← Κύπρος

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ν. THEODOULOU κ.α., Αίτηση αρ. E61/2019, 7/12/2021

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ν. THEODOULOU κ.α., Αίτηση αρ. E61/2019, 7/12/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2021:35 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και K. Kάσινου, Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων Αίτηση αρ. E61/2019 ΜΕΤΑΞΥ: XXXXX ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, από τη Λεμεσό Αιτητής και

  1. xxxx THEODOULOU, από τη Λεμεσό
  2. xxxx SHACKLETON, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 07/12/2021 Για τον Αιτητή: κ. Αν. Α. Παπαλλής για Αντώνη Α. Παπαλλή και Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για τις Καθ' ων η αίτηση 1 και 2: κα Α. Χατζημιλτή για Αντωνία Χατζημιλτή Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Με την επίδικη αίτηση αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού, που χρησιμοποιείται ως νηπιαγωγείο, κατ' επίκληση ιδιόχρησης. (α) Η Κυρίως Αίτηση. Συγκριμένα, με την Κυρίως αίτηση ημερομηνίας 08/04/2019 αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού το οποίο χρησιμοποιείται ως νηπιαγωγείο και το οποίο βρίσκεται στην οδό xxxx xxxx 16, στον Άγιο Αθανάσιο στη Λεμεσό (στο εξής: «το Υποστατικό»). Ο Αιτητής προσδιορίζεται ως ο ιδιοκτήτης του Υποστατικού (στο εξής: «ο Ιδιοκτήτης»). Γίνεται αναφορά σε ενοικίαση μεταξύ αυτού και των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 (στο εξής: «οι Ενοικιάστριες») διάρκειας πέντε ετών που ξεκίνησε την 1/10/
  3. Σημειώνει ότι μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης οι Ενοικιάστριες παρέμειναν στο Υποστατικό και ως εκ τούτου έχουν καταστεί θέσμιες. Ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα που στηρίζουν την Αίτηση, αναφέρεται ότι η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη έχει ολοκληρώσει τις σπουδές της ως νηπιαγωγός και προτίθεται να ασκήσει το επάγγελμά της. Υποβάλλεται ότι, για να λειτουργήσει ένα ακίνητο ως νηπιαγωγείο απαιτούνται πολλές μετατροπές εσωτερικά καθώς και η αγορά σχετικού εξοπλισμού, ενέργειες που συνεπάγονται μεγάλη χρηματική δαπάνη. Επίσης, θα πρέπει να υπάρχει εξωτερικά αρκετός και κατάλληλα διαμορφωμένος χώρος, για να χρησιμοποιείται ως αυλή. Προστίθεται, ότι τόσο ο Ιδιοκτήτης όσο και η θυγατέρα του κατέβαλαν, τόσο οι ίδιοι όσο και μέσω κτηματομεσιτικών γραφείων, πολλές προσπάθειες για την εξεύρεση άλλου κατάλληλου ακινήτου το οποίο να πληροί τις πιο πάνω προδιαγραφές, επεκτείνοντας τις έρευνες τους και σε ανάλογης εμπορικότητας περιοχές, δίχως όμως αποτέλεσμα. Το επίδικο Υποστατικό, όχι μόνο είναι διαμορφωμένο για τέτοια χρήση αλλά επίσης εμπεριέχει και όλο τον απαιτούμενο εξοπλισμό για τη λειτουργία της επιχείρησης του νηπιαγωγείου και για αυτό αξιώνεται η επιστροφή του, με σκοπό την ιδία χρήση. Υποστηρίζεται συναφώς ότι ο Ιδιοκτήτης μέσω των δικηγόρων του επέδωσε την προβλεπόμενη εκ του Νόμου προειδοποιητική επιστολή, δίχως όμως ανταπόκριση. (β) Η Απάντηση και η Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή τους, οι Ενοικιάστριες παραδέχονται την ιδιότητα του Ιδιοκτήτη, την ύπαρξη του σχετικού ενοικιαστηρίου εγγράφου και τις λεπτομέρειες ενοικίασης, ως επίσης και την περιγραφή του ακινήτου. Προσθέτουν ότι από τον Σεπτέμβριο του 2004 καταβάλλουν στον Ιδιοκτήτη ανελλιπώς το μηνιαίο ενοίκιο το οποίο ανέρχεται στο ποσό των €1.
  4. Όσον αφορά τα ουσιαστικά γεγονότα που υποστηρίζουν την Αίτηση του Ιδιοκτήτη, ισχυρίζονται ότι οι αιτιάσεις του Ιδιοκτήτη δεν αποκαλύπτουν ικανοποιητικούς λόγους για την έκδοση της αιτούμενης θεραπείας. Κατά την άποψή τους, δεν υφίσταται λογική, γνήσια και εύλογη ανάγκη για την έξωσή τους, χαρακτηρίζοντας τους ισχυρισμούς του Ιδιοκτήτη προφάσεις. Θεωρούν ότι υποκινείται από αλλότρια κίνητρα και στην πραγματικότητα ο στόχος του είναι να υφαρπάξει την εμπορική εύνοια και την πελατεία του νηπιαγωγείου που έχουν οι ίδιες δημιουργήσει από το 2005, τότε δηλαδή, που δυνάμει σχετικής συμφωνίας με τον προηγούμενο ενοικιαστή και με αντίτιμο το ποσό των Λ.Κ.30.000, είχαν αγοράσει την εμπορική επωνυμία, την πελατεία καθώς και τον πλείστο εξοπλισμό που βρίσκονταν μέσα και έξω από το Υποστατικό, εξαιρουμένων συγκεκριμένων και ειδικά περιγραφόμενων αντικειμένων που ανήκαν στον Ιδιοκτήτη. Δέχονται την παραλαβή της προειδοποιητικής επιστολής που επικαλείται ο Ιδιοκτήτης. Ισχυρίζονται ότι οι προσπάθειες τους να εξεύρουν άλλο ακίνητο δεν στέφθηκαν με επιτυχία και προς ενίσχυση της δικής τους αδυναμίας παραπέμπουν στις αντίστοιχες άκαρπες προσπάθειες του Ιδιοκτήτη. Διατείνονται ότι, αν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα θα υποστούν μεγαλύτερη ταλαιπωρία συγκριτικά με την ταλαιπωρία που θα υποστεί ο Ιδιοκτήτης εάν το Δικαστήριο αρνηθεί το αίτημά του. Προς θεμελίωση της εν λόγω θέσης προβάλλουν τη θετική πορεία της επιχείρησής τους, με ιδιαίτερη αναφορά στην πληρότητα των 50 αδειοδοτημένων θέσεων που κατέχουν και την κερδοφορία της. Εγείρουν και Ανταπαίτηση μέσω της οποίας, πέραν ότι αξιώνουν ποσό αντίστοιχο 18 ενοικίων, διεκδικούν και αποζημιώσεις λόγω απώλειας της εμπορικής εύνοιας. Τέλος, αιτούνται την αναστολή της όποιας απόφασης για την έξωσή τους ήθελε εκδοθεί. (γ) Η Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. Ο Ιδιοκτήτης, ανταπαντά και υπερασπίζεται λέγοντας ότι είναι αυτός μαζί με τη σύζυγο του που λειτουργούσαν για πολλά χρόνια στο επίδικο ακίνητο την επιχείρηση νηπιαγωγείου υπό την ονομασία «MARIOLEGO» την οποία και παραχώρησαν στον προηγούμενο ενοικιαστή δίχως αντάλλαγμα και ο οποίος με τη σειρά του την πώλησε στις Ενοικιάστριες. Αναφέρει συναφώς ότι η καλή φήμη του Υποστατικού υπήρχε από τότε. Ισχυρίζεται ακόμη ότι η εν λόγω επωνυμία του νηπιαγωγείου είναι εμπνευσμένη από τα ονόματα των τριών εκ των τεσσάρων παιδιών τους. Συμφωνεί ότι το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στα €1.000 αλλά διατείνεται ότι η μείωσή του στο ποσό αυτό είναι αποτέλεσμα προφορικής συμφωνίας το 2014, με παράλληλη δέσμευση των Ενοικιαστριών να του επιστρέψουν την κατοχή όταν η θυγατέρα του θα ολοκλήρωνε τις σπουδές της. Επαναλαμβάνει ότι οι προσπάθειες του για εξεύρεση άλλου υποστατικού απέβησαν άκαρπες. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστριών για τις επιπτώσεις που θα υποστούν από την έκδοση του διατάγματος, θεωρεί ότι η παροχή αναστολής στην εκτέλεση του εκδοθέντος διατάγματος θα ελαχιστοποιήσει την όποια τυχόν ζημιά ή βλάβη που ενδέχεται να υποστούν αυτές από την μετακίνηση της επιχείρησης τους. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
  5. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα για την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.
  6. Η μαρτυρία του κ. xxxx Κωνσταντίνου. Ο Ιδιοκτήτης στη μαρτυρία του ανέφερε ότι είναι ο Ιδιοκτήτης του Υποστατικού και παρουσίασε το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ αυτών και των Ενοικιαστριών. Αναφέρθηκε στους όρους της σχετικής συμφωνίας και ακολούθως στο ιστορικό της χρήσης του Υποστατικού, λέγοντας ότι είναι αυτός μαζί με τη σύζυγό του που πρώτοι και για πολλά χρόνια λειτούργησαν την επιχείρηση του νηπιαγωγείου, δημιουργώντας σ' αυτό καλή φήμη και πελατεία. Ισχυρίζεται πως η εμπορική επωνυμία «MARIOLEGO» είναι εμπνευσμένη από τα ονόματα των τριών από τα τέσσερα του παιδιά, την οποία και μεταβίβασε δίχως αντάλλαγμα στον προηγούμενο κάτοχο του Υποστατικού. Η θυγατέρα του έχει ολοκληρώσει το 2018 τις σπουδές της ως νηπιαγωγός και παρουσιάζει τον σχετικό τίτλο σπουδών της. Είναι επιθυμία της να ασκήσει το επάγγελμα της στο Υποστατικό το οποίο είναι και κατάλληλα διαμορφωμένο για τέτοια χρήση. Οι προσπάθειες για εξεύρεση άλλου κατάλληλου και με λογικό ενοίκιο ακινήτου που να πληροί τις σχετικές προδιαγραφές δεν καρποφόρησαν, αφού δεν υπάρχει άλλο ακίνητο ούτε στη συγκεκριμένη περιοχή ούτε σε διάφορες άλλες ανάλογης εμπορικότητας περιοχές της Λεμεσού. Προς ενίσχυση της θέσης αυτής παρουσιάζει αντίγραφα σχετικής ηλεκτρονικής αλληλογραφίας με διαφορετικές κτηματομεσιτικές εταιρείες και φυσικά πρόσωπα. Παρά το γεγονός ότι ειδοποίησε έγκαιρα τις Ενοικιάστριες για να του επιστρέψουν την κατοχή, αυτές αρνήθηκαν να ενεργήσουν σχετικά και λόγω τούτης της άρνησης η θυγατέρα του αναγκάζεται να εργοδοτείται σε άλλο νηπιαγωγείο με μισθό μόλις €650 μηνιαίως, γεγονός που προκαλεί μεγάλη αβεβαιότητα για το μέλλον της και καθιστώντας την ανάγκη για ανάκτηση του Υποστατικού πολύ μεγάλη. Επισημαίνει πως το Υποστατικό όταν ενοικιάστηκε ήταν ήδη διαμορφωμένο ως νηπιαγωγείο. Εάν και εφόσον αναγκαστεί να ενοικιάσει άλλο ακίνητο θα απαιτηθούν μετατροπές καθώς και αγορά εξοπλισμού που θα οδηγήσουν στη δημιουργία αχρείαστων ζημιών και εξόδων για τον ίδιο. Διατείνεται ότι δεν έχει πρόθεση να βλάψει την επιχείρηση των Ενοικιαστριών και γι' αυτό τις προειδοποίησε από τον Σεπτέμβριο του 2014 για την πρόθεσή του να το χρησιμοποιήσει για ιδία χρήση. Υποστηρίζει πως, αν και αρχικώς οι Ενοικιάστριες αποδέχθηκαν με αντάλλαγμα τη μείωση του ενοικίου από €1.100 σε €1.000 μηνιαίως, εν τέλει δεν μερίμνησαν για να εξεύρουν άλλο ακίνητο έγκαιρα για να στεγάσουν την επιχείρηση τους. Ως εκ των πιο πάνω, αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής.
  7. Η μαρτυρία του κ. xxxx Ρούσου (Μ. Α. 2). Πέραν του Ιδιοκτήτη, μαρτυρία έδωσε και ο κ. Ρούσος ο οποίος είναι διευθυντής εταιρείας που ασχολείται μεταξύ άλλων και με εκτιμήσεις ακινήτων. Ανέφερε πως περί τον Μάρτιο του 2019 έλαβε οδηγίες από τον Ιδιοκτήτη με σκοπό την εύρεση ακινήτου ανάλογου προς το Υποστατικό. Αναφέρθηκε στις προϋποθέσεις που έθεσε ο Ιδιοκτήτης οι οποίες αφορούσαν ακίνητο πέριξ των 170 τ.μ. με τουλάχιστον δύο μεγάλα δωμάτια, μεγάλη αυλή ικανή για να τοποθετηθούν παιγνίδια εξωτερικού χώρου και έτος ανέγερσης περί το
  8. Παρόλο που επέκτεινε την έρευνα του σε διάφορες ανάλογης εμπορικότητας περιοχές της Λεμεσού, δεν ευδοκίμησαν οι προσπάθειες του, σημειώνοντας επιπλέον πως ακόμη και εάν εύρισκε κάποιο ακίνητο, το ενοίκιο του δεν θα ήταν λιγότερο από €2.000 μηνιαίως. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων.
  9. Η μαρτυρία της Καθ' ης η αίτηση
  10. Η Καθ' ης 2 είναι η κόρη της Καθ' ης
  11. Αγόρασε, μαζί με τη μητέρα της, την επιχείρηση του νηπιαγωγείου «MARIOLEGO» από τον προηγούμενο κάτοχό της, έναντι συμφωνίας ημερομηνίας 28/9/2005 και παρέπεμψε στο περιεχόμενό της για να υποστηρίξει πως σχεδόν όλος ο εξοπλισμός που βρίσκεται μέσα στο Υποστατικό αποτελεί δική της ιδιοκτησία. Ο εξοπλισμός που ανήκει στον Ιδιοκτήτη είναι συγκεκριμένος και από μόνος του δεν καθιστά το Υποστατικό κατάλληλο για να λάβει άδεια νηπιαγωγείου. Από το 2010 είναι θέσμιες Ενοικιάστριες του Υποστατικού. Από το 2014 πληρώνουν ανελλιπώς ενοίκιο ύψους €1.000 και επωμίζονται τις επιδιορθώσεις του Υποστατικού, εξ ου και υπήρξε μείωση ενοικίου και όχι λόγω της ισχυριζόμενης από τον Ιδιοκτήτη προφορικής συμφωνίας. Επικαλείται τα πέντε έτη που μεσολάβησαν για να αξιωθεί η επιστροφή της κατοχής για να ισχυριστεί ότι η εν λόγω προφορική συμφωνία ουδέποτε υπήρξε, αφού κατά την άποψή της, ο Ιδιοκτήτης, γνωρίζοντας ότι η κόρη του θα αποφοιτούσε το 2018, αδικαιολόγητα απέστειλε σε αυτές μόλις το 2019 την επίδικη προειδοποιητική επιστολή για ιδιόχρηση. Αμφισβητεί ότι είναι ο Ιδιοκτήτης που λειτούργησε πρώτος την επιχείρηση του νηπιαγωγείου, υποδεικνύοντας ότι οι προηγούμενοι κάτοχοι του Υποστατικού ασκούσαν την εν λόγω επιχείρηση για περισσότερο από πέντε χρόνια, και, συνεπώς, η καλή φήμη και πελατεία του νηπιαγωγείου δεν θα μπορούσε να απορρέουν από ενέργειες του Ιδιοκτήτη. Προς επίρρωση της θέσης της, παρουσιάζει το πιστοποιητικό εγγραφής παιδοκομικού σταθμού «MARIOLEGO» που φέρει ημερομηνία 15/02/2001, δηλαδή σε χρόνο που το νηπιαγωγείο δεν ήταν στην κατοχή ή υπό τον έλεγχο του Ιδιοκτήτη, καθώς και το πιστοποιητικό καταχωρήσεως στο βιβλίο λειτουργίας ιδιωτικών σχολείων του ιδιωτικού σχολείου «MARIOLEGO» το οποίο εκδόθηκε την ίδια χρονική περίοδο. Περαιτέρω, παρουσίασε και βεβαίωση σχετική με την εμπορική επωνυμία «MARIOLEGO NURSERY» που ανήκει στην ίδια και όχι στον Ιδιοκτήτη. Επίσης, αμφισβητεί ότι το όνομα του νηπιαγωγείου είναι εμπνευσμένο από τα αρχικά των ονομάτων των παιδιών του Ιδιοκτήτη, αντιτείνοντας ότι η ονομασία είναι προερχόμενη από τα γνωστά παιγνίδια «SUPER MARIO» και «LEGO». Εν συνεχεία, αναπτύσσει τις επιπτώσεις που θα υποστεί η επιχείρηση της από την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, τονίζοντας τα ακόλουθα: · Πρόκειται για επιχείρηση που υφίσταται περισσότερο από 15 έτη με άριστη φήμη στον χώρο. · Πρόκειται για επιχείρηση με ισχυρό πελατολόγιο η οποία δέχεται περισσότερες αιτήσεις για εγγραφή από τις θέσεις που μπορεί να εξυπηρετήσει. · Πρόκειται για επικερδή επιχείρηση, με καθαρά κέρδη ύψους €49.737,00 για το έτος 2018 και €43.886,43 για το
  12. · Η έκδοση του διατάγματος θα ισοδυναμεί ουσιαστικά με «κλοπή» των πελατών τους από τον Ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν έχει άδεια για τη χρήση του Υποστατικού ως νηπιαγωγείου. · Θα αναγκαστούν να απολύσουν το προσωπικό τους που αριθμεί στα τέσσερα άτομα. · Αν και έχουν προσπαθήσει επανειλημμένα να εξεύρουν άλλο ακίνητο αυτό κατέστη αδύνατο, αφού πρόκειται για επαγγελματική στέγη η οποία πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Καταλήγει, ζητώντας την απόρριψη της Αίτησης και απόφαση ως η Ανταπαίτησή της. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων καταχώρησαν γραπτά κείμενα το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται, και επιβεβαιώνεται από τα γεγονότα της επίδικης διαφοράς αφού πρόκειται για υποστατικό που βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή, το οποίο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 1999 και αφορά ενοικίαση που έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Τα επίδικα θέματα συναρτώνται και συνοψίζονται στην ικανοποίηση των νομικών και ουσιαστικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδία χρήση, και σε περίπτωση επιτυχίας, τη διερεύνηση της επάρκειας και αποδεικτικής δύναμης της Ανταπαίτησης. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς και τις αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου της, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος της τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Για την έξωση λόγω ιδιοκατοίκησης, στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών», και εάν υπάρχει για αυτόν[7] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. · Ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιόχρησης καταστήματος. Όταν το αίτημα ανάκτησης αφορά ιδιόχρηση καταστήματος, σχετική είναι η παράγραφος «(ζ)» του ίδιου άρθρου, όπου προβλέπονται τα εξής: « εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος: » Η ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιόχρησης καταστήματος, απαιτεί στοιχειοθέτηση της λογικότητας του αιτήματος, και απόδειξη της αδυναμίας για εξασφάλιση της ανάλογης,[8] σε σχέση με το επίδικο υποστατικό,[9] και με λογικό ενοίκιο επαγγελματικής στέγης. Η έννοια του «ανάλογου» διαπιστώνεται συγκριτικά. Στη Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου αρ. 2
(1990)1 Α.Α.Δ 943, αναλύθηκαν με λεπτομέρεια οι σχετικές προϋποθέσεις. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « Οι προϋποθέσεις είναι: (α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. (β) Αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση και αυτών των στοιχείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη. Ο νομοθέτης θέτει δύο σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις: (ι) Έλλειψη ανάλογου καταστήματος που μπορεί να ενοικιαστεί με (ιι) λογικό ενοίκιο. Ο όρος "ανάλογο κατάστημα" συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, τις διευκολύνσεις, την ηλικία και άλλα συναφή δεδομένα. Η αναλογία ανευρίσκεται με τη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι "comparable". Όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο "ανάλογος" στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας. Το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο "λογικό ενοίκιο" δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. Ο όρος "ενοίκιο" δεν περιλαμβάνει την καταβολή επιμισθίου (αέρα, premium) αλλά περιορίζεται στην περιοδική καταβολή χρηματικού ποσού για τη μίσθωση καταστήματος. (γ) Η έκδοση διατάγματος κρίνεται λογική από το Δικαστήριο. Ο νομοθέτης παρέχει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να συνεκτιμήσει το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιοριστεί αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος. Έστω και αν κρίνεται εξ αντικειμένου δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος, το Δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοσή του αν, (δ) ο ενοικιαστής πείσει το Δικαστήριο μετά από συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης ότι θα προξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία σ' αυτόν σε σύγκριση με τον ενοικιαστή από την έκδοση του διατάγματος. » Στη Κόσμος Λτδ κ.α. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ
(1992)1 ΑΑΔ 1086 επιβεβαιώθηκε[10] η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να αποδείξει, μέσω σαφούς και αξιόπιστης μαρτυρίας ότι είχε καταβάλει, ανεπιτυχώς, εκείνες τις αναγκαίες προσπάθειες για να εξεύρει άλλο ακίνητο. Στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου
(1993)1 Α.Α.Δ 358 επανατονίσθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στη Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.
(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou
(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » Το κριτήριο εάν η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[11] Περαιτέρω, απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος, με το βάρος απόδειξης τούτη τη φορά να μετατίθεται στον ενοικιαστή, να πείσει το Δικαστήριο προς όφελός του.[12] Στην περίπτωση που η ανάκτηση αφορά κατάστημα, με βάση το άρθρο 12 του Νόμου, μπορεί να διαταχθεί ο Ιδιοκτήτης να πληρώσει στον Ενοικιαστή αποζημίωση μη υπερβαίνουσα ποσό αντίστοιχο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών. Επιπρόσθετα, η δυνατότητα καταβολής αποζημίωσης λόγω απώλειας εμπορικής εύνοιας, προβλέπεται στο επόμενο άρθρο 13: « Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστηµα από τον ενοικιαστή επιτηδεύµατος ή εργασίας συνυπάρχει εµπορική εύνοια (αέρας) την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή µερικώς σε περίπτωση µετακίνησής του σε άλλο κατάστηµα, το ∆ικαστήριο, κατά την έκδοση απόφασης ή διατάγµατος δυνάµει οποιασδήποτε από της παραγράφους (ζ) και (η) του εδαφίου
(1)του άρθρου 11, µπορεί αν δε θεωρεί επαρκή την προβλεπόµενη από το άρθρο 12 αποζημίωση, να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζηµίωσης στον ενοικιαστή, που να µην υπερβαίνει την απώλεια της εµπορικής εύνοιας, λαµβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες του ενοικιαστή, καθώς και την πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας της εµπορικής εύνοιας, ενώ δεν είναι εκτελεστό το διάταγµα ή η απόφαση, µέχρις ότου πληρωθεί το ανωτέρω ποσό της αποζηµίωσης. » ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30, έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης. Συνακόλουθα, στην παρούσα περίπτωση όπως και σε κάθε υπόθεση που εκδικάζεται με βάση τη διαδικασία «ταχείας εκδίκασης», δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων[13] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης. Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρων θέσεων. Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[14] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Εισαγωγικά, διευκρινίζω ότι σε εκτενή ανάλυση της εκατέρωθεν μαρτυρίας θα προβώ σε κατοπινό στάδιο και συγκεκριμένα κατά το στάδιο στάθμισης της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας από την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Δοθέντος αυτού και με σκοπό την αποφυγή άσκοπων επαναλήψεων, επί του παρόντος, θα αρκεστώ στην παράθεση των γενικών συμπερασμάτων που εξάγονται από την αξιολόγηση της μαρτυρίας. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ιδιοκτήτη. Με βάση τα προαναφερόμενα, η μαρτυρία του Ιδιοκτήτη μου έχει προκαλέσει ανάμικτη εντύπωση. Η μαρτυρία του ως προς τα ζητήματα που σχετίζονται με τη λογικότητα του αιτήματος για ανάκτηση κατοχής γίνεται αποδεκτή. Επίσης, δεκτό γίνεται ότι δεν κατέστη δυνατό να εντοπισθεί «ανάλογο» υποστατικό, αποδοχή η οποία βασίζεται, κατά κύριο λόγο, στο ότι η αδυναμία εξεύρεσης ανάλογου υποστατικού, αναδεικνύεται και με βάση και τη μαρτυρία της Καθ' ης, ως παραδεκτό γεγονός. Επίσης, η επίδοση και η επάρκεια της προειδοποιητικής επιστολής δεν τίθεται υπό αμφισβήτηση. Όσον αφορά όμως τη μαρτυρία του ως προς το ζήτημα της ταλαιπωρίας που θα υποστεί αυτός και η θυγατέρα του, σε σύγκριση με την ταλαιπωρία που θα υποστούν οι Ενοικιάστριες, δεν με ικανοποίησε. Όπως θα επεξηγηθεί καλύτερα στη συνέχεια, το εγχείρημα του Ιδιοκτήτη να υποβαθμίσει τις συνέπειες που θα έχει για τις Ενοικιάστριες η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος έπεσε στο κενό, αφού βασίζεται σε θέσεις που στερούνται τόσο αποδεικτικής υποστύλωσης όσο και λογικής συνέπειας, με αποτέλεσμα το μέρος αυτό της μαρτυρίας του να μην είναι πειστικό και να απορρίπτεται. (β) Αξιολόγηση στις μαρτυρίας του κ. Ρούσου (Μ. Α. 2). Δεν χρειάζεται να ειπωθούν πολλά για τη μαρτυρία του Μ. Α. 2 η οποία, δεν αντικρούστηκε επί της ουσίας και γίνεται αποδεκτή. Συνεπώς, δέχομαι ότι ούτε στη μικρή περιοχή που βρίσκεται το Υποστατικό, αλλά ούτε σε ανάλογης εμπορικότητας περιοχές της Λεμεσού υπάρχει άλλο διαθέσιμο υποστατικό με ανάλογο ενοίκιο. (γ) Αξιολόγηση μαρτυρίας στις Καθ' ης η αίτηση
  1. Η μαρτυρία της Καθ' ης 2 μου προκάλεσε θετική εντύπωση. Δεν έχω εντοπίσει οτιδήποτε ουσιαστικό που να κλονίζει την αξιοπιστία της. Για τους λόγους που θα αναπτυχθούν στη συνέχεια, αντιπαραβάλλοντας τους ισχυρισμούς της με τις θέσεις του Ιδιοκτήτη, η δική της θεώρηση των πραγμάτων ανταποκρίνεται πολύ καλύτερα στο περιεχόμενο του αποδεικτικού υλικού που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, εξαιρουμένης της αξίωσης για αποζημίωση λόγω εμπορικής εύνοιας. Ιδιαιτέρως, υπήρξε αρκούντως σαφής και πειστική ως προς την επίδραση που θα έχει για τη δική της πλευρά η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Α. Τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα. Ο Αιτητής είναι ο Ιδιοκτήτης και οι Καθ' ων 1 και 2 οι Ενοικιάστριες του Υποστατικού, στη βάση πενταετούς συμβατικής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 1/10/2005 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη), έγγραφο το οποίο είναι συνταγμένο τόσο στα ελληνικά, όσο και στα αγγλικά. Μετά την παρέλευση της περιόδου της πρώτης ενοικίασης, δηλαδή από το 2010 και εντεύθεν, οι Ενοικιάστριες παρέμειναν στο Υποστατικό και ως εκ τούτου έχουν καταστεί θέσμιες. Το Υποστατικό χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχείρησης νηπιαγωγείου / παιδικού σταθμού. Παλαιότερα, στο επίδικο Υποστατικό ασκούσε ο ίδιος ο Ιδιοκτήτης μαζί με τη σύζυγό του επιχείρηση νηπιαγωγείου. Εν συνεχεία, μεταβίβασε την επιχείρηση στην προηγούμενη κάτοχο / ενοικιάστρια του Υποστατικού. Αν και ακριβείς ημερομηνίες ως προς το πόσο διήρκησαν τα προαναφερόμενα δεν έχουν γίνει γνωστές, εκ της μη αμφισβητούμενης μαρτυρίας της Καθ' ης 2 προκύπτει ότι η προηγούμενη ενοικιάστρια ασκούσε την «επιχείρηση νηπιαγωγείου και παιδικού σταθμού Mariolego» για περισσότερο από πέντε χρόνια πριν να την πωλήσει στις Ενοικιάστριες, στη βάση συμφωνίας ημερομηνίας 28/09/2005 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2), έναντι του ποσού των ΛΚ30.000,
  2. Στο τίμημα πώλησης συμπεριλαμβανόταν «η εμπορική επωνυμία, η πελατεία, τα αντικείμενα που κατά την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας βρίσκονται μέσα και έξω από το υποστατικό», εξαιρουμένων συγκεκριμένων και ρητά προσδιορισθέντων αντικειμένων, που ανήκαν στον Ιδιοκτήτη. Τούτη η μεταβίβαση της επιχείρησης, προφανώς ήταν εις γνώση του Ιδιοκτήτη, αφού η πώληση της επιχείρησης και η σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης έγιναν ουσιαστικά ταυτόχρονα, ενώ και στην ίδια τη συμφωνία ενοικίασης - ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α, γίνεται αναφορά ότι από την 1η Οκτωβρίου 2005 η ενοικίαση του νηπιαγωγείου «θα μεταφερθεί» («the lease for MARIOLEGO will be transferred into joint names») στο όνομα των Ενοικιαστριών. Το συμβατικά συμφωνηθέν ενοίκιο αρχικώς ήταν Λ.Κ. 500 με σταδιακή αναπροσαρμογή στις Λ.Κ. 600 για τα δύο τελευταία έτη της σύμβασης. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €1.000 μηνιαίως, ενώ μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2014, ήταν €1.100, (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη). Τον Ιούλιο του 2018 η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη ολοκλήρωσε τις σπουδές της ως νηπιαγωγός (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Δ στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη) και εργάζεται σε άλλο νηπιαγωγείο, κατέχοντας τη θέση «assistant nursery» και με μισθό €650 μηνιαίως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Η στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη). Τόσο αυτή, όσο και ο πατέρας της επιχείρησαν μέσω κτηματομεσιτικών γραφείων να εξεύρουν άλλο κατάλληλο και ανάλογο υποστατικό, για την άσκηση της επιχείρησης του νηπιαγωγείου, επεκτείνοντας τις έρευνες τους και σε ανάλογης εμπορικότητας άλλες περιοχές, δίχως όμως αποτέλεσμα (ΤΕΚΜΗΡΙΑ Ε και ΣΤ στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη και μαρτυρία Μ. Α. 2). Η έρευνά τους αφορούσε ακίνητο πέριξ των 170 τ.μ. με τουλάχιστον δύο μεγάλα δωμάτια, μεγάλη αυλή ικανή για να τοποθετηθούν παιγνίδια εξωτερικού χώρου και έτος ανέγερσης περί το
  3. Στις 28/02/2019, ο Ιδιοκτήτης, μέσω των δικηγόρων του, επέδωσε στις Ενοικιάστριες την προβλεπόμενη εκ του Νόμου προειδοποίηση, δίδοντας σε αυτές 1 μήνα προθεσμία για να του επιστρέψουν την κατοχή, επικαλούμενος ιδία χρήση για σκοπούς επιχείρησης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Θ στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη). Οι Ενοικιάστριες αρνήθηκαν να επιστρέψουν την κατοχή του Υποστατικού, αφενός αμφισβητώντας τη γνησιότητα του αιτήματος και αφετέρου, ισχυριζόμενες ότι θα προκληθεί σε αυτές μεγαλύτερη ταλαιπωρία από ότι μη έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Το Υποστατικό αφορά μια επικερδή επιχείρηση, με καθαρά κέρδη ύψους €49.737,00 για το έτος 2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2) και €43.886,43 για το 2019 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2) στοιχεία που επαληθεύουν ότι πρόκειται για μια υγιή και δρώσα οικονομική μονάδα, με ισχυρό πελατολόγιο και πλήρη πληρότητα, αφού οι αιτήσεις για εγγραφή υπερβαίνουν τις 50 αδειοδοτημένες θέσεις, με αποτέλεσμα να γίνεται επιλογή πελατών. Δεν έχει αποδειχθεί ότι ο Ιδιοκτήτης έχει οποιανδήποτε ουσιαστική συμβολή για τη θετική εικόνα της υπό συζήτηση επιχείρησης. Τόσο το σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής παιδοκομικού σταθμού «MARIOLEGO» που φέρει ημερομηνία 15/2/2001 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2), όσο και το πιστοποιητικό καταχωρήσεως στο βιβλίο λειτουργίας ιδιωτικών σχολείων του ιδιωτικού σχολείου «MARIOLEGO» ημερομηνίας 20/07/2001 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2), παραπέμπουν σε χρόνο που το νηπιαγωγείο δεν ήταν στην κατοχή ή υπό τον έλεγχο του Ιδιοκτήτη. Συναφώς, η εμπορική επωνυμία «MARIOLEGO NURSERY» ανήκει στην Καθ' ης 2 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2). Ο δε εξοπλισμός, που βρίσκεται στο Υποστατικό, μόνο κατά ένα μικρό μέρος ανήκει στον Ιδιοκτήτη (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1, τέταρτη παράγραφος στη γραπτή δήλωση της Καθ' ης 2) και δεν αρκεί αυτοτελώς για να καταστήσει κατάλληλο το Υποστατικό για να λάβει άδεια νηπιαγωγείου. Β. Κατά πόσο πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις για την έκδοση του διατάγματος. Η ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης δεν αμφισβητείται. Το ίδιο ισχύει και για την προϋπόθεση της αποστολής της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής. Έχω ακόμη ικανοποιηθεί ότι ο Ιδιοκτήτης με την προσφερθείσα μαρτυρία έχει ικανοποιήσει το κριτήριο της αδυναμίας για εξασφάλιση άλλης «ανάλογης» και με «λογικό ενοίκιο» επαγγελματικής στέγης, αφού πέραν της μαρτυρίας που ο ίδιος έχει παρουσιάσει, η εν λόγω αδυναμία εντοπισμού στην ευρύτερη περιοχή ανάλογου Υποστατικού, όχι μόνο δεν αμφισβητείται αλλά προβάλλεται και από τις Ενοικιάστριες προς υποστύλωση της δικής τους θέσης, ότι δηλαδή η μη μετακόμισή τους οφείλεται αποκλειστικά σε αυτή την αντικειμενική δυσκολία εξεύρεσης αντίστοιχου και κατάλληλου υποστατικού στη γύρω περιοχή. Επίσης, το κριτήριο της «λογικότητας» της αξίωσης, με βάση ό,τι τέθηκε προς το Δικαστήριο σε συνάρτηση με τη σχετική νομολογία,[15] ικανοποιείται. Η ολοκλήρωση των σπουδών της θυγατέρας του Ιδιοκτήτη ως νηπιαγωγός και η επιθυμία της για αξιοποίηση του Υποστατικού για άσκηση του επαγγέλματός της, αποσκοπώντας προφανώς στην επαγγελματική της εξέλιξη και τη βελτίωση του βιοποριστικού της επιπέδου, αποτελούν δεδομένα που υπερβαίνουν σαφώς τον πήχη της «απλής επιθυμίας» για ανάκτηση του Υποστατικού, δίχως να χρειάζεται η επιθυμία αυτή να ταξινομηθεί ως «απολύτως ανάγκαια». Γ. Κατά πόσον η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία, από ότι η μη έκδοσή του. Ως εκ των ανωτέρω, το όλο ζήτημα απολήγει στο να εξαρτάται από τον προσδιορισμό ποιος διάδικος θα υποστεί τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος, ως διαλαμβάνεται στο δεύτερο εδάφιο του άρθρου 11(ζ) του Νόμου. Για τούτη την προϋπόθεση, το σχετικό βάρος απόδειξης, ως υπό το νομικό πλαίσιο αναφέρεται, μετατίθεται στις Ενοικιάστριες.
(1)Κατά πόσον οι Ενοικιάστριες έχουν αποσείσει το σχετικό βάρος απόδειξης. Προς απόσειση λοιπόν του λόγω βάρους, οι Ενοικιάστριες έχουν αποδείξει ότι εδώ και 15 και πλέον έτη διατηρούν μια ενεργή και κερδοφόρα επιχείρηση νηπιαγωγείου / παιδικού σταθμού που κατέχει άδεια για 50 θέσεις, για την εξασφάλιση της οποίας, πέραν της καταβολής του συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου, στις 28/09/2005, είχαν καταβάλει στον προηγούμενο ενοικιαστή το ποσό των ΛΚ30.000,00 για την εξαγορά της «εμπορικής επωνυμίας, της πελατείας, καθώς και των αντικειμένων που βρίσκονταν μέσα και έξω από το υποστατικό».[16] Αδιαμφισβήτητα, και όπως προαναφέρεται, πρόκειται για μια επιχείρηση με ισχυρό πελατολόγιο και πλήρη πληρότητα, γεγονός που αντανακλάται στις οικονομικές τους καταστάσεις εκ των οποίων προκύπτουν καθαρά κέρδη ύψους €49.737,00 για το έτος 2018 και €43.886,43 για το έτος 2019. Από την άλλη, ο Ιδιοκτήτης, και κατά παράβαση των δικονομικών προβλεπόμενων στον Κανονισμό 7(ε) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983, δεν κατέδειξε την οικονομική του δυνατότητα για να αποζημιώσει τις Ενοικιάστριες σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος. Ούτε στο δικόγραφό του αναφέρει κατά ποσόν «είναι έτοιμος να πληρώσει την αποζημίωση που ορίζει ο Νόμος» αλλά ούτε μέσω της μαρτυρίας του παρουσίασε οποιαδήποτε στοιχεία ως προς την οικονομική του δυνατότητα για να αποζημιώσει τις Ενοικιάστριες, σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος. Το Υποστατικό έχει καταστεί και διατηρείται κατάλληλο για να λειτουργεί ως νηπιαγωγείο συνεπεία ενεργειών των Ενοικιαστριών, αφού κατά την έναρξη της ενοικίασης, ο εξοπλισμός που συμπεριλαμβανόταν σε αυτό και άνηκε στον Ιδιοκτήτη δεν αρκούσε, από μόνος του, για τη λήψη της σχετικής άδειας.
(2)Η αδυναμία εξεύρεσης ανάλογου υποστατικού, έχει διττή επίδραση. Καθοριστικής σημασίας είναι το γεγονός ότι η διαπιστωθείσα πραγματική αδυναμία του Ιδιοκτήτη για εξασφάλιση άλλης «ανάλογης» επαγγελματικής στέγης όχι μόνο στην μικρή περιοχή αλλά και σε άλλες παρόμοιας εμπορικότητας περιοχές της Λεμεσού, αποτελεί παράμετρο που στην πράξη έχει διπλή ανάγνωση. Η άλλη όψη του νομίσματος είναι προς όφελος των Ενοικιαστριών. Με δεδομένη την ανυπαρξία άλλου ανάλογου Υποστατικού για να συνεχίσουν οι Ενοικιάστριες την επιχειρηματική τους δραστηριότητα, το ερώτημα που αναφύεται, και για το οποίο δεν υπάρχει απάντηση, συμπτύσσεται στο τι θα απογίνουν οι Ενοικιάστριες εάν αναγκαστούν να επιστρέψουν την κατοχή του Υποστατικού; Τούτη η παράμετρος, όπως στο Woodfall's Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105 υποδεικνύεται, αποτελεί ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance). Η ίδια η Καθ' ης 2 επαναλαμβάνει στη μαρτυρία της, ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα τις καταστρέψει, θέση για την οποία, ομολογουμένως δεν έχω εντοπίσει πραγματικό αντίλογο. Ακόμη δηλαδή και να δοθεί η μέγιστη αναστολή εκτέλεσης, ήτοι ενός έτους, ως εισηγείται ο Ιδιοκτήτης, δεν υπάρχει οποιαδήποτε προοπτική για διαφοροποίηση της εν λόγω παράμετρου εντός αυτού του χρονικού διαστήματος.
(3)Η επίδραση που θα έχει η έκδοση του διατάγματος σε τρίτα πρόσωπα. Σημαντικός είναι ο συνυπολογισμός των επιπτώσεων που θα έχει η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, πέραν των διαδίκων, σε τρίτα μεν, άμεσα επηρεαζόμενα δε, πρόσωπα. Θυμίζω ότι στη Μακρίδη ν. Μιχαηλίδου αρ. 2 (ανωτέρω) επισημάνθηκε ότι απαιτείται «συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης» ενώ και στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου (ανωτέρω) επαναβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Στην ίδια γραμμή κινείται και η αγγλική νομολογία, η οποία, ερμηνεύοντας το κριτήριο της ταλαιπωρίας («hardship») που θα υποστεί κάθε πλευρά και υπογραμμίζοντας την ανάγκη για εξέταση του εν λόγω κριτηρίου με βάση τα πραγματικά δεδομένα,[17] υποδεικνύει, ότι θα πρέπει να συνυπολογίζονται οι συνέπειες της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής και σε τρίτα[18] πρόσωπα που επηρεάζονται ευθέως από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Ως τρίτος μπορεί να θεωρηθεί οποιοσδήποτε επηρεαζόμενος (to all who may affected), με στάθμιση βεβαίως της εγγύτητάς του (proximity) προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.[19] Υπό τούτο το πρίσμα, πέραν του Ιδιοκτήτη και της θυγατέρας του, δεν φαίνεται να επηρεάζονται οποιαδήποτε άλλα δικά τους τρίτα πρόσωπα από την απόφαση για την ανάκτηση της κατοχής. Από την άλλη πλευρά, η κατάσταση είναι σαφώς διαφορετική, αφού οι όποιες συνέπειες δεν εξαντλούνται στις ίδιες τις Ενοικιάστριες, αλλά αφορούν άμεσα τα άλλα πρόσωπα και τις οικογένειες τους, που εργοδοτούνται[20] στο νηπιαγωγείο, τα οποία πρόσωπα, εν μέσω της συνεχιζόμενης υγειονομικής πανδημίας, θα κινδυνεύσουν να απωλέσουν την εργοδότησή τους.
(4)Κατά πόσον η όποια εμπορική εύνοια και καλή φήμη, προϋπήρχε της ενοικίασης και οφείλεται στον Ιδιοκτήτη. Επιπλέον, ο Ιδιοκτήτης αμφισβητεί ότι η εμπορική εύνοια και το καλό όνομα του Υποστατικού οφείλεται σε ενέργειες των Ενοικιαστριών, στοχεύοντας να υποβαθμίσει το μέγεθος της ταλαιπωρίας που θα υποστούν από την έκδοση του διατάγματος. Ισχυρίζεται σχετικά ότι η εμπορική επωνυμία του Υποστατικού απορρέει δήθεν από τα αρχικά γράμματα των τριών άλλων παιδιών του, (Μxxx, Λxxx και Κxxx), δίχως όμως να εξηγεί γιατί το νηπιαγωγείο δεν ονομάστηκε είτε «MARIOLECO» είτε «MARIOLEKO», για να συνάδει με το όνομα «Κxxxx». Σαφώς λογικότερη και πειστικότερη είναι η αντίθετη θέση των Ενοικιαστριών ότι δηλαδή η επωνυμία «MARIOLEGO» αφορά συνδυασμό των λέξεων «Mario» και «Lego» που παραπέμπουν σε γνωστά παιδικά παιγνίδια, προσέγγιση που συνάδει και με τη φύση της επιχείρησης που διεξάγεται στο Υποστατικό. Εξάλλου, φαίνεται πως ήταν εις γνώση[21] του Ιδιοκτήτη η μεταβίβαση της επιχείρησης από τον προηγούμενο ενοικιαστή στις Ενοικιάστριες, στην οποία συμπεριλαμβανόταν και η εμπορική επωνυμία, δίχως να αμφισβητηθεί τότε το εν λόγω δικαίωμα του προηγούμενου ενοικιαστή. Επιπλέον, η εμπορική επωνυμία «MARIOLEGO NURSERY» ανήκει στην Καθ' ης 2, ενώ δεν έχει αμφισβητηθεί ότι τόσο το σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής παιδοκομικού σταθμού «MARIOLEGO» όσο και το πιστοποιητικό καταχωρήσεως στο βιβλίο λειτουργίας ιδιωτικών σχολείων του ιδιωτικού σχολείου «MARIOLEGO», εκδόθηκαν σε χρόνο που το νηπιαγωγείο δεν ήταν καν στην κατοχή ή υπό τον έλεγχο του Ιδιοκτήτη.
(5)Κατά πόσον το Υποστατικό λειτουργεί λόγω εξοπλισμού που παρείχε ο Ιδιοκτήτης. Αναφορικά δε με τον ισχυρισμό του Ιδιοκτήτη ότι θα πρέπει να αξιοποιήσει το Υποστατικό το οποίο διαθέτει κατάλληλο εξοπλισμό νηπιαγωγείου, αλλιώς η κόρη του θα χρειαστεί να επενδύσει μεγάλο χρηματικό ποσό για την αγορά νέου εξοπλισμού, σημειώνω ότι η εν λόγω εισήγηση προκαταβάλλει εσφαλμένα πως ο όποιος εξοπλισμός βρίσκεται στο Υποστατικό ανήκει στον Ιδιοκτήτη. Το αναφερόμενο σφάλμα επιβεβαιώνεται μέσω της ίδιας της συμφωνίας για τη μεταβίβαση της επιχείρησης, το περιεχόμενο της οποίας συνάδει με την αντίθετη εισήγηση της Καθ' ης 2, αφού στην τέταρτη παράγραφο της πρώτης σελίδας, περιγράφεται ο εξοπλισμός που ανήκει στον Ιδιοκτήτη, και ο οποίος όντως είναι πολύ συγκεκριμένος και αφορά ένα μεταλλικό υπόστεγο, 4 κούνιες, ένα «round about», σώματα κεντρικής θέρμανσης και 5 αεριστήρες οροφής. Από την άλλη, ο Ιδιοκτήτης δεν παρουσίασε οποιαδήποτε απόδειξη για να καταδείξει οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ιδιοκτησίας επί του υπόλοιπου εξοπλισμού του νηπιαγωγείου. Μάλιστα, το γεγονός ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο είναι σιωπηλό ως προς τούτο το ζήτημα, εξ αντιδιαστολής, οδηγεί στο συμπέρασμα πως εάν το υποστατικό ενοικιαζόταν μαζί με εξοπλισμό μεγάλης αξίας, ο υπό συζήτηση εξοπλισμός θα έπρεπε να καταγραφόταν αναλυτικά στο ίδιο το σώμα του ενοικιαστηρίου εγγράφου, πράγμα που όχι μόνο δεν έγινε, αλλά αντιθέτως, στον όρο 12 του ενοικιαστηρίου προσδιορίζεται ότι μόλις το ποσό των Λ.Κ.500 αρκεί για την επαναφορά του Υποστατικού στην κατάσταση που αυτό παραδόθηκε.
(6)Κατά πόσον το 2014 συνομολογήθηκε προφορική συμφωνία για μελλοντική επιστροφή της κατοχής και η εγκυρότητα τέτοιας σύμβασης. Ούτε ο ισχυρισμός του Ιδιοκτήτη, ότι πέραν του ενοικιαστηρίου, το 2014 συνήφθη άλλη παράλληλη προφορική συμφωνία για μείωση του ενοικίου με ταυτόχρονη δέσμευση των Ενοικιαστριών για να παραδώσουν το Υποστατικό όταν θα ολοκλήρωνε τις σπουδές της η θυγατέρα του, μπορεί να αντιστρέψει την εις βάρος του κατάσταση των πραγμάτων. Καταρχάς, η πιο πάνω εισήγηση παραγνωρίζει ότι το εκ του Νόμου προβλεπόμενο δικαίωμα έξωσης δεν μπορεί να υπερκεραστεί ή να καταργηθεί. Ούτε μέσω ιδιωτικής συμφωνίας,[22] ούτε στη βάση των αρχών της απεμπόλησης δικαιώματος.[23] Με άλλα λόγια, η ικανοποίηση των εκ του Νόμου προϋποθέσεων αποτελεί απαρέγκλιτη προϋπόθεση για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, ανεξαρτήτως της ύπαρξης οποιασδήποτε ιδιωτικής συμφωνίας. Ακόμη όμως και εάν η εν λόγω εισήγηση μπορούσε να προσπεράσει το πιο πάνω νομικό εμπόδιο, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι ανταποκρίνεται στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Αναγνωρίζω ότι η εν λόγω εισήγηση του Ιδιοκτήτη ξεκινά από στέρεα βάση, δηλαδή, φαίνεται ότι όντως έχει επισυμβεί μείωση του ενοικίου το 2014, κατά €100, αλλά το κρίσιμο είναι ότι δεν υπάρχει οποιοδήποτε άλλο ισχυρό στοιχείο που να επιβεβαιώνει τους υπόλοιπούς του ισχυρισμούς. Τουναντίον, η εμφανής αοριστία που εμπερικλείεται στην αναφορά για «ολοκλήρωση σπουδών» δεν μπορεί να αποτελέσει θεμέλιο έγκυρης σύμβασης. Ούτε ασφαλώς δικαιολογείται ο επικαλούμενος προφορικός χαρακτήρας της ισχυριζόμενης συμφωνίας, αναλογιζομένων των σοβαρών επιπτώσεων που θα επέφερε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συμβαλλομένων. Όπως υποδείχθηκε στη Heilbut Symons v Buckleton [1913] AC 30 τέτοιου είδους παράλληλες προφορικές συμφωνίες,[24] και ιδίως όταν αυτές σχετίζονται με ενοικιάσεις, αντιμετωπίζονται πάντα με επιφυλακτικότητα και για τούτο τον λόγο εκείνος που επικαλείται την ύπαρξη μιας τέτοιας συμφωνίας οφείλει να την αποδείξει με τη δέουσα αυστηρότητα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « Such collateral contracts, the sole effect of which is to vary or add to the terms of the principal contract, are therefore viewed with suspicion by the law. They must be proved strictly. Not only the terms of such contracts but the existence of an animus contrahendi on the part of all the parties to them must be clearly shown. Any laxity on these points would enable parties to escape from the full performance of the obligations of contracts unquestionably entered into by them and more especially would have the effect of lessening the authority of written contracts by making it possible to vary them by suggesting the existence of verbal collateral agreements relating to the same subject matter. » Εν προκειμένω, η σχετική μαρτυρία του Ιδιοκτήτη ούτε καν προσεγγίζει το κατώφλι της πειστικότητας. Ο Ιδιοκτήτης επικαλείται προφορικές και μόνο διαβεβαιώσεις, δίχως όμως να εξηγεί τη δική του αδράνεια κατά το διάστημα που μεσολάβησε από το 2014, που κατ' ισχυρισμό συνήφθη η εν λόγω προφορική συμφωνία μέχρι και τις 28/02/2019, που επιδόθηκε εκ μέρους του η προειδοποιητική επιστολή για ανάκτηση της κατοχής. Αναφέρεται μόνο σε προφορικές υπενθυμίσεις προς τις Ενοικιάστριες που διήρκησαν για μια ολόκληρη πενταετία κατά τη διάρκεια της οποίας, παρόλο που διαπίστωνε την απροθυμία μετακόμισής τους, παρέμενε σιωπηλός μέχρι και τις 28/02/2019, οπόταν και αποστέλλει την προειδοποιητική επιστολή μέσω των δικηγόρων του, δίχως όμως, έστω μέσω αυτής, να παραπέμπει και ή με κάποιον τρόπο να επιβεβαιώνει το περιεχόμενο της ισχυριζόμενης προφορικής συμφωνίας του 2014. Δεδομένου μάλιστα ότι η θυγατέρα του από τον Ιούλιο του 2018 είχε ήδη ολοκληρώσει τις σπουδές της, η λογική ταξινόμηση των πραγμάτων, υποβάλλει πως ο Ιδιοκτήτης θα έπρεπε σε χρόνο πρωθύστερο να εντείνει τις προσπάθειες του για ανάκτηση της κατοχής. Η εν λόγω ολιγωρία, δεν πείθει. Αποδέχομαι ότι η μείωση στο ενοίκιο ήταν λόγω της ανάληψης από τις Ενοικιάστριες των επιδιορθώσεων του Υποστατικού. * Καταληκτικά, ως εκ των ανωτέρω, αν και είναι σεβαστή η επιθυμία του Ιδιοκτήτη να βοηθήσει την επαγγελματική πρόοδο της θυγατέρας του, το Δικαστήριο έχει πεισθεί ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προξενήσει καταφανώς μεγαλύτερες συνέπειες και δυσανάλογη ταλαιπωρία στις Ενοικιάστριες, παρά η άρνηση έκδοσής του. Η Αίτηση θα απορριφθεί. Δ. Η Ανταπαίτηση και η αξίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας. Για σκοπούς πληρότητας, αναφέρω ότι εάν ο Ιδιοκτήτης προσπερνούσε το πιο πάνω εμπόδιο, το διάταγμα που θα εκδιδόταν, θα περιελάβανε τη μέγιστη δυνατή αναστολή εκτέλεσης, ήτοι ένα έτος, δυνάμει του άρθρου 11
(5)του Νόμου καθώς και τη μέγιστη προβλεπόμενη αποζημίωση των 18 ενοικίων, ήτοι €18.000, δυνάμει του άρθρου 12 του Νόμου. Παρόλα αυτά, δεν θα επιδικαζόταν υπέρ των Ενοικιαστριών οποιοδήποτε ποσό για την απώλεια της όποιας εμπορικής εύνοιας έχουν δημιουργήσει στο Υποστατικό. Οι Ενοικιάστριες δεν έχουν παρουσιάσει ικανοποιητική μαρτυρία προς απόδειξη του πραγματικού μεγέθους της απώλειας που θα υποστούν. Η παρουσίαση της κερδοφορίας μιας επιχείρησης δεν αρκεί για να καθοριστεί, δίχως αυθαιρεσία, το ύψος της όποιας επιπρόσθετης αποζημίωσης, είτε υπό τη μορφή απώλειας εμπορικής εύνοιας δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου, είτε άλλως πως, αφού υπάρχουν πολλές μεταβλητές η επίδραση των οποίων θα πρέπει να συνυπολογιστεί, πριν την έκδοση σχετικού διατάγματος. Και για τούτο το λόγο ο καθορισμός τέτοιας αποζημίωσης, όπως συναφώς υποδείχθηκε στη Nicolaides v. Chrysochou
(1988)1 C.L.R. 687, απαιτεί[25] την παρουσίαση «νοητικής εικασίας (intelligent guess) εμπειρογνώμονα». Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « The evidence adduced by the tenants; an whom the burden of proof lies, falls short of satisfying the requirements for the award of compensation under section 13. There is evidence that the tenants will suffer loss by recovery of possession by the landlord. There is no evidence at all as to the adherent goodwill,[26] no evidence as to the measure of damages, no evidence as to the actual increase in the rental value arising from the exercise by the carrying on of the respondents of their trade or business in the said shops. There is no evidence as to what the landlord will gain by any addition to the rental value due to the carrying on of the business by the tenants. » Σχετικά με τη στοιχειοθέτηση της ύπαρξης και τον υπολογισμό του μεγέθους της εμπορικής εύνοιας, είναι τα λεχθέντα στη Mehmet Ali Sulay ν. Ananiya Kazandjian Civil Appeal No. 4266 όπου καθορίστηκαν και οι ακόλουθες προϋποθέσεις: « (
  1. a)that goodwill became attached to the business premises in question by reason of the carrying thereon by the tenant of some trade or business; (
  2. b)that the rental value has been increased owing to such business having been carried on by the tenant; (
  3. c)that the landlord shall get the benefit of such increase; and (
  4. d)the tenant shall suffer a loss by giving up possession of such business premises. » VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερόμενων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, η Αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Ίδια κατάληξη έχει και η Ανταπαίτηση, η οποία είναι διασυνδεμένη και εξαρτώμενη από την επιτυχία της Κυρίως Αίτησης. Τα έξοδα της παρούσας κυρίως διαδικασίας, δίχως να εκδίδεται οποιαδήποτε επιπρόσθετη διαταγή για την Ανταπαίτηση, επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στη κλίμακα €10.000 - €50.000. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Πάρεδρος Πάρεδρος K. Kάσινος Π. Αγιομαμίτης Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019, ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, και Τσαππής v. Δήμου Ιδαλίου, Πολιτική Εφεση Αρ. 177/2020, ημερομηνίας 16/11/2021. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [6]Δείτε: Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [7] Πριν την τροποποίηση του 1995 (Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [8] Η προϋπόθεση της «αναλογίας» μπορεί να πληρείται εκ της θέσεως του υποστατικού στο σύμπλεγμα. Δείτε: Παφίτης ν. ΝΙΚΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΒΑΨΗ ΛΤΔ
(1998)1Α Α.Α.Δ 16. [9] Στη Παφίτης ν. ΝΙΚΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΒΑΨΗ ΛΤΔ (ανωτέρω), λέχθηκε: «Ως προς την αναφορά σε "ετέραν ανάλογον......στέγην", είναι νομίζουμε σαφές από το λεκτικό ότι αυτή δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση». [10] Δείτε και: ACT. Textiles Ltd ν. Georghios Zodhiatis
(1986)1 C.L.R. 89. [11] Δείτε: Κασάπη ν. Χριστοδούλου
(1989)1E Α.Α.Δ 233. [12] Δείτε: Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου αρ. 2 (ανωτέρω). Ομοίως, στη Piper v. Harvey [1958] 1 All ER 454 ο δικαστής Denning σημείωσε ότι: «The burden is on the tenant to show there is greater hardship on him by having to move». [13] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας
(1995)2 Α.Α.Δ. 174. [14] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [15] Δείτε: Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (ανωτέρω). [16] Διευκρινίζω όμως, ότι δεν υιοθετώ τη θέση των Ενοικιαστριών ότι σε περίπτωση έκδοσης του διατάγματος θα απωλέσουν τα χρήματα που κατέβαλαν για την αγορά της επιχείρησής τους, καθότι η εισήγηση αυτή παραγνωρίζει ότι στο μεσοδιάστημα, ως φαίνεται και από την κερδοφόρα πορεία του νηπιαγωγείου, έχουν ανακτήσει το όφελος της επένδυσής τους. Η αγορά της επιχείρησης, αυτόνομα εξεταζόμενη, δεν αρκεί για να αποσείσει το σχετικό βάρος. [17] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3
(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account. [.] The appellant, as I have said, was living in the cottage with a family of refugees, and she was proposing to take in—and there is no reason to doubt her word—both her invalid sister and the sister's husband to live with her. The county court judge said that he was not entitled to consider those persons at all in addressing his mind to the question as to whether the appellant needed the house. He rules them all out because, as he says, they are not persons within sufficient proximity to her from a family point of view. With all respect to him, that has nothing in the world to do with the question. He must look at the facts as they exist.» [18] Στη Harte and Another v Frampton [1947] 2 All ER 604, λέχθηκε: «To attempt to define classes, hardship to whom and to whom alone (apart from the parties) can be taken into account (whether as an element entering into the party's hardship, or on its own account) appears to us an unhelpful line of approach to the construction of the proviso. The true view, we think, is that the county court judge should take into account hardship to all who may be affected by the grant or refusal of an order for possession—relatives, dependants, lodgers, guests, and the stranger within the gates—but should weigh such hardship with due regard to the status of the persons affected and their "proximity" to the tenant or landlord, and the extent to which, consequently, hardship to them would be hardship to him» [19] Δείτε: Σύγγραμμα Woodfall' Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105. [20] Η ύπαρξη της εργοδότησής τους επαληθεύεται μέσω των οικονομικών καταστάσεων που παρουσίασε η Καθ' ης 2 - ΤΕΚΜΗΡΙΑ 5 και 6, και των κονδυλίων που σχετίζονται με τη μισθοδοσία τους. Δύο τουλάχιστον εξ' αυτών φαίνεται ότι εργοδοτούνται υπό πλήρη απασχόληση, ενώ υπάρχουν και εργοδοτούμενοι υπό μερική απασχόληση. [21] Αφού στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης γίνεται αναφορά ότι από την 1η Οκτωβρίου 2005 η ενοικίαση του νηπιαγωγείου «θα μεταφερθεί» («the lease for MARIOLEGO will be transferred into joint names»). [22] Δείτε Άρθρο 27 του Νόμου. Επίσης, Katsikides v. Constantinides
(1969)1 C.L.R. 31 όπου λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [..] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act. The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants». [23] Δείτε: The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική. [24] Επίσης: Business Environment Bow Lane Ltd v Deanwater Estates Ltd - [2007] All ER (D) 317 (Jun). [25] Δείτε και: Ιωάννου κλπ ν. Θεοδούλου κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 113 και Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού (ανωτέρω). [26] Για την έννοια της προσκολληθείσας εμπορικής εύνοιας (adherent goodwill), δείτε τη Whiteman Smith Motor Co Ltd v Chaplin [1934] 2 KB, όπου λέχθηκαν τα εξής: «I shall use the phrase 'net adherent goodwill' as meaning the goodwill, if any, which will remain attached to the premises, not including the 'site goodwill', that is, irrespective of customers who would come to a new tenant, starting a new business, simply because of their convenient situation.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.