ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ν. ΔΙΟΜΗΔΟΥΣ, Αίτηση αρ. Ε50/2018, 10/1/2021

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»). (α) Η Κυρίως Αίτηση. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 03/05/

1. Η Αιτήτρια προσδιορίζεται ως η Ιδιοκτήτρια του Υποστατικού (η οποία στο εξής θα αναφέρεται ως και «η Ιδιοκτήτρια»). Το επίδικο ζήτημα απορρέει από έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 25/11/2013 η οποία έληξε ένα έτος αργότερα και έκτοτε ο Καθ' ου η αίτηση κατέστη θέσμιος Ενοικιαστής. Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι €300 μηνιαίως. Αξιώνονται €2.100 ως οφειλόμενα ενοίκια από τον Οκτώβριο του 2017 μέχρι τον Απρίλιο του 2018 και επιπλέον διεκδικείται το ποσό των €300 μηνιαίως μέχρι την επιστροφή της ελεύθερης και κενής κατοχής του επίδικου Υποστατικού. Γίνεται αναφορά σε προειδοποιητικές επιστολές δίχως ανταπόκριση και ότι συνεπεία της παράλειψης του Καθ' ου να συμμορφωθεί με τα πιο πάνω, η Ιδιοκτήτρια δικαιούται σε ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού. (β) Η Απάντηση. Στην Απάντησή του ο Καθ' ου, ο οποίος στο εξής θα αναφέρεται και ως «ο Ενοικιαστής», εγείρει 4 προδικαστικές ενστάσεις μέσω των οποίων αμφισβητεί την ιδιότητα της Αιτήτριας ως Ιδιοκτήτριας και την επίδοση της ειδοποίησης των 21 ημερών που η Ιδιοκτήτρια ισχυρίζεται ότι του απέστειλε. Κατά τα λοιπά αποδέχεται την ενοικίαση του επίδικου Υποστατικού. Ισχυρίζεται ότι ο λόγος δημιουργίας των καθυστερημένων ενοικίων είναι εξαιτίας άρνησης της πλευράς της Αιτήτριας να προσέλθει για να τα εισπράξει, δηλώνοντας παράλληλα ετοιμότητα για να τα καταθέσει σε λογαριασμό που θα του υποδειχθεί από την Ιδιοκτήτρια. Επιπλέον αναφέρεται σε ύπαρξη λειτουργικών προβλημάτων του Υποστατικού, δίχως όμως να παραθέτει λεπτομέρειες και δίχως να εγείρει οποιανδήποτε Ανταπαίτηση. (γ) Απάντηση στην Απάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση, η Ιδιοκτήτρια απορρίπτεται όλους και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς του Ενοικιαστή και επαναλαμβάνει όλα όσα αναφέρει στην Κυρίως Αίτηση. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
2. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα για την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς της Αιτήτριας.
3. Η μαρτυρία της Αιτήτριας. Στην έγγραφη της μαρτυρία η Αιτήτρια επισυνάπτει προς απόδειξη της ιδιοκτησιακής της ιδιότητας αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του Υποστατικού και προς απόδειξη της ενοικιαστικής σχέσης, το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 25/11/2013, μεταξύ της ίδιας και του Ενοικιαστή. Αναφέρεται στους ιδιαίτερους όρους της ενοικίασης με ειδική αναφορά στο ποσό των €300 που καθορίστηκε ως το μηνιαίο ενοίκιο και στη μονοετή διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, η παρέλευση της οποίας σε συνδυασμό με τη παραμονή του Ενοικιαστή εντός του Υποστατικού, επέφερε τη μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια. Ακολούθως, αναφέρεται στον τρόπο είσπραξης του ενοικίου λέγοντας ότι μέχρι τον Ιούλιο του 2015 εκ μέρους της το εισέπραττε ο σύζυγος της, ρύθμιση η οποία διαφοροποιήθηκε τον Αύγουστο του 2015 οπόταν μετοίκησαν στο Ηνωμένο Βασίλειο. Έκτοτε, εξουσιοδότησε τον υιό της, τον κ. xxxx Σοφοκλέους, για να εισπράττει για λογαριασμό της το μηνιαίο ενοίκιο. Ακολούθως αναφέρεται στις καθυστερήσεις καταβολής του ενοικίου οι οποίες άρχισαν τον Οκτώβριο του 2017 και τις επανειλημμένες εκκλήσεις τόσο του υιού της όσο και της ιδίας προς τον Ενοικιαστή για να συμμορφωθεί, δίχως όμως ανταπόκριση. Επισυνάπτει τη σχετική προειδοποιητική επιστολή μαζί με την ένορκη δήλωση επίδοσης της προς τον Ενοικιαστή μέσω της οποίας δόθηκε σ' αυτόν προειδοποίηση 21 ημερών για την εξόφληση των μέχρι τότε οφειλόμενων ενοικίων. H μη ανταπόκριση του Ενοικιαστή επέφερε την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης Έξωσης. Επιπλέον, παρουσιάζει την αλληλογραφία που αντάλλαξε ο δικηγόρος της με τον δικηγόρο του Ενοικιαστή μετά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, μέσω της οποίας ο Καθ' ου ενώ αρχικά εξέφρασε την πρόθεσή του να εξοφλήσει τα μέχρι τότε οφειλόμενα ποσά, όταν πληροφορήθηκε ότι η Ιδιοκτήτρια θα επιμένει στην ανάκτηση κατοχής παρά την προτιθέμενη εξόφληση, αρνήθηκε να τα καταβάλει. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνει την ανάκτηση κατοχής του επίδικου Υποστατικού.
4. Η μαρτυρία του xxxx Σοφοκλέους. Ο κ. Σοφοκλέους είναι ο υιός της Αιτήτριας. Μέσω της μαρτυρίας του επιβεβαιώνει ότι από τον Αύγουστο του 2015 εξουσιοδοτήθηκε από τη μητέρα του για να εισπράττει εκ μέρους της τα οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία πληρώνονταν σε μετρητά. Ξεκίνησε να ενεργεί σχετικά, έως τον Οκτώβριο του 2017 οπότε ο Ενοικιαστής σταμάτησε τις πληρωμές των ενοικίων. Έκτοτε, και παρά τις επανειλημμένες προσπάθειες να επικοινωνήσει μαζί του, αυτό δεν κατέστη δυνατό, αφού δεν ανταποκρινόταν ούτε στις τηλεφωνικές του κλήσεις ούτε μπορούσε να τον εντοπίσει κατά τις επισκέψεις του, σε διάφορους χρόνους, στο Υποστατικό. Μέχρι σήμερα ο Ενοικιαστής δεν έχει πληρώσει οποιοδήποτε ενοίκιο ούτε έχει επικοινωνήσει μαζί του για τον σκοπό αυτό. (β) Η μαρτυρία της πλευράς του Καθ' ου. Στη δική του γραπτή μαρτυρία, ο Καθ' ου αναφέρεται σε κατ' ισχυρισμό διάφορα λειτουργικά προβλήματα τα οποία παρουσίαζε το Υποστατικό και τα οποία επιδιόρθωνε ο ίδιος προσωπικά, λέγοντας πως είναι αυτός που κατέστησε κατοικήσιμη την κατοικία, δίχως όμως να παρουσιάζει οποιεσδήποτε αποδείξεις και δίχως να αξιώνει οτιδήποτε συγκεκριμένο σε σχέση με το ζήτημα που προβάλλει. Κατά τα λοιπά, ο Καθ' ου επιβεβαιώνει την ύπαρξη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης και δέχεται ότι από τον Σεπτέμβριο του 2015 το ενοίκιο το εισέπραττε ο υιός της Αιτήτριας. Αναφέρει πως περί τον Σεπτέμβριο του 2017 του τηλεφώνησε ο σύζυγος της Αιτήτριας, αξιώνοντας εκ μέρους της την ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού και ότι τότε ήταν η τελευταία φορά που ο υιός της Αιτήτριας προσήλθε για να εισπράξει ενοίκιο. Από τότε ο υιός της Αιτήτριας «εξαφανίστηκε», δίχως να έχει τρόπο να τον εντοπίσει. Για τούτο το λόγο άρχισε να αποταμιεύει το ενοίκιο, αλλά επειδή η Αιτήτρια απουσιάζει στο εξωτερικό δεν γνωρίζει κάποιο τραπεζικό λογαριασμό της, ούτε έχει οποιοδήποτε στοιχείο κάποιου μέλους της οικογένειάς της έτσι ώστε να μπορέσει να προσφέρει το οφειλόμενο ενοίκιο. Αναφέρει χαρακτηριστικά πως «εγώ αναγνωρίζω ότι οφείλω τα ενοίκια από τον Οκτώβριο του 2017 μέχρι σήμερα, όμως επαναλαμβάνω κανένας δεν έρχεται να τα εισπράξει». Ισχυρίζεται συναφώς ότι ουδέποτε επικοινώνησε ο υιός της Αιτήτριας μαζί του, χαρακτηρίζει «προσχήματα» τους ισχυρισμούς της άλλης πλευράς και πως η πραγματική τους πρόθεση είναι να επιτύχουν την έξωση του για να ενοικιάσουν το Υποστατικό με μεγαλύτερο ενοίκιο. Αρνείται ότι παρέλαβε την προειδοποιητική επιστολή που επικαλείται η Αιτήτρια και χαρακτηρίζει καταχρηστική και εκδικητική την παρούσα Αίτηση. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν και υιοθέτησαν σχετικά γραπτά κείμενα τα οποία και έχω εξετάσει με προσοχή, πλην όμως στο ειδικό περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο στο μέτρο που κρίνω σκόπιμο κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις,[2] προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς, οι προδικαστικές ενστάσεις του Ενοικιαστή έχουν, ομολογουμένως καλώς, εγκαταλειφθεί.[3] Δεν αμφισβητείται ότι το Υποστατικό βρίσκεται εντός της ελεγχόμενης περιοχής από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και ότι πρόκειται για ενοικίαση η οποία στην πορεία του χρόνου κατέστη θέσμια. Έχει καταγραφεί επίσης ως παραδεκτό γεγονός ότι η επίδικη κατοικία ήταν προς ενοικίαση πριν το
5. Επίσης το ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν αμφισβητείται. Παραδεκτό είναι και το ύψος του υφιστάμενου ενοικίου, ως επίσης δεν έχει αμφισβητηθεί ότι από τον Απρίλιο του 2017 δεν έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό έναντι των οφειλόμενων ενοικίων. Δεν υπάρχει Ανταπαίτηση, με αποτέλεσμα οι ισχυρισμοί περί επιδιορθώσεων να προωθούνται αλυσιτελώς. Εξάλλου, τέτοιοι ισχυρισμοί δεν αποτελούν υπεράσπιση όταν η έξωση βασίζεται στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου.[4] Ως εκ των προαναφερόμενων, αυτό που ουσιαστικά παραμένει να εξεταστεί είναι η θέση του Ενοικιαστή ότι παρόλο που ο ίδιος προσέφερε δεόντως το οφειλόμενο ενοίκιο, είναι η πλευρά της Αιτήτριας που αρνήθηκε να το εισπράξει, με αποτέλεσμα η παρούσα Αίτηση να ελέγχεται ως καταχρηστική. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[5] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[6] ενοικιάσεις[7] και τους όρους αυτών,[8] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[9] Η έννοια της ενοικίασης και η μετατροπή της σε θέσμια. Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο έχει ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου » Η έννοια της «πρώτης ενοικίασης» ορίζεται ως: « «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[10] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[11] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability).[12] Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου το οποίο έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες[13] από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30, έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης. Συνακόλουθα, στην παρούσα περίπτωση όπως και σε κάθε υπόθεση που εκδικάζεται με βάση τη διαδικασία «ταχείας εκδίκασης», δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων[14] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης. Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων. Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[15] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας. Η μαρτυρία της Αιτήτριας μου έχει προκαλέσει πολύ καλή εντύπωση, δίχως να εντοπισθούν οποιεσδήποτε αντιφάσεις ή ανακολουθίες. Ό,τι ανέφερε επιβεβαιώνεται από το σύνολο των τεκμηρίων που έχει παρουσιάσει. Εξάλλου το ιδιοκτησιακό καθεστώς, η ενοικιαστική σχέση, οι καθυστερήσεις στην καταβολή του ενοικίου είναι κατ' ουσίαν παραδεκτές. Ουσιαστικά το μόνο που απομένει να εξεταστεί είναι σε σχέση εάν ο Ενοικιαστής «προσέφερε» έγκαιρα το οφειλόμενο ενοίκιο. Σε σχέση με αυτό το ζήτημα, τόσο η δική της μαρτυρία όσο και η μαρτυρία του υιού της, υπήρξε πειστική και εν πάση περιπτώσει πειστικότερη από τους ισχυρισμούς του Ενοικιαστή. Ως εκ τούτου, γίνεται αποδεκτή. (β) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α.2. Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά για τη μαρτυρία του υιού της Αιτήτριας, η οποία και γίνεται αποδεκτή αφού επιβεβαιώνει (και επιβεβαιώνεται μέσω της μαρτυρίας της ίδιας της Αιτήτριας) τον ισχυρισμό ότι το ενοίκιο δεν έχει κατάλληλα προσφερθεί από τον Ενοικιαστή, θέση επί της οποίας δεν υπάρχει σοβαρός αντίλογος, ούτε ως προς τον ισχυρισμό του ότι τηλεφώνησε κατ' επανάληψη στον Καθ' ου δίχως ο τελευταίος να ανταποκριθεί, ούτε ως προς τη θέση του ότι επισκέφθηκε κατ' επανάληψη το Υποστατικό, δίχως όμως να εντοπίσει τον Καθ' ου. (γ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του Καθ' ου. Η μαρτυρία του Ενοικιαστή δεν έπεισε το Δικαστήριο. Ο βασικός του ισχυρισμός ότι παρά το γεγονός ότι ο ίδιος ήταν έτοιμος και πρόθυμος να καταβάλει το ενοίκιο, είναι δήθεν η πλευρά της Ιδιοκτήτριας που αρνείτο να το παραλάβει, εξαντλείται σε γενικότητες και στερείται συνοχής, λογικής και πειστικότητας. Όλη η συλλογιστική της μαρτυρίας του βρίσκεται σε ευθεία ανακολουθία με την απραξία που επέδειξε μετά την επίδοση σ' αυτόν της προειδοποιητικής επιστολής των 21 ημερών. Ενώ δηλαδή είχε το χρονικό περιθώριο, απευθυνόμενος πλέον προς τον δικηγόρο της Αιτήτριας (τη διεύθυνση του οποίου προφανώς γνώριζε αφού φαίνεται στο ίδιο το επιστολόχαρτο που του επιδόθηκε), να εξοφλήσει παν οφειλόμενο ποσό, που υποτίθεται αποταμίευε, και να αποτρέψει παράλληλα την έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, παρέμεινε αδρανής. Ίδια στάση τήρησε και μετά την καταχώρηση της επίδικης Αίτησης με αποτέλεσμα να απωλέσει και τη δεύτερη ευκαιρία που του δίδει το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ποσά εντός 14 ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της εναρκτήριας Αίτησης. Όπως μάλιστα προκύπτει από την ανταλλαγείσα δικηγορική αλληλογραφία (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας), ο Ενοικιαστής αρνήθηκε καταβάλει τα καθυστερημένα ενοίκια και να συμμορφωθεί έστω και εκ των υστέρων, προς τις συμβατικές του υποχρεώσεις, γεγονός που αποτελεί ένα επιπρόσθετο στοιχείο που διαβάλλει την ειλικρίνεια του και κατ' επέκταση την αξιοπιστία του. Συνεπώς, όσα σήμερα αναφέρει περί δήθεν άρνησης της πλευράς της Ιδιοκτήτριας να παρουσιαστεί για να εισπράξει τα οφειλόμενα ενοίκια, δεν μπορούν παρά να ταξινομηθούν ως εκ των υστέρων σκέψεις. Η μαρτυρία του Ενοικιαστή απορρίπτεται. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Α. Τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα. Με βάση λοιπόν τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς, τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης είναι απλά και ξεκάθαρα και συνίστανται στα ακόλουθα. Η Αιτήτρια είναι η Ιδιοκτήτρια του επίδικου Υποστατικού όπως η ιδιότητά της αυτή καταδεικνύεται από το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας που έχει παρουσιάσει (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας). Το Υποστατικό είναι κατοικία η οποία συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε, εν τη έννοια του Νόμου, πριν το 2000 (παραδεκτό γεγονός). Η επίδικη σύμβαση ενοικίασης υπογράφηκε στις 25/11/2013 μεταξύ της Ιδιοκτήτριας και του Ενοικιαστή, είχε διάρκεια ενός έτους και ενοίκιο €300 μηνιαίως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας). Με τη λήξη της πρώτης περιόδου ενοικίασης, ο Ενοικιαστής κατέστη θέσμιος. Το υφιστάμενο ενοίκιο εξακολουθεί να είναι στο ποσό των €300 μηνιαίως. Τα προαναφερόμενα στοιχειοθετούν δίχως αμφιβολία τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Το επίδικο ενοικιαστήριο δεν προσδιορίζει εάν το ενοίκιο είναι άρσιμο ή κομίσιμο,[16] αλλά αποτελεί κοινό τόπο πως είναι η Αιτήτρια που, αρχικώς μέσω του συζύγου της και εν συνεχεία, δηλαδή από το 2015 και εντεύθεν, μέσω του υιού της, προσερχόταν κατόπιν συνεννόησης με τον Ενοικιαστή στο Υποστατικό για να εισπράξει το ενοίκιο και συνεπώς το Υποστατικό αποτελεί τον τόπο πληρωμής του οφειλόμενου ενοικίου.[17] Από τον Οκτώβριο του 2017 και έκτοτε υπάρχει αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην εξόφληση του οφειλόμενου ενοικίου, συνεπεία αποκλειστικής υπαιτιότητας του Ενοικιαστή. Παρά δε τις επανειλημμένες παραστάσεις της Αιτήτριας και κυρίως του υιού της και την κατ' επανάληψη προσέλευση του τελευταίου στο Υποστατικό για να εισπράξει το ενοίκιο, ο Ενοικιαστής μέχρι σήμερα δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Η αντισυμβατική συμπεριφορά του Ενοικιαστή οδήγησε στην αποστολή της προαπαιτούμενης επιστολής των 21 ημερών ημερομηνίας 26/02/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας) η οποία επιδόθηκε δεόντως σε αυτόν στις 27/02/2018, όπως βεβαιώνεται από την ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη κ. Κλεάνθη Λουκά ημερομηνίας 01/03/2018 που συνοδεύει το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4. Η μη ανταπόκριση του Ενοικιαστή οδήγησε στην καταχώρηση στις 03/05/2018 της επίδικης Αίτησης. Μέχρι σήμερα ο Ενοικιαστής συνεχίζει να κατέχει το Υποστατικό δίχως να καταβάλλει το οφειλόμενο ενοίκιο από τον Οκτώβριο του 2017. Η ύπαρξη, η διάρκεια και το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων, ως αυτά αναφέρονται στην Κυρίως Αίτηση, δεν τελούν υπό αμφισβήτηση και αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου. Β. Οι προβαλλόμενες Υπερασπίσεις εκ μέρους του Ενοικιαστή. Αυτό που απομένει να εξεταστεί, όπως συγκεκριμενοποιείται και περιορίζεται[18] στην τελική γραπτή αγόρευση του δικηγόρου του Ενοικιαστή, είναι ο ισχυρισμός ότι ουδέποτε ο πελάτης του αρνήθηκε να καταβάλει το συμφωνημένο ενοίκιο στην Αιτήτρια. Όμως, και όπως προκύπτει από την πιο πάνω αξιολόγηση της μαρτυρίας, αυτή η θέση δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα με συνεπακόλουθη συνέπεια την εκθεμελίωση του υπόβαθρου επί του οποίου η εν λόγω εισήγηση βασίζεται και αναπόδραστα την απόρριψή της. Αν και τα προαναφερόμενα σφραγίζουν την τύχη της εν λόγω υπερασπιστικής γραμμής, δράττομαι της ευκαιρίας να επαναλάβω ότι με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, αφότου ο ενοικιαστής λάβει την εν λόγω ειδοποίηση των 21 ημερών, είναι αυτός που φέρει την υποχρέωση να τεθεί σε εγρήγορση και να ενεργήσει ανάλογα, είτε προσφέροντας εντός της καθορισθείσας προθεσμίας τα όποια οφειλόμενα ενοίκια, είτε έστω εξηγώντας τους λόγους της μη ή της μερικής συμμόρφωσής του.[19] Εν πάση περιπτώσει, η αδράνεια δεν αποτελεί επιλογή για τον Ενοικιαστή, ούτε ασφαλώς παρέχει σε αυτόν νομιμοποιητικό υπόβαθρο για να επικαλεστεί ότι ο Ιδιοκτήτης αρνήθηκε να εισπράξει το ενοίκιο, αφού η αποστολή της προειδοποιητικής επιστολής των 21 ημερών με σκοπό την έξωσή του, καταδεικνύει ακριβώς και δίχως περιστροφές, την αντίθετη και σαφέστατη πρόθεση του Ιδιοκτήτη να ανακτήσει την κατοχή λόγω ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων. Γ. Η αξίωση για έξωση και για καθυστερημένα ενοίκια. Έχει στοιχειοθετηθεί η ύπαρξη οφειλών προς €300 μηνιαίως από τον Οκτώβριο του 2017. Έχει επίσης αποδειχθεί η αποστολή και η δέουσα επίδοση της επιστολής ημερομηνίας 26/02/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4), ήτοι της σχετικής προειδοποιητικής επιστολής, μέσω της οποίας η πλευρά της Ιδιοκτήτριας δικαίως προχώρησε στον τερματισμό της επίδικης ενοικίασης δυνάμει του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, οι προϋποθέσεις του οποίου ικανοποιούνται αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, · έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης, και · παρήλθαν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια. * Δεν χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περισσότερο. Η υπόθεση της Αιτήτριας έχει αποδειχθεί. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει ως ανωτέρω εκτίθεται και εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, όπως αυτό με λεπτομέρεια περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ' ου καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου για το ποσό των €2.100 ως οφειλόμενα ενοίκια από Οκτώβριο του 2017 μέχρι και Απρίλιο του 2018 (€300 x 7 μήνες). (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση προς €300 μηνιαίως, για ενδιάμεσα κέρδη από Μάιο του 2018 κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (στ) Όσα από τα πιο πάνω ποσά ενοικίων, είχαν ήδη καταστεί οφειλόμενα κατά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Τα υπόλοιπα ποσά ενοικίων θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία που το κάθε ένα εξ' αυτών καθίσταται οφειλόμενο. (ζ) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Ντ. Σολομωνίδης Π. Αγιομαμίτης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019, ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, και Τσαππής v. Δήμου Ιδαλίου, Πολιτική Εφεση Αρ. 177/2020, ημερομηνίας 16/11/2021. [2] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [3]Κατά την ακροαματική διαδικασία στις 28/06/2021, ο συνήγορος του Καθ' ου η αίτηση, ορθώς αναγνώρισε οι προδικαστικές ενστάσεις δεν μπορούν να εξεταστούν αφού δεν λήφθηκαν έγκαιρα τα ενδεδειγμένα διαβήματα για την προδικαστική εκδίκασή τους. [4] Το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 27

(4)του Νόμου, δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα υπέρ του προσώπου που διενήργησε επιδιορθώσεις εκ μέρους του αντισυμβαλλόμενου του. Ούτε δικαίωμα συμψηφισμού προβλέπεται στον Νόμο, ούτε το δικαίωμα έξωσης δυνάμει του άρθρου 11

(1)(α) διασυνδέεται καθ' οποιονδήποτε τρόπο με το όποιο τυχόν δικαίωμα του Ενοικιαστή δυνάμει του άρθρου 27 του Νόμου. [5] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [6] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [7] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [8] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [9]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [10] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics

(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.

(1986)1 C.L.R. 173. [11] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού

(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [12] Δείτε: Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [13] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 υποδείχθηκε σχετικά ότι η εν λόγω προθεσμία θέτει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [14] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.

(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας

(1995)2 Α.Α.Δ. 174. [15] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [16]Δείτε: Παπακόκκινου v. Landbroke Group P.L.C. κ.α.

(1999)1 (Β) Α.Α.Δ.838 και C & Κ Κυριάκου & Αδελφοί Λτδ ν. Αντώνη Ιωάννου

(1990)1 Α.Α.Δ. 479 καθώς και τα άρθρα 47, 48 και 49 του περί Συμβάσεων Νόμου. [17] Δείτε: σύγγραμμα Halsbury's Laws of England - Landlord and Tenant Τόμος 62

(2016), παρ. 1-560 -

1. Payment of Rent - Nature and Reservation of Rent -
2. Reservation of rent επεξηγείται ότι: «If the landlord has been in the custom of calling at the demised premises to collect the rent, the place for payment may by implication become those premises: see Browne v White [1947] 2 DLR 309, BC SC.» [18] Δείτε: Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας (ανωτέρω). [19] Σε περίπτωση μάλιστα ασυμφωνίας ως προς το ύψος των οφειλόμενων, η ορθή προσέγγιση των πραγμάτων επιβάλλει στο θέσμιο ενοικιαστή να προσφέρει εκείνο το ποσό που θεωρεί «οφειλόμενον». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο