CYPRUS ESTATES LIMITED ν. APERTO SERVICES LTD, Αίτηση αρ. Κ2/2017, 13/4/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2021:11 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και A. Γεωργίου, Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ2/2017 ΜΕΤΑΞΥ: CYPRUS ESTATES LIMITED (Αρ.Εγγραφής ΗΕ 366), Αιτητές και APERTO SERVICES LTD (Αρ. Εγγραφής 116555) Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 13/04/2021 Για Αιτητές: κα Κυριακίδου για Κυριακίδου, Λαμάρη Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ων η Αίτηση: Δίχως νομική εκπροσώπηση Εκ μέρους των παρουσιάζονται οι κ.κ. XXXX Πετρίδης (Διευθυντής) και XXXX Πετρίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η (Δοθείσα Από Έδρας) Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ (α) Η Κυρίως Αίτηση. Με την Κυρίως Αίτηση ημερομηνίας 10/2/2017, οι Αιτητές και Ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού, το οποίο πρόκειται, σύμφωνα με τους Αιτητές για ένα διατηρητέο κτίριο που βρίσκεται στην οδό XXXX στην ενορία Καθολικής στη Λεμεσό, όπως αυτό περιγράφεται στην παρ. 7 υπό (Γ) της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: το Υποστατικό), αξιώνουν την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου, ισχυριζόμενοι ότι η τελευταία αύξηση συμφωνήθηκε την 1/1/2009 και το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €
- (β) Η Απάντηση Στην απάντηση τους ημ. 30/6/2017, οι Καθ' ων η αίτηση παραδέχονται τόσο την ιδιότητα των Αιτητών όσο και την ενοικιαστική σχέση, πλην όμως αμφισβητούν το δικαίωμα αύξησης, ισχυριζόμενοι ότι οι ίδιοι έχουν συνεισφέρει διά επενδύσεων, αναπαλαιώσεων, ανακαινίσεων και επιδιορθώσεων μεγάλα ποσά εν αντιθέσει με τους Αιτητές. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
- Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή όλο το υλικό που τέθηκε ενώπιον μου, και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Η Μαρτυρία των Αιτητών Ο μοναδικός μάρτυρας των Αιτητών ήταν ο XXXX Μαυρής, ο οποίος είναι ο αντιπρόσωπος και γραμματέας των Αιτητών. Ο κος Μαυρής υιοθέτησε τους δικογραφημένους ισχυρισμούς και παρουσίασε το πιστοποιητικό εγγραφής της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 1, την επίδικη συμφωνία ενοικίασης ως Τεκμήριο 2, σχετική τροποποίηση της ως Τεκμήριο 3, και αναφέρθηκε στα της ενοικίασης, σημειώνοντας ότι από το 2009 το μηνιαίο ενοίκιο καθορίστηκε σε €450 μηνιαίως, δίχως να αυξηθεί έκτοτε. Επισύναψε ως Τεκμήριο 4 έκθεση εκτίμησης, ημ. 25/10/2006 των εκτιμητών XXXX Agathangelou & Associates Chartered Valuation Surveyors, η οποία κόστισε €600 και υιοθετώντας το περιεχόμενο της εν λόγω εκτίμησης, εισηγήθηκε πως το ενοίκιο θα πρέπει να αυξηθεί σε €1.
- Σημείωσε ταυτόχρονα, πως η Λειτουργός του Δικαστηρίου στη δική της εκτίμηση έχει προβεί σε αντίστοιχα ευρήματα. Η πλευρά των Καθ' ων η αίτηση δεν καταχώρησε έγγραφη μαρτυρία. Η Έκθεση της Λειτουργού Εκτιμήσεων Όσον αφορά την έκθεση της Λειτουργού, ημερομηνίας 20/06/2017, το υφιστάμενο ενοίκιο είναι €450 τον μήνα. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €1.400 τον μήνα, ενώ το τρέχον ενοίκιο σε €2.100 τον μήνα. Η Λειτουργός καταλήγει πως δικαιολογείται αύξηση ενοικίου και πως το 90% του μέσου όρου αντιστοιχεί σε €1.250 τον μήνα. Παράλληλα αναφέρει ότι ο ενοικιαστής έχει μετατρέψει το ακίνητο με δικά του έξοδα σε κέντρο αναψυχής και ότι πρόκειται για διατηρητέα οικοδομή. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση της Λειτουργού σε σχέση με το περιεχόμενο της Έκθεσής της. Οι Αγορεύσεις Σήμερα είναι ορισμένη η υπόθεση για τελικές αγορεύσεις. Η κα Κυριακίδου παρουσίασε γραπτή αγόρευση την οποία και υιοθέτησε, επισημαίνοντας πως αποδέχεται το ποσό αναπροσαρμογής που τίθεται στην έκθεση της Λειτουργού. Εκ μέρους των Καθ' ων, παρουσιάστηκε και (με τη συμφωνία της κας Κυριακίδου), κατατέθηκε εν είδει αγόρευσης ένα έγγραφο προς υποστήριξη των δικών τους θέσεων. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ (α) Η διαδικασία γενικά και η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Ο καθορισμός και η προσαρμογή των ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 8 του Νόμου. Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων τους οποίους ο διορισμός εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και προαπαιτούμενη προϋπόθεση είναι τα πρόσωπα αυτά να έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Οι εν λόγω Λειτουργοί Εκτιμήσεων, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, διεξαγάγουν έρευνα και ετοιμάζουν γραπτή έκθεση την οποία καταθέτουν στο Δικαστήριο και αντίγραφα δίδονται στους διαδίκους. Το Δικαστήριο μπορεί, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτίμησης.[2] Το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης. Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων: « A fair rent is the market rent less the statutory disregards and discounted to remove any element for scarcity. The committee made an error of law in using the word "fair" in the sense of reasonable. If the committee were entitled to conclude, and correct in their view, that tenancies enjoying security of tenure command higher rents than those which do not, they were wrong in law in holding that the rents for assured tenancies would have to be discounted on that ground since the like security was enjoyed by regulated tenancies as well and was a circumstance to be taken into account. Contrary to the committee's view, market rents of assured tenancies adjusted for scarcity are precisely what the fair rent is required to be; they were wrong to reject the evidence of the assured tenancies. » Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι 6 ακόλουθες αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου: « The proper approach to the use of such evidence in the determination of a fair rent for premises let on a protected or statutory tenancy under the Rent Act 1977 has been reduced to the following principles:
- A "Fair Rent" [...] is the market rent adjusted for the scarcity element [.] and disregarding the personal circumstances [.]
- There are various methods of assessing the fair rent [.]
- The method or methods adopted by a tribunal may vary according to the particular circumstances of each case [.]
- The tribunal must consider, and have regard to the method or methods suggested to them by the parties.
- In deciding which method to adopt the tribunal must take into account relevant considerations and give adequate reasons for their choice of method.
- Subject to compliance with those requirement, the tribunal is free to adopt the method which appears to them, on the evidence, to be the most appropriate method provided it is not a method which is neither unlawful or unreasonable. » Το ανώτατο όριο αύξησης του ενοικίου σε προστατευόμενες ενοικιάσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[3] του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Η υποχρέωση να έχουν παρέλθει 2 χρόνια από τον προηγούμενο καθορισμό. Στη δεύτερη παράγραφο του εν λόγω άρθρου 8 αναφέρεται ότι η παρεχόμενη δυνατότητα είτε στον θέσμιο ενοικιαστή είτε στον ιδιοκτήτη για να αποταθούν στο παρόν Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τελεί υπό την αίρεση ότι η σχετική αίτηση καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο
(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Ως προς τούτη την προϋπόθεση στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189 λέχθηκαν τα εξής: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » (γ) Τα κριτήρια για τον καθορισμό. Όσον αφορά τα κριτήρια που με βάση την παράγραφο
(5)του άρθρου 8 πρέπει να λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, αυτά είναι τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (δ) Η αναφορά στο Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[4] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στη Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. Λέχθηκαν τα εξής: « So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion. » (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: [5] « Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου. Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ' εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή. » Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « Κατά το άρθρο 8
(5)του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια «μικρή περιοχή». Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης. » Συναφώς, στη Skilling v. Arcaris Executrix [1974] SLT 46, όπου ο υπολογισμός του ενοικίου είχε γίνει με τη μέθοδο της επενδυτικής αξίας του ακινήτου (capital value) κρίθηκε ότι αποτελούσε «προσωπική περίσταση» το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν στην κατοχή θέσμιου ενοικιαστή και πως δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[6] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Συμπληρώνω, συναφώς, ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων σε υποθέσεις αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου και αναφορικά με το ουσιαστικό επίδικο θέμα του καθορισμού του δίκαιου ενοικίου, κατά κανόνα, είναι δευτερευούσης σημασίας καθότι η υποκειμενική αντίληψη των ίδιων των διαδίκων για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο μικρή αξία έχει. Οι πρωταγωνιστές είναι οι ειδικοί εκτιμητές - εμπειρογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Στην παρούσα περίπτωση τα πράγματα όσον αφορά την αξιολόγηση είναι απλά αφού λόγω της μη καταχώρισης έγγραφης μαρτυρίας από τους Καθ' ων, τόσο η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών όσο και της Λειτουργού έχουν μείνει δίχως αντίλογο. Ό,τι δε αναφέρεται στην έγγραφη μαρτυρία του αντιπροσώπου των Αιτητών συνάδουν με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς και επιβεβαιώνονται από το περιεχόμενο της ενώπιον μου έγγραφης μαρτυρίας. Συγκεκριμένα, η θέσμια ενοικίαση δεν αμφισβητείται. Ούτε το ύψος του υφιστάμενου ενοικίου τίθεται υπό αμφισβήτηση. Επίσης, είναι παραδεχτό ότι η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε το 2009. Προχωρώντας στην αξιολόγηση των μαρτυριών των εκτιμητών/εμπειρογνωμώνων σημειώνω κατ' αρχάς ότι οι εν λόγω μαρτυρίες, κατά παρέκκλιση των σχετικών κανόνων απόδειξης, αποτελούν κατά κανόνα ανεξάρτητες,[7] πρωτογενείς μαρτυρίες γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας τους.[8] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: « Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία. » Η μαρτυρία πραγματογνώμονα δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα[9], εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και χωρίς βεβαίως να μετατρέπεται το ίδιο το Δικαστήριο σε εμπειρογνώμονα.[10] Από την άλλη, οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[11] Οι εμπειρογνώμονες - εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών. Στο διά ταύτα. Οι υπό εξέταση μαρτυρίες γίνονται αποδεκτές, αφού εξετάζοντάς τις, προκύπτει πως κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο, τόσο η Λειτουργός όσο και ο εμπειρογνώμονας των Αιτητών έχουν καθορίσει με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό εξέταση υποστατικών και παράλληλα οι εκθέσεις τους περιέχουν όλα τα αναγκαία εκ του Νόμου και της Νομολογίας στοιχεία. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Α. Τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα Ως εκ των ανωτέρω, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα εξής: οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες και οι Καθ' ων οι θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου υποστατικού, το οποίο βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Πρόκειται για ένα διατηρητέο κτίριο ως αυτό περιγράφεται στην Κυρίως Αίτηση, 11μ. πλάτος περίπου και 31,50 μ. βάθος και συνολικού εμβαδού περίπου 345 μ
- Η ενοικιαστική σχέση άρχισε με βάση τη συμφωνία ενοικίασης (Τεκμήριο 2) και η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε το 2009 για το ποσό των €450, ποσό που έχει παραμείνει από τότε με αποτέλεσμα να ικανοποιείται η σχετική εκ του Νόμου προϋπόθεση, δηλαδή, να έχουν παρέλθει τα δύο χρόνια από την τελευταία αύξηση του ενοικίου. Με βάση τις εκτιμήσεις που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου και έχουν γίνει αποδεκτές, δικαιολογείται η αύξηση του ενοικίου στο ποσό το οποίο εισηγείται η Λειτουργός του Δικαστηρίου, ήτοι στο ποσό των €1.250 τον μήνα. Επίσης, δικαιολογείται και το ποσό των €600 για τα εκτιμητικά έξοδα το οποίο αξιώνουν οι Αιτητές. Επιπλέον, υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου τόσο το τρέχον ενοίκιο, δηλαδή το αγοραίο ενοίκιο, όσο και ο μέσος όρος ενοικίων της γύρω μικρής περιοχής, ενώ και οι συγκλίνουσες απόψεις της Λειτουργού Εκτιμήσεων και του Ιδιώτη εκτιμητή εκ μέρους των Αιτητών, γίνονται αποδεκτές αφού έχουν λάβει υπόψη όλες τις σχετικές παραμέτρους για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και το οποίο θα καθορισθεί σύμφωνα με την εισήγηση της Λειτουργού. Ολοκληρώνοντας, και παρά το γεγονός ότι οι Καθ' ων δεν καταχώρισαν έγγραφη μαρτυρία, σημειώνω πως στην παράγραφο 4 του Τεκμηρίου 2 (δηλαδή του ενοικιαστηρίου εγγράφου), διαλαμβάνεται ότι το Υποστατικό ενοικιάστηκε στην κατάσταση στην οποία βρισκόταν, όταν παραδόθηκε και ότι όλες οι επιδιορθώσεις θα βάρυναν αποκλειστικά τον ενοικιαστή. Το ίδιο ίσχυε για τις συντηρήσεις. Συνεπώς, η Υπεράσπιση που τίθεται στην Απάντηση των Καθ' ων, δεν φαίνεται, εν πάση περιπτώσει, να επηρεάζει το δικαίωμα σε αύξηση του ενοικίου, αφού ακριβώς η ευθύνη για τις όποιες επιδιορθώσεις βάρυνε τον ίδιο τον ενοικιαστή. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει. Το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού αναπροσαρμόζεται, ως η έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο καθορίζεται το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στο ποσό των €1.250 μηνιαίως, από την ημερομηνία καταχώρησης της Κυρίως Αίτησης, ήτοι από τις 10/2/
- Επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Στο ποσό αυτό να συμπεριληφθεί και το ποσό των €600 των εκτιμητικών εξόδων. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.).............. Α. Γεωργίου, Πάρεδρος Α. Κωστή, Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/
- [2] Κανονισμός 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του
- [3] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [4] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
- [5] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.
- [6] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [7] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ 1799. [8] Δείτε: Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας
(2008)2 ΑΑΔ 486. [9] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [10] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [11] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο