Ιωάννη κ.α. ν. Ιακώβου, Αίτηση αρ.: Ε91/2016, 31/1/2019

(1)(α) του Ν. 23/1983, βασιζόμενοι στην ισχυριζόμενη συστηματική παράλειψη καταβολής δεδουλευμένων ενοικίων. Περαιτέρω, οι Αιτητές αξιώνουν την έκδοση απόφασης εναντίον της Καθ' ης η αίτηση για:

1. Το ποσό των €1.455,60, ως οφειλόμενο ενοίκια για την χρονική περίοδο από τον μήνα Σεπτέμβριο 2015 μέχρι και τον Ιούνιο
3. Το ποσό των €136,00, οφειλόμενα τέλη αποκομιδής σκυβάλων για τα έτη 2015 και
5. Το ποσό των €109,00, οφειλόμενα τέλη κατανάλωσης νερού για την χρονική περίοδο Φεβρουαρίου - Ιουνίου
7. Ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την απόδοση της κατοχής του μισθίου στους Αιτητές, στην προτέρα κατάσταση του.
8. Τόκους, έξοδα και ΦΠΑ. Απάντηση: Με την Απάντηση της, η Καθ' ης η αίτηση αρνείται όλες τις αιτούμενες θεραπείες και όλους τους ισχυρισμούς των Αιτητών.. Αρνείται επίσης την ιδιότητα των Αιτητών και υποστηρίζει ότι: οι Αιτητές δεν της έχουν αποστείλει την προβλεπόμενη από τον Νόμο προειδοποίηση και Δεν οφείλει οποιοδήποτε δεδουλευμένο ενοίκιο διότι τα ποσά καταβάλλονται "από την Υπηρεσία Ε.Ε.Ε. του Υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, ως η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία". Γεγονότα που δεν αμφισβητούνται (α) Η διεύθυνση του μισθίου, οι λεπτομέρειες του τίτλου ιδιοκτησίας του, ο χρόνος αποπεράτωσης του και το αρχικό ενοίκιο (€330,00 μηνιαίως). (β) το γεγονός ότι η Καθ' ης η αίτηση παρέμεινε στο μίσθιο μετά τον θάνατο του ενοικιαστή συζύγου της, ο οποίος ήταν ο αρχικός ενοικιαστής. (γ) Ότι οι όποιες πληρωμές ενοικίου γίνονταν από την Καθ' ης η αίτηση, προέρχονταν από το σύστημα κοινωνικής πρόνοιας της Κυπριακής Δημοκρατίας Ε.Ε.Ε. (Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα). Ακροαματική διαδικασία: Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία των Αιτητών και στην συνέχεια αυτή της Καθ' ης η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οπουδήποτε μάρτυρα και οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους. Η παρούσα απόφαση επιφυλάχθηκε την 12.7.
9. Μαρτυρία και αξιολόγηση Για τους Αιτητές Μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές υπήρξε ο Αιτητής 1 (Μ.Α.). Παρουσίασε ένορκη δήλωση, στην οποία αναφέρει τα πιο κάτω: Οι Αιτητές είναι συνιδιοκτήτες του μισθίου το οποίο καλύπτεται από τον τίτλο ιδιοκτησίας με αρ. xxxxxx (τον οποίο παρουσίασε) και το οποίο αποπερατώθηκε πριν την 31/12/
10. Η Καθ' ης η αίτηση είναι η σύζυγος του αρχικού ενοικιαστή και μετά τον θάνατο του τελευταίου διατήρησε την κατοχή του μισθίου, παραμένοντας σε αυτό. Η ενοικίαση είχε συναφθεί με τον αποβιώσαντα σύζυγο της δυνάμει γραπτής συμφωνίας και το αρχικό μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν σε €330,
11. Η Καθ' ης η αίτηση παρέλειψε να καταβάλει τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο και Νοέμβριο 2015 (σύνολο €990,00 το οποίο μειώθηκε σε €754,80 όταν το Ε.Ε.Ε. κατέβαλε το ποσό των €268,80). Οι Αιτητές, με επιστολή τους, ημερομηνίας 17/11/2015, ακύρωσαν τη συμφωνία ενοικίασης και αξίωσαν την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου. Στις 7/12/2015 στάλθηκε στην Καθ' ης η αίτηση νέα επιστολή με την οποία καλούνταν όπως παραδώσει το μίσθιο μέχρι την 1/2/2015 (εκ λάθους αντί 1/2/2016 που είναι το ορθό) και όπως καταβάλει όλα τα οφειλόμενα μέχρι τότε ενοίκια αλλά και τα οφειλόμενα τέλη κατανάλωσης νερού και αποκομιδής σκυβάλων. Η επιστολή αποστάλθηκε ταχυδρομικώς αλλά η Καθ' ης η αίτηση παρέλειψε να την παραλάβει. Για τη χρονική περίοδο από τον Σεπτέμβριο του 2015 μέχρι και τον Ιούνιο του 2016 η Καθ' ης η αίτηση οφείλει ενοίκια ύψους €1.455,
12. Από το συνολικό ποσό των ενοικίων της δεκάμηνης αυτής περιόδου (€3.300,00) αφαιρέθηκε το ποσό που έχει καταβάλει το σύστημα Ε.Ε.Ε. (ύψους €1.844,40). Η δε παράλειψη της Καθ' ης η αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια του μισθίου είναι συστηματική. Πέραν από τον τίτλο ιδιοκτησίας, ο Μ.Α. παρουσίασε τις προαναφερόμενες επιστολές, το τιμολόγιο του Συμβουλίου Υδατοπρομήθειας Λεμεσού και απόδειξη πληρωμής του Δήμου Κάτω Πολεμιδιών. Οι Αιτητές αξιώνουν την έκδοση διατάγματος και απόφασης, ως οι αιτούμενες της θεραπείας. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτητή Από τα όσα ο Αιτητής αναφέρει, δεν αμφισβητούνται τα εξής γεγονότα: η σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης με τον σύζυγο της Καθ' ης η αίτηση ημερομηνίας 18.6.2014 (και η γραπτή εγγύηση ιδίας ημερομηνίας), το ύψος του μηνιαίου ενοικίου και η διατήρηση της κατοχής από την Καθ' ης η αίτηση (μετά το θάνατο του συζύγου της). Αυτά τα γεγονότα θα αποτελέσουν, επομένως και ευρήματα του Δικαστηρίου. Διαπιστώνω περαιτέρω ότι ο Μ.Α. δεν έχει τεκμηριώσει τους πιο κάτω ισχυρισμούς του: (α) την συνιδιοκτησία του μισθίου. Σύμφωνα με το τίτλο ιδιοκτησίας που παρουσίασε ο Μ.Α., μοναδικός ιδιοκτήτης του μισθίου είναι ο ίδιος ο Μ.Α., ενώ καμία άλλη περαιτέρω μαρτυρία για το ζήτημα αυτό έχει παρουσιαστεί. (β) την απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια. Όσον αφορά το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων επικρατεί ασάφεια στη μαρτυρία του Αιτητή: Ενώ καθορίζει ως χρονικό σημείο απόκτησης της ιδιότητας της ενοικιάστριας από την Καθ' ης η αίτηση, τον χρόνο θανάτου του συζύγου της, δεν διευκρινίζει τον χρόνο αυτό, παρά το ότι αυτός αποτελεί το ουσιώδες σημείο έναρξης της υποχρέωσης της Καθ' ης η αίτηση για καταβολή ενοικίου. Παρόλο ότι παραδέχεται την οικονομική στήριξη της Καθ' ης η αίτηση από το σύστημα Ε.Ε.Ε. δεν διευκρινίζει το ποσό που το Ε.Ε.Ε. κατέβαλλε στον ίδιο μηνιαίως. Στην απουσία των εμβασμάτων του Γενικού Λογιστηρίου, είναι αδύνατος ο υπολογισμός του οφειλόμενου ποσού. Καμία αναφορά γίνεται σε τραπεζικές καταστάσεις και καμία κατάσταση λογαριασμού έχει παρουσιαστεί από τον Αιτητή. Ούτε καν οι αποδείξεις είσπραξης των ενοικίων που έχουν καταβληθεί από την Κυπριακή Δημοκρατία εκ μέρους της Καθ' ης η αίτηση. Προκύπτουν ερωτήματα που έχουν μείνει αναπάντητα και επηρεάζουν αναπόφευκτα την αποδεικτική αξία της μαρτυρίας του Αιτητή: · Εάν ο Αιτητής εισέπραξε από το Ε.Ε.Ε. για την χρονική περίοδο από 1.9.2015 - 30.6.2016 (10 μήνες) ποσό €1.844,40 μόνον, συνάγεται το συμπέρασμα ότι η Κυπριακή Δημοκρατία κατέβαλλε (εκ μέρους της Καθ' ης η αίτηση) το ποσό των €184,44 μηνιαίως. Πως εξηγείται όμως η αναφορά του Αιτητή και σε ποσό των €268,80; Καμία διευκρίνιση έχει δοθεί από τον Αιτητή, ούτε για το ποσό αλλά ούτε για την συχνότητα της καταβολής του. · Στην απουσία θετικής μαρτυρίας για το ύψος του ποσού που το σύστημα Ε.Ε.Ε. κατέβαλλε, δεν είναι δυνατή η διαπίστωση της "οφειλής" της Καθ' ης η αίτηση. Για όλους αυτούς τους λόγους, δεν αποδέχομαι την μαρτυρία του Αιτητή αναφορικά με τη συνιδιοκτησία του μισθίου και τα οφειλόμενα από την Καθ' ης η αίτηση ενοίκια. Η μαρτυρία του παρουσιάζει επίσης κενό ως προς τις απαιτήσεις για οφειλόμενα τέλη. Συγκεκριμένα, ενώ η απαίτηση για τέλη υδατοπρομήθειας[1] αφορά το ποσό των €109,00, το τιμολόγιο που παρουσιάστηκε αφορά μόνο το ποσό των €94,
13. Το ίδιο ισχύει και για την απαίτηση για οφειλόμενα τέλη αποκομιδής σκυβάλων, η οποία ανέρχεται σε €136,00 ενώ η απόδειξη πληρωμής που παρουσίασε ο Μ.Α. αφορά ποσό €68,00 μόνον. Ως προς τη μαρτυρία αυτή αποδέχομαι μόνο το περιεχόμενο των εγγράφων. Θα πρέπει στο σημείο αυτό να αναφέρω ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, το ζήτημα της απόδειξης των ειδικών ζημιών διέπεται από αυστηρό πλαίσιο απόδειξης (βλ. Πολιτική Έφεση Αρ. 305/2011 Χαραλάμπους κ.α. ν. Χατζηλοΐζου, 10.10.2017). Ανάλυση επί του θέματος αυτού γίνεται στις σελίδες 10 - 11, πιο κάτω. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Αιτητή, την αποδέχομαι εφόσον δεν διαπιστώνω άλλες ασάφειες ή κενά. Σημειώνω δε ότι ο ισχυρισμός περί της ταχυδρομικής αποστολής, στην Καθ' ης η αίτηση, της ειδοποίησης ημερομηνίας 7/12/2015 υποστηρίζεται και από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί. Μαρτυρία για την Καθ' ης η αίτηση: Η μαρτυρία για την Καθ' ης η αίτηση κατατέθηκε από την ίδια την διάδικο, η οποία (στην ένορκη μαρτυρία της):
14. Aμφισβητεί ότι οι τρεις Aιτητές είναι ιδιοκτήτες του μισθίου, διότι στα έγγραφα που παρουσιάστηκαν από τον Aιτητή 1 καταγράφεται ως ιδιοκτήτης μόνο ο ίδιος.
15. Υποστηρίζει ότι δεν είναι ενοικιάστρια του μισθίου καθότι στη συμφωνία ενοικίασης έχει συμβληθεί μόνο ο αποβιώσας σύζυγός της. Το δικό της όνομα έχει καταγραφεί στο εν λόγω έγγραφο από άγνωστο πρόσωπο και σε άγνωστο χρόνο, χωρίς τη δική της συναίνεση, ενώ η ίδια υπήρξε εγγυήτρια στο εν λόγω έγγραφο μόνο.
16. Αναφέρει ότι μετά το θάνατο του συζύγου της, λόγω της ανυπαρξίας δικών της οικονομικών πόρων και εφόσον δεν ήταν σε θέση η ίδια να καταβάλλει €330,00 μηνιαίως ως ενοίκιο, συμφωνήθηκε προφορικά όπως το ενοίκιο μειωθεί στο ποσό των €268,00 περίπου, όσο δηλαδή και το ποσό που εγκρίθηκε και της καταβάλλεται από το Ε.Ε.Ε., ως ενοίκιο. Έτσι ο Αιτητής 1 συγκατατέθηκε και προθυμοποιήθηκε να την βοηθήσει με τη σύναψη συμφωνίας για μείωση του ενοικίου, καθότι γνώριζε ότι την ταλανίζουν και άλλα σοβαρά προβλήματα υγείας. Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ' ης η αίτηση Η μαρτυρία της Καθ' ης η αίτηση μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Σημειώνω ότι το ουσιώδες ζήτημα της σύναψης νέας προφορικής συμφωνίας για μείωση του ενοικίου, δεν έχει δικογραφηθεί επαρκώς. Η λακωνική αναφορά της Καθ' ης η αίτηση σε αυτό το ζήτημα (βλ. παράγραφο Γ.6[2] στην Απάντηση) βρίσκω ότι δεν αποκαλύπτει θετικό ισχυρισμό για σύναψη νέας προφορικής συμφωνίας για μείωση του ενοικίου του μισθίου. Ακόμα όμως και εάν θεωρηθεί ότι έχει δικογραφηθεί επαρκώς αυτός ο ισχυρισμός (υπό το φως της παράλειψης των Αιτητών να υποβάλουν αίτημα για παράθεση λεπτομερειών), οι ισχυρισμοί της Καθ' ης η αίτηση δεν με έχουν ικανοποιήσει. Η σύναψη νέας προφορικής συμφωνίας μείωσης του ενοικίου δεν συνοδεύεται από τις λεπτομέρειες που λογικά αναμένεται ότι θα παρουσιάζονταν, π.χ. χρόνος και τόπος σύναψης της συμφωνίας, αν υπήρχαν παρόντα τρίτα πρόσωπα, κτλ. Ούτε έχει παρουσιαστεί κάποια απόδειξη καταβολής ή είσπραξης ενοικίου, στην οποία να καταγράφεται το ποσό που κατ' ισχυρισμό συμφώνησαν οι διάδικοι. Στην βάση των πιο πάνω παραλείψεων, βρίσκω ότι ο ισχυρισμός της Καθ' ης η αίτηση περί της σύναψης προφορικής συμφωνίας μείωσης ενοικίου, παρέμεινε μετέωρος. Όσον αφορά το νομικό ζήτημα του καθεστώτος της ίδιας, ως ενοικιάστριας ή μη, μισθίου, αυτό αποτελεί ζήτημα που θα κριθεί από το Δικαστήριο και η θέση που η Καθ' ης η αίτηση προβάλλει, δεν μπορεί παρά να αγνοηθεί. Με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο πάνω, αποδέχομαι την μαρτυρία της Καθ' ης η αίτηση, αφού υποστηρίζεται και από τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα. Ευρήματα Δικαστηρίου Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής 1 είναι ιδιοκτήτης του μισθίου. Το κτίριο συμπληρώθηκε και προσφέρθηκε προς ενοικίαση πριν το έτος 1999 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχής. Το μίσθιο ενοικίασε, με γραπτή συμφωνία ενοικίασης, ο σύζυγος της Καθ' ης η αίτηση. Η συμφωνία συνάφθηκε την 18.6.2014 και είχε διάρκεια μέχρι την 31.7.
17. Το ενοίκιο είχε καθοριστεί σε €300,00 πλέον €30 "δια έπιπλα", μηνιαίως, για όλη την διάρκεια της συμφωνίας. (Το ζήτημα της εγγύησης στην συμφωνία ενοικίασης και των απορρεουσών από αυτήν υποχρεώσεων της Καθ' ης η αίτηση, δεν προωθήθηκε από τα μέρη και έτσι δεν θα εξεταστεί). Στην διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης και σε άγνωστο χρόνο, ο ενοικιαστής απεβίωσε και η Καθ' ης η αίτηση παρέμεινε μόνη στο μίσθιο και διατηρεί μέχρι και σήμερα την κατοχή του. Η Καθ' ης η αίτηση στηρίζεται οικονομικά από το σύστημα Ε.Ε.Ε. το οποίο προέβηκε σε πληρωμές ενοικίων στον Αιτητή
18. Οι Αιτητές απέστειλαν (μέσω του συνηγόρου τους), στις 17.11.2015, επιστολή στην Καθ' ης η αίτηση, με την οποία τερμάτιζαν την συμφωνία ενοικίασης και καλούσαν την τελευταία όπως καταβάλει τα ενοίκια των μηνών Σεπτεμβρίου, Οκτώβριου και Νοεμβρίου 2015, συνολικού ποσού €980,00 εντός 21 ημερών. Καλούσαν επίσης την Καθ' ης η αίτηση όπως, σε περίπτωση που δεν συμμορφωθεί με την καταβολή του εν λόγω ποσού, παραδώσει την κατοχή του μισθίου σε αυτούς μέχρι την 1.1.
19. Περαιτέρω, οι Αιτητές απέστειλαν στις 9.12.2015, ταχυδρομικώς στην Καθ' ης η αίτηση, την επιστολή ημερομηνίας 7.12.
20. Με αυτήν καλούσαν την Καθ' ης η αίτηση όπως εξοφλήσει τα ενοίκια για τους μήνες Οκτώβριο (μέρος), Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2015 (συνολικού ποσού €754,80), όπως παραδώσει το μίσθιο μέχρι την 1/2/2015 και όπως καταβάλει τα τέλη κατανάλωσης νερού και αποκομιδής σκυβάλων. Η επιστολή αποστάληκε συστημένη αλλά η Καθ' ης η αίτηση παρέλειψε να την παραλάβει. Ακολούθησε η καταχώρηση στις 30.6.2016 της παρούσας Αίτησης έξωσης. Άγνωστος παραμένει ο χρόνος επίδοσης της Αίτησης στην Καθ' ης η αίτηση καθώς και το κατά πόσον έχουν γίνει οποιεσδήποτε πληρωμές εντός ή εκτός της προθεσμίας των δεκατεσσάρων ημερών του άρθρου 11

(1)(α) του Ν.23/1983. Νομική πτυχή: Βάρος Απόδειξης: Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων τους φέρουν οι Αιτητές (βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου,

(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Οι μεν Αιτητές υποστηρίζουν ότι η Καθ' ης η αίτηση οφείλει σε αυτούς δεδουλευμένα ενοίκια και τέλη, ενώ η Καθ' ης η αίτηση υποστηρίζει ότι κανένα ποσό οφείλει. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο βαθμό που οι απαιτήσεις των Αιτητών αφορούν ειδικές αποζημιώσεις, είναι γνωστή η αρχή ότι αυτές θα πρέπει να δικογραφούνται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά [βλ. Χαραλάμπους ν. Χαραλάμπους (αρ. 2)

(2012)1 Α.Α.Δ. 753]: "[Η] ειδική αποζημίωση, όπως είναι στην προκείμενη περίπτωση η απαίτηση της εφεσείουσας, επιβάλλεται να αποδεικνύεται με τη δέουσα αυστηρότητα και το βάρος αυτό το φέρει ο ενάγων. Βλ. Παναγή ν. Κακόψιτου

(2001)1 (Β) Α.Α.Δ. 839. Ταυτοχρόνως, στην υπόθεση Πίριλλος ν. Κονναρή

(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153, τονίστηκε ότι η ειδική αποζημίωση πρέπει να δικογραφείται, να εξειδικεύεται στην απαίτηση, με την αναγκαία λεπτομέρεια και να αποδεικνύεται με αυστηρότητα για κάθε συγκεκριμένο στοιχείο. Βλ. επίσης Αλεξάνδρου ν. Ιωάννου

(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1157." Παραθέτω και το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Ηρακλέους ν. Πίτρου

(1994)1 ΑΑΔ 239: "Aπόκειται στον ενάγοντα σε κάθε περίπτωση να αποδείξει με κατάλληλη μαρτυρία τα κονδύλια που συνιστούν ειδική ζημιά. Kαι τα οποία έχει προηγουμένως συμπεριλάβει στο δικόγραφο του. Tι ακριβώς είναι η ζημιά αυτή και πως διαφοροποιείται από την γενική ζημιά μας διευκρινίζει η κλασσική απόφαση του Λόρδου Goddard στην British Transport Commission v. Gourley [1956] A.C. 185, 206. H απόδειξη ειδικών ζημιών κινείται μέσα σε αυστηρά πλαίσια. O ίδιος δικαστής στην Bonham-Carter v. Hyde Park Hotel Ltd.

(1948)64 T.L.R. 177, 178 είπε: "Plaintiffs must understand that if they bring actions for damages it is for them to prove their damage; it is not enough to write down the particulars, and, so to speak, throw them at the head of the court, saying "This is what I have lost, I ask you to give me these damages". They have to prove it." H παρατήρηση αυτή αναφέρθηκε επιδοκιμαστικά στην κατοπινή υπόθεση Domsalla v. Barr [1969] 3 All E.R. 487." Α. Ανάκτηση κατοχής Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση, είναι οι εξής:

1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του μισθίου.
2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
3. Η Καθ' ης η αίτηση να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στη θέσμια ενοικιάστρια.
5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στην Καθ' ης η αίτηση, χωρίς η τελευταία να έχει πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. 1,
7. Ιδιοκτησία, ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, ιδιοκτήτης του μίσθιου είναι ο Αιτητής
8. Αυτό βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (Δήμος Κάτω Πολεμιδιών) και έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.
9. Επομένως, βρίσκω ότι οι πρώτες δύο πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, πληρούνται μεν αλλά μόνον όσον αφορά τον Αιτητή
11. Θέσμιος ενοικιαστής Ο ορισμός του "Ενοικιαστή" και "Θέσμιου ενοικιαστή" απαντώνται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο προνοεί: Ενοικιαστής "σημαίνει παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον το οποίον συνήθως διαμένει ή έχει την έδραν αυτού εν Κύπρω και το οποίον είναι ενοικιαστής ακινήτου, εν σχέσει προς το οποίον υφίσταται ενοικίασις και περιλαμβάνει- (α) θέσμιον ενοικιαστήν (β) οιονδήποτε υπενοικιαστήν ή παν έτερον πρόσωπον αποκτών δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικόν ενοικιαστήν ή υπενοικιαστήν (γ) τον επιζώντα σύζυγον όστις, ή τέκνον ενοικιαστού το οποίον, διέμενε ή είχε την κύρια απασχόλησή του στο ενοικιαζόμενο υποστατικό μετ' αυτού κατά τον χρόνον του θανάτου του ή εφοίτα τακτικώς εν τη αλλοδαπή ή εργαζόταν προσωρινώς εν τη αλλοδαπή κατά τον χρόνον του θανάτου του ενοικιαστού ή, εν περιπτώσει ενοικιάσεως κατοικίας, οσάκις ο ενοικιαστής δεν εγκαταλείπη σύζυγον ή ο ενοικιαστής είναι γυνή, τοιούτο μέλος της οικογενείας του ενοικιαστού το οποίον διέμενε μετ' αυτού διά περίοδον ουχί μικροτέραν των εξ μηνών αμέσως προ του θανάτου του ενοικιαστού (δ) την εν διαστάσει λόγω εγκαταλείψεως της συζυγικής εστίας από τον σύζυγον της ενοικιαστήν σύζυγον αυτού ως και τα τέκνα αυτών (ε) την Κυβέρνησιν της Κυπριακής Δημοκρατίας και οιονδήποτε νομικόν πρόσωπον δημοσίου δικαίου, αλλά δεν περιλαμβάνει μη πολίτην της Δημοκρατίας, εξαιρουμένου του συζύγου ή της συζύγου πολίτου της Δημοκρατίας, ή νομικόν πρόσωπον ελεγχόμενον υπό αλλοδαπών» ............ θέσμιος ενοικιαστής "σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [.]" Εφόσον η Καθ' ης η αίτηση διέμενε με το σύζυγο της (ενοικιαστή) στο μίσθιο κατά τον χρόνο θανάτου του τελευταίου, έχει σύμφωνα με τη νομοθεσία διαδεχθεί τον σύζυγο της στην ενοικίαση και έχει αποκτήσει την ιδιότητα της ενοικιάστριας. Ακολούθως, με την διατήρηση της κατοχής του μισθίου μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης (στις 17.11.2015), αυτή έχει καταστεί έκτοτε θέσμια ενοικιάστρια του μισθίου.
12. Καθυστέρηση καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και επίδοση έγγραφης ειδοποίησης: Η απουσία αποδεκτής μαρτυρίας αναφορικά με το οφειλόμενο από την Καθ' ης η αίτηση η αίτηση ποσό ενοικίων, αναπόφευκτα επηρεάζει την συνδρομή της παρούσας προϋπόθεσης. Εφόσον δεν έχουν αποδειχθεί στον βαθμό που απαιτείται τα κατ' ισχυρισμό οφειλόμενα ενοίκια από μέρους της Καθ' ης η αίτηση, κατά τον χρόνο αποστολής της εν λόγω ειδοποίησης, δεν έχει αποδειχθεί ούτε η συνδρομή της παρούσας προϋπόθεσης. Πέραν της πιο πάνω διαπίστωσης μου, για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης και μόνον, εξετάζω και την υποχρέωση για "επίδοση έγγραφης ειδοποίησης" και διαπιστώνω ότι αυτή έχει ικανοποιηθεί με την αποστολή της ειδοποίησης με συστημένο ταχυδρομείο. Το άρθρο 29

(1)του Νόμου προσφέρει την επιλογή της αποστολής ειδοποίησης "δια του ταχυδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής". Η λέξη "ασφαλισμένο" προκύπτει από τη λέξη "ασφαλής" η οποία είναι αρχαία λέξη και από αυτήν πλάστηκε το ρήμα "ασφαλίζω" και τα σύνθετα ρήματα "δι-ασφαλίζω" και "εξ-ασφαλίζω". (βλ. Γ. Μπαμπινιώτη, Λεξικό της νέας ελληνικής γλώσσας, σελ. 310). Εφόσον η ειδοποίηση στάληκε συστημένη και επομένως καταγράφηκε για να "διασφαλιστεί" η πορεία της από την αποστολή μέχρι και την παραλαβή της, βρίσκω ότι η πιο πάνω ειδοποίηση αποτελεί την προβλεπόμενη στο Νόμο έγγραφη ειδοποίηση απαίτησης και ότι ικανοποιούνται οι πρόνοιες του άρθρου 29

(1)του Νόμου 23/

1. Το γεγονός αυτό δεν επηρεάζεται από την επιλογή της Καθ' ης η αίτηση να μην παραλάβει την εν λόγω ειδοποίηση. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί: Πέραν της διαπίστωσης μου αναφορικά με την μη απόδειξη των οφειλόμενων ενοικίων, η οποία επηρεάζει και την παρούσα προϋπόθεση (αφού αν δεν είναι γνωστό το ύψος του ποσού πως θα διαπιστωθεί η παράλειψη εξόφλησης του), θα πρέπει να αναφερθούν (για σκοπούς και πάλι πληρότητας της απόφασης), τα πιο κάτω: Προκειμένου να αποδειχθεί η συνδρομή αυτής της προϋπόθεσης θα πρέπει (πέραν από την θετική μαρτυρία για τα οφειλόμενα ενοίκια) να παραθέσει ο Αιτητής στο Δικαστήριο όλες τις λεπτομέρειες των πληρωμών που έχουν γίνει μετά την αποστολή στην Καθ' ης η αίτηση της προαναφερόμενης συστημένης επιστολής. Υποχρεούνται δηλαδή οι Αιτητές να παραθέσουν αναλυτικά τα ποσά και τις ημερομηνίες πληρωμής. Αντ' αυτού όμως ο μάρτυρας περιορίστηκε στην έξης αναφορά: "από τον Σεπτέμβριο του 2015 μέχρι και τον Ιούνιο του 2016 η καθ' ης η αίτηση θα έπρεπε να καταβάλει προς τους Αιτητές το συνολικό ποσό των €3.300,
2. Κατά την ίδια χρονική περίοδο οι Αιτητές έλαβαν από το σύστημα ΕΕΕ, το συνολικό ποσό των €1.844,40 και κατά φυσική συνέπεια η Καθ' ης η αίτηση καθυστερεί την καταβολή μέρους των ενοικίων της χρονικής περιόδου, που ανέρχεται στο ποσό των €1.455,60."[3] Καμία όμως λεπτομέρεια παραθέτει ο μάρτυρας. Προκύπτει έτσι το εξής ερώτημα: Ακόμα και εάν είχε αποδειχθεί το οφειλόμενο ποσό ενοικίων, είναι ικανοποιητική η πιο πάνω αναφορά ότι στην διάρκεια της χρονικής περιόδου από 1.9.2015 μέχρι 30.6.2016, αντί για το ποσό των €3.300,00, οι Αιτητές έλαβαν από το Ε.Ε.Ε. το ποσό των €1.844,00, μόνον; Η απάντηση είναι βεβαίως αρνητική. Η προθεσμία των 21 ημερών του άρθρου 11

(1)(α) του Ν.23/1983 είναι τόσο σημαντική ώστε να απαιτείται η παρουσίαση θετικής μαρτυρίας για την συμμόρφωση ή μη του ενοικιαστή στην διάρκεια της προθεσμίας αυτής και όχι να καλείται το Δικαστήριο να εξάγει συμπεράσματα στην απουσία των απαιτούμενων λεπτομερειών. 6. Πάροδος άπρακτης προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης: Δεν έχει αποκαλυφθεί στο Δικαστήριο η ημερομηνία επίδοσης της παρούσας Αίτησης στην Καθ' ης η αίτηση, η οποία αποτελεί την αφετηρία για την εξέταση αυτής της προϋπόθεσης. Πέραν τούτου ισχύουν και εδώ τα όσα αναφέρω αμέσως πιο πάνω αναφορικά με την απουσία των λεπτομερειών που στοιχειοθετούν την συμμόρφωση ή μη, της Καθ' ης η αίτηση με τις πρόνοιες της νομοθεσίας. Εφόσον δεν έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, οι οποίες απαιτείται όπως συντρέχουν προκειμένου να εκδοθεί σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση διάταγμα έξωσης, βρίσκω ότι αυτή η απαίτηση δεν μπορεί να πετύχει. Β. Απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια και τέλη Οι απαιτήσεις αυτές αποτελούν ειδικές αποζημιώσεις και η επιδίκαση αυτών υπέρ των Αιτητών διέπεται από αυστηρούς κανόνες. Δεν επαρκεί η επίκληση των Αιτητών ότι τα ποσά που αξιώνουν οφείλονται από την Καθ' ης η αίτηση. Σύμφωνα με την νομολογία (Ηρακλέους ν. Πίτρου, πιο πάνω) η αυστηρή απόδειξη των αξιώσεων των Αιτητών στην περίπτωση των ειδικών ζημιών είναι δεδομένη. Όσον αφορά την απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια, δεν προτίθεμαι να επαναλάβω τα όσα έχω ήδη αναφέρει. Παραπέμπω απλά στις σελίδες 10 - 11, πιο πάνω και καταλήγω στο συμπέρασμα ότι αυτή η απαίτηση δεν μπορεί να πετύχει. Όσον περίπτωση όμως τα τέλη κατανάλωσης νερού και αποκομιδής σκυβάλων, έχω ήδη διαπιστώσει ότι ο Μ.Α. έχει παρουσιάσει έγγραφα, τα οποία αποδεικνύουν μέρος των απαιτήσεων αυτών. Ως εκ τούτου, οι απαιτήσεις αυτές έχουν πετύχει μερικώς. Γ. Η απαίτηση για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση, δεν έχει προωθηθεί αφού δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε μαρτυρία για την εκτέλεση προσθηκομετατροπών ή άλλων αλλαγών στο μίσθιο, ή έστω για το κατά πόσον διαφέρει η σημερινή από την προ της επίδικής ενοικίασης κατάσταση του. Ως εκ τούτου, αυτή η απαίτηση απορρίπτεται. Κατάληξη: Στην βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή 1 και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση, για: i. Το ποσό των €68,00, οφειλόμενα τέλη αποκομιδής σκυβάλων. ii. Το ποσό των €94,71, οφειλόμενα τέλη υδατοπρομήθειας. iii. τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην ανάλογη με τα πιο πάνω ποσά κλίμακα. Οι αιτούμενες θεραπείες υπό Β.1, 2, 3, και 6 απορρίπτονται χωρίς διαταγή για έξοδα. Η Αίτηση όσον αφορά τους Αιτητές 2 και 3 απορρίπτεται. Με δεδομένη την κοινή εκπροσώπηση των Αιτητών 1, 2 και 3, επιδικάζεται υπέρ της Καθ' ης η αίτηση και σε βάρος των Αιτητών 2 και 3, το ήμισυ μόνο των εξόδων της Αίτησης. (Υπ.) ................... Χρ. Ραγουζαίου, Π. Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση - οφειλόμενα ενοίκια- ειδικές αποζημιώσεις - επίδοση ειδοποίησης με ταχυδρομείο [1] Στην Αίτηση αποκαλείται "κατανάλωση νερού". [2] Γ.6 "Οι Αιτητές λαμβάνουν κάθε μήνα από την Υπηρεσία του ΕΕΕ του υπουργείου Εργασίας και κοινωνικών ασφαλίσεων το δεδουλευμένο ενοίκιο ως η μεταξύ του συμφωνίας και δεν οφείλει με τον τρόπο αυτό κανένα οφειλόμενο ενοίκιο". [3] Βλ. παράγραφο 16 στην ένορκη κατάθεση του Μ.Α.1. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο