ΜΑΡΚΟΥ ν. ΣΕΡΓΙΟΥ, Αίτηση Αρ. Ε2/2015, 13/9/2019

(2)προειδοποιητικές επιστολές 21 ημερών που απέστειλε στην Καθ' ης με ημερομηνίες 26/05/2014 και 24/06/2014 και ισχυρίζεται ότι τερμάτισε την επίδικη ενοικίαση. (β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση και Ανταπαίτηση της Καθ' ης εγείρονται διάφορα ζητήματα, στα οποία όμως δεν υπάρχει λόγος να γίνει ειδική αναφορά αφού δεν προωθήθηκαν κατά την ακροαματική διαδικασία, επειδή η πλευρά της Καθ' ης επέλεξε να μην προσφέρει μαρτυρία. Αρκούμαι να σημειώσω, ότι δικογραφικά, μεταξύ άλλων, αμφισβητείται η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου και ο ισχυρισμός ότι η ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια λόγω του ότι δεν υπάρχει νόμιμος τερματισμός της επίδικης ενοικίασης. (γ) Η Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση Στην Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Αιτήτρια αρνείται όλους τους ισχυρισμούς της Καθ' ης και αναφέρει πως η επίδικη συμφωνία ενοικίασης «τερματίστηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου και έκτοτε η καθ' ης η αίτηση κατέστη θέσμια ενοικιάστρια». ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Όσον αφορά την ακροαματική διαδικασία, για την πλευρά της Αιτήτριας έδωσε μαρτυρία η ίδια και για λογαριασμό της, η ιδιώτης επιδότης κα XXXXX Κωνσταντίνου. Όσον αφορά την ΚΑθ' ης, όπως προαναφέρεται, δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία. (α) Η μαρτυρία της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια παρουσίασε γραπτή δήλωση η οποία κατατέθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Α. Ισχυρίστηκε ότι είναι η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού το οποίο ανεγέρθηκε δεκαετίες πριν το 2000 και το οποίο ενοικίασε στην Καθ' ης με βάση γραπτή συμφωνία που κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ

1. Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν από 01/12/2013 μέχρι και 30/11/2015, με ενοίκιο προς €825 μηνιαίως. Αργότερα, λόγω της κρίσης και κατόπιν παράκλησης της Καθ' ης, το ενοίκιο μειώθηκε σε €500 μηνιαίως. Ανέφερε ότι η Καθ' ης εξακολουθεί να της οφείλει ενοίκιο για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2014 μέχρι και τον Αύγουστο του 2015, προς €500 μηνιαίως. Τα οφειλόμενα ενοίκια συνολικά ανέρχονται σε €6.
2. Παρουσίασε σχετική χειρόγραφη σημείωση με βάση την οποία υπολόγισε τα οφειλόμενα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Εν συνεχεία, αναφέρθηκε στις σχετικές με το εν λόγω παράπονό της επιστολές που απέστειλε μέσω του δικηγόρου της και συγκεκριμένα: · στην επιστολή ημερομηνίας 26/05/2014 η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, · στην επιστολή ημερομηνίας 24/06/2014, η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
3. Ειδική αναφορά έκανε σε απαντητική επιστολή της Καθ' ης ημερομηνίας 24/12/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5), μέσω της οποίας η Καθ' ης αναγνώρισε τη μη πληρωμή του ενοικίου, αιτιολογώντας την παράλειψη της αυτή στη θέση πως δήθεν το ακίνητο ήθελε επιδιορθώσεις, ισχυρισμό που δεν αποδέχεται η Αιτήτρια, αφού η Καθ' ης γνώριζε πολύ καλά την κατάστασή του και το επιθεώρησε πριν να το παραλάβει. Η Καθ' ης εγκατέλειψε το Υποστατικό στις 28/08/2015 οπόταν και της παρέδωσε τα κλειδιά. Σχετική επιστολή κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
4. Κατά την αντεξέτασή της, δέχθηκε ότι με βάση το ενοικιαστήριο έχει λάβει προκαταβολή Λ.Κ. 800 την οποία δεν έχει αφαιρέσει από τα ενοίκια, και την οποία σκοπό έχει να αφαιρέσει κατά την εξόφληση. Όσον αφορά τις προειδοποιητικές επιστολές του δικηγόρου της, απάντησε ότι συμφωνεί με το περιεχόμενο τους. Η επιστολή ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 συντάχθηκε από τον δικηγόρο της. Επέμεινε ότι η εργασία της Καθ' ης δεν επηρεαζόταν από την κατά καιρούς τοποθέτηση σκαλωσιών για ανακαινίσεις που γίνονταν στον πάνω όροφο και τόνισε ότι η ίδια ελέγχεται από την Πολεοδομία και δεν μπορούσε να κάμνει ότι θέλει, όσον αφορά τις επιδιορθώσεις. Αναγνώρισε τρεις επιστολές που της απέστειλε η Καθ' ης ΤΕΚΜΗΡΙΑ 7, 8 και
5. Απέρριψε κατηγορηματικά ότι διενεργούσε τις εργασίες και τις ανακαινίσεις για να εξαναγκάσει την Καθ' ης να αποχωρήσει από το Υποστατικό. (β) Η μαρτυρία της κας Κωνσταντίνου. Η κα Κωνσταντίνου είναι ιδιώτης επιδότης. Ανέφερε πως επέδωσε στην Καθ' ης, μέσω του συζύγου της, την επιστολή ημερομηνίας 11/12/2014, η οποία επιστολή, μαζί με τη σχετική ένορκη δήλωση επίδοσής της, κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
6. Κατά την αντεξέτασή της ανέφερε πως δεν γνωρίζει οτιδήποτε για την ουσία της υπόθεσης. Αυτή ήταν όλη η μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, αφού, όπως προαναφέρεται, η Καθ' ης δεν έδωσε μαρτυρία. (γ) Οι Αγορεύσεις. Οι σχετικές αγορεύσεις των διαδίκων έλαβαν χώρα στις 14/03/
7. Οι συνήγοροι παρουσίασαν γραπτά κείμενα και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.[1] Το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια της ενυπάρχουσας δικαιοδοσίας του προς επίλυση των διαφορών που αναφύονται σχετικά με τις θέσμιες (προστατευόμενες) ενοικιάσεις καθώς και επί οποιουδήποτε κύριου ή παρεμπίπτοντος συναφούς με αυτές θέματος, εκτός από τα βασικά ζητήματα που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, πραγματεύεται, μεταξύ άλλων, τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[2] Η θέσμια ενοικίαση, με δύο λόγια, αφορά για την επενέργεια του Νόμου στη συμβατική σχέση, η οποία ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[3] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[4] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability). ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018 η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Διευκρινίζω ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο των τεκμηρίων που έχουν παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[5] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας. Η μαρτυρία της Αιτήτριας μου προκάλεσε άριστη εντύπωση. Η μαρτυρία της, όπως είχα την ευκαιρία να παρατηρήσω κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της ακροαματικής διαδικασίας, ήταν επί του θέματος, χωρίς άσκοπους πλατειασμούς, προσπάθειες στρέβλωσης ή υπερβολές, με λογική και νομική συνέπεια. Όσα ανέφερε επιβεβαιώνονται από το περιεχόμενο των τεκμηρίων που παρουσιάστηκαν προς απόδειξη της υπόθεσής της. Ειδικά, κατά την αντεξέτασή της, οι απαντήσεις της ήταν δίχως ίχνος επιτήδευσης. Ούτε διαπίστωσα οποιεσδήποτε αντιφάσεις ή ανακολουθίες. Ιδίως, η αμεσότητα της μαρτυρίας της κατά την αντεξέτασή της, ως προς τα ζητήματα που αφορούσαν τα παράπονα της Καθ' ης για τα υποτιθέμενα προβλήματα του κτηρίου, φανέρωνε την ειλικρίνεια των απαντήσεων της. Η απαίτησή της των €6.000, δεν αμφισβητήθηκε. Γενικώς, θεωρώ πως υπήρξε απόλυτα ειλικρινής προς το Δικαστήριο και αποδέχομαι πλήρως τη μαρτυρία της. Κατά συνέπεια, δέχομαι ότι η ίδια είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου Υποστατικού το οποίο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και συνεπώς εμπίπτει εντός της έννοιας του «ακινήτου» που ορίζεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Αποδέχομαι επίσης ότι υφίσταται η έγγραφη συμφωνία ενοικίασης που παρουσίασε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
8. Η διάρκειά της ήταν από 01/12/2013 μέχρι 30/11/2015 και με αρχικό ενοίκιο €825 μηνιαίως, το οποίο ακολούθως μειώθηκε στο επίδικο ενοίκιο των €500 μηνιαίως. Όσον αφορά την ύπαρξη και το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων όπως αυτά υπολογίζονται στη χειρόγραφη σημείωση ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκαν αλλά αντιθέτως η ύπαρξή τους επιβεβαιώνεται μέσω της επιστολής της Καθ' ης ημερ. 24/12/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5) στην οποία γίνεται παραδοχή ότι η Καθ' ης προχώρησε σε «μονομερή αναστολή πληρωμής ενοικίων» καθότι διαμαρτυρόταν για τις εργασίες ανακαίνισης του όλου κτηρίου και οι οποίες, σύμφωνα πάντα με τους δικούς της ισχυρισμούς, της προκάλεσαν οικονομική ζημιά. Παρόμοιες αναφορές εντοπίζονται στις επιστολές της Καθ' ης ΤΕΚΜΗΡΙΑ 7, 8 και
9. Συνακόλουθα, αποδέχομαι ότι δεν έχει καταβληθεί στην Αιτήτρια οποιοδήποτε ενοίκιο για την περίοδο από τον Σεπτέμβριο του 2014 μέχρι και τον Αύγουστο του 2015, προς €500 μηνιαίως και ότι τα οφειλόμενα ενοίκια συμποσούνται σε €6.000, ως αναφέρεται και στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ
10. Αποδεκτό είναι επίσης ότι η Καθ' ης εγκατέλειψε το Υποστατικό στις 28/08/2015 οπόταν και της παρέδωσε τα κλειδιά ως αναφέρεται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ
11. Όσον αφορά στις προειδοποιητικές επιστολές που παρουσίασε στο Δικαστήριο ήτοι τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4, δέχομαι ότι οι επιστολές αυτές έχουν επιδοθεί δεόντως. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Κωνσταντίνου Δεν αμφισβητήθηκε ότι η κα Κωνσταντίνου είναι ιδιώτης επιδότης και ότι στο πλαίσιο των καθηκόντων της επέδωσε στην Καθ' ης, μέσω του συζύγου της, την επιστολή ημερομηνίας 11/12/2014, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10). Συνεπώς, δέχομαι τη μαρτυρία της, ήτοι ότι, επέδωσε δεόντως το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
12. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, με βάση τη μοναδική ενώπιον μου μαρτυρία, είναι αυτά που προαναφέρονται αμέσως προηγουμένως κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας και για σκοπούς οικονομίας, τα υιοθετώ δίχως να τα επαναλαμβάνω. Προσθέτω ότι η παρουσιασθείσα μαρτυρία επιβεβαιώνει ότι το επίδικο υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και έχει συμπληρωθεί πριν την 31η Δεκεμβρίου
13. Δεν αμφισβητείται η ιδιότητα της Αιτήτριας, ως ιδιοκτήτριας του Υποστατικού. Επίσης, δεδομένη είναι η ενοικιαστική σχέση. Αδιαμφισβήτητο παρέμεινε και το γεγονός πως η Καθ' ης εγκατέλειψε το Υποστατικό στις 28/08/2015, οπόταν και επέστρεψε την κατοχή του (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6). Περαιτέρω, παραδεκτό είναι ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο το ενοίκιο ήταν €500 μηνιαίως. Δέχομαι ότι οι επιστολές ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 και 10 έχουν επιδοθεί δεόντως. Όσον αφορά το περιεχόμενο των εν λόγω επιστολών, σε συνάρτηση με την αποδοχή της μαρτυρίας της Αιτήτριας, αποδέχομαι ότι τα αναγραφόμενα στα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 ανταποκρίνονται στην αλήθεια και αποτελούν μέρος των πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης. Όσον αφορά όμως το περιεχόμενο του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 10, παρατηρώ ότι το έγγραφο αυτό δεν έχει διασυνδεθεί με τη μαρτυρία της Αιτήτριας. Η ίδια η Αιτήτρια ουδεμία αναφορά έκανε στην ύπαρξη της εν λόγω επιστολής, ούτε δόθηκε οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία αναφορικά με τη σύνταξη και την αποστολή της υπό αναφορά επιστολής. Μόνο η παρουσίαση της επίδοσης μιας επιστολής, δεν αποδεικνύει οτιδήποτε ως προς το περιεχόμενό της (δείτε συναφώς: Cypromix Concetrates Co Ltd v. Vitafor N.V.

(2001)1 Α.Α.Δ. 676 και Ελληνική Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ v. E.T. Autospares Enterprises Ltd κ.ά.

(1998)1 Α.Α.Δ. 843). Συνεπώς, δεν αποδίδω στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10 οποιανδήποτε βαρύτητα. (α) Το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου. Στη βάση των πιο πάνω γεγονότων θα εξεταστεί το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, η οποία, παρά την ανυπαρξία μαρτυρίας εκ μέρους της Καθ' ης ελέγχεται αυτόβουλα και αυτοδύναμα[6] από το Δικαστήριο διότι, ως γνωστό, αποτελεί ζήτημα δημόσιας τάξης. Η κατοχή του Υποστατικού επιστράφηκε στην Αιτήτρια πριν τη λήξη της διετούς διάρκειας της ενοικίασης που προσδιορίζεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Συνεπώς, για να στοιχειοθετείται η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, θα πρέπει να έχει προηγηθεί ο νόμιμος τερματισμός της. Αλλιώς, η ενοικίαση έχει παραμένει συμβατική και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται δικαιοδοσίας να εξετάσει το ζήτημα. Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο έχει ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου » Εκλαμβάνω ως δεδομένο,[7] ότι το επίδικο θέμα αφορά την «πρώτη ενοικίαση» η έννοια της οποίας ορίζεται ως ακολούθως: « «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Επομένως, η απάντηση στο ερώτημα εάν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία να εξετάσει την παρούσα υπόθεση, εξαρτάται από το κατά πόσο οι προειδοποιητικές επιστολές ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 έχουν νομίμως τερματίσει τη συμβατική ενοικίαση, καθότι, για τους λόγους που προανέφερα, δεν αποδίδω οποιανδήποτε αξία στην επιστολή ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10. Αναφορικά λοιπόν με τη νομιμότητα του τερματισμού της ενοικίασης, η πλευρά της Καθ' ης εισηγείται ότι οι επιστολές ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 δεν συνιστούν νόμιμο τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης διότι αφορούν ενοίκια προγενέστερα των ενοικίων που διεκδικούνται. Προβάλλεται συναφώς ο ισχυρισμός πως ο τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης ημερ. 01/12/2013 είναι κατ' έκταση μη νόμιμος και/ή παράνομος επειδή «η ίδια η αιτήτρια παραδέχθηκε ότι αφορούσε ενοίκια τα οποία έχουν εξοφληθεί». Από την άλλη, οι δικηγόροι της Αιτήτριας επικαλούνται το περιεχόμενο των ΤΕΚΜΗΡΙΩΝ 3 και 4 και εισηγούνται ότι η Αιτήτρια κατέστη, σε κάθε περίπτωση, θέσμια ενοικιάστρια. Η δική μου θεώρηση συμβαδίζει, ως προς το αποτέλεσμα, με την εισήγηση των δικηγόρων της Αιτήτριας. Κατ' αρχάς, επισημαίνω ότι οι σχετικές απαντήσεις θα δοθούν αποκλειστικά στη βάση της μαρτυρίας που προσφέρθηκε από την Αιτήτρια, καθότι, η Καθ' ης επέλεξε να μην δώσει μαρτυρία και να μην παρουσιάσει στο Δικαστήριο τη δική της πλευρά των γεγονότων. Όπως σημειώθηκε στη Μάριος Δημητρίου ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 167/2010, ημερομηνίας 21/10/2015: « Η δικογραφία επενεργεί στον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων και δεν συνιστά ούτε μαρτυρία, ούτε αποδεικτικό υλικό για την απόδειξη των εκατέρωθεν ισχυρισμών (Μαυρομιχάλη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(1996)1 Α.Α.Δ. 530, 531 και 533). » Όσον αφορά την ουσία της εισήγησης της πλευράς της Καθ' ης, ότι δηλαδή δεν υπήρξε νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, θεωρώ πως η εν λόγω θέση εμπεριέχει ένα λογικό άλμα. Εκλαμβάνει ως δεδομένο ότι τα ενοίκια που διεκδικούνταν με τις επιστολές ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 δεν οφείλονταν κατά τον κρίσιμο χρόνο που διεκδικούνταν. Τέτοια μαρτυρία προς όφελος της Καθ' ης δεν έχει παρουσιαστεί. Τουναντίον, η Αιτήτρια, κατά την κυρίως εξέτασή της, ως υπόβαθρο για την παρουσίαση των επιστολών ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 υποστήριξε ότι με επιστολή ημερομηνίας 26/05/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) ειδοποίησε την Καθ' ης η Αίτηση να την πληρώσει διαφορετικά θα λάμβανε εναντίον της δικαστικά μέτρα και μέτρα εξώσεως, αλλά αυτή δεν της κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό (δείτε παρ. 7 γραπτής δήλωσης Αιτήτριας). Ως εκ τούτου και λόγω της παράλειψης αυτής, με νέα επιστολή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4), τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 01/12/13 και έκτοτε η Καθ' ης η Αίτηση κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. (δείτε παρ. 8 γραπτής δήλωσης Αιτήτριας). Επ' αυτών των σημείων η Αιτήτρια ούτε αντεξετάστηκε, ούτε καν της υποβλήθηκε ότι κατά τον χρόνο αποστολής της επιστολής των προαναφερόμενων επιστολών, τα ενοίκια ήταν εξοφλημένα. Ούτε εκ των πρακτικών της διαδικασίας προκύπτει παραδοχή της Αιτήτριας ότι κατά τον χρόνο που αποστάλθηκαν τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 δεν οφείλονταν ενοίκια ή ότι ήταν εξοφλημένα. Έχω βεβαίως υπόψιν ότι κατά την αντεξέτασή της, επί της χειρόγραφης σημείωσής της - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, συμφώνησε ότι η υφιστάμενη απαίτησή της αφορά την περίοδο Σεπτεμβρίου 2014 μέχρι και τον Αύγουστο του 2015, εντούτοις, δεν παραδέχθηκε ότι κατά τον χρόνο που αποστάλθηκαν οι υπό συζήτηση επιστολές ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4 κακώς εστάλησαν επειδή τα ενοίκια ήταν εξοφλημένα. Αντιθέτως, επικρότησε την ενέργεια του δικηγόρου της να αποστείλει τις εν λόγω προειδοποιητικές επιστολές, σχολιάζοντας επί λέξει τις ενέργειες του δικηγόρου της, ως προς την αποστολή του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 3 πως «πρέπει να έγινε έτσι, για να το γράψει ο δικηγόρος μου, συμφωνώ» και ως προς την αποστολή του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 4 «Ναι, αφού δεν κατέβαλε τα ενοίκια που της ζητήσαμε, ναι». Με βάση τα πιο πάνω, αποτελεί εύρημά μου, ότι το ουσιαστικό περιεχόμενο των ΤΕΚΜΗΡΙΩΝ 3 και 4 είναι αληθές, ότι δηλαδή κατά τον χρόνο που απεστάλησαν οι εν λόγω επιστολές υπήρχαν τα καθυστερημένα ενοίκια που αναφέρονται σε αυτές. Η νομική προέκταση τούτου του γεγονός είναι ότι νομίμως δόθηκε η προβλεπόμενη εκ του άρθρου 11

(4)του Νόμου προειδοποίηση των 21 ημερών για πληρωμή των οφειλομένων, η οποία θεωρείται ότι τερματίζει αυτόματα οποιανδήποτε συμβατική ενοικίαση. Οι εν λόγω επιστολές, είναι επαρκώς προσδιοριστικές ως προς την επιθυμία της Αιτήτριας για καταγγελία και ολοκλήρωση της επίδικης συμβατικής σχέσης (δείτε σχετικά τις υποθέσεις Μιχαήλ ν. ΒΑΒΕΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ κ.α.

(2007)1Α Α.Α.Δ 241 και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ανωτέρω) και υπερκαλύπτουν τις νομοθετικές απαιτήσεις. Σχετικό είναι και το άρθρο 11

(4)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου στο προβλέπονται τα εξής: «

(4)Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)του παρόντος άρθρου[8] θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης [...]. » Έπεται ότι η επίδικη ενοικιαστική σχέση, με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, δηλαδή την επιστολή που απεστάλη στις 26/05/2014, αλλά και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4, δηλαδή την επιστολή που επιδόθηκε στις 25/06/2014, έχει καταγγελθεί, τερματισθεί και καταστεί θέσμια. Από το 2007 και εντεύθεν, με την εισαγωγή στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του άρθρου 11

(4),[9] όταν αποστέλλεται επιστολή δυνάμει του εν λόγω άρθρου, επέρχεται αυτομάτως και ανεξαιρέτως ο τερματισμός κάθε είδους συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης, περιοδικής και μη, και η συμβατική σχέση μετατρέπεται σε θέσμια, όπως ξεκάθαρα προκύπτει από τη Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ ν. Κ. Σπανούδης ECLI:CY:AD:2014:A500, Πολιτική Έφεση αρ. 255/2009, ημερομηνίας 04/07/2014, στην οποία, μεταξύ άλλων, λέχθηκαν τα εξής: « Κατά συνέπεια, μετά τη λήξη της περιόδου 21 ημερών, η ενοικίαση τερματίστηκε, ο ενοικιαστής-εφεσίβλητος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είχε καθ΄ ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα να επιληφθεί της αιτήσεως. Το κατά πόσο χρειαζόταν και επιπρόσθετη μεταγενέστερη ειδοποίηση, ως προϋπόθεση της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αυτό δεν είναι ζήτημα που επηρέαζε τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου. » Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, έχω ικανοποιηθεί ότι έχω δικαιοδοσία να εξετάσω την παρούσα Αίτηση. (β) Η αποδεικτική αξία της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Προχωρώ να εξετάσω επί της ουσίας την υπόθεση, ήτοι τον ισχυρισμό πως η Καθ' ης οφείλει στην Αιτήτρια το ποσό των €6.000 για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2014 μέχρι και τον Αύγουστο του 2015, ως η σχετική χειρόγραφη σημείωσή της, δηλαδή το (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Σημειώνω ότι, η παρούσα υπόθεση εντάσσεται εντός του πλαισίου των υποθέσεων που αφορούν αποκλειστικά την επιδίκαση οφειλόμενων ενοικίων. Δηλαδή, το επίδικο ζήτημα, λόγω της επιστροφής της κατοχής που μεσολάβησε μέχρι την ακρόαση της υπόθεσης, δεν συναρτάται με το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο αναφέρει τις προϋποθέσεις[10] για την ανάκτηση της κατοχής σε περίπτωση ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων. Άρα, με δεδομένη πλέον την ύπαρξη της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου, θεωρητική και μόνο αξία έχει οποιοδήποτε συμπέρασμα ως προς το κατά πόσο η παρουσιασθείσα μαρτυρία, ιδίως υπό το φως της αξιολόγησης που έγινε όσον αφορά το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10, είναι επαρκής για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, επειδή ακριβώς, για την επιδίκαση καθυστερημένων ενοικίων και μόνο (δίχως δηλαδή να τίθεται ζήτημα ανάκτησης της κατοχής), σχετικά με ενοικίαση που ήδη έχει καταστεί θέσμια, ούτε με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, ούτε με βάση τη σχετική νομολογία, αποτελεί προαπαιτούμενο η αποστολή οποιασδήποτε προειδοποιητικής επιστολής. Παραπέμπω συναφώς στη δεύτερη πρόταση του προπαρατεθέντος αποσπάσματος από την Ονασαγόρας ως επίσης, στη Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού (ανωτέρω) στην οποία, μεταξύ άλλων, επιβεβαιώθηκε ότι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει εντός της αποκλειστικής δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου, και ότι, ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4

(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, 344, 345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4

(1)του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεμπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά. [...] Λαμβάνουμε υπόψη ότι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. Efthymiades και Petsas,[11] πιο πάνω). Έχουμε την άποψη πως το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο τελευταίος έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Αν μετά τον τερματισμό της σύμβασης ενοίκιασης και την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια επιχειρείτο ανάκτηση κατοχής, δυνάμει του άρθρου 16

(1)(α) του Νόμου 23/83 λόγω καθυστερημένων ενοικίων, που είχαν προκύψει στη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, χωρίς αμφιβολία το αρμόδιο δικαστήριο θα ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως υποδείχθηκε στην Petsas (πιο πάνω) σκοπός της σχετικής πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών και επομένως το αρμόδιο για τη χορήγηση διατάγματος έξωσης δικαστήριο είναι και αρμόδιο να επιληφθεί διαφοράς για ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων. Υπογραμμίζουμε ότι ο κυρίαρχος παράγων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή η προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων. Ούτε και το γεγονός της ιδιοκτησίας των υποστατικών μπορεί να μεταβάλει την κατάσταση. » Επί του προκειμένου, η μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου επί του ζητήματος της ύπαρξης των συγκεκριμένων καθυστερημένων ενοικίων ύψους €6.000, παρέμεινε αναντίλεκτη. Εξάλλου, η αλήθεια των ισχυρισμών της Αιτήτριας είναι και κατ' ουσία παραδεκτή από την πλευρά της Καθ' ης τόσο μέσω των δικών της επιστολών, όσο και δισκογραφικά, αφού, στην παράγραφο 10 της Απάντησης και Ανταπαίτησης εντοπίζεται σχετική ρητή παραδοχή της ύπαρξης των οφειλόμενων ενοικίων, πλην όμως προβάλλονται κάποιες υπερασπίσεις για τη μη καταβολή των ενοικίων, οι οποίες, όπως προαναφέρεται εν τέλει δεν προωθήθηκαν. Ως εκ των προαναφερόμενων, έχει αποδειχθεί η παραβίαση από την Καθ' ης, ως θέσμια ενοικιάστρια, του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, δια της μη πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων και η Αιτήτρια, συνεπεία τούτης της παραβίασης, δικαιούται στην αποζημίωση που διεκδικεί. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, η μη προώθησή της κατά την ακροαματική διαδικασία, συνεπάγεται την απόρριψή της. Ούτε το ζήτημα του συμψηφισμού των οφειλόμενων ενοικίων με το ποσό της προκαταβολής, το οποίο επιχειρήθηκε να προβληθεί κατά την αντεξέταση της Αιτήτριας είναι επίδικο θέμα και ως εκ τούτου δεν μπορεί να εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό με το εν λόγω ζήτημα διάταγμα. Ως εκ των ανωτέρω, θα εκδοθεί απόφαση ως η Αίτηση, εξαιρουμένου του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αφού η εν λόγω απαίτηση κατέστη άνευ αντικειμένου. Η Ανταπαίτηση θα απορριφθεί. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει ως ανωτέρω και εκδίδεται απόφαση ως ακολούθως: (α) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση για το ποσό των €6.000 που αντιστοιχεί σε οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου Σεπτεμβρίου 2014 έως και Αύγουστο του 2015, προς €500 μηνιαίως. (β) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση , όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 - €10.000. (γ) Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, αυτή συνεκδικάστηκε με την Απαίτηση, δεν προωθήθηκε ούτε κατά την ακροαματική διαδικασία ούτε μέσω της τελικής αγόρευσης του δικηγόρου της Καθ' ης. Ως εκ τούτων των δεδομένων, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται και τα έξοδα θα είναι υπέρ της Αιτήτριας, στην κλίμακα €2.000 - €10.000 μέχρι την έναρξη της ακροαματικής εκδίκασης. Κατά τα λοιπά, τα έξοδα της ακρόασης της Ανταπαίτησης καλύπτονται με τη διαταγή εξόδων που αφορά την Απαίτηση. (δ) Τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Β. Πιτσιλλίδης Ν. Χατζημπέης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1]Σχετικά: P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/2017. [2] Συναφώς, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 261 και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [3] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics

(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.

(1986)1 C.L.R. 173. [4] Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού

(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [5] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [6] Συναφώς στη Τουμάζου ν. S. P. S. Restaurants Ltd

(2011)1 Α. Α. Δ 700 λέχθηκαν μεταξύ άλλων τα εξής: «εκείνο το οποίο δύναται να λεχθεί εδώ, είναι ότι λανθασμένα και τα δύο Δικαστήρια δεν αναζήτησαν αυτόβουλα την πληροφορία αυτήν, καθοριστική για την αντίστοιχη δικαιοδοσία τους [...] το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όφειλε αυτοδύναμα να ελέγξει τις παραμέτρους της δικής του κατ' εξοχήν δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας να επιληφθεί της διαφοράς». [7] Δεν έχω παραβλέψει ότι στο ενοικιαστήριο συμβόλαιο, στον όρο 2 γίνεται αναφορά ότι υπάρχει προκαταβολή ΛΚ 800 «από προηγούμενο συμβόλαιο» αναφορά που μπορεί να σημαίνει ότι η ενοικίαση είχε καταστεί θέσμια από παλαιότερα, λόγω προηγούμενου συμβολαίου. Εντούτοις, πέραν των εικασιών, ουδέν ασφαλές συμπέρασμα μπορεί να συναχθεί εάν δηλαδή όντως προϋπήρχε, και κυρίως, μεταξύ ποιων προσώπων, τέτοια συμφωνία, καθότι, δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιαδήποτε σαφής με αυτό το θέμα μαρτυρία. Αντιθέτως, η Αιτήτρια, σε κάποιο σημείο της μαρτυρίας της (πρακτικά ημερ. 22/01/2019, σελ. 15 παρ. 16) άφησε να νοηθεί ότι παλαιότερα δεν ενοικιαζόταν από την ίδια την Καθ' ης το Υποστατικό. Επίσης, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψιν το περιεχόμενο του «Εγγράφου προς Αναγνώριση Α», το οποίο ουδέποτε κατέστη Τεκμήριο και επί του οποίου η Καθ' ης παρουσιάζεται να δηλώνει ότι βρίσκεται στο κατάστημα «από δεκαετίας». [8] Το πρώτο εδάφιο της παραγράφου (α) του άρθρου 11 παρατίθεται προηγουμένως στο κεφάλαιο «Νομικό Πλαίσιο». [9] Δυνάμει της τροποποίησης του βασικού Νόμου με τον Ν. 138(Ι) του 2007. [10] Mε βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, να αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, να υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να υπάρξει εξόφληση. [11] Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)1 C.L.R. 158. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο