Pagoda Restaurants (Limassol) Ltd ν. Kondovadia Estates Ltd, Αίτηση αρ. K8/2017, 29/5/2020

Pagoda Restaurants (Limassol) Ltd ν. Kondovadia Estates Ltd, Αίτηση αρ. K8/2017, 29/5/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2020:10 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Α. Γεωργίου, Α. Κωστή, Μελών Αίτηση αρ. K8/2017 Μεταξύ: Pagoda Restaurants (Limassol) Ltd, xxxx x, xxxxx, Λευκωσία Αιτήτριας και Kondovadia Estates Ltd Καθ' ης η αίτηση 29/5/2020 Για Αιτήτρια: κα Γ. Τουμαζή για κκ. Σκορδής, Παπαπέτρου & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ης η Αίτηση: κα Χ" Ιωάννου με κα Μ. Καραπατάκη για κκ. Καραπατάκης, Παυλίδης Δ.Ε.Π.Ε. AΠΟΦΑΣΗ Με την κυρίως αίτηση με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό (που καταχωρήθηκε στις 28.4.2017 και τροποποιήθηκε στις 12.5.2017 και 15.2.2019), η Αιτήτρια αξιώνει από το Δικαστήριο την έκδοση: (α) Διακήρυξης και Διατάγματος του δικαστηρίου ότι διατηρεί το δικαίωμα να αγοράσει, σύμφωνα με τον όρο 10 της συμφωνίας ημερομηνίας 20.8.1997, το υποστατικό που βρίσκεται στην πολυκατοικία xxxx υπ' αρ. x και x στον ισόγειο χώρο και χώρο στάθμευσης με βεράντες και μεσοπάτωμα, στο τεμάχιο xxx Φ.Σχ. x-xxx-xxx τμήμα x xx/xx με αριθμό εγγραφής xxx, στην οδό xxx xx, στον xxxx xxxx στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το μίσθιο»), για το ποσό των €136.688,

1. (β) Διηνεκούς διατάγματος, το οποίο να απαγορεύει στην Καθ' ης η αίτηση να αποξενώσει, μεταβιβάσει, παραχωρήσει ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο διαθέσει το μίσθιο ή να συνάψει οποιαδήποτε συμφωνία ή να προβεί σε συναλλαγή με τρίτα πρόσωπα τα οποία να δημιουργούν δικαιώματα στο μίσθιο ή σε σχέση με αυτό. (γ) αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, πλέον έξοδα. Υποστηρίζει η Αιτήτρια ότι δυνάμει του όρου 10 του ενοικιαστηρίου εγγράφου που είχε συναφθεί μεταξύ των διαδίκων στις 20.8.1997, αυτή απέκτησε δικαίωμα αγοράς του μισθίου, έναντι του ποσού των €136.688,11 (Λ.Κ.80.000,00). Το δικαίωμα αυτό θα μπορεί να ασκηθεί εντός της περιόδου των 18 μηνών, από την ειδοποίηση έκδοσης χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το μίσθιο. Μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, η Αιτήτρια παρέμεινε στο μίσθιο ως θέσμια ενοικιάστρια και δυνάμει νομικής συμβουλής που έλαβε στις 31.8.2008, δεν επιδίωξε την σύναψη νέας συμφωνίας αφού όλοι οι όροι του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράψου συνέχιζαν να ισχύουν. H Αιτήτρια ενημερώθηκε πρόσφατα ότι η Καθ' ης η αίτηση επιδιώκει να πουλήσει το μίσθιο σε τρίτο πρόσωπο έναντι του τιμήματος των €350.000,
2. Στο πλαίσιο σχετικής αλληλογραφίας μεταξύ των διαδίκων, η Καθ' ης η αίτηση ισχυρίζεται ότι ο όρος 10 της συμφωνίας δεν υφίσταται πια και επίσης ότι η Αιτήτρια παρέλειψε να καταβάλει στην Καθ' ης η αίτηση οφειλόμενα ενοίκια και να της παραδώσει τραπεζική εγγύηση, επικαλούμενη τον όρο 11 της συμφωνίας. Απάντηση Η Καθ' ης η αίτηση στην Απάντηση της: Προβάλλει σειρά προδικαστικών ενστάσεων, αναφορικά με την καθ' ύλη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, το πρόωρο της παρούσας Αίτησης και την έλλειψη ενεστώτος και εννόμου συμφέροντος από πλευράς της Αιτήτριας. Απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας. Υποστηρίζει, μεταξύ άλλων, ότι: α. η σύμβαση ενοικίασης (του 1997) έχει εκπνεύσει και έπαψε να έχει δεσμευτική ισχύ, από το έτος 2007 και μετά. β. οι όροι της συμφωνίας που η Αιτήτρια επικαλείται, ήταν άσχετοι με την ενοικίαση του μισθίου, γ. το δικαίωμα αγοράς του μισθίου ήταν σύμβαση υπό την αίρεση της επέλευσης μελλοντικού γεγονότος (της έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας), το οποίο ακόμα δεν έχει επέλθει και επομένως η σύμβαση δεν είναι νόμιμα εκτελεστή. δ. το δικαίωμα αγοράς του μισθίου αποτελεί ασαφή σύμβαση, διότι δεν καθορίζει προθεσμία εντός της οποίας θα εκδίδονταν οι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας, ενώ δεν έχει ενεργοποιηθεί στην δεκαετή διάρκεια της σύμβασης. ε. η Αιτήτρια δεν είναι συνεπής με τις υποχρεώσεις της, αφού συνεχίζει να καταβάλλει μειωμένο ενοίκιο, παρά την επαναφορά του ενοικίου (από την 1.1.2017) στα προηγούμενα του επίπεδα και έχει επίσης προβεί σε παράνομες κατασκευές στο μίσθιο χωρίς την ρητή έγκριση της Καθ' ης η αίτηση. στ. η Αιτήτρια κωλύεται να προωθεί την Αίτηση αυτή, διότι ουδέποτε στο διάστημα των 20 ετών που προηγήθηκαν της Αίτηση εξέφρασε την επιθυμία να αγοράσει το μίσθιο. Ιστορικό διαδικασίας Της παρούσας διαδικασίας προηγήθηκε άλλη διαδικασία, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, η οποία διακόπηκε από την Αιτήτρια μετά την διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι δικαιοδοσία εκδίκασης της διαφοράς των διαδίκων έχει το παρόν Δικαστήριο. Στο παρόν Δικαστήριο η Αιτήτρια καταχώρησε, ταυτόχρονα με την κυρίως Αίτηση, αίτηση για έκδοση παρεμπιπτόντων διαταγμάτων, η οποία απορρίφθηκε, για τους λόγους που καταγράφονται στην ενδιάμεση απόφαση ημερ. 1.9.
3. Παραδεκτά Γεγονότα και έγγραφα Οι δύο πλευρές κατέθεσαν στο Δικαστήριο εκ συμφώνου, στις 15.2.2019, κατάλογο παραδεκτών γεγονότων και εγγράφων, ο οποίος έχει ως εξής: Παραδεκτά Γεγονότα
4. Η Αιτήτρια είναι θέσμια ενοικιάστρια του μισθίου και σε αυτό διατηρεί εστιατόριο.
5. Η Καθ' ης είναι εγγεγραμμένη συνιδιοκτήτρια κατά 1/8 μερίδιο του ακινήτου στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο (αρ. εγγραφής xxx).
6. Στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού εκκρεμεί, στον Κλάδο επιτόπιων ερευνών, φάκελος ΑΧ xxx/xxxx - οριζόντιος διαχωρισμός για την εγγραφή xxxxx.
7. Το μίσθιο έχει ανεγερθεί πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής.
8. Η Αιτήτρια στις 20 Αυγούστου 1997 συνήψε με την Καθ' ης η Αίτηση Ενοικιαστήριο Έγγραφο με το οποίο ενοικιάστηκε στην Αιτήτρια το μίσθιο για χρήση ως εστιατόριο προσφέροντος κινέζικη και ασιατική κουζίνα το οποίο έφερε ημερομηνία λήξης την 30 Σεπτεμβρίου 2007 και το οποίο είχε δεόντως χαρτοσημανθεί από τον Έφορο Χαρτοσήμων την 07/06/2002 στην Λευκωσία...
9. Το Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 20/08/1997 είναι το Τεκμήριο 2 που επισυνάπτεται στην ένορκη μαρτυρία του Χ.A. ημερομηνίας 15/11/
11. Κατά την 15/02/2017 η Αιτήτρια καταχώρησε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού την Αγωγή υπ' αρ. XXXXX/17 και κατά την ίδια ημερομηνία καταχώρησε στα πλαίσια της εν λόγω αγωγής μονομερή αίτηση για έκδοση προσωρινών διαταγμάτων επί της αρχής quia timet, πανομοιότυπων με των κατ' αίτηση διαταγμάτων στην παρούσα μονομερή αίτηση.
12. Κατά την 16/02/2017, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, εκδόθηκε προσωρινό διάταγμα που (μεταξύ άλλων) απαγόρευε και εμπόδιζε την Καθ' ης η Αίτηση, από του να πωλήσει, αποξενώσει, μεταβιβάσει, παραχωρήσει και διαθέσει καθ' οιονδήποτε τρόπο το σύνολο ή μέρος των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας επί του μισθίου (ισόγειου χώρου και χώρου στάθμευσης, μετά βεραντών και μεσοπατώματος) σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο εκτός από την Αιτήτρια και από του να συνάψει οποιαδήποτε συμφωνία ή από του να προβεί σε οποιαδήποτε συναλλαγή με οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο που να δημιουργεί οποιαδήποτε δικαιώματα επί των εν λόγω χώρων ή και σε σχέση με αυτούς μέχρι την εκδίκαση της Αγωγής υπ' αρ. XXXXX/17 ή μέχρι νεότερης διαταγής του Δικαστηρίου.
13. Κατά την 4/4/2017 και στα πλαίσια της αγωγής υπ' αρ. XXXXX/17 το Δικαστήριο απέρριψε την μονομερή αίτηση της Αιτήτριας και το προσωρινό διάταγμα έπαψε να ισχύει.
14. Κατά την 27/04/2017 η Αιτήτρια καταχώρησε ειδοποίηση διακοπής της αγωγής υπ' αρ. XXXXX/
16. Τα δικηγορικά έξοδα της Εναγόμενης στην Αγωγή υπ' αρ. XXXXX/17 (Καθ' ης η Αίτηση στην παρούσα Αίτηση) έχουν εξοφληθεί πλήρως από την Αιτήτρια.
17. Παραδεκτό (εκ των δικογράφων) είναι και το γεγονός ότι δεν έχει ακόμα εκδοθεί ο χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του μισθίου. Σημειώνω ότι όλα τα πιο πάνω γεγονότα αυτά, ως παραδεκτά, δεν είναι πλέον επίδικα. Ως παραδεκτά έγγραφα κατατέθηκαν (α) αντίγραφο ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 20.8.1997 και (β) επιστολή (πρωτότυπη) του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού ημερ. 26.11.
18. Αμφισβητούμενα παραμένουν τα εξής: · Το κατά πόσον το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας Αίτησης. · Εάν εξακολουθεί να ισχύει το δικαίωμα αγοράς το μισθίου. · Εάν αποδεικνύει η Αιτήτρια επαπειλούμενη ζημιά ή επαπειλούμενη παραβίαση κάποιου δικαιώματος της και · Εάν η Αιτήτρια έχει δικαίωμα για αποζημίωση. Ακροαματική διαδικασία: Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία της Αιτήτριας (στις 15.11.2018 και 4.3.2019) και στη συνέχεια η μαρτυρία της Καθ' ης Αιτητή (στις 4.4.2019). Ζητήθηκε η αντεξέταση των μαρτύρων Χ.Κ. και Χ.Α. και το αίτημα εγκρίθηκε. Οι μάρτυρες αυτοί αντεξετάστηκαν στις 12.6.
19. Οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές γραπτές αγορεύσεις τους στις 11.10.2019 και η απόφαση επιφυλάχθηκε την 1.11.
20. Στις αγορεύσεις των συνηγόρων θα γίνει αναφορά, όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτήτριας Ο πρώτος μάρτυρας της Αιτήτριας, Χ.Κ. (M.A.1), αναφέρει στην έγγραφη μαρτυρία του τα εξής: Είναι ο διευθυντής του εστιατορίου που η Αιτήτρια διατηρεί στο μίσθιο, από το έτος
21. Προηγούμενα κατείχε διευθυντικές θέσεις σε επιχειρήσεις ταχυφαγίων και σε εστιατόρια του Ομίλου PAGODA GROUP OF RESTAURANTS (από την 1.1.2008). Η Αιτήτρια διεξάγει επιχειρήσεις διαχείρισης εστιατορίων xxxx εξυπηρέτησης, xxxx και xxxx κουζίνας και στις 20/8/97 σύναψε με την Καθ' ης η αίτηση συμφωνία ενοικίασης, με αντικείμενο το μίσθιο (που αποτελείται από ισόγειο χώρο και χώρο στάθμευσης, βεράντες και μεσοπάτωμα). Σε αυτό η Αιτήτρια λειτουργεί εστιατόριο με την επωνυμία xxxx. Μέχρι τις αρχές του έτους 2013, η Αιτήτρια ανήκε στον όμιλο Pagoda Group of Restaurants (στο εξής αναφερόμενος ως "Pagoda Group"). Περί τις 7.1.2013 ο Χ.Α. (Μ.Α.2) εξαγόρασε το σύνολο του μετοχικού κεφαλαίου της Αιτήτριας και είναι έκτοτε ο μοναδικός Διευθυντής, Γραμματέας και μέτοχος της. H συμφωνία ενοικίασης είχε διάρκεια μέχρι την 30/9/2007 και αφορούσε τη χρήση του μίσθιου ως εστιατόριο. Στη συμφωνία περιλαμβάνονταν, μεταξύ άλλων, οι πιο κάτω όροι: Το ενοίκιο ανερχόταν σε €1.196,02 (Λ.Κ.700,00) μηνιαίως, Η Αιτήτρια είχε δικαίωμα να προβεί σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, οι οποίες θα γίνονταν με δικά της έξοδα και θα παρέμεναν προς όφελος του μίσθιου, χωρίς υποχρέωση της Καθ' ης η αίτηση να αποζημιώσει την Αιτήτρια.[1] Η Καθ' ης η αίτηση είχε υποχρέωση να προβεί σε αγορά συντελεστή δόμησης τον οποίο θα μετέφερε στο μίσθιο, για να επεκταθεί το εστιατόριο, ως ο καλυμμένος χώρος των βεραντών. Το κόστος της δαπάνης θα επωμίζονταν η Αιτήτρια, ενώ το ενοίκιο δεν θα επηρεαζόταν από την αύξηση του συντελεστή δόμησης κτλ.[2] Η Αιτήτρια δικαιούνταν να παρατείνει την ισχύ της ενοικίασης νοουμένου ότι θα κατέβαλλε αύξηση στο ενοίκιο προς 10% για κάθε επόμενη διετία.[3] Η Αιτήτρια είχε δικαίωμα όπως μετά την ειδοποίηση έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας, για το μίσθιο και για περίοδο 18 μηνών από αυτό το γεγονός, να αγοράσει το μίσθιο έναντι του τιμήματος των €136.688,11 (Λ.Κ.80.000). Στην περίπτωση άσκησης αυτού του δικαιώματος, η Αιτήτρια όφειλε να παραδώσει εντός της προθεσμίας των 18 μηνών έγγραφη ειδοποίηση στην Καθ' ης η αίτηση καθορίζοντας την ημερομηνία (όχι πέραν των 30 ημερών από την ημερομηνία της ειδοποίησης) για την παρουσία της τελευταίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για να αποδεχθεί τη μεταβίβαση και να καταβάλει το ποσό των Λ.Κ.80.000,
22. Σε περίπτωση άρνησης ή παράλειψης της Καθ' ης η αίτηση να προβεί στη μεταβίβαση, το ενοίκιο θα μειωνόταν στο ποσό των Λ.Κ.100 μηνιαίως και η Αιτήτρια θα ήταν ελεύθερη να λάβει νομικά μέτρα σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση.[4] Η Αιτήτρια όφειλε να παραδώσει μέχρι τις 15/9/97, τραπεζική εγγύηση στην Καθ' ης η αίτηση, αναφορικά με την πληρωμή των πρώτων 12 ενοικίων του μίσθιου.[5] Του είχε αναφερθεί από τους αρχικούς μέτοχους της Αιτήτριας (κατά την περίοδο που εργαζόταν στον όμιλο Pagoda Group), ότι ήταν σημαντικός ο όρος 10 (δηλαδή το δικαίωμα αγοράς του μισθίου) αλλά δεν σύναψαν πωλητήριο έγγραφο για να δοθεί στην μεν Αιτήτρια χρόνος να εδραιωθεί στην αγορά, στη δε Καθ' ης η αίτηση χρόνος για την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου για το μίσθιο. Παρά το γεγονός ότι δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, η Καθ' ης η αίτηση απαιτούσε και λάμβανε αυξημένο κατά 10% ανά διετία ενοίκιο, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Ως εκ τούτου, το μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου διαφοροποιήθηκε ως εξής: - για την περίοδο από 1.10.1997 μέχρι 30.9.1999, στο ποσό €1.196,02 - για την περίοδο από 1.10.1999 μέχρι 30.9.2001, στο ποσό €1.315,62 - για την περίοδο από 1.10.2001 μέχρι 30.9.2003, στο ποσό €1.447,18 - για την περίοδο από 1.10.2003 μέχρι 30.9.2005, στο ποσό €1.591,90 - για την περίοδο από 1.10.2005 μέχρι 30.9.2007, στο ποσό €1.751,09 - για την περίοδο από 1.10.2007 μέχρι 30.9.2009, στο ποσό €1.926,21 - για την περίοδο από 1.10.2009 μέχρι 30.9.2011, στο ποσό €2.118,
23. Μετά το έτος 2011 δεν καταβλήθηκε περαιτέρω αύξηση, με συμφωνία των διαδίκων όπως το ποσό παραμείνει το ίδιο και από αυτό να αφαιρείται η άμυνα. Περί τον Αύγουστο του έτους 2013, οι διάδικοι συμφώνησαν τη μείωση του μηνιαίου ενοικίου, λόγω της οικονομικής κρίσης, στο ποσό των €1.660,00 και έτσι παραμένει μέχρι σήμερα. Τα ενοίκια καταβάλλονταν σε μετρητά στην Καθ' ης η αίτηση και η Διευθύντρια της (Μ.K.) εξέδιδε αντίστοιχες αποδείξεις είσπραξης. Σε αυτές τοποθετούνταν σφραγίδα PAID από τον ίδιο τον μάρτυρα και παραδίδονταν στο Λογιστήριο της Αιτήτριας (στη Ν.Μ. - Μ.Α.3). Κατά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης στις 30.9.2007, η ενοικίαση κατέστηκε θέσμια αφού η Αιτήτρια παρέμεινε στο μίσθιο και συνέχισε να καταβάλλει τα ενοίκια. Ζήτησε η Αιτήτρια, από τους τότε συνηγόρους της (xxx και xxxx Δ.Ε.Π.Ε.) να ετοιμάσουν γνωμάτευση αναφορικά με τα ζητήματα ενοικίασης. Οι συνήγοροι συμβούλευσαν την Αιτήτρια ότι έχει καταστεί από τις 30.9.2007, θέσμια ενοικιάστρια και ότι οι όροι του ενοικιαστηρίου εγγράφου εξακολουθούν να ισχύουν, με εξαίρεση τη διάρκεια της ενοικίασης και την πρόνοια για τερματισμό της. Συνακόλουθα τη συμβούλευσαν ότι δεν ήταν αναγκαία η υπογραφή νέας συμφωνίας, εκτός αν η Αιτήτρια επιθυμούσε να ρυθμίσει τη διάρκεια της ενοικίασης και ότι το ενοίκιο αυξήθηκε κατά 10% από την 1.10.2007 και θα συνέχιζε να αυξάνεται έτσι ανά διετία. Το δικαίωμα αγοράς του μισθίου, παρέμεινε ισχυρό, υπό τους ίδιους όρους. Βασιζόμενη η Αιτήτρια στη νομική αυτή συμβουλή, δεν σύναψε νέα συμφωνία ενοικίασης και συνέχισε να τηρεί τις υποχρεώσεις και να ασκεί τα δικαιώματα της, ως το ενοικιαστήριο έγγραφο, με εξαίρεση τη μείωση του ενοικίου (τον Ιούλιο του 2013) και την παράλειψη έκδοσης νέας εγγυητικής επιστολής, που είχαν συμφωνηθεί προφορικά μεταξύ των διαδίκων. Η Καθ' ης η αίτηση ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για την παράταση της ενοικίασης ή για τα ενοίκια που καταβάλλονταν, ούτε απαίτησε την τροποποίηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, μέχρι τον Ιανουάριο του 2017, αλλά ούτε αμφισβήτησε (από το 2003 μέχρι τον Ιανουάριο του 2017) τη δεσμευτικότητα του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Γνώριζε ότι η Αιτήτρια είχε προβεί σε κοστοβόρες αλλαγές και επένδυσε σημαντικά ποσά στο μίσθιο (€850.000,00) εξοπλίζοντας και διαμορφώνοντας σε χώρο εστίασης τους χώρους του. Βασιζόμενη στο δικαίωμα αγοράς του μισθίου, η Αιτήτρια υπέστηκε έξοδα και δαπάνες, τα οποία επαύξησαν την αξία του μισθίου, ενεργώντας ως "εν δυνάμει" ιδιοκτήτης. Περί τα τέλη Ιανουαρίου 2017, πληροφορήθηκε από τον Λ. Κ (μέτοχο της Καθ' ης η αίτηση), σε επίσκεψη του τελευταίου στο μίσθιο, ότι η Καθ' ης η αίτηση επιδιώκει την πώληση του μίσθιου σε τρίτο πρόσωπο, στην τιμή των €350.000,00, με σκοπό την μετατροπή του σε γραφειακό χώρο. Η Αιτήτρια δεν μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμα αγοράς πριν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας (ως ο όρος 10 του ενοικιαστηρίου εγγράφου). Ο ίδιος ρωτούσε το Διαχειριστή του κτιρίου κατά πόσο εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι, αλλά δεν έλαβε συγκεκριμένη απάντηση. Η Καθ' ης η αίτηση παραλείπει να προβεί στην έκδοση ξεχωριστού τίτλου επιδιώκοντας έτσι να καθυστερήσει την Αιτήτρια από την εξάσκηση του δικαιώματος αγοράς. Η Αιτήτρια στις 24.1.2017, προσπάθησε με επιστολή των συνηγόρων της να αποτρέψει την από μέρους της Καθ' ης η αίτηση πώληση του μισθίου, επικαλούμενη τον όρο 10 ενοικιαστηρίου εγγράφου και την υποχρέωση της Καθ' ης η αίτηση να παρέχει γραπτή πληροφόρηση για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας επιφυλάσσοντας το δικαίωμα της για μείωση του ενοικίου και για αποζημιώσεις για τις ζημιές που αυτή τυχόν να υποστεί λόγω της παράβασης των υποχρεώσεων της Καθ' ης η αίτηση. Με απαντητική επιστολή των συνηγόρων της (xxx xxxx Δ.Ε.Π.Ε.) ημερομηνίας 3.2.2017, η Καθ' ης η αίτηση ισχυρίστηκε ότι ο όρος 10 του ενοικιαστηρίου εγγράφου δεν υφίσταται οι υποχρεώσεις των μερών είχαν διαφοροποιηθεί το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε €3.102,17 από την 1.10.2017 η Αιτήτρια παρέλειψε να παραδώσει τραπεζική εγγύηση για τους πρώτους δώδεκα μήνες της ενοικίασης, ως ο όρος
24. Έθεσε επίσης ως όρους, στην Αιτήτρια, για την αποδοχή του δικαιώματος αγοράς, την εξόφληση των κατ' ισχυρισμό οφειλόμενων ενοικίων, την παράδοση εγγυητικής επιστολής, και την κατεδάφιση προσθηκομετατροπών που κατ' ισχυρισμό τους δεν καλύπτονταν από τις απαιτούμενες άδειες. Η Καθ' ης η αίτηση επεφύλαξε το δικαίωμα της για πώληση του μισθίου, άνευ τίτλου, όπου και όπως επιθυμεί. Η Αιτήτρια απέρριψε στις 7.2.2017, τις θέσεις της Καθ' ης η αίτηση, αφού: · η τραπεζική εγγύηση αφορούσε μόνο τους πρώτους δώδεκα μήνες της αρχικής περιόδου ενοικίασης, δηλαδή τα ενοίκια της περιόδου Οκτώβριος 1997 μέχρι Σεπτέμβριος 1998, τα οποία έχουν εξοφληθεί. · οι προσθηκομετατροπές δεν είναι παράνομες, διότι έγιναν με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η αίτηση, η οποία υπέγραφε όλες τις σχετικές αιτήσεις για την έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής. Όταν προέκυψε η ανάγκη για κατεδάφιση μίας τουαλέτας και αποθήκης σκυβάλων (για σκοπούς έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και τίτλου ιδιοκτησίας), η Αιτήτρια με την Καθ' ης η αίτηση κατεδάφισαν τις μετατροπές. Η στεγασμένη βεράντα δεν καλύπτονταν από άδεια οικοδομής, αλλά είχε, σύμφωνα με την Καθ' ης η αίτηση, νομιμοποιηθεί με καλυπτική άδεια. · η Αιτήτρια υπήρξε τυπική στις υποχρεώσεις της όσον αφορά στα ενοίκια και αυτό επιβεβαιώνεται από τις εξοφλητικές αποδείξεις είσπραξης, μέχρι και τον Ιανουάριο
25. Αυθαίρετα από τις 13.2.2017 η Μ.Κ. εκδίδει αποδείξεις πληρωμής ενοικίου με την ένδειξη «έναντι». Στις 15/2/17 καταχωρήθηκαν από την Αιτήτρια, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, η αγωγή αρ. XXXXX/17 και η μονομερής αίτηση για έκδοση προσωρινών διαταγμάτων. Μετά την έκδοση του προσωρινού διατάγματος, στις 16/2/17 στην αγωγή με ανταλλάγηκαν περαιτέρω επιστολές μεταξύ των συνηγόρων των δύο πλευρών, με ημερομηνίες 14.3.2017 και 15.3.2017 και 24.3.
26. Μετά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης η Καθ' ης η αίτηση επέδωσε στην Αιτήτρια κατά την 17.10.2017, επιστολή ημερομηνίας 11.10.2017 όπου την καλεί να καταβάλει εντός 21 ημερών (κατ' ισχυρισμό) οφειλόμενα ενοίκια ύψους €6.461,
27. Η Αιτήτρια απέρριψε γραπτώς την απαίτηση η οποία αποτελεί πρόσφατο κατασκεύασμα της Καθ' ης η αίτηση. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.1 Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Μεγάλο μέρος της μαρτυρίας του, αφορά ζητήματά για τα οποία έχει ίδια γνώση αφού βρισκόταν στην υπηρεσία του ομίλου PAGODA πριν τον διορισμό του στην διευθυντική θέση στην Αιτήτρια ή/και επιβεβαιώνεται από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί και από τα παραδεκτά γεγονότα. (Αυτά αφορούν την επιχείρηση που διεξάγεται στο μίσθιο, την συμφωνία ενοικίασης, τις αυξομειώσεις στο ενοίκιο, την αλληλογραφία που ανταλλάγηκε και τις δικαστικές διαδικασίες στις οποίες έχουν εμπλακεί οι διάδικοι). Διαπιστώνω όμως και τα πιο κάτω στην μαρτυρία του Μ.Α.1: Είναι ασαφής και γενικός ο ισχυρισμός του μάρτυρα περί της παραδοχής του Μ.Κ. ότι η Καθ' ης η αίτηση προτίθεται να πωλήσει το μίσθιο. Εφόσον σε αυτήν την παραδοχή εδράζεται η ανησυχία της Αιτήτριας και το αίτημα για έκδοση προληπτικού διατάγματος, θα ανέμενα ότι ο μάρτυρας θα παρείχε περισσότερες λεπτομέρειες σε σχέση με αυτό το ζήτημα, προκειμένου να υποστηρίξει την ύπαρξη της συνάντησης και την αυθεντικότητά της συζήτησης μεταξύ του ιδίου και του Μ.Κ. Προβαίνει επίσης ο μάρτυρας σε ανεπίτρεπτη έκφραση γνώμης για νομικά ζητήματα για τα οποία δεν φαίνεται να έχει τις απαιτούμενες νομικές γνώσεις (όπως, η δεσμευτικότητα του όρου 10 της συμφωνίας μετά την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια), καθώς και σε ζητήματα για τα οποία δεν έχει ίδια γνώση (ότι οι δαπάνες στις οποίες η Αιτήτρια προέβηκε έγιναν λόγω του δικαιώματος αγοράς του μισθίου και ότι αυτές αύξησαν την αξία του). Δεν αποδέχομαι επίσης τη θέση του μάρτυρα ότι οι προσθηκομετατροπές είναι νόμιμες διότι έχουν εγκριθεί από την Καθ' ης η αίτηση. Μέχρι να εγκριθούν από τις αρμόδιες αρχές, οι προσθηκομετατροπές δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως νόμιμες. Για τους λόγους που εξηγούνται δεν αποδέχομαι το πιο πάνω μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.1, ενώ αποδέχομαι την υπόλοιπη του μαρτυρία ως πειστική, σταθερή, χωρίς αντιφάσεις και κενά και συνάδουσα με τη λογική. Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια, Χ.Α. (Μ.Α.2) είναι ο Διευθυντής, Γραμματέας και μοναδικός μέτοχος της. Έχει αποκτήσει τον έλεγχο της Αιτήτριας με την εξαγορά του συνόλου του μετοχικού της κεφαλαίου περί τις 7.1.
28. Προηγούμενα, (από τον Ιανουάριο 1995 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2003) υπήρξε γενικός Διευθυντής του Ομίλου PAGODA GROUP (στον οποίο ανήκε τότε η Αιτήτρια). Είναι και Διευθύνων Σύμβουλος διαφόρων επιχειρήσεων του Ομίλου CHINA SPICE GROUP OF RESTAURANTS, ο οποίος δραστηριοποιείται στο χώρο της εστίασης από το έτος 2003, με διάφορα εστιατόρια ασιατικού φαγητού. Βρίσκεται στην υπηρεσία της Αιτήτριας από την ίδρυση της και ήταν ο διαχειριστής του πρώτου εστιατορίου της στη Λευκωσία. Ο ιδιοκτήτης ήταν συγγενικό του πρόσωπο και του έδωσε το δικαίωμα να επενδύσει στα επόμενα εστιατόρια μέχρι 50% ως μέτοχος. Δεν συνέβηκε όμως αυτό στο μίσθιο διότι το ποσό που επενδύθηκε ήταν πολύ μεγάλο και ο ίδιος δεν διέθετε αυτό το κεφάλαιο.[6] Ο μάρτυρας στο μεγαλύτερο μέρος της γραπτής του κατάθεσης επαναλαμβάνει τα όσα αναφέρει ο Μ.Α.
29. Η μαρτυρία τους είναι πανομοιότυπη, ειδικά όσον αφορά: · την ιδιοκτησία του μισθίου, · το χρόνο ανέγερσης του καθώς και την τοποθεσία του, · το ενοικιαστήριο έγγραφο ημ. 20.8.1997 και στους βασικούς όρους του (ως η μαρτυρία Μ.Α.1), · τον ισχυρισμό περί εξαναγκασμού της Αιτήτριας σε καταβολή αυξημένου ενοικίου, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, μέχρι το έτος 2011, · τη διατήρηση του ενοικίου στο ίδιο ποσό για τη διετία 2011-2013 και στην ακόλουθη μείωση του για τα 20% περίπου, λόγω οικονομικών δυσκολιών που αντιμετώπιζε εκείνες τις περιόδους η Αιτήτρια, · τον τρόπο καταβολής των ενοικίων (σε μετρητά και ταυτόχρονη έκδοση απόδειξης είσπραξης με την ακόλουθη παράδοση της στο Λογιστήριο της Αιτήτριας), · την παραμονή της Αιτήτριας στο μίσθιο με τη λήξη της πρώτης ενοικίασης και την απόκτηση της ιδιότητας της θέσμιας ενοικιάστριας, · την λήψη νομικής γνωμάτευσης από τους συνηγόρους της Αιτήτριας σε σχέση με τα ζητήματα της ενοικίασης, · την έλλειψη διαμαρτυρίας από μέρους της Καθ' ης η αίτηση για την παράταση της ενοικίασης, Γνώση για τα πιο πάνω, ο Μ.Α.2 έλαβε από τον Μ.Α.1 ο οποίος του ανέφερε επίσης ότι τον Ιανουάριο του 2017, πληροφορήθηκε ότι η Καθ' ης η αίτηση επιδιώκει να πουλήσει σε τρίτο πρόσωπο το μίσθιο. Παραθέτει επίσης την αλληλογραφία μεταξύ των συνηγόρων των διαδίκων, με έναρξη την επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 24.1.2017 Υποστηρίζει ο μάρτυρας ότι η απάντηση ημερομηνίας 3.2.2017 της Καθ' ης η αίτηση, αποτελεί επιβεβαίωση των πληροφοριών του Μ.Α.1 ότι η Καθ' ης η αίτηση προτίθετο να πωλήσει το μίσθιο. Απορρίπτει επίσης την επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 7.2.2017, υποστηρίζοντας (ως και ο Μ.Α.1) ότι: - Η τραπεζική εγγύηση την οποία επικαλείται και απαιτεί η Καθ' ης η αίτηση, αφορά τους πρώτους 12 μήνες της ενοικίασης, των οποίων τα ενοίκια έχουν εξοφληθεί. - Οι προσθηκομετατροπές στο μίσθιο δεν είναι παράνομες διότι έγιναν εν γνώσει και με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η αίτηση. Αναφέρεται και στην έκδοση, από τις 13.2.2017 και ακόλουθα, των αποδείξεων πληρωμής ενοικίου με την ένδειξη «έναντι». Υποστηρίζει ότι η Καθ' ης η αίτηση προσπαθεί να μεταβάλει μονομερώς τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου και να αποστεί από τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Ανησύχησε η Αιτήτρια, για την ενδεχόμενη πώληση του μισθίου σε τρίτο πρόσωπο και καταχώρησε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού την αγωγή με αρ. XXXXX/17, ενώ παράλληλα προώθησε αίτηση για έκδοση προσωρινών διαταγμάτων. Αφού εκδόθηκε το προσωρινό διάταγμα στις 16.2.2017 (και έτσι εμποδίστηκε η Καθ' ης η αίτηση να αποξενώσει το μίσθιο), ανταλλάγηκε περαιτέρω αλληλογραφία μεταξύ των συνηγόρων των δύο πλευρών (ως η αναφορά του Μ.Α.1). Ακολούθησε η ακύρωση του προσωρινού διατάγματος, η διακοπή της αγωγής και η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης). Επέδωσε τότε στην Αιτήτρια, η Καθ' ης η αίτηση, την επιστολή ημερομηνίας 11.10.2017 με την απαίτηση για καταβολή κατ' ισχυρισμό οφειλόμενων ενοικίων. Απορρίπτει η Αιτήτρια, ως αβάσιμη, αυτή την απαίτηση με την απαντητική της επιστολή ημ. 16.11.
30. Ο Μ.Α.2 υποστηρίζει τέλος ότι οι προδικαστικές ενστάσεις που η Καθ' ης η αίτηση εγείρει στην απάντησή της, θα πρέπει να απορριφθούν διότι: α. τα δικηγορικά έξοδα της Καθ' ης η αίτηση, ως Εναγόμενης στην προαναφερόμενη αγωγή, έχουν εξοφληθεί πλήρως. β. το μόνο αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα αίτηση Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, διότι η επίδικη αξίωση είναι συνδεδεμένη με τη θέσμια ενοικίαση. γ. οι προθέσεις της Καθ' ης η αίτηση για πώληση του υποστατικού έχουν επιβεβαιωθεί και η Αιτήτρια ως θέσμια ενοικιάστρια έχει πρόδηλο έννομο συμφέρον αφού διατηρεί το συμβατικό της δικαίωμα για την αγορά του μισθίου. Αιτείται ο μάρτυρας την έκδοση απόφασης ως οι απαιτήσεις της Αιτήτριας. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αυτός, ερωτήθηκε για τη επιστολή/ γνωμάτευση, η οποία στάλθηκε στον τότε διευθυντή της Αιτήτριας (Π.Μ.). Από ότι του ανέφερε ο Π.Μ., η νομική γνωμάτευση ζητήθηκε με σκοπό την επιβεβαίωση ότι το αρχικό συμβόλαιο ενοικίασης συνέχιζε να ισχύει χωρίς κάποια αλλαγή. Στην υποβολή ότι η Αιτήτρια δεν είχε πρόθεση να αγοράσει το μίσθιο και ότι η γνωμάτευση δεν αφορούσε τον όρο 10 της συμφωνίας, ο μάρτυρας διαφώνησε επικαλούμενος τη δημιουργία εστιατορίου πολυτελείας και την επένδυση Λ.Κ.500.000,00 στο μίσθιο λόγω του δικαιώματος αγοράς. Διερωτώμενος γιατί 22 χρόνια μετά την ανέγερση του κτιρίου δεν έχει εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, αρνήθηκε ότι υπάρχουν στο μίσθιο παράνομες κατασκευές. Στην ερώτηση γιατί η Αιτήτρια επέλεξε τη θέσμια ενοικίαση, ενώ είχε δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας, ο μάρτυρας παρέπεμψε στην νομική γνωμάτευση. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.2 Ο Μ.Α.2 μου έχει επίσης κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Μεγάλο μέρος της μαρτυρίας του αποτελείται από γεγονότα που δεν αμφισβητούνται και που επιβεβαιώνονται από την υπόλοιπη αποδεχτή μαρτυρία. Αυτά αφορούν τις λεπτομέρειες του μισθίου (ιδιοκτησία, χρόνος ανέγερσης, τοποθεσία, τη συμφωνία ενοικίασης, την επιχείρηση που διεξάγεται στο μίσθιο, τις αυξομειώσεις στο ενοίκιο και τον τρόπο καταβολής του, την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια, τη λήψη νομικής γνωμάτευσης από την Αιτήτρια και την αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων). Ωστόσο, όπως και στην περίπτωση του Μ.Α.1, ο μάρτυρας αυτός εκφέρει ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης για ζητήματα νομικά (όπως ο όρος 10 της σύμβασης, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, η ορθότητα της νομικής γνωμάτευσης και η νομιμότητα των προσθηκομετατροπών στο μίσθιο). Η υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.2 γίνεται δεκτή διότι παρουσιάζει συνοχή, υποστηρίζεται από τη λογική και συνάδει με τα έγγραφα που κατατέθηκαν. Η Ν.Μ. (Μ.Α.3) είναι λογίστρια στην υπηρεσία της Αιτήτριας από την 1.1.2014 και έχει εμπειρία πέραν των 30 ετών, ενώ από την 1.8.2008 μέχρι την 30.6.2013 εργαζόταν στον όμιλο PAGODA GROUP. Τα καθήκοντα της περιλαμβάνουν την ετοιμασία των εσωτερικών οικονομικών καταστάσεων, την παράδοση τους για εξωτερικό έλεγχο από εγκεκριμένους ελεγκτές, τον έλεγχο ταμείων, πληρωμές μισθοδοσιών υπαλλήλων, πληρωμές προς προμηθευτές και την καταγραφή τους, καθώς και την επικαιροποίηση αρχείων και φακέλων. Πληροφορείται από τον Χ. K. (Μ.Α.1) για την ενοικιαστική σχέση των διαδίκων και το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 20.8.
31. Με τη λήξη της πρώτης ενοικίασης στις 30.9.2007 η Αιτήτρια παρέμεινε στο μίσθιο ως θέσμια ενοικιάστρια και από την 1.10.2007 το ενοίκιο αυξήθηκε κατά 10% και συνέχισε να αυξάνεται με τον ίδιο τρόπο, ανά διετία. Από τα έγγραφα που κατέχει, διαπιστώνει ότι η Αιτήτρια κατέβαλλε όλα τα συμφωνηθέντα (δυνάμει των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου) ενοίκια και τις αυξήσεις τους. Αυτό τεκμηριώνεται από τις εξοφλητικές αποδείξεις. Η ρύθμιση για μη αύξηση ενοικίου για τη χρονική περίοδο 2011 - 2013 και η μείωση του ενοικίου τον Ιούλιο 2013 συμφωνήθηκαν μεταξύ των διαδίκων προφορικά. Η διατήρηση του ενοικίου χωρίς αύξηση για την περίοδο 2011 - 2013 συμφωνήθηκε λόγω των οικονομικών δυσχερειών που αντιμετώπιζε η Αιτήτρια, ενώ το 2013 λόγω της οικονομικής κρίσης και σε μια προσπάθεια επιβίωσης της Αιτήτριας, συμφωνήθηκε η μείωση στα €1.660 μηνιαίως (δηλαδή μείωση κατά περίπου 20%). Η απόδειξη που αφορά το ενοίκιο για τον μήνα Ιούνιο 2013 (ποσό €2.070,00) αποτελούσε την τελευταία πληρωμή πριν τη μείωση του ενοικίου σε €1.660,00 μηνιαίως. Επιβεβαιώνει η μάρτυρας τα όσα λέχθηκαν από τον Μ.Α.1 ως προς τον τρόπο που καταβάλλονταν τα ενοίκια και εκδίδονταν οι αποδείξεις. Υποστηρίζει ότι περί τις 13.2.2017 της παραδόθηκε από τον Μ.Α.1 η απόδειξη πληρωμής ενοικίου Φεβρουαρίου 2017 (για ποσό €1.660,00) και με έκπληξη παρατήρησε ότι για πρώτη φορά προστέθηκε στην απόδειξη η λέξη «έναντι». Ποτέ προηγουμένως είχε παρατηρηθεί κάτι τέτοιο. Η ενέργεια αυτή προέκυψε αυθαίρετα, μετά που η Αιτήτρια ήγειρε το ζήτημα του δικαιώματος της για αγορά του μισθίου. Από τις 13.2.2017 η Καθ' ης η αίτηση εκδίδει αποδείξεις με την ένδειξη «έναντι» κατά παράβαση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου και των κατά καιρούς συμφωνηθέντων μεταξύ των διαδίκων. Οι επιβολές προσαυξημένου ενοικίου είναι αυθαίρετες και μονομερείς. Όπως έχει ενημερωθεί από τον Χ. Α. (Μ.Α.2) και από τις οικονομικές καταστάσεις του ομίλου PAGODA GROUP, η Αιτήτρια στη διάρκεια της ενοικίασης προέβηκε σε αλλαγές στο μίσθιο και αγορά εξοπλισμού για σκοπούς διαμόρφωσης του, καταβάλλοντας ποσά πέραν των €850.000,00 βασιζόμενη στο δικαίωμα που είχε για αγορά του μισθίου. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.3 Η μάρτυρας μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Στο βαθμό που η Μ.Α.3 αναφέρθηκε στα ζητήματα που εμπίπτουν στα καθήκοντα της, ως λογίστρια, αποδέχομαι τη μαρτυρία της, αφού υπήρξε φυσιολογική, σαφής, συνάδει με τα έγγραφα που κατατέθηκαν και καταδεικνύει ίδια γνώση της μάρτυρος. Αυτή αφορά την καταβολή των ενοικίων και την παραλαβή των σχετικών αποδείξεων είσπραξης. Διαπιστώνω ωστόσο, ότι μεγάλο μέρος της μαρτυρίας της αποτελεί εξ' ακοής μαρτυρία. Στο βαθμό που η εξ' ακοής μαρτυρία επιβεβαιώνεται από την πρωτογενή μαρτυρία των Μ.Α.1 και 2, την αποδέχομαι. Αυτή αφορά τη συμφωνία ενοικίασης και τις αυξομειώσεις στο ενοίκιο. Απορρίπτω όμως την αόριστη αναφορά της μάρτυρος σε έξοδα της εταιρείας για αλλαγές στο μίσθιο ύψος €850.000,00, καθότι δεν υποστηρίζεται από οποιοδήποτε στοιχείο. Ο τελευταίος μάρτυρας της Αιτήτριας (Μ.Α.4) Κ.Α. παρουσίασε την γραπτή μαρτυρία του μετά από άδεια που εξασφαλίστηκε στις 15.2.
32. Αναφέρει σε αυτήν ότι εργάζεται ως εκτιμητής ακινήτων και διατηρεί γραφείο στη Λευκωσία. Είναι απόφοιτος του Πανεπιστημίου Reading (Ηνωμένου Βασιλείου) και κατέχει άδεια εξασκήσεως επαγγέλματος από το Ε.Τ.Ε.Κ. Είναι μέλος του R.I.C.S. και έχει διατελέσει Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου. Ασκεί αυτό το επάγγελμα από το έτος
33. Η Αιτήτρια, μέσω του X.A., του ανέθεσε την ετοιμασία της εκτίμησης αναφορικά με την αγοραία αξία του μισθίου. Αυτό αφορά το εστιατόριο που στεγάζεται σε συγκρότημα τουριστικών διαμερισμάτων στην οδό xxxxx xx στον xxxxxxx στη Λεμεσό. Του αναφέρθηκε επίσης ότι η Αιτήτρια διατηρεί δικαίωμα αγοράς του μισθίου έναντι συμφωνηθέντος τιμήματος €136.688,
34. Ο ίδιος επιθεώρησε το μίσθιο στις 28.12.2018 και ετοίμασε και παρουσιάζει έκθεση εκτίμησης. Έχει βασιστεί σε προγενέστερο τίτλο ιδιοκτησίας και σε κατόψεις του κτιρίου που του παρείχε ο Χ.A. Κατά την επιθεώρηση έλαβε και φωτογραφίες τις οποίες παρουσιάζει. Αναφέρεται στην τοποθεσία του μισθίου στην κεντρική τουριστική περιοχή του Δήμου xxxx και στο γεγονός ότι αυτό απέχει 600 περίπου μέτρα από τη θάλασσα. Περιγράφει την προσπέλαση του ως αρκετά καλή τόσο προς το κέντρο της πόλης, όσο και προς τις γύρω περιοχές και προς τη θάλασσα. Η κατασκευή του κτιρίου έγινε με μέτριας ποιότητας υλικά. Το μίσθιο εσωτερικά αποτελείται από χώρο υποδοχής, χώρο εστίασης, κουζίνα, αποθηκευτικό χώρο, χώρους υγιεινής γυναικών και ανδρών στο ισόγειο, βοηθητικό χώρο στο μεσοπάτωμα και εξωτερικά από υπαίθριο χώρο εστίασης, χώρο στάθμευσης, βοηθητικό υποστατικό με αποθήκες, αποδυτήρια για το προσωπικό με χώρο υγιεινής και ντους και μία αυλή. Το μίσθιο χαρακτηρίζεται από ψηλό επίπεδο κατασκευής και συντήρησης με καλής ποιότητας πατώματα, κεντρικό σύστημα κλιματισμού, διπλούς υαλοπίνακες σε ξύλινο πλαίσιο και καλής ποιότητας τελειώματα. Δεν του δόθηκαν αρχιτεκτονικά σχέδια σε κλίμακα και έτσι έχει υιοθετήσει τις μετρήσεις που του δόθηκαν από τον Χρ. Αβραάμ (Μ.Α.2). Υπολογίζει σε 275 m² περίπου το συνολικό εμβαδόν του μισθίου (μεσοπάτωμα 115 m² και κουζίνα 68 m² περίπου). Έχει διαπιστώσει από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού ότι δεν έχουν εξασφαλιστεί χωριστοί τίτλοι για το μίσθιο και τις υπόλοιπες μονάδες που βρίσκονται στο ίδιο κτίριο. Ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του μισθίου έχει γίνει με την υπόθεση ότι πρόκειται να γίνουν όλες οι απαραίτητες ενέργειες για να ολοκληρωθεί η διαδικασία έκδοσης χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας και ότι υπάρχουν όλες οι απαιτούμενες άδειες χωρίς παραβάσεις. Χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης λαμβάνοντας υπόψη 18 πωλήσεις ακινήτων στην ίδια περιοχή τόσο πριν το ουσιώδη χρόνο καταχώριση της αίτησης (28.4.2017) όσο και μεταγενέστερα αυτής. Υπολογίζει την αγοραία αξία, κατά την 28.4.2017, του ισογείου του μισθίου σε €2.700,00 ανά τ.μ. και του μεσοπατώματος σε €900,00 ανά τ.μ., δηλαδή €926.100,00 και €103.500,00, αντίστοιχα, με συνολική αγοραία αξία €1.030.500,
35. Υποστηρίζει ο μάρτυρας επίσης ότι η Αιτήτρια υφίσταται ζημιά λόγω της άρνησης της Καθ' ης η αίτηση να αναγνωρίσει το δικαίωμα αγοράς και ότι αυτή η ζημιά, υπολογίζεται στο ποσό των €893.312,00 (το οποίο προκύπτει από την αγοραία αξία αφαιρούμενης της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης δυνάμει, δηλαδή €1.030.000 - €136.688,11 = €893.312,00). Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.4 Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Α.4 ως εμπειρογνώμονα. Με δεδομένο ότι είναι επιτρεπτό στους εμπειρογνώμονες να εκφράζουν γνώμη επί των ζητημάτων της ειδικότητας τους, βρίσκω ότι είναι καταρχήν επιτρεπτό στον μάρτυρα αυτό να λάβει υπόψη του ορισμένα "δεδομένα" προκειμένου να εκφράσει τη δική του άποψη. Όμως, τα τελικά συμπεράσματα του πρέπει να χαρακτηρίζονται από ακρίβεια, η οποία θα ελεγχθεί από το δικαστήριο ώστε να γίνουν ή όχι τελικά αποδεκτά [βλ. Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd