ΣΥΜΕΩΝΙΔΟΥ ν. ΝΕΟΦΥΤΟΥ, Αίτηση Αρ. E50/2013, 23/1/2019

(1)Η μαρτυρία της Αιτήτριας (Μ.Α. 1). Η Αιτήτρια παρουσίασε Γραπτή Δήλωση η οποία κατατέθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Α». Ανάφερε ότι είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου ισόγειου κτιρίου το οποίο ανεγέρθηκε πολλά χρόνια, πριν το

1. Ο Καθ' ου είναι ο θέσμιος ενοικιαστής. Το ενοίκιο είναι €689 μηνιαίως όπως έχει καθοριστεί με την απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ημερομηνίας 24/02/2011 στην Αίτηση αρ. ΧΧΧ/2008 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Ο Καθ' ου λειτουργούσε το κατάστημα της ως εστιατόριο μόνο 3 μήνες κάθε χρόνο. Επειδή διατηρεί και άλλα εστιατόρια δεν τον ενδιαφέρει η λειτουργία του καταστήματός της αλλά επιμένει να διατηρεί την κατοχή του, δίχως να πληρώνει οποιοδήποτε ενοίκιο. Από ότι γνωρίζει, από το 2012 ο Καθ' ου δεν λειτούργησε το κατάστημα και έχει αφαιρέσει όλα τα έπιπλα και οποιαδήποτε άλλα αντικείμενα και εξοπλισμό από αυτό. Το ακίνητο περιλαμβάνει και ανώγεια κατοικία. Το όλο κτήριο είναι διατηρητέο. Αναφέρεται στην πρώτη επιστολή απαίτησης ημερομηνίας 09/05/2011 και ότι σε σχέση με αυτήν στις 17/05/2011 ο Καθ' ου πλήρωσε τα οφειλόμενα ενοίκια. Τον Μάρτιο του 2012 έλαβε επιστολή ημερομηνίας 05/03/2012 στην οποία αναφερόταν ότι η Εκτελεστική Επιτροπή του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς χαρακτήριζε την οικοδομή της ως επικίνδυνη και την καλούσε να προβεί άμεσα σε διορθωτικά μέτρα. Καλούσε παράλληλα τον Καθ' ου να απέχει από τη λειτουργία του καταστήματος που ενοικιάζει (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3). Στην επιστολή ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 γίνεται αναφορά σε επιστολή του Δημοτικού Μηχανικού ημερομηνίας 24/01/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4) επί της οποίας βασίστηκε η απόφαση της Εκτελεστικής Επιτροπής του Δήμου. Όπως πληροφορείται από τους δικηγόρους της, τέτοια απόφαση θα έπρεπε να ληφθεί από το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου ή έστω να εγκριθεί από αυτό και όχι από την Εκτελεστική Επιτροπή. Η οικοδομή της σε καμία περίπτωση δεν ήταν επικίνδυνη. Ισχυρίζεται ότι οι εν λόγω ενέργειες του Δημοτικού Μηχανικού και της Εκτελεστικής Επιτροπής έγιναν για να καλύψουν τον Καθ' ου στη μη πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων και πως αυτό βεβαιώνεται μέσω της επιστολής ημερομηνίας 26/03/2012 των δικηγόρων του Καθ' ου προς αυτήν, στην οποία αναφέρεται ότι ο Καθ' ου είχε εκ των προτέρων, ήτοι από τον Ιανουάριο του 2012, ενημερωθεί από τον Δημοτικό Μηχανικό και σταμάτησε να πληρώνει τα ενοίκια (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5). Παρά τις ενστάσεις της προέβη μέσω του πολιτικού μηχανικού κ. ΧΧΧΧ Γεωργίου, σε όλα τα διορθωτικά μέτρα με αποτέλεσμα ο Δήμος Πόλεως με επιστολή ημερομηνίας 11/05/2012 να αποχαρακτηρίσει την οικοδομή ως επικίνδυνη (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6). Αναφέρεται στην Αίτηση αρ. Κ. 15/2008 που εκδικάστηκε το 2010 και τότε ο Καθ' ου δεν είχε θέσει θέμα ακαταλληλότητας του ισογείου, αντίθετα επικαλέστηκε ότι δαπάνησε πολλά χρήματα για τη βελτίωσή του. Παρά τον αποχαρακτηρισμό του κτηρίου της από επικίνδυνο, ο Καθ' ου συνέχισε να μην πληρώνει ενοίκια, και με νέα επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 18/07/2013 έδωσε εκ νέου γραπτή προειδοποίηση 21 ημερών. Ο Καθ' ου δεν συμμορφώθηκε. Απορρίπτει την Ανταπαίτηση ως ανυπόστατη και διεκδικεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής και τα οφειλόμενα ενοίκια. Κατά την αντεξέτασή της,[1] αναγνώρισε την προς αυτήν επιστολή ημερομηνίας 30/10/2017 του κ. ΧΧΧΧ Παναγή, προέδρου της Εκτελεστικής Επιτροπής του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7), με την οποία πληροφορείτο ότι η οικοδομή της «παρουσιάζει φθορά και βλάβη που ενδέχεται σε σύντομο χρονικό διάστημα να καταστεί επικίνδυνη». Κλήθηκε να διορίσει μελετητή για «ετοιμασία έκθεσης και/ή στατικής μελέτης». Αφότου έλαβε την εν λόγω επιστολή ενέθεσε στον κ. ΧΧΧΧ Αρσιώτη την ετοιμασία έκθεσης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8). Δεν την υπέβαλε στο Τμήμα Πολεοδομίας και Αρχαιοτήτων, την έκανε για να επιβεβαιώσει την καταλληλόλητα της οικοδομής. Δεν εξασφάλισε τις άδειες που αναφέρονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ
2. Της υποβλήθηκε ότι λόγω της δικής της αδιαφορίας προέκυψε η επιστολή ημερομηνίας 30/10/2017 - ΤΕΚΜΗΡΙΟ
3. Διαφώνησε ότι η επίδικη οικοδομή παραμένει επικίνδυνη και παρέπεμψε στην έκθεση του κ. Αρσιώτη. Τέλος, αρνήθηκε ότι ο Καθ' ου δεν είναι υποχρεωμένος να της καταβάλλει οποιοδήποτε ενοίκιο από τον Ιανουάριο του 2012 λόγω της ακαταλληλότητας του υποστατικού.

(2)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Αρσιώτη (Μ. Α. 2). Ο κ. Αρσιώτης είναι πολιτικός μηχανικός από το

1. Σπούδασε στο Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης. Αναγνώρισε, υιοθέτησε και επεξήγησε την Έκθεσή του, ΤΕΚΜΗΡΙΟ
2. Ως γενικό συμπέρασμα που προκύπτει μετά τον έλεγχο που διενήργησε κατά την επιτόπια επιθεώρησή του είναι ότι το κτίριο δεν είναι επικίνδυνο, ούτε για τη δημόσια υγεία, ούτε για τους περαστικούς, ούτε για τους ενοικιαστές ή κατοίκους σε αυτό. Στο κτήριο δεν φαίνεται κανένα σημάδι επικινδυνότητας. Στην Έκθεσή του παρουσίασε και άλλα κτήρια που βρίσκονται στην Πόλη Χρυσοχούς, τα οποία κατά τον ίδιο είναι πραγματικά επικίνδυνα και εντούτοις παραμένουν ανοικτά για το κοινό. Το γεγονός αυτό το θεωρεί παράλογο, αφού εν αντιθέσει προς εκείνα, το υπό εξέταση υποστατικό δεν έχει παρουσιάζει οποιοδήποτε σημάδι επικινδυνότητας. Κατά την Αντεξέτασή του, του υποδείχθηκε δέσμη φωτογραφιών του επίδικου υποστατικού. Επεξήγησε ότι στις εν λόγω φωτογραφίες παρουσιάζονται επιφανειακές ρηγματώσεις λόγω παλαιότητας. Επέμεινε ότι δεν είναι επικίνδυνες οι ριγματώσεις και γενικότερα δεν υφίσταται κίνδυνος για την ασφάλεια κανενός. Ανέφερε χαρακτηριστικά ότι στην είσοδο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου υπάρχει ίδια εικόνα, σε μικρότερο βαθμό. Σημείωσε ότι το υποστατικό έχει αποχαρακτηριστεί ως επικίνδυνο πριν 6 χρόνια. Δεν υπάρχει κλίση στην τοιχοποιία του υποστατικού, δεν υπάρχει απόκλιση από τον τρόπο που κτίστηκε. Αμφισβητεί τα ευρήματα της Έκθεσης του κ. Μαυρονικόλα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10). Θεωρεί ότι ο κ. Μαυρονικόλας προσπαθεί να παραπλανήσει. Ειδικά όσον αφορά τις αναφορές του κ. Μαυρονικόλα σε κλήση της τοιχοποιίας στην σελ. 7 της έκθεσής του και την κόκκινη γραμμή που παραπέμπει σε απόκλιση πέραν των 7 εκατοστών, απαντά ότι δεν μπορούμε να γνωρίζουμε εάν είναι κατακόρυφος επειδή είναι σε φωτογραφία. Πιθανότατα είναι λάθος το βέλος κάμψης. Η σκάλα δεν αποτελεί μέρος του υποστατικού. Οι φθορές που έχουν δημιουργηθεί είναι λόγω εγκατάλειψης. Παρόλο που χρήζει ανακαίνισης, σε μονώσεις και επιχρίσματα, είναι κατάλληλο προς χρήση. Κατά την επανεξέτασή του διευκρίνισε ποιες από τις φωτογραφίες που του παρουσιάστηκαν αφορούν το επίδικο υποστατικό. Γ. Η μαρτυρία της πλευράς του Καθ' ου η Αίτηση.

(1)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Μαυρονικόλα (Μ. Υ. 1). Ο κ. Μαυρονικόλας είναι πολιτικός μηχανικός και αρχιτέκτονας, μέλος του ΕΤΕΚ. Ασκεί το επάγγελμα γύρω στα 31 χρόνια. Αναγνώρισε, υιοθέτησε την έκθεση που ετοίμασε για την στατική επάρκεια και επικινδυνότητα του επίδικου υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10). Αναγνώρισε τη δέσμη φωτογραφιών ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9 ως προερχόμενες από το επίδικο κτίριο. Όταν επισκέφθηκε το υποστατικό, το ισόγειο ήταν άδειος χώρος. Η επικινδυνότητα του ορόφου επηρεάζει τη χρήση του ισογείου, υπό την έννοια ότι ένα πάτωμα έχει σαπίσει, ενώ εάν κάποιος δοκιμάσει να περπατήσει στο πάτωμα του ορόφου δημιουργείται μεγάλο βέλος κάμψης και είναι πιθανόν να πέσει να χτυπήσει αυτούς που βρίσκονται στο ισόγειο. Κατά την αντεξέτασή του, συμφώνησε ότι σπούδασε στον κλάδο της Αρχιτεκτονικής και όχι της Μηχανικής. Έκανε όμως αρκετά μαθήματα μηχανικής. Το κτήριο το είδε πρώτη φορά αρχές του

1. Τότε έδωσε αρχικώς προφορικά την άποψη του και ακολούθως γραπτώς. Παρατήρησε από τότε την κλίση. Το 2017 βρήκε «την ίδια και χειρότερη κατάσταση» και ετοίμασε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
2. Υπήρχε και το 2013 κλίση. Δεν έκαμε μετρήσεις με όργανα για να μετρήσει την αύξηση της ισχυριζόμενης κλίσης. Έκαμε σύγκριση με άλλα κτήρια για την εξεύρεση των υπόλοιπων κατακόρυφων ευθειών. Η σύγκριση έγινε εμπειρικά, με το μάτι. Το μάτι του είναι έμπειρο να βλέπει αποκλίσεις. Διαφώνησε ότι ο τρόπος που ενήργησε δεν είναι επιστημονικός. Από το 2013 έως και το 2017 δεν άλλαξε η κλίση. Πιθανόν μέσα σε μία δεκαετία από την έκθεσή του, ήτοι μέχρι το 2027 να μην υπάρχει κτίριο. Όσον αφορά τις ρηγματώσεις που αναφέρονται στην Έκθεσή του, στη σελίδα υπό τον τίτλο « Ρηγματώσεις σε αρχιτεκτονικά μέλη» επέμεινε ότι οι ρηγματώσεις αυτές δεν είναι του σουβά και της μπογιάς αλλά στο ίδιο το σώμα του αρχιτεκτονικού στοιχείου. Δεν διερεύνησε πόσο βαθιές είναι. Ούτε είδε το σίδερο που ισχυρίζεται ότι υπάρχει μέσα στο εσωτερικό. Δεν μπορεί να υπολογίσει πότε μπορεί να πέσουν οι πέτρες που έχουν ρηγματώσεις.

(2)Η μαρτυρία του Καθ΄ου η Αίτηση (Μ.Υ. 2) Ο Καθ' ου ανέφερε ότι κατέχει το επίδικο υποστατικό από το

1. Σταμάτησε να πληρώνει ενοίκιο τον Μάρτιο του
2. Ουδέποτε στο παρελθόν είχε καθυστερήσει στην πληρωμή του ενοικίου. Είχε τραπεζική εντολή για την πληρωμή του ενοικίου. Σταμάτησε να πληρώνει το ενοίκιο μόλις έλαβε την επιστολή ημερομηνίας 05/03/2012 από την τοπική αρχή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, «καθότι το [το υποστατικό] κήρυξε επικίνδυνο». Όσον αφορά την επιστολή ημερομηνίας 11/05/2012 του Δήμου Πόλης Χρυσοχούς προς την Αιτήτρια με την οποία η οικοδομή αποχαρακτηρίστηκε από επικίνδυνη, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) ανάφερε ότι πρώτη φορά άκουσε για την εν λόγω επιστολή στο Δικαστήριο κατά τη μαρτυρία της Αιτήτριας. Όσον αφορά την επιστολή ημερομηνίας 30/10/2017 του Δήμου Πόλης Χρυσοχούς προς την Αιτήτρια (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) ανέφερε ότι την έχει παραλάβει. Ο ίδιος, συνομιλώντας με τον πρόεδρο της εκτελεστικής επιτροπής του Δήμου, πληροφορήθηκε πως η Αιτήτρια δεν έχει προβεί σε οποιοδήποτε διάβημα ούτε διόρισε αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό για να εκπονήσει νέα σχέδια για την ανακαίνιση του κτηρίου. Αναφέρθηκε ακόμα στο 2009 όπου τότε, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του η Αιτήτρια είχε εξασφαλίσει άδεια οικοδομής για ανακαίνιση που όμως δεν έκαμε. Πρόσθεσε τέλος ότι προσεγγίστηκε από τον εκτιμητή κ. ΧΧΧΧ Πίτρο για να αγοράσει το υποστατικό, αλλά η τιμή αγοράς του φάνηκε εξωφρενική και δεν προχώρησε. Κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε ότι τον εν λόγω εκτιμητή τον χρησιμοποίησε ο ίδιος για κάποιες εκτιμήσεις ως επίσης και «στην Αίτηση για αύξηση του ενοικίου», δηλαδή την Αίτηση Κ15/2008 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Σε ερώτηση κατά πόσο τότε ο εν λόγω εκτιμητής είχε αναφέρει ότι το επίδικο είναι κατεδαφιστέο ή ότι έχει πρόβλημα, απάντησε πως ο κ. Πίτρος δεν είχε καλεστεί τότε για να πει αν είναι επικίνδυνο. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς του στα πλαίσια της Αίτησης Κ15/2008 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) ότι έκαμε χιλιάδες ευρώ έξοδα, απάντησε ότι ο ίδιος έκτισε την κουζίνα, έβαλε εσωτερικές γυψοσανίδες και έκαμνε συντήρηση. Είπε ότι το άνω κτήριο είναι σε άθλια κατάσταση, δεν μπορείς να περπατήσεις, πρόκειται για ετοιμόρροπο κτήριο που εάν καταρρεύσει θα πέσει κάτω στο επίδικο υποστατικό. Αρνήθηκε ότι η Αιτήτρια είχε πρόθεση και εξασφάλισε και επιδότηση για την ανακαίνιση και ότι ο λόγος που δεν έγινε η ανακαίνιση ήταν επειδή ο ίδιος αρνείτο να εγκαταλείψει το υποστατικό. Ανέφερε ότι το υποστατικό το είχε κλειστό για 5 μήνες κάθε χρόνο και θα μπορούσε να γίνει η ανακαίνιση από Οκτώβρη μέχρι τον Μάρτη, ουδέποτε όμως προσεγγίστηκε για τον σκοπό αυτό από την Αιτήτρια. Και ο ίδιος ήθελε την ανακαίνιση αφού κάτι τέτοιο θα διπλασίαζε τη δουλειά του. Του υποβλήθηκε ότι επειδή έχει άλλα 3 - 4 καταστήματα, δεν έχει ανάγκη το επίδικο αλλά δεν το επιστρέφει λόγω της νοοτροπίας του, επειδή θέλει να περάσει το δικό του. Αρνήθηκε, αναφέροντας ότι δεν θέλει να ζημιώνει ΛΚ30.000 τον χρόνο κλείνοντας την επιχείρησή του. Δεν έκλεισε το υποστατικό για να ταλαιπωρεί την Αιτήτρια, αλλά επειδή διατάχθηκε από την τοπική αρχή. Ο πρόεδρος της εκτελεστικής επιτροπής είναι κάποιος ΧΧΧΧ Παναγιώτου. Δεν γνωρίζει γιατί η απόφαση δεν λήφθηκε από την ολομέλεια του Δήμου. Πρόσθεσε ότι από τις 05/03/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) πέρασαν 6 χρόνια που διατάχθηκε να κλείσει την επιχείρησή του και η Αιτήτρια ούτε καν διόρισε μελετητή για να προβεί σε σχέδια και να καταθέσει στον Δήμο για ανακαίνιση. Όπως ενημερώθηκε από τον Δήμο θα σταλθούν επιστολές για Δικαστήριο προς τους 12 ιδιοκτήτες που έχουν διατηρητέα και δεν τα ανακαινίζουν. Αρνήθηκε ότι είχε ενημερωθεί για την επιστολή 05/03/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) πριν να ενημερωθεί η Αιτήτρια, και για αυτό σταμάτησε να πληρώνει τα ενοίκια από προηγουμένως, από τον Γενάρη του 2012 συγκεκριμένα. Δ. Η επιτόπια επιθεώρηση. Στις 04/06/2018, κατόπιν επιθυμίας της πλευράς του Καθ' ου και με τη συμφωνία του δικηγόρου της Αιτήτριας, το Δικαστήριο, συμπεριλαμβανομένων των παρέδρων, μετέβη στην Πόλη Χρυσοχούς για τη διενέργεια επιτόπιας εξέτασης. Η επιτόπια εξέταση έγινε στην παρουσία των δικηγόρων των διαδίκων και των εμπειρογνωμόνων τους, διήρκησε 30 περίπου λεπτά και επιθεωρήθηκε ο χώρος του επίδικου υποστατικού εξωτερικά και εσωτερικά, τόσο στο ισόγειο, όσο και στον όροφο. Ε. Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Τα θέματα που πρέπει να αποφασισθούν είναι τα εξής: (α) Κατά πόσο ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. (β) Εφόσον η απάντηση στο (α) είναι καταφατική, ακολούθως να αποφασιστεί κατά πόσο ο Καθ' ου έχει στοιχειοθετήσει οποιανδήποτε άλλη υπεράσπιση η οποία να εμποδίζει την Αιτήτρια να διεκδικεί είτε τα δεδουλευμένα ενοίκια είτε το διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Εντός τούτου του πλαισίου θα εξεταστούν οι ισχυρισμοί του Καθ' ου ότι: - κατά πόσο ο Καθ' ου είχε δικαίωμα να σταματήσει να καταβάλλει το ενοίκιο, και - κατά πόσο στην παρούσα περίπτωση τυγχάνει εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης της σύμβασης δυνάμει του άρθρου 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, και - κατά πόσο η επίδικη οικοδομή έχει καταστεί μη κατάλληλη προς χρήση. ΙΙΙ. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[2] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (Α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας (Μ.Α. 1). Η εντύπωση που αποκόμισα από την Αιτήτρια είναι θετική. Η μαρτυρία της ήταν σαφής, συγκροτημένη, δίχως αντιφάσεις ή ανακολουθίες. Κρίνω ότι εμφανίστηκε για να πει την αλήθεια στο Δικαστήριο και δεν εντόπισα οτιδήποτε κατά τη μαρτυρία της που να διαβάλλει την αξιοπιστία της. Δέχομαι συναφώς ότι είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου ισόγειο κτιρίου το οποίο ανεγέρθηκε πολλά χρόνια πριν το 1999, ότι ο Καθ' ου είναι ο θέσμιος ενοικιαστής και ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €689 μηνιαίως όπως έχει καθοριστεί με την απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ημερομηνίας 24/02/2011 στην Αίτηση αρ. ΧΧΧΧ/2008. Αποδεκτό είναι ότι ο Καθ' ου λειτουργούσε το κατάστημα της ως εστιατόριο για λίγους μήνες κάθε χρόνο, και ότι, από το 2012 ο Καθ' ου δεν λειτούργησε το κατάστημα. Δεδομένο είναι επίσης ότι ο Καθ' ου αφαίρεσε όλα τα έπιπλα και οποιαδήποτε άλλα αντικείμενα και εξοπλισμό από αυτό αφού το γεγονός αυτό επιβεβαιώθηκε και από το Δικαστήριο κατά την επιτόπια επιθεώρηση. Όπως επιβεβαιώθηκε ότι το ακίνητο περιλαμβάνει και ανώγεια κατοικία. Δεκτό είναι επίσης ότι το όλο κτήριο είναι διατηρητέο. Αποδέχομαι, και είναι εξάλλου παραδεκτό, ότι από τον Φεβρουάριο του 2012 και μέχρι και σήμερα ο Καθ' ου σταμάτησε να πληρώνει τα ενοίκια διατηρώντας παράλληλα την κατοχή του υποστατικού. Δεκτές και παραδεκτές είναι και οι προειδοποιητικές επιστολές που έστειλε στον Καθ' ου. Δέχομαι επίσης ότι διόρισε τον πολιτικό μηχανικό κ. ΧΧΧΧ Γεωργίου ο οποίος προέβη σε όλα τα διορθωτικά μέτρα με αποτέλεσμα η Εκτελεστική Επιτροπή του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς με επιστολή ημερομηνίας 11/05/2012 να αποχαρακτηρίσει την οικοδομή ως επικίνδυνη (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6). Δέχομαι περαιτέρω ότι ακολούθως ανέθεσε στον κ. ΧΧΧΧ Αρσιώτη την ετοιμασία έκθεσης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8), την οποία δεν την υπέβαλε στο Τμήμα Πολεοδομίας και Αρχαιοτήτων, ούτε εξασφάλισε οποιεσδήποτε άδειες επειδή ο μοναδικός σκοπός της Εκτίμησης ήταν για να επιβεβαιώσει την ισχυρή πεποίθησή της ότι η οικοδομή είναι κατάλληλη. Όσον αφορά όμως τους ισχυρισμούς της ότι οι προς αυτήν γραπτές υποδείξεις του Δημοτικού Μηχανικού και της Εκτελεστικής Επιτροπής της Πόλης Χρυσοχούς αναφορικά με την επικινδυνότητα της επίδικης οικοδομής είχαν αλλότρια κίνητρα, ήτοι πρόθεση να καλύψουν τον Καθ' ου στη μη πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων δεν τους αποδέχομαι καθότι κινούνται καθαρά σε επίπεδο πιθανολόγησης. Επεξηγώ. Όπως προκύπτει από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 ο Καθ' ου πληροφορήθηκε από τον Δημοτικό Μηχανικό του Δήμου για την ισχυριζόμενη επικινδυνότητα της οικοδομής, από τον Ιανουάριο του 2012, παρόλο που κατά την ακρόαση επέμεινε ότι τον Μάρτιο έλαβε την εν λόγω πληροφόρηση. Γεγονός είναι επίσης ότι με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4, επιστολή ημερομηνίας 24/01/2012, κατά τον ίδιο χρόνο ο Δημοτικός Μηχανικός ενημέρωσε για τα ευρήματά του τον Πρόεδρο και τα Μέλη της Εκτελεστικής Επιτροπής του Δήμου. Αλλά, η γνώση των προαναφερομένων από τον Καθ' ου δεν υποδηλώνει ότι ο ίδιος μεθόδευσε την ετοιμασία της εν λόγω επιστολής, ούτε αποδεικνύει ότι μέλη μιας δημόσιας αρχής χρησιμοποίησαν τις δημόσιες ιδιότητες τους για να εξυπηρετήσουν συμφέροντα ενός ιδιώτη. Πρόκειται για κατηγορίες που η σοβαρότητά τους απαιτεί ανάλογη θεμελίωση. Τέτοια μαρτυρία δεν υπάρχει ενώπιον μου. Διευκρινίζω βεβαίως ότι, το επίδικο θέμα εν προκειμένω δεν είναι οι προθέσεις ή τα κίνητρα του Δημοτικού Μηχανικού και της Εκτελεστικής Επιτροπής της Πόλης Χρυσοχούς, ούτε η εξιχνίαση του προσδιοριζόμενου και χαρακτηριζόμενου στην Απάντηση στην Ανταπαίτηση ως «δόλιου παιχνιδιού που είχε επινοήσει ο Καθ' ου» για να μην πληρώνει ενοίκιο, αλλά αφενός κατά πόσο η επίδικη οικοδομή ορθώς κρίθηκε από την κατάλληλη αρχή ως επικίνδυνη (ζήτημα νομικό) και αφετέρου, εάν ήταν όντως επικίνδυνη (ζήτημα εμπειρογνωμοσύνης). (Β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. ΧΧΧΧ Αρσιώτη (Μ.Α. 2) Ο εν λόγω μάρτυρας παρουσιάστηκε ως πραγματογνώμονας. Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του εν λόγω προσώπου θα πρέπει να αναφερθεί ότι η υπό αναφορά μαρτυρία, κατά παρέκκλιση των σχετικών κανόνων απόδειξης, αποτελεί, κατά κανόνα ανεξάρτητη,[3] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας του.[4] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ

(1992)1Β Α.Α.Δ 746: « Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία » Η μαρτυρία πραγματογνώμονα δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα[5], εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και χωρίς βεβαίως να μετατρέπεται το ίδιο το Δικαστήριο σε εμπειρογνώμονα.[6] Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του εν λόγω μάρτυρα. Όσον αφορά την ειλικρίνεια του εν λόγω μάρτυρα, δεν διαπίστωσα οτιδήποτε που να κλονίζει την αξιοπιστία του. Κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας παρέμεινε σταθερός στις θέσεις του και από όσα ανέφερε δεν προέκυψε οποιαδήποτε ουσιώδης αντίφαση ή ανακολουθία. Η γραπτή έκθεσή του, ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 είναι λεπτομερής και εμπεριστατωμένη. Τόσο σε αυτήν όσο και κατά την προφορική του μαρτυρία, επεξήγησε με σαφήνεια τα ευρήματά του κατά την επιτόπια επιθεώρηση και ιδίως τους λόγους για τους οποίους ο ίδιος καταλήγει στο εύρημα ότι δεν συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος να χαρακτηρίζεται η οικοδομή ως επικίνδυνη. Η θέση του ότι δεν υπάρχουν σημαντικές καθιζήσεις, αποσύνθεση τοιχοποιίας, σημαντικές παρεκκλίσεις και αποκλίσεις την κατακόρυφο, ούτε ρωγμές στον φέροντα οργανισμό που να δηλώνουν στατική ανεπάρκεια σε επικίνδυνο σημείο (σελ. 5 - συμπεράσματα - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 8) δεν έχει κλονισθεί, ούτε ανατραπεί. Ομοίως, τεκμηριωμένη και πειστική είναι η θέση του, ότι οι επιστολές της Εκτελεστικής Επιτροπής της Πόλης Χρυσοχούς που αναφέρονται στην επικινδυνότητα της οικοδομής εξαντλούνται σε γενικότητες δίχως να καθορίζουν επακριβώς το είδος και την έκταση το κινδύνου αλλά και δίχως να προσδιορίζουν να την απαραίτητη λεπτομέρεια τα εφαρμοστέα προς άρση μέτρα. Αποδέχομαι τον βασικό του ισχυρισμό ότι δηλαδή το κτίριο δεν είναι επικίνδυνο, ούτε για τη δημόσια υγεία, ούτε για τους περαστικούς, ούτε για τους ενοικιαστές ή κατοίκους σε αυτό, και ότι, οι φθορές που έχουν δημιουργηθεί σε αυτό είναι λόγω εγκατάλειψης. Λογική και πειστική είναι και η θέση ότι το επίδικο ακίνητο είναι κατάλληλο προς χρήση αλλά χρήζει ανακαίνισης σε μονώσεις και επιχρίσματα λόγω του ότι εδώ και αρκετά χρόνια παραμένει κλειστό. Το γεγονός ότι το υποστατικό έχει αποχαρακτηριστεί από επικίνδυνο πριν 6 χρόνια συνηγορεί προς τούτη τη θέση. Εύλογη κρίνεται και η απάντησή του στη θέση της άλλης πλευράς ότι δεν υπάρχει κλίση στην τοιχοποιία του υποστατικού που προοδευτικά, εντός της δεκαετίας, θα οδηγήσει στην κατάρρευση του κτηρίου. Η δική του εξήγηση, ότι δηλαδή έτσι ήταν ο τρόπος που κτίστηκε πριν πάρα πολλά χρόνια από τους τεχνίτες της εποχής, είναι σαφώς πειστικότερη, αφού υποστηρίζεται από το γεγονός ότι από την ανοικοδόμησή του έχουν παρέλθει δεκαετίες δίχως αυτό να έχει καταρρεύσει. (Γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. ΧΧΧΧ Μαυρονικόλα (Μ.Υ. 1). Και αυτός ο μάρτυρας παρουσιάστηκε ως πραγματογνώμονας. Για τους λόγους που επεξηγώ ανωτέρω κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του πραγματογνώμονα για την Αιτήτρια, αλλά και με βάση όσα αναφέρω στη συνέχεια, το εν λόγω πρόσωπο δεν με έπεισε με τη μαρτυρία του. Θεωρώ ότι η υπό αναφορά μαρτυρία δεν μου παρέχει ασφαλές πλαίσιο για να στηριχθώ σε αυτήν. Κατ' αρχάς, διαπιστώνω ότι ο εν λόγω μάρτυρας υπήρξε υπερβολικός αναφορικά με την ισχυριζόμενη επικινδυνότητα του υποστατικού. Οι αναφορές του κατά τη μαρτυρία του ότι «το πάτωμα έχει σαπίσει» και ότι ενώ «εάν κάποιος δοκιμάσει να περπατήσει στο πάτωμα του ορόφου δημιουργείται μεγάλο βέλος κάμψης» (σύμφωνα με τη σελ. 18 της Έκθεσής του, ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10, η εν λόγω κάμψη είναι πέραν των 5 εκατοστών) και ότι «είναι πιθανόν να πέσει να χτυπήσει αυτούς που βρίσκονται στο ισόγειο» δεν υποστηρίζονται από επιστημονικά ευρήματα παρά μόνο συνιστούν εμπειρικές απόψεις. Επειδή δηλαδή διαπιστώνει βέλος κάμψης συμπεραίνει αποσάθρωση. Την ύπαρξη όμως αυτής καθ' αυτής της ισχυριζόμενης αποσάθρωσης δεν την απέδειξε επιστημονικώς. Σημειώνω ότι, κατά την επιτόπια επιθεώρηση που διενεργήθηκε, όλοι οι παρευρισκόμενοι ανέβηκαν και περπάτησαν στον όροφο της οικοδομής. Ούτε βεβαίως επεσυνέβη πτώση, ούτε δημιουργήθηκε, είτε στον Πρόεδρο είτε στους Παρέδρους, η αίσθηση ύπαρξης μεγάλου βέλους κάμψης, πέραν των 5 εκατοστών όσον αφορά το ξύλινο πάτωμα του ορόφου. Ομοίως, όσον αφορά την ισχυριζόμενη κλίση όλου του κτιρίου, η μαρτυρία του υπήρξε φτωχή. Ήταν ξανά βασισμένη αποκλειστικά στην εμπειρική του κρίση, δίχως παραμέτρους επιστημονικής θεμελίωσης, αφού όπως παραδέχθηκε δεν διενήργησε μετρήσεις με όργανα για να μετρήσει την ισχυριζόμενη κλίση. Παρόλα αυτά, δήλωσε ότι ήταν σε θέση να διαπιστώσει ότι από το 2013 έως και το 2017 η ισχυριζόμενη κλίση παράμεινε αναλλοίωτη. Πως όμως κατέληξε σε αυτό το συμπέρασμα, ότι δηλαδή δεν υπήρξε οποιαδήποτε αλλοίωση δεν επεξήγησε. Όπως δεν διασαφήνισε τον ισχυρισμό του ότι το όλο κτίριο μέσα στην επόμενη δεκαετία θα καταρρεύσει, δεδομένου μάλιστα ότι για ένα διάστημα 4 χρόνων η κλίση, παρέμεινε, πάντα σύμφωνα με τον ίδιο, αναλλοίωτη. Μη πειστικές ήταν και οι εξηγήσεις του όσον αφορά τις ρηγματώσεις που αναφέρονται στην Έκθεσή του, στη σελίδα υπό τον τίτλο « Ρηγματώσεις σε αρχιτεκτονικά μέλη» (συναφώς, σελ. 8 -12 της Έκθεσής του, ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10). Επέμεινε ότι οι ρηγματώσεις αυτές δεν είναι του σουβά και της μπογιάς αλλά στο ίδιο το σώμα του αρχιτεκτονικού στοιχείου. Εντούτοις, διαφάνηκε ότι, τα ευρήματά του ήταν αποτέλεσμα οπτικού και μόνο ελέγχου, αφού δεν διερεύνησε πόσο βαθιές είναι οι εν λόγω ρηγματώσεις, ούτε καν είδε τα μεταλλικά στοιχεία (σίδερο) που υπάρχουν μέσα στο εσωτερικό των αρχιτεκτονικών μελών και εξαιτίας της διόγκωσής τους λόγω οξείδωσης διαρρηγνύουν το περιβάλλον υλικό. (Δ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ' ου (Μ.Υ. 2). Ο Καθ' ου μου προκάλεσε ανάμικτη εντύπωση κατά τη μαρτυρία του. Κατά την αντεξέτασή του δεν μπορούσε να ελαττώσει την ταχύτητα της ομιλίας του και σε κάποιες στιγμές έχανε τη ψυχραιμία του και γινόταν ειρωνικός. Θεωρώ ότι ο εν λόγω μάρτυρας σε κάποια σημεία ήταν ειλικρινής, σε κάποια όχι. Κατ' αρχάς, παρόλο που η επιστολή ημερομηνίας 11/05/2012 με την οποία η οικοδομή αποχαρακτηρίστηκε από επικίνδυνη (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) παρουσιάζεται να κοινοποιείται και σε αυτόν, ο ίδιος ανάφερε ότι πρώτη φορά άκουσε για την εν λόγω επιστολή στο Δικαστήριο κατά τη μαρτυρία της Αιτήτριας δίχως να αμφισβητηθεί. Ως εκ τούτου, αποδέχομαι τον ισχυρισμό του. Από την άλλη, όσα ανέφερε περί προσέγγισής του από τον εκτιμητή κ. ΧΧΧΧ Πίτρο για να αγοράσει το υποστατικό, αξιολογούνται ως προσπάθεια εντυπωσιασμού αφού όπως παραδέχθηκε κατά την αντεξέτασή του ο εν λόγω εκτιμητής είναι δικός του συνεργάτης γεγονός που απέκρυψε κατά την κυρίως εξέτασή του, αφήνοντας να νοηθεί ότι ο εν λόγω εκτιμητής είτε δρούσε εκ μέρους της ιδιοκτήτριας, είτε ότι ήταν κάποιος τρίτος ανεξάρτητος επαγγελματίας. Επίσης, παρόλο που επέμεινε ότι σταμάτησε να καταβάλλει ενοίκια τον Μάρτιο του 2012 όταν έλαβε την επιστολή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, επειδή τότε «διατάχθηκε από την τοπική αρχή», αυτό δεν είναι ακριβές. Αφενός, έχει καταστεί παραδεκτό γεγονός ότι τα οφειλόμενα ενοίκια είναι από τον Φεβρουάριο του 2012 και όχι από τον Μάρτιο. Αφετέρου, η απόφασή του να σταματήσει την πληρωμή ενοικίων προηγήθηκε της «διαταγής» της τοπικής αρχής ημερομηνίας 05/03/2012, όπως φαίνεται και από την επιστολή των δικηγόρων του ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5, όπου προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η μη καταβολή ενοικίων από τον Ιανουάριο του 2012 ήταν λόγω πληροφόρησης που είχε λάβει από τον Δημοτικό Μηχανικό του Δήμου και όχι απόφασης της αρμόδιας δημοτικής αρχής. Όσον αφορά την ακαταλληλότητα του κτηρίου, δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του Καθ' ου. Θεωρώ ότι, η αρχικώς απόλυτη του θέση ανασκευάστηκε κατά την αντεξέτασή του παραδεχόμενος ότι εσωτερικά το επίδικο υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση και ότι ο ίδιος προέβη σε έξοδα για τη συντήρησή του, τοποθετώντας γυψοσανίδες και κτίζοντας την κουζίνα. Επιπροσθέτως, σε σχέση με την απόφαση του Δικαστηρίου στην ΧΧΧ/18 ημερομηνίας 24/02/2011 με την οποία είχε καθοριστεί το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) δεν διαφώνησε ότι είχε τότε αναφέρει πως «προέβη σε τεράστια έξοδα μέχρι σήμερα για τη συντήρησή του» (σελ. 2 της απόφασης) και ότι είχε χαρακτηρίσει τότε την κατάσταση του υποστατικού ως «καλή» (σελ. 5 της απόφασης). Σημειώνω ότι με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, ο λειτουργός του κτηματολογίου το χαρακτήρισε ως «μέτριας φυσικής κατάστασης» (σελ. 2 της απόφασης) ενώ και ο δικός του εκτιμητής τότε αξιολόγησε την κατάσταση του υποστατικού «από μέτρια έως καλή» (σελ. 7 της απόφασης). Ουσιαστικά κατά την αντεξέτασή του, περιόρισε το παράπονό του στη επικινδυνότητα του ορόφου και του κινδύνου από τυχόν πτώσεις πετρών. Όσον αφορά δε τη θέση του ότι ο ίδιος ήταν πρόθυμος να συνεργαστεί με την Αιτήτρια για να διενεργηθεί η όποια ανακαίνιση του επίδικου υποστατικού από Οκτώβρη μέχρι τον Μάρτη εκάστου έτους που το υποστατικό παρέμενε κλειστό και ότι ο ίδιος ήθελε να εκτελεσθεί η ανακαίνιση αφού κάτι τέτοιο θα είχε θετικό αντίκτυπο για την επιχείρησή του, παρόλο που η μαρτυρία αυτή φαίνεται λογική, παρατηρώ ότι βρίσκεται σε ανακολουθία με τα όσα είχε δηλώσει στα πλαίσια της Αίτησης ΧΧΧΧ/15, όπου στη σελ. 6 παρουσιάζεται να παραδέχεται ότι η Αιτήτρια του ζητούσε να κάμει ανακαίνιση του ορόφου αλλά ο ίδιος δεν ήθελε να της παραδώσει προσωρινά την κατοχή διότι έθεσε όρο ως προς το ενοίκιο. Εν πάση περιπτώσει, τούτο το σημείο είναι επουσιώδης. ΙV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναντίλεκτα εμπίπτει και η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή. Το παρόν Δικαστήριο στα πλαίσια της ενυπάρχουσας δικαιοδοσίας του προς επίλυση των διαφορών που αναφύονται επί οποιουδήποτε κύριου ή παρεμπίπτοντος θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, εκτός από τα ζητήματα που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής[7] και την αναπροσαρμογή ενοικίου, πραγματεύεται συναφή θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς και αποζημιώσεις λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[8] - Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων:

(1)Να υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου.

(2)Να αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης.

(3)Να υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης.

(4)Να παρέλθουν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (Α) Τα πραγματικά γεγονότα Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, τα πραγματικά περιστατικά της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής. Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια και ο Καθ' ου ο θέσμιος ενοικιαστής του ισόγειου επίδικου υποστατικού, το οποίο πρόκειται για παλαιά διατηρητέα οικοδομή που συμπληρώθηκε πολύ πριν το 1999 και βρίσκεται στην Πόλη Χρυσοχούς, ήτοι σε ελεγχόμενη από το Ενοικιοστάσιο περιοχή. Το όλο ακίνητο περιλαμβάνει και ανώγεια κατοικία. Γραπτή συμφωνία ενοικίασης δεν υφίσταται. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι προς €689 μηνιαίως που καθορίστηκε στα πλαίσια της Αίτησης αρ. Κ15/2008 του Δ. Ε. Ενοικιάσεων. Ο Καθ' ου λειτουργούσε το κατάστημα της ως εστιατόριο για λίγους μήνες κάθε χρόνο. Από το 2012 ο Καθ' ου δεν λειτούργησε το κατάστημα και συγκεκριμένα στις 24/01/2012 ήταν ήδη κλειστό. Όλα τα έπιπλα και οποιαδήποτε άλλα αντικείμενα και εξοπλισμό έχουν αφαιρεθεί από το υποστατικό. Από τον Φεβρουάριο του 2012 και μέχρι και σήμερα ο Καθ' ου σταμάτησε να πληρώνει τα οφειλόμενα ενοίκια, δίχως όμως να παραδώσει την κατοχή του υποστατικού στην Αιτήτρια. Η Αιτήτρια απέστειλε και επέδωσε δεόντως στον Καθ' ου στις 26/07/2013 την προβλεπόμενη από τον Νόμο επιστολή απαίτησης ημερομηνίας 18/07/

1. Είχε προηγηθεί η επίδοση παρόμοιας επιστολής το
2. Τον Μάρτιο του 2012 η Αιτήτρια έλαβε επιστολή ημερομηνίας 05/03/2012 στην οποία αναφερόταν ότι η Εκτελεστική Επιτροπή του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς, έκρινε ως επικίνδυνη την οικοδομή της και την καλούσε να προβεί άμεσα σε διορθωτικά μέτρα και ταυτόχρονα καλούσε τον Καθ' ου να απέχει από τη λειτουργία του καταστήματος που ενοικίαζε. Ο Καθ' ου είχε πληροφορηθεί από τον Ιανουάριο του ίδιου έτους μέσω του δημοτικού μηχανικού του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς για τούτη την ισχυριζόμενη επικινδυνότητα και για τούτο τον λόγο αποφάσισε έκτοτε να μην καταβάλλει το ενοίκιο, δίχως όμως να επιστρέψει την κατοχή στην Αιτήτρια. Η Αιτήτρια, συμμορφούμενη προς το περιεχόμενο της επιστολής ημερομηνίας 05/03/2012 προέβη σε όλες τις εργασίες αποκατάστασης με αποτέλεσμα η Εκτελεστική Επιτροπή του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς με επιστολή ημερομηνίας 11/05/2012 να αποχαρακτηρίσει την οικοδομή από επικίνδυνη. Ο Καθ' ου δεν έλαβε γνώση τότε της επιστολής ημερομηνίας 11/05/2012, ότι δηλαδή η οικοδομή έχει αποχαρακτηριστεί από επικίνδυνη. Έμαθε για αυτό ακούγοντας τη μαρτυρία της Αιτήτριας κατά την ακροαματική διαδικασία. Πέντε και πλέον χρόνια αργότερα, η Εκτελεστική Επιτροπή του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς επανήλθε με επιστολή ημερομηνίας 03/10/2017 καλώντας εκ νέου την Αιτήτρια να διορίσει μελετητή για να προβεί σε έκθεση / στατική μελέτη, «καθότι η οικοδομή παρουσιάζει φθορά και βλάβη που ενδέχεται σε σύντομο χρονικό διάστημα να καταστεί επικίνδυνη». Τον Νοέμβριο του 2017 οι διάδικοι εξασφάλισαν αντικρουόμενες γνωματεύσεις εμπειρογνωμόνων αναφορικά με την ακαταλληλότητα προς χρήση, στατικότητα και επικινδυνότητα της επίδικης οικοδομής. Το υποστατικό μέχρι σήμερα παραμένει κλειστό, δίχως να έχει επιστραφεί η κατοχή του στην Αιτήτρια και δίχως να καταβάλλεται οποιοδήποτε ποσό έναντι των ενοικίων από τον Φεβρουάριο του 2012 και εντεύθεν. (Β) Κατά πόσο δικαιολογούνται οι Αιτούμενες θεραπείες της Κυρίως Αίτησης. Είναι παραδεκτό ότι υφίσταται καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου. Αδιαμφισβήτητο είναι και ότι έχει αποσταλεί η προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης και έχουν παρέλθει οι προθεσμίες για πληρωμή. Συνεπώς, ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου και η Αιτήτρια δικαιούται κατ' αρχήν σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής και στην καταβολή των οφειλόμενων προς αυτήν ενοικίων από τον Φεβρουάριο του 2012 μέχρι την παράδοση σε αυτήν της κατοχής, εκτός εάν ο Καθ' ου αποδείξει υπεράσπιση που να ανατρέπει τούτο το συμπέρασμα. (Γ) Κατά πόσο ο Καθ' ου είχε δικαίωμα να σταματήσει να καταβάλλει το ενοίκιο. Στη παρούσα υπόθεση δεν έχει παρουσιαστεί γραπτή σύμβαση ενοικίασης μέσω της οποίας να καθορίζονται με σαφήνεια οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών.[9] Συνεπώς, η επίδικη θέσμια ενοικίαση ρυθμίζεται με βάση τα διαλαμβανόμενα στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και ιδιαίτερα στο άρθρο 27. Στη βάση των πιο πάνω, ανακύπτει το εξής ερώτημα. Εάν ο Καθ' ου αποδείξει την ακαταλληλότητα του υποστατικού η νομική συνέπεια είναι η αναστολή πληρωμής του οφειλόμενου ενοικίου μέχρι την αποκατάσταση; Διότι εάν δεν υπάρχει συμβατικό ή εκ του νόμου δικαίωμα σε αναστολή καταβολής ενοικίου, δεν μπορεί αντίστοιχα να προκύψει το συνεπακόλουθο αποτέλεσμα για αναστολή πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων. Το περιεχόμενο του άρθρου 27 του Νόμου απαντά στο ερώτημα. · Η Θέσμια ενοικίαση, τι διαφοροποιείται σε σχέση με τα συμβατικά δικαιώματα. Η θέσμια ενοικίαση αποτελεί το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου και συνιστά πλάσμα νόμου.[10] Κύριο χαρακτηριστικό των ενοικιάσεων που καθίστανται θέσμιες είναι ότι τίθενται περιορισμοί τόσο στις εξώσεις όσο και στις αυξήσεις των ενοικίων (άρθρα 8 και 11 του Νόμου). Άλλη ιδιαιτερότητα είναι ότι οι οποιοιδήποτε συμβατικοί όροι ενοικίασης (ρητοί ή εξυπακουόμενοι) συνεχίζουν να ισχύουν κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης μόνο εφόσον είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως ρητά διαλαμβάνεται στο άρθρο 27 του Νόμου.[11] · Οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και τα δικαιώματα του ενοικιαστή για διόρθωση ελαττωμάτων σε θέσμια ενοικίαση. Στη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 27 του Νόμου προβλέπεται ότι κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), δηλαδή το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, την υδραυλική και την αποχετευτική εγκατάσταση, εκτός εάν συμβατικά έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό. Όσον αφορά ειδικά τις φυσικές φθορές, η ευθύνη του ιδιοκτήτη περιορίζεται σε όσες τέτοιες φθορές δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή των περιοίκων. Όπως περαιτέρω αναφέρεται στην τέταρτη παράγραφο του εν λόγω άρθρου του ίδιου Νόμου, ο ενοικιαστής μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις και ο τελευταίος οφείλει να τις διενεργήσει δίχως καθυστέρηση. Η υποχρέωση μπορεί να είναι αμφίδρομη με βάση το πρώτο εδάφιο της υπό εξέταση παραγράφου. Σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση, στο δεύτερο εδάφιο της ίδιας παραγράφου ρητά καθορίζεται: « Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα. » Στην απόφαση Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014 αναφέρθηκαν τα εξής: « Τόσο δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 1, όσο και δυνάμει του άρθρου 27

(3)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83, ως τροποποιήθηκε ιδιαιτέρως από το Νόμο αρ. 102(Ι)/95, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το υποστατικό κατά τη λήξη ή τερματισμό της ενοικίασης στην κατάσταση που το είχε παραλάβει εξαιρούμενης της φυσικής φθοράς, και να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, τους ενοίκους, αντιπροσώπους και προσκεκλημένους του, με παράλληλη υποχρέωση να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση. Προνοείται δε ότι παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα. Κατά παρόμοιο τρόπο και κατά το κοινοδίκαιο, αλλά και το τότε ισχύον άρθρο 18 του Landlord and Tenant Act 1927, υπάρχει αγώγιμο δικαίωμα για αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης σύμβασης ενοικίασης, με μέτρο αποζημίωσης αυτό της απώλειας της αξίας της επανακτηθείσας ή εναπομείνασας ιδιοκτησίας («reversion»), ή της αποκατάστασης της ζημιάς για επαναφορά στην προτέρα του κατάσταση. Ο ενοικιαστής είναι υπόλογος για «waste» είτε ηθελημένο, είτε «equitable», είτε «permissive», (δέστε Evans: The Law of Landlord and Tenant

(1974), σελ. 84-85, 90-101 και 166-167). » Συνακόλουθα, το μόνο δικαίωμα που ο Νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή είναι για να διεκδικήσει οποιαδήποτε έξοδα έχει υποστεί για τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντηρήσεων του επίδικου υποστατικού τις οποίες όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης. Ούτε δικαίωμα συμψηφισμού προβλέπεται στον Νόμο, ούτε δικαίωμα αναστολής πληρωμών διαρκούσης της ενοικίασης. Ελλείψει λοιπόν γραπτής συμφωνίας ενοικίασης με βάση την οποία να νομιμοποιείται ο Καθ' ου είτε σε συμψηφισμό ενοικίων, είτε σε αναστολή πληρωμών, και εν τη απουσία ρητής συναίνεσης της πλευράς της ιδιοκτήτριας για αναστολή των εν λόγω πληρωμών, η μονομερής ενέργεια του Καθ' ου να μην καταβάλλει το οφειλόμενο ενοίκιο, από τη στιγμή που διατηρεί παράλληλα την κατοχή του υποστατικού, δεν δικαιολογείται ούτε λογικά ούτε νομικά. Η διατάραξη του θεμελιώδους δικαιώματος του θέσμιου ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή (quiet enjoyment) του υποστατικού,[12] είτε επανορθώνεται μέσω προσωρινής δικαστικής προστασίας (interim order) είτε, οδηγεί στην καταγγελία και τον τερματισμό της ενοικιαστικής σχέσης. Ο ενοικιαστής οφείλει να επιλέξει. Επιμονή στη σύμβαση τηρώντας τις δικές του υποχρεώσεις (ήτοι καταβάλλοντας το ενοίκιο) και διεκδικώντας την αποκατάστασή του για τα όποια έξοδα έχει υποστεί για επιδιορθώσεις κλπ, ή τερματισμός της σύμβασης με παράλληλη επιστροφή της κατοχής του υποστατικού και διεκδίκηση αποζημίωσης για τις όποιες απώλειες έχει υποστεί συνεπεία της απώλειας του δικαιώματός του στην κατοχή και στη θέσμια ενοικίαση. Διότι, στο τέλος της ημέρας δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η θέσμια ενοικίαση δεν είναι τίποτα περισσότερο από μια εξειδικευμένη σύμβαση επί της οποίας οι βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων τυγχάνουν εφαρμογής. Όπως λέχθηκε στη Ηλία Αριστοδήμου ν Τάκη Χαραλάμπους

(1990)1 Α.Α.Δ 319: « Είναι πρόδηλο ότι το δικαστήριο εξίσωσε την αδράνεια του εστιατορίου "Αρχόντισσα" με απαλλαγή από τις συμβατικές υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου που συνιστά νομικό σφάλμα. Εφόσον η σύμβαση διατηρήθηκε σε ισχύ η καταβολή ενοικίου αποτελούσε υποχρέωση του εφεσιβλήτου. Ενώπιόν μας δεν τέθηκε θέμα απόδοσης στον εφεσίβλητο άλλης ζημίας από εκείνη που προέκυψε λόγω των μεταβολών και της διάρθρωσης του χώρου του εστιατορίου. Η δυνατότητα διεκδίκησης τέτοιων αποζημιώσεων δε μπορούσε να απαλλάξει τον εφεσίβλητο από τις συμβατικές του υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου. » Συνεπώς, ακόμη και αν εν τέλει διαπιστωθεί ότι το υποστατικό έχει καταστεί ακατάλληλο για χρήση, ως οι αιτιάσεις του Καθ' ου, τέτοια εξέλιξη δεν θα οδηγούσε στο συμπέρασμα ότι ο Καθ' ου καλώς διατηρεί την κατοχή του υποστατικού αποστερώντας την από την Αιτήτρια, δίχως να πληρώνει εδώ και χρόνια το οφειλόμενο ενοίκιο, αφού τέτοιο δικαίωμα δεν προβλέπεται στον Νόμο. (Δ) Κατά πόσο τα επίδικα γεγονότα στοιχειοθετούν το δόγμα της ματαίωσης της συμβατικής σχέσης. Ο κ. Φασουλιώτης, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει τη νομική παραδοξότητα που προκαλείται από το γεγονός ότι ο πελάτης του διατηρεί την κατοχή δίχως να καταβάλλει ενοίκιο, στην αγόρευσή του, με παραπομπή στην υπόθεση P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, ECLI:CY:AD:2017:A461, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/2017, εισηγείται ότι λόγω της ακαταλληλότητας του υποστατικού τυγχάνει εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης της σύμβασης με βάση τα άρθρο 56 παρ.

(2)και

(3)και υποστηρίζει ότι ο πελάτης του «απώλεσε de facto την κατοχή και χρήση του επίδικου υποστατικού». Ενδιαφέρουσα η εισήγηση. Αξίζει να διερευνηθεί. · Το δόγμα της ματαίωσης μιας σύμβασης. Ο Νόμος Στο άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου αναφέρεται: «

(1)Συμφωνία προς τέλεση πράξης αφ' εαυτής αδύνατης είναι άκυρη.

(2)Σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.

(3)Αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής, ο δε δανειστής δεν γνώριζε ότι αυτή ήταν αδύνατη ή παράνομη, ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει το δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης » Το εν λόγω άρθρο αποτελεί πιστή αναπαραγωγή του αντίστοιχου άρθρου του Ινδικού περί συμβάσεων Νόμου. H 1η παράγραφος του ινδικού και κυπριακού νόμου αναπαραγάγει πιστά το αγγλικό δίκαιο. Η 2η και η 3η παράγραφος συνιστούν νομοθετική προέκταση του κανόνα που τίθεται στην 1η παράγραφο, αλλά ταυτόχρονα διαφοροποιούν και προσδιορίζουν και το πλαίσιο δράσης των ινδικών και των κυπριακών δικαστηρίων. Είναι για τούτο τον λόγο που το αγγλικό δίκαιο της ματαίωσης, υπό το φως του εν λόγω άρθρου 56, προσεγγίζεται επιφυλακτικά τόσο από την κυπριακή όσο και από την ινδική νομολογία. Ιστορική αναδρομή Ιστορικά, προκύπτει ότι το δόγμα της ματαίωσης είναι στενά συνδεμένο με τις ενοικιαστικές συμβάσεις, καθότι σημαντικό μέρος της νομολογίας του κοινοδικαίου που διάπλασε και διαμόρφωσε την έννοια της ματαίωσης είναι συνυφασμένο με γεγονότα που αφορούν τούτες τις ειδικές συμβατικές σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Η απαρχή του δόγματος της ματαίωσης ανευρίσκεται στην Tylor v. Caldwell

(1863)3B & S 826,[13] όπου η ολική καταστροφή της μουσικής σκηνής κρίθηκε ότι εμπόδιζε τον ενάγοντα να αξιώσει αποζημιώσεις για παράβαση της υποχρέωσης του εναγόμενου να του ενοικιάσει τον εν λόγω χώρο επειδή κρίθηκε ότι ενυπάρχει εξυπακουόμενος όρος σε σύμβαση εκτέλεσης ότι το αντικείμενό της θα πρέπει να εξακολουθεί να υφίσταται κατά τον χρόνο της εκτέλεσης. Με την εν λόγω απόφαση αποσκοπείτο να αρθεί η αδικία που προκαλείτο από την αταλάντευτη εφαρμογή του «absolute contract rule» που είχε διαμορφωθεί προ εκατονταετιών στην Paradine v. Jane

(1646)82 ER 897.[14] Ο κανόνας αυτός επέβαλλε την απαρέγκλιτη εφαρμογή των συμφωνιών, ανεξαρτήτως των όποιων αντικειμενικών αδυναμιών. Οι βασικοί πυλώνες του δόγματος. Οι βασικοί πυλώνες του δόγματος της ματαίωσης αναφέρονται στη Δήμος Στροβόλου ν Επίσημος Παραλήπτης κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 125/2011 ημερομηνίας 20/01/2017 όπου, μεταξύ άλλων σημειώνεται: (α) Ότι το εν λόγω δόγμα εφαρμόζεται μέσα σε στενά πλαίσια και όχι ελαφρά τη καρδία για να απαλλάξει συμβαλλομένους από κακές συμφωνίες.[15] (β) Η ματαίωση μιας σύμβασης δικαιολογείται στην περίπτωση που η σύμβαση καθίσταται αδύνατο να εκτελεστεί, εξαιτίας της εξαφάνισης του αντικειμένου της σύμβασης, χωρίς να ευθύνεται ο συμβαλλόμενος που επικαλείται τη ματαίωση. (γ) Η αιτία της ματαίωσης μιας σύμβασης πρέπει να είναι μια εξωτερική αλλαγή της κατάστασης. (δ) Για να στοιχειοθετηθεί η ματαίωση θα πρέπει η συμβατική υποχρέωση να έχει καταστεί αδύνατο να εκτελεστεί, χωρίς ευθύνη του συμβαλλόμενου που την επικαλείται, εξαιτίας περιστάσεων που κατέστησαν την εκτέλεση της υποχρέωσης ριζικά διαφορετική από εκείνη που ο συμβαλλόμενος έχει αναλάβει.[16] Η έκταση της εφαρμογής του δόγματος της ματαίωσης στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας. Κατά πόσο το δόγμα της ματαίωσης εφαρμόζεται σε ενοικιάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας υπήρξε αντικείμενο μεγάλης συζήτησης. Στην Αγγλία, για πολλά χρόνια η επικρατούσα άποψη ήταν ότι το δόγμα της ματαίωσης δεν μπορούσε καν να εφαρμοστεί στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας. Ενδεχομένως επειδή, εν αντιθέσει με την Κύπρο,[17] στην Αγγλία, ο ενοικιαστής αποκτά δικαιώματα επί της γης.[18] Συναφώς, υπήρξαν περιπτώσεις όπου ούτε η έκρηξη πολέμου μπορούσε να αποτελέσει νομιμοποιητική βάση για επίκληση του δόγματος της ματαίωσης, καθότι, θεωρήθηκε πως ακόμα και σε τέτοιες περιπτώσεις οι πολεμικές αναταραχές είχαν το στοιχείο της προσωρινότητας. Προτιμήθηκε να εφαρμοστεί προσωρινή αναστολή κάποιων συμβατικών δικαιωμάτων κατά τη διάρκεια του πολέμου παρά να κριθεί η σύμβαση ως αδύνατη προς εκπλήρωση. Στη πορεία του χρόνου, αναγνωρίστηκε ότι το δόγμα της ματαίωσης θα μπορούσε να τύχει εφαρμογής, αλλά σε πολύ εξαιρετικές («exceedingly rare») περιπτώσεις.[19] Στην πράξη, η απολυτότητα της αρχικής θεώρησης ότι «could never be frustrated» έδωσε τη θέση στην ελαφρώς χαλαρότερη θέση, ότι δηλαδή, σχεδόν ποτέ («hardly ever») δεν μπορεί μια συμφωνία ενοικίασης να ματαιωθεί. Οι απροσδόκητες φυσικές καταστροφές που επιφέρουν τη φυσική εξαφάνιση της ιδιοκτησίας (σεισμός, καταποντισμός κτλ) θεωρούνται τέτοιες περιπτώσεις. Αντιθέτως, στην Ινδία το δόγμα της ματαίωσης δεν εφαρμόζεται σε ενοικιάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας, καθότι θεωρείται ότι το άρθρο 105 του ινδικού Transfer of Property Act του 1882 και τα δικαιώματα in rem που δημιουργεί δεν μπορούν να συνυπάρχουν με συμβατικές αξιώσεις.[20] Στην Κύπρο υιοθετήθηκε η πιο διαλλακτική αγγλική προσέγγιση. Όπως προκύπτει από την Cyprus Cinema & Theatre Co Ltd v. Christodoulos Karmiotis

(1967)1 C.L.R. 42, σε σπάνιες περιπτώσεις («rare occasions») το εν λόγω δόγμα μπορεί να τύχει εφαρμογής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « In formulating a test with particular reference to contracts of lease we would rule that on rare occasions a contract of lease may become impossible of performance, as, for instance, if some vast convulsion of nature swallowed up the property altogether, or buried it in the depths of the sea (as suggested by Viscount Simon and Lord Wright in the Cricklewood case). » Εφαρμογή του άρθρου 56 του περί Συμβάσεων Νόμου υπήρξε στη Shiptrans (ανωτέρω) που επικαλείται ο κ. Φασουλιώτης, όπου η απώλεια της κατοχής και χρήσης του ενοικιαζόμενου υποστατικού λόγω πυρκαγιάς για την οποία οι ενοικιαστές δεν είχαν ευθύνη προκάλεσε την de facto απώλεια της κατοχής και χρήσης του μίσθιου και οδήγησε στην ματαίωση της σύμβασης. Συγκεκριμένα λέχθηκαν τα εξής: « Εφαρμόζοντας το πιο πάνω τεστ στα περιστατικά της υπόθεσης παρατηρούμε κατ΄ αρχάς πως από το λεκτικό της σύμβασης που κατήρτισαν οι διάδικοι, οι εφεσείοντες - ενόσω κατέβαλλαν το συμφωνηθέν ενοίκιο - είχαν δικαίωμα ανεμπόδιστης κατοχής και χρήσης του καταστήματος για τη λειτουργία του γυμναστηρίου τους που ήταν και το αντικείμενο της σύμβασης ενοικίασης. Συνεπεία όμως της πυρκαγιάς - για την οποία όπως κρίθηκε δεν είχαν ευθύνη - απώλεσαν de facto την κατοχή και χρήση του καταστήματος, στοιχείο που επέφερε ριζική αλλαγή στην αρχικώς αναληφθείσα απ΄ αυτούς υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου εφόσον το δικαίωμα τους για ανεμπόδιστη κατοχή και χρήση του καταστήματος ήταν αλληλένδετο με την υποχρέωση τους για καταβολή ενοικίου. Ως θέμα επομένως λογικής και δικαίου, η εκτέλεση της σύμβασης κατέστη αδύνατη εφόσον η de facto απώλεια της κατοχής και χρήσης του καταστήματος δεν θα μπορούσε να αποσυνδεθεί με την αντίστοιχη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου καθότι τα δύο ήταν αλληλένδετα μεταξύ τους και ενόψει τούτου θεωρούμε την περί του αντιθέτου απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου εσφαλμένη. » Οι νομικές συνέπειες από την εφαρμογή του δόγματος της ματαίωσης. Ο αυτόματος τερματισμός της ενοικιαστικής σχέσης αποτελεί τη νομική συνέπεια της ματαίωσης. Τούτο προκύπτει από τη Shiptrans (ανωτέρω). Συναφώς και στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 32η Έκδοση, Τόμος 1, Κεφ. 23 - Discharge by Frustration -Illustrations of the Doctrine - παρ. 23-056, αναφέρεται: « The consequences of frustration of a lease. In National Carriers Ltd v. Palapina (Northern) Ltd, it was said that a lease would be 'automatically discharge on the happening of a frustrating event'. The legal operation of this automatic determination of the lease should be the same as where a lease is prematurely determined by other events, either as specified in the terms of the lease, or by operation of law. » Ομοίως στο σύγγραμμα Woodfall Landlord & Tenant, Τόμος 1, παρ. 17.283, Consequences of frustration, υποστηρίζεται ακριβώς το ίδιο. Επειδή όπως επεξηγείται και ανωτέρω, στην Αγγλία οι ενοικιάσεις δημιουργούν και δικαιώματα επί της γης, γίνεται αναφορά ότι σε τέτοια περίπτωση τα δικαιώματα αυτά θα πάψουν να υφίστανται και η γη θα επιστραφεί στον ιδιοκτήτη ελεύθερη της εμπράγματης επιβάρυνσης που δημιούργησε η ενοικίαση. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « Where a lease is frustrated, it is automatically discharged. It is not clear what would happen to the legal estate is such circumstances. It is considered that the estate would come to an end and the land would revert to the landlord unencumbered by the lease. » Κατά πόσο το δόγμα της ματαίωσης τυγχάνει εφαρμογής στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Εφαρμόζοντας λοιπόν τα επίδικα γεγονότα στο πιο πάνω νομικό πλαίσιο, δεν μπορώ να συμφωνήσω με την πλευρά του Καθ' ου ότι στην παρούσα περίπτωση πληρούνται οι ιδιαίτερες προϋποθέσεις εφαρμογής του σπανίως εφαρμοζόμενου δόγματος της ματαίωσης. Ούτε εξαφάνιση αντικειμένου της σύμβασης υφίσταται, ούτε αδυναμία εκτέλεσης, ούτε εξωτερική αλλαγή κατάστασης δίχως την ευθύνη των συμβαλλομένων υπήρξε. Ούτε έχουν καταδειχθεί γεγονότα τα οποία ο Καθ' ου δεν μπορούσε να αποτρέψει, και τα οποία, οδήγησαν στην de facto απώλεια της κατοχής. Η παρούσα διακρίνεται σαφώς από τη Shiptrans (ανωτέρω) όπου εκεί υπήρξε απώλεια της φυσικής κατοχής λόγω πυρκαγιάς για την οποία ουδείς εκ των συμβαλλομένων ευθυνόταν. Στην παρούσα υπόθεση ο ίδιος ο Καθ' ου επιρρίπτει την ευθύνη για την αδυναμία χρήσης του υποστατικού στην Αιτήτρια γεγονός που από μόνο του δεν συνάδει με τη γενικότερη φιλοσοφία του δόγματος της ματαίωσης. Παραπέμπω συναφώς και στα γεγονότα της Karmiotis (ανωτέρω) όπου είχε κριθεί ότι ούτε η de facto απώλεια της κατοχής του ενοικιαζόμενου υποστατικού από ελληνοκυπριακή παραστρατιωτική δύναμη (συνεπεία των ενδοκοινοτικών εχθροπραξιών που έλαβαν χώρα την περίοδο 1963-1964) ήταν ικανή να απαλλάξει τον ενοικιαστή από την υποχρέωσή του να καταβάλει το οφειλόμενο ενοίκιο.[21] Και κυρίως, ο Καθ' ου διατηρεί την κατοχή, συμπεριφορά που συνιστά νομική ανακολουθία προς τις συνέπειες που επιφέρει η ματαίωση μιας συμφωνίας, ήτοι τον αυτόματο τερματισμό της ενοικιαστικής σχέσης και την επιστροφή της ιδιοκτησίας στον νόμιμο της ιδιοκτήτη. (Ε) Κατά πόσο το υποστατικό κατέστη, σε κάθε περίπτωση, ακατάλληλο προς χρήση. Έχοντας ήδη παραθέσει την κρίση μου ως προς τα προαναφερόμενα, το κατά πόσο το υποστατικό ήταν όντως ακατάλληλο για χρήση καθίσταται ήσσονος σημασίας. Εν πάση όμως περιπτώσει, και για σκοπούς πληρότητας στην περίπτωση αναθεωρητικού ελέγχου, θα εξετάσω το κατά ποσό έχει αποδειχθεί η θέση του Καθ' ου περί ακαταλληλότητας του επίδικου υποστατικού. Προτρέχω να αναφέρω ότι ο Καθ' ου δεν απέσεισε το σχετικό βάρος απόδειξης του εν λόγω ισχυρισμού του. Τόσο η δική του μαρτυρία, όσο και του εμπειρογνώμονά του δεν ήταν επαρκείς και πειστικές. Κατ' αρχάς, όσον αφορά την καταλληλότητα της επίδικης οικοδομής η πλευρά του Καθ' ου δεν με έπεισε ότι η επίδικη οικοδομή αντιμετωπίζει τόσο σοβαρά στατικά προβλήματα που την καθιστούν ακατάλληλη προς χρήση. Ο Καθ' ου ανέφερε ότι κατέχει το υποστατικό από το 1993. Δεν έδωσε όμως μαρτυρία για την κατάσταση που βρισκόταν το υποστατικό όταν το παρέλαβε ώστε να υπάρχει το απαραίτητο υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε να στηριχθεί η θέση ότι η κατάσταση του υποστατικού έχει στην πορεία των χρόνων και ειδικά από το 2012 και έπειτα χειροτερέψει. Αντιθέτως, αυτό που προκύπτει μέσω της μαρτυρίας του αλλά και του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2 είναι ότι μέχρι και το 2011 που εκδόθηκε η απόφαση για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, το υποστατικό βρισκόταν σε αν όχι καλή, τουλάχιστον σε μέτρια κατάσταση. Η παλαιότητα δεν συνεπάγεται, δίχως άλλο, ακαταλληλότητα. Όπως εξηγείται στο σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Κεφ. 10 - The maintenance of the physical condition and management of the demised premises, Introduction to the maintenance of the physical condition and management of the demised premises: « It is plain, therefore, that an item is not in disrepair simply because it is old. Thus, if an item of plant reaches its anticipated life-expectancy, this will not in itself mean that the item is in "disrepair"; likewise if the item is in working order but obsolete it is not in disrepair » Κατά την άποψή μου, πιο πειστική και πιο πιθανή είναι η θέση της πλευράς της Αιτήτριας. Ότι δηλαδή, πρόκειται μεν για παλαιά και διατηρητέα οικοδομή η οποία χρήζει και συντήρησης και ανακαίνισης, λόγω και της μακροχρόνιας εγκατάλειψής της, αλλά δεν είναι η περίπτωση ενός αποσαρθρωμένου, επικίνδυνου, ετοιμόρροπου ή ακατάλληλου κτιρίου. Ούτε κίνδυνος για πτώση της οροφής διαπιστώθηκε, ούτε κίνδυνος για πτώση πετρών. Συνεπώς, καταρρέει το υπόβαθρο επί του οποίου βάσισε την άρνησή του να καταβάλει το οφειλόμενο ενοίκιο. Ούτε οι επιστολές της «Εκτελεστικής Επιτροπής» του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς διαφοροποιούν το συμπέρασμά μου. Δεν αποδίδω σε αυτές τις επιστολές οποιανδήποτε βαρύτητα για δύο αυτοτελείς λόγους. Πρώτον, η αοριστία του περιεχομένου τους. Αποδέχομαι τη θέση του εμπειρογνώμονα της Αιτήτριας και συμφωνώ ότι το περιεχόμενο των εν λόγω επιστολών εξαντλείται σε γενικότητες δίχως να καθορίζει επακριβώς το είδος και την έκταση το κινδύνου αλλά και δίχως να προσδιορίζονται με την απαραίτητη λεπτομέρεια τα εφαρμοστέα για την άρση μέτρα. Κρίνω συναφώς ότι, η σοβαρότητα του εγειρόμενου θέματος από την παρουσιαζόμενη ως αρμόδια αρχή, ήτοι την «Εκτελεστική Επιτροπή της Πόλης Χρυσοχούς» δηλαδή το ζήτημα της επικινδυνότητας ενός κτηρίου που βρίσκεται στην κεντρική πλατεία της πόλης, επέβαλλε όπως αντιμετωπισθεί από την αρμόδια αρχή με τη δέουσα σχολαστικότητα και επιμέλεια. Αντί τούτης της στάσης, το περιεχόμενο των επιστολών προς την Αιτήτρια είναι γενικόλογο και ασαφές. Οι αναφορές αορίστως σε «άδειες» που πρέπει να εξασφαλιστούν και οι απροσδιόριστες έννοιες του «εξωραϊσμού» και της «αποκατάστασης» δεικνύουν του λόγου το αληθές. Δεύτερον, και αναφορικά με το κατά πόσο οι εν λόγω επιστολές έχουν εκδοθεί από την αρμόδια αρχή, σημειώνω τα εξής. Ο κ. Κορακίδης υποστηρίζει ότι οι ενέργειες της εν λόγω «Εκτελεστικής Επιτροπής», δεν αναφέρονται στις προβλεπόμενες της εξουσίες στο άρθρο 47 του περί Δήμων Νόμου και δεν έχουν τα χαρακτηριστικά νόμιμης διοικητικής πράξης. Ο κ. Φασουλιώτης απαντά ότι πρόκειται για διοικητικές πράξεις η νομιμότητα των οποίων εξετάζεται μόνο στα πλαίσια του άρθρου 146 του Συντάγματος και το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Ορθή είναι στη γενικότερη προσέγγισή της η θέση του κ. Φασουλιώτη ότι δεν χωρεί συγχρωτισμός της αναθεωρητικής και της πολιτικής δικαιοδοσίας. Εντούτοις, η εν λόγω εισήγηση εμπερικλείει ένα λογικό άλμα. Προκαταβάλλει ότι οι επιστολές της «Εκτελεστικής Επιτροπής» συνιστούν ανέλεγκτες διοικητικές πράξεις. Παρεμβάλλοντας ότι οι διοικητικές πράξεις προέρχονται μόνο από διοικητικές αρχές που έχουν αποφασιστική αρμοδιότητα,[22] και ότι πράξεις που εκδίδονται κατά νόσφιση εξουσίας είναι άκυρες, δηλαδή νομικά ανυπόστατες,[23] εξετάζοντας το ζήτημα στην επίδικη αστική του διάσταση, επισημαίνω ότι το βάρος απόδειξης της γνησιότητας εγγράφου το φέρει εκείνος που το προσάγει και που επικαλείται την εγκυρότητά του.[24] Το περιεχόμενο οποιασδήποτε επιστολής που παρουσιάζεται να εκδόθηκε από οποιοδήποτε όργανο τοπικής αρχής δεν έχει αυταπόδεικτη αξία επειδή απλώς εμφανίζεται να προέρχεται ή να σχετίζεται με την άσκηση διοικητικής λειτουργίας. Η κατάργηση του κανόνα για αποκλεισμό της εξ' ακοής μαρτυρίας αποσκοπούσε να άρει συγκεκριμένες αδικίες που προέκυπταν από την αυστηρή εφαρμογή του, η δε παρουσίαση τέτοιας εξ' ακοής μαρτυρίας θα πρέπει να γίνεται για καλό λόγο και κατ' εξαίρεση, αφού κάθε μάρτυρας θα πρέπει να παρουσιάζεται ώστε να υπόκειται τη βάσανο της κριτικής αντεξέτασης.[25] Η ευχέρεια για κλήση για αντεξέταση που προκύπτει με βάση το άρθρο 26

(1)του περι Αποδείξεως Νόμου, δεν απαλλάσσει την πλευρά που επικαλείται την εξ' ακοής μαρτυρία να την αποδείξει επαρκώς, διότι άλλο η αποδεκτότητά της και άλλο η βαρύτητα που εν τέλει θα αποδοθεί σε αυτήν κατά την αξιολόγησή της.[26] Οι δημόσιες και κατ' επέκταση οι αρχές τοπικές αρχές οφείλουν να ενεργούν και τεκμαίρεται ότι ενεργούν νομότυπα. Εντούτοις, το εν λόγω τεκμήριο της κανονικότητας[27] (omnia praesumuntur rite ac solemniter esse acta) ότι δηλαδή όλα τεκμαίρονται ότι έγιναν σωστά και νομότυπα μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο, είναι, όπως φαίνεται και από τον ορισμό του, μαχητό. Εν προκειμένω, αμφισβητήθηκε ότι οι υπό εξέταση επιστολές έχουν εκδοθεί από την κατά νόμο Αρμόδια Αρχή. Ουσιαστική απάντηση στη θέση αυτή της Αιτήτριας δεν υπήρξε παρά μόνο υποβλήθηκε ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να εκλάβει ως αδιαμφισβήτητο ότι οι εν λόγω επιστολές προέρχονται από την κατά νόμο Αρχή, δίχως να εξηγηθεί καν γιατί δεν παρουσιάστηκαν τα πρόσωπα που συνέταξαν τις επιστολές αυτές. Γενικώς, η διαχείριση ενός Δήμου γίνεται από το Δημοτικό Συμβούλιο με βάση το άρθρο 84 του περί Δήμων Νόμου και όχι από «Εκτελεστική Επιτροπή». Ειδικώς, όσον αφορά τις επικίνδυνες οικοδομές, στο άρθρο 90

(1)του περί Δήμων Νόμου, μεταξύ άλλων, αναφέρεται: « Οσάκις συμβούλιον είναι πεπεισμένον ότι οιαδήποτε οικοδομή, κατωκημένη ή μη, κειμένη εντός των δημοτικών ορίων αυτού είναι εις τοιαύτην κατάστασιν ώστε να αποβαίνη επικίνδυνος διά τα πρόσωπα τα διαμένοντα εντός αυτής ή οιασδήποτε γειτνιαζούσης οικοδομής, ή διά τους διερχομένους, ή διά τας γειτνιαζούσας οικοδομάς, και ότι είναι επιβεβλημένη η λήψις μέτρων προς άρσιν του τοιούτου κινδύνου, το τοιούτο συμβούλιον δύναται να εκδώση την επί τούτω απόφασίν του, οπότε και θα ισχύωσιν αι ακόλουθοι διατάξεις ... » (ο τονισμός των λέξεων είναι δικός μου) Στην παρούσα διαδικασία δεν τέθηκε ενώπιον μου απόφαση της Αρμόδιας Αρχής δηλαδή του Δημοτικού Συμβουλίου ή έστω μαρτύρια που να επεξηγεί τους λόγους για τους οποίους εκχωρήθηκε, εάν είναι τούτη η περίπτωση, η εξουσία του Δημοτικού Συμβουλίου στην «Εκτελεστική Επιτροπή». Ούτε υπάρχει μαρτυρία από την οποία να μπορεί να διαπιστωθεί ότι η υπό αναφορά «Εκτελεστική Επιτροπή» έχει εξουσιοδοτηθεί με βάση το άρθρο 44 του περί Δήμων Νόμου να προβαίνει σε χαρακτηρισμούς και αποχαρακτηρισμούς επικίνδυνων οικοδομών. Ούτε με βάση τις ενώπιον μου επιστολές προκύπτει να έλαβε χώρα η προβλεπόμενη στο άρθρο 90

(1)του περί Δήμων Νόμου διαδικασία που αφορά τις επικίνδυνες οικοδομές, η οποία, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του ιδιοκτήτη περιλαμβάνει πρωτοβουλία του Δήμου για επιδιόρθωση με χρέωση του ιδιοκτήτη με βάση το άρθρο 90

(1)(β), καθώς και δυνατότητα περίφραξης και ασφάλισης επικίνδυνων οικοδομών, ως επίσης και προσφυγή στο Δικαστήριο, με βάση το άρθρο 93 του ίδιου Νόμου για εξασφάλιση προσωρινών διαταγμάτων. Καταλήγω ότι δεν αποδείχθηκε ο ισχυρισμός που προβάλλεται, τόσο στην επιστολή των δικηγόρων του Καθ' ου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5), όσο και στην Απάντησή του, περί ύπαρξης αποφάσεων του «Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς» αφού δεν αποδείχθηκε ότι η προσδιοριζόμενη ως «Εκτελεστική Επιτροπή» ενεργούσε εκ μέρους του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς. Συνεπακόλουθα, δεν έχει αποδειχθεί η ύπαρξη απόφασης της αρμόδιας αρχής με βάση την οποία να καταδεικνύεται η επικινδυνότητα ή η ακαταλληλότητα της επίδικης οικοδομής. * Περαιώνοντας, αναφέρω ότι ακόμη και αν απέδιδα σημαντική αξία στις προαναφερθείσες επιστολές, δεν σημαίνει ότι θα αποδεχόμουνα τη θέση του Καθ' ου περί ακαταλληλότητας και επικινδυνότητας του υποστατικού, αφού ούτε η ίδια η «Εκτελεστική Επιτροπή» του Δήμου Πόλεως Χρυσοχούς θεωρεί ότι το εν λόγω υποστατικό είναι πλέον επικίνδυνο. Η αναφορά στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 ότι η εν λόγω διατηρητέα οικοδομή «παρουσιάζει φθορά και βλάβη που ενδέχεται σε σύντομο χρονικό διάστημα να καταστεί επικίνδυνη» αναφέρεται σε μη υπαρκτό γεγονός επικινδυνότητας αλλά μελλοντικό και υποθετικό σενάριο που μπορεί να προκαλέσουν οι μη προσδιορισμένες «φθορές» και «βλάβες». * Συμπερασματικά, η υπόθεση για την Αιτήτρια έχει αποδειχθεί. Αντιθέτως, για τους λόγους που προαναφέρονται, δεν έχει στοιχειοθετηθεί οποιαδήποτε υπεράσπιση για τον Καθ' ου η Αίτηση. Όσον αφορά δεν την Ανταπαίτησή του, αυτή δεν προωθήθηκε. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι η Αιτήτρια έχει αποδείξει την υπόθεσή της. Ως εκ τούτου, εκδίδεται υπέρ της απόφαση και εναντίον του Καθ' ου ως ακολούθως: (Α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του υποστατικού (ισόγειου κτηρίου) που βρίσκεται εντός του κτήματος με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ τεμάχιο ΧΧΧΧ, επί της οδού ΧΧΧΧ, στην κεντρική πλατεία του Δήμου Πόλης Χρυσοχούς της επαρχίας Πάφου. (Β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου Αίτηση και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του Καθ' ου η Αίτηση και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «Α» υποστατικού, εντός επτά

(7)ημερών από την επίδοση του διατάγματος. (Γ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση για τα οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου Φεβρουάριου του 2012 μέχρι και Ιανουαρίου 2019, δηλαδή για το συνολικό ποσό των €57.876,00, το οποίο αντιστοιχεί σε €689 μηνιαίως για 84 μήνες, ήτοι 11 μήνες για το 2012 (σύνολο €7.579), πλέον 72 μήνες για 6 έτη από 2013 έως και 2018 (σύνολο €49.608), πλέον €689 για το ενοίκιο του Ιανουαρίου του

1. (Δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση για το ποσό των €689 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη για την περίοδο από 1η Φεβρουαρίου 2019 και για κάθε επόμενο μήνα, μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (Ε) Όσα από τα πιο πάνω ποσά ενοικίων, είχαν ήδη καταστεί οφειλόμενα κατά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Τα υπόλοιπα ποσά ενοικίων θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία που το κάθε ένα εξ' αυτών καθίσταται οφειλόμενο. Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούν το αποτέλεσμα της Αίτησης και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου, όπως θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €10.000 - €50.
2. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, αυτή συνεκδικάστηκε με την Απαίτηση, δεν προωθήθηκε ούτε κατά την ακροαματική διαδικασία ούτε μέσω της τελικής αγόρευσης του δικηγόρου του Καθ' ου. Ως εκ τούτων των δεδομένων, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται και τα έξοδα θα είναι υπέρ της Αιτήτριας, στην κλίμακα της Ανταπαίτησης ήτοι €100.000 - €500.000 μέχρι την έναρξη της ακροαματικής εκδίκασης. Κατά τα λοιπά, τα έξοδα της ακρόασης της Ανταπαίτησης καλύπτονται με τη διαταγή εξόδων που αφορά την Απαίτηση. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............ (Υπ.)............ Αλέξης Ιεροκηπιώτης Νίκος Τσαγγάρης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1]Σημειώνεται ότι η αντεξέτασή της Αιτήτριας αρχικώς έλαβε χώρα στις 29/11/
3. Επειδή όμως εκ των υστέρων διαπιστώθηκε από το Δικαστήριο πρόβλημα ως προς τη σύνθεσή του κατά την αναφερόμενη ημερομηνία, για τους λόγους που εμφαίνονται στο πρακτικό ημερομηνίας 10/01/2018 και αποτελέσαν και αντικείμενο ενδιάμεσης απόφασης ημερομηνίας 07/02/2018, η εν λόγω συνεδρία επαναλήφθηκε με την ορθή σύνθεση στις 30/04/
4. Όσα έλαβαν χώρα στις 29/11/2017, έχουν αγνοηθεί στο σύνολό τους και δεν έχουν ληφθεί υπόψιν για τους σκοπούς έκδοσης της παρούσας απόφασης. [2] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 ΑΑΔ 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236, Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola, ως διαχειριστή της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα (ανίκανου προσώπου) κ.ά.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [3] Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου

(2003)1Γ 1799. [4] Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας

(2008)2 ΑΑΔ 486. [5] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481 [6] Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [7] Συναφώς, στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου αναφέρεται: «Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » [8] Συναφώς, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, 173, 174 και Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 261, Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [9] Όπως εξάγεται και μέσω της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ημερομηνίας 24/02/2011 στην Αίτηση αρ. Κ15/2008 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) πιθανόν αρχικώς να υπήρχε ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο έχει πλέον απολεσθεί. [10] Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [11] To σχετικό άρθρο έχει ως εξής: «Όροι θεσμίας ενοικιάσεως: 27

(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως: Νοείται ότι εις την περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.

(2)Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.

(3)Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.

(4)Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ' αυτές χωρίς καθυστέρηση. Το παρόν εδάφιο εφαρμόζεται κατ' αναλογίαν και σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του ενοικιαστή βάσει του προηγούμενου εδαφίου. Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.

(5)Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.

(6)Ο ενοικιαστής ακινήτου υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από τον ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου. » [12] Σχετικά: Γεωργία Χριστοφόρου ν. Μαρίας Τρακκούδη Κυπριανού, ECLI:CY:AD:2018:A133, Πολιτική Έφεση αρ. 68/2012, ημερομηνίας 27/3/2018, Χρ. Ροδοσθένους ν. Γ. Ο. Φουρουκλά

(2010)1Β Α.Α.Δ. 1154 και The Law of Real Property των Megarry & Wade, 8η έκδοση, σελ 868 - 870, Κεφ. «Common obligations of Landlord and Tenant». [13] Kαι προηγουμένως στη Atkinson v. Ritchie

(1809)10 Est 530 αναφορικά με το ζήτημα της επιγενόμενης παρανομίας (supervening illegality). [14] Ειδικώς στη Paradine είχε αποφασισθεί ότι η εκδίωξη του ενοικιαστή από τον ενοικιαζόμενο χώρο από ένα αλλοδαπό (γερμανικό) βασιλικό στράτευμα και η συνεπακόλουθη αδυναμία του εν λόγω προσώπου να εκμεταλλευθεί τη γη και να αποκομίσει όφελος, δεν αποτελούσε δικαιολογία για τη μη καταβολή των δεδουλευμένων ενοικίων στον ενάγοντα. [15] Παραδείγματος χάριν, στην Alopi Parshad v. Union of India [1960] AIR 1960 SC 588 η μη φυσιολογική αύξηση της τιμής του ινδικού βουτύρου λόγω του 2ου παγκόσμιου πολέμου δεν αποτέλεσε λόγο για ματαίωση της συμφωνίας. Tο Ανώτατο Δικαστήριο της Ινδίας ανέφερε συναφώς ότι τα δικαστήρια δεν έχουν την εξουσία να απαλλάξουν ένα συμβαλλόμενο μέρος από την εκτέλεση της σύμβασης, επειδή η εκτέλεσή της έχει καταστεί δυσκολότερη. Ομοίως, στην Tsakiroglou & Co. Ltd v. Noblee & Thorn GmbH [1961] 2 ALL ER 179, έχει κριθεί ότι το κλείσιμο της διώρυγας του Σουέζ δεν αποτελούσε λόγο ματαίωσης της σύμβασης για μεταφορά φιστικιών από το Σουδάν στο Αμβούργο, καθότι το δρομολόγιο μπορούσε να πραγματοποιηθεί μέσω του ακρωτηρίου της Καλής Ελπίδας. [16] Για παράδειγμα, στην KIER (Cyprus) Ltd v. Trenco Construction Ltd

(1981)1 C.L.R. 30 η εκτέλεση της επίδικης σύμβασης κατέστη αδύνατη λόγω παράγοντα πέραν του ελέγχου των μερών, ήτοι λόγω της τουρκικής εισβολής και του de facto διαμελισμού της Κύπρου το 1974. [17] Στην Κύπρο, δικαίωμα επί της γης δημιουργείται (εξαιρουμένων των διαλαμβανομένων στο Άρθρο 65Α κ.ε. του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου - Κεφ. 224 αναφορικά με τα εμπράγματα βάρη που δύναται να δημιουργηθούν με την εγγραφή μακροχρόνιων μισθώσεων) μόνο στην περίπτωση πώλησης ακινήτου με βάση τις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόµου (Ν. 81(Ι)/2011όπως έχει τροποποιηθεί) οπόταν, και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης (Σάντης ν. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2013)1Α Α.Α.Δ 585 και Flower κ.ά. ν. Χ"Ιωάννου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 770). [18]Όπως λέχθηκε National Carriers Ltd v. Palapina (Northern) Ltd [1981] A.C. 675 με αναφορά στη Rom Securities Ltd. v. Rogers (Holdings) Ltd.

(1967)205 E.G. 427, το δικαίωμα αυτό επί της γης πρόκειται για «equitable estate in the land capable of being specifically enforced and thereby converted into a legal estate operating as from the beginning of the equitable interest». [19] Cricklewood Property and Investment Trust Ltd. v. Leightons Investment Trust Ltd. [1945] A.C. 221. [20] Στη Sushila Devi And Anr vs Hari Singh 1971 AIR 1756 αναφέρθηκαν τα εξής: «The conclusion of the Division Bench of the Jammu and Kashmir High Court that Section 56 of the Contract Act applies to leases as well cannot be accepted as correct. Section 56 applies only to a contract. Once a valid lease comes into existence the agreement to lease disappears and its place is taken by the lease. It becomes a completed conveyance under which the lessee gets an interest in the property. There is a clear distinction between a completed conveyance and an executory contract. Events which discharge a contract do not invalidate a concluded transfer see Raja Dhruv Dev Chand v. Harmohinder Singh and anr

(1). In view of that decision the view taken by some of the High Courts that Section 56 of the Contract Act applies to leases cannot be accepted as correct.» [21] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: «But this is not the case in the present appeal. The tenant is bound to pay the rent as, by his own contract, he has created such a duty or charge on himself, notwithstanding that occupation of the premises was taken over by a military force of volunteers and members of the National Guard of the Republic from the 12th February, 1964, until the expiry of the lease on the 31st December, 1964, without any legal requisition order; because the tenant might have provided against such eventuality by his contract.» [22] Άρθρο 2 του Ν. 158(Ι)/1999. [23] Λιασή κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα

(1975)3 CLR 558. [24]Cypromix Concetrates Co Ltd v. VitaforN.V.

(2001)1 A.A.Δ 676. [25] Pakistan Cables Ltd v. NBS General Trading (Overseas) Co Ltd

(2012)1 Α.Α.Δ. [26] Κοκκίνης ν. Κοκκίνης ECLI:CY:AD:2017:A179, Πολιτική Έφεση Αρ. 247/2011, ημερομηνίας 17/05/2017. [27] Μεταξύ άλλων: ΕΔΑΞΥΛ Ξυλουργικές Επιχειρήσεις Λτδ κ.α. ν. Ανδρέα Αγαθοκλέους,

(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1337. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο