Εκκλησιαστικής Επιτροπής Ιερού Ναού Αγίου Γεωργίου ν. Ένωσης Νέων Λατσιών, Αίτηση Αρ.: Ε21/20, 4/6/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2021:4 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου Σπ. Σπυριδάκι και Ν. Σατσιά, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε21/20 Μεταξύ: Εκκλησιαστικής Επιτροπής Ιερού Ναού Αγίου Γεωργίου, εκ Λευκωσίας Αιτήτριας και Ένωσης Νέων Λατσιών, εκ Λευκωσίας Καθ' ων η Αίτηση ---------------------------------------------------------------------------------------- Αίτηση για την εκδίκαση προδικαστικού σημείου 4.6.2021 Για τους Αιτητές - Καθ' ων η Αίτηση στην κυρίως Αίτηση: κα. Αλ. Καρσλιάδου για κ.κ. Αργυρού & Δημοσθένους Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση - Αιτήτρια στην κυρίως Αίτηση: κα. Ε. Μιχαήλ για κ.κ. Α. & Α. Κ. Αιμιλιανίδης, Κ. Κατσαρός & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Με αίτηση δια κλήσεως ημερομηνίας 20.1.2021, οι Καθ' ων η Αίτηση στην κυρίως Αίτηση (εν τοις εφεξής «οι Καθ' ων η Αίτηση»), εξαιτούνται Διατάγματος του Δικαστηρίου με το οποίο να δίδεται άδεια για εκδίκαση της Προδικαστικής Ένστασης - Σημείου που εγείρεται στην Απάντηση των Καθ' ων η Αίτηση στην παράγραφο Β1, προ της Ακρόασης ολόκληρης της κυρίως Αίτησης. Η υπό εξέταση αίτηση βασίζεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.27 θθ.1 έως και 4, Δ.48 θθ.1-3, 8 και 9, Δ.57, Δ.64, στην πρακτική, τις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και την Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου Κύπρου. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η αίτηση εμφαίνονται στην επισυνημμένη ένορκο δήλωση του κ. Αλέξανδρου Κουράτου, εκ Λευκωσίας. Ο ενόρκως δηλών λέγει ότι είναι ο Πρόεδρος των Καθ' ων η Αίτηση, γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης από προσωπική γνώση αλλά και από έγγραφα τα οποία έχει στην κατοχή του και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από το Καταστατικό του Σωματείου να προβεί στη δήλωση του για λογαριασμό των Καθ' ων η Αίτηση. Με την παράγραφο Β1 της Απάντησης τους, οι Καθ' ων η Αίτηση, εγείρουν προδικαστική ένσταση, την οποία επιθυμούν να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου, καθότι θεωρούν ότι είναι κρίσιμη για την πορεία της υπόθεσης και γι' αυτό επιζητούν όπως της επιληφθεί σε κατάλληλο στάδιο πριν την ουσιαστική έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας της υπόθεσης, επειδή θα καθορίσει την έκβαση ολόκληρης της κυρίως Αίτησης. Ισχυρίζονται ότι η Αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη και ότι το παρόν Δικαστήριο δεν κέκτηται αρμοδιότητας εκδίκασης της παρούσας διαφοράς, καθότι αυτή αφορά ακίνητη ιδιοκτησία η οποία εκπίπτει των διατάξεων και προϋποθέσεων του περί Ενοικιοστασίου Νόμου
- Εκ της φύσεως του γεγονότος αυτού, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι η παρούσα διαδικασία είναι εξ' υπαρχής άκυρη και/ή θνησιγενής ως προς την περαιτέρω πορεία της Αίτησης και θα πρέπει να απορριφθεί από το Δικαστήριο. Από την προαναφερόμενη παράγραφο, ως επίσης την Απάντηση των Καθ' ων η Αίτηση επί της παρ. 2.iii και την δικογραφημένη θέση της Αιτήτριας επί των παρ. Γ.1 και Γ. 2i, προκύπτει αβίαστα ότι η σύμβαση που συνάφθηκε μεταξύ των μερών την 23.10.1978 και αποτελεί παραδεκτό γεγονός από αμφότερα τα μέρη, ενώ βρίσκεται ήδη ενώπιον του Δικαστηρίου στα πλαίσια της ένορκης αποκάλυψης και επιθεώρησης ημερομηνίας 27.10.2020, διαπραγματεύεται αποκλειστικά ενοικίαση Τεμαχίου γης με στοιχεία εγγραφής 1204, Φ/Σχ. 30/23W1, Τμήμα 6, κείμενο εις οδό Αγίου Γεωργίου 1, περιοχή Λατσιά, της Επαρχίας Λευκωσίας. Με απλή ανάγνωση της ιδίας της σύμβασης, καθίσταται αντιληπτό ότι αυτή αφορά ενοικίαση ως προαναφέρθηκε, Τεμαχίου γης και όχι ακινήτου/κτηρίου το οποίο έγκειται στο υπό αναφορά Τεμάχιο. Συναφώς, η προδικαστική ένσταση έχει ουσιαστική βασιμότητα και άπτεται κατ' ουσίαν της ίδιας της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου να εκδικάσει την Αίτηση. Επ' αυτού του σημείου υπάρχει νομολογία Ανωτάτου επιπέδου, που αποσαφηνίζει το καλούμενο προς εξέταση προδικαστικά ζήτημα. Υπάρχουν παγιωμένες νομολογιακές αρχές οι οποίες έχουν αποκρυσταλλώσει το ζήτημα που διαπραγματεύεται η προδικαστική ένσταση. Το υπό αναφορά προδικαστικά σημείο που αναφέρεται στο δικόγραφο της Απάντησης των Καθ' ων η Αίτηση, είναι καθοριστικό για την πορεία της κυρίως Αίτησης, αφού αφορά νομικό σημείο και σε περίπτωση που εκδικαστεί προ της ουσίας της υπόθεσης, είναι ικανό να την οδηγήσει σε απόρριψη. Το προδικαστικό σημείο είναι αμιγώς νομικό και ικανό, με βάση τα στοιχεία που παρατέθηκαν, να οδηγήσει την κυρίως Αίτηση σε απόρριψη και για το λόγο αυτό θα πρέπει να εκδικαστεί πρώτα. Ιστορικό: Δικόγραφα: Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 5.5.2020 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως: «
- Διαταγή του Δικαστηρίου διατάττουσα την έξωση των Καθ' ων η Αίτηση και πάντα άλλον έλκοντα δικαίωμα κατοχής από τους Καθ' ων η Αίτηση να παραδώσουν εις την Αιτήτρια ελευθέραν την κατοχή του τεμαχίου Φ/ΣΧ: 30/23W1, ΤΜΗΜΑ:6, ΤΕΜ.: 1204 και του κτηρίου που βρίσκεται επ' αυτού, για σκοπούς κατεδάφισης και ανοικοδόμησης.
- Διαταγή του Δικαστηρίου διατάττουσα τους Καθ' ων η Αίτηση ή και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει δικαίωμα κατοχής από τους Καθ' ων η Αίτηση να παραδώσουν στην Αιτήτρια ελευθέρα την διακατοχή ή και την κατοχή του ακινήτου.
- Οιανδήποτε ετέρα διαταγή ή θεραπεία η οποία ήθελε κριθεί δίκια ή και εύλογη υπό του Δικαστηρίου.
- Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.» Η Αιτήτρια ενάγει ως ιδιοκτήτρια του Τεμαχίου αρ. 1204, Φ/Σχ. 30/23W1, Τμήμα 6, Λατσιά, Λευκωσία. Δικογραφεί ότι, δυνάμει Συμφωνίας Ενοικιάσεως ημερομηνίας 23.10.1978, συμφώνησε να ενοικιάσει το ακίνητο επί του Τεμαχίου, όπως λέγει, στους Καθ' ων η Αίτηση και ότι η Συμφωνία προνοούσε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση αναλάμβαναν να ανεγείρουν το κτίριο που βρίσκεται μέχρι και σήμερα επί του ακινήτου, το οποίο συμφωνήθηκε ότι είναι ιδιοκτησία της Αιτήτριας. Η δε διάρκεια της συμφωνίας ήταν για 20 έτη. Φαίνεται δηλαδή ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν συμφωνία ανέγερσης και ενοικίασης (building lease). Στην παράγραφο Δ.1 της κυρίως Αίτησης, η Αιτήτρια δικογραφεί ότι οι Καθ' ων η Αίτηση είναι ενοικιαστές του ακινήτου, έχοντας υπογράψει τη συμφωνία ενοικιάσεως κατά ή περί την 23.10.1978 για περίοδο 20 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης της στην Αιτήτρια και/ή στην Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου. Οι Καθ' ων η Αίτηση καταχώρισαν Απάντηση την 3.6.2020 και με την παράγραφο Β αυτής, εγείρουν προδικαστική ένσταση, ως εξής: «
- Οι Καθ' ων η αίτηση εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι η παρούσα αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη και ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα εκδίκασης της παρούσας διαφοράς, καθότι αυτή αφορά ακίνητη ιδιοκτησία η οποία εκπίπτει των διατάξεων και προϋποθέσεων του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του
- Εκ της φύσεως του γεγονότος αυτού, οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίζονται ότι η παρούσα διαδικασία είναι εξ υπαρχής άκυρη και/ή θνησιγενής ως προς την περαιτέρω πορεία της αίτησης και θα πρέπει να απορριφθεί από το Δικαστήριο. Οι καθ' ων η αίτηση επιφυλάσσουν το δικαίωμα τους να προωθήσουν και/ή εγείρουν την ως άνω προδικαστική ένσταση προ της έναρξης της ακροαματικής διαδικασίας της αίτησης και/ή στο κατάλληλο στάδιο της διαδικασίας.» Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι, κατά τη διάρκεια της σύμβασης της 23.10.1978, κατόρθωσαν με δικά τους έξοδα αλλά και με διάφορες εισφορές, να οικοδομήσουν ένα ευρύχωρο διώροφο κτίριο, καθόλα κατάλληλο για την επίτευξη των στόχων τους και την εύρυθμη λειτουργία του Σωματείου. Ως εκ των ανωτέρω, ισχυρίζονται ότι η σύμβαση ημερομηνίας 23.10.1978, αφορούσε στην ενοικίαση τεμαχίου γης και όχι του ακινήτου που ανεγέρθηκε στη συνέχει επ' αυτού από τους Καθ' ω η Αίτηση. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι δεν είναι θέσμιοι ενοικιαστές, ισχυρισμός που αποτελεί αντικείμενο άρνησης από πλευράς της Αιτήτριας, μεταξύ άλλων, στην Απάντηση στην Απάντηση, την οποία καταχώρισε στις 19.6.
- Διαδικασία: Ακολουθήθηκε η διαδικασία της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Καταχωρήθηκαν ένορκες δηλώσεις αποκάλυψης εγγράφων από τις δύο πλευρές. Ακολούθησε η καταχώρηση της υπό εξέταση αίτησης. Η ευπαίδευτη συνήγορος της Αιτήτριας δεν πρόβαλε ένσταση στην εκδίκαση προδικαστικά του σημείου που εγείρεται με την Απάντηση των Καθ' ων η Αίτηση. Το Δικαστήριο άκουσε τις αγορεύσεις των συνηγόρων την 11.5.2021 και επιφύλαξε την απόφαση του για να εκδοθεί σήμερα. Νομική και Δικονομική πτυχή: Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας: Οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζονται σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Διαταγή 27 θεσμοί 1 και 2: Στις περιπτώσεις αιτημάτων ως το υπό εξέταση, το Δικαστήριο πρώτα μεν εξετάζει εάν το νομικό σημείο δύναται να ακουστεί προδικαστικά, αλλά εάν ούτως αποφασίσει, οι διάδικοι δεν θέτουν τίποτε άλλο ενώπιον του, παρά μόνο προχωρεί επί των θέσεων των πλευρών και της ενώπιον του μαρτυρίας. Ο βασικός κανόνας ο αφορών τις προδικαστικές ενστάσεις απαντάται στη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και προστάζει τα ακόλουθα: «Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.» Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 25 rule 2, της οποίας το λεκτικό είναι παρόμοιο. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Malachtou v. Armefti and Another
(1984)1 C.L.R. 548, Hambou v. Thoma
(1987)1 C.L.R. 370, Grindlays Bank v. Demetriades & Co.
(1987)1 C.L.R. 461, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.
(1991)1 Α.Α.Δ. 225 και Κ.Ο.Τ. v. Philippa Estates Ltd κ.ά.
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1431. Ουσιαστικό και το λεκτικό του θεσμού 2 της Διαταγής 27 [2]. Σε αιτήσεις αυτή της φύσεως, πρώτον, το Δικαστήριο πρέπει να κρίνει κατά πόσον δύναται ευχερώς να αποφασιστεί προδικαστικά ένα νομικό σημείο το οποίο εγείρεται στα δικόγραφα, και στη συνέχεια να αποφασίσει προδικαστικά το εν λόγω νομικό σημείο. Δεύτερον, όσον αφορά το χρόνο εξέτασης προδικαστικής ένστασης, το Δικαστήριο διατηρεί τη διακριτική ευχέρεια να της επιληφθεί όποτε κρίνει πρόσφορο και βολικό. Τρίτον, όπου δεν πρόκειται για καθαρά νομικό θέμα και όπου υπάρχουν γεγονότα σε αμφισβήτηση, η καλύτερη οδός είναι να προχωρήσει η ακροαματική διαδικασία σύμφωνα με τη Δ.33 και να αποφασιστεί η προδικαστική ένσταση με την ακρόαση της ουσίας. Για να χρησιμοποιήσω το λεκτικό του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Malachtou, εάν το σημείο που εγείρεται δεν είναι καθαρά ή αμιγώς νομικό, το πραγματικό υπόβαθρο (factual substratum) αμφισβητείται και το Δικαστήριο το ακούσει και το αποφασίσει προδικαστικά, απλά θα κάμει ένα declaration in abstracto και/ή θα αποφανθεί επί ακαδημαϊκών ερωτημάτων, κάτι που είναι ανεπίτρεπτο. Στην αυθεντία Χ''Οικονόμου v. Ελληνικής Τράπεζας
(1992)1(Β) Α.Α.Δ. 949, στη σελίδα 956, ο έντιμος Δικαστής κ. Χρυσοστομής είπε: «Οι αρχές που διέπουν την προκαταρκτική εκδίκαση νομικών σημείων που εγείρονται στις έγγραφες προτάσεις, έχουν νομολογηθεί. (Βλ., μεταξύ άλλων, Costas Mavromoustaki v. Iacovos N. Yeroudes as Executor of the Will of the deceased Spyros Michaelides
(1965)1 CLR 176, Maroulla Athanassi Michaelides (Wife of Aristotelis Gregoriades) v. Penelopi HjiMichael Diakou
(1968)1 CLR 392, Michael v. United Sea Transport
(1981)1 CLR 322). Οι αρχές αυτές που καθορίζουν τα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, μπορούν να συνοψισθούν ως ακολούθως: Η σχετική αίτηση πρέπει να καθορίζει το συγκεκριμένο νομικό σημείο που εγείρεται και να καταχωρείται κατά το χρόνο που κλείνουν οι έγγραφες προτάσεις ή πολύ σύντομα αργότερα. Κανονικά η προκαταρτική εκδίκαση θα πρέπει να ζητείται στην Αίτηση για Οδηγίες (Summons for Directions). Η έκδοση τέτοιας διαταγής γίνεται κατά κανόνα, όταν το Δικαστήριο κρίνει ότι το κρινόμενο νομικό σημείο εγείρει σοβαρό νομικό θέμα, το οποίο αν αποφασιστεί υπέρ του αιτητή, αποφασίζεται η όλη υπόθεση, ή ένα ουσιώδες θέμα της αγωγής. Μια τέτοια διαταγή θα πρέπει να εκδίδεται με φειδώ και σε εξαιρετικά απλές και καθαρές περιπτώσεις και όχι στις περιπτώσεις εκείνες που τα εγειρόμενα θέματα, λόγω της ασάφειας των γεγονότων ή του νόμου, θα πρέπει να αποφασιστούν κατά την ακρόαση. Ακόμα, η διαταγή αυτή δεν εκδίδεται όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα γεγονότα.» Είναι η κρίση μου ότι, το ζήτημα που εγείρεται στην παράγραφο Β1 της Απάντησης των Καθ' ων η Αίτηση, αφορά καθαρά νομικό θέμα. Αφ' ης στιγμής δε η Αιτήτρια δικογραφεί η ίδια σχετικά με το θέμα της ενοικίασης τεμαχίου γης επί του οποίου οι Καθ' ων η Αίτηση ανέλαβαν να ανεγείρουν κτίριο, κρίνω ότι δεν υπάρχουν γεγονότα σε αμφισβήτηση, το πραγματικό υπόβαθρο (factual substratum) δεν αμφισβητείται, και ότι εάν το αποφασίσω προδικαστικά, δεν θα προβώ σε declarations in abstracto. Περί Ενοικιοστασίου Νόμος: Ο ορισμός του «ακινήτου» και της «ενοικίασης» στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, έχει ως εξής: «'ακίνητο' σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31η Δεκεμβρίου 1999» «'ενοικίασις' σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην δια γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών δια την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων. Νοείται ότι το δικαίωμα κατοχής και ο καθορισμός του ενοικίου ή ανταλλάγματος από την υπενοικίαση ή την άδεια χρήσεως μεταξύ του πρατηριούχου και της εταιρείας πετρελαιοειδών διέπονται από και ρυθμίζονται με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου και, σε περίπτωση μετακίνησης του σταθμού σε άλλο ακίνητο, δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα αυτά του πρατηριούχου, εφαρμοζομένων, σε τέτοια περίπτωση, των διατάξεων του άρθρου 14
(1)(β) του παρόντος Νόμου, τηρουμένων των αναλογιών.» Επικουρικά, αναφέρουμε ότι, το «κατάστημα» και η «κατοικία» ερμηνεύονται στον Νόμο ως ακολούθως: «'κατάστημα' σημαίνει ακίνητον ενοικιαζόμενον δι' οιανδήποτε εργασίαν, επιτήδευμα ή οιονδήποτε έτερον επαγγελματικόν σκοπόν και χρησιμοποιούμενον ως τοιούτον» «'κατοικία' σημαίνει οικοδομή ή κατασκευή ή μέρος της που ενοικιάζεται ως κατοικία προσώπου ή για τη στέγαση σωματείων, ιδρυμάτων και μη επαγγελματικών οργανώσεων, έστω και αν μέρος αυτής χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς» Ως εκ των ανωτέρω, είναι η κρίση μου ότι περί Ενοικιοστασίου Νόμος καλύπτει κτίρια και όχι τεμάχια γης. Καθ' ύλην αρμοδιότητα: Ζήτημα καθ' ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου δυνατόν να εγερθεί αυτεπάγγελτα (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362 και Γεωργίου ν. Γεωργίου
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1592) και είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou
(1986)1 C.L.R. 689, 698). Ακόμα και στην περίπτωση παραδοχής του καθεστώτος θεσμίας ενοικίασης, αυτό πρέπει να αποδεικνύεται προς ικανοποίηση του Δικαστηρίου για να κριθεί ότι υπάρχει καθ' ύλην αρμοδιότητα. Η παραδοχή δεν είναι αρκετή για να προσδώσει στο Δικαστήριο δικαιοδοσία εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Lambrianides v. Mavrides
(1958)2 C.L.R. 49. Ακόμα, «'Θέσμια ενοικίαση δε δημιουργείται με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία τη συνιστούν» (απόσπασμα από την αυθεντία Πετεινός
(1992)1(Α) Α.Α.Δ. 1467, στη σελίδα 1475). Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport
(1989)1(B) C.L.R. 733). Έχω λάβει υπόψη το περιεχόμενο της κυρίως Αίτησης (βλέπετε πιο πάνω). Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83. Building lease: Το Δικαστήριο σημείωσε πιο πάνω, ότι από τα δικόγραφα εξάγεται το συμπέρασμα ότι μεταξύ των μερών είχε συναφθεί συμφωνία παραχώρησης ακίνητης ιδιοκτησίας με το δικαίωμα ανέγερσης υποστατικού και της ενοικίασης αυτού. Επί των βασικών όρων της συμφωνίας, ουχί της ερμηνείας αυτών, δικογραφούν και οι δύο πλευρές. Δεν ασχολούμεθα σ' αυτό το στάδιο με την ερμηνεία των όρων της συμφωνίας μεταξύ των μερών, αλλά με το περιεχόμενο των όρων, ως αυτό δικογραφείται και αποτελεί ουσιαστικά, κοινό έδαφος. Τέτοια συμφωνία χαρακτηρίζεται ως «building lease». Η γενική αρχή είναι ότι τα building leases δεν εμπίπτουν στο Ενοικιοστάσιο και στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βασική αυθεντία η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Apex Ltd. v. Argyridou
(1989)1 C.L.R. 265. Το θέμα της δικαιοδοσίας εξετάστηκε σε αρχικό στάδιο (preliminary), τόσο από το πρωτόδικο, όσο και από το Ανώτατο Δικαστήριο. Στέκομαι σε δύο σημαντικά, κατά την άποψη μου, αποσπάσματα της απόφασης του έντιμου Δικαστή κ. Αντ. Κούρρη, στη σελίδα 270 γραμμή 35 έως σελίδα 271 γραμμή 4 και σελίδα 271 γραμμές 25 έως 31: «The agreement between the parties in this case is commonly known in England as a «building lease» and no provision is made in the Rent Control Laws about these contracts and indeed there is no statutory provision in Cyprus regulating building leases. In England, building leases are regulated by legislation and since there is no legislation in Cyprus about building leases similar to the legislation in England, the English legislation cannot be relied upon as guidance in Cyprus. Consequently, we have to look at the agreement between the parties and decide whether it comes within the ambit of the Rent Control Law 1983 (23/83).» «We think that in view of the definition of «immovable», of the relevant Law, which includes only business and residential premises and not plots of land, and in view of the definition of the word «owner», in the same section and the words «completed» and «let» which denote a structure and not a plot of land, this case does not come within the ambit of the Rent Control Law 1983 (23/83).» Η αυθεντία Apex ακολουθήθηκε και εφαρμόστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο σε μεταγενέστερη υπόθεση και συγκεκριμένα, στη Dasaki Entertainment Co. Ltd. v. Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης (Αρ. 1),
(2009)1(Α) Α.Α.Δ. 162, όπου στη σελίδα 165 ο έντιμος Δικαστής κ. Φρ. Νικολαίδης, είπε τα εξής: «Στην υπόθεση Apex Ltd. v. Argyridou, που και πάλι ήταν περίπτωση ενοικίασης ανοικτού χώρου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο νομοθέτης είχε πρόθεση να παράσχει προστασία μόνο στους ενοικιαστές υποστατικών. Ο ορισμός του όρου «ακίνητο» περιλαμβάνει μόνο επαγγελματικά και οικιστικά υποστατικά και όχι οικόπεδα. Στην ίδια υπόθεση τονίζεται ο ορισμός της λέξης «ιδιοκτήτης» και οι λέξεις «συνεπληρώθη» και «ενοικιάστηκε» οι οποίες παραπέμπουν σε ενοικίαση υποστατικών και όχι σε ενοικίαση τεμαχίου γης. «Ακίνητο» σύμφωνα με το σχετικό ορισμό στο Νόμο, όπως τροποποιήθηκε, σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα το οποίο βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι ενοικιαστές δεν αποκτούν οποιαδήποτε δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή η κατοχή μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης παρέμεινε σ' αυτούς. Οι ιδιοκτήτες ενοικίασαν στους εφεσείοντες τεμάχιο γης και όχι κατοικία ή κατάστημα. Προς καθορισμό της φύσης της νομικής σχέσης ουσιώδης χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι της λήξης της. Μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες του ακινήτου για να ανακτήσουν την κατοχή του ακινήτου τους ήταν υποχρεωμένοι να απευθυνθούν στο δικαστήριο. Συνεπώς οι ενοικιαστές, ούτως ή άλλως, θα διατηρούσαν κατοχή του ακινήτου μετά τη λήξη της περιόδου σύμβασης ενοικίασης και μέχρι την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης. Δεν βλέπουμε γιατί η παράλειψη τους να ανταποκριθούν με τη συμβατική τους υποχρέωση θα πρέπει να επενεργήσει τελικά προς όφελος τους. Οι εφεσίβλητοι ενοικίασαν προς τους εφεσείοντες ένα ακίνητο επί του οποίου οι εφεσείοντες ανήγειραν κάποια υποστατικά. Τα υποστατικά αυτά, όπως σημειώνεται στην υπόθεση Apex Ltd, για όλους τους σκοπούς, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και όχι στον ιδιοκτήτη της γης. Ο ιδιοκτήτης, παρά το γεγονός ότι είναι κύριος του ακινήτου έναντι παντός τρίτου, θα δικαιούται σε κατοχή των κτιρίων μόνο όταν του παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου.» Κατά συνέπειαν, φαίνεται ότι το αντικείμενο της κυρίως Αίτησης δεν εμπίπτει στην καθ' ύλην αρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου. Η δικογράφηση και από τις δύο πλευρές, ότι είχε συμφωνηθεί πως το κτίριο, αφού ανεγειρόταν, θα ανήκε στην Αιτήτρια, δεν αλλάζει τη φύση και την υπόσταση της συμφωνίας μεταξύ των μερών, κατά το χρόνο που αυτή συνάφθηκε, ούτε μεταβάλλει το γεγονός ότι, αφενός μεν οι Καθ' ων η Αίτηση εξακολουθούν να έχουν την κατοχή του ανεγερθέντος ακινήτου και του τεμαχίου, με βάση τη συμφωνία του 1978 και ότι δεν συνάφθηκε άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών και αφετέρου, ότι κατά τη σύναψη της συμφωνίας του 1978, δεν υπήρχε κτίριο εν τη εννοία του «ακινήτου» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η προδικαστική ένσταση επιτυγχάνει και η κυρίως Αίτηση απορρίπτεται ως εξ' υπαρχής άκυρη, δυνάμει του θεσμού 2 της Διαταγής 27. Τα έξοδα μέχρι σήμερα, επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση, ως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000, με βάση το ύψος του πληρωτέου ετήσιου ενοικίου, όπως αυτό φαίνεται στα δικόγραφα. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «12(α) Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [2] «If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such order therein as may be just.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο