EL TORITO LIMITED ν. ΙΑΚΩΒΟΥ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ.: Κ29/13, 30/11/2020

EL TORITO LIMITED ν. ΙΑΚΩΒΟΥ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ.: Κ29/13, 30/11/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2020:39 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Κ29/13 Μεταξύ: EL TORITO LIMITED Αιτητών και

1. ΙΑΚΩΒΟΥ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ, εκ [ ] Λευκωσία
2. ΚΛΑΙΡΗΣ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ, εκ [ ] Λευκωσία Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------- 30.11.2020 Για τους Αιτητές: κα. Γ. Μιλτιάδου και κ. Σπαστρής για κ.κ. Γιώτα Μιλτιάδου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Γ. Παπαθεοδώρου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 17.5.2013 και τροποποιημένη την 12.1.2018 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού και/ή τη μείωση του ενοικίου κατά 40%, από 1.1.2013, πλέον έξοδα. Η Αιτήτρια εταιρεία ισχυρίζεται ότι είναι ενοικιάστρια ενός υποστατικού, επί της Λεωφόρου Καλλιπόλεως 39α, 1071 Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Η ιδιότητα της Αιτήτριας και η περιγραφή του επίδικου, είναι παραδεκτά. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού. Οι ιδιοκτήτες ενοικιάζουν το επίδικο στους ενοικιαστές από την 1.10.1995, με ενοίκιο €2.079.- μηνιαίως, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Είναι επίσης παραδεκτό ότι η Αιτήτρια εταιρεία λειτουργεί εστιατόριο στο επίδικο υποστατικό εδώ και αρκετά χρόνια. Ένεκα της οικονομικής κρίσης που μαστίζει την Κύπρο, η Αιτήτρια ήρθε αντιμέτωπη με σωρεία προβλημάτων όσον αφορά στην ομαλή και κερδοφόρα λειτουργία της επιχείρησης της. Το ενοίκιο το οποίο καταβάλλεται σήμερα, είναι υπερβολικά ψηλό σε σύγκριση με την εμπορικότητα του δρόμου στον οποίο βρίσκεται το επίδικο, αλλά και την εμπορική αξία την οποία έχει σήμερα η συγκεκριμένη περιοχή, όπου πολλά ακίνητα, κυρίως καταστήματα, είναι άδεια. Κατά την περίοδο που είχε συμφωνηθεί το ποσό του ενοικίου, τα δεδομένα ήταν εντελώς διαφορετικά. Στο επίδικο υπάρχουν προβλήματα διαρροών νερού από τη στέγη, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται σοβαρά προβλήματα στον εσωτερικό χώρο του υποστατικού και να προκαλούνται εκτεταμένες ζημιές. Ως αποτέλεσμα, ξοδεύονται δεκάδες χιλιάδες Ευρώ κάθε χρόνο για τη γενική συντήρηση του ακινήτου. Ήταν ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος προφορικής συμφωνίας, ότι η Αιτήτρια θα χρησιμοποιούσε τους χώρους στάθμευσης του επίδικου υποστατικού, καθότι η ύπαρξη χώρου στάθμευσης ήταν απολύτως αναγκαία για τη χορήγηση Άδειας Λειτουργίας εστιατορίου. Οι Καθ' ων η Αίτηση επέδειξαν αντισυμβατική συμπεριφορά, αφού περίφραξαν το χώρο του εστιατορίου με μεταλλικά κιγκλιδώματα και τοποθέτησαν σκύλο ράτσας Bulldog. Συνεπεία αυτών των πράξεων, είναι αδύνατη η πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης και στα φρεάτια του εστιατορίου, επιφέροντας μεγάλη ζημιά στην Αιτήτρια, αφού παρεμποδίζεται η ομαλή λειτουργία του εστιατορίου. Περαιτέρω, υπάρχει σοβαρό πρόβλημα στην αποχέτευση του επίδικου και επηρεάζεται ο κύκλος εργασιών της Αιτήτριας. Οι Καθ' ων η Αίτηση άφησαν εκτεθειμένα δέντρα στον απροσπέλαστο, πίσω χώρο του εστιατορίου, με αποτέλεσμα να προκληθούν εκτεταμένες ζημιές στην οροφή, όπου ανασηκώθηκαν τα κεραμίδια από τα κλαδιά των δέντρων. Οι Καθ' ων η Αίτηση παρεμποδίζουν την Αιτήτρια να προβεί σ' οποιαδήποτε επιδιόρθωση στον εσωτερικό και εξωτερικό χώρο του εστιατορίου. Συνεπώς, ενόψει των πράξεων των Καθ' ων η Αίτηση, ο Δήμος Λευκωσίας δεν ανανέωσε την Άδεια Λειτουργίας του εστιατορίου και η Αιτήτρια αναγκάστηκε να τερματίσει τη λειτουργία της επιχείρησης της. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρήθηκε την 2.9.2013 και τροποποιημένη την 31.1.2018 και μ' αυτήν αρνούνται ότι η Αιτήτρια νομιμοποιείται στην αιτούμενη ή οποιαδήποτε άλλη θεραπεία. Ειδικότερα, αρνούνται ότι η Αιτήτρια νομιμοποιείται στην αξιούμενη μείωση ή οποιαδήποτε άλλη μείωση του μηνιαίου πληρωτέου ενοικίου, το οποίο έχει καθορισθεί σε €2.079.- από 1.7.2008, με απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 18.6.2008, στην Αίτηση Αρ. Κ24/
3. Οι Καθ' ων η Αίτηση προβαίνουν σε κάποιες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η Αίτηση λέγουν ότι τα κατ' ισχυρισμόν οικονομικά προβλήματα ή δυσχέρειες της Αιτήτριας, τα οποία εν πάση περιπτώσει αγνοούν και αρνούνται, δεν είναι δυνατόν νομικά να ληφθούν υπ' όψην για τον καθορισμό του καταβλητέου ενοικίου αναφορικά με το επίδικο υποστατικό. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι χαμηλό, ή/και δίκαιο και λογικό αναφορικά με το επίδικο υποστατικό και αυτό δεν είχε αυξηθεί από την 1.10.
4. Η Αιτήτρια, με το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 27.11.2000, αναγνώρισε ότι παρέλαβε το επίδικο ακίνητο σε άριστη κατάσταση και οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι προέβησαν στις ισχυριζόμενες ή οποιεσδήποτε άλλες πράξεις ή παραλείψεις, οι οποίες προκάλεσαν τα ισχυριζόμενα προβλήματα λειτουργίας του εστιατορίου, είτε ότι υπήρχαν τα ισχυριζόμενα προβλήματα στην αποχέτευση του κτιρίου, είτε ότι έχουν προκληθεί οι ισχυριζόμενες ή οποιεσδήποτε άλλες ζημιές στην οροφή του κτιρίου ή αλλού και ισχυρίζονται ότι η Αιτήτρια ανέλαβε τη συμβατική υποχρέωση και ευθύνη για πάσα ζημιά ή βλάβη στο επίδικο και όπως το διατηρεί όπως το παρέλαβε, με δική της ευθύνη και έξοδα. Αναφορικά δε με τον ισχυριζόμενο χώρο στάθμευσης, ή το πίσω ή και αριστερό μέρος της αυλής, αυτοί οι χώροι εξαιρούνται ρητά από την ενοικίαση και η Αιτήτρια εμποδίζεται δια συμβάσεως και ειδικότερα, από τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, όπως προβάλει και αξιώσει τους ισχυρισμούς και τις αξιώσεις αυτές. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι συμφώνησαν προφορικά ή άλλως πως, να παραχωρήσουν στην Αιτήτρια οποιοδήποτε χώρο ο οποίος δεν περιγράφεται και περιλαμβάνεται ρητά στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Πέραν των πιο πάνω, οι Αιτητές, την 18.6.2008, στα πλαίσια της Αίτησης Κ24/2007, του παρόντος Δικαστηρίου, μεταξύ των ιδίων διαδίκων, ανέλαβαν την υποχρέωση όπως, μέχρι την 31.12.2008, επιδιορθώσουν με δικά τους έξοδα το υδατοστεγές της οροφής του επίδικου υποστατικού, υπό την επίβλεψη, καθοδήγηση και έγκριση των ιδιοκτητών. Οι Αιτητές, κατά παράβαση της υποχρέωσης τους, μέχρι σήμερα απέτυχαν να συμμορφωθούν. Την 4.7.2013 οι Καθ' ων η Αίτηση καταχώρησαν εναντίον των ενοικιαστών, την Αίτηση Ε165/2013, ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, με την οποία αξιώνουν την πληρωμή των ενοικίων αναφορικά με το επίδικο υποστατικό, από τον Ιανουάριο 2013 μέχρι τον Ιούλιο 2013 προς €2.072.- μηνιαίως, ενδιάμεσα οφέλη από 1.7.2013, Διάταγμα έξωσης και άλλα ποσά. Έκθεση Λειτουργού: Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες στη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού. Η Έκθεση φέρει ημερομηνία 25.1.2013 και με οδηγίες του Δικαστηρίου, αναθεωρήθηκε και υπεβλήθη εκ νέου με ημερομηνία 25.11.
5. Λαμβάνεται υπόψην η Αναθεωρημένη Έκθεση Εκτίμησης. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Φάνη Κουκουλαρίδου, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι οικία η οποία χρησιμοποιείται ως εστιατόριο, επί της Λεωφόρου Καλλιπόλεως 39Α, Φ/Σχ. 21.55.13, Σύμπλεγμα 4, Τεμάχιο
6. · Έχει συνολικό εμβαδόν 232 τ.μ. (220 τ.μ. σε Α' ζώνη και 40 τ.μ. σε καλυμμένες βεράντες). · Το επίδικο ενοικιάστηκε από τους Αιτητές το
7. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €2.079.- μηνιαίως από το
8. · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €8,96/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2013, από 4 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €9,43/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €13,00/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην το συγκριτικό με αρ.
9. · Όλα τα συγκριτικά είναι οικίες που χρησιμοποιούνται ως εστιατόρια ή μπυραρίες. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €1.980.- μηνιαίως. Μαρτυρία: Αιτητών: Πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Σπύρος Σπύρου. Ο κ. Σπύρου κατέθεσε ότι ήταν διευθυντής της Αιτήτριας εταιρείας. Το επίδικο λειτουργούσε ως Μεξικάνικο εστιατόριο. Η εταιρεία υφίσταται, αλλά έχει αναστείλει τις εργασίες της. Η επιχείρηση δεν λειτουργεί. Το επίδικο υποστατικό χρονολογείται από το 1936 ή
10. Μετά το 2011 και την έκρηξη στο Μαρί, δεν ηλεκτροδοτείτο ο χώρος για 1, 2 εβδομάδες και υπήρξε τρομερή αύξηση στο ηλεκτρικό ρεύμα και μείωση του κύκλου εργασιών. Βασικοί πελάτες του εστιατορίου υπολειτουργούσαν οι ίδιοι και η μείωση του κύκλου εργασιών ήταν πέραν του 40%. Ο μάρτυρας ζήτησε μείωση από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος του είπε αν δεν του αρέσει, να φύγει. Όταν ζήτησε μείωση, το ενοίκιο ήταν €2.076,
11. Στο δρόμο του επίδικου, ο φωτισμός ήταν μηδαμινός, υπήρχαν 15 κυπαρίσσια και ο δρόμος ήταν ανώμαλος. Νοτιοανατολικά υπήρχαν δύο χώροι στάθμευσης. Το επίδικο είναι ισόγειο, είναι παλιό σπίτι, αρχοντικό. Προηγούμενα, ονομαζόταν «Παριζιάνικο Καφέ» και ανήκε στην οικογένεια Αναστασίου. Προσφερόταν προς ενοικίαση. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η κατάσταση του θεωρείτο καλή. Το πάτωμα ήθελε επιδιόρθωση, υπήρχε μηδαμινή υποδομή κουζίνας, ένα αποχωρητήριο και ένα ταλαιπωρημένο μπαρ. Το επίδικο ενοικιάστηκε με το Τεκμήριο
12. Ο κ. Σπύρου κατέθεσε ότι τότε, τα πράγματα με το Δημαρχείο ήταν πιο χαλαρά. Άδειες δεν είχε ο χώρος, αλλά μπορούσαν να εκδοθούν. Ζήτησε από τον Καθ' ου η Αίτηση 1 την κάτοψη του επίδικου, η οποία είναι κατατεθειμένη στο Δημαρχείο. Υπήρχαν δύο χώροι στάθμευσης μπροστά, δύο δυτικά και δύο βόρεια. Εξασφάλισαν όλες τις Άδειες από το Δημαρχείο, εκτός από την τελική, όπως είπε ο Μ.Α.1, επειδή αργεί να εκδοθεί. Την εξασφάλισε όμως πριν αρχίσει να δουλεύει. Για 19 χρόνια, ήταν το μόνο εστιατόριο που δεν είχε καταδίκη σε ποινική υπόθεση. Η κατοχή του επίδικου παραδόθηκε την 30.6.
13. Στις 16 ή 19 Φεβρουαρίου 2015, είχε γίνει επιθεώρηση από το Δημαρχείο Λευκωσίας, τον κ. Δημήτρη Δημητρίου. Υπήρχαν αυθαίρετες κατασκευές. Στη δυτική πλευρά, στην αυλή, υπήρχαν 3 καγκελόπορτες και ένα πάτωμα με σκαλί. Έπρεπε να καθαρίσει τους χώρους στάθμευσης και μία αποθήκη ποτών στην ανατολική πλευρά. Ο μάρτυρας κατέθεσε τις παρατηρήσεις του Δήμου Λευκωσίας ως Τεκμήριο 2, οι οποίες επιβαλλόταν να γίνουν και μετά να γίνει ξανά επιθεώρηση για να εκδοθούν οι Άδειες. Για να λειτουργήσει ένα εστιατόριο, χρειάζονται καταχωρημένοι χώροι στάθμευσης, οι οποίοι υπήρχαν το 1995, όπως υπήρχαν ο ξύλινος φράκτης και τα κάγκελα, τα οποία άνοιγαν μετά τις 6 μμ., για να δημιουργούνται οι χώροι στάθμευσης. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 έκλεισε αυτούς τους χώρους και έκτισε σκαλιά στο πάτωμα. Η Αιτήτρια δεν μπορούσε να ανανεώσει τις Άδειες και ανεστάλη η Άδεια Λειτουργίας του εστιατορίου. Ο μάρτυρας κατέθεσε ως Τεκμήριο 3, φωτογραφίες του επίδικου τις οποίες έλαβε ο ίδιος. Σ' αυτές φαίνεται η πρόσοψη του επίδικου, η πίσω πλευρά του υποστατικού, η κοινή αυλή που έχει με την οικία του Καθ' ου η Αίτηση 1, τα φρεάτια, τα αναρριχητικά τα οποία φύτεψε ο Καθ' ου η Αίτηση 1 και τα οποία προκάλεσαν σοβαρές ζημιές στο υδατοστεγές το επίδικου επειδή μπήκαν στη στέγη, κατάργησαν κάθε υδρορροή και σήκωσαν τα κεραμίδια. Ο κ. Σπύρου κατέθεσε ότι δεν είχε πρόσβαση στο πίσω μέρος του υποστατικού για πολλά χρόνια, ενώ στην πρόσοψη του επίδικου υπήρχε συντήρηση και καλλωπισμός. Ακόμα, φαίνεται η προέκταση της κουζίνας του επίδικου την οποία κατασκεύασε ο ίδιος, η δεύτερη καγκελόπορτα στην αριστερή πλευρά του κοινού κτιρίου. Η δεύτερη και η τρίτη καγκελόπορτα ήταν πάντα κλειδωμένες. Φαίνεται η πρώτη καγκελόπορτα, στην οποία είχε πρόσβαση μέχρι το
14. Κατόπιν, δεν μπορούσε να εισέλθει στην αυλή. Οι χώροι στάθμευσης ήταν μεταξύ των καγκελόπορτων στις φωτογραφίες 7 και 8, δηλαδή οι δύο εντός της πίσω αυλής και οι 3 στο πλευρό. Μετά τις 6.00 μμ., άνοιγε ο μάρτυρας τα κάγκελα για να έχει πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης. Αυτή ήταν η συμφωνία που έγινε εξ' αρχής, επειδή ο Καθ' ου η Αίτηση 1 έλεγε ότι είχε εργοστάσιο πίσω και ήθελε να υπάρχει πρόσβαση το πρωί. Εφόσον το εστιατόριο θα λειτουργούσε το βράδυ, ο ιδιοκτήτης έδωσε στον κ. Σπύρου αυτό το χώρο ως χώρο στάθμευσης, τον οποίο ο πρώτος είχε δηλώσει και στο Δημαρχείο ως χώρο στάθμευσης. Στις φωτογραφίες 13 και 14, είναι ο χώρος στάθμευσης, αλλά οι κατασκευές που φαίνονται έγιναν μετά, από τον Καθ' ου η Αίτηση
15. Είναι οι «αυθαίρετες κατασκευές», όπως τις ονόμασε ο Δήμος Λευκωσίας. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, τα σχέδια τα οποία είχαν υποβληθεί στο Δήμο, υποβλήθηκαν από τους ιδιοκτήτες και υποδείχθηκαν χώροι στάθμευσης, χωρίς τους οποίους δεν εκδίδεται Άδεια Λειτουργίας. Γι' αυτό άλλωστε είχε πληρώσει «αέρα» για το επίδικο υποστατικό. Μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου το 2000, υπέγραψαν άλλο έγγραφο (Τεκμήριο 5). Δεν υπήρχε τότε οποιοδήποτε πρόβλημα με τους χώρους στάθμευσης και τις Άδειες. Το 2008, λόγω των οικονομικών δεδομένων της Κύπρου, έκτιζαν όλοι πολυκατοικίες και ο κ. Αναστασίου θεώρησε ότι το οικόπεδο του άξιζε €1.000.000 αν έκτιζε και συνεχώς ήθελε αύξηση. Τότε άρχισαν οι προστριβές. Τα μέρη πήγαν σε δικηγόρο, έγινε συμφωνία ότι δεν θα έπαιρνε αύξηση ο ιδιοκτήτης και πήρε αέρα Λ.Κ.45.000, ενώ είπαν στον κ. Σπύρου να συντηρήσει τη στέγη. Την επιδιόρθωσε, αλλά δεν την άλλαξε. Ο αέρας καταβλήθηκε επειδή το υποστατικό μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο/ταβέρνα, να γίνει αδειούχο. Για να γίνει αδειούχο, χρειαζόταν να υποδειχθούν επτά χώροι στάθμευσης, τους οποίους υπέδειξε ο ιδιοκτήτης. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, όταν ενοικίασε το επίδικο υποστατικό συνεργάστηκε με αρχιτέκτονα. Είχε πάρει ένα κτίριο στο οποίο επιβαλλόταν να γίνουν σοβαρές επιδιορθώσεις, εσωτερικά, εξωτερικά και στην αυλή. Το επίδικο είχε κοινή αποχέτευση με το σπίτι του Καθ' ου η Αίτηση 1, κάτι που δημιουργούσε πολλά προβλήματα στην επιχείρηση του πρώτου, ειδικά το χειμώνα. Ο ιδιοκτήτης είπε στον κ. Σπύρου ότι αυτός δημιουργεί τα προβλήματα στην αποχέτευση. Το Δημαρχείο του είπε να εγκαταστήσει λιποπαγίδα, την οποία εγκατέστησε και το πρόβλημα συνεχιζόταν. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η επιθεώρηση από τις Υγειονομικές Υπηρεσίες για σκοπούς ανανέωσης της Άδειας Λειτουργίας, γινόταν κάθε χρόνο. Παίρνεις Υγειονομικό Πιστοποιητικό από το Δήμο, το παίρνεις στον Κ.Ο.Τ. για την έκδοση Άδειας ποτού και μεγαφώνων. Το Υγειονομείο ασχολείται με την κουζίνα. Οι Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου δικαιούνται να προβούν σε έλεγχο όποτε επιθυμούν. Η πρώτη επίσκεψη των Τεχνικών Υπηρεσιών ήταν αυτή που περιγράφεται στο Τεκμήριο
16. Το εστιατόριο είχε Άδεια Λειτουργίας και μετά απ' αυτή την επίσκεψη, την έχασε, λόγω των ατασθαλιών που υπήρχαν και είχαν γίνει από τον ιδιοκτήτη. Ο κ. Σπύρου κατέθεσε ότι, μετά την επιθεώρηση του Δήμου, Τεκμήριο 2, του ζητήθηκε να προβεί σε ενέργειες για να διατηρήσει την Άδεια Λειτουργίας. Ενημέρωσε τον Καθ' ου η Αίτηση 1 γραπτώς, ο οποίος απάντησε ότι δεν προτίθεται να κάμει τίποτε. Εν τέλει, ο μάρτυρας παρέδωσε την κατοχή του επίδικου και άφησε πολλά πράγματα μέσα, όπως φωτιστικά και εγκαταστάσεις. Είχε ειδοποιήσει τον Καθ' ου η Αίτηση 1, ο οποίος δεν προσήλθε να παραλάβει την κατοχή. Ο μάρτυρας χαρακτήρισε την Έκθεση της Λειτουργού ως πρόχειρη και επιπόλαιη. Όταν προέβη σε επιτόπια εξέταση, ήταν και ο ίδιος παρών όπως και ο Καθ' ου η Αίτηση
17. Το υποστατικό Maple Leaf είχε καεί το 2004, ανακαινίστηκε και το ενοίκιο του ήταν €1.
18. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι τις Λ.Κ.45.000 τις πλήρωσε στον υιό του Καθ' ου η Αίτηση 1, ο οποίος έχει αποβιώσει. Τα έξοδα τα οποία έκαμε στο επίδικο, ήταν για να έχει ένα αξιοπρεπές εστιατόριο. Δεν αρνήθηκε ότι υπήρχε και σχετική υποχρέωση στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Το εμπρόσθιο αριστερό μέρος της οικοδομής το οποίο περιγράφεται στην παράγραφο 1 του Τεκμηρίου 5, είναι ο χώρος που φαίνεται στις φωτογραφίες αρ. 7, 8, 13 και 14 του Τεκμηρίου
19. Αυτός είναι ο χώρος που μπορούσε να χρησιμοποιεί μετά τις 6.00 μμ. Ο κ. Αναστασίου είχε εντάξει τους χώρους στάθμευσης στα σχέδια. Ο κ. Σπύρου κατέθεσε ότι αφαίρεσε αυθημερόν την αποθήκη την οποία υπέδειξαν οι Τεχνικές Υπηρεσίες και ειδοποίησε τον κ. Αναστασίου για τις δικές του αυθαίρετες κατασκευές. Η αριστερή πλευρά του κτιρίου είχε χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης για τελευταία φορά το 2008,
20. Μετά έγιναν τα κάγκελα και τα σκαλιά. Μαρτυρία αχρείαστα μακρά, ειδικά στο στάδιο της κυρίως εξέτασης, όπου ο μάρτυρας απάντησε και αρκετές καθοδηγητικές ερωτήσεις. Στο τέλος της ημέρας, το Δικαστήριο έχει ενώπιον του αίτημα για τον καθορισμό ενοικίου και συγκεκριμένα, για τη μείωση ενοικίου. Ακούσαμε αρκετή μαρτυρία η οποία εκφεύγει από το αυστηρά καθορισμένο επίδικο θέμα. Εφόσον η πλευρά της Αιτήτριας δεν παρουσίασε μαρτυρία εμπειρογνώμονα και εφόσον στην ενώπιον μας μαρτυρία εμπειρογνωμόνων, δηλαδή του κ. Ιακωβίδη και της Λειτουργού, δεν ακούσαμε οτιδήποτε το αξιοσημείωτο ή διαφωτιστικό, σε συσχετισμό πάντοτε με το ζήτημα του ύψους του ενοικίου, αναφορικά με τους χώρους στάθμευσης και τη χρήση τους, την ύπαρξη Αδειών Λειτουργίας, την κατάσταση της οροφής και της αποχέτευσης, τα όσα κατέθεσε ο κ. Σπύρου περί αυτών των ζητημάτων, παραμένουν μετέωρα και δεν προσμετρούν στην κατάληξη του Δικαστηρίου επί του επίδικου θέματος του ύψους του ενοικίου. Δεύτερος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Δημήτρης Δημητρίου. Ο κ. Δημητρίου εργάζεται ως Τεχνικός στις Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Λευκωσίας, στον Κλάδο Ελέγχου Αναπτύξεων και είναι υπεύθυνος για τις επιθεωρήσεις με βάση τον περί Δήμων Νόμο, για σκοπούς έκδοσης Πιστοποιητικού Καταλληλότητας Υποστατικών. Γνωρίζει το επίδικο υποστατικό, το οποίο είχε εξασφαλίσει Άδεια για χρήση ως ταβέρνα. Το επισκέφθηκε στις 16.2.2015, για σκοπούς του άρθρου 112 του περί Δήμων Νόμου. Το υποστατικό δεν εξασφάλισε Τελική Έγκριση μέχρι και την κατάθεση του μάρτυρα. Αρχικά, είχαν διαπιστωθεί κάποιες αυθαίρετες κατασκευές και κατάργηση 6 απαραίτητων χώρων στάθμευσης. Υπήρξε μερική συμμόρφωση. Οι κατασκευές κατεδαφίστηκαν ή απομακρύνθηκαν. Κατά την επίσκεψη του στο επίδικο, είχαν πάει μαζί του και αντιπρόσωποι άλλων Υπηρεσιών. Ο ενοικιαστής, του είχε υποδείξει ότι ο φράκτης στο νότιο τμήμα, ήταν αποθήκη και τον κατεδάφισε. Εξ' όσων γνωρίζει ο μάρτυρας, μέχρι και την κατάθεση του, δεν λειτουργούν όλοι οι χώροι στάθμευσης που απαιτούνται, λόγω διαφοροποίησης των υψομέτρων του βορείου τμήματος της αυλής. Στο χωροταξικό σχέδιο του Τεκμηρίου 17, φαίνεται η οικοδομή, με την προσθήκη πίσω και οι αριθμοί είναι οι εγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης, οι οποίοι δεν είναι σε λειτουργήσιμη κατάσταση λόγω των αυθαίρετων κατασκευών και τροποποίησης των υψομέτρων της αυλής. Ο κ. Δημητρίου κατέθεσε ότι έχει φωτογραφικό υλικό από το στάδιο της εξέτασης και έγκρισης της Άδειας, όπου απεικονίζεται το σημείο στο οποίο αναφέρθηκε για τροποποίηση των υψομέτρων και η ράμπα για πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης 2, 3 και 4, όπως αυτοί φαίνονται στο Τεκμήριο
21. Η φωτογραφία κατατέθηκε ως Τεκμήριο
22. Στη συνέχεια, όταν επισκέφθηκε ξανά το επίδικο υποστατικό, στις 11.8.2015, πήρε φωτογραφίες εκ νέου, στην παρουσία των ιδιοκτητών, τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήριο
23. Εξήγησε ότι, στην πρώτη σελίδα του Τεκμηρίου 19, στη δεύτερη φωτογραφία, φαίνεται η υψομετρική διαφορά με το πλακόστρωτο, για την οποία δεν υπάρχει άδεια και η τοποθέτηση φράκτη στο πίσω μέρος. Ο φράκτης φαίνεται και στην τρίτη φωτογραφία. Στην πέμπτη φωτογραφία φαίνονται τα εμπόδια, οι ανθώνες και η υψομετρική διαφορά της αυλής, που δεν επιτρέπει τη λειτουργία των χώρων στάθμευσης. Στην έκτη φωτογραφία φαίνεται δεύτερος ξύλινος φράκτης, ο οποίος είναι αυθαίρετος και επίσης καταργεί χώρους στάθμευσης. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, αυτά που υπέδειξε στο Τεκμήριο 19, είναι αυτά που είδε και κατά την επίσκεψη του στο επίδικο υποστατικό το Φεβρουάριο 2015, φαίνονται δε και στις παρατηρήσεις του τις οποίες απέστειλε. Στις 13.8.2015, έστειλε επιστολή προς τους ιδιοκτήτες, για συμμόρφωση. Μετά από λήψη επιστολής των ιδιοκτητών ότι αυτοί είχαν συμμορφωθεί με τις υποδείξεις, έγινε ξανά έλεγχος στις 30.10.2015 και λήφθηκαν φωτογραφίες (Τεκμήριο 21). Είχε διαπιστωθεί μερική συμμόρφωση. Συγκεκριμένα, κατεδαφίστηκαν οι φράκτες, τοποθετήθηκαν κεκλιμένες ράμπες, αλλά αυτά δεν έλυσαν το πρόβλημα με τα υψόμετρα της αυλής στο βόρειο τμήμα. Οι χώροι στάθμευσης 2, 3 και 4, εξακολουθούσαν να μη λειτουργούν. Εστάλησαν εκ νέου επιστολές για συμμόρφωση, στις 12.11.
24. Εν τω μεταξύ, το υποστατικό είχε κλείσει ήδη και δεν υπήρχε κάτοχος, γι' αυτό η αλληλογραφία περιορίστηκε προς τους ιδιοκτήτες. Εξ' όσων θυμάται ο μάρτυρας, ο κάτοχος είχε παραδώσει λίγους μήνες μετά την επιθεώρηση. Του ανέφερε τότε ότι θα κλείσει επειδή δεν πήρε Πιστοποιητικό Καταλληλότητας και χάνει την Άδεια Λειτουργίας. Το Τεκμήριο 2, το οποίο είχε καταθέσει ο Μ.Α.1, αφορά απόψεις της Τεχνικής Υπηρεσίας προς το Δημοτικό Γραμματέα. Οι υποδείξεις σχετικά με τη λειτουργία των χώρων στάθμευσης, εφόσον τότε υπήρχε ενοικιαστής στο υποστατικό, αφορούσαν όλες τις πλευρές. Όταν πρωτοπήγαν, το υποστατικό λειτουργούσε. Υποδείχθηκε στο μάρτυρα επιστολή του συνηγόρου των Καθ' ων η Αίτηση, Τεκμήριο 9, στην τέταρτη παράγραφο της οποίας γίνεται αναφορά στο Δήμο Λευκωσίας και ο μάρτυρας, αφού τη διάβασε, είπε ότι αυτά είναι ακαταλαβίστικα. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας ρωτήθηκε αναφορικά με την επιστολή που είχε στείλει στους ιδιοκτήτες του επίδικου για συμμόρφωση (Τεκμήριο 20Α) και επανέλαβε ότι κάποιοι χώροι στάθμευσης εξακολουθούν να μην είναι λειτουργήσιμοι. Είχε σταλεί και μεταγενέστερα επιστολή. Ο μάρτυρας ρωτήθηκε γιατί εξακολουθούσε να ασχολείται με το επίδικο και απάντησε ότι αφορούσε την εξασφάλιση Πιστοποιητικού Καταλληλότητας, δυνάμει του άρθρου 112 του περί Δήμων Νόμου. Ο ενοικιαστής ήταν παρών κατά την επιθεώρηση και στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης ζητούσε την έκδοση του Πιστοποιητικού και ο κ. Δημητρίου μιλούσε με τον ιδιοκτήτη, όπως είπε. Από το φάκελο του, φαίνεται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1, ιδιοκτήτης και πληρεξούσιος διαχειριστής, υπογράφει επιστολή προς το Δήμο, με ημερομηνία 11.11.2015 και αναφέρεται στην επιστολή του Δήμου, ημερομηνίας 13.8.
25. Ο Δήμος απάντησε με επιστολή 12.11.2015, ότι παραμένει το θέμα των χώρων στάθμευσης. Ο Δήμος δεν προχώρησε με τη λήψη άλλων μέτρων. Σε μεγάλο βαθμό, ο μάρτυρας ήταν τυπικός. Κατάθεσε τη θέση της αρμόδιας Αρχής, αναφορικά με την καταλληλότητα του επίδικου υποστατικού, ως αυτό ήταν το 2015, για χρήση ως εστιατόριο. Δεν αμφισβητήθηκε ιδιαίτερα και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Καθ' ων η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Κλέων Ιακωβίδης. Ο κ. Ιακωβίδης είναι Διευθυντής εταιρείας η οποία διαχειρίζεται ακίνητα και προβαίνει σε εκτιμήσεις. Ο ίδιος είναι εκτιμητής ακινήτων, εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. Είναι κάτοχος πτυχίου του Πανεπιστημίου της Αριζόνα σε Real Estate Finance, μεταπτυχιακού τίτλου Master του Πανεπιστημίου City University σε Property Valuation & Law και κατέχει επίσης τον τίτλο του Chartered Surveyor. Δεχόμαστε τον κ. Ιακωβίδη ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Κατέθεσε ότι έλαβε οδηγίες αναφορικά με το επίδικο υποστατικό και προέβη σε εξωτερική επιθεώρηση και μετρήσεις επί σχεδίου για σκοπούς υπολογισμού του ενοικίου με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, για τον Ιανουάριο
26. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ετοίμασε σχετική Έκθεση (Τεκμήριο 23). Κατέληξε ότι το δίκαιο ενοίκιο είναι €2.
27. Είχε εντοπίσει 3 συγκριτικά και περιέλαβε το ενοίκιο του επίδικου και το αγοραίο ενοίκιο του επίδικου. Έτσι, κατέληξε ότι ο μέσος όρος της μικρής περιοχής είναι €12,02/τ.μ., υιοθέτησε τους υπολογισμούς και κατέληξε στο ποσό του δικαίου ενοικίου. Οι φωτογραφίες στη σελίδα 17 της Έκθεσης του, λήφθηκαν από τον ίδιο και απεικονίζουν το επίδικο όπως ήταν όταν προέβη στην επιτόπια εξέταση του. Υποδείχθηκαν στο μάρτυρα φωτογραφίες από το Τεκμήριο 3, τις οποίες σχολίασε. Ερωτήθηκε για τις Εκθέσεις Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Είπε ότι την Έκθεση του 2014, δηλαδή την Αναθεωρημένη, δεν την είχε υπόψην του για σκοπούς της δικής του εκτίμησης. Στη δική του εμβαδομέτρηση επί του σχεδίου, υιοθέτησε 250 τ.μ. για το επίδικο, το οποίο αφορά τους καλυμμένους χώρους και τη βεράντα, η οποία ήταν λειτουργήσιμος χώρος. Η πρώτη εκτίμηση της Λειτουργού, του 2013, αναφέρει 150 τ.μ. και η δεύτερη του 2014, 232 τ.μ., συνεπώς προκύπτουν διαφορές στους υπολογισμούς, όπως είπε. Επί του ύψους του αγοραίου ενοικίου, συμφωνούν, δηλαδή €2.700, το οποίο είναι το ποσό που υιοθέτησε ο μάρτυρας. Αναφορικά με την Αναθεωρημένη Έκθεση της Λειτουργού, εκτός από το ζήτημα του εμβαδού, παρουσιάζεται και το συγκριτικό 2, το ενοίκιο του οποίου είναι πολύ χαμηλό. Πρόκειται για μπυραρία που καταβάλλει €3,60/τ.μ. Αυτό ρίχνει κατά πολύ το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής. Ο κ. Ιακωβίδης σχολίασε ότι βρίσκει λίγο παράξενο το γεγονός πως σ' ένα χρόνο, υπήρξε μείωση του ενοικίου στην περιοχή κατά €5/τ.μ. Το εν λόγω συγκριτικό, δεν χρησιμοποιήθηκε στην εκτίμηση του
28. Η δική του πληροφόρηση από συνάδελφο του, είναι ότι το ακίνητο επί της Λεωφόρου Καλλιπόλεως 43, έχει εμβαδόν 160 τ.μ. και το ενοίκιο του είναι €2.
29. Ο μάρτυρας σχολίασε έγγραφο του Τμήματος Κτηματολογίου το οποίο πήρε από συνάδελφο του και σχετίζεται με άλλη υπόθεση ενώπιον του Δικαστηρίου, συγκρινόμενο με την Έκθεση της Λειτουργού αναφορικά με το εν λόγω συγκριτικό. Ο ίδιος θεωρεί ότι μία μπυραρία επί της Λεωφόρου Καλλιπόλεως, με ενοίκιο €3,60/τ.μ., πρέπει να είναι ενοίκιο του 1950,
30. Το Κινέζικο εστιατόριο καταβάλλει ενοίκιο σε ύψος €12,50/τ.μ. και το εστιατόριο Romantica €13,33/τ.μ. και είναι και σε οικιστική περιοχή. Κατά τη γνώμη του, αυτό είναι είτε εξωπραγματικό είτε λανθασμένο και δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψην για σκοπούς υπολογισμού του δικαίου ενοικίου. Εάν το ενοίκιο της μπυραρίας καταγραφόταν στην Έκθεση της Λειτουργού του 2014, ως €12,58/τ.μ., θα ήταν πολύ πιο σωστό και ο υπολογισμός του δικαίου ενοικίου θα ανερχόταν περίπου στα €2.
31. Ο Μ.Κ.1 ερωτήθηκε και για μία Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού, η οποία κατατέθηκε στην υπόθεση Κ24/07, μεταξύ των ιδίων διαδίκων αναφορικά με το επίδικο υποστατικό. Συμφωνεί με τα συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν και το αγοραίο ενοίκιο. Συνεπώς, το δίκαιο ενοίκιο προκύπτει από το εμβαδόν. Διαπιστώνει μία ανομοιομορφία στις εκτιμήσεις της Λειτουργού σχετικά με το εμβαδόν. Στην εκτίμηση του 2007, το εμβαδόν φαίνεται ως 270 τ.μ. Ίσως προέκυψε κάποια λανθασμένη μέτρηση κατά την εμβαδομέτρηση. Από πλευράς του, μέτρησε το εμβαδόν του κλειστού χώρου, των καλυμμένων βεραντών με ζωνοποίηση, συν τον υπόλοιπο χώρο που ήταν λειτουργικός χώρος του εστιατορίου με ζωνοποίηση και κατέληξε στα 250 τ.μ. Τα σχέδια του επίδικου τα οποία είχε δει, αντιστοιχούσαν με την επιτόπου κατάσταση, κατά 99%. Κατά την αντεξέταση του, ο κ. Ιακωβίδης ρωτήθηκε επί της Έκθεσης του και κατέθεσε ότι δεν επισύναψε την κάτοψη του επίδικου επί της οποίας βασίστηκε και με την οποία τον είχε εφοδιάσει ο ιδιοκτήτης, επειδή ήταν μεγάλο σχέδιο. Εξήγησε ότι η δεύτερη υποπαράγραφος της παραγράφου 2 της Έκθεσης του, είναι τυποποιημένη παράγραφος, η οποία υπάρχει σ' όλες τις εκτιμήσεις και αφορά στο ότι η εκτίμηση βασίζεται πάνω σε πληροφόρηση. Σχετικά με την προσαρμογή στην οποία προέβη, συνήθως ο κλειστός χώρος, δηλαδή ο ωφελημένος χώρος, που είναι στεγασμένος, είναι στο 100%, οι καλυμμένες βεράντες στο 50% και ο υπόλοιπος λειτουργικός χώρος στο 30%.Υποδείχθηκε στο μάρτυρα το Τεκμήριο 17, το οποίο περιλαμβάνει κάτοψη του επίδικου. Είναι σε διαφορετική κλίμακα από την κάτοψη που είχε υπόψην του, αλλά μοιάζει μ' αυτήν, τουλάχιστον ο χώρος του εστιατορίου. Στους υπόλοιπους χώρους, δεν υπήρχαν οι χώροι στάθμευσης, ούτε και επιτόπου φαίνονται χώροι στάθμευσης. Το σχέδιο το οποίο είχε εις χείρας του, ήταν αρχιτεκτονικό, ενώ αυτό που του υποδείχθηκε είναι χωροταξικό. Τα στοιχεία τα οποία υιοθέτησε για το εστιατόριο Romantica, τα πήρε από την Έκθεση της Λειτουργού. Θεωρεί ότι η πληροφόρηση, σε επίπεδο συγκριτικού στοιχείου, την οποία καταγράφει η Λειτουργός του Κτηματολογίου και Λειτουργός του Δικαστηρίου, είναι πάρα πολύ αξιόπιστη, διότι έχει την εξουσία να ζητήσει πληροφόρηση από τον ιδιοκτήτη. Το λάθος το οποίο υπέδειξε στις Εκθέσεις του Κτηματολογίου, αφορά το διαφορετικό εμβαδόν το οποίο υιοθετήθηκε για το ίδιο συγκριτικό. Ο μάρτυρας υπέδειξε όμως και άλλα, κατά την άποψη του λάθη, δηλαδή το ύψος του ενοικίου της μπυραρίας. Δεν είχε οτιδήποτε να αντιτάξει σ' αυτό, πέραν του ότι του φάνηκε λανθασμένο και πληροφόρηση που είχε από συνάδελφο του ότι το ενοίκιο ήταν €2.
32. Ταυτόχρονα όμως, δεν σχολίασε το γεγονός ότι η Λειτουργός στην Έκθεση της σημειώνει ότι το ενοίκιο των €850.- καταβάλλεται από το 2012, έτσι, πιθανόν παλαιότερα να ήταν όντως υψηλότερο. Περαιτέρω, η άποψη του περί λάθους της Λειτουργού για το ενοίκιο της μπυραρίας, αντιβαίνει τη δήλωση του ότι η πληροφόρηση της Λειτουργού σε επίπεδο συγκριτικών στοιχείων, είναι πολύ αξιόπιστη. Ο μάρτυρας κατέθεσε ακόμα ότι το Κινέζικο εστιατόριο είναι εμπορικά υποδεέστερο του επιδίκου. Το επίδικο είναι πάνω σε τρεις δρόμους, είναι σταυροδρόμι, έχει καλύτερη προβολή, ενώ το Κινέζικο είναι σε κατηφορικό οικόπεδο. Όμως, ούτως ή άλλως, δεν έκανε αναπροσαρμογή στα ενοίκια του κάθε ακινήτου, αλλά χρησιμοποίησε αυτούσια τα εμβαδά και τα ενοίκια τους χωρίς οποιαδήποτε αναπροσαρμογή. Εάν όμως ο εκτιμητής ήταν της άποψης ότι ένα συγκριτικό, είτε είναι υποδεέστερο, είτε υπερτερεί, έπρεπε να προβεί σε αναπροσαρμογή. Οι προσαρμογές στα συγκριτικά, ποιοτικές ή χρονικές, πρέπει να υπολογίζονται ώστε να λαμβάνονται υπόψην δεόντως τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια (βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά.,