Μ Β ν. Κ Φ κ.α., Αίτηση αρ. Κ29/2018, 15/11/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2022:35 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου, Α. Γεωργίου και A. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ29/2018 Μεταξύ׃ Μ Β, από τη Λεμεσό Αιτήτρια και
- Κ Φ, από τη Λεμεσό
- Ε Φ, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 15/11/2022 Για τους Αιτητές: κα Δ. Δημητρίου για Λ. ΠΡΩΤΟΠΑΠΑ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η αίτηση: κ. Χρ. Π. Αδάμου Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Με την παρούσα υπόθεση αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός διαμερίσματος που χρησιμοποιείται ως κατοικία και βρίσκεται επί της οδού [.] στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: το «Υποστατικό»). Αποτελεί κοινό τόπο ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και αφορά θέσμια ενοικίαση, η οποία ξεκίνησε πριν το
- (α) Η Κυρίως Αίτηση. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 21/09/
- Η Αιτήτρια είναι η εγγεγραμμένη νέα ιδιοκτήτρια (η οποία στο εξής θα αναφέρεται και ως «η Ιδιοκτήτρια») του Υποστατικού, αντικαθιστώντας, δυνάμει δωρεάς, τη μητέρα της. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, είναι οι παρουσιαζόμενοι ως οι θέσμιοι ενοικιαστές του Υποστατικού (οι οποίοι στο εξής θα αναφέρονται και ως «οι Ενοικιαστές»). Η σχέση των διαδίκων απορρέει από λήξασα έγγραφη συμφωνία ενοικίασης, ημερομηνίας 25/11/1985, μονοετούς διάρκειας και με αρχικό ενοίκιο Λ.Κ.70,00 (€119,60) η οποία συνήφθη μεταξύ της μητέρας της Ιδιοκτήτριας και του Ενοικιαστή αρ.
- Αναφέρεται ότι, «κατόπιν μεταγένεστερης προφορικής συμφωνίας η Καθ' ης η Αίτηση αρ. 2 κατέληξε και η ίδια σε συμφωνία ενοικίασης» και ότι «οι Καθ' ων κατέχουν ως ενοικιαστές το ακίνητο της Αιτήτριας». Προστίθεται ότι, «το σημερινό ενοίκιο, κατόπιν συμφωνίας των μερών, αυξήθηκε προ ετών, από €119.60 σε €
- Η εν λόγω αύξηση αποτέλεσε και την τελευταία αύξηση του ενοικίου και εξακολουθεί μέχρι σήμερα να παραμένει το ίδιο ποσό χωρίς την επιβολή οποιασδήποτε αύξησης». Παρά τις επανειλημμένες παραστάσεις της Ιδιοκτήτριας για να αυξηθεί το ενοίκιο, το οποίο θεωρεί χαμηλό, δεν υπήρξε ανταπόκριση. Διατείνεται, συναφώς, ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή είναι ψηλότερος από το καταβαλλόμενο και για αυτό αξιώνεται αύξηση, έτσι ώστε το ενοίκιο να ανέλθει στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Προς ενίσχυση τούτου του ισχυρισμού, αναφέρει ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση και σε προνομιούχα περιοχή, η οποία χαρακτηρίζεται ως εξαιρετική, από εμπορικής άποψης. (β) Η Απάντηση. Οι Καθ' ων 1 και 2 στην κοινή Απάντησή τους, κατ' αρχάς, δεν αμφισβητούν την ιδιότητα της Ιδιοκτήτριας, ούτε το ύψος του ενοικίου. Αμφισβητείται όμως ότι η Καθ' ης αρ. 2 κατέστη ενοικιάστρια του Υποστατικού και υποστηρίζεται ότι η ενοικιαστική σχέση αφορούσε και συνεχίζει να αφορά μόνο την Ιδιοκτήτρια και τον Καθ' ου
- Επί της ουσίας, προβάλλεται ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση του ενοικίου. Προς επίρρωση τούτης της θέσης υποστηρίζεται πως πρόκειται για κτήριο πέραν των 60 ετών, με πολλαπλά προβλήματα (δάπεδα, κουζίνα, τοιχοποιία) που απορρέουν από την άρνηση της Ιδιοκτήτριας να προβεί σε συντήρηση. Αναφέρεται ότι ο ίδιος ο Ενοικιαστής αρ. 1 έχει επενδύσει €15.000 σε επιδιορθώσεις, ώστε αυτό να καταστεί λειτουργήσιμο. Η διενέργεια των εργασιών αποκατάστασης είναι, πάντα σύμφωνα με την πλευρά του Ενοικιαστή αρ. 1, ο λόγος για τη σημερινή ενοικιαστική αξία του Υποστατικού. Παράλληλα όμως, προβάλλει ότι επειδή «έχει σταματήσει να προβαίνει σε επιδιορθώσεις», σήμερα το Υποστατικό βρίσκεται σε «άθλια κατάσταση», η οποία μάλιστα προκαλεί προβλήματα υγείας σε αυτόν και την οικογένεια του, αλλά η οικονομική στενότητά τους δεν τους επιτρέπει να μετακομίσουν αλλού. (γ) Η Ανταπάντηση στην Απάντηση. Ανταπαντώντας, η Ιδιοκτήτρια, απορρίπτει τους ισχυρισμούς της άλλης πλευράς και επαναλαμβάνει τις δικές της θέσεις, σημειώνοντας ότι το κτήριο βρίσκεται σε καλή κατάσταση και τονίζοντας ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι υπέρμετρα χαμηλό, λαμβανομένου υπόψιν και του προνομιακού χαρακτήρα της μικρής περιοχής. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση διεκπεραιώθηκε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώριση έγγραφων μαρτυριών από τους διαδίκους. Επίσης, αντεξετάστηκε η Αιτήτρια, ως προς το κατά πόσο η Καθ' ης 2 κατέστη ενοικιάστρια, καθώς και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, ως προς το περιεχόμενο της έκθεσης που ετοίμασε. Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω, εκ των προτέρων, πως κατά την αξιολόγηση έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές, όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, σε αυτό το στάδιο και για σκοπούς οικονομίας θα αναφερθώ συνοπτικά στους ισχυρισμούς που παρουσιάστηκαν προς το Δικαστήριο, δίχως αναφορά σε κάθε ένα επιμέρους ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά, αλλά μόνο σε ό,τι είναι πραγματικά σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα.[1] (α) Η μαρτυρία της Αιτήτριας/Ιδιοκτήτριας. Στη μαρτυρία της η Ιδιοκτήτρια παρουσίασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του Υποστατικού και πρόσθεσε πως οι Καθ' ων 1 και 2 στη βάση γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ. 25.11.1985 είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές του Υποστατικού. Διευκρίνισε πως η αρχική ενοικίαση έγινε μεταξύ της μητέρας της, που ήταν η προηγούμενη ιδιοκτήτρια του υποστατικού, και του Ενοικιαστή αρ. 1 και αφορούσε ενοικίαση για ένα έτος και με αρχικό ενοίκιο Λ.Κ.70,00 (€119,60). Η εμπλοκή της Καθ' ης 2 στη σχέση ενοικίασης έλαβε χώρα δυνάμει «μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας». Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €250, το οποίο «αυξήθηκε προ ετών». Τόνισε ότι ζήτησε επανειλημμένα από τους Καθ' ων αύξηση του ενοικίου, οι οποίοι όμως αρνούνται να συζητήσουν τέτοιο ενδεχόμενο. Αξιώνει τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου σε ύψος που να αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Προς ενίσχυση τούτης της θέσης αναφέρεται στην εξαιρετική, κατά την άποψή της, περιοχή που βρίσκεται το Υποστατικό. Όσον αφορά την επί τόπου κατάσταση, διατείνεται ότι αυτό βρίσκεται σε «αρκετά καλή κατάσταση», καθότι, τόσο η ίδια όσο και οι αντιπρόσωποί της, το φροντίζουν «επαρκώς και επιμελώς». Όποιες δε φυσικές φθορές, επιδιορθώνονταν από την ίδια, με δικά της έξοδα. Παρόλα αυτά, δέχεται ότι τα τελευταία χρόνια δεν έχει προβεί σε «οποιαδήποτε είδους σοβαρή ανακαίνιση», λόγω της ρήξης που επήλθε στις σχέσεις της με τους Ενοικιαστές, οι οποίοι δεν αποδέχονται την παραμικρή αύξηση. Χαρακτηρίζει το υφιστάμενο ενοίκιο των €250 ως υπέρμετρα χαμηλό, για ένα διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων που βρίσκεται στο κέντρο της Λεμεσού. Προς τεκμηρίωση του εν λόγω ισχυρισμού της, επισυνάπτει έκθεση εκτίμησης εγκεκριμένων εκτιμητών. Κατά την αντεξέτασή της, αμφισβητήθηκε ο ισχυρισμός της ότι η Καθ' ης 2 έχει καταστεί ενοικιάστρια του Υποστατικού. Σε σχετική υποβολή περί ανυπαρξίας οποιασδήποτε τέτοιας συμφωνίας, απάντησε ότι η εν λόγω συμφωνία έγινε μέσω της μητέρας της. Ως προς τις ενέργειες οι οποίες καταδεικνύουν την προσωπική δέσμευση της Καθ' ης 2 στην επίδικη θέσμια ενοικίαση, δέχθηκε ότι δεν έχει εκδώσει αποδείξεις είσπραξης ενοικίου στο όνομα της Καθ' ης 2, αλλά παράλληλα σημείωσε ότι ήταν εκείνη που προσερχόταν στο ιατρείο του πατέρα της για να πληρώσει το ενοίκιο. (β) Η μαρτυρία του Καθ' ου
- Στη γραπτή του μαρτυρία, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 δέχεται την ύπαρξη της επίδικης έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης, προσθέτοντας ότι έκτοτε διαμένει στο Υποστατικό μαζί με την οικογένειά του, δηλαδή τη σύζυγο και τα δύο τους παιδιά. Δέχεται επίσης ότι η Ιδιοκτήτρια είναι νέα ιδιοκτήτρια του Υποστατικού, αλλά απορρίπτει ότι η σύζυγός του (Καθ' ης 2) είναι ενοικιάστρια. Τονίζει πως πρόκειται για διαμέρισμα ηλικίας πέραν των 60 ετών, που παρουσιάζει αρκετά προβλήματα υγρασίας, μούχλας, καθαριότητας κ.τ.λ. Περιγράφει ως «άθλια» την κατάσταση του Υποστατικού, υποβάλλοντας πως το υφιστάμενο ενοίκιο των €250 είναι ικανοποιητικό και δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση. Προς υποστήριξη της θέσης του, επισυνάπτει φωτογραφίες, οι οποίες έχουν ληφθεί από το εσωτερικό του Υποστατικού. (γ) Η μαρτυρία της Καθ' ης
- Στη δική της, λακωνική, μαρτυρία η Καθ' ης η Αίτηση 2 αρνείται και απορρίπτει ότι έχει καταστεί ενοικιάστρια μαζί με τον Καθ' ου η Αίτηση 1, του Υποστατικού, επισημαίνοντας ότι ουδέποτε είχε συμβληθεί σχετικά και ζητεί την απόρριψη της υπόθεσης εναντίον της, ως καταχρηστικής. (δ) Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, σε σχέση με το επίδικο υποστατικό, η οποία αναθεωρήθηκε και συμπληρώθηκε τον Απρίλιο του 2022, κατόπιν σχετικών οδηγιών του Δικαστηρίου. Στην έκθεσή της, η Λειτουργός αναφέρει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €250 το μήνα, ποσό που αναλογεί σε €2 ανά τ.μ. Χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και συγκρίνοντας 5 διαμερίσματα που βρίσκονται επί της ίδιας πολυκατοικίας με το επίδικο υποστατικό, υπολογίζει ότι ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €3,43 το τ.μ., που αντιστοιχεί σε €430,00 μηνιαίως (στρογγυλοποιημένα), ενώ καθόρισε και το τρέχον/αγοραίο ενοίκιο στα €6,00 το τ.μ., που αντιστοιχεί προς €750,00 μηνιαίως. Στη συγκριτική μελέτη που διενήργησε προέβη σε σχετικές αναπροσαρμογές των συγκριτικών διαμερισμάτων, συνυπολογίζοντας τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα έκαστου συγκριτικού. Επιπλέον, διενήργησε και επιτόπια εξέταση, τα ευρήματα της οποίας είναι τα εξής: «
- Δεν υπάρχει χώρος στάθμευσης για τους ένοικους της πολυκατοικίας.
- Στην πολυκατοικία δεν υπάρχει ανσανσέρ.
- Δεν υπάρχουνε κοινόχρηστα και δεν καθαρίζεται ο χώρος, υπάρχουν κατσαρίδες και ποντίκια.
- Η πολυκατοικία είναι του 1970 και δεν ανακαινίστηκε, τα παράθυρα-μπλακονόπορτες είναι παλαιού τύπου και δεν ανοίγουνε.
- Στο υπό εκτίμηση ακίνητο δεν κάνει ούτε επιδιορθώσεις ούτε ανακαίνιση ο ιδιοκτήτης. Το διαμέρισμα είναι σε άθλια κατάσταση. Υπάρχουνε υγρασίες παντού, οι τοίχοι είναι γκρεμισμένοι, οι πόρτες δεν ανοίγουνε και τα ντουλάπια είναι σάπια. » Κατά την αντεξέτασή της από το δικηγόρο των Ενοικιαστών, η Λειτουργός ανάφερε πως ο καθορισμός της μικρής περιοχής, στη βάση των διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας, έγινε επειδή τα υπόλοιπα διαμερίσματα αντιπροσωπεύουν το καταλληλότερο συγκρίσιμο μέγεθος, σε σχέση με το Υποστατικό και ως εκ τούτου δεν χρειαζόταν να επεκτείνει την έρευνά της σε άλλα ακίνητα, τα οποία θα ήταν και ανόμοια με την πολυκατοικία που βρίσκεται το Υποστατικό. Πρόσθεσε πως στα πλείστα από τα διαμερίσματα έχει κάνει και εσωτερική επιθεώρηση. Το επίδικο διαμέρισμα δεν έχει διευκολύνσεις και βρίσκεται σε κακή κατάσταση. Επεξήγησε τους λόγους που έχει προβεί σε αναπροσαρμογές στα υπόλοιπα συγκριτικά, κυρίως λόγω του ότι αυτά είναι είτε μερικώς, είτε πλήρως ανακαινισμένα. Αμφισβητήθηκε έντονα, εκ μέρους των Καθ' ων, ο υπολογισμός της ως προς το εμβαδόν του Υποστατικού, το οποίο το καθόρισε στα 125 τετραγωνικά μέτρα. Αν και δέχθηκε ότι η ίδια δεν προχώρησε σε εμβαδομέτρηση του Υποστατικού, τόνισε ότι την πληροφορία για το εμβαδόν του την εξασφάλισε από τα επίσημα δημόσια αρχεία που βρίσκονται στους υπολογιστές της πύλης του Κτηματολογίου. Πρόσθεσε ότι, οι σχετικές καταχωρίσεις για το εμβαδόν του Υποστατικού εντοπίζονται στο εν λόγω ηλεκτρονικό σύστημα επειδή στο παρελθόν οι αρμόδιοι συνάδελφοι της έχουν διενεργήσει σχετική επιτόπια μέτρηση και καταχώρησαν τα ευρήματά τους στο σχετικό μηχανογραφικό σύστημα. (ε) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα και ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 15/09/
- Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των μερών, σε αυτές όμως θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ. (α) Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. (β) Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στο άρθρο 8
(1)του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα: « Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται. » Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου μέσω των υπηρετούντων προς το σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο
(5)του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (γ) Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. (δ) Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. [9] Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. IV. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[10] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται. Είναι κοινός τόπος ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 2000, βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και πρόκειται για ενοικίαση που έχει καταστεί θέσμια. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση. Από την άλλη, η Καθ' ης 2 αμφισβητεί ότι η ίδια είναι θέσμια ενοικιάστρια του Υποστατικού και αυτό θα είναι ένα βασικό ζήτημα που θα εξεταστεί από το Δικαστήριο. Το πιο ουσιαστικό επίδικο θέμα, είναι προφανώς το κατά πόσο δικαιολογείται η αναπροσαρμογή του ενοικίου. Στο πλαίσιο τούτου του θέματος, θα επιλυθούν τα ακόλουθα: · Πως επιδρά το γεγονός ότι η Ιδιοκτήτρια επισύναψε στη δική της μαρτυρία ως τεκμήριο την έκθεση του πραγματογνώμονά της, δίχως να δοθεί άμεση μαρτυρία από τον ίδιο. · Η επάρκεια της έκθεσης της Λειτουργού, σε σχέση με τον ισχυρισμό των Καθ' ων ότι δεν έχει αποδειχθεί το εμβαδόν του Υποστατικού. · Κατά πόσον ο Καθ' ου 1 έχει προβεί σε βελτιώσεις στο Υποστατικό και σε περίπτωση καταφατικής απάντησης, εάν θα πρέπει να πιστωθεί τις όποιες τέτοιες επιγενόμενες βελτιώσεις, υπό τη μορφή περιορισμού επί της όποιας αύξησης του ενοικίου. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[11] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Όσον αφορά τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων/πραγματογνωμόνων, τέτοια μαρτυρία, αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων. Οι πραγματογνώμονες / εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[12] Η μαρτυρία τους θεωρείται ως ανεξάρτητη.[13] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα[14] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[15] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[16] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[17] Με βάση το πιο πάνω πλαίσιο, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. (α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Αιτήτριας/Ιδιοκτήτριας. Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας ως προς την ύπαρξη της ενοικίασης, το ύψος και την κατά καιρούς αναπροσαρμογή του ενοικίου, δεν αμφισβητείται και γίνεται αποδεκτή. Όμως, από την άλλη, η θέση της ότι η Καθ' ης 2 έχει καταστεί ενοικιάστρια του Υποστατικού δυνάμει «μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας» δεν έπεισε, αφού η επ' αυτού μαρτυρία που έδωσε βασίζεται αποκλειστικά στο γεγονός ότι η Καθ' ης 2 ήταν το πρόσωπο που προσκόμιζε το ενοίκιο. Είναι προφανές ότι η εν λόγω δήλωση δεν αρκεί για να καταστήσει την Καθ' ης 2 μέρος μιας συμβατικής σχέσης που δεν την αφορά. Για σκοπούς πληρότητας, προστίθεται ότι η ενοικίαση[18] είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία η οποία συναρτάται με την εγκαθίδρυση δικαιώματος για την αποκλειστική κατοχή[19] και την ανεμπόδιστη εκμετάλλευση ενός υποστατικού έναντι συμφωνηθέντος ανταλλάγματος. Μια συμφωνία ενοικίασης, κατά κύριο λόγο, συνάπτεται ρητώς και ως επί το πλείστο, γραπτώς. Με βάση το δόγμα της συμβατικής σχέσης (privity of contract) δεσμεύει μόνο τους συμβαλλόμενους, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων, όπως λόγου χάρη στην περίπτωση της αντικατάστασης συμβαλλομένου (novation).[20] Είναι μεν πιθανόν μια ενοικίαση να εγκαθιδρυθεί στη βάση της πρόθεσης και της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων (by conduct), ως δηλαδή εν προκειμένω εισηγείται η πλευρά της Ιδιοκτήτριας, εντούτοις, το βάρος απόδειξης ότι μέσω της συμπεριφοράς των διαδίκων (by conduct) έχει συναφθεί μια τέτοια συμφωνία, το φέρει η πλευρά που επικαλείται τη συνομολόγησή της και εναπόκειται σε αυτήν την πλευρά να το αποσείσει με την κατάλληλη μαρτυρία. Συναφώς, στο σύγγραμμα Megarry & Wade (ανωτέρω) υπό τον τίτλο The nature and Creation of Leases - Types of Leases and Tenancies -
(2)Periodic Tenancies
(3)By Conduct - σελ. 785 παρ. 17-086, αναφέρεται: « The issue has always been to determine the likely intentions of the parties, and it is up to the person asserting that there is a tenancy to make good his claim. » Κατά συνέπεια, ο ισχυρισμός της Ιδιοκτήτριας ότι η Καθ' ης 2 κατέστη και αυτή ενοικιάστρια, θα έπρεπε να στοιχειοθετηθεί με την παρουσίαση απτών και συγκεκριμένων ενεργειών που τον αποδεικνύουν. Δηλαδή, με μαρτυρία η οποία να διασυνδέει απευθείας την Καθ' ης 2 τόσο με την κατοχή, τη χρήση και την εκμετάλλευση του Υποστατικού όσο και με την ανάληψη προσωπικής ευθύνης για την καταβολή του ενοικίου. Αυτό δεν έγινε με αποτέλεσμα να μην έχει αποδειχθεί ότι η Καθ' ης 2 κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Ο έτερος βασικός ισχυρισμός της Ιδιοκτήτριας, ότι δηλαδή το ενοίκιο θα πρέπει να αυξηθεί διότι σήμερα είναι χαμηλότερο του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, γίνεται αποδεκτός, όχι όμως επειδή έπεισε η ίδια το Δικαστήριο, αλλά επειδή την επιβεβαιώνει, ως προς το αποτέλεσμα, η μαρτυρία της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Δηλαδή, εάν απουσίαζε από την εξίσωση η μαρτυρία της Λειτουργού, η Αιτήτρια δεν θα μπορούσε να αποδείξει την υπόθεσή της.[21] Οι δικές της αναφορές, ότι δήθεν το Υποστατικό βρίσκεται σε «αρκετά καλή κατάσταση» και ότι η ίδια το φροντίζει «επαρκώς και επιμελώς», δεν τεκμηριώνονται και εξαντλούνται σε γενικότητες. Επίσης, η Ιδιοκτήτρια επέλεξε να επισυνάψει την έκθεση του εμπειρογνώμονά της ως τεκμήριο στη δική της μαρτυρία, δίχως όμως να παρουσιαστεί άμεση μαρτυρία από τον ίδιο τον συντάκτη της έκθεσης. Όπως υποδείχθηκε στην Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας
(2008)2 ΑΑΔ 486, πρόσωπο το οποίο παρουσιάζεται ως πραγματογνώμονας, οφείλει να δίδει πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητάς του. Συναφώς, στο Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, Κεφ. 33, Opinion and Expert Evidence-Expert opinion, σελ. 973 αναφέρεται: « An expert witness is in the same position as a witness of fact for many purposes. His evidence is given on oath and he may be cross-examined on it. » Το όλο ζήτημα συνυφαίνεται και με την υποχρέωση για παρουσίαση της καλύτερης δυνατής μαρτυρίας (best evidence rule),[22] καθώς και με την υποχρέωση[23] του Δικαστηρίου αυτού να διασφαλίζει τις αρχές της δίκαιης δίκης και της ισότητας των όπλων, ουσιαστική έκφανση των οποίων είναι η παροχή του δικαιώματος για αντεξέταση σε κάθε πλευρά. Εν προκειμένω, δεδομένου ότι απουσιάζει η αναγκαία πρωτογενής μαρτυρία του ίδιου του εμπειρογνώμονα, δεν θα αποδοθεί οποιαδήποτε αποδεικτική βαρύτητα, στην έκθεση που επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 στη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας. Συνεπώς, η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας γίνεται αποδεκτή, στην έκταση που έχει αναφερθεί. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των Καθ' ων 1 και 2. Ούτε τη μαρτυρία του Καθ' ου 1 δέχομαι πλήρως. Από τη μαρτυρία του, δέχομαι ότι αυτός ενοικιάζει το Υποστατικό. Δέχομαι επίσης ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε κακή κατάσταση, στο μέτρο που η μαρτυρία του συνάδει με τη μαρτυρία της Λειτουργού. Απορρίπτω ως αντιφατική και ατεκμηρίωτη τη μαρτυρία του ότι δήθεν ο ίδιος έχει προβεί σε βελτιώσεις επί του Υποστατικού. Αντιφατική, διότι δεν νοείται από τη μια να γίνεται επίκληση «βελτιώσεων» επί του Υποστατικού και από την άλλη να προβάλλεται η μη συντήρηση και η «άθλια» κατάστασή του, ως λόγος για τη μη αύξηση του ενοικίου. Ατεκμηρίωτη, διότι η επί τούτου του θέματος μαρτυρία του ήταν γενικόλογη και ασαφής. Ο Καθ' ου 1, ισχυριζόμενος ότι θα πρέπει να πιστωθεί βελτιώσεις που επέφερε επί του Υποστατικού, όφειλε να αποσείσει, αλλά δεν απέσεισε το σχετικό βάρος απόδειξης της εν λόγω θέσης, ως η επί του θέματος νομολογία επιτάσσει (δείτε: Euripedes v Gascoyne Holdings Ltd [1995] Lexis Citation 2015 και Trans-world Investments Ltd v Dadarwalla - [2007] All ER (D) 355 (May)), αρχή που απορρέει από τον γενικότερο κανόνα που επιβάλλει στο διάδικο που προβαίνει σε ισχυρισμό γεγονότος το αντίστοιχο βάρος απόδειξης του εν λόγω γεγονότος. Όσον αφορά τη μαρτυρία της Καθ' ης 2, δέχομαι ότι δεν είναι η ίδια ενοικιάστρια του Υποστατικού, δίχως να χρειάζεται να ειπωθεί οτιδήποτε περισσότερο. (γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία της Λειτουργού του Δικαστηρίου υπήρξε σαφής και τεκμηριωμένη. Η Έκθεση που ετοίμασε είναι πλήρης, λαμβάνοντας και συνυπολογίζοντας όλες τις απαραίτητες παραμέτρους. Κατά τη μαρτυρία της, επεξήγησε με σαφήνεια και λογική συνέπεια το περιεχόμενο, τα συμπεράσματα και τα ευρήματά της, τα οποία για σκοπούς οικονομίας δεν επαναλαμβάνω. Οι θέσεις της, όσον αφορά τα επιμέρους ζητήματα που άπτονται της πραγματογνωμοσύνης (καθορισμός μικρής περιοχής, αναπροσαρμογές συγκριτικών, μέσος όρος ενοικίων, κατάσταση Υποστατικού, κ.α.), παρέμειναν αναντίλεκτες. Η εν λόγω βοηθός του Δικαστηρίου υπήρξε ξεκάθαρη και σαφής σχετικά και ως προς το πως εξηύρε το εμβαδόν του Υποστατικού, με παραπομπή στα δημόσια και επίσημα αρχεία του κτηματολογίου[24] στα οποία έχει άμεση πρόσβαση λόγω της ιδιότητάς της. Η μαρτυρία της γίνεται πλήρως αποδεκτή. Επειδή όμως η πλευρά των Καθ' ων υποστηρίζει ότι η εν λόγω μαρτυρία της Λειτουργού υπήρξε ανεπαρκής, επειδή, πάντα σύμφωνα με την εισήγηση, θα έπρεπε να προσκομιστούν τα αρχιτεκτονικά σχέδια του Υποστατικού για να αποδειχθεί το εμβαδόν του, αναφέρονται τα εξής. Με τον προσήκοντα σεβασμό, πρόκειται για αβάσιμη εισήγηση, η οποία, πρωτίστως παραγνωρίζει ότι με βάση το άρθρο 5 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου τούτο το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται από τους εκάστοτε κανόνες απόδειξης. Επίσης, θυμίζω ότι η πλευρά των Καθ' ων δεν έχει παρουσιάσει οποιανδήποτε διαφορετική μαρτυρία που να αντικρούει την αναφερόμενη μαρτυρία της Λειτουργού. Συνεπώς, οι περί του αντιθέτου υποβολές προς το εμβαδόν του Υποστατικού, παρέμειναν μετέωρες[25] αφού όπως με σαφήνεια επεξηγείται στη Στέγη Ευγηρίας «Αρχάγγελος Μιχαήλ» Καϊμακλίου ν. Αργυρίδου, Πολιτική Έφεση αρ. 32/2014, ημερομηνίας 29/09/2021: « Κατά τη συνήθη ροή των πραγμάτων, ως και η επίμαχη περίπτωση, οι αντεξεταστικές υποβολές δεν περιβάλλονται από συμφυή αποδεικτική αξία αφού, στοιχειωδώς, δεν συνιστούν μαρτυρία. Μέσω τους, τίθεται απλώς μια θέση ή ένας ισχυρισμός στους μάρτυρες τον οποίο τούτοι μπορούν είτε να αποδεχθούν (και έτσι να καταστήσουν το περιεχόμενο των υποβολών αυτών και υπό κάποιες προϋποθέσεις ως μαρτυρία προερχόμενη από τους ίδιους), είτε να τις απορρίψουν, οπότε και οι υποβολές αυτές παραμένουν ως απλοί ισχυρισμοί οι οποίοι, αν αργότερα δεν αποδειχθούν, θα παραμείνουν μετέωρες άνευ αποδεικτικής αξίας (βλ. Ιωαννίδης ν Αστυνομίας
(2012)2 ΑΑΔ 640, 647). » Τα πιο πάνω αρκούν. Εντούτοις, και επειδή προηγουμένως τονίστηκε η υποχρέωση για παρουσίαση πρωτογενούς μαρτυρίας, μάλλον είναι χρήσιμο να διασαφηνίσω, ότι τούτη η υποχρέωση δεν συνεπάγεται ότι η μαρτυρία αυτής της φύσης οφείλει, απαρεγκλίτως, να εδράζεται σε πληροφορίες για τις οποίες ο ίδιος ο πραγματογνώμονας εξασφάλισε με προσωπική και άμεση εμπλοκή, ως δηλαδή εσφαλμένα υποβάλλεται προς το Δικαστήριο. Ο πραγματογνώμονας θα πρέπει ασφαλώς να δικαιολογεί τη δική του παρουσία στη διαδικασία και οφείλει, εφόσον χρειαστεί, να παραπέμψει σε όλες τις πηγές πληροφόρησής του. Όμως, η ποιότητα της μαρτυρίας του δεν επηρεάζεται αρνητικά επειδή κάποιες από τις πληροφορίες του λήφθηκαν εξ ακοής. Σχετικά είναι τα περιστατικά της Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας (ανωτέρω) η οποία μάλιστα αφορούσε ποινική διαδικασία. Όπως επεξηγείται στο σύγγραμμα Expert Evidence: Law and Practice, Έκδοση του 1990, Κεφ. 13, Valuation of Land and Buildings, σελ. 247 κ.ε., ένας εκτιμητής ακινήτων μπορεί να εξασφαλίσει πληροφορίες για τα υπό σύγκριση υποστατικά από διάφορες και διαφορετικές πηγές («from a wide variety of sources»). Ειδικότερα και ακριβώς επί του εξεταζόμενου θέματος, στο ίδιο σύγγραμμα, με παραπομπή στη σημαντική απόφαση του δικαστή Meggary στην English Exporters (London) Ltd. V. Eldonwall Ltd [1973] Ch. 415, υποδεικνύεται ότι είναι επιτρεπτή η παρουσίαση εξ ακοής μαρτυρίας που αφορά το εμβαδόν ενός υποστατικού. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « [.] If he had measured the property, he could give evidence of dimensions. [.] if the valuer had not himself measured the comparable property, but had left it to an assistant, his evidence would be accepted without the necessity of calling the assistant. In fact this procedure is probably acceptable on general principles of expert evidence. » Με άλλα λόγια, η εν λόγω εισήγηση δεν γινόταν αποδεκτή ούτε καν την εποχή που αποτελούσε τον κανόνα ο αποκλεισμός της εξ' ακοής μαρτυρίας. VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Με βάση, σε συνάρτηση και σε συνέχεια των πιο πάνω, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού, που περιγράφεται στην παράγραφο Α1 της Κυρίως Αίτησης, αντικαθιστώντας τη μητέρα της, η οποία ήταν η προηγούμενη ιδιοκτήτρια και η οποία είχε συνάψει με τον Καθ' ου η Αίτηση 1 την επίδικη συμφωνία ενοικίασης, ημερομηνίας 25.11.1985 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας). Ουδέποτε η Καθ΄ ης 2 κατέστη ενοικιάστρια του Υποστατικού. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €250 μηνιαίως, το οποίο σύμφωνα με τη διατύπωση στην Κυρίως Αίτηση, είχε καθοριστεί «προ ετών». Αν και πρόκειται για αναφορά που δεν καθορίζει επακριβώς πότε καθορίστηκε τελευταία φορά το ενοίκιο, η εν λόγω δικογράφηση ισοδυναμεί με δήλωση ότι έχουν τουλάχιστον παρέλθει δύο
(2)χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή του ενοικίου. Τούτο, σε συνδυασμό με την απουσία οποιασδήποτε υπεράσπισης που να άπτεται της προωρότητας της Αίτησης, καλύπτει τη σχετική νομοθετική προϋπόθεση[26] του άρθρου 8
(2)του Νόμου. Το επίδικο Υποστατικό είναι ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων που βρίσκεται επί πολυκατοικίας που έχει κτιστεί το 1970, δίχως ανελκυστήρα, δίχως χώρους στάθμευσης και με προβλήματα υγρασίας και καθαριότητας. Το εμβαδόν του Υποστατικού είναι 125 τ.μ. Εσωτερικά, το Υποστατικό είναι σε άθλια κατάσταση, λόγω της ύπαρξης υγρασιών, γκρεμισμένων τοίχων, σαπισμένων ντουλαπιών και μη λειτουργικών παραθύρων και πορτών. Η ευθύνη όμως για την εσωτερική κατάσταση του Υποστατικού, βαρύνει κυρίως τον Ενοικιαστή/Καθ' ου 1, αφού η αντίστοιχη υποχρέωση της Ιδιοκτήτριας, περιορίζεται και προσδιορίζεται αφενός με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο δεν την υποχρεώνει να αποκαθιστά φυσικές φθορές, και αφετέρου, το άρθρο 27
(2)του Νόμου. Με βάση λοιπόν το ενοικιαστήριο, είναι ο Καθ' ου 1 ο οποίος ανέλαβε δυνάμει του όρου υπ' αριθμόν 4 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στην έγγραφη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας) να διατηρεί το Υποστατικό «πάντοτε» εις την καλή κατάσταση που αναγνώρισε ότι το είχε παραλάβει το 1985. Κατά συνέπεια, παρά την ύπαρξη των σοβαρών προβλημάτων του Υποστατικού, δικαιολογείται σημαντική αύξηση του ενοικίου, καθότι το υφιστάμενο είναι όντως υπέρμετρα χαμηλό, αφού αντιστοιχεί μόλις προς €2,00 ανά τετραγωνικό μέτρο (δηλαδή στα €250,00 μηνιαίως), ενώ ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €3,43 το τ.μ., δεδομένο που αντιστοιχεί σε €430,00 μηνιαίως. Σημαντικό είναι και το γεγονός ότι για το μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής χρησιμοποιήθηκαν από τη Λειτουργό διαμερίσματα επί της ίδιας πολυκατοικίας, που σημαίνει ότι όλα τα συγκριτικά αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα συντήρησης και καθαριότητας των κοινόχρηστων χώρων και τις ίδιες ελλείψεις διευκολύνσεων, ήτοι την ανυπαρξία ανελκυστήρα και χώρων στάθμευσης. Το δε τρέχον/αγοραίο ενοίκιο φτάνει στα €6,00 ανά τ.μ. που αντιστοιχεί προς €750 μηνιαίως. Σημειώνω, ότι το αγοραίο ενοίκιο συνιστά ένα καθοριστικό στοιχείο για προσδιορισμό του δίκαιου ενοικίου, αφού αποτελεί τον ένα εκ των δύο βασικότερων παραμέτρων συνυπολογισμού. Στην παράγραφο
(5)του άρθρου 8 του Νόμου αναφέρεται ότι για τον «καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο[27] και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή.». Είναι για τούτο το λόγο που στη Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη μόνο το αγοραίο ενοίκιο παραγνωρίζοντας τον μέσο όρο ενοικίων. Και ως θέμα λογικής και δικαιοσύνης, η αναπροσαρμογή του ενοικίου κατά δίκαιο τρόπο, με βάση το εν λόγω άρθρο 8 και ιδιαιτέρως η αναφορά σε αγοραίο ενοίκιο, αποσκοπεί να αποτρέψει τη δημιουργία ενοικιάσεων δύο διαφορετικών ταχυτήτων και να συγκλίνει την απόσταση που συνήθως παρουσιάζεται μεταξύ μίας συμβατικής ενοικίασης που μόλις καθίσταται θέσμια με μια ενοικίαση η οποία είχε καταστεί θέσμια προ αρκετών δεκαετιών.[28] Ίδια προσέγγιση ακολουθεί και η σύγχρονη αγγλική νομολογία,[29] από την οποία εξάγεται ότι το αγοραίο ενοίκιο θεωρείται το καλύτερο σημείο εκκίνησης για τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Κατά συνέπεια, συνυπολογίζοντας τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων όσο και το αγοραίο ενοίκιο (€3.43 + €6.00), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €4.715 ανά τετραγωνικό. Το 90% του ποσού αυτού αντιστοιχεί σε €4.24 ανά τ.μ. που ισοδυναμεί με €530 μηνιαίως. Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού θα καθοριστεί στα €530,00 από την ημέρα καταχώρισης της Κυρίως Αίτησης. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει μόνο όσον αφορά τον Καθ' ου 1. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση αρ. 1 με το οποίο καθορίζεται το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €530,00 από 21/09/2018. Η Αίτηση εναντίον της Καθ' ης 2, απορρίπτεται. Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,[30] ακολουθούν το αποτέλεσμα και όσον αφορά τον Καθ' ου 1 επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του, και όσον αφορά την Καθ' ης 2, επιδικάζονται υπέρ αυτής και εναντίον της Αιτήτριας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)____________________________ Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος ______________ __________________ (Υπ.) Α. Γεωργίου (Υπ.) Α. Κωστή Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ
- [6] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [7] Δείτε: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/2015, ECLI:CY:AD:2015:D
- [8] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
- [9] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:D
- [10] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [11] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [12] Δείτε: Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1Α Α.Α.Δ 41. [13] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ 1799. [14] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [15] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973. [16] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [17] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [18] Η έννοια της «ενοικίασης» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο (Ν. 23/83) (ο «Νόμος») δεν αναλύεται ιδιαίτερα. Στη σχετική ερμηνευτική αναφορά στο άρθρο 2 του Νόμου αναγράφονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού [..] » [19] Δείτε: Street v. Mountford [1985] A. C.
- [20] Δείτε άρθρο 62 του περί Συμβάσεων Νόμου και Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-
- Όπως επιπλέον εξηγείται στο Chittys η αντικατάσταση μπορεί να αφορά ολόκληρο, μέρος μιας συμφωνίας, ή ακόμα και πολυμερή συμφωνία με επηρεασμό μόνο συγκεκριμένων συμβαλλομένων και εξακολούθηση της ισχύος της αρχικής συμφωνίας για τα υπόλοιπα μέρη. Σε αντίθεση με την εκχώρηση δικαιωμάτων, η αντικατάσταση απαιτεί τη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων και αντί να μεταβιβάζει υφιστάμενες υποχρεώσεις, τις καταργεί και τις αντικαθιστά με νέες υποχρεώσεις. Στον περί Συμβάσεων Νόμο δεν προβλέπεται οποιοσδήποτε συγκεκριμένος τύπος συντέλεσης της αντικατάστασης, οι δε υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται με τη νέα σύμβαση, μπορεί να είναι οι ίδιες ή διαφορετικές με εκείνες που είχαν αναληφθεί με τη σύμβαση η οποία αντικαθίσταται (Ελληνική Τράπεζα Λτδ. ν. Πολυδωρίδης
(1993)1 Α.Α.Δ. 68). Επιπροσθέτως, όπως χαρακτηριστικά επεξηγείται στο σύγγραμμα The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Novation, Formalities, σελ. 948 η νέα συμφωνία μπορεί να συναφθεί είτε προφορικά, είτε να εξαχθεί από τη συμπεριφορά των μερών. [21] Δείτε: Μπούλος Μαρσέλ κ.ά. v. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1858. [22] Δείτε: άρθρο 27
(3)του περί Αποδείξεως Νόμου. [23] Δείτε: Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1635 και Pantazis and Sons co Ltd ν. Νικολάου
(2002)1Α Α.Α.Δ 217, και Α. Παπά ν Ν. Α. Οικονομίδου κ.α.
(2012)1Β Α.Α.Δ
- [24] Θυμίζω πως πληροφορίες που καταδεικνύονται ότι αποτελούν μέρος αρχείου δημόσιας αρχής, με βάση το άρθρο 35(i) του περί Αποδείξεως Νόμου, μπορούν να προσαχθούν δίχως την ανάγκη οποιασδήποτε περαιτέρω απόδειξης. [25]Μεταξύ άλλων, δείτε επίσης: T.A.S Ophthalmos Laser Center Ltd κ.α. ν. Π. Φ. κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 283/2012, ημερομηνίας 27/09/2019, ECLI:CY:AD:2019:D402, Έλληνας κ.α. ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 87/2013, ημερ.3/12/
- [26] Δείτε: Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (ανωτέρω). [27] Στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, 1η Έκδοση, σελ. 59, του Γ. Μπαμπινιώτη αναφέρεται ότι η λέξη «αγορά» είναι μια από τις πιο σημαντικές λέξεις της Ελληνικής σε διαχρονικό επίπεδο και σημαίνει την απόκτηση (διαφόρων ειδών) με καταβολή χρηματικού ποσού ανάλογα προς την αξία (τους) και ότι ο αγοραίος είναι αυτός που σχετίζεται με την αγορά. Το αγοραίο ενοίκιο είναι το ενοίκιο το οποίο ένας πρόθυμος και λογικός ενοικιαστής είναι έτοιμος να καταβάλει σε ένα πρόθυμο και λογικό ιδιοκτήτη στην ελεύθερη αγορά. [28] Δείτε συναφώς: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ (ανωτέρω). [29] Δείτε: Spath Holme ανωτέρω. Επίσης, Curtis v London Rent Assessment Committee and others - [1997] 4 All ER 842 και Northumberland & Durham Property Trust Ltd v London Rent Assessment Committee [1998] 24 EG
- [30] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou
(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη
(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd
(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο