← Κύπρος

Συμεωνίδη ν. Δημοσθένους, Αίτηση αρ.: Ε71/16, 22/7/2019

Συμεωνίδη ν. Δημοσθένους, Αίτηση αρ.: Ε71/16, 22/7/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2019:28 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Κ. Κάσινου, Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Ε71/16 Μεταξύ: xxxx Συμεωνίδη, από Λάρνακα Αιτητή και xxxxx Δημοσθένους, από Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση 22/07/2019 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή: κος Σ. Α. Πούγιουρος Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κος Σ. Νεοφύτου για κκ. Αγαθοκλέους - Νεοφύτου & Σία ΔΕΠΕ (κα Μ. Κουλουμά στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Στην παρούσα υπόθεση, οι διάδικοι συνδέονται με ενοικιαστική σχέση η οποία δεν αμφισβητείται και η οποία αφορά την ιδιοκτησία του Αιτητή στην Λεωφόρο xxxxxx xxxx, στη Λεμεσό. Ο Αιτητής καταχώρησε την παρούσα Αίτηση έξωσης, υποστηρίζοντας ότι ο Καθ' ου η αίτηση, ενώ εξακολουθεί να διατηρεί την κατοχή "του ακινήτου που βρίσκεται στην Λεωφόρο xxxx xxx, στη Λεμεσό", παραλείπει να καταβάλει σε αυτόν δεδουλευμένα ενοίκια (ύψους €11.250,00, που αφορούν την χρονική περίοδο από την 1.5.2015 μέχρι την 31.5.2016). Αξιώνει ο Αιτητής, μεταξύ άλλων, την έκδοση απόφασης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση για το ποσό αυτό, καθώς και για τα ενδιάμεσα οφέλη από την 1.6.2016 (προς €750,00 μηνιαίως), μέχρι την απόδοση της κατοχής του μισθίου σε αυτόν. Στη βάση αυτής της οφειλής, απαιτεί επίσης την έκδοση διατάγματος έξωσης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Στο δικόγραφό του, ο Καθ' ου η αίτηση παραδέχεται: την ιδιότητα του Αιήτη ως ιδιοκτήτη και την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης στις 15.1.

  1. Την πώληση στον Αιτητή του οχήματος με αρ. εγγραφής xxxxx. Αρνείται τους υπόλοιπους ισχυρισμούς του Αιτητή και υποστηρίζει μεταξύ άλλων ότι: i. Λόγω της κακής κατάστασης του ακινήτου, οι διάδικοι συμφώνησαν όπως αυτό ανακαινιστεί από τον Καθ' ου η αίτηση και ότι το κόστος της ανακαίνισης θα θεωρηθεί ως προπληρωμή των ενοικίων και περαιτέρω ότι ii. στην διάρκεια της ανακαίνισης δεν θα επιβαρύνονταν με ενοίκια ο Kαθ' ου η αίτηση, έτσι το ακίνητο παρέμεινε κλειστό από τις 7/6/2014 μέχρι την 1/5/
  2. iii. Ήταν ενήμερος ο Αιτητής για τις εργασίες ανακαίνισης εξ' ου και υπέγραφε τις απαραίτητες άδειες και τα έγγραφα ώστε το ακίνητο θα μετατραπεί σε εστιατόριο iv. Η ανακαίνιση αποτελούσε επίσης και απαίτηση της αλυσίδας εστιατορίων που θα εκπροσωπούσε ο Καθ' ου η αίτηση και για αυτό το σκοπό έγινε στο ακίνητο του Αιτητή επένδυση ποσού που ανέρχεται σε περίπου €250.000, ενώ το ποσό των €71.000 αφορά εργασίες ηλεκτρολογικές, ξυλουργικές, υδραυλικές και οικοδομικές. Ανταπαιτεί ο Καθ' ου η αίτηση από τον Αιτητή: Α. Αποζημιώσεως ύψους €71.000,00 για βελτιώσεις στο ακίνητο του Αιτητή κατόπιν συμφωνίας Β. Αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας Γ. Αποζημιώσεις για ειδικές ζημιές ύψους €250.000,
  3. Δ. Τόκο έξοδα και ΦΠΑ Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση Στο δικόγραφο αυτό ο Αιτητής αρνείται όλους τους ισχυρισμούς του Καθ' ου η αίτηση και παραπέμπει το Δικαστήριο στο περιεχόμενο της Αίτησης του και στην συμφωνία ενοικίασης της 15.1.2004, αρνούμενος ότι ο Καθ' ου η αίτηση προέβηκε σε επιδιορθώσεις στο μίσθιο (συμφωνηθείσες ή μη). Αρνείται επίσης ότι χαρίστηκαν ενοίκια στον Καθ' ου η αίτηση. Ακροαματική διαδικασία: Παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο τρεις μάρτυρες στην παρούσα διαδικασία (ένας για τον Αιτητή και οι υπόλοιποι δύο για την πλευρά του Καθ' ου η αίτηση). Αγόρευσαν οι δυο πλευρές στις 23.1.2019 και την ίδια μέρα επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Μαρτυρία και αξιολόγηση Ο Αιτητής παρουσιάστηκε ως ο μόνος μάρτυρας για την υπόθεση του. Κατέθεσε γραπτή δήλωση στην οποία αναφέρει μεταξύ άλλων τα ακόλουθα: Είναι ο ιδιοκτήτης των δύο συνενωμένων καταστημάτων τα οποία ενοποιήθηκαν και ενοικιάζονται από τον Καθ' ου η αίτηση. Αυτά συμπληρώθηκαν πριν το έτος
  4. Το ένα από τα δύο καταστήματα ("το αρχικό κατάστημα") ενοικιαζόταν στην μητέρα του Καθ' ου η αίτηση από την προηγούμενη του ιδιοκτήτρια του ακινήτου, από το έτος
  5. Η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία ενοικίασης συνάφθηκε στις 15.1.2004[1] και αφορούσε το αρχικό κατάστημα. Είχε διάρκεια δύο έτη (από την 1.3.2004 μέχρι τις 28.2.2006 και το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχονταν σε €341,72 (ΛΚ200). Μετά την εκπνοή της συμφωνίας αυτής συνέχισε να κατέχει ο Καθ' ου η αίτηση το (αρχικό) κατάστημα έναντι του ιδίου ενοικίου, το οποίο αυξήθηκε την 1.1.2011 σε €850 μηνιαίως και ακολούθως μειώθηκε την 1.6.2013 σε €750 μηνιαίως και έτσι παρέμεινε μέχρι σήμερα. Ο Καθ' ου η αίτηση κατείχε ήδη το αρχικό κατάστημα πριν την υπογραφή της συμφωνίας του 2004 και περί το έτος 2004 προέβηκε σε οικοδομικές εργασίες σε αυτό ζητώντας από τον Αιτητή να υπογράψει, ως ιδιοκτήτης, κάποια αρχιτεκτονικά σχέδια για εξασφάλιση των σχετικών αδειών. Τα σχέδια υπογράφηκαν αφότου συμφώνησαν οι διάδικοι ότι ο Αιτητής δεν οφείλει οποιαδήποτε αποζημίωση για τις εργασίες αυτές στον Καθ' ου η αίτηση και υπογράφηκε προς τούτο και σχετική συμπληρωματική συμφωνία στις 12.10.2004 (Τεκμήριο 4)[2]. Κατά τον Οκτώβριο του 2013 αποτάθηκε στον Καθ' ου η αίτηση (ο οποίος ασχολείτο με την πώληση μεταχειρισμένων αυτοκινήτων) και αγόρασε από αυτόν ένα αυτοκίνητο μάρκας BMW (με αριθμό εγγραφής xxxxx) στην τιμή των €14.
  6. Το ποσό αυτό συμφωνήθηκε να εξοφληθεί με τη μεταβίβαση προς τον Καθ' ου η αίτηση του προηγούμενου οχήματος του Αιτητή αξίας €2.500, ενώ το υπόλοιπο των €12.000 θα προεξοφλούσε τα επόμενα ενοίκια 16 ενοίκια προς €750 το καθένα (για την περίοδο από την 1.11.2013 μέχρι τις 28.2.2015). Τα οχήματα μεταβιβάστηκαν εκατέρωθεν και ο Καθ' ου η αίτηση κατείχε χωρίς ενοίκιο το μίσθιο για την περίοδο που συμφωνήθηκε. Ο Καθ' ου η αίτηση όμως παραλείπει να καταβάλει και τα ενοίκια από την 1.3.2015 και έτσι με επιστολή του συνηγόρου του ημερομηνίας 3.2.2016 (η οποία επιδόθηκε στις 4.2.2016) ο Αιτητής απαίτησε την καταβολή των οφειλομένων ενοικίων. Εκ λάθους στην εν λόγω ειδοποίηση αναφέρονται ως οφειλόμενα και ενοίκια της περιόδου πριν τον Μάρτιο του
  7. Τότε ήταν που ισχυρίστηκε ο Καθ' ου η αίτηση ότι το τίμημα της συμφωνίας για την αγορά του αυτοκινήτου ήταν μεγαλύτερο[3]. Με νέα επιστολή, ημερομηνίας 15.3.2016[4] κλήθηκε ο Καθ' ου η αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου από την 1.3.2015 μέχρι τις 31.3.2016 για το συνολικό ποσό των €9.750,
  8. Δεν συμμορφώθηκε ο Καθ' ου η αίτηση και εξακολουθεί να κατέχει το μίσθιο, ενώ τα οφειλόμενα ενοίκια ανήλθαν (τον Σεπτέμβριο του 2018) στο ποσό των €41.
  9. Ουδέποτε συμφώνησε ο Αιτητής να καταβάλει στον Καθ' ου η αίτηση οποιοδήποτε ποσό ή να του χαρίσει οποιαδήποτε ενοίκια λόγω ανακαίνισης ή άλλων εξόδων μετατροπής του υποστατικού σε άλλη χρήση, ούτε συμφώνησε τη μη καταβολή ενοικίων για την περίοδο πέραν από την προαναφερόμενη. Το αρχικό κατάστημα ήταν σε καλή κατάσταση και μετατράπηκε από τον Καθ' ου η αίτηση σε εστιατόριο, χωρίς την έγκριση του Αιτητή. Απορρίπτει τον ισχυρισμό του Καθ' ου η αίτηση αναφορικά με τα έξοδα ανακαίνισης που ανήλθαν σε €71.000,00 και ισχυρίζεται ότι ουδέποτε συμφώνησε να καταβάλει αυτό ή άλλο ποσό στον Καθ' ου η αίτηση, ο οποίος για πρώτη φορά επικαλέστηκε ότι δεν έχει υποχρέωση καταβολής των ενοικίων, στην παρούσα διαδικασία. Αντεξεταζόμενος, ο μάρτυρας ανέφερε ότι αρχικά ο Καθ' ου η αίτηση κατείχε το ένα από τα δύο καταστήματα και στην συνέχεια, όταν αποχώρησε ο ενοικιαστής του δεύτερου καταστήματος, ο Καθ' ου η αίτηση ανέλαβε και το δεύτερο κατάστημα και μετέτρεψε και τα δύο σε καφετέρια-σνακ και αυτά τα συνενωμένα καταστήματα είναι που κατέχει σήμερα. Αυτά ακολούθως μετατράπηκαν σε εστιατόριο (πριν 2-3 χρόνια) και ακολούθησε και τρίτη αλλαγή. Δεν θυμάται για ποια από τις αλλαγές του ζητήθηκε να υπογράψει τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Ο ίδιος έλειπε στην Ελλάδα και όλες οι συμφωνίες συνάφθηκαν μέσω πληρεξούσιου αντιπροσώπου. Δεν είχε ενημερωθεί για το σνακ μπαρ και ούτε θυμάται το περιεχόμενο των αρχιτεκτονικών σχεδίων. Του αναφέρθηκε μόνο ότι θα γίνονταν ορισμένες αλλαγές όταν αναλάμβανε το δεύτερο κατάστημα ο Καθ' ου η αίτηση και ότι «θα το σουλούπωνε» και θα το ενοποιούσε. Συμφώνησαν ότι δεν θα επωμίζονταν οποιαδήποτε έξοδα ο Αιτητής, εξάλλου για την ανακαίνιση ο Αιτητής, ενώ το ενοίκιο ήταν μόνο ΛΚ 100 για το κάθε κατάστημα. Συμφώνησε ότι υπήρχαν και προφορικές συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων, αλλά δεν ήταν σε θέση να δώσει λεπτομέρειες αυτών. Ως προς την αξία του οχήματος που παρέλαβε από τον Καθ' ου η αίτηση καμία απόδειξη εκδόθηκε και αυτό εγγράφηκε στο όνομα της μητέρας του Αιτητή. Ούτε για την παραλαβή του δικού του οχήματος αξίας €2.500,00 εκδόθηκε οποιαδήποτε απόδειξη. Αρνήθηκε την εισήγηση ότι το αυτοκίνητο ΒΜW το παρέλαβε από την εταιρεία του πατέρα του Καθ' ου η αίτηση και ούτε γνωρίζει γιατί το Τεκμήριο 5 επιδόθηκε στα γραφεία της εν λόγω εταιρείας. Αρνήθηκε επανειλημμένα την υποβολή σχετικά με την ύπαρξη συμφωνίας για μη καταβολή ενοικίων ως αντάλλαγμα των ανακαινίσεων. Το ενοίκιο καταβάλλονταν στον ίδιο όταν επισκεπτόταν την καφετέρια και λόγω των καλών σχέσεων των διαδίκων δεν υπήρχε συγκεκριμένη μέρα. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτητή Ο Αιτητής δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Η σιγουριά που αποπνέει η γραπτή του δήλωση και η απλότητα των γεγονότων που περιγράφει σε αυτήν, ανατράπηκαν πλήρως στην αντεξέταση του, όπου διαφάνηκε ότι στην παρούσα υπόθεση υπάρχουν ουσιώδη γεγονότα, τα οποία ο Αιτητής παρέλειψε να δικογραφήσει. Ως εκ τούτου σύγχυση και ασάφεια επικρατεί όχι μόνο ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης, αλλά και ως προς το αγώγιμο δικαίωμα του Αιτητή. Και εξηγώ: · Ενώ στην κυρίως εξέταση του αναφέρεται στην γραπτή συμφωνία στις 15.1.2004 (για την ενοικίαση ενός διπλού καταστήματος), στην αντεξέταση του αναφέρθηκε και στην μεταγενέστερη προφορική συμφωνία, με την οποία ο Αιτητής παρέδωσε στον Καθ' ου η αίτηση την κατοχή και του δεύτερου καταστήματος (διπλανού του αρχικού καταστήματος). Ανέφερε περαιτέρω, στην αντεξέταση του, ότι στο πλαίσιο αυτής της προφορικής συμφωνίας, ο ίδιος συγκατατέθηκε στην ενοποίηση των δυο καταστημάτων. Ακολούθησε η αύξηση του ενοικίου (σε €850,00 το οποίο ακολούθως μειώθηκε σε €750,00 μηνιαίως). · Είναι προφανές ότι με το δικόγραφο του ο Αιτητής έχει δικογραφήσει μόνο την αρχική γραπτή συμφωνία ενοικίασης και σε αυτήν μόνο βασίζει την απαίτηση του, παραλείποντας να αναφερθεί στην μεταγενέστερη συμφωνία ενοικίασης των δύο καταστημάτων που ενοποιήθηκαν. · Είναι λοιπόν φανερό ότι ουσιώδη γεγονότα έχουν μεσολαβήσει από την γραπτή συμφωνία της ενοικίασης του 2004, μέχρι την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης και ότι καμία αναφορά γίνεται στα δικόγραφα του Αιτητή. · Παρόλα αυτά, ο Αιτητής αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής όχι μόνο του ακινήτου που περιγράφεται στην γραπτή συμφωνία του 2004, δηλαδή του αρχικού καταστήματος, αλλά ολόκληρου του κτιρίου. Αξιώνει επίσης και ποσά άλλα από αυτά της γραπτής συμφωνίας (παρουσιάζοντας τα σαν απλή αυξομείωση του ενοικίου στα πλαίσια της γραπτής συμφωνίας), χωρίς όμως να αποκαλύπτει τα γεγονότα στα οποία πραγματικά εδράζονται οι αξιώσεις αυτές. Οι νομικές συνέπειες της παράλειψης του Αιτητή να δικογραφήσει τα ουσιώδη γεγονότα αναλύονται πιο κάτω στην παρούσα απόφαση. Περιορίζομαι σε αυτό το σημείο να αναφέρω η παράλειψη δικογράφησης των πιο πάνω αναφερομένων γεγονότων αναπόφευκτα επηρεάζει την αποδεκτότητα της μαρτυρίας του Αιτητή. (βλ. Παπαδόπουλος κ.α ν. CYP- CANA ALARMS LTD

(2009)1 Α.Α.Δ. 704, Χ"Μάρκου ν. Widehorizon
(2010)1 Α.Α.Δ. 108) Πέραν από τις πιο πάνω παρατηρήσεις μου, για τα μη δικογραφημένα γεγονότα, παρατηρώ ότι ο μάρτυρας σε βασικά σημεία της μαρτυρίας του πρόβαλλε άγνοια, επικαλούμενος το γεγονός ότι απουσίαζε κατά τους ουσιώδεις χρόνους στην Ελλάδα. Αποδέχομαι τη θέση ότι ο Αιτητής απουσίαζε στο εξωτερικό και ότι τα ζητήματα της ενοικίασης διαχειρίζονταν συγγενικά του πρόσωπα, με αποτέλεσμα αυτός να έχει περιορισμένη γνώση των ουσιωδών γεγονότων. Για τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι ο Αιτητής δεν ήταν σε θέση να αναφερθεί στα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης του και ότι οι αντιφάσεις που παρουσιάζονται στην μαρτυρία του είναι σημαντικές και ουσιώδεις και πλήττουν αναπόφευκτα την αξιοπιστία του. Από την μαρτυρία του Αιτητή αποδέχομαι μόνο όσα γεγονότα σχετίζονται με τα επίδικα (δικογραφημένα) ζητήματα και δεν αμφισβητούνται. Αυτά αφορούν: Το ιστορικό της ενοικίασης του αρχικού ακινήτου που προηγήθηκε της σύναψης της γραπτής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων. Την σύναψη της γραπτής συμφωνίας στις 15.1.2004 και της συμπληρωματικής συμφωνίας στις 12.10.
  1. Την σύναψη της συμφωνίας για την αγορά από τον Καθ' ου η αίτηση του οχήματος ΚΧΕ 275, αλλά όχι το τίμημα της πώλησης (το οποίο αμφισβητείται σφοδρά). Το έτος ανέγερσης του αρχικού καταστήματος και ότι ο Καθ' ου η αίτηση διατηρεί ακόμα την κατοχή του. Μάρτυρες Καθ' ου η αίτηση: Ο πρώτος μάρτυρας του Καθ' ου η αίτηση xxxx Ζαγκούρσκι (Μ.Κ.1), είναι υπάλληλος του Καθ' ου η αίτηση και εργαζόταν στο αρχικό κατάστημα και ακολούθως στα συνενωμένα καταστήματα, στην διάρκεια της δεκαετίας 2004 -
  2. Γνωρίζει τον Αιτητή ως τον ιδιοκτήτη των καταστημάτων. Οι σχέσεις των διαδίκων ήταν πολύ φιλικές και ο Αιτητής επισκεπτόταν συχνά την καφετέρια μόνος και με τα παιδιά του. Το ενοίκιο πληρωνόταν πάντοτε στον Αιτητή στην καφετέρια σε μετρητά. Λόγω των φιλικών σχέσεων των διαδίκων υπήρχε εμπιστοσύνη μεταξύ του ιδίου και του Αιτητή και συχνά ο τελευταίος υπέγραφε την απόδειξη είσπραξης αφήνοντας τη συμπλήρωση στον Μ.Κ.
  3. Παρουσίασε ως Τεκμήριο 8 τις τελευταίες αποδείξεις που εκδόθηκαν. Περιέγραψε τις ανακαινίσεις που έγιναν στο αρχικό κατάστημα. Η πρώτη έγινε όταν δημιουργήθηκε ένα Bistro - Café στο αρχικό κατάστημα. Ήταν μικρό όμως και επειδή υπήρχε αρκετή δουλειά χρειάζονταν περισσότερος χώρος, γι' αυτό ο Καθ' ου η αίτηση πήρε και το διπλανό κατάστημα. Ενοποίησε τα δύο καταστήματα και έκανε δεύτερη ανακαίνιση. Τον χώρο επισκέφθηκε τότε ο Αιτητής ο οποίος έδωσε προφορικά τη συγκατάθεση του στην ανακαίνιση. Τότε είχε συζητηθεί το ζήτημα του ενοικίου γιατί το κατάστημα ήταν πλέον μεγαλύτερο. Συμφωνήθηκε επίσης να μην πληρώνονται ενοίκια στη διάρκεια της ανακαίνισης. Η τρίτη ανακαίνιση έγινε το έτος 2014 όταν τα συνενωμένα καταστήματα μετατράπηκαν σε εστιατόριο. Εκείνη την εποχή είχε γίνει και μία συμφωνία όπου ο Αιτητής αγόρασε ένα αυτοκίνητο από τον Καθ' ου η αίτηση και είχε συμφωνηθεί να μην πληρώνονται ενοίκια μέχρι να καλυφθεί το ποσό του αυτοκινήτου. Ουδέποτε υπήρξε παρεξήγηση μεταξύ των διαδίκων αναφορικά με τα ενοίκια ή τις άδειες λειτουργίας των καταστημάτων. Παραξενεύτηκε ο ίδιος όταν οι διάδικοι κατέληξαν στο Δικαστήριο. Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε ότι κατά το έτος 2014, όταν τα συνενωμένα καταστήματα έκλεισαν για ανακαίνιση, ο ίδιος πήγε στην Ουκρανία και γυρνώντας συνέχισε να εργάζεται για τον Καθ' ου η αίτηση, σε άλλες όμως δουλειές και έτσι δεν βρισκόταν στα καταστήματα κατά τα έτη 2015 και
  4. Θυμάται ότι η περίοδος που δεν πληρώνονταν ενοίκια στον Αιτητή ήταν μετά τη συμφωνία για το αυτοκίνητο. Συνέχισε ο Αιτητής να επισκέπτεται τα καταστήματα αλλά δεν του καταβάλλονταν ενοίκια και ούτε ζητούσε ο ίδιος κάτι τέτοιο. Δεν μπόρεσε να καθορίσει με σιγουριά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας για το αυτοκίνητο, αλλά υποδεικνύοντας το Τεκμήριο 8 εισηγήθηκε ότι αυτό έγινε μετά τις 30.10.2013, ημερομηνία κατά την οποία καταβλήθηκε το τελευταίο ενοίκιο. Δεν γνωρίζει το ποσό που αφορούσε η συμφωνία αυτή. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Παρόλα αυτά παρατηρώ τα εξής, αναφορικά με την κατάθεση του μάρτυρα αυτού: Μετέωρη έχει μείνει η μαρτυρία του αναφορικά με την συμφωνία για μη καταβολή ενοικίων στην διάρκεια της ανακαίνισης. Καμία λεπτομέρεια έχει δοθεί αναφορικά με αυτή τη θέση του μάρτυρα και δεν έχει διευκρινιστεί κατά πόσον ήταν ο ίδιος παρών σε αυτήν την "συμφωνία". Έχει παραμείνει χωρίς υπόβαθρό αυτός ο ισχυρισμός του μαρτυρά και δεν τον αποδέχομαι. Το ζήτημα της ενοικίασης του διπλανού καταστήματος και της ενοποίησης των δύο καταστημάτων δεν έχει δικογραφηθεί από κανένα διάδικο. Δεν θα ληφθεί υπόψη η μαρτυρία του Μ.Κ.1 όσον αφορά τα γεγονότα αυτά (βλ Παπαδόπουλος κ.α ν. CYP- CANA ALARMS LTD και Χ"Μάρκου ν. Widehorizon, πιο πάνω). Αποδέχομαι έτσι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ. 1 στο βαθμό που αφορά τα δικογραφημένα γεγονότα, αφού ως προς τα υπόλοιπα γεγονότα η μαρτυρία του υπήρξε φυσιολογική και χωρίς σημαντικές αντιφάσεις σε όλα της τα στάδια, ως εξής: Ότι οι διάδικοι είχαν καλές σχέσεις και χειρίζονταν τα ζητήματα της ενοικιαστικής σχέσης τους χωρίς τυπικότητες. Το ενοίκια εισπράττονταν πάντοτε σε μετρητά με επίσκεψη του Αιτητή στο ενοικιαζόμενο υποστατικό. Ο Καθ' ου η αίτηση προέβηκε σε διαδοχικές ανακαινίσεις του αρχικού καταστήματος. Ο Αιτητής ενέκρινε προφορικά την δεύτερη ανακαίνιση του αρχικού καταστήματος. Μετά την αγοραπωλησία του αυτοκινήτου δεν καταβλήθηκαν ενοίκια στον Αιτητή ούτε ο τελευταίος αξίωσε ενοίκια, μέχρι και το έτος
  5. Το τελευταίο ενοίκιο που ο Καθ' ου η αίτηση κατέβαλε στον Αιτητή, ανερχόταν σε €750,00 και καταβλήθηκε τον Οκτωβρίου του
  6. Ο Καθ' ου η αίτηση παρουσιάστηκε σαν δεύτερος μάρτυρας (Μ.Κ.2) για την υπόθεσή του. Αναφέρθηκε στις πολύ φιλικές σχέσεις που είχε με τον Αιτητή και την οικογένειά του, αφού το αρχικό κατάστημα νοίκιαζε ο πατέρας του Καθ' ου η αίτηση για περίπου είκοσι έτη πριν την ενοικίαση του 204 (από την γιαγιά του Αιτητή που ήταν τότε ιδιοκτήτρια του). Ακολούθως, ο ίδιος ζήτησε από τον πατέρα του να αναλάβει αυτό το κατάστημα και παρά το ότι διατηρούσε ήδη την κατοχή του, συνάφθηκε η επίδικη συμφωνία ενοικίασης με τον Αιτητή. Γίνονταν κατά διαστήματα αλλαγές στο αρχικό κατάστημα και κάποια στιγμή συμφώνησε με τον ενοικιαστή του διπλανού καταστήματος να τον αποζημιώσει και να φύγει. Εν γνώσει του Αιτητή ενοποίησε ο Καθ' ου η αίτηση τα δυο καταστήματα και ανάλαβε πλέον το ενοποιημένο μεγαλύτερο κατάστημα. Δεν απαίτησε κάτι από τον Αιτητή με μόνη παράκληση να μην χρεώνεται τα ενοίκια για όσο καιρό το κατάστημα ήταν κλειστό λόγω ανακαίνισης. Ουδέποτε του αρνήθηκε ο Αιτητής οτιδήποτε, λόγω της φιλίας τους. Ούτε τον χρέωνε με ενοίκια όταν το κατάστημα δεν λειτουργούσε όπως π.χ. κάποιον Αύγουστο που είδε ότι αυτό ήταν κλειστό. Υπήρχε συνεννόηση μεταξύ τους για την τελευταία ανακαίνιση. Εκείνη την περίοδο εξυπηρέτησε ο Μ.Κ.2 τον Αιτητή, όταν το αυτοκίνητο του τελευταίου χάλασε. Τον πήγε στην έκθεση αυτοκινήτων του πατέρα του, όπου με προφορική συμφωνία ο Αιτητής πήρε ένα αυτοκίνητο BMW με συμφωνηθείσα τιμή «€14.500 πλέον το αυτοκίνητο του Αιτητή». Ζήτησε ο Αιτητής να αφαιρεθεί από τα ενοίκια η αξία του αυτοκινήτου που αγόρασε. Μετά από αυτή την "πράξη" ήλθε η "μεγάλη κρίση". Ζήτησε τότε από τον Αιτητή να μετατρέψει την καφετέρια σε εστιατόριο και έτσι έγινε ανακαίνιση σε μεγάλο βαθμό. Το κτίριο βελτιώθηκε αλλά ο ίδιος ζήτησε από τον Αιτητή μόνο να μην πληρώνει τα ενοίκια όσο το κατάστημα ήταν κλειστό, όπως έγινε και στις προηγούμενες ανακαινίσεις. Η συμφωνία με το αυτοκίνητο είχε γίνει στα τέλη του 2013 και στα τέλη του 2014 το μίσθιο έκλεισε για τις ανακαινίσεις. Άνοιξε πάλι γύρω στις αρχές του
  7. Δεν υπήρχε επικοινωνία μεταξύ των διαδίκων στη διάρκεια της τελευταίας ανακαίνισης. Την ειδοποίηση Τεκμήριο 5 έλαβε πολύ αργότερα από την ημερομηνία που αυτή αναφέρει, γιατί επιδόθηκε στον πατέρα του, ο οποίος και τον ενημέρωσε πολύ αργότερα. Προσπάθησε να επικοινωνήσει επανειλημμένα με τον Αιτητή πριν την λήψη του Τεκμηρίου 5 γιατί χρειάζονταν υπογραφές αναφορικά με την αλλαγή της χρήσης. Τον ξάφνιασε η επιστολή αυτή, και συνέχισε τις προσπάθειες επικοινωνίας με τον Αιτητή τηλεφωνικώς, με μηνύματα και μέσω της οικογένειας του, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Ακολούθως, μέσω των συνηγόρων τους διευθετήθηκε συνάντηση. Έτσι, μετά από πολύ καιρό συνάντησε τον Αιτητή, ο οποίος όμως αρνήθηκε να του μιλήσει. Τον ενόχλησε πολύ αυτή η κατάσταση καθότι είχαν πολύ φιλικές σχέσεις, τις οποίες ο Αιτητής αρνήθηκε, όπως αρνήθηκε επίσης αρχικά ότι πήρε και το αυτοκίνητο, το οποίο αργότερα θυμήθηκε. Από όταν είχε χωρίσει με τη σύζυγο του ο Αιτητής (πριν πολλά χρόνια), ζήτησε να μην κατατίθενται τα ενοίκια σε τραπεζικό λογαριασμό, αλλά να παραλαμβάνει ο ίδιος το ποσό. Έκτοτε καμία κατάθεση έγινε και πάντοτε ούτε επισκεπτόταν τον Καθ' ου η αίτηση ο Αιτητής για το ενοίκιο. Από την τελευταία ανακαίνιση και μετά, καμία επικοινωνία είχαν οι δύο τους μέχρι την παρούσα διαδικασία. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Κ.2- Καθ' ου η αίτηση Παρέλειψε και αυτός ο διάδικος να δικογραφήσει ουσιώδη γεγονότα στο δικόγραφο του. Ως εκ τούτου δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η αναφορά του μάρτυρα στα μη δικογραφημένα γεγονότα και συγκεκριμένα στα όσα λέχθηκαν σε σχέση με την ενοικίαση του διπλανού καταστήματος, την ενοποίηση των δύο καταστημάτων και ό,τι άλλο αφορά αυτή τη μεταγενέστερη συμφωνία ενοικίασης, η οποία δεν θα ληφθεί υπόψη. Μετέωρη και ασαφής παρέμεινε η αναφορά του μάρτυρα στη συμφωνία για μη χρεώσεις ενοικίων σε διάφορες περιόδους της ενοικιαστικής σχέσης των διαδίκων. Καμία λεπτομέρεια έχει δοθεί όσον φορά αυτά τα ουσιώδη ζητήματα ενώ ασάφεια περιβάλλει και το ζήτημα των ανακαινίσεων. Δεν τοποθετήθηκαν από αυτόν τον μάρτυρα χρονικά οι εργασίες αυτές και ούτε τεκμηριώθηκαν με συγκεκριμένα στοιχεία. Θολό παρέμεινε επίσης το σκηνικό της αγοράς του οχήματος xxxx από τον Αιτητή. Καμία απόδειξη, τιμολόγιο, εγγραφή έχει παρουσιαστεί. Θα ανέμενε κάποιος ότι μετά τη συνεννόηση για προεξόφληση των ενοικίων με αυτή την αγοραπωλησία, θα υπήρχε τουλάχιστον μία ένδειξη ότι οι διάδικοι αντιλήφθηκαν τις αμοιβαίες υποχρεώσεις τους, και ότι δεσμεύτηκαν εκατέρωθεν με συγκεκριμένο τρόπο. Στην απουσία τέτοιων «ενδείξεων», από τη μαρτυρία του Μ.Κ.1 αποδέχομαι μόνον ότι έχει συναφθεί κάποια συμφωνία σε σχέση με το αυτοκίνητο με αρ. εγγραφής xxxxx. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεών μου, από τη μαρτυρία του Μ.Κ.2 αποδέχομαι ότι συνάφθηκε στις 15.1.2004 συμφωνία ενοικίασης, η οποία εξέπνευσε και ότι η ενοικιαστική σχέση των διαδίκων διέπεται από άλλο καθεστώς. Αποδέχομαι επίσης ότι διενεργήθηκαν διαδοχικές ανακαινίσεις στο αρχικό κατάστημα και ότι ο μάρτυρας πώλησε στον Αιτητή το όχημα xxxxx, με άγνωστο τίμημα το οποίο θα προεξοφλούσε αριθμό ενοικίων. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης αποκαλύφθηκαν μόνο μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας των δύο πλευρών. Θα σχολιάσω κατ' αρχήν το δικόγραφο του Αιτητή καθότι το βάρος απόδειξης (όσον αφορά την απαίτηση για έξωση και έκδοση απόφασης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση) βρίσκεται πάντοτε στους δικούς του ώμους. Το δικόγραφο του Αιτητή αναφέρεται σε μία γραπτή συμφωνία ενοικίασης που ανάγεται στις 15.1.2004 και η οποία αφορά «ένα διπλό κατάστημα το οποίο βρίσκεται [..]». Η συμφωνία είναι παραδεχτή και αποτελεί το Τεκμήριο
  8. Την ενοικίαση αυτή ακολούθησε στις 12.10.2004, συμπληρωματική συμφωνία μεταξύ των διαδίκων η οποία αφορά ρυθμίζει το ζήτημα των αλλαγών στο αρχικό κατάστημα. Σημειώνω ότι μετά την 12.10.2004 είναι παραδεχτό ότι έγιναν μεταξύ των διαδίκων διάφορες προφορικές συμφωνίες που αφορούσαν την ενοικιαστική τους σχέση. Από αυτές τις συμφωνίες δικογραφείται μόνο η αγοραπωλησία του μηχανοκίνητου οχήματος στην οποία θα αναφερθώ αργότερα. Η συμφωνία ενοικίασης ημ. 15.1.2004 εξέπνευσε στις 28.3.2006 και δημιουργήθηκε τότε θέσμια ενοικίαση. Στη διάρκεια της θέσμιας αυτής ενοικίασης όμως, και συγκεκριμένα περί το έτος 2011 έλαβαν χώρα γεγονότα ουσιαστικά για την παρούσα υπόθεση, στα οποία καμία απολύτως αναφορά γίνεται στο δικόγραφο του Αιτητή. Η ουσιώδης συμφωνία, που δεν δικογραφείται από οποιονδήποτε διάδικο, είναι η συμφωνία που έλαβε χώρα όταν παραδόθηκε στον Καθ' ου η αίτηση η κατοχή και του διπλανού (από το αρχικό κατάστημα) καταστήματος. Είναι φανερό ότι αυτή η ενέργεια επηρέασε τη θέσμια ενοικίαση που είχε δημιουργηθεί, αφού πλέον το αντικείμενο της ενοικίασης μεταβλήθηκε και δεν ήταν πλέον το «ένα διπλό κατάστημα», αλλά δύο καταστήματα στο ίδιο κτίριο, που είχαν μάλιστα ενοποιηθεί. Αυτή η ενοποίηση προκάλεσε και τον καθορισμό νέου αυξημένου ενοικίου που θα κατέβαλλε πλέον ο Καθ' ου η αίτηση στον Αιτητή. Επομένως, η θέσμια ενοικίαση που είχε δημιουργηθεί μετά την εκπνοή της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, έπαψε να υπάρχει, αφού συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων νέα προφορική συμφωνία ενοικίασης (περί το έτος 2011) με διαφορετικό αντικείμενο και αντάλλαγμα. Τα ευρήματα μου όσον αφορά τα δικογραφημένα γεγονότα, τα αποδεχτά έγγραφα και την υπόλοιπη αποδεχτή μαρτυρία, έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που βρίσκεται στην Λεωφόρο xxxxx, στη Λεμεσό. Στις 15.1.2004, Καθ' ου η αίτηση σύναψε με τον Αιτητή γραπτή συμφωνία ενοικίασης η οποία αφορούσε το ένα από τα δύο καταστήματα μόνο ("το αρχικό κατάστημα"). Η γραπτή συμφωνία είχε διάρκεια δύο έτη (από την 1.3.2004 μέχρι την 28.2.2006) με δικαίωμα ανανέωσης για δύο περαιτέρω διετίες, εφόσον δίνονταν από τον Καθ' ου η αίτηση δίμηνη γραπτή προειδοποίηση στον Αιτητή. Δεν εξασκήθηκε αυτό το δικαίωμα του Καθ' ου η αίτηση και η γραπτή συμφωνία εξέπνευσε την 28.3.2006, ενώ ο Καθ' ου η αίτηση διατηρεί έκτοτε την κατοχή του αρχικού καταστήματος. Στην γραπτή συμφωνία περιέχονταν και όρος αναφορικά με βελτιώσεις προσθήκες ή μετατροπές που τυχόν θα γίνονταν στο αρχικό κατάστημα από τον Καθ' ου η αίτηση. Συμφωνήθηκε περαιτέρω ότι το αρχικό κατάστημα θα χρησιμοποιείται ως εμπορικό κατάστημα μόνο. Μετά τη σύναψη της γραπτής συμφωνίας, συνάφθηκε από τους διάδικους, συμπληρωματική συμφωνία ημερ. 12.10.2004 η οποία αφορούσε την "υλοποίηση αλλαγών" στο αρχικό κατάστημα και προνοούσε ότι ο Αιτητής θα υπέγραφε, προς διευκόλυνση του Καθ' ου η αίτηση τα έγγραφα που ο τελευταίος θα του παρουσίαζε προκειμένου να εξασφαλιστούν οι σχετικές άδειες από τις αρμόδιες αρχές, χωρίς αυτό να θεωρηθεί ότι αποτελεί συγκατάθεση του Αιτητή στις αλλαγές που διενήργησε ο Καθ' ου η αίτηση ή οποιαδήποτε συμμετοχή στα έξοδα που προέκυψε ή θα προκύψουν στα πλαίσια των αλλαγών. Ανέλαβε δυνάμει αυτής της συμφωνίας, ο Καθ' ου η αίτηση τη συμμόρφωσή του με τον όρο 7 της συμφωνίας ενοικίασης όπου αναλαμβάνει να απομακρύνει με δικά του έξοδα τις όποιες προσθήκες και να επαναφέρει το ενοικιαζόμενο υποστατικό στην προηγούμενη κατάστασή του, χωρίς καμία απαίτηση. Στην πορεία της ενοικίασης του αρχικού καταστήματος έγιναν σε αυτό εργασίες ανακαίνισης. Περί τον Οκτώβριο του 2013, ο Αιτητής συμφώνησε με τον Καθ' ου η αίτηση (ο οποίος ασχολείτο και με αγοραπωλησίες οχημάτων) την αγορά από τον τελευταίο ενός αυτοκινήτου μάρκας BMW (με αρ. εγγραφής xxxx). Το τίμημα της πώλησης θα καταβαλλόταν με την μεταβίβαση καταρχήν του αυτοκινήτου του Αιτητή (μάρκας Ford focus) στον Καθ' ου η αίτηση, ενώ το υπόλοιπο του τιμήματος θα προεξοφλούσε κάποια ενοίκιά. Άγνωστα παραμένουν τα ποσά της αγοραπωλησίας του οχήματος και ο αριθμός των ενοικίων που προεξοφλήθηκαν. Το τελευταίο ποσό που ο Καθ' ου η αίτηση κατέβαλε στον Αιτητή, ανερχόταν σε €750,00 και καταβλήθηκε τον Οκτωβρίου του
  9. Στις 4.2.2016 ο Αιτητής απέστειλε την ειδοποίηση ημερ. 3.2.2016[5] στον Καθ' ου η αίτηση (η οποία επιδόθηκε στον πατέρα του τελευταίου) την οποία ακολούθησε η προσωπική επίδοση στον Καθ' ου η αίτηση, της ειδοποίησης ημερ.15.3.2016[6]. Με την τελευταία ειδοποίηση ο Αιτητής αξίωνε από τον Καθ' ου η αίτηση την εξόφληση του ποσού των €9.750,00 (13 ενοίκια @ €750,00, από την 1.3.2015 μέχρι την 31.3.2016). Δεν έχει παραδώσει, στον Αιτητή, την κατοχή των συνενωμένων καταστημάτων ο Καθ' ου η αίτηση και εξακολουθεί να τα κατέχει μέχρι σήμερα. [Μη δικογραφημένα γεγονότα Το ένα από τα δύο καταστήματα ("το αρχικό κατάστημα") ήταν ενοικιασμένο από τους γονείς του Καθ' ου η αίτηση από την προηγούμενη του ιδιοκτήτρια και κατέχονταν από αυτούς για 20 περίπου χρόνια πριν την σύναψη της γραπτής συμφωνίας (μεταξύ των διαδίκων) ημερομηνίας 15.1.2004[7]. Ο πατέρας του Καθ' ου η αίτηση παρέδωσε την κατοχή του αρχικού καταστήματος στον Καθ' ου η αίτηση με την έγκριση του Αιτητή, περί τον χρόνο που συνάφθηκε η γραπτή συμφωνία ημερ. 15.1.
  10. Στην πορεία της ενοικίασης του αρχικού καταστήματος, οι διάδικοι συμφώνησαν προφορικά στην ενοικίαση και του διπλανού (στο αρχικό κατάστημα) καταστήματος και στην συνένωση των δύο αυτών καταστημάτων το οποία θα αποτελούσαν πλέον μια ενιαία ενοικίαση. Το ενοίκιο των συνενωμένων καταστημάτων συμφωνήθηκε από την 1.1.2011 σε €850 μηνιαίως και ακολούθως μειώθηκε την 1.6.2013 σε €750 μηνιαίως και έτσι παρέμεινε μέχρι σήμερα. Αυτά τα συνενωμένα καταστήματα αποτελούν "το ακίνητο", του οποίου την ανάκτηση αξιώνει ο Αιτητής και όχι το αρχικό κατάστημα που ενοικιάστηκε με την δικογραφημένη συμφωνία της 15.1.2004.] Νομική πτυχή απαίτησης - (Οφειλόμενα ενοίκια και Έξωση): Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος της απόδειξης του αγώγιμου δικαιώματος του Αιτητή βρίσκεται αποκλειστικά στους δικούς του ώμους. Ο Αιτητής θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Όπως έχω ήδη παρατηρήσει, ενώ η δικογραφημένη απαίτηση του Αιτητή βασίζεται στη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 15.1.2004, στην προφορική μαρτυρία του Αιτητή αποκαλύφθηκε ότι την συμφωνία αυτή ακολούθησε άλλη συμφωνία ενοικίασής, η οποία μετέβαλε τόσο το αντικείμενο της ενοικίασης (δύο ενοποιημένα καταστήματα) όσο και το αντάλλαγμα της. Αυτό επιβεβαιώθηκε τελικά από όλους τους μάρτυρες. Το ουσιώδες αυτό ζήτημα, δεν έχει δικογραφηθεί σε κανένα σημείο της Αίτησης και αποκαλύφθηκε για πρώτη φορά κατά την αντεξέταση του Αιτητή. Οι συνέπειες της παράλειψης δικογράφησης ουσιωδών ισχυρισμών, έχουν αναλυθεί στη νομολογία [βλ. Πουρίκκος ν. Σάββα κ.α.
(1991)1 ΑΑΔ 507) πιο πάνω]. Εφόσον η Αίτηση εκδικάζεται στη βάση των δικογραφημένων ισχυρισμών του Αιτητή και εφόσον καμία αναφορά γίνεται στην δικόγραφο του στην σύναψη της προφορικής συμφωνίας που αποτελεί την τελευταία συμφωνία ενοικίασης που είχε συναφθεί μεταξύ των διαδίκων, απουσιάζει από το δικόγραφο του Αιτητή η πραγματική νομική βάση του αγώγιμου του δικαιώματος. Επομένως το πραγματικό και νομικό ζήτημα της ενοικιαστικής σχέσης των διαδίκων δεν μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο. Παραθέτω και σχετικό απόσπασμα από την απόφαση Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1635, η οποία πραγματεύεται το ζήτημα των δυνατοτήτων εξεταστικού συστήματος και πως αυτό επηρεάζει την πιο πάνω αρχή που καθορίζει ότι τα επίδικα θέματα είναι αυτά που οι διάδικοι προσδιορίζουν ως τέτοια. "Κατά πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου η δικογραφία αποτελεί το θεμέλιο της δίκης και το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων. Στην υπόθεση Βραχίμη ν. Κουλουμπρή
(1992)1 Α.Α.Δ. 836 αφού αναφέρονται οι πιο πάνω αρχές παρατίθεται με επιδοκιμασία η υπόθεση Παπαγεωργίου ν. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd.)
(1991)1 A.A.Δ. 24, όπου στη σελίδα 28, ο Πικής, Δ. (όπως ήταν τότε) ανέφερε τα εξής:- "Οι αρχές του δικονομικού δικαίου περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία. δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση όπου υπάρχει. Ο επακριβής προσδιορισμός των επιδίκων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του. Η δίκη δρομολογείται, όπως επιγραμματικά ανάφερε ο τότε Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Βασιλειάδης στην υπόθεση Homeros Th. Courtis and Others v. Panos K. Iasonides
(1970)1 C.L.R., 180 (βλέπεεπίσης Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd.
(1971)1 C.L.R. 134) κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής.": (Βλέπε επίσης: Γεώργιος Γ. Παφίτης και Άλλοι ν. Παναγιώτη Κώστα Κουκκουρή και Άλλων
(1992)1 Α.Α.Δ. 1154, Φεττάς ν. Μενελάου
(1991)1 Α.Α.Δ. 288και Παπακοκκίνου ν. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379). Δεν μας διαφεύγει της προσοχής ότι η δίκη στο Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών διεξάγεται με βάση το εξεταστικό σύστημα και όχι εκείνο της αντιπαράθεσης. Το εξεταστικό σύστημα παρέχει ευρύτερη ευχέρεια στο Δικαστήριο για τη διερεύνηση των γεγονότων που άπτονται της διαφοράς. Δεν μεταβάλλει όμως το δικονομικό κανόνα ως προς τα επίδικα θέματα και τις παραμέτρους της δίκης. (Βλέπε: Δημοκρατία ν. Κουκκουρή κ.ά.
(1993)3 Α.Α.Δ. 598)." (Δική μου υπογράμμιση) Παρόλο που η πιο πάνω απόφαση αφορά αίτηση που είχε εκδικαστεί από το Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών, τα ίδια ισχύουν αναλογικά και στο παρόν Δικαστήριο αφού το εξεταστικό σύστημα είναι επίσης χαρακτηριστικό του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η μη αποκάλυψη της βάσης του αγώγιμου δικαιώματος του διάδικου στο δικόγραφο του αποβαίνει μοιραία και έτσι η Αίτηση δεν μπορεί παρά να οδηγηθεί σε απόρριψη. Παρά την πιο πάνω διαπίστωση μου, για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης, θα σχολιάσω και την ουσία της Αίτησης. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον του Καθ' ου η αίτηση, είναι οι εξής:
  1. Ο Αιτητής να είναι ιδιοκτήτης του μισθίου.
  2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
  3. Ο Καθ' ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
  4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στον θέσμιο ενοικιαστή.
  5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης, να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
  6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στον Καθ' ου η αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια.
  7. Ιδιοκτησία Η ιδιοκτησία του ακινήτου στο οποίο περιλαμβάνεται το αρχικό κατάστημα είναι παραδεκτή από τον Καθ' ου η αίτηση.
  8. Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, το αρχικό κατάστημα βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (εφόσον εμπίπτει στον Δήμο Λεμεσού) και έχει συμπληρωθεί πριν από το έτος
  9. Σημειώνω ότι ο Αιτητής δεν έχει αντεξεταστεί αναφορικά με έτος συμπλήρωσης του μισθίου και το γεγονός αυτό έχει μείνει αναντίλεκτο. Επομένως, πληρούνται οι δύο πιο πάνω προϋποθέσεις. Ως προς τις υπόλοιπες όμως προϋποθέσεις της νομοθεσίας, κανένα ασφαλές συμπέρασμα θα μπορούσε να εξαχθεί, ελλείψει αποδεκτής μαρτυρίας. Παραπέμπω σχετικά στην αποδεκτή μαρτυρία και στα ευρήματα πιο πάνω στην παρούσα απόφαση και στο γεγονός ότι η τελευταία συμφωνία ενοικίασης δεν έχει αποκαλυφθεί, ενώ δεν υπάρχει αποδεκτή μαρτυρία αναφορικά με τα οφειλόμενα ενοίκια. ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ Το βάρος της απόδειξης της Ανταπαίτησης βαραίνει τον Καθ' ου η αίτηση, ο οποίος οφείλει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Αποζημιώσεις: Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο βαθμό που οι απαιτήσεις του Καθ' ου η αίτηση αφορούν ειδικές αποζημιώσεις, είναι γνωστή η αρχή ότι αυτές θα πρέπει να δικογραφούνται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά [βλ. Χαραλάμπους ν. Χαραλάμπους (αρ.2)
(2012)1 Α.Α.Δ. 753]: "[Η] ειδική αποζημίωση, όπως είναι στην προκείμενη περίπτωση η απαίτηση της εφεσείουσας, επιβάλλεται να αποδεικνύεται με τη δέουσα αυστηρότητα και το βάρος αυτό το φέρει ο ενάγων. Βλ. Παναγή ν. Κακόψιτου
(2001)1(Β)Α.Α.Δ.839. Ταυτοχρόνως, στην υπόθεση Πίριλλος ν. Κονναρή
(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153, τονίστηκε ότι η ειδική αποζημίωση πρέπει να δικογραφείται, να εξειδικεύεται στην απαίτηση, με την αναγκαία λεπτομέρεια και να αποδεικνύεται με αυστηρότητα για κάθε συγκεκριμένο στοιχείο. Βλ. επίσης Αλεξάνδρου ν. Ιωάννου
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1157." Σχετικές είναι και οι αποφάσεις Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 298 , Ηρακλέους ν. Πέτρου
(1994)1 Α.Α.Δ. 239. Ηρακλέους ν. Ταχύπλοου Σκάφους «Νίκη» κ.ά.
(1994)1 Α.Α.Δ. 510, 523)
  1. Αποζημιώσεις για βελτιώσεις στο ακίνητο του Αιτητή €71.000,00 Οι απαίτηση αυτή του Καθ' ου η αίτηση έχει δικογραφηθεί, με γενική αναφορά σε ηλεκτρολόγο, εργολάβο ξυλουργικά και υδραυλικό, χωρίς να παρουσιαστεί όμως ίχνος μαρτυρίας στην ακρόαση, αναφορικά με αυτήν. Ο κανόνας αυστηρής απόδειξης των εδικών αποζημιώσεων έχει παρατεθεί πιο πάνω και δεν θα επαναληφθεί. Στην απουσία τεκμηρίωσης της, η απαίτηση αυτή θα πρέπει να απορριφθεί.
  2. Αποζημιώσεις για ειδικές ζημιές και/ή εξοπλισμό €250.000,00 Στην βάση της παντελούς απουσίας λεπτομερειών στο δικόγραφο του Αιτητή και στην παράλειψη παρουσίασης οποιασδήποτε μαρτυρίας, σε σχέση με αυτήν την απαίτηση, η παρούσα απαίτηση οδηγείται επίσης, αναπόφευκτα, σε απόρριψη. Γενικές αποζημιώσεις Όσον αφορά την απαίτηση για γενικές αποζημιώσεις για την παράβαση συμφωνίας, καμία εξειδίκευση της απαίτησης αυτής του Καθ' ου η αίτηση βρίσκω στο δικόγραφο του. Έχω επίσης ανατρέξει και στην αγόρευση των συνηγόρων των Καθ' ου η αίτηση, χωρίς όμως αποτέλεσμα, αναφορικά με την αναζήτηση της πρόθεσης του Καθ' ου η αίτηση. Έχει παραμείνει μετέωρη, γενική και αόριστη αυτή η απαίτηση του Καθ' ου η αίτηση και ως εκ τούτου απορρίπτεται. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Στη βάση όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση και η Ανταπαίτηση απορρίπτονται. Εφόσον η Αίτηση και η Ανταπαίτηση έχουν συνεκδικαστεί και εφόσον δεν υπάρχει επιτυχών διάδικος, βρίσκω ορθό όπως ο κάθε διάδικος αναλάβει τα δικά του έξοδα και αυτή είναι, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η απόφαση μου ως προς τα έξοδα. (Υπ.) ............ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: έξωση-δικόγραφα -ανυπαρξία αγώγιμου δικαιώματος- ειδικές αποζημιώσεις-ανταπαίτηση [1] Τεκμήριο 3 [2] Τεκμήριο
  3. [3] Τεκμήριο 6 [4] Τεκμήριο 7 [5] Τεκμήριο
  4. [6] Τεκμήριο
  5. [7] Τεκμήριο 3 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.