EVELTHON DEVELOPMENTS LTD ν. ΛΑΪΚΗ ΦΡΟΥΤΑΡΙΑ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΓΟΡΑ ΛΟΪΖΟΣ ΚΑΙ ΥΙΟΙ ΛΙΜΙΤΕΔ, Αίτηση αρ. Κ37/2017, 15/4/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2022:12 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου, Α. Γεωργίου και Τ. Τιμοθέου, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ37/2017 Μεταξύ׃ EVELTHON DEVELOPMENTS LTD, από τη Λεμεσό Αιτητές και 1) xxxx ΙΩΑΝΝΟΥ, από τη Λεμεσό 2) xxxx ΚΥΡΙΑΚΟΥ, από τη Λεμεσό 3) xxxx ΛΟΪΖΟΥ, από τη Λεμεσό 4) xxxx ΛΟΪΖΟΥ, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση Ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 8/12/2020 Μεταξύ׃ EVELTHON DEVELOPMENTS LTD, από τη Λεμεσό Αιτητές και ΛΑΪΚΗ ΦΡΟΥΤΑΡΙΑ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΓΟΡΑ ΛΟΪΖΟΣ ΚΑΙ ΥΙΟΙ ΛΙΜΙΤΕΔ, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 15/04/2022 Για τους Αιτητές: κα M. Φιγκρέτ για PHC TSANGARIDES LLC Για τους Καθ' ων η αίτηση: κ. Χρ. Ευσταθίου για ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ & ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Με την παρούσα υπόθεση αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός καταστήματος που χρησιμοποιείται ως φρουταρία και βρίσκεται επί της συμβολής λεωφόρου xxxx και της οδού xxxx Μαυρομιχάλη στη Λεμεσό (στο εξής: το «Υποστατικό»). (α) Η τροποποίηση της Κυρίως Αίτησης και η αντικατάσταση των Καθ' ων. Στις 08/12/2020, εκ συμφώνου, προστέθηκε ως νέος διάδικος στη διαδικασία η Καθ' ης η αίτηση εταιρεία, εις αντικατάσταση των αρχικών Καθ' ων. Παράλληλα, συμφωνήθηκε ότι ο εν λόγω νέος διάδικος δεν θα φέρει οποιαδήποτε ευθύνη για τα έξοδα της μέχρι τότε διαδικασίας. Επιπλέον, οι Αιτητές αποποιήθηκαν του δικαιώματος τους να διεκδικήσουν από τους νέους διαδίκους αναδρομική αύξηση του ενοικίου, ήτοι πριν τις 08/12/
- (β) Η Κυρίως Αίτηση. Οι Αιτητές, με την τροποποιημένη τους Αίτηση, αναφέρονται ως οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι κατοχής (στο εξής: «οι Ιδιοκτήτες») του Υποστατικού. Οι Καθ' ων η Αίτηση (στο εξής: «οι Καθ' ων») παρουσιάζονται ως οι ενοικιαστές του Υποστατικού. Η σχέση των διαδίκων απορρέει από ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 03/01/1992, 12ετούς διάρκειας το οποίο συνήφθη μεταξύ της προηγούμενης ιδιοκτήτριας και των φυσικών προσώπων που αποτελούσαν τους αρχικούς μετόχους των Καθ' ων η αίτηση. Οι Καθ' ων η αίτηση αντικατέστησαν τα εν λόγω φυσικά πρόσωπα μετά την ίδρυσή τους η οποία έλαβε χώρα το
- Το Υποστατικό ανεγέρθηκε κατά ή περί το 1989 και εμπίπτει εντός των ελεγχόμενων από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχών. Η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε τον Μάρτιο του 2010 και έκτοτε το ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό €584,34 μηνιαίως. Οι Αιτητές αξιώνουν την αύξηση του ενοικίου στο ποσό των €2.000 μηνιαίως υποστηρίζοντας ότι στη μικρή περιοχή που βρίσκεται το Υποστατικό, την οποία χαρακτηρίζουν ως εξέχουσα και σε μία από τις εμπορικότερες αρτηρίες της Λεμεσού, τα ενοίκια των άλλων και παρόμοιων καταστημάτων είναι πολύ ψηλότερα. (γ) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση και Ανταπάντησή τους, οι Καθ' ων αν και δέχονται τα γεγονότα τα οποία οδήγησαν στη σύναψη της ενοικιαστικής σχέσης μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητών και προηγούμενων ενοικιαστών, ισχυρίζονται ότι πλέον η σχέση των διαδίκων βασίζεται σε περιοδική ενοικίαση (σε αορίστου χρόνου από μήνα σε μήνα ενοικιαστική σχέση) η οποία δεν έχει τερματιστεί, και ως εκ τούτου ουδέποτε έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Άνευ βλάβης της πιο πάνω θέσης, δέχονται ότι το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €584,34 αλλά προβάλλουν ότι ουδέποτε τους ζητήθηκε οποιαδήποτε άλλη αύξηση από τους Ιδιοκτήτες η οποία, εν πάση περιπτώσει, δεν δικαιολογείται, λαμβάνοντας υπόψη την οικονομική κρίση που επέφερε μείωση των ενοικίων, τις προσφερόμενες διευκολύνσεις, το μέγεθος και την παλαιότητα του Υποστατικού, το οποίο περιγράφεται ως «λυόμενη, με πρόχειρα υλικά, σιδεροκατασκευή». Υποστηρίζουν πως κατά την έναρξη της ενοικίασης το Υποστατικό ήταν «μία μεγάλη παράγκα» με τσίγκινη οροφή και τοιχώματα που έμπαζαν όμβρια ύδατα, δίχως χώρους υγιεινής και με χωμάτινο δάπεδο. Η δε σημερινή «υποφερτή» του κατάσταση, πάντα σύμφωνα με τους Ενοικιαστές, είναι αποτέλεσμα δικών τους ενεργειών και «ριζικών, ουσιαστικών βελτιώσεων και επενδύσεων» που είχαν ως αποτέλεσμα να «καταστεί λειτουργικό» και χρησιμοποιήσιμο ως κατάστημα. Διατείνονται συναφώς ότι έχουν σταδιακά επενδύσει στο Υποστατικό το μη ευκαταφρόνητο ποσό των €72.678,00, δαπάνη που, μεταξύ άλλων σχετίζεται με τα ακόλουθα: « Εκατασκεύασαν επίσης ψευδοροφή - ψευδοτάβανο εις όλο το εσωτερικό μέρος του υποστατικού, εγκατέστησαν ηλεκτρική εγκατάσταση, φωτισμό και φωτιστικά εις όλο το υποστατικό, κατασκεύασαν κουζίνα, τουαλέττα, ετοποθέτησαν πτυσσόμενες τέντες εις το εξωτερικό μπροστινό μέρος του υποστατικού και «έντυσαν» όλο το δάπεδο με μαρμαράκια και κάλυψαν με κουγκρί όλο το μπροστινό χωμάτινο δάπεδο. » (δ) Ανταπάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση. Ανταπαντώντας, οι Ιδιοκτήτες αμφισβητούν την ύπαρξη των προβαλλόμενων από τους Ενοικιαστές βελτιώσεων και επιπλέον ισχυρίζονται πως αυτές έχουν γίνει παράνομα δίχως την εξασφάλιση αδειών από τις αρμόδιες αρχές και κατ' επέκταση είναι επιζήμιες για αυτούς, αφού συνεπεία της παρανομίας δεν μπορούν να εκμεταλλευτούν δεόντως την ιδιοκτησία τους. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας εκ μέρους των διαδίκων. Όσον αφορά την ακροαματική διαδικασία, για την πλευρά των Αιτητών έδωσαν μαρτυρία δύο πρόσωπα, ενώ τρεις μάρτυρες παρουσίασαν οι Καθ' ων. Επίσης αντεξετάστηκε επί της εκθέσεως της και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα xxxx Χριστοφόρου. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία, σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της προφορικής και έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία του κ. xxxx Αυγουστή (Μ. Α. 1). Ο κ. Αυγουστή είναι ο διευθυντής των Ιδιοκτητών και εξουσιοδοτημένος από αυτούς για να τους εκπροσωπήσει στην παρούσα διαδικασία. Παρουσίασε αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας των Αιτητών ως επίσης και συμφωνία διανομής μέσω της οποίας προκύπτει ότι το μερίδιο ιδιοκτησίας που αφορά τους Αιτητές περιλαμβάνει το επίδικο Υποστατικό. Επίσης, παρουσίασε άδεια οικοδομής μαζί με τα σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια. Επισύναψε το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 03/01/1992 και υποστήριξε πως εντός του ίδιου έτους τα φυσικά πρόσωπα που αναγράφονται στο ενοικιαστήριο, αντικαταστάθηκαν από τους Καθ' ων η αίτηση. Το ενοικιαστήριο έγγραφο έληξε το 2003 και έκτοτε οι Καθ' ων και Eνοικιαστές έχουν καταστεί θέσμιοι Ενοικιαστές. Οι Αιτητές έχουν καταστεί εγγεγραμμένοι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού το 2008 και προς απόδειξη τούτου του ισχυρισμού παρουσίασε δέσμη εγγράφων που αφορούν βεβαιώσεις παρακράτησης αμυντικής εισφοράς προς το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων. Σημείωσε ότι, από το 2010 και μέχρι σήμερα το ενοίκιο του Υποστατικού παραμένει στο ποσό των €584,34 στη βάση σχετικής επιστολής που παρουσίασε. Όσον αφορά τη χρήση του Υποστατικού, αναφέρει πως πρόκειται για μία οικογενειακή επιχείρηση φρουταρίας, η μεγάλη κερδοφορία της οποίας απορρέει, ως διατείνεται, από την εξέχουσα και κεντρική τοποθεσία του Υποστατικού. Υποστηρίζει ότι η ενοικιαστική αξία των ακινήτων στην εν λόγω περιοχή παρουσιάζει σταθερά αυξητική πορεία λόγω ακριβώς της εμπορικότητας και της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης. Το καθαρό εμβαδό του Υποστατικού είναι 216 τ.μ. ενώ αυτό διαθέτει και 6 χώρους στάθμευσης γεγονός που αποτελεί προνόμιο που αυξάνει την εμπορική δραστηριότητα των Καθ' ων. Πέραν του ωφέλιμου εμβαδού, το εν λόγω Υποστατικό περιβάλλεται και από επιπρόσθετο μεγάλο ανοικτό χώρο περιμετρικά 400 τ.μ. Ο εν λόγω χώρος είναι ωφέλιμος και ευνοϊκός για την εμπορική δραστηριότητα των Καθ' ων τόσο λόγω της έκθεσης και της προβολής των εμπορευμάτων τους όσο και για λόγους φόρτωσης, παραλαβής και αποθήκευσης των εμπορευμάτων. Προσθέτει πως το Υποστατικό διαθέτει πρόσοψη 12 μέτρων επί της λεωφόρου Κολωνακίου και ευνοείται επιπλέον από 18 μέτρων επί της οδού xxxx Μαυρομιχάλη. Υποστηρίζει ακόμη ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση, είναι κτισμένο από σκελετό με οπλισμένο σκυρόδεμα, τοιχοποιία και τούβλα. Θεωρεί πως το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού θα πρέπει να καθοριστεί στο ποσό των €1.990 μηνιαίως. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς των Ενοικιαστών, θεωρεί πως αυτοί απέχουν μακράν από την πραγματικότητα και αποτελούν προσπάθεια για να δημιουργηθούν λανθασμένες εντυπώσεις προς το Δικαστήριο. Ως προς τις δαπάνες που έχουν διενεργήσει οι Ενοικιαστές, υποβάλλει πως αυτές δεν αποτελούν παράγοντα που εμποδίζει τους Ιδιοκτήτες να ζητήσουν αύξηση του ενοικίου μετά από την πάροδο 28 και πλέον ετών από την έναρξη της ενοικίασης. Ιδίως, αναφορικά με τις προσθηκομετατροπές ισχυρίζεται ότι αυτές δεν έχουν προσδώσει αξία στο Υποστατικό αλλά ότι πρόκειται για παράνομα κτίσματα και προς τούτο οι Ιδιοκτήτες έχουν καταχωρήσει ποινική υπόθεση εναντίον των Ενοικιαστών, η εκδίκαση της ακόμη εκκρεμεί. (β) Η μαρτυρία του κ. xxxx Παπαγεωργίου (Μ. Α. 2) Ο δεύτερος μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν ο κ. xxxx Παπαγεωργίου ο οποίος είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων. Ετοίμασε, κατ' εντολή των Ιδιοκτητών, σχετική έκθεση εκτίμησης την οποία και παρουσίασε, μαζί με φωτογραφικό υλικό ημερομηνίας 22/07/2021, προς επιβεβαίωση των ισχυρισμών του. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο υπολογισμού, όπως έπραξαν και οι υπόλοιποι εκτιμητές[2] και έλαβε υπόψη 8 καταστήματα. Αναφέρει πως το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση, η δε κατασκευή του είναι «αρκετά καλή» αποτελούμενη από οπλισμένο σκυρόδεμα, τοιχοποιία και τούβλα σοβαρισμένα και μπογιατισμένα, καθώς και στέγη από επίπεδη πλάκα με εμβαδόν 216 τ.μ. Χαρακτηρίζει ως παράνομες τις επεκτάσεις που έχουν γίνει στο Υποστατικό και ως εκ τούτου δεν τις έχει συνυπολογίσει στην έκθεση του. Τονίζει την εμπορικότητα της περιοχής όπου βρίσκεται το Υποστατικό με μεγάλη ζήτηση ακινήτων όπως το επίδικο. Δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου στο ποσό των €1.990 μηνιαίως, ποσό που κατά την άποψή του αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (γ) Η μαρτυρία του κ. xxxx Αγαθαγγέλου (Μ. Κ. 1) Ο πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων ήταν ο κ. Αγαθαγγέλου ο οποίος είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων. Ετοίμασε εκ μέρους των Καθ' ων σχετική έκθεση εκτίμησης. Επί της ουσίας, συμφωνεί με τα ευρήματα της Λειτουργού του Δικαστηρίου και σημειώνει τα εξής: · Ως μικρή περιοχή θεώρησε μία απόσταση που εκτείνεται πέριξ των 70 - 80 μ. ανατολικά και δυτικά του υπό εκτίμηση ακινήτου. · Το Υποστατικό είναι κτισμένο «υπό τύπου αποθήκης, ήτοι με μεταλλικό σκελετό, τοιχοποιία και οροφή από μεταλλικά φύλλα (τύπου sandwich panel)». Χρησιμοποίησε 7 διαφορετικά συγκριτικά, μέσω των οποίων καταλήγει στο εύρημα ότι το αγοραίο ενοίκιο ανά τ.μ. τον μήνα ανέρχεται σε €6,16 που αντιστοιχεί σε ενοίκιο €997,92 το 90% του οποίου ισούται με €898,
- Η ουσιαστική διάφορα της δικής του εκτίμησης με την εκτίμηση της Λειτουργού προκύπτει επειδή ο ίδιος θεωρεί πως για το επίδικο Υποστατικό θα πρέπει να υπολογιστούν λιγότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά, ήτοι 162 τ.μ. αντί 216, επειδή: « Το ακίνητο, λόγω του βάθους του, εμπίπτει σε δύο ζώνες την Ζώνη Α και την Ζώνη Β ως αναφέρω στην 5η σελίδα της έκθεσης εκτίμησης μου στην παράγραφο 3.
- Σύμφωνα με τα επαγγελματικά πρότυπα RICS και των σχετικών κανονισμών red book, τα καταστήματα - εμπορικά ακίνητα χωρίζονται σε Ζώνες (Zoning). Η Ζώνη Α έχει την μεγαλύτερη εμπορικότητα και αφορά το καλύτερο εμπορικό κομμάτι/μέρος μέσα στο εμβαδό του ακινήτου. Η Ζώνη Β είναι η δεύτερη καλύτερη ζώνη μετά την Α και σύμφωνα με τις στατιστικές μελέτες αφαιρείται το 50% της Ζώνης Α. » Διαφωνεί με το περιεχόμενο της εκτίμησης του ιδιώτη εκτιμητή για τους Αιτητές, αναλύοντας λεπτομερώς την δική του αντίθετη επιχειρηματολογία, η οποία συνοψίζεται στο ότι ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών εσφαλμένα χρησιμοποιεί συγκριτικά καταστήματα από μπετόν, δίχως να προβεί στις κατάλληλες αναπροσαρμογές και επίσης έχει διενεργήσει λανθασμένους υπολογισμούς που επηρεάζουν το τελικό αποτέλεσμα της εκτίμησής του. Περαιτέρω, τονίζει ότι το Υποστατικό δεν διαθέτει 6 χώρους στάθμευσης ως είναι η αντίθετη άποψη «καθ' ότι σε ολόκληρη τη νότια και ανατολική πλευρά του υποστατικού έχει κατασκευασθεί ψηλό πεζοδρόμιο και έχουν μεταλλικοί τοποθετηθεί στύλλοι και δεν πλεονεκτεί σε σχέση με τα υπόλοιπα υποστατικά που διαθέτουν χώρους στάθμευσης». Επίσης, τονίζει ιδιαιτέρως συγκεκριμένα πλεονεκτήματα των συγκριτικών καταστημάτων Wilton, Wellgoods και Croissanterie, για τα οποία θεωρεί ότι ο συνάδελφός του δεν προέβη στις ορθές αναπροσαρμογές. (δ) Η μαρτυρία του κ. xxxx Αναστασίου (Μ. Κ. 2). Ο κ. Αναστασίου είναι εγκεκριμένος ελεγκτής και λογιστής και μέσω της εταιρείας του παρέχει σχετικές υπηρεσίες στους Καθ' ων η αίτηση. Αναφέρεται στα λογιστικά πρότυπα τα οποία εφαρμόζει και ότι με βάση αυτά έχει προχωρήσει στην ετοιμασία των οικονομικών καταστάσεων των Καθ' ων η αίτηση. Συμφωνεί με τη μαρτυρία της Μ.Κ.3 ότι δηλαδή δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ενοικίασης, καθώς και ότι οι Καθ' ων καταβάλλουν το μηνιαίο ενοίκιο αποκόπτοντας την έκτακτη αμυντική εισφορά κάθε μήνα. Επιπλέον, παρουσιάζει αντίγραφα των οικονομικών καταστάσεων των Καθ' ων για τα έτη 2006, 2010 και 2012 για να υποστηρίξει ότι οι πελάτες του έχουν ξοδέψει τα ποσά των €5.533, €4.139 και €5.260 αντίστοιχα για επιδιορθώσεις και ανακαινίσεις στο Υποστατικό. Αναφέρεται στους ισχυρισμούς της Μ.Κ.3 περί σημαντικών ποσών δηλώνοντας όμως παράλληλα ότι ο ίδιος δεν έχει συμπεριλάβει οποιαδήποτε άλλα ποσά καθότι δεν τον προμήθευσαν με σχετικές αποδείξεις. Επικαλείται ακόμη την «εμπειρία» του για να υποστηρίξει ότι «τα μεγάλα έξοδα και δαπάνες» είναι αποτέλεσμα της κακής κατασκευής του Υποστατικού και των ευτελών υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερσή του. (ε) Η μαρτυρία της xxxx xxxx Ιωάννου (Μ.Κ. 3). Η τρίτη και τελευταία μάρτυρας για τους Καθ' ων ήταν η κα Ιωάννου η οποία είναι διευθύντρια των Καθ' ων. Έχει προσωπική γνώση για τα γεγονότα στα οποία αναφέρεται, λόγω της προσωπικής της εμπλοκής από το 1992 και εντεύθεν. Αρνείται ότι υπάρχει θέσμια ενοικίαση και ισχυρίζεται ότι πρόκειται για ενοικίαση «αορίστου χρόνου και/ή περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα που δεν έληξε ούτε τερματίστηκε». Αναφέρεται σε διάφορα νομικά και δικονομικά ζητήματα για τα οποία παρέλκει ειδικότερη αναφορά. Ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης, ισχυρίζεται τα εξής: · Το επίδικο Υποστατικό περιγράφεται ως ενιαίος χώρος φρουταρίας συμπεριλαμβανομένων κουζίνας και αποχωρητηρίου, συνολικού εμβαδού καλυμμένων χώρων 216 τ.μ. · Πρόκειται για Υποστατικό παλαιό, λυόμενη κατασκευή και σιδεροκατασκευή με πρόχειρα υλικά. · Ισχυρίζεται ότι οι Καθ' ων βελτίωσαν «ριζικά και ουσιωδώς» την κατάσταση του Υποστατικού κατασκευάζοντας αποχωρητήριο και αναβαθμίζοντας αισθητικά τόσο εξωτερικά όσο και εσωτερικά το χώρο. · Αναφέρει ότι, κατά την έναρξη της ενοικίασης, το Υποστατικό ήταν μία μεγάλη τσίγκινη παράγκα που έμπαζε νερά της βροχής και αέρα, δίχως τουαλέτα και με χωμάτινο δάπεδο. Η δε ηλεκτρική εγκατάσταση ήταν άθλια και επικίνδυνη. Για να καταστεί λειτουργικό, οι Καθ' ων δαπάνησαν €72.678 έτσι ώστε να περιέλθει αυτό σε «υποφερτή κατάσταση». Αναφέρεται συναφώς σε επενδύσεις, βελτιώσεις και αναγκαίες εργασίες για τις οποίες επισυνάπτει διάφορα έγγραφα, διευκρινίζοντας παράλληλα ότι επειδή έχουν περάσει πάρα πολλά χρόνια, έχει απωλέσει τις περισσότερες αποδείξεις πληρωμής. · Σήμερα, το Υποστατικό δεν διαθέτει χώρους στάθμευσης και χαρακτηρίζει αναληθή την αναφορά του Μ.Α.1 περί ύπαρξης 6 τέτοιων χώρων. Προσθέτει συναφώς ότι περί τον Απρίλιο - Μάιο του 2021 οι Ιδιοκτήτες κατασκεύασαν ψηλά πεζοδρόμια και τοποθέτησαν μεταλλικούς πασσάλους και στύλους περιμετρικά του τεμαχίου που βρίσκεται το Υποστατικό με σκοπό να εμποδίσουν τη λειτουργία της επιχείρησης των Καθ' ων, με αποτέλεσμα έκτοτε το Υποστατικό να είναι περίκλειστο δίχως σημεία εισόδου/εξόδου, ούτε χώρους στάθμευσης. Παραπέμπει συναφώς στις σχετικές φωτογραφίες που επισυνάπτονται τόσο στην ένορκη του Μ.Α.1 όσο και στην ένορκη δήλωση του Μ.Κ.
- · Χαρακτηρίζει ως υψηλό το καταβαλλόμενο ενοίκιο και υποστηρίζει πως τα ενοίκια των υποστατικών στη γύρω μικρή περιοχή έχουν μειωθεί και σταθεροποιηθεί λόγω μεγάλης προσφοράς και παρατεταμένης οικονομικής κρίσης. · Ισχυρίζεται ότι το 2019 ανέθεσε σε κτηματομεσίτες την εξεύρεση άλλου υποστατικού για να μεταφέρει την επιχείρηση των Καθ' ων και εντόπισε δύο περιπτώσεις υποστατικών που βρίσκονταν σε καλύτερη κατάσταση. Το πρώτο εκτάσεως 180 τ.μ. και με ενοίκιο €1.300 μηνιαίως και το δεύτερο εκτάσεως περίπου 220 τ.μ. και ενοίκιο €1.
- Εν τέλει, δεν προχώρησε με τις εν λόγω περιπτώσεις καθότι πέραν του ενοικίου υπήρχαν άλλα προβλήματα τα οποία δεν μπόρεσε να επιλύσει. Καταλήγει, λέγοντας ότι ως έχει λάβει σχετική ενημέρωση από τους κτηματομεσίτες τα ενοίκια στην περιοχή για τα καταστήματα ήταν τότε, ήτοι περί το 2019, μεταξύ €7 - €8 το τ.μ. · Ισχυρίζεται ότι ο πραγματικός σκοπός των Ιδιοκτητών είναι να ανακτήσουν την κατοχή του Υποστατικού. (θ) Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία της Λειτουργού του Δικαστηρίου κας xxxx Χριστοφόρου δόθηκε μέσω γραπτής έκθεσης ημερομηνίας 03/10/2019 εκ της οποίας η Λειτουργός θεωρεί ότι δικαιολογείται αύξηση του μηνιαίου ενοικίου από €584,34 που είναι σήμερα στο ποσό των €1.190 μηνιαίως, ποσό που αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συνέκρινε το επίδικο Υποστατικό με άλλα τρία καταστήματα τα οποία βρίσκονται επί της ίδιας οδού (xxxx) και σε κοντινή απόσταση από το επίδικο Υποστατικό. Έλαβε υπόψη ότι το υπό εκτίμηση Υποστατικό είναι κατασκευασμένο από σιδηροκατασκευή, εν αντιθέσει με τα υπόλοιπα καταστήματα τα οποία έχουν κατασκευαστεί από μπετόν. Για τούτο τον λόγο, θεωρεί πως τα συγκριτικά καταστήματα βρίσκονται σε εμφανώς πλεονεκτική κατάσταση και ως εκ τούτου, έχει προβεί σε αναπροσαρμογή προς 140%. Η Λειτουργός αντεξετάστηκε από τους συνήγορους των διαδίκων. Η σύνοψη όσων ανέφερε κατά την αντεξέτασή της είναι: · Δέχθηκε ότι ένα γωνιακό Υποστατικό πλεονεκτεί πέριξ του 15%. · Διαφώνησε ότι το επίδικο Υποστατικό εντάσσεται λόγω της γωνιακής του τοποθεσίας εντός δύο διαφορετικών ζωνών καθότι αυτό δεν είναι στενόμακρο αλλά τετραγωνισμένο και ενιαίο. · Καθόρισε τη μικρή περιοχή στα 100 - 150 μ. από το επίδικο Υποστατικό. Χρησιμοποίησε μόνο τρία συγκριτικά επειδή έχει την άποψη ότι όσο εγγύτερα προς το επίδικο βρίσκονται τα υπό σύγκριση υποστατικά, τόσο πιο αντικειμενικά θα είναι τα συμπεράσματά της. · Εξήγησε ότι η αναπροσαρμογή που έχει κάνει οφείλεται στο γεγονός ότι θεωρεί ως το επίδικο Υποστατικό μειονεκτεί λόγω των υλικών που έχει κατασκευαστεί. · Αν και δέχθηκε ότι γενικώς η έλλειψη χώρων στάθμευσης αποτελεί μειονέκτημα, σημείωσε ότι στην παρούσα περίπτωση όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε έχουν ίδιες διευκολύνσεις ως προς τους χώρους στάθμευσης. (ι) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα και ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των μερών, σε αυτές όμως θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό αναγκαίο. (ια) Περιορισμός / Προσδιορισμός επίδικων θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, αλλά και τις αγορεύσεις, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Είναι αδιαμφισβήτητο ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και αφορά ενοικίαση που ξεκίνησε πριν το
- Προδικαστικά, οι Καθ' ων ισχυρίζονται ότι δεν υπάρχει εν ισχύ θέσμια ενοικίαση. Εφόσον προσπεραστεί τούτο το ζήτημα, το ουσιαστικό επίδικο θέμα, είναι προφανώς ο καθορισμός του ύψους του δίκαιου ενοικίου. Αρκετά από τα επίδικα γεγονότα δεν αμφισβητούνται. Προκύπτει ως κοινός τόπος ότι το υφιστάμενο ενοίκιο είναι χαμηλό, εντούτοις οι εκ διαμέτρου αντίθετες εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων των διαδίκων καταδεικνύουν το μεταξύ τους χάσμα ως προς το τι ακριβώς οι ίδιοι αντιλαμβάνονται ως «δίκαιο ενοίκιο». ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ. (α) Η δικαιοδοσία του Δικαστήριου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[4] ενοικιάσεις[5] και τους όρους αυτών,[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. (β) Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στο άρθρο 8
(1)του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα: « Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται. » Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη δεύτερη παράγραφο του εν λόγω άρθρου 8 αναφέρεται ότι η παρεχόμενη δυνατότητα είτε στον θέσμιο ενοικιαστή είτε στον ιδιοκτήτη για να αποταθούν στο παρόν Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τελεί υπό την αίρεση ότι η σχετική αίτηση καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο
(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Ως προς τούτη την προϋπόθεση στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189 λέχθηκαν τα εξής: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας, ή πλέον το 90%[7] του εκάστοτε μέσου όρου[8] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο
(5)του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (γ) Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων: « A fair rent is the market rent less the statutory disregards and discounted to remove any element for scarcity. The committee made an error of law in using the word "fair" in the sense of reasonable. If the committee were entitled to conclude, and correct in their view, that tenancies enjoying security of tenure command higher rents than those which do not, they were wrong in law in holding that the rents for assured tenancies would have to be discounted on that ground since the like security was enjoyed by regulated tenancies as well and was a circumstance to be taken into account. Contrary to the committee's view, market rents of assured tenancies adjusted for scarcity are precisely what the fair rent is required to be; they were wrong to reject the evidence of the assured tenancies. » Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι 6 ακόλουθες αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου: « The proper approach to the use of such evidence in the determination of a fair rent for premises let on a protected or statutory tenancy under the Rent Act 1977 has been reduced to the following principles: 1. A "Fair Rent" [...] is the market rent adjusted for the scarcity element [.] and disregarding the personal circumstances [.] 2. There are various methods of assessing the fair rent [.] 3. The method or methods adopted by a tribunal may vary according to the particular circumstances of each case [.] 4. The tribunal must consider, and have regard to the method or methods suggested to them by the parties. 5. In deciding which method to adopt the tribunal must take into account relevant considerations and give adequate reasons for their choice of method. 6. Subject to compliance with those requirement, the tribunal is free to adopt the method which appears to them, on the evidence, to be the most appropriate method provided it is not a method which is neither unlawful or unreasonable. » (δ) Η αναφορά στο Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[9] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στη Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. Λέχθηκαν τα εξής: « So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion. » (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: [10] « Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου. Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ' εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή. » Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « Κατά το άρθρο 8
(5)του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια «μικρή περιοχή». Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης. » Συναφώς, στη Skilling v. Arcaris Executrix [1974] SLT 46, όπου ο υπολογισμός του ενοικίου είχε γίνει με τη μέθοδο της επενδυτικής αξίας του ακινήτου (capital value) κρίθηκε ότι αποτελούσε «προσωπική περίσταση» το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν στην κατοχή θέσμιου ενοικιαστή και πως δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[11] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Πριν οτιδήποτε άλλο, σημειώνω πως η παρούσα υπόθεση εμπίπτει εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή
- Συνεπώς, η ακροαματική της εκδίκαση έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας δίχως να υπάρξει οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Αντεξετάστηκε μόνο η Λειτουργός. Κατά συνέπεια, οι μάρτυρες των διαδίκων δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης ούτε να έχουν υποστεί το βάσανο της αντεξέτασης και συνακόλουθα δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά τους[12] και αναπόφευκτα πρωταγωνιστικό ρόλο κατά την αξιολόγηση διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρων θέσεων. Διευκρινίζω ακόμη πως με σκοπό την καλύτερη συνοχή και ευκολότερης αντιπαραβολής των εκατέρωθεν θέσεων, θα αξιολογήσω συνολικά τη μαρτυρία των τριών εμπειρογνωμόνων. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Αυγουστή (Μ. Α. 1). Από τη μαρτυρία του κ. Αυγουστή δέχομαι την ιδιότητα των Αιτητών ως Ιδιοκτητών του επίδικου Υποστατικού στη βάση του τίτλου ιδιοκτησίας και της συμφωνίας διανομής που έχει παρουσιαστεί και στο Δικαστήριο. Δέχομαι επίσης ότι οι Αιτητές έχουν καταστεί οι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού το 2008, αντικαθιστώντας τους προηγούμενους ιδιοκτήτες και ότι οι Ενοικιαστές ήταν ήδη στη βάση ενοικιαστηρίου εγγράφου που συνήφθη το 1992 ενοικιαστές του εν λόγω Υποστατικού. Δέχομαι επίσης ότι η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε το
- Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία που σχετίζεται με τη διαδικασία αναπροσαρμογής του δίκαιου ενοικίου, απορρίπτω τον ισχυρισμό ότι το Υποστατικό διαθέτει έξι χώρους στάθμευσης, αλλά, από την άλλη, δέχομαι ότι οι Ενοικιαστές δεν μπορούν να καρπωθούν οτιδήποτε είναι αποτέλεσμα μη εξουσιοδοτημένων και/ή παράνομων κατασκευών που έχουν επιφέρει επί του Υποστατικού. Κατά τα λοιπά, δεν δίδω οποιανδήποτε βαρύτητα στους ισχυρισμούς του που άπτονται της υποκειμενικής του αντίληψης για το εύλογο και το δίκαιο ενοίκιο που πρέπει να καθοριστεί για το Υποστατικό, αφού αυτό το ζήτημα άπτεται της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Αναστασίου (Μ. Κ. 1). Όσον αφορά στη μαρτυρία του κ. Αναστασίου, απορρίπτω τους ισχυρισμούς του περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας ενοικίασης καθότι η εν λόγω θέση αφορά εξ ακοής μαρτυρία στη βάση πληροφοριών που έλαβε από τους Ενοικιαστές και συνεπώς εκφεύγει του πεδίου της δικής του γνώσης. Δεν δέχομαι επίσης τους ισχυρισμούς του περί κακής κατασκευής του Υποστατικού, καθότι ο μάρτυρας επικαλείται την «εμπειρία» του ως λογιστής δίχως να αποκαλύπτει οποιεσδήποτε γνώσεις επί του αντικειμένου στο οποίο αναφέρεται.[13] Από τη μαρτυρία του δέχομαι μόνο ότι οι Ενοικιαστές έχουν προβεί σε κάποια έξοδα σε σχέση με την κατοχή και χρήση του Υποστατικού, ήτοι ότι για τα έτη 2006, 2010 και 2012 οι Καθ' ων έχουν ξοδέψει τα ποσά των €5.533, €4.139 και €5.260 αντίστοιχα για επιδιορθώσεις και ανακαινίσεις στο Υποστατικό. Πέραν τούτου, δεν μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα ως προς το είδος και την έκταση των βελτιώσεων, ούτε εάν αυτές μπορούν να θεωρηθούν ότι έχουν πλέον προσκολληθεί στο Υποστατικό, ότι δηλαδή αποτελούν πλέον αναπόσπαστο μέρος του Υποστατικού, και ότι έχουν αυξήσει την αξία του, αφού τόσο η υφιστάμενη όσο και η αξία του Υποστατικού κατά την έναρξη της ενοικίασης αποτελούν στοιχεία άγνωστα στο Δικαστήριο, δοθέντος μάλιστα ότι αμφισβητείται η νομιμότητα κάποιων κατασκευαστικών εργασιών που έχουν διεξαχθεί στο Υποστατικό. (γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας xxxx Ιωάννου (Μ.Κ. 2). Όσον τη μαρτυρία της κας xxxx Ιωάννου, στο μέτρο που αυτή ασχολείται με αναπαραγωγή νομικών θέσεων κατ' επίκληση νομικής συμβουλής του δικηγόρου της, απορρίπτεται. Ομοίως, απορρίπτεται και η μαρτυρία της που σχετίζεται με ζητήματα εμπειρογνωμοσύνης. Επί της ουσίας, αξιολογείται ως υπερβολική και αντιφατική η θέση της ότι αρχικώς το Υποστατικό ήταν ουσιαστικά μια μεγάλη παράγκα και σήμερα, παρά την εκτέλεση εργασιών και επενδύσεων πέραν των €70.000,00, το Υποστατικό παραμένει απλά σε «υποφερτή» κατάσταση. Στη δική μου κρίση δεν μπορούν να συνυπάρχουν και οι δύο θέσεις. Μπορώ μόνο να αποδεχθώ ότι οι Ενοικιαστές έχουν προβεί σε κάποιες συντηρήσεις και βελτιώσεις στο Υποστατικό και ότι είναι συνεπεία αυτών που το Υποστατικό, παρά το γεγονός ότι η ενοικίαση άρχισε προ δεκαετιών, βρίσκεται σε ικανοποιητικό επίπεδο συντήρησης. Δέχομαι ότι το Υποστατικό δεν διαθέτει έξι χώρους στάθμευσης, αφού όπως φαίνεται από τις σχετικές φωτογραφίες ο εξωτερικός του χώρος είναι περιφραγμένος λόγω των πασσάλων που έχουν τοποθετηθεί περιμετρικά στο πεζοδρόμιο. Επίσης, δέχομαι από τη μαρτυρία της ότι το αγοραίο ενοίκιο των Υποστατικών για παρόμοιου τύπου καταστήματα στη μικρή περιοχή είναι μεταξύ €7 - €8 το τ.μ. καθότι η εν λόγω μαρτυρία είναι η μοναδική τέτοιου είδος μαρτυρία που παρουσιάστηκε προς το Δικαστήριο. (ε) Αξιολόγηση της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων Μ. Α. 2, Μ. Κ. 1 και της Λειτουργού. Όσον αφορά τους εμπειρογνώμονες, τα συμπεράσματά μου είναι τα ακόλουθα. Το γενικότερο συμπέρασμα είναι ότι ουδείς εκ των εμπειρογνωμόνων ικανοποίησε πλήρως το Δικαστήριο με τη μαρτυρία του. Κατ' αρχάς, όλοι, συμπεριλαμβανομένης και της Λειτουργού του Δικαστηρίου, παρέλειψαν να αναφερθούν σε ένα αναγκαίο στοιχείο συνυπολογισμού, ήτοι στο αγοραίο ενοίκιο. Θυμίζω ότι με βάση την παράγραφο 5 του άρθρου 8 του Νόμου, το αγοραίο ενοίκιο πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Στην έκθεση του ο εκτιμητής για τους Ιδιοκτήτες, αν και αναφέρεται σε τούτη την υποχρέωση, παραλείπει να αναφερθεί στο εν λόγω στοιχείο. Κατά τον ίδιο τρόπο, ο δικηγόρος των Ενοικιαστών αναγνωρίζοντας την αναγκαιότητα για συνυπολογισμό του αγοραίου ενοικίου, παραπέμπει στη μαρτυρία όχι του εμπειρογνώμονα αλλά της Μ.Κ.3 αποδεχόμενος ότι αυτή είναι και η μοναδική μαρτυρία που έχει το Δικαστήριο επί τούτου του ζητήματος ενώπιον του. Η ουσία όμως του θέματος είναι ότι ούτε ο εμπειρογνώμονας των Ενοικιαστών έδωσε μαρτυρία για τούτο το ζήτημα. Προχωρώντας στα υλικά και την ποιότητα κατασκευής του επίδικου Υποστατικού, προφανώς, το θέμα αυτό αποτελεί κεντρικό ζήτημα της παρούσας υπόθεσης, αφού τόσο η Λειτουργός όσο και ο εκτιμητής των Ενοικιαστών έχουν προβεί σε αρνητικές και σημαντικές αναπροσαρμογές στις εκτιμήσεις τους, λόγω τούτης της παραμέτρου, ενέργεια την οποία δεν αποδέχεται η πλευρά των Ιδιοκτητών. Η κρίση του Δικαστηρίου ταυτίζεται με την άποψη της Λειτουργού και της πλευράς των Ενοικιαστών. Η θέση της Λειτουργού ως προς την ύπαρξη υποδεέστερων υλικών κατασκευής καθώς και του εκτιμητή των Ενοικιαστών είναι βάσιμη. Από τις φωτογραφίες που επισυνάπτονται στις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων των διαδίκων, εντοπίζεται ξεκάθαρα η κατασκευαστική διαφορά του Υποστατικού έναντι των υπόλοιπων συγκριτικών. Δηλαδή, η θέση της πλευράς των Ενοικιαστών ότι το Υποστατικό είναι κατασκευασμένο από σιδεροκατασκευή «τύπου αποθήκης» με μεταλλικό σκελετό, τοιχοποιία και οροφή από μεταλλικά φύλλα, «τύπου sandwich panel», και ότι πρόκειται για κατασκευή που μειονεκτεί έναντι της κατασκευής των υπόλοιπων συγκριτικών, επιβεβαιώνεται δια γυμνού αφθαλμού. Με άλλα λόγια, το Υποστατικό δεν ικανοποιεί την έννοια του «ολοκληρωμένου καταστήματος», σε σχέση πάντα με τα υπό σύγκριση υποστατικά, όπως η έννοια αυτή επεξηγείται στο Παράρτημα Β της έκθεσης του εκτιμητή των Ενοικιαστών, θέση για την οποία ο εν λόγω μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε.[14] Ούτε όμως υπήρξε ικανοποιητικός αντίλογος, αφού η διαφορετική επιχειρηματολογία των δικηγόρων των ιδιοκτητών δεν αρκεί, επειδή ακριβώς, ακόμη και ο ίδιος ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών έχει τηρήσει ανακόλουθη στάση στη μαρτυρία του ως προς τούτο το ζήτημα.[15] Ενώ δηλαδή στην έγγραφη του μαρτυρία αναφέρεται σε «αρκετά καλή κατασκευή», στην έκθεσή του παραδέχεται την ύπαρξη «μέτριας ποιότητας υλικών» κατασκευής και παράλληλα αναγνωρίζει ότι, όλα πλην ενός από τα συγκριτικά υποστατικά που έχει εκείνος χρησιμοποιήσει, υπερέχουν «λόγω κατάστασης» έναντι του επίδικου Υποστατικού. Αναφορικά με τον εκτιμητή των Ενοικιαστών, δεν δέχομαι τη συλλογιστική του ότι το Υποστατικό εμπίπτει εντός δύο ζωνών και ότι εξ' αιτίας αυτού θα πρέπει να υπολογιστούν ολιγότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά. Ουσιαστικά, μέσω τούτης της προσέγγισης επιχειρείται να παρουσιαστεί ως μειονέκτημα του Υποστατικού η γωνιακή του θέση. Όμως, το Υποστατικό, όπως φαίνεται από τις φωτογραφίες είναι τετραγωνισμένο. Συνεπώς, δεν δικαιολογείται να ενταχθεί σε δύο διαφορετικές ζώνες αφού τέτοια διεργασία, όπως επεξήγησε η Λειτουργός, θα δικαιολογείτο μόνο κατ' εξαίρεση, και στην περίπτωση μόνο που θα αφορούσε ένα μακρόστενο υποστατικό, που δεν είναι η παρούσα περίπτωση. Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης, υπήρξε θέση της πλευράς των Ιδιοκτητών ότι το Υποστατικό διαθέτει έξι χώρους στάθμευσης, στοιχείο μάλιστα που αποτελεί μεγάλη διευκόλυνση προς όφελος των Ενοικιαστών. Εντούτοις, τούτη η θέση ουδόλως ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Όπως φαίνεται από τις φωτογραφίες,[16] όντως περιμετρικά του Υποστατικού έχουν κατασκευαστεί υπερυψωμένα πεζοδρόμια επί των οποίων έχουν τοποθετηθεί μεταλλικά πασσαλάκια με αποτέλεσμα να εμποδίζεται η χρησιμοποίηση ως χώρου στάθμευσης όλου του υπαίθριου χώρου που βρίσκεται έξω και περιμετρικά του Υποστατικού. Όσον αφορά τη συντήρηση του Υποστατικού, δέχομαι ότι η πλευρά των Ενοικιαστών θα πρέπει να πιστωθεί, από την ημέρα έναρξης της ενοικίασης, τη συντήρηση και τη διατήρηση αυτού σε καλή κατάσταση, δίχως όμως να αποδέχομαι είτε ότι οι δαπάνες που έχουν διενεργηθεί σε σχέση με την κατοχή του Υποστατικού υπερβαίνουν τις €72.000 όπως οι ίδιοι διατείνονται, είτε ότι τα εν λόγω έξοδα έχουν, κατά συγκεκριμένο τρόπο, «βελτιώσει» [17] το Υποστατικό, αφού τέτοια συμπεράσματα εκφεύγουν του πλαισίου της παρούσας ειδικής διαδικασίας. Ως έχει επισημανθεί στη Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (ανωτέρω), η δαπάνη της οικοδομής μόνο εμμέσως επιδρά επί των προϋποθέσεων που λαμβάνονται υπόψιν με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, στο μέτρο δηλαδή που αντανακλάται στην «κατάσταση» του ακινήτου. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. (α) Τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα και οι προδικαστικές ενστάσεις. Με βάση ό,τι λέχθηκε προς το Δικαστήριο, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, έχουν ως ακολούθως. Το Υποστατικό βρίσκεται σε μια από τις εμπορικότερες αρτηρίες της Λεμεσού που αποτελεί και την κύρια είσοδο / έξοδο της πόλης από και προς Λάρνακα και Λευκωσία. Η επίδικη ενοικιαστική σχέση, που στην πορεία του χρόνου κατέστη θέσμια, βασίζεται και απορρέει από το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 03/01/1992 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στην ένορκη δήλωση του Μ. Α. 1). Οι μεν Αιτητές, από το 2008, είναι οι νέοι Ιδιοκτήτες του επίδικου Υποστατικού στη βάση του τίτλου ιδιοκτησίας και σχετικής συμφωνίας διανομής (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 και 3 στην ένορκη δήλωση του Μ. Α. 1). Οι δε Καθ' ων, είναι οι νέοι Ενοικιαστές του Υποστατικού, από το 1992, αντικαθιστώντας τα φυσικά πρόσωπα που υπήρξαν ο αρχικοί ενοικιαστές και ασκώντας έκτοτε, μέσω του νομικού προσώπου των Καθ' ων την επιχειρηματική τους δραστηριότητα. Νομικώς ομιλούντες, όπως σαφώς προκύπτει από τα επίδικα και μη αμφισβητούμενα γεγονότα, αυτό που έχει επισυμβεί συν τω χρόνω, είναι η αντικατάσταση[18] (novation), σε διαφορετικές χρονικές περιόδους, τόσο των Ιδιοκτητών όσο και των Ενοικιαστών. Ως γνωστό, με βάση το δόγμα της συμβατικής σχέσης μια σύμβαση δεσμεύει μόνο τους συμβαλλόμενους, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων. Η αντικατάσταση (novation)[19] αποτελεί την πιο συνήθη εξαίρεση του εν λόγω δόγματος, σε μια σύμβαση ενοικίασης. Για την ιδιοκτησιακή πλευρά προκύπτει, κατά κανόνα, λόγω μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας, ενώ για την πλευρά του ενοικιαστή, ως επί το πλείστον, συναντάται στις περιπτώσεις όπου το φυσικό πρόσωπο μεταφέρει την επιχειρηματική του δραστηριότητα σε νομικό πρόσωπο δικών του συμφερόντων. H αντικατάσταση δύναται να συναχθεί από τα εκάστοτε περιστατικά[20] τα οποία καταδεικνύουν την πρόθεση όλων των μερών για τη δημιουργία νέας συμφωνίας,[21] εξ ου και στον περί Συμβάσεων Νόμο δεν προβλέπεται οποιοσδήποτε συγκεκριμένος τύπος συντέλεσης της αντικατάστασης ενώ και όπως χαρακτηριστικά υποδεικνύεται στο σύγγραμμα The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Novation, Formalities, σελ. 948 η νέα συμφωνία μπορεί να συναφθεί είτε προφορικά, είτε να εξαχθεί από τη συμπεριφορά των μερών. Τέτοια είναι και η παρούσα περίπτωση, όπου έχει συναφθεί μόνο ένα ενοικιαστήριο έγγραφο, το ύψος του ενοικίου προκύπτει από το περιεχόμενο αυτού και οι διάδικοι για δεκαετίες συνέχιζαν τη συνεργασία τους, δίχως να αμφισβητήσουν την εγκυρότητα του εν λόγω εγγράφου ή οποιουσδήποτε επιμέρους όρους αυτού, όπως για παράδειγμα τη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης. Ούτε βεβαίως τίθεται ζήτημα «τερματισμού» της ενοικίασης (δείτε: ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ ανωτέρω), δοθέντος ότι η συμβατική ενοικίαση έχει προ πολλού καταστεί θέσμια, δηλαδή από το 2003 που ολοκληρώθηκε η πρώτη περίοδος ενοικίασης.[22] Τα πιο πάνω απαντούν στην προδικαστική ένσταση των Καθ' ων περί κατοχής του Υποστατικού στη βάση μη λήξασας περιοδικής ενοικίασης η οποία και απορρίπτεται. Ίδια κατάληξη έχει και η προδικαστική ένσταση που αφορά τον ισχυρισμό ότι η τροποποιημένη εναρκτήρια Αίτηση δεν είναι σύμφωνη με το σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 08/12/2020, αφού ο εν λόγω ισχυρισμός τίθεται εκπρόθεσμα και εκτός του ορθού δικονομικού πλαισίου, που θα ήταν η αίτηση για διαγραφή της τροποποιημένης Κυρίως Αίτησης. Η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε το 2010 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 στην ένορκη δήλωση του Μ. Α. 1). Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι στα €584,34 ήτοι προς €2.71 το τ.μ. (216 τ.μ. σύνολο) και το αγοραίο ενοίκιο των Υποστατικών για παρόμοιου τύπου καταστήματα στη μικρή περιοχή είναι πέριξ των €7,00 με €8,00 το τ.μ. Το Υποστατικό δεν πλεονεκτεί λόγω διευκολύνσεων ως προς τους χώρους στάθμευσης αφού δεν διαθέτει έξι χώρους στάθμευσης, ως υποστήριξαν οι Ιδιοκτήτες. Οι Ενοικιαστές ευθύνονται για το γεγονός ότι το Υποστατικό σήμερα διατηρείται καλή κατάσταση καθότι είναι αυτοί που έχουν επωμιστεί τη συντήρησή του. (β) Κατά πόσο έχει αποδειχθεί το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού. Προχωρώ στην εξέταση του κατά πόσον έχει αποδειχθεί το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού. Δεν αμφισβητείται ότι δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου. Αυτό που παραμένει είναι ο προσδιορισμός του ύψους της αύξησης, υπενθυμίζοντας ότι, η όποια αύξηση θα αρχίζει από τις 08/12/2020 και όχι από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης. Για σκοπούς ευκολότερης παρακολούθησης, παραθέτω τον πιο κάτω πίνακα, ο οποίος παρουσιάζει τις καταληκτικές εισηγήσεις των εμπειρογνωμόνων των διαδίκων καθώς και της Λειτουργού του Κτηματολογίου. ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΑΙΤΗΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΚΑΘ΄ΩΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ €10.25 ανά τ.μ. €6,16 ανά τ.μ. €6.10 ανά τ.μ. ΤΟ 90% ΤΟΥ ΜΕΣΟΥ ΟΡΟΥ ΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ (στρογγυλοποιημένα) €9,22 ανά τ.μ. επί 216 τ.μ. = €2.000 €4,15 επί 162 τ.μ. = €900,00 €5.49 ανά τ.μ. επί 216 τ.μ. = €1.300 Πέραν του προφανούς, ότι δηλαδή δικαιολογείται αύξηση του υφιστάμενου ενοικίου (€584,34, ήτοι προς €2.71 το τ.μ.), αναδεικνύεται, με αντίστοιχη καθαρότητα, η εκ διαμέτρου αντίθετη θεώρηση των πραγμάτων από τους εμπειρογνώμονες των διαδίκων. Τούτη η μεγάλη απόκλιση δεικνύει ότι μάλλον το βασικό μέλημα και των δύο ήταν να υποστηρίξουν τις θέσεις των πελατών τους, υποβαθμίζοντας πλεονεκτήματα και ή υπερτονίζοντας τα μειονεκτήματα του Υποστατικού, παρά, ως όφειλαν, να βοηθήσουν το Δικαστήριο. Θυμίζω ότι οι εμπειρογνώμονες οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[23] Για αυτό η μαρτυρία τους θεωρείται ως ανεξάρτητη[24] και πρωτογενής μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας τους.[25] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα[26] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[27] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[28] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[29] Ειδικότερα, από την αξιολόγηση της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων, προκύπτουν τα ακόλουθα συμπεράσματα: · Ουδείς εκ των εκτιμητών έχει συνυπολογίσει το αγοραίο ενοίκιο το οποίο αποτελεί αναγκαίο στοιχείο συνυπολογισμού για την εξεύρεση του δίκαιου ενοικίου. Ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών αν και στη σελ. 3 της έκθεσής του αναφέρεται στην ανάγκη για συνυπολογισμό του, δεν το προσδιορίζει. Από την άλλη, ο εκτιμητής των Ενοικιαστών αν και αναφέρεται σε «αγοραίο ενοίκιο», στην πραγματικότητα το ποσό που αναγράφει στην παρ. 3.4 της έκθεσής του, αφορά τον μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής. Τούτη όμως η παράλειψη δεν είναι καταλυτική επειδή, διότι, ως ορθώς υποδεικνύει ο κ. Ευσταθίου στην αγόρευσή του, υπάρχει μαρτυρία για τούτο το θέμα, δηλαδή η μαρτυρία της Μ. Κ. 3 και συνεπώς θα συνυπολογιστεί ως αγοραίο ενοίκιο το ποσό των €7.5 το τετραγωνικό μέτρο. · Αποδεκτή γίνεται η θέση της Λειτουργού ως προς τον καθορισμό της μικρής περιοχής, ήτοι πέριξ των 100 με 150 μέτρων από το επίδικο Υποστατικό, θέση που συνάδει και με την άποψη του εκτιμητή των Ενοικιαστών για μικρή περιοχή πέριξ των 70 με 80 μέτρων. Συμφωνώ ότι, όσο εγγύτερα προς το επίδικο ανευρίσκονται συγκρίσιμα υποστατικά, τόσο πιο αντικειμενικά είναι και τα συμπεράσματα που εξάγονται. Συνακόλουθα, απορρίπτεται η θέση του εκτιμητή των Ιδιοκτητών για μικρή περιοχή της τάξης των 250 τ.μ. με αποτέλεσμα τα συγκριτικά 1 και 2 στην έκθεση του τα οποία και έχουν ψηλότερα ενοίκια, να παρουσιάζονται να βρίσκονται εκτός της μικρής περιοχής. · Δεκτή γίνεται και η θέση της Λειτουργού και του εκτιμητή των Ενοικιαστών ότι δικαιολογείται δυσμενής αναπροσαρμογή επί του Υποστατικού πέριξ του 30% με 40%, λόγω της ποιότητας των υλικών που είναι αυτό κατασκευασμένο. Τούτη η θέση όχι μόνο δεν αμφισβητείται ρητώς από τον εκτιμητή των Ιδιοκτητών αλλά, και μέσω τόσο της αναφοράς του για «μέτριας ποιότητας υλικά» κατασκευής, όσο και των αρνητικών αναπροσαρμογών που έχει διενεργήσει λόγω «κατασκευής» του Υποστατικού, φαίνεται, έστω εμμέσως, να αποδέχεται την αντίθετη άποψη. · Ορθή κρίνεται και η θέση του εκτιμητή των Ενοικιαστών ότι η έκθεση του συναδέλφου του εκ μέρους των Ιδιοκτητών εμπεριέχει μαθηματικά σφάλματα καθώς και ότι παραλείπει να συνυπολογίσει, στην ορθή έκταση, τα πλεονεκτήματα των συγκριτικών υποστατικών, όπως για παράδειγμα ότι το Υποστατικό διαθέτει έξι χώρους στάθμευσης, δίχως αυτό να ισχύει. · Από την άλλη, απορρίπτω τη θέση του εκτιμητή των Ενοικιαστών ότι δικαιολογείται μείωση των τετραγωνικών του Υποστατικού, επειδή δήθεν εντάσσεται εντός δύο διαφορετικών ζωνών και επαναλαμβάνω τη συμφωνία μου με τη Λειτουργό και την πλευρά των Ιδιοκτητών επί τούτου του θέματος. · Επίσης, ορθή κρίνεται, επί της αρχής,[30] η θέση του εκτιμητή των Ιδιοκτητών ότι η γωνιακή θέση του Υποστατικού, προσδίδει σε αυτό επιπλέον αξία, πέριξ του 15%, σε σχέση με μη γωνιακά καταστήματα. Έχοντας λοιπόν αξιολογήσει τα προαναφερόμενα, καταλήγω πως το καλύτερο υπόβαθρο για να καθοριστεί με ασφάλεια το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού το παρέχει η έκθεση της Λειτουργού, προσθέτοντας ως αγοραίο ενοίκιο το ποσό των €7.50 ανά τ.μ. Κατά τα λοιπά, το γωνιακό πλεονέκτημα του Υποστατικού, έναντι των τριών συγκριτικών στην έκθεσή της που δεν είναι γωνιακά, εξισορροπείται από το γεγονός ότι το επίδικο βρίσκεται σε καλή κατάσταση και συντήρηση, με έξοδα, από το 1992, αποκλειστικά των Ενοικιαστών, οι οποίοι και θα πιστωθούν τούτη την παράμετρο. Καταληκτικά, ο μέσος όρος των ενοικίων, θα υπολογιστεί, συμπεριλαμβανομένου πλέον και του αγοραίου ενοικίου, επί τη βάση του ποσού των €6.8 ανά τετραγωνικό μέτρο. Συνεπώς, €6.8 τ.μ. Χ 216 τ.μ. και ισοδυναμεί με €1.468,80. Το 90% του αναφερόμενου ποσού αντιστοιχεί (μετά την στρογγυλοποίηση του €1.321,92) σε €1.320,00 μηνιαίως. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €1.320,00 από 08/12/2020. Όσα έξοδα έχουν προκύψει από τις 08/12/2020 και εντεύθεν, με βάση τις σχετικές αρχές[31] ακολουθούν το αποτέλεσμα και από επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)____________________________ Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος ______________ __________________ (Υπ.) Α. Γεωργίου (Υπ.) Τ. Τιμοθέου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Ειδικότερη αναφορά στα υπό σύγκριση υποστατικά θα γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο, κατά το στάδιο αξιολόγησης μαρτυριών των εκτιμητών. [3] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [4] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [5] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [6] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ
- [7] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [8] Δείτε: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/2015, ECLI:CY:AD:2015:D
- [9] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
- [10] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:D
- [11] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [12] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας
(1995)2 Α.Α.Δ.
- [13] Δείτε: English Exporters (London) Ltd v Eidonwall Ltd [1973] 1 ALL ER
- [14] Για τη σημασία της αντεξέτασης, δείτε τα λεχθέντα στη Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc
(2002)1Γ ΑΑΔ 1527. [15] Όπως συναφώς λέχθηκε στη R.C.K. SPORTS ΩΣ ΕΧΕΙ ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΕΙ ΑΠΟ PALINEX SPORTS LTD ν. PERSONA ADVERTISING LTD
(1996)1Β Α.Α.Δ 1074: «ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο». [16] Οι πρώτες δύο φωτογραφίες που επισυνάπτονται στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.1 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3) δεικνύουν του λόγου το αληθές. [17] Παρεμβάλλω ότι, για να αποδειχθεί ισχυρισμός περί «βελτίωσης» δεν αρκεί η παρουσίαση κάποιων αποδείξεων ή τιμολογίων. Απαιτείται η παρουσίαση εξειδικευμένης μαρτυρίας, μέσω της οποίας, μεταξύ άλλων, να αποδεικνύεται πως ήταν και πως έγινε το Υποστατικό, να επεξηγούνται με λεπτομέρεια οι ισχυριζόμενες βελτιώσεις και να αποδεικνύεται ότι αυτές όχι μόνο έχουν προσκολληθεί σ' αυτό αλλά και ότι έχουν αυξήσει την αξία του Υποστατικού. Εδώ τέτοια μαρτυρία δεν υπάρχει. Τουναντίον, αμφισβητείται έντονα η ίδια η νομιμότητα κάποιων εκ των κατασκευών. Το γεγονός μάλιστα ότι ούτε ο ίδιος ο λογιστής των Ενοικιαστών μπόρεσε μέσω των εξελεγμένων οικονομικών καταστάσεων να επιβεβαιώσει τους ισχυρισμούς τους, αλλά να εντοπίσει μόνο τρία ποσά που στο σύνολό τους δεν υπερβαίνουν τις €15.000, μιλά αφ' εαυτού. [18] Όπως εξηγείται στο Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-086 κ.ε. η αντικατάσταση μπορεί να αφορά ολόκληρο, μέρος μιας συμφωνίας, ή ακόμα και πολυμερή συμφωνία με επηρεασμό μόνο συγκεκριμένων συμβαλλομένων και εξακολούθηση της ισχύος της αρχικής συμφωνίας για τα υπόλοιπα μέρη, οι δε υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται με τη νέα σύμβαση, μπορεί να είναι οι ίδιες ή διαφορετικές με εκείνες που είχαν αναληφθεί με τη σύμβαση η οποία αντικαθίσταται (Ελληνική Τράπεζα Λτδ. ν. Πολυδωρίδης
(1993)1 Α.Α.Δ. 68). [19] Δείτε άρθρο 62 του περί Συμβάσεων Νόμου και Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-086. [20] Δείτε: MAXIMOS COURT LTD v. 1. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΙΕΡΗ κ.α.
(2001)1Β ΑΑΔ 875. [21] Συναφώς δείτε: Λιμνατίτη και άλλη ν. Σύννου και άλλων
(1992)1 Α.Α.Δ. 817, Κυθραιώτης κ.ά. v. Milington-Ward
(2001)1(B) A.Α.Δ. 1480 και A. M. C. Hotels v. Α. Κάτση
(2011)1Α Α.Α.Δ 102. [22] Δείτε: ορισμό «θέσμιου ενοικιαστή» στο άρθρο 2 του Νόμου. [23] Δείτε: Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1Α Α.Α.Δ 41. [24] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ 1799. [25] Δείτε: Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας
(2008)2 ΑΑΔ 486. [26] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [27] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973. [28] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [29] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [30] Στην παρούσα όμως περίπτωση, το Υποστατικό δεν μπορεί να τεθεί σε ευθεία σύγκριση με τα γωνιακά καταστήματα στη μικρή περιοχή, δηλαδή το Wilton και το La Croissanterie (συγκριτικά 1 και 3 στην εκτίμηση του εκτιμητή των Ενοικιαστών, και αντιστοίχως, τα συγκριτικά υπ' αριθμό 6 και 7 στην εκτίμηση των Ιδιοκτητών) αφού, αυτά πλεονεκτούν καταφανώς έναντι του επίδικου Υποστατικού, εξ ου και ο εκτιμητής των Ιδιοκτητών στην έκθεσή του, καθορίζει το πλεονέκτημα σε ποσοστό 25% λόγω «κατάστασης και ηλικίας» ενώ ο εκτιμητής των Ενοικιαστών το ανεβάζει στο 40%. Δηλαδή, πρακτικά ομιλούντες, ακόμη και εάν συμπεριλαμβάνονταν τα εν λόγω γωνιακά καταστήματα Wilton και La Croissanterie στην Έκθεση της Λειτουργού, λόγω ακριβώς των μεγάλων και αναγκαίων αναπροσαρμογών που θα έπρεπε να γίνουν, η διαφορά στο μέσο όρο ενοικίων θα ήταν αμελητέα. [31] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou
(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη
(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd
(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο