ΝΙΚΟΛΑΟΥ ν. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ κ.α., Αίτηση αρ. E101/2018, 5/7/2021

(5)συγγενικά της πρόσωπα σε ένα σπίτι που αποτελείται μόνο από δύο υπνοδωμάτια, με αποτέλεσμα η συγκατοίκηση όλων να είναι από ιδιαίτερα δύσκολη έως αδύνατη. Επιπρόσθετα, η Ιδιοκτήτρια υποστηρίζει πως η Ενοικιάστρια υπενοικίασε παράνομα το υποστατικό στην Καθ' ης αρ. 2 (στο εξής: η «Υπενοικιάστρια») και στην Καθ' ης αρ. 3, τις οποίες κάλεσε να το εγκαταλείψουν, δίχως ανταπόκριση. Τέλος, προβάλλει πως η Ενοικιάστρια προέβη σε παράνομες κατασκευές/προεκτάσεις επί του Υποστατικού. (β) Η Απάντηση. Η τροποποιημένη Απάντηση της Ενοικιάστριας καταχωρήθηκε στις 28/02/

1. Αναφέρεται ότι η ενοικίαση έγινε προ τριανταετίας. Κατά την έναρξη της ενοικίασης το Υποστατικό δεν ήταν καν σε κατοικήσιμη κατάσταση και η υφιστάμενη διαμόρφωση και μετατροπή του χώρου είναι αποτέλεσμα δικής της δαπάνης ύψους €85.
2. Υποστηρίζεται πως περί το 2012 συνήφθη ενοικιαστήριο έγγραφο διάρκειας έξι ετών και με ενοίκιο €160 μηνιαίως. Αμφισβητείται η ύπαρξη ανάγκης εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας για ιδιοκατοίκηση και υποστηρίζεται πως οι εν λόγω αιτιάσεις είναι προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων. Προς επίρρωση αυτής της θέσης αναφέρεται πως σε ανύποπτο χρόνο η Ιδιοκτήτρια ενημέρωσε την Ενοικιάστρια ότι έχει εξεύρει επενδυτή από τη Ρωσία ο οποίος ενδιαφέρεται να αγοράσει ολόκληρο το ακίνητο. Επιπλέον, δικογραφείται πως η Ιδιοκτήτρια όχι μόνο δεν έχει οποιοδήποτε οικονομικό πρόβλημα αλλά ότι είναι ιδιοκτήτρια και άλλων ακινήτων στα οποία μπορεί να διαμένει τόσο η ίδια όσο και τα συγγενικά της πρόσωπα. Υποστηρίζεται ότι οι όποιες προεκτάσεις και/ή κατασκευές γίνονταν πάντα με τη σύμφωνη γνώμη της ιδιοκτήτριας του Υποστατικού. Προβάλλεται ότι δεν υφίσταται η κατ' ισχυρισμό Υπενοικίαση. Η Ενοικιάστρια υποστηρίζει πως «φιλοξενεί άνευ ενοικίου» την Υπενοικιάστρια και την αδελφή της (παρουσιαζόμενη στην Αίτηση ως Καθ' ης αρ. 3). Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνει την απόρριψη της Αίτησης με έξοδα εις βάρος της Ιδιοκτήτριας. Η Απάντηση στην Απάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση η Ιδιοκτήτρια επαναλαμβάνει τους αρχικούς της ισχυρισμούς προσθέτοντας ότι κατά την έναρξη της ενοικίασης το Υποστατικό βρισκόταν σε πολύ καλή κατάσταση και αρνείται ότι η Ενοικιάστρια προέβη σε οποιαδήποτε έξοδα για τη σημερινή του μορφή. Ουδέποτε έδωσε συγκατάθεση για την εκτέλεση οποιωνδήποτε παράνομων κατασκευών στο Υποστατικό. Επιπρόσθετα, υποστηρίζει ότι ουδέποτε υπόγραψε οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο περί το
3. * Επιπλέον, ξεχωριστή αλλά παρόμοια με το δικόγραφο της Ενοικιάστριας Απάντηση καταχώρησε και η Υπενοικιάστρια / Καθ' ης αρ. 2, στο ειδικό περιεχόμενο της οποίας, λόγω ακριβώς της ταυτοσημίας όσων προβάλλονται δεν θα γίνει ειδική αναφορά. * Εναντίον της Καθ' ης αρ. 3, η παρούσα αίτηση δεν προωθήθηκε λόγω αδυναμίας επίδοσής της. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
4. Κατόπιν σχετικών αιτημάτων, δόθηκε δικαίωμα αντεξέτασης για όλους τους μάρτυρες πλην του Μ. Κ.
5. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου ως επίσης και την αντεξέταση του Καθ' ου, και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας. Η Ιδιοκτήτρια στην έγγραφη μαρτυρία της αναφέρεται στο ιστορικό της ιδιοκτησίας παρουσιάζοντας σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας προς απόδειξη της δικής της Ιδιότητας. Υποστηρίζει πως υφίσταται παράνομη υπενοικίαση μέρους του Υποστατικού από την Καθ' ης 2 / Υπενοικιάστρια. Το μηνιαίο ενοίκιο είναι €
6. Δεν υφίσταται έγγραφη συμφωνία. Επισυνάπτει τις προειδοποιητικές επιστολές που απέστειλε προς τις Καθ' ων 1 και
7. Ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα που υποστηρίζουν το αίτημα της, αναλύοντας τον σχετικό ισχυρισμό που παρουσιάζεται στην εναρκτήρια αίτηση, αναφέρει πως σήμερα η ίδια διαμένει σε ιδιόκτητο σπίτι, μαζί με την εντεκάχρονη ορφανή εγγονή της και τον σύζυγό της, καθώς επίσης και την οικογένεια του υιού της που αποτελείται από 3 πρόσωπα (υιός, σύζυγος υιού και ανήλικο παιδί). Με δεδομένο ότι το σπίτι όπου διαμένουν όλοι τώρα αποτελείται μόνο από δύο υπνοδωμάτια, η συγκατοίκηση είναι πολύ δύσκολη, ως αδύνατη. Εφόσον ανακτήσει το επίδικο Υποστατικό, προτίθεται να μετακομίσει η ίδια σ' αυτό μαζί με τον σύζυγο και την εγγονή της έτσι ώστε να αφήσει τον γιο της και τη δική του οικογένεια στο υποστατικό που τώρα διαμένουν όλοι μαζί. Προσθέτει πως η Ενοικιάστρια ανήγειρε κατασκευαστικές προεκτάσεις στο Υποστατικό τις οποίες χαρακτήρισε ως παράνομες. Ζητεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής χαρακτηρίζοντας ως λογικό το αίτημα της. Κατά την αντεξέτασή τής, της ζητήθηκε και περιέγραψε το Υποστατικό. Διευκρίνισε ότι θεωρεί τις όποιες μετατροπές παράνομες επειδή έχουν γίνει χωρίς να έχει δώσει η ίδια, ως η Ιδιοκτήτρια, σχετική άδεια. Αναφέρθηκε στο κατά καιρούς καθεστώς ιδιοκτησίας του Υποστατικού σημειώνοντας ότι η ίδια κατέστη ιδιοκτήτρια περί το 2010 ενώ η θεία της που διατηρούσε επικαρπία εφ' όρου ζωής απεβίωσε το
8. Της ζητήθηκε να γίνει πιο σαφής σε σχέση με την αξίωσή της για έξωση λόγω υπενοικίασης. Επανέλαβε ότι δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ενοικίασης. Αρνήθηκε ότι έχει σκοπό να πουλήσει το όλο ακίνητο σε κάποιο Ρώσο, ως επίσης αρνήθηκε ότι είναι ιδιοκτήτρια τριώροφου σπιτιού. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων η αίτηση.

(1)Η μαρτυρία της Ενοικιάστριας - Καθ' ης η αίτηση αρ. 1. Στη μαρτυρία της η Ενοικιάστρια αναφέρει ότι ενοικίασε το υποστατικό προ τριανταετίας, στη βάση προφορικής συμφωνίας που είχε με τη διαχειρίστρια του ακινήτου, η οποία ήταν η αδελφή της τέως ιδιοκτήτριας και μητέρας της Ιδιοκτήτριας (στο εξής: «η Διαχειρίστρια»). Τότε το Υποστατικό δεν ήταν σε κατοικήσιμη κατάσταση. Από το 1990 μέχρι και το 2004 συγκατοικούσε στο υποστατικό με κάποια xxxx Κωνσταντινίδου. Από το 2004 μέχρι και το 2011 συγκατοικούσε με τους γονείς της οπόταν και απεβίωσαν. Ενόσω οι γονείς της ήταν εν ζωή, συγκατοίκησαν μαζί τους ακόμα δύο γυναίκες, η Υπενοικιάστρια και η αδελφή της. Ο λόγος της συγκατοίκησης ήταν για να φροντίζουν τους γονείς της οι οποίοι ήταν άρρωστοι. Η Διαχειρίστρια ήταν απόλυτα σύμφωνη με τη συγκατοίκηση, καθότι ήταν πολύ καλή φίλη με τη δική της μητέρα. Ο λόγος που συνέχισε να συγκατοικεί με τις άλλες δύο γυναίκες αφότου απεβίωσαν οι γονείς της, δηλαδή μετά το 2011, ήταν επειδή στο μεσοδιάστημα ανέπτυξαν «δυνατούς δεσμούς φιλίας και συμπόνοιας». Προσθέτει ότι επειδή αντιμετωπίζει ψυχολογικά προβλήματα, χρειάζεται πάντοτε κάποιο άτομο να βρίσκεται μαζί της. Το 2018 απειλήθηκε τόσο από τον σύζυγο της Ιδιοκτήτριας όσο και από έναν αστυνομικό για να εγκαταλείψει το Υποστατικό, και έκτοτε δεν μπορεί να κοιμάται τις νύχτες, εκτός αν υπάρχει κάποιο άλλο άτομο εντός της οικίας. Επικαλέστηκε την ύπαρξη γραπτής συμφωνίας ενοικίασης που συνήφθη το 2012, δίχως όμως να την παρουσιάσει. Δίχως στοιχεία ήταν και ο ισχυρισμός της για το ποσό των €85.000 που της στοίχισε η διαμόρφωση του Υποστατικού. Λόγω της υγρασίας που υπάρχει στο Υποστατικό, πλέον πάσχει από άσθμα και επικαλείται σχετική ιατρική γνωμάτευση από ειδικό πνευμονολόγο, την οποία όμως παρέλειψε να παρουσιάσει. Επέμεινε πως η Ιδιοκτήτρια της ανέφερε πως ένας Ρώσος ενδιαφέρεται να αγοράσει το όλο ακίνητο συμπεριλαμβανομένου του υποστατικού, για €600.000, παρόλο που η αξία του είναι πολύ χαμηλότερη και επιπλέον αναφέρει πως η Ιδιοκτήτρια δεν αντιμετωπίζει οποιοδήποτε οικονομικό πρόβλημα, διαθέτει κι άλλα ακίνητα στα οποία μπορεί να διαμένει με την οικογένεια της και μάλιστα έχει καταστεί κληρονόμος περιουσίας ύψους €1.500.000 και ως εκ τούτου δεν έχει ανάγκη την επίδικη κατοικία για την ιδιοκατοίκησή της. Κατά την αντεξέτασή της, συμφώνησε πως η βασική εργασία της Υπενοικιάστριας και της αδελφής της ήταν σε κάποιο σουβλατζίδικο και «απλά βοηθούσαν» στη φροντίδα των γονιών της. Επέμεινε όμως ότι οι εν λόγω κοπέλες δεν κατέβαλλαν ενοίκιο αλλά ως αντάλλαγμα της έφερναν φαγητό. Επέμεινε επίσης ότι υπέστη θύμα εκφοβισμού από την Ιδιοκτήτρια, δεχόμενη όμως παράλληλα ότι δεν κατήγγειλε το περιστατικό στην Αστυνομία. Επανέλαβε ότι υπάρχει γραπτή συμφωνία ενοικίασης, την οποία όμως δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει στο Δικαστήριο. Συνέχισε να υποστηρίζει πως τόσο η Ιδιοκτήτρια όσο και ο γιος της έχουν άλλη σημαντική ακίνητη περιουσία (διαμέρισμα και επτά σκάλες γης στον Πύργο), δίχως όμως να παρουσιάσει οποιαδήποτε στοιχεία. Τόνισε με έμφαση ότι το Υποστατικό δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες της Ιδιοκτήτριας καθότι δεν διαθέτει καν κατάλληλους χώρους υγιεινής.

(2)Η μαρτυρία της Υπενοικιάστριας - Καθ' ης η αίτηση αρ.

1. Στη δική της γραπτή μαρτυρία, η Υπενοικιάστρια, ισχυρίζεται ότι εγκαταστάθηκε στο Υποστατικό με σκοπό να αναλάβει τη φροντίδα των τότε άρρωστων γονέων της Ενοικιάστριας. Μετά τον θάνατο των γονέων της Ενοικιάστριας, παρέμεινε μαζί της στο Υποστατικό, δίχως όμως της καταβάλλει ενοίκιο. Κατά την αντεξέτασή της, είπε ότι κατάγεται από τη Ρουμανία, είναι 40 ετών και ήλθε στην Κύπρο το
2. Σήμερα δουλεύει σε κάποιο αρτοποιείο, λαμβάνοντας €850 μηνιαίως. Συμφώνησε με την Ενοικιάστρια ότι δεν πληρώνει ενοίκιο για τη διαμονή της στο Υποστατικό, λέγοντας πως αυτή και η αδελφή της επωμίζονται τους λογαριασμούς νερού και ρεύματος. Περιέγραψε το Υποστατικό και δέχθηκε ότι αυτό διαθέτει κατάλληλους χώρους υγιεινής.

(3)Η Μαρτυρία του κ. xxxx Σοφοκλέους (Μ. Κ. 3). Ο τελευταίος μάρτυρας για την πλευρά των Καθ' ων είναι ο κος xxxx Σοφοκλέους, ο οποίος προσδιορίζεται ως ο εργολάβος, και ο οποίος ανέλαβε να διαμορφώσει την κατοικία κατ' εντολή της Καθ' ης 1. Λέει πως το υποστατικό αντιμετώπιζε διάφορα προβλήματα, λόγω διαρροής νερών, τη απουσία μονώσεως. Λόγω της εισροής νερών από το ταβάνι, έτυχε να πλημμυρίσει το υποστατικό, να καταστραφούν και/ή φθαρούν έπιπλα και προσωπικά αντικείμενα της ενοικιάστριας. Για τούτο το λόγο πρόσθεσε κάποιους τσίγκους στο ταβάνι και διενήργησε υπερύψωση της οικίας με τσιμέντο, ως επίσης διάφορα άλλα όπως εγκατάσταση ηλιακού, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά. Δεν ζητήθηκε αντεξέταση του συγκεκριμένου μάρτυρα. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται, και επιβεβαιώνεται από τα γεγονότα της επίδικης διαφοράς αφού πρόκειται για υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή, το οποίο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 1999 και αφορά ενοικίαση που έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Τα επίδικα θέματα συναρτώνται και συνοψίζονται στην ικανοποίηση των νομικών και ουσιαστικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε λόγω ιδιοκατοίκησης είτε λόγω μη νόμιμης υπενοικίασης. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. · Ανάκτηση κατοχής λόγω Υπενοικίασης. Ο λόγος ανάκτησης κατοχής που σχετίζεται με την υπενοικίαση αφορά τα εδάφια 11(δ) και

(3), τα οποία έχουν ως εξής: « (δ) εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής, παρά την ρητήν υποχρέωσιν περί μη υπενοικιάσεως ήθελε παραβή ταύτην, και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος· ή (ε) εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής, διά της προσλήψεως ενοίκων ή διά της υπενοικιάσεως ή άλλως αποχωρισμού της κατοχής ολοκλήρου ή οιουδήποτε μέρους της κατοικίας ή του καταστήματος πραγματοποιεί τοσούτο κέρδος, είτε αμέσως είτε εμμέσως, το οποίον εν σχέσει προς το υπό του ενοικιαστού πληρωνόμενον ενοίκιον είναι παραλόγως δυσανάλογον και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος· » Ως εκ των ανωτέρω, οι προϋποθέσεις έξωσης θέσμιου ενοικιαστή λόγω υπενοικίασης ταξινομούνται σε δύο κατηγορίες. Η πρώτη κατηγορία αφορά τις περιπτώσεις, όπου ενώ απαγορεύεται ρητώς η υπενοικίαση, ο θέσμιος ενοικιαστής ενεργεί εκτός του συμφωνηθέντος πλαισίου. Αν και το εν λόγω εδάφιο δεν καθιστά επιτακτικό όπως η εν λόγω απαγόρευση υφίσταται γραπτώς, εντούτοις, η υποχρέωση στοιχειοθέτησης του αναφερόμενου λόγου έξωσης στη βάση «ρητής απαγόρευσης» καθιστά προφανές πως, στην απουσία γραπτής σύμβασης, το έργο της πλευράς του ιδιοκτήτη είναι σαφώς δυσκολότερο, δοθέντος ότι η μαρτυρία που θα πρέπει να παρουσιάσει θα πρέπει να καταδεικνύει με σαφήνεια ότι η εν λόγω απαγόρευση αποτελούσε ξεκάθαρο και αδιαπραγμάτευτο όρο της επίδικης, έστω προφορικής, ενοικιαστικής σχέσης. Η δεύτερη κατηγορία αφορά τις νόμιμες υπενοικιάσεις για τις οποίες όμως ο ενοικιαστής λαμβάνει «παραλόγως δυσανάλογο» όφελος σε σχέση με το ενοίκιο που ο ίδιος καταβάλλει στον Ιδιοκτήτη. Ο Νόμος δεν θέτει πλαίσια ή άκρα όρια ως προς το τι θα μπορούσε να εκληφθεί ως «παραλόγως δυσανάλογο» εναποθέτοντας στο Δικαστήριο τούτη την αξιολογική κρίση, στη βάση, προφανώς, των περιστατικών της κάθε υπόθεσης. Στη Kokkalos v. Pavlidou

(1981)1 C.L.R. 199 η υπενοικίαση για £225 με εξασφάλιση μηναίου οφέλους £45 σε σχέση με το καταβαλλόμενο ενοίκιο των £180 κρίθηκε ότι ικανοποιούσε το κριτήριο του παραλόγως δυσανάλογου. Ομοίως, στη Hjipavlou v. Jinaro Terra

(1982)1 C.L.R. 433 παραλόγως δυσανάλογο κρίθηκε το κέρδος £20 επειδή η ενοικίαση ήταν για £10 και η υπενοικίαση για £30. · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[7] Όμως η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος. Στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών», και εάν υπάρχει για αυτόν[8] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. Στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου

(1993)1 Α.Α.Δ 358 επιβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στη Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[9] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Έχοντας την ευκαιρία να μελετήσω την έγγραφη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί ως επίσης τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου κατά το στάδιο της αντεξέτασης των ενόρκως δηλούντων, το γενικό συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι ουδεμία μαρτυρία με έχει αφήσει απόλυτα ικανοποιημένο, παρόλο που οι εντυπώσεις που αποκόμισα από τη μαρτυρία της Αιτήτριας υπήρξαν ουσιωδώς καλύτερες από τη μαρτυρία της άλλης πλευράς. Οι λόγοι αναλύονται αμέσως πιο κάτω. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της ιδιοκτήτριας. Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας λαμβάνει, ως επί το πλείστον, θετικό πρόσημο. Ακόμη και για το ζήτημα της υπενοικίασης, όπου ήταν εμφανής η αποδεικτική αδυναμία της υπόθεσής της, δεν εντόπισα οποιανδήποτε προσπάθεια παραπλάνησης του Δικαστηρίου, ούτε διαπίστωσα υπεκφυγές ή αντιφάσεις στη μαρτυρία της. Η Ιδιοκτήτρια προσήλθε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια. Η μαρτυρία της ως προς το ζήτημα της υπενοικίασης, για τους λόγους που θα εξηγήσω στη συνέχεια, υπήρξε μεν αδύναμη, όχι όμως αναληθής. Ειδικότερα, η Ιδιοκτήτρια επικέντρωσε τη μαρτυρία της στην απόδειξη της ύπαρξης της υπενοικίασης ισχυρισμό τον οποίο και αποδέχομαι, για τους λόγους που θα αναλύσω στη συνέχεια. Αλλά αυτό το συμπέρασμα δεν αρκεί. Πέραν της ύπαρξης της υπενοικίασης, θα έπρεπε να αποδειχθεί ότι η εν λόγω συμβατική σχέση πληροί μια εκ των δύο διαζευκτικών προϋποθέσεων που τίθενται στο άρθρο 11(στ) του Νόμου, ότι δηλαδή, απαγορευόταν ρητώς η σύναψή της, είτε ότι εξ' αυτής η Ενοικιάστρια αποκομίζει παραλόγως δυσανάλογο κέρδος σε σχέση με το ενοίκιο το οποίο η ίδια καταβάλλει. Η Αιτήτρια δεν μπόρεσε να αποδείξει, ούτε το ένα, ούτε το άλλο. Η ανυπαρξία έγγραφης συμφωνίας μέσω της οποίας να καταδεικνύεται η ρητή απαγόρευση για σύναψη υπενοικίασης κατέστησε τη σχετική μαρτυρία της υποθετική και βασιζόμενη σε παρερμηνεία των νομικών προβλεπόμενων.[10] Αναγνωρίζω βεβαίως τις εγγενείς δυσκολίες που είχε ως νέα ιδιοκτήτρια σε μια θέσμια ενοικίαση που συνήφθη και λειτούργησε για δεκαετίες δίχως τη δική της συμμετοχή,[11] εντούτοις το δεδομένο αυτό δεν μειώνει την υποχρέωσή της να αποσείσει το βάρος απόδειξης του εν λόγω ισχυρισμού. Συνακόλουθα, και συνυπολογίζοντας ότι η περί του αντιθέτου εκδοχή της άλλης πλευράς ουδόλως πείθει, αποδέχομαι ότι υφίσταται υπενοικίαση σε μέρος του Υποστατικού, δίχως όμως να μπορώ να καταλήξω σε συμπέρασμα είτε ότι η επίδικη ενοικιαστική σχέση διέπεται από ρητή απαγόρευση υπενοικίασης ή ότι συνεπεία αυτής πραγματοποιείται παραλόγως δυσανάλογο κέρδος εκ μέρους της Ενοικιάστριας, αφού δεν έχει δοθεί καν μαρτυρία ως προς το αντίτιμο της υπενοικίασης. Προχωρώντας όμως στο ζήτημα της αξίωσης για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας ήταν πειστική και σαφής. Είναι καθοριστικό ότι οι προσωπικές της περιστάσεις δεν έχουν αμφισβητηθεί. Ιδίως, έχει μείνει δίχως αντίλογο η βασική και κρίσιμη της θέση ότι σήμερα βιώνει μια προβληματική έως αδύνατη κατάσταση συμβίωσης, αφού αναγκάζεται να συγκατοικεί με πέντε άλλα συγγενικά της πρόσωπα σε σπίτι δύο μόνο υπνοδωματίων, με αποτέλεσμα η αξίωσή της, αντικειμενικά κρινόμενη, να αξιολογείται και λογική και εύλογη. Οι ισχυρισμοί ότι η Ιδιοκτήτρια κατέχει άλλη σημαντική περιουσία, ότι μένει σε «τρίπατο» σπίτι και ότι διακατέχεται από αλλότρια κίνητρα, έχουν παραμείνει στο επίπεδο της εικασίας, δίχως την παρουσίαση οποιασδήποτε πειστικής μαρτυρίας, μη θέτοντας εν αμφιβόλω τη γνησιότητα του αιτήματός της. (β) Αξιολόγηση μαρτυρίας της Ενοικιάστριας. Η μαρτυρία της Ενοικιάστριας μου προκάλεσε ξεκάθαρα αρνητική εντύπωση. Το εν λόγω πρόσωπο δεν ήταν ειλικρινής προς το Δικαστήριο. Η μαρτυρία της ήταν ένα συνονθύλευμα, υπερβολής, ανακολουθίας, αοριστίας και ανυπαρξίας αποδεικτικού υλικού και με αναπόφευκτο αποτέλεσμα τη δημιουργία ουσιωδών αντιφάσεων και ανακολουθιών. Ειδικότερα: · Επέμεινε ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε πολύ κακή κατάσταση, δίχως χώρους υγιεινής και με σοβαρότατο πρόβλημα υγρασίας, ενώ ταυτόχρονα και λογικά ανακόλουθα ισχυρίστηκε ότι επένδυσε το ποσό των €85.000 για να το καταστήσει κατοικήσιμο. · Ο ισχυρισμός της ότι το Υποστατικό στερείται των αναγκαίων υγειονομικών διευκολύνσεων, αποδείχθηκε αληθής. Η Ενοικιάστρια στην προσπάθεια της να αμφισβητήσει την ανάγκη της Ιδιοκτήτριας για ιδιοκατοίκηση είπε χαρακτηριστικά ότι: «Εγώ είμαι φτωσιή. Πού να πάω; Εγώ λούννουμαι με τον μαστραππά», προσθέτοντας πως το ίδιο ισχύει και για τη ίδια Υπενοικιάστρια, για να έρθει όμως στη δική της αντεξέταση η Υπενοικιάστρια να την ακυρώσει, παραδεχόμενη ρητώς πως το Υποστατικό διαθέτει κανονικό μπάνιο. · Επέμεινε ότι το 2012 συνήφθη γραπτή συμφωνία με την Ιδιοκτήτρια, διάρκειας έξι ετών αλλά για τους λόγους που μόνο η ίδια γνωρίζει δεν παρουσίασε το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο. · Είπε ότι έχει ψυχολογικά προβλήματα και την ανάγκη να συζεί με άλλα πρόσωπα, δίχως όμως να παρουσιάσει οποιεσδήποτε αποδείξεις, μέσω ιατρικών πιστοποιητικών ή άλλως πως. Και εν πάση περιπτώσει, πρόκειται για αλυσιτελή ισχυρισμό αφού η προβαλλόμενη ιατρική ανάγκη για συγκατοίκηση, ουδόλως συσχετίζεται με το συγκεκριμένο επίδικο Υποστατικό. · Ισχυρίστηκε ότι υπήρξε θύμα απειλών, τόσο από τον σύζυγο της Ιδιοκτήτριας, όσο και από κάποιον αστυφύλακα. Εντούτοις η παραδοχή της ότι δεν κατήγγειλε καν στην Αστυνομία αυτό το σοβαρότατο γεγονός, καθιστά μη πιστευτή τη θέση της. · Άνευ αποδείξεων ήταν και η θέση της ότι η Ιδιοκτήτρια έχει καταστεί κληρονόμος περιουσίας που υπερβαίνει το 1½ εκατομμύριο ευρώ, αφού η Ενοικιάστρια δεν παρουσίασε την παραμικρή μαρτυρία, ενώ το ίδιο ισχύει για τους ισχυρισμούς της περί ύπαρξης κάποιου Ρώσου επενδυτή ο οποίος είναι μάλιστα διατεθειμένος να αγοράσει το όλο ακίνητο για €600.000, πόσο που υπερβαίνει την πραγματική του αξία. Ούτε καν δόθηκε μαρτυρία για την αξία του εν λόγω ακινήτου. · Ομοίως, όσον αφορά την ύπαρξη της υπενοικίασης, ήταν προφανές πως η μαρτυρία της δεν ανταποκρινόταν στην αλήθεια. Ο βασικός της ισχυρισμός ότι δήθεν δεν εισπράττει ενοίκιο δεν ήταν πειστικός. Ισχυρίστηκε πως τα άλλα δύο πρόσωπα που διαμένουν στο Υποστατικό (Υπενοικιάστρια και η αδελφή της) αντί για ενοίκιο φροντίζουν να πληρώνουν για τη διατροφή όλων, για να έρθει όμως στη συνέχεια η ίδια η Υπενοικιάστρια να ισχυριστεί ότι το αντάλλαγμα που δίδεται στην Ενοικιάστρια είναι η πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας (ρεύματος και νερού) και όχι η διατροφή. · Ούτε τα περί φροντίδας των γονέων της Ενοικιάστριας με έπεισαν, ότι δηλαδή ο λόγος που άρχισαν να διαμένουν στο Υποστατικό τρίτα πρόσωπα ήταν δήθεν για να φροντίζουν τους υπερήλικους γονείς της, αφού κατά την αντεξέτασή της παραδέχθηκε ευθέως πως τα εν λόγω πρόσωπα εργοδοτούνταν σε ένα σουβλιτζίδικο και ότι «απλά βοηθούσαν» τους γονείς της. · Εξίσου σημαντικό είναι ότι η Ενοικιάστρια ισχυρίστηκε πως οι Υπενοικιάστριες έμεναν μαζί της από το 2004 και μέχρι το 2011 και εξ ου ανέπτυξαν «δυνατούς δεσμούς φιλίας και συμπόνοιας», ενώ η ίδια η Υπενοικιάστρια κατά την αντεξέταση της ανέφερε πως ήλθε στην Κύπρο τρία χρόνια αργότερα, ήτοι το

1. Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της Ενοικιάστριας απορρίπτεται πλήρως, αφού η αξιολόγησή της οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δεν προκύπτει οτιδήποτε που να αντικρούει την αξίωση της Ιδιοκτήτριας για ιδιοκατοίκηση. (γ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Υπενοικιάστριας. Έχω εν μέρει προβεί σε αξιολόγηση της μαρτυρίας της Υπενοικιάστριας κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας της ενοικιάστριας. Οι αντιφάσεις και ανακολουθίες που έχω σημειώσει στη μαρτυρία της δεν χρειάζεται να επαναληφθούν. Αρκούμαι να σημειώσω πως ουδόλως με έπεισε με τη μαρτυρία της, η οποία παρόλο που ήταν περιορισμένης έκτασης βρισκόταν σε εμφανή δυσαρμονία με τη μαρτυρία της Ενοικιάστριας. Το γεγονός ότι δεν θυμόταν καν πότε απεβίωσαν οι γονείς της Ενοικιάστριας και ότι δεν μπορούσε καν να ανακαλέσει το όνομα του πατέρα της Ενοικιάστριας τον οποίο υποτίθεται φρόντιζε για χρόνια, δεικνύει την ποιότητα της μαρτυρίας της. Ούτε από όσα ανέφερε προκύπτει οτιδήποτε που να επενεργεί ως αντίβαρο προς την αναγκαιότητα της Ιδιοκτήτριας για ιδιοκατοίκηση, αφού ουδεμία μαρτυρία δόθηκε από την Υπενοικιάστρια για τούτο το ζήτημα. (δ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ. Κ.
2. Το εν λόγω πρόσωπο, αν και δεν αντεξετάστηκε, δεν με έχει ικανοποιήσει με τη μαρτυρία του. Όσα ανέφερε εξαντλούνται σε γενικότητες, δίχως τα αναγκαία στοιχεία και χωρίς επιστημονική τεκμηρίωση. Πρόκειται δε για μαρτυρία παντελώς ασύνδετη με τη θέση της Ενοικιάστριας περί διενέργειας βελτιώσεων στο Υποστατικό ύψους €85.000, αφού αυτό που υποστήριξε ο Μ. Κ. 3 είναι ότι τοποθέτησε , σε κάποιο απροσδιόριστο χρόνο, κάποιους τσίγκους στην οροφή του υποστατικού και έγινε υπερύψωση του εδάφους. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Α. Τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα. H Ιδιοκτήτρια είναι η Ιδιοκτήτρια και η Καθ' ης 1 η θέσμια ενοικιάστρια επίδικου Υποστατικού το οποίο πρόκειται για ένα μικρό υποστατικό προσδιοριζόμενο ως «βοηθητικά δωμάτια» που αποτελείται από δύο δωμάτια, μια μικρή κουζίνα και χώρο υγιεινής, επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 1/XXXXX όπως αυτό αναλυτικά περιγράφεται στο σχετικό πιστοποιητικό τίτλου ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) και υπάγεται εντός της ελεγχόμενης από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχής. Η έναρξη της ενοικίασης χρονολογείται προ δεκαετιών και ήταν μεταξύ της Ενοικιάστριας και της θείας της υφιστάμενης Ιδιοκτήτριας, η οποία συν τω χρόνω μεταβίβασε την ιδιοκτησία του Υποστατικού στην Ιδιοκτήτρια διατηρώντας το δικαίωμα επικαρπίας εφ' όρου ζωής, ήτοι έως το 2014 που απεβίωσε. Το υφιστάμενο μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €
3. Στις 7 Μάϊου 2018, η Ιδιοκτήτρια ενημέρωσε την Ενοικιάστρια ότι προτίθεται να το αξιοποιήσει για ιδιοκατοίκηση και για ανέγερση κτιριακών εγκαταστάσεων, δίνοντας της προειδοποίηση έως τις 30 Ιουνίου 2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στη γραπτή δήλωση της Ιδιοκτήτριας). Ακολούθησε επιστολή των δικηγόρων της Ιδιοκτήτριας ημ. 07/06/2018 με την οποία δόθηκε εκ νέου προειδοποίηση μέχρι τις 31/07/2018 για την παράδοση της κατοικίας για σκοπούς ιδιοκατοίκησης. Στις 08/11/2018 οι δικηγόροι της Ιδιοκτήτριας απέστειλαν επιστολές προς τις φερόμενες Υπενοικιάστριες του Υποστατικού λέγοντας πως η Ενοικιάστρια δεν έχει δικαίωμα υπενοικίασης, καλώντας αυτές να εγκαταλείψουν την κατοικία εντός 7 ημερών. Φαίνεται πως έχουν διενεργηθεί κάποιες μετατροπές στο Υποστατικό, αλλά η μαρτυρία που δόθηκε σε σχέση με αυτό το ζήτημα, υπήρξε αόριστη και δεν μπορούν να προκύψουν σαφή ευρήματα, ούτε σε σχέση με το είδος και την έκταση των εν λόγω μετατροπών, ούτε ως προς τη χρονική περίοδο που έχουν αυτές συντελεστεί. Δεν παρουσιάστηκε εξειδικευμένη μαρτυρία για τούτο το ζήτημα, ούτε φωτογραφικό ή άλλο υλικό μέσω του οποίου να μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα. Δοθέντος μάλιστα ότι η Ιδιοκτήτρια είναι νέα Ιδιοκτήτρια ενώ η ενοικίαση ανάγεται προ 30ετίας, δεν μπορεί να προκύψει ασφαλές συμπέρασμα ως προς το κατά πόσον οι εν λόγω μετατροπές ήταν κατόπιν συναίνεσης ή έστω ανοχής της πλευράς της Ιδιοκτήτριας. Σε κάθε περίπτωση το εν λόγω ζήτημα δεν μπορεί να προωθείται ως αυτοτελής λόγος έξωσης, δοθέντος ότι δεν δόθηκε καν έγγραφη προειδοποίηση προς την Ενοικιάστρια για την εξώσή της συνεπεία αυτού. Ούτε όμως η Ενοικιάστρια έχει αποδείξει το είδος και το κόστος των όποιων μετατροπών και ιδίως ότι οι αναφερόμενες μετατροπές ανέρχονται στο ποσό των €85.
4. Ούτε έχει παρουσιαστεί μαρτυρία να σχετίζεται με τη νομιμότητα των εν λόγω αλλαγών, με την παρουσίαση των σχετικών πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών. Ο ισχυρισμός της Ενοικιάστριας ότι το αίτημα της Ιδιοκτήτριας βασίζεται σε αλλότρια κίνητρα, δεν έχει στοιχειοθετηθεί. Ειδικότερα, δεν έχει καταδειχθεί ότι σκοπεύει να πουλήσει το ακίνητο αντί να το αξιοποιήσει. Ούτε παρουσιάστηκαν οποιεσδήποτε αποδείξεις ως προς τον ισχυρισμό ότι η Ιδιοκτήτρια έχει περιουσία που υπερβαίνει το 1 ½ εκατομμύριο έτσι ώστε να υποστηριχθεί η γενικότερη θέση της Ενοικιάστριας ότι η Ιδιοκτήτρια δεν έχει πραγματική ανάγκη για ιδιοκατοίκηση. Επίσης, δεν έχει αποδειχθεί ότι η Ενοικιάστρια, λόγω ψυχολογικών προβλημάτων θα πρέπει να συγκατοικεί με άλλα πρόσωπα στο Υποστατικό, ούτε ότι παλαιότερα η διαμονή της Υπενοικιάστριας ήταν είτε λόγω φιλίας με την ίδια, είτε για να φροντίζει τους άρρωστους γονείς της. Ούτε έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε μαρτυρία είτε εκ μέρους της Ενοικιάστριας, είτε εκ μέρους της Υπενοικιάστριας ως προς τις επιπτώσεις που θα έχει σε αυτές η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Β. Κατά πόσο υφίσταται και κατά πόσο δικαιολογείται η έξωση λόγω Υπενοικίασης. Με βάση τα γεγονότα που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, προφανώς υφίσταται υπενοικίαση απροσδιόριστου μέρους του επίδικου Υποστατικού από την Ενοικιάστρια προς την Υπενοικιάστρια και την αδελφή της (εναντίον της οποίας δεν προωθείται η παρούσα Αίτηση), αφού το γεγονός ότι τα εν λόγω πρόσωπα διαμένουν στο επίδικο Υποστατικό δεν τελεί υπό αμφισβήτηση. Η πλευρά της Ενοικιάστριας επιχειρεί να ακυρώσει την ύπαρξη υπενοικίασης, προβάλλοντας ότι απουσιάζει το βασικό συστατικό στοιχείο της καταβολής ενοικίου/ανταλλάγματος. Προδήλως, η εν λόγω εισήγηση επιχειρεί ανεπιτυχώς να οικοδομήσει επί της αδυναμίας της πλευράς της Ιδιοκτήτριας, η οποία ως μη συμβαλλόμενο μέρος στην εν λόγω σύμβαση υπενοικίασης, δεν μπορεί να γνωρίζει το είδος και/ή το ύψος του ανταλλάγματος. Δεν έχω πεισθεί ότι δεν υπάρχει χρηματικό αντάλλαγμα. Η σχετική μαρτυρία που δόθηκε από την Ενοικιάστρια και την Υπενοικιάστρια υπήρξε αντιφατική. Η πρώτη ισχυρίστηκε ότι το αντάλλαγμα είναι η διατροφή της, η δεύτερη καθόρισε ως αντάλλαγμα την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας. Εν πάση περιπτώσει, το αντάλλαγμα σε μια ενοικίαση και/ή υπενοικίαση δεν είναι ανάγκη να είναι χρηματικό. Όπως εξηγείται στο σύγγραμμα Woodfall, Rent Service Charges, Rent in Kind or in services, Τόμος 1, παρ. 7.004: « Although a rent is usually money there is no need for it to be. [.] Rent may also take the form of services. » Συνακόλουθα, όπως και να έχουν τα πράγματα, είτε δηλαδή το αντάλλαγμα είναι η διατροφή, είτε η πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας, είτε χρηματικό, η ουσία του πράγματος είναι ότι αυτό υπάρχει και κατά συνεπεία στοιχειοθετείται σχέση υπενοικίασης. Παρόλα αυτά, η ύπαρξη της υπενοικίασης, ως αναφέρεται και προηγουμένως, δεν δικαιολογεί άνευ ετέρου και την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού: · Πρώτον, απουσιάζει μαρτυρία αναφορικά με το ποσό που υπενοικιάζεται το Υποστατικό. Η θέση της πλευράς της Ιδιοκτήτριας ότι η πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας και/ή διατροφής υπερβαίνει κατά πολύ το ποσό των €160 που καταβάλλεται ως ενοίκιο, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, αφού βασίζεται σε πιθανολογήσεις και όχι σε γεγονότα. Ως εκ τούτου, δεν υπάρχει το αναγκαίο υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε να στηριχθεί εύρημα περί εξασφάλισης δυσανάλογου κέρδους από την Ενοικιάστρια σε σχέση με το καταβαλλόμενο ενοίκιο. · Δεύτερον, δεν έχει αποδειχθεί η ύπαρξη «ρητής απαγόρευσης» ως προς το δικαίωμα υπενοικίασης. Η Ιδιοκτήτρια απέτυχε να αποδείξει ότι η αναφερόμενη υπενοικίαση αντίκειται σε αντίθετη ρητή πρόνοια της συμφωνίας ενοικίασης. Δεχόμενη μάλιστα ότι η επίδικη ενοικιαστική σχέση συνήφθη προφορικώς προ δεκαετιών, μεταξύ της Ενοικιάστριας και της αποβιωσάσης θείας της, κατέστη εμφανές ότι η Ιδιοκτήτρια δεν είναι σε θέση να υποστηρίξει βάσιμα τη θέση της ότι η υπενοικίαση απαγορευόταν, καθιστώντας τον λόγο της ξανά μη πειστικό και στηριζόμενο σε εικασίες. Επιπρόσθετα, εντοπίζεται πρόβλημα και ως προς τις τυπικές προϋποθέσεις, αφού δεν παρουσιάστηκε γραπτή ειδοποίηση προς την Ενοικιάστρια για την προτιθέμενη έξωσή της λόγω της παράνομης υπενοικίασης, παρέχοντας προειδοποίηση ενός μηνός, με βάση την επιτακτική προϋπόθεση του άρθρου 11

(2)του Νόμου. Η προειδοποιητική επιστολή των 7 ημερών, που απεστάλη μόνο προς τις φερόμενες Υπενοικιάστριες και μετά την καταχώριση της παρούσας Κυρίως Αίτησης, προφανώς δεν αρκεί. Γ. Κατά πόσο δικαιολογείται η έξωση λόγω Ιδιοκατοίκησης. Όπως όμως διαφαίνεται από την προηγηθείσα αξιολόγηση της μαρτυρίας, ως προς την αξίωσή της για Ιδιοκατοίκηση, η κατάσταση διαφοροποιείται προς όφελος της Ιδιοκτήτριας. Διασαφηνίζω. Κατ' αρχάς, οι τυπικές προϋποθέσεις ικανοποιούνται. H ύπαρξη και η παραλαβή της σχετικής επιστολής για έξωση λόγω Ιδιοκατοίκησης είναι δεδομένη. Αδιαμφισβήτητο είναι ότι παρήλθε άπρακτη προθεσμία πέραν του ενός μηνός. Ως προς την ουσιαστική διάσταση του ζητήματος, ιδιαίτερα κρίσιμο είναι το γεγονός ότι η καθοριστική θέση της Ιδιοκτήτριας ότι επί του παρόντος η διαβίωσή της είναι πολύ δύσκολη έως αδύνατη επειδή διαμένει με άλλα πέντε συγγενικά της πρόσωπα εντός ενός υποστατικού δύο υπνοδωματίων, δεν έχει κλονισθεί καθιστώντας την ανάγκη που επικαλείται, οριστική, άμεση, γνήσια και υφιστάμενη, και όχι απλή επιθυμία (δείτε ανωτέρω: Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1Α Α.Α.Δ 604). Ο όποιος αντίλογος, για τους λόγους που ήδη έχω αναλύσει προηγουμένως, δεν είναι πειστικός. Σταθμίζοντας λοιπόν τις εκατέρων θέσεις, το αίτημα της Ιδιοκτήτριας κρίνεται υπό τις περιστάσεις δικαιολογημένο και λογικό. Η επιθυμία της να μεταστεγαστεί στο επίδικο υποστατικό μαζί με τον σύζυγο και την ορφανή εγγονή της αξιολογείται ως απόλυτα φυσιολογική, έτσι ώστε να αφήσει τον χώρο όπου τώρα διαμένει στον υιό της, μαζί με τη δική του οικογένεια (σύζυγο και παιδί). Επιπλέον, διαπιστώνεται ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του, αφού αντίβαρο στην αναγκαιότητα και λογικότητα της θέσης της Ιδιοκτήτριας, στην πραγματικότητα δεν υπάρχει. Ούτε, εκ μέρους της Ενοικιάστριας, ούτε από την Υπενοικιάστρια τέθηκε οτιδήποτε το οποίο συνυπολογιζόμενο θα καθιστούσε προσφορότερο στη διατήρηση της υφιστάμενης κατάστασης. Στη Piper v. Harvey [1958] 1 All ER 454 ο δικαστής Denning σημείωσε ότι: « The burden is on the tenant to show there is greater hardship on him by having to move. » Μου έχει προκαλέσει εντύπωση η απόλυτη σιωπή της Ενοικιάστριας για το πως θα επηρεαστεί η ίδια από την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Αυτό που πρωτίστως αναμένεται να προβάλει ο κάθε άνθρωπος, ιδίως όταν ζει κάτω από την ίδια στέγη για δεκαετίες, είναι να εξηγήσει πως θα επηρεαστεί η ζωή του και η καθημερινότητά του σε περίπτωση που εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Εν προκειμένω, η Ενοικιάστρια έχοντας πλήρη γνώση για το τι ακριβώς διακυβεύεται, αφού συνειδητά προσπάθησε να παραπλανήσει με τη μαρτυρία της το Δικαστήριο, απροσδόκητα, τήρησε σιγή ιχθύος ως προς τούτο το ζήτημα, συμπεριφορά που, με βάση τη λογική προσέγγιση των πραγμάτων, θα δικαιολογείτο μόνο στην περίπτωση που ο δεσμός με το υποστατικό έχει αποκοπεί. Δεδομένου όμως ότι δικογραφικά αποτελεί κοινό τόπο ότι η Ενοικιάστρια παραμένει κάτοχος και ενοικιάστρια, έστω μερικώς, του επίδικου Υποστατικού, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προχωρήσει σε οποιαδήποτε άλλα διαφορετικά ευρήματα (δείτε: Παρλάτα ν. Δημητρίου

(2014)1Β Α.Α.Δ 994). Σε κάθε περίπτωση, η ουσία είναι ότι η μαρτυρία της Ενοικιάστριας υπήρξε παντελώς ατεκμηρίωτη και κενή οποιωνδήποτε στοιχείων που συνηγορούν για τη διατήρηση της κατοχής. Δοθέντος μάλιστα ότι η ίδια θεωρεί πως λόγω της υγρασίας του Υποστατικού απέκτησε σοβαρά αναπνευστικά προβλήματα, θα έπρεπε, αντί να επιχειρήσει να αντικρούσει άκομψα το αίτημα της Ιδιοκτήτριας, να επιδιώξει τη μετακόμισή της σε άλλη καταλληλότερη για την ίδια κατοικία για να προστατεύσει την υγεία της. Ομοίως, ούτε η Υπενοικιάστρια ανέφερε το παραμικρό ως προς την ταλαιπωρία που θα της προκληθεί λόγω της έκδοσης του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Εξάλλου, η οικονομική δυνατότητά της να εξεύρει άλλη κατάλληλη κατοικία είναι δεδομένη, αφού αποκομίζει εκ της εργασίας της €850 μηνιαίως, ενώ το ίδιο ποσό λαμβάνει και η αδελφή της που συγκατοικεί μαζί της και συνεπώς έχει την ικανότητα και την ευχέρεια για να εξεύρει άλλο κατάλληλο υποστατικό. Λαμβάνω ακόμη υπόψιν ότι ούτε η Ενοικιάστρια, ούτε η Υπενοικιάστρια είναι «εκτοπισθείσες» ή «παθούσες», ούτε ισχυρίστηκαν ότι δεν υπάρχει άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να μετακομίσουν, αλλά ούτε η ιδιοκτήτρια «αγόρασε» μετά το 1983 ακίνητο με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενη την ιδιοκατοίκησή της, εν την έννοια του Νόμου. Ολοκληρώνοντας, σταθμίζοντας την ταλαιπωρία που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, καταλήγω ότι ικανοποιούνται τόσο οι τυπικές όσο και οι ουσιαστικές προϋποθέσεις για την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης, αφού σταθμίζοντας όλα όσα έχουν προαναφερθεί η πλάστιγγα γέρνει αναμφίβολα υπέρ της Ιδιοκτήτριας. Λόγω όμως της μακροχρόνιας θέσμιας ενοικίασης, κρίνεται δίκαιο να δοθεί αναστολή εκτέλεσης της απόφασης μέχρι το τέλος του έτους, υπό τον όρο καταβολής του μηνιαίου ενοικίου, δυνάμει του άρθρου 11

(5)του Νόμου, έτσι ώστε να δοθεί η δυνατότητα στις Καθ' ων να εξεύρουν νέα κατοικία. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει ως ανωτέρω εκτίθεται και εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, των προσδιοριζόμενων ως βοηθητικών δωματίων που βρίσκονται στο ακίνητο επί της οδού xxxx xxxx 12, περιοχή xxxx, στον Άγιο Νικόλαο, στη Λεμεσό, όπως το Υποστατικό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Καθ' ης η Αίτηση αρ. 1 και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης της και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτήν, συμπεριλαμβανομένης της Καθ' ης 2, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων της αναστολής που τίθενται στη συνέχεια. (δ) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση αρ. 1, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (ε) Η Υπόθεση όσον αφορά την Καθ' ης 2 απορρίπτεται, δίχως οποιανδήποτε διαταγή για έξοδα,[12] καθότι η απόρριψη της εναντίον της υπόθεσης δεν προέκυψε λόγω αποδοχής της δικής της υπερασπιστικής της γραμμής ενώ και η μαρτυρία της δεν έγινε αποδεκτή. (στ) Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται από σήμερα μέχρι τις 31/12/2021, νοουμένου ότι μέχρι 31/07/2021 εξοφληθούν τυχόν οφειλόμενα ενοίκια, και από 01/08/2021 και/ή κάθε 1η εργάσιμη μέρα έκαστου μηνός, με 7 εργάσιμες μέρες χάριν, καταβάλλεται το ποσό των €160 προς πληρωμή του τρέχοντος μηνιαίου ενοικίου και/ή ενδιάμεσου οφέλους. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Πάρεδρος Πάρεδρος K. Kάσινος Π. Αγιομαμίτης Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [6]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [7] Δείτε: Κασάπη ν. Χριστοδούλου

(1989)1E Α.Α.Δ 233. [8] Πριν την τροποποίηση του 1995( Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [9] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [10] Η χαρακτηριστική αναφορά της κατά την αντεξέτασή της ήταν: «Το σπίτι που ενοικιάστηκε ήταν στην καν XXXXX Χριστοδούλου. Δεν ενοικιάστηκε για να βάζει και άλλους ένοικους μέσα. Από ό,τι ξέρω από το Νόμο απαγορεύεται να έχει και άλλους μέσα χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του». [11] Και για τούτο τον λόγο υπήρξε ασαφής και ως προς το ζήτημα των κατ' ισχυρισμό παράνομων επεκτάσεων του Υποστατικού. [12] Δείτε: Η σχετική εξουσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων με βάση τον Κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, και τη σχετική νομολογία (δείτε:Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566 κ.α.) είναι ευρύτατη. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο