← Κύπρος

A. FEREKIDES ESTATES LTD ν. Παναγιώτη Μαυρίδη, Αίτηση Αρ. Ε61/19, 12/1/2021

A. FEREKIDES ESTATES LTD ν. Παναγιώτη Μαυρίδη, Αίτηση Αρ. Ε61/19, 12/1/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2021:10 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Δ. Δημάδη και Γ. Κωνσταντίνου, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Ε61/19 Μεταξύ: A. FEREKIDES ESTATES LTD Αιτήτριας -και-

  1. Παναγιώτη Μαυρίδη, από Αγλαντζιά
  2. Χριστιάννας Γεωργίου, από Αγλαντζιά Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------- 12.1.2021 Για την Αιτήτρια: κ. Π. Πιερίδης και κα. Φ. Ιωάννου για κ.κ. Πιερίδης & Πιερίδης Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Ρ. Σχίζας για κ.κ. Ρένος Λ. Σχίζας και Συνεργάτες Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 9.5.2019 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται ως ακολούθως: «α) Διάταγμα εξώσεως των Καθ' ων η Αίτηση, υπηρετών, υπαλλήλων, αντιπροσώπων και παντός άλλου έχοντος συμφέρον και ανακτήσεως κενής και ελευθέρας κατοχής του διαμερίσματος με αρ. θύρας 301 κειμένου επί της πολυκατοικίας στην οδό [ ] 24-26 Παλουριώτισσα Λευκωσία, λόγω καθυστερήσεως πληρωμής νομίμως οφειλομένων ενοικίων. β) Απόφαση εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση για το ποσό των € 450 καθυστερημένο και οφειλόμενο ενοίκιο για το μήνα Μάιο του 2019 με τόκο 8% από την ημερομηνία καθυστερήσεως πλέον €30 συμπεφωνημένα κοινόχρηστα έξοδα. γ) Ενδιάμεσα κέρδη και/ή οφέλη €450 μηνιαίως από 01/06/2019 πλέον €30 συμπεφωνημένα κοινόχρηστα έξοδα μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελεύθερης κατοχής του αναφερομένου ανωτέρω διαμερίσματος στην Αιτήτρια. δ) Έξοδα τριών επιστολών με επιδότη € 200 πλέον € 82.50 έξοδα επίδοσης, ε) Τόκους, έξοδα αίτησης και επίδοσης.» Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, νομότυπα εγγεγραμμένη στην Κύπρο και είναι ιδιοκτήτρια πολυκατοικίας κείμενης επί της οδού [ ] 24-26, Παλουριώτισσα, αποτελούμενης από ισόγεια καταστήματα και διαμερίσματα στους ορόφους, συμπεριλαμβανομένου και του διαμερίσματος με αρ. θύρας 301 (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Ο Καθ' ου η Αίτηση 1, τη γραπτή εγγυήσει της Καθ' ης η Αίτηση 2, ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.12.2016, για περίοδο δύο χρόνων, από 1.12.2016 μέχρι 30.11.2018, αντί ενοικίου εκ €450.- μηνιαίως, προπληρωτέου την 1ην ημέρα κάθε μήνα και ποσού €30.- μηνιαίως ως κοινόχρηστα. Μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή της ενοικίασης, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 συνεχίζει να κατέχει το επίδικο ως θέσμιος ενοικιαστής. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι σήμερα €450.- μηνιαίως, πλέον €30.- μηνιαίως ως κοινόχρηστα. Το επίδικο χρησιμοποιείται ως κατοικία των Καθ' ων η Αίτηση. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1, κατά παράβασην του ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή των όρων της θέσμιας ενοικίασης, παρέλειψε και καθυστερούσε να καταβάλει προς την Αιτήτρια τα μηνιαία ενοίκια. Κατά ή περί την 7.11.2018, όφειλε τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο 2018 (€240.-) και τα ενοίκια των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 2018 (εκ €480.- έκαστον), ήτοι συνολικά καθυστερούσε το ποσό των €1.
  3. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 7.11.
  4. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την περίοδο των 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν τα καθυστερημένα ενοίκια, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής και της έξοδα επίδοσης. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 καθυστερούσε να καταβάλει το μηνιαίο ενοίκιο του μηνός Ιανουάριου 2019 και τα κοινόχρηστα. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 7.1.
  5. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την περίοδο των 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το καθυστερημένο ενοίκιο, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής και της επίδοσης. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 καθυστερούσε να καταβάλει το μηνιαίο ενοίκιο του μηνός Φεβρουάριου 2019 και τα κοινόχρηστα. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή, μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 6.2.2019, η οποία επιδόθηκε. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την περίοδο των 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το καθυστερημένο ενοίκιο, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής και της επίδοσης. Σήμερα, οι Καθ' ων η Αίτηση οφείλουν το ενοίκιο για το μήνα Μάιο 2019 και τα κοινόχρηστα. Κατ' ακολουθίαν, είναι ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι οι Καθ' ων η Αίτηση καθυστερούν συστηματικά την καταβολή του ενοικίου και υπόκεινται σε έξωση δυνάμει του άρθρου 11

(1)(α) του Ν.23/
  1. Απάντηση: Το δικόγραφο των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρήθηκε την 23.5.2019 και μ' αυτό εγείρουν τις ακόλουθες προδικαστικές ενστάσεις: «α) Η παρούσα Αίτηση είναι πρόωρη καθ' ότι δεν έχει σταλεί η υπό του Νόμου συστημένη ή άλλως πως επιστολή δια την ισχυριζόμενη καθυστέρηση ενοικίου του μηνός Μάιου
  2. β) Η Αίτηση είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη καθ' ότι καταχωρήθηκε 09/05/2019 με τον ισχυρισμό ότι καθυστερείται η πληρωμή του μηνός αυτού παρ' ότι είχαν και έχουν περιθώριο πληρωμής σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο μέχρι τις 10/05/2019 και ουδεμία ειδοποίηση σύμφωνα με τον περί ενοικιοστασίου Νόμο εστάλη που δίδεται περιθώριο πληρωμής 21 μέρες. γ) Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι το παρόν Δικαστήριο είναι αναρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα Αίτηση αφού ο ισχυρισμός του Αιτητή είναι η "παράληψης" πληρωμής ενοικίου του τρέχοντος μηνός και μόνο.» Άνευ βλάβης των πιο πάνω προδικαστικών ενστάσεων, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι η κυρίως Αίτηση είναι εκβιαστική ή/και αποβλέπει στο να δημιουργεί προβλήματα στους Καθ' ων η Αίτηση, για να εγκαταλείψουν το διαμέρισμα στο οποίο στεγάζονται, ώστε να ενοικιαστεί με υψηλότερο ενοίκιο. Εν πάση περιπτώσει, ουδεμία σχέση υπάρχει μεταξύ των τότε ισχυριζόμενων καθυστερήσεων και της παρούσας Αίτησης, αφού τα ποσά πληρώθηκαν προ της λήψεως οποιωνδήποτε δικαστικών μέτρων. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές, εκμεταλλευόμενοι την άγνοια του Καθ' ου η Αίτηση αναφορικά με το Ενοικιοστάσιο, καθ' ότι είναι Ελλαδίτης, του επέβαλαν αύξηση, παρ' ότι οι ενοικιαστές είχαν καταστεί θέσμιοι, κατά παράβασην του Νόμου. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι δεν τυγχάνει εφαρμογή το άρθρο 11
(1)(α) του Ν.23/1983 και των τροποποιήσεων αυτού, με συνέπεια να μην δύνανται οι Αιτητές να ζητούν Διάταγμα εξώσεως, αφού κατέβαλλαν τα δεδουλευμένα ενοίκια και ουδέποτε ελήφθησαν δικαστικά μέτρα εναντίων των. Οι Καθ' ων η Αίτηση ζητούν όπως απορριφθεί η Αίτηση, με έξοδα εις βάρος των Αιτητών, ως νομικά και πραγματικά αβάσιμη, πρόωρη και καθ' ότι δεν έχουν τηρηθεί οι πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Απάντηση στην Απάντηση: Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 12.6.2019 και μ' αυτό αρνείται όλους μαζί και έναν έκαστο ξεχωριστά τους ισχυρισμούς των Καθ' ων η Αίτηση, οι οποίοι είναι αντίθετοι προς την Αίτηση. Η Αιτήτρια αρνείται και τις τρεις προδικαστικές ενστάσεις και ισχυρίζεται ότι: α) Η Αίτηση δεν είναι πρόωρη, έχουν σταλεί οι υπό του Νόμου επιστολές και επαναλαμβάνει ότι οι Καθ' ων η Αίτηση καθυστερούν συστηματικά την πληρωμή του ενοικίου. β) Η Αίτηση είναι καθ' όλα νομικά και πραγματικά αβάσιμη, βάση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, το ενοίκιο είναι προπληρωτέο την 1ην ημέρα εκάστου μήνα, χωρίς καμία παράταση και οι Καθ' ων η Αίτηση συστηματικά, δόλια και καταχρηστικά, παραλείπουν να πληρώνουν το ενοίκιο την 1ην ημέρα κάθε μήνα. γ) Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είναι το αρμόδιο Δικαστήριο για εκδίκαση της παρούσας διαφοράς των διαδίκων, καθ' ότι αυτή εμπίπτει στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και οι Καθ' ων η Αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές και Ευρωπαίοι πολίτες και εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται περαιτέρω, ότι είναι οι Καθ' ων η Αίτηση με τη συμπεριφορά τους που δημιουργούν προβλήματα στην Αιτήτρια, η οποία αναγκάζεται να καταφεύγει επανειλημμένα στους δικηγόρους της για να εισπράξει τα ενοίκια. Οι Καθ' ων η Αίτηση οφείλουν σήμερα τα ενοίκια για τους μήνες Μάιο και Ιούνιο
  1. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο εξέδωσε Διατάγματα εκατέρωθεν για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι ταχείας εκδίκασης. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητρίας: Κατατέθηκε ένορκος δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη, εκ Λευκωσίας. Η κα. Μούγη κατέθεσε ότι είναι Διευθύντρια της Αιτήτριας Εταιρείας και γνωρίζει πολύ καλά και προσωπικά τα γεγονότα της παρούσας Αίτησης. Η Αιτήτρια είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, νομότυπα εγγεγραμμένη στην Κύπρο και είναι ιδιοκτήτρια πολυκατοικίας κειμένης επί της οδού [ ] 24-26, Παλλουριώτισσα, αποτελούμενης από ισόγεια καταστήματα και διαμερίσματα στους ορόφους, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου διαμερίσματος, με αριθμό θύρας
  2. Η Αιτήτρια εταιρεία ενοικίασε το επίδικο δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.12.2016, συνομολογηθέντος στη Λευκωσία, στον Καθ' ου η Αίτηση 1, για περίοδο δύο χρόνων από 1.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:D147 μέχρι 30.11.2018, αντί του συμφωνηθέντος ενοικίου εκ €450.- μηνιαίως, προπληρωτέου την πρώτη ημέρα εκάστου μήνα από 1.12.2016, καθώς και ποσό €30.- μηνιαίως ως κοινόχρηστα. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 εγγυήθηκε γραπτώς τον Καθ' ου η Αίτηση 1 για την τήρηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου στο σύνολο τους μέχρι και την παράδοση του υποστατικού, όπως και την εξόφληση κάθε οφειλόμενου ενοικίου. Στο επίδικο διαμένουν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  3. Μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή της ενοικίασης, οι Καθ' ων η Αίτησης συνεχίζουν να κατέχουν το επίδικο διαμέρισμα ως θέσμιοι ενοικιαστές, καθ' ότι αυτό εμπίπτει στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, με το ίδιο ενοίκιο. Επειδή ο Καθ' ου η Αίτηση 1, κατά παράβασην του εγγράφου και/ή των όρων της θέσμιας ενοικίασης, παρέλειψε και καθυστερούσε να καταβάλει προς την Αιτήτρια το ενοίκιο για το μήνα Σεπτέμβριο 2018 (€240.-) και για τους μήνες Οκτώβριο και Νοέμβριο (€480.-), η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 7.11.2018, η οποία επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 στις 30.11.2018 και στην Καθ' ης η Αίτηση 2 στις 28.11.
  4. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την πάροδο 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν τα οφειλόμενα ενοίκια, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής €100.- και τα έξοδα επίδοσης €33.- Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 παρέλειψε και καθυστερούσε να καταβάλει προς την Αιτήτρια το ενοίκιο για τον Ιανουάριο 2019 (€450.- πλέον €30 κοινόχρηστα). Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 7.1.2019, η οποία επιδόθηκε στις 16.1.
  5. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την πάροδο 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το οφειλόμενο ενοίκιο, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής €50.- και τα έξοδα της επίδοσης €33.- Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 παρέλειψε και καθυστερούσε να καταβάλει προς την Αιτήτρια το ενοίκιο για το μήνα Φεβρουάριο 2019 (€450.- πλέον €30.- κοινόχρηστα). Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς τους Καθ' ων η Αίτηση, με ημερομηνία 6.2.2019, η οποία επιδόθηκε στις 13.2.
  6. Μετά τη λήψη της επιστολής και πριν την πάροδο 21 ημερών, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το οφειλόμενο ενοίκιο, αλλά παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα της επιστολής €50.- και τα έξοδα της επίδοσης €33.- Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 παρέλειψε να πληρώσει μέχρι σήμερα και οφείλει το ενοίκιο για τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2020 (€450.- πλέον €30.- κοινόχρηστα). Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω και της συμπεριφοράς των Καθ' ων η Αίτηση, είναι ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι οι Καθ' ων η Αίτηση καθυστερούν συστηματικά την καταβολή του ενοικίου και για τον λόγο αυτό υπόκεινται σε έξωση δυνάμει του άρθρου 11
(1)(α) του Ν.23/
  1. Η ενόρκως δηλούσα κατέθεσε ότι η Αίτηση δεν είναι πρόωρη και έχουν σταλεί όλες οι προβλεπόμενες από τον Νόμο επιστολές και περαιτέρω, το ενοίκιο ήταν και είναι προπληρωτέο την 1ην ημέρα κάθε μήνα και δεν υπάρχει καμία χάρη πληρωμής του. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι Ευρωπαίοι πολίτες και μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή της ενοικίασης και τη συνέχιση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος, μετετράπησαν σε θέσμιους ενοικιαστές και αρμόδιο Δικαστήριο για επίλυση της διαφοράς είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Σε συμπληρωματική ένορκο δήλωση, η κα. Μούγη κατέθεσε ότι η πολυκατοικία στην οποία ευρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα, κτίστηκε και συμπληρώθηκε προ του έτους 2000 και το επίδικο διαμέρισμα προσφερόταν προς ενοικίαση προ του έτους 2000 και συνεπώς καλύπτεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Σήμερα οι Καθ' ων η Αίτηση οφείλουν €90.- υπόλοιπον ενοικίου Μαΐου 2020 και τα ενοίκια και κοινόχρηστα για τους μήνες Ιούνιο και Ιούλιο 2020, πράγμα που επιβεβαιώνει τον ισχυρισμό της ότι δεν είναι συνεπείς και καθυστερούν συστηματικά την πληρωμή του ενοικίου. Καθ' ων η Αίτηση: Από πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, κατατέθηκε ένορκος δήλωση από την κα. Χριστιάννα Γεωργίου, από τη Λευκωσία, Καθ' ης η Αίτηση 2, προσωπικά και για λογαριασμό και του συζύγου της, Καθ' ου η Αίτηση
  2. Η ενόρκως δηλούσα κατέθεσε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:D147, με την ενοικίαση να αρχίζει από 1.12.2016 μέχρι 30.11.2018, έναντι ενοικίου €450.- μηνιαίως προπληρωτέου την 1ην ημέρα κάθε μήνα και ποσού €30.- μηνιαίως ως κοινόχρηστα. Η ίδια εγγυήθηκε γραπτώς τον Καθ' ου η Αίτηση 1 για την τήρηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου στο σύνολό τους, μέχρι και την παράδοση του υποστατικού, όπως και την εξόφληση κάθε οφειλόμενου ενοικίου. Μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η ενοικίαση κατέστη θέσμια και ο ενοικιαστής θέσμιος κάτοχος του επίδικου διαμερίσματος, καθ' ότι αυτό εμπίπτει στο Ενοικιοστάσιο και σύμφωνα με την Π.Ε. 30/2019 ημερομηνίας 1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A
  3. Στις 9.5.2019, καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση έξωσης, με τον ισχυρισμό ότι υπάρχει καθυστέρηση πληρωμής του ενοικίου του μηνός Μαΐου, παρότι ουδεμία επιστολή - ειδοποίηση εστάλη και παρότι, σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, υπάρχει συμφωνία να σταλεί προηγουμένως ειδοποίηση που να δίδει περιθώριο 21 ημέρες, πέραν των 21 ημέρων που παρέχει ο Νόμος. Ο όρος 18 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, αναφέρει ότι: «Αν ο Ενοικιαστής καθυστερήσει να πληρώσει το ενοίκιο ενός οποιουδήποτε μήνα ή μέρος αυτού για περίοδο 21 ημερών μετά την επίδοση προς αυτόν γραπτής ειδοποίησης εκ μέρους του Ιδιοκτήτη, ο τελευταίος θα έχει το δικαίωμα να προβεί σε όλα τα απαραίτητα δικαστικά διαβήματα για την έξωση του Ενοικιαστή.» Ο όρος 18 επιβεβαιώνει ότι η Αίτηση είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη και πρόωρη. Στις 28.11.2018 και 30.11.2018 επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση επιστολή ημερομηνίας 7.11.2018, από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, σύμφωνα με την οποία ζητείτο η καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Παράνομα ή/και παράτυπα ή/και κατά παράβασην ουσιώδους όρου της σύμβασης ενοικιάσεως, αυτή τερματίστηκε μονομερώς και χωρίς την τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας συμφώνως του όρου 18, αφού δεν δόθηκε ο προβλεπόμενος χρόνος των 21 ημερών για δέουσα συμμόρφωση από της επιδόσεως της ειδοποίησης. Εν πάση περιπτώσει, οι Καθ' ων η Αίτηση κατέβαλαν τις εκκρεμούσες οφειλές πριν την παρέλευση 21 ημερών από τη λήψη της επιστολής. Στις 16.1.2019 επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση επιστολή ημερομηνίας 7.1.2019 από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, σύμφωνα με την οποία ζητείτο η καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Παρά τον παράνομο τερματισμό, οι Καθ' ων η Αίτηση κατέβαλαν τις εκκρεμούσες οφειλές πριν την παρέλευση 21 ημερών από τη λήψη της επιστολής. Η κα. Γεωργίου κατέθεσε ακόμα ότι, στις 13.2.2019 επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση επιστολή ημερομηνίας 6.2.2019, από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, σύμφωνα με την οποία ζητείτο η καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Παρά τον παράνομο τερματισμό, οι Καθ' ων η Αίτηση κατέβαλαν τις εκκρεμούσες οφειλές πριν την παρέλευση 21 ημερών από τη λήψη της επιστολής. Σύμφωνα με τον όρο του συμβολαίου, παρέχεται στους Καθ' ων η Αίτηση δικαίωμα καθυστέρησης 21 ημέρες και περαιτέρω, τους δίδεται δικαίωμα από τον Νόμο άλλες 21 ημέρες, σύνολο 42 ημέρες. Είναι η θέση της κας. Γεωργίου ότι οι Καθ' ων οι Αίτηση καταβάλλουν συστηματικά τα οφειλόμενα ενοίκια ως το ενοικιαστήριο έγγραφο ορίζει και εν πάση περιπτώσει, λόγω της κρίσεως, με καθυστέρηση μερικές φορές, ολίγων ημερών. Οι ισχυρισμοί στη συμπληρωματική ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη εκ μέρους της Αιτήτριας, περί καθυστερήσεως πληρωμής ενοικίων, αφενός δεν καλύπτεται από την παρούσα Αίτηση και αφετέρου, υπάρχει αναστολή οποιουδήποτε Δικαστικού διαβήματος εξώσεως λόγω της πανδημίας, μέχρι το Σεπτέμβριο
  4. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, εγγεγραμμένη στην Κύπρο. Είναι ιδιοκτήτρια πολυκατοικίας η οποία κείται επί της οδού [ ] 24-26, στην Παλλουριώτισσα, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
  5. Η εν λόγω πολυκατοικία αποτελείται από ισόγεια καταστήματα και διαμερίσματα στους ορόφους και συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
  6. Το επίδικο διαμέρισμα αποτελεί μέρος της πολυκατοικίας και έχει αριθμό θύρας
  7. Προσφερόταν δε προς ενοικίαση προ του έτους
  8. Την 1.12.2016 συνομολογήθηκε ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ της Αιτήτριας εταιρείας και του Καθ' ου η Αίτηση 1 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη), για την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος για περίοδο δύο ετών, από 1.12.2016 έως 30.11.2018, με συμφωνημένο ενοίκιο €450.- μηνιαίως, πληρωτέο την πρώτη ημέρα κάθε μήνα. Ο όρος 1 προνοεί ότι: «Ο Ενοικιαστής οφείλει να πληρώνει τακτικά στον Ιδιοκτήτη το μηνιαίο ενοίκιο του πιο πάνω κτήματος». Δίπλα από τον όρο 1, έχει σημειωθεί χειρογράφως ότι: «Καθυστέρηση πληρωμής φέρει επιβάρυνση με τόκο 8%», χωρίς να υπάρχουν μονογραφές των συμβαλλομένων. Μονογραφές φαίνεται να έχουν τεθεί στο τέλος της πρώτης σελίδας του εγγράφου. Οι όροι 14 και 18 προνοούν ως εξής: «
  9. Ο Ενοικιαστής θα είναι υπόχρεος τρεις
(3)τουλάχιστο μήνες πριν από τη λήξη της ενοικίασης να δίνει γραπτή ειδοποίηση στον Ιδιοκτήτη για την πρόθεση του να ανανεώσει ή όχι την παρούσα ενοικίαση με τους ίδιους ή άλλους όρους, χωρίς όμως η ειδοποίηση αυτή να δεσμεύει μ' οποιοδήποτε τρόπο τον Ιδιοκτήτη.» «18. Αν οι Ενοικιαστής καθυστερήσει να πληρώσει το ενοίκιο ενός οποιουδήποτε μήνα ή μέρος αυτού για περίοδο 21 ημερών από την επίδοση προς αυτόν γραπτής ειδοποίησης εκ μέρους του Ιδιοκτήτη, ο τελευταίος θα έχει το δικαίωμα να προβεί σε όλα τα απαραίτητα δικαστικά διαβήματα για την έξωση του Ενοικιαστή.» Η Καθ' ης η Αίτηση 2 υπέγραψε εγγύηση, κατ' ακρίβειαν, δύο κείμενα εγγύησης, τα οποία περιλαμβάνονται στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ανέλαβε την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος δυνάμει του προαναφερθέντος ενοικιαστηρίου εγγράφου. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 είναι σύζυγοι και κατοικούν στο επίδικο διαμέρισμα. Το πληρωτέο ενοίκιο κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα υπόθεση χρόνο, ήταν €450.- μηνιαίως, πλέον €30.- μηνιαίως ως κοινόχρηστα. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 εξακολουθεί να κατέχει το επίδικο, μέχρι και σήμερα. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 είναι Ευρωπαίος πολίτης, νυμφευμένος με Κύπρια πολίτη. Υπό το φως της αυθεντίας Διογένης Χριστοφόρου Λτδ ν. Giosa Victoria Mikaela,
(2012)1(Β) Α.Α.Δ. 1196, ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, Ν. 23/83 θα πρέπει να θεωρηθεί ότι ισχύει και για τους πολίτες των Κρατών Μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπως ισχύει και για τους Κύπριους Πολίτες. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, μέσω των δικηγόρων της, ημερομηνίας 7.11.2018, η οποία επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση 2 την 28.11.2018 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη) και στον Καθ' ου η Αίτηση 1 την 30.11.2018 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη), με την οποία δήλωσε ότι τερματίζει το ενοικιαστήριο έγγραφο, λόγω παράλειψης του Καθ' ου η Αίτηση 1 να καταβάλει το ποσό των €240.- για το μήνα Σεπτέμβριο 2018 και τα ενοίκια και κοινόχρηστα των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου
  1. Δεν φαίνεται να είχε προηγηθεί γραπτή ειδοποίηση, στην οποία ο Καθ' ου η Αίτηση 1 να μην είχε ανταποκριθεί εντός 21 ημερών, ώστε να γεννηθεί δικαίωμα τερματισμού από πλευράς της Αιτήτριας (βλέπετε τον όρο 18 του εγγράφου, πιο πάνω). Εάν θεωρήσουμε ότι η ειδοποίηση των 21 ημερών, ως προβλέπεται στο έγγραφο και όχι στον Νόμο, ήταν η επιστολή της 7.11.2018, τότε η Αιτήτρια θα είχε δικαίωμα τερματισμού μετά την παρέλευση 21 ημερών από της λήψης της υπό του Καθ' ου η Αίτηση 1 και νοουμένου ότι ο τελευταίος δεν εξοφλούσε τα ενοίκια για τα οποία δόθηκε η ειδοποίηση. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι, πριν την παρέλευση 21 ημερών από της επίδοσης της επιστολής, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν τα καθυστερημένα ενοίκια. Είναι η κρίση μας ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο δεν τερματίστηκε νόμιμα, αλλά συνέχισε σε ισχύ μέχρι τη λήξη του. Η συμβατική ενοικίαση έληξε την 30.11.2018 και ο Καθ' ου η Αίτηση 1, εφόσον διατήρησε την κατοχή του επίδικου υποστατικού και η συμβατική ενοικίαση δεν ανανεώθηκε, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής από την 1.12.
  2. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, μέσω των δικηγόρων της, με ημερομηνία 7.1.2019, η οποία επιδόθηκε και στους δύο την 16.1.2019 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη), με την οποία τους καλούσε να καταβάλουν άμεσα το ενοίκιο Ιανουαρίου 2019 και όπως παραδώσουν άμεσα κενή και ελευθέρα κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι, πριν την παρέλευση 21 ημερών από της επίδοσης της επιστολής, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το οφειλόμενο ενοίκιο. Η μη καταβολή των εξόδων της επιστολής και των επιδόσεων, από μόνη της, δεν δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, μέσω των δικηγόρων της, με ημερομηνία 6.2.2019, η οποία επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 την 16.2.2019 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαριτίνης Μούγη), με την οποία τους καλούσε να καταβάλουν άμεσα το ενοίκιο Φεβρουαρίου 2019 και όπως παραδώσουν άμεσα κενή και ελευθέρα κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι, πριν την παρέλευση 21 ημερών από της επίδοσης της επιστολής, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το οφειλόμενο ενοίκιο. Με την κυρίως Αίτηση, η Αιτήτρια ισχυρίστηκε ότι κατά την καταχώρηση αυτής, την 9.5.2019, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 όφειλε το ενοίκιο Μαΐου
  3. Δεν εστάλη επιστολή προειδοποίησης προς τον ενοικιαστή, σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αναφορικά με το συγκεκριμένο ενοίκιο (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Το ενοίκιο καταβλήθηκε την 23.5.2019 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Χριστιάνας Γεωργίου), δηλαδή την ίδια ημέρα με την καταχώρηση της Απάντησης των Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  1. Δεν έχουν καταχωρηθεί στο φάκελο της υπόθεσης οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης της κυρίως Αίτησης στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  2. Τεκμαίρεται ότι αυτή έλαβεν χώραν πριν την 23.5.
  3. Συνεπώς, τόσο η καταχώρηση της Απάντησης, όσο και η καταβολή του ενοικίου του Μαΐου 2019, έλαβαν χώραν εντός των 14 ημερών από την επίδοση της κυρίως Αίτησης. Δεν υπάρχει καν ισχυρισμός ενώπιον μας, ότι το ενοίκιο του μηνός Μαΐου 2019 καταβλήθηκε μετά την πάροδο 14 ημερών από την επίδοση της κυρίως Αίτησης στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  4. Καταληκτικά και συνοψίζοντας, ούτε επιστολής προειδοποίησης υπάρχει και το ενοίκιο πληρώθηκε εντός των 14 ημερών από της επίδοσης της κυρίως Αίτησης. Στην Ανταπάντηση της Αιτήτριας, η οποία καταχωρήθηκε την 12.6.2019, δικογραφείται ότι οι Καθ' ων η Αίτηση όφειλαν τότε τα ενοίκια Μαΐου και Ιουνίου
  5. Από το Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Γεωργίου, φαίνεται ότι το ενοίκιο Μαΐου 2019 καταβλήθηκε την 23.5.2019, όπως αναφέρεται και πιο πάνω και ότι το ενοίκιο Ιουνίου 2019, καταβλήθηκε την 4.6.
  6. Δηλαδή την 12.6.2019 δεν οφειλόταν οποιοδήποτε ποσό και δεν είχε σταλεί επιστολή προειδοποίησης για συγκεκριμένο μήνα ή μήνες, οι οποίες να παρέμειναν να εκκρεμούν. Στην ένορκο δήλωση της κας. Μούγη, ημερομηνίας 28.2.2020, περιλαμβάνεται ισχυρισμός ότι τότε, οι Καθ' ων η Αίτηση όφειλαν τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου
  7. Από το Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Γεωργίου, φαίνεται ότι μεταξύ 5.12.2019 και 2.3.2020, δεν είχε γίνει πληρωμή ενοικίου προς την Αιτήτρια. Στη συμπληρωματική ένορκο δήλωση της κας. Μούγη, ημερομηνίας 29.7.2020, περιλαμβάνεται ισχυρισμός ότι οι Καθ' ων η Αίτηση όφειλαν τότε, ποσό €90.- ως υπόλοιπο ενοίκου για το μήνα Μάιο 2020 και τα ενοίκια και κοινόχρηστα για τους μήνες Ιούνιο και Ιούλιο 2020, άρα είχαν εν τω μεταξύ πληρωθεί τα ενοίκια Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου, Μαρτίου, Απριλίου και μέρους του Μαίου. Δεν έχει καταχωρηθεί ενώπιον μας επιστολή προειδοποίησης προς το θέσμιο ενοικιαστή, περί της οφειλής ενοικίου και κλήσης εξόφλησης του εντός 21 ημερών από την επίδοση της επιστολής, οποιουδήποτε ενοικίου στο οποίο αφορά η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Η τελευταία επιστολή η οποία φαίνεται ότι εστάλη προς τον ενοικιαστή, ήταν η επιστολή ημερομηνίας 6.2.2019, η οποία αφορούσε το ενοίκιο Φεβρουαρίου 2019, που εξοφλήθηκε εντός της περιόδου των 21 ημερών από την επίδοση της. Νομική πτυχή: Έξωση για καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεσην επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [1]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999. γ) Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 να είναι θέσμιος ενοικιαστής. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στον Καθ' ου η Αίτηση 1 εκ μέρους της Αιτήτριας, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στον Καθ' ου η Αίτηση 1, να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. (η) Ή εάν αυτά έχουν καταβληθεί, ο ενοικιαστής διαρκούσης της ενοικιάσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, δεν πληρούνται όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις. Είναι η κρίση μας ότι για να επικαλεστεί επιτυχώς ο ιδιοκτήτης συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου, ώστε να εκδοθεί Διάταγμα έξωσης στα πλαίσια Αίτησης έξωσης, παρόλο που το ενοίκιο που ζητείται με την Αίτηση έξωσης, εξοφλήθηκε εντός των 14 ημερών από την επίδοση αυτής, θα πρέπει να είχε σταλεί στο θέσμιο ενοικιαστή επιστολή προειδοποίησης για την εξόφληση συγκεκριμένου ενοικίου, να είχε παρέλθει άπρακτη η προθεσμία των 21 ημερών από την επίδοση της επιστολής και να είχε ούτως γεννηθεί το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταχωρίσει την Αίτηση έξωσης. Με άλλα λόγια, είναι η κρίση μας ότι ο σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να δίδει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη η συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή ενοικίου να καταχωρίσει Αίτηση έξωσης, αλλά να δίδει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ζητήσει την έκδοση Διατάγματος έξωσης στα πλαίσια Αίτησης έξωσης, η οποία είχε νομίμως καταχωρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου, παρόλο που το οφειλόμενο ποσό εξοφλήθηκε εντός των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης έξωσης. Κρίνουμε ότι, εφόσον η απαίτηση αποτυγχάνει, περιττεύει η εξέταση της ευθύνης της Καθ' ης η Αίτηση 2 ως εγγυήτριας. Προχωρούμε όμως με την εξέταση αυτού του ζητήματος, για σκοπούς πληρότητας, σε περίπτωση που κριθεί κατ' έφεσην ότι η πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου αναφορικά με την απαίτηση, είναι λανθασμένη. Εγγύηση και θέσμια ενοικίαση: Λεκτικό: Η Καθ' ης η Αίτηση 2, υπέγραψε ως εγγυήτρια του Καθ' ου η Αίτηση 1, στο τέλος του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Συμπληρώθηκε το όνομα της σε δύο παραγράφους, με το πιο κάτω λεκτικό και υπέγραψε κάτω από τη δεύτερη, όπως φαίνεται. Δεν αμφισβητήθηκε η παροχή εγγύησης από την Καθ' ης η Αίτηση 2, προς την Αιτήτρια, για τις υποχρεώσεις του Καθ' ου η Αίτηση 1 οι οποίες απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Το λεκτικό έχει ως εξής: «ΕΓΓΥΗΗΣΗ Η υποφαινόμενη Χριστιάνα Γεωργίου από Λευκωσία εγγυούμαι την εκπλήρωση από τον Ενοικιαστή όλων των υποχρεώσεων του δυνάμει του ως άνω ενοικιαστηρίου εγγράφου.» «ΕΓΓΥΗΤΗΣ Η υποφαινόμενη Χριστιάνα Γεωργίου Εγγυούμαι την τήρηση του παρόντος εγγράφου σαν συνόλου και/ή την τήρηση όλων μαζί και καθενός ξεχωριστά των όρων του παρόντος εγγράφου, μέχρι και της παράδοσης του υποστατικού από τον Ενοικιαστή όπως και την εξόφληση κάθε οφειλόμενου ενοικίου και κάθε ζημιάς.» Η ισχύς της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση: Σχετικές είναι οι αυθεντίες Metochis v. Schiza
(1952)1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian
(1969)1 C.L.R. 1, Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ. 1362 και Μάντζαλος v. Μιχαηλίδη κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 74/2013, απόφαση ημερομηνίας 14.2.
  1. Κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης στην πρώτη αυθεντία, η σχετική νομοθεσία στην Κύπρο ήταν το Κεφ. 108, Rent Restriction Law. Ο έντιμος Δικαστής Hallinan, αποφάσισε ότι (σελίδα 150): "It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act,
  2. In the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:- 'Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.' ... "It is clear from the wording of section 8
(3)of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable; subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy." Πέραν του πιο πάνω αποσπάσματος, το οποίο είναι το απαύγασμα της νομολογίας κατά την κρίση μου, ο έντιμος Δικαστής κ. Χατζηαναστασίου ξεκαθάρισε επίσης, στη σελίδα 16, ότι, ενόψει ρητρών στο ενοικιαστήριο έγγραφο για την υποχρέωση του ενοικιαστή να παραδώσει το μίσθιο στο τέλος της περιόδου ενοικιάσεως και για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση παραβιάσεως όρου αυτής από τον ενοικιαστή, δηλαδή ρητρών που προνοούν το τέλος της σχέσης, δεν υπάρχει συνεχής εγγύηση (continuing guarantee) εφόσον δεν υπάρχει συνεχής σχέση (continuing relationship). Στην αυθεντία Michael v. Nishanian (πιο πάνω), αποφασίστηκε ουσιαστικά, ότι όπου το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπει περίοδο ανανέωσης, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης [2]. Στην παρούσα περίπτωση, το ενοικιαστήριο έγγραφο προνοούσε για τη δυνατότητα υποβολής πρόθεσης από πλευράς του ενοικιαστή, για την ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης, χωρίς να δεσμεύεται ο ιδιοκτήτης, όχι καθαρή και οριστική πρόνοια ανανέωσης. Αποτέλεσε δε κοινό έδαφος, ότι η συμβατική ενοικίαση έληξε με τη λήξη της περιόδου που προβλεπόταν στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Με την απόφαση στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangaldjian (πιο πάνω), και ενώ η νομοθεσία σε ισχύ τότε ήταν το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, κατέστη σαφές ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει στη θέσμια ενοικίαση, δηλαδή μετά που το εν λόγω έγγραφο έληξε ή τερματίστηκε νόμιμα, και μόνον, εάν χρησιμοποιείται πολύ σαφές λεκτικό, δυνατόν να θεωρηθεί ότι ισχύει [3]. Στην αυθεντία, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (πιο πάνω), και πάλιν υπήρχε σύμβαση ενοικίασης, με συγκεκριμένη περίοδο ενοικίασης και δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω περίοδο. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Επίσης, αποφασίστηκε ότι, η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο, δεν δημιουργούσε νέα συμφωνία και κατ' επέκτασιν, δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Στην πιο πρόσφατη αυθεντία, Μάντζαλος v. Μιχαηλίδη κ.ά. (πιο πάνω), στη δεύτερη σελίδα της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ο έντιμος Δικαστής κ. Α. Λιάτσος, είπε τα εξής: «Υπενθυμίζουμε ότι σύμβαση εγγύησης είναι, ουσιαστικά, η συμφωνία προς εκπλήρωση υποχρέωσης τρίτου προσώπου, σε περίπτωση που το πρόσωπο αυτό αρνείται και/ή παραλείπει να την εκπληρώσει. Παραμένει βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων ότι κάθε μεταβολή των όρων συμφωνίας εγγύησης, η οποία επέρχεται χωρίς την συναίνεση του εγγυητή, έχει ως αποτέλεσμα την απαλλαγή του εν λόγω εγγυητή από κάθε ευθύνη από μεταγενέστερες συναλλαγές. Όπως σημειώθηκε στην απόφαση Λαϊκή Τράπεζα Λτδ v. T.G. & Sons Importing Ltd. κ.ά.
(2004)1 ΑΑΔ 180 και υιοθετήθηκε στην Γεωργίου v. Τράπεζας Κύπρου
(2009)1 ΑΑΔ 862, το κατά πόσο σε μια συγκεκριμένη υπόθεση μια εγγύηση είναι συνεχής ή όχι, είναι ζήτημα που σχετίζεται με την πρόθεση των μερών, όπως αυτή εκφράζεται μέσα από το λεκτικό που χρησιμοποίησαν και όπως αυτό γίνεται δίκαια αντιληπτό με την έννοια που είχε χρησιμοποιηθεί. Η πρόθεση των μερών διακριβώνεται με τον καλύτερο τόπο αφού εξετασθεί η σχετική κατάσταση των μερών κατά τον χρόνο συγγραφή του εγγράφου. Συνιστά περαιτέρω προσέγγιση της νομολογίας ότι το όλο θέμα δεν μπορεί να αποφασισθεί με βάση και μόνο την απλή ερμηνεία του εγγράφου χωρίς να εξετασθούν οι συνθήκες που το περιβάλλουν για να ανευρεθεί ποιο ήταν το αντικείμενο το οποίο τα μέρη είχαν κατά νουν όταν δόθηκε η εγγύηση (Heffield v. Meadows
(1869)L.R. 4 C.P. 595, 599). Στην απόφαση Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1 ΑΑΔ 1362, επαναλήφθηκε η θεμελιωμένη νομολογιακή προσέγγιση ότι το Δικαστήριο έχει καθήκον, ερμηνεύοντας μια συμφωνία, να εντοπίσει την πρόθεση των συμβληθέντων και να ερμηνεύσει τα αναγραφόμενα στη συμφωνία κατά τρόπο που να συνάδει, να εφαρμόζει και να υλοποιεί την πρόθεση των μερών.» Στην παρούσα περίπτωση, εκ του λεκτικού της φαίνεται ότι η εγγύηση δόθηκε για τον ενοικιαστή, ο οποίος κατονομάζεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο, δηλαδή τον Καθ' ου η Αίτηση
  1. Περαιτέρω, αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο υπεγράφη από τον Καθ' ου η Αίτηση 1 και ότι η κατοχή του επίδικου διαμερίσματος λήφθηκε και διατηρήθηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση
  2. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 είναι σύζυγοι. Αυτή ήταν η σχετική κατάσταση των μερών κατά το χρόνο υπογραφής του εγγράφου και αυτές ήταν οι περιβάλλουσες συνθήκες. Στη σελίδα 3 της ίδιας αυθεντίας αναφέρονται τα ακόλουθα: «Προκύπτει αβίαστα ότι η θέσμια ενοικίαση είναι διαφορετική μορφή ενοικίασης από τη συμβατική. Με αυτό ως δεδομένο, η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Ας μη διαφεύγει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή καταβολής ενοικίου. Το ζήτημα διαφοροποιείται βεβαίως στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης (Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Αργύρη (ανωτέρω).» Κρίνουμε ότι από το λεκτικό της εγγύησης που δόθηκε, δεν προκύπτει με οποιοδήποτε ξεκάθαρο τρόπο η παραχώρηση εγγύησης για την καταβολή του ενοικίου κατά τη θέσμια ενοικίαση. Κρίνουμε ότι η Καθ' ης η Αίτηση 2 δεν είναι υπόλογη για οποιαδήποτε καθυστερημένα και οφειλόμενα υπό του Καθ' ου η Αίτηση 1 ενοίκια, μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης. Προδικαστική ένσταση: Με το δικόγραφο τους, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 εγείρουν τρεις προδικαστικές ενστάσεις (βλέπετε πιο πάνω). Υπό το φως της ενώπιον μας μαρτυρίας, κρίνουμε ότι οι προδικαστικές ενστάσεις υπό 1(α) και (β) στην Απάντηση, έχουν νομικό και πραγματικό υπόβαθρο και επιτυγχάνουν. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η απαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα εναντίον της Αιτήτριας και υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» [2] " Another relevant important clause in this contract is the guarantee clause. This clause is so worded in our view, as to render the guarantor's liability co-extensive with that of the principal. It provides expressly that the guarantor undertakes the exact performance of all the terms included in the contract of lease. The right to renew the lease for another year being embodied in the terms of the contract, the liabilities following the exercise of such right are covered by the guarantee clause. We have carefully studied the contents of the contract of lease in question in the light of the submission of the learned counsel for the appellant and we have come to the conclusion that the guarantee signed by the appellant (guarantor) covered the liability of the principal (tenant) to pay rents and damages until the latter delivered vacant possession of the premises leased by the landlord, the respondent. The appeal is, therefore, dismissed with costs." (σελίδα 152) [3] ". I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap. 86. In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable. .. Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy, - as distinct from the contractual tenancy - particularly it indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded at to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant." (σελίδες 14 και 15) - δική μου υπογράμμιση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.