Σίγγερ από την μέσω της Πληρεξουσίου Αντιπροσώπου αυτού Σίγγερ ν. Ελπιδοφόρου, Αίτηση αρ.:Ε142/14, 22/7/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2019:30 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Κ. Κάσινου, Στ. Θεοφάνους, Παρέδρων Αίτηση αρ.:Ε142/14 Μεταξύ: xxxxx Σίγγερ από την xxxxx μέσω της Πληρεξουσίου Αντιπροσώπου αυτού xxxxx Σίγγερ, εκ xxxx Αιτητή και xxxx Ελπιδοφόρου Καθ' ου η Αίτηση 22 Ιουλίου, 2019 Εμφανίσεις: Για Ανταπαιτητή: κα Μ. Βωνιάτη Ηλία για κκ. Ηλία & Ηλία Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ου η ανταπαίτηση: κος Η. Αγαθοκλέους για κκ. Αγαθοκλέους - Νεοφύτου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. (κα Μ. Κουλουμά στην απαγγελία της απόφασης) ΑΠΟΦΑΣΗ Με την έκδοση της εκ συμφώνου απόφασης, στις 4.10.2018, υπέρ του Αιτητή και σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση, έληξε η αντιδικία των μερών αναφορικά με την Απαίτηση του Αιτητή στην παρούσα υπόθεση, (με εξαίρεση το ζήτημα των εξόδων στην απαίτησή που αφέθηκε να αποφασιστεί στην παρούσα απόφαση). Παρέμεινε έτσι προς εκδίκαση η Ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση (ο οποίος στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Ανταπαιτητής"). Οι διάδικοι συνδέονταν με ενοικιαστική σχέση. Το επίδικο κατάστημα βρίσκεται στην οδό xxxxxx στην Λεμεσό, (και στο εξής θα αναφέρεται ως το "μίσθιο" ή το "επίδικο υποστατικό") και ανήκει στον Αιτητή (που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Καθ' ου η ανταπαίτηση"). Αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο Αιτητής, xxxxx Σίγγερ ζει στο εξωτερικό μόνιμα και εκπροσωπείτο αρχικά από τον πατέρα του, xxxx Σίγγερ, με πληρεξούσιο έγγραφο και όταν ο xxxxx Σίγγερ απεβίωσε περί το έτος 2002, η εκπροσώπηση του ιδιοκτήτη γίνεται έκτοτε από τη μητέρα του xxxxx Σίγγερ, πάλι με πληρεξούσιο έγγραφο[1]. Ανταπαίτηση: Ο Ανταπαιτητής υποστηρίζει, σύμφωνα με τις δικογραφημένες του θέσεις ότι: · Χρησιμοποιούσε το μίσθιο ως Αρχιτεκτονικό-Διακοσμητικό γραφείο, έναντι μηνιαίου ενοικίου €
- · Στην διάρκεια της ενοικίασης έχει ξοδέψει για την διαμόρφωση, συντήρηση και επιδιόρθωση του μισθίου, εσωτερικά και εξωτερικά, ποσό €19.000,00 περίπου, εν γνώση του Καθ' ου η Ανταπαίτηση και με την σύμφωνο γνώμη και άδεια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου του και αρνείται ότι έχει προκαλέσει οποιαδήποτε ζημιά σε αυτό. Παραθέτει λεπτομέρειες των εργασιών διαμόρφωσης, συντήρησης και επιδιόρθωσης και ανταπαιτεί · Γενικές αποζημιώσεις για την απώλεια εμπορικής εύνοιας και τα έξοδα μετεγκατάστασης του, · Ειδικές αποζημιώσεις για τα έξοδα διαμόρφωσης, συντήρησης και επιδιόρθωσης του μισθίου, · Τόκους και δικηγορικά έξοδα. Απάντηση στην Ανταπαίτηση: Ο Καθ' ου η ανταπαίτηση, αρνείται την Ανταπαίτηση στο σύνολο της, ως αβάσιμη και ανυπόστατη και ζητά την απόρριψη της. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μαρτυρία Ανταπαιτητή Πρώτος μάρτυρας (Μ.Α.1) υπήρξε ο ίδιος ο Ανταπαιτητής, ο οποίος παρουσίασε γραπτή δήλωση. Σε αυτήν αναφέρεται στη γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 31.1.1999 με την οποία νοίκιασε το μίσθιο και στην επόμενη γραπτή συμφωνία της 29.10.2004 με την οποία νοίκιασε την διπλανή σε αυτό αποθήκη. Μετά την εκπνοή (διαδοχικά) των δύο συμφωνιών έχει παραμείνει στο υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής και η ενοικίαση της αποθήκης και του μισθίου αντιμετωπιζόταν πλέον ως ενιαία, με τελευταίο ενοίκιο για την ενιαία ενοικίαση, το ποσό των €300,00 μηνιαίως. (Τα όσα αναφέρει σχετικά με την υπεράσπιση του στην απαίτηση των Αιτητών δεν θα μας απασχολήσουν σε αυτό το στάδιο διότι με την έκδοση της εκ συμφώνου απόφασης, τα ζητήματα αυτά δεν είναι πλέον επίδικα.) Η κατοχή του μισθίου παραδόθηκε στον Καθ' ου η ανταπαίτηση στις 17/11/
- Στα 15 περίπου χρόνια που ενοικίαζε το μίσθιο ουδέποτε αυτό συντηρήθηκε ή επιδιορθώθηκε από τον ιδιοκτήτη του, ακόμα και όταν υπήρχε διαρροή νερού από το διαμέρισμα άνωθεν. Αναγκάστηκε τότε ο ίδιος να επιδιορθώσει τη ζημιά. Στην έναρξη της ενοικίασης, του 1999, το μίσθιο ήταν σε άθλια κατάσταση και έμοιαζε με αποθήκη. Ενημερώθηκε τότε ο αντιπρόσωπος του ιδιοκτήτη για την πρόθεση του να διαμορφώσει, επιδιορθώσει και συντηρήσει το μίσθιο και του δόθηκε η σχετική άδεια. Συμφώνησαν περαιτέρω προφορικά ότι το κόστος της αναγκαίας ανακαίνισης θα το συζητούσαν στο μέλλον και θα το διευθετούσαν στο τέλος της ενοικίασης. Οι βελτιώσεις που έγιναν από τον ίδιο, στο μίσθιο αφορούσαν τις κάτωθι προσθηκομετατροπές:
- τη δημιουργία αποχωρητηρίου στο εσωτερικό του
- τη δημιουργία κουζίνας
- τη δημιουργία αποθήκης εσωτερικά
- την αλλαγή παραθύρων στο πίσω μέρος και μπροστά
- την τοποθέτηση γυάλινων διαχωριστικών και εσωτερικών Θυρών και αλλαγή των εξωτερικών Θυρών
- τη δημιουργία ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, διακλαδώσεων και τοποθετήσεις πριζών
- την εγκατάσταση ντεπόζιτου νερού και τη δημιουργία υδραυλικής εγκατάστασης και σύνδεσης με αποχωρητήριο και κουζίνα
- τη δημιουργία παταριού εσωτερικά του καταστήματος με σιδηροκατασκευή MDF και γυψοσανίδες
- την τοποθέτηση παρκέ σε όλη την έκταση καταστήματος και παταριού
- την εγκατάσταση συστήματος κλιματισμού
- την σπάτουλα και βάψιμο των ταβανιών και της εσωτερικής και εξωτερικής τοιχοποιίας
- την επιδιόρθωση των ζημιών που προκλήθηκαν από την εισροή νερού από το διαμέρισμα άνωθεν του μισθίου. Οι εργασίες είχαν κόστος πέραν των €19.000,00, αλλά καμία απόδειξη έχει στην κατοχή του. Περιορίστηκε στην παρουσίαση σχεδίων του μισθίου και φωτογραφιών, για να καταδείξει πώς ήταν η κατάσταση του μισθίου στο χρόνο έναρξης της ενοικίασης και στο χρόνο λήξης της. Υποστηρίζει ότι οι εργασίες αύξησαν την ενοικιαστική αξία του μισθίου. Έχει αναθέσει σε Πολιτικό Μηχανικό να εκτιμήσει την αξία των εργασιών που έγιναν στο μίσθιο. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, η αξία τους ανέρχεται σε €17.535,
- Στην αντεξέταση, ο μάρτυρας παραπέμφθηκε στον όρο 4 του τεκμηρίου 1 με τον οποίο συμφώνησε. Επικαλέστηκε τότε την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας με τον τότε αντιπρόσωπο του ιδιοκτήτη (Σοφοκλή Σίγγερ), σύμφωνα με την οποία "θα έβλεπαν οι δυο τους τα έξοδα που θα γίνονταν από τον ενοικιαστή στο μίσθιο, στο τέλος της συμφωνίας". Δεν ζήτησε να περιληφθεί τέτοιος όρος στη συμφωνία ενοικίασης καθότι γνωρίζονταν με τον Σ.Σ. και δεν το θεώρησε σκόπιμο. Δεν είναι σίγουρος αλλά "μπορεί" να ανέφερε αυτό το γεγονός στη σύζυγο του κου Σοφοκλή (κα Φοίβη). Οι αποδείξεις για τα έξοδα που έγιναν στο μίσθιο πιθανόν να έχουν καταστραφεί στο λογιστή με τα λογιστικά βιβλία ή πιθανόν και να έχουν πεταχτεί κατά τη μετακόμιση. Ούτε από συνεργάτες επιδίωξε να εντοπίσει αποδείξεις αφού πέρασαν πολλά χρόνια και κάποιοι έκλεισαν τις επιχειρήσεις τους ή έχουν καταστρέψει τα αρχεία τους. Εγκατέλειψε την απαίτηση αναφορικά με την εγκατάσταση κλιματιστικών. Όλες οι εργασίες έγιναν κατά το έτος 1999, με εξαίρεση την επέκταση στο πατάρι η οποία έγινε το
- Για τις προσθηκομετατροπές δεν έχει εξασφαλίσει σχετική άδεια από την αρμόδια αρχή. Παραδέχθηκε ότι κατά το στάδιο που ο ίδιος οχλούνταν για τα οφειλόμενα ενοίκια ουδέποτε επικαλέστηκε την προφορική συμφωνία για τα έξοδα των μετατροπών του μισθίου, ούτε θυμάται πότε ήταν η πρώτη φορά που επικαλέστηκε αυτή την προφορική συμφωνία. Αρνήθηκε την υποβολή ότι η αξία των μετατροπών στο μίσθιο έχει ήδη αποσβεστεί λόγω της χρήσης του για 15 χρόνια. Κατά την επανεξέταση του ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι οι εργασίες βελτίωσης στο μίσθιο έγιναν σε δύο στάδια (αρχικά στο έτος 1999 και ακολούθως στο έτος 2007) και ότι στο δεύτερο στάδιο, οι εργασίες δεν περιλάμβαναν μόνο την επέκταση του μεσοπατώματος, αλλά και τις εργασίες που προέκυψαν λόγω αυτής της επέκτασης, όπως ηλεκτρολογικές εργασίες, τα επιπλέον συστήματα κλιματισμού, τον διαχωρισμό με γυαλί (λόγω του κλιματισμού) και τη δημιουργία εξωτερικού παραθύρου στην επέκταση για φυσικό εξαερισμό. Τα έξοδα που διεκδικεί για την αποθήκη αφορούν τον εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο στην ενοικίαση του 1999 μόνο. Αξιολόγηση μαρτυρίας Ανταπαιτητή Ο Ανταπαιτητής δεν μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Από την μαρτυρία του παρατηρώ ότι:
- Όταν του υποδείχθηκε η συμφωνία ενοικίασης του 1999, αφότου συμφώνησε με το περιεχόμενό της, αμέσως μετά και για πρώτη φορά πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι υπήρξε μεταξύ των διαδίκων παράλληλη προφορική συμφωνία που αφορούσε ειδικά τις προσθηκομετατροπές στο μίσθιο. Όμως αυτή η, τόσο σημαντική για τον Ανταπαιτητή, συμφωνία δεν αποκαλύφθηκε ποτέ και σε κανέναν παρόλο που αποτελεί τη βάση της απαίτησης του (όπως ο ίδιος ανέφερε). Χαρακτηριστική είναι η ασάφεια του ως προς το σημείο αυτό. "Ίσως" να είχε αναφέρει την προφορική συμφωνία, στην αντιπρόσωπο και μητέρα του Καθ' ου η ανταπαίτηση. Δεν αποδέχομαι αυτή τη θέση του Ανταπαιτητή καταρχήν διότι ο ισχυρισμός αυτός δεν έχει δικογραφηθεί και βρίσκεται σε φανερή αντίθεση με το περιεχόμενο της Απάντησης και Ανταπαίτησης του και κατά δεύτερον διότι ο ισχυρισμός αυτός αποκαλύφθηκε μόνο στην αντεξέταση του μάρτυρα και αποτελεί σοβαρή και ουσιώδη αντίφαση με τα όσα ο ίδιος ανέφερε στην κυρίως εξέταση του. Ουσιαστικά ο Ανταπαιτητής μετάβαλε τη βάση του αγώγιμου δικαιώματος του.
- Παρατηρώ επίσης ότι ο μάρτυρας αυτός παρουσίασε μαρτυρία η οποία παρέμεινε μετέωρη και ατεκμηρίωτη και αναφέρομαι ειδικά στο κόστος των εργασιών που διαμορφώθηκαν στο μίσθιο, για το οποίες δεν έχει παρουσιαστεί αποδεκτή μαρτυρία.
- Παρά την επίμονή του στη γνώμη που εξέφρασε αναφορικά με την αύξηση της ενοικιαστικής αξίας του μισθίου, λόγω των δικών του προσθηκομετατροπών, η γνώμη που διατύπωσε δεν έχει τεκμηριωθεί από κάποια εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας. Ο Ανταπαιτητής μου δημιούργησε την εντύπωση ότι δεν προσήλθε στο δικαστήριο για να πει την αλήθεια, αλλά για να προωθήσει την υπόθεση του και μόνο. Για τους πιο πάνω λόγους, από την μαρτυρία του Ανταπαιτητή αποδέχομαι μόνο: το γεγονός της σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης, την εκτέλεση προσθηκομετατροπών στο μίσθιο από μέρους του (αλλά όχι το κόστος τους), την παράλειψη εξασφάλισης οποιασδήποτε άδειας για τις προσθηκομετατροπές από τις αρμόδιες αρχές και την παράδοση της κατοχής του μισθίου στον ιδιοκτήτη του στις 17.11.
- Ο δεύτερος μάρτυρας για τον Ανταπαιτητή (Μ.Α.2) Χρ. Κ. είναι Πολιτικός Μηχανικός και ασκεί αυτό το επάγγελμα από το
- Διατηρεί δικό του γραφείο στη Λεμεσό και είναι μέλος του ΕΤΕΚ. Έχει σπουδάσει στο Πολυτεχνείο xxxx στην Τσεχία. Στην γραπτή του δήλωση αναφέρει ότι έχει λάβει εντολή από τον Ανταπαιτητή να επισκεφτεί το μίσθιο, τον Οκτώβριο του 2015, με σκοπό την επιμέτρηση και κοστολόγηση των εργασιών που έχουν εκτελεστεί σε αυτό. Δεν του δόθηκαν αποδείξεις για τις εργασίες, αλλά του υποδείχθηκαν τα σχέδια του μισθίου[2] όπως αυτό ήταν διαμορφωμένο πριν εκτελεστούν οι εργασίες και φωτογραφίες[3] που απεικονίζουν το χώρο πριν και μετά τις εργασίες. Πέραν τούτου έχει λάβει υπόψη του και την επιτόπου κατάσταση και έχει προβεί σε μετρήσεις στο μίσθιο Έχει ετοιμάσει σχετική έκθεση, την οποία κατέθεσε ως τεκμήριο
- Το συμπέρασμα του είναι ότι το συνολικό κόστος των εργασιών που εκτελέστηκαν στο μίσθιο ξεπερνούν τις €15.000 και ανέρχονται στο ποσό των €17.535,
- Στην κοστολόγηση λήφθηκαν υπόψη και ο σχεδιασμός, η σύλληψη της ιδέας και όλες οι ενέργειες καθώς και οι οδηγίες προς τους κατασκευαστές και το σχέδιο που έχει εκτελεστεί. Επικρατούσαν ψηλές τιμές στην αγορά κατά τα έτη 2006 και 2007, οι οποίες εκτοξεύτηκαν όσο πλησίαζε το έτος 2008 και η αλλαγή του νομίσματος σε ευρώ. Ο ίδιος έχει λάβει υπόψη του τις μεταγενέστερες τιμές, όταν πλέον η αγορά είχε διορθωθεί από μόνη της. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας δε ήταν σε θέση να καθορίσει το χρόνο εκτέλεσης των συγκεκριμένων εργασιών, αναφέροντας ότι αυτές εκτελέστηκαν στη διάρκεια των ετών 1999 μέχρι
- Συμφώνησε ότι οι τιμές στο διάστημα αυτό ποίκιλαν (αφού οι τιμές του 1999 ήταν χαμηλότερες από το έτος 2007). Λόγω αυτής της μεταβολής των τιμών, έχει λάβει υπόψη του την μέση τιμή και μάλιστα χαμηλότερη των πραγματικών τιμών. Εισηγήθηκε ότι ο χρόνος διεκπεραίωσης των εργασιών είναι χωρίς σημασία καθότι οι αξίες που ο ίδιος έχει δώσει είναι αντικειμενικές. Εξάλλου έχει αφαιρέσει και το ποσό των €2.500 καταλήγοντας στην εισήγηση "κοντά στις €15.000". Από τον Ανταπαιτητή έλαβε πληροφορίες σε σχέση με τις εργασίες που δεν μπορούσε ο ίδιος να διαπιστώσει, όπως η επιδιόρθωση στο ταβάνι. Καμία απόδειξη του δόθηκε από τον Ανταπαιτητή, με εξαίρεση την τιμή στο σημείο
(8), €850. Έχει ερευνήσει τις τιμές αναφορικά με τις εργασίες αυτές και έχει διαπιστώσει ότι το ποσό που ο Ανταπαιτητής κατέβαλε είναι πιο ψηλό, αλλά το αποδέχτηκε εφόσον αυτό το ποσό πληρώθηκε. Όσον αφορά την ηλεκτρομηχανολογική εγκατάσταση ο ίδιος δεν κατέχει τέτοιες γνώσεις, αλλά το ποσό των €4.000.- το συμβουλεύτηκε από συνεργάτες του. Συγκεκριμένα υπέδειξε τα σχέδια σε φίλο ηλεκτρολόγο μηχανικό και του ανάφερε το είδος της εγκατάστασης που έχει γίνει και ότι αυτή κάλυπτε φωτισμό, πρίζες, ηλεκτρονικούς υπολογιστές, συστήματα κλιματισμού και όλο το χώρο του μισθίου. Έχει πάρει τιμή πέραν των €6.000, αλλά ο ίδιος για να είναι ο σωστός εισηγήθηκε το ποσό των €4.000 μόνο. Τα σχέδια που υπέδειξε στον ηλεκτρολόγο μηχανικό δεν ήταν ηλεκτρολογικά άλλα αρχιτεκτονικά μόνο. Δεν έχει ερευνήσει εάν η εγκατάσταση έχει ελεγχθεί από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, ούτε αν έχει εγκριθεί. Του υποβλήθηκε ότι ηλεκτρολογική εγκατάσταση που ο Ανταπαιτητής δημιούργησε στο μίσθιο, ήταν παράνομη και ότι ο ιδιοκτήτης του μισθίου αναγκάστηκε να την αφαιρέσει και να εγκαταστήσει νέα. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.2 Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, που δεν αμφισβητήθηκαν, αποδέχομαι τον μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα. Διαπιστώνω επίσης ότι έχει ορθά διαχωρίσει την εκτίμηση του σε (α) εργασίες για τις οποίες έχει ο ίδιος προβεί σε μετρήσεις και διαπιστώσεις και για τις οποίες απέκτησε ιδία γνώση και (β) σε εργασίες για τις οποίες έλαβε πληροφόρηση από τον Ανταπαιτητή ή από τρίτα πρόσωπα. Έχω παρόλα αυτά διαπιστώσει σημαντικό σφάλμα στην εκτίμηση του, ειδικά όσον αφορά τις τιμές που έχει λάβει υπόψη του. Εφόσον ο Ανταπαιτητής στην δική του μαρτυρία καθόρισε επακριβώς και ξεχώρισε τις προσθηκομετατροπές του έτους 1999 από αυτές του έτους 2007, θα ανέμενε κάποιος ότι ο Μ.Α.2 θα γνώριζε ή θα αναζητούσε τουλάχιστον τον χρόνο εκτέλεσης των εργασιών αυτών (αφού ο ίδιος παραδέχθηκε ότι το κόστος των εργασιών διέφερε σημαντικά ανάλογα με την χρονική του τοποθέτηση (1999 ή 2007). Αν' αυτού όμως ασάφεια επικρατεί στην κατάθεση του μάρτυρα. Από την μία λέει ότι έλαβε υπόψη του τις μέσες τιμές ολόκληρης της χρονικής περιόδου από το έτος 1999 μέχρι το έτος 2007, ενώ ακολούθως ανέφερε ότι έλαβε υπόψη και τις τιμές μετά την αλλαγή του νομίσματος σε ευρώ (δηλαδή μετά την 1.2.2008), όταν πλέον "η αγορά διόρθωσε από μόνη της τις πολύ ψηλές τιμές". Αφαίρεσε δε και το ποσό των €2.500,00 από τον τελικό του υπολογισμό για να είναι "αντικειμενικός". Όλα αυτά όμως καταδεικνύουν την έλλειψη σιγουριάς του μάρτυρα για το αποτέλεσμα της εκτίμησης του. Βρίσκω ότι ο τρόπος με τον οποίο κοστολόγησε ο μάρτυρας τις προσθηκομετατροπές του μισθίου, βρίσκεται έξω και πέρα από την εντολή που έχει λάβει από τον Ανταπαιτητή, αλλά και ότι στην κοστολόγηση εμπεριέχεται σφάλμα που την καθιστά ακροσφαλή. Σημειώνω ότι δεν μου διαφεύγει ότι η κατά προσέγγιση εκτίμηση είναι επιτρεπτή κάποιες φορές (βλ. R.K.B. Leathergoods v. Αγγελίδη
(2004)1 Α.Α.Δ. 1071). Θεωρώ όμως ότι η παρούσα δεν είναι τέτοια περίπτωση. Όφειλε ο μάρτυρας να ανατρέξει στον ουσιώδη χρόνο (τον οποίο ο εντολέας του γνώριζε πολύ καλά) και με τις τιμές του χρόνου αυτού θα μπορούσε να υπολογίσει, έστω κατά προσέγγιση, την δαπάνη. Πέραν τούτου, διαπιστώνω ακόμα δύο σφάλματα στην εκτίμηση του Μ.Α.2: 1. ο μάρτυρας παρά την αναφορά του στην απόδειξη που του δόθηκε για την αξία της κουζίνας και την οποία έχει λάβει υπόψη του, καμία τέτοια απόδειξη έχει παρουσιάσει. (βλ. Πιττάλης κ.α. ν. Ianira Εnterprises Ltd κ.α
(1997)1 ΑΑΔ 814).
- Στο βαθμό που το κόστος της ηλεκτρικής εγκατάστασης δεν αποτελεί δική του επιμέτρηση και εκτίμηση, δεν το αποδέχομαι.
- Ούτε την αναφορά του στο κόστος της εγκατάστασης του συστήματος συναγερμού αποδέχομαι, αφού η απαίτηση αυτή δεν έχει δικογραφηθεί. Για όλους τους πιο πάνω λόγους δεν αποδέχομαι την εκτίμηση του Μ.Α.2 αναφορικά με το κόστος των προσθηκομετατροπών στο μίσθιο. Μάρτυρες Καθ' ου η ανταπαίτηση Η πρώτη μάρτυρας για την υπόθεση του Καθ' ου η ανταπαίτηση Χ. Π. (Μ.Κ.1), στη γραπτή της δήλωση αναφέρει ότι είναι η θυγατέρα της νόμιμης αντιπροσώπου του ιδιοκτήτη του μισθίου, ο οποίος είναι μόνιμος κάτοικος εξωτερικού. Η μητέρα της, αντιπρόσωπος του αδελφού της αδυνατεί να παρουσιαστεί στο δικαστήριο λόγω προβλημάτων υγείας που αντιμετωπίζει λόγω γήρατος. Η ίδια παρουσιάζεται στο δικαστήριο εξουσιοδοτημένη σχετικά, από τον ιδιοκτήτη και την αντιπρόσωπο του. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης στις 30/1/1999, ο ιδιοκτήτης μέσω του τότε πληρεξουσίου αντιπροσώπου και πατέρα τους, Σ.Σ. συμφώνησε με τον Ανταπαιτητή, τη μίσθωση του επίδικου υποστατικού. Η συμφωνία αυτή είχε περίοδο ισχύος από την 1.3.1999 μέχρι την 1.3.
- Ο Ανταπαιτητής παρέμεινε στο μίσθιο μετά την εκπνοή της συμφωνίας και έτσι κατέστη θέσμιος ενοικιαστής μέχρι που παρέδωσε το μίσθιο στον ιδιοκτήτη του. Για πρώτη φορά ήρθε σε γνώση της ο ισχυρισμός του Ανταπαιτητή για την ύπαρξη συμφωνίας με τον πατέρα της (Σ.Σ.) για καταβολή των εξόδων με μετατροπής του καταστήματος, όταν ο ίδιος ο Ανταπαιτητής το ανέφερε ενώπιον του δικαστηρίου αυτού. Ο πατέρας της απεβίωσε περί το έτος
- Γνωρίζοντας όμως η ίδια το πως ενεργούσε σε αυτά τα ζητήματα ο πατέρας της, θεωρεί αδύνατον να υπέγραψε μία σύμβαση με άγνωστο του πρόσωπο και ταυτόχρονα να προέβη και σε προφορική συμφωνία αντίθετη με το περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας. Η ανυπαρξία της προφορικής συμφωνίας επιβεβαιώθηκε σε επικοινωνία της με τον ιδιοκτήτη του μισθίου. Από όσα ίδια γνωρίζει, ο Ανταπαιτητής είχε την υποχρέωση να επαναφέρει το μίσθιο στην αρχική του μορφή πριν την απόδοση της κατοχής στον ιδιοκτήτη, ενώ αυτό παραδόθηκε στον ιδιοκτήτη σε κακή κατάσταση. Προκειμένου να εξευρεθεί νέος ενοικιαστής ο ιδιοκτήτης κατέβαλε αρκετά χρήματα για να βελτιώσει την κατάστασή του μισθίου, όπως μεταξύ άλλων τα έξοδα για τη διενέργεια ηλεκτρολογικής μελέτης και νέας ηλεκτρικής εγκατάστασης. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.K.1 Η μάρτυρας αυτή μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Απαντούσε φυσιολογικά και με αμεσότητα και σαφήνεια στις ερωτήσεις που της υποβλήθηκαν. Δεν διαπιστώνω οποιαδήποτε αντίφαση στη μαρτυρία της, η οποία όσον αφορά την ηλεκτρική εγκατάσταση του μισθίου επιβεβαιώνεται και από την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Κ.
- Όσον αφορά όμως τον χαρακτηρισμό της κατάστασης του μισθίου (κατά το χρόνο που η κατοχή του επιστράφηκε στον ιδιοκτήτη) ως "κακή", βρίσκω ότι αποτελεί μαρτυρία γνώμης για την οποία η μάρτυρας δεν απέδειξε ότι έχει τα προσόντα για να την εκφράσει και έτσι δεν την αποδέχομαι. Ως προς τα υπόλοιπα αποδέχομαι τη μαρτυρία της Μ.Κ.1, ως ειλικρινή. Ο δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ' ου η ανταπαίτηση (Μ.Κ.2) Α. Λ. εργάζεται στην εταιρεία SMC Joint Venture, ως επιστάτης και ασχολείται με ηλεκτρικές εγκαταστάσεις επί 23 χρόνια. Όταν ο ίδιος επισκέφθηκε την Αρχή Ηλεκτρισμού, ενημερώθηκε ότι για το μίσθιο υπήρχαν καταγγελίες για παρανομίες στην ηλεκτρική του εγκατάσταση, συνεχόμενα για την περίοδο από το έτος 2011 μέχρι το
- Πέραν τούτου, το φορτίο έπρεπε να αυξηθεί για να καλυφθούν οι ανάγκες του νέου ενοικιαστή. Είχε επισκεφτεί το μίσθιο για πρώτη φορά στις αρχές Μαΐου
- Αναφέρθηκε στις εργασίες που έγιναν στο μίσθιο στο πλαίσιο της ανακαίνισης της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης (συμπεριλαμβανομένης της αναβάθμισης του φορτίου και της αντικατάστασης του πίνακα διανομής). Έγινε μελέτη για τις εργασίες αυτές από ηλεκτρολόγο μηχανικό του γραφείου που εργάζεται. Στο μίσθιο προστέθηκαν πρίζες, φώτα και τηλέφωνα για τις ανάγκες του νέου ενοικιαστή. Έγινε επίσης structured cabling για το δίκτυο των ηλεκτρονικών υπολογιστών καθότι δεν υπήρχε κάτι τέτοιο στο μίσθιο. Το φορτίο αυξήθηκε κατά 30 Amper και έτσι από 10 Amper που ήταν αρχικά κατέληξε να είναι 40 Amper, εμπορικό φορτίο. Υπήρχαν συνηθισμένες λάμπες φωτισμού στο μίσθιο (έλειπαν και ορισμένες). Ο ίδιος τοποθέτησε φωτιστικά που του παρείχε η νέα ενοικιάστρια. Δημιουργήθηκαν επίσης δύο παροχές για κλιματιστικά στο χώρο και απέμεινε να τοποθετηθούν οι συσκευές κλιματισμού. Δεν υπήρχαν κλιματιστικά όταν επισκέφτηκε στο μίσθιο, δεν θυμάται όμως αν υπήρχαν σημεία παροχής. Στην αντεξέταση, του υποβλήθηκε ότι ο Ανταπαιτητής εργαζόταν χωρίς πρόβλημα με φορτίο 10 μόνο αμπέρ. Ο μάρτυρας αρνήθηκε την εισήγηση αυτή και απάντησε ότι το φορτίο στο μίσθιο δεν ήταν 10 Amper, διότι υπήρχαν σε αυτό παρανομίες και αλλοιωμένες ασφάλειες της Αρχής Ηλεκτρισμού. Δηλαδή, αφαιρούνταν οι ασφάλειες της ΑΗΚ και τοποθετούνταν, παράνομα, άλλες πιο μεγάλης αντοχής. Απέρριψε επίσης την υποβολή ότι δεν έχει αλλάξει η ηλεκτρική διακλάδωση εντός του μισθίου. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Κ.2 Μου έχει κάνει καλή εντύπωση αυτός ο μάρτυρας. Αναφέρθηκε σε ζητήματα τα οποία κατέχει λόγω του επαγγέλματος και της πείρας του. Αναφέρθηκε επίσης σε δικές του διαπιστώσεις, τόσο από την επίσκεψη και την εργασία που εκτέλεσε στο μίσθιο όσο και από επικοινωνίες που είχε με την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου. Καμία αντίφαση έχω διαπιστώσει την διάρκεια της κατάθεσης του μάρτυρα αυτού, ο οποίος απαντούσε φυσιολογικά και άμεσα. Αποδέχομαι στο σύνολό της τη μαρτυρία του Μ.Κ.
- ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: Λαμβάνοντας υπόψη μου τα παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα, καταλήγω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας Αίτησης, έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου, το οποίο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και το οποίο νοίκιασε (μέσω του τότε αντιπροσώπου του) στον Ανταπαιτητή στις 30.1.1999, δυνάμει γραπτής συμφωνίας. Η συμφωνία είχε διάρκεια ενός έτους (από την 1.3.1999 μέχρι την 29.2.2000). Μετά την εκπνοή της συμφωνίας, ο Ανταπαιτητής παρέμεινε σε αυτό, ως θέσμιος ενοικιαστής. Η ενοικιαστική σχέση των διαδίκων έληξε με την απόδοση της κατοχής του μισθίου στον Καθ' ου η ανταπαίτηση στις 17.11.
- Μετά τη σύναψη της γραπτής συμφωνίας, ο Ανταπαιτητής προέβηκε σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο σε δύο στάδια, κατά το έτος 1999 αρχικά και ακολούθως στο έτος
- Οι προσθηκομετατροπές όμως έγιναν χωρίς την γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη και χωρίς την εξασφάλιση των απαιτούμενων, από τις αρμόδιες αρχές, άδειών. Στο ενδιάμεσο (κατά το έτος 2004) ο Ανταπαιτητής είχε νοικιάσει από την Μ.Κ.1 και την διπλανή του μισθίου αποθήκη. Μετα την εκπνοή, διαδοχικά, των δύο αυτών συμφωνιών η ενοικίαση του μισθίου και της αποθήκης αντιμετωπίζονταν ως ενιαία ενοικίαση και το τελευταίο ενοίκιο ήταν €300,00 μηνιαίως. Νομική Πτυχή Ανταπαίτησης: Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος της απόδειξης του αγώγιμου δικαιώματος του Ανταπαιτητή βρίσκεται αποκλειστικά στους δικούς του ώμους. Ο Ανταπαιτητής θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Ενώ όμως η Ανταπαίτηση βασίζεται στο γεγονός ότι οι προσθηκομετατροπές εκτελέστηκαν "εν γνώση και με τη σύμφωνο γνώμη του ιδιοκτήτη του μισθίου", ο Ανταπαιτητής επικαλείται στην μαρτυρία του μια προφορική συμφωνία που κατ' ισχυρισμό του έχει συναφθεί μεταξύ του ιδίου και του ιδιοκτήτη του μισθίου (μέσω του αντιπροσώπου του), κατά τον χρόνο της σύναψης της γραπτής συμφωνίας (Τεκμήριο 1) του 1999. Αυτό ανέφερε πολλάκις στην μαρτυρία του ο Ανταπαιτητής. Ο ουσιώδης αυτός ισχυρισμός του Ανταπαιτητή, περί της ύπαρξης παράλληλης με την γραπτή συμφωνία, προφορικής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, δεν έχει δικογραφηθεί σε κανένα σημείο της Απάντησης[4]και Ανταπαίτησης του και προβλήθηκε για πρώτη φορά κατά την αντεξέταση του (και ακολούθως στην τελική αγόρευση της συνηγόρου του Ανταπαιτητή). Οι συνέπειες της παράλειψης δικογράφησης ουσιωδών ισχυρισμών, έχουν αναλυθεί στη νομολογία (βλ. Πουρίκκος ν. Σάββα κ.α.
(1991)1 ΑΑΔ 507)πιο πάνω). Εφόσον η Ανταπαίτηση εκδικάζεται στη βάση των όσων ισχυρισμών προβάλλει ο Ανταπαιτητής στο δικόγραφο του και εφόσον καμία αναφορά γίνεται στην Ανταπαίτηση στην ύπαρξη προφορικής συμφωνίας για την καταβολή στον Ανταπαιτητή αποζημίωσης για τα έξοδα διαμόρφωσης του μισθίου, αυτό το πραγματικό και νομικό ζήτημα δεν μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο. Παραθέτω και σχετικό απόσπασμα από την απόφαση Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1635, η οποία πραγματεύεται το ζήτημα των δυνατοτήτων εξεταστικού συστήματος και πως αυτό επηρεάζει την πιο πάνω αρχή που καθορίζει ότι τα επίδικα θέματα είναι αυτά που οι διάδικοι προσδιορίζουν ως τέτοια. "Κατά πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου η δικογραφία αποτελεί το θεμέλιο της δίκης και το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων. Στην υπόθεση Βραχίμη ν. Κουλουμπρή
(1992)1 Α.Α.Δ. 836 αφού αναφέρονται οι πιο πάνω αρχές παρατίθεται με επιδοκιμασία η υπόθεση Παπαγεωργίου ν. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd.)
(1991)1 A.A.Δ. 24, όπου στη σελίδα 28, ο Πικής, Δ. (όπως ήταν τότε) ανέφερε τα εξής:- "Οι αρχές του δικονομικού δικαίου περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία. δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση όπου υπάρχει. Ο επακριβής προσδιορισμός των επιδίκων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του. Η δίκη δρομολογείται, όπως επιγραμματικά ανάφερε ο τότε Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Βασιλειάδης στην υπόθεση Homeros Th. Courtis and Others v. Panos K. Iasonides
(1970)1 C.L.R., 180 (βλέπεεπίσης Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd.
(1971)1 C.L.R. 134) κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής.": (Βλέπε επίσης: Γεώργιος Γ. Παφίτης και Άλλοι ν. Παναγιώτη Κώστα Κουκκουρή και Άλλων
(1992)1 Α.Α.Δ. 1154, Φεττάς ν. Μενελάου
(1991)1 Α.Α.Δ. 288και Παπακοκκίνου ν. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379). Δεν μας διαφεύγει της προσοχής ότι η δίκη στο Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών διεξάγεται με βάση το εξεταστικό σύστημα και όχι εκείνο της αντιπαράθεσης. Το εξεταστικό σύστημα παρέχει ευρύτερη ευχέρεια στο Δικαστήριο για τη διερεύνηση των γεγονότων που άπτονται της διαφοράς. Δεν μεταβάλλει όμως το δικονομικό κανόνα ως προς τα επίδικα θέματα και τις παραμέτρους της δίκης. (Βλέπε: Δημοκρατία ν. Κουκκουρή κ.ά.
(1993)3 Α.Α.Δ. 598)." (Δική μου υπογράμμιση) Παρόλο που η πιο πάνω απόφαση αφορά αίτηση που είχε εκδικαστεί από το Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών, τα ίδια ισχύουν αναλογικά και στο παρόν Δικαστήριο, αφού το εξεταστικό σύστημα είναι επίσης χαρακτηριστικό του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το ζήτημα όμως δεν είναι τόσο απλό. Η δήλωση του Ανταπαιτητή, ότι η μόνη βάση της Ανταπαίτησής του είναι η (μη δικογραφημένη) προφορική συμφωνία, αποβαίνει καταλυτική για την τύχη της Ανταπαίτησης. Η μη αποκάλυψη της βάσης του αγώγιμου δικαιώματος του διάδικου στο δικόγραφο του αποβαίνει μοιραία και έτσι η Ανταπαίτηση δεν μπορεί παρά να οδηγηθεί σε απόρριψη. Παρά την πιο πάνω διαπίστωση μου, για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης, θα προβώ και στην εξέταση της ουσίας της Ανταπαίτησης. Α. Συμφωνία ημερομηνίας 30.1.1999: Αποτελεί κοινό έδαφος ότι το μίσθιο είναι ενοικιοστασιακό ακίνητο (εφόσον συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής). Με δεδομένη την παραμονή του Ανταπαιτητή στο μίσθιο, μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης (στις 29.2.2000), είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής από την 1.3.2000. Με δεδομένη τη θέσμια ενοικίαση, δυνάμει του Άρθρου 27
(1)[5] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, είναι κοινά αποδεκτό από τις δυο πλευρές ότι δεσμεύονται από τους όρους της προαναφερόμενης συμφωνίας. Οι πρόνοιες που σχετίζονται με την κατάσταση του μισθίου και τυχόν μετατροπές καθώς και την υποχρέωση επαναφοράς του στην προτέρα του κατάσταση περιέχονται στους όρους 1, 2 και 4 της συμφωνίας ημερ. 30.1.1999 (Τεκμήριο 1), όπου αναφέρονται τα ακόλουθα: "1ον Ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώση το ενοικιαζόμενον κτήμα εις οίαν καλήν κατάστασιν το παρέλαβε λαμβανομένης υπ' όψιν υπέρ του ενοικιαστού της εκ της χρήσεως φθοράς της μη προερχομένης εξ αμελείας ή απροσεξίας αυτός ή και των περιστάσεων ανωτέρας δυνάμεως. 2ον Όλαι εν γένει αι επιδιορθώσεις επιβαρύνουσι τον ιδιοκτήτην εκτός εάν αύται προελθώσιν εξ υπαιτιότητος του ενοικιαστού οπότε ευθύνεται. [.] 4ον Ο ενοικιαστής δεν δικαιούτο άνευ γραπτής συγκαταθέσεως ή αδείας του ιδιοκτήτη να κάμη επί του ενοικιασθέντος κτήματος οιανδήποτες μεταβολήν, εάν δεν παραβή την συμφωνία ταύτην πάσα μεταβολή καίτοι χρήσιμος εάν είναι θέλει λογισθή ως μη έχουσα μηδεμίαν αξίαν και θέλει μείνη εις τον ιδιοκτήτη άνευ ουδεμίας αποζημιώσεως ή απαιτήσεως του προς τον ιδιοκτήτην." Η δέσμευση αυτή διέπει την ενοικιαστική σχέση των διαδίκων, όχι μόνο στη διάρκεια της ισχύος της συμφωνίας, αλλά και μετά την εκπνοή της, εφόσον σύμφωνα με το άρθρο 27 του Νόμου 23/83:
(1)Ενοικιαστής ως τοις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του [.]
(2)Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου. [.] (Δική μου υπογράμμιση) Επομένως, οι πρόνοιες μιας έγκυρης συμφωνίας ενοικίασης, κατανέμουν τις ευθύνες των συμβαλλομένων, τόσο στη διάρκεια της συμβατικής όσο και στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Το ίδιο ισχύει και στην παρούσα περίπτωση. Η νομολογία και τα συγγράμματα που αναφέρονται στην ερμηνεία των γραπτών συμβάσεων[6] υποδεικνύουν, μεταξύ άλλων, τους πιο κάτω κανόνες αναφορικά με την ερμηνεία των συμβάσεων: · Η ερμηνεία εγγράφων είναι νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, όπως αυτή διατυπώνεται στο έγγραφο. · Η πρόθεση των μερών πρέπει να αντιμετωπίζεται με αντικειμενικά κριτήρια. Δεδομένου ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά που στην πραγματικότητα κατέγραψαν, τα λόγια τους πρέπει να ερμηνευθούν ως έχουν. Η ερμηνεία μέρους ενός εγγράφου πρέπει να αναζητηθεί στο ίδιο το έγγραφο, στην σημασία των λέξεων που έχουν χρησιμοποιηθεί και όχι σε υποθέσεις αναφορικά με την πρόθεση των μερών. · Το εναρκτήριο σημείο για την ερμηνεία ενός εγγράφου είναι γραμματική ερμηνεία δηλ. η απόδοση της συνήθους και φυσικής ερμηνείας στις λέξεις. · Εάν υπάρχουν αντιφατικές πρόνοιες και εκφράσεις στο έγγραφο, αλλά παρόλα αυτά προκύπτει από το έγγραφο η πραγματική πρόθεση των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων. · Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ολόκληρο το έγγραφο, το αντικείμενο του και το σύνολο των όρων του, για να γίνει αντιληπτή η πρόθεση των μερών και να ερμηνευθεί μία ρήτρα του. Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές στην παρούσα υπόθεση, βρίσκω ότι σύμφωνα με το λεκτικό των πιο πάνω όρων, Ο Ανταπαιτητής (ενοικιαστής) αναγνωρίζει ότι το μίσθιο κατά την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης βρισκόταν σε "καλή κατάσταση" και ανάλαβε να το παραδώσει στην ίδια κατάσταση, με εξαίρεση μόνο την φυσική φθορά και την φθορά λόγω περιστάσεων ανωτέρας βίας. Ο Καθ' ου η ανταπαίτηση (ιδιοκτήτης) βαρύνεται με την υποχρέωση επιδιόρθωσης του μισθίου, με εξαίρεση τις επιδιορθώσεις που προκύπτουν από υπαιτιότητα του Ανταπαιτητή. Για την κάθε αλλαγή στο μίσθιο απαιτείται η λήψη από τον Ανταπαιτητή, γραπτώς, είτε της συγκατάθεσης ή της άδειας του ιδιοκτήτη. Σε αντίθετη περίπτωση καμία αξίωση θα μπορεί να προβάλει ο Ανταπαιτητής για αυτές ακόμα και εάν θεωρηθούν χρήσιμες και θα επαφίεται στον ιδιοκτήτη να απαιτήσει την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση. Διαπιστώνω τέλος, ότι η ερμηνεία που διατυπώνεται στην τελική αγόρευση της ευπαίδευτης συνηγόρου του Ανταπαιτητή, βρίσκεται σε αντίθεση με τις πρόνοιες της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Ο Ανταπαιτητής, λανθασμένα, θεωρεί ότι η τυχούσα λήψη προφορικής άδειας για την διενέργεια προσθηκομετατροπών ικανοποιούσε την υποχρέωση του όπως διατυπώνεται στον όρο 4 της συμφωνίας, τον οποίο όρο ερμηνεύει χωρίς να λάβει υπόψη τις υπόλοιπες πρόνοιες της συμφωνίας. Αποτελεί σημαντικό στοιχείο και πρέπει, ως τέτοιο, να τονιστεί ότι δεν προωθήθηκε στο δικόγραφο του Ανταπαιτητή, οποιοσδήποτε ισχυρισμός αναφορικά με τυχούσα ατόνηση της υποχρέωσης για την λήψη της γραπτής συγκατάθεσης του ιδιοκτήτη ή ότι με την συμπεριφορά του ο ιδιοκτήτης κατέστησε τον όρο αυτό μη ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Η ερμηνεία του Ανταπαιτητή, στη βάση των όσων αναλύονται πιο πάνω, θα πρέπει να απορριφθεί ως ανεδαφική. Αποζημιώσεις: Σημειώνω καταρχήν ότι για τις γενικές αποζημιώσεις για την απώλεια εμπορικής εύνοιας και τα έξοδα μετεγκατάστασης, καμία μαρτυρία έχει παρουσιαστεί από τον Ανταπαιτητή και είναι φανερό ότι αυτή έχει εγκαταλειφθεί και δεν θα εξεταστεί. Απομένει έτσι η αξίωση για ειδικές αποζημιώσεις για τις προσθηκομετατροπές που έγιναν στο μίσθιο. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο βαθμό που οι απαιτήσεις των Καθ' ου η αίτηση αφορούν ειδικές αποζημιώσεις, είναι γνωστή η αρχή ότι αυτές θα πρέπει να δικογραφούνται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά [βλ. Χαραλάμπους ν. Χαραλάμπους (αρ.2)
(2012)1 Α.Α.Δ. 753]: "[Η] ειδική αποζημίωση, όπως είναι στην προκείμενη περίπτωση η απαίτηση της εφεσείουσας, επιβάλλεται να αποδεικνύεται με τη δέουσα αυστηρότητα και το βάρος αυτό το φέρει ο ενάγων. Βλ. Παναγή ν. Κακόψιτου
(2001)1(Β)Α.Α.Δ.839.Ταυτοχρόνως, στην υπόθεση Πίριλλος ν. Κονναρή
(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153, τονίστηκε ότι η ειδική αποζημίωση πρέπει να δικογραφείται, να εξειδικεύεται στην απαίτηση, με την αναγκαία λεπτομέρεια και να αποδεικνύεται με αυστηρότητα για κάθε συγκεκριμένο στοιχείο. Βλ. επίσης Αλεξάνδρου ν. Ιωάννου
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1157." Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, ο Ανταπαιτητής έχει προβεί σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο και σε επιδιόρθωση της τοιχοποιίας και ταβανιού, με άγνωστο κόστος δαπάνης. Υποστηρίζει ο Ανταπαιτητής στο δικόγραφο του (και αυτή είναι η βάση της αξίωσης του για ειδικές αποζημιώσεις), ότι οι προσθηκομετατροπές συντήρησαν και διατήρησαν το μίσθιο σε καλή, λειτουργήσιμη και βιώσιμη κατάσταση. Καμία αποδεκτή όμως μαρτυρία έχει παρουσιαστεί ως προς αυτό το ζήτημα. Άγνωστο παραμένει στο Δικαστήριο πως οι εκτεταμένες αλλαγές στο μίσθιο για τις οποίες καμία άδεια από τις αρμόδιες αρχές έχει ληφθεί, προκάλεσαν την βελτίωση και συντήρηση του μισθίου (με εξαίρεση ίσως το βάψιμο των ταβανιών και τοιχοποιίας). Ούτε όμως ο Πολιτικός μηχανικός Μ.Α.2 έχει αναφερθεί σε αυτό το ζήτημα. Πέραν τούτου, σημειώνω ότι οι προσθηκομετατροπές χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση άδειας από την αρμόδια αρχή. Έχουν επομένως αυτές οι προσθηκομετατροπές διενεργηθεί παράνομα. Παραθέτω απόσπασμα από την σχετική πρόνοια του περί Οδών και Οικοδομών Νομού Κεφ.96: "3.-
(1)Κανένα πρόσωπο δεν δύναται- (α) να διανοίγει ή κατασκευάζει οδό (β) να ανεγείρει ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή ή να κατεδαφίζει ή να ανοικοδομεί ή να προβαίνει σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να γίνει οποιαδήποτε τέτοια κατεδάφιση ή ανοικοδόμηση ή οποιαδήποτε τέτοια μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή (γ) να διανοίγει ή να διαιρεί οποιαδήποτε γη (ανεξάρτητα από το αν οποιεσδήποτε άλλες οικοδομές ή οικοδομές που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για γεωργία ή δασοκομία, υπάρχουν επ' αυτής ή όχι) σε χωρισμένα οικόπεδα (δ) να διαιρεί οποιαδήποτε οικοδομή (ανεξάρτητα από το αν οποιαδήποτε τέτοια διαίρεση καθιστά αναγκαία οποιαδήποτε κατασκευή ή όχι) σε χωρισμένα διαμερίσματα (ε) να μετατρέψει ή επιτρέψει ή ανεχθεί τη μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης μιας οικοδομής. (στ) να αρχίζει προβαίνοντας σε οποιαδήποτε από τις εργασίες ή από τα ζητήματα που εκτίθενται πιο πάνω, χωρίς άδεια γι' αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή όπως καθορίζεται στο εδάφιο
(2)ή, όταν η άδεια εκδίδεται δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου
(2)του άρθρου 14, από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως:[.]" (Δική μου υπογράμμιση) Διαπιστώνω επομένως (πέραν των πιο πάνω) ότι στο βαθμό που η Ανταπαίτηση αφορά τις προσθηκομετατροπές, αυτή δεν θα μπορούσε να πετύχει αφού αποτελεί προσπάθεια του Ανταπαιτητή να ωφεληθεί εκ της δικής του παρανομίας. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Στη βάση όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Απαίτησης και της Ανταπαίτησης επιδικάζονται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, υπέρ του Αιτητή - Καθ' ου η ανταπαίτηση και θα βαρύνουν τον Ανταπαιτητή, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Εφόσον όμως η απαίτηση και η ανταπαίτηση είχαν παράλληλες πορείες μέχρι την 4.10.2018, επιδικάζεται μόνο σετ εξόδων μέχρι την 4.10.2018. (Υπ.) ............ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: ανταπαίτηση- ειδικές αποζημιώσεις-προσθηκομετατροπές [1] Βλ. παραδεκτό γεγονός ημερ. 18.10.2018 [2] Τεκμήρια 5 και 6 [3] Τεκμήριο 7 [4] Έτσι τιτλοφορείται το δικόγραφο του Ανταπαιτητή παρά την ύπαρξη Ανταπαίτησης. [5] 27
(1)«Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου .» [6] Βλέπε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G&C Exhaust Systems Ltd.,
(2001)1 Α.Α.Δ. 500. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο