← Κύπρος

ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΟΥ κ.α. ν. ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ, Αίτηση Αρ. E39/2018, 31/3/2021

ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΟΥ κ.α. ν. ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ, Αίτηση Αρ. E39/2018, 31/3/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2021:58 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Μ. Μαύρου και Κ. Φραγκούδης, Παρέδρων Αίτηση Αρ. E39/2018 Μεταξύ׃

  1. ΧΧΧΧ ΧΧΧΧΧ ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΟΥ, εκ Λευκωσίας
  2. ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ ΣΤΑΥΡΙΝΑΚΗ, εκ Λευκωσίας
  3. ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ ΖΑΜΠΑΡΤΑ, εκ Λευκωσίας Αιτητών και ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ, εκ Λευκωσίας Καθ' ου η αίτηση Ημερομηνία: 31/03/2021 Για τους Αιτητές 1, 2 και 3: κα Σ. Θεμιστοκλέους O Καθ' ου εμφανίζεται δίχως νομική εκπροσώπηση ΑΠΟΦΑΣΗ Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΙΣΤΟΡΙΚΟ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Η παρούσα υπόθεση σχετίζεται με ένα διατηρητέο υποστατικό (διώροφη οικία με εσωτερική αυλή) που βρίσκεται επί της οδού ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ αρ. ΧΧΧ, Τ.Κ. ΧΧΧΧ, στη Λευκωσία (στο εξής: το «Υποστατικό»). (α) Η κυρίως Αίτηση. Οι Αιτητές είναι οι συνιδιοκτήτες του Υποστατικού. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 26/03/2018 και με αυτήν επιδιώκεται η ανάκτηση της κατοχής του επίδικου Υποστατικού καθώς και απόφαση λόγω ισχυριζόμενων οφειλόμενων ενοικίων από τον Οκτώβριο του 2016 και εντεύθεν. Γίνεται συναφώς αναφορά, μεταξύ άλλων, σε τερματισθείσα στις 31/07/2003 ενοικίαση, η οποία απορρέει από γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 30/09/
  4. Αρχικώς, η ενοικίαση αφορούσε μόνο το ανώγειο κτήριο αλλά από τον Ιούνιο 1999 περιήλθε στην κατοχή του Καθ' ου η αίτηση (στο εξής: Καθ' ου) και το ισόγειο και έκτοτε αυτός κατέχει ολόκληρο το Υποστατικό. Η συμφωνηθείσα χρήση ήταν ως κατοικία από τον Καθ' ου καθώς και για τις ανάγκες του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς. Το υφιστάμενο ενοίκιο, το οποίο είναι προπληρωτέο κάθε 1ην ημέρα εκάστου μηνός ανέρχεται στα €859 μηνιαίως και καθορίστηκε δυνάμει δικαστικής απόφασης ημερομηνίας 31/01/2014, στο πλαίσιο της Αίτησης υπ' αριθμό Κ27/2011 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Υποστηρίζεται ότι οποιαδήποτε καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου έδιδε στους Ιδιοκτήτες το δικαίωμα τερματισμού και ανάκτησης της κατοχής του Υποστατικού, όπως και έπραξαν αποστέλλοντας την εκ του Νόμου προβλεπόμενη προειδοποίηση, δίχως ανταπόκριση. Διατείνονται συναφώς ότι υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου και αξιώνουν εναντίον του Καθ' ου τα εξής: « 1) Διάταγμα και/ή Απόφαση του Δικαστηρίου διατάσσον τον Καθ' ου η Αίτηση, τους εξαρτώμενους και/ή τους υπηρέτες και/ή τους αντιπροσώπους αυτού όπως εκκενώσουν και παραδώσουν εις τους Αιτητές αρ. 1,2 και 3 ελευθέρα κατοχή της οικίας που βρίσκεται στην οδό ΧΧΧΧΧΧΧΧ αρ.ΧΧΧΧ, Τ.ΚΧΧΧΧΧ στην Λευκωσία, λόγω συστηματικής παράλειψης πληρωμής ενοικίων. 2) Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάσσον τον Καθ' ου η Αίτηση όπως εκκενώσει και παραδώσει πάραυτα στους Αιτητές αρ. 1,2 και 3, ελεύθερη κατοχή του ως άνω περιγραφόμενου υποστατικού. 3) Απόφαση δια συνολικό ποσό €8,160.50 ως καθυστερημένα ενοίκια για τους μήνες και/ή μέρος αυτών Οκτώβριο 2016 (€859,00), Απρίλιο 2017 (€859,00), Ιούνιο 2017 (€214,75), Ιούλιο 2017 (€859,00), Αύγουστο 2017 (€429,50), Σεπτέμβριο 2017 (€859,00), Νοέμβριο 2017 (€859,00), Δεκέμβριο 2017 (€644,25), Ιανουάριο 2018 (€859,00), Φεβρουάριο 2018 (€859,00) και Μάρτιο 2018 (€859,00). 4) Απόφαση για €859,00 μηνιαίως ως αποζημιώσεις και/ή ενδιάμεσα κέρδη και/ή ενδιάμεσα οφέλη από της καταχώρησης της παρούσης Αίτησης, μέχρι παράδοσης ελεύθερης κατοχής της επίδικης οικίας στους Αιτητές αρ. 1, 2 και
  5. 5) Έξοδα, πλέον Φ.Π.Α, πλέον έξοδα επίδοσης. 6) Νόμιμο τόκο επί των επιδικασθέντων ποσών. 7) Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις. » (β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή του, ο Καθ' ου, μεταξύ άλλων, εγείρει προδικαστικές ενστάσεις και αξιώνει αποζημιώσεις για επιδιορθώσεις που διενήργησε στο επίδικο Υποστατικό. Αναφέρει πως η καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου δεν έγινε εκ προθέσεως, ζητεί πίστωση χρόνου και υποστηρίζει ότι: « δεν μπορεί να εγκαταλείψει το ενοικιαζόμενο κτίριο, διότι με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο επένδυσε μέχρι τα πρόσφατα έτη σημαντικά ποσά για επιδιορθώσεις, εξωραΐσμό και βελτίωση του κτιρίου και του κήπου του, για την δημιουργία αίθουσας διαλέξεων, αλλά ακόμη και μέχρι πρόσφατα προέβη σε δαπάνες για διάφορα τρέχοντα αναπόφευκτα έξοδα, αφού οι Αιτητές ουδέποτε επένδυσαν έστω και το ελάχιστο ποσό για επιδιορθώσεις του κτιρίου που αφορούν, με βάση την νομοθεσία και νομολογία, δικές τους υποχρεώσεις » Αναφέρεται με λεπτομέρεια, και μέσω της δικής του οπτικής γωνίας, στο ιστορικό της ενοικιαστικής σχέσης τονίζοντας ότι είχε διενεργήσει «εκτεταμένες επιδιορθώσεις του ανωγείου ώστε να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο» οι οποίες, ανάμεσα σε άλλα, αφορούν: « επιδιορθώσεις τοιχοδομίας, σοβατίσματα, μπογιατίσματα, επιδιορθώσεις και βερνίκωμα των ξύλινων πατωμάτων, επιδιορθώσεις παραθύρων και θυρών, ένωσε την οικία με το αποχετευτικό σύστημα της Λευκωσίας, εγκατέστησε νέα υδραυλική εγκατάσταση με σωλήνες χαλκού (η παλαιά ήταν κατεστραμμένη και σε αχρηστία), τοποθέτησε ντεπόζιτο και 4 πλάκες ηλιακών στην ταρράτσα, επιδιόρθωσε την ηλεκτρική εγκατάσταση και εγκατέστησε σε όλους τους χώρους του ανωγείου ηλεκτρικούς θερμοσυσσωρευτές με ξεχωριστή ηλεκτρική εγκατάσταση και μετρητή, έκανε τις μονώσεις των ταρρατσών και τις συντηρεί έκτοτε κάθε δύο χρόνια. » Ανταπαιτεί από τους Ιδιοκτήτες διάφορες θεραπείες, τις οποίες για σκοπούς αποφυγής επαναλήψεων θα τις παραθέσω αυτούσιες κατά το στάδιο της εξέτασής τους. Η βασικότερη εξ΄ αυτών αφορά αποζημιώσεις ύψους €340.000,00 (τριακόσιων σαράντα χιλιάδων ευρώ) για δαπάνες που διενήργησε από το 1992 μέχρι πρόσφατα και οι οποίες σύμφωνα με τη θέση του βελτίωσαν και αύξησαν την εκτιμημένη αξία του Υποστατικού. (γ) Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στη Ανταπαίτηση. Οι Αιτητές ανταπαντούν και υπερασπίζονται στην Ανταπαίτηση επαναλαμβάνοντας τις δικές τους θέσεις και επιπλέον ισχυρίζονται, μεταξύ άλλων, πως οι αξιώσεις του Καθ' ου εξετάστηκαν και απορρίφθηκαν στο πλαίσιο της Κ27/2011 παραθέτοντας και λεπτομέρειες σε σχέση με παλαιότερες δικαστικές διαδικασίες που σχετίζονται με την επίδικη ενοικιαστική σχέση. Κατά τη δική τους θέση, ο Καθ' ου εκμεταλλεύτηκε για πολλά χρόνια το επίδικο υποστατικό καταβάλλοντας ένα ευτελές ποσό ως ενοίκιο με τον όρο να προβεί στις αναγκαίες επιδιορθώσεις ώστε να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν μαρτυρία συνολικά οκτώ πρόσωπα, δύο για τους Αιτητές και πέντε για την πλευρά του Καθ' ου, ενώ και η Γραμματέας του Δικαστηρίου κλητεύθηκε από αμφότερες πλευρές για να παρουσιάσει δικαστικές αποφάσεις και έγγραφα που καταχωρήθηκαν σε προγενέστερες δικαστικές διαδικασίες. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της προφορικής και έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(1)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧΧ Σταυρινάκη (Μ.Α.1). Ο πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν ο κος Σπύρος Σταυρινάκης, ο οποίος παρουσίασε γραπτή δήλωση (ΕΓΓΡΑΦΟ Δ) η οποία αποτέλεσε και την κυρίως εξέτασή του. Ο Μ. Α. 1 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως αυτός και οι Αιτήτριες 1 και 3 είναι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του Υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙA 1A, 1B, 1Γ) το οποίο πρόκειται για διώροφη διατηρητέα οικία από το 1992, με εσωτερική αυλή. Αναφέρθηκε στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημ. 30/09/1992 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) το οποίο έληξε στις 31/07/2003, με αποτέλεσμα ο Καθ' ου να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Ανάμεσα στους όρους του ενοικιαστηρίου ήταν η υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου την 1η ημέρα έκαστου μηνός και παράλειψη συμμόρφωσης έδιδε δικαίωμα στους ιδιοκτήτες για τον τερματισμό και την ανάκτηση του υποστατικού. Σημείωσε πως με την πάροδο των χρόνων έγιναν διάφορες αυξήσεις στο ενοίκιο του υποστατικού με τελευταία τα €859 μηνιαίως, ποσό το οποίο ισχύει μέχρι και σήμερα στο πλαίσιο της Αίτησης αρ. Κ27/11 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημ. 31/01/2014, την οποία και επισύναψε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 (στο εξής θα αναφέρεται ως «η Απόφαση Καθορισμού»). Πρόσθεσε ότι ο Καθ' ου καθυστερεί στην πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων κάνοντας συγκεκριμένη αναφορά σε έκαστο οφειλόμενο ποσό και σε κατ' επανάληψη γραπτές παραστάσεις προς αυτόν για την εξόφληση, δίχως ανταπόκριση. Σχετικά παρουσίασε τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 4 και
  1. Μέσω του τελευταίου, δόθηκε και η εκ του Νόμου προειδοποίηση των 21 ημερών. Υποστήριξε πως ο Καθ' ου συστηματικά καθυστερεί στην πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων και αξίωσε απόφαση συνολικού ύψους €23.622,50 ως ενοίκια που οφείλονταν μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2019, σημειώνοντας πως δεν πιστεύει πως ο Καθ' ου θα μπορέσει να συμμορφωθεί προς τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Εν συνεχεία, προς απάντηση στην Ανταπαίτηση του Καθ' ου, τόνισε πως ο Καθ' ου εμποδίζεται να προβάλει συγκεκριμένες αξιώσεις στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας καθότι τούτα τα ζητήματα τα οποία εγείρει υποβλήθηκαν, εξετάστηκαν και εκδόθηκε σχετική απόφαση στο πλαίσιο της Απόφασης Καθορισμού ενώ παρουσίασε και τις αποφάσεις προγενέστερων δικαστικών διαδικασιών που προηγήθηκαν της Απόφασης Καθορισμού (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 8Α, 8Β, 8Γ). Πρόσθεσε ότι κάποιες από τις βελτιωτικές εργασίες έγιναν δωρεάν από τον Δήμο Λευκωσίας στα πλαίσια ενός έργου για ανάπλαση της περιοχής δυτικά της οδού Λήδρας την περίοδο 2011 -
  2. Σχολίασε αντιφατικούς ισχυρισμούς του Καθ' ου σε σχέση με την επαγγελματική του δραστηριότητα και το Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς που δραστηριοποιείται στον εν λόγω χώρο, σημειώνοντας ότι ο Καθ' ου διαμένει μόνος του στο Υποστατικό καθότι είναι διαζευγμένος από το 2002 και ότι εκμεταλλεύθηκε για πολλά χρόνια το Υποστατικό καταβάλλοντας ένα ευτελές ποσό ως ενοίκιο υπό τον όρο να προβεί ο ίδιος στις αναγκαίες επιδιορθώσεις. Κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε ότι αν και κατέστη συνιδιοκτήτης τον Αύγουστο του 1975 μέχρι και το 1997, την επικαρπία του Υποστατικού τη διατηρούσε ο αποβιώσαντας πατέρας του και ήταν εκείνος που μέχρι το 1997 διαχειριζόταν τα σχετικά με την ενοικίαση του Υποστατικού θέματα. Αναφέρθηκε στις κατά καιρούς αυξήσεις του ενοικίου, σημειώνοντας ότι οι ισχυρισμοί του Καθ' ου για επιδιορθώσεις ουδέποτε συνοδεύονταν από αποδείξεις και τιμολόγια, παρά μόνο από ένα περιγραφικό κατάλογο. Συμφώνησε ότι μέχρι το 2016 ο Καθ' ου ήταν τυπικός στις υποχρεώσεις του ως προς την πληρωμή των ενοικίων. Επανέλαβε ότι ο Καθ' ου είχε απαλλαχθεί για 87 μήνες, ήτοι από την 01/10/1992 μέχρι και 31/12/1999 για να καταβάλει ενοίκιο, με αντάλλαγμα να προβεί σε επιδιορθώσεις του Υποστατικού ενώ ενοίκιο των Λ.Κ.20 που είχε συμφωνηθεί για την επόμενη περίοδο δεν αντανακλούσε την πραγματική ενοικιαστική αξία του Υποστατικού. Επέμεινε ότι ο Καθ' ου το μόνο που τους κοινοποιούσε ήταν κάποιες περιγραφικές καταστάσεις εξόδων, δίχως αποδείξεις. Τέλος, επανέλαβε ότι τα οφειλόμενα από τον Ενοικιαστή ενοίκια μέχρι εκείνο το χρονικό σημείο ανέρχονταν στις €23.622,50, θέση την οποία αποδέχθηκε και ο Ενοικιαστής.
(2)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ Χριστοφόρου (Μ.Α.2) Η δεύτερη μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν η κα ΧΧΧΧ Χριστοφόρου η οποία εργάζεται ως Βοηθός Επαρχιακού Επόπτη στην Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας με καθήκοντα στο αρχείο πληθυσμού της Επαρχιακής Διοίκησης καθώς και καθήκοντα Εφόρου Σωματείων. Παρουσίασε το πιστοποιητικό εγγραφής του ιδρύματος με την επωνυμία Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9), ως επίσης και τις οικονομικές καταστάσεις του εν λόγω Κέντρου για το έτος 2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10). Πρόσθεσε πως με βάση αυτές, το εν λόγω Κέντρο έχει αρνητικό πρόσημο ύψους €12.431. Κατά την αντεξέτασή της σημείωσε ότι το εν λόγω πρόσημο αφορά έλλειμμα, ζημιά και ότι τα έξοδα υπερτερούν των εσόδων, διευκρινίζοντας παράλληλα ότι δεν είναι δική της αρμοδιότητα ο περαιτέρω έλεγχος.
(3)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Μούντη (Μ.Α.3) Η τρίτη και τελευταία μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν η κα ΧΧΧΧ Μούντη η οποία έχει καθήκοντα Γραμματέα στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Παρουσίασε τη δικογραφία της Απόφασης Καθορισμού η οποία κατατέθηκε και σημειώθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11 και το πιστό αντίγραφο της τελικής Απόφασης ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12. (β) Η μαρτυρία της πλευράς του Καθ' ου.
(1)Η μαρτυρία του Καθ' ου η αίτηση. Ο Καθ' ου παρουσίασε γραπτή δήλωση η οποία σημειώθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Ε. Μέσω αυτής, ανάμεσα σε άλλα, ανέφερε ότι από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι σήμερα επένδυσε στην εν λόγω επίδικη οικία πολλά ποσά για επιδιορθώσεις σε συντηρήσεις. Αν και σέβεται το δικαίωμα των ιδιοκτητών να διεκδικήσουν την επανάκτηση της κατοχής του κτιρίου τους, πρέπει όμως και εκείνοι να σεβαστούν τα δικά του δικαιώματα καθότι επένδυσε χρήματα καλή τη πίστει με την προοπτική ότι θα ήταν «μόνιμος ενοικιαστής». Αναφέρθηκε στο ιστορικό της διαφοράς ως επίσης και στους όρους της συμφωνίας, όπως ο ίδιος τους κατανοεί. Ισχυρίστηκε ότι οι ιδιοκτήτες μέσω του Μ.Α.1 παραδέχθησαν ότι επένδυσε πολύ μεγαλύτερα ποσά από τα ενοίκια και πρότεινε ότι τα ποσά που κατέβαλε θα μπορούσαν να «αποσβεστούν» με το να παραταθεί η παραμονή του στο Υποστατικό για αντίστοιχο χρονικό διάστημα, αλλιώς θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να του καταβάλουν σημαντικές αποζημιώσεις και έξοδα μεταστέγασης. Αναφέρθηκε στην ιδιότητά του ως ειδικός αρχαιολόγος και υποστήριξε πως λόγω τούτης της ιδιότητας ήταν σε θέση να αποκαταστήσει το επίδικο ιστορικό κτίριο με τον ορθό τρόπο. Σημείωσε πως οι νέοι ιδιοκτήτες, εν αντιθέσει με την εμπιστοσύνη που είχαν προς αυτόν οι προηγούμενοι, άρχισαν δικαστικό πόλεμο εναντίον του και αναφέρθηκε στο ιστορικό των εν λόγω δικαστικών τους διαφορών. Στη συνέχεια, ισχυρίστηκε ότι από το 1992 και εντεύθεν προέβη σε σημαντικές διορθώσεις και βελτιώσεις στο Υποστατικό οι οποίες αφορούν καθαρίσματα, βαψίματα, επιδιορθώσεις ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, εγκατάσταση νέων χώρων υγιεινής και αποκατάσταση της οροφής του κτιρίου. Κατά την αντεξέτασή του, δέχθηκε ότι επιθεώρησε το Υποστατικό πριν να το ενοικιάσει και γνώριζε τι θα ενοικίαζε. Απαντώντας εάν είχε παραδώσει τιμολόγια και αποδείξεις για τις εργασίες που ισχυρίστηκε ότι διενήργησε, παρέπεμψε σε επιστολές που απέστειλε (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 18) τις οποίες χαρακτήρισε ως «σαφέστατες». Υποβλήθηκε σε αυτόν ότι απαιτήσεις του για τις ισχυριζόμενες εργασίες αποτελούν προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων και πως τούτο επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι μέχρι και το 2016 κατέβαλλε κανονικά τα οφειλόμενα ενοίκια, έχοντας μάλιστα συμφωνήσει και σε σχετικές αυξήσεις. Επιπρόσθετα, επισημάνθηκε σε αυτόν ότι οι όποιες επιδιορθώσεις έγιναν μετά το 2000 έλαβαν χώρα δίχως τη συμφωνία των Ιδιοκτητών. Ως προς το ζήτημα της ύπαρξης δεδικασμένου, υποβλήθηκε σε αυτόν ότι οι αιτιάσεις του υπήρξαν αντικείμενο στην Ε125/03 και απορρίφθηκαν λόγω δεδικασμένου στην Απόφαση Καθορισμού. Ο Καθ' ου συμφώνησε ότι δεν καταχώρησε έφεση κατά της Απόφασης Καθορισμού. Όσον αφορά την πληρωμή των ενοικίων, ανέφερε πως τα κατέβαλλε μέσω κατάθεσης σε τραπεζικό λογαριασμό το μερίδιο που αναλογούν σε κάθε ιδιοκτήτη. Δέχθηκε πως ο ίδιος είναι ιδιοκτήτης δύο άλλων διαμερισμάτων για τα οποία όμως επίκειται η εκποίηση τους από την τράπεζα.
(2)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Αγρότου (Μ. Κ. 2) Η δεύτερη μάρτυρας για τον Καθ' ου η αίτηση ήταν η κα Αγρότου. Η κα Αγρότου είναι επιχειρηματίας, ερασιτέχνης φωτογράφος. Παρουσίασε δικές της φωτογραφίες της περιόδου 1993 μέχρι και το 2014 τις οποίες ταξινόμησε σε 15 δέσμες / ενότητες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14). Οι εν λόγω φωτογραφίες αφορούν τις ανακαινίσεις του επίδικου υποστατικού όπως ήταν αυτό πριν και κατά τη διάρκεια των ανακαινίσεων. Κατά την αντεξέτασή της παραπέμφθηκε στο περιεχόμενο των εν λόγω φωτογραφιών σημειώνοντας πως η κατάσταση της οικίας το 1993 ήταν πολύ άσχημη. Ακολούθως ερωτήθηκε συγκεκριμένα για το περιεχόμενο των εν λόγω φωτογραφιών και έδωσε σχετικές επεξηγήσεις.
(3)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Σαββίδου (Μ. Κ. 3) Η κα Σαββίδου είναι αρχιτέκτονας. Με το επίδικο υποστατικό ασχολήθηκε δύο φορές. Αρχικώς περί το 1991 - 1992 αποτύπωσε το εν λόγω κτίριο ως ένα από τα σημαντικά κτίρια της Κύπρου στο πλαίσιο μιας δικοινοτικής εργασίας που έγινε μεταξύ ελληνοκύπριων και τουρκοκύπριων αρχιτεκτόνων. Τότε στεγάζονταν δύο ξυλουργία μέσα στο Υποστατικό, το οποίο ήταν σε άσχημη κατάσταση. Η δεύτερη περίπτωση ήταν την περίοδο 2014 - 2015 όταν ο ενοικιαστής την κάλεσε για να συντηρήσει μια αίθουσα στο ισόγειο ώστε ο εν λόγω χώρος να διαμορφωθεί ως αίθουσα διαλέξεων. Ανέφερε ότι υπήρχαν υγρασίες και θα έπρεπε να αφαιρεθεί το πάτωμα που ήταν χαλασμένο ως επίσης και να εγκατασταθεί η ηλεκτρολογική εγκατάσταση. Η ίδια επέβλεψε τις εργασίες δηλαδή σοβάτισμα, μπογιάτισμα, νέο ξύλινο πάτωμα, κλιματιστικά κλπ. Το κόστος ήταν πέριξ των €14.000 - €15.000. Παραπέμφθηκε στις σχετικές φωτογραφίες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14) και με αναφορά σε αυτές εξήγησε ό,τι είχε προηγουμένως αναφέρει. Κατά την αντεξέτασή της συμφώνησε ότι πρόκειται για διατηρητέα οικοδομή. Δέχθηκε ότι δεν γνωρίζει ακριβή ποσά και δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει με σαφήνεια το πραγματικό κόστος των εν λόγω εργασιών, ούτε ήταν σε θέση να προσδιορίσει επακριβώς πόσος χρόνος απαιτήθηκε για να διεκπεραιωθούν.
(4)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Αποστολίδη (Μ. Κ. 4) Ο κ. Αποστολίδης ανάφερε ότι ασχολείται με την εισαγωγή οικοδομικών εξειδικευμένων υλικών και ιδίως για αναπαλαίωση και αποκατάσταση παλιών κτιρίων. Γνώρισε τον Καθ' ου πριν 10‑ 15 χρόνια ο οποίος του ανέφερε ότι αντιμετώπιζε προβλήματα με το Υποστατικό. Είδε τότε την οικοδομή, η οποία ήταν επικίνδυνη και εισηγήθηκε τι πρέπει να γίνει για να αποκατασταθεί. Συμβουλεύτηκε τον αρχιτέκτονα κ. ΧΧΧΧ Γεωργιάδη, ο οποίος του έδωσε οδηγίες. Πούλησε υλικά σε κάποιους συνεργάτες εργολάβους, κάποιον Κώστα από τον Στρόβολο. Όσον αφορά το κόστος ανέφερε: «αν θυμούμαι καλά, ήταν περί τις... μάξιμουμ δέκα χιλιάδες [λίρες] υλικά και εργατικά». Κατά την αντεξέτασή του, δεν θυμόταν ακριβώς πότε έδωσε τα υλικά, ούτε ήταν σε θέση να παρουσιάσει τιμολόγια ή αποδείξεις είσπραξης. Δεν διατηρεί αρχεία μετά από δέκα χρόνια. Όσον αφορά το είδος των εργασιών, παρέπεμψε στις φωτογραφίες - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14 και επεξήγησε τι εργασίες έλαβαν χώρα τότε. Διαφώνησε ότι το ποσό που ανέφερε ήταν κατόπιν υπόδειξης του Καθ' ου.
(5)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Μούντη (Μ. Κ. 5) Η κα Μούντη, κλήθηκε και από τον Καθ' ου για να παρουσιάσει έγγραφα τα οποία καταχωρήθηκαν κατά τη διαδικασία της Κ27/2011 όπως και έπραξε, παρουσιάζοντας τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 15 έως και 18 τα οποία αφορούν καταστάσεις εξόδων μέχρι το 2001 και επιστολές του Καθ' ου προς τους Ιδιοκτήτες.
(6)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Περδίκη (Μ. Κ. 6) Ο έκτος και τελευταίος μάρτυρας για τον Καθ' ου ήταν ο κ. ΧΧΧΧ Περδίκης, ο οποίος είναι πολιτικός μηχανικός και βουλευτής. Γνωρίζει το επίδικο υποστατικό διότι εργάστηκε σε αυτό για να κατασκευάσει την οικιακή σύνδεση του αποχετευτικού της οικίας με το κεντρικό αποχετευτικό, πέριξ το 1993. Τότε δεν ήταν βουλευτής, διατηρούσε μία μικρή εργοληπτική εταιρεία η οποία κατασκεύαζε συνδέσεις μεταξύ των αποχετευτικών ιδιωτικών κατοικιών με τον κεντρικό αποχετευτικό αγωγό. Θυμάται ότι ήταν μία πολύ δύσκολη εργασία γιατί ήταν μία παλιά κατοικία με πολύ παλιά αποχετευτικά συστήματα, η κατάσταση της κατοικίας πάρα πολύ άσχημη, δεν υπήρχαν σχέδια και έπρεπε να αναζητήσουν να βρουν τις αποχετεύσεις. Γενικά ήταν μία πολύ δύσκολη εργασία, η οποία εν τέλει του προκάλεσε και οικονομική ζημιά. Δεν ήταν σίγουρος πόσο στοίχισε, διότι η εταιρεία έχει κλείσει από δεκαετία, δεν έχει τα συγκεκριμένα έγγραφα. Ανέφερε συγκεκριμένα ότι «ήταν λιγότερο από 1000 λίρες, αλλά μου κόστισε περίπου 1000 λίρες». Κατά την αντεξέτασή του, εξήγησε πως ένα αποχετευτικό σύστημα ενώνεται με τον κεντρικό αγωγό, διευκρινίζοντας πως αυτού του τύπου οι εργασίες δεν θεωρούνται οικοδομικές εργασίες και απαιτείται μόνο η άδεια από το Συμβούλιο Λευκωσίας, η οποία είχε εκδοθεί νομότυπα. Για την εκτελεσθείσα εργασία εξέδωσε σχετικό τιμολόγιο και απόδειξη, πλην όμως επανέλαβε ότι δεν έχει στην κατοχή του τα εν λόγω έγγραφα διότι έχει κλείσει την εταιρεία του. Εν τέλει, αναγνώρισε σχετικά έγγραφα συνολικού ύψους Λ.Κ.500 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 19). (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων τόσο η συνήγορος των Αιτητών όσο και ο Καθ' ου παρουσίασαν και υιοθέτησαν γραπτά κείμενα. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου αποτελεί κοινό τόπο και επιβεβαιώνεται από τα γεγονότα της επίδικης διαφοράς αφού πρόκειται για διατηρητέο υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και ενοικίαση που άρχισε πριν το 1999, και έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Η απαίτηση, μέσω των παραδοχών του Καθ' ου που έλαβαν χώρα κατά την ακροαματική διαδικασία, δεν αμφισβητείται επί της ουσίας. Αυτό που βασικά απομένει είναι η εξέταση της Ανταπαίτησης του Καθ' ου. Σε σχέση με αυτήν οι Αιτητές υποστηρίζουν ότι υφίσταται δεδικασμένο και πως, εν πάση περιπτώσει, δεν έχει αποδειχθεί. Ο Καθ' ου αντιτείνει πως διαφορετικές ήταν οι αξιώσεις του σε προγενέστερες διαδικασίες και πως εκ μέρους των Αιτητών υπάρχει παραδοχή ότι αυτός έχει διενεργήσει τα έξοδα για τα οποία αξιώνει αποζημιώσεις. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες ενοικιάσεις[3] και τους όρους αυτών,[4] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[5] Η έννοια της ενοικίασης και η μετατροπή της σε θέσμια. Η ενοικίαση είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία που αφορά πραγματικό γεγονός και απαιτεί στην πράξη ενέργειες που να τη στοιχειοθετούν. Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[6] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[7] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability).[8] Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,
(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[9] καθώς και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. * Διευκρινίζω πως δεν με απασχολήσει στο παρόν στάδιο η μαρτυρία που σχετίζεται με την ερμηνεία του επίδικου ενοικιαστηρίου, αφού δεν εναπόκειται στους μάρτυρες τούτο το ζήτημα.
(1)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Σταυρινάκη (Μ. Α. 1). Η εντύπωση που αποκόμισα από τον κ. Σταυρινάκη ήταν άριστη. Έδωσε πειστική μαρτυρία η οποία συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις των Αιτητών και επιβεβαιώνεται πλήρως από την έγγραφη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί προς απόδειξη της υπόθεσής τους. Κατά την αντεξέτασή του απαντούσε με ευθύτητα, επί της ουσίας και δίχως υπεκφυγές. Δεν έχω παρατηρήσει το παραμικρό που να κλονίζει την αξιοπιστία της μαρτυρίας του. Εξάλλου, η ύπαρξη της θέσμιας ενοικιαστικής σχέσης αποτελεί κοινό τόπο ενώ και ο ίδιος ο Καθ' ου έχει παραδεχθεί το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων. Συνεπώς, δέχομαι ότι το εν λόγω πρόσωπο είναι μαζί με τις υπόλοιπες Αιτήτριες οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙA 1A, 1B, 1Γ) το οποίο πρόκειται για διώροφη διατηρητέα οικία με εσωτερική αυλή. Δεδομένη είναι και η ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημ. 30/9/1992 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) που έληξε στις 31/7/2003 με αποτέλεσμα ο Καθ' ου να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Δεκτό είναι και το ότι το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται προς €859 μηνιαίως, δυνάμει της Απόφασης Καθορισμού, δηλαδή της Αίτησης αρ. Κ27/11 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημ. 31/1/2014 - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 και 12. Επιδόθηκε η δέουσα εκ του Νόμου προειδοποίηση των 21 ημερών ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 δίχως συμμόρφωση. Μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2019 οφείλονται ενοίκια συνολικού ύψους €23.622,50 πλέον ενδιάμεσα οφέλη προς €859 μηνιαίως μέχρι την επιστροφή της κατοχής. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση του Καθ' ου, στο μέτρο που η μαρτυρία του αφορά γεγονότα, δέχομαι ότι την ύπαρξη των προγενέστερων δικαστικών διαδικασιών (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 8Α, 8Β, 8Γ) και ότι οι κατά καιρούς ισχυρισμοί του Καθ' ου για επιδιορθώσεις ουδέποτε συνοδεύονταν από αποδείξεις και τιμολόγια παρά μόνο από ένα περιγραφικό κατάλογο. Τέλος, ως προς τη θέση του ότι κάποιες από τις βελτιωτικές εργασίες στο Υποστατικό έγιναν δωρεάν από το Δήμο Λευκωσίας στα πλαίσια ενός έργου για ανάπλαση της περιοχής δυτικά της οδού Λήδρας την περίοδο 2011 - 2013, αν και παρατηρώ ότι έμεινε δίχως αντίλογο, σημειώνω ότι η εν λόγω θέση δεν μπορεί να αποτελέσει δικαστικό εύρημα καθότι δεν έχει υποστηριχθεί με το απαραίτητο αποδεικτικό υλικό. Σημειώνω και την ειλικρίνεια του ότι μέχρι το 2016 ο Καθ' ου ήταν τυπικός στις υποχρεώσεις του ως προς την πληρωμή των ενοικίων.
(2)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας ΧΧΧΧ Κυπριανού Χριστοφόρου (Μ.Α.2) Η μαρτυρία της κας Χριστοφόρου δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται αποδεκτή. Δηλαδή αποδέχομαι την ύπαρξη του ιδρύματος με την επωνυμία Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9, και ότι αυτό σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις του για το έτος 2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10) έχει αρνητικό πρόσημο ύψους €12.431.
(3)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας ΧΧΧΧ Μούντη (Μ.Α.3 και Μ. Κ. 5) Ομοίως, αδιαμφισβήτητη και πλήρως αποδεκτή γίνεται και η μαρτυρία της κας Μούντη, η οποία ήταν ουσιαστικά κομιστής εγγράφων εκ της ιδιότητας της ως Γραμματέας στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας. Ό,τι κατέθεσε, γίνεται αποδεκτό με τη διευκρίνιση βεβαίως πως οποιαδήποτε έγγραφα παρουσιάστηκαν που αφορούν θέσεις διαδίκων κατά τις προηγούμενες δικαστικές διαδικασίες, γίνονται αποδεκτά μόνο ως προς την ύπαρξή τους και όχι ως προς την αλήθεια του περιεχομένου τους.
(4)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ' ου. Ο Καθ' ου κατά την ακροαματική διαδικασία επέδειξε συγκρουσιακή στάση προς το Δικαστήριο, άλλοτε υψώνοντας τον τόνο της φωνής του και άλλοτε με ειρωνικά σχόλια. Υπήρξαν μάλιστα στιγμές που επιχείρησε να απορρυθμίσει τη δικαστική διαδικασία και η επαναφορά του σε τάξη κρίθηκε επιβεβλημένη κατά ανάλογο τρόπο. Η έλλειψη αυτοελέγχου, σε συνδυασμό με την αδυναμία του να κατανοήσει την έννοια της δίκαιης δίκης και ότι η διαδικασία διεξάγεται στη βάση δικονομικών κανόνων, δυσκόλευε, την κατά τα άλλα φιλότιμη προσπάθεια του να υπερασπιστεί, δίχως νομική εκπροσώπηση, τα δικαιώματά του, έστω όπως ο ίδιος τα αντιλαμβάνεται. Βεβαίως, το Δικαστήριο δεν θα αξιολογήσει τη μαρτυρία του με βάση τη γενικότερη συμπεριφορά που επέδειξε κατά την ακρόαση, ούτε θα παρασυρθεί από τις ιδιαιτερότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του χαρακτήρα εν λόγω προσώπου. Όπως εύστοχα υποδείχθηκε στη Χρίστου ν. Ηροδότου (ανωτέρω): « Η ανθρώπινη εμπειρία διδάσκει ότι ένας ευγενής και ήπιος μάρτυρας, δεν είναι κατ' ανάγκην και ειλικρινής. Και το αντίθετο. Ένας υπερβολικά διαχυτικός ή αναστατωμένος μάρτυρας μπορεί να ορμάται από μια πλειάδα αιτιών, χωρίς να είναι ανειλικρινής. » Στο δια ταύτα. Στον Καθ' ου πιστώνεται η ειλικρίνεια που επέδειξε μέσω της παραδοχής του για την ύπαρξη όσο και το ύψος των διεκδικούμενων ενοικίων, ενώ επίσης δεν αμφισβήτησε ότι παρέλαβε τη σχετική προειδοποιητική επιστολή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  1. Είναι επίσης ορθή, και γίνεται αποδεκτή, η θέση του ότι κατά καιρούς έχει καταβάλει κάποια ποσά για επιδιορθώσεις και για συντηρήσεις του Υποστατικού το οποίο όταν το παρέλαβε, δηλαδή το 1992, δεν ήταν σε κατοικήσιμη κατάσταση. Το εν λόγω γεγονός δεν αμφισβητείται από τους Αιτητές και επιβεβαιώνεται από το ίδιο το περιεχόμενο του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ
  2. Επιπρόσθετα, δέχομαι ότι μέχρι και το 2016 υπήρξε τυπικός στην πληρωμή του ενοικίου. Όσον αφορά όμως την στοιχειοθέτηση της Ανταπαίτησής του, η μαρτυρία του αντιμετωπίζει διάφορα, καίρια, προβλήματα. Γενικώς η μαρτυρία του ως προς την Ανταπαίτηση υπήρξε αόριστη και ασαφής ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που ο Καθ' ου κατέφευγε στην υπερβολή και την πολυλογία ως επίσης ομιλούσε για ζητήματα άσχετα προς τα επίδικα. Πέραν δε των ζητημάτων που άπτονται της αποδεικτικής αξίας όσων ανέφερε, αλλά και της απουσίας διασύνδεσης των γεγονότων που επικαλέστηκε με τις νομικές συνέπειες που ο ίδιος επιθυμεί (ζητήματα που θα με απασχολήσουν ειδικώς σε κατοπινό στάδιο), η μαρτυρία του, σφαιρικά αξιολογούμενη και αντιπαραβαλλόμενη προς το σύνολο των υπό αξιολόγηση γεγονότων, στερείτο πλήρως πειστικότητας ως προς τον ισχυρισμό ότι η αξία των επιδιορθώσεων / βελτιώσεων έχει οποιανδήποτε σχέση με το διεκδικούμενο ποσό των €340.000,00 ευρώ. Διότι, ακόμη και εάν το κατ' ισχυρισμό κόστος υπολογιστεί, παραβλέποντας την ανυπαρξία αποδείξεων, στη βάση μόνο όσων παρατίθενται συνδυαστικά στις επιστολές που απέστελλε κατά καιρούς στους Ιδιοκτήτες και στη μαρτυρία των προσώπων που έδωσαν για αυτόν μαρτυρία, επουδενί προσεγγίζει το ποσό που έθεσε στη Ανταπαίτησή του. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο ίδιος στην τελική του αγόρευση το προσδιορίζει σε €63.062,
  3. Ούτε έχω παραγνωρίσει ότι για την εκτέλεση οποιονδήποτε έργων επί διατηρητέας οικοδομής απαιτείται, με βάση το άρθρο 38 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (όπως έχει τροποποιηθεί), η λήψη αδειών και η τήρηση συγκεκριμένης διαδικασίας για τα οποία ουδεμία μαρτυρία έχει παρουσιαστεί. Πρόκειται για παράλειψη που δεν έχει εξηγηθεί, δοθέντος μάλιστα του γεγονός ότι ο Καθ' ου είναι ειδικός αρχαιολόγος, άρα γνώστης του αντικειμένου. Επιπλέον δεν υπήρξε αντίλογος στην υποβολή ότι οι όποιες επιδιορθώσεις έγιναν μετά το 2000 έλαβαν χώρα δίχως τη συμφωνία των Ιδιοκτητών και κατ' επέκταση κατά παράβαση του σχετικού όρου στο ενοικιαστήριο. Επίσης, έχει κλονιστεί και ο ισχυρισμός του περί της αναγκαιότητάς του να διατηρήσει την κατοχή για την ιδιοκατοίκησή του, αφού παραδέχθηκε ότι είναι ιδιοκτήτης 2 άλλων διαμερισμάτων.[10] Αρνητική εντύπωση προκάλεσε και η ετεροχρονισμένη προσπάθεια του να αμφισβητήσει το περιεχόμενο της Απόφασης Καθορισμού, έχοντας παραδεχθεί ότι δεν καταχώρησε καν έφεση εναντίον της εν λόγω απόφασης. Τέλος, εσφαλμένη είναι η θέση του ότι οι Αιτητές έχουν παραδεχθεί είτε την ύπαρξη, είτε το ύψος της απαίτησής του. Η μαρτυρία του, όσον αφορά την Ανταπαίτηση, απορρίπτεται πλήρως. Το ίδιο ισχύει για τη μαρτυρία των υπόλοιπων προσώπων που μαρτύρησαν για τον Καθ' ου. Το γενικό συμπέρασμα που προκύπτει αβίαστα από τη μαρτυρία των αναφερόμενων προσώπων ήταν η πλήρης αδυναμία να προσδιορίσουν χρονικά και να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους με αποτέλεσμα να είναι αδύνατο να προκύψουν συγκεκριμένα συμπεράσματα για το είδος, την αξία και τον ακριβές χρόνο που συντελέστηκε έκαστη εργασία. Ούτε σφαιρικά αξιολογούμενα όσα παρουσιάστηκαν μπορούν καθ' οποιονδήποτε τρόπο να οδηγήσουν σε οποιοδήποτε συμπέρασμα ως προς το κατά πόσο η εκτέλεση των οποίων εργασιών επέφερε αύξηση και σε ποιο ύψος στην αξία του επίδικου και διατηρητέου Υποστατικού.
(5)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας ΧΧΧΧ Αγρότου (Μ. Κ. 2) Από τη μαρτυρία της κας Αγρότου αποδέχομαι ότι από το 1993 μέχρι και το 2014 φωτογράφησε τις κατά καιρούς ανακαινίσεις του Υποστατικού, δηλαδή, όπως ήταν αυτό πριν και κατά τη διάρκεια των ανακαινίσεων και το αποτέλεσμα είναι αυτό που αποτυπώνεται στις 15 ενότητες - δέσμες φωτογραφιών τις οποίες και κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14, δίχως όμως να είναι δυνατόν μέσω της εν λόγω μαρτυρίας να προκύψει άλλο συγκεκριμένο συμπέρασμα.
(6)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας ΧΧΧΧ Σαββίδου (Μ. Κ. 3) Από τη μαρτυρία της κας Σαββίδου δέχομαι ότι περί το 2014 - 2015, ενήργησε και επέβλεψε τη συντήρηση μιας αίθουσας στο ισόγειο του Υποστατικού ώστε ο εν λόγω χώρος να διαμορφωθεί ως αίθουσα διαλέξεων. Έγινε σοβάτισμα, μπογιάτισμα, τοποθετήθηκε νέο ξύλινο πάτωμα και κλιματιστικά. Εντούτοις, το πραγματικό κόστος των εν λόγω εργασιών δεν στοιχειοθετήθηκε, ούτε ο ακριβής χρόνος διενέργειας των εν λόγω εργασιών.
(7)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Αποστολίδη (Μ. Κ. 4) Η εντύπωση που προκάλεσε ο κ. Αποστολίδης είναι ότι προσήλθε στο Δικαστήριο για να καταθέσει ό,τι θυμόταν σε σχέση με το τι πραγματικά είχε λάβει χώρα πριν πολλά χρόνια, καθότι το θυμητικό του ήταν ομολογουμένως πολύ πτωχό. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την ανυπαρξία έγγραφης μαρτυρίας δημιούργησε την ανάγκη στον Μ. Κ. 4 να ομιλεί συνεχώς αόριστα με τη λέξη «περίπου» να έχει προεξάρχουσα θέση στις απαντήσεις του. Ενδεικτικό, είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την αντεξέτασή του: « κα Θεμιστοκλέους (προς μάρτυρα): Κύριε Αποστολίδη θέλω να μου πείτε εσείς τι ακριβώς υλικά έχετε δώσει για το συγκεκριμένο υποστατικό. Μάρτυρας: Υλικά. Επιδιορθωτικό μπετόν, το οποίο στοιχίζει με σημερινές τιμές, δεν θυμούμαι τότε τις τιμές, είναι περίπου €20 το σακί των 25 κιλών, που μπορεί να έπιασε και 70‑100 σακιά. Έχει σιδερονευκές που μπήκαν... E. Δηλαδή πόσα στο σύνολο; A. Μα τωρά έτσι... πώς να υπολογίσω. E. Δηλαδή σας είπαν ένα ποσό να πείτε σήμερα και ήρθατε και μας το είπατε; A. Όχι, δεν μου είπαν. Εγώ... είναι περίπου 2‑3 χιλιάδες το μπετόν. Άλλες ‑‑ E. Λίρες; A. Λίρες, ναι. Άλλο χιλιάρικο για τις υγρομονώσεις. Επιδιόρθωση σκαλών τρεις. Μπογιές άλλες 500 ‑ 600 λίρες. Προστασία δαπέδων άλλα €
  1. Και τα εργατικά. Τα εργατικά πρέπει να ήταν τα μισά. E. Τα εργατικά; A. Ναι. E. Αφού εσείς προμηθεύσετε υλικά. Ποια εργατικά; Εσείς κάνατε τη δουλειά; A. Πληρώθηκα εγώ από τον ΧΧΧΧ Γεωργιάδη την αξία των υλικών που προμήθευσα και το κόστος της τοποθέτησης των υλικών. Η προσφορά που δώσαμε στον ΧΧΧΧ Γεωργιάδη ήταν υλικά και εργατικά. Τα εργατικά δεν τα εισέπραξε η Α. Αποστολίδης. Η Α. Αποστολίδης εισέπραξε τα υλικά τους. Τα εργατικά τα έπιασαν οι εργάτες, ο εργολάβος. E. Άρα σημαίνει ότι εσείς τι πήρατε; Το δικό σας το ποσό; A. Περίπου 4‑5 χιλιάδες λίρες. » Ούτε καν το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 18 επιβεβαιώνει τις θέσεις του, αντιθέτως βρίσκεται σε συνάφεια με την περί του αντιθέτου υποβολή που του έγινε, ότι δηλαδή οι δικές του υπηρεσίες αφορούσαν μικροποσά.[11] Ως εκ των ανωτέρω, δεν μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα σε σχέση με αυτά για τα οποία παρουσιάστηκε για να μαρτυρήσει, παρά μόνο ότι πριν 10 με 15 χρόνια, σε συνεννόηση με τον αρχιτέκτονα κ. ΧΧΧΧ Γεωργιάδη πούλησε υλικά αδιευκρίνιστης αξίας σε κάποιους άγνωστους συνεργάτες εργολάβους, για την εκτέλεση κάποιων εκ των εργασιών που φαίνονται στις φωτογραφίες - ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  2. Η εν λόγω μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.
(8)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. XXXX Περδίκη (Μ. Κ. 6) Κατά τον ίδιο τρόπο αξιολογείται και η μαρτυρία του κ. Περδίκη. Από τη μαρτυρία του, όποια αξία και αν έχει αποδέχομαι ότι πέριξ το 1993 μέσω της εταιρείας που διατηρούσε τότε εργάστηκε για να κατασκευάσει την οικιακή σύνδεση του αποχετευτικού του Υποστατικού με το κεντρικό αποχετευτικό. Επρόκειτο για δύσκολη εργασία λόγω της κακής κατάστασης, της παλαιότητας του Υποστατικού και της έλλειψης σχεδίων. Πληρώθηκε Λ.Κ. 500 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 19 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15 σελ. 4) για την εν λόγω εργασία. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τα ακόλουθα. (α) Τα Πραγματικά Γεγονότα. Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες (ΤΕΚΜΗΡΙA 1A, 1B, 1Γ) και ο Καθ' ου ο ενοικιαστής του Υποστατικού, το οποίο πρόκειται για διώροφη διατηρητέα οικία από το 1992 με εσωτερική αυλή στη βάση θέσμιας ενοικίασης που απορρέει από έγγραφη συμφωνία ημ. 30/09/1992 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) που έληξε στις 31/07/
  1. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €859 μηνιαίως, δυνάμει της Αίτησης αρ. Κ27/11 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημ. 31/1/2014 - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 και 12, δηλαδή δυνάμει της ανωτέρω προσδιορισθείσας ως «Απόφασης Καθορισμού». Από τον Οκτώβριο του 2016 και έκτοτε υπάρχουν καθυστερήσεις στην πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων. Επιδόθηκε από τους Ιδιοκτήτες στον Ενοικιαστή η δέουσα εκ του Νόμου προειδοποίηση των 21 ημερών ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5, δίχως συμμόρφωση. Μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2019 οφείλονται ενοίκια συνολικού ύψους €23.622,50, πλέον ενδιάμεσα οφέλη προς €859 μηνιαίως μέχρι την επιστροφή της κατοχής του Υποστατικού. Κατά καιρούς, ο Ενοικιαστής διενήργησε συντηρήσεις, βελτιώσεις και τροποποιήσεις στο Υποστατικό, το οποίο λόγω της παλαιότητάς του αντιμετώπιζε διάφορα προβλήματα ενώ κατά την έναρξη της ενοικίασης δεν ήταν καν κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο. Για τούτο τον λόγο στο επίδικο ενοικιαστήριο προβλέπεται αρχικώς η απαλλαγή του Ενοικιαστή από την καταβολή ενοικίου και από το έτος 2000 μέχρι το 2005 η καταβολή του ποσού των ΛΚ20 με αντάλλαγμα ο Καθ' ου να αναλάβει την αποκατάσταση του Υποστατικού. Συγκεκριμένα ευρήματα για το είδος, την έκταση, και το κόστος το οποίο έχει επωμιστεί ο Καθ' ου δεν μπορούν να προκύψουν, αφού ανεξαρτήτως της ύπαρξης ή μη δεδικασμένου, δεν έχουν παρουσιαστεί τα αναγκαία προς τούτο στοιχεία. Ούτε τα εκ της σχετικής νομοθεσίας απαιτούμενα έγγραφα για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή, ούτε τιμολόγια και αποδείξεις πληρωμής. Γενικώς, αυτό που μπορεί να εξαχθεί είναι ότι οι βασικότερες εργασίες που έχουν λάβει χώρα, όπως φαίνεται από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14, ήταν η σύνδεση του Υποστατικού με το αποχετευτικό πέριξ το 1993, η αποκατάσταση της ταράτσας μπροστά από την κουζίνα περί το 1999 και η αποκατάσταση ενός μεγάλου δωματίου στο ισόγειο περί το 2014 -
  2. Αν και ο Καθ' ου διεκδικεί ανταπαιτητικά €340.000,00 (τριακόσιες σαράντα χιλιάδες ευρώ), η μαρτυρία που παρουσίασε προς τούτο φανερώνει πως η πραγματική του αξίωση είναι πέριξ των €44.640,00, πλέον το όποιο πραγματικό κόστος[12] για τη διαμόρφωση του μεγάλου δωματίου στο ισόγειο ως αίθουσας διαλέξεων. Η επίδικη ενοικιαστική σχέση υπήρξε αντικείμενο διάφορων προηγούμενων δικαστικών διαδικασιών. Συγκεκριμένα: · Στο πλαίσιο της Αίτησης Ε125/2003, δυνάμει συμβιβασμού, το ενοίκιο αυξήθηκε σε £150 μηνιαίως από 01/01/2004 μέχρι την 08/03/2007 και η ανταπαίτηση αποσύρθηκε ανεπιφύλακτα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8Α). Μέσω τούτης της απόφασης επιβεβαιώνεται η θέση του Μ. Α. 1 ότι η εναπόθεση στο ενοικιαστήριο του ποσού των 20 Λ.Κ δεν αντανακλούσε την πραγματική ενοικιαστική του αξία, καθότι με την απόφαση ημερομηνίας 21/04/2004[13] το ενοίκιο του Υποστατικού πολλαπλασιάστηκε σε σχέση με το ποσό που προβλεπόταν στο ενοικιαστήριο. Επιπρόσθετα, συνάγεται ότι ο Καθ' ου ξεκίνησε μόλις την 01/01/2004 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8Α) να καταβάλλει το εύλογο ενοίκιο για το Υποστατικό, δηλαδή 12 και πλέον χρόνια από την ημέρα που του δόθηκε η κατοχή του Υποστατικού. · Στην Αίτηση Κ46/2007, δυνάμει συμβιβασμού, το ενοίκιο αυξήθηκε σε €461 μηνιαίως από 9/3/
  3. (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8Β) · Στην Αίτηση Κ32/2009, δυνάμει συμβιβασμού, το ενοίκιο αυξήθηκε σε €552,78 από 13/3/2009 και η Ανταπαίτηση αποσύρθηκε άνευ βλάβης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8Γ) · Στην Αίτηση Κ27/2011 (η Απόφαση Καθορισμού), κατόπιν ακροαματικής διαδικασίας, το ενοίκιο αυξήθηκε στο ποσό των €859 μηνιαίως από 16/3/
  4. (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 12). Στο πλαίσιο της εν λόγω απόφασης ημερομηνίας 31/01/2014, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι ο Καθ' ου δεν είχε αποδείξει την Ανταπαίτησή του, ενώ επιπρόσθετα, διαπίστωσε ότι ο Καθ' ου εμποδιζόταν λόγω δεδικασμένου να προβάλει τις εν λόγω αξιώσεις που είχε εγείρει. Στο ζήτημα του δεδικασμένου θα επανέλθω στη συνέχεια της παρούσας απόφασης. Το Υποστατικό χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου για ιδιοκατοίκηση και για τις ανάγκες του Ιδρύματος με την ονομασία «Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομίας» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9) του οποίου είναι ο διευθυντής. (β) Κατά πόσο δικαιολογούνται οι Αιτούμενες θεραπείες της Κυρίως Αίτησης. Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.[14] Είναι δεδομένο ότι υφίσταται καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, ως ανωτέρω αναφέρεται και είναι αδιαμφισβήτητο και ότι έχει αποσταλεί και επιδοθεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης. Ο Καθ' ου έχει ρητώς παραδεχθεί τόσο την ύπαρξη όσο και το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων. Ως ορθώς και επιμελώς αναλύει στην αγόρευσή της η κα Θεμιστοκλέους, ικανοποιούνται οι σχετικές προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, · έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης, · έχουν παρέλθει περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια. Κατά συνέπεια, οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους και ως προς την αξίωση για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής.[15] (γ) Η Ανταπαίτηση του Καθ' ου. Με την ανταπαίτησή του, ο Καθ' ου αξιώνει τις ακόλουθες θεραπείες: «
  1. Διάταγμα του Δικαστηρίου για μείωση του ενοικίου από 859 ευρώ μηνιαίως σε 550 ως αυτό ήταν πριν την τελευταία αύξηση και ο Καθ' ου η Αίτηση ήταν σε θέση να το πληρώνει και ποτέ δεν δημιουργήθηκε οποιδήποτε θέμα πληρωμής ενοικίων. Το κίνητρο του Καθ'ου η Αίτηση, όταν ενοίκιασε το εν λόγω κτίριο το 1992 ήταν ότι βρισκόταν στην δυσπραγούσα ζώνη με χαμηλό ενοίκιο.
  2. Ή εναλλακτικά, με απόφαση του Δικαστηρίου να δοθεί δικαίωμα υπενοικίασης και συστέγασης με δύο άλλα σωματεία, οργανισμούς ή επαγγελματία ιδιώτη ή οργανωμένο σύνολο, ώστε ο Καθ' ου η Αίτηση να μπορεί να πληρώνει το υφιστάμενο ενοίκιο των €
  3. Αυτή η πρακτική της υπενοικίασης είχε γίνει και στα τέλη της δεκαετίας του 1980, όταν στεγαζόταν στο ανώγειο ο Σύνδεσμος Κυπρίων Αρχαιολόγων και συστεγάστηκε με το Αρχείο Κατεχομένων με άδεια τότε των ιδιοκτητών.
  4. Ή εναλλακτικά, απόφαση του Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον Καθ' ου η Αίτηση να προχωρήσει στην εξεύρεση αποζημίωσης από νέο ενοικιαστή, που θα διατίθεται να πληρώνει το ενοίκιο των €859, ίσως και περισσότερα, και ο Καθ' ου η Αίτηση να αποχωρήσει.
  5. Ή εναλλακτικά, σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες συνεχίσουν να ζητούν έξωση και ανάκτηση της κατοχής της οικίας, απόφαση του Δικαστηρίου για καταβολή από τους Αιτητές στον Καθ'ου η Αίτηση αποζημίωσης ύψους €340.000,00 (τριακόσιες σαράντα χιλιάδες ευρώ) με νόμιμο τόκο, που είναι το συνολικό ποσό που ο Καθ' ου η Αίτηση δαπάνησε από το 1992 μέχρι και πρόσφατα για τις επιδιορθώσεις, αναστηλώσεις, αποκαταστάσεις και γενικότερη συντήρηση και εξωραϊσμό της οικίας, εργασίες που βελτίωσαν την οικία και αύξησαν την εκτιμημένη της αξία. Οι εργασίες αυτές έγιναν με την έγκριση των ιδιοκτητών, οι οποίοι, με επιτόπιες επισκέψεις τους, επιθεωρούσαν κάθε φορά τις εργασίες. Από το ποσό της αποζημίωσης των €340.000,00 θα ήταν ορθό και δίκαιο να αφαιρεθεί το ποσό των €3.383,00 που απεκόπη ήδη από τα ενοίκια από Οκτώβριο 1992 μέχρι και Δεκέμβριο του 2000, καθώς και να αφαιρεθεί η νενομισμένη απόσβεση σύμφωνα με τα ελεγκτικά λογιστικά πρότυπα.
  6. Ή εναλλακτικά, εξεύρεση από τους Αιτητές άλλου οικήματος, που να ικανοποιεί τις ανάγκες ιδιοκατοίκησης του Καθ' ου η Αίτηση και του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς με ενοίκιο μέχρι €500,00 , κατά προτίμηση μέσα στην Παλιά Λευκωσία, και όπου να μετακομίσει ο Καθ' ου η Αίτηση και το Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς.
  7. Ή εναλλακτικά οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις.
  8. Επιπρόσθετα δε, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Αιτητές όπως επιδιορθώσουν με δικά τους έξοδα όλα όσα προβλέπει η νομοθεσία και νομολογία, κατάλογος των οποίων φαίνεται στο επισυναπτόμενο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Ε και είχαν κοινοποιηθεί στους Αιτητές με επιστολές που τους επεδόθησαν, όπως ημερομηνιών 20/11/2003 και 8/3/2016 κ.ά. » Η 1η αξιούμενη θεραπεία. Η 1η αξιούμενη θεραπεία, διαγράφηκε δυνάμει ενδιάμεσης απόφασης του Δικαστηρίου ημερομηνίας 19/02/2019 (υπό διαφορετική σύνθεση) και ως εκ τούτου δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω. Η 2η, 3η, 5η και 7η αξιούμενη θεραπεία. Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά για τις υπό εξέταση αξιώσεις, για τις οποίες ούτε ο Καθ' ου επιχειρηματολογεί επί της ουσίας στην τελική του αγόρευση. Στερούνται πλήρως νομικού ερείσματος και απορρίπτονται. Επιγραμματικά μόνο, σημειώνω τα εξής. Η αξίωσή του για «απόφαση του Δικαστηρίου να δοθεί δικαίωμα υπενοικίασης και συστέγασης με δύο άλλα σωματεία, [.] ώστε ο Καθ' ου η Αίτηση να μπορεί να πληρώνει το υφιστάμενο ενοίκιο των €859» δεν πρόκειται για θεραπεία που προβλέπεται στον Νόμο. Τυχόν δε έκδοση τέτοιου διατάγματος θα συνιστούσε ευθεία και ανεπίτρεπτη επέμβαση στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως που κατοχυρώνεται στο άρθρο 26 του Συντάγματος εις βάρος των Ιδιοκτητών. Το ίδιο ισχύει για την απαίτηση του Καθ' ου για «απόφαση του Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον Καθ' ου η Αίτηση να προχωρήσει στην εξεύρεση αποζημίωσης από νέο ενοικιαστή, που θα διατίθεται να πληρώνει το ενοίκιο των €859, ίσως και περισσότερα, και ο Καθ' ου η Αίτηση να αποχωρήσει». Πρόκειται μάλιστα και για αξίωση που αντίκειται ρητώς στα συμβατικά προβλεπόμενα (δείτε όρο 4 του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2). Ούτε βεβαίως οι Αιτητές έχουν υποχρέωση με βάση τον Νόμο, και ιδίως με βάση το άρθρο 11
(1)(α), να εξεύρουν στον Καθ' ου άλλο οίκημα «που να ικανοποιεί τις ανάγκες ιδιοκατοίκησης του Καθ' ου η Αίτηση και του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς με ενοίκιο μέχρι €500,00, κατά προτίμηση μέσα στην Παλιά Λευκωσία, και όπου να μετακομίσει ο Καθ' ου η Αίτηση και το Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς». Κατά τον ίδιο τρόπο, νομικά ανυπόστατη είναι η θεραπεία για να εξαναγκασθούν οι Ιδιοκτήτες να επιδιορθώσουν το Υποστατικό την ίδια στιγμή που ο τελευταίος καθυστερεί ενοίκια από το 2016 και υπόκειται σε έξωση με βάση τον Νόμο. Η 4η αξιούμενη θεραπεία. Απομένει η απαίτησή του για επιδίκαση υπέρ του «αποζημίωσης ύψους €340.000,00 (τριακόσιες σαράντα χιλιάδες ευρώ) με νόμιμο τόκο, που είναι το συνολικό ποσό που ο Καθ' ου η Αίτηση δαπάνησε από το 1992 μέχρι και πρόσφατα για τις επιδιορθώσεις, αναστηλώσεις, αποκαταστάσεις και γενικότερη συντήρηση και εξωραϊσμό της οικίας, εργασίες που βελτίωσαν την οικία και αύξησαν την εκτιμημένη της αξία.» Και αυτή η θεραπεία είναι παντελώς ανυπόστατη, για τους ακόλουθους, ανεξάρτητους λόγους. · Η ύπαρξη Δεδικασμένου. Με αναντίλεκτο ότι στην Απόφαση Καθορισμού το Δικαστήριο αποφάσισε ότι ο Καθ' ου εμποδιζόταν λόγω δεδικασμένου να προβάλει τις εν λόγω αξιώσεις που είχε εγείρει, οι Αιτητές υποστηρίζουν πως εμποδίζεται να προβάλλει την υπό εξέταση Ανταπαίτηση. Στην τελική του αγόρευση ο Καθ' ου απαντά ότι η Απόφαση Καθορισμού σχετιζόταν με απαίτησή του όπως οι Ιδιοκτήτες προβούν σε επιδιορθώσεις και όχι με αποζημιώσεις που αξιώνονται μέσω της παρούσας διαδικασίας. Αν και η εν λόγω θέση δεν συνάδει με όσα υποστήριξε[16] κατά την ακροαματική διαδικασία, θα την εξετάσω επί της ουσίας, διαχωρίζοντας το θέμα σε δύο χρονικές περιόδους. Την περίοδο πριν και την περίοδο μετά την έκδοση της Απόφασης Καθορισμού. Προέχει όμως η παράθεση του σχετικού νομικού πλαισίου. Η έννοια και η έκταση του Δεδικασμένου. Με δύο λόγια, δεδικασμένο προκύπτει όταν επιδιώκεται θεραπεία επί του ίδιου αγώγιμου δικαιώματος που εγέρθηκε και εξετάστηκε επί της ουσίας σε προγενέστερη δικαστική διαδικασία. Το «αγώγιμο δικαίωμα» σημαίνει, απλά, εκείνα τα αναγκαία γεγονότα η ύπαρξη και η απόδειξη των οποίων παρέχει δικαίωμα σε ένα άτομο να εξασφαλίσει από το Δικαστήριο θεραπεία εναντίον ενός άλλου προσώπου.[17] Σε ενδιαφέρουσα ανάλυση, με παραπομπή στις ιστορικές καταβολές της εν λόγω έννοιας, είχε προβεί ο δικαστής Diplock στη Letang v. Cooper [1964] 2 All ER 929, προσδιορίζοντας ως εξής: « a cause of action is simply a factual situation the existence of which entitles one person to obtain from the court a remedy against another person » Στην εν λόγω απόφαση τονίσθηκε συναφώς ότι από το 1873 και εντεύθεν το αγώγιμο δικαίωμα δεν προσδιορίζεται με βάση τη νομική βάση της απαίτησης, δηλαδή το «form of action», αλλά στη βάση της συγκεκριμένης κατάστασης γεγονότων. Σε πλήρη ευθυγράμμιση με τα προαναφερόμενα βρίσκεται η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, αφού κατ' επανάληψη[18] έχει υποδειχθεί ότι: « το αγώγιμο δικαίωμα συναρτάται με τα γεγονότα τα οποία το στοιχειοθετούν και όχι με το χαρακτηρισμό ο οποίος του αποδίδεται από τους διαδίκους. » Το δεδικασμένο θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας και στοχεύει να προστατεύσει ένα διάδικο από την ανάγκη να υποχρεωθεί να προστατεύσει τον εαυτό του δύο φορές.[19] Προαπαιτεί ύπαρξη τελικής δικαστικής απόφασης από Δικαστήριο που έχει δικαιοδοσία να επιληφθεί του επίδικου θέματος. Με την έκδοση της τελικής δικαστικής απόφασης, το αγώγιμο δικαίωμα επί του οποίου βασίστηκε η προσφυγή στο Δικαστήριο παύει να ισχύει. Τούτο διότι, θεωρείται ότι ενσωματώνεται στην εκδοθείσα δικαστική απόφαση η οποία δημιουργεί υποχρέωση ανώτερης φύσης.[20] Η δικαστική απόφαση, εξαιρουμένου του δικαιώματος έφεσης, δεσμεύει τους διαδίκους, επιλύει τη διαφορά της αγωγής, καθιστώντας το αγώγιμο δικαίωμα δεδικασμένο,[21] εμποδίζοντας τους διαδίκους να επιζητήσουν θεραπεία για τα ίδια επίδικα θέματα. Το δεδικασμένο προκύπτει όποτε υπάρχει ταυτότητα των συμφερόντων (δηλαδή τα επίδικα ζητήματα της μίας αγωγής είναι τα ίδια με την δεύτερη αγωγή) και ταυτότητα των διαδίκων.[22] Η δέσμευση που προκύπτει από το δεδικασμένο βαρύνει τόσο τους διαδίκους και τους διαδόχους τους. Είναι αδιάφορο εάν η τελική απόφαση εκ της οποίας προκύπτει το δεδικασμένο έχει εξασφαλιστεί κατόπιν ακροαματικής εκδίκασης ή εκ συμφώνου.[23] Oπως επεξηγείται στο σύγγραμμα Spencer Bower and Handley: Res Judicata, σελ. 6 παρ. 1.14 - «Correctness of the decision not relevant», ως προς τη διαπίστωση ύπαρξης δεδικασμένου, ουδεμία σχετικότητα έχει εάν η απόφαση που το δημιούργησε μπορεί να είναι εσφαλμένη. Το δεδικασμένο επεκτείνεται και σε ζητήματα που θα μπορούσαν να είχαν εγερθεί στην πρώτη διαδικασία αλλά είτε αμελώς, είτε εκ παραδρομής, είτε ακόμα εκ λάθους δεν εγέρθηκαν.[24] Στη συχνά αναφερόμενη υπόθεση Henderson v. Henderson [1843] 3 Hare 100 λέχθηκε επί τούτου: « In trying this question I believe I state the rule of the court correctly when I say that, where a given matter becomes the subject of litigation in, and of adjudication by, a court of competent jurisdiction, the court requires the parties to that litigation to bring forward their whole case, and will not (except under special circumstances) permit the same parties to open the same subject of litigation in respect of matter which might have been brought forward as part of the subject in contest, but which was not brought forward, only because they have, from negligence, inadvertence, or even accident, omitted part of their case. The plea of res judicata applies, except in special cases, not only to points upon which the court was actually required by the parties to form an opinion and pronounce a judgment, but to every point which properly belonged to the subject of litigation, and which the parties, exercising reasonable diligence, might have brought forward at the time. » Στη K.S.R. Comercio κλπ ν. Bluecoral Navigation Ltd
(1995)1 ΑΑΔ 309 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Σαν θέμα γενικής πολιτικής του δικαίου, η παράλειψη διαδίκου να εγείρει σε προηγούμενη δικαστική διαδικασία στα δικογραφήματα του ή την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε, ή να προσκομίσει μαρτυρία αναφορικά με οτιδήποτε θα μπορούσε να στηρίζει την υπόθεση ή υπεράσπισή του δε δικαιολογεί ούτε επιτρέπει νέο δικαστικό αγώνα με αντικείμενο ό,τι παραλείφθηκε. Αυτό θα σήμαινε την τμηματική εκδίκαση των διαφορών κατ' επιλογήν του διαδίκου και τη διαιώνιση τους. Έτσι, η αρχή της τελεσιδικίας, που είναι κοινωνικά επιβεβλημένη, θα υφίστατο καίριο πλήγμα.. » Η χρονική περίοδος μέχρι και την έκδοση της Απόφασης Καθορισμού στις 31/01/
  1. Ως εκ των ανωτέρω, με δεδομένη την ταυτοσημία συμφερόντων και διαδίκων, η ουσία του πράγματος είναι ότι στην Απόφαση Καθορισμού το Δικαστήριο αποφάσισε, οριστικά και τελεσίδικα, ότι υπήρχε δεδικασμένο ως προς την Ανταπαίτηση που είχε εγείρει τότε ο Καθ' ου. Δεν έχει την παραμικρή σημασία εάν η εν λόγω δικαστική απόφαση ήταν ορθή ή εσφαλμένη. Από τη στιγμή που δεν εφεσιβλήθηκε, το αγώγιμο δικαίωμα που είχε εγερθεί εξέπνευσε οριστικά και αμετάκλητα με την έκδοση της εν λόγω απόφασης. Το δε γεγονός ότι στην Απόφαση Καθορισμού ο Καθ' ου αξίωνε διαφορετικές θεραπείες, ουδόλως διαφοροποιεί την ταξινόμηση των πραγμάτων αφού αφενός στην Απόφαση Καθορισμού κρίθηκε ότι υπήρχε δεδικασμένο από παλαιότερα και αφετέρου, όπως έχω εξηγήσει προηγουμένως, το πώς ο διάδικος ενδύει τα γεγονότα τα οποία επικαλείται εκ νέου είναι άνευ αξίας. Η περίοδος μετά την έκδοση της Απόφασης Καθορισμού. Οι αξιώσεις του Καθ' ου που αφορούν τα έξοδα διαμόρφωσης του μεγάλου δωματίου στο ισόγειο έλαβαν χώρα την περίοδο 2014 - 2015, ενώ η Απόφαση Καθορισμού εκδόθηκε στις 31/01/
  2. Ούτε με βάση την Απάντηση και Ανταπαίτηση του Καθ' ου που είχε τότε καταχωρηθεί, ούτε με βάση την ίδια την Απόφαση Καθορισμού φαίνεται να εξετάσθηκε και να αποφασίστηκε το εν λόγω ζήτημα. Το δε γεγονός ότι οι παλαιότερες αξιώσεις του Ενοικιαστή δεσμεύονται με δεδικασμένο, δεν δημιουργεί άνευ ετέρου το ίδιο αποτέλεσμα και για τη συγκεκριμένη αξίωση αφού, ενόσω συνεχίζει η θέσμια ενοικιαστική σχέση, η πιθανότητα δημιουργίας νέων αγώγιμων δικαιωμάτων προς όφελος οποιουδήποτε συμβαλλόμενου, είναι υπαρκτή, τηρουμένων βεβαίως των συμβατικών δικαιωμάτων που απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο και των όσων αναφέρονται στο άρθρο 27 του Νόμου. · Η ερμηνεία του ενοικιαστηρίου εγγράφου Δεδομένου λοιπόν ότι εξαιρούνται από την ύπαρξη δεδικασμένου οι όποιες αξιώσεις του Καθ' ου προέκυψαν μετά την έκδοση της Απόφασης Καθορισμού, κρίνεται σκόπιμο να παρατεθούν οι πιο σημαντικοί όροι του ενοικιαστηρίου εγγράφου - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 2, διότι η ύπαρξη αντίστοιχου συμβατικού δικαιώματος με βάση το επίδικο ενοικιαστήριο αποτελεί αναγκαίο προαπαιτούμενο για τη στοιχειοθέτηση του εναπομείναντος αγώγιμου δικαιώματος που προβάλλεται στην Ανταπαίτηση. Ο Καθ' ου εδράζει το δικαίωμά του στους όρους 1 και 6 της υπό αναφορά συμφωνίας και οι οποίοι έχουν ως εξής: «
  3. ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΚΑΙ ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Το ενοίκιον συμφωνείται εις Λ.Κ.20.- (είκοσι λίρας) μηνιαίως, προπληρωτέον την πρώτην (1ην) ημέραν εκάστου μηνός. Νοείται ότι το συνολικό ποσό των εξόδων επιδιορθώσεων, συντηρήσεως και εν γένει της αποκαταστάσεως του οικήματος θα αποκοπεί από τα ενοίκια δι' οσονδήποτε χρονικό διάστημα ήθελε χρειαστεί προς εξόφλησιν και ουχί πέραν του έτους 2000 (δύο χιλιάδες) από τον Ιανουάριον του οποίου θα αρχίσει να καταβάλλεται το ρηθέν ενοίκιον διά περίοδον 5 (πέντε) χρόνων μέχρι και το έτος 2005 (δύο χιλιάδες πέντε) με δικαίωμα ανανεώσεως και με τους ίδιους όρους. Η διάρκεια της ενοικιάσεως αρχίζει την 1ην Οκτωβρίου
  4. [.]
  5. Δεδομένης της άσχημης κατάστασης διατήρησης του κτήματος, συμφωνείται μεταξύ των δύο συμβαλλομένων μερών ότι ο ένοικος θα καταβάλη όσα έξοδα ήθελεν ο ίδιος κρίνει ως αναγκαία για την συντήρηση και γενικήν αποκατάσταση του κτήματος ώστε αυτό να καταστεί κατοικήσιμον και λειτουργήσιμον . Το ποσόν που θα επενδυθεί από τον ένοικον καθώς και εκείνον που θα εξευρεθεί από τυχόν δωρεάς δια την αποκατάσταση του κτιρίου και του κήπου θα αποκοπεί από τα ενοίκια. Ειδικώς συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι ο ενοικιαστής υποχρεούται να φροντίσει δι'εξόδων του δια την υδραυλικήν εγκατάστασιν του ρηθέντος κτήματος και να διατηρεί ταύτην εν καλή και λειτουργησίμω καταστάσει δι'ιδίων εξόδων και να πληρώνει τα σχετικά τέλη και δικαιώματα διά την υπ'αυτού κατανάλωσιν του νερού. Οι ιδιοκτήται ουδεμίαν ευθύνην θα έχουν, εάν τυχόν ολιγοστεύσει ή σταματήσει ή οπωσδήποτε αλλοιωθεί η παροχή νερού εις το ρηθέν κτήμα, δι'οιανδήποτε αιτίαν. [.] » Με βάση όμως τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας,[25] οι πιο πάνω όροι δεν πρέπει να ερμηνευθούν αποσπασματικά, αλλά εντός όλου του πλαισίου του επίδικου ενοικιαστηρίου. Και σύμφωνα με το επίδικο έγγραφο, στον όρο 3 τίθεται στον ενοικιαστή η ρητή υποχρέωση για να πληρώνει ανελλιπώς και κατά τον καθοριζόμενο χρόνο το ενοίκιο. Περαιτέρω, στον όρο 7 αναφέρεται: « Ο Ενοικιαστής δικαιούται όπως επιδιοθρώση και συντηρήση με ιδικά του έξοδα ή με δωρεές ή με ειδικές παροχές που ήθελεν εξασφαλίσει, το εν λόγω οίκημα και τις εγκαταστάσεις του, ευθύς άμα λάβει τούτο υπό την κατοχήν του. Ο ενοικιαστής δεν θα δικαιούται να προβαίνει εις οιανδηποτε μετατροπήν του ρηθέντος οικήματος ή εις οιανδήποτε προσθήκην εις τούτο άνευ της προηγούμενης γραπτής συναινέσεως του ιδιοκτήτου. Πάσα τοιαύτη προσθήκη ή εγκατάστασις ή καλλιτέρευσις θα ανήκει εις τον ιδιοκτήτην εν πάσει περιπτώσει, εκτός αν πρόκειται περί λυόμενου ή και φορητού κατασκευάσματος (ντεπόζιτο, ηλιακός, θερμολουτήρας, ερμαράκια κλπ). Εις περίπτωσιν παραβάσεως του όρου τούτου υπό των ενοικιαστών, ο ιδιοκτήτης θα δικαιούται άνευ επηρεασμού των άλλων δικαιωμάτων του δυνάμει του παρόντος συμβολαίου να ζητή όπως ο Ενοικιαστής επαναφέρη δι'εξόδων του το ρηθέν κτήμα εις την ιδίαν κατάστασιν εις ήν ευρίσκετο προηγουμένως. » Κατά τον ίδιο τρόπο, ο όρος 8 υποχρεώνει τον ενοικιαστή να διευθετήσει με δικά του έξοδα την ηλεκτρική εγκατάσταση και να τη διατηρεί σε καλή και λειτουργήσιμη κατάσταση, ο δε όρος 10 τον υποχρεώνει να διατηρεί «το κτήμα εις καλήν κατάστασιν». Συνεπώς, ουδόλως συνάγεται από τα προαναφερόμενα ότι παραχωρήθηκε εσαεί δικαίωμα ενοικίασης στον Ενοικιαστή ως διατείνεται. Ο αμφίπλευρος χαρακτήρας μιας σύμβασης ενοικίασης δεν μπορεί να συνυπάρχει με τέτοιο δικαίωμα,[26] ούτε προκύπτει εκ της επίδικης σύμβασης δικαίωμα για την αναζήτηση «απόσβεσης» των εν λόγω «επενδύσεων» με παράταση της «παραμονής του στο υποστατικό για αντίστοιχο χρονικό διάστημα». Το αντάλλαγμα για τις όποιες βελτιώσεις και ανακαινίσεις του Υποστατικού ήταν συγκεκριμένο και έχει ήδη εξοφληθεί, μέσω της απαλλαγής του Καθ' ου από την πληρωμή ενοικίου για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Ειδικά, το περιεχόμενο του προπαρατεθέντος όρου 7 είναι σαφέστατο. Απαιτεί τη λήψη εκ των προτέρων της «γραπτής συναίνεσης» του Ιδιοκτήτη, η οποία αναντίλεκτα δεν έχει δοθεί. Επιπλέον, ακόμη και εάν είχε δοθεί η εν λόγω άδεια, ουδόλως θα δημιουργούσε δικαίωμα στον Καθ' ου να ζητήσει να αποζημιωθεί. Απλώς δεν θα καθιστούσε αντισυμβατικές τις όποιες μετατροπές ή βελτιώσεις. Η φράση «πάσα τοιαύτη προσθήκη ή εγκατάστασις ή καλλιτέρευσις θα ανήκει εις τον ιδιοκτήτην» έχει αυτόδηλο περιεχόμενο. Κατά συνέπεια, ο Καθ' ου δεν δικαιούται καν να αξιώσει οποιανδήποτε αποζημίωση για την όποια προσθήκη, εγκατάσταση ή καλυτέρευση εξ ιδίας πρωτοβουλίας επέφερε στο Υποστατικό από το 2014 και έκτοτε, παρά μόνο κατά την αποχώρησή του, μπορεί να αφαιρέσει τα όποια «φορητά κατασκευάσματα» εν τη έννοια του αναφερόμενου όρου
  6. · Η αδυναμία απόδειξης της Ανταπαίτησης. Πέραν των πιο πάνω, σημειώνω πως η Ανταπαίτηση αφορά αποκρυσταλλωμένη ζημιά και θα έπρεπε να δικογραφηθεί με λεπτομέρεια και να αποδειχθεί με ακρίβεια, βεβαιότητα και αυστηρότητα.[27] Ούτε το ένα έγινε, ούτε το άλλο. Το γεγονός ότι δεν δόθηκε καν μαρτυρία ως προς την αξία του Υποστατικού όταν αυτό ενοικιάστηκε και για τη σημερινή του αξία, καθιστά δίχως υπόβαθρο όλη τη μαρτυρία που ο Καθ' ου παρουσίασε προς υποστήριξη των ισχυρισμών του, αφού ο πυρήνας της δικογραφίας και της επιχειρηματολογίας του ότι δήθεν ο ίδιος ευθύνεται για την αύξηση στην αξία του Υποστατικού δεν υποστηρίχθηκε. Πέραν αυτού, παραπέμπω δίχως να επαναλαμβάνω, στην ανεπάρκεια της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε προς απόδειξη της υπόθεσής του, η οποία έχει αναλυθεί προηγουμένως. Καταληκτικά, διαπιστώνεται ότι πρόκειται για ρηχή αξίωση στερούμενη πλήρως τόσο των αναγκαίων δικονομικών λεπτομερειών όσο και του απαιτούμενου αποδεικτικού υλικού. * Τέλος, λόγω και της ιδιάζουσας κατάστασης που υφίσταται λόγω της πανδημίας αλλά και της μακροχρόνιας κατοχής του Υποστατικού, θεωρώ δίκαιο να δώσω χρόνο στον Καθ' ου, παρέχοντας σε αυτόν, με βάση τα άρθρα 11
(5)και 16 του Νόμου, αναστολή εκτέλεσης της απόφασης, υπό τους όρους που εκτίθενται πιο κάτω. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει ως ανωτέρω εκτίθεται και εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του διατηρητέου υποστατικού (διώροφη οικία με εσωτερική αυλή) που βρίσκεται επί της οδού ΧΧΧΧΧΧ αρ.ΧΧΧΧ, Τ.Κ ΧΧΧΧ, στη Λευκωσία, όπως το Υποστατικό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου η Αίτηση και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων της αναστολής που τίθενται στη συνέχεια. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών 1, 2 και 3 και εναντίον του Καθ' ου για το ποσό των €23.622,50 ως οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τον Σεπτέμβριο του
  1. (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών 1, 2 και 3 και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση προς €859 μηνιαίως από 01/10/2019, μηνιαίως και κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (στ) Όσα από τα πιο πάνω ποσά ενοικίων, είχαν ήδη καταστεί οφειλόμενα κατά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Τα υπόλοιπα ποσά ενοικίων θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία που το κάθε ένα εξ' αυτών έχει καταστεί ή θα καταστεί οφειλόμενο. (η) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ των Αιτητών 1, 2 και 3 και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στη κλίμακα της απόφασης, ήτοι στη κλίμακα €10.000 - €50.
  2. (θ) Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των Αιτητών 1, 2 και 3 στην κλίμακα του διεκδικούμενου ποσού, ήτοι στην κλίμακα €100.000 - €500.
  3. Νοείται ότι, και δεδομένου ότι η Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκε με την Απαίτηση, θα επιδικαστεί ένα σετ εξόδων για τις εμφανίσεις κατά την ακροαματική διαδικασία. (ι) Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι τις 15/04/2021 και θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή μέχρι τις 30/04/2021 και ακολούθως από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 31/12/2021, εφόσον:
(1)Μέχρι τις 15/04/2021, καταβληθεί το ποσό των €859 προς πληρωμή του τρέχοντος μηνιαίου ενοικίου και/ή ενδιάμεσου οφέλους Απριλίου 2021, και επιπρόσθετα εφόσον,
(2)από 01/05/2021 και/ή κάθε 1η εργάσιμη μέρα έκαστου μηνός, με 3 εργάσιμες μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €859 προς πληρωμή του τρέχοντος μηνιαίου ενοικίου και/ή ενδιάμεσου οφέλους, και επιπρόσθετα εφόσον,
(3)μέχρι την 01/06/2021 εξοφληθούν τα δικηγορικά έξοδα των Αιτητών 1, 2 και 3, όπως θα έχουν μέχρι τότε υπολογιστεί και εγκριθεί, και επιπρόσθετα εφόσον,
(4)από 01/07/2021 και κάθε επόμενο μήνα καταβάλλεται το ποσό των €1.718 έναντι των οφειλόμενων ενοικίων, μέχρι εξόφλησης. Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............ Μ. Μαύρου Κ. Φραγκούδης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [4] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [5]Δείτε: Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [6] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics
(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.
(1986)1 C.L.R. 173. [7] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού
(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [8] Δείτε: Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [9] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443. [10] Εξάλλου, ο λόγος έξωσης δυνάμει του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, εδράζεται αποκλειστικά στο αντικειμενικό κριτήριο της μη πληρωμής. Οι κατά περίπτωση προσωπικές περιστάσεις του ενοικιαστή δεν αποτελούν στοιχείο στάθμισης για την έκδοση του διατάγματος, ούτε το εν λόγω άρθρο δίδει δυνατότητα έγερσης ανταπαιτήσεων σε σχέση με τις εν λόγω περιστάσεις. [11] Δείτε τις αγορές που παρουσιάζονται να σχετίζονται με την εταιρεία Α. Αποστολίδης & Υιοί Λτδ. [12] Κόστος που ο Καθ' ου το υπολογίζει στην τελική του αγόρευση σε €10.000 ενώ η Μ.Κ. 3 ανέφερε πέριξ τις €14.000 - €15.000, δίχως να παρουσιαστούν αποδείξεις. [13] Όπως αναφέρεται στη σελίδα 30 της Απόφασης Καθορισμού. Η αναφορά στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8Α στην ημερομηνία 21/04/2002, είναι προφανώς τυπογραφικό λάθος, αφού η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε το
  1. [14] Σχετικά: P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:A
  2. [15] Δεδομένου ότι έχει πετύχει η ουσιαστική αξίωση, καθίσταται άνευ αξίας η εξέταση της επικουρικής βάση της αξίωσής τους, ήτοι ο ισχυρισμός τους για ύπαρξη «συστηματικής καθυστέρησης» στην πληρωμή των ενοικίων. Για σκοπούς πληρότητας και μόνο, σημειώνω πως, εάν ο Καθ' ου κατέβαλλε τα οφειλόμενα ενοίκια εντός των σχετικών νομοθετικών προθεσμιών, οι Αιτητές, δεδομένης της παραδοχής τους ότι ο Ενοικιαστής υπήρξε τυπικός έως και το 2016 στην καταβολή των ενοικίων, δεν θα μπορούσαν να επιτύχουν ως προς την αξίωση για ύπαρξη «συστηματικής καθυστέρησης» αφού, από την έναρξη της ενοικίασης προ δεκαετιών μέχρι την έναρξη των καθυστερήσεων δεν μεσολάβησε οποιοδήποτε άλλο διάστημα μη πληρωμής, έτσι ώστε η παράλειψη που άρχισε το 2016 να θεωρηθεί από το Δικαστήριο ως «συστηματική» εν την έννοια της σχετικής νομοθετικής πρόβλεψης. [16] Κατά την ακροαματική διαδικασία ερωτώμενος εάν η Ανταπαίτησή του εδράζεται στην ίδια βάση με τα όσα είχε προβάλει στη διαδικασία στην Απόφαση Καθορισμού, απάντησε αρχικώς «Είναι κακό;», ενώ σε παρόμοια υποβολή που του έγινε αμέσως μετά απάντησε «Και λοιπόν;» ενώ εν συνεχεία, πρόσθεσε ότι τα διεκδικούμενα από αυτόν ποσά αυξήθηκαν έκτοτε. [17] Δείτε: Halsbury's Laws of England/Civil Procedure (Volume 11
(2015), paras 1-503 Basic Procedural Provisions/
(1)Basic Definitions Used in Procedure/115. Cause of action. [18] Δείτε: Alexandros Evangelou Camera House v. Minerva Finance & Investment Ltd
(2004)1 Α.Α.Δ. 1734, Ξενοφώντος ν. Αναστασίου Πολιτική Έφεση αρ. 332/2012, ημερομηνίας 23/11/2018 και Γεωργίου ν. Τηλεμάχου, Πολιτική Έφεση Ε41/2013, ημερομηνίας 18/10/2018. [19] Δείτε: Χριστοφή (Παπέττας) ν. Σ. & Μ. Φλοκκάς Λτδ κ.α.
(2001)1Γ ΑΑΔ 1703. [20] Δείτε: King v Hoare
(1844)13 M & W
  1. Συναφώς, στο Halsbury's Laws of England 5η Έκδοση, Τόμος 12, σελ. 94 παρ.1190 κ.ε. αναφέρονται τα ακόλουθα: «
  2. Cause of action merged in the judgment. [..] A claimant who has once sued a defendant to judgment cannot, while the judgment stands, though unsatisfied, sue him again for the same cause, not because he is estopped from doing so (although he, as well as the defendant, is estopped from averring anything contrary to the record), but because the cause of action is merged in the judgment, which creates an obligation of a higher nature. » [21] Δείτε: Γαβριήλ ν. Αγαπίου
(1998)1(Γ) ΑΑΔ 1868. [22] Δείτε: Χωματένος ν. Σταυρινού Πολιτική Έφεση αρ. 62/2011, ημερομηνίας 17/12/2015 όπου λέχθηκε: «Επίσης στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 15, σελ. 184, αναφέρεται ότι όταν ένα επίδικο γεγονός αποφασιστεί σε δίκη μεταξύ των ίδιων διαδίκων και το ίδιο γεγονός επανεμφανιστεί σε μεταγενέστερη δίκη μεταξύ των ίδιων διαδίκων, εγείρεται θέμα δεδικασμένου. Όμως η σχετική αρχή δεν εφαρμόζεται μόνο σε ζητήματα που έχουν εξεταστεί στην πρώτη διαδικασία, αλλά επεκτείνεται και σε ζητήματα που θα μπορούσαν να είχαν εγερθεί στην πρώτη διαδικασία (βλ. Theori and Another v. Djoni and Another
(1984)1 CLR 296, Παμπορίδης ν. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(1995)1 ΑΑΔ 670, Γαβριήλ κ.α. ν. Αγαπίου
(1998)1Γ ΑΑΔ 1868 και Χριστοφή (Παπέττας) ν. Σ. & Μ. Φλοκκάς Λτδ κ.α.
(2001)1Γ ΑΑΔ 1703).» [23] Δείτε: Φιλελεύθερος ν. Σοφοκλέους
(2003)1Α Α.Α.Δ 549. [24] Δείτε: Χριστοφή (Παπέττας) ν. Σ. & Μ. Φλοκκάς Λτδ κ.α.
(2001)1Γ ΑΑΔ 1703. [25] Στη Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημερομηνίας 08/03/2015 σημειώθηκε: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας
(2001)1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd
(2002)1 A.A.Δ. 1156).» [26] Με άλλα λόγια, εαν δεν καταβάλλεται αντίτιμο για την κατοχή του Υποστατικού, δεν νοείται καν να προβάλλονται τέτοιοι ισχυρισμοί. Ούτε το άρθρο 11 του Νόμου, ούτε η νομολογία παρέχει τέτοιο δικαίωμα. [27] Δείτε: Κολάνη ν. Ταμπούρα
(2010)1 Α.Α.Δ. 1108. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.