ΤΕΚΤΟΝΙΚΟΝ ΙΔΡΥΜΑ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ «ΣΟΛΩΝ» ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΤΖΩΡΤΖΗ, Αίτηση Αρ. Κ11/18, 10/11/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2020:38 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Δ. Δημάδη και Γ. Κωνσταντίνου, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ11/18 Μεταξύ: ΤΕΚΤΟΝΙΚΟΝ ΙΔΡΥΜΑ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ «ΣΟΛΩΝ» Αιτητών και ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΤΖΩΡΤΖΗ Καθ' ου η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------ 10.11.2020 Για τους Αιτητές: κα. Α. Κουντούρη για κ.κ. Μ. Χριστοφίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κ. Ηλ. Λαμπίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 8.6.2018 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «
- Οι Αιτητές αιτούνται την έκδοση Διατάγματος και/ή απόφασης του Δικαστηρίου που να καθορίζει και/ή αυξάνει το ενοίκιο των δύο καταστημάτων με τα υπόγεια που ευρίσκονται κάτω από αυτά, κείμενα στη Λευκωσία, στην Οδό Ονασαγόρου υπ' αριθμό 55 και 57, αντίστοιχα, (εφεξής καλουμένου το «μίσθιο») βάσει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου άρθρο 8 παράγραφοι 1, 2, 3, 4(α) και 5, στο δίκαιο ενοίκιο της μικρής περιοχής, και/ή αύξηση κατά 14% και/ή γενικά στο δίκαιο ενοίκιο από την καταχώριση της παρούσας αίτησης και/ή από τέτοια περίοδο ήθελε κρίνει το Δικαστήριο δίκαια και/ή πρέπουσα υπό τις περιστάσεις.
- Διαζευκτικά και άνευ βλάβης των ανωτέρω, Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου για την αύξηση του ενοικίου του μίσθιου από το ποσό των €470,00.- μηνιαίως στο ποσό των €1.825,00.- μηνιαίως, από την 01/01/2018 και/ή από τέτοια περίοδο ήθελε κρίνει το Δικαστήριο δίκαια και/ή πρέπουσα υπό τις περιστάσεις.
- Οποιοδήποτε άλλο Διάταγμα και/ή θεραπεία ήθελε θεωρήσει το Δικαστήριο λογική και/ή δίκαια υπό τις περιστάσεις.
- Τα έξοδα της αίτησης, πλέον έξοδα επίδοσης πλέον Φ.Π.Α.» Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες δύο καταστημάτων με τα υπόγεια που ευρίσκονται κάτω από αυτά, κείμενα στη Λευκωσία, στην οδό Ονασαγόρου υπ' αριθμούς 55 και 57, αντίστοιχα (εν τοις εφεξής «τα επίδικα καταστήματα»), ισχυρισμοί που είναι παραδεκτοί. Τα επίδικα ανεγέρθηκαν πριν το έτος 1999, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός, είναι ευρύχωρα και αποτελούνται από ισόγειο χώρο έκτασης 27 τ.μ. και 46 τ.μ., αντίστοιχα και υπόγειο χώρο 73 τ.μ. Τα επίδικα τοποθετούνται εντός του αστικού και εμπορικού κέντρου της Λευκωσίας, εμπίπτουν εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας, στην ενορία Τρυπιώτης. Απέχουν 400 μέτρα περίπου από το Δημαρχείο Λευκωσίας στα Νοτιοδυτικά, 60 μέτρα περίπου από την Εκκλησία Τρυπιώτη στα Βορειοδυτικά και 80 μέτρα περίπου από την εμπορική οδό Λήδρας στα Ανατολικά. Τα επίδικα καταστήματα ενοικιάστηκαν δυνάμει γραπτής συμφωνίας κατά ή περί την 1.10.1989, με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.170.- (€290,46.-), για περίοδο δύο ετών. Την 1.10.1991, το ενοίκιο αυξήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.193.- (€329,76.-) μηνιαίως. Το 2007 το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.260.- (€444,24.-) μηνιαίως. Το έτος 2014 το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε στο ποσό των €470.- μηνιαίως Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής, καθότι η σύμβαση ενοικίασης έληξε την 30.9.
- Όλοι οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Ο Καθ' ου η Αίτηση χρησιμοποιεί τα επίδικα ως κατάστημα. Το ενοίκιο παραμένει το ίδιο πέραν των τεσσάρων ετών, χωρίς να δοθεί οποιοδήποτε ποσό για αύξηση, παρά τις επανειλημμένες προφορικές οχλήσεις των Αιτητών, όσο και της γραπτής όχλησης των Δικηγόρων των Αιτητών, οι οποίοι απέστειλαν επιστολή μέσω ιδιώτη επιδότη στις 30.3.2018, προς τον Καθ' ου η Αίτηση, στην οποία ουδόλως ανταποκρίθηκε και/ή αμέλησε και/ή αρνήθηκε να ανταποκριθεί. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται την επίδοση της εν λόγω επιστολής. Η περιοχή στην οποία βρίσκονται τα επίδικα καταστήματα, είναι μία από τις πλέον εμπορικές περιοχές της Λευκωσίας. Τα ενοίκια ξεπερνούν το ποσό των €1.066.- μηνιαίως και ανέρχονται και μέχρι το ποσό των €2.300.- μηνιαίως. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση καταχωρήθηκε την 3.9.2018 και μ' αυτήν προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται επίσης ότι χρησιμοποιεί τα επίδικα ως κατάστημα και συγκεκριμένα, ως κατάστημα πώλησης ειδών ένδυσης. Παραδέχεται επίσης ότι τα κατέχει ως θέσμιος ενοικιαστής. Από το έτος 2014 δεν υπήρξε αύξηση ενοικίου, αλλά τούτο δεν οφείλεται σε χάριν ή επίδειξη αβαρίας ή φιλανθρωπίας εκ μέρους των Αιτητών, προς τον Καθ' ου η Αίτηση. Μετά την αφαίρεση του ασφάλτινου οδοστρώματος της οδού Ονασαγόρου και μετατροπής του σε πεζοδρόμιο, στο χώρο των επιδίκων στην οδό Ονασαγόρου, κατά περιόδους του χειμώνα, υπάρχει εισροή νερού στον υπόγειο χώρο που χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος των εμπορευμάτων του Καθ' ου η Αίτηση, με αποτέλεσμα να προκαλείται ζημιά σ' αυτά, γεγονός που συνέβη κατ' επανάληψην μεταξύ των ετών 2014 - 2018 και περί τούτου ενημερώθηκαν οι Αιτητές και το διαπίστωσαν. Σε αντάλλαγμα της ζημιάς που υπέστη ο Καθ' ου η Αίτηση, οι Αιτητές υποσχέθηκαν ότι δεν θα προχωρούσαν στην αύξηση ενοικίου. Είναι ισχυρισμός του Καθ' ου η Αίτηση ότι, ανταποκρινόμενος στην επιστολή των Αιτητών για αύξηση, είχε συνάντηση μετά των Αιτητών και παρόλο ότι αρνείτο ότι οι Αιτητές δικαιούνταν και/ή νομιμοποιούνταν και/ή παρεμποδίζονταν δια Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου σε αύξηση και ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο σε σχέση με τα λοιπά ομοιογενή καταστήματα είναι υπό τα σημερινά δεδομένα κανονικό, εν τούτοις τους πρόσφερε αύξηση ποσοστού 14% για εξώδικη διευθέτηση, πλην όμως οι Αιτητές απέρριψαν την προσφορά του Καθ' ου η Αίτηση και προωθούν την παρούσα Αίτηση κατά κατάχρηση δικαιώματος. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται ότι τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται σε εμπορική περιοχή, αρνείται όμως ότι αυτή είναι μία από τις πλέον εμπορικές και ότι τα ενοίκια ξεπερνούν το ποσό των €1.066.- το μήνα ή ότι ανέρχονται στο ποσό των €2.300.- μηνιαίως. Ισχυρίζεται δε ότι η καθυστέρηση στην κατασκευή του έργου της Πλατείας Ελευθερίας για επτά
(7)και πλέον έτη, επηρέασε σε μεγάλο βαθμό και/ή έχει μειώσει την εμπορική κίνηση των καταστημάτων της οδού Ονασαγόρου. Ενόψει της ηλικίας των επιδίκων, του εμβαδού, της μέτριας φυσικής κατάστασης και της εμφάνισης τους, την οποία ο ίδιος κατόπιν βελτιώσεων επέφερε και εν γένει, των φυσικών και νομικών χαρακτηριστικών τους, το ενοίκιο είναι λογικό και δίκαιο. Επιπρόσθετα, ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το δίκαιο και λογικό ενοίκιο στην περιοχή, κυμαίνεται από €8 έως €10/τ.μ. Ο υπόγειος χώρος παρουσιάζει πολλά προβλήματα και απλώς χρησιμοποιείται μερικώς ως αποθηκευτικός χώρος. Στερείται εξόδου και μόνο μέσω των επίδικων καταστημάτων μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Επίσης, τα επίδικα στερούνταν αποχωρητηρίου και ο Καθ' ου η Αίτηση, εκ των πραγμάτων, υποχρεώθηκε να κατασκευάσει στον υπόγειο χώρο. Ανταπάντηση: Ανταπάντηση εκ μέρους των Αιτητών καταχωρήθηκε την 5.9.2018 και μ' αυτήν επαναλαμβάνουν τους ισχυρισμούς που περιέχονται στην Αίτηση τους, εμμένουν στην αλήθεια και ορθότητά τους, ενώνουν επίδικα θέματα με τον Καθ' ου η Αίτηση και αρνούνται τους ισχυρισμούς του, εκτός όπου προβαίνει σε παραδοχές. Οι Αιτητές αρνούνται ότι κατά περιόδους του χειμώνα υπάρχει εισροή νερού στον υπόγειο χώρο που χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος των εμπορευμάτων του Καθ' ου η Αίτηση και/ή αρνούνται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση τους έχει αναφέρει ποτέ για τέτοια και/ή άλλη εισροή νερού και/ή έχει ζητήσει οποιαδήποτε επιδιόρθωση και/ή αποζημίωση και/ή εν πάση περιπτώσει, εάν ήθελε αποδειχθεί ότι υπάρχει τέτοια εισροή νερού που προκαλεί ζημιά στα προϊόντα του Καθ' ου η Αίτηση για τέσσερα συναπτά έτη, ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση ως σώφρον επιχειρηματίας όφειλε και/ή θα έπρεπε να μετριάσει τη ζημιά του και/ή να λάβει τα δέοντα και/ή μέτρα κατάλληλα για να προστατεύσει τα εμπορεύματα του. Περαιτέρω, οι Αιτητές αρνούνται κατηγορηματικά ότι ο Καθ' ου η Αίτηση πρόσφερε αύξηση του ενοικίου του μίσθιου για εξώδικη διευθέτηση σε ποσοστό 14%, αλλά πρόσφερε αύξηση η οποία σε καμία περίπτωση ξεπερνούσε τα €80.- και περαιτέρω ισχυρίζονται ότι η μείωση του ποσοστού αύξησης δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου, δεν επηρεάζει τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και/ή της επιφύλαξης του άρθρου 8
(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ευρέως γνωστό πως το κλείσιμο και/ή ανακατασκευή της Πλατείας Ελευθερίας, παρόλη την καθυστέρηση που παρατηρείται για την ολοκλήρωση της, συνέβαλε τα μέγιστα για την τεράστια ανάπτυξη των οδών Λήδρας και Ονασαγόρου, οι οποίες καθημερινά και σε όλες τις ώρες της ημέρας, σφύζουν από ζωή και ανθρώπους. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι ταχείας εκδίκασης. Ορίστηκε για Διευκρινήσεις/Αγορεύσεις στις 10.9.2020 και το Δικαστήριο επιφύλαξε την απόφαση του για να εκδοθεί σήμερα. Έκθεση Λειτουργού: Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες στη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού. Η Έκθεση φέρει ημερομηνία 6.2.2020 και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Φάνη Κουκουλαρίδου, κατέγραψε τα εξής: · Τα επίδικα είναι καταστήματα και βρίσκονται στην οδό Ονασαγόρου 55 -57, επί του Τεμαχίου 196, Φ/Σχ.1.24.
- · Έχει συνολικό εμβαδόν 55,6 τ.μ. (41 τ.μ. σε Α' ζώνη και 73 τ.μ. υπόγειο). · Τα επίδικα ενοικιάστηκαν από τον Καθ' ου η Αίτηση το
- · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €470.- μηνιαίως από το
- · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €8,45/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2018, από 8 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €17,78/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €25,00/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην το συγκριτικό με αρ.
- · Όλα τα συγκριτικά είναι καταστήματα. · Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €17,98/τ.μ. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €889,
- Μαρτυρία: Αιτητών: Από πλευράς των Αιτητών, παρουσιάστηκε ένορκος δήλωση του κ. Ιωάννη Τροχίδη, από τη Λευκωσία. Ο ενόρκως δηλών κατέθεσε ότι είναι ο Α' Αντιπρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου των Αιτητών και γνωρίζει τα γεγονότα. Είναι δε δεόντως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη δήλωση του. Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες δύο καταστημάτων με τα υπόγεια που ευρίσκονται κάτω από αυτά, κείμενα στη Λευκωσία, στην οδό Ονασαγόρου υπ' αριθμούς 55 και 57, αντίστοιχα. Οι Αιτητές αιτούνται την έκδοση Διατάγματος που να καθορίζει και/ή αυξάνει το ενοίκιο των δύο καταστημάτων, βάσει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, άρθρο 8
(1),
(2),
(3), (4(α)) και
(5), στο δίκαιο ενοίκιο της μικρής περιοχής και/ή αύξηση κατά 14% και/ή γενικά στο δίκαιο. Διαζευκτικά, οι Αιτητές αιτούνται Διατάγματος για την αύξηση του ενοικίου από €470.- μηνιαίως σε €1.825.- μηνιαίως. Τα επίδικα κτίστηκαν πριν το έτος 1999, είναι ευρύχωρα και αποτελούνται από ισόγειο χώρο έκτασης 27 τ.μ. και 46 τ.μ., αντίστοιχα και υπόγειο χώρο 73 τ.μ. Τα επίδικα καταστήματα τοποθετούνται εντός του αστικού και εμπορικού κέντρου της Λευκωσίας. Ενοικιάστηκαν δυνάμει γραπτής συμφωνίας κατά ή περί την 1.10.1989, με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.170.- (€290,46.-), για περίοδο δύο ετών. Την 1.10.1991 το ενοίκιο αυξήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.193.- (€329,76.-) μηνιαίως, το 2007 σε Λ.Κ.260.- (€444,24.-) μηνιαίως, το 2014 σε €470.- μηνιαίως Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής καθότι, η σύμβαση ενοικίασης έληξε την 30.9.
- Οι Αιτητές αρνούνται τους ισχυρισμούς του Καθ' ου η Αίτηση, ότι κατά τις περιόδους του χειμώνα υπάρχει εισροή νερού στον υπόγειο χώρο, που χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος των εμπορευμάτων του. Ουδέποτε ο Καθ' ου η Αίτηση τους έχει αναφέρει για τέτοια ή άλλη εισροή νερού, ούτε έχει ζητήσει οποιαδήποτε επιδιόρθωση και αποζημίωση. Εν πάση περιπτώσει, εάν ήθελε αποδειχθεί ότι υπάρχει τέτοια εισροή νερού που προκαλεί ζημιά στα προϊόντα του Καθ' ου η Αίτηση για τέσσερα συναπτά έτη, ο ίδιος ως σώφρον επιχειρηματίας, όφειλε και θα έπρεπε να μετριάσει τη ζημιά του και να λάβει τα δέοντα και κατάλληλα μέτρα για να προστατεύσει τα εμπορεύματα του. Ο Καθ' ου η Αίτηση χρησιμοποιεί τα επίδικα ως κατάστημα. Το ενοίκιο παραμένει το ίδιο πέραν των πέντε ετών. Οι δικηγόροι των Αιτητών απέστειλαν επιστολή στον Καθ' ου η Αίτηση, μέσω ιδιώτη επιδότη, στις 30.3.
- Ο Καθ' ου η Αίτηση, κατά τις διαπραγματεύσεις των μερών για εξώδικη διευθέτηση της υπόθεσης, πρόσφερε αύξηση κατά €80.- μόνο. Η μείωση του ποσοστού αύξησης δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου, δεν επηρεάζει τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της επιφύλαξης του άρθρου 8
(4)(α) αυτού. Η περιοχή στην οποία βρίσκονται τα επίδικα καταστήματα, είναι μία από τις πλέον εμπορικές περιοχές της Λευκωσίας. Τα ενοίκια ξεπερνούν το ποσό των €1.066.- μηνιαίως και ανέρχονται και μέχρι το ποσό των €2.300.- μηνιαίως. Ο κ. Τροχίδης ισχυρίζεται περαιτέρω ότι, είναι ευρέως και πρόδηλα γνωστό πως το κλείσιμο και ανακατασκευή της Πλατείας Ελευθερίας, παρ' όλη την καθυστέρηση που παρατηρείται στην ολοκλήρωση της, συνέβαλε τα μέγιστα για την τεράστια ανάπτυξη των οδών Λήδρας και Ονασαγόρου. Καθ' ου η Αίτηση: Κατέθεσε ένορκο δήλωση ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση, κ. Γεώργιος Τζωρτζής. Ο ενόρκως δηλών κατέθεσε ότι παραδέχεται την περιγραφή των επιδίκων, την ιδιότητα των Αιτητών ως ιδιοκτητών, αλλά απορρίπτει τους ισχυρισμούς ότι τα επίδικα είναι μεγάλα και ευρύχωρα. Τα χρησιμοποιεί ως κατάστημα. Ο μοναδικός λόγος για τη μη καταβολή αυξημένου ενοικίου για την περίοδο 2014 - 2018, οφείλετο στο ότι οι Αιτητές δεν αιτήθηκαν τούτο, αφού αναγνώρισαν και/ή παραδέχθηκαν ότι όντως του είχε προκληθεί ζημιά σε εμπορεύματα που ήταν αποθηκευμένα στον αποθηκευτικό χώρο του υπογείου, από εισροή όμβριων υδάτων, τα οποία τους είχε υποδείξει και οι Αιτητές, σε αντάλλαγμα της προκληθείσης ζημιάς του Καθ' ου η Αίτηση, του υποσχέθηκαν ότι δεν θα προέβαιναν και/ή απαιτούσαν αύξηση ενοικίου. Ο κ. Τζωρτζής παραδέχεται την επίδοση της επιστολής ημερομηνίας 30.3.2018 για αύξηση ενοικίου και ισχυρίζεται ότι επιδίωξε συνάντηση μετά των Αιτητών για επίλυση του προβλήματος. Παρά το γεγονός ότι πρόσφερε αύξηση ενοικίου σε ποσοστό 14%, με σκοπό τη φιλική και εξώδικη διευθέτηση, οι Αιτητές φάνηκαν τελείως αδιάλλακτοι. Τα επίδικα πράγματι ευρίσκονται σε εμπορική περιοχή, αλλά αυτή δεν είναι μια των πλέον εμπορικών περιοχών της Λευκωσίας, ούτε τα ενοίκια ξεπερνούν και/ή ανέρχονται στο ποσό των €2.300.- μηνιαίως. Ενόψει της ηλικίας των επιδίκων, του εμβαδού τους, της μέτριας φυσικής τους κατάστασης, της όλης εμφάνισης τους και ότι τούτα στερούνται χώρου στάθμευσης, το ενοίκιο είναι εύλογο. Ο Καθ' ου η Αίτηση δηλώνει ότι θα βασιστεί επί της Έκθεσης Εκτίμησης της Δικαστικής Λειτουργού, επιφυλάσσοντας το δικαίωμα του να αντεξετάσει, εάν ήθελε θεωρηθεί αναγκαίο και να παράσχει οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία ουσιώδους σημασίας που τυχόν ήθελε απαιτηθεί. Προφορική μαρτυρία Λειτουργού: Η Λειτουργός του Δικαστηρίου κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο συνήγορο του Καθ' ου Αίτηση. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι επισκέφθηκε τα επίδικα καταστήματα. Το υπόγειο παλαιότερα ήταν 29 τ.μ. και πρόσθεσε ο ιδιοκτήτης. Είχε η ίδια παλαιότερη εκτίμηση με 41 τ.μ. και 29 τ.μ. υπόγειο. Δεν το μέτρησε αυτή τη φορά. Ρώτησε εάν είναι το ίδιο και ο Καθ' ου η Αίτηση απάντησε καταφατικά. Στη συνέχεια, προέκυψε ζήτημα με το εμβαδόν και, αφού πήρε οδηγίες από το Δικαστήριο, επισκέφθηκε ξανά τα επίδικα με τον ιδιώτη εκτιμητή και τα μέτρησαν. Το υπόγειο, παρόλο που στην πρώτη σελίδα της Έκθεσης Εκτίμησης συμπληρώθηκε στο μεσοπάτωμα είναι υπόγειο, έχει εμβαδόν 73 τ.μ. Υπολόγισε το υπόγειο στο 20%. Η Λειτουργός ερωτήθηκε γιατί διαφοροποίησε την πρώτη από τη δεύτερη Έκθεση Εκτίμησης, αφαιρώντας ένα συγκριτικό και εξήγησε ότι θεώρησε πως δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψην. Ήταν πολύ παλιά ενοικίαση και έκρινε ότι δεν είναι συγκρίσιμο. Η συμπερίληψη του ούτως ή άλλως, δεν θα επέφερε ουσιαστική αλλαγή στο αποτέλεσμα. Δέχθηκε ότι μετά την πανδημία του κορωνοϊού, επηρεάστηκαν τα ενοίκια, εφόσον τα καταστήματα έκλεισαν για 4 μήνες και ορισμένα, έκλεισαν δια παντός. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες δύο καταστημάτων με τα υπόγεια που βρίσκονται κάτω από αυτά, επί της οδού Ονασαγόρου 55 και 57, Λευκωσία, Τεμάχιο 196, Φ/Σχ.21.46.582, Λευκωσία, εντός των ορίων του Δήμου Λευκωσίας (Έκθεση Λειτουργού), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/
- Τα επίδικα συμπληρώθηκαν πριν την 31.12.1999 και έχουν εμβαδόν 41 τ.μ. και 73 τ.μ. υπόγειο (Έκθεση Λειτουργού). Τα επίδικα αποτελούν μέρος τριώροφου κτιρίου, με υπόγειο και αυλή, το οποίο ανήκει στους Αιτητές (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Τροχίδη). Τα επίδικα καταστήματα ενοικιάστηκαν από τους Αιτητές στον Καθ' ου η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 8.8.1989 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Τροχίδη) και χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου η Αίτηση ως εμπορικό κατάστημα. Το ενοικιαστήριο έγγραφο προνοούσε για περίοδο ενοικίασης δύο ετών, από 1.10.1989 έως 30.9.
- Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι στη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, ο Καθ' ου η Αίτηση παρέμεινε εντός του ακινήτου και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε Λ.Κ.170.- μηνιαίως. Την 1.10.1991 το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε σε Λ.Κ.193.-, το 2007 σε Λ.Κ.260.- και το 2014 σε €470.- Το πληρωτέο ενοίκιο κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, είναι €470.- μηνιαίως. Με επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 23.3.2018, η οποία επιδόθηκε την 30.3.2018 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Τροχίδη), ο Καθ' ου η Αίτηση κλήθηκε να καταβάλει ενοίκιο €1.280 από 1.1.
- Δεν έχουν τεθεί ενώπιον μας οποιαδήποτε περαιτέρω στοιχεία αναφορικά με την εισροή ομβρίων υδάτων στο υπόγειο των επίδικων καταστημάτων και αναφορικά με οποιαδήποτε συμφωνία ή συναντίληψη στην οποία κατέληξαν τα μέρη σχετικά με το ενοίκιο, υπό το φως τέτοιων γεγονότων ή διαπίστωσης. Δεχόμαστε τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου, όπως το καθόρισε η Λειτουργός του Δικαστηρίου. Κρίνουμε ορθή την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός, αφενός επειδή σ' αυτά περιέλαβε το επίδικο υποστατικό για σκοπούς υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και αφετέρου, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο, ώστε να δίδεται καλύτερη και δικαιότερη εικόνα των συγκριτικών ενοικιάσεων. Η Έκθεση της Λειτουργού ήταν αποδεκτή από τον Καθ' ου η Αίτηση, ο οποίος δεν προσκόμισε μαρτυρία από άλλο εμπειρογνώμονα. Οι Αιτητές έχουν παρουσιάσει γνώμη εμπειρογνώμονα εκτιμητή, ως Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Τροχίδη. H Λειτουργός είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Ο ιδιώτης εκτιμητής δεν έχει αντεξεταστεί, ούτε κατέθεσε ο ίδιος την Έκθεση του. Λαμβάνουμε υπόψην την Έκθεση του επικουρικά και παρατηρούμε ότι η επιτόπια εξέταση είχε διενεργηθεί το 2016 και όχι κατά τον επίδικο χρόνο καταχώρησης της κυρίως Αίτησης. Ο κ. Τοφαρίδης χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και υιοθέτησε 5 συγκριτικά, στα οποία δεν περιέλαβε τα επίδικα καταστήματα. Βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €21,96/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου €19,77/τ.μ., έστω €20/τ.μ. Όλα τα δεδομένα, είναι πολύ κοντά σ' αυτά που υιοθέτησε η Λειτουργός στη δική της Έκθεση. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή τον Ιούνιο
- Κρίνουμε ότι δεν δικαιολογείται η με οποιοδήποτε τρόπο διαφοροποίηση ή κατηγοριοποίηση των ενώπιον μας συγκριτικών υποστατικών όπως έχουν υιοθετηθεί από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Αντίθετα, φαίνεται καθαρά ότι ανάμεσα τους υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψη σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι κάτοχος των επίδικων καταστημάτων από τον Οκτώβριο 1989, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value - Comparison of Rents»: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Νομική πτυχή: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για τα επίδικα καταστήματα κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €470.- μηνιαίως, ποσό που ισχύει από το 2014. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 8.6.2018. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο
(3)[2]). Το εδάφιο
(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «
(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 17.3.2017 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 88/2017, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2017 μέχρι 21.4.2019 είναι 0%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού δεν είχε καθοριστεί προηγούμενα από το Δικαστήριο, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ' ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης είναι ότι, αφ' ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο
(5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8
(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102
(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο
(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Υπολογισμός: Το αγοραίο ενοίκιο είναι €25,00/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €17,78/τ.μ., το 90% του μέσου όρου είναι €16,00/τ.μ., το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό ανέρχεται σε €8,45/τ.μ. και ο υπολογισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €889,60 μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στο ποσό των €889,60 από 8.6.2018. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση για δικηγορικά έξοδα ως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 έως €2.000, πλέον Φ.Π.Α. Η απόφαση να συνταχθεί αφού χαρτοσημανθεί το ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Τροχίδη. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [2] «8
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [3] «8
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο