ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗ κ.α. ν. ΙΩΑΝΝΟΥ, Αίτηση Αρ. Κ21/2013, 18/3/2019

(4)καταστήματα, 2 ιδιόκτητα και 2 ενοικιαζόμενα. Εν συνεχεία ανασκεύασε και δήλωσε ότι συνολικά κατέχει πέντε

(5)καταστήματα, είναι συνιδιοκτήτης τριών και ότι ενοικιάζει ακόμα δύο. Αρνήθηκε ότι ο Αιτητής αρ. 1 δεν ήταν ενοικιαστής του υποστατικού κατά τον χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης. Αρνήθηκε ότι κάθε χρόνο η Καθ' ης τους απέστελλε απόδειξη πληρωμής για το καταβαλλόμενο ενοίκιο, μαζί με ευχαριστίες. Ούτε αναγνώρισε την υπογραφή του, σε επιστολή ημερομηνίας 02.02.11 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 22). Συμφώνησε ότι ζήτησε όπως τα ενοίκια πληρώνονται μέσω εταιρείας, για σκοπούς φορολογίας με βάση συμβουλή του λογιστή τους. Η Καθ' ης δέχθηκε τούτη τη ρύθμιση υπό τον όρο ότι ενοικιαστής, ανεξαρτήτως της πληρωμής του ενοικίου, θα ήταν τα φυσικά πρόσωπα και όχι η Εταιρεία. Ουδέποτε ο ίδιος μέτρησε τις διαστάσεις του καταστήματος. Δέχθηκε ότι μπροστά από το κατάστημα υπάρχει υπαίθριος χώρος με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης. Έχει ειδική άδεια από τον Δήμο Πάφου. Δέχθηκε ότι η Λεωφόρος XXXXX είναι μια πολύ καλή περιοχή αλλά σημείωσε ότι για περίπου 6 μήνες από Νοέμβριο έως Απρίλιο η τουριστική περίοδος είναι αισθητά μειωμένη. Πρόσθεσε ότι μπροστά από το υποστατικό υπάρχει ένας τοίχος περί των 10 - 12 μέτρων ο οποίος τους εμποδίζει τη θέα προς τη θάλασσα. Του υποβλήθηκε ότι ο τοίχος είναι μικρότερος των 2 μέτρων. Αρνήθηκε ότι ενοικιαστής είναι η εταιρεία STAVROS DEMETRIOU RESTAURANTS LIMITED (στο εξής θα χαρακτηρίζεται ως «η Εταιρεία»). Η εν λόγω Εταιρεία πληρώνει τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας καθώς και φόρους και τέλη. Θεωρεί το ενοίκιο υπερβολικό. Τα διπλανά έχουν ενοίκιο περί τα €1.

1. Δεν γνωρίζει οτιδήποτε για ηλεκτρονικά τηλεφωνικά μηνύματα που αντάλλαξε η Καθ' ης με τον κ. XXXXX Δημητρίου και παρουσιάζονται στη δέσμη ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15, σχετικά με διαπραγματεύσεις για αγορά από την Καθ' ης ενός γειτνιάζοντος δικού τους υποστατικού. Ούτε γνωρίζει αν είναι δική του υποχρέωση η πληρωμή των τα αποχετευτικών τελών. (β) Η μαρτυρία της Καθ' ης. Η μακροσκελής γραπτή δήλωση της Καθ' ης καταχωρήθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ . Σε αυτήν έχει εμφιλοχωρήσει επιχειρηματολογία σε σχέση με τις προδικαστικές ενστάσεις που εγείρονται στα δικόγραφα της Καθ' ης. Η Καθ' ης ισχυρίζεται ότι η παρούσα αίτηση είναι πρόωρη καθότι καταχωρήθηκε πριν να παρέλθουν 2 έτη από τότε που οι Αιτητές έλαβαν κατοχή του υποστατικού. Υποστηρίζει περαιτέρω ότι το παρόν Δικαστήριο είναι αναρμόδιο, καθότι οι Αιτητές δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Αναλύει τη θέση της αυτή στις τέσσερις ακόλουθες επί μέρους ενότητες.
2. Οι ενοικιαστές αποποιήθηκαν του δικαιώματος τους σε θέσμια ενοικίαση.
3. Δεν είναι η «πρώτη ενοικίαση» των Αιτητών, αλλά η «δεύτερη».
4. Επειδή η ίδια «καταλογίζει» το καταβαλλόμενο ενοίκιο «έναντι συμφωνημένων αποζημιώσεων» δυνάμει του όρου 11 του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
5. Επειδή, με βάση τον όρο 12 του ενοικιαστηρίου εγγράφου το ζήτημα ρυθμίζεται «εξαντλητικά και αποκλειστικά». Αναφέρθηκε στα διαμειφθέντα μεταξύ της ίδιας και των ενοικιαστών που προηγήθηκαν της σύνταξης του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Υποστηρίζει επίσης ότι οι Αιτητές «πριν από τη λήξη της ενοικίασης στις 30.9.13» υπενοικίασαν παράνομα το υποστατικό στην εταιρεία STAVROS DEMETRIOU RESTAURANTS LIMITED. Εξαιτίας της επικαλούμενης υπενοικίασης εισηγείται ότι οι Αιτητές δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές καθότι δεν «εξακολούθησαν οι ίδιοι να κατέχουν το επίδικο ακίνητο». Η ίδια έμαθε για την υπενοικίαση πολύ αργότερα εξ ου και η αίτηση τροποποίησης της για τον σκοπό αυτό υποβλήθηκε στις 29/05/
6. Παρουσίασε αποδείξεις εστίασης από το εστιατόριο (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 9 και 10), ημερομηνίας 02/12/17 και 04/02/15 αντίστοιχα, στις οποίες παρουσιάζεται το όνομα της εν λόγω Εταιρείας. Ισχυρίστηκε ότι τα τετραγωνικά του υποστατικού είναι διαφορετικά και συγκεκριμένα ότι είναι 49 τ.μ. το εμβαδόν, μεσοπάτωμα είναι 25 τ.μ. και αποκλειστικός χώρος εμβαδού 12.5 τ.μ. Ανέφερε ότι το ύψος του ενοικίου είναι δίκαιο, λαμβάνοντας υπόψιν το μέσο όρο ενοικίων της συγκεκριμένης περιοχής. Ιδιαίτερη μνεία κάνει στο γεγονός ότι το υποστατικό έχει πρόσωπο στη θάλασσα ως επίσης και στην τοποθεσία του και εξηγεί ότι η Λεωφόρος XXXXX είναι ο κεντρικότερος δρόμος της τουριστικής περιοχής της Κάτω Πάφου. Η ανάπλαση της Λεωφόρου, το κοσμοπολίτικο περιβάλλον, η συνεχής ανάπτυξη και η δημοφιλία, καθιστούν πλεονεκτική τη θέση του υποστατικού. Μεγάλο μέρος της δήλωσής της αναλώνεται σχετικά με τον ισχυρισμό που εκτίθεται στην Περαιτέρω Απάντησή της ότι οι Αιτητές συμφώνησαν ότι θα της παρέδιδαν το υποστατικό περί τον Σεπτέμβρη-Οκτώβρη του
7. Ισχυρίστηκε ότι κατά τον ίδιο χρόνο διαπραγματευόταν για να αγοράσει ένα διπλανό υποστατικό από τους Αιτητές. Προς τούτο παρουσίασε 50σέλιδη δέσμη εγγράφων (δέσμη ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15) στα οποία αποτυπώνεται η επικοινωνία που είχε μέσω γραπτών μηνυμάτων με κάποιον XXXXX Δημητρίου, εκπρόσωπο των Αιτητών. Ισχυρίζεται ότι τα ενοίκια πληρώνονται με καθυστέρηση και παρουσιάζει κατάσταση λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 16). Δέχεται ότι η ίδια αποδέχθηκε το ενοίκιο να της καταβάλλεται μέσω νομικού προσώπου, διότι μελετώντας το ζήτημα διαπίστωσε ότι «η είσπραξη ενοικίου από νομικό πρόσωπο σε καμία περίπτωση από μόνη της δεν μπορεί να οδηγήσει σε συμπέρασμα αποδοχής εκ μέρους του ιδιοκτήτη, ως ενοικιαστή το συγκεκριμένο νομικό πρόσωπο» (παρ. 32 στη γραπτή της δήλωση) και προς ενίσχυση της θέσης της αυτής παρουσίασε και κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΑ 22 έως και 28 επιστολές που η ίδια απέστελλε με συστημένη αλληλογραφία στους ενοικιαστές - Αιτητές 1 και 2, οι οποίες είχαν τον χαρακτήρα αποδείξεων είσπραξης. Ισχυρίζεται ότι εμποδίζεται να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία της, καθότι οι Αιτητές δεν καταβάλλουν τα τέλη και τους φόρους που οφείλουν σε σχέση με το υποστατικό. Κατά την αντεξέτασή της δέχθηκε ότι συμφώνησε από την έναρξη της ενοικίασης να εισπράττει τα ενοίκια από τη συγκεκριμένη Εταιρεία. Δήλωσε ότι δεν μπορεί να ξέρει πότε ξεκίνησε η υπενοικίαση. Της υποβλήθηκε ότι ουδεμία υπενοικίαση υφίσταται. Διαφώνησε. Της υποβλήθηκε ότι η εταιρεία συστάθηκε για φορολογικούς σκοπούς. Αρνήθηκε, υποδεικνύοντας ότι η εταιρεία συστάθηκε από το
8. Της υποβλήθηκε ότι οι ισχυρισμοί της περί υπενοικίασης υπήρξαν δική της επινόηση για να αποφύγει τη μείωση του ενοικίου και για να πιέσει τους ενοικιαστές. Αρνήθηκε. Είπε ότι το δεύτερο ενοικιαστήριο το ετοίμασε δικηγόρος των Αιτητών στην Πάφο. Της υποδείχθηκε η παρ. 9 της δήλωσής της και της υποβλήθηκε ότι αναγράφει κάτι διαφορετικό. Της υποβλήθηκε ότι ουδέποτε οι Αιτητές αποποιήθηκαν των δικαιωμάτων τους. Της υποδείχθηκε ότι δεν υπάρχει τίποτε γραπτό που να επιβεβαιώνει τον ισχυρισμό της ότι οι Αιτητές της υποσχέθηκαν πως θα της παρέδιδαν το ακίνητο το
9. Ούτε ότι θα της κατέβαλλαν 20% επιβάρυνση επί του ενοικίου. Παρέπεμψε στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, στην παρ. 11 και είπε ότι ο Αιτητής αρ. 2 την παρακάλεσε όπως το 20% της επιβάρυνσης την ημέρα, γίνει 20% μηνιαίως. Ακολούθως, είπε ότι ο όρος αυτός έγινε με μεταγενέστερη προφορική συμφωνία. Δέχθηκε, όσον αφορά το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15, ότι αφορά αποκλειστικά συνδιαλέξεις που είχε με τον ΧΧΧΧ Δημητρίου για την αγορά του ακινήτου που βρίσκεται δίπλα από το επίδικο. Της υποβλήθηκε ότι τα μηνύματα που παρουσιάζονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 είναι επιλεκτικά. Ούτε αποδεικνύουν ότι ο κ. Δημητρίου ενεργούσε κατ' εντολήν των Αιτητών. Διαφώνησε ότι μεταξύ του υποστατικού και της θάλασσας παρεμβάλλεται μια οικοδομή, η οποία φράζει τη θέα προς τη θάλασσα. Της υποβλήθηκε ότι για την εκμετάλλευση του αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης οι Αιτητές πληρώνουν χρηματικό αντάλλαγμα στην αρμόδια αρχή. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, δεν αρνήθηκε ότι οι Αιτητές δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό σε οποιανδήποτε αρμόδια αρχή για φόρους και τέλη. Η ίδια δεν έχει αποδείξεις για το αντίθετο. Όσον αφορά τον ισχυρισμό της ότι οι Αιτητές έχουν υποχρέωση να πληρώνουν το τέλος αποχέτευσης ΣΑΠΑ και τέλη ομβρίων παρέπεμψε στο ενοικιαστήριο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στην παράγραφο 8(δ), (ε) και (στ). Της υποβλήθηκε ότι τα τέλη και οι φόροι που σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του υποστατικού δεν επηρεάζουν τη μεταβίβαση του ακινήτου. Όσον αφορά τα τέλη και τους φόρους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία της υποβλήθηκε ότι είναι δική της υποχρέωση. (γ) Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Λελέκη (Μ. Υ. 2). Η κα Λελέκη είναι αρχιτέκτονας, μέλος του ΕΤΕΚ. Το βιογραφικό της σημείωμα κατατέθηκε ως «ΤΕΚΜΗΡΙΟ 39». Η γραπτή της δήλωση σημειώθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Γ». Αναφέρει ότι στις 26/06/2014 μετέβη στο επίδικο Υποστατικό και μέτρησε τις διαστάσεις του, καθώς και τις διαστάσεις του χώρου αποκλειστικής χρήσης του εν λόγω καταστήματος. Το Υποστατικό έχει εμβαδόν 49 τ.μ. και μεσοπάτωμα 25 τ.μ. Επίσης διαθέτει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της αυλής υπ' αριθμό 59, συνολικής έκτασης 12.50 τ.μ. Κατά την αντεξέτασή της είπε ότι δεν έχει μαζί της τα σχέδια και τους υπολογισμούς που έκαμε για να καταλήξει στα συμπεράσματά της αναφορικά με τις διαστάσεις του Υποστατικού. Είπε ότι δεν γνώριζε ότι θα έπρεπε να τα φέρει μαζί της. Είπε ότι όταν μετέβη στο Υποστατικό είχε μαζί της τα αρχιτεκτονικά σχέδια της άδειας οικοδομής και διαπίστωσε ότι «κατά προσέγγιση ήταν τα ίδια, είχα μικρή απόκλιση υπέρ της ιδιοκτήτριας, ήταν δηλαδή λίγο μεγαλύτερα από ότι αναγραφόταν αριθμητικώς στα σχέδια άδειας». Συμφώνησε ότι τα 12.5 τ.μ. που αφορούν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, είναι δημόσιος δρόμος. Της υποβλήθηκε ότι είναι λανθασμένες οι διαστάσεις που ανέφερε. Σε σχέση με την αναφορά της στη παρ. 2 της δήλωσής της, της υποβλήθηκε ότι ουδέποτε της λέχθηκε από την Καθ' ης πως μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014 οι ενοικιαστές θα εγκατέλειπαν το υποστατικό. (δ) Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Μαρκίδη (Μ.Υ. 3). Ο κ. Μαρκίδης είναι γραφολόγος. Η μαρτυρία η οποία επιχείρησε να παρουσιάσει, κρίθηκε, δυνάμει ενδιάμεσης απόφασης (ruling) του Δικαστηρίου, μεταξύ άλλων, ότι ήταν μη δικογραφημένη και άσχετη με τα επίδικα θέματα. Για τους λόγους που εμφαίνονται στο σχετικό πρακτικό του Δικαστηρίου ημερομηνίας 25/06/2018 δεν επετράπη σε αυτόν να δώσει μαρτυρία επί οποιωνδήποτε μη δικογραφημένων ισχυρισμών. Ως εκ τούτου, ο εν λόγω μάρτυρας δεν ερωτήθηκε για οτιδήποτε σχετικό και επί της ουσίας δεν έδωσε μαρτυρία. Συνεπώς η παρουσία του αναφερόμενου μάρτυρα στη διαδικασία δεν χρήζει οποιασδήποτε περαιτέρω αναφοράς ή αξιολόγησης. (ε) Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Χατζηχριστοφή (Λειτουργού Εκτιμήσεων). Ο κ. Χατζηχριστοφής είναι ο λειτουργός εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Ως προς τα προσόντα του, ανέφερε μεταξύ άλλων ότι έχει σπουδάσει οικονομικά στο Πάντειο Πανεπιστήμιο Αθηνών στο Τμήμα Οικονομικής Επιστήμης, ενώ είναι κάτοχος και μεταπτυχιακού διπλώματος. Παρακολούθησε μαθήματα για τη διενέργεια εκτιμήσεων στα πλαίσια της εργοδότησής του ως Κτηματολογικός Λειτουργός. Δεν είναι μέλος του ΕΤΕΚ ούτε του RICS, υπέδειξε όμως ότι στον Νόμο του ΕΤΕΚ αναγνωρίζεται το δικαίωμά του για να διενεργεί εκτιμήσεις. Αναγνώρισε και επεξήγησε την έκθεση εκτίμησής του (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 40). Η εκτίμησή του αφορά το κατάστημα με αρ. 58, επί του τεμ. 3X9 Φ/Σχ. 51/18.3.1, το οποίο αποτελεί μέρος του εστιατορίου με ονομασία «ΧΧΧΧ». Βρίσκεται σε καλή κατάσταση και εμφάνιση. Το εμβαδό του είναι 45 τ.μ. (38 τ.μ. στο ισόγειο και 22 τ.μ. (22Χ30%) πατάρι). Το κτιριακό συγκρότημα επί του οποίου βρίσκεται το υποστατικό είναι περίπου 25 ετών. Η τοποθεσία του είναι εντός δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου, επί της οδού XXXXX στην Κάτω Πάφο. Πρόκειται για περιοχή με πολύ καλή τουριστική κίνηση. Μπροστά από το Υποστατικό βρίσκεται το καφεστιατόριο γνωστό ως «ΧΧΧΧ», το οποίο εμποδίζει εν μέρει τη θέα προς τη θάλασσα. Ο χώρος μπροστά από το επίδικο είναι ανοικτός ακάλυπτος. Ως προς το ζήτημα του χώρου μπροστά, δεν πλεονεκτεί σε σχέση με τα υπόλοιπα υποστατικά. Ανέφερε ότι πήγε επιτόπου, μια φορά τον Φεβρουάριο του
10. Στο κτιριακό συγκρότημα υπάρχουν σύνολο 21 καταστήματα, μερικά εκ των οποίων λειτουργούν ως ενιαία μονάδα. Όσα υποστατικά του λέχθηκε ότι ήταν ιδιόκτητα δεν ενδιαφέρθηκε περαιτέρω να διερευνήσει σε ποιον ανήκουν. Το κατάστημα ενοικιάστηκε αρχικά κατά το 2005 για €2.563,00 (Λ.Κ.1500,00) και το σημερινό ενοίκιο ανέρχεται στα €2.695,00 μηνιαίως ή €59,89/τμ. Χρησιμοποίησε τη Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης. Διεξήγαγε έρευνα για ενοικιάσεις καταστημάτων στην περιοχή που βρίσκεται το υπό εκτίμηση κατάστημα και έλαβε υπόψη 9 συγκριτικές ενοικιάσεις. Καθόρισε τη μικρή περιοχή πέριξ των 100 μέτρων από το Υποστατικό. Δεν έκρινε σκόπιμο να επεκταθεί περισσότερο καθότι υπήρχαν κοντινά συγκρίσιμα καταστήματα. Αν απομακρυνόταν θα έπρεπε να κάμει αναπροσαρμογές οι οποίες είναι πάντα υποκειμενικές. Δεν χρησιμοποίησε όμως μόνο γεωγραφικό κριτήριο, αλλά και υποστατικά με παρόμοια χαρακτηριστικά. Η σύνοψη των ευρημάτων του, έχει ως ακολούθως: · το σημερινό ενοίκιο αντιστοιχεί σε €59,89/τ.μ., · η αύξηση κατά 8,00% επί του σημερινού ενοικίου αντιστοιχεί σε €64,68/τ.μ., · ο μέσος όρος όλων των ενοικίων στη μικρή περιοχή είναι €26,22/τ.μ., · το 90% του μέσου όρου των ενοικίων αντιστοιχεί σε €23,60/τ.μ., Το αγοραίο ενοίκιο δεν μπόρεσε να το καθορίσει διότι ανέφερε πως δεν είχε στοιχεία που να προσδιορίζουν το αγοραίο ενοίκιο. Συγκεκριμένα, κατά την ημερομηνία της επιθεώρησής του, δεν εντόπισε κατάστημα που να ενοικιάστηκε πρόσφατα. Προσδιόρισε ως «αγοραίο ενοίκιο» το ποσό το οποίο θα συμφωνηθεί μεταξύ ενός πρόθυμου ιδιοκτήτη και ενός πρόθυμου ενοικιαστή «με ελευθερία λόγου και καλή γνώση της αγοράς». Εξήγησε ότι όταν τελειώσει μια ανάπτυξη ετοιμάζεται σχέδιο από το κτηματολόγιο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 42) το οποίο συντάσσεται αφού προηγουμένως ελεγχθεί η επιτόπου κατάσταση στα πλαίσια της διαδικασίας του οριζόντιου διαχωρισμού της ανάπτυξης, δηλαδή του διαχωρισμού της ανάπτυξης σε ξεχωριστές μονάδες. Διευκρίνισε ότι η αναφορά στην Έκθεσή του σε «τελευταία αύξηση ενοικίου» δεν είναι ακριβής. Η ορθή αναφορά έπρεπε να ήταν «τελευταία αναπροσαρμογή ενοικίου» και δεν γνωρίζει εάν το ενοίκιο σε σχέση με την προηγούμενη φορά είχε αυξηθεί ή μειωθεί. (ε) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 03/10/2018, παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα ενώ άκουσα τόσο τον συνήγορο των Αιτητών όσο και την Καθ' ης κατά τις επιπρόσθετες προφορικές τους τοποθετήσεις και διευκρινίσεις. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των μερών, σε αυτές όμως θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό αναγκαίο. ΙΙΙ. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς, είναι αδιαμφισβήτητο είναι ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Δεδομένου επίσης ότι η Ανταπαίτηση για αύξηση του ενοικίου έχει αποσυρθεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, ενώ και οι υπόλοιπες αξιώσεις της Καθ' ης που εκτίθενται στην Περαιτέρω Απάντηση και Περαιτέρω Ανταπαίτησή της δεν έχουν προωθηθεί, αυτό που απομένει να αποφασισθεί είναι κατ' αρχάς η πολυεπίπεδη προδικαστική ένσταση της Καθ' ης και, εφόσον αυτή δεν γίνει αποδεκτή, το κατά πόσο, στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, δικαιολογείται αναπροσαρμογή του μηνιαίου ενοικίου και σε ποιο ύψος. IV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ (α) Η διαδικασία γενικά και η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Ο καθορισμός και η προσαρμογή των ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 8 του Νόμου. Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων τους οποίους ο διορισμός εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και προαπαιτούμενη προϋπόθεση είναι τα πρόσωπα αυτά να έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Οι εν λόγω Λειτουργοί Εκτιμήσεων, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, διεξαγάγουν έρευνα και ετοιμάζουν γραπτή έκθεση την οποία καταθέτουν στο Δικαστήριο και αντίγραφα δίδονται στους διαδίκους. Το Δικαστήριο, μπορεί σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτίμησης.[1] Το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης. Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων: « A fair rent is the market rent less the statutory disregards and discounted to remove any element for scarcity. The committee made an error of law in using the word "fair" in the sense of reasonable. If the committee were entitled to conclude, and correct in their view, that tenancies enjoying security of tenure command higher rents than those which do not, they were wrong in law in holding that the rents for assured tenancies would have to be discounted on that ground since the like security was enjoyed by regulated tenancies as well and was a circumstance to be taken into account. Contrary to the committee's view, market rents of assured tenancies adjusted for scarcity are precisely what the fair rent is required to be; they were wrong to reject the evidence of the assured tenancies. » Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι 6 ακόλουθες αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου: « The proper approach to the use of such evidence in the determination of a fair rent for premises let on a protected or statutory tenancy under the Rent Act 1977 has been reduced to the following principles:
11. A "Fair Rent" [...] is the market rent adjusted for the scarcity element [.] and disregarding the personal circumstances [.]
12. There are various methods of assessing the fair rent [.]
13. The method or methods adopted by a tribunal may vary according to the particular circumstances of each case [.]
14. The tribunal must consider, and have regard to the method or methods suggested to them by the parties.
15. In deciding which method to adopt the tribunal must take into account relevant considerations and give adequate reasons for their choice of method.
16. Subject to compliance with those requirement, the tribunal is free to adopt the method which appears to them, on the evidence, to be the most appropriate method provided it is not a method which is neither unlawful or unreasonable. » Το ανώτατο όριο αύξησης του ενοικίου σε προστατευόμενες ενοικιάσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[2] του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Η υποχρέωση να έχουν παρέλθει 2 χρόνια από τον προηγούμενο καθορισμό. Στη δεύτερη παράγραφο του εν λόγω άρθρου 8 αναφέρεται ότι η παρεχόμενη δυνατότητα είτε στον θέσμιο ενοικιαστή είτε στον ιδιοκτήτη για να αποταθούν στο παρόν Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τελεί υπό την αίρεση ότι η σχετική αίτηση καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο

(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου, είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Ως προς τούτη την προϋπόθεση στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,

(2002)1 A.A.Δ 189 λέχθηκαν τα εξής: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8

(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8

(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8

(2). » (γ) Τα κριτήρια για τον καθορισμό. Όσον αφορά τα κριτήρια που με βάση την παράγραφο

(5)του άρθρου 8 πρέπει να λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, αυτά είναι τα εξής: «

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (δ) Η αναφορά στο Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8

(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46

(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[3] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στη Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. Λέχθηκαν τα εξής: « So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion. » (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd

(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8

(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: [4] « Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου. Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ' εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή. » Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ

(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8

(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « Κατά το άρθρο 8

(5)του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια «μικρή περιοχή». Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης. » Συναφώς, στη Skilling v. Arcaris Executrix [1974] SLT 46, όπου ο υπολογισμός του ενοικίου είχε γίνει με τη μέθοδο της επενδυτικής αξίας του ακινήτου (capital value) κρίθηκε ότι αποτελούσε «προσωπική περίσταση» το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν στην κατοχή θέσμιου ενοικιαστή και πως δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. (στ) Η υποχρέωση των εμπειρογνωμόνων να λαμβάνουν υπόψιν όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των συγκριτικών ενοικιάσεων. Οι εμπειρογνώμονες - εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών. Στη Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.

(2006)1Α Α.Α.Δ 41 κύριο ζήτημα ήταν η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναφορικά με τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, με βάση το άρθρο 8

(5)του Νόμου. Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την εκατέρωθεν προσφερθείσα μαρτυρία, καθότι, η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου: « δεν καθόρισε με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των τριών συγκροτημάτων που συγκρίθηκαν μεταξύ τους και των καταστημάτων σ' αυτά και δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε προσαρμογή είτε ποιοτική είτε χρονική έτσι ώστε, κατά τη σύγκριση που έκαμε μεταξύ του επιδίκου καταστήματος και των άλλων, να ληφθούν υπόψη τα πλεονεκτήματα που είχε το επίδικο κατάστημα όπως ήταν η ηλικία, η φυσική εμφάνιση και κατάσταση και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » Όσον αφορά δε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων, απορρίφθηκε επειδή: « όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή και βέβαια με αυτή του την προσέγγιση αγνόησε παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν της αναγκαίας προσαρμογής » V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018 η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Συναφώς, θα πρέπει να είναι πάντα υπόψιν ότι κάθε άνθρωπος είναι ξεχωριστός. Οι ιδιαιτερότητες του χαρακτήρα, το επίπεδο μόρφωσης και ο τρόπος έκφρασης του μάρτυρα δεν πρέπει να αποτελούν στοιχεία που να επενεργούν αρνητικά εις βάρος της ίδιας της αξιοπιστίας του. Όπως πολύ εύστοχα υποδείχθηκε στη Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)Α.Α. Δ.676: « Η ανθρώπινη εμπειρία διδάσκει ότι ένας ευγενής και ήπιος μάρτυρας, δεν είναι κατ΄ ανάγκην και ειλικρινής. Και το αντίθετο. Ένας υπερβολικά διαχυτικός ή αναστατωμένος μάρτυρας μπορεί να ορμάται από μια πλειάδα αιτιών, χωρίς να είναι ανειλικρινής. » Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων σε υποθέσεις αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου και αναφορικά με το ουσιαστικό επίδικο θέμα του καθορισμού του δίκαιου ενοικίου, κατά κανόνα είναι δευτερευούσης σημασίας καθότι η υποκειμενική αντίληψη των ίδιων των διαδίκων για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο μικρή αξία έχει. Οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές - εμπειρογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[5] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Αιτητή αρ.

1. Αν και συνολικά δεν αποκόμισα αρνητική εντύπωση από τον εν λόγω μάρτυρα έχω διαπιστώσει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ήταν εμφανής η προσπάθεια του να υπεκφύγει να απαντήσει σε ερωτήσεις οι οποίες θεωρούσε ότι πιθανόν να δημιουργούσαν δυσκολίες στην απόδειξη της υπόθεσης του. Ειδικά το γεγονός ότι δεν αναγνώρισε την υπογραφή του στις διπλοσυστημένες επιστολές (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 22) που του υποδείχθηκαν είναι ενδεικτικό παράδειγμα της στάσης του αυτής. Ότι πρόκειται όντως για την υπογραφή του στις εν λόγω ταχυδρομικές αποδείξεις εκτός από το αυταπόδεικτο του εγγράφου, επιβεβαιώνεται και μέσω της μαρτυρίας της Καθ' ης που επί του σημείου αυτού δεν αμφισβητήθηκε. Επίσης, παρόλο που επί της ουσίας δέχομαι τη θέση του ότι ουδέποτε συμφώνησε ο ίδιος να επιστρέψει την κατοχή του επίδικου Υποστατικού, δεν δέχομαι ότι δεν είχε ιδέα για τις διαπραγματεύσεις που έλαβαν χώρα και μέσω τηλεφωνικών μηνυμάτων μεταξύ της Καθ' ης και του κ. ΧΧΧΧ Δημητρίου σε σχέση με την προσπάθεια πώλησης σε αυτήν του γειτονικού υποστατικού. Επιπροσθέτως, προσπαθώντας να αποδείξει τη θέση του ότι το ενοίκιο θα πρέπει να μειωθεί, κατέφυγε σε υπερβολές, όπως ο ισχυρισμός του ότι η θέα προς τη θάλασσα του υποστατικού εμποδίζεται από τοίχο ύψους δέκα με δώδεκα μέτρα, ισχυρισμό τον οποίο στο τέλος ανακάλεσε. Από την άλλη, συνυπολογίζοντας την όλη του στάση, εκτιμώ ότι ο εν λόγω μάρτυρας δεν προσπάθησε συνειδητά να παραπλανήσει το Δικαστήριο. Η επιφυλακτικότητα και ο δισταγμός του σε κάποιες περιπτώσεις κατά την αντεξέτασή του, η αναστάτωση του και μερικές φορές η αμηχανία του θεωρώ ότι εκπορεύονται κατά μείζονα λόγο από την ειλικρινή και φυσιολογική του ανάγκη να προστατεύσει τα επαγγελματικά του συμφέροντα και δεν επρόκειτο για συνειδητή προσπάθεια αποπροσανατολισμού του Δικαστηρίου. Επεξηγώ. Η αντεξέτασή του ήταν μακρά. Υπήρξαν στιγμές σύγχυσης, ως επίσης και απαντήσεις που δεν ήταν σαφείς, εντούτοις, και όπως υποδείχθηκε στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ (ανωτέρω) η μαρτυρία δεν πρέπει να εξετάζεται μικροσκοπικά. Η ουσία του πράγματος είναι ότι η βασική του θέση πως στην προκειμένη περίπτωση θα πρέπει το ενοίκιο να μειωθεί δεν έχει αντικρουστεί, αντιθέτως, επιβεβαιώνεται μέσω της μαρτυρίας του Λειτουργού του Δικαστηρίου. Η δε άλλη βασική του θέση ότι δηλαδή η Εταιρεία δεν είναι η ενοικιάστρια αλλά καταβάλλει το ενοίκιο για φορολογικούς σκοπούς δεν ανατράπηκε. Τουναντίον, επιβεβαιώθηκε μέσω της μαρτυρίας της ίδιας της Καθ' ης η οποία γνώριζε και αποδέχθηκε τη ρύθμιση αυτή. Δεν υπάρχει ενώπιον μου το παραμικρό ίχνος μαρτυρίας ως προς το βασικό στοιχείο μιας υπενοικίασης, δηλαδή το αντάλλαγμα. Όσον αφορά, τέλος, το περιεχόμενο των διαπραγματεύσεων μεταξύ του κ. Δημητρίου και της Καθ' ης, ούτε από το περιεχόμενο των ανταλλαχθέντων μηνυμάτων αλλά ούτε από την υπόλοιπη μαρτυρία προκύπτει ότι οι Αιτητές αρ. 1 και 2 έχουν εκφράσει τη ρητή και ξεκάθαρη πρόθεση τους να εγκαταλείψουν το υποστατικό και να παραδώσουν την κατοχή στην Καθ' ης, με τρόπο μάλιστα που να τους εμποδίζει σήμερα να αναζητούν μείωση του ενοικίου. Ο Αιτητής αρ. 2 ουδόλως κατά τη μαρτυρία του έδειξε ότι είχε ή έχει πρόθεση να αποποιηθεί των δικαιωμάτων που του παρέχει ο Νόμος. (β) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Καθ' ης. Η Καθ' ης, κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας επέλεξε να απαλλάξει τον δικηγόρο που την εκπροσωπούσε και να χειριστεί προσωπικά την υπόθεση, όντας η ίδια δικηγόρος. Η ταύτιση της ιδιότητας του διαδίκου και του δικηγόρου εμπεριέχει εξ' αντικειμένου δυσκολίες. Μια εξ' αυτών είναι ότι κατά την παράθεση της μαρτυρίας θα πρέπει να αποβληθεί η δικηγορική ιδιότητα και να παρατεθούν γεγονότα και μόνο γεγονότα. Αυτό δεν το πέτυχε η Καθ' ης. Το αποτέλεσμα ήταν οι ισχυρισμοί της ως προς τα γεγονότα να διαπλέκονται με υποθετικούς συλλογισμούς και νομική επιχειρηματολογία και στις πλείστες των περιπτώσεων να μην υπάρχει συνοχή στη μαρτυρία της. Επίσης, πιθανόν ορμώμενη από το άμεσο και προσωπικό της συμφέρον για την έκβαση της υπόθεσής της, βρισκόταν σε συνεχή ένταση και αναστάτωση, πολυλογούσε και ως επί το πλείστον δεν μπορούσε να προσδιορίσει και να παρουσιάσει με καθαρότητα εκείνα τα γεγονότα προς επιβεβαίωση των δικών της θέσεων με αποτέλεσμα, συνολικά ιδωμένη η μαρτυρία της και αντιπαραβαλλόμενη προς τα επίδικα θέματα δεν επιβεβαίωσε τους δικογραφημένους της ισχυρισμούς. Διασαφηνίζω. Αποτελεί βασικό ισχυρισμό της ότι ο πραγματικός ενοικιαστής ή υπενοικιαστής του Υποστατικού είναι η Εταιρεία και όχι οι Αιτητές 1 και 2 και ως εκ τούτου οι Αιτητές δεν νομιμοποιούνται να αξιώνουν αναπροσαρμογή του ενοικίου. Από την έγγραφη μαρτυρία που παρουσίασε, φαίνεται ότι η Εταιρεία πληρώνει το ενοίκιο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 16), κάποιους λογαριασμούς που σχετίζονται με την κατοχή του Υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11, 17) και εκδίδει αποδείξεις (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 9 και 10) για τις υπηρεσίες που παρέχονται στο εστιατόριο, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό. Εντούτοις, όπως ήδη ανέφερα, η Καθ' ης δεν έχει παρουσιάσει ικανή και άμεση μαρτυρία προς στοιχειοθέτηση είτε της υπενοικίασης είτε της αντικατάστασης του ενοικιαστή. Το επίδικο υποστατικό αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης επιχείρησης, η εσωτερική λειτουργία και οργάνωση της οποίας δεν αφορά και είναι άσχετη με το επίδικο ζήτημα. Πέραν τούτου, η Καθ' ης από την έναρξη της ενοικίασης γνώριζε για την ύπαρξη και τον ρόλο της Εταιρείας, αφού της ζητήθηκε από τους ίδιους τους ενοικιαστές όπως οι πληρωμές των ενοικίων γίνονται μέσω της εν λόγω εταιρείας για φορολογικούς σκοπούς. Η ίδια η Καθ' ης αποδέχθηκε επειδή, όπως απερίφραστα δήλωσε, εξέτασε το ζήτημα νομικά και της δημιουργήθηκε η πεποίθηση ότι η πληρωμή του ενοικίου από τρίτο πρόσωπο δεν διαφοροποιεί τους συμβαλλόμενους στην ενοικιαστική σχέση. Μάλιστα, με σκοπό να διασφαλίσει ότι ενοικιαστές παρέμειναν οι Αιτητές 1 και 2 και όχι η Εταιρεία, από το 2005 και έπειτα απέστελλε μέσω διπλοσυστημένης αλληλογραφίας ευχαριστήριες επιστολές προσωπικά στους Ενοικιαστές-Αιτητές αρ. 1 και 2, εν είδει αποδείξεων είσπραξης του ενοικίου (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΑ 22 - 28). Ομοίως, και οι επιστολές της ΤΕΚΜΗΡΙΑ 29 - 37 απευθύνονται μόνο στους Αιτητές αρ. 1 και
2. Με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία, αυτή η κατάσταση πραγμάτων που επικαλείται η Καθ' ης στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας όχι μόνο είχε αρχίσει από την έναρξη της πρώτης ενοικίασης το 2005 (όπως προκύπτει από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 23) αλλά κυρίως ήταν εις πλήρη γνώση της Καθ' ης και αποδεκτή από αυτήν έχοντας κατά νου ότι η είσπραξη ενοικίου και μόνο δεν δημιουργεί νέα ενοικίαση. Συνεπώς, η Καθ' ης, έχοντας δια της συμπεριφοράς της αποδεχθεί και επιδοκιμάσει μια συγκεκριμένη κατάσταση πραγμάτων από το 2005 έως και το 2013, δεν είναι πειστική όταν επικαλείται την ίδια καλά εμπεδωμένη κατάσταση πραγμάτων για να αμφισβητήσει και να αποδοκιμάσει τη συμπεριφορά των Αιτητών και να ισχυριστεί ότι αυτοί δεν είναι ενοικιαστές του Υποστατικού. Επιπροσθέτως, υπήρξε αντιφατική αναφορικά με το πότε ξεκίνησε η ισχυριζόμενη υπενοικίαση. Η αρχική συγκεκριμένη της θέση ότι η υπενοικίαση άρχισε πριν τις 30/09/2013, δηλαδή πριν τη λήξη της 2ης ενοικίασης (παρ. 11

(5)της Γραπτής της Δήλωσης), ανατράπηκε κατά την αντεξέτασή της αφού αρχικώς είπε ότι ήταν μετά τη λήξη της δεύτερης ενοικίασης που επισυνέβη η υπενοικίαση και εν τέλει διερωτήθηκε «.εγώ πως μπορούσα να ξέρω πότε ξεκίνησε η υπενοικίαση;» Ούτε αποδέχομαι πως οι Αιτητές 1 και 2 συμφώνησαν να της παραδώσουν το υποστατικό περί τον Οκτώβρη του

1. Ότι από ή περί τις αρχές του 2014 υπήρξαν κάποιες διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων είναι δεδομένο (Δείτε ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 35). Αλλά, ένα τηλεφωνικό μήνυμα από τρίτο πρόσωπο (Δείτε ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 σελ. 35) προς αυτήν πόρρω απέχει από το να χαρακτηριστεί ως ρητή πρόθεση των Αιτητών να αποποιηθούν το δικαίωμά τους στη θέσμια ενοικίαση. Σημειώνω μάλιστα ότι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 δεν αποτελεί ασφαλές έδαφος για να στηριχθεί κάποιος καθότι είναι προφανές ότι όσα εκτίθενται παρατίθενται αποσπασματικά. Λόγου χάριν, σε πολλές σελίδες του εν λόγω τεκμηρίου παρουσιάζονται μόνο οι απαντήσεις δίχως να φαίνονται οι ερωτήσεις, ενώ τα ίδια μηνύματα επαναλαμβάνονται σε διαφορετικές σελίδες (πχ. σελ. 37, 43 και 44). Ισχυρίστηκε ότι σε σχέση με την παράγραφο 11 του ενοικιαστηρίου εγγράφου άλλαξε τον όρο της πρόσθετης επιβάρυνσης από 20% ημερησίως, σε 20% ετησίως, κατόπιν απαίτησης του Αιτητή αρ.
2. Τούτος όμως ο ισχυρισμός δεν επιβεβαιώνεται από τα ίδια τα ενοικιαστήρια έγγραφα ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 και
3. Όταν μάλιστα της υποδείχθηκε η ανακολουθία της δήλωσής της, υποστήριξε ότι η αλλαγή έγινε προφορικά. Ανέφερε ότι η ίδια επεξήγησε στους Αιτητές 1 και 2 ότι με βάση το επίδικο ενοικιαστήριο «αποποιούνται τα δικαιώματά τους, δηλαδή δεν θα γίνουν θέσμιοι και δεν θα δικαιούνται μείωση» και ότι, οι Αιτητές γνώριζαν πάρα πολύ καλά τι σημαίνει η λέξη «θέσμιοι» αλλά ακόμα και «εάν δεν αντιλαμβάνονταν τι σημαίνει το «θέσμιοι ενοικιαστές», δεν είναι θέμα δικό της αλλά του δικηγόρου τους. Εντούτοις, η ίδια η Καθ' ης μόλις προηγουμένως είχε επί λέξει προλάβει να αναφέρει: « ..εγώ επειδή δεν έκανα ενοικιοστάσια και ουδέποτε έκανα, το λέω ότι δεν ήταν στις δυνάμεις μου και στις γνώσεις μου και έτσι απευθύνθηκα στον κύριο Δημόκριτο και έβαλε δύο‑τρία παιδιά και έκανε μελέτη και μας τα έφεραν και ανησυχούσαμε γι' αυτό το πράγμα, [..] και το μελετήσαμε και μου είπε ότι βρήκαμε απόφαση που έλεγε ότι δεν έχει σημασία καμία ότι θα δεχόταν το ενοίκιο από την εταιρεία, δεν σημαίνει ότι δέχομαι την εταιρεία ως ενοικιαστή » Δηλαδή από τη μια ισχυρίστηκε ότι εξήγησε στους ενοικιαστές την έννοια της θέσμιας ενοικίασης και τις συνέπειες της αποποίησης των δικαιωμάτων τους, και από την άλλη παραδέχεται ότι η ίδια δεν έχει ειδικές επί του θέματος γνώσεις. Τέλος επιχείρησε να αμφισβητήσει την εμπειρογνωμοσύνη και τη μαρτυρία του Λειτουργού του Κτηματολογίου δίχως όμως η ίδια να παρουσιάσει μαρτυρία δικού της εμπειρογνώμονα. Συμπερασματικά, η μαρτυρία της Καθ' ης επί των πιο πάνω θέσεων της, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και απορρίπτεται. Από τη μαρτυρία της αποδέχομαι μόνο ότι απέστελλε από το 2005 ετησίως ευχαριστήριες επιστολές στους Αιτητές 1 και 2 για τη λήψη του ενοικίου, ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε προνομιακή περιοχή της Πάφου και ότι περί το 2014 διενήργησε κάποιες διαπραγματεύσεις με τον εκπρόσωπο των Αιτητών 1 και 2 για να αγοράσει ένα γειτονικό κατάστημα δικών τους συμφερόντων. Η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων. Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η υπό αναφορά μαρτυρία, κατά παρέκκλιση των σχετικών κανόνων απόδειξης, αποτελεί, κατά κανόνα ανεξάρτητη,[6] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας του.[7] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ

(1992)1Β Α.Α.Δ 746: « Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία » Η μαρτυρία πραγματογνώμονα δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα[8], εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και χωρίς βεβαίως να μετατρέπεται το ίδιο το Δικαστήριο σε εμπειρογνώμονα.[9] Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων. (γ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Λελέκη. Δεν μου άφησε τις καλύτερες εντυπώσεις η εν λόγω μάρτυρας. Όταν ένας μάρτυρας παρουσιάζεται ως πραγματογνώμονας στο Δικαστήριο, το ελάχιστο που αναμένεται από αυτόν είναι να είναι έτοιμος να τεκμηριώσει με στοιχεία τη μαρτυρία του παρουσιάζει. Η εν λόγω μάρτυρας παρουσιάστηκε ουσιαστικά για να δώσει μαρτυρία ένα και μοναδικό σκοπό. Για τις διαστάσεις του Υποστατικού. Πλην όμως, δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει οποιαδήποτε σχέδια, υπολογισμούς ή μετρήσεις μέσω των οποίων να επιβεβαιώνεται η δική της θέση. Αντίθετα, ζήτησε κατά την αντεξέτασή της από το δικηγόρο των Αιτητών να της αποδείξει την υποβολή που της έκανε ότι οι διαστάσεις που ισχυρίστηκε είναι εσφαλμένες. Η αναφορά της ότι δεν γνώριζε πως έπρεπε να τα παρουσιάσει στο Δικαστήριο δεν είναι πειστική. Και αντιπαραβάλλοντας την με τη μαρτυρία του Λειτουργού του Δικαστηρίου, ο οποίος στοιχειοθέτησε τους δικούς του ισχυρισμούς με παραπομπή σε δημόσια έγγραφα του κτηματολογίου, η ορθότητά των οποίων δεν διαβλήθηκε (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 42), δεν αποδέχομαι και απορρίπτω τη μαρτυρία της εν λόγω μάρτυρος. (δ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Χατζηχριστοφή (Λειτουργού Εκτιμήσεων). Αντιθέτως, σαφώς καλύτερη είναι η εντύπωση που αποκόμισα από τη μαρτυρία του Λειτουργού του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία του υπήρξε σαφής, δίχως αντιφάσεις και τεκμηριωμένη. Με αμεσότητα λόγου, συγκροτημένη σκέψη και με ηρεμία επεξήγησε με λεπτομέρεια την Έκθεση Εκτίμησης του και τα συμπεράσματά του. Δεν έχω αμφιβολία ότι ο μάρτυρας υπήρξε ειλικρινής προς το Δικαστήριο. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι αναγνώρισε άμεσα, χωρίς περιστροφές και απολογήθηκε για το λάθος που εμφαίνεται στον συγκριτικό πίνακα της Έκθεσής του, όπου αναφέρεται σε αυξήσεις ενοικίων, ενώ η ορθή διατύπωση έπρεπε να αφορούσε αναπροσαρμογές ενοικίων. Όσον αφορά δε την επιστημονική του κατάρτιση και γενικότερα την εμπειρογνωμοσύνη του, η γενικότερη εντύπωση που αποκόμισα είναι ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι πολύ καλός γνώστης του αντικειμένου του και δεόντως καταρτισμένος. Σημειώνω ότι η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σε ένα θέμα δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτό.[10] Επαναλαμβάνω ότι, ο διορισμός έκαστου Λειτουργού εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και προαπαιτούμενη προϋπόθεση είναι τα πρόσωπα αυτά να έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Η περί αντιθέτου επιχειρηματολογία στην αγόρευσή της η Καθ' ης και η αναφορά ότι ο Λειτουργός «έχει διοριστεί από το κτηματολόγιο» ελέγχεται ως ανακριβής. Πέραν της γενικής θετικής εντύπωσης που ο εν λόγω μάρτυρας έκαμε στο Δικαστήριο, αντιπαραβάλλοντας όσα ανέφερε με τη λοιπή μαρτυρία δεν έχω εντοπίσει οτιδήποτε που να δεικνύει ότι ο μάρτυρας δεν παρουσίασε την αλήθεια στο Δικαστήριο. Οι απαντήσεις του ήταν πειστικές και λογικές. Ειδικώς, δέχομαι ότι μπροστά από το υποστατικό υπάρχει μια οικοδομή που εμποδίζει εν μέρει τη θέα προς τη θάλασσα. Επίσης, αποδεκτή είναι η θέση του Λειτουργού ως προς τις πραγματικές διαστάσεις του Υποστατικού αφού επιβεβαιώνονται μέσω του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 42 και γίνεται αποδεκτή. Θυμίζω συναφώς ότι όπως ανέφερε ο Λειτουργός, το εν λόγω ΤΕΚΜΗΡΙΟ 42 είναι ειδικό σχέδιο για ενιαίες αναπτύξεις το οποίο ετοιμάζεται όταν γίνεται οριζόντιος διαχωρισμός όταν τελειώσει μια ανάπτυξη και για να εκδοθεί θα πρέπει να παρουσιαστεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την αρμόδια αρχή. Το δε πιστοποιητικό τελικής έκδοσης εκδίδεται αφού προηγουμένως ελεγχθεί ότι η επί τόπου κατάσταση συνάδει με τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Δέχομαι επίσης ως ορθό και λογικό τον τρόπο με τον οποίο καθόρισε τη μικρή περιοχή, της οποίας, εξάλλου, ο καθορισμός είναι ζήτημα αποκλειστικά αναγόμενο σε κρίση πραγματογνωμοσύνης (δείτε Palmer v Peabody Trust ανωτέρω). Όπως φαίνεται και από το επισυναπτόμενο τοπογραφικό σχέδιο στην Έκθεσή του, η μικρή περιοχή έχει συγκεκριμένες ιδιαιτερότητες. Τα συγκριτικά υποστατικά έχουν ίδια πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα σε σχέση με την τοποθεσία, την απόσταση από τη θάλασσα, τις παρεχόμενες διευκολύνσεις, την ηλικία και την φυσική κατάστασή τους. Η επέκταση της μικρής περιοχής είτε προς το λιμανάκι είτε προς την αντίθετη κατεύθυνση θα αλλοίωνε όλες τις παραμέτρους των υποστατικών και θα επέβαλλε τη διενέργεια αναπροσαρμογών που θα σχετίζονταν με την τοποθεσία, το εμβαδό, το πρόσωπο προς τη θάλασσα, τις διευκολύνσεις κλπ. Συναφώς, πολύ ορθή είναι η τοποθέτηση του Λειτουργού ότι οι αναπροσαρμογές που θα αναγκαζόταν να κάμει σε περίπτωση επέκτασης της μικρής περιοχής θα ήταν εντελώς υποκειμενικές. Όπως, ως προς το ζήτημα των αναπροσαρμογών, εύστοχα σημείωσε ο δικαστής Croft J στη Challenger Property Asset Management Pty Ltd & Anor v Stonnington City Council & Anor [2011] VSC 184; 34 VR 445 οι αναπροσαρμογές εμπεριέχουν μια ψευδαίσθηση ακρίβειας: « Care .. needs to be exercised with respect to the process of adjusting for comparability, for two reasons. First, the process of adjustment has an illusion of precision which tends to obscure the reality that the process is a matter of expert judgment; an art and not a science. Secondly, it is clear that the question whether a sale can be relied upon as a comparable is a question of fact and degree and, generally speaking, if the adjustments required to achieve comparability are very extensive, one might be more inclined to the view that the extent of adjustments required indicates that the sales are not, in reality, comparable. [.] detailed adjustments of unit rates derived from comparable sales were used by the other valuers. Often there were as many as six or seven different percentage adjustments for such matters as time, size, shape, location, freeway exposure, planning permission and services. All of those adjustments were matters of judgment. Very few of them were capable of meaningful support by analysis of sales evidence. The whole structure of percentage adjustments had an illusory air of certainty and reliability about it. ... The detailed percentage adjustment analysis method . . . was not the method adopted by the experienced valuers of yesteryear . . . who once they had analysed a sale to a unit rate, such as land clear of improvements, then gave a reasoned explanation of the factors of similarity and dissimilarity and why in the light of those factors they settled upon their valuation figures » Συνεπώς έχει λογική υπόσταση και αξιολογείται ως ειλικρινής η θέση του ότι δεν ήθελε να επεκτείνει τη μικρή περιοχή για να μην αναγκαστεί να προβεί σε υποκειμενικές αναπροσαρμογές. Σχετικά με τον αποκλειστικό χώρο χρήσης, ισχύει το ίδιο για όλα τα συγκριτικά και ορθά δεν προκύπτουν πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα. Επίσης, ορθώς δεν έλαβε υπόψη τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται το κάθε υποστατικό, αφού πρόκειται για προσωπική περίσταση. Περαιτέρω, κρίνω, γενικώς, ως ικανοποιητικές τις πληροφορίες που εξασφάλισε ως προς την ημερομηνία έναρξης κάθε συγκριτικής ενοικίασης, καθώς και ως προς την ημερομηνία της τελευταίας αναθεώρησης του ενοικίου. Ας μην παραγνωρίζουμε ότι ο Λειτουργός είναι κτηματολογικός βοηθός του Δικαστηρίου. Δεν διενεργεί αστυνομική διερεύνηση, ούτε έχει τα δικονομικά μέσα να εξαναγκάσει οποιονδήποτε να του δώσει συγκεκριμένες πληροφορίες ή αποδείξεις. Από εκεί και πέρα, εναπόκειται στους ίδιους τους διάδικους, εφόσον θεωρούν ότι οι πληροφορίες που εξασφάλισε ο Λειτουργός είναι εσφαλμένες, να μεριμνήσουν για να διενεργήσουν τη δική τους έρευνα και να παρουσιάσουν αντίθετη μαρτυρία μέσω του δικού τους εμπειρογνώμονα. Όσον αφορά όμως τον μη καθορισμό από αυτόν του αγοραίου ενοικίου, αν και δέχομαι ότι ειλικρινώς έκρινε ότι τα ενώπιον του στοιχεία δεν μπορούσαν να τον οδηγήσουν σε συγκεκριμένο αποτέλεσμα, εντούτοις επί της ουσίας του θέματος αυτού έχω διαφορετική άποψη την οποία θα επεξηγήσω λεπτομερώς σε μεταγενέστερο στάδιο. Αρκούμαι επί του παρόντος να σημειώσω ότι η κατάληξη του Λειτουργού περί ανυπαρξίας αγοραίου ενοικίου στη καθορισθείσα μικρή περιοχή, με βάση το σύνολο της ενώπιον μου μαρτυρίας, δεν με βρίσκει σύμφωνο. Συνεπώς, η μαρτυρία του, εκτός το μέρος που αφορά το «αγοραίο ενοίκιο» γίνεται αποδεκτή. Ιδιαίτερα αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου ότι το σημερινό ενοίκιο αντιστοιχεί σε €59,89/τ.μ, ότι ο μέσος όρος όλων των ενοικίων στη μικρή περιοχή είναι €26,22/τ.μ. και ότι το 90% του μέσου όρου των εν λόγω ενοικίων αντιστοιχεί σε €23,60/τ.μ. VI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Α. Η προδικαστική Ένσταση Η πλευρά της Καθ' ης αποδίδει μεγάλη σημασία στην προδικαστική της ένσταση και σε σχέση με αυτήν αναπτύσσει εκτεταμένη επιχειρηματολογία. Για σκοπούς καλύτερης κατανόησης, παραθέτω αυτούσια την προδικαστική ένσταση της Καθ' ης. « 1. Η Καθ' ης η Αίτηση εγείρει προδικαστική ένσταση αναρμοδιότητας του Δικαστηρίου ως προς το επιλαμβάνειν την Αίτηση για σκοπούς εκδίκασής της. Η ένσταση της Καθ' ης η Αίτηση συνίσταται στο ότι οι Αιτητές δεν καθίστανται και/ή ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και/ή η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε κατέστησε τους Αιτητές θέσμιους ενοικιαστές. Η ένσταση της Καθ' ης η Αίτηση στηρίζεται στους πιο κάτω λόγους: (α) Οι ίδιοι οι ενοικιαστές ρητά και/ή εξυπακουόμενα, εν τω πλαισίω της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, αποποιήθηκαν του δικαιώματος τους να καθίστανται Θέσμιοι ενοικιαστές και περαιτέρω καθόρισαν με ειδικό όρο στο συμβόλαιο ενοικίασης και στη πρώτη ημερομηνίας 20/09/2005 και στη δεύτερη ημερομηνίας 09/09/2009 ενοικίαση, τον τρόπο με τον οποίο θα δικαιούνταν να συνεχίσουν την ενοικίαση του καταστήματος, μετά τη λήξη της πρώτης αλλά και της δεύτερης ενοικίασης. (β) Σε κάθε περίπτωση, η τελευταία, λήξασα ενοικίαση των Αιτητών, ως αυτή διέπετο υπό των προνοιών του συμβολαίου της 2ης ενοικίασης ημερομηνίας 09/09/2009 μεταξύ των Αιτητών και της Καθ' ής η Αίτηση, είναι εκτός του πεδίου εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, επί του οποίου στηρίζεται η Αίτηση των Αιτητών, διότι η ενοικίαση αυτή δεν είναι η «πρώτη» ενοικίαση των Αιτητών. Η «πρώτη» ενοικίαση των Αιτητών παρήλθε με τη λήξη του πρώτου συμβολαίου ενοικίασης των Αιτητών ημερομηνίας 20/09/2005. Το ενοικιαστήριο συμβόλαιο ημερομηνίας 09/09/2009 διέπει και/ή αναφέρεται στη δεύτερη ενοικίαση των Αιτητών. (γ) Μετά τη λήξη του συμβολαίου ενοικίασης ημερομηνίας 09/09/2009, ήτοι της δεύτερης ενοικίασης, οι Αιτητές πράγματι καταβάλλουν μεν στην Καθ' ής η Αίτηση μηνιαίο ποσό, ίσο με το τελευταίο ενοίκιο το οποίο κατέβαλλαν δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 09/09/2009, παρόλο τούτο όμως η Καθ' ής η Αίτηση, εγκαίρως ήτοι, με επιστολή της ημερομηνίας 10/10/2013 ειδοποίησε και/ή γνωστοποίησε στους Αιτητές ότι δεν εκλαμβάνει τη μηνιαία καταβολή χρημάτων τους ως ενοίκιο αλλά καταλογίζει αυτή (τη μηνιαία καταβολή χρημάτων) έναντι συμφωνημένων αποζημιώσεων, ως αυτές έχουν συμφωνηθεί δυνάμει του όρου 11 του εν λόγω συμβολαίου ο οποίος προνοεί ότι: «Οι Ενοικιαστές είναι υπόχρεοι κατά τη λήξη του παρόντος ενοικιαστηρίου εγγράφου να εγκαταλείψουν και παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του κτήματος στην Ιδιοκτήτρια διαφορετικά θα υποχρεούνται να πληρώνουν στην Ιδιοκτήτρια ως συμφωνημένες αποζημιώσεις για κάθε ημέρα καθυστέρησης το τελευταίο ενοίκιο πλέον 20% πρόσθετη επιβάρυνση». (δ) Οι Αιτητές δεσμεύονται από τον όρο 12 του συμβολαίου ενοικίασης ημερομηνίας 09/09/2009 (η δεύτερη ενοικίαση) ο οποίος υπήρχε και στην πρώτη ενοικίαση ημερομηνίας 20/09/2005, και ο οποίος καθόριζε ρητά και/ή εξαντλητικά και/ή αποκλειστικά τον τρόπο με τον οποίο οι Αιτητές θα μπορούσαν να συνεχίσουν να κατέχουν το ενοικιαζόμενο υποστατικό, μετά τη λήξη του εν λόγω συμβολαίου. Σημειώνεται ότι δυνάμει του συγκεκριμένου όρου και κατ' εφαρμογή αυτού, άλλωστε, κατά την λήξη της πρώτης ενοικίασης ημερομηνίας 20/09/2005, συνέχισαν να κατέχουν το ακίνητο αφού συνήψαν την δεύτερη ενοικίαση ημερομηνίας 09/09/2009. Η υπό των Αιτητών αποδοχή του όρου 12, με τη σύναψη του συμβολαίου της 2ης ενοικίασης ημερομηνίας 09/09/2009 τους στερεί τη δυνατότητα να συνεχίσουν, μετά τη λήξη του εν λόγω συμβολαίου, να κατέχουν το υποστατικό της Καθ' ης η Αίτηση ως θέσμιοι ενοικιαστές. Ο όρος 12 προνοούσε ότι οι Αιτητές μπορούσαν να εξασκήσουν και είχαν το δικαίωμα επιλογής να συνεχίσουν να ενοικιάζουν το υποστατικό της Καθ' ης η Αίτηση, με τον τρόπο που ρητά περιέγραψε ο όρος 12, μόνο μέχρι τις 30/09/2013, όρο που οι Αιτητές ενάντια της σχετικής δέσμευσης τους, για δικούς τους λόγους, αρνήθηκαν να εφαρμόσουν και από τις 09/09/2009 ήτοι τη λήξη της δεύτερης ενοικίασης, οι Αιτητές κατέχουν το υποστατικό της Καθ' ης η Αίτηση, ως αυτό περιγράφεται στην παράγραφο Α της Αίτησης, ως παράνομοι επεμβασίες. Ωστόσο, με επιστολή της ημερομηνίας 14/06/2013 η Καθ' ης η Αίτηση, έδωσε στους Αιτητές περαιτέρω παράταση για σκοπούς εξάσκησης του δικαιώματος επιλογής που τους παρείχε ο όρος 12 για συνέχιση της ενοικίασης, πράγμα που οι Αιτητές απέρριψαν και ως πράξη κατάφωρης περιφρόνησης της συμβατικής τους δέσμευσης, με επιστολή του δικηγόρου τους, ημερομηνίας 15/07/2013 ενημέρωσαν την Καθ' ής η Αίτηση, ότι προτίθενται να συνεχίσουν να κατέχουν το υποστατικό της, αυθαιρέτως και μονομερώς αποφασίζοντας, ότι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, κατά τρόπο αντίθετο με τα συμφωνηθέντα (δυνάμει του όρου 12). » Προχωρώ στη συνέχεια να αξιολογήσω την προπαρατεθείσα προδικαστική ένσταση.

(1)Η «προδικαστική ένσταση» αντίκεται στους κανονισμούς 8(α) και 8(β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983 και στη Δ.19 θ. 4. Κατ' αρχάς, σημειώνω ότι η εν λόγω «προδικαστική ένσταση» αντίκεται τους Κανονισμούς 8(α) και 8(β)[11] του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983 όπου μεταξύ άλλων ορίζεται ότι η Απάντηση εκθέτει «τα ουσιώδη γεγονότα» τα οποία υποστηρίζουν την υπόθεση του Καθ' ου η αίτηση. Περιπλέον, αντιβαίνει και τη Δ.19 θ. 4[12] των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Αντί στην εν λόγω προδικαστική ένσταση να δικογραφείται η νομική συνέπεια και τα ουσιώδη και μόνο γεγονότα που τη στοιχειοθετούν, το προπαρατεθέν κείμενο αντίκειται τους κανόνες δικογράφησης διότι είναι δομημένο κατά μη αποδεκτό τρόπο. Πρόκειται για ένα αδικαιολόγητα μακροσκελές κείμενο, πέραν των 660 λέξεων. Σε αυτό έχει ανεπίτρεπτα[13] εμφιλοχωρήσει τόσο μαρτυρία όσο και επιχειρηματολογία με συνέπεια το συνολικό αποτέλεσμα να μην έχει σαφή στόχευση επί ποιου ακριβώς νομικού και ουσιαστικού υπόβαθρου θεμελιώνεται η θέση ότι δεν υφίσταται θέσμια ενοικίαση αφού εγείρονται και συμπλέκονται ζητήματα απεμπόλησης δικαιωμάτων, ερμηνείας του Νόμου και συμβατικών δεσμεύσεων. Και για μόνο αυτό τον λόγο, η εν λόγω «προδικαστική ένσταση» ως αντιβαίνουσα τους κανόνες δικογράφισης, είναι έκθετη σε απόρριψη. Πάρα την πιο πάνω κρίση μου, για σκοπούς πληρότητας θα επιχειρήσω να συγκεκριμενοποιήσω, ομαδοποιήσω και να εξετάσω επί της ουσίας και ένα προς ένα τα προδικαστικά ζητήματα που εγείρει η Καθ' ης στα δικόγραφά της.

(2)Η εισήγηση ότι οι Καθ' ων έχουν απεμπολήσει το δικαίωμα τους στη θέσμια ενοικίαση. Ως προαναφέρεται, η Καθ' ης προωθεί την εισήγηση ότι οι Αιτητές έχουν με τη συμπεριφορά και τις ενέργειες τους αποποιηθεί του δικαιώματός τους στη θέσμια ενοικίαση. Θα πρέπει συνεπώς να γίνει αναφορά στη νομική αρχή της απεμπόλησης δικαιώματος, ως επίσης και στην έννοια της θέσμιας ενοικίασης. · Η έννοια της απεμπόλησης δικαιώματος (waiver) και του κωλύματος λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct) Ο γενικός κανόνας του κοινοδίκαιου ότι ο πιστωτής δεν δεσμεύεται από υπόσχεση να αποδεχθεί μερική εκπλήρωση προς πλήρη διευθέτηση μιας συμβατικής υποχρέωσης, ανατρέχει στο μακρινό 1602[14] και στόχο είχε να προστατεύσει τον πιστωτή από εκείνους τους χρεώστες που αποσκοπούσαν να εκμεταλλευθούν το τακτικό πλεονέκτημα που τους έδιδε η ιδιότητα του εν δυνάμει εναγόμενου σε δικαστική διαδικασία.[15] Η ανάγκη για εξέλιξη και προσαρμογή του κοινοδικαίου στις κοινωνικοοικονομικές πραγματικότητες των επόμενων αιώνων είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία των δογμάτων του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος. Ιδιαίτερα σημαντικές είναι οι αγγλικές αποφάσεις Hughes v. Metropolitan Rly Co

(1877)2 App Cas 439 και Central London Property Trust v. High Trees House Ltd

(1956)1 ALL ER 256. H περιοχή του δικαίου που πραγματεύεται τις έννοιες του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος έχει, όχι αδίκως, χαρακτηριστεί ως από τις πιο περίπλοκες και δύσκολες περιοχές του σύγχρονου Δικαίου των Συμβάσεων,[16] εξαιτίας ζητημάτων τα οποία δεν υπάρχει λόγος να αναπτυχθούν στα πλαίσια της παρούσας απόφασης. Στη Κύπρο, η υπεράσπιση του κωλύματος απασχόλησε κατ' επανάληψη τα Δικαστήρια. Στην Πελεκάνου v. Πελεκάνου

(2001)1 Α.Α.Δ. 1768 επεξηγήθηκε ότι οι έννοιες της αποποίησης / απεμπόλησης / παραίτησης δικαιώματος (waiver) και το εξ υποσχέσεως κώλυμα (promissory estoppel) είναι νομικές αρχές που διασυνδέονται. Τεκμηριώνονται στη βάση της συμπεριφοράς του δικαιούχου εφόσον εξ αυτής υποδηλώνεται σαφής και αναμφισβήτητη εγκατάλειψη του δικαιώματος, δίχως να απαιτείται η απόδειξη δυσμενούς επηρεασμού και πως αρκεί το ότι θα ήταν ανεπιεικές να εμμένει κάποιος, ενόψει των ρητών ή δια της συμπεριφοράς παραστάσεων του, στα αυστηρά νομικά δικαιώματά του.[17] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016, λέχθηκαν τα εξής: « Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 AllE.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides

(1976)1 C.L.R. 76, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου

(1998)1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact). » · Η έννοια της θέσμιας ενοικίασης Όσον αφορά δε την έννοια της θέσμιας ενοικίασης, θα πρέπει να αναφερθεί ότι αυτή σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[18] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[19] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability). Στην υπόθεση αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365, λέχθηκε: « Η θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch.707, Marcrοft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271).[20] » Όπως συναφώς αναφέρεται στο σύγγραμμα των Megarry & Wade, The Law of Real Property, Seventh Edition, σελ. 1027, παρ. 22-130, υπό τον τίτλο «1. Statutory Tenancy»: « A statutory tenancy is not really a tenancy at all, in the common law sense of the word: the tenant has no estate or interest in the land, but instead a mere personal right of occupation which has been termed a "status of irremovability" »

(3)Κατά πόσον υπάρχει δυνατότητα απεμπόλησης του δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Στη βάση των προαναφερόμενων, και ανεξαρτήτως των όποιων ουσιαστικών μου συμπερασμάτων ως προς το κατά πόσο στην παρούσα υπόθεση υπήρξε ή όχι απεμπόληση δικαιώματος, η λογική ταξινόμηση των πραγμάτων επιβάλλει όπως εξεταστεί αρχικώς κατά πόσο υφίσταται καν η δυνατότητα απεμπόλησης του προσωπικού δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Η πλευρά των Αιτητών εισηγείται πως κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό. Σχετικό με το ζήτημα είναι και το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) το οποίο έχει ως εξής: « Αντιπαροχές και σκοποί νόμιμοι και μη 23. Η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι νόμιμος εκτός αν- (α) είναι απαγορευμένος από νόμο ή (β) είναι τέτοιας φύσης ώστε, αν επιτρεπόταν, θα καταστρατηγούσε τις διατάξεις οποιουδήποτε νόμου ή (γ) συνιστά απάτη ή (δ) επιφέρει ή ενέχει βλάβη στο πρόσωπο ή την περιουσία άλλου ή (ε) το Δικαστήριο κρίνει ότι αυτός αντίκειται στα χρηστά ήθη ή τη δημόσια πολιτική. Σε καθεμιά από τις περιπτώσεις αυτές η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας θεωρείται παράνομος. Κάθε συμφωνία της οποίας ο σκοπός ή αντιπαροχή είναι παράνομος, είναι άκυρη. » Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα επιβάλλεται μια συνοπτική επεξήγηση της φιλοσοφίας και του σκοπού του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Η σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή είναι μια ετεροβαρής εξουσιαστική σχέση με τον ιδιοκτήτη να αποτελεί το ισχυρό μέρος στη σύμβαση. Η εγκαθίδρυση των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων ανά το παγκόσμιο, ιστορικά ιδωμένη,[21] αποσκοπεί στο να εξισορροπήσει τούτη την ιδιάζουσα σχέση. Η σημερινή μορφή της κυπριακής νομοθεσίας η οποία άρχισε να διαμορφώνεται με τον Νόμο του 1975 και ακολούθως με τον υφιστάμενο Νόμο (Ν. 23/83), ως γνωστό, σκοπό είχε να αντιμετωπίσει τις τραγικές επιπτώσεις της τουρκικής εισβολής του 1974 αποτρέποντας την εκμετάλλευση που μπορούσε να προκύψει από την έλλειψη διαθέσιμων επαγγελματικών και οικιστικών υποστατικών που επέφερε η μετακίνηση του 1/3 του ελληνοκυπριακού πληθυσμού και η απώλεια κατά 70% της βιομηχανίας του τόπου και κατά 80% των τουριστικών εγκαταστάσεων. Όπως από παλαιά σημειώθηκε στη Lamarco Ltd v.Kranos CLR 336 ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αποτελεί μια σημαντική συνιστώσα της κοινωνικής νομοθεσίας του τόπου. Είτε είναι λόγω του όλεθρου του 1974, είτε εξαιτίας της οικονομικής καταστροφής της περιόδου 2008 - 2013, είτε απλά λόγω άλλων προβλεπτών ή απρόβλεπτων γεγονότων, ο περιορισμός και ο έλεγχος των εξώσεων για την εύλογη προστασία, τόσο της κατοικίας όσο και της επαγγελματικής στέγης, ιδίως των μεσαίων και χαμηλών οικονομικά στρωμάτων της κοινωνίας μας, αποτελεί συστατικό στοιχείο μιας ευνομούμενης κοινωνίας. Αδιαμφισβήτητα, ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, εμπεριέχει πρόνοιες δημόσιας τάξης, αφού στη μεγάλη του εικόνα επιδιώκει τη διαφύλαξη των θεμελιωδών ατομικών δικαιωμάτων μιας μεγάλης μερίδας του πληθυσμού. Τα δικαιώματα αυτά, δηλαδή το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας και της επαγγελματικής του στέγης, συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια και απορρέουν από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος καθώς και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Η δική μου έρευνα δεν με έχει οδηγήσει σε νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου που να πραγματεύεται ευθέως το υπό εξέταση ζήτημα σε συνάρτηση με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και το απορρέον δυνάμει αυτού ουσιαστικότερο δικαίωμα, ήτοι το δικαίωμα στη θέσμια ενοικίαση. Η εν λόγω αρχή εξετάστηκε, υπό διαφορετικό πρίσμα, στην Οικονομίδης ν Alliance International Reinsurance Co. Ltd κ.α.

(2010)1ΓΑ.Α.Δ 2053. Εκεί λέχθηκε ότι στην Κύπρο δεν υπάρχει άκαμπτος και απόλυτος κανόνας, πλην όμως αναγνωρίστηκε ρητώς ότι η αρχή του κωλύματος εφαρμόζεται σπανιότερα όταν πρόκειται για δικαιώματα που πηγάζουν από το νόμο.[22] Ωστόσο, όπως προανέφερα, είναι κρίσιμο το γεγονός ότι η Οικονομίδης ν Alliance αφορούσε των περί Αξιών και Χρηματιστηρίου Κύπρου Νόμο, δηλαδή μια παντελώς διαφορετική νομοθεσία η οποία δεν έχει αντίστοιχες κοινωνικές προεκτάσεις με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και, εκ της φύσης της, απευθύνεται σε μικρό μέρος του πληθυσμού. Έχω κατά νου ότι η φιλοσοφία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων ανά την υφήλιο είναι ενιαία. Γνωρίζω επίσης ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αποτελεί κατ' ουσία ένα κράμα των αντίστοιχων, κατά τον χρόνο σύνταξής του, αγγλικών νομοθεσιών. Δεδομένων αυτών, θεωρώ ότι τα ισχύοντα κατά το κοινοδίκαιο και ειδικότερα κατά το αγγλικό δίκαιο έχουν αυξημένη πειστική αξία. Κατά το αγγλικό δίκαιο δεν χωρεί απεμπόληση του δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. Παραπέμπω χαρακτηριστικά στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts όπου αναφέρεται: « It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act. The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants. » Κατά τον ίδιο τρόπο στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, Τόμος 62

(2016), Landlord and Tenant, παρ. 1-560, αναφέρεται: « 655. Contracting out of the Rent Acts. A tenant cannot contract out of his right under the Rent Acts, and therefore cannot bind himself to pay more than the proper rent. Similarly, so long as a statutory tenant remains in occupation, he cannot by any contractual arrangement forfeit his rights to be protected; nor is it possible to incorporate into a tenancy a term which in effect provides a ground for possession if it is unconnected with the user of the premises. Even if a tenant contracts to vacate the premises and later refuses to leave, the landlord cannot rely on the agreement but must show some ground on which an order for possession may be made under the Acts. [...] The parties cannot be prevented by any estoppel from relying on their rights under the Acts whether the estoppel results from agreement or conduct. » Ενδιαφέροντα είναι και τα γεγονότα στη Woolwich Building Society v Dickman [1996] 3 All ER 204, 72 P & CR 470 όπου κρίθηκε ότι η γραπτή συναίνεση του θέσμιου ενοικιαστή προς τον ενυπόθηκο δανειστή (τράπεζα) δεν μπορεί να οδηγήσει στην παράκαμψη των εκ του Νόμου απορρεόντων δικαιωμάτων θέσμιου ενοικιαστή, αφού δεν είναι δυνατή η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής εις βάρος του, εκτός αν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου. Ομοίως, ίδια προσέγγιση υφίσταται και στο ινδικό δίκαιο. Στο σύγγραμμα Law of Rent Control, Eviction and Leases in India, 3η Έκδοση υποδεικνύεται ότι η αρχή της αποποίησης δικαιώματος δεν μπορεί να εφαρμοστεί για ζητήματα προστασίας του κοινού ή δημόσιας πολιτικής,[23] και ειδικότερα όσον αφορά το υπό εξέταση ζήτημα, στο κεφ. Waiver and Rent Acts, σελ. 1021 υποδεικνύεται: « Α tenant cannot be waive protection of the Rent Act available to him by entering into a compromise with the landlord. Rent laws are special statutes and provide eviction only on the limited grounds stated therein. » Επίσης, στο σύγγραμμα The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική. Το σχετικό απόσπασμα, το οποίο, αξίζει να σημειωθεί ότι αφορά αποφάσεις επί θέσμιων ενοικιάσεων, έχει ως εξής: « Waiver: ..in a later case, where the tenant objected to the jurisdiction of a civιl court in matters of eviction without the permission of the District Magistrate under the Uttar Pradesh (Temporary) Control of Rents and Eviction Act, the lease deed it was held to be illegal and hit by s.23 of this Act, as the provision was for the benefit of the public and could not be waived. In a suit for eviction on a ground not being default in payment of rent, a compromise provided that if the tenant committed a default in paying rent for three months, he was liable to be evicted. It was held that such a provision clearly contravened the statutory enactment conferring protection to the tenant in the matter of default, and thus the same was void. » Έχοντας λοιπόν υπόψιν όλα τα πιο πάνω καθώς και την φιλοσοφία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και ιδίως τη σαφή δημόσια πολιτική που εξυπηρετούν οι διατάξεις του, καταλήγω ότι οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο πληροί τις προϋποθέσεις να θεωρηθεί και θεωρείται με βάση τον Νόμο θέσμιος ενοικιαστής δεν μπορεί να εκπέσει της προστασίας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, κατ' επίκληση είτε οποιασδήποτε ιδιωτικής συμφωνίας, είτε, των αρχών του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος, καθότι, τέτοιου είδους συμφωνία θα αντίκειται τόσο στον περί Ενοικιοστασίου Νόμου, (άρθρο 8 ή άρθρο 11 ή άλλως πως, ανάλογα της περίστασης) όσο και στο άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149). Ως εκ των πιο πάνω, η εισήγηση της Καθ' ης ότι οι Αιτητές έχουν απεμπολήσει το δικαίωμά τους στη θέσμια ενοικίαση, απορρίπτεται.

(4)Δεν έχει στοιχειοθετηθεί η ισχυριζόμενη απεμπόληση δικαιώματος. Στην περίπτωση δε που το πιο πάνω συμπέρασμά μου ήθελε κριθεί εσφαλμένο, προχωρώ στην ουσιαστική αξιολόγηση του προβαλλόμενου ισχυρισμού, ότι δηλαδή οι Αιτητές δια της συμπεριφοράς τους απεμπόλησαν το δικαίωμα τους να καταστούν θέσμιοι ενοικιαστές. Στο άρθρο 27

(1)[24] του Νόμου αναφέρεται ότι η παραίτηση της κατοχής από θέσμιο ενοικιαστή γίνεται μόνο είτε δυνάμει της τυχόν προβλεπόμενης στη συμβατική ενοικίαση ειδοποίησης, είτε, με γραπτή προειδοποίηση ενός μηνός. Κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει και η θέση της Καθ' ης δεν έχει έρεισμα. Εν πάση περιπτώσει, ούτε με βάση τα ενώπιον μου γεγονότα έχει στοιχειοθετηθεί κατά τον αναγκαίο σαφή και αδιαμφισβήτητο τρόπο ο ισχυρισμός της Καθ' ης ότι οι Αιτητές έχουν με τη συμπεριφορά τους εγκαταλείψει το δικαίωμά τους στη θέσμια ενοικίαση αφού ούτε τέτοιου είδους μαρτυρία τέθηκε ενώπιον μου, ήτοι μαρτυρία από την οποία να επιβεβαιώνεται ότι η πλευρά των Αιτητών έχει συμπεριφερθεί με τρόπο που να υποδηλώνει απεμπόληση του δικαιώματος τους στη θέσμια ενοικίαση, μέσω του ενοικιαστηρίου εγγράφου ή άλλως πως. Η απεμπόληση δικαιώματος πρέπει να προκύπτει ξεκάθαρα και να είναι απαλλαγμένη οποιασδήποτε αοριστίας ή ασάφειας. Όπως αναφέρεται το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, Τόμος 12A

(2015), παρ. 1219-1775, 1021. Estoppel by deed; in general: « Estoppel by deed is based on the principle that, when a person has entered into a solemn engagement by deed as to certain facts, he will not be permitted to deny any matter which he has so asserted. It is a rule of evidence according to which certain evidence is taken to be of so high and conclusive a nature as to admit of no contradictory proof. The averment relied upon to work an estoppel must be 'certain to every intent' without any ambiguity, but may be contained in the recital or in any part of the deed. » Το γεγονός ότι υπογράφηκε ένα δεύτερο ενοικιαστήριο έγγραφο πριν καν να λήξει το πρώτο έγγραφο, δηλαδή πριν να δημιουργηθεί θέσμια ενοικίαση, πόρρω απέχει από το να θεωρηθεί ως πράξη απεμπόλησης δικαιώματος. Αντιθέτως, η όλη συμπεριφορά των Αιτητών, όπως αυτή εκφράζεται τόσο μέσω της επιστολής ημερομηνίας 13/07/2013 ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8, όσο και από όλη τη στάση του Αιτητή αρ. 2 κατά την ακροαματική διαδικασία, καταδεικνύει ακριβώς το αντίθετο από όσα εισηγείται η Καθ' ης.

(5)Ο ισχυρισμός ότι επειδή είναι η «δεύτερη ενοικίαση» δεν είναι πλέον θέσμια. Επιπροσθέτως, η Καθ' ης ερμηνεύοντας με τον δικό της τρόπο τις έννοιες του «θέσμιου ενοικιαστή» και της «πρώτης ενοικίασης» στον Νόμο, ισχυρίζεται ότι επειδή έχει συναφθεί δεύτερη γραπτή σύμβαση, δεν υπάρχει θέσμια ενοικίαση. Και τούτο, παρόλο που αποτελεί μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι η δεύτερη συμβατική περίοδος έχει λήξει. Οι σχετικοί ορισμοί έχουν ως εξής: Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο έχει ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου » Η έννοια της «πρώτης ενοικίασης» ορίζεται ως: « «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Με βάση τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων, η ερμηνεία Νόμου δεν μπορεί να οδηγεί ούτε σε αδικία ούτε σε παράλογα αποτελέσματα.[25] Προεξάρχουσα είναι η γραμματική ερμηνεία, δηλαδή ερμηνεία με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων. Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στη πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. Σε κάθε περίπτωση, δεν επιτρέπεται η ερμηνεία να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του Νόμου, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες.[26] Όπως λέχθηκε στη Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018:[27] « το βασικό κριτήριο για την ερμηνεία νομοθετήματος είναι η συνήθης σημασία των λέξεων. Δεν είναι επιτρεπτή προσθήκη λέξεων στο κείμενο του Νόμου και η παρεμβολή επεκτάσεων οι οποίες δεν βρίσκονται στο Νόμο » Ανάγνωση των πιο πάνω ορισμών φανερώνει το ανυπόστατο του επιχειρήματος της Καθ' ης. Η αναφορά στον Νόμο «κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον» είναι σαφέστατη και γραμματικώς ξεκάθαρη. Έχει ακριβώς το αντίθετο νόημα από αυτό που εισηγείται η Καθ' ης. Μέσω της πρόθεσης «κατά» που υποδηλώνεται χρονικός προσδιορισμός, καθίσταται ξεκάθαρο ότι ανεξαρτήτως οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων, το δικαίωμα του θέσμιου ενοικιαστή, δημιουργείται και διατηρείται, με τη λήξη ή τον τερματισμό του πρώτου εξ' αυτών. Ακόμη και υπό την τελολογική σκοπιά να ιδωθεί το ζήτημα, στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγούμαστε. Ο νομοθέτης, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης είναι το δυνατότερο μέρος στη σύμβαση ενοικίασης και διατηρεί τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο στη διαμόρφωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων που έπονται του πρώτου εγγράφου, με τη θέσπιση του υπό εξέταση ορισμού, εύστοχα έθεσε την υπό εξέταση ασφαλιστική δικλείδα για να εξασφαλίσει την προστασία που παρέχει η θέσμια ενοικίαση, ανεξαρτήτως της σύναψης οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων. Και η φυσιολογική εξέλιξη των πραγμάτων υποδηλώνει ότι με την ολοκλήρωση της πρώτης συμβατικής ενοικίασης δεν δημιουργείται χωρίς τη ρητή συμφωνία των συμβαλλομένων νέα δεύτερη συμβατική ενοικίαση. Συναφώς, στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, determination of the contractual tenancy, παρ. 23.077.4 (d) No new tenancy αναφέρεται: « ..the common law inference of a new tenancy barely survives in the statutory context [..] Mere continuance in possession with payment and acceptance of rent is clearly insufficient to create a new contract since the landlord has no alternative but to permit the tenant to remain in occupation until an order for possession has been made. Neither the service of an unnecessary notice to quit on a statutory tenant nor the variation by agreement of a term of the tenancy is sufficient to lead to the inference of an intention to create a new contractual tenancy. »

(6)Το δικαίωμα στη θέσμια Ενοικίαση δεν είναι δικαίωμα που παρέχεται ή προέρχεται από τον ιδιοκτήτη αλλά από τον ίδιο τον Νόμο. Η Καθ' ης επιπροσθέτως διατείνεται ότι «ουδέποτε κατέστησε τους Αιτητές θέσμιους ενοικιαστές». Πρόκειται για προδήλως εσφαλμένη θεώρηση του όλου ζητήματος. Το δικαίωμα στη θέσμια ενοικίαση επουδενί συναρτάται με οποιεσδήποτε μονομερείς ενέργειες ή συμπεριφορές του ιδιοκτήτη αφού το εν λόγω δικαίωμα, όπως εξηγείται προηγουμένως, δεν είναι δικαίωμα που παρέχεται ή προέρχεται από τον ιδιοκτήτη αλλά από τον ίδιο τον Νόμο ο οποίος δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις υπέρτερης μορφής. Η πεμπτουσία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου είναι ο περιορισμός τόσο των αυξήσεων των ενοικίων (άρθρο 8), όσο και των εξώσεων των θέσμιων ενοικιαστών (άρθρο 11). Στα εν λόγω άρθρα ρητά διαλαμβάνεται ότι ουδεμία αύξηση και ουδεμία έξωση εις βάρος θέσμιου ενοικιαστή επιτρέπεται πλην των ρητά καθοριζομένων λόγων που ο σχετικός Νόμος προσδιορίζει. Εξ ου και στο προπαρατεθέν άρθρο 27

(1)ρητά προσδιορίζεται ότι οι όροι της συμβατικής ενοικίασης συνεχίζουν να ισχύουν και όταν η ενοικίαση καταστεί θέσμια μόνο «εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του παρόντος Νόμου». Ορθή συναφώς κρίνεται η θέση του κ. Γεωργιάδη ότι οι όροι 11 και 12 του ενοικιαστηρίου, συνιστούν παράνομες ποινικές ρήτρες με βάση το άρθρο 74

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, και επιπροσθέτως είναι ανεφάρμοστοι σε θέσμιες ενοικιάσεις αφού βρίσκονται σε ευθεία σύγκρουση τόσο προς το άρθρο 27 του Νόμου όσο και γενικότερα με όλη τη φιλοσοφία και τον σκοπό του Νόμου.

(7)Ο ισχυρισμός ότι οι Καθ' ων δεν κατέχουν οι ίδιοι το επίδικο Υποστατικό. Ούτε αυτή η εισήγηση της Καθ' ης έχει νομιμοποιητικό έρεισμα. Πέραν του ότι η υπενοικίαση, εάν υφίσταται, δεν καταλύει τη θέσμια ενοικίαση, σημειώνω ότι εάν η πλευρά της Καθ' ης θεωρεί πως υπάρχει παράνομη υπενοικίαση, έχει συγκεκριμένες ευχέρειες με βάση το άρθρο 11 του Νόμου. Είναι όμως εντελώς αδόκιμο να επιχειρεί να στοιχειοθετήσει τούτο το ζήτημα στα πλαίσια μιας αίτησης για αναπροσαρμογή ενοικίου η οποία εξετάζεται με βάσει το άρθρο 8 του Νόμου και δεν ενδείκνυται στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να προκύψουν ευρήματα που άπτονται υποθετικών και μελλοντικών διαδικασιών. Επιπλέον και συνοπτικά, αρκούμαι στο να υποδείξω ότι η είσπραξη των ενοικίων από τρίτο πρόσωπο, δεν δημιουργεί χωρίς άλλο, νέα ενοικίαση ή υπενοικίαση,[28] μεταξύ του ιδιοκτήτη και εκείνου του τρίτου προσώπου. Για να πληρούνται δε οι προϋποθέσεις του άρθρου 62 του περί Συμβάσεων Νόμου για αντικατάσταση (novation) του ενοικιαστή σε μια συμφωνία ενοικίασης απαιτείται συμφωνία όλων των εμπλεκομένων[29] που κάτι τέτοιο δεν υφίσταται. Παραπέμπω τέλος στη Pantazis and Sons Co Ltd v Νικολάου

(2002)1Α Α.Α.Δ 217 όπου είχαν εγερθεί και απορριφθεί παρόμοιοι ισχυρισμοί. Η σχετική αναφορά του Ανωτάτου έχει ως εξής: « Η σύσταση της εταιρείας και η διεξαγωγή των εργασιών της, έστω εν γνώσει των εφεσειόντων, απέμεινε εσωτερικό ζήτημα και, στο πλαίσιο των δεδομένων, δεν επέφερε την ανάδειξή της σε ενοικιαστή κατά αντικατάσταση του εφεσίβλητου. »

(8)Ο ισχυρισμός ότι η παρούσα Αίτηση είναι πρόωρη. Ούτε ο ισχυρισμός αυτός της Καθ' ης έχει βάση. Η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε την 01/10/2011. Συνεπώς, έχουν παρέλθει τουλάχιστον 2 έτη πριν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης ως επεξηγείται στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (ανωτέρω). Β. Τα πραγματικά γεγονότα Οι Αιτητές είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές και η Αιτήτρια η ιδιοκτήτρια του επίδικου Υποστατικού το οποίο βρίσκεται σε ελεγχόμενη υπό το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Το ακίνητο βρίσκεται επί του κτηριακού συγκροτήματος κτηρίου ΧΧΧΧΧ, στη Λεωφόρο XXXXX στην Κάτω Πάφο. Η πρώτη ενοικίαση άρχισε στις 20/09/2005 και ήταν τετραετής και πριν τη λήξη της, δυνάμει νέου ενοικιαστήριου εγγράφου ημερομηνίας 09/09/2009, παρατάθηκε για 4 χρόνια, ήτοι για την περίοδο 01/10/2009 - 30/09/2011 ενοίκιο προς €2.565,00 μηνιαίως και για την περίοδο 01/10/2011 - 30/09/2013 το υφιστάμενο ενοίκιο των €2.695,00 μηνιαίως. Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό τα εξής. Η Καθ' ης, όπως μάλλον συνάγεται από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 41, έχει παραχωρήσει από το 2012 την επικαρπία του εν λόγω υποστατικού στον ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ Ιωάννου κατά ½. Το γεγονός αυτό ουδόλως επηρεάζει καθ' οποιονδήποτε τρόπο την παρούσα υπόθεση αφού η έννοια του «ιδιοκτήτη» στο άρθρο 2 του Νόμου δεν είναι περιοριστική.[30] Συγκεκριμένα ως «ιδιοκτήτης» προσδιορίζεται «παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίον δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου». Συναφώς στη Μιχαηλίδης ν Σκαμπίλας

(2001)1Β Α.Α.Δ 1290 λέχθηκαν τα εξής: « Το γεγονός - που επικαλούνται οι εφεσείοντες - ότι κατά το χρόνο της έγερσης της επίδικης αξίωσης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο στο θέμα της δικαιοδοσίας. Όπως λέχθηκε στην Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α.

(2001)1 Α.Α.Δ. 261 το «γεγονός της ιδιοκτησίας δεν μεταβάλλει την κατάσταση.... το άρθρο 4

(1)του Νόμου 23/83 δεν ομιλεί για επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αλλά για επίλυση διαφορών που αναφέρονται 'επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου. » Εξάλλου, τέτοιο ζήτημα ούτε είναι δικογραφημένο, ούτε εγέρθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία και δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω. Το υποστατικό αποτελεί μέρος επιχείρησης εστιατορίου με ονομασία «ΧΧΧΧ», 5 συνεχόμενων καταστημάτων. Το ενοίκιο για το υποστατικό καταβάλλεται μέσω της εταιρείας STAVROS DEMETRIOU RESTAURANTS LIMITED. Η υπό αναφορά εταιρεία εκδίδει αποδείξεις για τις υπηρεσίες που παρέχονται στην επιχείρηση και καταβάλλει ποσά για ζητήματα σχετικά με την κατοχή του υποστατικού. Αποκλειστικός μέτοχος στην εν λόγω εταιρεία είναι ο Αιτητής αρ. 2. Η Καθ' ης ενημερώθηκε κατά την έναρξη της ενοικίασης για την ύπαρξη της συγκεκριμένης Εταιρείας και αποδέχθηκε όπως για φορολογικούς λόγους τα ενοίκια καταβάλλονται μέσω αυτής και η ίδια η Καθ' ης απέστελλε ετησίως ευχαριστήριες επιστολές προς τους Αιτητές 1 και 2 για τα ενοίκια που πληρώνονταν μέσω της Εταιρείας. Ουδέποτε υπήρξε συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων για αντικατάσταση των ενοικιαστών, ούτε πρόθεση αυτών να αποποιηθούν του δικαιώματος τους στην κατοχή του υποστατικού. Μετά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, κατά η περί το 2014 έγιναν κάποιες διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων για την αγορά από την Καθ' ης ενός διπλανού καταστήματος ιδιοκτησίας των Αιτητών, οι οποίες όμως δεν είχαν θετική κατάληξη. Το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση και εμφάνιση. Το εμβαδό του είναι 45 τ.μ. Το κτιριακό συγκρότημα επί του οποίου βρίσκεται το υποστατικό είναι περίπου 25 ετών. Πρόκειται για προνομιούχα περιοχή με πολύ καλή τουριστική κίνηση. Μπροστά από το Υποστατικό βρίσκεται το καφεστιατόριο γνωστό ως «ΧΧΧΧ», το οποίο εμποδίζει εν μέρει τη θέα προς τη θάλασσα. Γ. Κατά πόσο έχει αποδειχθεί το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού Δεδομένου ότι έχω αποδεχθεί τη μοναδική επί του σημείου αυτού μαρτυρία εμπειρογνώμονα που τέθηκε ενώπιον μου, υιοθετώ όλα τα ευρήματα του Λειτουργού του κτηματολογίου, εκτός των διαπιστώσεων του που σχετίζονται με την αδυναμία του να προσδιορίσει αγοραίο ενοίκιο, με το οποίο διαφωνώ. · Το ζήτημα του αγοραίου ενοικίου Υπενθυμίζω ότι ο Λειτουργός ανέφερε ότι δεν καθόρισε στην Έκθεσή του αγοραίο ενοίκιο επειδή θεώρησε ότι «δεν υπήρχε κατάστημα στη μικρή περιοχή που να είχε ενοικιαστεί πρόσφατα». Βάσισε δηλαδή την κατάληξή του, σε ότι ο ίδιος εξέλαβε ως αναντίλεκτο γεγονός, επιμένοντας ότι δεν υπάρχει αγοραίο ενοίκιο. Η Καθ' ης εισηγείται επί τούτου στην αγόρευσή της ότι επειδή δεν προσδιορίστηκε από τον Λειτουργό το αγοραίο ενοίκιο, η Εκτίμησή του είναι ημιτελής και έκθετη σε απόρριψη. Θα μπορούσε ο Λειτουργός, συνεχίζει η εισήγηση, είτε με επέκταση της μικρής περιοχής είτε μέσω χρησιμοποίησης της επενδυτικής αντί της συγκριτικής μεθόδου, να εξεύρει το αγοραίο ενοίκιο. Ο κ. Γεωργιάδης για τους Αιτητές απαντά ότι υιοθέτηση της προσέγγισης της Καθ' ης οδηγεί τον ίδιο Νόμο σε αχρησία, αφού ο μη καθορισμός αγοραίου ενοικίου από τον Λειτουργό οφείλεται σε αντικειμενική αδυναμία. Με κάθε εκτίμηση, η ενώπιον μου μαρτυρία δεν μου επιτρέπει να υιοθετήσω ούτε την προσέγγιση του Λειτουργού αλλά ούτε και οποιανδήποτε εκ των εισηγήσεων των διαδίκων. Κατ' αρχάς και αναφορικά με τις εισηγήσεις της Καθ' ης υποδεικνύω ότι όσα αναφέρει είναι θέματα αυστηρά εμπειρογνωμοσύνης και δεν μπορούν να ληφθούν υπόψιν. Η ίδια η Καθ' ης επέλεξε για λόγους που η ίδια γνωρίζει, να μην παρουσιάσει μαρτυρία εμπειρογνώμονα που να επιτρέπει στο Δικαστήριο να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η υιοθέτηση της επενδυτικής μεθόδου εκτίμησης θα ήταν καλύτερη υπό τις περιστάσεις επιλογή ή να επιλέξει διαφορετική μικρή περιοχή από αυτήν που προσδιόρισε ο Λειτουργός. Όσον αφορά δε τη θέση του κ. Γεωργιάδη, σημειώνω ότι το αγοραίο ενοίκιο με βάση τον Νόμο, όπως έχει από το 1995 και εντεύθεν τροποποιηθεί, συνιστά ένα σημαντικό στοιχείο για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου αφού αποτελεί τον ένα εκ των δύο βασικότερων παραμέτρων συνυπολογισμού. Στην παράγραφο

(5)του άρθρου 8 του Νόμου αναφέρεται ότι για τον «καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή.». Στη Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη μόνο το αγοραίο ενοίκιο παραγνωρίζοντας τον μέσο όρο ενοικίων. Και ως θέμα λογικής και δικαιοσύνης, η αναπροσαρμογή του ενοικίου κατά δίκαιο τρόπο με βάση το εν λόγω άρθρο 8, και ιδιαιτέρως η αναφορά σε αγοραίο ενοίκιο, αποσκοπεί να αποτρέψει τη δημιουργία ενοικιάσεων δύο διαφορετικών ταχυτήτων και να συγκλίνει την απόσταση που συνήθως παρουσιάζεται μεταξύ μίας συμβατικής ενοικίασης που μόλις καθίσταται θέσμια με μια ενοικίαση η οποία είχε καταστεί θέσμια προ αρκετών δεκαετιών.[31] Ίδια προσέγγιση ακολουθεί και η σύγχρονη αγγλική νομολογία,[32] από την οποία εξάγεται ότι το αγοραίο ενοίκιο θεωρείται το καλύτερο σημείο εκκίνησης για τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Αναφορικά τέλος με την επί τούτου του θέματος μαρτυρία του πραγματογνώμονα, επαναλαμβάνω ότι αυτή είναι μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα.[33] Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν το επίδικο θέμα.[34] Συν τοις άλλοις, η αυτενέργεια τούτου του Δικαστηρίου επιβάλλεται και από τον αμιγώς εξεταστικό[35] και διερευνητικό του χαρακτήρα. Για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου η εξουσία του Δικαστηρίου αυτού, μη δεσμευόμενη από τους κανόνες απόδειξης[36] και αποσκοπούσα στην επί της ουσίας επίλυση της διαφοράς,[37] είναι ευρύτατη και περιορίζεται μόνο εφόσον είναι αντινομική ή παράλογη (unlawful or unreasonable)[38] ή παραβιάζει το δικαίωμα σε δίκαιη δίκη.[39] Στο δια ταύτα. Η έννοια του «αγοραίου ενοικίου» δεν είναι ζήτημα που αμφισβητείται. Ο Γ. Μπαμπινιώτης στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, 1η Έκδοση, σελ. 59, αναφέρει ότι η λέξη «αγορά» είναι μια από τις πιο σημαντικές λέξεις της Ελληνικής σε διαχρονικό επίπεδο και σημαίνει την απόκτηση (διαφόρων ειδών) με καταβολή χρηματικού ποσού ανάλογα προς την αξία (τους) και ότι ο αγοραίος είναι αυτός που σχετίζεται με την αγορά. Το αγοραίο ενοίκιο είναι το ενοίκιο το οποίο ένας πρόθυμος και λογικός ενοικιαστής είναι έτοιμος να καταβάλει σε ένα πρόθυμο και λογικό ιδιοκτήτη στην ελεύθερη αγορά, όπως προκύπτει από τις απαντήσεις που ο Λειτουργός έδωσε σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Κατά αντίστοιχο τρόπο απάντησε και κατά την αντέξέτασή του από την Καθ' ης. Το σχετικό απόσπασμα είναι ενδεικτικό: « E. Κύριε μάρτυς, το τρέχον[40] ενοίκιο ξέρετε τι είναι; A. Ναι. E. Ωραία. Σας λέω ότι το τρέχον ενοίκιο είναι το ενοίκιο που δεν πρόλαβαν οι παρεμβάσεις, είτε νομοθετικά είτε άλλωσπως να το αλλοιώσουν. Συμφωνάς μαζί μου; A. Συμφωνώ, ναι. E. Και ως εκ τούτου, το τρέχον ενοίκιο, άμα το έχουμε πρόκειται για καθαρή πράξη της ελεύθερης αγοράς. Συμφωνάς μαζί μου; A. Ναι. » Συνακόλουθα, ο καθορισμός «αγοραίου ενοικίου» δεν είναι τίποτα περισσότερο από την απάντηση του ακόλουθου απλού ερωτήματος. Υπάρχει στη μικρή περιοχή συγκριτική συμβατική ενοικίαση; Ή έστω θέσμια ενοικίαση της οποίας όμως οι παράμετροι δεν έχουν ακόμα επηρεαστεί εκ της επενέργειας του Νόμου; Η απάντηση είναι αδιαμφισβήτητα καταφατική. Υπάρχει και δεν είναι άλλη από το συγκριτικό με α/α 1 στην Εκτίμηση του Λειτουργού, ήτοι η επίδικη ενοικίαση,[41] η οποία, στη βάση της ενώπιον μου μαρτυρίας, υποδηλώνει το αγοραίο ενοίκιο της εν λόγω μικρής περιοχής. Επεξηγώ. Θυμίζω τα δεδομένα. Η πρώτη ενοικίαση του Υποστατικού άρχισε στις 20/09/2005, ήταν τετραετής από 01/10/2005 μέχρι 30/09/2009, αλλά πριν να λήξει, δυνάμει νέου ενοικιαστήριου εγγράφου ημερομηνίας 09/09/2009, συμφωνήθηκε για την περίοδο 01/10/2009 - 30/09/2011 ενοίκιο προς €2.565,00 μηνιαίως και για την περίοδο 01/10/2011 - 30/09/2013 το υφιστάμενο ενοίκιο των €2.695,00 μηνιαίως (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΑ 1 και 2). Η επίδικη ενοικίαση, κατά τον επίδικο χρόνο, δεν μπορεί παρά να θεωρείται πρόσφατη ενοικίαση. Κατέστη θέσμια μόλις στις 30/09/2013 και πριν παρέλθει 1½ μήνας καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση. Κάθε πρόσωπο τεκμαίρεται ως εχέφρων μέχρι αποδείξεως του αντιθέτου.[42] Δεδομένου ότι οι διάδικοι έκριναν, στην ελεύθερη αγορά, ότι θα ήταν προς το συμφέρον εκατέρωθεν όπως για την περίοδο 01/10/2011 - 30/09/2013 το ενοίκιο να καθοριστεί σε €2.695,00, θεωρώ και εγώ με τη σειρά μου ότι το εν λόγω ποσό αντανακλά το ποσό το οποίο ένας λογικός ιδιοκτήτης θα απαιτούσε από ένα λογικό ενοικιαστή για να του ενοικιάσει το επίδικο υποστατικό μέχρι και τον Νοέμβριο του 2013, με όρους ελεύθερης αγοράς στη συγκεκριμένη περιοχή, η οποία, αναντίλεκτα θεωρείται από τις πιο προνομιακές περιοχές της πόλης της Πάφου. Ως εκ των πιο πάνω, δεν αποδέχομαι τη θέση του Λειτουργού ότι από τα συγκριτικά που περιέλαβε στην Έκθεσή του δεν υπάρχει πρόσφατη ενοικίαση από την οποία να προκύπτει το αγοραίο ενοίκιο. Συνεπώς, καθορίζοντας ως αγοραίο ενοίκιο (€59,89) το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού και λαμβάνοντας υπόψιν τον μέσο όρων των ενοικίων (€26,22), προκύπτει ότι ο μέσος όρος αυτών των δύο παραμέτρων είναι €43,05. Το 90% του €43,05 είναι €38.75. Τα 45 τ.μ. του υποστατικού Χ €38.75 = €1.743,75. Λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη όλες τις σχετικές περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές) και τις παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις και ιδίως ότι το Υποστατικό βρίσκεται κατά κοινή παραδοχή σε μια πλεονεκτική τοποθεσία και σε καλή κατάσταση και εμφάνιση, θεωρώ ως δίκαιο και καθορίζω το ενοίκιο του υποστατικού στο ποσό των €1.750,00 μηνιαίως, από 01/12/2013. Δ. Οι Αξιώσεις που εγείρονται από την Καθ' ης. Η Ανταπαίτηση για αύξηση του ενοικίου έχει αποσυρθεί. Η απαίτηση για πληρωμή κάποιων λογαριασμών δεν έχει προωθηθεί και ούτε έχει παρουσιαστεί μαρτυρία προς απόδειξη των λοιπών αξιώσεων της Καθ' ης. Ως εκ τούτου θα απορριφθούν. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €1.750,00 από 01/12/2013. Τα έξοδα της Αίτησης με βάση τις σχετικές αρχές[43] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών 1 και 2 και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση καθώς και τις αξιώσεις που εκτίθενται στην «Περαιτέρω Υπεράσπιση και Περαιτέρω Ανταπαίτηση» αυτές απορρίπτονται. Τα έξοδα των Ανταπαιτήσεων αυτών θα είναι υπέρ των Αιτητών 1 και 2 μέχρι την έναρξη της ακροαματικής εκδίκασης. Κατά τα λοιπά, καμία διαταγή για έξοδα της ακρόασης της Ανταπαίτησης και της «Περαιτέρω Υπεράσπισης και Περαιτέρω Ανταπαίτησης» αφού αυτές δεν προωθήθηκαν κατά την ακρόαση. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Φρίξος Βλαδιμήρου Χαρίδημος Παπαδόπουλος Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Κανονισμός 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983. [2] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [3] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του 1977. [4] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015. [5] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [6] Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου

(2003)1Γ 1799. [7] Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας

(2008)2 ΑΑΔ 486. [8] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481 [9] Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [10] Συναφώς: Θεοσκέπαστη Φάρμ ν. Δημοκρατίας

(1990)1 Α.Α.Δ. 984, kayat Trading Limited v. Genzyme Corporation (Αρ. 1)

(2013)1Α Α.Α.Δ 438 [11] Οι κανονισμός 8(β) έχει ως εξής: «Η απάντηση εκθέτει τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία υποστηρίζουν την υπόθεση του καθ' ου η αίτηση». [12] Η Δ. 19 θ. 4 ορίζει: «Every pleading shall contain, and contain only, a statement in a summary form of the material facts on which the party pleading relies for his claim or defence, as the case may be, but not the evidence by which they are to be proved, and shall, when necessary, be divided into paragraphs, enumbered consecutively. Dates, sums, and enumbers shall be expressed in figures and not in words. The pleadings shall be signed by the advocate, or by the party, if he sues or defends in person». [13] Δείτε: Ετήσια Δικονομική Πρακτική του 1958, σελ. 446 κ.ε. παρ. «Facts, not Law» και «Material Facts Only». [14] Σχετικά: Pinnel's Case

(1602)5 Co Rep 117a και Foakes v.Beer

(1884)9 App. Cas.

1. [15] Δέστε: Chitty on Contracts 32η Έκδοση, Τόμος Ι, Part Payment of Debt - Effects of the rule, , σελ. 493, παρ. 4-
2. [16] Δείτε: The Law of Contract, 4η Έκδοση, Waiver and estoppel, παρ. 2.99, σελ. 359 κ.ε. [17] Επίσης, Α.Η.Κ. ν. Ελληνικής Μεταλλευτικής Εταιρείας Λτδ

(2005)1Α Α.Α.Δ 127 και Ελληνική Τράπεζα ν. Πολυδωρίδης

(1993)1 Α.Α.Δ. 68. [18] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics

(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.

(1986)1 C.L.R. 173. [19] Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού

(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [20] Στην αναφερόμενη Marcroft Wagons v. Smith λέχθηκαν τα εξής παραστατικά: «.. a new monstrum horrendum, informe, ingens has come into our ken - the conception of a statutory tenancy, the conception that a person may have such right of exclusive possession of property as to entitle him to bring an action of trespass against the owner of that property, but yet that such right would not confer any interest whatever in the land on the occupier.. It is, as has been said, a statutory right of irremovability» [21] Η δημιουργία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων προέκυψε εξ' ανάγκης λόγω μαζικών μετακινήσεων πληθυσμών από αγροτικές περιοχές σε αστικά κέντρα, κυρίως, λόγω πολεμικών συγκρούσεων αλλά και συνεπεία της ραγδαίας εκβιομηχανοποίησης και αστικοποίησης που συντελείται στη σύγχρονη εποχή. Τούτες οι πληθυσμιακές μετακινήσεις προκάλεσαν τη μείωση των διαθέσιμων οικιστικών και επαγγελματικών υποστατικών στα αστικά κέντρα. Η αύξηση της ζήτησης έφερε την αύξηση των τιμών και παράλληλα την εκμετάλλευση των ενοικιαστών από τους ιδιοκτήτες των υποστατικών. Αντίβαρο σε αυτές τις συμπεριφορές άρχισε να επιβάλλεται η νομοθετική ρύθμιση του θέματος με την εγκαθίδρυση των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων και τη δημιουργία προστατευόμενων ενοικιάσεων. Συγκεκριμένα, στον ευρωπαϊκό χώρο, οι πρώτοι τέτοιοι περιορισμοί εμφανίστηκαν κατά την περίοδο του 1ου παγκόσμιου πόλεμου στο Ηνωμένο Βασίλειο. Η θέσπιση του πρωτοπόρου Νόμου «The Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act, 1915 (Rent Restrictions Act)» έγινε το 1915 και προέκυψε ως συνέπεια σοβαρών αναταραχών και μιας μεγάλης κινητοποίησης 20.000 και πλέον ανθρώπων, γνωστής ως «rent strike» που μαινόταν στη Γλασκόβη της Σκωτίας και εξαπλωνόταν στις υπόλοιπες πόλεις, για ένα περίπου χρόνο, η οποία είχε δημιουργηθεί αντιδραστικά στις αυξήσεις στα ενοίκια που επέβαλλαν οι Ιδιοκτήτες λόγω της μεγάλης ζήτησης. Στις Η.Π.Α., οι αντίστοιχες αρχικές νομοθεσίες (Emergency Price Control Act of 1942) προέκυψαν κατά τη διάρκεια του 2ου παγκόσμιου πόλεμου κυρίως στη Νέα Υόρκη, ενώ μέσα στη δεκαετία του 1970 ακολούθησαν ρυθμίσεις σε άλλες μεγάλες αμερικανικές πόλεις. Στην Ινδία, αν και το δικαίωμα του Ιδιοκτήτη να αξιώσει την έξωση ενοικιαστή εντοπίζεται από το μακρινό 1882, (Transfer of Property Act of 1882) και εκεί οι ουσιαστικές ενοικιοστασιακές ρυθμίσεις επήλθαν συνεπεία της καταστροφής που προκάλεσε ο 2ος παγκόσμιος πόλεμος. Στην Κύπρο, η πρώτη νομοθεσία εντοπίζεται στο 1949 (The Increase of Rent (Restriction) Law 1949) και μαζί με τον περί Ενοικίων (Έλεγχος) Νόμο, Κεφ. 86 που θεσπίστηκε το 1954, αποτέλεσαν τα αντίστοιχα ημεδαπά εναρκτήρια βήματα. [22] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: «Δεν υπάρχει άκαμπτος και απόλυτος κανόνας αναφορικά με το κατά πόσο μπορεί να γίνει επίκληση της αρχής του κωλύματος (estoppel) για την εξουδετέρωση δικαιώματος που απορρέει από νομοθετική πρόνοια. Σε αγγλική νομολογία, όμως, έχει γίνει αναφορά στο ότι ένας διάδικος δεν μπορεί να βασιστεί στην αρχή του κωλύματος για να παρακάμψει δικαίωμα του άλλου διάδικου το οποίον απορρέει από νομοθετική πρόνοια. Αν μια νομοθετική πρόνοια βασίζεται σε σαφή δημόσια πολιτική τότε το δικαίωμα που απορρέει από τέτοια νομοθετική πρόνοια δεν μπορεί να παρακαμφθεί με την εφαρμογή της αρχής του κωλύματος. Σε άλλες όμως περιπτώσεις νομοθετικών προνοιών που αφορούν π.χ. σε τύπους ή χρονικούς περιορισμούς, το δικαίωμα που απορρέει από τη νομοθετική πρόνοια μπορεί να παρακαμφθεί με τη λειτουργία της αρχής του κωλύματος (Δέστε: Halsbury's Laws of England, Reissue, Τόμος 16

(2), παράγραφος 960-963, σελ. 413-420 και τη νομολογία που αναφέρεται στις σελίδες εκείνες). Το συμπέρασμα που φαίνεται να εξάγεται από τη νομολογία είναι ότι η αρχή του κωλύματος συχνότερα εφαρμόζεται όταν πρόκειται για συμβατικά δικαιώματα και σπανιότερα όταν πρόκειται για δικαιώματα που πηγάζουν από το νόμο, τα οποία συνήθως επηρεάζουν μεγαλύτερο φάσμα ατόμων απ' ότι τα συμβατικά δικαιώματα.» [23] Συγκεκριμένα, στο κεφ. «Waiver - Public and Private Rights, 1016» αναφέρεται: «The principle of waiver applies when the requirements of the statute do not involve any question of public interest or public policy, for when the conditions are prescribed for the protection of the public or on grounds of public policy, the performance of the conditions cannot be waived». [24]Το άρθρο 27

(1)αναφέρει: «Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως: [.] ». [25] Μεταξύ άλλων: Δημοκρατίας ν. Ματθαίου

(1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic

(1966)3 C.L.R. 612, 615. [26] Δείτε: Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α.

(2004)1Γ Α.Α.Δ 1876. [27] Επίσης: Papaneophytou v. Republic

(1973)3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων

(1999)1 Α.Α.Δ.

1. [28] MAXIMOS COURT LTD v.
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΙΕΡΗ κ.α.

(2001)1Β ΑΑΔ

1. [29] Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-
2. [30] Δείτε και Chrystalla Demetriou a.a. v. Savvas Ioannides

(1982)1 Α.Α.Δ.

1. [31] Δείτε συναφώς: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ (ανωτέρω). [32] Δείτε: Spath Holme ανωτέρω. Επίσης, Curtis v London Rent Assessment Committee and others - [1997] 4 All ER 842 και Northumberland & Durham Property Trust Ltd v London Rent Assessment Committee [1998] 24 EG
2. [33] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ.

1. [34] Δείτε: σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ.
2. [35] Στη Δημοκρατία ν. Πέτσα

(1996)1 ΑΑΔ 1342, κατά προσόμοιο τρόπο, ως προς τις δυνατότητες του επαρχιακού δικαστηρίου όταν χρησιμοποιεί εν μέρει εξεταστική διαδικασία για καθορισμό αποζημίωσης στις περιπτώσεις απαλλοτρίωσης, σημειώθηκαν τα εξής: «Η εναπόθεση της ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη, με διαδικασία αμιγούς αντιπαράθεσης, θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιης και εύλογης.» [36] Άρθρο 5 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. [37] Άρθρο 4 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. [38] Συναφώς ανωτέρω, σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration. [39] Παπά ν. Οικονομίδου

(2012)1 Α.Α.Δ.

1. [40] Προφανώς και οι δύο με τη λέξη «τρέχον» εννοούν «αγοραίο». [41] Σημειώνω ότι και το υποστατικό με Α/Α 9, φαίνεται να αφορά σχετικά πρόσφατη ενοικίαση, αλλά για αυτό δεν υπάρχουν ενώπιον μου επαρκή στοιχεία για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων, όπως για παράδειγμα πως ήταν η διακύμανση των αναπροσαρμογών από το 2009 και έπειτα, αφού κάτι τέτοιο δεν διερεύνησε ο Λειτουργός. [42] Δείτε: Το δίκαιο της Απόδειξης, Ν. Σάντη, Κεφ. 5 - Γεγονότα που αποδεικνύονται χωρίς μαρτυρία, (γ) Τεκμήριο Εχεφροσύνης, σελ 236,
2. [43] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη

(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd

(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο