CHAMBERS κ.α. ν. A.R.N.E REHAB CENTER LTD, Αίτηση Αρ. E23/2018, 16/2/2021

(3)νομίμως οφειλόμενα και καθυστερημένα ενοίκια των μηνών Δεκέμβριο 2017,Ιανουάριο 2018 και Φεβρουάριο 2018 εκ €1000,00 μηνιαίως και/ή οποιονδήποτε άλλο ποσό για οφειλόμενα ενοίκια και/ή ενδιάμεσα κέρδη μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελεύθερης της κατοχής του υποστατικού.

1. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ'ων η Αίτηση να επαναφέρουν το υποστατικό στην προηγούμενη κατάσταση που παραδόθηκε στους Καθ'ων η Αίτηση και/ή να αποκαταστήσουν τις ζημίες που προξένησαν σε αυτό.
2. Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα ή θεραπεία την οποία το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις.
3. Νόμιμους Τόκους.
4. Τα έξοδα της Αίτησης και ΦΠΑ επί του ποσού των εξόδων (Αρ. Εγγραφής στο Μητρώο ΦΠΑ Αρ. XXXXX2U) πλέον τα έξοδα επίδοσης. » Στις λεπτομέρειες ενοικιάσεως της υπό αναφοράς αίτησης αναφέρεται ότι το Υποστατικό ανεγέρθη πριν την 31/12/1999 και ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Γίνεται επίκληση γραπτής σύμβασης ημερομηνίας 12/05/2017 με διάρκεια δύο ετών και με μηνιαίο ενοίκιο €1.000 μηνιαίως, προπληρωτέο κάθε 15η μέρα εκάστου μηνός. Υποστηρίζεται πως υφίστανται καθυστερημένα ενοίκια από τον Δεκέμβριο του 2017 μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2018 τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €3.000, και ότι σε σχέση μ' αυτά, επιδόθηκε η εκ του νόμου προβλεπόμενη επιστολή μέσω της οποίας τερματίστηκε η ενοικίαση και παράλληλα ζητήθηκαν τα οφειλόμενα ενοίκια και η επιστροφή της κατοχής. Συναφώς, οι Ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι αν και παρήλθε η εκ του Νόμου οριζόμενη προθεσμία οι Ενοικιαστές δεν συμμορφώθηκαν και αρνούνται να καταβάλουν τα οφειλόμενα ποσά και να επιστρέψουν την κατοχή. (β) Η Απάντηση. Στην Απάντησή τους, οι Ενοικιαστές παραδέχονται τις λεπτομέρειες ενοικίασης και δεν εγείρουν οποιοδήποτε ζήτημα ως προς τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Προς υπεράσπισή τους αναφέρουν ότι δεν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια διασαφηνίζοντας τη θέση τους αυτή στον ισχυρισμό ότι είχαν συμφωνήσει με τους Ιδιοκτήτες όπως από τα ενοίκια αφαιρεθεί το ποσό των €5.160 το οποίο οι Ενοικιαστές κατέβαλαν για την «αλλαγή της εγκατάστασης του ρεύματος και αύξηση φορτίου». Επί λέξη, διατείνονται τα εξής (δείτε: παραγράφους Α4, Γ2 και Δ.1 της Απάντησής τους): « Οι Καθ' ων η [.] ισχυρίζονται ότι έγινε συμφωνία με τους Αιτητές όπως γίνει η αλλαγή της εγκατάστασης του ρεύματος και αύξηση φορτίου η οποία στοίχισε €5.160.- ποσό το οποίο θα αφαιρείτο από τα ενοίκια. Ως εκ τούτου τα ενοίκια είναι πληρωμένα μέχρι και τον Απρίλη του 2018 και €160 έναντι του ενοικίου για τον μήνα Μάιο του
5. [.] Η ηλεκτρολογική εγκατάσταση στο ενοικιαζόμενο υποστατικό ήταν πολύ παλιά και προβληματική και οι Καθ' ων η Αίτηση συμφώνησαν με τους αιτητές για αλλαγή της για την οποίαν πλήρωσαν €5.160.- με σκοπό το ποσόν αυτό να αφαιρεθεί από τα ενοίκια. Με αυτά τα δεδομένα οι Καθ' ων η αίτηση έκαμαν την αλλαγή στην Ηλεκτρική Εγκατάσταση. » (γ) Η Ανταπάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση οι Αιτητές απορρίπτουν τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών, χαρακτηρίζοντας την προβαλλόμενη υπερασπιστική γραμμή ως προϊόν εκ των υστέρων σκέψης των Ενοικιαστών. Τονίζουν ότι ουδέποτε συγκατατέθηκαν στην αποκοπή οποιωνδήποτε ποσών από τα οφειλόμενα ενοίκια, αντιθέτως προβάλλουν πως συμφωνήθηκε ότι οι «οποιεσδήποτε επιδιορθώσεις θα γίνονται αποκλειστικά με έξοδα των Καθ' ων η αίτηση λόγω της μειωμένης τιμής ενοικίου που συμφωνήθηκε». ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η ακροαματική διαδικασία έγινε με τη διαδικασία ταχείας εκδίκασης και την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας εκ μέρους των διαδίκων. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(1)Η μαρτυρία του Αιτητή αρ. 1. Στην έγγραφη του μαρτυρία ο Αιτητής αρ. 1 αναφέρει ότι είναι συνιδιοκτήτης του επίδικου υποστατικού. Παρουσιάζει την επίδικη συμφωνία ημ. 12/05/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α) και αναφέρεται στους όρους αυτής. Επισυνάπτει την προειδοποιητική επιστολή που έστειλαν οι δικηγόροι του λόγω ύπαρξης απλήρωτων ενοικίων (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β) και αναφέρει πως δεν υπήρξε συμμόρφωση με το περιεχόμενο του εν λόγω εγγράφου. Απαντά στη θέση των Καθ' ων περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας για αφαίρεση ποσού από τα ενοίκια λόγω αλλαγής της εγκατάστασης του ρεύματος αναφέροντας, αφενός, ότι το ενοικιαστήριο ρητώς αναφέρει πως τέτοια υποχρέωση βαρύνει τους Καθ' ων λόγω της μειωμένης τιμής του ενοικίου που συμφωνήθηκε, και, αφετέρου, παραπέμπει σε ανταλλαγείσα γραπτή τηλεφωνική επικοινωνία μέσω μηνυμάτων SMS μεταξύ της Αιτήτριας 2 και του διευθυντή των Καθ' ων η αίτηση (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Γ) υποστηρίζοντας πως μέσω της εν λόγω επικοινωνίας αναφερόμενος ο διευθυντής αποδέχθηκε ότι οι Ενοικιαστές δεν έχουν οποιανδήποτε απαίτηση από τους Ιδιοκτήτες για το θέμα αυτό. Περαιτέρω, υποστηρίζει πως παρά τις συνεχείς οχλήσεις οι Ενοικιαστές συνεχίζουν να κατακρατούν την κατοχή δίχως να έχουν καταβάλει ενοίκιο από τον Δεκέμβριο του 2017 και αξιώνει διάταγμα ανάκτησης κατοχής ως επίσης και τα οφειλόμενα ενοίκια.

(2)Η μαρτυρία της Αιτήτριας

1. Η μαρτυρία της Αιτήτριας 2 είναι σχεδόν απαράλλακτη με τη μαρτυρία του Αιτητή
2. Με τη σειρά της, η Αιτήτρια 2 υποστηρίζει ότι είναι κατά το ήμισυ συνιδιοκτήτρια του Υποστατικού, επισυνάπτει τα ίδια έγγραφα που επισύναψε ο Αιτητής 1 και επιβεβαιώνει το περιεχόμενο της ανταλλαγείσας συνομιλίας που είχε με τον διευθυντή των Καθ' ων η αίτηση μέσω μηνυμάτων SMS, επισυνάπτοντας και αυτή εκτύπωση της αναφερόμενης μέσω SMS συνομιλίας. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων. Με τη δική τους λιτή έγγραφη μαρτυρία, οι Καθ' ων η αίτηση μέσω του Διευθυντή τους ισχυρίζονται πως δεν υπήρξε καθυστέρηση για τα διεκδικούμενα ενοίκια, ότι έγινε συμφωνία για αλλαγή της εγκατάστασης του ρεύματος, η οποία στοίχισε €5.160, ποσό το οποίο θα αφαιρείτο από τα ενοίκια και καταλήγει χαρακτηρίζοντας την απαίτηση ως αβάσιμη. Η ύπαρξη και η αλήθεια του περιεχομένου των τηλεφωνικών μηνυμάτων SMS που παρουσίασαν οι Αιτητές, δεν αμφισβητείται. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 08/10/2020, οι συνήγοροι απέστειλαν ηλεκτρονικά τις αγορεύσεις τους και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς δεν αμφισβητείται η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, ούτε ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση, ούτε ότι δεν έχουν καταβληθεί τα ενοίκια τα οποία αξιώνονται. Το ουσιαστικό επίδικο θέμα είναι εάν όντως έγινε η ισχυριζόμενη συμφωνία για αποκοπή των ενοικίων λόγω της αναβάθμισης του ηλεκτρικού ρεύματος. Αναλόγως των ευρημάτων, θα πρέπει να εξεταστεί αν ικανοποιούνται οι τυπικές προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων, δηλαδή η επίδοση της αναγκαίας επιστολής και η παρέλευση των σχετικών προθεσμιών. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες ενοικιάσεις[3] και τους όρους αυτών,[4] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[5] (α) Η έννοια της ενοικίασης και η μετατροπή της σε θέσμια. Η ενοικίαση[6] είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία που αφορά πραγματικό γεγονός και απαιτεί στην πράξη ενέργειες που να τη στοιχειοθετούν. Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[7] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[8] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability).[9] Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Εν προκειμένω, επαναλαμβάνω πως η παρούσα υπόθεση εμπίπτει εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30. Συνεπώς, η ακροαματική της εκδίκαση έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας δίχως να υπάρξει οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων, με αποτέλεσμα οι διάδικοι να μην αξιολογηθούν δια ζώσης ούτε να έχουν υποστεί το βάσανο της αντεξέτασης. Συνακόλουθα, δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων,[10] και αναπόφευκτα πρωταγωνιστικό ρόλο κατά την αξιολόγηση διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρων θέσεων. Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[11] καθώς και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Σημειώνω πως η μαρτυρία των Αιτητών 1 και 2, λόγω της ταυτοσημίας της, και για αποφυγή επαναλήψεων, θα αξιολογηθεί ενιαία. Όσον αφορά την ουσία του θέματος, τα πράγματα είναι ξεκάθαρα. Η έγγραφη επίδικη συμφωνία έχει αυτόδηλο περιεχόμενο. Παραπέμπω στον όρο «Rent» όπου αναφέρονται τα εξής: « RENT Tenant shall pay Landlord a reduced rate of rent of €1000 (ONE THOUSAND EURO) per month, payable in advance on the 15th day of each month by a bank wire transfer to the Landlords bank account or by cash at hand. If that day falls on a weekend or public holiday, the rent is due on the next working day. The reduced rate or rent is accepted by both parties in exchange of improvements that are to be made to the premises by the Tenant at the Tenant's own expense. The Tenant also undertakes that ALL and ANY maintenance, repair and upkeep (including defects, deficiencies or deviations) of the premises during the tenancy period shall be organized and performed by the Tenant at his own expense. » Ο πιο πάνω όρος επιβεβαιώνει, κατά αδιαμφισβήτητο τρόπο, την ουσιαστική θέση της πλευράς των Ιδιοκτητών, ότι δηλαδή η υποχρέωση για οποιεσδήποτε βελτιώσεις, συντηρήσεις και επιδιορθώσεις στο υποστατικό βαρύνουν αποκλειστικά τους ενοικιαστές ως συνεπακόλουθο αποτέλεσμα της αποδοχής των ιδιοκτητών να συμφωνήσουν στην καταβολή χαμηλότερου ενοικίου από το ενοίκιο που θεωρούσαν εύλογο. Από την άλλη, οι ισχυρισμοί του κ. Νεοφύτου για την πλευρά των Καθ' ων ουδόλως πείθουν. Κατ' αρχάς, τα περί δήθεν συμφωνίας για αποκοπή ποσών ενοικίου λόγω της αλλαγής της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης όχι μόνο βρίσκονται σε ευθεία σύγκρουση με τα συμβατικώς συμφωνηθέντα, αλλά κυρίως κινούνται σε εντελώς αόριστο επίπεδο και απορρίπτονται αφού τίποτα το απτό δεν έχει παρουσιαστεί εκ μέρους των ενοικιαστών να επιβεβαιώνει τη δική τους θέση, στοιχειοθετώντας είτε κώλυμα για τους Ιδιοκτήτες είτε την ύπαρξη μεταγενέστερης συμφωνίας που τα ανατρέπει τα όσα εγγράφως έχουν συμφωνηθεί. Αρκούμαι να παραπέμψω στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016, όπου λέχθηκαν τα εξής: « Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 AllE.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides

(1976)1 C.L.R. 76, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου

(1998)1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact). » Σημειώνω επίσης ότι, εάν κάποιος εμποδίζεται να προβάλει τέτοιους ισχυρισμούς είναι η πλευρά των Ενοικιαστών, οι οποίοι δεσμεύονται τόσο από τους όρους της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης όσο και από την ίδια τη συμπεριφορά τους, όπως επιβεβαιώνεται από το ακόλουθο απόσπασμα της ανταλλαγείσας επικοινωνίας μέσω τηλεφωνικών μηνυμάτων SMS στην οποία έχω παραπεμφθεί από τους Αιτητές: « From +35799ΧΧΧΧΧ: [Διευθυντής Καθ' ων] Prepi na.lithi.to thema stegis amesa. To thema ilektrikou to taktopiisa. 4500 I ekgatastasi i kenouria. [Αιτήτρια 2] An den sou kani mporis na figis! Ipograpses simvoleo oti to pernis etsi!! An den sou kani den iparxi paraxigisi! Kanena provlima Pare k tin engatastasi mazi s From +35799ΧΧΧΧ: [Διευθυντής Καθ' ων] Oxi mou kanei giayyo kai olitosa kai tosa lefta. Apla na doume ligo tin skepi kai ta pseutottavana mesa an xeri o ritsart.den eipakati gia to simvoleo i exo apetisi na plirothi. pros theou apla an xeri ti kai pos einai apo mesa ap;o ta pseytottavana » (Σημείωση: πλην του προσδιορισμού των συνομιλούντων, το κείμενο διατηρείται αυτούσιο). Επιπλέον, ουδεμία εξήγηση δόθηκε για την καθυστέρηση στην εξόφληση όλων των υπόλοιπων ενοικίων. Συνεπώς, η θέση των Ενοικιαστών ότι συμφωνήθηκε η αποκοπή ποσών από τα οφειλόμενα ενοίκια για την αναβάθμιση της ηλεκτρικής εγκατάστασης απορρίπτεται ενώ αντιθέτως η μαρτυρία των Αιτητών γίνεται πλήρως αποδεκτή. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τα ακόλουθα. (α) Τα Πραγματικά Γεγονότα. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του Υποστατικού το οποίο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και βρίσκεται εντός της ελεγχόμενης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής (παραδεκτό γεγονός). Η επίδικη ενοικίαση -ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α, μεταξύ Αιτητών και Καθ' ων, ξεκίνησε δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 12/05/2017 και με χρονική περίοδο 24 μηνών. Το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν στο μειωμένο ποσό των €1.000, επειδή οι Ενοικιαστές συμφώνησαν να προβούν με δικά τους έξοδα, σε όλες τις βελτιώσεις, επιδιορθώσεις και συντηρήσεις (όρος «RENT») στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α. Η ενοικίαση τερματίστηκε δυνάμει έγγραφης ειδοποίησης απαίτησης ημ. 08/01/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β) που επιδόθηκε στις 10/01/2018. Κατά τον τερματισμό της ενοικίασης οφειλόταν το ενοίκιο Δεκεμβρίου 2017 και κατά την καταχώρηση της Κυρίως Αίτησης 3 ενοίκια, δηλαδή €3.000. Μέχρι σήμερα δεν πληρώθηκε οποιοδήποτε ποσό, ούτε επιστράφηκε η κατοχή του Υποστατικού. Δεν έγινε συμφωνία για αποκοπή ενοικίων για την αναβάθμιση της ηλεκτρικής εγκατάστασης του υποστατικού, η οποία ακόμα και εάν είχε γίνει θα δικαιολογούσε μόνο ένα μικρό ποσό έναντι του συνολικού ποσού των οφειλόμενων ενοικίων. Ο δε διευθυντής των Καθ' ων παραδέχθηκε μέσω τηλεφωνικών μηνυμάτων ότι δεν έχει οποιανδήποτε απαίτηση από τους Αιτητές για την αναβάθμιση της ηλεκτρικής εγκατάστασης. Ουδεμία υπεράσπιση υπάρχει για την παράλειψη καταβολής των υπόλοιπων ενοικίων. (β) Κατά πόσο δικαιολογούνται οι Αιτούμενες θεραπείες της Κυρίως Αίτησης.

(1)Η αξίωση για τα οφειλόμενα ενοίκια. Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.[12] Αν και κατά κανόνα το βάρος απόδειξης για τούτο το θέμα είναι στους ώμους των Αιτητών (δείτε: C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, ECLI:CY:AD:2015:A46, Πολιτική Έφεση αρ. 366/09, ημερομηνίας 30/01/2015), εν προκειμένω είναι παραδεκτό ότι τα ενοίκια δεν έχουν καταβληθεί αφού η υπερασπιστική γραμμή των Καθ' ων αφορούσε τον ισχυρισμό περί συμψηφισμού ο οποίος έχει ήδη απορριφθεί, ενώ δεν υπάρχει αμφισβήτηση του ισχυρισμού των Ιδιοκτητών ότι από τον Δεκέμβριο του 2017 δεν έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό. Επιπλέον, οφείλονται ενδιάμεσα οφέλη προς €1.000,00 μηνιαίως από 01/03/2018 μέχρι την επιστροφή της ελεύθερης κατοχής του Υποστατικού.

(2)Η Αξίωση για διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Μη πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων συνιστά παραβίαση των όρων της ενοικίασης και ο ιδιοκτήτης συνεπεία τούτης της παραβίασης, δικαιούται αποζημίωση[13] ως επίσης και διάταγμα ανάκτησης κατοχής, τηρουμένων των τυπικών απαιτήσεων του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Η καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων είναι δεδομένη. Πέραν αυτού, οι Αιτητές έχουν αποδείξει τις τυπικές απαιτήσεις προβαίνοντας σε νόμιμο τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης (δείτε: επιστολή ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β), οι Καθ' ων δεν πλήρωσαν τα οφειλόμενα εντός των εκ του Νόμου καθορισθεισών προθεσμιών και συνεπακόλουθα οι Αιτητές δικαιούνται και σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής του Υποστατικού.

(3)Η αξίωση για επαναφορά του Υποστατικού στην προηγούμενη κατάσταση που παραδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση και για αποκατάσταση των ζημιών που προξένησαν σε αυτό. Τέλος, όσον αφορά το υπό «3» αιτητικό, αυτό δεν μπορεί να εκδοθεί. Το αίτημα υποβάλλεται πρόωρα (δείτε: άρθρο 27

(2)του Νόμου και Παρλάτα (ανωτέρω), το δε αξιούμενο διάταγμα είναι αόριστο. Όταν επιστραφεί η κατοχή και μόνο τότε δημιουργείται το όποιο τυχόν αγώγιμο δικαίωμα των Ιδιοκτητών (δείτε: όρο A

(6)υπό «Special Terms» στο ενοικιαστήριο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α),[14] η απόδειξη του οποίου προαπαιτεί την παρουσίαση συγκριτικής μαρτυρίας ως προς το πώς παραδόθηκε από τους Ιδιοκτήτες και πώς επιστράφηκε η κατοχή του Υποστατικού εξαιρουμένης της φυσικής φθοράς, δεδομένα που δεν υπάρχουν ενώπιον μου. VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους εναντίον των Καθ΄ ων. Η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Συνεπώς: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού που βρίσκεται στην οδό XXXXX 11 στη Λεμεσό (στο εξής: «το Υποστατικό»). (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ' ων και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης τους, και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση για το ποσό των €3.000,00 για οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου Δεκεμβρίου 2017 - Φεβρουαρίου 2018. (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων προς €1.000,00 μηνιαίως, για ενδιάμεσα κέρδη από 1η Μαρτίου 2018 κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (στ) Έκαστο ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο , από την ημερομηνία που έχει καταστεί ή θα καταστεί οφειλόμενο. (ζ) Η αξίωση υπό Β

(3)απορρίπτεται. (η) Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών. Να υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο στη κλίμακα €2.000 - €10.

1. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............. Α. Κωστή Α. Γεωργίου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/
2. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων·» [4] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [5]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [6] Η έννοια της «ενοικίασης» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο (Ν. 23/83) (ο «Νόμος») δεν αναλύεται ιδιαίτερα. Στη σχετική ερμηνευτική αναφορά στο άρθρο 2 του Νόμου αναγράφονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού [..]». [7] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics

(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.

(1986)1 C.L.R. 173. [8] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού

(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [9] Δείτε: Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [10] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.

(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας

(1995)2 Α.Α.Δ. 174. [11] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/

1. [12] Σχετικά: P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, ECLI:CY:AD:2017:A461, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/
2. [13] Δείτε μεταξύ άλλων: Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού (ανωτέρω) [14] Μέσω του οποίου ο ενοικιαστής αναλαμβάνει όπως: «To maintain the demised premises with all fixtures and return them at the end or termination of the tenancy in as good condition as they took it at the commencement of the tenancy excepting normal wear and tear». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο