ΧΑΤΖΗΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ν. GLF MELAS LEISURE & ENTERTAINEMENT LTD, Αίτηση Αρ. Ε13/2016, 5/9/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2019:13 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Β. Πιτσιλλίδη και Ν. Χατζημπέη, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Ε13/2016 Μεταξύ׃ XXXXX ή XXXXX ΧΑΤΖΗΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, εξ Αμμοχώστου Αιτήτρια και GLF MELAS LEISURE & ENTERTAINEMENT LTD, Η.Ε. 23735 (προηγούμενο όνομα G. L. F. MELAS DISCO LTD), εξ Αμμοχώστου Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 05/09/2019 Για την Αιτήτρια: κος Γιώργος Κ. Χατζηκωστής για Γιώργος Κ. Χατζηκωστής Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κα Μαρία Χατζηκωσταντή για Γιώργος Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Η παρούσα υπόθεση αφορά ένα υποστατικό το οποίο βρίσκεται εντός του χωριού της Αγίας Νάπας και στο οποίο στεγάζεται το κέντρο αναψυχής υπό την ονομασία «HAVANA» το οποίο βρίσκεται στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 1/5X8, Φ/Σχ. 42/2XXXX1, Τμήμα 1, Τεμάχιο 4X8, στο Δήμο Αγίας Νάπας στην Επαρχία Αμμοχώστου (το οποίο στο εξής θα προσδιορίζεται ως «το Υποστατικό»). (α) Η Κυρίως Αίτηση. Με την κυρίως αίτηση αξιώνεται διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου υποστατικού πλέον το ποσό των €49.834,19, ως οφειλόμενα και καθυστερημένα ενοίκια από 01/01/14 μέχρι 01/11/
- Επίσης, αξιώνεται το ποσό των €1.423,83 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη μέχρι παράδοσης της κατοχής πλέον τόκοι και έξοδα. Στις λεπτομέρειες ενοικιάσεως της υπό αναφορά αίτησης αναφέρεται ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε περί το έτος 1940 και συμπληρώθηκε πολύ πριν την 31/12/
- Η Aιτήτρια ισχυρίζεται ότι περί της 28/11/03 οι Καθ' ων η Αίτηση συμφώνησαν με τον αδελφό και τη μητέρα της για την ενοικίαση του Υποστατικού. Υπογράφθηκε συναφώς σχετική συμφωνία ενοικίασης για περίοδο 19 ετών, ήτοι από 01/01/2005 μέχρι και 31/12/
- Μεταξύ των όρων της σύμβασης ήταν πως για την περίοδο 01/01/2005 μέχρι και 31/12/2013 το ενοίκιο θα ήταν €93.973,07 (Λ.Κ.55.000), ποσό που αντιστοιχεί σε €10.441,45 κατά έτος ενοικίασης. Η δεύτερη περίοδος ενοικίασης, ήτοι από 01/01/2014 μέχρι 31/12/2023 το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €17.086,01 (Λ.Κ.10.000) κατ' έτος, πληρωτέο σε τρεις ισόποσες δόσεις των €5.695,33 εντός των μηνών Ιουλίου, Αυγούστου και Σεπτεμβρίου εκάστου έτους. Όσον αφορά τη δική της νομιμοποίηση, η Αιτήτρια αναφέρει ότι περί τις 29/03/2006 ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια του κτήματος στο οποίο βρίσκεται το Υποστατικό διαδεχόμενη στην κυριότητα της ιδιοκτησίας τον αδελφό και τη μητέρα της και περί τις 08/08/2006 απέστειλε προς τους ενοικιαστές σχετική ενημερωτική επιστολή επισημαίνοντάς τους ότι πλέον οφείλουν να καταβάλλουν σε αυτήν οποιοδήποτε ενοίκιο δυνάμει της προρρηθείσας συμφωνίας ενοικίασης. Η Αιτήτρια διατείνεται πως οι Καθ' ων από 01/01/2014 μέχρι και την 01/11/2016 δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό με αποτέλεσμα να οφείλουν σε αυτήν το ποσό των €49.834,
- Προσθέτει πως οι Καθ' ων συστηματικά και κατ' επανάληψη παραλείπουν να καταβάλουν το συμφωνηθέν ενοίκιο παραβιάζοντας τη συμφωνία ενοικίασης. Περί τις 11/12/2014 απέστειλε στους Καθ' ων προειδοποιητική επιστολή με την οποία αξίωσε την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων εντός 21 ημερών, λόγω μη συμμόρφωσης, ενώ στις 29/02/2016 απέστειλε και δεύτερη προειδοποιητική επιστολή. Ακολούθως απέστειλε και την επιστολή ημερομηνίας 04/05/2016 με την οποία τερμάτισε την ενοικίαση και ζήτησε την ανάκτηση της ελεύθερης και κενής κατοχής του υποστατικού. Λόγω μη συμμόρφωσης των Καθ' ων αναγκάσθηκε να καταχωρήσει την παρούσα αίτηση. (β) Η Απάντηση Στην Απάντηση των Καθ' ων δεν αναφύεται οτιδήποτε συγκεκριμένο το οποίο χρήζει ιδιαίτερης αναφοράς. Η εν λόγω Απάντηση αποτελεί μια γενική άρνηση, στην οποία με λακωνικό τρόπο, είτε δηλώνεται άγνοια, είτε, μη παραδοχή, των ισχυρισμών της Κυρίως Αίτησης. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Όσον αφορά την ακροαματική διαδικασία, για την πλευρά της Αιτήτριας έδωσε μαρτυρία μόνο η ίδια. Όσον αφορά τους Καθ' ων, δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία. (α) Η μαρτυρία της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια παρουσίασε γραπτή δήλωση η οποία κατατέθηκε ως ΈΓΓΡΑΦΟ Α. Αναφέρθηκε στο γεγονός ότι οι Καθ' ων αποτελούν εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με εγγεγραμμένο γραφείο στην Αγία Νάπα. Όσον αφορά την ίδια, ανέφερε ότι στις 29/03/2006 έγινε η ιδιοκτήτρια του κτήματος στο οποίο ανεγέρθηκε και στεγάζεται το επίδικο υποστατικό. Παρουσίασε συναφώς σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Συμπλήρωσε ότι το κτίριο ανεγέρθηκε περί το
- Αναφέρθηκε στο περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 28/11/2003 η οποία υπογράφθηκε αφενός μεταξύ του αδελφού και της μητέρας της, και αφετέρου, των Καθ' ων η Αίτηση, και με την οποία οι εν λόγω συγγενείς της ενοικίασαν το υποστατικό για περίοδο 19 ετών στους Καθ' ων, ήτοι, για την περίοδο από 01/01/2005 μέχρι και 31/12/
- Αναφέρθηκε στους όρους της υπό αναφορά συμφωνίας ενοικίασης την οποία παρουσίασε και κατέθεσε ως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Πρόσθεσε ότι, στις 08/08/2006, μέσω επιστολής της ίδιας ημερομηνίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5) ενημέρωσε τους Καθ' ων ότι στο εξής οφείλουν να καταβάλουν σε αυτή το ενοίκιο, καθότι, από τις 29/03/06 και κατόπιν μεταβιβάσεως επ' ονόματι της δυνάμει δωρεάς, κατέστη η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού. Παρέπεμψε συναφώς στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 όπου γίνεται αναφορά στην εν λόγω ημερομηνία εγγραφής στο όνομά της καθώς και στον σχετικό αριθμό φακέλου. Στη συνέχεια, υποστήριξε ότι της οφείλονται ενοίκια από 01/01/2014 μέχρι και την 01/11/2016 συνολικού ύψους €49.834,19, σημειώνοντας πως οι Καθ' ων, παραλείποντας να καταβάλλουν το συμφωνηθέν ενοίκιο, έχουν παραβιάσει τους όρους της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Εν συνεχεία, αναφέρθηκε στις σχετικές με το εν λόγω παράπονό της επιστολές που απέστειλε μέσω του δικηγόρου της και συγκεκριμένα: · στην επιστολή ημερομηνίας 11/12/2014 η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3, · στην επιστολή ημερομηνίας 29/02/2016, η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4, · καθώς επίσης και στην επιστολή ημερομηνίας 04/05/2016, η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Περαιτέρω, ερωτήθηκε πότε ήταν η τελευταία φορά που καταβλήθηκε ενοίκιο και απάντησε ότι το ενοίκιο πληρώθηκε ως την 01/04/
- Το συνολικό ποσό που της οφείλεται μέχρι τις 12/02/2019 το υπολόγισε στις €88.277,
- Κατά την αντεξέτασή της, ως προς το ζήτημα της ενημέρωσης που έδωσε προς τους Καθ' ων για το γεγονός ότι ανέλαβε η ίδια το επίδικο υποστατικό, ανέφερε πως, πέραν της σχετικής επιστολής που απέστειλε, είχε και κατ' ιδίαν συνάντηση και με τον διευθυντή των Καθ' ων. Έκτοτε όμως δεν έλαβε οποιοδήποτε ποσό. Επανέλαβε ότι απέστειλε τρεις επιστολές μέσω του δικηγόρου της προς τους Καθ' ων και υποστήριξε ότι αυτά που αναφέρει στη δήλωσή της στις παραγράφους 17, 18 και 19 αποτελούν επανάληψη όλων όσων αναφέρονται στις αντίστοιχες επιστολές που παρουσίασε. Πριν να αναλάβει η ίδια, τα ενοίκια πληρώνονταν στη μητέρα και στον αδελφό της όπως αναγράφεται και στο επίδικο ενοικιαστήριο. Δεν γνωρίζει όμως εάν οι πληρωμές γίνονταν με εμβάσματα ή με άλλον τρόπο. Αυτή ήταν όλη η μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, αφού, όπως προαναφέρεται, οι Καθ' ων δεν έδωσαν μαρτυρία. (β) Οι Αγορεύσεις. Οι σχετικές αγορεύσεις των διαδίκων έλαβαν χώρα στις 19/03/
- Οι συνήγοροι παρουσίασαν γραπτά κείμενα και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (γ) Περιορισμός / προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Εν προκειμένω, τα επίδικα θέματα είναι απλά και σαφώς προσδιορισμένα. Η Απάντηση των Καθ' ων δεν παρέχει σε αυτούς ιδιαίτερη υπερασπιστική ευελιξία. Ως γνωστό, η γενική άρνηση την οποία προβάλλουν δεν μπορεί να οδηγήσει στην έγερση οποιωνδήποτε θετικών ισχυρισμών.[1] Τούτων λεχθέντων, η παρούσα υπόθεση θα κριθεί στη βάση όσων έχει παρουσιάσει η πλευρά της Αιτήτριας και το κεντρικό και μοναδικό ερώτημα υπό τις περιστάσεις είναι κατά πόσο η Αιτήτρια, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, έχει αποδείξει την υπόθεσή της εναντίον των Καθ' ων. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια της ενυπάρχουσας δικαιοδοσίας του προς επίλυση των διαφορών που αναφύονται σχετικά με τις θέσμιες (προστατευόμενες) ενοικιάσεις καθώς και επί οποιουδήποτε κύριου ή παρεμπίπτοντος συναφούς με αυτές θέματος, εκτός από τα βασικά ζητήματα που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, πραγματεύεται, μεταξύ άλλων, τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[2] Η θέσμια ενοικίαση, με δύο λόγια, αφορά για την επενέργεια του Νόμου στη συμβατική σχέση, η οποία ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[3] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[4] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability). - Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου. Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου το οποίο έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, να αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, να υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες[5] από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να υπάρξει εξόφληση. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όπως επιβεβαιώθηκε πολύ πρόσφατα στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018 η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[6] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Διευκρινίζω ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο των τεκμηρίων που έχουν παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας. Η μαρτυρία της Αιτήτριας μου προκάλεσε πολύ καλή εντύπωση. Θεωρώ πως υπήρξε ειλικρινής προς το Δικαστήριο. Η μαρτυρία της ήταν επί του θέματος, δίχως άσκοπους πλατειασμούς ή υπερβολές. Όσα ανέφερε είχαν λογική και νομική συνέπεια, δεν αμφισβητήθηκαν επί της ουσίας και επιβεβαιώνονται από το περιεχόμενο των τεκμηρίων που παρουσιάστηκαν προς απόδειξη της υπόθεσής της. Κατά την αντεξέτασή της, οι απαντήσεις της ήταν, στην απλότητά τους, σαφείς και πειστικές δίχως ουσιώδεις αντιφάσεις ή ανακολουθίες. Αποδέχομαι πλήρως τη μαρτυρία της. Συνεπώς, δέχομαι ότι η ίδια είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου Υποστατικού το οποίο συμπληρώθηκε περί το 1940 και συνεπώς εμπίπτει εντός της έννοιας του «ακινήτου» που ορίζεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Αποδέχομαι επίσης ότι υφίσταται η έγγραφη συμφωνία ενοικίασης που παρουσίασε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 μεταξύ αφενός της μητέρας και του αδελφού της και αφετέρου των Καθ' ων, στην οποία η ίδια, με βάση σχετική δήλωση μεταβίβασης, περί τις 29/03/06 αντικατέστησε τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, αναλαμβάνοντας και τα δικαιώματά τους στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης, ενημερώνοντας συναφώς τους ενοικιαστές (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5) για την εξέλιξη αυτή. Περαιτέρω αποδέχομαι ότι δεν έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ενοίκιο από 01/01/2014 και μετά και ότι οφείλονται τα ποσά τα οποία έχει αναφερθεί στις προειδοποιητικές επιστολές τις οποίες παρουσίασε στο Δικαστήριο. Δέχομαι επίσης ότι οι εν λόγω επιστολές, (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3, 4 και 6) έχουν επιδοθεί δεόντως. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (α) Τα πραγματικά γεγονότα Τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, με βάση τη μοναδική ενώπιον μου μαρτυρία, πέραν όσων προαναφέρονται αμέσως προηγουμένως κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας, τα οποία για σκοπούς οικονομίας υιοθετώ δίχως να τα επαναλαμβάνω, αποκαλύπτουν ότι η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια και οι Καθ' ων οι ενοικιαστές του επίδικου Υποστατικού, το οποίο βρίσκεται σε ελεγχόμενη υπό το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και έχει συμπληρωθεί πριν την 31η Δεκεμβρίου 1999. Η νομιμοποίηση της Αιτήτριας για την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης προκύπτει μέσω της αναντίλεκτης της μαρτυρίας ότι αντικατέστησε τους προηγούμενους ιδιοκτήτες στην επίδικη ενοικιαστική σχέση, με τη μεταβίβαση επ' ονόματι της του ακινήτου εντός του οποίου βρίσκεται και το επίδικο υποστατικό (δείτε ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5). Οι Καθ' ων καθυστερούσαν στην πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, παραβιάζοντας τους όρους της επίδικης σύμβασης ενοικίασης και η Αιτήτρια απέστειλε σχετικές προειδοποιητικές επιστολές, άνευ ανταπόκρισης. (β) Κατά πόσο η συμβατική ενοικίαση έχει καταστεί θέσμια. Όσον αφορά το κατά πόσον η συμβατική ενοικίαση, ήτοι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2, με ημερομηνία λήξης την 31η Δεκεμβρίου 2023, έχει καταστεί θέσμια, σημειώνω κατ' αρχάς ότι το εν λόγω ζήτημα εξετάζεται καθότι συναρτάται με τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Για την απάντηση θα πρέπει να εξετασθεί το περιεχόμενο των προειδοποιητικών επιστολών τις οποίες η Αιτήτρια παρουσίασε στο Δικαστήριο, ήτοι τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3, 4 και 6. Σύμφωνα λοιπόν με το περιεχόμενο των εν λόγω επιστολών:
(1)με την επιστολή ημερομηνίας 11/12/2014, που επιδόθηκε στις 11/02/2015, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) δόθηκε προειδοποίηση 21 ημερών για την πληρωμή καθυστερημένων ενοικίων ύψους €17.086,01 για την περίοδο 01/01/2014 - 31/12/2014,
(2)ακολούθως, με την επιστολή ημερομηνίας 29/02/2016 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4), που επιδόθηκε στις 17/03/2016, δόθηκε εκ νέου προειδοποίηση 21 ημερών για την πληρωμή καθυστερημένων ενοικίων ύψους €34.172,02 για την περίοδο 01/01/2014 - 31/12/2015,
(3)και τέλος, με την επιστολή ημερομηνίας 04/05/16 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) που επιδόθηκε στις 12/05/2016, αξιώνονται τα μέχρι τότε οφειλόμενα ποσά και αναφέρεται ότι «η πελάτιδα μας προχωρά στον τερματισμό της Συμφωνίας Ενοικίασης Κέντρου Αναψυχής ημερ. 28/11/2003 και αξιώνει την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων πλέον τόκο 7% από την 01/01/14». Ζητήθηκε παράλληλα η επιστροφή της κατοχής και η συμμόρφωση των Καθ' ων εντός 14 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω επιστολής. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε μόλις στις 04/11/2016, δίχως να υπάρξει προσφορά για εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων. Οι δικηγόροι των Καθ' ων επιχειρηματολογούν ότι η ενοικίαση δεν έχει καταστεί θέσμια. Εισηγούνται επ' αυτού, ότι η νομολογία που προκύπτει από την Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ ν. Κ. Σπανούδης ECLI:CY:AD:2014:A500, Πολιτική Έφεση αρ. 255/2009, ημερομηνίας 04/07/2014 «αφορά δίκαιο το οποίο δεν εφαρμόζεται στη δική μας περίπτωση, στην οποία η ενοικίαση βρίσκεται σε ισχύ γιατί δεν τερματίστηκε έγκαιρα..». Διαφωνώ και επεξηγώ. Πρώτον, οι εισηγήσεις της πλευράς των Καθ' ων ουσιαστικά εδράζονται σε παρωχημένη νομολογία.[7] Δεύτερον, βρίσκονται σε διάσταση προς τη ρητή νομοθετική πρόνοια του άρθρου 11
(4)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου στο οποίο προβλέπονται ως εξής: «
(4)Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου
(1)του παρόντος άρθρου[8] θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης [...]. » Από το 2007 και εντεύθεν με την εισαγωγή στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του άρθρου 11
(4),[9] όταν αποστέλλεται επιστολή δυνάμει του εν λόγω άρθρου, επέρχεται αυτομάτως και ανεξαιρέτως ο τερματισμός κάθε είδους συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης, περιοδικής και μη, και η συμβατική σχέση μετατρέπεται σε θέσμια. Το σχετικό απόσπασμα από την Ονασαγόρας είναι αυτόδηλο: « Δεν συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι δικαιολογείται η στενή ερμηνεία του άρθρου 11
(4)την οποίαν έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο, σύμφωνα με την οποίαν το εδάφιο 11
(4)δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις. Η γενικότητα του εδαφίου 11
(4)δεν δικαιολογεί, κατά την κρίση μας, τον προαναφερόμενο περιορισμό. Στην προκείμενη περίπτωση δόθηκε ειδοποίηση 21 ημερών και μας φαίνεται ότι αυτή πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) και κατά συνέπεια και τις προϋποθέσεις του άρθρου 11
(4). Η απόφαση στην οποίαν κυρίως βασίστηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, που είναι η Τοφινής (ανωτέρω), αποφασίστηκε πολύ πριν την τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου με το Ν 128(Ι)/2007 και επομένως δεν μπορεί να θεωρηθεί ως καθοδηγητική για την ερμηνεία του άρθρου 11
(4)το οποίο εισήχθη με την προαναφερόμενη τροποποιητική νομοθεσία. Κατά την εκτίμηση μας, η ειδοποίηση που έδωσαν οι εφεσείοντες στην προκείμενη περίπτωση και η οποία, σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, εξέφραζε σαφώς την πρόθεση των εφεσειόντων να καταγγείλουν τη συμβατική σχέση θα πρέπει, σύμφωνα με το εδάφιο
(4)του άρθρου 11, να θεωρηθεί και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης. Κατά συνέπεια, μετά τη λήξη της περιόδου 21 ημερών, η ενοικίαση τερματίστηκε, ο ενοικιαστής-εφεσίβλητος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είχε καθ΄ ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα να επιληφθεί της αιτήσεως. » (ο τονισμός των λέξεων είναι δικός μου) Εν προκειμένω, είναι αναντίλεκτο ότι δόθηκε εις διπλούν η προβλεπόμενη εκ του άρθρου 11
(4)του Νόμου προειδοποίηση των 21 ημερών για πληρωμή των οφειλομένων. Συνεπώς, για την επίδικη ενοικιαστική σχέση, δυνάμει της οποίας οφείλονται ενοίκια από 01/01/2014, είχε σαφώς εκφραστεί η πρόθεση για να καταγγελθεί, δυνάμει των πρώτων δύο επιστολών. Συμφώνως δε του άρθρου 11
(4)του Νόμου, οι εν λόγω επιστολές, θεωρούνται κατάλληλες ειδοποιήσεις που τερματίζουν αυτόματα την επίδικη συμβατική ενοικίαση και την καθιστούν θέσμια. Η τρίτη επιστολή, πλεονασματικά «τερμάτισε» εκ νέου, και ρητώς, το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, το οποίο στην πραγματικότητα είχε από προηγουμένως τερματισθεί δυνάμει των προαναφερθεισών προειδοποιητικών επιστολών 21 ημερών, συνεπεία, όπως επεξηγείται ανωτέρω, της επενέργειας του άρθρου 11
(4)του Νόμου, στην επίδικη συμβατική σχέση. Όσον αφορά το περιεχόμενο των εν λόγω επιστολών, αυτές είναι επαρκώς προσδιοριστικές ως προς την επιθυμία της Αιτήτριας για καταγγελία και ολοκλήρωση της επίδικης συμβατικής σχέσης (δείτε σχετικά τις υποθέσεις Μιχαήλ ν. ΒΑΒΕΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ κ.α.
(2007)1Α Α.Α.Δ 241 και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ανωτέρω) και υπερκαλύπτουν τις νομοθετικές απαιτήσεις. Παρήλθε δε, πολλαπλάσιος χρόνος των 21 ημερών που απαιτείται πριν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Συνοψίζοντας, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου ικανοποιούνται, αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, · έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης, · έχουν παρέλθει περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια. Ως εκ των προαναφερόμενων, έχει αποδειχθεί η παραβίαση από τους Καθ' ων, ως θέσμιων ενοικιαστών, του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, δια της μη πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων και η Αιτήτρια, συνεπεία τούτης της παραβίασης, δικαιούται αποζημίωση [10] ως επίσης και διάταγμα ανάκτησης κατοχής. (γ) Το ύψος των οφειλόμενων. Όσον αφορά το ύψος των διεκδικήσεων της Αιτήτριας, η θέση της είναι ότι από 01/01/14 μέχρι και την 01/11/16 της οφείλονται ενοίκια συνολικού ύψους €49.834,
- Αυτή η θέση είναι απόλυτα ακριβής, όπως συνάγεται από το περιεχόμενο του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Συγκεκριμένα: Για τα ενοίκια των ετών 2014 και 2015, η οφειλή είναι προς €17.086,01 ετησίως, σύνολο €34.172,
- Η κατά μήνα αναλογία του ετήσιου μισθώματος των €17.086,01 αντιστοιχεί σε €1.423.
- Για τους 11 μήνες του 2016, η αντίστοιχη αναλογία είναι €15.566,
- Συνεπώς, το σύνολο των οφειλόμενων ενοίκων από 01/01/2014 μέχρι και τον Νοέμβριο του 2016, αντιστοιχεί όντως σε €49.834,19, ως διεκδικείται. Επίσης, η Αιτήτρια δικαιούται, υπό τη μορφή αναλογίας ενοικίων, μηνιαία ενδιάμεσα οφέλη προς €1.423,83 μηνιαίως από τον Δεκέμβριο του 2016 και εντεύθεν, μέχρι την επιστροφή σε αυτήν της κατοχής του Υποστατικού. Δεν έχω παραβλέψει ότι στη τελική αγόρευση των Καθ' ων εγείρονται διάφορα ζητήματα, νομικά και μη. Κατ' αρχάς, παντελώς άσχετα και ατυχή κρίνονται όλα όσα αναφέρονται κάτω από τον τίτλο «ΣΧΟΛΙΟ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΥΣΙΑ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ» στη τελευταία σελίδα της επιχειρηματολογίας των Καθ' ων. Για τα υπόλοιπα, επισημαίνω τα εξής. Η τελική επιχειρηματολογία συνιστά τη νομική υποστύλωση εκείνων των γεγονότων που αποδεικνύονται στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας, νοουμένου ότι προηγουμένως δικογραφούνται δεόντως. Εν προκειμένω, η Απάντηση των Καθ' ων είναι μια αόριστη άρνηση που προσομοιάζει περισσότερο με τηλεγράφημα παρά με δικόγραφο. Οι ίδιοι οι δικηγόροι των Καθ' ων την χαρακτηρίζουν ως «τυπική». Παρόλα αυτά, μέσω της τελικής τους αγόρευσης ανεπίτρεπτα επιχειρείται η ριζική αναδόμηση της υπερασπιστικής γραμμής των πελατών τους με αναφορές σε διάφορα εξειδικευμένα μη δικογραφημένα ζητήματα. Προβάλλεται για παράδειγμα ο ισχυρισμός ότι η Αιτήτρια όφειλε να αποδείξει ότι οι Καθ' ων δεν αποτελούν νομικό πρόσωπο που ελέγχεται από αλλοδαπούς, ως αναφέρεται σε σχετική εξαίρεση της έννοιας του «ενοικιαστή» στον Νόμο. Υποστηρίζεται επιπροσθέτως ότι ο τερματισμός δεν είναι έγκυρος, καθότι, παρά τα νομοθετικά προβλεπόμενα, θα έπρεπε να δοθεί η συμβατική προειδοποίηση των 30 ημερών που προβλέπεται στον όρο αρ. 8 στο ενοικιαστήριο έγγραφο, η οποία, οι δικηγόροι των Καθ' ων διατείνονται ότι δεν δόθηκε. Τονίζοντας ότι ο βασικός κανόνας ότι η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο[11] ισχύει και στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης,[12] ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί τον κανόνα αυτό,[13] απορρίπτω εκ προοιμίου, δίχως καν να σχολιάσω τις εν λόγω θέσεις, καθότι δεν είναι δικογραφημένες και συνεπεία τούτης της παράλειψης η πλευρά της Αιτήτριας δεν είχε την ευκαιρία να λάβει γνώση για τις θέσεις αυτές, να τις αντιμετωπίσει και να τις αντικρούσει κατά τη διάρκεια της παρούσας διαδικασίας. Το όλο ζήτημα συνυφαίνεται με το αναφαίρετο δικαίωμα της Αιτήτριας σε δίκαιη δίκη. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται απόφαση ως ακολούθως: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του Υποστατικού το οποίο βρίσκεται εντός του χωριού της Αγίας Νάπας και στο οποίο στεγάζεται το κέντρο αναψυχής υπό την ονομασία «HAVANA» το οποίο βρίσκεται στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 1/5X8, Φ/Σχ. 42/2XXXX1, Τμήμα 1, Τεμάχιο 4X8, στο Δήμο Αγίας Νάπας στην Επαρχία Αμμοχώστου. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ' ων η Αίτηση και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης τους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «Α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση για το ποσό των €49.834,19 που αντιστοιχεί σε οφειλόμενα ενοίκια από 01/01/2014 μέχρι και τον Νοέμβριο του 2016, με νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της Αίτησης. (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση για το ποσό των €1.423.83 μηνιαίως από 1η Δεκεμβρίου 2016 και εντεύθεν κάθε αντίστοιχη μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης κατοχής του Υποστατικού, με νόμιμο τόκο από τον χρόνο που έκαστο ποσό έχει καταστεί και ή θα καταστεί οφειλόμενο. (στ) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €10.000 - €50.
- Σημείωση: Το διάταγμα της απόφασης αυτής να συνταχθεί αφού προηγουμένως, είτε παρουσιαστεί το δεόντως χαρτοσημασμένο πρωτότυπο ενοικιαστήριο έγγραφο, είτε, γίνει η δέουσα χαρτοσήμανση του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ
- (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Β. Πιτσιλλίδης Ν. Χατζημπέης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Μεταξύ άλλων, Παπαγεωργίου ν. Κλάππα
(1991)1 Α.Α.Δ. 24 και Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά.
(2003)1 Α.Α.Δ. 670. [2] Συναφώς, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 261 και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [3] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics
(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.
(1986)1 C.L.R. 173. [4] Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού
(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [5] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 υποδείχθηκε σχετικά ότι η εν λόγω προθεσμία θέτει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [6] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [7] Δείτε: Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινής
(1998)1(Δ) Α.Α.Δ.
- [8] Το πρώτο εδάφιο της παρ. (α) του άρθρου 11 παρατίθεται προηγουμένως στο κεφάλαιο «Νομικό Πλαίσιο». [9] Δυνάμει της τροποποίησης του βασικού Νόμου με τον Ν. 138(Ι) του
- [10] Δείτε μεταξύ άλλων: Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού (ανωτέρω) [11] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης
(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα
(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,
(2009)1Α Α.Α.Δ 704. [12] Δείτε: Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά.
(2012)1Β Α.Α.Δ 928. [13]Δείτε: PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 και ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, ECLI:CY:AD:2017:A250, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/2017. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο