STAPESTEL ESTATES LTD ν. ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ. E122/2016, 30/7/2021

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. (α) Η κυρίως Αίτηση. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 26/9/2016. Οι Αιτητές είναι οι νέοι ιδιοκτήτες του Υποστατικού, το οποίο βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και ανεγέρθηκε πριν τις 31/12/1999. Το επίδικο ζήτημα αφορά θέσμια ενοικίαση που απορρέει από έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 26/03/1981, τριετούς διάρκειας, με ενοικιαστή τον Καθ' ου 1 και εγγυήτρια της Καθ΄ ης 2. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €680,00 μηνιαίως. Το Υποστατικό χρησιμοποιείται για τη στέγαση επιχείρησης ενοικίασης αυτοκινήτων. Οι Ιδιοκτήτες αξιώνουν: « (

1. i)Την εκκένωση και παράδοση στους ίδιους του καταστήματος. (
2. ii)€18.360,00 καθυστερημένα ενοίκια. (iii) €680,00 μηνιαία από 01/10/16 μέχρι την εκκένωση και παράδοση στους ίδιους του καταστήματος. (
3. iv)Νόμιμους τόμους, έξοδα και Φ.Π.Α. (Αρ. Μητρώου 10323644J). » Βασίζουν το αίτημά τους στον ισχυρισμό ότι υφίσταται καθυστέρηση πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων για το συνολικό ποσό των €18.360,00 που αφορά την περίοδο 01/04/2014 - 30/06/2016 (27 ενοίκια Χ € 680,00 = €18.360,00), ποσό το οποίο δεν καταβλήθηκε, παρά τις επανειλημμένες τους εκκλήσεις και την αποστολή προειδοποιητικής επιστολής μέσω των δικηγόρων τους, ημερ. 22/06/2016. (β) Η Απάντηση. Η Απάντηση των Καθ' ων 1 και 2 καταχωρήθηκε στις 07/05/2018. Μέσω αυτής γίνεται ρητή παραδοχή τόσο ως προς την ιδιότητα των Ιδιοκτητών όσο και για τις λεπτομέρειες της μεταξύ των μερών ενοικιαστικής σχέσης (σύναψη, μεταβολή σε θέσμια, υφιστάμενο ενοίκιο και χρήση). Παρόλα αυτά, προβάλλεται προς υπεράσπιση του Καθ' ου 1 ότι τα εν λόγω οφειλόμενα ποσά «κρατήθηκαν έναντι επιδιορθώσεων στις οποίες προέβη ο Καθ' ου η Αίτηση 1 αναφορικά με πλημμύρες και διαρροές λόγω βροχών». Υποστηρίζεται συναφώς, ότι ο Καθ' ου 1 «ειδοποίησε τους αιτητές ότι θα προβεί ο ίδιος στις επιδιορθώσεις και θα τους αποκόψει από τα ενοίκια γεγονός το οποίο ουσιαστικά εκ της συμπεριφοράς τους οι Αιτητές απεδέχθηκαν», αφού προηγουμένως οι Αιτητές είχαν επανειλημμένως δώσει σε αυτόν υποσχέσεις πως θα προχωρούσαν στις επιδιορθώσεις, δίχως όμως εν τέλει να ανταποκριθούν. Στο δικόγραφο του Ενοικιαστή δεν προσδιορίζεται το είδος των εργασιών αποκατάστασης, δεν καθορίζεται το κόστος αυτών, ούτε αξιώνεται ανταπαιτητικά οποιοδήποτε ποσό. * Σημειώνεται ότι, εν τέλει, η υπόθεση όσον αφορά την Καθ' ης αρ. 2 αποσύρθηκε. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν συνολικά μαρτυρία τρία πρόσωπα. Για τους Αιτητές έδωσε μαρτυρία ο διευθυντής τους και για τον Καθ' ου η αίτηση 1, πέραν του ιδίου, μαρτύρησε και ο κος xxxx Καρολίδης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(1)Η μαρτυρία του κ. xxxx Έλληνα (Μ.Α.1). Ο πρώτος και μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν ο διευθυντής τους ο κ. xxxx Έλληνας. Η κυρίως εξέτασή του έγινε μέσω γραπτής δήλωσης, η οποία σημειώθηκε ως «ΈΓΓΡΑΦΟ Β». Μέσω αυτής, αναφέρθηκε στο ύψος του υφιστάμενου ενοικίου, στο σκοπό χρησιμοποίησης του Υποστατικού και στις καθυστερήσεις εξόφλησης των οφειλόμενων ενοικίων οι οποίες οδήγησαν στην καταχώριση της παρούσας Αίτησης. Αν και δέχεται ότι σήμερα δεν υπάρχουν οφειλόμενα ενοίκια, υποστηρίζει ότι η εξόφλησή τους έλαβε χώρα μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Κυρίως Αίτησης και ως εκ τούτου επιμένει στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, παρόλο που σήμερα ο Ενοικιαστής καταβάλλει κανονικά τα ενοίκια του. Ειδικότερα, η πεμπτουσία της μαρτυρίας του συνοψίζεται στις παραγράφους 8 έως και 12, όπου προσδιορίζεται χρονικώς ο τρόπος εξόφλησης των καθυστερημένων ενοικίων. Το σχετικό απόσπασμα της μαρτυρίας του παρατίθεται αυτούσιο: «

1. Ο Καθ' ου η αίτηση αρ.1 καθυστέρησε να πληρώσει τα ενοίκια που αντιστοιχούν στην περίοδο 01/04/14 μέχρι 30/06/16, δηλαδή το ποσό των €18.360,00 (27 ενοίκια χ €680,00) παρά τις επανειλημμένες εκκλήσεις των Αιτητών και την επιστολή των δικηγόρων τους ημερ.22/06/16 που επιδόθηκε στον Καθ' ου η αίτηση αρ.1 στις 29/06/
3. Μετά την επίδοση της παραπάνω επιστολής και πριν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, ο Καθ' ου η αίτηση αρ.1 κατέβαλε στους Αιτητές τρία καθυστερημένα ενοίκια. Συγκεκριμένα στις 11/07/16 πλήρωσε το ενοίκιο του Απρίλη 2014, στις 28/07/16 του Μάη 2014 και στις 29/08/16 του Ιούνη
5. Στις 26/09/16 οι Αιτητές καταχώρησαν την παρούσα Αίτηση με την οποία αξιώνουν €18.360,00 σαν καθυστερημένα ενοίκια από 01/07/14 μέχρι 30/09/16 (δηλαδή 27 ενοίκια χ €680,00 = €18.360,00).
6. Μετά την επίδοση της παρούσας Αίτησης που έγινε στις 27/09/16 και πριν την παρέλευση 14 ημερών από την εν λόγω επίδοση, ο Καθ' ου η αίτηση αρ.1 πλήρωσε στους Αιτητές το ποσό των €4.080,
7. Συγκεκριμένα το εν λόγω ποσό πληρώθηκε μία μέρα μετά την επίδοση της Αίτησης, δηλαδή στις 28/09/
8. Στην εν λόγω απόδειξη πληρωμής εκ παραδρομής αναγράφηκε ημερομηνία 28/08/16 αντί 28/09/
10. Τα υπόλοιπα καθυστερημένα ενοίκια συνολικού ποσού €14.280,00 εξοφλήθηκαν από τον Καθ' ου η αίτηση αρ.1 ανά τακτά χρονικά διαστήματα μετά τη παρέλευση των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης » Απαντώντας στην υπερασπιστική του Ενοικιαστή, αρνήθηκε ότι τα εν λόγω ποσά ενοικίων είχαν κατακρατηθεί έναντι επιδιορθώσεων που εκείνος διενήργησε. Πρόσθεσε περαιτέρω ότι ουδέποτε ο ίδιος συμφώνησε ή αποδέχθηκε να αποκοπούν οποιαδήποτε ενοίκια έναντι επιδιορθώσεων. Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι ανέλαβε τη διαχείριση των υποθέσεων της Αιτήτριας εταιρείας το
11. Προηγουμένως, υπεύθυνος ήταν ο πατέρας του ο κος xxxx Έλληνας ο οποίος απεβίωσε. Προσδιόρισε το επίδικο υποστατικό ως το «δεύτερο κατάστημα από την ανατολική πλευρά». Δέχθηκε ότι οι σχέσεις του πατέρα του και του Καθ' ου η αίτηση μέχρι και το 2014 υπήρξαν άψογες. Αναγνώρισε την ύπαρξη του προβλήματος στο υδατοστεγές της οροφής του Υποστατικού το οποίο όμως οι Ιδιοκτήτες φρόντισαν να επιδιορθώσουν ευθύς μόλις τους ζητήθηκε, δηλαδή το 2019 και όχι νωρίτερα. Σε σχέση με τις υποβολές που του έγιναν ως προς το ζήτημα της ύπαρξης συμφωνίας μεταξύ του Ενοικιαστή και του αποβιώσαντα πατέρα του, υπήρξε κατηγορηματικός, αρνούμενος την ύπαρξη οποιαδήποτε τέτοιας συμφωνίας, πόσο μάλλον προφορικής, υποδεικνύοντας ότι ο πατέρας του ουδέποτε ενεργούσε με τέτοιο τρόπο, δηλαδή να συντάσσει προφορικές συμφωνίες. Πάντοτε οι συμφωνίες που έκανε ήταν γραπτές. Ομοίως, αρνήθηκε ότι ο ίδιος συμφώνησε να αποσύρει την παρούσα αίτηση εφόσον ο Ενοικιαστής ξοφλούσε τα οφειλόμενα. (β) Η μαρτυρία της πλευράς του Καθ' ου.

(1)Η μαρτυρία του κ. xxxx Καρολίδη (Μ. Κ. 1). Ο πρώτος μάρτυρας για τον Καθ' ου ήταν ο κος xxxx Καρολίδης, ο οποίος είναι πολιτικός μηχανικός. Ασκεί το επάγγελμα από το 1982. Ανέφερε ότι ο Ενοικιαστής του ζήτησε να μελετήσει τις ζημιές που έχει υποστεί το ενοικιαζόμενο υποστατικό. Αναγνώρισε την έκθεση την οποία ο ίδιος ετοίμασε, ήτοι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 και υιοθέτησε το περιεχόμενό της. Συνοψίζοντας τα ευρήματα του ανέφερε ότι «η πλάκα τραβούσε νερό και δημιουργούσε τούτα τα προβλήματα [υγρασίας]». Κατά την αντεξέταση του, εξήγησε με περισσότερη λεπτομέρεια τη μεθοδολογία της Έκθεσής του και διευκρίνισε ότι με βάση την εμπειρία του γνωρίζει τις τιμές αγοράς που παρουσιάζονται στην έκθεσή του, οι οποίες αφορούν τρέχουσες αξίες, με περιθώριο αναπροσαρμογής περί του 5%.

(2)Η μαρτυρία του Καθ' ου η αίτηση αρ. 1 / Ενοικιαστή. Στη δική του μαρτυρία ο Καθ' ου 1, μέσω γραπτής δήλωσης η οποία σημειώθηκε ως ΈΓΓΡΑΦΟ Γ παρέθεσε τη δική του εκδοχή ως προς τα γεγονότα. Αναφέρθηκε στο ιστορικό της ενοικιαστικής σχέσης, η οποία άρχισε το 1981 (ΠΑΡΑΔΕΚΤΟ ΈΓΓΡΑΦΟ 7), τονίζοντας πως για πέραν των τριών δεκαετιών η συνεργασία του με τον πατέρα του Μ. Α. 1 υπήρξε άψογη. Όσον αφορά το επίδικο ζήτημα, αιτιολόγησε την καθυστέρηση στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων στο γεγονός ότι από τον Χειμώνα του 2011 και εντεύθεν, το υποστατικό αντιμετώπιζε προβλήματα «εισροής από ταβάνι νερών της βροχής». Αν και κάλεσε τον πατέρα του Μ. Α. 1 να τα επιδιορθώσει, δεν έγινε τίποτα για τα επόμενα τρία χρόνια, με αποτέλεσμα τους χειμώνες του 2014 και 2015 να υποστεί μεγάλες ζημιές λόγω της επιδείνωσης της κατάστασης. Όταν η κατάσταση έφτασε στο απροχώρητο, ανέφερε στον πατέρα του Μ. Α. 1, ότι θα απέκοπτε τα ενοίκια για την επιδιόρθωση της στέγης του υποστατικού, πρόταση η οποία έγινε αποδεκτή. Εντούτοις, λόγω της οικονομικής κρίσης από τον Μάρτιο του 2013 και εντεύθεν αδυνατούσε να προβεί «σε πλήρη και ριζική επιδιόρθωση της στέγης καθώς και των άλλων ζημιών που προκλήθηκαν στο εσωτερικό του γραφείου και πρόβαιν[ε] σε πρόχειρες επιδιορθώσεις και η αδυναμία [τ]ου αυτή συνέχισε μέχρι το 2014». Την ίδια διαβεβαίωση από το εν λόγω πρόσωπο ισχυρίστηκε ότι έλαβε και στη συνέχεια επειδή «το χειμώνα του 2014 και 2015 υπήρξαν βαριές και εκτεταμένες βροχές και προκλήθηκαν σοβαρές ζημιές στα έπιπλα του γραφείου, στον εξοπλισμό, καθώς και στο ηλεκτρονικό υπολογιστή, στον εκτυπωτή και σε φακέλους» και η συνεννόηση και συμφωνία η οποία έγινε ήταν πως «οι αναφερόμενες ζημιές [τ]ου θα αποκόπτοντο από τα ενοίκια». Ακολούθως, αναφέρθηκε στο 2016 και συγκεκριμένα η επικοινωνία που είχε με τον ίδιο τον Μ. Α. 1 υποστηρίζοντας πως αφότου παρέλαβε την ειδοποίηση για την εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων, ότι συμφώνησε μαζί του για να καταβάλλει το τρέχον ενοίκιο πλέον ένα ποσό έναντι προς εξόφληση των παλαιότερων οφειλών. Πρόσθεσε πως το πρόβλημα της μόνωσης της ταράτσας του καταστήματος συνεχίστηκε τα επόμενα χρόνια και ότι έχει εξασφαλίσει σχετικές εκθέσεις εμπειρογνωμόνων τις οποίες και παρουσίασε (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 8 έως 10). Ολοκλήρωσε, υποβάλλοντας πως η παρούσα διαδικασία έξωσής του δεν θα πρέπει πλέον να συνεχίσει δοθέντος αφενός ότι δεν οφείλει κανένα ενοίκιο, και αφετέρου επειδή έχει τηρήσει τη συμφωνία που έκαμε με τον Μ. Α.

1. Κατά την αντεξέταση του, υποβλήθηκε σε αυτόν ότι ουδέποτε υπήρξαν οι προφορικές συμφωνίες που επικαλείται και ότι οι ισχυρισμοί του αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις. Ζητήθηκε από αυτόν να εξηγήσει για ποιο λόγο οι ισχυριζόμενες συμφωνίες δεν έγιναν γραπτώς. Ειδικά ως προς την ύπαρξη της δεύτερης προφορικής συμφωνίας, υποβλήθηκε σε αυτόν ότι δεν θα έπρεπε να εμπιστευθεί τον Μ.Α.1 αφού ο τελευταίος δεν είχε τηρήσει, ως ο ίδιος ο Ενοικιαστής ισχυρίστηκε, την προηγούμενη προφορική συμφωνία που είχε με τον πατέρα του. Περαιτέρω υποβλήθηκε σε αυτόν ότι οι πληρωμές που διενήργησε, ως αυτές προσδιορίζονται στην κοινά παραδεκτή κατάσταση λογαριασμού, δεν ανταποκρίνονται στο περιεχόμενο της συμφωνίας που κατ' ισχυρισμό υπήρξε μεταξύ του ιδίου και του Μ.Α.
2. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν και υιοθέτησαν γραπτά κείμενα. Ακολούθως, ήτοι στις 30/03/2021, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου αποτελεί κοινό τόπο και επιβεβαιώνεται από τα γεγονότα της επίδικης διαφοράς αφού πρόκειται για υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και ενοικίαση που άρχισε πριν το 1999, και έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Με βάση το πιο πάνω πλαίσιο το μοναδικό επίδικο θέμα είναι το κατά πόσο ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου για την έξωση του Ενοικιαστή δυνάμει του άρθρου 11

(1)(α), λόγω εκπρόθεσμης εξόφλησης των διεκδικούμενων ενοικίων. Στο πλαίσιο αυτό θα εξεταστεί το κατά πόσον υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία ή συμπεριφορά των Ιδιοκτητών η οποία τους εμποδίζει να αξιώνουν την έξωση του Ενοικιαστή. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[1] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[2] ενοικιάσεις[3] και τους όρους αυτών,[4] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[5] Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.[6] Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[7] καθώς και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας.

(1)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Έλληνα (Μ. Α. 1). Η μαρτυρία του Μ. Α. 1, μου προκάλεσε θετική εντύπωση. Εξάλλου η πεμπτουσία όσων ανέφερε και επί των οποίων στηρίζεται η απαίτηση των Ιδιοκτητών, ουσιαστικά δεν αμφισβητείται, αφού τόσο η ύπαρξη των καθυστερήσεων όσο και η εκπρόθεσμη εξόφλησή τους, αποτελεί κοινό τόπο. Δεν προέκυψε οτιδήποτε από την αντεξέτασή του που να κλονίζει την αξιοπιστία του. Με ειλικρίνεια, αποδέχθηκε την υποχρέωση των Ιδιοκτητών για επιδιορθώσεις, την οποία και διεκπεραίωσαν όταν τους ζητήθηκε, το 2019. Δέχθηκε ότι ο Ενοικιαστής τηρούσε στο παρελθόν τις οικονομικές του υποχρεώσεις και ότι διατηρούσε άριστες σχέσεις με τον αποβιώσαντα πατέρα του. Δίχως να παραγνωρίζεται ότι ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να δώσει άμεση μαρτυρία σε σχέση με την ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία του Ενοικιαστή με τον αποβιώσαντα πατέρα του, ο κατηγορηματικός τρόπος με τον οποίο επέμεινε ότι ο πατέρας του ουδέποτε διενεργούσε προφορικές συμφωνίες έμεινε δίχως αντίλογο και έπεισε το Δικαστήριο, συνυπολογίζοντας ότι ο Μ. Α. 1 είναι κατά τεκμήριο ο καλύτερος γνώσης των πρακτικών του πατέρα του. Δίχως αμφιταλαντεύσεις ήταν και η μαρτυρία του ως προς το κατά πόσον ο ίδιος συμφώνησε με τον Ενοικιαστή να μην προωθήσει την παρούσα υπόθεση σε περίπτωση εξόφλησης, επιμένοντας ότι κάτι τέτοιο δεν ισχύει, θέση που γίνεται αποδεκτή, αφού η αντιπαραβολή της με την αόριστη και αντιφατική επί τούτου μαρτυρία του Ενοικιαστή δεν μπορεί να οδηγήσει σε διαφορετικό συμπέρασμα. Η μαρτυρία του Μ. Α. 1 γίνεται πλήρως αποδεκτή.

(2)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ενοικιαστή. Αντιθέτως, η μαρτυρία του Ενοικιαστή υπήρξε εμφανώς προβληματική. Παρά το ότι ο Ενοικιαστής, επικαλέστηκε αρκετά παρεμφερή παραδεκτά και ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα επί των οποίων δεν αμφισβητείται η ειλικρίνεια του, όπως για παράδειγμα ότι υπήρξε για δεκαετίες απόλυτα τυπικός στην καταβολή του ενοικίου και ότι διατηρούσε άριστες σχέσεις με τον πατέρα του Μ. Α. 1, επί των κρίσιμων επίδικων ζητημάτων, οι αντιφάσεις και ανακολουθίες των εν λόγω ισχυρισμών του καταδεικνύουν ότι η συγκεκριμένη μαρτυρία δεν μπορεί να αποτελέσει ασφαλές υπόβαθρο για την εξαγωγή πραγματικών γεγονότων. Η υπεράσπισή του συνοψίζεται στο ότι απέκοψε ενοίκια για εργασίες επιδιόρθωσης στο μίσθιο. Εντούτοις, παραδέχθηκε ότι τέτοιες εργασίες δεν διενήργησε. Συνεπώς το υπόβαθρο επί του οποίου στηρίχθηκε όλη η υπερασπιστική του γραμμή κατέρρευσε, δίχως να χρειάζεται να ειπωθεί οτιδήποτε περισσότερο. Μάλλον εκ του περισσού, καταγράφονται και τα εξής: · Ως προς το κατά πόσο υπήρξαν προφορικές συμφωνίες που εμποδίζουν τους Ιδιοκτήτες να αξιώνουν την έξωσή του και συγκεκριμένα σε σχέση με την υποτιθέμενη πρώτη συμφωνία που έκανε με τον πατέρα του Μ. Α. 1, ουδόλως έπεισε. Αν και ο Ενοικιαστής είχε το πλεονέκτημα να αποτελεί το μόνο πρόσωπο που ήταν σε θέση να δώσει άμεση μαρτυρία για το εν λόγω ζήτημα, η μαρτυρία βρισκόταν σε ασυμφωνία με το δικόγραφο της Απάντησής του. Στην Απάντηση του αναγράφεται ότι «ουσιαστικά εκ της συμπεριφοράς τους οι Αιτητές αποδέχθησαν» ενώ, κατά την κυρίως εξέτασή του, αρχικώς υποστήριξε πως ο «κ. Πετράκης αποδέχθηκε την πρότασή μου» για να έρθει κατά την αντεξέτασή του να διαφοροποιήσει τη θέση αυτή λέγοντας ότι ο αποβιώσαντας του είχε αναφέρει «xxxx, μην ανησυχείς και θα τα εύρουμε». Δηλαδή, ενώ στο δικόγραφό του υποστήριξε ότι η αποδοχή της πλευράς των Ιδιοκτητών για τη σύναψη της συμφωνίας δεν ήταν ρητή αλλά συνάγεται από τη συμπεριφορά τους, στη γραπτή του δήλωση ισχυρίστηκε πως υπήρξε ρητή αποδοχή της ισχυριζόμενης συμφωνίας, θέση προς την οποία αποστασιοποιήθηκε ουσιωδώς κατά την αντεξέτασή του, λέγοντας ότι το μόνο που ο αποβιώσαντας στην πραγματικότητα είχε πράξει ήταν να τον καθησυχάσει ότι πρόκειται να βρουν λύση στις διαφορές τους. · Εξίσου πτωχή ήταν η μαρτυρία του όσον αφορά την κατ' ισχυρισμό δεύτερη προφορική συμφωνία που έκανε με τον Μ. Α. 1, αφού δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει ούτε τον χρόνο, ούτε τον τόπο σύνταξής της, με τις απαντήσεις του ξεκάθαρα να αποτελούν προσπάθειες υπεκφυγής, παραπέμποντας σε ασύνδετα θέματα, όπως λόγου χάριν την έλλειψη επικοινωνίας και συνεννόησης που είχε με τον προηγούμενο του δικηγόρο. Επί τούτου του ζητήματος, αναπάντητη άφησε και την εύστοχη επισήμανση του κ. Λιώτη ότι δεν θα έπρεπε να εμπιστευθεί τον Μ. Α. 1 αφού ο τελευταίος δεν είχε τηρήσει, ως διατείνεται ο Ενοικιαστής, την προηγούμενη προφορική συμφωνία που είχε με τον πατέρα του. Η δε παραδοχή του ότι πλήρωνε όποτε είχε την οικονομική ευχέρεια, δίχως να είχε συμφωνηθεί συγκεκριμένος χρονικός διακανονισμός, επιβεβαιώνει ότι οι ισχυρισμοί του είναι όντως προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων, αφού λόγω αοριστίας, εκ των πραγμάτων, δεν θα μπορούσε να υπάρξει έγκυρη σύμβαση. · Όσον αφορά το πρόβλημα που υπήρχε[8] στο υδατοστεγές της οροφής του Υποστατικού, δέχομαι πως συνεπεία κατασκευαστικών κακοτεχνιών οι υδρορροές και/ή τα όμβρια ύδατα της πολυκατοικίας κατέληγαν στη ταράτσα του Υποστατικού, αντί να διοχετεύονται εκτός του κτηρίου (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 9 και 10).[9] Εντούτοις, δεν δέχομαι ότι το εν λόγω πρόβλημα επηρέασε την εύρυθμη λειτουργία της επιχείρησης του Ενοικιαστή, είτε ότι προκάλεσε σε αυτόν ζημιές, αφού επ' αυτών των θεμάτων η μαρτυρία του Ενοικιαστή εξαντλείτο σε γενικότητες, δίχως να επεξηγείται γιατί ο Ενοικιαστής δεν διεκδίκησε στον κατάλληλο χρόνο τα δικαιώματά του. Η εν λόγω συμπεριφορά οδηγεί στο συμπέρασμα ότι στην πραγματικότητα ο Ενοικιαστής υπέρβαλε ως προς την έκταση του προβλήματος υγρασίας.

(3)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Καρολίδη (Μ. Κ. 1). Αν και η εμπειρογνωμοσύνη του εν λόγω προσώπου δεν αμφισβητείται, ο μάρτυρας αυτός δεν προσέφερε κάτι ιδιαίτερο ως προς τα επίδικα θέματα. Θυμίζω ότι η Απάντηση του Καθ' ου έχει συγκεκριμένη στόχευση, δίχως να ανταπαιτείται οτιδήποτε. Το δεδομένο αυτό αναπόδραστα καθιστά τη μαρτυρία του εν λόγω προσώπου άσχετη με το επίδικο θέμα αφού η μαρτυρία του αφορά την επί τόπου κατάσταση το 2019 και όχι κατά τον κρίσιμο επίδικο χρόνο, ήτοι τα έτη 2014 και

1. Για σκοπούς πληρότητας, από τη μαρτυρία του αποδέχομαι μόνο ότι η γενεσιουργός αιτία για το πρόβλημα στο υδατοστεγές της οροφής του Υποστατικού ήταν οι υδρορροές της πολυκατοικίας / τα όμβρια ύδατα που κατέληγαν στη ταράτσα του Υποστατικού, αντί να διοχετεύονται εκτός του κτηρίου, δημιουργώντας υγρασία, αλλά το γεγονός αυτό, με βάση τα επίδικα θέματα είναι ήσσονος σημασίας. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τα ακόλουθα. (α) Τα Πραγματικά Γεγονότα. Κατ' αρχάς, η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν τελεί υπό αμφισβήτηση. Τα πλείστα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν αμφισβητούνται. Σημειώνεται συναφώς ότι κατά την ακρόαση έχουν συμφωνηθεί τα εξής κοινά παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα τα οποία και ενσωματώνονται στα ευρήματα του Δικαστηρίου:
2. Το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 26/03/1981 (ΠΑΡΑΔΕΚΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΑΡΙΘΜΟΣ 7).
3. Η ύπαρξη τραπεζικής κατάστασης λογαριασμού των Αιτητών για την περίοδο 01/07/2016 - 19/09/2017, επί της οποίας φαίνονται οι πληρωμές που διενήργησε ο Ενοικιαστής (ΠΑΡΑΔΕΚΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΑΡ. 6).
4. Το γεγονός ότι τα ενοίκια από 01/04/2014 μέχρι 30/09/2016 εξοφλήθηκαν από τον Ενοικιαστή κατά τις ημερομηνίες και με τα ποσά που φαίνονται με κίτρινο χρώμα στην προαναφερθείσα κοινά παραδεκτή τραπεζική κατάσταση λογαριασμού των Αιτητών.
5. Η ύπαρξη και η δέουσα επίδοση της προειδοποιητικής επιστολής των δικηγόρων Αιτητών ημερ.22/06/2016, η οποία επιδόθηκε στον Ενοικιαστή στις 29/06/2016 (ΠΑΡΑΔΕΚΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΑΡΙΘΜΟΣ 4).
6. Δέσμη αποδείξεων πληρωμής ενοικίων (ΠΑΡΑΔΕΚΤΟ ΕΓΓΡΑΦΟ ΑΡ. 5).
7. Το γεγονός ότι μέχρι σήμερα ο Ενοικιαστής καταβάλλει κανονικά τα τρέχοντα ενοίκια δίχως πλέον να οφείλει οποιαδήποτε ενοίκια στους Αιτητές. Συνεπώς, η ύπαρξη σχέσης ιδιοκτήτη/ενοικιαστή η οποία συν τω χρόνω κατέστη θέσμια, που απορρέει από το προαναφερόμενο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 26/3/1981, μεταξύ του Καθ' ου η αίτηση αρ. 1 και Ενοικιαστή και των προηγούμενων ιδιοκτητών του Υποστατικού, τους οποίους πλέον έχουν αντικαταστήσει οι Αιτητές, αποτελεί κοινό τόπο. Η εμπρόθεσμη προπληρωμή του μηνιαίου ενοικίου, αποτελεί τον μοναδικό ρητά προσδιοριζόμενο ως «ουσιώδη όρο» στο εν λόγω έγγραφο. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €680,00 μηνιαίως. Λόγω οικονομικής στενότητας, υπήρξαν καθυστερήσεις στην πληρωμή του ενοικίου, οι οποίες έδωσαν το δικαίωμα στους Αιτητές να αποστείλουν στον Ενοικιαστή την εκ του Νόμου προβλεπόμενη ειδοποίηση των 21 ημερών, η οποία συντάχθηκε στις 22/6/2016 και επιδόθηκε προσωπικά σε αυτόν στις 29/6/
8. Αποτελεί επίσης κοινό τόπο ότι τα οφειλόμενα ενοίκια που αξιώνονται μέσω της εν λόγω προειδοποιητικής επιστολής και ανέρχονταν στο συνολικό ποσό των €18.360 που αφορούσαν το χρονικό διάστημα 01/4/2014 μέχρι τέλος Ιουνίου 2016, έχουν εξοφληθεί σταδιακά, αρχής γενομένης από τον Ιούλιο του 2016, ως αναλυτικά περιγράφεται στη σχετική κατάσταση τραπεζικού λογαριασμού εκ της οποίας προκύπτει με βεβαιότητα ότι η εξόφληση δεν έγινε εντός των χρονικών πλαισίων που τάσσονται στο Άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, αλλά τον Σεπτέμβριο του 2017, ήτοι ένα περίπου χρόνο μετά την καταχώριση της παρούσας Αίτησης. Είναι επίσης αδιαμφισβήτητο ότι σήμερα ο Καθ' ου 1 δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό έναντι των καθυστερημένων ενοικίων, καθώς επίσης ότι τα τρέχοντα ενοίκια καταβάλλονται κανονικά. Το Υποστατικό, το οποίο βρίσκεται στο ισόγειο πολυκατοικίας, αντιμετώπισε πρόβλημα με το υδατοστεγές της οροφής αυτού. Δεν μπορεί να προκύψει ασφαλής συμπέρασμα ως προς τον χρόνο έναρξης και τη διάρκεια του προβλήματος, λόγω του ότι η μαρτυρία του Ενοικιαστή δεν κρίθηκε αξιόπιστη. Η γενεσιουργός αιτία του προβλήματος φαίνεται να είναι το γεγονός ότι οι υδρορροές της πολυκατοικίας/τα όμβρια ύδατα κατέληγαν στη ταράτσα του Υποστατικού, αντί να διοχετεύονται εκτός του κτηρίου (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 9 και 10). Το εν λόγω πρόβλημα δεν προέκυψε συνεπεία υπαιτιότητας του ίδιου του Ενοικιαστή, αλλά συνεπεία κατασκευαστικών κακοτεχνιών. Με βάση το επίδικο ενοικιαστήριο, και συγκεκριμένα τον όρο 2 αυτού[10] η ευθύνη για τις εν λόγω επιδιορθώσεις βαρύνει τους Ιδιοκτήτες οι οποίοι και αναγνωρίζοντας την ευθύνη τους, προχώρησαν το 2019 σε σχετικές εργασίες αποκατάστασης, μονώνοντας την ταράτσα του Υποστατικού. Δεν έχει προσδιοριστεί με την απαραίτητη σαφήνεια η επίδραση που είχε το εν λόγω πρόβλημα στην εύρυθμη λειτουργία της επιχείρησης του Ενοικιαστή, γεγονός συνυπολογιζόμενο με το ότι ο Ενοικιαστής δεν επιχείρησε εγκαίρως και με τον κατάλληλο τρόπο να προστατεύσει τα δικαιώματά του, υποδηλώνει πως το εν λόγω πρόβλημα, στην πραγματικότητα, δεν ήταν ιδιαίτερα σοβαρό. Δεν αποδείχθηκε η ύπαρξη της συμφωνίας για τη διενέργεια από τον Ενοικιαστή επιδιορθώσεων το κόστος των οποίων θα αποκοπτόταν από τα οφειλόμενα ενοίκια ή ότι έστω δια της συμπεριφοράς τους οι Ιδιοκτήτες έχουν αποδεχθεί τούτη τη ενέργεια του Ενοικιαστή. Ούτε υπάρχει μαρτυρία ότι ο Ενοικιαστής έχει διενεργήσει τις όποιες σχετικές επιδιορθώσεις,[11] με αποτέλεσμα να καταρρέει το υπόβαθρο επί του οποίου βασίστηκε όλη η υπερασπιστική του γραμμή. Ούτε στοιχειοθετήθηκε ο ισχυρισμός ότι υπήρξε προφορική συμφωνία μεταξύ του Μ. Α. 1 και του Ενοικιαστή για να καταβάλλει ο δεύτερος το τρέχον ενοίκιο πλέον ένα ποσό έναντι προς εξόφληση των παλαιότερων οφειλών με αντάλλαγμα τη μη προώθηση της παρούσας διαδικασίας. Το δε γεγονός ότι ο Ενοικιαστής εν τέλει ξόφλησε τα οφειλόμενα ενοίκια, άνευ οποιασδήποτε επιφύλαξης, αποτελεί επιπρόσθετο στοιχείο που διαβάλλει καθοριστικά την πειστικότητα της δικής του αντίθετης επιχειρηματολογίας. (β) Κατά πόσο δικαιολογούνται οι Αιτούμενες θεραπείες της Κυρίως Αίτησης. Με δεδομένο ότι τα οφειλόμενα ενοίκια έχουν εξοφληθεί, αυτό που απομένει προς εξέταση είναι ο ισχυρισμός των Αιτητών ότι η εξόφληση δεν έγινε εντός των χρονικών πλαισίων που τάσσονται στο προπαρατεθέν άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου και, κατά συνέπεια, δικαιούνται σε διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Η απάντηση είναι καταφατική, αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, · έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης, · παρήλθαν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια. Η εκ των υστέρων πληρωμή δεν διαφοροποιεί τα πράγματα. Δυστυχώς για τον Ενοικιαστή, το υπό εξέταση άρθρο 11

(1)(α), στο μέτρο που σχετίζεται με την υποχρέωση εξόφλησης εντός των πιο πάνω προθεσμιών,[12] έχει απρόσωπο και επιτακτικό χαρακτήρα, δίχως να παρέχει διακριτική εξουσία στο Δικαστήριο να σταθμίσει είτε τις προσωπικές του περιστάσεις, είτε άλλες ειδικές συνθήκες πριν την έκδοση της απόφασής του. Εν αντιθέσει με τα διαλαμβανόμενα στους πλείστους άλλους λόγους έξωσης που τίθενται στο άρθρο 11, όπου η αρχή της αναλογικότητας μεταξύ μέτρου και σκοπού αποτελεί ουσιαστικό κριτήριο στάθμισης, η έξωση λόγω μη έγκαιρης εξόφλησης των καθυστερημένων ενοικίων εξετάζεται αποκλειστικά κατά αντικειμενικό τρόπο. Εφόσον δεν πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια εντός των προβλεπόμενων ανατρεπτικών προθεσμιών το ζήτημα τελειώνει, δίχως να παρέχεται στο Δικαστήριο η εξουσία, είτε σταθμίζοντας τη διάρκεια της ενοικίασης και τις καθυστερήσεις, είτε τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης, να αρνηθεί την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Ως έχει υποδειχθεί[13] από το Ανώτατο Δικαστήριο, ο Νόμος εφαρμόζεται ως είναι, όχι ως θα «έπρεπε» να είναι. Στη Katsiantonis v. Frantzeskou

(1981)1 C.L.R. 566, η οποία αφορούσε το ταυτόσημο παλαιότερο άρθρο 16

(1)(α) του Ν. 36/1975, αν και λέχθηκε ότι η διατύπωση της εν λόγω διάταξης είναι υπερβολικά δραστική («unduly drastic») και έγινε παραίνεση προς στον Νομοθέτη για να προβεί στις κατάλληλες τροποποιήσεις (δίχως ανταπόκριση), εντούτοις εκδόθηκε το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, λόγω ακριβώς της ανυπαρξίας διαφορετικής επιλογής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « In the light of the facts of the case culminating in the admission before us that the tenant received the postal slip but failed to coiled the letter, there is no alternative but to make an order for recovery of possession in view of the unambiguous provisions of s. 16

(1)(a), making the issue of such order mandatory whenever the prerequisites, earlier referred to, to its invocation are satisfied as they have been in this case » Κατά συνέπεια, οι Ιδιοκτήτες έχουν ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του Νόμου για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. (γ) Κατά πόσο οι Ιδιοκτήτες, δια της συμπεριφοράς τους έχουν απεμπολήσει το δικαίωμα τους να αξιώνουν την έξωση του Ενοικιαστή. Η πλευρά του Ενοικιαστή επιχειρηματολογεί ότι εκ της συμπεριφοράς τους οι Ιδιοκτήτες έχουν απεμπολήσει το δικαίωμά τους να αξιώνουν την έξωση του Ενοικιαστή. Η εισήγηση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, δια τους ακόλουθους, αυτοτελείς, λόγους: (

1. i)Πρώτον, η εισήγηση δεν επιβεβαιώνεται από τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, ως αυτά έχουν ήδη καθοριστεί ανωτέρω, τα οποία για σκοπούς αποφυγής άσκοπων επαναλήψεων, δεν θα επαναλάβω. (
2. ii)Δεύτερον, η εισήγηση παραγνωρίζει ότι το εκ του Νόμου προβλεπόμενο δικαίωμα έξωσης δεν μπορεί να υπερκεραστεί είτε δυνάμει συμφωνίας[14] είτε στη βάση των αρχών της απεμπόλησης δικαιώματος.[15] (iii) Τρίτον, η μη τήρηση της υποχρέωσης των Ιδιοκτητών για επιδιορθώσεις[16] (που δεν είναι η περίπτωση) δεν επηρεάζει το δικαίωμά τους να αξιώνουν την έξωση του Ενοικιαστή. Τούτο διότι, ούτε στη βάση της αρχικής σύμβασης,[17] ούτε στη βάση του άρθρου 27[18] Νόμου, προκύπτει σχέση εξάρτησης μεταξύ της υποχρέωσης του Ενοικιαστή να καταβάλλει εμπροθέσμως το μηνιαίο ενοίκιο και της ευθύνης της άλλης πλευράς για επιδιορθώσεις, αφού, στη δεύτερη περίπτωση, η μοναδική θεραπεία, με βάση το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 27

(4)του Νόμου είναι η δημιουργία αγώγιμου δικαιώματος και τίποτα περισσότερο.[19] Ούτε δικαίωμα συμψηφισμού προβλέπεται στον Νόμο, ούτε το δικαίωμα έξωσης διασυνδέεται καθ' οποιονδήποτε τρόπο με το όποιο τυχόν δικαίωμα του Ενοικιαστή δυνάμει του άρθρου 27 του Νόμου. Με άλλα λόγια, το μόνο δικαίωμα που ο Νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή είναι για να διεκδικήσει την χρηματική του αποκατάσταση για οποιαδήποτε έξοδα έχει υποστεί για τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντηρήσεων του επίδικου υποστατικού, τις οποίες όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης. Κατά συνέπεια, οι Αιτητές έχουν αποδείξει την υπόθεσή τους και ως προς την αξίωση για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, ενώ ο Ενοικιαστής έχει αποτύχει στην υπεράσπισή του. (δ) Αναστολή εκτέλεσης - άρθρο 11

(5)του Νόμου. Αν και ο Ενοικιαστής δεν με έπεισε με τη μαρτυρία του ως προς το ζήτημα της ύπαρξης προφορικών συμφωνιών, δεν παραγνωρίζω ότι η παρούσα υπόθεση αφορά μια ενοικιαστική σχέση που υφίσταται εδώ και 40 χρόνια, αφορά έναν εκτοπισμένο άνθρωπο, ο οποίος όχι μόνο διατηρούσε μέχρι πρόσφατα αρμονικές σχέσεις με την πλευρά των ιδιοκτητών, αλλά και υπήρξε τυπικός σε σχέση με τις δικές του υποχρεώσεις κατά τη μεγαλύτερη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Παρά δε την αρχική παράλειψή του να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια, στην πορεία του χρόνου συμμορφώθηκε πλήρως προς τις υποχρεώσεις του, με αποτέλεσμα σήμερα να μην οφείλεται οποιοδήποτε ποσό, παρά τις αντικειμενικές δυσκολίες που αναμφίβολα είχε να αντιμετωπίσει, εν μέσω αρχικώς της οικονομικής κρίσης και τώρα υπό τις συνθήκες της συνεχιζόμενης υγειονομικής πανδημίας. Ως εκ των ανωτέρω, κρίνω εύλογο να δώσω στον Ενοικιαστή τη μέγιστη προβλεπόμενη στο Νόμο αναστολή εκτέλεσης της απόφασης, ήτοι για ένα έτος, υπό τον όρο καταβολής του αντίστοιχου ενδιάμεσου οφέλους. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του υποστατικού που βρίσκεται στην οδό xxxx xxxx 3, στον xxxx xxxx, όπως το Υποστατικό περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου η Αίτηση αρ. 1 και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων της αναστολής που τίθενται στη συνέχεια. (δ) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (ε) Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι και την 31/08/2021 και από την 01/09/2021 θα τελεί σε περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα, μέχρι και τις 30/07/2022, εφόσον, μέχρι την 31/08/2021 έχουν εξοφληθεί τυχόν οφειλόμενα ενοίκια και από 01/09/2021 και κάθε επόμενο μήνα, με 7 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €680,00 έναντι του μηναίου οφειλόμενου ενοικίου και/ή ενδιάμεσου όφελος. Παράλειψη οποιασδήποτε πληρωμής εντός της ταχθείσας προθεσμίας θα καθιστά την απόφαση άμεσα εκτελεστή. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............ Λ. Μιχαηλίδης Α. Θωμά Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [2] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [3] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [4] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [5]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/

1. [6] Σχετικά: P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, ECLI:CY:AD:2017:A461, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/
2. [7] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/

1. [8] Το πρόβλημα πλέον επιλύθηκε αφού το 2019 οι Ιδιοκτήτες προχώρησαν σε σχετικές εργασίες αποκατάστασης, μονώνοντας την ταράτσα του Υποστατικού. [9] Στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8, το οποίο προσδιορίζει ως χρόνο γένεσης του προβλήματος το 2015, δεν δίδω οποιανδήποτε βαρύτητα, καθότι αποτελεί εξ ακοής μαρτυρία πραγματογνώμονα. [10] Ο σχετικός όρος έχει ως εξής: «Αι επιδιορθώσεις βαρύνουν τους ιδιοκτήτας εις τα οποίας οι ίδιοι θα προβαίνωσι. Εάν όμως αύται κατέστησαν αναγκαίαι εξ υπαιτιότητος του ενοικιαστού ευθύνεται ο ενοικιαστής και θα πληρώνη ούτος δι' επιδιορθώσεις υπό των ιδιοκτητών». [11] Ακόμη και οι εκθέσεις που παρουσίασε ο Ενοικιαστής (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 8 έως 10) σχετίζονται μόνο με τον προϋπολογισμό του κόστους αποκατάστασης και όχι την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών. [12] Ακόμη και στη περίπτωση εξόφλησης, ο Ιδιοκτήτης μπορεί να επιμένει στην αίτησή του, επικαλούμενος «συστηματική» καθυστέρηση. [13] Δείτε: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/
2. [14] Δείτε Άρθρο 27 του Νόμου. Επίσης, Katsikides v. Constantinides

(1969)1 C.L.R. 31 όπου λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [..] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act. The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants». [15] Δείτε: The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική. [16] Η κατάλληλη θεραπεία για αυτό το σενάριο, είναι η επιδίωξη εξασφάλισης προσωρινής προστασίας. [17] Ο όρος 6 αναφέρει: «Η καθυστέρησις της πληρωμής του ενοικίου κατά την άνω ορισθείσαν προθεσμίαν παρέχει το δικαίωμα εις τους ιδιοκτήτας να τερματίσουν την παρούσαν συμφωνίαν ότε ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώση αμέσως το υπ' ενοίκιον κτήμα εις τους ιδιοκτήτας και να πληρώση παν δεδουλευμένον ενοίκιον μέχρι της ημέρας της εις τούτους παραδόσεως του κτήματος συμφώνως προς τα προνοίας του παρόντος συμβολαίου ως και πάντα τα δικαστικά και δικηγορικά έξοδα άτινα απαιτούνται διά την έξωσιν του εκ του εν λόγω κτήματος εν περιπτώσει μη παραδόσεως τούτου ως ανωτέρω προνοείται.» [18] Με βάση το άρθρο 27 του Νόμου οι οποιοιδήποτε συμβατικοί όροι ενοικίασης (ρητοί ή εξυπακουόμενοι) συνεχίζουν να ισχύουν κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης μόνο εφόσον είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. [19] Η υποχρέωση μπορεί να είναι αμφίδρομη με βάση το πρώτο εδάφιο της υπό εξέταση παραγράφου. Δείτε: και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο