← Κύπρος

ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΙΕΡΟΥ ΝΑΟΥ ΧΡΥΣΟΠΟΛΙΤΙΣΣΑΣ ΠΟΛΕΩΣ ΧΡΥΣΟΧΟΥΣ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΟΥΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΗ ΠΑΦΟΥ ν. ΜΥΡΙΑΝΘΟΥΣ, Αίτηση αρ. Ε37/2015, 24

ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΙΕΡΟΥ ΝΑΟΥ ΧΡΥΣΟΠΟΛΙΤΙΣΣΑΣ ΠΟΛΕΩΣ ΧΡΥΣΟΧΟΥΣ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΟΥΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΗ ΠΑΦΟΥ ν. ΜΥΡΙΑΝΘΟΥΣ, Αίτηση αρ. Ε37/2015, 24/7/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2019:33 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Σ. Χατζηχαραλάμπους Σ. και Κ. Θεοδώρου, Παρέδρων Αίτηση αρ. Ε37/2015 Μεταξύ׃ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΙΕΡΟΥ ΝΑΟΥ ΧΡΥΣΟΠΟΛΙΤΙΣΣΑΣ ΠΟΛΕΩΣ ΧΡΥΣΟΧΟΥΣ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΟΥΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΙΤΗ ΠΑΦΟΥ, από την Πάφο Αιτητές και ΧΧΧΧ ΧΧΧΧΧΧ ΜΥΡΙΑΝΘΟΥΣ, από τη Πάφο Καθ' ης η Αίτηση Ημερομηνία: 24/07/2019 Για τους Αιτητές: κ. Παύλος Ευθυμίου Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Κωνσταντίνου μαζί με κα Έλενα Μυριάνθους Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Η παρούσα υπόθεση αφορά το κατάστημα με αριθμό 1, που βρίσκεται στο τεμάχιο αριθμός εγγραφής ΧΧΧΧΧ, δίπλα από την εκκλησία του ΧΧΧΧΧ στη Πόλη Χρυσοχούς (στο εξής: το Υποστατικό»). Α. Η Κυρίως Αίτηση. Με την Κυρίως Αίτηση ημερομηνίας 02/09/2015, οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού, πλέον €24.962,00 ως καθυστερημένα ενοίκια της περιόδου Ιουλίου 2011 - Ιουλίου 2015, πλέον €598,00 ως ενδιάμεσα οφέλη από 01/08/2015 μέχρι παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου καταστήματος, πλέον τόκους και έξοδα. Οι Αιτητές ισχυρίζονται συναφώς ότι είναι οι ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι κατοχής του Υποστατικού, το οποίο έχει ανεγερθεί πριν το

  1. Το Υποστατικό το έχουν ενοικιάσει στην Καθ' ης, αρχικά δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου άγνωστης ημερομηνίας και ακολούθως με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 18/02/2008 για περίοδο 15 ετών, ήτοι από 01/01/2008 μέχρι και 31/12/
  2. Το αρχικό ενοίκιο, το οποίο είναι και το τρέχον ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των €598 μηνιαίως καταβλητέο στην αρχή έκαστου μηνός. Λόγω της μη πληρωμής των ενοικίων της περιόδου Ιουλίου 2011 - Ιουλίου 2015 που συμποσούνται στο συνολικό ποσό των €24.962,00, οι Αιτητές με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 02/07/2015, τερμάτισαν την ενοικίαση και έδωσαν προειδοποίηση 21 ημερών για την πληρωμή. Η Καθ' ης δεν ανταποκρίθηκε. Μετά τον τερματισμό, η Καθ' ης διατήρησε την κατοχή του Υποστατικού εξακολουθώντας να οφείλει ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη. Β. Η Απάντηση της Καθ' ης. Στην Απάντησή της ημερομηνίας 17/09/2015, η Καθ' ης εγείρει 3 προδικαστικές ενστάσεις που σχετίζονται με την νομιμοποίηση των Αιτητών και τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Κατά τα λοιπά, παραδέχεται την ύπαρξη της ενοικίασης και το ύψος του τρέχοντος ενοικίου αλλά αρνείται και απορρίπτει γενικώς τους υπόλοιπους ισχυρισμούς των Αιτητών, δίχως όμως να προβάλλει οτιδήποτε συγκεκριμένο προς υπεράσπισή της. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Κατά την ακρόαση για την πλευρά των Αιτητών έδωσε μαρτυρία ο κ. ΧΧΧΧ Κανάρης ενώ από την Καθ' ης, έδωσε μαρτυρία η ίδια. Α. Η μαρτυρία του μάρτυρα των Αιτητών (Μ. Α. 1) Ο κ. Κανάρης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση η οποία σημειώθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Α». Ανάφερε ότι είναι υπάλληλος στην Ιερά Μητρόπολη Πάφου και δεόντως εξουσιοδοτημένος. Ανέφερε ότι οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού το οποίο ολοκληρώθηκε πριν το
  3. Το Υποστατικό ενοικιάστηκε στην Καθ' ης, αρχικά μέχρι τις 18/02/2008, με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο άγνωστης ημερομηνίας. Ακολούθως, η ενοικίαση συνεχίστηκε με έγγραφο που υπογράφθηκε στις 18/02/
  4. Στο εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) η διάρκεια καθορίζεται στα 15 έτη, αρχής γενομένης την 01/01/2008 μέχρι και την 31/12/
  5. Αναφέρθηκε στην προβλεπόμενη με βάση το ενοικιαστήριο διακύμανση του ενοικίου. Το τρέχον ενοίκιο είναι €598 μηνιαίως. Η Καθ' ης καθυστερούσε την πληρωμή των ενοικίων της περιόδου Ιουλίου 2011 - Ιουλίου 2015 που συμποσούνται στο συνολικό ποσό των €24.962,
  6. Οι Αιτητές, με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 02/07/2015, τερμάτισαν την ενοικίαση και έδωσαν προειδοποίηση 21 ημερών για την πληρωμή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Η Καθ' ης δεν ανταποκρίθηκε. Μετά τον τερματισμό η Καθ' ης διατηρεί και αρνείται να παραδώσει την κατοχή του Υποστατικού εξακολουθώντας να οφείλει ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη. Τέλος, παρουσίασε κατάσταση λογαριασμού και πληρωμών των ενοικίων της Καθ' ης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) στην οποία φαίνονται οι πιστώσεις και χρεώσεις των ενοικίων. Ζητά την παράδοση των καταστημάτων και την εξόφληση των ενοικίων, ως η Αίτηση. Κατά την αντεξέτασή του, αναφέρθηκε στα καθήκοντά του τα οποία σχετίζονται με τον έλεγχο των οφειλών προς την Εκκλησία, τα οποία ασκεί από τον Φεβρουάριο του
  7. Ανέφερε ότι ο Μητροπολίτης είναι ενήμερος για την παρούσα διαδικασία. Διευκρίνισε το καθεστώς ιδιοκτησίας. Αναφέρθηκε στον συμβουλευτικό ρόλο της Εκκλησιαστικής Επιτροπής ενώ παρέπεμψε και στις πρόνοιες του Καταστατικού Χάρτη της Εκκλησίας εξηγώντας τον τρόπο με τον οποίο δημιουργούνται δεσμευτικές για την Εκκλησία πράξεις. Επανέλαβε ότι πριν το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 υπήρχε παλαιότερη και λήξασα συμφωνία ενοικίασης. Όσον αφορά την κατάσταση λογαριασμού και το κατά πόσο έγιναν οποιεσδήποτε άλλες καταθέσεις που δεν εμφαίνονται σε αυτήν, απάντησε, μεταξύ άλλων, ότι δεν γνωρίζει εάν έγιναν τέτοιες καταθέσεις και ότι θα πρέπει να ελέγξει τις καταστάσεις μετά του
  8. Β. Η μαρτυρία της Καθ' ης. Η γραπτή δήλωση της Καθ' ης κατατέθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Β». Ισχυρίστηκε ότι ενοικιάζει από το 1989 το επίδικο υποστατικό. Απέρριψε τη μαρτυρία του μάρτυρα για τους Αιτητές. Υποστήριξε ότι η επίδικη συμφωνία για λογαριασμό των Αιτητών υπογράφηκε από τον λογιστή των Αιτητών ο οποίος δεν είναι μέλος της διαχειριστικής επιτροπής. Ισχυρίστηκε ότι δεν της δόθηκε ενημερωτική επιστολή πριν την επιστολή για τον τερματισμό της ενοικίασης. Κατά την αντεξέτασή της, αναγνώρισε την υπογραφή της στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο. Επανέλαβε ότι το κατάστημα το κατέχει από το
  9. Ισχυρίστηκε ότι το 2008 την προσέγγισε κάποιος κ. Τάκης, ο οποίος ήταν ο προηγούμενος λογιστής της Μητρόπολης απειλώντας την επί καθημερινής βάσης ότι θα της κάνει έξωση και ότι θα κατεδαφίσει το κατάστημα. Δεν κατήγγειλε τούτη την ενέργεια, ούτε ζήτησε νομική συμβουλή. Συνεπεία τούτων των ισχυριζόμενων απειλών, το 2008 αποδέχθηκε την υπογραφή νέου ενοικιαστηρίου και το ενοίκιο από €292 αυξήθηκε σε €598 τον μήνα. Δέχθηκε ότι η θυγατέρα της είναι δικηγόρος αλλά δεν αναζήτησε τη συμβουλή της επειδή η κόρη της διαμένει στη Λευκωσία. Δεν αμφισβήτησε την παραλαβή της επιστολής τερματισμού. Παραδέχθηκε ότι όφειλε κατά τον χρόνο της επιστολής τερματισμού ενοίκια, αλλά όχι το ποσό που διεκδικείτο αφού ισχυρίστηκε ότι διενήργησε κάποιες πληρωμές οι οποίες δεν παρουσιάζονται στην κατάσταση λογαριασμού. Όφειλε περίπου €15.000, δίχως όμως να είναι σίγουρη και δίχως να μπορεί να γίνει πιο σαφής. Πρόσθεσε ότι έλαβε προφορικά διαβήματα με τα οποία αμφισβήτησε το ύψος του διεκδικούμενου στην επιστολή τερματισμού ποσό. Της υποβλήθηκε ότι ουδέποτε πιέστηκε από τον εν λόγω κ. Τάκη να υπογράψει το ενοικιαστήριο έγγραφο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1, το οποίο της υποβλήθηκε περαιτέρω ότι το υπέγραψε με δική της βούληση. Της υποβλήθηκε ακόμη ότι οφείλει τα ποσά που παρουσιάζονται στην προειδοποιητική προς αυτήν επιστολή. Γ. Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων οι δικηγόροι των διαδίκων παρουσίασαν και υιοθέτησαν γραπτά κείμενα και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Δ. Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η υπερασπιστική γραμμή της Καθ' ης επικεντρώνεται ουσιαστικά στις προδικαστικές ενστάσεις που σχετίζονται με τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου και τη νομιμοποίηση των Αιτητών να προωθούν εναντίον της την παρούσα Αίτηση, ζητήματα για τα οποία θα αναφερθώ αναλυτικά στη συνέχεια. Κατά τα λοιπά, η Απάντηση της Καθ' ης αποτελεί μια γενική άρνηση δίχως να εγείρονται συγκεκριμένοι θετικοί ισχυρισμοί. Εφόσον λοιπόν προσπεραστούν τα εν λόγω προδικαστικά ζητήματα, το μοναδικό που απομένει να εξεταστεί είναι εάν οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους εις βάρος της Καθ' ης. ΙΙΙ. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ.΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018 η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Συναφώς, θα πρέπει να είναι πάντα υπόψιν ότι κάθε άνθρωπος είναι ξεχωριστός. Οι ιδιαιτερότητες του χαρακτήρα, το επίπεδο μόρφωσης και ο τρόπος έκφρασης του μάρτυρα δεν πρέπει να αποτελούν στοιχεία που να επενεργούν αρνητικά εις βάρος της ίδιας της αξιοπιστίας του. Όπως πολύ εύστοχα υποδείχθηκε στη Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)Α.Α. Δ.676: « Η ανθρώπινη εμπειρία διδάσκει ότι ένας ευγενής και ήπιος μάρτυρας, δεν είναι κατ΄ ανάγκην και ειλικρινής. Και το αντίθετο. Ένας υπερβολικά διαχυτικός ή αναστατωμένος μάρτυρας μπορεί να ορμάται από μια πλειάδα αιτιών, χωρίς να είναι ανειλικρινής. » Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[1] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Διευκρινίζω ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο των τεκμηρίων που έχουν παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Α. Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α.
  1. Καλή ήταν η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο ο εν λόγω μάρτυρας και δεν έχω εντοπίσει οτιδήποτε που να δεικνύει ότι ο εν λόγω μάρτυρας επιχείρησε να παραπλανήσει το Δικαστήριο. Απαντούσε ήρεμα, συγκροτημένα δίχως πλατειασμούς και υπερβολές. Θεωρώ ότι ο μάρτυρας υπήρξε απόλυτα ειλικρινής προς το Δικαστήριο, οι απαντήσεις του καθόλου επιτηδευμένες και δεν προσπάθησε καθ' οποιονδήποτε τρόπο να προσαρμόσει τα γεγονότα σε οποιοδήποτε πλαίσιο το οποίο θα βοηθούσε την απόδειξη της υπόθεσης των Αιτητών. Δέχομαι συνεπώς ότι μεταξύ των Αιτητών και της Καθ΄ ης υπογράφηκε παλαιότερα μια συμφωνία για την ενοικίαση του Υποστατικού, η οποία έληξε και εν συνεχεία αναπροσαρμόστηκε δυνάμει του ενοικιαστηρίου ημερομηνίας 18/02/2008 - ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  2. Με το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 το ενοίκιο καθορίστηκε στα €598 μηνιαίως, ποσό το οποίο μέχρι σήμερα συνιστά το τρέχον ενοίκιο. Δέχομαι επίσης ότι εκ μέρους των ιδιοκτητών έχει αποσταλεί και έχει επιδοθεί η επιστολή που παρουσίασε και κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, που με βάση αυτήν έχουν παρέλθει οι εκ του Νόμου ελάχιστες προθεσμίες για την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Αδιαμφισβήτητο είναι ότι μέχρι και σήμερα η Καθ' ης διατηρεί την κατοχή και χρήση του Υποστατικού. Παρά τα προαναφερόμενα, δεν αποδέχομαι πλήρως τη μαρτυρία του αναφερόμενου προσώπου. Συγκεκριμένα, από τη μαρτυρία του δεν αποδέχομαι τις αναφορές του ως προς το συνολικό ύψος των οφειλόμενων ενοικίων, σε συνάρτηση με όσα παραδέχθηκε για τις πληρωμές που έγιναν έναντι των οφειλόμενων. Σημειώνω ιδιαιτέρως ότι, κατά την αντεξέτασή του δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσει με αμεσότητα και πειστικότητα το πως ακριβώς υπολογίστηκαν τα διεκδικούμενα από τους Αιτητές ποσά. Όμως, το ζήτημα αυτό στο οποίο θα επανέλθω, και το οποίο έχει και νομικές προεκτάσεις, αφορά ουσιαστικά την αποδεικτική της αξία[2] όσων ανέφερε και όχι τη φιλαλήθεια του μάρτυρα. Με άλλα λόγια, δεν αμφισβητώ ότι ο μάρτυρας εμφανίστηκε για να πει και ότι είπε την αλήθεια στο Δικαστήριο όπως την κατανοεί, πλην όμως όσα ανέφερε, λόγω ενδεχομένως και μη κατάλληλης προετοιμασίας, δεν είναι επαρκή και δεν μπορούν να με οδηγήσουν σε ασφαλή συμπεράσματα ως προς τις αξιώσεις των Αιτητών, για τους λόγους που θα αναλύσω με λεπτομέρεια σε μεταγενέστερο στάδιο της παρούσας απόφασης. Β. Η Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Καθ' ης. Ομοίως, ούτε η Καθ' ης με έχει πείσει πλήρως με τη μαρτυρία της. Για τους λόγους που αναλύω στη συνέχεια αποδέχομαι μόνο μέρος της μαρτυρίας της. Κατά την ακροαματική διαδικασία η μαρτυρία της βρισκόταν ως επί το πλείστον εκτός θέματος και σε πλήρη διάσταση με τους δικογραφημένους της ισχυρισμούς. Δεν ήταν πειστική και προσπαθούσε να υπεκφύγει να δώσει σαφείς απαντήσεις. Ανέφερε ότι απειλείτο καθημερινά από κάποιον κ. Τάκη, εκπρόσωπο των Αιτητών, ότι δήθεν το εν λόγω πρόσωπο θα προχωρούσε στην έξωσή της και στην κατεδάφιση του Υποστατικού, εκτός εάν η ίδια συμφωνούσε για να συνεχίσει την ενοικίαση με διπλάσιο ενοίκιο. Πρόσθεσε ότι για αυτόν τον λόγο, το 2008 αναγκάστηκε να υπογράψει το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 με σχεδόν διπλάσιο ενοίκιο από όσο πλήρωνε μέχρι τότε. Η εν λόγω αναφορά συνιστά ένα νεοφανή ισχυρισμό που εμφανίζεται 10 χρόνια μετά την υπογραφή του εν λόγω εγγράφου και ο οποίος στερείται πλήρως δικονομικής υποστήριξης και πειστικότητας. Το γεγονός ότι παραδέχθηκε πως δεν κατήγγειλε τούτο το κατ' ισχυρισμό σοβαρό περιστατικό σε οποιονδήποτε, σε συνάρτηση με την παραδοχή της ότι δεν αναζήτησε οποιανδήποτε νομική συμβουλή πριν υπογράψει το εν λόγω ενοικιαστήριο, ούτε καν από την ίδια της τη θυγατέρα, η οποία είναι δικηγόρος, καθιστούν τις εν λόγω αιτιάσεις επιεικώς απίθανες και αξιολογούνται ως εκ των υστέρων σκέψεις. Το μοναδικό σημείο της μαρτυρίας της, για το οποίο η αμεσότητα και η συνοχή των απαντήσεων της δεν μου άφησε αμφιβολίες ότι η μάρτυρας έλεγε την αλήθεια, ήταν όταν αντεξεταζόταν ως προς τα διαβήματα που έλαβε προς αμφισβήτηση του παρουσιαζόμενου ως οφειλόμενου ποσού στην επιστολή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  3. Το γεγονός ότι παραδέχθηκε ότι χρωστούσε κάποιο ποσό (πέριξ των €15.000) αλλά όχι το διεκδικούμενο είναι μια ένδειξη ότι η Καθ' ης επ' αυτού του σημείου ήταν ειλικρινής, αν και θα μπορούσε να ήταν πιο συγκεκριμένη ως προς το τι ακριβώς πλήρωσε. Ως εκ των ανωτέρω, από τη μαρτυρία της απορρίπτω όσα ανέφερε περί άσκησης αθέμιτης πίεσης εις βάρος της για την υπογραφή του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ
  4. Δέχομαι όμως ότι η αρχική ενοικίαση ήταν από το 1989 η οποία έληξε. Αποδέχομαι επίσης ότι η ίδια έναντι των ενοικίων περί τον Ιούλιο του 2015 όφειλε κάποια ενοίκια, τουλάχιστον πέριξ των €15.000, όπως παραδέχθηκε, και ότι, κατά τον ίδιο χρόνο προέβη σε προφορικές παραστάσεις τόσο η ίδια όσο και μέσω της θυγατέρας της η οποία είναι δικηγόρος προς αμφισβήτηση της εν απαίτησης των Αιτητών, ύψους €24.962,
  5. IV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια της ενυπάρχουσας δικαιοδοσίας του προς επίλυση των διαφορών που αναφύονται σχετικά με τις θέσμιες (προστατευόμενες) ενοικιάσεις καθώς και επί οποιουδήποτε κύριου ή παρεμπίπτοντος συναφούς με αυτές θέματος, εκτός από τα βασικά ζητήματα που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, πραγματεύεται, μεταξύ άλλων, τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[3] Η θέσμια ενοικίαση, με δύο λόγια, αφορά για την επενέργεια του Νόμου στη συμβατική σχέση, η οποία ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[4] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[5] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability). - Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου. Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου το οποίο έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,
(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες[6] από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Α. Τα πραγματικά Γεγονότα. Με βάση τα ενώπιον μου γεγονότα, προκύπτουν τα ακόλουθα ευρήματα ως προς τα πραγματικά γεγονότα. Η Καθ΄ ης από το 1989 ενοικίαζε το επίδικο υποστατικό από τους Αιτητές, δυνάμει λήξασας γραπτής ή προφορικής συμφωνίας, άγνωστης ημερομηνίας. Ακολούθως, υπογράφηκε, ελευθέρα βούληση, η συμφωνία ενοικίασης του Υποστατικού που κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 ημερομηνίας 18/02/2008 με την οποία αναπροσαρμόστηκαν τα μεταξύ των διαδίκων συμφωνηθέντα. Μέσω της εν λόγω συμφωνίας το αρχικό ενοίκιο συμφωνήθηκε στα €598 μηνιαίως, ποσό το οποίο μέχρι σήμερα συνιστά και το τρέχον ενοίκιο. Η εν λόγω συμφωνία δεν υπογράφεται από 2 μάρτυρες (οι συνέπειες της παράλειψης αυτής θα αναφερθούν σε μεταγενέστερο μέρος της παρούσας απόφασης). Η Καθ' ης καθυστερούσε και αμελούσε την πληρωμή του συμφωνηθέντος ενοικίου και εκ μέρους των Αιτητών έχει αποσταλεί και έχει επιδοθεί η επιστολή ημερομηνίας 02/07/2015 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) η οποία επιδόθηκε προσωπικά στην Καθ' ης στις 23/07/2015. Η Καθ' ης δεν απάντησε στην εν λόγω επιστολή αλλά, όπως προέκυψε κατά τη διάρκεια της αντεξέτασής της επί του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2, είχε προβεί σε κάποιες προφορικές παραστάσεις αμφισβητώντας όχι την ύπαρξη αλλά το ύψος της απαίτησης. Σε σχέση με την κατάσταση λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) πέραν όσων παρουσιάζονται στο εν λόγω τεκμήριο, έχουν κατά καιρούς γίνει κάποιες πληρωμές, όμως η έκταση και η συχνότητα των οποίων δεν έχει διευκρινιστεί. Μέχρι σήμερα, η Καθ' ης συνεχίζει να κατέχει το επίδικο Υποστατικό. Β. Τα προδικαστικά ζητήματα που εγείρει η πλευρά της Καθ' ης.
(1)Η αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. H πλευρά της Καθ' ης ισχυρίζεται ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία. Διαφωνώ και επεξηγώ. Κατ' αρχάς, είναι αδιαμφισβήτητο ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε πριν το 2000, βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και αφορά υποστατικό που καλύπτεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Είναι γεγονός ότι το επίδικο ενοικιαστήριο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 δεν υπογράφεται από 2 μάρτυρες και δεδομένου ότι αφορά ενοικίαση που υπερβαίνει το ένα έτος, θεωρείται άκυρο, αφού αντιβαίνει τις πρόνοιες του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου. Η ακυρότητα όμως του εν λόγω εγγράφου δεν οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, ως εισηγούνται οι δικηγόροι της Καθ' ης. Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο έχει ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου » Η έννοια της «πρώτης ενοικίασης» ορίζεται ως: « «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Συνεπώς, η αναφορά στον Νόμο ότι «κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον», μέσω της πρόθεσης «κατά» που υποδηλώνεται χρονικός προσδιορισμός, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ανεξαρτήτως οποιωνδήποτε μεταγενέστερων γραπτών η προφορικών συμφωνιών, η θέσμια ενοικίαση δημιουργείται και διατηρείται με τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης συμβατικής ενοικίασης. Η υπό εξέταση ασφαλιστική δικλείδα αποσκοπεί να εξασφαλίσει την προστασία που παρέχει η θέσμια ενοικίαση, ανεξαρτήτως της σύναψης οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων. Και εν προκειμένω, η ενοικίαση, αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι άρχισε από το 1989 και κατά τον χρόνο υπογραφής του ενοικιαστήριου - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 1 είχε ήδη λήξει. Αυτό αναφέρεται στην ίδια τη συμφωνία όπου συγκεκριμένα, και κάτω από τον τίτλο «ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΟ» όπου περιγράφεται το Υποστατικό, αναγράφεται ότι «. το οποίο η ενοικιάστρια το κατέχει από λήξασα ενοικίαση και η οποία συνεχίζεται..». Συνεπώς, η «πρώτη ενοικίαση» εν την έννοια του περί Ενοικιοστάσιου Νόμου έχει παρέλθει και έκτοτε η ενοικίαση είναι θέσμια. Η λειτουργία μίσθωσης επί άκυρου εγγράφου, στις περιπτώσεις που πρόκειται για την «πρώτη ενοικίαση», αυτό που ουσιαστικώς επηρεάζει είναι τη διάρκειά της, καθιστώντας την εν λόγω αρχική συμβατική ενοικίαση επί άκυρου ενοικιαστηρίου περιοδικής φύσης, η περιοδικότητα της οποίας προσδιορίζεται αναλόγως του τρόπου πληρωμής του ενοικίου. Παραμένει δε υποκείμενη σε τερματισμό μέσω σχετικής επιστολής. Παλαιότερα,[7] η έκταση της παρασχεθείσας προειδοποίησης συναρτώταν με το κατά πόσον η ενοικίαση ήταν εβδομαδιαία, μηνιαία, ετήσια κλπ. Η δε παροχή ανάλογης προειδοποίησης θεωρείτο ως απαραίτητο στοιχείο για τον νόμιμο τερματισμό της ενοικίασης. Από το 2007 και εντεύθεν η κατάσταση πραγμάτων έχει απλοποιηθεί λόγω της εισαγωγής στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του άρθρου 11
(4).[8] Πλέον, όταν αποστέλλεται επιστολή δυνάμει του εν λόγω άρθρου, επέρχεται αυτομάτως και ανεξαιρέτως ο τερματισμός κάθε είδους συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης, περιοδικής[9] και μη, και η συμβατική σχέση μετατρέπεται σε θέσμια. Δηλαδή, ανεξαρτήτως εάν η αρχική περίοδος ενοικίασης ήταν έγκυρη ή άκυρη (π.χ. όπως εν προκειμένω, λόγω της μη πλήρωσης των προϋποθέσεων του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου), είτε με την ολοκλήρωση της αρχικής της διάρκειας, είτε, σε κάθε περίπτωση, με τον τερματισμό της, καθίσταται θέσμια. Άμεσα σχετική είναι η ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ κλπ, (ανωτέρω) όπου λέχθηκαν τα εξής: « Το πρωτόδικο Δικαστήριο με τη διαπίστωση ότι το έγγραφο ενοικίασης δεν υπογράφετο στην παρουσία δύο μαρτύρων, κατά παράβαση του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, έκρινε ότι επρόκειτο για θέσμια ενοικίαση. Η πλευρά της εφεσείουσας στηρίζει τη θέση περί λανθασμένου συμπεράσματος στο γεγονός ότι, με βάση νομολογία που παρουσίασε, η άκυρη γραπτή συμφωνία (λόγω παραβίασης του άρθρου 77, ως άνω) κατά τα λοιπά θα διέπετο από τους όρους που αυτή περιλάμβανε. [..] Δεν δυνάμεθα να συμφωνήσουμε με τη θέση αυτή η οποία προσεγγίζει τα λεχθέντα υπό της νομολογίας με κάπως γενικευμένο τρόπο [.] Στα περιστατικά της κρινόμενης υπόθεσης, εφόσον ο όρος για δυνατότητα ανανέωσης ήταν άκυρος (αφού η ενοικίαση έγινε χωρίς την υπογραφή δύο μαρτύρων), η αρχική ενοικίαση έληξε την 31.8.2006 και η εφεσείουσα κατέστη θέσμια. Δεν χρειαζόταν δε τερματισμός αφού η σύμβαση είχε λήξει. Εξάλλου το λεκτικό του σχετικού όρου, εν πάση περιπτώσει, ήταν ότι η συμφωνία μπορούσε να ανανεωθεί και όχι ότι αυτόματα ανανεώνετο. Συνεπώς δια της λήξεως της στις 31.8.2006, η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή άνευ ετέρου υφίστατο. » Εν προκειμένω, η ενοικίαση ήταν ήδη θέσμια και η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου είναι δεδομένη. Εν πάση περιπτώσει, μέσω της επιστολής - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2, και με βάση το άρθρο 11
(4)του Νόμου, ακόμα και εάν η ενοικίαση ήταν συμβατική, έχει, σε κάθε περίπτωση, μέσω της επιστολής - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, τερματιστεί και καταστεί θέσμια.
(2)Η εισήγηση ότι θα έπρεπε να προηγηθεί η αποστολή ενημερωτικής επιστολής πριν την επιστολή τερματισμού. Οι δικηγόροι της Καθ' ης εισηγούνται περαιτέρω ότι θα έπρεπε να είχε προηγηθεί ενημερωτική επιστολή πριν την επιστολή τερματισμού - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2. Διαφωνώ. Δεν απαιτείται η αποστολή κάποιας πρώτης ενημερωτικής επιστολής πριν την αποστολή της επιστολής των 21 ημερών. Τέτοια υποχρέωση δεν υφίσταται στον Νόμο. Με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, να αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, να προκύπτει καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και να παρέλθουν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. Τίποτα περισσότερο.
(3)Οι εισηγήσεις που αφορούν την αμφισβήτηση της νομιμοποίησης των Αιτητών. Η πλευρά της Καθ' ης επιπροσθέτως προβάλλει ότι οι Αιτητές «δεν μπορούν να ενάγουν και να ενάγονται» και ότι εκ μέρους τους υπέγραψε το ενοικιαστήριο πρόσωπο που δεν ήταν τότε μέλος της Διαχειριστικής Επιτροπής. Οι εν λόγω θέσεις είναι αντιφατικές και συγκρουόμενες μεταξύ τους. Δεν νοείται να προωθείται η θέση ότι η Αίτηση εγείρεται από σώμα που δεν έχει νομική υπόσταση και προσωπικότητα και ταυτόχρονα να υποβάλλεται ότι η παρούσα Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί διότι δεν τηρήθηκαν οι κανονισμοί του κατά τα άλλα άνευ νομικής υπόστασης σώματος. Όπως τονίστηκε στη FRAKAPOR COURIER LTD κ.α. ν. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση Αρ. 9/2011, ημερομηνίας 15/06/2016: « Όλες οι πιο πάνω διαζευκτικές υπερασπιστικές γραμμές, είναι μεν επιτρεπτό να περιλαμβάνονται σ' ένα δικόγραφο, πλην, όμως, αν δεν στοιχειοθετηθούν με ανάλογη μαρτυρία, καταδεικνύουν το ασαφές και αφήνουν μετέωρη σ' απόρριψη κάθε εκδοχή. (Βλ. Καλλικάς ν. Ελληνική Τράπεζα
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 1238). Επίσης, όπως έχει τονιστεί στην υπόθεση Γρηγορίου ν. EURO INVESTMENT & FINANCE LTD
(2011)1(Γ) Α.Α.Δ. 2229, οι αχρείαστοι πλατιασμοί και η συμπερίληψη κάθε δυνατού νομικού ενδεχομένου σε ένα δικόγραφο, όχι μόνο δεν προσθέτουν ασφάλεια, αλλά, αντίθετα, αποκαλύπτουν ανασφάλεια και προκαλούν αβεβαιότητα και σύγχυση ως προς το ποιο είναι τελικά το σημαντικό και ποιο το ουσιώδες, και ασφαλώς, ως προς το πού θα πρέπει να εστιάσει την προσοχή του το δικαστήριο. » Επί της ουσίας, η εν λόγω εισήγηση δεν έχει νομική και ουσιαστική υποστήριξη. Αντιθέτως με την εν λόγω εισήγηση, από τη δική μου μελέτη προκύπτει πως με βάση το Παράρτημα Γ - Διαχείριση Εκκλησιαστικής Περιουσίας, άρθρα 32 και 33 του Νέου Καταστατικού Χάρτη της Εκκλησίας της Κύπρου, άρθρα 32 και 33, το μόνο που απαιτείται για τη λήψη νομικών μέτρων εκ μέρους εκκλησιαστικού νομικού προσώπου είναι η έγκριση του οικείου Αρχιερέως (δηλαδή Αρχιεπίσκοπου, Μητροπολίτη ή Επίσκοπου) όπως και ο Μ. Α. 1 υποστήριξε. Τέτοια έγκριση τεκμαίρεται και υφίσταται μέσω του ίδιου του τίτλου της Κυρίως Αίτησης και του σχετικού διοριστηρίου δικηγόρου που ευρίσκεται στο φάκελο της υπόθεσης. Πέραν αυτών, η εν λόγω έγκριση έχει επιβεβαιωθεί και μέσω της αναντίλεκτης μαρτυρίας του μάρτυρα των Αιτητών ο οποίος ανάφερε ότι παρουσιάζεται με τη συγκατάθεση του Μητροπολίτη. Συνεπώς, και αυτή η εισήγηση απορρίπτεται. Γ. Κατά πόσο δικαιολογούνται οι Αιτούμενες θεραπείες της Κυρίως Αίτησης.
(1)Η Αξίωση για διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Είναι δεδομένο ότι υφίστανται κάποιες καθυστερήσεις στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου. Αδιαμφισβήτητο είναι και ότι έχει αποσταλεί η προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης και έχουν παρέλθει άπρακτες οι αναγκαίες προθεσμίες για πληρωμή. Η προειδοποιητική επιστολή που απεστάλη (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) είναι επαρκώς προσδιοριστική (δείτε: Μιχαήλ ν. ΒΑΒΕΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ κ.α.
(2007)1Α Α.Α.Δ 241 και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ανωτέρω) και υπερκαλύπτει τις απαιτήσεις του Νόμου για παροχή προειδοποίησης 21 ημερών, η οποία προθεσμία παρήλθε πριν να καταχωρηθεί η παρούσα Αίτηση. Συγκεκριμένα, η Αίτηση καταχωρήθηκε στις 02/09/2015, ενώ η επιστολή επιδόθηκε στις 23/07/2015. Συνεπώς, εφόσον οι Αιτητές αποδείξουν την παράλειψη καταβολής συγκεκριμένων ενοικίων θα δικαιούνται σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής του Υποστατικού, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου.
(2)Η αξίωση για τα οφειλόμενα ενοίκια. Στην Απάντηση της Καθ' ης δεν αμφισβητείται η θέση των Αιτητών όσον αφορά το ύψος του ενοικίου. Ούτε προβάλλεται οποιαδήποτε υπεράσπιση ως προς την ουσιαστική απαίτηση ότι δεν έχουν καταβληθεί ενοίκια από συγκεκριμένη περίοδο και εντεύθεν, ούτε υπάρχει ισχυρισμός περί μερικής πληρωμής των οφειλόμενων. Κατά την ακροαματική διαδικασία, η Καθ' ης σε πλήρη διάσταση με τα προαναφερόμενα επιχείρησε να ισχυριστεί και να παρουσιάσει έγγραφα για να αποδείξει ότι προέβη σε πληρωμές που δεν έχουν υπολογιστεί από τους Αιτητές. Δεν της επιτράπηκε να δώσει μαρτυρία προς την αυτή την κατεύθυνση καθότι τέτοιος ισχυρισμός δεν είναι δικογραφημένος και ως γνωστό ο βασικός κανόνας πως η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο[10] ισχύει και στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, και ότι ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης,[11] ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί τον κανόνα αυτό.[12] Βεβαίως, αν και δικονομικά η Καθ' ης περιήλθε εξ' ιδίας ευθύνης σε θέση που δεν μπορούσε να παρουσιάσει εκδοχή γεγονότων που δεν καλυπτόταν από την Απάντησή της, το γεγονός αυτό δεν καθιστά αυταπόδεικτους τους ισχυρισμούς των Αιτητών περί των καθυστερήσεων στη πληρωμή των ενοικίων. Τούτο διότι, το βάρος απόδειξης για αυτό το θέμα ήταν εξ' αρχής και παραμένει στους ώμους των Αιτητών οι οποίοι πρέπει να παρουσιάσουν ικανοποιητική αποδεικτική μαρτυρία. Συναφώς, στη C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, ECLI:CY:AD:2015:A46, Πολιτική Έφεση αρ. 366/09, ημερομηνίας 30/01/2015 που εφεσείοντες ήταν οι ιδιοκτήτες, αναφέρθηκε ότι: « Το βάρος απόδειξης ότι τα εν λόγω ενοίκια παραμένουν οφειλόμενα βαρύνει τους εφεσείοντες. Η μοναδική μαρτυρία που δόθηκε σε συνάρτηση με τα οφειλόμενα ενοίκια είναι του ΜΑ1, η οποία κρίθηκε ως ανωτέρω. Συνακόλουθα, ορθά το Δικαστήριο δεν εξέδωσε απόφαση για το ποσό αυτό. Δεν κρίνουμε ότι υπάρχει οποιοδήποτε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, συνακόλουθα και αυτός ο λόγος έφεσης απορρίπτεται. » Στο δια ταύτα. Η πλευρά των Αιτητών παρουσίασε κατάσταση λογαριασμού, το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  1. Η κατάσταση λογαριασμού δεν έχει αυτοδύναμη αποδεικτική αξία. Μια ενδεδειγμένη κατάσταση λογαριασμού για να είναι ικανοποιητική θα πρέπει κατ' αρχάς να είναι πλήρης. Δηλαδή να αρχίζει από την έναρξη της συμβατικής σχέσης, ή τουλάχιστον από σημείο όπου ο λογαριασμός παρουσιάζει μηδενικό υπόλοιπο. Επίσης, θα πρέπει να παρουσιάζει ευκρινώς και αναλυτικά τις πιστώσεις και τις χρεώσεις σε συνδυασμό με το εκάστοτε υπόλοιπο. Στην παρούσα περίπτωση, μελετώντας το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 δεν έχω ικανοποιηθεί ότι αυτό το έγγραφο μπορεί να γίνει αποδεκτό αφού δεν αποτελεί ασφαλές και πλήρες υπόβαθρο για να στηριχθεί η δική μου κατάληξη ως προς το πραγματικά οφειλόμενο πόσο. Οι ενδοιασμοί μου σχετίζονται με τα εξής: · Το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 παρουσιάζει μεν τις ισχυριζόμενες πληρωμές που γίνονταν κατ' έτος από το 2011 και εντεύθεν πλην όμως γίνεται αναφορά σε ένα «υπόλοιπο εκ μεταφοράς» το 2011, ύψους €4.186,00 δίχως να έχει δοθεί η παραμικρή εξήγηση για το τι αφορά και πως προκύπτει το ποσό αυτό. Ούτε μέσω άλλης γραπτής η προφορικής μαρτυρίας επεξηγήθηκε τούτη η ισχυριζόμενη απαίτηση των €4.186,
  2. Η συγκεκριμένη απαίτηση, με την παρουσίαση μόνο κατάστασης με υπόλοιπο εκ μεταφοράς δεν μπορεί να πετύχει.[13] · Επίσης, παρά το γεγονός ότι στην Αίτηση αξιώνονται ενοίκια από τον Ιούλιο του 2011, στην εν λόγω κατάσταση παρουσιάζονται ότι οφείλονται, υπολογίζονται και αξιώνονται ενοίκια για ολόκληρο το έτος 2011, ήτοι το ποσό των €7.176,00 (12 Χ €593). · Επιπροσθέτως, το 2011 παρουσιάζονται πιστώσεις ύψους €2.392,00, δίχως να διευκρινίζεται εάν αυτές αφορούν ενοίκια πριν ή μετά τον Ιούλιο του 2011 με αποτέλεσμα να υπάρχει το ενδεχόμενο οι πιστώσεις να αφορούν ενοίκια που διεκδικούνται αλλά δεν αφαιρούνται από τον συνολικό υπολογισμό. Όσον αφορά δε την υποστηρικτική της εν λόγω κατάστασης λογαριασμού μαρτυρία, αυτή περιορίστηκε αποκλειστικά στα όσα ανέφερε ο μοναδικός μάρτυρας των Αιτητών, τη μαρτυρία του οποίου την αξιολογώ ως έκδηλα ανεπαρκή για να αποδείξει τους ισχυρισμούς των Αιτητών. Σημειώνω ότι σε απαιτήσεις καθυστερημένων ενοικίων κατά κανόνα δεν εμφιλοχωρούν πολύπλοκες μαθηματικές πράξεις που σχετίζονται με συνυπολογισμούς κεφαλαιοποιήσεων επί κεφαλαίου, τόκων και άλλων εξόδων, όπως λόγου χάρη συμβαίνει με τις τραπεζικές υποθέσεις. Εντούτοις, για να επιδικασθεί οποιοδήποτε ποσό θα πρέπει να αποδειχθούν τρείς
(3)αναγκαίες παράμετροι οι οποίες αποτελούνται από το ύψος του πραγματικού μηναίου ενοικίου επί του διαστήματος των καθυστερήσεων, μείον των πληρωμών που έχουν γίνει. Εν προκειμένω, οι δύο πρώτες παράμετροι υφίστανται. Το τελευταίο συμφωνηθέν ενοίκιο αποτελεί κοινό έδαφος ότι είναι το ποσό των €598 μηνιαίως. Το διάστημα των καθυστερήσεων, δεν αμφισβητείται ότι είναι από τον Ιούλιο του 2011 μέχρι και σήμερα. Όσον αφορά όμως τις πληρωμές που έχουν λάβει χώρα αυτή η προϋπόθεση δεν έχει ικανοποιηθεί, λαμβάνοντας υπόψιν τις παραδοχές του ίδιου του Μ. Α. 1 κατά την αντεξέτασή του. Επεξηγώ. Αν και ο εν λόγω μάρτυρας αρχικώς υποστήριξε ότι οι πληρωμές έναντι των καθυστερημένων ενοικίων που έχουν γίνει είναι εκείνες που παρουσιάζονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, κατά την αντεξέτασή του, διαφάνηκε ότι αυτός ο ισχυρισμός δεν ήταν ακριβής. Επαναλαμβάνω ότι μια κατάσταση λογαριασμού δεν έχει αυταπόδεικτο χαρακτήρα. Ό,τι αναφέρεται σε αυτήν, εφόσον αμφισβητείται, πρέπει να παρουσιάζεται αποδεικτική προς τούτο μαρτυρία. Επ' αυτού του θέματος, ο Μ. Α. 1 ανέφερε ότι ετοίμασε τη στήλη των καταθέσεων που παρουσιάζονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 στη βάση κάποιων τραπεζικών καταστάσεων λογαριασμού, τις οποίες όμως δεν παρουσίασε στο Δικαστήριο για να καταστεί δυνατός ο έλεγχος και η επαλήθευση των ισχυριζόμενων καταθέσεων. Περαιτέρω, κατά την αντεξέτασή του, της οποίας ο κεντρικός πυρήνας ήταν ότι όλα τα ενοίκια είναι εξοφλημένα, ερωτήθηκε κατ' αρχάς εάν από το 2015 καταβλήθηκαν οποιαδήποτε ενοίκια. Η χαρακτηριστική απάντησή του ήταν επί λέξει η εξής: «Από τηλεφωνική επικοινωνία που είχα με την Εκκλησιαστική Επιτροπή, καταβάλλονταν κάποια λεφτά, ακριβώς ποιο ποσό και ποσά, πρέπει να δω τις καταστάσεις». Τούτη η δήλωση αποτελεί ρητή παραδοχή ότι έχουν γίνει πληρωμές που δεν φαίνονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3. Ακολούθως, του υποβλήθηκε ότι σήμερα δεν γνωρίζει το ύψος του διεκδικούμενου ποσού. Η απάντησή του ήταν «Μπορώ να έχω ακριβές ποσά μετά το πέρας του ελέγχου του 2017». Όταν στη συνέχεια του υποδείχθηκε ότι θα μπορούσε να παρουσιάσει τουλάχιστον τα αποτελέσματα του λογιστικού ελέγχου του 2016, απάντησε ότι υπάρχουν τα στοιχεία αλλά «δεν του ζητήθηκε να τα παρουσιάσει». Όταν τέλος ερωτήθηκε πως είναι δυνατόν να αξιώνει η πλευρά των Αιτητών ενδιάμεσα οφέλη χωρίς να γνωρίζει τι πληρώθηκε, απάντησε: «Όταν μου ζητηθεί το ακριβές ποσό των οφειλόμενων ενοικίων, θα είμαι σε θέση να το παρουσιάσω» και επανέλαβε ότι «δεν μου ζητήθηκε κάτι μέχρι σήμερα να προσκομίσω». Αυτή ήταν όλη η μαρτυρία που παρουσιάστηκε για τους Αιτητές προς απόδειξη της υπόθεσής τους. Υπό το φως τούτης της μαρτυρίας, είναι προφανές ότι οποιαδήποτε κατάληξη πλην της απόρριψης της παρούσας Αίτησης θα ήταν ακροσφαλής, καθότι, ενώ έχει καταδειχθεί ότι έχουν γίνει πληρωμές έναντι των ενοικίων, αυτές δεν έχουν πιστωθεί προς όφελος της Καθ' ης και συνεπώς δεν μπορούν να προκύψουν ασφαλή συμπεράσματα ως προς το ακριβές υπόλοιπο σε σχέση με το διεκδικούμενο πόσο. Στη Γεωργίου Γρηγορίου ν Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ (ανωτέρω) κρίθηκε ανεπαρκής[14] η άνευ αντεξέτασης δήλωση της μάρτυρος ότι «οι λογαριασμοί είναι ορθοί». Στην παρούσα υπόθεση, όχι μόνο αντεξετάστηκε ο Μ.Α. 1, αλλά ιδιαιτέρως ο ίδιος ο μάρτυρας παραδέχθηκε πως έχουν γίνει πληρωμές ενοικίων που δεν έχουν πιστωθεί προς όφελος της Καθ' ης, τις όποιες όμως δεν ήταν σε θέση να διασαφηνίσει. Δεν έχει διαφύγει της προσοχής μου ότι ο κ. Ευθυμίου στην αγόρευσή του, διαβλέποντας την ανεπάρκεια της υπό εξέταση μαρτυρίας, εισηγείται ότι θα πρέπει να αγνοήσω το μέρος αυτό της μαρτυρίας του Μ. Α. 1 καθότι δεν υπάρχει δικογραφημένη θέση επ' αυτού. Δεν συμφωνώ. Άλλο ζήτημα είναι η αποδεκτότητα της μαρτυρίας (εξ ου και δεν επιτράπηκε στην Καθ' ης να κινηθεί εκτός δικογράφων) και εντελώς διαφορετικό ζήτημα η βαρύτητα που εν τέλει θα αποδοθεί στην όποια αποδεκτή μαρτυρία κατά την αξιολόγησή της[15] και η πειστικότητά της. Ο Μ. Α. 1 παρουσίασε μια κατάσταση λογαριασμού επί της οποίας η πλευρά της Καθ' ης είχε αναφαίρετο δικαίωμα να αντεξετάσει. Εν τέλει, οι Αιτητές δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης της υπόθεσής τους[16] αφού δεν απέδειξαν τι ακριβώς τους οφείλεται, με αναπόδραστο αποτέλεσμα η παρούσα Αίτηση να οδηγείται σε απόρριψη. Ο μη προσδιορισμός των οφειλόμενων ενοικίων συμπαρασύρει για το αίτημα για ανάκτηση κατοχής, ως επίσης και τις αξιώσεις για επιδίκαση τόκων. Κατά συνέπεια, με βάση όλα τα προαναφερόμενα, η παρούσα Αίτηση απορρίπτεται. VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων η Αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)................. (Υπ.)................. Σ. Χατζηχαραλάμπους Κ. Θεοδώρου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [2] Συναφώς δείτε: ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ V. Σαλούμη
(2006)1Β Α.Α.Δ 1347 και Γεωργίου Γρηγορίου ν Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ
(2010)1Β Α.Α.Δ 846. [3] Συναφώς, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 261 και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [4] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics
(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.
(1986)1 C.L.R. 173. [5] Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού
(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [6] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 υποδείχθηκε σχετικά ότι η εν λόγω προθεσμία θέτει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [7] Δείτε: Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινής
(1998)1(Δ) Α.Α.Δ.
  1. [8] Δυνάμει της τροποποίησης του βασικού Νόμου με τον Ν. 138(Ι) του
  2. [9] Δείτε: Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ ν. Κ. Σπανούδης ECLI:CY:AD:2014:A500, Πολιτική Έφεση αρ. 255/2009, ημερομηνίας 04/07/
  3. [10] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης
(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα
(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,
(2009)1Α Α.Α.Δ 704. [11] Δείτε: Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά.
(2012)1Β Α.Α.Δ
  1. [12]Δείτε: PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ (ανωτέρω) και ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, ECLI:CY:AD:2017:A250, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/
  2. [13] Δείτε: Γεωργίου Γρηγορίου ν Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ
(2010)1Β Α.Α.Δ 846. Επίσης, ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ ν. Σαλούμη
(2006)1Β Α.Α.Δ
  1. [14] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: «Στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει κενό στην κίνηση του λογαριασμού μεταξύ 28.6.2000 και 1.10.2002 που ξεκινά η κατάσταση λογαριασμού, Τεκμήριο
  2. Καμιά μαρτυρία δεν τέθηκε ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου που να δείχνει ποιο ποσό δόθηκε αρχικά στον πρωτοφειλέτη, ποιες ήταν οι χρεοπιστώσεις μέχρι 1.10.2002 και πώς προέκυψε το ποσό των £24.482,63 που φαίνεται ως μεταφερόμενο υπόλοιπο στην κατάσταση λογαριασμού, Τεκμήριο
  3. Η αόριστη δήλωση της μάρτυρος ότι οι λογαριασμοί «είναι ορθοί», θεωρούμε, έστω και χωρίς αντεξέταση, ότι δεν είναι αρκετή για να αποδείξει το ακριβές οφειλόμενο υπόλοιπο σε μια υπόθεση που ήταν υπό αμφισβήτηση. Το εύρημα του δικαστηρίου ότι οι Εφεσίβλητοι «το μόνο που κατάφεραν να αποδείξουν είναι ότι παραχωρήθηκε το ποσό των £15.000 στον εναγόμενο 1» είναι αυθαίρετο, αφού από τις καταστάσεις λογαριασμού δεν προκύπτει με σαφήνεια ένα τέτοιο συμπέρασμα. Η μαρτυρία του Μ.Ε.1 ότι αρχικά παραχωρήθηκε στον πρωτοφειλέτη όριο £15.000, δεν είναι αρκετή για να αποδείξει ότι όντως χρησιμοποιήθηκε το όριο. Ούτε και είναι αρκετό για να αποδείξει πώς στη συνέχεια κινήθηκε ο λογαριασμός, ώστε το δικαστήριο να καταλήξει στο εύρημα ότι το υπόλοιπο του λογαριασμού κατά τον τερματισμό, ήταν όντως χρεωστικό κατά £15.
  4. Ιδιαίτερα αν ληφθούν υπόψη τα διάφορα ποσά που σε διάφορα χρονικά διαστήματα ισχυρίζονταν οι Εφεσίβλητοι ότι ήταν το υπόλοιπο, (£27.602,09 στην Έκθεση Απαίτησης και μείωσή του στη συνέχεια στις £23.000), το πρωτόδικο δικαστήριο όφειλε να είναι προσεκτικό αναφορικά με το ακριβές υπόλοιπο του λογαριασμού.» [15]Δείτε: Κοκκίνης ν. Κοκκίνης ECLI:CY:AD:2017:A179, Πολιτική Έφεση Αρ. 247/2011, ημερομηνίας 17/05/
  5. [16] Ως υποδεικνύεται και στην προαναφερθείσα C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.