ΣΟΦΟΚΛΗ ΤΣΙΑΚΟΥΡΗ ν. GEORGE'S RUBBER STAMPS & ENGRAVINGS LTD, Αίτηση Αρ.: Κ36/19, 28/2/2022

ΣΟΦΟΚΛΗ ΤΣΙΑΚΟΥΡΗ ν. GEORGE'S RUBBER STAMPS & ENGRAVINGS LTD, Αίτηση Αρ.: Κ36/19, 28/2/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2022:38 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Κ36/19 Μεταξύ: ΣΟΦΟΚΛΗ ΤΣΙΑΚΟΥΡΗ Αιτητή -και- GEORGE'S RUBBER STAMPS & ENGRAVINGS LTD Καθ' ης η Αίτηση ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 28.2.2022 Για τον Αιτητή: κ. Π. Πασχαλίδης και κα. Κλεόπα για κ.κ. Κλεόπας & Κλεόπας Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία: κα. Α. Κοζάκου και κα. Νικολάου για κ.κ. Θεόδωρος Μ. Ιωαννίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 3.9.2019 και μ' αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται Διατάγματος του Δικαστηρίου καθορίζον το δίκαιο ενοίκιο και/ή αναπροσαρμόζον και/ή αυξάνον από της καταχώρησης της Αίτησης, το νυν καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο και/ή καθορίζον το ενοίκιο σε ποσοστό ίσο προς το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής στην οδό Βασιλίσσης Φρειδερίκης, πλέον τόκο επί πάσης καθυστερημένης διαφοράς ενοικίου μεταξύ του νυν καταβαλλόμενου ενοικίου και του ενοικίου που θα καθορίσει το Δικαστήριο, πλέον έξοδα. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης των καταστημάτων με αριθμό 14-16, El Greco House, επί της οδού Βασιλίσσης Φρειδερίκης, στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής ομού καλούμενα «τα επίδικα καταστήματα»). Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία κατέχει τα επίδικα και τα χρησιμοποιεί ως καταστήματα, βάσει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 2.10.2008, μεταξύ των Καθ' ων η Αίτηση και της προηγούμενης ιδιοκτήτριας, Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματικών Κύπρου Λτδ (Σ.Τ.Ε.Κ.Ε.Κ. ΛΤΔ). Κατά ή περί την 22.8.2016, τα επίδικα περιήλθαν στην ιδιοκτησία της CCSRE Real Estate Co. Ltd (ALTAMIRA). Στις 22.8.2019, ο Αιτητής αγόρασε και/ή κατέστη νόμιμος ιδιοκτήτης των επιδίκων, αναλαμβάνοντας όλες τις υποχρεώσεις και/ή τα δικαιώματα του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο σήμερα είναι €600.- μηνιαίως. Το 2008, ήταν €1.

1. Ο ενοικιαστής από μόνος του και χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, μείωσε το ενοίκιο λόγω οικονομικής κρίσης, το 2013, σε €600.- Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι τα επίδικα είναι σε πολύ καλή κατάσταση και/ή εμπορική θέση, ενώ τα ενοίκια που καταβάλλονται για τα γειτονικά υποστατικά είναι κατά πολύ υψηλότερα από αυτό που καταβάλλεται από την Καθ' ης η Αίτηση για τα επίδικα καταστήματα, με αποτέλεσμα το καταβαλλόμενο ενοίκιο να είναι πολύ χαμηλό, λαμβάνοντας υπόψην το αγοραίο ενοίκιο στην ίδια περιοχή, το μέγεθος των επιδίκων και τα υψηλά ενοίκια στην περιοχή. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 3.10.2019 και μ' αυτήν αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς του Αιτητή. Ισχυρίζεται ότι, λόγω της οικονομικής κρίσης και κατόπιν πρότασης της ιδιοκτήτριας του ακινήτου, Σ.Τ.Ε.Κ.Ε.Κ. ΛΤΔ, το ενοίκιο μειώθηκε σε €600.- μηνιαίως. Λαμβανομένης υπόψην της θέσης του ακινήτου, του μεγέθους του και των ενοικίων που καταβάλλονται για παρόμοια υποστατικά στην περιοχή, δεν δικαιολογείται η αιτούμενη αύξηση. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων. Καταχωρήθηκαν ένορκες δηλώσεις αποκάλυψης και από τις δύο πλευρές και συμπληρωματική ένορκος δήλωση αποκάλυψης από πλευράς του Αιτητή. Ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου και δόθηκαν οδηγίες για την καταχώριση γραπτής μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης. Έκθεση Λειτουργού: Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία 8.10.2020 και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Φάνη Κουκουλαρίδου, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι κατάστημα και βρίσκεται στην οδό Βασιλίσσης Φρειδερίκης 14-16, επί του Τεμαχίου 977, Τμήμα 25, Φ/Σχ. 21/540202, Ενορία Τρυπιώτης. · Έχει εμβαδόν 55 τ.μ. σε Α' ζώνη και 25,35 τ.μ. σε μεσοπάτωμα, σύνολο καθαρού εμβαδού 62,6 τ.μ. · Το επίδικο ενοικιάστηκε το έτος
2. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €600.- · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €9,58/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2019, από 5 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €13,17/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €10,00/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην το συγκριτικό με αρ.
3. · Όλα τα συγκριτικά είναι καταστήματα. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €742,00 μηνιαίως. Μαρτυρία: Αιτητή: Για την πλευρά του Αιτητή, καταχώρισε ένορκο δήλωση ο ίδιος ο Αιτητής, κ. Σοφοκλής Τζιακούρης. Κατέθεσε ότι γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα και έχει λάβει νομική συμβουλή. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει τα επίδικα βάσει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 2.10.2008, μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και της προηγούμενης ιδιοκτήτριας, Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματικών Κύπρου Λτδ. Στις 22.8.2016, τα επίδικα περιήλθαν στην ιδιοκτησία της CCSRE Real Estate Co. Ltd (ALTAMIRA). Στις 22.8.2019, ο Αιτητής αγόρασε τα επίδικα και έκτοτε, είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης τους αναλαμβάνοντας όλες τις υποχρεώσεις και δικαιώματα που απορρέουν από το προαναφερθέν ενοικιαστήριο έγγραφο. Το έγγραφο έληξε πριν πολλά χρόνια. Από της λήξης της ενοικίασης, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Το επίδικο ανεγέρθη πολύ πριν την 31.12.1999 και ευρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη έννοια της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας και/ή των πρότυπων Κανονισμών. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €1.
4. Η Καθ' ης η Αίτηση από μόνη της και χωρίς τη συγκατάθεση είτε των προηγούμενων ιδιοκτητών, είτε του Αιτητή, μείωσαν το ενοίκιο σε €600.- Ο κ. Τζιακούρης κατέθεσε ότι, στις 31.7.2019, έλαβε επιστολή από την Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία του πρότεινε να πληρώνει το ποσό των €8.640 το χρόνο. Την 26.8.2019, απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων του, με την οποία απέρριψε την πρόταση και κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση να του καταβάλλουν το ποσό των €1.050 μηνιαίως, ως το συμφωνηθέν ενοίκιο δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 2.10.
5. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν ανταποκρίθηκε και ο Αιτητής απέστειλε νέα επιστολή με συστημένο ταχυδρομείο, ημερομηνίας 18.9.2019, με την οποία κάλεσε εκ νέου την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλλει ενοίκιο €1.
6. Ακολούθησε νέα επιστολή ημερομηνίας 5.12.
7. Την 16.12.2019, ο κ. Τζιακούρης πληροφορήθηκε από την Τράπεζα του ότι η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλε στο λογαριασμό του το ποσό των €1.
8. Ως εκ τούτου, στις 19.12.2019, απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση με την οποία την ενημέρωσε ότι καμία μείωση ενοικίου είχε συμφωνηθεί και πρέπει να καταβάλλουν το ποσό των €1.050 μηνιαίως. Ακολούθως, έδωσε οδηγίες στους δικηγόρους του να καταχωρίσουν την παρούσα υπόθεση. Ο Αιτητής κατέθεσε ότι διαφωνεί με την Εκτίμηση της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Τα επίδικα είναι δύο καταστήματα, χωρητικότητας 64 τ.μ. και 33 τ.μ. και βρίσκονται επί της οδού Βασιλίσσης Φρειδερίκης 14/16, El Greco House, στη Λευκωσία. Το ποσό των €600.- το οποίο θεώρησε η Λειτουργός ως το καταβαλλόμενο ενοίκιο και επί του οποίου υπολόγισε το εύλογο και δίκαιο ενοίκιο, δεν υφίσταται. Βάσει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 2.10.2008, το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €1.
9. Τα τετραγωνικά μέτρα που υπολόγισε η Λειτουργός, δεν αντιπροσωπεύουν το σωστό μέγεθος των επιδίκων. Με βάση Κατάλογο Εμβαδών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το συνολικό εμβαδόν για το ισόγειο είναι 63 τ.μ. και όχι 55 τ.μ. και για το μεσοπάτωμα, 33 τ.μ. και όχι 25,35 τ.μ. Ο Αιτητής κατέθεσε ότι, από πληροφορίες που έχει λάβει και γνωρίζει προσωπικά, γειτονικά υποστατικά παρομοίου ή και ίδιου μεγέθους, σε συνδυασμό με την τοποθεσία των επιδίκων, το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι πέραν των €800.- Ο Αιτητής έλαβε εκτίμηση από εκτιμητή ακινήτων, την οποία επισύναψε. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε γραπτή μαρτυρία ο κ. Κεβόρκ Αρπατζιάν. Ο κ. Αρπατζιάν κατέθεσε ότι είναι ο διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας. Την 22.10.2008 συνήψε ενοικιαστήριο έγγραφο με τους ιδιοκτήτες δύο καταστημάτων επί της οδού Βασιλίσσης Φρειδερίκης αρ. 14-16, στη Λευκωσία, το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματικών Κύπρου Λτδ. Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν για 2 χρόνια, από την 2.10.2008 μέχρι την 30.9.
10. Τα υποστατικά ήταν κτισμένα πριν το 1999 και με τη λήξη του συμβολαίου, έγινε θέσμιος ενοικιαστής. Το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν €1.050, το οποίο κατέβαλλε μέχρι το
11. Μετά το 2013, λόγω της οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα και την επιχείρηση του, κατόπιν συζητήσεων που είχε με τη ΣΠΕ Στροβόλου, η οποία ανέλαβε τη Σ.Τ.Ε.Κ.Ε.Κ. ΛΤΔ, συμφώνησαν τη μείωση του ενοικίου στο ποσό των €600.- Την 22.8.2019, το ιδιοκτησιακό καθεστώς των επιδίκων, άλλαξε και πήγε στα χέρια του Αιτητή. Ο κ. Αρπατζιάν κατέθεσε ότι συνεχίζει να καταβάλλει το ποσό των €600.- το οποίο συμφώνησε με τη ΣΠΕ Στροβόλου. Το ενοικιαστήριο έγγραφο που υπέγραψε την 2.10.2008, με τη Σ.Τ.Ε.Κ.Ε.Κ. ΛΤΔ σε σχέση με το ενοίκιο, είχε τροποποιηθεί και γι' αυτό απορρίπτει τον ισχυρισμό του Αιτητή ότι το μηνιαίο ενοίκιο είναι €1.050 και ότι, χωρίς τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών, το μείωσε σε €600.- Αντίθετα, το μηνιαίο ενοίκιο μειώθηκε σε €600.- και έκτοτε, με τη συγκατάθεση και τη σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών, καταβάλλει το ποσό των €600.- μηνιαίως. Με τους νέους ιδιοκτήτες, δεν έχει υπογράψει οποιοδήποτε νέο ενοικιαστήριο έγγραφο. Ο Αιτητής δεν δικαιούται αυθαίρετα, να επικαλείται το ενοικιαστήριο έγγραφο που υπεγράφη το 2008 και να απαιτεί το ενοίκιο το οποίο είχε συμφωνηθεί τότε. Οι συνθήκες άλλαξαν μετά το 2013 και το συμφωνηθέν ενοίκιο έκτοτε, είναι €600.- Προφορική μαρτυρία Λειτουργού: Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο συνήγορο του Αιτητή. Βρήκε το αγοραίο ενοίκιο πιο κάτω και από το μέσο όρο της μικρής περιοχής, λόγω και της πανδημίας του κορωνοϊού. Έχει λάβει πέντε συγκριτικά ενοίκια και το αγοραίο ενοίκιο το έλαβε από το συγκριτικό αρ.
12. Όταν έγινε η εκτίμηση, τα καταστήματα ήταν κλειστά, λόγω της πανδημίας. Για το εμβαδόν του μεσοπατώματος, υιοθετεί το 30% του ισογείου και το καθαρό εμβαδόν των επιδίκων είναι 62,6/τ.μ. Υπεδείχθη στη Λειτουργό ο Κατάλογος Εμβαδών - Οριζόντιος Διαχωρισμός, του Τομέα Κτηματικών Χαρτογραφήσεων, Κλάδος Χωρομετρίας, Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, δηλαδή το Τεκμήριο 9 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή. Η κα. Κουκουλαρίδου εξήγησε ότι, όπως αναφέρεται, μετρήθηκαν τα εμβαδά για λόγους οριζόντιου διαχωρισμού και λαμβάνεται υπόψην και η τοιχοποιία. Η ίδια μετράει τι ενοικίασε ο ενοικιαστής, δηλαδή τον εσωτερικό ωφέλιμο χώρο, γι' αυτό υπάρχει πάντα μία διαφορά στα προαναφερθέντα εμβαδά. Για όλα τα υποστατικά, οι μετρήσεις έγιναν με τον ίδιο τρόπο, γι' αυτό δεν υπάρχει διαφορά μεταξύ των υποστατικών. Αν το εμβαδόν είναι 33+63, το €9,58/τ.μ. και ο μέσος όρος της μικρής περιοχής, θα ήταν πιο χαμηλά. Για σκοπούς του παρόντος Δικαστηρίου, μετρείται πάντοτε ο εσωτερικός χώρος, από τοίχο σε τοίχο. Αυτή είναι η πρακτική του Τμήματος Κτηματολογίου όταν θα υπολογίσουν ενοίκιο. Στα βιβλία εκτιμήσεων, δεν χρησιμοποιείται ούτε το αποχωρητήριο, ενώ το Κτηματολόγιο το λαμβάνει υπόψην. Μέτρησε επί τόπου και μάλιστα δύο φορές. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι το ενοίκιο που καταγράφει, είναι αυτό το οποίο πληρώνεται κατά το χρόνο που επισκέπτεται τα συγκριτικά υποστατικά. Αυτά τα ενοίκια της αναφέρθηκαν προφορικά και τα επιβεβαίωσε με τους ιδιοκτήτες. Λαμβάνει υπόψην τα ενοίκια που ήταν σε ισχύι κατά την ημέρα καταχώρησης της κυρίως Αίτησης και αυτό γίνεται σε όλες τις εκτιμήσεις. Η Λειτουργός είναι της άποψης ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι πολύ καλό για τη συγκεκριμένη οδό. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ενός καταστήματος με μεσοπάτωμα, με αριθμό 2, στην οδό Βασιλίσσης Φρειδερίκης 20 & Γωνία Θεμιστοκλή Δέρβη, στην Ενορία Τρυπιώτη, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας, στην οικοδομή El Greco House, αρ. εγγραφής 25/4250, Φύλλο 21, Σχέδιο 540202, Τμήμα 25, Τεμάχιο ΕΠΙ 977, στη Λευκωσία (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/
13. Ο τίτλος ιδιοκτησίας αναφέρεται σ' ένα κατάστημα με μεσοπάτωμα, αλλά αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης δύο καταστημάτων στη συγκεκριμένη οδό, τα οποία κατέχει η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία. Περαιτέρω, αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι το κτίριο, μέρος του οποίου αποτελούν τα επίδικα καταστήματα, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
14. Στην Έκθεση Εκτίμησης του κ. Δανού, αναφέρεται ότι το κτίριο έχει ηλικία περίπου 34 ετών (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή, παράγραφος 5.5). Κατά ή περί τον Οκτώβριο 2008, ιδιοκτήτης των επιδίκων ήταν το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Επαγγελματικών Κλάδων και Επιχειρηματικών Κύπρου Λτδ (Σ.Τ.Ε.Κ.Ε.Κ. Λτδ), με το οποίο η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία συνομολόγησε Σύμβαση Ενοικίασης την 2.10.2008 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Η σύμβαση προνοούσε για ενοικίαση διάρκειας δύο ετών, από 2.10.2008 μέχρι 30.9.2010, με δικαίωμα ανανέωσης με τους ίδιους όρους, πλην του ύψους του καταβαλλόμενου ενοικίου, το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα αυξανόταν κατά 14% κάθε διετία (ρήτρα 3.1). Το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €1.050 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα (ρήτρα 4). Από την ενώπιον μας μαρτυρία, διαφαίνεται ότι το πληρωτέο ενοίκιο δεν αυξήθηκε, συνεπώς κρίνουμε ότι η συμβατική ενοικίαση δεν ανανεώθηκε σύμφωνα με τους όρους του εγγράφου και αυτή έληξε την 30.9.
15. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέμεινε σε κατοχή των επίδικων καταστημάτων και ούτως, κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Στη συνέχεια, ιδιοκτήτης των επιδίκων κατέστη η Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Στροβόλου, σύμφωνα με τη μαρτυρία του κ. Αρπατζιάν, η οποία δεν αμφισβητήθηκε. Από τουλάχιστον το Μάιο 2014, η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλλε ενοίκιο στη Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Στροβόλου, το ποσό των €600.- μηνιαίως (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Αρπατζιάν). Ο κ. Αρπατζιάν ισχυρίστηκε ότι έγινε συμφωνία για μείωση του συμβατικού ενοικίου των €1.050 μηνιαίως, στο ποσό των €600.- μηνιαίως, με τους τότε ιδιοκτήτες. Δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οποιοδήποτε στοιχείο που να διαψεύδει αυτό τον ισχυρισμό. Αντίθετα, έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία που τον υποστηρίζουν, δηλαδή οι αποδείξεις Κατάθεσης, στις οποίες δεν αναφέρεται οποιαδήποτε επιφύλαξη. Η εταιρεία CCSRE REAL ESTATE COMPANY LIMITED, απέκτησε τα επίδικα καταστήματα, περί την 22.8.2016 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Μέχρι τουλάχιστον τον Απρίλιο 2017, εκδίδονται αποδείξεις είσπραξης από τη ΣΠΕ Στροβόλου (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Αρπατζιάν). Από τουλάχιστον τον Αύγουστο 2017, μέχρι το Φεβρουάριο 2018, στις Αποδείξεις Είσπραξης της ΣΠΕ Στροβόλου, καταγράφονται τα εξής: «Η Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (ΣΚΤ Λτδ) έχει διαδεχθεί το/τη ΣΠΕ Στροβόλου ΛΤΔ εξ' ολοκλήρου σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του/της, ενώ έχουν μεταφερθεί στη ΣΚΤ Λτδ όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία του ενεργητικού και του παθητικού του/της.» Από το Σεπτέμβριο 2018, στις Αποδείξεις Κατάθεσης αναγράφεται ως όνομα πελάτη η Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ.). Ο Αιτητής αγόρασε τα επίδικα καταστήματα περί την 22.8.2019 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Μέχρι τότε, καταβαλλόταν ως ενοίκιο το ποσό των €600.- μηνιαίως. Δεχόμαστε ότι το πληρωτέο ενοίκιο των επίδικων καταστημάτων κατά το χρόνο απόκτησης της κυριότητας από τον Αιτητή, ήταν €600.- μηνιαίως. Την 31.7.2019, η Καθ' ης η Αίτηση απέστειλε επιστολή στον Αιτητή με την οποία πρότεινε ενοίκιο €8.640 ετησίως, δηλαδή €720.- μηνιαίως (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Ο Αιτητής απέρριψε την πρόταση, με επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 26.8.2019 και ζήτησε ενοίκιο €1.050 μηνιαίως, ως προνοούσε το ενοικιαστήριο έγγραφο (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Στη συνέχεια, απέστειλε επιστολή ο ίδιος ο Αιτητής, στην Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 18.9.2019, με την οποία ζήτησε ενοίκιο €1.050 μηνιαίως, πληρωτέο προκαταβολικά και ποσό €350.- για 10 ημέρες του μηνός Αυγούστου (Τεκμήριο 6 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Έδωσε επίσης τραπεζικό λογαριασμό ώστε να γίνεται κατάθεση του ενοικίου. Ακολούθησε άλλη επιστολή του Αιτητή, ημερομηνίας 5.12.2019, με την οποία διόρθωσε την ημερομηνία την οποία είχε προηγούμενα δηλώσει ως η ημερομηνία κατά την οποία κατέστη ιδιοκτήτης και απαίτησε τα ενοίκια των μηνών Αυγούστου (μέρος) έως Δεκεμβρίου 2019, στο ποσό των €1.050 μηνιαίως (Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Στις 19.12.2019, ο Αιτητής απέστειλε άλλη επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία τόνισε ότι η κατάθεση από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, του ποσού των €1.800 στο λογαριασμό του, για ενοίκια τριών μηνών, δεν ικανοποιεί την υποχρέωση των ενοικιαστών για καταβολή ποσού εκ €1.050 μηνιαίως και τους κάλεσε να πληρώσουν τη διαφορά (Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Ο Αιτητής είχε δώσει οδηγίες σε ιδιώτη εκτιμητή ακινήτων και ο κ. Πάνος Δανός ετοίμασε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης του δικαίου ενοικίου του επίδικου καταστήματος, η οποία φέρει ημερομηνία 6.11.2020 (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή). Η επιθεώρηση του επίδικου έγινε την 4.11.2020, εξωτερικά (παράγραφος 5). Κατά συνέπειαν, αντιλαμβανόμαστε ότι το επίδικο δεν μετρήθηκε εσωτερικά. Ο Αιτητής πληροφόρησε τον εκτιμητή ότι το ενοίκιο είναι €1.050 μηνιαίως, από τον Οκτώβριο 2008 (παράγραφοι 1.3 και 5.5). Το εμβαδόν του ακινήτου καταγράφεται ως 63 τ.μ. κλειστός χώρος και 33 τ.μ. μεσοπάτωμα, σύμφωνα με Ειδικό Σχέδιο Οριζόντιου Διαχωρισμού SPN 387, δηλαδή το Τεκμήριο 9 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή (παράγραφος 3, Πίνακας και παράγραφος 5.5). Ο κ. Δανός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης (παράγραφος 6.1), όπως και η Λειτουργός και έλαβε 4 συγκριτικά ενοίκια. Το συγκριτικό αρ. 1 είναι το συγκριτικό αρ. 3 της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Φαίνεται ότι ο κ. Δανός χρησιμοποίησε τα εμβαδά του Τεκμηρίου 9 και η Λειτουργός τον εσωτερικό, ωφέλιμο χώρο, ο οποίος είναι άλλωστε ο μοναδικός χώρος τον οποίο απολαμβάνει και κατέχει αποκλειστικά, ο ενοικιαστής. Εφόσον το κριτήριο είναι το ίδιο, τόσο για το επίδικο, όσο και για συγκριτικά, το αποτέλεσμα, τόσο του κ. Δανού όσο και της Λειτουργού, δεν επηρεάζεται και κρίνεται ως ασφαλές απ' αυτής της απόψεως. Για το συγκριτικό αρ. 1, ο κ. Δανός υιοθέτησε ποσό ενοικίου €550.- μηνιαίως, ενώ η Λειτουργός €480.- Ο κ. Δανός αναφέρει ότι το ποσό αυτό αφορά πρόσφατο μισθωτήριο του
16. Δεν διευκρινίζεται κατά πόσον το ενοίκιο αυτό συμφωνήθηκε πριν την καταχώρηση της κυρίως Αίτησης την 3.9.2019, ή μεταγενέστερα. Εάν είναι μεταγενέστερα, δεν λαμβάνεται υπόψην. Για σκοπούς Αιτήσεων Καθορισμού ενοικίου ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, «φωτογραφίζεται» η μικρή περιοχή κατά το χρόνο της καταχώρισης της κυρίως Αίτησης. Το ίδιο ερωτηματικό και παρατήρηση, εγείρεται και για τα υπόλοιπα συγκριτικά, αρ. 2, 3 και 4 του κ. Δανού, εφόσον αναφέρεται για όλα ότι το ενοίκιο τους καθορίστηκε με πρόσφατο μισθωτήριο και μάλιστα, γι' αυτά δεν αναφέρεται καν χρονολογία. Η Έκθεση Εκτίμησης έγινε τον Νοέμβριο
17. Πρόσφατο μισθωτήριο, δηλαδή του έτους 2020; Δεν διευκρινίζεται. Η ημερομηνία η οποία ενδιαφέρει και από την οποία θα ισχύει το καθορισθέν υπό του Δικαστηρίου αναθεωρημένο ενοίκιο, είναι η ημερομηνία καταχώρησης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης. Για το λόγο αυτό, δεν δύναται να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα από την Έκθεση Εκτίμησης του κ. Δανού αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του επίδικου κατά τον επίδικο χρόνο. Η έλλειψη αντεξέτασης του Αιτητή από την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, δεν αλλοιώνει αυτό το συμπέρασμα. Οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες διευκολύνουν το Δικαστήριο στο έργο του και η αξιολόγηση της επιστημονικής υπόστασης της μαρτυρίας τους, δεν εξαρτάται από την αντεξέταση ή μη της άλλης πλευράς. Επιπλέον, αυτό που έχει σημασία, είναι ότι ο συντάξας την Έκθεση Εκτίμησης, δεν ήταν ο ίδιος μάρτυρας ενώπιον του Δικαστηρίου. Δεν κατέθεσε ένορκο δήλωση. Έτσι, ούτε μάρτυρας κατέστη, ούτε ασφαλώς ήταν δυνατόν, χωρίς να μαρτυρήσει, να εξηγήσει κατά όσον τα επιστημονικά του συμπεράσματα δυνατόν να εφαρμοστούν, ώστε να δώσουν την εικόνα της αγοράς κατά το Σεπτέμβριο
18. Είναι η κρίση μας ότι, γι' αυτούς τους λόγους το Δικαστήριο δύναται να λάβει υπόψην από την Έκθεση Εκτίμησης του κ. Δανού, μόνο δεδομένα τα οποία είναι σταθερά και δεν εξαρτώνται από τη χρονική περίοδο. Η γνώμη του εκτιμητή αποδυναμώνεται. Μ' αυτό το σκεπτικό, δεχόμαστε ότι το επίδικο αποτελεί μέρος κτιρίου το οποίο είναι ηλικίας πέραν των 30 ετών και έχει συνολικό καθαρό εμβαδόν εσωτερικού ωφέλιμου χώρου, 62,6 τ.μ., έστω 63 τ.μ. Συνεπώς, το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €9,58/τ.μ. Κρίνουμε ορθή την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός του Δικαστηρίου, αφενός επειδή σ' αυτά περιέλαβε το επίδικο υποστατικό για σκοπούς υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και αφετέρου, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο, ώστε να δίδεται καλύτερη και δικαιότερη εικόνα των συγκριτικών ενοικιάσεων. H Λειτουργός είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Η Έκθεση του ιδιώτη εκτιμητή παρουσιάζει ορισμένα προβλήματα τα οποία έχουμε αναφέρει πιο πάνω. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Σεπτέμβριο
19. Κρίνουμε ότι δεν δικαιολογείται η με οποιοδήποτε τρόπο διαφοροποίηση ή κατηγοριοποίηση των ενώπιον μας συγκριτικών υποστατικών όπως έχουν υιοθετηθεί από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Αντίθετα, φαίνεται καθαρά ότι ανάμεσα τους υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψη σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία είναι κάτοχος του επίδικου καταστήματος από το
20. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,