Μ & Π ΠΑΠΑΡΓΥΡΟΥ ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΛΤΔ ν. ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ, Αίτηση αρ. E96/2017, 29/10/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2021:31 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και K. Kάσινου, Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων Αίτηση αρ. E96/2017 ΜΕΤΑΞΥ: Μ & Π ΠΑΠΑΡΓΥΡΟΥ ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΛΤΔ, από τη Λεμεσό Αιτητών Και xxxx ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ, από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 29/10/2021 Για τους Αιτητές: κ. Δ. Α. Παυλίδης για Δημήτρη Α. Παυλίδη και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ' ου η αίτηση: κ. Σ. Καρακατσιάνη για Αργεντούλα Ιωάννου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Η επίδικη αίτηση αφορά την ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού κατ' επίκληση ιδιόχρησης. (α) Η Κυρίως Αίτηση. Συγκεκριμένα, με την Κυρίως αίτηση ημερομηνίας 24/08/2017[1] αξιώνεται η ανάκτηση κατοχής ενός υποστατικού που χρησιμοποιείται το κατάστημα και το οποίο βρίσκεται στην οδό xxxx Κράνου 51, στη xxxx, στη Λεμεσό (στο εξής: «το Υποστατικό»). Οι Αιτητές προσδιορίζονται ως οι ιδιοκτήτες του Υποστατικού και καταχώρησαν την παρούσα Αίτηση λόγω της αναφερόμενης ιδιότητάς τους. Κάνουν αναφορά σε ενοικίαση μεταξύ αυτών και του Καθ' ου η αίτηση (στο εξής: «ο Ενοικιαστής») με υφιστάμενο ενοίκιο €280 μηνιαίως. Η έναρξη της ενοικίασης προσδιορίζεται στο έτος 2000 και με αρχικό ενοίκιο Λ.Κ.130 μηνιαίως. Υποστηρίζουν ότι το Υποστατικό αποπερατώθηκε πριν την 31/12/1999 και ότι ο Ενοικιαστής κατέστη θέσμιος. Ισχυρίζονται ότι επέδωσαν στις 19/07/2017 στον Ενοικιαστή προειδοποιητική επιστολή αλλά εκείνος μέχρι σήμερα παραλείπει να συμμορφωθεί στο περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής. Ως προς την ουσιαστική βάση του αιτήματος τους, αναφέρουν ότι η απαίτηση τους είναι λογική και ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία απ' ότι η μη έκδοσή του, δίχως όμως να δίδουν ειδικές λεπτομέρειες σε σχέση με αυτό τον ισχυρισμό τους. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνουν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. (β) Η Απάντηση και η Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή του, ο Ενοικιαστής δέχεται την ύπαρξη της επικαλούμενης ενοικιαστικής σχέσης λέγοντας όμως ότι η έναρξη της έγινε το 1999 μέσω του προηγούμενου ιδιοκτήτη του επίδικου Υποστατικού. Όσον αφορά την ιδιότητα των Αιτητών, αναφέρει τα εξής: « Επιπλέον ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι περί τα τέλη του 2009, ενημερώθηκε από την κα ΧΧΧΧ Δημητρίου ότι το επίδικο υποστατικό πωλήθηκε και/ή μεταβιβάστηκε σε κάποιον κο Παπαργυρού, τον οποίο ο Καθ' ου η Αίτηση ουδέποτε είδε και/ή ουδέποτε γνώρισε και/ή ουδέποτε παρουσιάστηκε σε αυτόν τίτλος ιδιοκτησίας σύμφωνα με τον οποίο να φαίνεται η αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος και/ή εν πάση περιπτώσει ουδέποτε αναφέρθηκε σε αυτόν ότι το επίδικο υποστατικό μεταβιβάστηκε στην Αιτήτρια εταιρεία και/ή ως εκ τούτου καλεί την Αιτήτρια σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών της. » Δέχεται ότι από το 2004 και εντεύθεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Αναφέρει πως το Υποστατικό χρησιμοποιείται ως εστιατόριο «παρασκευής και πώλησης κρεπών» και ότι ανέλαβε την κατοχή εξαγοράζοντας την επιχείρηση, τη φήμη και την πελατεία του προηγούμενου ενοικιαστή, έναντι του τιμήματος των Λ.Κ.3.
- Διατείνεται ότι κατέβαλε πέραν των €90.000 για να καταστήσει το Υποστατικό λειτουργήσιμο και για να εξασφαλίσει όλες τις απαιτούμενες άδειες για τη νόμιμη του λειτουργία. Επιπλέον, κάνει αναφορά στο ιστορικό της ενοικιαστικής σχέσης με έμφαση στο ότι ο ίδιος στο παρελθόν είχε κληθεί κατ' επανάληψη και για διαφορετικούς λόγους να επιστρέψει την κατοχή του Υποστατικού, γεγονός που κατά την άποψή του καταδεικνύει ότι η επιθυμία των Αιτητών για την ανάκτηση της κατοχής δεν είναι γνήσια αλλά υποκινούμενη από αλλότρια κίνητρα. Επιπλέον, αμφισβητεί την ύπαρξη κατάλληλης προειδοποίησης, επειδή δόθηκε σε αυτόν προειδοποίηση 21 ημέρων αντί ενός μηνός. Επίσης, υποστηρίζει ότι το αίτημα δεν είναι αιτιολογημένο. Προβάλλει επιπρόσθετα ότι οι Αιτητές μπορούν να εξεύρουν άλλο υποστατικό με λογικό ενοίκιο και πως δεν διερεύνησαν καν τούτο το ενδεχόμενο. Εν πάση περιπτώσει, υποστηρίζει ότι η ταλαιπωρία που θα υποστεί αυτός θα είναι μεγαλύτερη εάν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα επειδή θα είναι αδύνατον για εκείνον να εξεύρει άλλο Υποστατικό με τις ίδιες προδιαγραφές, θα απωλέσει τις «τεράστιες επενδύσεις» που έχει διενεργήσει εντός του Υποστατικού και θα καταστραφεί η φήμη της επιχείρησής του, η οποία διεξάγεται στο ίδιο σημείο εδώ και περισσότερα από 20 χρόνια, αποτιμώντας την εμπορική εύνοια της επιχείρησής του στο ποσό των €500.
- Συνακόλουθα, εγείρει την ακόλουθη Ανταπαίτηση: « Α. Απόφαση και/ή Διάταγμα εναντίον της Αιτήτριας και υπέρ του Καθ' ου η Αίτηση για το ποσό των €168,521.18, ως έξοδα τα οποία καταβλήθηκαν από τον Καθ' ου η Αίτηση για τη λειτουργία του υποστατικού. Β. Απόφαση και/ή Διάταγμα εναντίον της Αιτήτριας και υπέρ του Καθ' ου η Αίτηση για το ποσό των €500,00 ως απώλεια της φήμης και/ή πελατείας της επιχείρησης του Καθ' ου η Αίτηση. Γ. Τόκο 8% ή νόμιμο τόκο επί των πιο πάνω ποσών υπό Α μέχρι Β από της ημέρας της ενοικίασης. Δ. Τα έξοδα πλέον 19% Φ.Π.Α. (Αρ. μητρώου 102736321). » Η Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. Οι Αιτητές ανταπαντούν και υπερασπίζονται στην Ανταπαίτηση αναφέροντας πως η αλλαγή ιδιοκτησίας του Υποστατικού ήταν εις γνώση του Ενοικιαστή. Σημειώνουν πως η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έγινε αφότου παρήλθαν πέραν των 30 ημερών από την επίδοση της προειδοποιητικής επιστολής. Προσθέτουν ότι προτίθενται να λειτουργήσουν την οικογενειακή επιχείρηση των Αιτητών η οποία ασχολείται με κτηματικές επιχειρήσεις, διευκρινίζοντας ότι η ενασχόλησή τους με κτηματικές επιχειρήσεις δεν συνεπάγεται ευκολία για την εξεύρεση κατάλληλης στέγης για την επιχείρησή τους, πόσο μάλλον στέγης «με χαμηλό και καθόλου ενοίκιο». Περαιτέρω, απορρίπτουν την Ανταπαίτηση του Ενοικιαστή. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
- Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών. Η πλευρά των Αιτητών έδωσε μαρτυρία μέσω του κ. xxxx Παπαργυρού (Μ. Α. 1) ο οποίος είναι εκ των διευθυντών των Αιτητών. Παρουσίασε τίτλο ιδιοκτησίας σχετικό με το επίδικο υποστατικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Αναφέρθηκε στους όρους της επίδικης ενοικίασης η οποία άρχισε το 2000 με ενοίκιο Λ.Κ.130 το οποίο σήμερα ανέρχεται στα €280 μηνιαίως. Παρουσίασε την επιστολή ημερομηνίας 19/07/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) μέσω της οποίας αξιώθηκε η ανάκτηση του υποστατικού λόγω ιδιόχρησης και ανέφερε ότι παρά την δέουσα επίδοσή της, ο Ενοικιαστής εξακολουθεί να κατέχει το Υποστατικό. Υποστήριξε πως οι Αιτητές έχουν προσπαθήσει να εξεύρουν άλλο κατάλληλο και αντίστοιχο Υποστατικό με το επίδικο δίχως όμως επιτυχία και προς τούτο παρουσίασε σχετική έκθεση εκτίμησης ιδιώτη εκτιμητή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6). Με βάση το περιεχόμενο της εν λόγω έκθεσης, υποστήριξε πως οι Αιτητές για να ασκήσουν το επάγγελμα τους θα πρέπει να καταβάλλουν πολλαπλάσιο ενοίκιο σε σχέση με το ενοίκιο που θα μπορούσαν να λάβουν από το επίδικο ακίνητο αν αυτό ήταν ελεύθερο. Επιπλέον, υποστήριξε ότι οι πλείστες κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις στεγάζονται στη συγκεκριμένη περιοχή λόγω των πλεονεκτημάτων και ωφελημάτων που παρέχει η συγκεκριμένη περιοχή. Χαρακτήρισε το αίτημα του λογικό και πως θα προξενηθεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία από τη μη έκδοσή του. (β) Η μαρτυρία της πλευράς του Καθ' ου. Για τον Καθ' ου έδωσε μαρτυρία ο ίδιος. Αναφέρθηκε και αυτός με τη σειρά του στο ιστορικό της επίδικης ενοικίασης αρχής γενομένης το 1999, λέγοντας πως έχει καταβάλει πέραν των Λ.Κ.90.000 για να μπορέσει να το καταστήσει λειτουργήσιμο. Παρουσίασε σχετικά ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 τη συμφωνία αγοράς της εμπορικής εύνοιας από τον προηγούμενο ενοικιαστή ενώ ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 παρουσίασε δέσμη εγγράφων που σχετίζονται με την αλλαγή χρήσης του Υποστατικού από κατοικία σε κέντρο αναψυχής κατηγορίας εστιατόριο. Ισχυρίστηκε ότι η επιχείρηση του έχει πλέον φήμη και πελατεία και ότι του αποφέρει μεγάλα έσοδα λόγω της τοποθεσίας της, αφού βρίσκεται σε έναν από τους πιο τουριστικούς προορισμούς στη Λεμεσό. Η πελατεία που προσελκύει η επιχείρηση του εδώ και 25 έτη δεν εξαντλείται στους ντόπιους αλλά και στους τουρίστες που διαμένουν στα γύρω ξενοδοχεία. Αναφέρθηκε στο ιστορικό των επιστολών που του έχουν αποστείλει οι ιδιοκτήτες αξιώνοντας κατά καιρούς, αρχής γενομένης το 2008 και μέχρι το 2014, την ανάκτηση της κατοχής για διαφορετικούς λόγους (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3, 5, 6, 7). Αναγνώρισε την ύπαρξη της επιστολής ημερομηνίας 19/07/2017 την οποία όμως χαρακτηρίζει ως νομικά εσφαλμένη καθότι δεν του είχε δοθεί η αναγκαία προειδοποίηση ενός μηνός. Ο ίδιος συμμορφώνεται πλήρως με τη συμβατική του υποχρέωση για καταβολή ενοικίου και χαρακτηρίζει τους ισχυρισμούς της πλευράς των Αιτητών ως ψευδείς και ως εκ των υστέρων σκέψεις. Ο πραγματικός σκοπός των Αιτητών είναι να τον εκφοβίσουν και να τον πιέσουν να φύγει από το Υποστατικό, ενεργώντας με τρόπο τον οποίο χαρακτηρίζει ως ύπουλο. Με βάση τις πληροφορίες που έχει λάβει από τους γείτονες του, στην πραγματικότητα οι Αιτητές αυτό που επιδιώκουν είναι να κατεδαφίσουν το κτίριο και να κατασκευάσουν ένα άλλο τεράστιο οικοδόμημα. Αμφισβητεί ότι η περιοχή είναι κατάλληλη για την επιχειρηματική δραστηριότητα των Αιτητών. Υποδεικνύει ότι οι Αιτητές δεν προσδιορίζουν καν σε ποιο είδος κτηματικής δραστηριότητας ειδικεύονται. Χαρακτηρίζει ως αόριστους και ανεπαρκείς τους ισχυρισμούς των Αιτητών ως επίσης διαφωνεί πως το καταβαλλόμενο ενοίκιο αποτελεί το ορθό μέτρο σύγκρισης για τον υπολογισμό του λογικού ενοικίου για τη στέγαση των Αιτητών. Παραπέμπει σε σχετικά έγγραφα που εξασφάλισε μέσω έρευνας που διενήργησε στο διαδίκτυο για να υποστηρίξει ότι τα κτηματομεσιτικά γραφεία δεν στεγάζονται στη συγκεκριμένη περιοχή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12). Επιπλέον, αμφισβητεί και ότι τα υποστατικά που οι ίδιοι οι Αιτητές παρουσιάζουν είναι όντως ανάλογα. Ολοκληρώνει λέγοντας πως εάν αναγκαστεί να φύγει από το επίδικο Υποστατικό θα πρέπει να καταβάλλει ένα «υπερβολικά μεγαλύτερο ενοίκιο», θα απωλέσει την εμπορική εύνοια την οποία δημιούργησε τα τελευταία 20 χρόνια και θα υπάρξουν καταστροφικές συνέπειες, τόσο για τον ίδιο, όσο και για την οικογένεια του. Κατά συνέπεια, θεωρεί πως η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει σ' αυτόν δυσανάλογη ταλαιπωρία απ' ότι η μη έκδοσή του. Αξιώνει την απόρριψη της Κυρίως Αίτησης. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Ειδική αναφορά στις εκατέρωθεν εισηγήσεις θα κάνω, εφόσον κρίνω σκόπιμο, κατά την παράθεση των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Δεν αμφισβητείται ότι η παρούσα υπόθεση αφορά υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και το οποίο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το
- Επίσης, το επίδικο ζήτημα σχετίζεται με ενοικίαση η οποία έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Το ζήτημα που θα απασχολήσει κατά προτεραιότητα το Δικαστήριο σχετίζεται με τη στοιχειοθέτηση της ιδιότητας των Αιτητών ως ιδιοκτητών. Νοουμένου ότι προσπεραστούν οι προβληματισμοί του Δικαστηρίου ως προς τούτο το ζήτημα, εν συνεχεία θα εξεταστεί το κατά πόσον ικανοποιούνται οι νομικές και ουσιαστικές προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Σε περίπτωση καταφατικής απάντησης, θα ακολουθήσει η εξέταση του κατά πόσον ο Ενοικιαστής δικαιούται στις αποζημιώσεις που ανταπαιτητικά αξιώνει, κατ' επίκληση της απώλειας των απορρεόντων εκ της θέσμιας ενοικίασης δικαιωμάτων του. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[4] ενοικιάσεις[5] και τους όρους αυτών,[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[7] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Όταν το αίτημα ανάκτησης αφορά ιδιόχρηση καταστήματος, σχετική είναι η παράγραφος «(ζ)» του ίδιου άρθρου, όπου προβλέπονται τα εξής: « εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος: » Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιόχρηση, προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[8] Όμως η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος. Ως προς την ιδιοκατοίκηση, στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών», και εάν υπάρχει για αυτόν[9] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. Αναφορικά με την ιδιόχρηση καταστήματος, πέραν της λογικότητας του αιτήματος, θα πρέπει να καταδειχθεί η αδυναμία εξασφάλισης άλλης ανάλογης,[10] σε σχέση με το επίδικο υποστατικό,[11] και με λογικό ενοίκιο επαγγελματικής στέγης. Στη Κόσμος Λτδ κ.α. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ
(1992)1 ΑΑΔ 1086 επιβεβαιώθηκε[12] η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να αποδείξει, μέσω σαφούς και αξιόπιστης μαρτυρίας ότι είχε καταβάλει, ανεπιτυχώς, εκείνες τις αναγκαίες προσπάθειες για να εξεύρει άλλο ακίνητο. Στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου
(1993)1 Α.Α.Δ 358 επανατονίσθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στη Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.
(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou
(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » ΙV. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Πριν οτιδήποτε άλλο, αναφύεται κατά προτεραιότητα και επί μη αμφισβητούμενου πλέον πλαισίου δικογράφων και γεγονότων, ένα σοβαρό ζήτημα που αφορά την ίδια τη νομιμοποίηση των Αιτητών ως «Ιδιοκτήτων» εν τη έννοια του Νόμου.[13] Οι Αιτητές δικογραφικά αυτοπροσδιορίζονται κατ' επανάληψη ως «οι ιδιοκτήτες» του Υποστατικού. Μέσω όμως της έγγραφης μαρτυρίας του Μ. Α. 1, έχουν παρουσιάσει ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 τίτλο ιδιοκτησίας ο οποίος καθορίζει αυτούς ως συνιδιοκτήτες μεριδίου σε ποσοστό μόλις 49/
- Επιπλέον, ο Μ. Α. 1 έχει παρουσιάσει την έκθεση εκτιμητή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6, στην οποία, υπό τον υπότιτλο «
- Επίδικο Ακίνητο» αναφέρονται εξής: « Ισόγεια (μεγάλης ηλικίας) οικοδομή που χρησιμοποιείται ως κατάστημα / καφετήρια γνωστό ως «Eurocrepes» εμβαδού κτιρίου περίπου 128μ², ανεγειρόμενη εντός οικοπ[έ]δου εμβαδού γης 800μ², τεμάχιο xxxx, Φ/Σχ. xxxx, Τμήμα x, αριθμός εγγραφής xxxx, xxxx xxxx, xxxx, Επαρχία Λεμεσού, εγγεγραμμένο στο όνομα των «Κτηματικές Επιχειρήσεις Κ. Παπαργυρού Λτδ» (49/400 μερίδια), Κ. & Π. Παπαργυρού Κτηματικές Επιχειρήσεις Λτδ» (49/400 μερίδια), «Κτηματικές Επιχειρήσεις Π. Παπαργυρού Λτδ» (49/400 μερίδια), "M & K & P Pa[p]argyrou Land Developers Ltd" (49/400 μερίδια), «Α/φοί Κ. Μ. Π. Παπαργυρού Κτηματικές Επιχειρήσεις Λτδ» (49/400 μερίδια), "P & P Papargyrou Land Developers Ltd" (49/400 μερίδια), "K & M (Papargyrou) Land Developers Ltd" (49/400 μερίδια), «Μ & Π Παπαργυρού Κτηματικές Επιχειρήσεις Λτδ» (49/400 μερίδια) και Μαρίνος Παπαργυρού (1/50 μερίδιο). » Προκύπτει δηλαδή ρητή παραδοχή από τους Αιτητές ότι υπάρχουν συνιδιοκτήτες στο Υποστατικό, οι οποίοι μάλιστα έχουν και τη μερίδα του λέοντος ως προς το ποσοστό της επίδικης ιδιοκτησίας. Η δε ύπαρξή τους δεν ανέκυψε κατά τη διάρκεια της εκκρεμοδικίας αλλά φαίνεται ότι το μερίδιο τους στο Υποστατικό έχει αποκτηθεί αρκετά χρόνια πριν την καταχώρισή της το 2017, αφού από το 2014 είχε αποσταλεί προς τον Ενοικιαστή άλλη επιστολή για την ανάκτηση κατοχής (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 στη γραπτή μαρτυρία του Καθ' ου) εκ μέρους όλων των συνιδιοκτητών και όχι μόνο των Αιτητών στην παρούσα. Με βάση λοιπόν τα εν λόγω μη αμφισβητούμενα δεδομένα, η δικηγόρος του Καθ' ου υποστηρίζει ότι οι Αιτητές εμποδίζονται να προωθούν από μόνοι τους την επίδικη αίτηση επιχειρηματολογώντας ως εξής: « Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, άλλως η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. (βλέπε: Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ
(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas
(1985)1 C.L.R. 83 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου
(1998)1 Α.Α.Δ. 579.). Είναι λοιπόν κατά την ταπεινή μας άποψη άκυρη η παρούσα διαδικασία και ως τέτοια θα πρέπει να απορριφθεί από το σεβαστό δικαστήριο, εφόσον η Αίτηση δεν έχει καταχωρηθεί από όλους τους ιδιοκτήτες και ως εκ τούτου δεν έχουν συμπεριληφθεί όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. » Από την άλλη, ο δικηγόρος των Ιδιοκτητών, απαντά κατ' αρχάς ότι ο Ενοικιαστής δεν εγείρει στο δικόγραφό του τέτοιο ζήτημα και κατ' επίκληση του βασικού κανόνα πως η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο[14] υποστηρίζει ότι δεν αποτελεί επίδικο θέμα η Ιδιότητα των Αιτητών και συνεπώς δεν μπορεί να απασχολήσει το Δικαστήριο τέτοιο ζήτημα. Προσθέτει ακόμη ότι πρακτικά πρόκειται για το ίδιο φυσικό πρόσωπο πίσω από τις συνιδιοκτήτριες εταιρείες. Τέλος, υποβάλλει πως: « Το, δε, γεγονός ότι ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται στην Έγγραφη του Μαρτυρία ότι οι Αιτητές δεν είναι οι μόνοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, βρίσκεται σε αντίθεση με τον κανόνα που δημιουργεί κώλυμα στην αμφισβήτηση του τίτλου ιδιοκτησίας των Αιτητών, στην περίπτωση που ο Καθ' ου η Αίτηση αναγνωρίζει τους Αιτητές ως ιδιοκτήτες, καταβάλλοντας τακτικά σε αυτούς και μόνο το μηνιαίο ενοίκιο (βλ. Sylvesrou and Others ν. The High council of Evcaf (1959-1960) 24 C.L.R. 153 και Παπακόκκινου κ.α. ν. Δήμου Πάφου
(1998)1 Α.Α.Δ. 2398). » Με τον προσήκοντα σεβασμό, δεν μπορώ να συμφωνήσω με τις εισηγήσεις του δικηγόρου των Αιτητών. Επεξηγώ. Όταν υφίστανται μερίδια επί εξ' αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, ουδείς μεριδιούχος τεκμαίρεται ότι το δικό του μερίδιο έχει καλύτερο δικαίωμα στην εν λόγω ιδιοκτησία από τους άλλους συνιδιοκτήτες.[15] Αποτελεί καλά εμπεδωμένη γενική αρχή[16] ότι σε υποθέσεις που έχουν αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, όλα[17] τα ενδιαφερόμενα μέρη πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι, καθότι οι κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης επιβάλλουν την παροχή ευκαιρίας ν' ακουστεί κάθε πρόσωπο του οποίου τα δικαιώματα προσβάλλονται ή είναι ενδεχόμενο να επηρεαστούν από μια δικαστική απόφαση. Παράλειψη συμπερίληψης όλων των συνιδιοκτητών σε δικαστική διαδικασία έχει χαρακτηρισθεί ως ουσιαστικής φύσης δικονομική παρατυπία που καθιστά εκ προοιμίου άκυρο το υπό εξέταση εναρκτήριο δικονομικό μέτρο. [18] Εν προκειμένω, ο Ενοικιαστής δεν έχει παραδεχθεί ρητώς την ιδιότητα των Αιτητών ως ιδιοκτητών. Η σχετική διατύπωση στην Απάντηση του Καθ' ου έχει προπαρατεθεί αυτούσια. Ελλείψει λοιπόν ρητής παραδοχής εκ μέρους του Ενοικιαστή ως προς το καθεστώς της ιδιοκτησίας, η απόδειξη της ιδιοκτησιακής ιδιότητας συναρτάται με την απόσειση του βάρους που φέρουν οι ίδιοι οι Αιτητές για να καταδείξουν ότι πληρούν τα προαπαιτούμενα για να υπαχθούν, ως διατείνονται, στην ειδική δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, βάρος που δεν επέσεισαν · τουναντίον παρουσίασαν μαρτυρία προς την αντίθετη κατεύθυνση. Στη Κόσμος Λτδ κ.α. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) σημειώθηκαν τα εξής: « Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσο τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. » Ούτε οι εισηγήσεις περί ταύτισης του φυσικού προσώπου με τα νομικά πρόσωπα που παρουσιάζονται ως συνιδιοκτήτες διαφοροποιούν την κατάσταση των πραγμάτων. Πέραν τού ότι πρόκειται για μη αποδεκτές πιθανολογήσεις, η ουσία είναι ότι η εν λόγω εισήγηση προσκρούει στη θεμελιώδη αρχή του εταιρικού δικαίου ότι η εταιρεία συνιστά ανεξάρτητη οντότητα με εντελώς ξεχωριστή νομική προσωπικότητα[19] τόσο από τα φυσικά πρόσωπα που την αποτελούν, όσο και από άλλες εταιρείες που ελέγχονται από τα ίδια φυσικά πρόσωπα. Εξάλλου, σε τούτη τη δικαιοδοσία δεν χωρεί μετακίνηση του εταιρικού πέπλου. Όπως συναφώς λέχθηκε στη Γαλίδης κ.α. ν. Zako Estates Limited
(1989)1E Α.Α.Δ 490: « Δεν υπάρχει πεδίο για τη μετακίνηση του εταιρικού πέπλου (corporate veil) στις περιπτώσεις που επηρεάζονται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Στην υπόθεση Michaelides v. Gavrielides
(1980)1 C.L.R. 244 αποφασίστηκε ότι όσος μεγάλος κι' αν είναι ο έλεγχος μιας εταιρείας από τους μετόχους, η εταιρεία παραμένει ξεχωριστή οντότητα κατά το νόμο, και η υπόσταση των δυο δε συνταυτίζεται για τους σκοπούς της νομοθεσίας για τον έλεγχο των ενοικιάσεων. » Ούτε τα περί ύπαρξης κωλύματος εκ μέρους του Ενοικιαστή μπορούν να γίνουν αποδεκτά. Πριν οτιδήποτε άλλο σημειώνω ότι στην περίπτωση αντικατάστασης του αρχικού ιδιοκτήτη, όπως είναι η υπό εξέταση περίπτωση, εναπόκειται στο νέο ιδιοκτήτη να ενημερώσει δεόντως τον ενοικιαστή για το εν λόγω γεγονός, αφού ο τελευταίος, ως μη συμβαλλόμενο μέρος στη διαδικασία μεταβίβασης της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να γνωρίζει τις σχετικές λεπτομέρειες που αφορούν το νέο ιδιοκτήτη. Για τούτο το λόγο, στο άρθρο 29
(2)του Νόμου αναφέρεται: « Εκτός εάν η μέχρις ότου ενοικιαστής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος λάβη έγγραφον ειδοποίησιν ότι το πρόσωπον το δικαιούμενον εις τα ενοίκια της εν λόγω κατοικίας ή του καταστήματος (εν τοις εφεξής αναφερόμενος ως ο «αρχικός ιδιοκτήτης») έπαυσε να έχη τοιούτο δικαίωμα ως επίσης και ειδοποίησιν περί του ονόματος και της διευθύνσεως του προσώπου το οποίον απέχτησε δικαίωμα, επί των τοιούτων ενοικίων, οιαδήποτε αξίωσις, ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου το οποίον ο ενοικιαστής επιδίδει εις τον αρχικόν ιδιοκτήτην θεωρείται ότι επεδόθη εις τον ιδιοκτήτην των τοιούτων υποστατικών. » Τέτοια κατάλληλη ειδοποίηση δεν φαίνεται να έχει καν δοθεί από τους νέους ιδιοκτήτες και συνεπώς η οικοδόμηση της εισήγησης περί κωλύματος του Ενοικιαστή να αμφισβητήσει την ιδιοκτησιακή ιδιότητα των Αιτητών παρουσιάζεται να βασίζεται επί ακροσφαλούς υπόβαθρου. Αλλά και επί της ουσίας, η εν λόγω εισήγηση βασίζεται σε παρανόηση του σχετικού νομικού κανόνα που έχουν επικαλεστεί οι Αιτητές. Η ορθή ερμηνεία του εν λόγω κανόνα[20] έχει εξηγηθεί στην υπόθεση Cooper v Blandy and Another -
(1834)131 ER 1034 όπου αναφέρονται τα ακόλουθα: « Here, therefore, we have a person who has enjoyed the land; whose predecessors have admitted the landlord's title; but who, when called upon to pay rent, says, "Because the landlord has put in evidence a deed which raises a doubt, but does not necessarily militate with a right to distrain, I ought to be exempted from the payment of rent." He cannot be permitted to exonerate himself by such an argument [.] » Και στη συνέχεια της ίδιας απόφασης: As a general rule, it is not competent to a tenant, after submitting to a distress, or payment of rent, to dispute his landlord's title. There are exceptions, indeed, to that rule, but this case is not one of them. It is not the case where a paramount claim has been established; the landlord's title has not expired; nor has there been any payment by mistake. It is nothing more than the case of a tenant picking a hole in the title of a person to whom his predecessors have paid rent without objection. » Ως εκ των ανωτέρω, προκύπτει ότι ο σκοπός της εν λόγω αρχής είναι να εμποδίσει τον κακόπιστο ενοικιαστή να αποφύγει την πληρωμή του ενοικίου, παρόλο που για μεγάλο χρονικό διάστημα είχε αποδεχθεί να καταβάλλει ενοίκιο στο ίδιο πρόσωπο. Στην παρούσα περίπτωση το επίδικο ζήτημα δεν συναρτάται με αξίωση για καταβολή ενοικίου και έγερση εκ μέρους του Ενοικιαστή υπεράσπισης η οποία να επιχειρεί να ακυρώσει την υποχρέωσή του λόγω της ιδιότητας του Αιτητή. Αυτό που αξιώνεται με την παρούσα Αίτηση είναι να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης λόγω ιδιόχρησης, αίτημα που εξετάζεται σε εντελώς διαφορετική βάση. Τέλος, ούτε η υπόθεση Παπακόκκινου διαφοροποιεί τα δεδομένα, αφού ο λόγος (ratio) της ήταν σαφώς διαφορετικός.[21] Αναπόδραστα, ως εκ των ανωτέρω, η Αίτηση θα απορριφθεί αφού το σφάλμα είναι θεμελιακό και σε τούτο το τελικό στάδιο μη θεραπεύσιμο.[22] Εξάλλου, τα αιτήματα ανάκτησης κατοχής με βάση το άρθρο 11 του Νόμου, έχουν την ιδιομορφία να είναι άμεσα διασυνδεμένα με την αποστολή της κατάλληλης προειδοποιητικής επιστολής, η ανεπάρκεια της οποίας δεν υπάρχει τρόπος να αναπληρωθεί εκ των υστέρων.[23] Θυμίζω πως εν προκειμένω[24] η επιστολή απεστάλη μόνο εκ μέρους των Αιτητών δίχως να περιλαμβάνει όλους τους άλλους συνιδιοκτήτες. Συνεπακόλουθα, λόγω του ότι οι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού κατά το μεγαλύτερο ποσοστό (351/400) απουσιάζουν από τη διαδικασία, δεν υπάρχει πλήρης εικόνα της διαφοράς, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατη η αξιολόγηση του ζητήματος στην ορθή του διάσταση, αφού δεν μπορεί να γίνει σωστή στάθμιση της λογικότητας και της αναγκαιότητας του αιτήματος ανάκτησης κατοχής και οποιαδήποτε επί της ουσίας ευρήματα θα ήταν άσκοπα. Τα ίδια ισχύουν και για την Ανταπαίτηση, ο τρόπος σύνταξης και το αγώγιμο δικαίωμα της οποίας είναι άρρηκτα συνυφασμένο με την προώθηση και τελική επιτυχία της Κυρίως Αίτησης. V. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, τόσο η Κυρίως Αίτηση όσο και η Ανταπαίτηση αμφότερες απορρίπτονται. Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ του Καθ' ου και εναντίον των Αιτητών όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται δίχως να εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα ως προς αυτήν. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Πάρεδρος Πάρεδρος K. Kάσινος Π. Αγιομαμίτης Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της παρούσας υπόθεσης, οφείλεται κατά κύριο λόγο στο γεγονός ότι αρχικώς οι Αιτητές είχαν εξασφαλίσει στην απουσία των Καθ' ων διάταγμα ανάκτησης κατοχής, το οποίο εν συνεχεία παραμερίστηκε κατόπιν σχετικής άλλης εναρκτήριας αίτησης των Καθ' ων και η παρούσα υπόθεση επαναφέρθηκε. [2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019. [3] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [4] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [5] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [6] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [7]Δείτε: Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [8] Δείτε: Κασάπη ν. Χριστοδούλου
(1989)1E Α.Α.Δ 233. [9] Πριν την τροποποίηση του 1995 (Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [10] Η προϋπόθεση της «αναλογίας» μπορεί να πληρείται εκ της θέσεως του υποστατικού στο σύμπλεγμα. Δείτε: Παφίτης ν. ΝΙΚΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΒΑΨΗ ΛΤΔ
(1998)1Α Α.Α.Δ 16. [11] Στη Παφίτης ν. ΝΙΚΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΒΑΨΗ ΛΤΔ (ανωτέρω), λέχθηκε: «Ως προς την αναφορά σε "ετέραν ανάλογον......στέγην", είναι νομίζουμε σαφές από το λεκτικό ότι αυτή δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση». [12] Δείτε και: ACT. Textiles Ltd ν. Georghios Zodhiatis
(1986)1 C.L.R. 89. [13] Στο άρθρο 2 του Νόμου ως «ιδιοκτήτης» προσδιορίζεται ως: «παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίον δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου». Συναφώς, στη Chrystalla Demetriou a.a. v. Savvas Ioannides
(1982)1 Α.Α.Δ. 16 αναφέρθηκε: «.the law merely seeks to expand the ordinary meaning of the word that certainly encompasses all owners of property who stand in the position of a landlord vis-a-vis the statutory tenant.» [14] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης
(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα
(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,
(2009)1Α Α.Α.Δ
- [15] Δείτε: άρθρο 21 του Κεφ. 224 και σύγγραμμα Megarry & Wade, 7η έκδοση, Κεφ. 13, co-ownership, σελ. 490, παρ. 13-
- [16] Δείτε: HjiSavva and Others v. Loizou
(1982)1 C.L.R. 218, Hadjipetrou v. Petsoloucas
(1985)1 C.L.R. 83, Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2012)1 Α.Α.Δ. 1990, Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ
(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Χ"Θεοδοσίου v. Ιωάννου, ως νομίμου διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντος Νικολάου κ.ά.
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 764, Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου
(1998)1 A.A.Δ. 579, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη
(1999)1 Α.Α.Δ. 1210, Πιττάρα κ.ά. ν. Χηράτη κ.ά
(2011)1 Α.Α.Δ. 2312. [17] Εξαίρεση δύναται να αποτελέσουν οι περιπτώσεις αστικών αδικημάτων όπου, η προστασία από αδικοπραξία δεν μπορεί να εξαρτάται από τις προθέσεις του συνιδιοκτήτη, και ούτε εναπόκειται στον αδικοπραγούντα να παραπονεθεί για τη μη συνένωση. Για περισσότερα, δείτε σχετικά, Λάμπρου ν. Κεφάλα
(2000)1 Α.Α.Δ. 1516 και Παυλίνα Γρηγορίου ν. Γρηγορίου Νικόλα Γαβριήλ,
(2011)1 Α.Α.Δ.
- [18] Δείτε: Λιασής κ.α. ν. Κοτσιά κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 128/2010, ημερομηνίας 30/09/
- [19]Μεταξύ άλλων: Salomon v. Salomon & Co Ltd
(1897)AC 22. [20] Δείτε: Woodfall' s Law on Lanlord and Tenant, Estoppel between Landlord and Tenant, Tenant estopped from disputing landlord's title, Τόμος 1, παρ. 1.037, και Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Division A: General Law, Κεφάλαιο: 6 Rent: (E) Time and mode of payment,
(9)Estoppel by payment of rent παρ. 1665. [21] Συγκεκριμένα, στη Παπακόκκινου λέχθηκε ότι δεν είναι δυνατή η δημιουργία δικαιώματος επί ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περιουσιακού κωλύματος λόγω των περιορισμών που τίθενται στον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ. 224 και ιδίως το άρθρο 4 αυτού, που δεν επιτρέπει την εφαρμογή των Κανόνων του κοινοδικαίου και της επιείκειας για τη δημιουργία δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο. [22] Δείτε: Πελεκάνος ν. Πελεκάνου
(2006)1 (Α) Α.Α.Δ. 390. [23] Εν αντιθέσει με τις δικονομικές ατέλειες που μπορούν να διορθωθούν μέσω της διαδικασίας τροποποίησης δικογράφων και προσθήκης διαδίκου. [24] Η σχετική προειδοποιητική επιστολή είναι το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στη γραπτή μαρτυρία του κ. Παπαργυρού. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο