ΑΝΔΡΕΟΥ κ.α. ν. ΚΩΣΤΑ, Αίτηση αρ. Ε49/2018, 14/4/2022

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»). Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 3.5.

1. Οι Αιτητές προσδιορίζονται ως οι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού (οι οποίοι στο εξής θα αναφέρονται ως και «Ιδιοκτήτες»). Το επίδικο ζήτημα απορρέει από προφορική συμφωνία περί το
2. Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι €206 μηνιαίως. Αξιώνονται €10.918 ως οφειλόμενα ενοίκια από 1.1.2014 μέχρι και 1.5.2018 και επιπλέον διεκδικείται το ποσό των €206 μηνιαίως από 1.6.2018, μέχρι την επιστροφή της ελεύθερης και κενής κατοχής του επίδικου Υποστατικού. Γίνεται αναφορά σε προειδοποιητική επιστολή δίχως ανταπόκριση και ότι συνεπεία της παράλειψης του Καθ' ου να συμμορφωθεί με τα πιο πάνω, οι Ιδιοκτήτες δικαιούται σε ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού. Στην Απάντησή του ο Καθ' ου η αίτηση, ο οποίος στο εξής θα αναφέρεται και ως «ο Ενοικιαστής», ισχυρίζεται ότι ο λόγος δημιουργίας των καθυστερημένων ενοικίων είναι εξαιτίας άρνησης της πλευράς των Ιδιοκτητών να προσέλθουν για να τα εισπράξουν. Στην Ανταπάντηση απορρίπτονται οι ισχυρισμοί του Ενοικιαστή. ΙΙ. Η ακροαματική διαδικασία Κατά την ακροαματική διαδικασία, δόθηκε μόνο μαρτυρία εκ μέρους των Ιδιοκτητών, καθότι η πλευρά του Καθ' ου η αίτηση αμέλησε να συμμορφωθεί με τις προθεσμίες που δόθηκαν από το Δικαστήριο για την καταχώρηση καταλόγου και σύνοψης μαρτυρίας, και παρά το γεγονός ότι ο χρόνος για τον σκοπό αυτό παρατάθηκε κατ' επανάληψη. Η μαρτυρία εκ μέρους των Αιτητών, δόθηκε μέσω της μαρτυρίας του Αιτητή αρ. 2, οποίος μαζί με τον αδελφό του, Αιτητή 1, είναι συνιδιοκτήτες του επίδικου Υποστατικού. Συναφώς παρουσίασε σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 1Α και 1Β). Μέσω γραπτής δήλωσης (ΕΓΓΡΑΦΟ Α) αναφέρθηκε στο ιστορικό της ενοικιαστικής σχέσης των διαδίκων και ειδικά στο ότι οι Αιτητές είναι νέοι ιδιοκτήτες από το 2004 ενώ ο Καθ' ου θέσμιος ενοικιαστής από παλαιότερα. Σημείωσε ότι το ύψος του ενοικίου ανέρχεται στο ποσό των €206 μηνιαίως. Από τον Ιανουάριο του 2014 ο Καθ' ου σταμάτησε να καταβάλλει το ενοίκιο παρά τις σχετικές οχλήσεις τόσο του ίδιου όσο και του αδελφού του. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 την προβλεπόμενη εκ του Νόμου προειδοποιητική επιστολή των 21 ημερών. Παρά τη δέουσα επίδοσή της, ο Ενοικιαστής συνέχισε να κατέχει το υποστατικό δίχως να καταβάλλει ενοίκιο. Χαρακτηρίζει ως προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων τους ισχυρισμούς του Ενοικιαστή για δήθεν άρνηση των Αιτητών να εισπράξουν τα ενοίκια, με παραπομπή στο περιεχόμενο της ανταλλαγείσας αλληλογραφίας των δικηγόρων τους με τη δικηγόρο του Καθ' ου η αίτηση (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4), μέσω της οποίας ο Καθ' ου πρότεινε διακανονισμό εξόφλησης των οφειλόμενων ενοικίων, δίχως να προβάλλει τις αιτιάσεις που εμφαίνονται στην Απάντησή του. Επανέλαβε ότι επικοινώνησε τόσο ο ίδιος όσο και ο αδελφός του τηλεφωνικά μαζί του, δίχως ανταπόκριση και ολοκλήρωσε λέγοντας πως μέχρι σήμερα κατακρατείται η κατοχή δίχως την καταβολή ενοικίων και αξιώνει διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πλέον τα ενοίκια και τα ενδιάμεσα οφέλη. Κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας επέμενε στη θέση του, επαναλαμβάνοντας τους ισχυρισμούς του και απορρίπτοντας κατηγορηματικά τις αντίθετες υποβολές που του έγιναν. ΙΙΙ. Το Νομικό Πλαίσιο Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[1] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[2] ενοικιάσεις[3] και τους όρους αυτών,[4] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[5] Η ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου το οποίο έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες[6] από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. Σημειώνεται ότι, το άρθρο 11

(1)(α), στο μέτρο που σχετίζεται με την υποχρέωση εξόφλησης εντός των πιο πάνω προθεσμιών,[7] έχει απρόσωπο και επιτακτικό χαρακτήρα, δίχως να παρέχει διακριτική εξουσία στο Δικαστήριο να σταθμίσει είτε τις προσωπικές του περιστάσεις, είτε άλλες ειδικές συνθήκες πριν την έκδοση της απόφασής του. Η έξωση λόγω μη έγκαιρης εξόφλησης των καθυστερημένων ενοικίων εξετάζεται αποκλειστικά κατά αντικειμενικό τρόπο. Εφόσον δεν πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια εντός των προβλεπόμενων ανατρεπτικών προθεσμιών το ζήτημα τελειώνει, δίχως να παρέχεται στο Δικαστήριο η εξουσία, είτε σταθμίζοντας τη διάρκεια της ενοικίασης και τις καθυστερήσεις, είτε τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης, να αρνηθεί την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. IV. Αξιολόγηση και Συμπεράσματα Έχοντας μελετήσει και τις συνοπτικές γραπτές αγορεύσεις που παρουσιάστηκαν σήμερα στο Δικαστήριο από τους συνηγόρους των διαδίκων, το γενικό συμπέρασμά μου είναι ότι δεν χρειάζεται να ειπωθούν πολλά για την παρούσα υπόθεση. Κατ' αρχάς, ως προς την αξιολόγηση της μαρτυρίας, με βάση τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[8] τα πράγματα είναι ξεκάθαρα. Η υπερασπιστική γραμμή του Ενοικιαστή, δεδομένου ότι δεν υποστηρίχθηκε από σχετική μαρτυρία, παρέμεινε μετέωρη και υπόκειται σε απόρριψη, αφού τα δικόγραφα δεν μπορούν αυτοτελώς να αποτελέσουν βάσει για την εξαγωγή συμπερασμάτων. Όπως σχετικά λέχθηκε στη R.C.K. SPORTS ΩΣ ΕΧΕΙ ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΕΙ ΑΠΟ PALINEX SPORTS LTD ν. PERSONA ADVERTISING LTD

(1996)1Β Α.Α.Δ 1074: « ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο. » Ούτε ασφαλώς η παραπομπή του Δικαστηρίου στους ισχυρισμούς της προηγούμενης δικηγόρου του Καθ' ου επί του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 3, έχουν οποιανδήποτε αξία, αφού, μεταξύ άλλων πρόκειται για επίκληση αυτοενισχυτικής μαρτυρίας.[9] Εν προκειμένω, το Δικαστήριο έχει μόνο μια, και πειστική, εκδοχή ως προς τα γεγονότα. Έχοντας λοιπόν ακούσει με προσοχή τη μαρτυρία του Αιτητή αρ. 2, έχω πειστεί για την αλήθεια όσων ανέφερε, αφού η μαρτυρία του είναι αναντίλεκτη και επιβεβαιώνεται από τα έγγραφα τα οποία έχει παρουσιάσει. Η ύπαρξη της ιδιότητας των μερών καθώς και της θέσμιας ενοικίασης, δεν αμφισβητούνται. Το δε υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Επιγραμματικά, όσον αφορά τα πραγματικά γεγονότα, όντως οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι και νέοι Ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού. Ο Καθ' ου η αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής, δυνάμει προφορικής συμφωνίας που σύναψε με την προηγούμενη ιδιοκτήτρια, περί το 1985. Υφίσταται καθυστέρηση στη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου από 01/01/2014 και έκτοτε, προς €206 μηνιαίως. Οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου ικανοποιούνται, αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, και · έχει αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, μέσω της προειδοποιητικής επιστολής ημερ. 29/01/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2), και · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης, και · παρήλθαν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία και μέχρι σήμερα παραμένουν απλήρωτα. Συνεπώς, η πλευρά των Αιτητών έχει δεόντως αποδείξει την υπόθεσή της και δικαιούται σε απόφαση τόσο για διάταγμα ανάκτησης κατοχής όσο και για τα οφειλόμενα ενοίκια. V. Κατάληξη Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδονται τα ακόλουθα διατάγματα: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του υποστατικού που βρίσκεται όπως το Υποστατικό περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Καθ' ου η Αίτηση και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης του και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτόν, εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης του Καθ' ου καθορίζεται η περίοδος των 7 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος, τηρουμένων των όρων της αναστολής που τίθενται στη συνέχεια. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ Αιτητών και εναντίον Καθ' ου για το ποσό των €10.918 ως οφειλόμενα ενοίκια από 1.1.2014 μέχρι και 1.5.

1. (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ Αιτητών και εναντίον Καθ' ου η αίτηση προς €206 μηνιαίως, για ενδιάμεσα κέρδη από 1.6.2018 και κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (στ) Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας υπέρ των Αιτητών και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.
2. (ζ) Η εκτέλεση της απόφασης αναστέλλεται για 60 ημέρες από σήμερα και περαιτέρω αναστολή από μήνα σε μήνα μέχρι τη συμπλήρωση 12 μηνών, νοουμένου ότι: · εντός των επόμενων 60 ημερών θα εξοφληθεί το εξ αποφάσεως χρέος και · από την πρώτη ημέρα κάθε επόμενου μήνα, με 5 μέρες χάριν, καταβάλλεται το ενδιάμεσο όφελος των €206 μηνιαίως μέχρι και την ολοκλήρωση της 12μηνης προθεσμίας. Παράλειψη πληρωμής οποιασδήποτε δόσης, καθιστά την παρούσα απόφαση άμεσα εκτελεστή. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Λ. Μιχαηλίδης Α. Κωστή Πάρεδρος Πάρεδρος [1] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [2] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [3] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [4] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [5]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014, ECLI:CY:AD:2014:A339. [6] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 υποδείχθηκε σχετικά ότι η εν λόγω προθεσμία θέτει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και δεν αποκλείει την πληρωμή πριν από την επίδοση. [7] Ακόμη και στη περίπτωση εξόφλησης, ο Ιδιοκτήτης μπορεί να επιμένει στην αίτησή του, επικαλούμενος «συστηματική» καθυστέρηση. [8] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [9] Δείτε: Μούρτζινος ν. «Galaxias» κ.α.

(1992)1(Β) ΑΑΔ, 612, Ορφανίδης Λαϊκή Υπεραγορά Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας

(2003)2 ΑΑΔ, 56 και Antwerp Diamond Polisher Ltd κ.α. ν. Τράπεζας Κύπρου Λτδ

(2005)1(Α) ΑΑΔ, 533 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο