← Κύπρος

YIANTOGIO LTD ν. MIMIS G. IOAKIM DEVELOPMENTS LTD, Αίτηση Αρ. Κ6/2017, 20/1/2021

YIANTOGIO LTD ν. MIMIS G. IOAKIM DEVELOPMENTS LTD, Αίτηση Αρ. Κ6/2017, 20/1/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2021:1 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Μ. Γεωργιάδου και Γ. Παναγιώτου, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ6/2017 Μεταξύ׃ YIANTOGIO LTD, από το Παραλίμνι Αιτητές και MIMIS G. IOAKIM DEVELOPMENTS LTD, από τo Παραλίμνι Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 20/01/2021 Για τους Αιτητές : κος Νικόλας Γ. Νικολάου Για τους Καθ' ων η αίτηση : κος Χρ. Καράς για Αντώνης Κ. Καράς Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΙΣΤΟΡΙΚΟ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Η παρούσα υπόθεση αφορά τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου ενός υποστατικού το οποίο χρησιμοποιείται ως εστιατόριο υπό την ονομασία XXXXXXX καθώς και ενός διαμερίσματος που βρίσκονται στην οδό XXXXXXXX στην τουριστική περιοχή Περνέρα στο Παραλίμνι, όπως τα εν λόγω υποστατικά περιγράφονται στην παράγραφο Α της εν λόγω Εναρκτήριας Αίτησης και στο εξής θα προσδιορίζονται ως το «Υποστατικό». Η παρούσα υπόθεση είναι άμεσα συνδεδεμένη με την αίτηση αρ. Ε13/2017 μεταξύ των ίδιων διαδίκων, με αντίστροφη όμως σειρά. Με την Ε13/2017, οι εκεί Αιτητές και Ιδιοκτήτες του Υποστατικού αξιώνουν την ανάκτηση κατοχής από τους εδώ Αιτητές και Ενοικιαστές, επικαλούμενοι την ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων.[1] Για σκοπούς εύκολης αναφοράς, στο εξής οι Αιτητές στην παρούσα διαδικασία θα προσδιορίζονται ως «οι Ενοικιαστές» οι Καθ' ων θα προσδιορίζονται ως «οι Ιδιοκτήτες». (α) Η κυρίως Αίτηση. Η παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε την 01/12/2017 και με αυτήν αξιώνεται η μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου στο ποσό των €10.000 ετησίως. Συγκεκριμένα, αξιώνονται τα εξής: « Απόφαση και/ή Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να καθορίζεται το δίκαιο και/ή εύλογο καταβαλλόμενο/πληρωτέο ενοίκιο αναφορικά με το ως άνω εστιατόριο και διαμέρισμα και/ή να καθορίζει ως δίκαιο και/ή εύλογο ενοίκιο το χρηματικό ποσό των €10.000,00= ετησίως ήτοι €833,00= μηνιαίως και/ή οποιοδήποτε άλλο μικρότερο και/ή άλλο χρηματικό ποσό ήθελε το σεβαστό Δικαστήριο αποφασίσει σχετικά από το χρόνο που οι Αιτητές κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές και/ή οποτεδήποτε προγενέστερα και/ή μεταγενέστερα. » Όσον αφορά τους υπόλοιπους δικογραφημένους ισχυρισμούς, αποτελούν κατ' ουσία ανακύκλωση και αναδιατύπωση όσων έχουν υποστηρίξει οι Eνοικιαστές στο πλαίσιο της Ε13/

  1. Γίνεται συναφώς αναφορά στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο και προβάλλεται ο ισχυρισμός πως παρά την προβλεπόμενη προοδευτική ετήσια αύξηση του ενοικίου από το 2012 και εντεύθεν, το 2013, λόγω της οικονομικής κρίσης, συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων η τροποποίηση της επίδικης συμφωνίας και συγκεκριμένα ότι από 01/01/2013 το ετήσιο ενοίκιο θα ήταν €12.000 αντί €17.000 που προέβλεπε η έγγραφη συμφωνία. Προβάλλεται περαιτέρω η θέση πως λόγω της οικονομικής κρίσης και του επηρεασμού της τουριστικής βιομηχανίας οι Ενοικιαστές αδυνατούν να καταβάλουν το ισχύον συμφωνηθέν ενοίκιο. Επιπλέον, θεωρούν πως αδικούνται από το κατ' ισχυρισμό υφιστάμενο ενοίκιο και αξιώνουν την περαιτέρω μείωσή του στις €10.000 ετησίως, ή περί στα €833 μηνιαίως, ποσό το οποίο θεωρούν δίκαιο και εύλογο, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες της υπόθεσης. (β) Η Απάντηση. Στην Απάντησή τους, οι Ιδιοκτήτες αναφέρονται στους ειδικούς όρους της έγγραφης συμφωνίας και τις κατά καιρούς προβλεπόμενες αυξήσεις. Συγκεκριμένα, υποστηρίζουν πως από 01/01/2017 μέχρι 31/12/2017 το ενοίκιο καθορίστηκε στο ποσό των €24.000,00 ετησίως. Ακολούθως, αναφέρονται στις κατά καιρούς πληρωμές των ενοικίων. Υποστηρίζουν πως η παρούσα αίτηση καταχωρίστηκε καταχρηστικά, λόγω της καταχώρησης από αυτούς της Αίτησης Έξωσης Ε13/
  2. Σημειώνουν πως τα τελευταία δύο με τρία χρόνια όλα τα ενοίκια των υποστατικών της περιοχής έχουν αυξηθεί ένεκα της ανάπτυξης στην εν λόγω περιοχή. Παρόλα αυτά, οι ιδιοκτήτες δεν ζήτησαν οποιαδήποτε αύξηση σεβόμενοι την μεταξύ των διαδίκων συμφωνία. Τονίζουν πως ουδέποτε επήλθε τροποποίηση της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ημ. 17/6/2012 και απορρίπτουν κατηγορηματικά τους ισχυρισμούς των ενοικιαστών περί συμφωνίας για μείωση του συμφωνηθέντος ενοικίου και τα περί ύπαρξης άλλης προφορικής συμφωνίας. Σημειώνουν επίσης πως αποδέχονταν να εισπράττουν ποσά έναντι των οφειλόμενων ενοικίων για να διευκολύνουν τους Ενοικιαστές. Επιπροσθέτως, προβάλλουν πως η τουριστική βιομηχανία δεν επηρεάστηκε από την οικονομική κρίση, ούτε μειώθηκε ο κύκλος εργασιών των ενοικιαστών, για να καταλήξουν πως το συμφωνηθέν ενοίκιο είναι λογικό, δίκαιο και εύλογο. (γ) Η Ανταπάντηση. Οι Ενοικιαστές ανταπαντούν ότι δεν οφείλουν οποιοδήποτε ποσό ενοικίων αφού καταβάλλουν το συμφωνηθέν ενοίκιο, και απορρίπτουν τους ισχυρισμούς των ιδιοκτητών εμμένοντας στις δικές τους θέσεις. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Κατά την ακροαματική διαδικασία ουσιαστικά έδωσαν μαρτυρία οι διευθυντές των διαδίκων. Για τους Ιδιοκτήτες έδωσε μαρτυρία ακόμα ένα πρόσωπο. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[2] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της προφορικής και έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.

(1)Η μαρτυρία του κ. Χατζηωάννου (Μ. Α. 1). Ο κ. Χ''Ιωάννου είναι ο διευθυντής των Ενοικιαστών η Γραπτή Δήλωση του οποίου κατατέθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Α. Παρουσίασε το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημ. 17/06/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3). Την εν λόγω συμφωνία την εγγυήθηκε προσωπικά. Υποστήριξε πως το 2013 λόγω της οικονομικής κρίσης που είχε ξεσπάσει προσέγγισε τον Διευθυντή των ιδιοκτητών, τον κ. Μίμη Ιωακείμ, αποσκοπώντας στον «επαναπροσδιορισμό» του ενοικίου του Υποστατικού. Το αποτέλεσμα των μεταξύ τους συναντήσεων ήταν η τροποποίηση του ενοικιαστηρίου όσον αφορά το ύψος του καταβαλλόμενου ενοικίου, και συγκεκριμένα τον περιορισμό του εν λόγω ποσού στο ποσό των €12.000 από το 2013 και εντεύθεν. Προς επίρρωση της θέσης του ανέφερε πως οι ιδιοκτήτες παραλάμβαναν ανεπιφύλακτα το ποσό των €12.000 από το 2013 και έπειτα και παρουσίασε κατάσταση λογαριασμού των ενοικιαστών μέσω της οποίας φαίνονται οι πληρωμές των ενοικίων από το 2013 ως το 2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4) και υποστήριξε πως δεν υπήρχαν οφειλόμενα ενοίκια κατά το χρόνο που οι Ιδιοκτήτες προχώρησαν στον τερματισμό της ενοικίασης. Όσον αφορά την αξίωση για μείωση του ενοικίου, επικαλέστηκε την οικονομική κρίση, τη δραστική μείωση των ενοικιαστικών αξιών των ακινήτων στην τουριστική περιοχή Περνέρα, καθώς και τη διεκπεραίωση οδικών έργων στην εν λόγω περιοχή που επηρέασε την ενοικιαστική αξία των γύρω υποστατικών, υποστηρίζοντας ταυτόχρονα πως τα ενοίκια της γύρω περιοχής δεν υπερβαίνουν τα €833 μηνιαίως και ότι υποστατικά παρόμοια με το επίδικο, ενοικιάζονται πέριξ των €800 - €900 μηνιαίως. Κατά την αντεξέταση του, συμφώνησε ότι η έναρξη της ενοικίασης έγινε το 2012 και ότι πέραν του εστιατορίου περιλαμβανόταν ένα διαμέρισμα το οποίο συνδέεται με το εστιατόριο με εξωτερική σκάλα το οποίο χρησιμοποιείται από το υπαλληλικό του προσωπικό, ενώ αρνήθηκε ότι κατείχε το υποστατικό από το 2011. Όσον αφορά τα κρίσιμα γεγονότα που έλαβαν χώρα και οδήγησαν στην κατ' ισχυρισμό τροποποίηση της επίδικης ενοικίασης, υποστήριξε πως ανέφερε στον διευθυντή των ιδιοκτητών (Μ. Κ. 1) ότι είχε επενδύσει €200.000 στο υποστατικό και ότι ο εν λόγω διευθυντής των ιδιοκτητών αποδέχτηκε την επ' αόριστον καταβολή €12.000 ετησίως ως ενοίκια, λόγω και της διαφορετικής, καλύτερης, σχέσης που διατηρούσε τότε με το εν λόγω πρόσωπο. Υποστήριξε επίσης πως παραξενεύτηκε όταν έλαβε την επιστολή τερματισμού και απευθύνθηκε στο δικηγόρο του για το σκοπό αυτό. Δέχθηκε ότι παρέλαβε τις επιστολές τερματισμού, πλην όμως επέμεινε ότι δεν οφείλουν οι ενοικιαστές οποιοδήποτε ποσό ως ενοίκιο. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων.
(1)Η μαρτυρία της κας ΧΧΧΧ Τρισόκκα (Μ. Κ. 1). Η κα Τρισόκκα είναι Υγειονομική Λειτουργός στο Δήμο Παραλιμνίου και ανάμεσα στα καθήκοντά της είναι η έκδοση αδειών λειτουργίας των επαγγελματικών υποστατικών του Δήμου. Η επιχείρηση που βρίσκεται στην οδό ΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι είχε άδεια λειτουργίας για το 2011. Δεν επιτράπηκε στην εν λόγω μάρτυρα να δώσει οποιαδήποτε επιπρόσθετη μαρτυρία καθότι κρίθηκε πως οι ερωτήσεις που της γίνονταν ήταν εκτός του δικογραφικού πλαισίου. Η εν λόγω μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε.
(2)Η μαρτυρία του κ. ΧΧΧΧ Ιωακείμ (Μ. Κ. 2). Ο εν λόγω μάρτυρας είναι ο διευθυντής των ιδιοκτητών οι οποίοι είναι και οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 7Α και Β). Η γραπτή δήλωση του κ. Ιωακείμ κατατέθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Β. Αναγνώρισε το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο και αναφέρθηκε στους όρους αυτού. Ισχυρίστηκε πως λόγω ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων οι Ιδιοκτήτες προχώρησαν στον τερματισμό της επίδικης ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8) και πως παρά τον τερματισμό οι Ενοικιαστές συνεχίζουν να διατηρούν την κατοχή αυτού. Χαρακτήρισε τα περί διαφοροποίησης του ενοικίου ως κατασκευάσματα των Ενοικιαστών για να αποφύγουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, απορρίπτοντας κατηγορηματικά ότι συμφώνησε στην τροποποίηση της επίδικης συμφωνίας και στη μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου, τονίζοντας πως οι οποιεσδήποτε πληρωμές ενοικίου γίνονταν με επιφύλαξη των δικαιωμάτων των Ιδιοκτητών, εξ ου και οι αναφορές στη λέξη «έναντι» σε κάθε απόδειξη. Όσον αφορά το ζήτημα του καθορισμού του δίκαιου ενοικίου, αν και υποστήριξε πως τα ενοίκια στη γύρω περιοχή έχουν αυξηθεί, δήλωσε ετοιμότητα να αποδεχτεί το ποσό το οποίο καθόρισε η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Τέλος, υποστήριξε πως η επίδικη διαδικασία καταχωρήθηκε καταχρηστικά και με σκοπό να παραπλανήσει ως προς την Αίτηση Έξωσης Ε13/
  1. Κατά την αντεξέταση του ερωτήθηκε σε σχέση με τις αναφορές του ότι οι ενοικιαστές συνεχίζουν να οφείλουν ενοίκια. Απάντησε πως δεν μπορεί να θυμάται λεπτομέρειες και για να μπορεί να τοποθετηθεί σαφώς επί του θέματος θα πρέπει να έχει ενώπιον του αποδείξεις. Επέμεινε πως ουδέποτε έγινε ούτε προφορική ούτε γραπτή συμφωνία για μείωση ενοικίου και πως το ενοίκιο παραμένει ως το γραπτό συμφωνηθέν κείμενο. Αναφέρθηκε στις κατά καιρούς επισκέψεις του διευθυντή των Ενοικιαστών (Μ. Α. 1), ο οποίος όταν ερχόταν στο γραφείο του και του έδιδε μόνο €12.000 και τον ρωτούσε «πού είναι το υπόλοιπο κύριε Γιαννάκη;», του απαντούσε «σιγά σιγά θα το πληρώσω». Το 2017 αναγκάστηκαν να λάβουν μέτρα εναντίον των ενοικιαστών διότι τους αναφέρθηκε ότι δεν θα καταβάλουν τα οφειλόμενα για το
  2. Τόνισε πως αν γινόταν οποιαδήποτε άλλη συμφωνία, θα έπρεπε να γινόταν γραπτώς διότι ως εταιρεία οφείλουν να παρουσιάζουν ενοικιαστήρια έγγραφα στον Έφορο Εταιρειών. Όσον αφορά το ζήτημα του καθορισμού, επανέλαβε πως τα ενοίκια κατά την άποψη του είναι ψηλότερα από το ποσό το οποίο υπολόγισε ο Λειτουργός του Δικαστηρίου, πλην όμως είναι έτοιμος να αποδεχτεί τη θέση του εν λόγω Λειτουργού. Δεν προβληματίστηκε για το γεγονός ότι σταθερά οι ενοικιαστές κατέβαλλαν €12.000 διότι κάθε φορά, παράλληλα με την καταβολή ζητείτο και χρόνος για εξόφληση των υπολοίπων. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 06/10/2020, οι συνήγοροι παρουσίασαν γραπτά κείμενα και απάντησαν σε σχετικές διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός Επίδικων Θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Το πρώτο ζήτημα που θα με απασχολήσει αφορά το κατά πόσο το παρόν Δικαστήριο κέκτειται δικαιοδοσίας να επιληφθεί της παρούσας υπόθεσης, υπό το φως των λεχθέντων στη Φυσεντζίδης ν. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, ECLI:CY:AD:2020:A171, Πολιτική Έφεση αρ. 30/2019, ημερομηνίας 01/06/2020, με βάση την οποία έχει νομολογηθεί πως για να εμπίπτει ένα υποστατικό στην έννοια του «ακινήτου» με βάση το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, θα πρέπει όχι μόνο να είχε συμπληρωθεί πριν το 2000 αλλά και να προσφερόταν τότε προς ενοικίαση. Αμφισβητούμενο γεγονός είναι και για το ύψος του ενοικίου, εάν δηλαδή το ποσό που αρχικά είχε γραπτώς συμφωνηθεί έχει μεταγενέστερα μειωθεί συνεπεία προφορικής συμφωνίας. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι να προσδιοριστεί πότε προέκυψε η τελευταία αύξηση του ενοικίου, ζήτημα που συναρτάται και με τις προϋποθέσεις του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Όσον αφορά το ζήτημα της αναπροσαρμογής του ενοικίου, αυτό που αμφισβητείται είναι το κατά πόσο πληρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις και τίποτα περισσότερο, αφού, όσον αφορά την Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, αυτή αποτελεί παραδεκτό γεγονός. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ (α) Η διαδικασία γενικά και η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Ο καθορισμός και η προσαρμογή των ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 8 του Νόμου. Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων τους οποίους ο διορισμός εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και προαπαιτούμενη προϋπόθεση είναι τα πρόσωπα αυτά να έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Οι εν λόγω Λειτουργοί Εκτιμήσεων, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, διεξαγάγουν έρευνα και ετοιμάζουν γραπτή έκθεση την οποία καταθέτουν στο Δικαστήριο και αντίγραφα δίδονται στους διαδίκους. Το Δικαστήριο μπορεί, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτίμησης.[3] Το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης. Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων: « A fair rent is the market rent less the statutory disregards and discounted to remove any element for scarcity. The committee made an error of law in using the word "fair" in the sense of reasonable. If the committee were entitled to conclude, and correct in their view, that tenancies enjoying security of tenure command higher rents than those which do not, they were wrong in law in holding that the rents for assured tenancies would have to be discounted on that ground since the like security was enjoyed by regulated tenancies as well and was a circumstance to be taken into account. Contrary to the committee's view, market rents of assured tenancies adjusted for scarcity are precisely what the fair rent is required to be; they were wrong to reject the evidence of the assured tenancies. » Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι 6 ακόλουθες αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου: « The proper approach to the use of such evidence in the determination of a fair rent for premises let on a protected or statutory tenancy under the Rent Act 1977 has been reduced to the following principles:
  3. A "Fair Rent" [...] is the market rent adjusted for the scarcity element [.] and disregarding the personal circumstances [.]
  4. There are various methods of assessing the fair rent [.]
  5. The method or methods adopted by a tribunal may vary according to the particular circumstances of each case [.]
  6. The tribunal must consider, and have regard to the method or methods suggested to them by the parties.
  7. In deciding which method to adopt the tribunal must take into account relevant considerations and give adequate reasons for their choice of method.
  8. Subject to compliance with those requirement, the tribunal is free to adopt the method which appears to them, on the evidence, to be the most appropriate method provided it is not a method which is neither unlawful or unreasonable. » Το ανώτατο όριο αύξησης του ενοικίου σε προστατευόμενες ενοικιάσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[4] του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Τα κριτήρια για τον καθορισμό. Όσον αφορά τα κριτήρια που με βάση το εδάφιο
(5)του άρθρου 8 πρέπει να λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, αυτά είναι τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (γ) Η αναφορά στο Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[5] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στη Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. Λέχθηκαν τα εξής: « So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion. » (δ) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: [6] « Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου. Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ' εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή. » Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « Κατά το άρθρο 8
(5)του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια «μικρή περιοχή». Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης. » Συναφώς, στη Skilling v. Arcaris Executrix [1974] SLT 46, όπου ο υπολογισμός του ενοικίου είχε γίνει με τη μέθοδο της επενδυτικής αξίας του ακινήτου (capital value) κρίθηκε ότι αποτελούσε «προσωπική περίσταση» το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν στην κατοχή θέσμιου ενοικιαστή και πως δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τα προαναφερόμενα, τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[7] καθώς και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Σε υποθέσεις αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου, οι πρωταγωνιστές κατά κανόνα είναι οι ειδικοί εκτιμητές - εμπειρογνώμονες, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων οδηγεί στα επί του θέματος καθοριστικά συμπεράσματα του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία των ίδιων των διαδίκων είναι δευτερευούσης σημασίας καθότι η υποκειμενική αντίληψη αυτών ως προς το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο μικρή αξία έχει. Ιδίως, στην παρούσα υπόθεση οι ισχυρισμοί των διαδίκων για τα ενοίκια και τις συνθήκες της γύρω περιοχής δεν έχουν σημασία και δεν θα με απασχολήσουν περαιτέρω, αφού η Έκθεση της Λειτουργού έχει κατατεθεί εκ συμφώνου ως παραδεκτό γεγονός. Εν προκειμένω, το κρίσιμο ζήτημα που θα πρέπει να αποφασιστεί είναι το κατά πόσον υπήρξε περί το 2013 μείωση του ενοικίου στο ποσό των €12.000 μηνιαίως, ως υποστηρίζουν οι Ενοικιαστές.
(1)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ. Α. 1. Δεν με έπεισε με τη μαρτυρία του ο εν λόγω μάρτυρας. Οι θέσεις του ως την κατ' ισχυρισμό συμφωνία για μείωση του ενοικίου και ειδικότερα τα περί «τροποποίησης» του επίδικου ενοικιαστηρίου και τα περί σύναψης μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας με τον διευθυντή των Αιτητών (Μ. Κ. 1), στερούνται πλήρως πειστικότητας και εμφανώς τέθηκαν προς δικαιολόγηση της μερικής μόνο πληρωμής έναντι των συμφωνηθέντων ενοικίων. Η αοριστία της εν λόγω θέσης φαίνεται από το γεγονός ότι ο Μ. Α. 1 δεν τοποθετήθηκε εάν μεταξύ των διαδίκων είχε συμφωνηθεί η τροποποίηση (variation) της επίδικης έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης ή η συνολική αντικατάστασή της (novation) από νέα συμφωνία. Η πλήρης αδυναμία του να δώσει λεπτομέρειες για το ακριβές περιεχόμενο της ούτω καλούμενης «νέας προφορικής συμφωνίας» δεικνύει το υστερόβουλο του εν λόγω ισχυρισμού. Ουδεμία μαρτυρία τέθηκε που να υποδηλώνει συναίνεση και/ή αποδοχή των Ιδιοκτητών για την κατάργηση και ή έστω διαφοροποίηση της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης και συγκεκριμένα να αποδεικνύει ότι το ποσό των €12.000 που καταβαλλόταν ετησίως ήταν προς «προς πλήρη ικανοποίηση της και προς πλήρη εξόφληση των ενοικίων» (παρ. 11 της Γραπτής του Δήλωσης - «ΕΓΓΡΑΦΟ Α»), αφού ούτε τις σχετικές αποδείξεις είσπραξης παρουσίασε μέσω των οποίων θα αποδείκνυε τον εν λόγω ισχυρισμό, ούτε οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που να καταδεικνύει ότι η καταβολή του ποσού των €12.000 ετησίως δεν ήταν αποτέλεσμα μονομερούς ενέργειας των Ενοικιαστών, ως υποστηρίζουν οι Ιδιοκτήτες. Πέραν όμως αυτού, η εν λόγω θέση του Μ. Α. 1 συγκρούεται ευθέως με τη λογική, αφού παρουσιάζεται λογικό ανακόλουθο και παντελώς απίθανο οι Ιδιοκτήτες λίγους μόλις μήνες μετά τη σύναψη του λεπτομερούς επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, να αποδεχθούν προφορικά να μειώσουν το ενοίκιο δίχως να λάβουν το παραμικρό αντάλλαγμα. Ο δε ισχυρισμός του ότι οι Ιδιοκτήτες αποδέχθηκαν τη μείωση του ενοικίου επειδή δήθεν οι Ενοικιαστές διενήργησαν επενδύσεις στο Υποστατικό της τάξης των €200.000,00, απορρίπτεται ως μη δικογραφημένος. Η αντιφατικότητα της μαρτυρίας του εν λόγω προσώπου αναδεικνύεται περαιτέρω από το γεγονός ότι εάν γίνονταν αποδεκτές οι θέσεις του ότι δήθεν δεν οφείλονται οποιαδήποτε ενοίκια, και ότι περί το 2013 το ενοίκιο μειώθηκε, επ' αόριστον, στο ποσό των €12.000, θα σήμαινε ότι η ενοικίαση δεν έχει καταστεί θέσμια[8] και θα κατέρρεε εκ προοιμίου το δικαιοδοτικό υπόβαθρο της παρούσας Αίτησης την οποία οι ίδιοι οι Ενοικιαστές επικαλούνται, αξιώνοντας καθορισμό του θέσμιου ενοικίου. Συνεπώς, η βασική θέση των Ενοικιαστών ότι το ετήσιο ενοίκιο από το 2013 και εντεύθεν και εντεύθεν μειώθηκε στο ποσό των €12.000, δεν έχει αποδειχθεί και απορρίπτεται.
(2)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Τρισόκκα. (Μ. Κ. 1). Δίχως αξία ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα ήταν η εν λόγω μαρτυρία, αφού το κατά πόσο το Υποστατικό είχε άδεια λειτουργίας το 2011 κρίνεται άσχετο προς το ζητούμενο της παρούσας υπόθεσης.
(3)Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ιωακείμ (Μ. Κ. 2). Η γενική εντύπωση που αποκόμισα από τη μαρτυρία του εν λόγω προσώπου είναι ότι προσήλθε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια ως προς το ζήτημα της κατ' ισχυρισμό προφορικής τροποποίησης του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δίχως να προσπαθήσει να παραπλανήσει, να ωραιοποιήσει ή να υπεκφύγει να τοποθετηθεί επί της ουσίας. Η αμεσότητα των απαντήσεων του Μ. Κ. 2 καταδείκνυε την ειλικρινή πρόθεσή του να παρουσιάσει στο Δικαστήριο την αλήθεια, δίχως πλατειασμούς και υπερβολές. Για παράδειγμα, η αναφορά του Μ. Κ. 2 ότι η εταιρεία των Ιδιοκτητών είναι υποχρεωμένη να συνάπτει μόνο έγγραφες συμφωνίες έμεινε δίχως αντίλογο, ως επίσης αναπάντητη ήταν η μαρτυρία του ότι σε όλες τις σχετικές αποδείξεις που δίδονταν στους ενοικιαστές αναγραφόταν η ένδειξη «έναντι» και όχι εξόφληση (παρ. 18, ΕΓΓΡΑΦΟ Β). Συνεπώς αποδέχομαι τη μαρτυρία του. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα ενώπιον μου δεδομένα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τα ακόλουθα. (α) Τα Πραγματικά Γεγονότα. Η ιδιότητα των Αιτητών ως Ιδιοκτητών και ότι το Υποστατικό έχει συμπληρωθεί πριν το 2000 αποτελούν μη αμφισβητούμενα γεγονότα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Α και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7Β). Ομοίως, κοινό τόπο αποτελεί η σύναψη της επίδικης έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) ενώ δεν τίθεται εν αμφιβόλω η αποστολή των σχετικών επιστολών για τον τερματισμό της εν λόγω συμβατικής ενοικίασης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5Α και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5Β αντίστοιχα). Είναι επίσης δεδομένο ότι οι Ενοικιαστές μέχρι σήμερα διατηρούν την κατοχή και χρήση του Υποστατικού. Κατά συνέπεια, η επίδικη ενοικίαση μεταξύ των διαδίκων ξεκίνησε δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 17/06/2012 και με χρονική περίοδο αναδρομικά από 01/01/2012 έως 31/12/2020 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3). Το αρχικό ετήσιο συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν €17.000, το οποίο σταδιακά αυξανόταν, με βάση τον όρο 3 του επίδικου ενοικιαστηρίου, ως εξής: « · Για την περίοδο 01/01/2012 - 31/12/2012, στο ποσό των €17,000 · Για την περίοδο 01/01/2013- 31/12/2013, στο ποσό των €17,000 · Για την περίοδο 01/01/2014 - 31/12/2014, στο ποσό των €20,000 · Για την περίοδο 01/01/2015- 31/12/2015, στο ποσό των €20,000 · Για την περίοδο από 01/01/2016- 31/12/2016, στο ποσό των €22,000 · Για την περίοδο από 01/01/2017- 31/12/2017, στο ποσό των €24,000 · Για την περίοδο από 01/01/2018- 31/12/2018, στο ποσό των €26,000 · Για την περίοδο από 01/01/2019- 31/12/2019, στο ποσό των €28,000 · Για την περίοδο από 01/01/2020- 31/12/2020, στο ποσό των €30,000 » (ο τονισμός των λέξεων είναι δικός μου) Η εν λόγω σύμβαση δεν δίδει δικαίωμα στους Ενοικιαστές να τροποποιήσουν μονομερώς τους όρους της. Αντιπαραβάλλοντας την ενώπιον μου μαρτυρία είναι σαφές ότι ο ισχυρισμός των Ενοικιαστών ότι περί το 2013 το ενοίκιο μειώθηκε στο ποσό των €12.000 δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και δεν υπήρξε συμφωνία των Ιδιοκτητών για μείωση του ενοικίου (δείτε: Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016), με αποτέλεσμα το ποσό των €12.000 που πληρώνεται από τους Ενοικιαστές να αποτελεί μόνο μερική πληρωμή έναντι του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου. Η συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε νόμιμα, λόγω καθυστερημένων ενοικίων το 2017 δυνάμει έγγραφης ειδοποίησης απαίτησης ημ. 05/07/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5Α). Κατά τον τερματισμό της ενοικίασης το ετήσιο ενοίκιο ήταν €24,000, με την τελευταία αναπροσαρμογή / αύξηση του ενοικίου να έχει γίνει, ως συμβατικά προβλέπεται, μόλις την 01/01/
  1. Αναφορικά με τις διαπιστώσεις της Λειτουργού στην Έκθεση Εκτίμησής της (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), ως προαναφέρεται, αυτές έχουν καταστεί παραδεκτό γεγονός και ως εκ τούτου αποτελούν ευρήματα του ίδιου του Δικαστηρίου. Οι εν λόγω διαπιστώσεις, είναι οι εξής: « ΕΜΒ. ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ : Α' ΖΩΝΗ :107τ.μ. Β' ΖΩΝΗ —- ΜΕΣΟΠΑΤΩΜΑ — ΥΠΟΓΕΙΟ: 74 ΑΥΛΗ:398τ.μ. ΝΕΤ:169τ.μ. ΕΜΒ.ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ: ΚΛ. ΧΩΡΟΣ : 83τ.μ. ΑΚ. ΒΕΡΑΝΤΑ: 17τ.μ. NET : 87τ.μ.
  2. ΠΛΗΡΩΝΟΜΕΝΟ ΕΝΟΙΚΙΟ : €7,8/τ.μ.(ενιαία αξία καταστ.&διαμ.) €2.000/μήνα
  3. ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΜΙΚΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ : Α. Καταστημάτων 169τ.μ.@ €7.41/τ.μ.= €1,252,30/μήνα Β. Διαμερισμάτων 87τ.μ. @ €5,14/τ.μ.= € 447,18/μήνα Σύνολο €1.699,48/μήνα Λέγε €1.700/μήνα
  4. ΑΓΟΡΑΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ : Α. Κατάστημα 169τ.μ.@ € 7,50/τ.μ.= €1,267,50/μήνα Β. Διαμέρισμα 87τ.μ. @ €5,30/τ.μ.= € 461,10/μήνα Σύνολο €1.728,60/μήνα Λέγε €1.730/μήνα
  5. ΕΝΟΙΚΙΟ : Α) €2.000 X 8% = €2.160/μήνα Β) €1.700 X 90% =€1,530/μήνα » (β) Κατά πόσον το Υποστατικό θεωρείται «ακίνητο» δυνάμει του Νόμου. Θυμίζω πως η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι ζήτημα δημόσιας τάξης και αποτελεί καθήκον του ίδιου του Δικαστηρίου να ελέγχει αυτόβουλα και αυτοδύναμα[9] τα ζητήματα σχετικά με τη δικαιοδοσία του. Με βάση τα πιο πάνω ευρήματα θα πρέπει να εξεταστεί το κατά πόσον το Υποστατικό θεωρείται «ακίνητο» δυνάμει του Νόμου με βάση την έννοια που δόθηκε μέσω της πρόσφατης απόφασης Φυσεντζίδης ν. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, ECLI:CY:AD:2020:A171, Πολιτική Έφεση αρ. 30/2019, ημερομηνίας 01/06/2020 όπου λέχθηκε πως για τη στοιχειοθέτηση της παρούσας δικαιοδοσίας δεν αρκεί το υποστατικό να είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 31/12/1999 αλλά θα πρέπει να προσφερόταν τότε προς ενοικίαση. Το σχετικό απόσπασμα της Φυσεντζίδης έχει ως εξής: « Η διαφωνία του Εφεσείοντα με την πρωτόδικη απόφαση αφορά στην ερμηνεία του ακινήτου στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) (Αρ.2) Νόμο του 2001 (Ν.20(Ι)/2001)που προνοεί ότι: «"ακίνητο" σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999». Δεν αμφισβητούνται τα πρωτόδικα ευρήματα ότι το επίδικο κατάστημα βρισκόταν μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι είχε συμπληρωθεί πριν από την 31.12.
  6. Αντίθετα όμως με την κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου η θέση του Εφεσείοντα ήταν πως για να εφαρμοζόταν ο νόμος του ενοικιοστασίου θα έπρεπε, κατά την 31.12.1999 το επίδικο υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα. Δοθείσης δε της αναντίλεκτης θέσης του, την οποία και αποδέχτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατά την 31.12.1999 το κατάστημα δεν ήταν ούτε ενοικιασμένο, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού το κατείχε και το χρησιμοποιούσε ο ίδιος ο Εφεσείοντας ιδιοκτήτης του, θα έπρεπε να είχε καταλήξει πως αυτό δεν ενέπιπτε εντός του ορισμού του άρθρου 2, κατ' ακολουθία ότι η περίπτωση δεν καλυπτόταν από το νόμο του ενοικιοστασίου και εν κατακλείδι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή του. [..] Η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μας βρίσκει σύμφωνους. [..] Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση. » Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων ζήτησα από τους συνήγορους των διαδίκων να τοποθετηθούν σαφώς πως η προαναφερθείσα απόφαση επιδρά στα επίδικα θέματα. Δεν μπορώ να πω ότι έλαβα ικανοποιητικές απαντήσεις. Με βάση λοιπόν ότι τέθηκε ενώπιον μου, αν και είναι δεδομένο πώς το Υποστατικό συμπληρώθηκε πριν το 2000, δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε μαρτυρία ως προς το κατά πόσον αυτό προσφερόταν προς ενοικίαση μέχρι τις 31/12/
  7. Το αποτέλεσμα του πιο πάνω κενού είναι ότι δεν πληρούται, σύμφωνα πάντα με τη Φυσεντζίδης, η προϋπόθεση για να θεωρηθεί το Υποστατικό «ακίνητο» εν την έννοια του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου με συνεπακόλουθο αποτέλεσμα τη μη στοιχειοθέτηση της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Συνακόλουθα, η υπόθεση θα απορριφθεί, αφού δεν τίθεται θέμα παραπομπής της δυνάμει του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου, αφού ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου με βάση το άρθρο 8 του Νόμου, είναι ζήτημα αποκλειστικής δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Παρά όμως την πιο πάνω κατάληξή μου, για σκοπούς πληρότητας,[10] προχωρώ στην ουσιαστική εξέταση της διαφοράς. (γ) Ακόμα και εάν το Δικαστήριο είχε δικαιοδοσία να επιληφθεί της διαφοράς η αιτούμενη θεραπεία θα ήταν πρόωρη. Με βάση τα πιο πάνω ευρήματά μου και με δεδομένο πως η ενοικίαση τερματίστηκε μόλις το 2017 δυνάμει της έγγραφης ειδοποίησης απαίτησης ημ. 05/07/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5Α), αφού προηγουμένως είχε εντός του ίδιου έτους αυξηθεί σε €24.000 ετησίως, αναφύεται ακόμα ένα ουσιαστικό πρόβλημα για τους Ενοικιαστές. Στη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 8 του Νόμου αναφέρεται ότι η παρεχόμενη δυνατότητα είτε στον θέσμιο ενοικιαστή είτε στον ιδιοκτήτη για να αποταθούν στο παρόν Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τελεί υπό την αίρεση ότι η σχετική αίτηση καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο
(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Ως προς τούτη την προϋπόθεση στην Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189 λέχθηκαν τα εξής: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » Συνεπώς, η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης στις 01/12/2017, έγινε πριν να παρέλθουν δύο έτη από την τελευταία αύξηση του ενοικίου που έλαβε χώρα στις 01/01/2017, ως η προβλεπόμενη στο άρθρο 8
(2)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου υποχρέωση. Συνεπώς, ακόμα και εάν το Υποστατικό θεωρείτο «ακίνητο» δυνάμει του Νόμου, σε κάθε περίπτωση, η παρούσα αίτηση θα ήταν έκθετη σε απόρριψη επειδή δεν θα είχαν παρέλθει δύο έτη από την τελευταία αναπροσαρμογή του ενοικίου και το αίτημα για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, θα θεωρείτο πρόωρο, ως ορθώς επιχειρηματολογούν στην αγόρευσή τους και οι Ιδιοκτήτες. VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, για τους λόγους που έχω επεξηγήσει ανωτέρω η παρούσα Αίτηση απορρίπτεται. Δεν τίθεται βεβαίως θέμα παραπομπής της υπόθεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο με βάση το άρθρο 64Α
(2)του περί Δικαστηρίων Νόμου, καθότι, ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου με βάση το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, είναι ζήτημα που αφορά αποκλειστικά τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όσον αφορά τα έξοδα, λαμβάνοντας υπόψιν τις σχετικές αρχές[11] και το γεγονός ότι έχει πετύχει η βασική υπερασπιστική γραμμή των Καθ' ων, ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ αυτών. Ο υπολογισμός αυτών να γίνει στη βάση του μηνιαίου ενοικίου, ήτοι στην κλίμακα €2.000 - €10.
  1. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............. Μ. Γεωργιάδου Γ. Παναγιώτου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Αν και οι δύο αιτήσεις δεν έχουν συνεκδικαστεί, η ακροαματική διαδικασία και στις δύο υποθέσεις έλαβε χώρα κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, οι αγορεύσεις δόθηκαν την ίδια ημερομηνία, οπόταν το Δικαστήριο επιφύλαξε απόφαση και για τις δύο υποθέσεις ταυτόχρονα. Αξίζει συναφώς να σημειωθεί ότι οι συνήγοροι των διαδίκων ήταν οι ίδιοι και στις δυο υποθέσεις ενώ και οι βασικοί μάρτυρες των διαδίκων ήταν κατ' ουσία τα ίδια πρόσωπα. [2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2019:A390, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/
  2. [3] Κανονισμός 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του
  3. [4] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [5] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
  4. [6] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.
  5. [7] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, ECLI:CY:AD:2018:A443, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018. [8] Διότι, ο τερματισμός (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5Α) της συμβατικής ενοικίασης λόγω απλήρωτων ενοικίων δεν θα ήταν νόμιμος (δείτε: Εργοληπτική Εταιρεία Χ.Π.Θ. Αλέξανδρου Λτδ ν. K. Τσιαμεζη, Πολιτική Έφεση αρ. 162/2014, ημερομηνίας 11/09/2020) και ως εκ τούτου, η συμβατική ενοικίαση δεν θα έχει μετατραπεί σε θέσμια αφού ούτε θα είχε ολοκληρωθεί, ούτε θα είχε τερματιστεί (δείτε: ορισμό «θέσμιου ενοικιαστή» στο άρθρο 2 του Νόμου). [9] Δείτε: Τουμάζου ν. S. P. S. Restaurants Ltd
(2011)1 Α. Α. Δ 700. [10] Διότι, στη Κότσαπα (ανωτέρω), λέχθηκαν τα εξής: «Οι εφεσίβλητοι ισχυρίσθηκαν, επίσης, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο "δεν έπρεπε να έκαμνε αξιολόγηση μαρτυρίας και ευρήματα, γιατί έκρινε ότι ήταν αναρμόδιο, πράγμα που έπρεπε να απόφασίσει πριν ασχοληθεί με οτιδήποτε άλλο". Διαφωνούμε με την πιο πάνω θέση. Εφόσον οι διάδικοι δεν έκαμαν χρήση της διαδικασίας που προσφέρεται από τη Δ.27 και το δικαστήριο είχε προχωρήσει στην εξέταση της ουσίας της υπόθεσης ορθά έχει προβεί και στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Μια τέτοια πορεία είναι επιθυμητή και εξυπηρετεί τους σκοπούς της δικαιοσύνης. Παρέχει την ευχέρεια στο Εφετείο να αποφασίσει επί της ουσίας της υπόθεσης σε περίπτωση ανατροπής της πρωτόδικης κατάληξης που σχετίζεται με την δικαιοδοσία. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η αναδίκαση της υπόθεσης. Αυτή η πρακτική έχει υιοθετηθεί στις περιπτώσεις απόρριψης αξιώσεων για αποζημιώσεις λόγω αμέλειας όπου το δικαστήριο - παρά την απόρριψη - προβαίνει στον καθορισμό των αποζημιώσεων. Έχει επανειλημμένα τύχει της επιδοκιμασίας του Εφετείου (Βλ. Pourikos v. Fevzi
(1963)2 C.L.R. 24, Pilavakis v. CY.T.A.
(1963)2 C.L.R. 429, Nicolaides v. Economides
(1963)2 C.L.R. 78, Artemis Co. Ltd v. The Ship "Zenica" and Others
(1965)1 C.L.R. 350 και Petri v. HadjiGeorghiou and Another
(1969)1 C.L.R. 326). Εννοείται, βέβαια, ότι αφού επικυρώθηκε η πρωτόδικη απόφαση ως προς την έλλειψη δικαιοδοσίας τα λεχθέντα επί της ουσίας της υπόθεσης δεν συνιστούν δικαστική διάγνωση των ουσιαστικών δικαιωμάτων των διαδίκων (Βλ. Θεοχάρους κ.ά. ν. Πολυκάρπου
(2001)1 Α.Α.Δ. 132).» [11] Δείτε: Κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, Katsiantonis ν. Fragkeskou
(1981)1 CLR 566 κ.α. και MIB MARIAKO LTD κ.α. v. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΥΡΟΥ
(2013)1Α Α.Α.Δ 508, όπου λέχθηκε ότι «Τα έξοδα δεν είναι θέμα δικαιοδοσίας με την έννοια που γίνεται αντιληπτή ως προς τη δυνατότητα του δικαστηρίου να επιληφθεί της ουσίας της Αιτήσεως, αλλά προωθούνται με αναφορά στην οποιαδήποτε έκβαση της Αιτήσεως ως διαδικασίας ενώπιον του δικαστηρίου». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.