ΔΗΜΟΣ ΠΑΦΟΥ ν. ΖΑΒΡΙΔΗΣ κ.α., Αίτηση Αρ. Ε24/2017, 15/6/2020

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»). Ισχυρίζονται συναφώς ότι οι Καθ' ων 1 και 2 «παρέλειπαν επισταμένα και συστηματικά να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια». Αναφέρονται στο ιστορικό της ενοικίασης, η οποία άρχισε περί την 10/08/2011 και για περίοδο 6 ετών. Η συμφωνία είναι μεταξύ των Αιτητών και του Καθ' ου 1 με την εγγύηση της Καθ' ης

1. Η Καθ' ης 2, χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου 1 για την επαγγελματική εκμετάλλευση του Υποστατικού. Το συμφωνηθέν ενοίκιο κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι €1.200,00 μηνιαίως. Γίνεται αναφορά σε συνολικές καθυστερήσεις ύψους €56.400,00, από Αύγουστο 2013 μέχρι και 30/06/2017 και σε προφορικές και γραπτές παραστάσεις των Αιτητών προς τους Καθ' ων. Εν τέλει, στις 03/08/2017, εξοφλήθηκαν οι καθυστερήσεις, το δε ποσό παραλήφθηκε με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων των Αιτητών. Παρά την εξόφληση, οι Αιτητές διατείνονται ότι οι Καθ' ων με τη συμπεριφορά τους, έχουν καταστήσει εαυτούς υπόλογους σε έξωση δυνάμει του Νόμου, εξ ου και η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. (Β) Η Απάντηση. Στην κοινή Απάντησή τους ημερομηνίας 02/11/2017 (στην οποία εμπεριέχεται και Ανταπαίτηση δίχως τούτο να προσδιορίζεται στον τίτλο του δικογράφου) οι Καθ' ων 1, 2 και 3 παραδέχονται την ενοικιαστική σχέση, και ότι το Yποστατικό κατέχεται από τους Καθ' ων 1 και 2 διευκρινίζοντας πως έλαβαν την κατοχή από τις 20/12/2006 με βάση προηγούμενες συμφωνίες ενοικίασης. Δέχονται ότι στις 03/08/2017 πλήρωσαν το συνολικό ποσό των €56.069,58 προς πλήρη εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων, επιφυλάσσοντας το δικαίωμά τους να διεκδικήσουν επιστροφή των καταβληθέντων τόκων. Ισχυρίζονται συναφώς πως οι Αιτητές κωλύονται να αξιώνουν τόκους διότι είναι εκείνοι που «αρνήθηκαν να λάβουν την έγκαιρη πληρωμή έκαστου ενοικίου». Επικαλούνται διαφορές των διαδίκων που προέκυψαν κατά την ενοικίαση και άλλες δικαστικές διαδικασίες (Ιδιωτική Ποινική και Αστική Αγωγή) που έλαβαν χώρα μεταξύ αυτών. Αναφέρονται στην ανταλλαγείσα αλληλογραφία και ανταπαιτούν την επιστροφή των καταβληθέντων τόκων ύψους €5.627,01, πλέον €10.000 ως κόστος επιδιόρθωσης φυσικών φθορών στο Υποστατικό. Όσον αφορά την Καθ' ης 3, αρνούνται τόσο την υπογραφή της σύμβασης εγγύησης, όσο και τη δική της ευθύνη ως προς την αξίωση των Αιτητών για παράδοση της κατοχής. (Γ) Η Ανταπάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση ημερομηνίας 09/11/2017, οι Αιτητές εμμένουν στις δικές τους θέσεις και απορρίπτουν τους ισχυρισμούς των Καθ' ων. Χαρακτηρίζουν τους ισχυρισμούς των Καθ' ων ως εκ των υστέρων σκέψεις. Ως προς το ζήτημα της χρέωσης του τόκου ισχυρίζονται πως πρόκειται για δικαίωμα που απορρέει από το επίδικο ενοικιαστήριο. Προσθέτουν πως με βάση το ίδιο έγγραφο οι Καθ' ων εμποδίζονται να ανακτήσουν οποιαδήποτε ποσά επένδυσαν στο Υποστατικό. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν μαρτυρία 2 πρόσωπα. Ένας για τους Αιτητές και η Καθ' ης
2. Κατατέθηκαν συνολικά 14 τεκμήρια. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της προφορικής και έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Κοινά παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα. Αξίζει να σημειωθεί ότι πέραν των 14 τεκμηρίων, οι συνήγοροι συμφώνησαν σε κατάλογο παραδεκτών γεγονότων και εγγράφων (το οποίο σημειώθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ «Α») το περιεχόμενο του οποίου για σκοπούς αποφυγής επαναλήψεων, θα το ενσωματώσω στην παράθεση των πραγματικών γεγονότων στη συνέχεια της παρούσας απόφασης. Επιπροσθέτως, αποτελεί κοινό τόπο ότι στον ακόλουθο Πίνακα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14) καταγράφονται αναλυτικά ενοίκια που οφείλονταν από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι και τον Αύγουστο του 2017: ΜΗΝΑΣ & ΕΤΟΣ ΕΝΟΙΚΙΟ ΣΥΝΟΛΟ 1 ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2013 €1.200,00 €1.200,00 2 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2013 €1.200,00 €2.400,00 3 ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2013 €1.200,00 €3.600,00 4 ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2013 €1.200,00 €4.800,00 5 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2013 €1.200,00 €6.000,00 6 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €7.200,00 7 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €8.400,00 8 ΜΑΡΤΙΟΣ 2014 €1.200,00 €9.600,00 9 ΑΠΡΙΛΙΟΣ 2014 €1.200,00 €10.800,00 10 ΜΑΙΟΣ 2014 €1.200,00 €12.000,00 11 ΙΟΥΝΙΟΣ 2014 €1.200,00 €13.200,00 12 ΙΟΥΛΙΟΣ 2014 €1.200,00 €14.400,00 13 ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2014 €1.200,00 €15.600,00 14 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €16.800,00 15 ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €18.000,00 16 ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €19.200,00 17 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2014 €1.200,00 €20.400,00 18 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €21.600,00 19 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €22.800,00 20 ΜΑΡΤΙΟΣ 2015 €1.200,00 €24.000,00 21 ΑΠΡΙΛΙΟΣ 2015 €1.200,00 €25.200,00 22 ΜΑΙΟΣ 2015 €1.200,00 €26.400,00 23 ΙΟΥΝΙΟΣ 2015 €1.200,00 €27.600,00 24 ΙΟΥΛΙΟΣ 2015 €1.200,00 €28.800,00 25 ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2015 €1.200,00 €30.000,00 26 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €31.200,00 27 ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €32.400,00 28 ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €33.600,00 29 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2015 €1.200,00 €34.800,00 30 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €36.000,00 31 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €37.200,00 32 ΜΑΡΤΙΟΣ 2016 €1.200,00 €38.400,00 33 ΑΠΡΙΛΙΟΣ 2016 €1.200,00 €39.600,00 34 ΜΑΙΟΣ 2016 €1.200,00 €40.800,00 35 ΙΟΥΝΙΟΣ 2016 €1.200,00 €42.000,00 36 ΙΟΥΛΙΟΣ 2016 €1.200,00 €43.200,00 37 ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2016 €1.200,00 €44.400,00 38 ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €45.600,00 39 ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €46.800,00 40 ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €48.000,00 41 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2016 €1.200,00 €49.200,00 42 ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2017 €1.200,00 €50.400,00 43 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2017 €1.200,00 €51.600,00 44 ΜΑΡΤΙΟΣ 2017 €1.200,00 €52.800,00 45 ΑΠΡΙΛΙΟΣ 2017 €1.200,00 €54.000,00 46 ΜΑΙΟΣ 2017 €1.200,00 €55.200,00 47 ΙΟΥΝΙΟΣ 2017 €1.200,00 €56.400,00 48 ΙΟΥΛΙΟΣ 2017 €1.200,00 €57.600,00 49 ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2017 €1.200,00 €58.800,00 (β) Η μαρτυρία της κας XXXX Ρούτη - Ελευθεριάδη (Μ. Α. 1). Η κα XXXX Ρούτη - Ελευθεριάδη είναι απόφοιτος νομικής σχολής και Λειτουργός της Δημοτικής Υπηρεσίας των Καθ' ων. Στη Γραπτή της μαρτυρία («ΕΓΓΡΑΦΟ Β»), ανάμεσα σε άλλα, ανάφερε ότι το Υποστατικό βρίσκεται XXXXXXXX που ευρίσκεται επί XXXXX αρ. XXXX στην Πάφο το οποίο και το οποίο έχει ανεγερθεί από τον Δήμο Πάφου κατά τα έτη 1991 -1992 και έκτοτε μέχρι και σήμερα ενοικιάζεται από τους Αιτητές σε τρίτους. Αναφέρθηκε στους όρους της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 10/08/2011, σημειώνοντας, μεταξύ άλλων, ότι δυνάμει του όρου 3 «ο ενοικιαστής θα έχει το δικαίωμα να εκμεταλλεύεται το ενοικιαζόμενο υποστατικό μέσω της εταιρείας περιορισμένης ευθύνης Zapako Park Ltd στην οποία αποκλειστικοί μέτοχοι και διευθυντές θα είναι ο ίδιος ο Ενοικιαστής και μέλη της οικογένειας του, σύζυγος και τέκνα μόνο. Σε τέτοια περίπτωση δεν θα υπάρξει οποιαδήποτε αλλαγή στους όρους της ενοικίασης ούτε στα ονόματα των συμβαλλόμενων και ο ενοικιαστής θα εξακολουθεί να παραμένει υπεύθυνος έναντι του Δήμου Πάφου, για τήρηση των όρων της συμφωνίας». Ως προς το δικαίωμα των Αιτητών για επιβολή τόκου, σημείωσε πως «οποιαδήποτε καθυστέρηση πληρωμής του μηνιαίου ενοικίου εκτός από τις άλλες συνέπειες της, θα συνεπάγεται και την πληρωμή τόκου 7% ετησίως από τότε που θα καταστεί πληρωτέο μέχρι εξοφλήσεως» και υποστήριξε πως «ο Δήμος Πάφου είχε συμβατικό δικαίωμα να χρεώσει τόκους επί των καθυστερημένων ενοικίων» και χαρακτηρίζει ως αβάσιμη τη σχετική με αυτό το ζήτημα Ανταπαίτηση των Καθ' ων. Πρόσθεσε πως ο Καθ΄ ου η αίτηση αρ. 1 όφειλε προς τον Δήμο Πάφου ενοίκια που χρονολογούνται από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι και τις 30/06/2017 ύψους €1.200 μηνιαίως που συμποσούνταν στο ποσό των €56.400,00 πλέον τους τόκους. Αναφέρθηκε σε προηγούμενη διακοπείσα δικαστικά διαδικασία καθώς και σε δικηγορική αλληλογραφία και προειδοποιητικές επιστολές. Σημείωσε την παραλαβή του ποσού των €56.069,58 στις 03/08/2017 προς εξόφληση των ενοικίων για την περίοδο από τον Αύγουστο 2013 μέχρι και τον Αύγουστο 2017 αμφοτέρων μηνών συμπεριλαμβανομένων, δηλώνοντας πως η λήψη του ποσού αυτού έγινε με επιφύλαξη δικαιωμάτων. Δήλωσε ότι έκτοτε και μέχρι σήμερα ο Καθ΄ ου αρ. 1 καταβάλλει δίχως καθυστερήσεις το μηνιαίο ενοίκιο. Ως προς το ζήτημα της συστηματικής καθυστέρησης ανέφερε ότι οι Αιτητές αξιώνουν την έξωση του ενοικιαστή, επειδή αυτός δεν τηρούσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις και συγκεκριμένα ότι «επανειλημμένα και ηθελημένα απόφευγε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια». Απέρριψε κατηγορηματικά ότι ο Καθ' ου 1 ήθελε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια και πως οι υπάλληλοι στον Δήμο αρνούνταν να τα παραλάβουν, υπενθυμίζοντας αφενός πως τα ενοίκια χρονολογούνταν από το 2013, και αφετέρου, ότι η γραπτή προσφορά που είχε γίνει μέσω των δικηγόρων του ήταν για πληρωμή μόνο μέρους των οφειλόμενων ενοικίων, και μάλιστα υπό προϋποθέσεις. Κατά την αντεξέτασή της, δέχθηκε πως η εξόφληση των καθυστερημένων ενοικίων έγινε πριν να παρέλθει η δοθείσα προειδοποίηση των 30 ημερών, σημειώνοντας όμως πως οφείλονταν ενοίκια από το
3. Αρνήθηκε ότι αποτελεί τακτική του Δήμου να μην εισπράττει οφειλές για υποθέσεις που εκκρεμούν δικαστικές διαδικασίες. Ουδέποτε οι υπάλληλοι στο ταμείο αρνούνται να εισπράξουν, προσθέτοντας ότι έχουν λάβει νομική συμβουλή και εισπράττουν «έναντι». Εξέφρασε την έντονη διαφωνία της ότι ο Καθ' ου 1 προσπαθούσε να πληρώσει. (γ) Η μαρτυρία της Καθ' ης
4. Η Γραπτή Δήλωση της Καθ' ης 3, η οποία και αποτέλεσε την κυρίως εξέτασή της, κατατέθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Γ». Σε αυτήν, μεταξύ άλλων, αναφέρει πως είναι σύζυγος του Καθ' ου
5. Ο σύζυγός της αντιμετώπισε στο παρελθόν κάποια σοβαρά προβλήματα υγείας και τον βοηθά στην επιχείρηση που διατηρεί στο επίδικο υποστατικό το οποίο ενοικιάζει από τους Αιτητές. Συγκεκριμένα, κάνει όλες τις εξωτερικές δουλειές, όπως μετάβαση σε τράπεζες, πληρωμές λογαριασμών, παραγγελίες σε προμηθευτές και άλλα πολλά. Αναφέρθηκε ειδικώς στη φύση του προβλήματος υγείας που αντιμετώπισε ο σύζυγος της το 2013 και ότι συνεπεία αυτού, αλλά και της γενικότερης οικονομικής κρίσης, «έμεινε πίσω στην καταβολή ενοικίων προς τους Αιτητές». Παρέπεμψε στις προτάσεις που έγιναν για σταδιακή αποπληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, δίχως ανταπόκριση (Παραδεκτά Έγγραφα 3 και 4). Ισχυρίστηκε πως το 2015, επιχείρησε να καταβάλει τα ενοίκια και να αρχίσει τη σταδιακή εξόφληση των υπόλοιπων καθυστερήσεων αλλά «ο ταμίας των Αιτητών κάθε φορά με ενημέρωνε ότι δεν μπορούσε να εισπράξει οποιοδήποτε ποσό είτε έναντι είτε ακόμα και για πλήρη εξόφληση όλων των οφειλομένων, διότι η υπόθεση έχει δοθεί σε δικηγόρο για να μας καταχωρηθεί αίτηση έξωσης και μου είπε να επικοινωνήσω με τον δικηγόρο που χειρίζεται την υπόθεση. Έτσι, ο σύζυγός μου κι εγώ αναμέναμε να του επιδοθεί αίτηση έξωσης». Το ίδιο έγινε και στις αρχές του
6. Αναφέρθηκε με τη σειρά της στην ανταλλαγείσα αλληλογραφία, στο γεγονός ότι εν τέλει ξοφλήθηκαν οι οφειλές και πως το ποσό των €5.627,01 που αφορούσε τόκο καθυστερήσεων, καταβλήθηκε με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων των Καθ' ων. Κατά την αντεξέτασή της επανέλαβε ότι το 2013 ήταν δύσκολο να καταβάλουν το ενοίκιο επειδή ο σύζυγος της αντιμετώπιζε σοβαρά προβλήματα υγείας, διευκρινίζοντας όμως το εν λόγω πρόβλημα διήρκησε μόλις 1 με 2 μήνες. Επανέλαβε ότι οι Καθ' ων αντιμετώπιζαν πολλά οικονομικά προβλήματα. Δεν διαθέτουν λογαριασμούς σε τράπεζες, δουλεύουν μόνο με μετρητά. Ζήτησε πολλές φορές προφορικά μείωση ενοικίου. Δέχθηκε ότι τα ενοίκια από τον Αύγουστο του 2013 δεν πληρώνονταν καθόλου και συμφώνησε για το ύψος των οφειλόμενων, αλλά υποστήριξε πως η παράλειψη αυτή δεν ήταν προμελετημένη. Υποστήριξε πως το 2015 και το 2016 μετέβη αρκετές φορές στο ταμείο του Δήμου Πάφου και συναντήθηκε με τον διευθυντή του λογιστηρίου. Επέμεινε ότι ο ταμίας του Δήμου, λόγω της εκκρεμοδικίας, δεν ήθελε να εισπράξει οποιοδήποτε πόσο, χωρίς καν να τη ρωτήσει πόσα χρήματα προσφέρει. Δεν θυμόταν συγκεκριμένα με ποιο υπάλληλο του Δήμου συνομιλούσε. Ερωτήθηκε για ποιο λόγο οι συγκεκριμένοι ισχυρισμοί της περί άρνησης του Δήμου να εισπράξει δεν αποτυπώθηκαν γραπτώς κατά τον ουσιώδη χρόνο. Απάντησε πως οι δικηγόροι της γνώριζαν για το οικονομικό της πρόβλημα και εκείνοι την προέτρεψαν να αποταθεί στον Δήμο για να προσπαθήσει μήπως ο Δήμος εισπράξει κάποιο ποσό. (δ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 16/12/2019 οι συνήγοροι παρουσίασαν γραπτά κείμενα και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Σημειώνω πως έχω μελετήσει με προσοχή το περιεχόμενο των εν λόγω γραπτών κειμένων, αλλά θα αναφερθώ ειδικά στην επί μέρους επιχειρηματολογία μόνο εφόσον κρίνω τούτο σκόπιμο. (ε) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα (ΕΓΓΡΑΦΟ Α) αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται και σε κάθε περίπτωση τεκμαίρεται, αφού αφορά υποστατικό εντός ελεγχόμενης υπό το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής και ενοικίαση[3] η οποία κατέστη θέσμια. Ως συναφώς προκύπτει από την παράγραφο 3, εδάφιο 3 του «ΕΓΓΡΑΦΟΥ Β» και τη βεβαίωση του Δημοτικού Μηχανικού - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1, πρόκειται για «ακίνητο» που συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν την 31/12/1999, και κατά συνέπεια, εμπίπτει εντός της έννοιας του Νόμου.[4] Σημειώνω πως η διαζευκτική βάση έξωσης της Κυρίως Αίτησης που αναφέρεται στην παρ. 12 για ανάκτηση της κατοχής για λόγους «ανάπλασης και/ή αναβάθμισης και/ή εξωραϊσμού» δεν προωθήθηκε και εγκαταλείφθηκε. Ομοίως, η αξίωση στο μέτρο που στρέφεται εναντίον της Καθ' ης 3 έχει εγκαταλειφθεί. Κατά τον ίδιο τρόπο, οι Καθ' ων δεν προώθησαν και εγκατέλειψαν την Ανταπαίτησή τους για το ισχυριζόμενο ποσό των €10.000 για «κόστος επιδιόρθωσης φυσικών φθορών στο Υποστατικό». Το ουσιαστικό επίδικο θέμα της παρούσας υπόθεσης, είναι κατά πόσο δικαιολογείται η ανάκτηση κατοχής του Υποστατικού, δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, ήτοι εάν ο ενοικιαστής «διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον» ενοίκιο. Στο πλαίσιο αυτού του ζητήματος θα εξετασθεί κατά πόσο ο ισχυρισμός των Καθ' ων ότι οι Αιτητές κωλύονται λόγω συμπεριφοράς να προωθούν την εν λόγω αξίωση καθότι «οι ίδιοι αρνήθηκαν να λάβουν την έγκαιρη πληρωμή έκαστου ενοικίου» (παρ. Β4 της Απάντησης). Επίσης, θα εξεταστεί το κατά πόσο για τη στοιχειοθέτηση του αναφερόμενου λόγου έξωσης απαιτείται όπως η παράλειψη πληρωμής είναι αποτέλεσμα κακοπιστίας. Επιπρόσθετα, θα εξετασθεί κατά πόσον οι Αιτητές οφείλουν να επιστρέψουν τους εισπραχθέντες τόκους επί των καθυστερήσεων. IV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. Όσον αφορά ειδικά τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου

(1995)1 Α.Α.Δ. 506, πρόκειται για θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Όπως συναφώς σημειώθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α.

(2001)1Β Α.Α.Δ 875 όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το υπό εξέταση άρθρο, συμπεριλαμβανομένης αξίωσης βασισμένης στη συστηματική μη καταβολή ενοικίων, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά ποσό υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[5] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Ρούτη - Ελευθεριάδη (Μ. Α. 1). Η εντύπωση που έχω αποκομίσει αξιολογώντας τη μαρτυρία αυτή είναι θετική. Δεν έχω διαπιστώσει οτιδήποτε που να κλονίζει την αξιοπιστία της. Εξάλλου τα περισσότερα από όσα ανέφερε είτε αποτελούν κοινό τόπο είτε δεν έχουν αμφισβητηθεί. Η ιδιότητα των διαδίκων είναι παραδεκτή. Ομοίως, το ενοικιαστήριο αποτελεί παραδεκτό έγγραφο. Αδιαμφισβήτητο γεγονός αποτελεί και ότι ο Καθ΄ ου η αίτηση αρ. 1 όφειλε προς τον Δήμο Πάφου ενοίκια που χρονολογούνται από τον Αύγουστο του 2013 μέχρι και τις 30/06/2017 ύψους €1.200 μηνιαίως που συμποσούνταν στο ποσό των €56.400,00 πλέον τους τόκους και πως τα ενοίκια αυτά εξοφλήθηκαν στις 03/08/2017 μέσω επιταγής για το ποσό των €56.069,

1. Γεγονός είναι επίσης ότι σήμερα ο Καθ΄ ου αρ. 1 καταβάλλει δίχως καθυστερήσεις το μηνιαίο ενοίκιο. Ως προς το ζήτημα της συστηματικής καθυστέρησης που είχε μεσολαβήσει μέχρι την εξόφληση, η ανταλλαγείσα επιστολογραφία στην οποία παρέπεμψε (Παραδεκτά Έγγραφα αρ. 9, 10 και 11) όντως επιβεβαιώνει τη δική της θέση, αφού είναι ξεκάθαρο ότι μέσω των εν λόγω επιστολών δεν υπήρξε προσφορά για εξόφληση, αλλά μερική πληρωμή και μάλιστα υπό όρους. Αναφορικά με το κατά πόσο οι υπάλληλοι του Δήμου αρνούνταν να παραλάβουν τα ενοίκια, η δική της αντίθετη μαρτυρία κρίνεται πειστική και αξιόπιστη αφού οι επ' αυτού του ζητήματος απαντήσεις της υπήρξαν σαφείς, λογικές και τεκμηριωμένες, δίχως στοιχεία επιτήδευσης. Αντιπαραβάλλοντας όσα ανάφερε με τη μαρτυρία της Καθ' ης 3 (την οποία αξιολογώ στη συνέχεια) είναι σαφώς πιθανότερη η άποψη της Μ. Α. 1, ότι δηλαδή, ουδέποτε οι υπάλληλοι στο ταμείο αρνούνται να εισπράξουν αλλά ότι οι οδηγίες που έχουν είναι να εισπράττουν «έναντι». Προς τούτο το συμπέρασμα συνηγορεί και το γεγονός ότι απουσιάζει οποιαδήποτε γραπτή αντίδραση εκ μέρους των Καθ' ων αναφορικά με την επικαλούμενη άρνηση είσπραξης εκ μέρους του Δήμου. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Καθ' ης
2. Δεν με έπεισε με τη μαρτυρία της η Καθ' ης
3. Υπήρξαν παλινδρομήσεις, αντιφάσεις και ανακολουθίες στη μαρτυρία της, τόσο ως προς τους λόγους της καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου, όσο και ως προς τον βασικό ισχυρισμό της πως η πλευρά των Καθ' ων ήθελε να πληρώσει αλλά δήθεν ο Δήμος αρνείτο να εισπράξει. Διασαφηνίζω. Ενώ στην κυρίως εξέτασή της επιχείρησε να δώσει ιδιαίτερη έμφαση στο πρόβλημα υγείας του συζύγου της για τη μη πληρωμή των ενοικίων από το 2013 έως και το 2017 κατά την αντεξέτασή της δήλωσε πως το εν λόγω πρόβλημα υγείας διήρκησε μόλις ένα με δύο μήνες. Ασαφής, αντιφατική και δίχως οποιανδήποτε άλλη υποστηρικτική μαρτυρία ήταν η μαρτυρία της σχετικά με την επικαλούμενη άρνηση των υπαλλήλων στο ταμείο του Δήμου να εισπράξουν τα οφειλόμενα ενοίκια. Κατ' αρχάς, παντελώς αδικαιολόγητη παρέμεινε η παράλειψη καταβολής ενοικίων μέχρι και το
4. Όσον αφορά το 2015 και εντεύθεν, δεν γνώριζε πότε ακριβώς μετέβη στο ταμείο του Δήμου, ούτε με ποια πρόσωπα συνομιλούσε, αναφέροντας σε κάποια στιγμή τον «διευθυντή του λογιστηρίου» και σε άλλη στιγμή τα ονόματα άλλων τεσσάρων προσώπων δίχως να είναι σε θέση να ενδιατρίψει σε οποιεσδήποτε λεπτομέρειες οι οποίες ενδεχομένως να καθιστούσαν πειστικό τον ισχυρισμό της. Στην ερώτηση, για ποιο λόγο οι συγκεκριμένες θέσεις της περί άρνησης του Δήμου να εισπράξει δεν αποτυπώθηκαν γραπτώς κατά τον ουσιώδη χρόνο, επιχείρησε να υπεκφύγει να απαντήσει επί της ουσίας, επιβεβαιώνοντας όμως ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο οι όποιες ενέργειές της γίνονταν όχι μόνο εν γνώσει, αλλά με την παραίνεση των δικηγόρων της, γεγονός που όντως δημιουργεί την εύλογη απορία για ποιο λόγο δεν υπήρξε αντίδραση μέσω των νομικών της συμβούλων για τη δήθεν ισχυριζόμενη άρνηση αποδοχής της πληρωμής των ενοικίων ή έστω μέρους αυτών. Συνεπώς, ο εν λόγω ισχυρισμός της Καθ' ης 3 αξιολογείται ως εκ των υστέρων σκέψη προς δικαιολόγηση της μη πληρωμής των ενοικίων επειδή τότε οι Καθ' ων είχαν «πολλά οικονομικά προβλήματα». Εξάλλου, οι ακόλουθες τοποθετήσεις / παραδοχές της Καθ' ης 3 κατά την ακρόαση έχουν αυτόδηλο περιεχόμενο: « Δεν επλήρωνα τα ενοίκια, μα όχι εκ προθέσεως και όχι επειδή ήθελα. Τζιαι εγώ, Εντιμότατε, είμαι δημότης τούτης της πόλης, δεν θέλω να κάμω κακό στα έσοδα του Δήμου, δεν πλήρωνα γιατί δεν είχα όλα τα λεφτά. Τζιαι γι' αυτό και προσπαθούσα είτε με τη δικηγόρο μου, είτε και εγώ προσωπικά στις επισκέψεις μου να βρω κάποιον τρόπο. Δεν έκαμα για πριν το '16 να πληρώσω όλα τα λεφτά, γιατί απλά δεν τα κρατούσα όλα. Τζιαι προσπαθούσα με κάποιον άλλο τρόπο, με δόσεις παραδείγματος χάριν [..] . πρόθεση παραδείγματος χάριν να κρεμμάσω τον Δήμο δεν είχα, απλώς ο λόγος ήταν καθαρά οικονομικός, δεν είχα όλα τα λεφτά και φοβόμουν να κάμω δηλαδή εξόφληση και αυτά, διότι ύστερα δεσμεύεσαι, πρέπει να πληρώσεις, δεν μπορείς να τάξεις του άλλου ότι έρχομαι σήμερα να πληρώσω παραδείγματος χάριν 20.000 και εγώ να κρατώ 10.000.. [..] Δεν είναι εκ πρόθεσης που τα έκανα, ήταν λόγω συγκυριών και λόγω οικονομικών προβλημάτων της οικογένειας. » Συνεπώς, απορρίπτω τον ισχυρισμό της περί προσφοράς ενοικίου και δήθεν άρνησης των Αιτητών να το παραλάβουν. Το προπαρατεθέν απόσπασμα από τη μαρτυρία της Καθ' ης 3, καθώς και η ανταλλαγείσα αλληλογραφία επιβεβαιώνουν ότι η μη πληρωμή οφειλόταν αποκλειστικά στα οικονομικά προβλήματα των Καθ' ων εξ ου και αυτό που προσφέρθηκε ήταν η μερική εξόφληση των καθυστερημένων ενοικίων και μάλιστα υπό όρους. Το μοναδικό που αποδέχομαι από τη μαρτυρία της είναι ότι η παράλειψη της πληρωμής δεν έγινε κακόπιστα, αλλά λόγω οικονομικών προβλημάτων, αφού η εφ' άπαξ, έστω καθυστερημένα, αποπληρωμή των ενοικίων καθώς και το γεγονός ότι τα ενοίκια συνεχίζουν να καταβάλλονται αποτελούν στοιχεία που δεν υποδηλώνουν κακοπιστία ή αλλότρια κίνητρα εκ μέρους της πλευράς του ενοικιαστή. VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (α) Τα πραγματικά γεγονότα / ευρήματα. Στη βάση όσων έχουν τεθεί ενώπιον μου, τα πραγματικά γεγονότα είναι τα εξής. Το επίδικο υποστατικό, ευρίσκεται στην XXXX επί της XXXX στην Πάφο και έχει ανεγερθεί εντός του Τεμ. XXX Φ./Σχ XXX, το οποίο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου το οποίο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πολύ πριν τις 31/12/
5. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 10/08/2011 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 1), ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ενοικίασε από τους Αιτητές το επίδικο υποστατικό δια περίοδο έξι ετών, ήτοι από 01/07/2011 μέχρι και την 30/06/2017, με ενοίκιο το ποσό των €1.200 μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση 2, είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένη στον Έφορο Εταιρειών με αριθμό εγγραφής ΗΕ 194579 και δυνάμει της παραγράφου 3 της Συμφωνίας Ενοικίασης ημερ. 10/08/2011, ο Καθ' ου 1 είχε δικαίωμα να χρησιμοποιεί το Υποστατικό μέσω του εν λόγω νομικού προσώπου. Ως σαφώς συνάγεται από την ξεκάθαρη ερμηνεία της εν λόγω παραγράφου 3 του ενοικιαστηρίου, μέσω της οποίας ρητά απαγορεύεται η αλλοίωση της ενοικιαστικής σχέσης, μέσω υπενοικίασης, αντικατάστασης ή άλλως πως, οι Καθ' ων 2 δεν έχουν αποκτήσει οποιαδήποτε δικαίωμα στην κατοχή του Υποστατικού, και κατ' επέκταση δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές μαζί με τον Καθ' ου
6. Συνακόλουθα, στην περίπτωση που εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής, αυτό δεν θα στρέφεται άμεσα εναντίον των Καθ' ων
7. Στο προοίμιο του επίδικου ενοικιαστήριου εγγράφου αναφέρονται τα εξής: « ΕΝΟΙΚΙΟ: €1.200.00 (Χίλια διακόσια ευρώ) μηνιαίως που θα προπληρώνονται προκαταβολικά την πρώτη μέρα κάθε μήνα. » Επίσης, στη παράγραφο 19

(1)του ενοικιαστηρίου προβλέπεται δικαίωμα τερματισμού σε περίπτωση που οποιαδήποτε πληρωμή παραμείνει απλήρωτη για 21 μέρες ενώ και στη παρ. 20 γίνεται, πλεοναστικά, αναφορά στο δικαίωμα των Αιτητών να λάβουν τα απαραίτητα μέτρα εναντίον του ενοικιαστή σε περίπτωση παράλειψης πληρωμής οποιασδήποτε δόσης. Με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία, συνάγεται από τη συμπεριφορά των διαδίκων, ότι το ενοίκιο ήταν και παραμένει κομίσιμο.[6] Η υποχρέωση για προπληρωμή του ενοικίου την 1η ημέρα έκαστου μηνός, παραμένει σε ισχύ και αναλλοίωτη στην πορεία του χρόνου. Τον Αύγουστο του 2013 ο Καθ' ου 1 σταμάτησε να καταβάλλει το οφειλόμενο ενοίκιο με αποτέλεσμα μέχρι και τον Αύγουστο του 2017 να έχουν συσσωρευθεί 49 απλήρωτα ενοίκια. Αναφορικά με τις επιμέρους καθυστερήσεις στην πληρωμή του ενοικίου, έχω ανωτέρω παραθέσει τόσο τη δικογράφηση όσο και τη μαρτυρία που δόθηκε για τούτο το ζήτημα. Το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14, στο επ' ακριβές περιεχόμενο του οποίου έχω αναφερθεί προηγουμένως, καταγράφει αναλυτικά τις καθυστερήσεις και για σκοπούς οικονομίας δεν θα τις επαναλάβω μια προς μια. Στις 13/04/2016 επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 επιστολή ημερ. 02/12/2015 προηγούμενου Δικηγόρου των Αιτητών (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 5), με την οποία τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης λόγω καθυστερημένων ενοικίων και παρείχαν 21 ημέρες για εξόφληση,[7] ενέργεια που αμφισβήτησε η δικηγόρος του Καθ' ου 1 με επιστολή ημερ. 21/04/2016 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 6). Ο Καθ' ου η ECLI:CY:AD:2016:D147, Αίτηση 1 απέστειλε επιστολή στους Αιτητές επιστολές ημερ. 06/05/2016, 09/05/2016 και 24/06/2016 (Παραδεκτά Έγγραφα αρ. 9, 10 και 11 αντίστοιχα) μέσω των οποίων, ανάμεσα σε άλλα, πρότεινε να καταβάλει το ποσό των €15.000,00 έναντι των οφειλόμενων ενοικίων και να συζητήσει τρόπους για την εξόφληση των υπόλοιπων. Στις 10/04/2017 επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση 1 επιστολή ημερ. 04/04/2017 του Δικηγόρου των Αιτητών (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 12), με την οποία «ανακλήθηκε ο τερματισμός» που είχε γίνει παλαιότερα, αλλά ταυτόχρονα ζητήθηκε η επιστροφή της κατοχής με την ολοκλήρωση της περιόδου της συμβατικής ενοικίασης. Στις 11/07/2017, επιδόθηκε προσωπικά σε όλους τους Καθ' ων η Αίτηση επιστολή των Δικηγόρων των Αιτητών ημερ. 01/07/2017 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 13) αξιώνοντας την εξόφληση των ενοικίων εντός 30 ημερών και επιφυλάσσοντας ταυτόχρονα το δικαίωμα να αξιώσουν την έξωση των Καθ' ων λόγω συστηματικής μη πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων, ανεξαρτήτως εάν στο μεσοδιάστημα εξοφληθούν οι καθυστερήσεις. Σημειώνεται, ότι η επίδικη προειδοποιητική επιστολή ημερομηνίας 01/07/2017 απεστάλη μετά την ολοκλήρωση της υπό εξέταση ενοικιαστικής σχέσης (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 1) και συνεπώς δεν απαιτείτο καν ο τερματισμός της[8] αφού είχε, εν πάση περιπτώσει, ήδη[9] καταστεί θέσμια. Οι Καθ' ων η Αίτηση δια του δικηγόρου τους στις 03/08/2017 παρέδωσαν επιταγή ημερομηνίας 04/08/2017 συνολικού ποσού €56.069,58, με το οποίο εξόφλησαν[10] τα ενοίκια της περιόδου από τον Αύγουστο 2013 μέχρι και τον Αύγουστο 2017, συμπεριλαμβανομένων των επιβληθέντων τόκων καθυστερήσεων. Το ποσό εισπράχθηκε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ως προς την αξίωσή τους για έξωση του Καθ' ου 1 λόγω συστηματικής καθυστέρησης και με αντίστοιχη διατήρηση του δικαιώματος του Καθ' ου 1 να αμφισβητήσει την υποχρέωση να πληρώσει τους τόκους καθυστερήσεων ύψους €5.627,01. Δεδομένου λοιπόν ότι τα ενοίκια εξοφλήθηκαν με επιταγή ημερομηνίας 04/08/2017, η εξόφληση έλαβε χώρα πριν την πάροδο της ταχθείσας προθεσμίας των 30 ημερών, αλλά αφότου παρήλθε η προθεσμία των 21 ημερών που τίθεται στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 κατέχουν μέχρι σήμερα το υποστατικό. O Καθ΄ ου αρ. 1, μετά την εφ' άπαξ πληρωμή των καθυστερημένων ενοικίων καταβάλλει εμπρόθεσμα έκαστο νέο μηνιαίο ενοίκιο. Συμπληρώνω πως οι διαφορές των διαδίκων[11] δεν περιορίζονται στα οφειλόμενα ενοίκια, αλλά επειδή πρόκειται για άσχετα και ή ήσσονος σημασίας ως προς τα επίδικα θέματα, δεν θα επεκταθώ σε αυτά τα ζητήματα. (β) Κατά πόσο οι Αιτητές κωλύονται λόγω συμπεριφοράς να αξιώνουν την έξωση του Καθ' ου. Υπήρξε ουσιαστική θέση των Καθ' ων ότι η καθυστέρηση στην εξόφληση των ενοικίων οφείλεται στην άρνηση των Αιτητών να τα παραλάβουν. Εντούτοις, έχοντας διαπιστώσει ότι ο λόγος για την παράλειψη έγκαιρης πληρωμής ήταν οι οικονομικές δυσκολίες που αντιμετώπιζε ο Καθ' ου 1 και όχι βεβαίως η άρνηση των υπαλλήλων του Δήμου να παραλάβουν τα ενοίκια, καταρρέει το υπόβαθρο επί του οποίου βασίστηκε ο εν λόγω ισχυρισμός και παρέλκει οποιαδήποτε ειδική ενασχόληση με τις προϋποθέσεις για στοιχειοθέτηση της έννοιας της απεμπόλησης δικαιώματος (waiver) και του κωλύματος λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct). Εν πάση περιπτώσει, οι Αιτητές δεν έχουν ενεργήσει με τρόπο που να συνιστά απεμπόληση δικαιώματος.[12] Η εισήγηση απορρίπτεται. (γ) Κατά πόσο έχει καταδειχθεί συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου. Αυτό που απομένει να εξεταστεί είναι το κατά πόσο έχει καταδειχθεί η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου εντός της έννοιας της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Οι θέσεις των συνηγόρων. Οι συνήγοροι των μερών εκφράζουν εκ διάμετρου αντίθετη άποψη όσον αφορά την έννοια της συστηματικής μη καταβολής του ενοικίου. Η πλευρά των Αιτητών εισηγείται ότι πληρούνται οι σχετικές νομοθετικές προϋποθέσεις και πως η παρούσα περίπτωση αποτελεί «κλασσικότατη εξόφθαλμη περίπτωση συστηματικής και επαναλαμβανόμενης παράλειψης πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων, όχι μία όχι δύο όχι τρεις αλλά 49 συνεχόμενα ενοίκια». Από την άλλη, οι δικηγόροι των Καθ' ων εισηγούνται ότι η προθεσμία των 21 ημερών θέτει το ελάχιστο όριο και ότι εναπόκειται στα μέρη να συμφωνήσουν μεγαλύτερη προθεσμία εξόφλησης. Προσθέτουν ότι η εν λόγω προθεσμία μπορεί να επιμηκυνθεί είτε μέσω συμφωνίας των μερών είτε στη βάση των αρχών του κωλύματος λόγω συμπεριφοράς. Παραπέμποντας στη Maximos Court (ανωτέρω) εισηγούνται ότι επειδή τα οφειλόμενα ενοίκια καταβλήθηκαν εντός της προθεσμίας των 30 ημερών που είχε δοθεί στη σχετική προειδοποιητική επιστολή, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προχωρήσει στην εξέταση του κατά πόσο «ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». Επιπρόσθετα, υποστηρίζουν πως η συστηματικότητα επιβάλλεται όπως συνοδεύεται είτε από κακοπιστία είτε από πρόθεση κατάχρησης δικαιώματος, στοιχείο που εν προκειμένω απουσιάζει. Η θέση του Δικαστηρίου. · Η ερμηνεία της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Στον Νόμο κάθε λέξη έχει τη σημασία της. Με βάση τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων, η ερμηνεία Νόμου δεν μπορεί να οδηγεί ούτε σε αδικία ούτε σε παράλογα αποτελέσματα.[13] Προεξάρχουσα είναι η γραμματική ερμηνεία, δηλαδή ερμηνεία με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων. Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στην πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. Σε κάθε περίπτωση, δεν επιτρέπεται η ερμηνεία να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του Νόμου, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες.[14] Όπως λέχθηκε στη Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018:[15] « το βασικό κριτήριο για την ερμηνεία νομοθετήματος είναι η συνήθης σημασία των λέξεων. Δεν είναι επιτρεπτή προσθήκη λέξεων στο κείμενο του Νόμου και η παρεμβολή επεκτάσεων οι οποίες δεν βρίσκονται στο Νόμο » Προσθέτω ότι τo υπό εξέταση εδάφιο δεν μπορεί παρά να εξεταστεί μέσα στο πλαίσιο που βρίσκεται, δηλαδή εντός του άρθρου 11

(1)(α) το οποίο γενικώς αναφέρεται στον λόγο έξωσης λόγω ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων. Έχω επίσης κατά νου ότι το εν λόγω εδάφιο περιλαμβάνει τη λέξη «καταβάλλει» η οποία αναφέρεται σε εξακολουθητική συμπεριφορά, σε διάρκεια. Το ίδιο νόημα έχει και η φράση «διαρκούσης της μισθώσεως». Όσον αφορά τη λέξη «συστηματικός», σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Συμπληρώνω ότι το υπό εξέταση εδάφιο αφορά επιφύλαξη. Και όχι μόνο. Επιπλέον, η εισαγωγική στο εδάφιο φράση «Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής.» ακολουθούμενη από τις λέξεις «.εκτός εάν.» απολήγουν μαζί σε δημιουργία και δευτερεύουσας / εσωτερικής επιφύλαξης επί της βασικής επιφύλαξης που τίθεται στο εδάφιο. Ως προς την ερμηνεία των επιφυλάξεων/εξαιρέσεων (provisos) παραπέμπω στη Γεωργίου κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)3 Α.Α.Δ 883 όπου λέχθηκαν τα εξής: « Ανέκαθεν ίσχυσαν συγκεκριμένοι κανόνες σε σχέση με την εμβέλεια των επιφυλάξεων (provisos). [.] Η επιφύλαξη αποτελεί συνήθη μέθοδο εξαίρεσης από την εμβέλεια της βασικής νομοθετικής διάταξης προς την οποία συναρτάται ή περιορισμού της έκτασης εφαρμογής της. Σε τέτοια περίπτωση ερμηνεύεται με αναφορά στη βασική νομοθετική διάταξη στην οποία υπόκειται, δεν την επεκτείνει, και δεν θεωρείται ότι αποβλέπει στη θέσπιση ιδιαίτερου αυτοτελούς κανόνα δικαίου. » Με βάση τα προαναφερόμενα, θεωρώ ότι η διατύπωση του εν λόγω άρθρου δεν εμπεριέχει οτιδήποτε αμφίσημο. Είναι γραμματικώς σαφέστατο τι εκεί προβλέπεται. Αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη. Η προαναφερθείσα δευτερεύουσα / εσωτερική επιφύλαξη επιδιώκει να εξισορροπήσει με δίκαιο και λογικό τρόπο την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». Η αντίθετη εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων, κατ' επίκληση της Maximos Court, ότι δηλαδή, επειδή τα ενοίκια πληρώθηκαν πριν την παρέλευση της ταχθείσας στην επιστολή προθεσμίας δεν μπορεί να αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής, απορρίπτεται. Αφενός, επειδή τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι διαφορετικά.[16] Εν προκειμένω, σε αντίθεση με τα γεγονότα στη Maximos Court, αποτελεί κοινό τόπο ότι έχει σταλεί σχετική προειδοποιητική επιστολή ημερ. 01/07/2017 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 13) με την οποία, πέραν της εξόφλησης των τότε οφειλόμενων επιφυλάχθηκε ρητώς το δικαίωμα να αξιωθεί η έξωση λόγω της συστηματικής καθυστέρησης και ανεξαρτήτως εάν στο μεσοδιάστημα προκύψει εξόφληση. Η δε διατύπωση της εν λόγω προειδοποιητικής επιστολής ημερ. 01/07/2017 είναι αρκούντως ικανοποιητική[17] και δεν μπορεί να υποστηριχθεί πως θα μπορούσε να προκύψει παρανόηση για τις προθέσεις του Δήμου Πάφου, εξ ου και τέτοιος ισχυρισμός δεν εγείρεται από τους Καθ' ων. Αφετέρου, στη Maximos Court δεν έχει νομολογηθεί ότι εφόσον καταβληθούν τα οφειλόμενα ενοίκια δεν μπορεί να εξεταστεί το κατά πόσο υπήρξε συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή τους, ως εισηγούνται οι δικηγόροι των Καθ' ων. Εν πάση περιπτώσει, υιοθέτηση της εισήγησης των Καθ' ων θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Όταν παραμένουν απλήρωτα ενοίκια το δικαίωμα για έξωση υφίσταται με βάση το βασικό μέρος του άρθρου 11

(1)(α). Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διαφορετικό και διακριτό σκοπό. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμένουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και λόγο ύπαρξης.[18] Στο σύγγραμμα Bennion on Statutory Interpretation Μέρος 6, Analysis of the Legislative Text: Linguistic Canons of Construction, Κεφάλαιο 21, Construction as a Whole, Particular aspects of construction as a whole, Μέρος 21.2: Presumption that every word has a meaning, αναφέρονται τα εξής: « There is a presumption that every word in an enactment is to be given meaning. Given the presumption that Parliament does nothing in vain, the court must endeavour to give significance to every word of an enactment. It is presumed that if a word or phrase appears, it was put there for a purpose and must not be disregarded. This applies a fortiori to a longer passage, such as a subsection or section. » Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου (ανωτέρω) όπου τα ενοίκια ήταν όλα πληρωμένα κατά τη δικάσιμο, το Ανώτατο Δικαστήριο παρέπεμψε για επανεκδίκαση την υπόθεση ως προς το ζήτημα της συστηματικής μη πληρωμής ενοικίου, ενέργεια που αποδεικνύει ότι η επιχειρηματολογία των Καθ' ων δεν έχει έρεισμα. Ιδιαίτερη μνεία θα πρέπει να γίνει και στην ακόλουθη επισήμανση του Ανωτάτου Δικαστηρίου σχετικά με τις επιπτώσεις της πληρωμής που γίνεται εντός της προθεσμίας των 14 ημερών σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο. Η αναφορά έχει αυτόδηλο περιεχόμενο: « Τέτοια πληρωμή αναμφίβολα ενεργοποιεί τη σχετική επιφύλαξη, τηρουμένης βέβαια της ουσιαστικής προϋπόθεσης που αφορά την συστηματική συμμόρφωση του ενοικιαστή στο παρελθόν. » Ούτε φυσικά υπό τελολογικής άποψης η εισήγηση των Καθ' ων έχει οποιοδήποτε έρεισμα. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αποσκοπεί να εξισορροπήσει[19] την ετεροβαρή εξουσιαστική θέση που ο ιδιοκτήτης, ως το ισχυρό μέρος στη σύμβαση, κατέχει έναντι του ενοικιαστή, διασφαλίζοντας στον τελευταίο μια εύλογη προστασία. Εντούτοις, η προστασία δεν είναι απεριόριστη. Η θέσμια ενοικίαση δεν παύει να είναι μια εξειδικευμένη σύμβαση επί της οποίας οι βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων τυγχάνουν εφαρμογής. Η επενέργεια του Νόμου θέτει κάποιες ασφαλιστικές δικλίδες δίχως όμως να ακυρώνει τις ουσιαστικές εκατέρωθεν υποχρεώσεις,[20] που όσον αφορά τον ενοικιαστή, σχετίζονται κατά κύριο λόγο με την εμπρόθεσμη πληρωμή του ενοικίου. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, ως σημαντική συνιστώσα της κοινωνικής νομοθεσίας του τόπου[21] δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως μέσο για τη δημιουργία νέων ηθών στην αγορά[22] ή να ερμηνεύεται με τρόπο εμφανώς άνισο εις βάρος των ιδιοκτητών. Ως εκ των πιο πάνω, η ερμηνεία που αποδίδεται από την πλευρά των Καθ' ων δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή καθότι αντίκειται στην ορθή ερμηνεία του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Η σχετική υπεράσπιση απορρίπτεται. Συνακόλουθα, και δεδομένου ότι το επίδικο θέμα περιορίζεται στην έξωση λόγω της ισχυριζόμενης συστηματικής καθυστέρησης, καθίσταται άνευ σημασίας ο ισχυρισμός των Καθ' ων πως η προθεσμία των 21 ημερών προς εξόφληση έχει επιμηκυνθεί λόγω συμφωνίας των μερών ή και στη βάση των αρχών του κωλύματος λόγω συμπεριφοράς, αφού το πότε ακριβώς ξοφλήθηκαν τα οφειλόμενα ενοίκια δεν είναι καθοριστικό ως προς το επίδικο ζήτημα. Οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο άρθρο 11

(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα, συναρτώνται, για τους λόγους που επεξηγούνται προηγουμένως, αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπρακτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών.[23] Επομένως, ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης, οι Αιτητές έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του Καθ' ου 1 λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή. Εν πάση περιπτώσει, σημειώνω πως, οι εκ του Νόμου προθεσμίες δεν μπορούν να υπερκεραστούν είτε δυνάμει συμφωνίας[24] είτε στη βάση των αρχών της απεμπόλησης δικαιώματος.[25] (δ) Κατά πόσο οι Αιτητές είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του Καθ' ου 1. Έχοντας αποδεχθεί ότι η παράλειψη του Καθ' ου να καταβάλει εμπρόθεσμα τα ενοίκια ήταν αποτέλεσμα οικονομικών του προβλημάτων και όχι συνεπεία κακοπιστίας, προχωρώ να εξετάσω τη θέση των δικηγόρων του Καθ' ου 1 ότι δηλαδή η παρούσα Αιτηση πρέπει να απορριφθεί επειδή οι Αιτητές δεν έχουν αποδείξει την κακοπιστία του ενοικιαστή, ήτοι δηλαδή ότι η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα. Κατ' αρχάς, υποδεικνύω ότι τέτοια προϋπόθεση δεν προκύπτει από τη διατύπωση του υπό εξέταση άρθρου. Η δε έννοια της «συστηματικότητας» συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Με άλλα λόγια, οι ειδικοί λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο. Διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του υπό εξέταση άρθρου 11

(1)(α) αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή. Δεν είναι τυχαίο ότι το άρθρο 11 του Νόμου που πραγματεύεται το ζήτημα της ανάκτησης κατοχής, για τους περισσότερους λόγους έξωσης παρέχει στο Δικαστήριο ευρεία διακριτική ευχέρεια για να αξιολογήσει τη λογικότητα της απαίτησης και να σταθμίσει την ταλαιπωρία που θα προκληθεί σε έκαστο των διαδίκων. Αυτό όμως δεν συμβαίνει αναφορικά με το άρθρο 11

(1)(α) επειδή, όπως προαναφέρεται το ζήτημα εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια σχετικά με το άρθρο 11

(1)(α) είναι για να κρίνει εάν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Εάν λόγου χάριν, οι καθυστερήσεις εντοπίζονται σπάνια ή σποραδικά σε μια ενοικιαστική σχέση που υφίσταται για δεκαετίες ή αφορούν μια μικρή και συγκεκριμένη περίοδο σε μια μακροχρόνια θέσμια ενοικίαση, δύσκολα θα μπορούσε να υποστηριχθεί πως αυτή η συμπεριφορά συνιστά συστηματική καθυστέρηση. Όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι, όπως εν προκειμένω, για τέσσερα συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη. Αξίζει να σημειωθεί πως ακόμη και στην Ινδία, όπου με βάση το άρθρο 10 -«eviction of tenants» - του ινδικού Andhra Pradesh Buldings (lease, Rent and Eviction) Control Act, 1960 θεσμοθετήθηκε ρητώς έννοια της κακόπιστης παράλειψης στην πληρωμή του ενοικίου («wilful default»), έχει κριθεί νομολογιακά πως όταν η παράλειψη στην πληρωμή διαρκεί για αρκετούς μήνες, τεκμαίρεται η ύπαρξη της κακοπιστίας (willful) εν την έννοια της εκεί νομοθεσίας.[26] Κατά συνέπεια, κρίνεται ότι οι Αιτητές έχουν αποδείξει ότι δικαιολογείται η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής συνεπεία συστηματικής μη πληρωμής του οφειλόμενου ενοικίου. (ε) Η ευθύνη και το ζήτημα των εξόδων σχετικά με τους Καθ' ων 2 και την Καθ' ης 3. Ως εξηγείται προηγουμένως, δυνάμει του όρου 3 του ενοικιαστηρίου, οι Καθ' ων 2 εμποδίζονται να αποκτήσουν οποιοδήποτε δικαίωμα στην κατοχή και ή ενοικίαση του Υποστατικού. Κατ' επέκταση δεν μπορούν να κριθούν υπόλογοι για συστηματική καθυστέρηση ούτε το διάταγμα ανάκτησης κατοχής τους αφορά άμεσα και η Αίτηση εναντίον τους θα απορριφθεί. Εντούτοις, λόγω ακριβώς του όρου 3 του ενοικιαστηρίου, της αρχικής θέσης στην Απάντηση (δείτε: παράγραφο Α2) ότι είχαν ενοικιάσει «μαζί με τον Καθ' ου 1» το Υποστατικό και των πιθανών προβλημάτων που θα προκαλούσε η απουσία τους από τη διαδικασία, η συμπερίληψή τους στην παρούσα Αίτηση κρίνεται δικαιολογημένη. Κατ' ακολουθίαν, η απόρριψη της Αίτησης εναντίον των Καθ' ων 2 θα είναι δίχως οποιανδήποτε διαταγή για έξοδα ως προς αυτούς. Όσον αφορά την Καθ' ης 3, η πλευρά των Αιτητών επιχειρηματολογεί ότι δεν θα πρέπει να εκδοθεί οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα. Η εισήγηση απορρίπτεται. Η απαίτηση εναντίον της αποσύρθηκε μόλις κατά το στάδιο των Αγορεύσεων και παρόλο που η Καθ' ης 3 είναι απλώς εγγυήτρια της ενοικίασης και τα ενοίκια κατά την καταχώρηση ήταν ήδη εξοφλημένα, που σημαίνει ότι η ίδια ήταν εξ' αρχής παντελώς ξένη ως προς το επίδικο ζήτημα και αδικαιολόγητα η παρούσα διαδικασία εγέρθηκε εναντίον της. Το γεγονός ότι η Καθ' ης 3 εκπροσωπείται από τους ίδιους δικηγόρους δεν αποτελεί καλό λόγο για να παρεκκλίνω από τη βασικότερη αρχή ότι, κατά κανόνα, τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα.[27] Κατά ανάλογο τρόπο, οι Καθ' ων 2 και 3 θα υποστούν το αποτέλεσμα της απόρριψης της Ανταπαιτησής τους. (στ) Η Ανταπαίτηση - κατά πόσο οι Αιτητές οφείλουν να επιστρέψουν τους τόκους καθυστερήσεων που έχουν εισπράξει επί των καθυστερημένων ενοικίων. Η Ανταπαίτηση περιορίστηκε στο ζήτημα της επιστροφής των καταβληθέντων τόκων. Σημειώνω πως δεν αμφισβητείται η συμβατική υποχρέωση του Καθ' ου 1 για πληρωμή τόκου επί των καθυστερημένων ενοικίων, η οποία εξάλλου υφίσταται με βάση τον όρο 4 του ενοικιαστηρίου, ούτε το ύψος του συγκεκριμένου ποσού που καταβλήθηκε, παρά μόνο η εν λόγω αξίωση βασίστηκε στον συλλογισμό ότι η καταβολή τόκων δεν δικαιολογείται επειδή οι Αιτητές αρνήθηκαν να εισπράξουν κατά τον ουσιώδη χρόνο τα οφειλόμενα και συνεπώς εμποδίζονται να αξιώνουν τόκους επί των καθυστερήσεων που εκείνοι προκάλεσαν. Δεδομένου όμως ότι ο εν λόγω ισχυρισμός δεν έγινε αποδεκτός από το Δικαστήριο, αναπόδραστα, η εν λόγω αξίωση θα απορριφθεί. (ζ) Αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Παρά όμως το γεγονός ότι θα εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής κρίνω δίκαιο υπό τις περιστάσεις να αναστείλω, υπό όρους, την εκτέλεση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής μέχρι και την 31η Μαΐου 2021, με βάση τα άρθρα 11

(5)και 16 του Νόμου, για να δώσω στον Καθ' ου 1 τον χρόνο και την ευκαιρία να εξεύρει νέα επαγγελματική στέγη. Για την απόφασή μου αυτή έχω συνυπολογίσει αφενός ότι ο Καθ' ου 1 από τον Αύγουστο του 2017 και εντεύθεν τηρεί τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Αφετέρου, δεν μπορώ να προσπεράσω δίχως να λάβω υπόψιν τις πρωτόγνωρες συνθήκες που έχουν δημιουργηθεί και τα περιοριστικά μέτρα που λήφθηκαν στη διακίνηση και για τη συνάθροιση των πολιτών προς παρεμπόδιση της εξάπλωσης της πανδημίας του Κορωνοϊού Covid - 19, με αναπόδραστη συνέπεια το δυσμενή οικονομικό επηρεασμό επιχειρήσεων εστίασης, όπως στην παρούσα περίπτωση. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους εναντίον του Καθ΄ ου 1 ο οποίος κρίνεται υπόλογος για συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο από τον Αύγουστο 2013 μέχρι και τον Αύγουστο του

1. Η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει εναντίον του Καθ΄ ου
2. Συνεπώς: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του υποστατικού που βρίσκεται στη τοποθεσία XXXX (XXXX XXXX XXXX) επί της XXXX XXXX στην Πάφου, εντός του τεμαχίου XXX, Φ/Σχ. XXXX/XXXX εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου (στο εξής: «το Υποστατικό») και το οποίο χρησιμοποιείται ως καφεστιατόριο. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου η Αιτηση αρ. 1 και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του, συμπεριλαμβανομένων των Καθ' ων 2 και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων της αναστολής που τίθενται πιο κάτω. (δ) Η εκτέλεση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής αναστέλλεται από σήμερα μέχρι την 01/07/2020 και θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή, από μήνα σε μήνα μέχρι και τις 31/05/2021, εφόσον καταβάλλεται κάθε 1η έκαστου μηνός, με 3 εργάσιμες μέρες χάριν, το ποσό των €1.200,00 προς πληρωμή του μηνιαίου ενοικίου. Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή. (ε) Η Κυρίως Αίτηση εναντίον των Καθ' ων 2 και 3, απορρίπτεται. (στ) Όσον αφορά τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ' ου
3. Καμία διαταγή για έξοδα όσον αφορά τους Καθ' ων
4. Όσον αφορά την Καθ' ης 3, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των Αιτητών. (ζ) Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των Καθ' ων 1, 2 και 3 αλληλεγγύως και κεχωρισμένως. Διευκρινίζεται ότι, επειδή η Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκε με την Απαίτηση, για τα εναντίον τους έξοδα της ακροαματικής διαδικασίας να επιδικαστεί μόνο το ήμισυ των υπολογισθέντων εξόδων. (η) Όλες οι διαταγές εξόδων, να υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο στη κλίμακα €2.000 - €10.
5. Όλα τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο. Σημείωση: Σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Χαρτοσήμων Νόμου (Νόμος αρ. 19/63), δίδονται οδηγίες στη Γραμματεία του Δικαστηρίου όπως το διάταγμα της απόφασης αυτής να συνταχθεί αφού προηγουμένως: - είτε γίνει η δέουσα χαρτοσήμανση του ενοικιαστήριου έγγραφου - Παραδεκτό έγγραφο 1, είτε εφόσον παρουσιαστεί άλλο όμοιο έγγραφο δεόντως χαρτοσημασμένο, και - παρουσιαστεί και κατατεθεί στον φάκελο της υπόθεσης η δεόντως χαρτοσημασμένη απόδειξη για την είσπραξη των ενοικίων της περιόδου Αυγούστου 2013 - Αυγούστου 2017, σχετικά με το πόσο που παρουσιάζεται στην επιταγή ΤΕΚΜΗΡΙΟ
6. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............... Σ. Χατζηχαραλάμπους Α. Ησαΐας Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Η διαζευκτική απαίτηση στην παρ. 12 της Αίτησης για ανάκτηση της κατοχής για λόγους «ανάπλασης και/ή αναβάθμισης και/ή εξωραϊσμού» δεν προωθήθηκε και εγκαταλείφθηκε. [2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/
7. [3] Όπως φαίνεται από την παράγραφο Γ1 της Απάντησης, η ενοικίαση δεν αποτελεί «την πρώτη ενοικίαση» δυνάμει του ερμηνευτικού άρθρου 2 του Νόμου. Συνακόλουθα, ο Καθ' ου 1 είχε αποκτήσει από παλαιότερα την ιδιότητα του «θέσμιου ενοικιαστή» στη βάση παλαιότερης συμφωνίας του
8. [4] Συναφώς: Φυσεντζίδη ν. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, ECLI:CY:AD:2020:A171, Πολιτική Έφεση αρ. 30/2019, ημερομηνίας 01/06/2020 και Ανδρέου v. Κλοκάρη, Πολ. Έφεση αρ. 138/2013, ημερομηνίας 21/12/
9. [5] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018. [6] Δείτε: Παπακόκκινου v. Landbroke Group P.L.C. κ.α.

(1999)1 (Β) Α.Α.Δ.838 και C & Κ Κυριάκου & Αδελφοί Λτδ ν. Αντώνη Ιωάννου

(1990)1 Α.Α.Δ. 479 καθώς και τα άρθρα 47, 48 και 49 του περί Συμβάσεων Νόμου [7] Στις 08/04/2016 οι Αιτητές καταχώρησαν εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 την αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου, ημερ. Ε12/2016, για έξωσή του από το επίδικο υποστατικό και διεκδίκηση οφειλομένων ενοικίων, η οποία ουδέποτε επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση και η οποία στις 04/04/2017 αποσύρθηκε από τους Αιτητές, άνευ βλάβης των δικαιωμάτων τους για καταχώρηση νέας Αίτησης. [8] Δείτε: ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ (ανωτέρω). [9] Ως προηγουμένως αναφέρεται, το ζήτημα δεν αφορά καν «πρώτη ενοικίαση». [10] Το οποίο αναλύεται ως εξής: 49 μήνες x €1.200 ευρώ = €58.800, πλέον €5.627,01 ως τόκος καθυστερήσεων επί των οφείλομενων ενοικίων, μείον το ποσό των €8.357,43 για το μερίδιο ηλεκτροδοσίας του Δήμου για περίοδο από 02/10/2013 μέχρι 30/06/2017 για το Δημοτικό Πάρκο Δασούδι με το οποίο επιβαρύνθηκαν οι Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και

1. [11] Το έτος 2015, καταχωρήθηκε από τους Αιτητές ως Κατηγορούσα Αρχή, η Ποινική Υπόθεση 1079/15 ΕΔ Πάφου σε σχέση με οικοδομικές παραβιάσεις, με κατηγορούμενο τον Καθ' ου η Αίτηση 1, στην οποία ο κατηγορούμενος αρχικά αρνήθηκε και τις κατηγορίες. Ωστόσο, στις 25/10/2017 και αφού τροποποιήθηκε το κατηγορητήριο (Παραδεκτό Έγγραφο 2), ο Κατηγορούμενος - Καθ' ου η Αίτηση 1, παραδέχτηκε τις δύο κατηγορίες που αντιμετώπιζε και του επιβλήθηκε ποινή προστίμου €300,= στην πρώτη κατηγορία και καμία ποινή στην δεύτερη. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 δια του Δικηγόρου του, απέστειλε στους Δικηγόρους των Αιτητών στα πλαίσια της Ποινικής Υπόθεσης 1079/15 ΕΔ Πάφου επιστολές ημερ. 04/03/2015 και στις 18/03/2016 (Παραδεκτά Έγγραφα 3 και 4) οι οποίες λήφθηκαν από τους Δικηγόρους των Αιτητών και διαβιβάστηκαν στους Αιτητές. Επιστολές ημερ. 04/03/2015 και ημερ. 18/03/
2. Σχετικές είναι και οι επιστολές ημερ. 04/05/2016 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 7) και 05/05/2016 (Παραδεκτό Έγγραφο αρ. 8). Επίσης, όπως κατέστη παραδεκτό γεγονός, στις 24/03/2017 καταχωρήθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και εναντίον των Αιτητών, η αγωγή 308/2017, μεταξύ άλλων, για παράνομη επέμβαση επί του υποστατικού και διεκδίκηση αποζημιώσεων για ζημιά που υπέστηκαν, η εκδίκαση της οποίας εκκρεμεί. [12] Ο γενικός κανόνας του κοινοδίκαιου ότι ο πιστωτής δεν δεσμεύεται από υπόσχεση να αποδεχθεί μερική εκπλήρωση προς πλήρη διευθέτηση μιας συμβατικής υποχρέωσης, ανατρέχει στο μακρινό 1602 (Pinnel's Case

(1602)5 Co Rep 117a και Foakes v. Beer

(1884)9 App. Cas. 605) και στόχο είχε να προστατεύσει τον πιστωτή από εκείνους τους χρεώστες που αποσκοπούσαν να εκμεταλλευθούν το τακτικό πλεονέκτημα που τους έδιδε η ιδιότητα του εν δυνάμει εναγόμενου σε δικαστική διαδικασία (Chitty on Contracts 32η Έκδοση, Τόμος Ι, Part Payment of Debt - Effects of the rule, , σελ. 493, παρ. 4-118). Η ανάγκη για εξέλιξη και προσαρμογή του κοινοδικαίου στις κοινωνικοοικονομικές πραγματικότητες των επόμενων αιώνων είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία των δογμάτων του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος. Ιδιαίτερα σημαντικές είναι οι αγγλικές αποφάσεις Hughes v. Metropolitan Rly Co

(1877)2 App Cas 439 και Central London Property Trust v. High Trees House Ltd

(1956)1 ALL ER 256. Στη Κύπρο, η υπεράσπιση του κωλύματος απασχόλησε κατ' επανάληψη τα Δικαστήρια. Στην Πελεκάνου v. Πελεκάνου

(2001)1 Α.Α.Δ. 1768 επεξηγήθηκε ότι οι έννοιες της αποποίησης/απεμπόλησης/παραίτησης δικαιώματος (waiver) και το εξ υποσχέσεως κώλυμα (promissory estoppel) είναι νομικές αρχές που διασυνδέονται. Τεκμηριώνονται στη βάση της συμπεριφοράς του δικαιούχου εφόσον εξ αυτής υποδηλώνεται σαφής και αναμφισβήτητη εγκατάλειψη του δικαιώματος, δίχως να απαιτείται η απόδειξη δυσμενούς επηρεασμού και πως αρκεί το ότι θα ήταν ανεπιεικές να εμμένει κάποιος, ενόψει των ρητών ή δια της συμπεριφοράς παραστάσεων του, στα αυστηρά νομικά δικαιώματά του (Α.Η.Κ. ν. Ελληνικής Μεταλλευτικής Εταιρείας Λτδ

(2005)1Α Α.Α.Δ 127, Σχίζα ν. Θεοφίλου (ανωτέρω) κ.α.). [13] Μεταξύ άλλων: Δημοκρατίας ν. Ματθαίου

(1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic

(1966)3 C.L.R. 612, 615. [14] Δείτε: Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α.

(2004)1Γ Α.Α.Δ 1876. [15] Επίσης: Papaneophytou v. Republic

(1973)3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων

(1999)1 Α.Α.Δ.

1. [16] Στη Maximos Court αξιωνόταν η ανάκτηση της κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων των μηνών Απριλίου και Μαΐου του
2. Πρωτόδικα, οι ιδιοκτήτες απέτυχαν να αποδείξουν ότι είχαν αποστείλει την προαπαιτούμενη γραπτή προειδοποίηση απαίτησης, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου. Το Ανώτατο επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση για απόρριψη του αιτήματος έξωσης και παράλληλα απέρριψε την εισήγηση του δικηγόρου της εφεσείουσας, ο οποίος επιχείρησε να καλύψει την εν λόγω παράλειψη κατ' επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης στην πληρωμή του ενοικίου. [17] Ούτε στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, ούτε εκ της Νομολογίας (π.χ. Xenopoulos v. Constantinou

(1979)1 CLR 519 και Μιχαήλ ν. ΒΑΒΕΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ κ.α.

(2007)1Α Α.Α.Δ 241) προκύπτει πως η επιστολή τερματισμού πρέπει να έχει συγκεκριμένη μορφή, ούτε ο Ιδιοκτήτης υποχρεούται να διατυπώσει με συγκεκριμένο τρόπο το εν λόγω αίτημα. Το αποκλειστικό κριτήριο για την εγκυρότητά της εν λόγω ειδοποίησης είναι το περιεχόμενό της να είναι σαφές και κατανοητό σε ένα λογικό άνθρωπο. Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Lanlord and Tenant, Determination of the Tenancy, Notice to Quit, Form and Contents of the Notice , Τόμος 1, παρ. 17.244 κ.ε., επεξηγείται: « The test to be applied is: is the notice quite clear to a reasonable person reading it? Is it plain that he cannot misled by it?». Ομοίως, δείτε σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Division A, General Law, Chapter 14, Determination of the tenancy, (Ι) Notice to quit,

(8)Form and construction of a notice to quit. [18] Για παράδειγμα, στη Βrown v Hyndburn Borough Council [2018] All ER ανατράπηκε η πρωτόδικη απόφαση επειδή το κατώτερο Δικαστήριο είχε ερμηνεύσει την πρώτη παράγραφο του άρθρου 90 του Housing Act 2004 με τρόπο που καθιστούσε αχρείαστη (otiose or unnecessary) την ύπαρξη της τρίτης παραγράφου του ίδιου άρθρου. [19] Δείτε: Woods v. Wise [1955] 2 Q.B. 29. [20] Δείτε: κατ' αναλογία Ηλία Αριστοδήμου ν Τάκη Χαραλάμπους

(1990)1 Α.Α.Δ

1. [21] Δείτε: Lamarco Ltd v.Kranos CLR
2. [22] Δείτε: PAPHOS STONE C. ESTATES LTD ν.
3. VICTORIA ANN ΖΑΒΡΟΥ κ.α.

(1998)1Γ Α.Α.Δ 1854. [23] Παραπέμπω εκ νέου στη Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου (ανωτέρω) όπου υποδεικνύεται ότι η προθεσμία που τίθεται στο άρθρο 11

(1)(α) θέτει το μέγιστο όριο και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [24] Δείτε Άρθρο 27 του Νόμου. Επίσης, Katsikides v. Constantinides

(1969)1 C.L.R. 31 όπου λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [..] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act.The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants». Για τον ίδιο λόγο, κρίνεται ως άνευ νομικής δεσμευτικότητας ενέργεια των Αιτητών να «ανακαλέσουν» εν είδη διοικητικής πράξης, τον τερματισμό της ενοικίασης (παραδεκτό έγγραφο 12), αφού η πράξη τερματισμού προκαλεί την επενέργεια του Νόμου στη σύμβαση, επίδραση που δεν είναι δεκτική ανάκλησης. Δεδομένου όμως ότι η σύμβαση, με τον ένα ή άλλο τρόπο κατέστη θέσμια η εν λόγω «ανάκληση» δεν επηρεάζει τα ουσιαστικά επίδικα θέματα. [25] Δείτε: The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική. [26] Δείτε συναφώς: Law of Rent Control, Eviction and Leases in India, 3η Έκδοση, σελ. 503-504. [27] Δείτε: Κανονισμό 13(β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού, Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566, και κυρίως Βασιλείου ν. Ευθυμίου ECLI:CY:AD:2019:A279, Πολ. Έφεση αρ. 336/2013 ημερ. 05/07/2019. Συναφώς, με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη

(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd

(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο