HADJICHRISTODOULOU BROTHERS RESTAURANT LTD κ.α. ν. ΝΕΟΦΥΤΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ. Ε16/2015, 3/5/2019

(1)έτους, ήτοι από 11/04/2014 έως και 10/04/

1. Το ενοίκιο καθορίστηκε στις €15.000 προπληρωτέο πριν την 31η Δεκεμβρίου κάθε χρόνου. Οι Καθ' ων δεν πλήρωσαν οποιοδήποτε ενοίκιο και συνεχίζουν να κατέχουν το υποστατικό. Οι Καθ' ων οχλήθηκαν επανειλημμένως από τους Αιτητές οι οποίοι εν τέλει τερμάτισαν την ενοικίαση. (β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση Στην κοινή τροποποιημένη Απάντηση των Καθ' ων 1, 2 και 3 ημερομηνίας 18/05/2018 στην οποία εμπεριέχεται και Ανταπαίτηση, δίχως όμως αυτό να προσδιορίζεται στον τίτλο του δικογράφου, οι Καθ' ων ισχυρίζονται προδικαστικά ότι δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Αρνούνται γενικά τους ισχυρισμούς των Αιτητών και ειδικά προβάλλουν τις ακόλουθες υπερασπίσεις: - Ότι το ενοίκιο συμφωνήθηκε πως θα ήταν €12.000 και όχι €15.000 που αναγράφεται στη συμφωνία. - Ότι σταμάτησαν τη λειτουργία του Υποστατικού από τον Αύγουστο του 2014 και κάλεσαν τους Αιτητές 1 να παραλάβουν τα κλειδιά, αλλά οι τελευταίοι αρνήθηκαν για να διεκδικήσουν περισσότερα χρήματα. - Αμφισβητούν τη νομιμότητα του τερματισμού της ενοικίασης. - Ότι αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν το υποστατικό λόγω παρανομίας και έλλειψης των αναγκαίων αδειών για χρήση και λειτουργία. - Ότι έχουν υποστεί ζημιές ύψους €70.000 λόγω ανακαινίσεων και επιδιορθώσεων που διενήργησαν στο Υποστατικό τις οποίες και Ανταπαιτούν. (γ) Ανταπάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση. Οι Αιτητές δεν καταχώρησαν τροποποιημένη Ανταπάντηση στην Απάντηση στην Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση. Στο αρχικό αντίστοιχο δικόγραφο τους ημερομηνίας 21/03/2016 ισχυρίζονται ότι τα συμφωνηθέντα είναι αυτά που αναγράφονται και δεν υπήρξαν προφορικές τροποποιήσεις. Περαιτέρω υποστηρίζουν ότι ουδέποτε αρνήθηκαν να παραλάβουν τα κλειδιά του Υποστατικού και επαναλαμβάνουν ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν νόμιμος. Σημειώνουν ότι με βάση το ενοικιαστήριο, οι τροποποιήσεις γίνονται με ευθύνη και έξοδα των Καθ' ων. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Όσον αφορά την ακροαματική διαδικασία, για την πλευρά των Αιτητών έδωσαν μαρτυρία 4 πρόσωπα, ενώ 2 μάρτυρες μαρτύρησαν για τους Καθ' ων. (α) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Χατζηχριστοδούλου (Μ. Α. 1) Ο κ. Χατζηχριστοδούλου είναι διευθυντής των Αιτητών. Οι Αιτητές ενεγράφησαν στον Έφορο Εταιρειών στις 04/04/1987 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6). Κατέθεσε Γραπτή Δήλωση η οποία σημειώθηκε ως «ΈΓΓΡΑΦΟ Α». Σε αυτήν αναπαράγει το περιεχόμενο όρων του επίδικου συμβολαίου και αναφέρεται στο περιεχόμενο της σχετικής αλληλογραφίας. Διατείνεται ότι η επιστροφή των κλειδιών του υποστατικού έγινε κατόπιν «εξαιρετικών πιέσεων» από και εκ μέρους των Αιτητών. Προσθέτει ότι ο τερματισμός ήταν νόμιμος. Υπολόγισε το οφειλόμενο πως ανέρχεται στο ποσό των €26.
2. Κατά την περαιτέρω προφορική του κυρίως εξέταση, μεταξύ άλλων, κατέθεσε τον τίτλο Ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) ως επίσης και το ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2).[1] Δεν έλαβε οποιοδήποτε ποσό έναντι των ενοικίων. Αναφέρθηκε στο ιστορικό της ιδιοκτησίας. Το επίδικο εστιατόριο κτίστηκε περί το 1988 - 1989 πέριξ τον 1 με 1½ χρόνο αφότου ενεγράφη η εταιρεία στον Έφορο Εταιρειών . Όταν ενοικιάστηκε έδωσε όλα τα κλειδιά στους ενοικιαστές, δεν κράτησαν οι ιδιοκτήτες αντικλείδια. Δεν έκαμε άλλη συμφωνία πέραν του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Όσον αφορά τις άδειες, ισχυρίστηκε ότι πάντοτε οι ιδιοκτήτες ήταν νομότυποι. Ανέφερε επί λέξει ότι είχαν «άδεια λειτουργίας από τον ΚΟΤ, το Δημαρχείο, υγειονομείο, ηλεκτρολογικές και όλες αυτές τις άδειες. Ήταν όλα εντάξει» . Όταν του παραδόθηκαν τα κλειδιά και ανέκτησε την κατοχή αντίκρυσε εικόνα εγκατάλειψης. Η μόνη προσθήκη ήταν μια σχεδόν διαλυμένη ξύλινη πίστα, τίποτα περισσότερο. Κατά την αντεξέτασή του είπε ότι όχλησε μια φορά τον κ. Λούκα Νεοφύτου και μετά έδωσε την υπόθεση στους δικηγόρους του. Τους άλλους δύο Καθ' ων δεν μπορούσε να τους εντοπίσει. Δεν γνωρίζει τι αναγράφεται στα δικόγραφα των Αιτητών, εμπιστεύεται τον δικηγόρο του. Δεν γνωρίζει νομικά, αυτό που ξέρει είναι ότι του οφείλονται ενοίκια. Ως προς το καθεστώς συνιδιοκτησίας χρωμάτισε με κίτρινο χρώμα την ανταλλαγή που διενήργησε με γείτονα για να παραχωρήσει δίοδο προς τον δρόμο. Υπάρχει συμφωνία διανομής κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο. Η ανταλλαγή ακόμη να ολοκληρωθεί. Σημείωσε ότι ήταν εις γνώση των ενοικιαστών ότι υπήρχε η διαδικασία αυτή. Του υποβλήθηκε ότι οι Καθ' ων δεν είχαν υποχρέωση να καταβάλουν οποιοδήποτε ενοίκιο πριν τον Δεκέμβρη του
3. Του υποβλήθηκε συναφώς ότι η ενοικίαση ήταν ετήσια και η καταβολή του ενοικίου ήταν στη λήξη του χρόνου. Του υποβλήθηκε ότι οι δικηγόροι του ετοίμασαν το επίδικο ενοικιαστήριο. Απάντησε ότι δεν θυμάται ποιος συνέταξε τη συμφωνία. Επέμεινε ότι ενοικίασε ένα εστιατόριο το οποίο λειτουργούσε νόμιμα με όλες τις απαραίτητες άδειες οι οποίες εκδίδονται και ανανεώνονται ετησίως. Του υποβλήθηκε ότι η χρήση ήταν παράνομη καθότι δεν υπήρχε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Αρνήθηκε και επισήμανε ότι δεν τους έκλεισε οποιαδήποτε δημόσια αρχή, αλλά μόνοι τους οι Καθ' ων εγκατέλειψαν το υποστατικό. (β) Η μαρτυρία της κας XXXXX Ξάνθου (Μ. Α. 2) Η κα Ξάνθου είναι λογιστικός λειτουργός στον Δήμο Αγίας Νάπας. Εργάζεται 24 χρόνια. Έχει μαζί της όλες τις αιτήσεις και άδειες λειτουργίας από το 2014 για το επίδικο υποστατικό. Οι άδειες που εκδίδει οι Δήμος είναι άδεια λειτουργίας, άδεια ποτού και άδεια διαφημιστικών πινακίδων. Αναφέρθηκε στο ιστορικό έκδοσης των αδειών. Οι άδειες μέχρι το 2013 έβγαιναν στο όνομα της XXXXX Χατζηχριστοδούλου, η οποία είναι ιδιοκτήτρια του εστιατορίου και αδελφή του XXXXX Χατζηχριστοδούλου. Το 2014 έγινε αίτηση από κάποιον XXXXX Νεοφύτου και εκδόθηκε επ' ονόματι του η άδεια στις 27/06/2014 μέχρι τις 31/12/2014 και άδεια ποτού μέχρι τις 12/03/
4. Η ιδιότητα του ήταν ενοικιαστής. Η άδεια δεν ακυρώθηκε ή ανακλήθηκε. Για το 2015 και 2016 δεν εμφανίστηκε οποιοσδήποτε για να ζητήσει ανανέωση της άδειας. Κατά την αντεξέτασή της, της ζητήθηκε να αναφερθεί στις προϋποθέσεις για την έκδοση άδειας λειτουργίας. Απάντησε ότι απαιτείται ύπαρξη υγειονομικού πιστοποιητικού, έγκριση της Πυροσβεστικής και της Ηλεκτρικής, και για την άδεια ποτού απαιτείται βεβαίωση λευκού ποινικού μητρώου. Της υποβλήθηκε ότι απαιτείται πολεοδομική άδεια για να εκδοθεί άδεια λειτουργίας. Απάντησε ότι η δική της δουλειά είναι να εισπράττει άδειες, για τα δε τεχνικά θέματα παρέπεμψε στο τεχνικό τμήμα του Δημαρχείου. Ούτε γνωρίζει εάν το υποστατικό έκλεισε επειδή δεν είχε πολεοδομική άδεια να χρησιμοποιείται ως εστιατόριο. (γ) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Οδυσσέως (Μ. Α. 3) Ο κ. XXXXX Οδυσσέως είναι υπάλληλος με καθήκοντα κτηματικού γραφέα. Εργάζεται 11 χρόνια και μεταξύ άλλων τα καθήκοντά του αφορούν επιτόπιες έρευνες, διαχωρισμούς, αναπροσαρμογές ακινήτων. Αναφέρθηκε στη συμφωνία αναπροσαρμογής συνόρων μεταξύ των Αιτητών 1 και 2 αναφορικά με τα τεμάχια 3X6 και 3X
5. Εξήγησε πώς γίνεται η διαδικασία. Οι ιδιοκτήτες αρχικά απευθύνονται στην Πολεοδομία, μετά στον Δήμο Αγίας Νάπας και μετά καταθέτουν αίτηση στο Κτηματολόγιο για να γίνει η χωρομετρική αποτύπωση των νέων τεμαχίων και να προχωρήσει η επιτόπια έρευνα και ακολούθως η έκδοση τίτλων. Εν προκειμένω, εκδόθηκε αρχικά άδεια το 2004, η οποία επανεκδόθηκε το
6. Η άδεια αναπροσαρμογής του Δήμου Αγίας Νάπας εκδόθηκε στις 20/12/
7. Στις 17/10/2014 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αίτηση για να προχωρήσει η αναπροσαρμογή. Στις 13/02/2017 έγινε επιτόπια έρευνα όπου συμφωνήθηκε η διανομή των δύο ακινήτων. Κατέθεσε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Α, 7Β και 7Γ επεξηγώντας τον τρόπο με τον οποίο θα γίνει η αναπροσαρμογή έτσι ώστε το τεμάχιο 346 να αποκτήσει πρόσβαση στον δρόμο. Δεν ολοκληρώθηκε ακόμη η αναπροσαρμογή από το Κτηματολόγιο διότι περιμένουν ένα έγγραφο από το Δημαρχείο Αγίας Νάπας. Δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός τίτλος. Κατά την αντεξέτασή του δέχθηκε ότι δεν είναι τυπικό θέμα η έκδοση άδειας αναπροσαρμογής. Μέχρι τις 17/10/2014 δεν υπήρξε οποιαδήποτε αλλαγή στους τίτλους ιδιοκτησίας. Οι εμπλεκόμενες εταιρείες είναι συνιδιοκτήτες. (δ) Η μαρτυρία της κας XXXXX Χατζηχριστοδούλου (Μ. Α. 4) Η κα Χατζηχριστοδούλου είναι και αυτή μια εκ των διευθυντών των Αιτητών αρ.
8. Είναι και μέτοχος. Πριν οι Αιτητές αρ. 1 να ενοικιάσουν το υποστατικό στους Καθ' ων, το διαχειριζόταν και το λειτουργούσε η ίδια. Παρουσίασε και κατέθεσε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10 το οποίο είναι συμφωνία μεταξύ των Αιτητών αρ. 1 και 2 και ημερομηνίας 26/02/2018, για την αναπροσαρμογή των συνόρων των ακινήτων με αριθμούς εγγραφής 0/1XX2 Φ/Σχ. 2-XXX-256 τεμ. 3X8 και 0/1XX1 Φ/Σχ. 2-XXX-373 τεμ 3X
9. Στην αναφερόμενη συμφωνία δηλώνεται ότι οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν από το 2004 ότι δεν διεκδικούν οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα ή απαίτηση επί του εστιατορίου «LOUKIZETA BEACH RESTAURANT» και ότι αυτό δεν αποτελεί μέρος της εν λόγω αναπροσαρμογής συνόρων. Κατά την αντεξέτασή της, της υποβλήθηκε ότι δεν υπήρχε πολεοδομική άδεια για το εστιατόριο. Αρνήθηκε. Δεν ξέρει αν είχε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης αλλά αρνήθηκε ότι λειτουργούσε παράνομα το υποστατικό, αφού το λειτουργούσε για πολλά χρόνια. (ε) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Θεοφίλου (Μ.Κ. 1) Ο κ. Θεοφίλου είναι τεχνικός επιμετρητής του Δήμου Αγίας Νάπας. Τα καθήκοντά του είναι η μελέτη αιτήσεων για άδειες οικοδομής, κατασκευές οδοποιίας και ό,τι έχει σχέση με τα τεχνικά θέματα στην τεχνική υπηρεσία του Δήμου. Η άδεια οικοδομής για το επίδικο ακίνητο εκδόθηκε στις 13/12/2014 και για αλλαγή χρήσης από περίπτερο σε εστιατόριο. Δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Μελετώντας τον φάκελο δεν έχει υποβληθεί καν αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως. Κατά την αντεξέτασή του, αν και ανέφερε ότι «πάντα θα υπάρχουν παρανομίες» και ότι «σίγουρα δεν είναι όλα τέλεια» διαφώνησε ότι μόνο το 20% των υποστατικών που λειτουργούν στον Δήμο Αγίας Νάπας έχουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Εν συνεχεία, επιβεβαίωσε ότι για πολλά χρόνια εκδίδονταν άδειες λειτουργίας και η τελευταία άδεια λειτουργίας του Υποστατικού ως επαγγελματικό υποστατικό ήταν στις 27/06/2014 αναφέροντας ότι «ο Δήμος έχει την ανοχή να εκδίδει άδειες λειτουργίας χωρίς πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Αποφασίζει το Δημοτικό Συμβούλιο. Τώρα δεν έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης» σημειώνοντας συναφώς ότι «δεν είναι το μόνο υποστατικό το οποίο που δίνουν άδειες λειτουργίας και δεν έχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης». Τέλος, δέχθηκε ότι για να εκδοθεί άδεια λειτουργίας προαπαιτείται η έκδοση κάποιων άλλων αδειών. (στ) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Νεοφύτου (Μ.Κ. 2) Ο κ. Νεοφύτου είναι ο Καθ' ου η Αίτηση
10. Κατά τη μαρτυρία του ανέφερε πως επειδή είχε επαφές με το εξωτερικό για να μπορεί να φέρνει καλλιτέχνες από την Ελλάδα. Γύρευε ένα υποστατικό που να είναι κοντά στη θάλασσα και βρήκε το επίδικο, το οποίο ήταν σαν εγκαταλελειμμένο. Είπε στους ιδιοκτήτες ότι θα το ανακαινίσει. Του ζητήθηκε από τους managers των καλλιτεχνών να εκδοθεί ασφαλιστική κάλυψη της εκδήλωσης. Του ζήτησαν από την ασφαλιστική άδεια τελικής εγκρίσεως. Περί τις 10 ή 12 του Αυγούστου αναγκαστήκαν να κλείσουν το υποστατικό. Είπε ότι είχε προβλήματα και με την Αστυνομία. Υπήρχαν τρία σετ κλειδιών. Παρέδωσε το ένα εκ των δύο σετ κλειδιών που ο ίδιος κατείχε. Το άλλο το κράτησε διότι είχε αφήσει πολλά πράγματα μέσα στο υποστατικό τα οποία ήθελε να τα μετακινήσει. Ένα σετ είχε και ο ιδιοκτήτης. Είπε στον ιδιοκτήτη ότι δεν μπορούν να λειτουργήσουν το εν λόγω υποστατικό. Αναγνώρισε το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο. Ανέφερε ότι όταν υπέγραψαν παρών ήταν μόνο ένας μάρτυρας και όχι δύο που αναγράφεται σε αυτήν. Παρουσίασε δικό του αντίγραφο της επίδικης συμφωνίας στο οποίο παρουσιάζεται να υπογράφει μόνο ένας μάρτυρας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11). Δήλωσε ότι δεν έλαβε την επιστολή ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3Α υποδεικνύοντας ότι η οικία του είναι στην οδό Δαναών αριθμός 14 και όχι Δαναών
11. Παρουσίασε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 δέσμη 9 φωτογραφιών για να εξηγήσει πώς το παρέλαβε υποστατικό, ενώ δέσμη 17 φωτογραφιών, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13) παρουσιάζει την κατάσταση όπως το διαμόρφωσε. Τέλος, η κατάσταση του υποστατικού ως έχει τα τελευταία 3 χρόνια παρουσιάζεται στη δέσμη 8 φωτογραφιών, που κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
12. Σήμερα το υποστατικό λειτουργεί ως «Soli Maris». Πήγε ο ίδιος και ήπιε ένα καφέ. Παρουσίασε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 σχετική απόδειξη αγοράς ημερομηνίας 13/07/
13. Κατά την αντεξέταση, με παραπομπή στις φωτογραφίες που κατέθεσε, του υποβλήθηκε ότι δεν αναβάθμισε το υποστατικό, αλλά αντιθέτως το υποβάθμισε. Απάντησε ότι, επειδή είναι εργολάβος και «γνωρίζει την κατάσταση», για να δείξει «ότι παράνομα έχουν γίνει αλλαγές και τροποποιήσεις, χωρίς να υπάρχουν καν άδειες, αρχιτεκτονικά σχέδια, πολεοδομικές και τα λοιπά» ενώ μετά επανέλαβε ότι είναι «εργολάβος Β κατηγορίας» και ότι, «γνωρίζω πάρα πολύ καλά, γιατί τα έργα εκτελώ τα εγώ ο ίδιος». Επέμεινε ότι όταν αποχώρησε δεν αφαίρεσε τίποτα από το υποστατικό. Του υποβλήθηκε ότι αποχώρησε τον Οκτώβρη και όχι τον Αύγουστο, όταν δηλαδή έληξε η τουριστική περίοδος της Αγίας Νάπας. Του υποδείχθηκε ότι για 1½ χρόνο κρατούσε τα κλειδιά του υποστατικού και δεν μερίμνησε να μαζέψει τα πράγματά του. Του υποβλήθηκε ότι οι ιδιοκτήτες δεν είχαν δεύτερα κλειδιά. Επίσης, του επισημάνθηκε ότι αφού σύμφωνα με τον δικό του ισχυρισμό οι ιδιοκτήτες είχαν δεύτερα κλειδιά, δεν υπήρχε λόγος να τους επιστρέψει το ένα εκ των δύο σετ που ο ίδιος κρατούσε. Αναγνώρισε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 και δήλωσε ότι γνωρίζει τι αναγράφεται σε αυτό. Δέχθηκε ότι όταν υπέγραψε το ενοικιαστήριο έγγραφο, ο ιδιοκτήτης του έδειξε τις προηγούμενες του άδειες, γι' αυτό και έπιασε το υποστατικό για τον χώρο. Του υποβλήθηκε ότι τα προβλήματα που είχε με την Αστυνομία, ήταν λόγω οχληρίας, λόγω δυνατής μουσικής. Επίσης του υποβλήθηκε ότι, όσα ανέφερε για τη μη επίδοση σε αυτόν της επιστολής, είναι εκ των υστέρων σκέψεις και αντίκεινται στις παραδοχές του στα δικόγραφα. Του υποβλήθηκε ότι το αντίγραφο του ενοικιαστηρίου που παρουσίασε είναι ένα εκ των 4 που υπεγράφησαν εκείνη την ημέρα και ότι το πρωτότυπο είναι δεόντως υπογεγραμμένο. Όσον αφορά την ανταπαίτηση, του υποβλήθηκε ότι ουδεμία ζημιά έχουν υποστεί και ειδικά €70.000 ευρώ που ισχυρίζεται. (ζ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 06/11/2018, παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα εκατέρωθεν. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των μερών, σε αυτές όμως θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό είναι αναγκαίο. ΙΙΙ. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς, σημειώνω ότι η απαίτηση των Αιτητών για αποζημιώσεις για πληρωμή τελών υπηρεσιών κοινής ωφελείας (σκύβαλα, ηλεκτρικής, νερού κλπ), ήτοι αιτούμενη θεραπεία Β(ε) στην Αίτηση, δεν προωθήθηκε, αλλά ρητώς αποσύρθηκε από τον δικηγόρο τους, κατά τη κυρίως εξέταση του ΜΕ
14. Επίσης, δεδομένου ότι η κατοχή του υποστατικού έχει ανακτηθεί, άνευ αντικειμένου είναι η υπό Β(β) θεραπεία, δηλαδή η αξίωση για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Ο ισχυρισμός για μεταγενέστερη προφορική συμφωνία για μείωση του ενοικίου σε €12.000 δεν προωθήθηκε και δεν θα με απασχολήσει περισσότερο. Ούτε η Ανταπαίτηση προωθήθηκε. Συνεπώς και αυτή είναι έκθετη σε απόρριψη. Όσον αφορά το ζήτημα που η πλευρά των Καθ' ων στις σελ. 2 και 3 της τελικής αγόρευσής τους προσδιορίζει ως «αναγκαίοι διάδικοι ενώπιον του Δικαστηρίου», ισχυριζόμενη ότι όσον αφορά τους Αιτητές αρ. 2 δεν υπάρχει ούτε συγκατάθεση, ούτε εξουσιοδότηση νομικής εκπροσώπησης, επισημαίνω ότι τα έγγραφα αυτά έχουν εντοπιστεί στον φάκελο του Δικαστηρίου. Βεβαίως, όπως διαφάνηκε κατά την ακροαματική διαδικασία, οι Αιτητές αρ. 2 παρόλο που είναι συνιδιοκτήτες κατά 1/12 στο ακίνητο, δεν διεκδικούν οποιαδήποτε δικαιώματα σε σχέση με το επίδικο υποστατικό και δεν θα εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό με αυτούς διάταγμα. Ότι απομένει να εξεταστεί είναι: (α) οι ισχυρισμοί των Καθ' ων περί μη στοιχειοθέτησης της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου, (β) εφόσον υφίσταται δικαιοδοσία, κατά πόσον οι Αιτητές αρ. 1 έχουν αποδείξει την απαίτησή τους και σε ποιο βαθμό εναντίον των Καθ' ων, και (γ) κατά πόσο οι Αιτητές, λόγω παρανομίας ή άλλως πως εμποδίζονται να αξιώνουν την επιδίκαση σε αυτούς των αξιούμενων ενοικίων. IV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η παρούσα δικαιοδοσία αφορά ενοικιάσεις που έχουν καταστεί θέσμιες. Η θέσμια ενοικίαση αποτελεί το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου και συνιστά πλάσμα νόμου.[2] Κύριο χαρακτηριστικό των ενοικιάσεων που καθίστανται θέσμιες είναι ότι τίθενται περιορισμοί τόσο στις εξώσεις όσο και στις αυξήσεις των ενοικίων (άρθρα 8 και 11 του Νόμου). Άλλη ιδιαιτερότητα είναι ότι οι οποιοιδήποτε συμβατικοί όροι ενοικίασης (ρητοί ή εξυπακουόμενοι) συνεχίζουν να ισχύουν κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης μόνο εφόσον είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως ρητά διαλαμβάνεται στο άρθρο 27 του Νόμου. Το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια της ενυπάρχουσας δικαιοδοσίας του προς επίλυση των διαφορών που αναφύονται σχετικά με τις υπό αναφορά θέσμιες (προστατευόμενες) ενοικιάσεις, καθώς και επί οποιουδήποτε κύριου ή παρεμπίπτοντος συναφούς με αυτές θέματος, εκτός από τα βασικά ζητήματα που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, πραγματεύεται, μεταξύ άλλων, τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων, καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[3] Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου το οποίο έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες[4] από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018 η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Συναφώς, θα πρέπει να είναι πάντα υπόψιν ότι κάθε άνθρωπος είναι ξεχωριστός. Οι ιδιαιτερότητες του χαρακτήρα, το επίπεδο μόρφωσης και ο τρόπος έκφρασης του μάρτυρα δεν πρέπει να αποτελούν στοιχεία που να επενεργούν αρνητικά εις βάρος της ίδιας της αξιοπιστίας του. Όπως πολύ εύστοχα υποδείχθηκε στη Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)Α.Α. Δ.676: « Η ανθρώπινη εμπειρία διδάσκει ότι ένας ευγενής και ήπιος μάρτυρας, δεν είναι κατ΄ ανάγκην και ειλικρινής. Και το αντίθετο. Ένας υπερβολικά διαχυτικός ή αναστατωμένος μάρτυρας μπορεί να ορμάται από μια πλειάδα αιτιών, χωρίς να είναι ανειλικρινής. » Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[5] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Διευκρινίζω ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο των τεκμηρίων που έχουν παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. XXXXX Χατζηχριστοδούλου (Μ.Α. 1) Η γενική εντύπωση που αποκόμισα από τον εν λόγω μάρτυρα είναι θετική. Θεωρώ ότι ήταν ειλικρινής προς το Δικαστήριο. Η μαρτυρία του είχε συνοχή και λογική συνέπεια. Όσα ανέφερε βρίσκονται σε αρμονία με τα δικόγραφα της πλευράς των Αιτητών. Δεν έχω εντοπίσει οτιδήποτε που να κλονίζει την αξιοπιστία του. Δέχομαι συναφώς ότι ο εν λόγω μάρτυρας είναι διευθυντής των Αιτητών οι οποίοι είναι συνιδιοκτήτες κατά 11/12 του ακινήτου εντός του οποίου ανεγέρθηκε το επίδικο υποστατικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Αποδέχομαι ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το

1. Αποδέχομαι ότι οι Αιτητές σύναψαν με τους Καθ' ων το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) και ότι οι ενοικιαστές δεν πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό έναντι των ενοικίων. Για τους λόγους που αναλύω με λεπτομέρεια στη συνέχεια κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ' ου 1, αποδέχομαι ότι όταν ενοικίασε το υποστατικό έδωσε όλα τα κλειδιά στους ενοικιαστές και ότι οι ιδιοκτήτες δεν κράτησαν αντικλείδια. Δέχομαι επίσης ότι όταν του επιστράφηκε η κατοχή υπήρχε εικόνα εγκατάλειψης και ότι η μόνη προσθήκη στο Υποστατικό ήταν μια ξύλινη πίστα η οποία δεν ήταν σε καλή κατάσταση. Αποδεκτή είναι και η θέση του ότι το υποστατικό είχε όλες τις αναγκαίες άδειες λειτουργίας αφού η θέση του αυτή επιβεβαιώνεται από τη μαρτυρία της λειτουργού του Δήμου Αγίας Νάπας, κας Ξάνθου (Μ.Α. 2). Επίσης, όσα ανέφερε ως προς το καθεστώς συνιδιοκτησίας επιβεβαιώθηκαν μέσω της υπόλοιπης μαρτυρίας που παρουσιάστηκε, ήτοι της μαρτυρίας του κτηματολογικού λειτουργού κ. Οδυσσέως (Μ.Α. 3), καθώς και τη μαρτυρία της Μ.Α. 4 η οποία κατέθεσε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
2. Συνακόλουθα, είναι αποδεκτό ότι οι Αιτητές αρ. 1 προχώρησαν σε συμφωνία αναπροσαρμογής συνόρων με τους ιδιοκτήτες του γειτονικού ακινήτου (Αιτητές αρ. 2) για να παραχωρήσουν σε αυτούς δίοδο προς τον δρόμο, ότι υπάρχει συμφωνία διανομής κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο και ότι η ανταλλαγή ακόμη να ολοκληρωθεί (συναφές είναι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Α, 7Β και 7Γ). (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Θεοπίστης Ξάνθου (Μ.Α. 2) Θετικό πρόσημο βάζω και στη μαρτυρία της κας Ξάνθου. Δίχως οποιοδήποτε προσωπικό όφελος, η εν λόγω μάρτυρας αναφέρθηκε σε πληροφορίες που βρίσκονται στο αρχείο του Δημαρχείου Αγίας Νάπας. Η ορθότητα των πληροφορίων δεν αμφισβητήθηκε. Δέχομαι συνεπώς ότι ο Δήμος εκδίδει άδεια λειτουργίας, άδεια ποτού και άδεια διαφημιστικών πινακίδων. Οι προϋποθέσεις για την έκδοση άδειας λειτουργίας είναι η ύπαρξη υγειονομικού πιστοποιητικού, έγκριση της Πυροσβεστικής και της Ηλεκτρικής, και για την άδεια ποτού απαιτείται βεβαίωση λευκού ποινικού μητρώου. Εν προκειμένω, για το επίδικο υποστατικό εκδίδονταν ετησίως άδειες λειτουργίας από το 2004 μέχρι και το
3. Για αρκετά χρόνια και μέχρι το 2013 οι άδειες εκδίδονταν στο όνομα της XXXXX Χατζηχριστοδούλου (ΜΕ 4). Το 2014 έγινε αίτηση από τον Καθ' ου 1 XXXXX Νεοφύτου ως ενοικιαστή. Συγκεκριμένα εκδόθηκε στο όνομά του άδεια λειτουργίας από τις 27/06/2014 μέχρι τις 31/12/2014 και άδεια ποτού μέχρι τις 12/03/
4. Από το 2015 και εντεύθεν οι άδειες δεν ανανεώθηκαν. (γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. XXXXX Οδυσσέως (Μ.Α. 3) Πολύ καλή εντύπωση αποκόμισα από τον κ. Οδυσσέως. Γνώστης του αντικειμένου του, απάντησε με επάρκεια σε ό,τι του ζητήθηκε. Αποδέχομαι πλήρως τη μαρτυρία του. Δέχομαι συναφώς ότι υφίσταται συμφωνία αναπροσαρμογής συνόρων μεταξύ των Αιτητών 1 και 2 αναφορικά με τα τεμάχια 3X6 και 3X8 και ότι αρχικά εκδόθηκε άδεια το 2004, η οποία επανεκδόθηκε το 2012 και η οποία ακόμα να ολοκληρωθεί και ότι δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Α, 7Β και 7Γ). Δέχομαι ότι ο σκοπός της επικείμενης αναπροσαρμογής είναι ώστε το τεμάχιο 346 να αποκτήσει πρόσβαση στο δρόμο. Η άδεια αναπροσαρμογής του Δήμου Αγίας Νάπας εκδόθηκε στις 20/12/
5. Στις 17/10/2014 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αίτηση για να προχωρήσει η αναπροσαρμογή. Αποδέχομαι ότι στις 13/02/2017 έγινε επιτόπια έρευνα όπου συμφωνήθηκε η διανομή των δύο ακινήτων. (δ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας XXXXX Χατζηχριστοδούλου (Μ.Α. 4) Δεν προέκυψε οτιδήποτε που να διαβάλλει τη μαρτυρία της εν λόγω μάρτυρος. Συνεπώς είναι αποδεκτό ότι η ίδια είναι μέτοχος και μια εκ των διευθυντών των Αιτητών αρ.
6. Αποδέχομαι επίσης την αναφορά της ότι πριν οι Αιτητές αρ. 1 ενοικιάσουν το υποστατικό στους Καθ' ων, το διαχειριζόταν και το λειτουργούσε η ίδια. Επίσης, η μαρτυρία της όσον αφορά το ζήτημα της αναπροσαρμογής συνόρων παρέμεινε δίχως αντίλογο. Συνεπώς αποδέχομαι το περιεχόμενο του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 10, ήτοι τη συμφωνία ημερομηνίας 26/02/2018 μεταξύ των Αιτητών αρ. 1 και 2 για την αναπροσαρμογή των συνόρων των επίδικων ακινήτων. Ειδικότερα δέχομαι ότι δυνάμει τούτης της συμφωνίας οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι οι Αιτητές αρ. 2 δεν διεκδικούν οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα ή απαίτηση επί του επίδικου υποστατικού το οποίο δεν σχετίζεται με την εν λόγω αναπροσαρμογή συνόρων. (ε) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. XXXXX Θεοφίλου (Μ.Κ. 1) Θετική είναι η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο και ο κ. Θεοφίλου. Η ουσία της μαρτυρίας του ήταν ότι για το επίδικο υποστατικό δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και πως δεν έχει υποβληθεί καν αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως, μαρτυρία η οποία δεν αμφισβητήθηκε επί της ουσίας και γίνεται αποδεκτή. Δεκτό είναι επίσης ότι η τελευταία άδεια λειτουργίας του Υποστατικού ως επαγγελματικό υποστατικό εκδόθηκε από τον Δήμο στις 27/06/
7. Δέχομαι επίσης ότι οι άδειες λειτουργίας εκδίδονται παρόλο που ο Δήμος γνωρίζει ότι δεν υφίσταται πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, δυνάμει απόφασης του Δημοτικού Συμβούλιου και ότι υπάρχουν και άλλα υποστατικά τα οποία λαμβάνουν άδεια λειτουργίας δίχως να έχουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. (στ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας μαρτυρία του κ. XXXXX Νεοφύτου (Μ.Κ. 2) Δεν με έπεισε με όσα ανέφερε ο κ. Νεοφύτου. Η μαρτυρία του στερείται λογικής συνέπειας και πειστικότητας. Αντιπαραβάλλοντας όσα ανέφερε με τα ενώπιον μου τεκμήρια έχω εντοπίσει αντιφάσεις και ανακολουθίες. Η μαρτυρία του είχε μόνο επιφανειακή σύνδεση με τους ισχυρισμούς που τίθενται στην Απάντηση των Καθ' ων, ενώ από όσα ανέφερε προέκυψαν και ουσιαστικές αντιφάσεις με γεγονότα τα οποία γίνονται παραδεκτά στα δικόγραφα των Καθ' ων. Επεξηγώ: i. Ο ισχυρισμός του ότι παρέδωσε την κατοχή του Υποστατικού τον Αύγουστο του 2014 δεν είναι πειστικός. Με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5, το οποίο έχει σαφέστατο περιεχόμενο και το οποίο έγινε πλήρως κατανοητό και υπεγράφη ανεπιφύλακτα από τον εν λόγω μάρτυρα, προκύπτει ότι η παράδοση όλων των κλειδιών και αντικλειδιών του Υποστατικού έγινε μόλις στις 14/01/
8. Ομοίως, δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε πειστική μαρτυρία για να αποδείξει τη θέση των Καθ' ων ότι η πλευρά των Αιτητών αρνείτο να παραλάβει την κατοχή. ii. Είπε ότι δήθεν υπήρχαν τρία σετ κλειδιών, το ένα το κατείχαν οι Ιδιοκτήτες και τα υπόλοιπα αυτός, και ότι παρέδωσε στους Ιδιοκτήτες τον Αύγουστο του 2014 το ένα εκ των δύο που ο ίδιος κατείχε κρατώντας το τελευταίο σετ για να αφαιρέσει τα πράγματά του από το υποστατικό. Αυτός ο ισχυρισμός, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, κρίνεται επιεικώς απίθανος. (α) Πρώτον, ουδεμία μαρτυρία έδωσε που να αντικρούει τη μαρτυρία του Μ. Α. 1 ότι όταν το υποστατικό παραδόθηκε παρουσίαζε εικόνα εγκατάλειψης. Οι φωτογραφίες που παρουσίασε ο Καθ' ου 1 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 12, 13 και 14) δεν παρουσιάζουν πως επιστράφηκε το Υποστατικό, αλλά αφορούν άλλες χρονικές περιόδους και δεν αποδίδω σε αυτές οποιανδήποτε βαρύτητα. (β) Δεύτερον, επέμεινε ότι άφησε πολλά πράγματα μέσα στο επίδικο τα οποία σκόπευε να μεταφέρει. Παρ' όλ' αυτά δεν παρουσίασε οποιανδήποτε μαρτυρία που να αποδεικνύει ποια ακριβώς ήταν τα πράγματα που επικαλέστηκε ότι άφησε μέσα στο Υποστατικό. Ομοίως, ουδεμία ικανοποιητική εξήγηση για ποιο λόγο δεν εκκένωσε άμεσα το υποστατικό, ούτε ανέφερε αν εν τέλει προχώρησε στην αφαίρεση των εν λόγω δικών του αντικειμένων και πότε το έπραξε αυτό. (γ) Τρίτον, το δικαίωμα σε αποκλειστική κατοχή είναι το σημαντικότερο στοιχείο για τον ενοικιαστή σε κάθε σύμβαση ενοικίασης. Εάν είχε συμφωνηθεί ότι η πλευρά των ιδιοκτητών θα διατηρούσε κατά τη διάρκεια της ενοικίασης κλειδιά του υποστατικού είναι λογικά αναμενόμενο ότι τούτο θα είχε συμφωνηθεί ρητώς. Εντούτοις, τέτοιο δικαίωμα δεν προκύπτει ούτε από το επίδικο ενοικιαστήριο, αλλά ούτε στη μακροσκελή Απάντηση των Καθ' ων εκτίθενται ισχυρισμοί σχετικοί με όσα ανέφερε ο εν λόγω μάρτυρας κατά την ακροαματική διαδικασία. (δ) Τέταρτον, εάν η πλευρά των Ιδιοκτητών είχε όντως δικά της κλειδιά δεν υπήρχε καν λόγος ο Καθ' ου 1 να επιστρέψει το ένα εκ των δύο σετ που ο ίδιος είχε στην κατοχή του. iii. Ισχυρίστηκε ότι δεν παρέλαβε την επιστολή ημερομηνίας 16/04/2015 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3Α) προφασιζόμενος ότι αυτός μένει σε διαφορετική διεύθυνση, επειδή στην ένορκη δήλωση επίδοσης αναγράφεται χειρόγραφα η διεύθυνση «XXXXX 4» αντί «XXXXX 14». Πέραν του ότι στην ίδια την επιστολή η αναγραφόμενη διεύθυνση είναι «XXXXX 14» γεγονός που καθιστά πιο πιθανό η διαφορά να οφείλεται σε αριθμητική ανορθογραφία στην ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη, η ουσία είναι ότι η εν λόγω επίδοση γίνεται ρητώς παραδεκτή στην Απάντηση των Καθ' ων. iv. Ομοίως, ουδεμία μαρτυρία προσκόμισε για να αποδείξει τον ισχυρισμό του ότι διενήργησε επενδύσεις ή βελτιώσεις στο Υποστατικό αξίας €70.
9. Το (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13) με το οποίο προσπάθησε να παρουσιάσει την κατάσταση του Υποστατικού όπως τη διαμόρφωσε συγκριτικά με την κατάσταση που το παρέλαβε και η οποία παρουσιάζεται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12, δεν αποδεικνύει οτιδήποτε αφού είναι πρόδηλα ελλιπές, και αφορά φωτογραφίες που δεν μπορούν να συγκριθούν μεταξύ τους. Οι πλείστες φωτογραφίες στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 παρουσιάζουν την πρόσοψη του Υποστατικού, ενώ οι φωτογραφίες στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13 άλλους χώρους. v. Όσον αφορά αυτά που ανέφερε σχετικά με τη μη ύπαρξη της τελικής έγκρισης για το Υποστατικό και ότι συνεπεία της έλλειψης αυτής οι Καθ' ων αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν το Υποστατικό, δεν με έχει πείσει ούτε ότι δεν γνώριζε για την ανυπαρξία τελικής έγκρισης, ούτε ότι το γεγονός αυτό τον ανάγκασε να εγκαταλείψει το υποστατικό. vi. Όπως διαφάνηκε από την υπόλοιπη ενώπιον μου μαρτυρία, το Υποστατικό για το 2014 είχε εξασφαλίσει άδεια λειτουργίας από τον Δήμο, εφόσον προηγουμένως εξασφάλισε τις αναγκαίες υγειονομικές, ηλεκτρολογικές και τις σχετικές με την πυρασφάλεια άδειες. Η ανυπαρξία τελικής έγκρισης της οικοδομής ουδέποτε υπήρξε πρόβλημα κατά τα προηγούμενα 10 περίπου χρόνια που το υποστατικό εξασφάλιζε ανελλιπώς άδεια λειτουργίας και λειτουργούσε κανονικά. Ουδόλως επεξηγήθηκε με πώς ακριβώς επηρέαζε τη δέουσα λειτουργία της επιχείρησης ως καφετέριας/μπυραρίας η ανυπαρξία τελικής έγκρισης. Η θέση του ότι κάποιες ασφαλιστικές εταιρείες αρνήθηκαν να ασφαλίσουν εκδηλώσεις που ο εν λόγω μάρτυρας είχε πρόθεση να διενεργήσει στο εν λόγω Υποστατικό επειδή δεν υπήρχε τελική έγκριση, απορρίπτεται ως παντελώς γενική και αόριστη. Εξάλλου, οι Ιδιοκτήτες δεν ανέλαβαν οποιανδήποτε τέτοια συμβατική υποχρέωση. Με βάση τον όρο 1 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ήταν αποκλειστικά υποχρέωση των ενοικιαστών η εξασφάλιση των οποιωνδήποτε αναγκαίων αδειών. vii. Ο εν λόγω μάρτυρας, κατά την αντεξέτασή του, προσπαθώντας να καταδείξει ότι στο Υποστατικό έχουν γίνει αλλαγές και τροποποιήσεις δίχως να εξασφαλιστούν οι αναγκαίες άδειες, περιαυτολογώντας, επανέλαβε ότι είναι «Εργολάβος Β κατηγορίας» και ότι γνωρίζει το αντικείμενο πάρα πολύ καλά, γιατί εκτελεί ο ίδιος τέτοια έργα. Αυτή όμως η δήλωσή του, σε συνδυασμό με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου και τη μονογραφή από αυτόν όλων των επισυναπτόμενων σελίδων, συμπεριλαμβανομένης και της τελευταίας η οποία είναι αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας, στον οποίο η ιδιοκτησία περιγράφεται ως μερίδιο κατά 11/12 σε «χωράφι» δεν με πείθουν ότι κατά τον χρόνο της υπογραφής δεν γνώριζε ότι δεν υπήρχε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ούτε μέσω της αλληλογραφίας που ανταλλάχθηκε προβλήθηκε ο ισχυρισμός πως η εγκατάλειψη του υποστατικού ήταν συνεπεία της μη ύπαρξης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Ούτε καν στην Απάντηση των Καθ' ων προβάλλεται σαφής περί τούτου του θέματος ισχυρισμός, παρά μόνο στην παράγραφο 23 η γενική θέση ότι δεν υπήρχαν οι αναγκαίες άδειες για τη χρήση και λειτουργία του Υποστατικού, θέση η οποία όπως αποδείχθηκε δεν είναι ακριβής. Συνεπώς οι εν λόγω ισχυρισμοί του Καθ' ου αξιολογούνται ως εκ των υστέρων σκέψεις. Για τους πιο πάνω λόγους, δεν αποδέχομαι και απορρίπτω τη μαρτυρία του εν λόγω προσώπου. VI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Α. Τα πραγματικά γεγονότα Με βάση τα ανωτέρω ευρήματά μου, τα πραγματικά γεγονότα έχουν ως ακολούθως. Οι Αιτητές αρ. 1 είναι συνιδιοκτήτες κατά 11/12 του ακινήτου εντός του οποίου ανεγέρθηκε το επίδικο υποστατικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Οι Αιτητές αρ. 2 κατέχουν το υπόλοιπο 1/
10. Οι Αιτητές αρ. 2 κατέχουν το εν λόγω μερίδιο, λόγω διαδικασίας αναπροσαρμογής συνόρων με την οποία οι Αιτητές αρ. 2 επιδιώκουν να εξασφαλίσουν για το γειτνιάζον ακίνητο που κατέχουν πρόσβαση στο δημόσιο δρόμο. Η διαδικασία αναπροσαρμογής συνόρων χρονολογείται από το 2004 και μέχρι σήμερα δεν έχει ολοκληρωθεί. Η άδεια αναπροσαρμογής του Δήμου Αγίας Νάπας εκδόθηκε στις 20/12/
11. Στις 17/10/2014 κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αίτηση για να προχωρήσει η αναπροσαρμογή. Στις 13/02/2017 έγινε επιτόπια έρευνα όπου συμφωνήθηκε η διανομή των δύο ακινήτων. Οι Αιτητές αρ. 2 δεν έχουν οποιανδήποτε σχέση με την επίδικη ενοικιαστική σχέση και ούτε οποιοδήποτε δικαίωμα στο επίδικο υποστατικό. Το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το
12. Οι Αιτητές αρ. 1 σύναψαν με τους Καθ' ων το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) ημερομηνίας 11/04/2014 διάρκειας ενός έτους με ετήσιο ενοίκιο €15.
13. Η ενοικίαση έληξε δίχως να ανανεωθεί και κατά τη λήξη της οι Καθ' ων 1, 2 και 3 συνέχισαν να διατηρούν την κατοχή του επίδικου υποστατικού με αποτέλεσμα να καταστούν θέσμιοι ενοικιαστές. Οι Καθ' ων 1, 2 και 3 δεν πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό έναντι των ενοικίων. Οι Αιτητές αρ. 1 αξίωσαν μέσω των δικηγόρων τους τη πληρωμή ενοικίων. Οι προειδοποιητικές επιστολές ημερομηνίας 16/04/2015 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3Α, Β, Γ) επιδόθηκαν δεόντως στους Καθ' ων 1, 2 και
14. Η παράδοση της κατοχής του Υποστατικού έλαβε χώρα στις 14/01/2016 δυνάμει του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 5, ήτοι μέσω της σχετικής έγγραφης βεβαίωσης για παράδοση των σχετικών κλειδιών. Οι Αιτητές αρ. 1 δεν κατείχαν δικό τους σετ κλειδιών. Το υποστατικό τόσο για το 2014 όσο και για τα προηγούμενα χρόνια εξασφάλιζε όλες τις αναγκαίες άδειες λειτουργίας και λειτουργούσε κανονικά. Συγκεκριμένα, ο Δήμος Αγίας Νάπας εξέδιδε άδεια λειτουργίας, άδεια ποτού και άδεια διαφημιστικών πινακίδων. Η άδεια λειτουργίας προαπαιτεί την ύπαρξη υγειονομικού πιστοποιητικού, έγκριση της Πυροσβεστικής και της Ηλεκτρικής, ενώ για την άδεια ποτού απαιτείται βεβαίωση λευκού ποινικού μητρώου. Το 2014 έγινε αίτηση από τον Καθ' ου 1 XXXXX Νεοφύτου ως ενοικιαστή. Συγκεκριμένα εκδόθηκε στο όνομά του άδεια λειτουργίας από τις 27/06/2014 μέχρι τις 31/12/2014 και άδεια ποτού μέχρι τις 12/03/
15. Από το 2015 και εντεύθεν η άδεια δεν ανανεώθηκε. Δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος για το Υποστατικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Α, 7Β και 7Γ). Για το επίδικο υποστατικό δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ούτε έχει υποβληθεί αίτηση για έκδοση τέτοιου πιστοποιητικού. Ο Δήμος Αγίας Νάπας γνωρίζει ότι δεν υφίσταται πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, παρόλα αυτά, αποδέχεται να εκδίδει άδεια λειτουργίας δίχως την ύπαρξη πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Η μη ύπαρξη του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης δεν αποδείχθηκε ότι επηρέασε καθ' οποιονδήποτε τρόπο την επιχείρηση που οι Καθ' ων διεξήγαγαν στο εν λόγω υποστατικό. Ούτε αποδείχθηκε ότι η πλευρά των Αιτητών προέβη σε οποιανδήποτε παραπλάνηση ή σε οποιεσδήποτε ψευδείς παραστάσεις προς τους Καθ' ων σε σχέση με τη μη ύπαρξη του εν λόγω πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Δεν καταδείχθηκε ότι κατά τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας οι Καθ' ων αγνοούσαν ότι ενοικίαζαν ένα υποστατικό δίχως πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Αντιθέτως, τα ενώπιον μου γεγονότα παραπέμπουν στο αντίθετο συμπέρασμα. Συγκεκριμένα, στο σχετικό ενοικιαστήριο επισυνάπτεται πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας, το οποίο έχει μονογραφεί από τους συμβαλλόμενους. Σε αυτό η ακίνητη ιδιοκτησία περιγράφεται ως «ΧΩΡΑΦΙ» επί του οποίου οι Αιτητές αρ. 1 κατέχουν «μερίδιο 11/12». Προφανώς οι Καθ' ων δεν ενοικίασαν χωράφι, όπως φαίνεται από τις φωτογραφίες που οι ίδιοι παρουσίασαν. Ο δε Καθ' ου 1 παρουσίασε τον εαυτό του ως έμπειρο εργολάβο «Β Τάξης» ο οποίος γνωρίζει πολύ καλά το αντικείμενο και τι ακριβώς απαιτείται για τα κατασκευαστικά έργα. Παρόλα αυτά, κατά τη μαρτυρία του δεν έδωσε τη παραμικρή εξήγηση γιατί δεν χρησιμοποίησε τις γνώσεις του αυτές για να διασφαλίσει εκ των προτέρων τα συμφέροντα της πλευράς των ενοικιαστών. Με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία, έχω δημιουργήσει την πεποίθηση ότι η πλευρά των Καθ' ων είτε γνώριζε, είτε έστω, καταβάλλοντας ελάχιστη επιμέλεια κατά την υπογραφή του ενοικιαστηρίου, είχε τη δυνατότητα να φέρει εις γνώση της ότι για το Υποστατικό δεν υφίσταται πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και να μεριμνήσει για να πληροφορηθεί για τις όποιες συνεπακόλουθες συνέπειες της έλλειψης αυτής και να δράσει ανάλογα, παρόλα αυτά αποδέχθηκε το Υποστατικό ως είχε. Δεν έχουν αποδειχθεί επενδύσεις ή βελτιώσεις στο Υποστατικό για οποιανδήποτε αξία για τις οποίες σε κάθε περίπτωση, με βάση το ενοικιαστήριο δεν ευθύνονται οι Αιτητές αρ. 1 να αποζημιώσουν τους Καθ' ων. Β. Τα προδικαστικά ζητήματα. Η πλευρά των Καθ' ων ισχυρίζεται ότι η παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε πρόωρα επειδή το χρέος δεν ήταν πληρωτέο πριν την 31/12/
16. Προβάλλεται επιπροσθέτως ο ισχυρισμός ότι δεν έγινε δέουσα επίδοση των επιστολών τερματισμού ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 (Α, Β, Γ) και εξ' αυτού η ενοικίαση δεν κατέστη θέσμια. Οι Καθ' ων ισχυρίζονται περαιτέρω ότι δεν έχει αποδειχθεί ότι το υποστατικό συμπληρώθηκε πριν την 31/12/
17. Οι εισηγήσεις θα εξεταστούν κατά την ίδια σειρά.

(1)Κατά πόσο η Αίτηση είναι πρόωρη. Στο επίδικο ενοικιαστήριο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 η περίοδος ενοικίασης προσδιορίζεται ως ακολούθως: « ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΣ: Ένα

(1)χρόνο της ενοικιάσεως αρχομένης την 11/04/2014 και λήγουσης την 10/04/

1. » Στο ενοικιαστήριο προβλέπεται και δικαίωμα ανανέωσης, το οποίο δεν ασκήθηκε. Όσον αφορά τον χρόνο πληρωμής αναφέρονται τα εξής: « ΠΛΗΡΩΜΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ: Το ανωτέρω ενοίκιο θα πληρώνεται στον εκμισθωτή πριν την 31/12 (31 Δεκέμβριο) κάθε χρόνο. » Συνεπώς, παρόλο που η ενοικίαση άρχισε την 11η Απριλίου και όχι την 1η του έτους, ορίζεται ως καταληκτική ημερομηνία πληρωμής του ενοικίου η 31η ημέρα του Δεκεμβρίου του ίδιου έτους («κάθε χρόνο»). Από 01/01/2015 οι Αιτητές αρ. 1 μπορούσαν να διεκδικήσουν το σύνολο της οφειλής των €15.
2. Η εισήγηση των Καθ' ων ότι το ποσό αυτό θα καθίστατο απαιτητό την 31/12/2015 απορρίπτεται. Η διατύπωση του όρου είναι σαφέστατη. Είναι πληρωτέο «κάθε χρόνο» και όχι κάθε επόμενο χρόνο. Η επ' αυτού επιχειρηματολογία των Καθ' ων παραγνωρίζει ότι το ενοίκιο, μπορεί να είναι είτε προπληρωτέο είτε πληρωτέο σε οποιονδήποτε άλλο χρόνο συμφωνηθεί, όπως εν προκειμένω έγινε. Ούτε η απαίτηση είναι πρόωρη, ούτε πρόωρη είναι η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Όπως φαίνεται η επιστολή απαίτησης των οφειλόμενων ενοικίων (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 Α Β και Γ) συντάχθηκε μόλις στις 16/04/2015 και επιδόθηκε στους Καθ' ων 1, 2 και 3 στις 25/08/2015, στις 17/07/2015 και στις 08/05/2015 αντίστοιχα. Κατά συνέπεια, η επίδικη ενοικίαση ως η «πρώτη ενοικίαση»[6] με βάση τον Νόμο, είχε ήδη λήξει και καταστεί θέσμια την 10/04/2015 και οι Καθ' ων θέσμιοι ενοικιαστές. Ως εκ τούτου, η απαίτηση για πληρωμή του ετήσιου ενοικίου υποβλήθηκε αφότου συμπληρώθηκε η διάρκεια της πρώτης ετήσιας ενοικίασης.

(2)Η αμφισβήτηση της νομιμότητας του τερματισμού της ενοικίασης. Οι Καθ' ων αμφισβητούν και τη «νομιμότητα του τερματισμού της ενοικίασης». Κατ' αρχάς, το άρθρο 11 που επικαλούνται αναφέρεται σε έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Στην παρούσα περίπτωση δεν τίθεται τέτοιο ζήτημα καθότι η κατοχή έχει ήδη ανακτηθεί. Για τις αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση οφειλόμενων ενοικίων και μόνο (Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού ανωτέρω) δεν προαπαιτείται με βάση τον Νόμο η αποστολή συγκεκριμένου είδους επιστολής. Εν πάση περιπτώσει, η επιστολή που εστάλη είναι επαρκώς προσδιοριστική (δείτε: Μιχαήλ ν. ΒΑΒΕΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ κ.α.

(2007)1Α Α.Α.Δ 241) και υπερκαλύπτει τις απαιτήσεις του Νόμου για παροχή προειδοποίησης 21 ημερών. Η εν λόγω επιστολή, με βάση το άρθρο 11

(4)του Νόμου, τερματίζει και καθιστά θέσμια την ενοικίαση. Επισημαίνω ότι μετά την τροποποίηση το 2007 του βασικού Νόμου και την εισαγωγή (δυνάμει του Ν. 138(Ι) του 2007) στον Νόμο του άρθρου 11

(4), όταν αποστέλλεται τέτοια επιστολή δυνάμει του εν λόγω άρθρου, επέρχεται αυτομάτως και ανεξαιρέτως ο τερματισμός κάθε είδους συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης. Συνεπακόλουθα, η όποια αρχική περίοδος ενοικίασης είτε ήταν έγκυρη, είτε ήταν άκυρη (π.χ. λόγω μη πλήρωσης των προϋποθέσεων του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου) είτε με την ολοκλήρωση της αρχικής της διάρκειας, είτε, σε κάθε περίπτωση, με τον τερματισμό της, καθίσταται θέσμια. Άμεσα σχετική είναι η ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερομηνίας 15/10/2018, όπου, μεταξύ άλλων, λέχθηκαν τα εξής: « Το πρωτόδικο Δικαστήριο με τη διαπίστωση ότι το έγγραφο ενοικίασης δεν υπογράφετο στην παρουσία δύο μαρτύρων, κατά παράβαση του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, έκρινε ότι επρόκειτο για θέσμια ενοικίαση. Η πλευρά της εφεσείουσας στηρίζει τη θέση περί λανθασμένου συμπεράσματος στο γεγονός ότι, με βάση νομολογία που παρουσίασε, η άκυρη γραπτή συμφωνία (λόγω παραβίασης του άρθρου 77, ως άνω) κατά τα λοιπά θα διέπετο από τους όρους που αυτή περιλάμβανε. [..] Δεν δυνάμεθα να συμφωνήσουμε με τη θέση αυτή η οποία προσεγγίζει τα λεχθέντα υπό της νομολογίας με κάπως γενικευμένο τρόπο [.] Στα περιστατικά της κρινόμενης υπόθεσης, εφόσον ο όρος για δυνατότητα ανανέωσης ήταν άκυρος (αφού η ενοικίαση έγινε χωρίς την υπογραφή δύο μαρτύρων), η αρχική ενοικίαση έληξε την 31.8.2006 και η εφεσείουσα κατέστη θέσμια. Δεν χρειαζόταν δε τερματισμός αφού η σύμβαση είχε λήξει. Εξάλλου το λεκτικό του σχετικού όρου, εν πάση περιπτώσει, ήταν ότι η συμφωνία μπορούσε να ανανεωθεί και όχι ότι αυτόματα ανανεώνετο. Συνεπώς δια της λήξεως της στις 31.8.2006, η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή άνευ ετέρου υφίστατο. » Πρόδηλα ανυπόστατη είναι και η εισήγηση των Καθ' ων ότι η επίδικη σύμβαση είναι άκυρη ως αντιβαίνουσα τις πρόνοιες του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, αφού η ενοικίαση ήταν για ένα έτος και το εν λόγω άρθρο του περί Συμβάσεων Νόμου εφαρμόζεται σε συμβάσεις που υπερβαίνουν το 1 έτος. Ομοίως αβάσιμα είναι και όσα αναφέρονται από τους δικηγόρους των Καθ' ων σε σχέση με το δεύτερο ενοικιαστήριο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11, επειδή αυτό δεν φέρει υπογραφή δεύτερου μάρτυρα. Προφανώς κατά την υπογραφή των συμβολαίων υπεγράφησαν περισσότερα του ενός έγγραφα και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11 δεν συμπληρώθηκε κατάλληλα. Η παράλειψη αυτή είναι επουσιώδης. Εφόσον υπάρχει ένα τουλάχιστον δεόντως συμπληρωμένο έγγραφο, η μη συμπλήρωση των άλλων αντιγράφων δεν επηρεάζει την εγκυρότητα της συμφωνίας, η οποία, επαναλαμβάνω, δεν απαιτούσε καν την υπογραφή των μαρτύρων για να θεωρηθεί έγκυρη.

(3)Η αμφισβήτηση της επίδοσης των επιστολών απαίτησης των οφειλόμενων ενοικίων (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 Α Β και Γ). Όσον αφορά τις εισηγήσεις των Καθ' ων ως προς τη δέουσα επίδοση των επιστολών απαίτησης των οφειλόμενων ενοικίων, αρκούμαι να υποδείξω ότι στην παράγραφο 18 της τροποποιημένης Απάντησής τους αναφέρεται: « Οι Καθ' ων η αίτηση [..] παραδέχονται ότι τους επιδόθηκε επιστολή ημερομηνίας 16/04/2015 » Ο βασικός κανόνας πως η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο[7] ισχύει και στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης,[8] ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί τον κανόνα αυτό.[9] Η αγόρευση δεν υποκαθιστά δικόγραφα. Η πλευρά του Αιτητή στερήθηκε της δυνατότητας να τοποθετηθεί αποτελεσματικά επ' αυτού του ετεροχρονισμένου ισχυρισμού. Συνεπώς, η εισήγηση δεν θα εξεταστεί ως μη δικογραφημένο ζήτημα.

(4)Ο ισχυρισμός ότι δεν έχει αποδειχθεί ότι το Υποστατικό συμπληρώθηκε πριν την 31/12/

1. Οι δικηγόροι των Καθ' ων ισχυρίζονται ότι δεν υπάρχει ενώπιον μου μαρτυρία αναφορικά με τον χρόνο συμπλήρωσης του Υποστατικού. Προφανώς, διέλαθε της προσοχής του κ. Πουτζουρή ότι κατά τη διάρκεια της κυρίως εξέτασης του κ. XXXXX Χατζηχριστοδούλου (Μ.Α. 1) και συγκεκριμένα κατά τις προφορικές ερωτήσεις που του έγιναν ο μάρτυρας ερωτήθηκε και απάντησε για τούτο ακριβώς το ζήτημα ισχυριζόμενος ότι το υποστατικό συμπληρώθηκε περί το 1989 και η συγκεκριμένη μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε. Τα προαναφερόμενα κρίνονται ικανοποιητικά ως προς τη στοιχειοθέτηση της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Παρεμβάλλω στην Ανδρέου v. Κλόκαρη, ECLI:CY:AD:2018:A555, Πολ. Έφεση αρ. 138/2013, ημερομηνίας 21/12/2018 το Ανώτατο Δικαστήριο δεν ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση που, παρά την ανυπαρξία άμεσης μαρτυρίας, το δικαστήριο αποφάσισε ότι είχε δικαιοδοσία θεωρώντας ότι πρόκυπτε εκ της συμπεριφοράς των διαδίκων ότι το υποστατικό είχε συμπληρωθεί πριν την 31/12/
2. Στην παρούσα περίπτωση υπάρχει άμεση και αναντίλεκτη μαρτυρία για το ζήτημα. Γ. Κατά πόσο έχει αποδειχθεί η απαίτηση των Αιτητών. Είναι αδιαμφισβήτητο ότι δεν έχει πληρωθεί οποιοδήποτε ποσό για τα οφειλόμενα ενοίκια τα οποία είχαν συμφωνηθεί στο ποσό των €15.000 ετησίως. Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα γεγονότα και τα σχετικά ευρήματά μου, η παράδοση της κατοχής έγινε με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 μόλις στις 14/01/2016 και όχι νωρίτερα. Συνεπώς η πλευρά των Αιτητών δικαιούται σε ενοίκια μέχρι τότε, δηλαδή τα εξής ποσά: (α) €15.000 για την περίοδο από 11 Απρίλιου του 2014 έως και τις 10 Απρίλιου του
3. (β) €11.250 ως αναλογία ενοικίου από 11 Απριλίου του 2015 έως τον Ιανουάριο του 2016 που ουσιαστικά αντιστοιχεί σε 9 μήνες προς 1.250 μηνιαίως. Σύνολο = €26.250 Δ. Κατά πόσο οι Αιτητές εμποδίζονται συμβατικά να αξιώνουν το οφειλόμενο ενοίκιο. Στο επίδικο ενοικιαστήριο εμπεριέχεται ο ακόλουθος όρος: « ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΙ ΟΡΟΙ:
4. Ο μισθωτής δικαιούται να χρησιμοποιεί το ενοικιαζόμενον ως snack bar, καφετέρια ή/και εστιατόριο ή/και take away ή/και άλλη επιχείρηση, εφόσον εξασφαλίσει όλες τις απαιτούμενες άδειες από τις αρμόδιες αρχές ή/και υπηρεσίες. Ο εκμισθωτής υποχρεούται όπως υπογράψει οιεσδήποτε αιτήσεις ή/και συνδράμει τον μισθωτή προς εξασφάλιση των ανωτέρω αδειών. Ο μισθωτής αναλαμβάνει τη πληρωμή και υποχρεούται να πληρώνει τα έξοδα σκυβάλων και τα τέλη αναφορικά με την άδεια λειτουργίας του Δήμου Αγίας Νάπας ή και όλα τα τέλη που αφορούν τη[ν] λειτουργία του καταστήματος. » Παρόλο που αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι για το Υποστατικό δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, στο ενοικιαστήριο έγγραφο δεν υπάρχει οποιοσδήποτε όρος που να σχετίζεται με την ύπαρξη πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Ούτε με βάση τον Νόμο απαιτείται για τη συνομολόγηση συμφωνίας ενοικίασης η κατοχή πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και κατ' επέκταση η ανυπαρξία τέτοιου πιστοποιητικού δεν εγκαθιδρύει δικαίωμα είτε για μη πληρωμή είτε για αναστολή πληρωμής ενοικίου διαρκούσης της ενοικίασης. Ελλείψει λοιπόν οποιασδήποτε συμφωνίας ή εκ της επενέργειας του Νόμου δικαιώματος που να νομιμοποιεί τους Καθ' ων σε μη πληρωμή ενοικίων, η μονομερής ενέργεια των Καθ' ων να μην καταβάλλουν το οφειλόμενο ενοίκιο, από τη στιγμή που διατηρούν παράλληλα την κατοχή του υποστατικού, δεν δικαιολογείται. Συμπληρώνω ότι εάν οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης κατά τη συνομολόγηση μιας ενοικιαστικής σύμβασης αποκρύβει γεγονότα που διαβάλλουν το θεμελιώδες δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή (quiet enjoyment) του ενοικιαζόμενου υποστατικού[10] καθιστώντας την εκτέλεση της σύμβασης είτε αδύνατη, είτε δυσανάλογα επαχθή, τότε η μοναδική οδός για το αθώο μέρος είναι η καταγγελία και ο τερματισμός της εν λόγω ενοικιαστικής σχέσης. Όμως ο ενοικιαστής οφείλει να επιλέξει. Ή να επιμένει στην εκτέλεση της σύμβασης τηρώντας τις δικές του υποχρεώσεις (ήτοι καταβάλλοντας το ενοίκιο) και διεκδικώντας την αποκατάστασή του εφόσον αυτό είναι εφικτό, ή να προχωρήσει στον τερματισμό της σύμβασης επιστρέφοντας παράλληλα την κατοχή του υποστατικού και διεκδικώντας αποζημίωσης για τις όποιες απώλειες έχει υποστεί συνεπεία της απώλειας του δικαιώματός του στην κατοχή και στην ενοικίαση, είτε αυτή είναι συμβατική, είτε θέσμια. Διότι, στο τέλος της ημέρας δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η θέσμια ενοικίαση δεν είναι τίποτα περισσότερο από μια εξειδικευμένη σύμβαση επί της οποίας οι βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων τυγχάνουν εφαρμογής. Η επενέργεια του Νόμου θέτει κάποιες ασφαλιστικές δικλίδες δίχως όμως να ακυρώνει τις ουσιαστικές εκατέρων υποχρεώσεις και χωρίς να εγκαθιδρύει αναφαίρετα δικαιώματα στους ενοικιαστές. Ούτε βεβαίως επιδιώκει να αποστερήσει ή να περιορίσει το θεμελιώδες ατομικό δικαίωμα στην εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας. Παρέχει μια εύλογη προστασία των ενοικιαστών νοουμένου ότι και οι ίδιοι οι ενοικιαστές τηρούν τη βασική τους υποχρέωση απέναντι στους ιδιοκτήτες, ήτοι την εμπρόθεσμη πληρωμή του ενοικίου. Στη PAPHOS STONE C. ESTATES LTD ν.
5. VICTORIA ANN ΖΑΒΡΟΥ κ.α.

(1998)1Γ Α.Α.Δ 1854 ειπώθηκε: « .σκοπός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου δεν ήταν η δημιουργία νέων ηθών στην αγορά, αλλά η προστασία της κατοχής ενοικιαστών εκεί όπου δικαιολογείται με βάση κάποιες προϋποθέσεις που τίθενται. » Όπως λέχθηκε στη Ηλία Αριστοδήμου ν Τάκη Χαραλάμπους

(1990)1 Α.Α.Δ 319: « Είναι πρόδηλο ότι το δικαστήριο εξίσωσε την αδράνεια του εστιατορίου "Αρχόντισσα" με απαλλαγή από τις συμβατικές υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου που συνιστά νομικό σφάλμα. Εφόσον η σύμβαση διατηρήθηκε σε ισχύ η καταβολή ενοικίου αποτελούσε υποχρέωση του εφεσιβλήτου. Ενώπιόν μας δεν τέθηκε θέμα απόδοσης στον εφεσίβλητο άλλης ζημίας από εκείνη που προέκυψε λόγω των μεταβολών και της διάρθρωσης του χώρου του εστιατορίου. Η δυνατότητα διεκδίκησης τέτοιων αποζημιώσεων δε μπορούσε να απαλλάξει τον εφεσίβλητο από τις συμβατικές του υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου. » Ομοίως, στη Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου

(1996)1ΑΑΔ 477 στην οποία με παραπέμπει και ο κ. Θωμά, αναφέρθηκαν τα εξής: « Είναι κατ' αρχήν αξιοσημείωτο το ότι η εφεσίβλητη, παρά τις αιτιάσεις που διατύπωσε, ποτέ δεν έθεσε τέρμα στη σύμβαση προτού εγκαταλείψει το κατάστημα στο τέλος Νοεμβρίου. Τουναντίον, ακόμη και μετά που παρουσιάστηκε το πρόβλημα πρόσβασης κατά τον Αύγουστο, όχι μόνο παρέμεινε στο κατάστημα αλλά και, όπως προκύπτει από ανταλλαγείσα αλληλογραφία, ρητά αποδέχθηκε συνέχιση της ενοικίασης. Τελικά τη σύμβαση την τερμάτισε η εφεσείουσα οπότε η εφεσίβλητη παρέδωσε κατοχή χωρίς, όπως είπαμε, να καταβάλει τρία δεδουλευμένα ενοίκια συνολικού ύψους £300. [.] Παράσταση μη ανταποκρινόμενη προς την πραγματικότητα, που οδηγεί στη σύναψη σύμβασης, αποτελεί λόγο για ακύρωση της σύμβασης από το αθώο μέρος, όπως το ίδιο αποτελεί λόγο για ακύρωση και παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης. Η σύμβαση δεν είναι άκυρη εξ υπαρχής. Το αθώο μέρος έχει δικαίωμα επιλογής. Όπου όμως επιλέγει τη συνέχιση της ισχύος της σύμβασης, τότε δεν μπορεί παρά να αποδώσει στο άλλο μέρος ό,τι εκείνο δικαιούται δυνάμει της σύμβασης. [.] Στην προκείμενη περίπτωση δεν μπορούσε λοιπόν η εφεσίβλητη, η οποία καταφανώς επέλεξε τη διατήρηση της σύμβασης, από τη μια να αποκομίζει ωφελήματα τα οποία προέκυπταν από τη σύμβαση και από την άλλη να μην αποδίδει τα δέοντα στην άλλη πλευρά. » Συνεπώς, ακόμη και αν ο ισχυρισμός των Καθ' ων ότι αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν το Υποστατικό λόγω της έλλειψης του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης κρινόταν ως ειλικρινής και αποδεικνύονταν, τέτοια εξέλιξη δεν θα οδηγούσε στο συμπέρασμα ότι οι ενοικιαστές καλώς διατηρούσαν την κατοχή του υποστατικού αποστερώντας την από τους Αιτητές δίχως να πληρώνουν το οφειλόμενο ενοίκιο, αφού τέτοιο δικαίωμα δεν προβλέπεται ούτε στη μεταξύ τους σύμβαση, ούτε στον Νόμο. Ε. Η ισχυριζόμενη παρανομία της επίδικης ενοικίασης. Η τελευταία εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων σχετίζεται με την προώθηση της θέσης ότι «η παρανομία δεν μπορεί να γίνει ανεκτή από το Δικαστήριο» διότι αυτό «θα ήταν νομική ανωμαλία» οι ιδιοκτήτες να εισπράττουν ενοίκια από «συμφωνίες που έχουν ως αντικείμενο παράνομη οικοδομή». Βασίζουν την εισήγησή τους στο γεγονός ότι στο άρθρο 10

(1)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, αναφέρονται τα εξής: « Ουδέν πρόσωπο κατέχει ή χρησιµοποιεί ή ενεργεί, ώστε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να κατέχει ή να χρησιµοποιεί οποιαδήποτε οικοδοµή ή τµήµα οικοδοµής, µέχρις ότου εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης από την αρµόδια αρχή σε σχέση µε την εν λόγω οικοδοµή ή τµήµατος αυτής, ανεξάρτητα αν χορηγήθηκε άδεια για την οικοδοµή ή τµήµα της, µε βάση το άρθρο 3 του παρόντος Νόµου. » Η πλευρά των Αιτητών διαφωνεί και επιχειρεί να αντικρούσει τη θέση αυτή παραπέμποντας εκ νέου στη Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου (ανωτέρω) η οποία δεν κρίνεται άμεσα σχετική αφού η εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων αφορά κάτι διαφορετικό, ήτοι, βασίζεται στο δόγμα ex turpi causa non oritur action, δηλαδή, στην αρχή ότι από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά δεν απορρέει αγώγιμο δικαίωμα. Το δόγμα ex turpi causa non oritur action. Όπως επεξηγείται στη Χριστοδούλου ν. Vraets

(2009)1 A.A.Δ. 802, η εν λόγω αρχή εμπερικλείεται στην αναφορά που έγινε στη Holman v. Johnson [1775] 1 Cowp 341 ότι «no court will lend its aid to a man who founds his cause of action upon an immoral or illegal act»και περαιτέρω αναφέρθηκε ότι: « κανένα Δικαστήριο δεν θα εφαρμόσει μια συμφω­νία που προέρχεται από παράνομη συναλλαγή, αυτό δε επεκτείνεται σ' όλο το φάσμα του δικαίου. » Ίδια προσέγγιση ακολουθήθηκε και στη Χλόη Κωνσταντίνου ν. Αθηνά Απλά ECLI:CY:AD:2015:A248, Π.Ε.55/2010 ημερ. 03/04/2015, όπου μεταξύ άλλων ειπώθηκαν τα εξής: « ..η νομική αντιμε­τώπιση τέτοιων ζητημάτων στα αστικά αδικήματα εδράστηκε περισσότερο στην απαγόρευση απόδοσης θεραπείας λόγω της άμεσης συμμετοχής του ενάγοντος σε εγκληματική ενέργεια . » Συναφώς, στη Τράπεζα Κύπρου ν. Coudounaris Food Products Ltd κ.α.

(1994)1 Α.Α.Δ 672, με παραπομπή στη Snell ν. Unity Finance Ltd [1963] 3 All E.R. 50, λέχθηκε ότι αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου όταν περιέλθουν εις γνώση του γεγονότα που καθιστούν μια τη συμφωνία παράνομη να αρνηθεί να την εφαρμόσει, είτε η παρανομία είχε εγερθεί από τους διάδικους, είτε όχι. Στη Μ. Τρύφωνος κ.α. ν. Μινέρβα Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ

(2006)1Α Α.Α.Δ 200 έγινε αναφορά στην αρχή της δημόσιας πολιτικής με βάση την οποία το δικαστήριο δεν θα βοηθήσει ένα αδικοπραγούντα ο οποίος προσπαθεί να εισπράξει οποιοδήποτε ωφέλημα ή αποζημίωση από το αδίκημά του, γιατί, αν γινόταν κάτι τέτοιο, θα παραμεριζόταν μια τροχοπέδη στη διάπραξη αδικημάτων. Στη Cross v Kirkby [2000] EWCA Civ 426 λέχθηκε: « .the principle applies when the claimant's claim is so closely connected or inextricably bound up with his own criminal or illegal conduct that the court could not permit him to recover without appearing to condone that conduct. » Στην απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου του Καναδά στη Hall v. Hebert [1993] 4 WWR 113, επισημαίνεται μια επιπρόσθετη διάσταση της υπό εξέταση αρχής, η οποία αφορά τη διαφύλαξη της ακεραιότητας του νομικού συστήματος.[11] Στη ΒΟΥΖΟΥΝΗ κ.α. ν. ΑΠΟΣΤΟΛΟΥ, ECLI:CY:AD:2019:A138, Πολιτική Έφεση αρ. 457/2012, ημερομηνίας 10/04/2019 λέχθηκαν τα εξής: « Αποτελεί αρχή δικαίου, ότι η παρανομία της σύμβασης καθιστά τα συμφωνηθέντα ανεφάρμοστα, άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Η δε παρανομία που δυνατόν να σχετίζεται είτε με τη συνομολόγηση της, είτε με την εκτέλεση της, θα πρέπει να αναδύεται κατ΄αντικειμενικό τρόπο και ανεξάρτητα από την έκταση συμμετοχής εκάστου των συμβαλλομένων. Το δε Δικαστήριο οφείλει να αποστερήσει τον διάδικο που μετήλθε παράνομων ενεργειών από οποιαδήποτε θεραπεία. » Όσον αφορά την υπαγωγή του εν λόγω δόγματος στη σχέση ιδιοκτήτη ενοικιαστή, αξίζει να σημειωθεί ότι στο Woodfall Law on Landlord and Tenant - Τόμος 1 - Covenants - (E) Defences to liability - illegality - παρ. 11.308 αναφέρεται ότι μια συμφωνία για την τέλεση πράξης παράνομης ή που αντίκειται στη δημόσια πολιτική ή που αποτρέπει τον συμβαλλόμενο να ενεργήσει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου είναι εξ' υπαρχής άκυρη. Περαιτέρω, τίθενται τα εξής: « Where it appears that the lease is for a purpose which is illegal or against public policy, neither the covenant to pay rent nor any other covenants in the lease can be enforced against the tenant, and the same result follows where the intention is to use the documents containing the lease for such purpose. » Αναντίλεκτα, οτιδήποτε απαγορεύεται νομοθετικά δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο νόμιμης σύμβασης, όπως λόγου χάριν στη Smith v. White

(1866)L. R. 1 Eq. 626 όπου υπήρξε υπενοικίαση για δημιουργία οίκου ανοχής και η σχετική αγωγή του υπενοικιαστή για να ανακτήσει το αντίτιμο της υπενοικίασης απέτυχε. To ζήτημα όμως δεν εξαντλείται στα προαναφερόμενα. Ο πιο πάνω κανόνας έχει σημαντικές διαβαθμίσεις και εξαιρέσεις. Κατ' αρχάς, εφόσον το παράνομο μέρος μιας συναλλαγής μπορεί να διαχωρισθεί, η συμφωνία συνεχίζει να δεσμεύει, απαλλαγμένη από την παρανομία. Για παράδειγμα στην Υπόθεση αρ. C-453 ημερ. 20/09/2001 Courage Ltd κατά Bernard Crehan και Bernard Crehan κατά Courage Ltd και λοιπών, το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης έκρινε επί συναφούς προδικαστικού ερωτήματος ότι όρος σύμβασης ενοικίασης ο οποίος επέβαλλε την αποκλειστική προμήθεια ζύθου αντίκειται στο πρώην άρθρο 85 (νυν άρθρο 81 ΕΚ) της Συνθήκης ΕΚ το οποίο απαγορεύει κανόνα του εθνικού δικαίου ο οποίος δεν επιτρέπει σε συμβαλλόμενο σε σύμβαση δυνάμενη να περιορίσει ή να νοθεύσει τον ανταγωνισμό. Συνακόλουθα, στη Inntrepreneur Estates Ltd v Mason and another - [1993] 2 EGLR 189,[12] παρά την κήρυξη τέτοιου όρου ως ανεφάρμοστου, η ενοικιαστική σχέση συνέχισε να ισχύει και κατ' επέκταση συνεχίστηκε η υποχρέωση για καταβολή ενοικίου. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « In my view, tie provisions are plainly not the whole or the main consideration so given. The remainder of the obligations, in particular the obligation to pay rent, are an extremely important and substantial part of the total consideration. I should add on this matter that it is made clear in the Alec Lobb judgment of Dillon LJ that it does not matter whether the parties would have entered into the same or a somewhat different agreement if they had known that the provisions to be excised could not validly form a part of it. Consequently on this matter I conclude that the tie is severable and that the remainder of the lease remains. » Πέραν της δυνατότητας διαχωρισμού της παρανομίας, όταν η επικαλούμενη παρανομία δεν προβλέπεται ρητώς, αλλά είτε είναι έμμεση, είτε παρεμφερής, είτε εξυπακουόμενη (implied), το υπό εξέταση ζήτημα διαφοροποιείται καθοριστικά. Στη Μαρία Συρίμη ν. Παγκυπριακή Χρηματοδοτήσεις Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ

(2010)1Β Α.Α.Δ 1131 λέχθηκε πως: « Από τη στιγμή που ο Νόμος δεν απαγορεύει ρητά τη σύναψη της και ούτε ολόκληρος ο σκοπός της σύμβασης είναι η εκτέλεση πράξης που ο Νόμος απαγορεύει, τότε δεν τίθεται θέμα κήρυξης της σύμβασης παράνομης » Όπως υποστηρίζεται και στο σύγγραμμα The Law of Contract, Κεφ. 5, Illegality and Public Policy, (D) Statutory Illegality, Implied prohibition, General principles, το ουσιαστικό κριτήριο είναι το κατά πόσο η νομοθεσία είχε σκοπό να απαγορεύσει την υπό εξέταση σύμβαση: «e Law The key issue is as to whether the legislature intended to prohibit the contract in question. It may often be the case (as was decided by Devlin J in the St John Shipping case) that the criminal penalty is perceived as sufficient to fulfill the legislative ambitions underlying the statute in question, and that no further sanction (in the form of a 'civil penalty' striking down the contract itself) is required. » Δηλαδή, για να γίνει αποδεκτή η εφαρμογή του δόγματος ex turpi causa non oritur action καθ' επίκληση της πρόθεσης και μόνο του νομοθέτη, και όχι στη βάση ρητής νομοθετικής απαγόρευσης, θα πρέπει να αναδύεται αδιαμφισβήτητα ότι η υπό εξέταση νομοθεσία ξεκάθαρα αποσκοπεί να παρεμβληθεί στα αστικά δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συμβαλλομένων. Ο λόγος είναι επειδή, στη σύγχρονη κοινωνία όπου οι πλείστες κοινωνικές δράσεις ρυθμίζονται και ελέγχονται νομοθετικά, οι αντίστοιχες απαγορεύσεις συνοδεύονται από την ανάλογη και πλήρη[13] τιμωρία για τους παραβάτες, ποινικής συνήθους φύσης. Συνεπώς, εκτός εάν υφίσταται άμεση απαγόρευση, δεν μπορεί να θεωρούνται εκ των προτέρων επιθυμητές παρεμβολές που κατ' ουσία απολήγουν στην κατάλυση του ίδιου του δικαίου των συμβάσεων και στην αποδόμηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων που αυτοβούλως και ελευθέρως συμφώνησαν. Στην Αγαθοκλέους ν. Λάππα

(1998)1Δ Α.Α.Δ 2202 επισημάνθηκαν τα εξής: « Το παράλογο μιας αυστηρής ερμηνείας των νομοθετικών προνοιών που έχει σαν αποτέλεσμα την αποστέρηση καταφυγής στα Δικαστήρια, επισημαίνεται στο σύγγραμμα J. Beatson, "Anson's Law of Contract", 27η Έκδοση, σ. 336, όπου αναφέρεται ότι, "For the law to prescribe that the commission of any unlawful act in the course of performing a contract should inevitably deprive the wrongdoer of all contractual remedies might well inflict on the wrongdoer a loss far in excess of the statutory penalty. This would be unreasonable. For example, a road haulier might be unable to claim freight simply on the ground that the driver of the vehicle had exceeded the speed limit or the permitted driving hours. It is therefore necessary, in all cases of statutory illegality to have regard to the statutory language and to its scope and purpose. Was the statute intended to interfere with the contract under consideration, to render it unenforceable at the suit of a party who performs it illegally, or merely to impose a penalty on the offender?" » * Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω, σημειώνω ότι η πλευρά των Καθ' ων στην εισήγησή της δεν με παραπέμπει σε οποιονδήποτε άρθρο του περί Ενοικιοστασίου Νόμου επί του οποίου βασίζει το αίτημά της ότι η ενοικίαση είναι παράνομη και ότι συνακόλουθα δεν πρέπει να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, ούτε σε σχετική νομολογία, παρά μόνο στη Καλλή κ.α. ν. Golden Star Supermarket Πολιτική Έφεση

(2010)1Γ Α.Α.Δ 1624, της οποίας όμως τα γεγονότα ήταν ουσιωδώς[14] διαφορετικά. Εισηγούνται όμως ότι το Δικαστήριο πρέπει να ερμηνεύσει την εγκυρότητα της επίδικης σύμβασης, και κατ' επέκταση την εξουσία του για να επιδικάσει οφειλόμενα ενοίκια, με βάση τα διαλαμβανόμενα στον περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Διαφωνώ και επεξηγώ. Κατ' αρχάς, για να είναι νομικά αποδεκτό να βασιστεί ένα Δικαστήριο στο περιεχόμενο άλλου νομοθετήματος για να ερμηνεύσει ένα διαφορετικό Νόμο, θα πρέπει οι υπό εξέταση νομοθεσίες να συνδέονται, δηλαδή, να βρίσκονται κατά τη νομική ορολογία, in pari materia. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Bennion on Statutory Interpretation, Section 21.5: Acts in pari material: « Two or more Acts may be described as in pari materia (from the Latin pars or paris, meaning equal) if: (

1. a)they have been given a collective title; (
2. b)they are required to be construed as one; (
3. c)they have identical short titles (apart from the year); or (
4. d)they otherwise deal with the same subject matter on similar lines. [.] Acts that are in pari materia are sometimes described as forming a single code on a particular matter in the sense that they deal with the same or a similar subject matter and are to be construed as one. They 'are to be taken together as forming one system, and as interpreting and enforcing each other'. » Στη VENERIS ESTATES ν. MARKIDOU,

(1985)1 Α.Α.Δ. 523 λέχθηκε ότι ο Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμος του 1969 (Ν. 40/1969, όπως έχει τροποποιηθεί) και ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος δεν βρίσκονται in pari materia. Στη Powell v. Cleland [1948] 1 K. B. 262 λέχθηκε ότι το Law of Property Act 1925 δεν βρίσκεται in pari materia με τα Rent Acts. Ομοίως στη Bolton Corporation v. Owen [1962] 1 Q. B. 470 αναφέρθηκε ότι η νομοθεσία Town and Country Planning Act 1959 δεν βρίσκεται in pari material με το Housing Act

1. Κατ' ακολουθία, και γνωρίζοντας ποια είναι η φιλοσοφία και ο σκοπός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, και έχοντας κατά νου ότι ξεχωριστή και διαφορετική είναι η στόχευση του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, κρίνω ότι οι δύο υπό εξέταση νομοθεσίες δεν βρίσκονται in pari material και δεν μπορούν όσα διαλαμβάνονται στον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96 να αποτελέσουν ασφαλή οδηγό για την ερμηνεία και τη νομιμότητα μιας ενοικιαστικής σχέσης η οποία καθίσταται θέσμια με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Εάν προκύπτουν οποιαδήποτε ποινικά αδικήματα σε σχέση με το Υποστατικό δυνάμει των διατάξεων του περί Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96, αυτό δεν είναι θέμα που μπορεί να εξεταστεί, πόσο μάλλον να αποφασισθεί στα πλαίσια τούτης της ειδικής δικαιοδοσίας, παρά μόνο, να κριθεί στον κατάλληλο χρόνο από το αρμόδιο ποινικό Δικαστήριο. Επιπροσθέτως, ακόμη και εάν βρίσκονταν in pari material οι πιο πάνω νομοθεσίες, ούτε τότε θα οδηγούμασταν στην επιβεβαίωση της εισήγησης των δικηγόρων των Καθ' ων. Ξεκάθαρα και αδιαμφισβήτητα ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος δεν έχει σκοπό να απαγορεύσει και να καταστήσει εκ των προτέρων παράνομες και ανεφάρμοστες όσες ενοικιάσεις αφορούν υποστατικά που δεν έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η δε επίδικη θέσμια ενοικίαση που αποτελεί και το ουσιαστικό αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας, δεν είναι παράνομη ούτε αντίκειται σε οποιονδήποτε νόμο ή δημόσια πολιτική. Η υπόθεση St John Shipping Corpn v Joseph Rank Ltd [1956] 3 All ER 683[15] αφορούσε τη μεταφορά δια θαλάσσης σιτηρών από την Αμερική στην Αγγλία. Το πλοίο υπερφορτώθηκε κατά παράβαση της εκεί οικείας νομοθεσίας και οι εναγόμενοι κατ' επίκληση του γεγονότος αυτού απέκοψαν ένα ποσό από τα ναύλα επικαλούμενοι στην υπεράσπισή τους την παρανομία της σύμβασης. Η υπεράσπιση απορρίφθηκε και επισημάνθηκε ότι: « . I think that a court ought to be very slow to hold that a statute intends to interfere with the rights and remedies given by the ordinary law of contract. Caution in this respect is, I think, especially necessary in these times when so much of commercial life is governed by regulations of some sort or another; which may easily be broken without wicked intent » Σημειώνω ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αποτελεί κατ' ουσία ένα κράμα των αντίστοιχων, κατά τον χρόνο σύνταξής του, αγγλικών νομοθεσιών. Δεδομένου αυτού, θεωρώ ότι η σχετική αγγλική νομολογία έχει αυξημένη πειστική αξία. Ιδιαίτερη αναφορά αξίζει να γίνει στη Best v. Glenville [1960] 3 ALL ER της οποίας τα γεγονότα βρίσκονται πολύ κοντά στα επίδικα θέματα. Σε εκείνη την υπόθεση ενοικιάστηκε ένα δωμάτιο με σκοπό να χρησιμοποιηθεί ως bridge club. Ήταν εξ' αρχής εις γνώση των μερών ότι απαιτείτο άδεια (planning permission) από την αρμόδια αρχή για τον σκοπό αυτό. H αρμόδια αρχή απέρριψε το αίτημα του ενοικιαστή. Στην αγωγή για έξωση λόγω μη πληρωμής ενοικίων, ο ενοικιαστής πρόβαλε τον ισχυρισμό ότι ο σκοπός της ενοικίασης ήταν παράνομος και ως εκ τούτου η συμφωνία ενοικίασης παράνομη και μη εκτελεστή. Το δικαστήριο απέρριψε το επιχείρημα, επισημαίνοντας ότι η συμφωνία ενοικίασης δεν ήταν παράνομη και η άρνηση της αρμόδιας αρχής δεν επηρέαζε την εγκυρότητα της συμφωνίας και συνεπώς τα οφειλόμενα ενοίκια μπορούσαν να ανακτηθούν. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « In those circumstances for my part I find it very hard to see what there is illegal in the contract so far as the plaintiff is concerned. He let the premises for a perfectly proper purpose, ie, for their use as a club, as he was entitled to do. There was no duty on him to obtain planning permission. It was unnecessary, in the circumstances, for him to say, as it was suggested he should have said: "These premises are let only on the understanding that if they are for the use of a club there must be planning permission", because that had already come to the knowledge of the defendant, and she was prepared to deal with it by applying for planning permission. In those circumstances why should this be an illegal agreement? If neither party took the trouble to take any steps to obtain planning permission, or if each party knew that no steps were to be taken, it might well be the case, if proved, that there was something unlawful in this agreement. But that is not this case and I can see no reason why the landlord should be held to have entered into an illegal agreement. » Κατά τον ίδιο τρόπο, στη Shaw v. Groom [1970] 1 All E.R. 702, η παράλειψη του ιδιοκτήτη να παρουσιάσει το «rent book» που προβλεπόταν στο Landlord and Tenant Act 1962 και η οποία παράλειψη τιμωρείτο με πρόστιμο, κρίθηκε ότι δεν τον εμπόδιζε να καταφύγει στο δικαστήριο και να αξιώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Περαιώνοντας, σημειώνω ότι η σχετική αγγλική νομολογία εξελίσσεται κατά τρόπο ευνοϊκό ως προς τη διεκδίκηση των αστικών δικαιωμάτων. Συγκεκριμένα, στη Patel v Mirza [2017] 1 All ER 191, λέχθηκε ότι δεν πρέπει πλέον να ακολουθείται η Tinsley v Milligan [1993] 3 All ER 65 η οποία είχε καθιερώσει το λεγόμενο «reliance test» με βάση το οποίο όπου ο ενάγων πρέπει να δικογραφήσει την παρανομία για να βασίσει την αξίωσή του, τα δικαστήρια δεν θα του επιτρέψουν να επιτύχει. Υποδείχθηκε συναφώς ότι πλέον ενάγων ο οποίος ικανοποιεί τα απαιτούμενα για να αναζητήσει αποκατάσταση λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού, δεν εμποδίζεται στη διεκδίκηση μόνο εκ του γεγονότος ότι τα χρήματα είχαν πληρωθεί για μη νόμιμο σκοπό. Συνεπακόλουθα, καταλήγω ότι η παρούσα υπόθεση εντάσσεται εντός του πλαισίου που καθορίστηκε, μεταξύ άλλων, στις Αγαθοκλέους ν. Λάππα και Μαρία Συρίμη ν. Παγκυπριακή Χρηματοδοτήσεις Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ (ανωτέρω).Η εισήγηση των Καθ' ων ότι η επίδικη σύμβαση είναι παράνομη επειδή δεν υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για την επίδικη οικοδομή και ότι συνεπεία της παράλειψης αυτής οι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνται στην επιδίκαση υπέρ τους των οφειλόμενων ενοικίων, απορρίπτεται. Η Αίτηση θα πετύχει στην έκταση που έχει προσδιορισθεί ανωτέρω. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται απόφαση ως ακολούθως: (α) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών αρ. 1 και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1, 2 και 3, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως, για το ποσό των €26.250,00 που αντιστοιχεί σε οφειλόμενα ενοίκια ύψους €15.000,00 για την περίοδο από 11 Απρίλιου του 2014 έως και τις 10 Απρίλιου του 2015 και σε αναλογία ενοικίων ύψους €11.250,00 από 11 Απριλίου του 2015 έως τον Ιανουάριο του 2016, ήτοι για 9 μήνες προς 1.250,00 μηνιαίως. (β) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ των Αιτητών αρ. 1 και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση η Αίτηση 1, 2 και 3 αλληλεγγύως και κεχωρισμένως, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα της εκδοθείσας απόφασης, ήτοι €10.000 - €50.
2. (γ) Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση η Αίτηση 1, 2 και 3 και υπέρ των Αιτητών αρ. 1, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα της αντίστοιχης αξίωσης, ήτοι €50.000 - €100.
3. Νοείται ότι, λόγω της συνεκδίκασης με την Απαίτηση, δεν επιδικάζονται έξοδα ακροαματικής διαδικασίας της Ανταπαίτησης, αφού αυτή ουσιαστικά δεν προωθήθηκε και εξάλλου καλύπτονται από τη διαταγή εξόδων που αφορά η Απαίτηση. (δ) Όλα τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο. Σημείωση: Το διάταγμα της απόφασης αυτής να συνταχθεί αφού προηγουμένως γίνει η δέουσα χαρτοσήμανση του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2, ήτοι του ενοικιαστήριου έγγραφου. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Μαρία Κοσμά Γιώργος Παναγίωτου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Το ενοικιαστήριο δεν φέρει την ανάλογη χαρτοσήμανση και θα δοθούν σχετικές για τούτο οδηγίες. [2] Δείτε: Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [3] Συναφώς: Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 261 και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [4] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 υποδείχθηκε σχετικά ότι η εν λόγω προθεσμία θέτει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [5] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [6] Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο «σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου». Η «πρώτη ενοικίαση» «σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής». [7] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης

(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα

(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,

(2009)1Α Α.Α.Δ 704. [8] Δείτε: Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά.

(2012)1Β Α.Α.Δ

1. [9]Δείτε: PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ (ανωτέρω) και ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, ECLI:CY:AD:2017:A250, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/
2. [10] Σχετικά: Γεωργία Χριστοφόρου ν. Μαρίας Τρακκούδη Κυπριανού, ECLI:CY:AD:2018:A133, Πολιτική Έφεση αρ. 68/2012, ημερομηνίας 27/3/2018, Χρ. Ροδοσθένους ν. Γ. Ο. Φουρουκλά

(2010)1Β Α.Α.Δ. 1154 και The Law of Real Property των Megarry & Wade, 8η έκδοση, σελ 868 - 870, Κεφ. «Common obligations of Landlord and Tenant». [11] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « The narrow principle illustrated by the foregoing examples of accepted application of the maxim of ex turpi causa non oritur actio in tort, is that a plaintiff will not be allowed to profit from his or her wrongdoing. This explanation, while accurate as far as it goes, may not, however, explain fully why courts have rejected claims in these cases. Indeed, it may have the undesirable effect of tempting judges to focus on the issue of whether the plaintiff is "getting something" out of the tort, thus carrying the maxim into the area of compensatory damages where its use has proved so controversial, and has defeated just claims for compensation. A more satisfactory explanation for these cases, I would venture, is that to allow recovery in these cases would be to allow recovery for what is illegal. It would put the courts in the position of saying that the same conduct is both legal, in the sense of being capable of rectification by the court, and illegal. It would, in short, introduce an inconsistency in the law. It is particularly important in this context that we bear in mind that the law must aspire to be a unified institution, the parts of which ‑‑ contract, tort, the criminal law ‑‑ must be in essential harmony. For the courts to punish conduct with the one hand while rewarding it with the other, would be to "create an intolerable fissure in the law's conceptually seamless web": Weinrib, supra, at p. 42. We thus see that the concern, put at its most fundamental, is with the integrity of the legal system.» [12] Σχετικά δείτε και την υπόθεση Alec Lobb (Garages) Ltd v Total Oil (Great Britain) Ltd [1985] 1 WLR 173. [13] Επειδή με βάση τον κανόνα ne bis in idem (double jeopardy) απαγορεύεται η διπλή διακινδύνευση, δηλαδή η δίωξη για την ίδια αξιόποινη συμπεριφορά. Για περισσότερα δείτε το άρθρο 4 του Έβδομου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων καθώς και το άρθρο 50 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης. [14] Στην υπό αναφορά Καλλή κ.α. ν. Golden Star Supermarket το πρόβλημα το είχαν δημιουργήσει οι ίδιες οι ιδιοκτήτριες οι οποίες, μονομερώς και χωρίς τη συγκατάθεση των ενοικιαστών, εζήτησαν και εξασφάλισαν άδεια για αλλαγή της νομίμως απολαμβανομένης από τους ενοικιαστές χρήσης του υπογείου, και στη συνέχεια επεδίωξαν να επιβάλουν σε αυτούς τη νέα χρήση. [15] Δείτε επίσης Smith v. Mawhood [1845] 14 M & W 452. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο