← Κύπρος

Πάνου Φωτιάδη ν. C.Ρ. RADIO RAYMOND TRADING LTD, Αίτηση Αρ.: Κ4/19, 13/9/2021

Πάνου Φωτιάδη ν. C.Ρ. RADIO RAYMOND TRADING LTD, Αίτηση Αρ.: Κ4/19, 13/9/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2021:17 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ/ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Μ. Γεωργιάδου και Γ. Παναγιώτου, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Κ4/19 Μεταξύ: Πάνου Φωτιάδη, εκ Λάρνακος Αιτητή -και- C.Ρ. RADIO RAYMOND TRADING LTD, εκ Λάρνακος Καθ' ης η Αίτηση ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 13.9.2021 Για τον Αιτητή: κ. Α. Αναστασίου Για την Καθ' ης η Αίτηση: κα. Ευσταθίου για κ. Κ. Χριστοφόρου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 8.3.2019 και μ' αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται Διατάγματος του Δικαστηρίου καθορίζον το δίκαιο ενοίκιο που πρέπει να καταβάλλεται από την Καθ' ης η Αίτηση σε €794.- και/ή να αυξάνει κατά 14% το καταβαλλόμενο υπό της Καθ' ης η Αίτηση ενοίκιο και/ή να καθορίζει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι είναι ο ιδιοκτήτης και/ή δικαιούχος από την 11.12.1998, λήψης ενοικίου του καταστήματος με μεσοπάτωμα αρ. 4, στο ακίνητο επί της Κωνσταντίνου Καλογερά 25, στη Λάρνακα, με αριθμό εγγραφής 3/1174, Φ/Σ: 40/6403304, Τμήμα 3, Τεμάχιο ΕΠΙ 96 (εν τοις εφεξής «το επίδικο κατάστημα»). Το επίδικο είναι σε πολύ καλή κατάσταση και σε πολύ εμπορική περιοχή και χρησιμοποιείται από την Καθ' ης η Αίτηση ως επαγγελματική στέγη και συγκεκριμένα, ως καταστήματα πώλησης ηλεκτρικών ειδών και/ή συναφών προϊόντων. Η περιγραφή και η χρήση του επίδικου, είναι παραδεκτές. Από την 1.3.2016, το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €515.- χωρίς να έχει υπογραφθεί νέα έγκυρη σύμβαση ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Οι ισχυρισμοί αυτοί είναι παραδεκτοί. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι το επίδικο κατάστημα βρίσκεται σε εξέχουσα και εμπορική θέση στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά, σε γωνιακή θέση, σε κομβικό σημείο όπου εφάπτεται της εμπορικής οδού Ερμού. Η θέση είναι ιδανική για τη χρήση του από την Καθ' ης η Αίτηση. Το κατάστημα ανεγέρθη πριν το

  1. Ο Αιτητής διόρισε εμπειρογνώμονα ο οποίος προέβη σε εκτίμηση του ενοικίου του επίδικου καταστήματος και το υπολόγισε στα €794.- μηνιαίως. Ο Αιτητής ζήτησε από την Καθ' ης η Αίτηση την αιτούμενη αύξηση του ενοικίου δι' επιστολής του δικηγόρου του ημερομηνίας 19.2.
  2. Είναι περαιτέρω ισχυρισμός του Αιτητή, ότι κατά τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί το ύψος των ενοικίων και ειδικότερα στην εμπορική περιοχή στην οποία βρίσκεται το επίδικο, έχουν αυξηθεί τα έξοδα συντήρησης ακίνητης ιδιοκτησίας και η Αίτηση του είναι απολύτως γνήσια και δίκαιη υπό τις περιστάσεις. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 4.6.2019 και μ' αυτήν αρνείται όλους μαζί και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς του Αιτητή, εκτός αυτών που παραδέχεται ρητά. Η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε αριθμό παραδοχών, τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Ισχυρίζεται ότι το επίδικο κατάστημα κατέχεται και χρησιμοποιείται υπ' αυτής νόμιμα και κατόπιν συγκαταθέσεως του Αιτητή, αφού ο Αιτητής καρπείται κάθε μήνα το συμφωνηθέν ενοίκιο του ακινήτου. Το επίδικο δεν βρίσκεται σε καλή κατάσταση, αφού ο Αιτητής ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε επιδιόρθωση της στατικής κατάστασης του ακινήτου, το οποίο με την πάροδο των ετών, υπέστη και συνεχίζει να υφίσταται, φυσική φθορά. Επίσης, το επίδικο δεν εφάπτεται της εμπορικής οδού Ερμού σε κανένα σημείο του. Ουδέποτε ακυρώθηκε η σύμβαση ενοικίασης ημερομηνίας 11.12.1998 μεταξύ των διαδίκων, αλλά αντίθετα, η μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση επεκτάθηκε ως θέσμια ενοικίαση και ουδέποτε εκφράσθηκε οποιαδήποτε άλλη πρόθεση από οποιοδήποτε εκ των συμβαλλομένων, για κάτι διαφορετικό. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι το ενοίκιο καταβάλλεται ανελλιπώς. Ουδέποτε δε παρέλαβε την επιστολή ημερομηνίας 19.2.2019 και ουδέποτε οχλήθηκε από τον Αιτητή για αύξηση του ενοικίου του επίδικου καταστήματος. Τα ενοίκια στη γύρω περιοχή, είτε έχουν μειωθεί, είτε έχουν παραμείνει σταθερά, αφού η περιοχή αυτή πλέον έχει χάσει την εμπορικότητα της λόγω αποκέντρωσης των καταστημάτων και των υπηρεσιών της Λάρνακας, ειδικότερα μετά τη μονοδρόμηση της οδού Καλογερά και/ή την έλλειψη χώρου στάθμευσης στη γύρω περιοχή. Περαιτέρω, βάσει της Κ.Δ.Π. 120/19 εκδοθείσας την 3.4.2019 παρά του Υπουργικού Συμβουλίου, οι αυξήσεις στα ενοίκια ακινήτων καθορίζονται σε μηδενική βάση μέχρι την 21.4.2021 και η Καθ' ης η Αίτηση ως θέσμια ενοικιάστρια, είναι απόλυτα επηρεαζόμενη από τη συγκεκριμένη δευτεροβάθμια Νομοθεσία. Ο Αιτητής δεν δικαιούται σε αύξηση του ενοικίου και/ή δεν δικαιούται σε αύξηση του ενοικίου μεγαλύτερη του 14%. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων. Καταχωρήθηκαν ένορκες δηλώσεις αποκάλυψης και από τις δύο πλευρές. Εν τω μεταξύ, είχε καταχωρηθεί Έκθεση Εκτίμησης υπό Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, την 17.10.2019, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου. Η παρούσα υπόθεση ανατέθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Πρόεδρο του Δικαστηρίου για σκοπούς εκδίκασης της, μετά από εξαίρεση του τότε Προέδρου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας - Αμμοχώστου. Το Δικαστήριο, με την παρούσα σύνθεση, μετά από σχετικό αίτημα του ευπαιδεύτου συνηγόρου του Αιτητή, έδωσε οδηγίες για την ετοιμασία αναθεωρημένης Έκθεσης Εκτίμησης του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού, από Λειτουργό του Δικαστηρίου που υπηρετεί σε άλλη Επαρχία και θα κατονομαζόταν από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Καταχωρήθηκε Έκθεση Εκτίμησης από άλλη Λειτουργό του Δικαστηρίου, με ημερομηνία 17.8.
  3. Την 5.11.2020, το Δικαστήριο εξέδωσε Ενδιάμεση Απόφαση, με την οποία απέρριψε αίτημα του Αιτητή για την εξαίρεση της Προέδρου του Δικαστηρίου. Περαιτέρω, την 17.3.2021, διενεργήθηκε επιτόπια εξέταση υπό του Δικαστηρίου στο επίδικο κατάστημα, μετά από αίτημα του ευπαιδεύτου συνηγόρου του Αιτητή, το οποίο έγινε αποδεκτό και από την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση. Επειδή κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης, δόθηκαν οδηγίες από το Δικαστήριο για την καταχώρηση της μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων. Ζητήθηκε και πραγματοποιήθηκε, αντεξέταση της Λειτουργού του Δικαστηρίου υπό του συνηγόρου του Αιτητή (βλέπετε πιο κάτω). Έκθεση Λειτουργού: Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία 17.8.2020 και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Μαρία Παλουρτή, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι κατάστημα και βρίσκεται στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά αρ. 4, επί του Τεμαχίου 96, Τμήμα 3, Φ/Σχ. 40/64.03.04, αρ. εγγραφή 3/1174, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λάρνακας. · Κείται στη συμβολή των οδών Κωνσταντίνου Καλογερά και Αθηνάς, η οποία ενώνει την οδό Κωνσταντίνου Καλογερά με την οδό Ερμού. · Είναι γωνιακό κατάστημα με μεγάλη πρόσοψη. · Χρησιμοποιείται ως κατάστημα πώλησης ηλεκτρικών ειδών και βρίσκεται σε καλή κατάσταση. · Όλες οι ανακαινίσεις έγιναν από τον ενοικιαστή, με δικά του έξοδα. · Έχει συνολικό εμβαδόν 94 τ.μ. · Διαπιστώθηκε ότι εντός του καταστήματος υπάρχει μεσοπάτωμα, το οποίο δεν λήφθηκε υπόψην, αφού κατασκευάστηκε από τον ενοικιαστή. · Το επίδικο ενοικιάστηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση το Μάρτιο
  4. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €515.- από την 1.3.
  5. · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €5,47/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2019, από 6 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €6,85/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €6,71/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην το συγκριτικό με αρ.
  6. · Όλα τα συγκριτικά είναι καταστήματα. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €580,50 μηνιαίως. Επιτόπια εξέταση επίδικου καταστήματος (Inspection of the Locus): Στις 17.3.2021 το Δικαστήριο πραγματοποίησε επιτόπια εξέταση στο επίδικο. Η επιτόπια εξέταση πραγματοποιήθηκε στην παρουσία της πλήρους σύνθεσης του Δικαστηρίου, της συνηγόρου της Καθ' ης η Αίτηση και του διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση. Ο συνήγορος του Αιτητή και ο Αιτητής, δεν παρευρέθηκαν. Ο σκοπός της επιτόπιας εξέτασης είναι η προσφορά δυνατότητας στο Δικαστήριο να εκτιμήσει την ενώπιον του προσφερθείσα μαρτυρία στη σωστή της διάσταση και να σχηματίσει το ίδιο το Δικαστήριο μία εικόνα του επιδίκου δια προσωπικής αντιλήψεως. Βλέπετε σχετικά τις αυθεντίες Tito v. Waddell

(1975)3 All E.R. 997, Buckingham v. Daily News Ltd.
(1956)2 All E.R. 904, Tameshwar v. R.
(1957)2 All E.R. 683, Goold v. Evans & Co.
(1951)2 T.L.R. 1189, Antoniadou v. Philippou
(1979)1 J.S.C. 58, Χειμώνας v. Γεωργίου και άλλων
(1999)1 (Α) Α.Α.Δ. 108, Στρατής v. Πεντέλη - Εταιρείας Μωσαϊκών Λτδ
(1999)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1708. «Το θέμα της διενέργειας αυτοψίας ενός χώρου επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. 'Όταν από την αυτοψία αναμένεται η διαμόρφωση γνώμης αναφορικά με τεχνικά θέματα για τα οποία υπάρχουν διισταμένες απόψεις μεταξύ των διαδίκων, όπως π.χ. για τις διαστάσεις των μαρμάρων και της σκάλας της οικοδομής, το Δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί τη διεξαγωγή μίας αυτοψίας γιατί δεν αναμένεται ότι θα προβεί το ίδιο στις καταμετρήσεις των διαστάσεων των υλικών» (Παπακοκκίνου κ.α. v. Κουρέα κ.α.,
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1833). Το επίδικο κατάστημα κείται επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά, στη Λάρνακα. Αποτελεί μέρος κτιρίου και είναι ισόγειο. Πρόκειται για γωνιακό, ευρύχωρο κατάστημα, το οποίο εφάπτεται, στην νότια όψη, της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά και στην ανατολική όψη, της οδού Αθηνάς. Η οδός Κωνσταντίνου Καλογερά είναι παράλληλη της οδού Ερμού και η οδός Αθηνάς, συνδέει τις προαναφερθείσες οδούς. Στην περιοχή φαίνεται ότι υπάρχουν, ως επί τω πλείστον, εμπορικά καταστήματα. Το επίδικο κατάστημα διαθέτει μεγάλη πρόσοψη. Ολόκληρη η πρόσοψη του καταστήματος είναι βιτρίνα με υαλοπίνακες. Το μεγαλύτερο μέρος της πρόσοψης είναι στην νότια πλευρά, επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά. Η είσοδος του καταστήματος είναι στη γωνία, μεταξύ της νότιας και της ανατολικής βιτρίνας. Στη δυτική πλευρά και στη βόρεια πλευρά, εφάπτεται άλλων υποστατικών. Το κατάστημα διαθέτει μεσοπάτωμα, το οποίο καλύπτει ολόκληρο το εμβαδόν του καταστήματος και, εξαιτίας του, το ταβάνι του καταστήματος είναι χαμηλό. Το μεσοπάτωμα επικοινωνεί με τον ισόγειο χώρο, με κλίμακα, η οποία ευρίσκεται περίπου στο κέντρο και αριστερά, του ισογείου καταστήματος. Μαρτυρία: Αιτητή: Για την πλευρά του Αιτητή, καταχώρισε ένορκο δήλωση ο ίδιος ο Αιτητής, κ. Πάνος Φωτιάδης, από τη Λάρνακα. Είναι ο ιδιοκτήτης καταστήματος στο ακίνητο επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά 25, στη Λάρνακα, με αριθμό εγγραφής 3/1174, Φ/Σ: 40/6403304, Τμήμα 3, Τεμάχιο ΕΠΙ 96, το οποίο χρησιμοποιείται ως καταστήματα πώλησης ηλεκτρικών ειδών από την Καθ' ης η Αίτηση από το
  1. Το κατάστημα βρίσκεται σήμερα στην ιδιοκτησία του, αφού το κληρονόμησε από τον πατέρα του. Το επίδικο το ενοικίασε στην Καθ' ης η Αίτηση ο πατέρας του Αιτητή, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 1.8.1977, η οποία έληξε την 3.7.
  2. Ο Αιτητής είναι δικαιούχος λήπτης του ενοικίου του καταστήματος από το
  3. Από το ενοικιαστήριο έγγραφο, φαίνεται ότι το κατάστημα αποτελείτο από δύο καταστήματα, με αριθμό 25Α και 25Β. Γι' αυτό το λόγο και σήμερα το επίδικο έχει διπλάσια πρόσοψη από τα γύρω καταστήματα στην περιοχή. Ευρίσκεται δε σε ελεγχόμενη από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο περιοχή. Από την 1.3.2016, το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται ποσό των €515.- χωρίς να έχει υπογράφει νέα έγκυρη σύμβαση ενοικίασης και χωρίς να έχει καθοριστεί έκτοτε το ενοίκιο. Σήμερα, το κατάστημα κατέχεται και χρησιμοποιείται από την Καθ' ης η Αίτηση ως θέσμια ενοικιάστρια. Το επίδικο κατάστημα βρίσκεται σε εξέχουσα και εμπορική θέση στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά, σε γωνιακή θέση, σε κομβικό σημείο, όπου εφάπτεται της εμπορικής οδού Ερμού. Η θέση είναι ιδανική για εμπορικούς σκοπούς, γι' αυτό και η Καθ' ης η Αίτηση το κατέχει για πέραν των 40 ετών. Ο κ. Φωτιάδης κατέθεσε ότι διόρισε εμπειρογνώμονα, ο οποίος προέβη σε εκτίμηση του ενοικίου του καταστήματος και το υπολόγισε στα €794.- μηνιαίως, με βάση το μέσο όρο ενοικιαστικής αξίας της μικρής περιοχής. Κατά ή περί τις αρχές του 2018, ο Αιτητής ζήτησε από την Καθ' ης η Αίτηση προφορικά, αύξηση του ενοικίου από €515.- σε €794.- αμέσως μετά που έλαβε την έκθεση του εμπειρογνώμονα, ημερομηνίας 17.11.2017 και δι' επιστολής του δικηγόρου του ημερομηνίας 19.2.
  4. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν έχει καταβάλει την αιτούμενη αύξηση ενοικίου. Εκτός από την προνομιακή θέση του επίδικου, στο εμπορικό κέντρο της Λάρνακας, αυτό περιλαμβάνει πατάρι το οποίο υπήρχε πάντοτε, κάτι που φαίνεται και από τον τίτλο ιδιοκτησίας. Περαιτέρω, έχει πολύ μεγάλη πρόσοψη, καθώς στην ουσία είναι δύο καταστήματα. Η οδός Κωνσταντίνου Καλογερά βρίσκεται παράλληλα της οδού Ερμού, η οποία ανέκαθεν, μαζί με τη Ζήνωνος Κιτιέως, αποτελούν το εμπορικό κέντρο της Λάρνακας. Το επίδικο κατάστημα βρίσκεται σε σταυροδρόμι με την οδό Ερμού, απ' όπου πολύ μεγάλος αριθμός αυτοκινήτων εισέρχονται και εξέρχονται της οδού Ερμού, με την Κωνσταντίνου Καλογερά. Εξαιτίας αυτού, το κατάστημα με την επωνυμία της Καθ' ης η Αίτηση, είναι πασίγνωστο στη Λάρνακα. Επιπλέον, το επίδικο, όπως κατέθεσε ο Αιτητής, λόγω της μεγάλης του πρόσοψης και του σημείου στο οποίο βρίσκεται, είναι ορατό από τους πεζούς της οδού Ερμού, του εμπορικού δηλαδή κέντρου της Λάρνακας το οποίο σφύζει και από τουρίστες κάθε χρόνο, λόγω της εγγύτητας του στην παραλία των Φοινικούδων. Είναι σε πολύ καλή κατάσταση και είναι πολύ καλά συντηρημένο. Θα μπορούσε να αποτελεί δύο, ακόμη και τρία, μικρότερα καταστήματα, με ακόμη μεγαλύτερη ενοικιαστική αξία. Είναι η θέση του Αιτητή, ότι το ενοίκιο του καταστήματος είναι κατά πολύ μεγαλύτερο από το ποσό που καταβάλλει η Καθ' ης η Αίτηση και αποτελεί εκμετάλλευση και καταπάτηση της περιουσίας του, η Καθ' ης η Αίτηση να καρπούται της περιουσίας του στο κέντρο της Λάρνακας, με τόσο χαμηλό ενοίκιο. Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά του Αιτητή, κατέθεσε επίσης και ο κ. Γεώργιος Γεωργιάδης. Ο κ. Γεωργιάδης είναι εκτιμητής ακινήτων στην εταιρεία Georgios Georghiades LLC, για πάνω από 20 χρόνια, με αριθμό μητρώου Ε.Τ.Ε.Κ. 65625 και RICS 0102928 και διενεργεί εκτιμήσεις ακινήτων. Κατέχει τρία μεταπτυχιακά διπλώματα στον κλάδο Εκτίμησης Γης από το Πανεπιστήμιο του Λονδίνου. Δεχόμαστε ότι ο μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας - εκτιμητής ακινήτων. Κατόπιν οδηγιών του Αιτητή και μετά από επιτόπια εξέταση στο υποστατικό στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά 25, στη Λάρνακα, ετοίμασε Έκθεση Εκτίμησης της ενοικιαστικής αξίας του εν λόγω ακινήτου, ημερομηνίας 17.11.
  5. Κατέληξε ότι το εκτιμημένο ενοίκιο του επίδικου θα πρέπει να είναι €784.- μηνιαίως. Ο κ. Γεωργιάδης μελέτησε τις Εκθέσεις των Λειτουργών του Κτηματολογίου και είναι η γνώμη του πως και οι δύο είναι ουσιαστικά εσφαλμένες και σχεδιασμένες με σκοπό να υποεκτιμήσουν την πραγματική ενοικιαστική αξία του επίδικου καταστήματος. Κατά ή περί την 10.10.2020, έλαβε φωτογραφία με το κινητό του τηλέφωνο, την οποία εκτύπωσε χωρίς καμιά αλλοίωση, πλην των κόκκινων γραμμών στη βάση των δύο παρουσιαζόμενων υποστατικών. Σ' αυτήν φαίνεται στα αριστερά το επίδικο κατάστημα και στα δεξιά, το κατάστημα στο οποίο αναφέρονται και οι δύο εκτιμητές του Κτηματολογίου, ως κατάστημα Ε
  6. Οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν ως βασικό ενοίκιο το ενοίκιο του καταστήματος Ε2 και το λογαριάζουν ως το μόνο συγκριτικό ενοίκιο, για άγνωστο λόγο, παρόλο που το κατάστημα Ε2 δεν συγκρίνεται με το επίδικο κατάστημα. Το επίδικο κατάστημα είναι γωνιακό, με μεγάλη πρόσοψη, ενώ το Ε2 δεν είναι γωνιακό. To Ε2 έχει 7 μέτρα πρόσοψη, ενώ επίδικο κατάστημα έχει 12 μέτρα πρόσοψη. Η πρόσοψη του επίδικου καταστήματος είναι πολύ καθαρά ορατή και προσβάσιμη από την οδό Ερμού, η οποία αποτελεί το εμπορικό κέντρο αλλά και την πιο εμπορική οδό της Λάρνακας, για πάνω από 50 χρόνια. Ο μάρτυρας κατέθεσε ακόμα ότι, στις Εκτιμήσεις των Λειτουργών, δεν έγινε καμιά αναπροσαρμογή για την κατάσταση και εμφάνιση των δύο καταστημάτων. Το κατάστημα Ε2 δεν είναι καν γωνιακό και ούτε έχει την ίδια πρόσοψη. Το επίδικο κατάστημα βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση και είναι πολύ καλά συντηρημένο. Θα μπορούσε να αποτελεί δύο, ακόμη και τρία, μικρότερα καταστήματα, με ακόμη μεγαλύτερη ενοικιαστική αξία. Το επίδικο, εξαιτίας του ότι βρίσκεται επί της γωνίας της παρόδου που ενώνει τις οδούς Κωνσταντίνου Καλογερά και Ερμού, είναι ορατό από όλους τους οδηγούς που, είτε εισέρχονται από την αναφερόμενη πάροδο προς την οδό Ερμού, είτε εξέρχονται της οδού Ερμού. Εξαιτίας της ιδιομορφίας της συγκεκριμένης οδού, σε συνδυασμό με τη μεγάλη του πρόσοψη και προνομιακή θέση, το επίδικο κατάστημα απολαμβάνει πολύ μεγάλης διαφήμισης στους οδηγούς στο κέντρο της Λάρνακας και λαμβάνει όλο το πλεονέκτημα των καταστημάτων της οδού Ερμού, ενώ έχει ως διεύθυνση του την οδό Κωνσταντίνου Καλογερά. Ο κ. Γεωργιάδης σχολιάζει επίσης ότι οι Εκθέσεις των Λειτουργών δεν λαμβάνουν υπόψην πως το επίδικο κατάστημα έχει πατάρι, το οποίο αναφέρεται και στον επίσημο τίτλο ιδιοκτησίας του Κτηματολογίου, επομένως είναι κάτι το οποίο υπήρχε κατασκευασμένο στο επίδικο κατάστημα και έπρεπε να ληφθεί υπόψην. Το πατάρι είναι 37 τ.μ. και χρησιμοποιείται ως αποθήκη. Επιφέρει στο κατάστημα αύξηση της ενοικιαστικής αξίας του. Για να γίνει ορθή εκτίμηση του ενοικίου, το εμβαδόν πολλαπλασιάζεται με το 30% της τιμής του ισογείου και προστίθεται στην ενοικιαστική αξία του ισογείου. Επίσης, ουδείς εκ των εκτιμητών του Κτηματολογίου έλαβε υπόψην όλα τα υποστατικά σύγκρισης της δικής του έρευνας, αλλά ούτε και της δικής τους, όπως κατέθεσε. Υπολογίζουν μέσο ενοίκιο της μικρής περιοχής, αλλά το αγοραίο ενοίκιο το υπολόγισαν με βάση μόνο το υποστατικό Ε2, το οποίο είναι ακατάλληλο για σκοπούς σύγκρισης. Το εκτιμημένο ενοίκιο του υπό επίδικου καταστήματος, είναι €784,13 μηνιαίως. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε γραπτή μαρτυρία ο κ. Κώστας Πιτσιλλίδης. Ο κ. Πιτσιλλίδης κατέθεσε ότι είναι διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικιάζει το επίδικο κατάστημα, το οποίο χρησιμοποιείται ως κατάστημα πώλησης ηλεκτρικών ειδών και συναφών προϊόντων, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 11.12.1998, το οποίο ουδέποτε ακυρώθηκε, αλλά αντίθετα, η ενοικιαστική σχέση επεκτάθηκε ως θέσμια ενοικίαση και ουδέποτε εξέφρασε ο Αιτητής ή ο μάρτυρας, οποιαδήποτε άλλη πρόθεση για κάτι διαφορετικό. Το ποσό του ενοικίου συμφωνήθηκε στο ποσό των €515.- το οποίο καταβάλλεται ανελλιπώς και εγκαίρως κάθε μήνα έκτοτε. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει και χρησιμοποιεί το επίδικο κατάστημα νόμιμα και κατόπιν συγκατάθεσης του Αιτητή, αφού ο Αιτητής καρπείται κάθε μήνα το συμφωνηθέν ενοίκιο χωρίς καμία καθυστέρηση. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το επίδικο δεν βρίσκεται σε καλή κατάσταση αφού ο Αιτητής ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε επιδιόρθωση της στατικής κατάστασης του ακινήτου, το οποίο, με την πάροδο των ετών, υπέστη και συνεχίζει να υφίσταται, φυσική φθορά. Κάλεσαν επανειλημμένα τον Αιτητή όπως προβεί σε επιδιορθώσεις οι οποίες προκλήθηκαν από φυσική φθορά. Η τελευταία επιστολή εστάλη από το δικηγόρο της Καθ' ης η Αίτηση προς το δικηγόρο του Αιτητή, την 6.10.
  7. Το επίδικο κατάστημα δεν εφάπτεται της εμπορικής οδού Ερμού, σε κανένα σημείο του, κάτι το οποίο φαίνεται και στις Εκθέσεις οι οποίες καταχωρήθηκαν στις 17.10.2019 και 17.9.2020 από τους εμπειρογνώμονες μάρτυρες του Κτηματολογίου. Οι δύο αυτές Εκθέσεις, καταρρίπτουν τα όσα αναγράφονται στην Έκθεση ιδιώτη που είχε γίνει από πλευράς του Αιτητή. Η θέση του κ. Πιτσιλλίδη είναι ότι οι Εκθέσεις του Κτηματολογίου ετοιμάστηκαν κατόπιν αιτήματος του δικηγόρου του Αιτητή και σε καμία περίπτωση αμφισβητήθηκαν από την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, σε αντίθεση με την άλλη πλευρά, η οποία θεώρησε την πρώτη εκτίμηση μη ικανοποιητική και ζήτησε να δοθούν οδηγίες για την ετοιμασία δεύτερης Έκθεσης, την οποία και πάλι θεώρησαν ως μη ικανοποιητική, εγείροντας διάφορες προφάσεις και δικαιολογίες, για τον απλούστατο λόγο, ότι απείχε πολύ το ποσό της Εκτίμησης από το ποσό που αιτείται ο Αιτητής. Στις δύο Εκτιμήσεις των Λειτουργών του Κτηματολογίου, το ποσό έχει καθοριστεί στα €630.- ως μηνιαίο ενοίκιο και από την πρώτη στιγμή που λήφθηκαν οι Εκτιμήσεις, η πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση αποδέχθηκε να καταβάλλει αυτό το ποσό άμεσα. Σε μετέπειτα πρόταση, αύξησε το ποσό από τα €630.- στα €650.- μηνιαίως, για διευθέτηση της παρούσας υπόθεσης και την αποφυγή περαιτέρω εξόδων αλλά και ταλαιπωρίας. Αναφορικά με τα ενοίκια της γύρω περιοχής, αυτά είτε έχουν μειωθεί, είτε έχουν παραμείνει σταθερά, αφού η περιοχή αυτή πλέον έχει χάσει την εμπορικότητα της λόγω της αποκέντρωσης των καταστημάτων και των υπηρεσιών της Λάρνακας, ειδικότερα μετά τη μονοδρόμηση της οδού Καλογερά και την έλλειψη χώρου στάθμευσης, αλλά και τη δημιουργία του εμπορικού κέντρου στην Λάρνακα, η οποία οδήγησε αρκετά καταστήματα στο κλείσιμο. Περαιτέρω, βάσει της Κ.Δ.Π.120/19, εκδοθείσας την 3.4.2019 από το Υπουργικό Συμβούλιο, οι αυξήσεις στα ενοίκια ακινήτων καθορίζονται σε μηδενική βάση μέχρι τις 21.4.
  8. Ο Αιτητής δεν δικαιούται σε αύξηση του ενοικίου ή σε αύξηση ενοικίου μεγαλύτερη του 14%. Σχετικά δε με τα έξοδα της διαδικασίας, ο μάρτυρας αναφέρει ότι η διαδικασία έχει φτάσει σ' αυτό το σημείο, καθαρά εξαιτίας του Αιτητή. Αν ανατρέξει κάποιος στα πρακτικά, μπορεί εύκολα να εξαχθεί αυτό το συμπέρασμα, μέσα από τα συνεχή αιτήματα που γίνονταν από πλευράς του Αιτητή. Θα ήταν άδικο η πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση να επωμιστεί όλα αυτά τα έξοδα, όχι μόνο για τα αιτήματα αλλά και λόγω του γεγονότος ότι υπήρχε και ακόμη υπάρχει, πρόταση για καταβολή του ποσού των €650.-, ποσό το οποίο είναι μεγαλύτερο και των δύο Εκτιμήσεων των Λειτουργών του Κτηματολογίου. Προφορική μαρτυρία Λειτουργού: Το Δικαστήριο αποφάνθηκε και είναι καταγεγραμμένο, ότι η μοναδική Έκθεση Εκτίμησης από Λειτουργό του Δικαστηρίου, η οποία είναι ενώπιον του Δικαστηρίου ώστε να ληφθεί υπόψην για σκοπούς καθορισμού του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού, είναι η Αναθεωρημένη Έκθεση Εκτίμησης η οποία ετοιμάστηκε μετά από οδηγίες του Δικαστηρίου, από την κα. Μαρία Παλουρτή, με ημερομηνία 17.8.
  9. Συνεπώς, η κα. Παλουρτή είναι η μόνη μάρτυρας και Λειτουργός του Δικαστηρίου, της οποία η μαρτυρία θα ληφθεί υπόψην και η οποία δυνατόν να αντεξετασθεί από τους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο συνήγορο του Αιτητή. Εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, στο Παραλίμνι, είναι όμως κάτοικος Λάρνακας. Συνέταξε την Έκθεση της αφού της δόθηκαν οδηγίες από το Δικαστήριο, για το αγοραίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού. Κατέληξε σε ποσό €630.- για την ημερομηνία 8.3.
  10. Επισκέφθηκε το επίδικο και όλα τα συγκριτικά υποστατικά. Τα δε εμβαδά έχουν υπολογισθεί με βάση τα file plans των καταστημάτων. Η Εκτίμηση υπεγράφη την 17.8.2020 αλλά η πληροφόρηση στον Πίνακα «Ψηφίο Γ», καταγράφηκε μετά από έρευνα, όπου ρωτήθηκαν τι ενοίκιο πλήρωναν τη συγκεκριμένη ημερομηνία, δηλαδή για την ημερομηνία 8 Μαρτίου
  11. Επισκέφθηκε το επίδικο με τον υπεύθυνο του Κλάδου Εκτιμήσεων. Οι οδηγίες της ήταν να κάμει νέα Έκθεση Εκτίμησης. Η θέση της μάρτυρος ήταν ότι καλύπτεται μόνο το νόμιμο εμβαδόν για το οποίο υπάρχει άδεια και αυτό το εντοπίζουν από τα νόμιμα file plans. Υπάρχει μεσοπάτωμα στο επίδικο το οποίο δεν έλαβε υπόψην. Οι παράνομες επεμβάσεις δεν λαμβάνονται υπόψην. Η κα. Παλουρτή δεν εντόπισε file plan του επίδικου με μεσοπάτωμα, μόνο με ισόγειο. Ο τίτλος ιδιοκτησίας ο οποίος επιδείχθηκε στη μάρτυρα, είναι του
  12. Ήταν η θέση της ότι δεν είναι πρόσφατος. Μπορεί να υπάρχει λάθος στην περιγραφή του ακινήτου. Η ίδια έχει την Έκθεση Ακινήτου από το σύστημα του Κτηματολογίου για το 2019, την οποία τύπωσε ο προηγούμενος Λειτουργός και αναφέρει εμβαδόν 94 τ.μ. Επισκέφθηκε επί τόπου όλα τα καταστήματα, κατέγραψε κάθε λεπτομέρεια που της δόθηκε από όλους. Ήλεγξε την Έκθεση Ακινήτου και είναι ορθή και έκρινε ότι δεν χρειάζεται να την ξανατυπώσει. Δεν διάβασε όμως την προηγούμενη Έκθεση και δεν γνωρίζει πώς έγινε. Η ίδια περπάτησε τη μικρή περιοχή και διάβασε ό,τι υπάρχει στο φάκελο της. Όταν προέβη σε επιτόπιο έλεγχο, μίλησε με το πρόσωπο που βρήκε στο κατάστημα, με τον ενοικιαστή, δεν θα μιλούσε με πωλητή. Υπήρχε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν ήταν παρών και μίλησε μαζί του τηλεφωνικά. Π.χ. στο συγκριτικό αρ. 6, ήταν υπάλληλος και θεώρησε ότι ήταν σωστό να τηλεφωνήσει του ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής του επίδικου της είπε ότι είχε κατασκευάσει το μεσοπάτωμα και ήλεγξε το file plan, στο οποίο δεν αναφέρεται μεσοπάτωμα. Επί τόπου, βρήκε ότι ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί το μεσοπάτωμα ως γραφείο και αποθήκη. Όταν μπεις στο κατάστημα, σε κάποιο σημείο, όπως είπε η μάρτυς, μπορεί να κτυπήσεις το κεφάλι σου στο πάτωμα του μεσοπατώματος. Πιστεύει ότι αυτό δεν είναι νόμιμο και εάν ήταν νόμιμο, θα ήταν στο file plan. Η κα. Παλουρτή δέχθηκε ότι το εμβαδόν μεσοπατώματος υπολογίζεται στο 30% της αξίας του ισογείου και ότι, εάν ήταν νόμιμο το μεσοπάτωμα στο επίδικο, η εκτίμηση της θα ήταν πιο ψηλή. Είχε πάρει πληροφόρηση ότι οι ανακαινίσεις έγιναν από τον ενοικιαστή και έπρεπε να σημειώσει την πληροφόρηση. Αναφορικά με την ορατότητα του επίδικου καταστήματος, η Λειτουργός κατέθεσε ότι, εάν έρχεται κάποιος με κατεύθυνση την πλατεία Ερμού, δεν θα το δει. Εάν έρχεται από την Ερμού και κοιτάξει αριστερά, θα είναι στο πεδίο όρασης του. Η οδός Ζήνωνος και η οδός Ερμού είναι οι πιο εμπορικές οδοί. Οι πάροδοι έχουν άλλη υπόσταση. Η οδός Καλογερά δεν είναι στο ίδιο επίπεδο με την οδό Ερμού ή την οδό Ζήνωνος. Το επίδικο είναι ένα κατάστημα που λειτουργεί πολλά χρόνια εκεί και προφανώς το γνωρίζουν πολλοί Λαρνακείς. Περνούν αυτοκίνητα από εκεί. Υπάρχουν καταστήματα στην οδό Καλογερά και στην αρχή της Ερμού. Τα περισσότερα καταστήματα έχουν πρόσοψη στην οδό Ερμού και όχι στην οδό Καλογερά, ως φαίνεται και από το Παράρτημα «Ψηφίο Α». Είναι πάροδος, όπως είναι και άλλες, στις κύριες αρτηρίες. Το επίδικο κατάστημα έχει πολύ μεγάλη πρόσοψη. Στην Έκθεση της στο «Ψηφίο Γ», ο αριθμός Ε1 φαίνεται δύο φορές, είναι λάθος, το δεύτερο είναι το Ε2 και η διεύθυνση αυτού είναι λανθασμένη, αφού είναι επί της οδού Καλογερά, όπως φαίνεται και στο σχέδιο «Ψηφίο Α». Το Ε2, είχε πολύ μικρότερη πρόσοψη από το επίδικο και δεν είναι γωνιακό κατάστημα. Η Λειτουργός συμφώνησε ότι δεν μπορεί κάποιος να σταθμεύσει έξω από το κατάστημα Ε2, ενώ μπροστά από το επίδικο έχει χώρους στάθμευσης. Αναφορικά με το ύψος του καταστήματος Ε2, δεν το έχει μετρήσει, εφόσον δεν μετρούν το ύψος, εξετάσουν το εμβαδόν και την εμπορικότητα. Δεν υπολόγισε μεσοπάτωμα για το συγκριτικό Ε
  13. Στους πάνω ορόφους του κτιρίου, υπάρχουν διαμερίσματα. Τα συγκριτικά ελέγχονται εάν ανεργέρθησαν πριν την 31.12.
  14. Στο «Ψηφίο Γ» σημειώνεται ότι το Ε2 ανακαινίστηκε με έξοδα του ενοικιαστή. Η ενοικιάστρια της είπε ότι ήταν χάλια το κατάστημα και ότι έδωσε πολλά χρήματα, χωρίς να της χαριστεί ούτε σεντ. Η κα. Παλουρτή κατέθεσε ότι προβληματίστηκε σε τι ποσό θα κατέληγε. Το συγκριτικό Ε4, το οποίο είναι στην οδό Καλογερά, δεν είναι γωνιακό κατάστημα, είναι σε πολύ καλή κατάσταση και το 2019, ενοικιαζόταν για €6,52/τ.μ. Εάν έμενε σ' αυτό, η αναπροσαρμογή για το επίδικο θα ερχόταν πιο χαμηλά από το Ε2 και το θεωρούσε παράξενο. Θεώρησε δίκαιο για το επίδικο κατάστημα, να υιοθετήσει το Ε2 και να υιοθετήσει άλλα, κοντά στο Ε
  15. Το Ε4 είναι τυπογραφείο. Το Ε3 είναι πολύ μικρό κατάστημα, με πολύ βάθος. Έχει έξω διπλή κίτρινη γραμμή. Η οδός Διγενή Ακρίτα είναι λίγο μεγαλύτερη, αλλά φαίνεται πολύ καθαρά από την οδό Ερμού. Αυτό δεν ισχύει για το επίδικο κατάστημα. Η πρόσοψη του Ε6 είναι επί της οδού Διγενή Ακρίτα, όπως φαίνεται στο «Ψηφίο Α». Δεν πρόκειται για σνακ μπαρ. Από τα καταστήματα τα οποία δεν έλαβε υπόψην, κάποια ήταν κλειστά. Όσα ήταν ανοικτά, πήρε πληροφορίες. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, από την 1.12.1998, του όλου μεριδίου ενός καταστήματος με μεσοπάτωμα αρ. 4 και αποχωρητήριο, με αριθμό εγγραφής 3/1174, Φ/Σ: 40/6403304, Τμήμα 3, Τεμάχιο ΕΠΙ 96, Ενορία Σκάλα, Δήμος Λάρνακας (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Πάνου Φωτιάδη ημερομηνίας 23.10.2020), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/
  16. Η Καθ' ης η Αίτηση είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και ενοικιάζει το επίδικο κατάστημα από το
  17. Συνεπώς, τεκμαίρεται ότι αυτό είχε συμπληρωθεί πριν την 31.12.
  18. Παρουσιάζονται δύο προβλήματα με τον συγκεκριμένο τίτλο ιδιοκτησίας: πρώτον, η διεύθυνση του επίδικου η οποία φαίνεται στον τίτλο, είναι Ερμού 46Α και όχι Κωνσταντίνου Καλογερά 25, η οποία είναι η δικογραφημένη διεύθυνση του επίδικου καταστήματος, η οποία είναι παραδεκτή και είναι και η επί τόπου διεύθυνση. Ο Μ.Α.2 καταγράφει στην Έκθεση του ότι η διεύθυνση του επίδικου είναι στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά και η Λειτουργός ότι είναι στην οδό Κωνσταντίνου Καλογερά
  19. Δεύτερον, επί του εν λόγω καταστήματος έχει δικαίωμα επικαρπίας εφ' όρου ζωής, ο κ. Άδωνις Φωτιάδης. Ο επικαρπωτής είναι ο δικαιούχος στο ενοίκιο και δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον μας ότι αυτός δεν βρίσκεται πλέον στη ζωή οπότε δεν ισχύει η δουλεία και κατά πόσον έχει παραχωρήσει, εάν έχει παραχωρήσει, το δικαίωμα του στην είσπραξη του ενοικίου, στον Αιτητή. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Αυτές οι δύο επισημάνσεις από μόνες τους, είναι αρκετές για να αποτύχει η υπόθεση του Αιτητή. Για σκοπούς πληρότητας και για να υπάρχει εύρημα επί της προσφερθείσας μαρτυρίας σε περίπτωση που η εν λόγω κατάληξη του Δικαστηρίου ανατραπεί κατ' Έφεσην, συνεχίζουμε με την αξιολόγηση και ανάλυση ολοκλήρου του ενώπιον μας τεθέντος μαρτυρικού υλικού. Το επίδικο ευρίσκεται σε εμπορική περιοχή, στο κέντρο της πόλης της Λάρνακας και πλησίον της εμπορικής οδού Ερμού. Είναι ισόγειο, γωνιακό και ευρύχωρο, με μεγάλη πρόσοψη και διαθέτει μεσοπάτωμα, ένα μέρος του οποίου τουλάχιστον, φαίνεται ότι είναι αδειούχο, εφόσον περιλαμβάνεται στην περιγραφή του ακινήτου στον τίτλο ιδιοκτησίας. Αποτελεί μέρος κτιρίου και η πρόσοψη του είναι επί της οδού Αθηνάς, η οποία συνδέει την οδό Ερμού με την οδό Κωνσταντίνου Καλογερά και επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά. Το επίδικο είναι ηλικίας τουλάχιστον 44 ετών, εφόσον η Καθ' ης η Αίτηση το ενοικιάζει από το
  20. Η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί το επίδικο κατάστημα για την πώληση ηλεκτρικών ειδών και/ή συναφών προϊόντων. Ο πατέρας του Αιτητή και προηγούμενος ιδιοκτήτης, ενοικίασε το επίδικο στην Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 1.8.1977, η οποία έληξε την 3.7.
  21. Η Καθ' ης η Αίτηση συνομολόγησε ενοικιαστήριο έγγραφο με τον Αιτητή, ημερομηνίας 11.12.1998, η οποία δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η Καθ' ης η Αίτηση κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Από την 1.3.2016, το καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €515.- Ο Αιτητής απεύθυνε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση μέσω του δικηγόρου του, ημερομηνίας 19.2.2019, με την οποία ζήτησε αύξηση του μηνιαίου ενοικίου από την 1.3.2019, στα €894.- (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Πάνου Φωτιάδη ημερομηνίας 23.10.2020). Η Καθ' ης η Αίτηση δεν κατέβαλε αύξηση και ακολούθησε η καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, την 8.3.
  22. Ο διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση, στη γραπτή μαρτυρία του, δήλωσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι η Καθ' ης η Αίτηση είχε προσφέρει το ποσό των €630.- μηνιαίως ως ενοίκιο, ως η Έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου και ότι δεχόταν και το ποσό των €650.- μηνιαίως, με σκοπό τη διευθέτηση της υπόθεσης. Ο Αιτητής είχε δώσει οδηγίες σε ιδιώτη εκτιμητή ακινήτων και ο κ. Γεώργιος Γεωργιάδης ετοίμασε γραπτή Έκθεση Εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου καταστήματος, με ημερομηνία 17.11.2017 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Πάνου Φωτιάδη ημερομηνίας 23.10.2020 και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Γεωργίου Γεωργιάδη ημερομηνίας 16.12.2020). Όπως φαίνεται από τις παραγράφους 2.1.1, 2.1.2 και 2.1.3 της Έκθεσης, οι οδηγίες ήταν η εξακρίβωση της ενοικιαστής αξίας του επίδικου την 10.4.
  23. Η επιτόπια επιθεώρηση του εμπειρογνώμονα, έλαβεν χώραν την 6.4.
  24. Αυτό είναι και το βασικό πρόβλημα που εντοπίζει το Δικαστήριο με τη συγκεκριμένη εκτίμηση. Η ημερομηνία η οποία ενδιαφέρει και από την οποία θα ισχύει το καθορισθέν υπό του Δικαστηρίου αναθεωρημένο ενοίκιο, είναι η ημερομηνία καταχώρησης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, δηλαδή σχεδόν δύο χρόνια μετά την ημερομηνία της εκτίμησης. Δεν δύναται να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα από την Έκθεση Εκτίμησης του κ. Γεωργιάδη αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του επίδικου κατά τον επίδικο χρόνο. Η έλλειψη αντεξέτασης του κ. Γεωργιάδη από την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, δεν αλλοιώνει αυτό το συμπέρασμα. Οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες διευκολύνουν το Δικαστήριο στο έργο του και η αξιολόγηση της επιστημονικής υπόστασης της μαρτυρίας τους, δεν εξαρτάται από την αντεξέταση ή μη της άλλης πλευράς. Επιπλέον, ο ίδιος ο μάρτυρας δεν επικαιροποίησε τα επιστημονικά συμπεράσματα του και δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση για το εάν και πώς αυτά δυνατόν να εφαρμοστούν, ώστε να δώσουν την εικόνα της αγοράς κατά το Μάρτιο
  25. Είναι η κρίση μας ότι, γι' αυτούς τους λόγους το Δικαστήριο δύναται να λάβει υπόψην από την Έκθεση Εκτίμησης του κ. Γεωργιάδη, μόνο δεδομένα τα οποία είναι σταθερά και δεν εξαρτώνται από τη χρονική περίοδο. Μ' αυτό το σκεπτικό, δεχόμαστε ότι το επίδικο είναι ηλικίας πέραν των 40 ετών, συνολικού εμβαδού 131 τ.μ., δηλαδή 94 τ.μ. ισόγειος χώρος και 37 τ.μ. μεσοπάτωμα. Το προσαρμοσμένο εμβαδόν του καταστήματος (το μεσοπάτωμα υπολογίζεται στο 30% του ισογείου) είναι 102,1 τ.μ. (παράγραφο 4.3.1) και συνεπώς, το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €5,04/τ.μ. Ο κ. Γεωργιάδης προέβη επίσης σε ζωνοποίηση του επίδικου καταστήματος, την οποία δεν λαμβάνουμε υπόψην, εφόσον αυτή θα πρέπει να εφαρμοστεί και στα συγκριτικά ενοίκια που αφορούν στην επίδικη περίοδο και δεν είναι δυνατόν να γίνει, αφ' ης στιγμής δεν έχουμε αυτά τα δεδομένα ενώπιον μας. Περαιτέρω, δεχόμαστε ότι το επίδικο κατάστημα είναι γωνιακό (πρώτη φωτογραφία και τοπογραφικό σχέδιο Έκθεσης Εκτίμησης κ. Γεωργιάδη), με πρόσοψη 12 μέτρα επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά και 8 μέτρα επί της οδού Αθηνάς. Αποτελείται από ένα ενιαίο ισόγειο χώρο, χώρους υγιεινής και μεσοπάτωμα. Γενικά, η φυσική εμφάνιση και κατάσταση του επίδικου, χαρακτηρίζεται ως σχετικά καλή. (παράγραφος 3.3). Επιπλέον, τα καταστήματα επί της οδού Κωνσταντίνου Καλογερά τα οποία βρίσκονται βορειοδυτικά του επίδικου καταστήματος, δεν χρησιμοποιούνται ως συγκριτικά για το λόγο ότι έχουν πρόσβαση (πρόσοψη) και στην εμπορικότερη οδό Ερμού, ως εκ τούτου δεν θεωρούνται συγκρίσιμα (παράγραφο 4.2.2.1). Αναφορικά με το μεσοπάτωμα, ο κ. Γεωργιάδης περιγράφει το εμβαδόν ως 37 τ.μ. Επί τόπου, το μεσοπάτωμα καλύπτει ολόκληρο το εμβαδόν του ισογείου. Αναφέρεται μεσοπάτωμα στον τίτλο ιδιοκτησίας, χωρίς να δίδεται εμβαδόν και στο χωροταξικό σχέδιο το οποίο αποτελεί μέρος της Έκθεσης Εκτίμησης του κ. Γεωργιάδη, όπου φαίνεται ότι δεν καλύπτει όλο το χώρο του ισογείου καταστήματος. Ότι το επίδικο είναι κατάστημα με μεσοπάτωμα, φαίνεται επίσης στην έρευνα στη Διαδικτυακή Πύλη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η οποία επίσης επισυνάπτεται στην Έκθεση Εκτίμησης του Μ.Α.
  26. Κρίνουμε ότι είναι ασφαλές να δεχθούμε ότι το επίδικο κατάστημα διαθέτει νόμιμο μεσοπάτωμα εμβαδού 37 τ.μ. Δεχόμαστε τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου, όπως το καθόρισε ο Μ.Α.
  27. Κρίνουμε ορθή την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός του Δικαστηρίου, αφενός επειδή σ' αυτά περιέλαβε το επίδικο υποστατικό για σκοπούς υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και αφετέρου, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο, ώστε να δίδεται καλύτερη και δικαιότερη εικόνα των συγκριτικών ενοικιάσεων. H Λειτουργός είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Η Έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή παρουσιάζει ορισμένα προβλήματα τα οποία έχουμε αναφέρει πιο πάνω και υιοθετούμε απ' αυτήν συγκεκριμένα δεδομένα τα οποία επίσης καταγράψαμε πιο πάνω. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάρτιο
  28. Κρίνουμε ότι δεν δικαιολογείται η με οποιοδήποτε τρόπο διαφοροποίηση ή κατηγοριοποίηση των ενώπιον μας συγκριτικών υποστατικών όπως έχουν υιοθετηθεί από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Αντίθετα, φαίνεται καθαρά ότι ανάμεσα τους υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψη σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Η Καθ' ης η Αίτηση είναι κάτοχος του επίδικου καταστήματος από το
  29. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value - Comparison of Rents»: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Νομική πτυχή: Επικαρπία: Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου καταστήματος επί του οποίου διατηρεί δικαίωμα επικαρπίας εφ' όρου ζωής, τρίτο πρόσωπο, ονόματι Άδωνις Φωτιάδης. Σχετικό είναι το άρθρο 11
(1)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα[1]. Είναι η κρίση μου ότι, ο δικαιούχος της επικαρπίας έχει το δικαίωμα κατοχής και το δικαίωμα είσπραξης των καρπών της ακινήτου περιουσίας, εφ' όρου ζωής. Το δικαίωμα δημιουργείται με βάση το προαναφερόμενο άρθρο και εγγράφεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, με βάση, τόσο το προηγούμενο άρθρο όσο και το άρθρο 40 του ιδίου Νόμου [2]. Στην Αγγλία, το δικαίωμα αυτό είναι γνωστό ως profits a prendre που αποτελεί εμπράγματο βάρος (charge). Στην υπόθεση Οικονομίδης κ.ά. v. Παπά, Αίτηση Αρ. Κ28/02, Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημερομηνίας 5.8.2004, στη σελίδα 9 [3], ο έντιμος Πρόεδρος κ. Α. Ν. Αγρότης έδωσε τη δική του ερμηνεία αναφορικά με την επικαρπία vis a vis το αγώγιμο δικαίωμα για έξωση και διεκδίκηση καθυστερημένων ενοικίων, με την οποία συμφωνώ και την οποία υιοθετώ. Ιδιαίτερα διαφωτιστική είναι επίσης η απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Ι. Πογιατζή, στην υπόθεση Κυριάκου κ.ά. v. Δημοκρατίας κ.ά.,
(1992)4(Δ) Α.Α.Δ. 3051, όπου το κρίσιμο ενώπιον του Δικαστηρίου ζήτημα, ήταν η επενέργεια επί της επίδικης διαφοράς του συμβολαίου των Αιτητών με τον εκλιπόντα πατέρα τους, με το οποίο μετέβαινε μεν η κυριότητα του συγκεκριμένου ακινήτου σε αυτούς, η κατοχή και η κάρπωση του όμως παρέμεινε στον πατέρα τους, περιλαμβανομένου του δικαιώματος εκμίσθωσης και είσπραξης των ενοικίων, ο δε πατέρας βρισκόταν εν ζωή καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου που αποτέλεσε τη βάση υπολογισμού για την επιβολή των επίδικων φορολογιών. Βλέπετε σελίδες 3064 έως
  1. Το δικαίωμα κατοχής και είσπραξης μπορεί να αποκλείσει το αγώγιμο δικαίωμα του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων, καθώς και το δικαίωμα καθορισμού του πληρωτέου ενοικίου για μίσθιο, εφόσον η σχέση είναι και μπορεί να είναι, μεταξύ του δικαιούχου της επικαρπίας και του ενοικιαστή. Η ειδοποίηση που στέλνεται με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο σε ενοικιαστή, πρέπει να σταλεί, εφόσον αφορά την κατοχή και την είσπραξη ενοικίων, από τον δικαιούχο της επικαρπίας και αυτός μπορεί να είναι ο μόνος Ενάγων / Αιτητής. Είναι η κρίση μου ότι θα μπορούσε να καταχωριστεί Αγωγή / Αίτηση με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και το δικαιούχο στον τίτλο, αλλά όχι Αγωγή / Αίτηση χωρίς το δικαιούχο και μόνο τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ως Ενάγοντα / Αιτητή. Καθορισμός: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [4] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €515.- μηνιαίως, ποσό που ισχύει από το
  2. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 8.3.
  3. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο
(3)[5]). Το εδάφιο
(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «
(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 17.3.2017 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 88/2017, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2017 μέχρι 21.4.2019 είναι 0%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ' ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης είναι ότι, αφ' ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο
(5)[6]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8
(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102
(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο
(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Υπολογισμός: Εφόσον, το πληρωτέο ενοίκιο είναι €5,04 (515 τ.μ./€102,1), το αγοραίο ενοίκιο είναι €6,71/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €6,78/τ.μ. (συγκριτικά Λειτουργού και προσαρμογή του ενοικίου του επίδικου με το εμβαδόν του Μ.Α.2), το 90% του μέσου όρου είναι €6,10/τ.μ., ο υπολογισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €622,81, έστω €623.- μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, επειδή ο τίτλος ιδιοκτησίας παρουσιάζει άλλη διεύθυνση από τη δικογραφημένη διεύθυνση του επίδικου και δίδει δικαίωμα επικαρπίας σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο δεν είναι διάδικος. Τα έξοδα επιδικάζονται εναντίον του Αιτητή και υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 έως €2.000, πλέον Φ.Π.Α. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «11
(1)Κανένα δικαίωμα διόδου ή οποιοδήποτε προνόμιο, ελευθερία, δουλεία, ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή πλεονέκτημα δεν αποκτάται επί της ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου εκτός (α) δυνάμει παραχώρησης από τον κύριο αυτής δεόντως καταχωρισμένης στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή (ζ) όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας αυτής: Νοείται ότι η προηγούμενη παράγραφος εφαρμόζεται και στην περίπτωση που περιλαμβάνεται οποιαδήποτε πρόνοια που σχετίζεται με τη χρήση ή την ανάπτυξη οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας ή με περιορισμό ως προς τη χρήση ή ανάπτυξη αυτής». [2] «40
(1)Καμία μεταβίβαση ή εμπράγματο βάρος πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν είναι έγκυρη ή έγκυρο εκτός αν εγγραφεί ή καταχωρηθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο». [3] «Η επικαρπία είναι εμπράγματο δικαίωμα και σαν τέτοιο παρέχει στο δικαιούχο εξουσία άμεση και κατά παντός δηλαδή απόλυτη, αναφορικά με το συγκεκριμένο αντικείμενο. Κύρια δικαιώματα του επικαρπωτή είναι το δικαίωμα χρήσης δηλαδή άμεσης χρησιμοποιήσεως του καταστήματος για τις ανάγκες του και δικαίωμα καρπώσεως δηλαδή λήψης των καρπών του, δηλαδή των ενοικίων. Οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου διατηρούν, μέχρι του θανάτου των επικαρπωτών την ψιλή κυριότητα. Δηλαδή τα δικαιώματα τους περιορίζονται στην ουσία, την υπόσταση του πράγματος κάτι που οφείλουν οι επικαρπωτές να διατηρούν ακέραιη. Δέστε σχετικά ελληνικά συγγράμματα Περί Εμπραγμάτου Δικαίου αναφορικά με την επικαρπία & οίκηση όπως το Σ. Σπυριδάκη, του Κ. Βαβούσκου κ.ά. Εφόσον η εξουσία των γονιών των ιδιοκτητών είναι απόλυτη μόνο αυτοί έχουν την εξουσία διεξαγωγής της δίκης, μόνο αυτοί μπορούν να είναι διάδικοι. Οι ιδιοκτήτες που μόνον την ψιλή κυριότητα κατέχουν δεν μπορούν να έχουν λόγο αναφορικά με αυτό γιατί πρέπει να έχουν άμεσον έννομο συμφέρον στην ενοικίαση. Οι ιδιοκτήτες, εφόρου ζωής των επικαρπωτών δεν έχουν το δικαίωμα κατοχής του καταστήματος αλλά τούτο ανήκει στους επικαρπωτές, οι οποίοι και έχουν απόλυτο και αποκλειστικό δικαίωμα στην εκμετάλλευση του. Η ενοικιαστική σχέση στην περίπτωση μας είναι μεταξύ των επικαρπωτών και του ενοικιαστή.» [4] «
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [5] «8
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [6] «8
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.