ELDARY HOLDINGS LIMITED ν. HAGOP G. BOHDJELIAN & SONS LTD, Αίτηση Αρ. K16/2018, 28/4/2020

(4)του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου - Ν. 23/83(στο εξής: «ο Νόμος»), το Υπουργικό Συμβούλιου ανά διετία εκδίδει διάταγμα με το οποίο καθορίζει το ανώτατο όριο αυξήσεων των θέσμιων ενοικιάσεων. Από τον Απρίλιο του 2013 και μέχρι τουλάχιστον τις 21/04/2021, το ανώτατο όριο της αύξησης αυτής είναι καθηλωμένο στο 0% αποτυπώνοντας την επίδραση που είχε στην κοινωνία η οικονομική κρίση και ύφεση που έπληξε τον τόπο τα προηγούμενα χρόνια. Κατά τον ουσιώδη χρόνο, σε ισχύ ήταν η Κ.Δ.Π. 88/2017, (Ε.Ε. Παρ. ΙΙΙ(Ι) Αρ. 5003, 17.3.2017), στην οποία αναφέρονται τα ακόλουθα: « Ο ΠΕΡΙ ΕΝΟΙΚΙΟΣΤΑΣΙΟΥ ΝΟΜΟΣ _____________________________ Διάταγμα δυνάμει του άρθρου 8

(4)(α) Το Υπουργικό Συμβούλιο, ασκώντας τις εξουσίες που του χορηγούνται από την παράγραφο (α) του εδαφίου

(4)του άρθρου 8 των περί Ενοικιοστασίου Νόμων του 1983 μέχρι 2013, μετά από σύσταση του Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως, καθορίζει, για τους σκοπούς του προαναφερόμενου άρθρου, το ποσοστό του 0 τοις εκατόν, ως το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίων για τη διετία που αρχίζει από τις 22 Απριλίου 2017 μέχρι και τις 21 Απριλίου

1. » Με την Κυρίως Αίτηση ημερομηνίας 13/11/2018, αξιώνεται από τους Αιτητές και Ιδιοκτήτες του επίδικου Υποστατικού, ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου. Από τα δικόγραφα είναι παραδεκτή η ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης. Γίνεται παραπομπή σε γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 04/09/2013 μεταξύ του προηγούμενου ιδιοκτήτη και των Καθ' ων. Εκ των δικογράφων, δεν αμφισβητείται ότι η τελευταία φορά που συμφωνήθηκε από κοινού το ενοίκιο ήταν στο πλαίσιο της προαναφερθείσας γραπτής συμφωνίας, ούτε προκύπτει να έχει γίνει στο μεσοδιάστημα οποιοσδήποτε άλλος καθορισμός του δίκαιου ενοικίου δυνάμει του άρθρου 8 του Νόμου. Η πλευρά των Καθ' ων και Ενοικιαστών καταχώρησε αίτηση για εκδίκαση προδικαστικού σημείου, με την οποία αξίωσε όπως εκδικαστεί προδικαστικά το κατά πόσο επιτρέπεται, με βάση τον Νόμο, η οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου. Η εισήγηση των Καθ' ων αφορά αποκλειστικά νομικό ζήτημα, ήτοι την ερμηνεία του άρθρου 8 σε συνδυασμό με τα διαλαμβανόμενα στην προπαρατεθείσα Κ.Δ.Π. 88/
2. Δυνάμει ενδιάμεσης απόφασης ημερομηνίας 13/02/2020 δόθηκε η σχετική άδεια. Στις 25/02/2020, οι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν υποστηρίζοντας τις αντίθετες θέσεις τους. Ο κ. Ποιητής εισηγείται πως με βάση την ορθή ερμηνεία του άρθρου 8 του Νόμου και την ισχύουσα μηδενική αύξηση που καθορίστηκε δυνάμει του σχετικού Διατάγματος του Υπουργικού Συμβούλιου, το Δικαστήριο δεν μπορεί να αυξήσει το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Η κα Θεοδούλου διαφωνεί και παραπέμπει σε πρωτόδικες αποφάσεις για θεμελίωση της δικής της θέσης. Ουδείς εκ των δικηγόρων με παρέπεμψε σε δεσμευτική επί του θέματος νομολογία. II. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Όπως προαναφέρεται, η αναπροσαρμογή, κατά δίκαιο τρόπο, των ενοικίων θέσμιων ενοικιαστών ρυθμίζεται στο άρθρο 8 του Νόμου, το οποίο έχει ως εξής: « Αίτησις εις Δικαστήριον προς καθορισμόν ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων 8.-

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

(2)Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Νοείται περαιτέρω ότι είναι νόμιμον διά τον ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και διά γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου

(4)του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου.

(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις

(4)και

(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Διά τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν προς τούτο οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξαγάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου.

(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας. Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10% ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Το ανώτατον όριον του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμιά περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω

(4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι "εκτοπισθείς" και "παθών" κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου.

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » Το προαναφερόμενο άρθρο θα πρέπει να ερμηνευθεί με βάση τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων, που σύμφωνα με αυτούς η ερμηνεία Νόμου δεν μπορεί να οδηγεί ούτε σε αδικία ούτε σε παράλογα αποτελέσματα.[1] Προεξάρχουσα είναι η γραμματική ερμηνεία, δηλαδή ερμηνεία με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων. Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στην πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. Σε κάθε περίπτωση, δεν επιτρέπεται η ερμηνεία να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του Νόμου, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες.[2] Όπως λέχθηκε στη Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018:[3] « το βασικό κριτήριο για την ερμηνεία νομοθετήματος είναι η συνήθης σημασία των λέξεων. Δεν είναι επιτρεπτή προσθήκη λέξεων στο κείμενο του Νόμου και η παρεμβολή επεκτάσεων οι οποίες δεν βρίσκονται στο Νόμο » ΙΙΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Κατ' αρχάς, αναφέρω πως ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αφορά έλεγχο ενοικίων 2ης Γενεάς (second-generation rent control) όπου η αναπροσαρμογή των ενοικίων ενυπάρχει μόνο κατά τη διάρκεια της ενοικίασης και οι Ιδιοκτήτες νομιμοποιούνται να αξιώνουν μια εύλογη ανταπόδοση της επένδυσής τους, συμφώνως των καθοριζομένων στο εδάφιο 5 του άρθρου 8 του Νόμου περιστάσεων. Δηλαδή, στη γενικότερη φιλοσοφία του, ως προς την αναπροσαρμογή του ενοικίου, ο Νόμος δεν σχετίζεται με απόλυτες απαγορεύσεις ως προς το ύψος του ανώτατου ενοικίου που υπήρχαν παλαιότερα σε σχέση με τους ελέγχους ενοικίων 1ης Γενεάς (first-generation rent control) που είχαν δημιουργηθεί ανά την υφήλιο κατά την περίοδο των παγκοσμίων πολέμων.[4] Ο σκοπός και η ερμηνεία της αναπροσαρμογής του ενοικίου με βάση το εν λόγω άρθρο 8. Προχωρώντας στην ερμηνεία του άρθρου 8 του Νόμου με βάση τους προαναφερόμενους κανόνες ερμηνείας, επισημαίνω πως η πρώτη παράγραφος του εδάφιου

(4)(α) του υπό συζήτηση άρθρου δεν μπορεί να διαβάζεται μεμονωμένα και αποσπασματικά. Για παράδειγμα, στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,

(2002)1 A.A.Δ 189 σημειώθηκε σχετικά πως το εν λόγω εδάφιο

(4)του άρθρου 8 τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του εδαφίου

(2)του ίδιου άρθρου. Σημειώνω πως, στο βασικό μέρος του αναφερόμενου εδαφίου

(2)του άρθρου 8 εγκαθιδρύεται το δικαίωμα τόσο του Ιδιοκτήτη όσο και του Ενοικιαστή να αναζητήσουν τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, πρόνοια που υποδηλώνει πως ο αιτούμενος καθορισμός μπορεί να σχετίζεται είτε με αύξηση, είτε με μείωση του ενοικίου της θέσμιας ενοικίασης. Με βάση δε τη δεύτερη πρόταση της επιφύλαξης που έπεται του εδαφίου

(4)(α) του άρθρου 8 Νόμου, εάν ο οποιοσδήποτε καθορισμός οδηγεί πλέον σε ποσοστό χαμηλότερου του 90%[5] (αρχικώς ήταν 40%) του εκάστοτε όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ίσο ενοίκιο προς το ποσοστό αυτό. Σημειώνω πως η συγκεκριμένη πρόνοια εισήχθη με τροποποίηση που επήλθε στο αναφερόμενο άρθρο του Νόμου το 1995 και έχει διττό σκοπό. Αφενός, αποσκοπεί να μην δημιουργούνται ενοικιάσεις δύο διαφορετικών ταχυτήτων. Αφετέρου, επιδιώκει να γεφυρώσει το χάσμα που παρουσιάζεται μεταξύ μίας συμβατικής ενοικίασης που μόλις καθίσταται θέσμια με μια ενοικίαση η οποία είχε καταστεί θέσμια προ αρκετών δεκαετιών. Για τούτο τον λόγο, ταυτόχρονα τροποποιήθηκε και το εδάφιο

(5)του ίδιου άρθρου και έκτοτε αναφέρεται ότι για τον «καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο[6] και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή.» καθιστώντας το αγοραίο ενοίκιο[7] καθοριστικότατο στοιχείο για προσδιορισμό του δίκαιου ενοικίου, αφού από τότε αποτελεί, επιτακτικά, τον ένα εκ των δύο βασικότερων παραμέτρων συνυπολογισμού του δίκαιου ενοικίου. Πέραν όμως της τελολογικής σκοπιάς, με βάση το καθοριστικό γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των διαλαμβανομένων στο εδάφιο

(4)(α) του άρθρου 8 του Νόμου, είναι ξεκάθαρο πως το δικαίωμα για επιδίωξη αναπροσαρμογής του ενοικίου στη βάση του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής (δεύτερη παράγραφος του εν λόγω εδαφίου) δεν τίθεται υπό την αίρεση, ούτε δύναται να εξουδετερωθεί από το ποσοστό που καθορίζεται στο διάταγμα που εκδίδεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει της πρώτης παραγράφου του ίδιου εδαφίου. Εάν ο νομοθέτης ήθελε να δημιουργήσει σχέση εξάρτησης της δεύτερης από την πρώτη παράγραφο του εδαφίου 4(α) θα το έπραττε ευθέως. Τουναντίον, η επιλογή για καθορισμό ενοικίου επί τη βάσει του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, ως συνάγεται και από την φράση «η αίτηση που υποβάλλεται [.] οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου», προσδιορίζεται αυτοτελώς από την ίδια τη δεύτερη πρόταση της επιφύλαξης του εδαφίου

(4)(α) του άρθρου 8. Το μοναδικό στοιχείο που αυτή λαμβάνει υπόψιν από την πρώτη παράγραφο του εδαφίου 4(α) και η οποία γίνεται μέσω της αναφοράς «βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού», είναι το ύψος του ποσοστού επί του οποίου δύναται να προκύψει ως αποτέλεσμα, ενοίκιο χαμηλότερο του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Η πιθανότητα το στοιχείο αυτό να είναι είτε 0%, είτε 14%, είτε οποιοδήποτε άλλο, αποτελεί στοιχείο ήσσονος σημασίας ως προς το κρίσιμο επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και τα όσα ουσιαστικά διαλαμβάνονται στη δεύτερη πρόταση της επιφύλαξης του εδαφίου

(4)(α) του άρθρου 8 τα οποία αποσκοπούν, ως προαναφέρεται, στην εξισορρόπηση των ενοικίων μεταξύ συμβατικών και θέσμιων ενοικιάσεων. Το επίδικο άρθρο 8 και ειδικότερα η επιφύλαξη που έπεται του εδαφίου

(4)(α) στο άρθρο 8 του Νόμου, ερμηνεύθηκε στη Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/2015. Λόγω της σημασίας της ως προς το επίδικο ζήτημα και με σκοπό την καλύτερη παρακολούθηση της παρούσας απόφασης, παραθέτω ένα εκτενές απόσπασμα: « Το πρωτόδικο Δικαστήριο στις σελίδες 89-91 της απόφασης του, ως προς την ερμηνεία του εδαφίου 8

(4)α ανωτέρω, μεταξύ άλλων, καταλήγει και ως εξής: Στο πιο πάνω εδάφιο γίνεται αναφορά στην πρώτη αίτηση καθορισμού η οποία υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού Νόμου του 1995), όπως και στις μεταγενέστερες αυτής αιτήσεις καθορισμού ενοικίου για το ίδιο υποστατικό. Εάν η πρώτη αίτηση, συνεχίζει το Δικαστήριο, για αύξηση ενοικίου, σύμφωνα με το επιτρεπόμενο ποσοστό αύξησης, το οποίο κατά τον εν λόγω χρόνο ήταν 14% οδηγεί σε καθορισμό ενοικίου το οποίο είναι χαμηλότερο από το 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε το ενοίκιο καθορίζεται σε ποσό ίσο προς το 40% αυτού του μέσου όρου, ενώ στην αντίθετη περίπτωση δίδεται αύξηση μέχρι 14% επί του καταβαλλομένου ποσού ενοικίου. Η ίδια όμως επιφύλαξη, σύμφωνα με την ερμηνεία που εδόθη, καθορίζει μέσω αυτής το ποσοστό εκείνο του μέσου όρου το οποίο αντικαθιστά το 40% και, το οποίο, θα ισχύει, πάντοτε σε συνδυασμό με το ποσοστό του 14% και, εκείνου, από τα δύο το οποίο είναι το μεγαλύτερο, για τις διετίες οι οποίες ακολουθούν, από 1.1.

1. Καθορίζει δε, ότι, αυτό το ποσοστό του 40%, είτε είναι η πρώτη είτε είναι οι επόμενες αυξήσεις, αυξάνεται κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Ο κ.Μιχαηλίδης και ενώπιον μας επιμένει επί του ισχυρισμού που προώθησε πρωτοδίκως και λέει τα ακόλουθα: Όπως αναφέρθηκε στη σελ.70 της απόφασης δόθηκαν δύο διαδοχικές αυξήσεις ενοικίων την 21.4.2003 στις ΛΚ820 από 15.1.2002 στην αίτηση Κ16/02 και σε ΛΚ1.400 την 27.1.2006 από 1.4.2005 στην αίτηση Κ45/
2. Όπως το Δικαστήριο ανέφερε στην σελ.72, κατά τον ουσιώδη χρόνο καταχώρησης της υπό εκδίκαση αίτησης, την 23.4.2007, το καταβαλλόμενον από 1.4.2005 ενοίκιον έφθασε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. ΄Αλλωστε αυτό δήλωσε και ο δικηγόρος του Εφεσιβλήτου στη σελ.35 των πρακτικών. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 102(Ι)/95 σε αίτηση αύξησης ενοικίου υποστατικού εντός της μικρής περιοχής μετά την εφαρμογή του τροποποιητικού νόμου, εάν η πρώτη αίτηση οδηγεί σε αύξηση του ενοικίου χαμηλότερη του 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε σαν ενοίκιο καθορίζεται το 40% του μέσου τούτου όρου. Το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται από 1.1.97 ανά διετία κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες. ΄Ετσι το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται σε 50% από 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.
3. Προ της θεσπίσεως του τροποποιητικού νόμου, τα ενοίκια των υποστατικών εντός της μικρής περιοχής ήσαν πολύ χαμηλά γιατί ως επί το πλείστον ενοικιάσθησαν παλαιότερα. ΄Ετσι, κατά τον κ.Μιχαηλίδη, ο νομοθέτης έκρινε δίκαιο ότι έπρεπε να εναρμονίσει τα ενοίκια ώστε αυτά να φθάσουν βαθμηδόν το 90% του μέσου όρου των τρεχόντων ενοικίων της μικρής περιοχής που θα ήσαν αντίστοιχα του αγοραίου ενοικίου. Αφ΄ης στιγμής έφθαναν το 90% τότε, κατά την εισήγηση του, νέα αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να υπερβεί το 14%. Η απόφαση του Δικαστηρίου, καταλήγει ο κ.Μιχαηλίδης, είναι προϊόν εσφαλμένης ερμηνείας. Αφ΄ης στιγμής εδόθη αύξηση μέχρι 90% του μέσου όρου δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Διαφορετικά δεν θα σταματούσε στο 90% αλλά θα αυξανόταν στο 100%, 110%, 120% κ.ο.κ. Ο σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής προνομιούχους. Ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν, μετά το 90%, «δύο ειδών αυξήσεις». Η επιφύλαξη του αρ.8

(4)(α) ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου. Μας βρίσκει σύμφωνους αυτή η ερμηνεία, αφού λογικά προκύπτει από το ίδιο το γράμμα του νόμου αλλά και φαίνεται να συνάδει και με το σκοπό του νομοθέτη. Η όλη συλλογιστική του Δικαστηρίου ειδικά στη σελ.90 είναι πολύπλοκη και αποστασιοποιείται από το λεκτικό του Νόμου. Είναι δε ενδεικτικό και πρωτοφανές, θα λέγαμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προβαίνει το ίδιο σε επαναδιατύπωση της πιο πάνω επιφύλαξης, όπως αυτή «έπρεπε» να διαβάζεται. (σελ.90 της εκκαλούμενης απόφασης). Η δε κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ερμηνεία της σχετικής επιφύλαξης με τον τρόπο που εισηγείται ο κ.Μιχαηλίδης θα οδηγούσε σε παράλογα αποτελέσματα, να καθηλώσει δηλαδή και πάλι τα ενοίκια των παλαιών θέσμιων ενοικιάσεων σε αδικαιολόγητα χαμηλά ποσά, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Ούτε οι στηρικτικές της ερμηνείας θέσεις, της πλευράς των εφεσιβλήτων, ως αναλύθηκαν στο περίγραμμα αγορεύσεων και ενώπιον μας μπορούν να οδηγήσουν σε άλλη ερμηνεία. Αντίθετα μας βρίσκει σύμφωνους η εισήγηση του κ.Μιχαηλίδη ότι η επαναδιατύπωση της επίδικης πρόνοιας του Νόμου από το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγεί στο νομικό ατόπημα της επέμβασης του Δικαστηρίου στο έργο του νομοθέτη αντί να περιορισθεί στην ερμηνεία του κειμένου. Είναι σημαντικό να λεχθεί ότι με την προηγηθείσα στην αίτηση καθορισμού ενοικίου (αρ.45/05 ημερ. 27.1.06), απόφαση του Δικαστηρίου, το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού καθορίστηκε με αύξηση με «βάση εκτίμησης στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής». Σημασία έχει η σχετική δήλωση των μερών που καταγράφεται στη σελ.35 των πρακτικών. Συνεπώς βρίσκουμε ότι εκείνο που μπορούσε να εφαρμοστεί είναι ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου μέχρι το 14% στη βάση της γενικότερης εμβέλειας του άρθ. 8

(5)ανωτέρω (βλ. Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,

(2002)1 A.A.Δ 189). » Επιχειρώντας να συνοψίσω τα λεχθέντα στην πιο πάνω απόφαση του Ανωτάτου, συνάγεται ότι η εν λόγω επιφύλαξη αποτελεί την προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα μέχρις ότου να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου. Αφ' ης στιγμής καθοριστεί το ενοίκιο στο 90% (πλέον) του μέσου όρου των ενοικίων, δηλαδή με βάση τη δεύτερη πρόταση της επιφύλαξης του εδαφίου

(4)(α) του άρθρου 8, τυχόν μεταγενέστερες αυξήσεις, δεν μπορούν να υπερβούν το κατά περίπτωση ισχύον μέγιστο ποσοστό αύξησης, που τότε, δηλαδή το 2007, ήταν μέχρι 14%, και σήμερα είναι 0%. Ως εκ των ανωτέρω, η εισήγηση της πλευράς των Ενοικιαστών δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Το μόνο σενάριο επί του οποίου θα ήταν βάσιμη η υπό εξέταση εισήγηση, είναι η περίπτωση όπου το ενοίκιο της επίδικης θέσμιας ενοικίασης είχε ήδη καθορισθεί δυνάμει προγενέστερης Αίτησης Καθορισμού, στο αντίστοιχο ποσοστό των ενοικίων της μικρής περιοχής με βάση την εν λόγω επιφύλαξη του εδαφίου

(4)(α) του άρθρου

1. Σε τούτο το ενδεχόμενο, αναπόδραστα, το μόνο που θα μπορούσε πια να εφαρμοστεί, θα ήταν το προβλεπόμενο στο διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου ποσοστό, ήτοι το 0% καθότι, όπως στη Φεραίου έχει νομολογηθεί, η εφαρμογή του 90% του μέσου όρου των ενοικίων εφαρμόζεται μόνο μια φορά για την ίδια θέσμια ενοικίαση. Η παρούσα περίπτωση, ως ξεκάθαρα προκύπτει τόσο από την Απάντηση και Ανταπαίτηση των Καθ' ων,[8] όσο και από την γραπτή επιχειρηματολογία τους ως προς το υπό εξέταση προδικαστικό ζήτημα, δεν στηρίζεται σε τέτοια γεγονότα, παρά μόνο αυστηρά στην ερμηνεία του άρθρου
2. Συνεπώς, εν προκειμένω, η δυνατότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων με βάση το άρθρο 8 του Νόμου να αυξήσει ή να μειώσει το ενοίκιο της επίδικης θέσμιας ενοικίασης στο 90% του μέσω όρου ενοικίων της μικρής περιοχής, υφίσταται και δύναται να διενεργηθεί στη βάση των προϋποθέσεων που διαλαμβάνονται στο εν λόγω άρθρο. Εάν, στη βάση των πραγματικών δεδομένων και των δικογράφων δικαιολογείται η οποιαδήποτε αναπροσαρμογή, αυτό είναι ζήτημα που αφορά την κυρίως ακροαματική διαδικασία. Με βάση λοιπόν τα πιο πάνω, η προδικαστική ένσταση κρίνεται αβάσιμη και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, θα απορριφθεί. ΙV. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων η υπό εξέταση προδικαστική ένσταση απορρίπτεται. Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση και Αιτητών στην Κυρίως Διαδικασία, πληρωτέα στο τέλος της Κυρίως Αίτητης, όπως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Κυρίως Αίτηση ορίζεται για ακρόαση στις 02/07/2020 η ώρα 10:
3. Η ημερομηνία 14/05/2020 για οδηγίες ακυρώνεται. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Μ. Κοσμά Β. Πιτσιλλίδης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Μεταξύ άλλων: Δημοκρατίας ν. Ματθαίου

(1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic

(1966)3 C.L.R. 612, 615. [2] Δείτε: Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α.

(2004)1Γ Α.Α.Δ 1876. [3] Επίσης: Papaneophytou v. Republic

(1973)3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων

(1999)1 Α.Α.Δ. 384. [4] Αρχικά, στο Ηνωμένο Βασίλειο, κατά τη διάρκεια του 1ου παγκόσμιου πόλεμου δημιουργήθηκε το «The Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act, 1915 (Rent Restrictions Act)». Ομοίως, στις Η.Π.Α. κατά τη διάρκεια του 2ου παγκόσμιου πόλεμου, δημιουργήθηκε το «Emergency Price Control Act of 1942». [5] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [6] Στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, 1η Έκδοση, σελ. 59, του Γ. Μπαμπινιώτη αναφέρεται ότι η λέξη «αγορά» είναι μια από τις πιο σημαντικές λέξεις της Ελληνικής σε διαχρονικό επίπεδο και σημαίνει την απόκτηση (διαφόρων ειδών) με καταβολή χρηματικού ποσού ανάλογα προς την αξία (τους) και ότι ο αγοραίος είναι αυτός που σχετίζεται με την αγορά. Το αγοραίο ενοίκιο είναι το ενοίκιο το οποίο ένας πρόθυμος και λογικός ενοικιαστής είναι έτοιμος να καταβάλει σε ένα πρόθυμο και λογικό ιδιοκτήτη στην ελεύθερη αγορά. [7] Ίδια προσέγγιση ακολουθεί και η σύγχρονη αγγλική νομολογία από την οποία εξάγεται ότι το αγοραίο ενοίκιο θεωρείται το καλύτερο σημείο εκκίνησης για τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Σχετικά στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Δείτε επίσης, Curtis v London Rent Assessment Committee and others - [1997] 4 All ER 842 και Northumberland & Durham Property Trust Ltd v London Rent Assessment Committee [1998] 24 EG 128). [8] Στη σχετική παράγραφο 10 της Απάντησης αναφέρεται: «Ο καθ' ου η αίτηση, αναφερόμενος στα ουσιαστικά γεγονότα αναφέρει ότι δεν επιτρέπει [εννοώντας προφανώς «επιτρέπεται»] οποιαδήποτε αύξηση των ενοικίων.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο