← Κύπρος

ΕΛΙΝΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ν. ΧΡΥΣΩΣ ΕΡΜΟΓΕΝΟΥΣ, Αίτηση αρ. Κ28/2018, 15/9/2022

ΕΛΙΝΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ν. ΧΡΥΣΩΣ ΕΡΜΟΓΕΝΟΥΣ, Αίτηση αρ. Κ28/2018, 15/9/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2022:31 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου, Α. Γεωργίου και A. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ28/2018 Μεταξύ׃ ΕΛΙΝΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ, από τη Λεμεσό Αιτητές και ΧΡΥΣΩΣ ΕΡΜΟΓΕΝΟΥΣ, από τη Λεμεσό Καθ' ης η Αίτηση Ημερομηνία: 15/09/2022 Για τους Αιτητές: κα Δ. Δημητρίου για Λ. ΠΡΩΤΟΠΑΠΑ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η αίτηση: κ. Σ. Σωφρονίου Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Με την παρούσα υπόθεση αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου ενός διαμερίσματος που χρησιμοποιείται ως οδοντιατρείο και το οποίο βρίσκεται επί της οδού Γλάδστωνος στη Λεμεσό, ως αυτό καλύτερα περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: το «Υποστατικό»). Αποτελεί κοινό τόπο ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή και αφορά θέσμια ενοικίαση, η οποία ξεκίνησε πριν το

  1. (α) Η Κυρίως Αίτηση. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 21/09/
  2. Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος νέος ιδιοκτήτης (στο εξής: «ο Ιδιοκτήτης») του Υποστατικού, αντικαθιστώντας, δυνάμει δωρεάς, τη μητέρα του. Η Καθ' ης η Αίτηση, είναι η θέσμια ενοικιάστρια του Υποστατικού (στο εξής: «η Ενοικιάστρια»). Η σχέση των διαδίκων απορρέει από λήξασα έγγραφη συμφωνία ενοικίασης, ημερομηνίας 25/05/1988, διετούς διάρκειας και με αρχικό ενοίκιο Λ.Κ. 80,00 (€136,69) η οποία συνήφθη μεταξύ της μητέρας του Ιδιοκτήτη και της Ενοικιάστριας. Αναφέρεται ότι, «κατόπιν μεταγένεστερης προφορικής συμφωνίας», το ενοίκιο αυξήθηκε από €136,69 σε €279,00, «και εξακολουθεί μέχρι σήμερα να παραμένει το ίδιο». Παρά τις επανειλημμένες παραστάσεις του Ιδιοκτήτη για να αυξηθεί το ενοίκιο, το οποίο θεωρεί χαμηλό, δεν υπήρξε ανταπόκριση. Διατείνεται, συναφώς, ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή είναι ψηλότερος από το καταβαλλόμενο και για αυτό αξιώνεται αντίστοιχη αύξηση, έτσι ώστε το ενοίκιο να ανέλθει στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Προς ενίσχυση τούτου του ισχυρισμού, αναφέρεται ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε καλή κατάσταση και σε προνομιούχα περιοχή, η οποία χαρακτηρίζεται ως εξαιρετική, από εμπορικής άποψης. (β) Η Απάντηση. Στην Απάντησή της, κατ' αρχάς, η Ενοικιάστρια ισχυρίζεται ότι η παρούσα Αίτηση είναι πρόωρη, καθότι το ενοίκιο του Υποστατικού καθορίστηκε τον Ιούνιο του 2018 στο ποσό των €
  3. Επί της ουσίας, διαφωνεί ότι δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση του ενοικίου, τουναντίον θεωρεί ότι θα πρέπει να μειωθεί, παρουσιάζοντας μια εντελώς διαφορετική εικόνα ως προς την επί τόπου κατάσταση. Ζητεί μάλιστα τη μείωση του ενοικίου, δίχως όμως να εγείρει Ανταπαίτηση. Διατείνεται ότι το Υποστατικό δεν βρίσκεται σε προνομιούχα, αλλά υποβαθμισμένη και με εγκαταλελειμμένα κτήρια περιοχή. Τόσο το Υποστατικό, όσο και η πολυκατοικία επί της οποίας βρίσκεται, χαρακτηρίζονται ως «από τις χειρότερες της περιοχής». Επιπλέον, τονίζεται η απουσία χώρων στάθμευσης και το γεγονός ότι η πολυκατοικία, επί της οποίας βρίσκεται το Υποστατικό, δεν διαθέτει ανελκυστήρα. Το ίδιο το Υποστατικό περιγράφεται ως «ετοιμόρροπο», η δε πολυκατοικία, ως «πεπαλαιωμένη» και «επικίνδυνη». Επίσης, σημειώνεται ότι ο Ιδιοκτήτης δεν διενεργεί ούτε καν τις αναγκαίες επιδιορθώσεις, με αποτέλεσμα η Ενοικιάστρια να υποβάλλεται η ίδια σε μεγάλα έξοδα, ενώ επίσης καταβάλλει μηνιαίως σημαντικό ποσό για κοινόχρηστα. (δ) Η Ανταπάντηση στην Απάντηση. Ανταπαντώντας, ο Ιδιοκτήτης, ως προς την προωρότητα της Αίτησης, απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Ενοικιάστριας. Κατά τα λοιπά, επαναλαμβάνει τις δικές του θέσεις και υποστηρίζει ότι η Ενοικιάστρια δεν μπορεί να αξιώνει μείωση του ενοικίου δίχως να εγείρει Ανταπαίτηση. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση διεκπεραιώθηκε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώρηση έγγραφων μαρτυριών μόνο από τους διαδίκους, δίχως να αξιωθεί οποιαδήποτε αντεξέταση, ούτε καν της Λειτουργού του Δικαστηρίου, σε σχέση με την έκθεση που ετοίμασε. Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω πως έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, σε αυτό το στάδιο και για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά, [1] παρά μόνο σε ό,τι είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα και έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία του Ιδιοκτήτη. Στη γραπτή του μαρτυρία ο Αιτητής παρουσίασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του Υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), καθώς και τον παλαιότερο τίτλο που αφορά τη μητέρα του (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Προσκόμισε, επίσης, το αρχικό επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3). Ισχυρίστηκε ότι, «κατόπιν μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας», το ποσό του ενοικίου αυξήθηκε σε €279,00 και έκτοτε «εξακολουθεί μέχρι σήμερα να παραμένει στο ίδιο ποσό χωρίς την επιβολή οποιασδήποτε αύξησης». Η Ενοικιάστρια είναι θέσμιος ενοικιαστής. Παρά το γεγονός ότι ζήτησε κατ' επανάληψη αύξηση του ενοικίου, η Ενοικιάστρια δεν δέχεται καν να συζητήσει το θέμα μαζί του. Χαρακτηρίζει το καταβαλλόμενο ενοίκιο ως υπέρμετρα χαμηλό. Συναφώς, υποστηρίζει ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή είναι ψηλότερος από το καταβαλλόμενο και για αυτό αξιώνεται αντίστοιχη αύξηση, ώστε το ενοίκιο να ανέλθει στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Αναφέρει πως το Υποστατικό είναι σε καλή κατάσταση. Απορρίπτει ότι η Ενοικιάστρια υποβάλλεται σε οποιαδήποτε έξοδα για καθαρισμό και συντήρηση του Υποστατικού. Εξηγεί τους λόγους για τους οποίους θεωρεί πως αυτό βρίσκεται σε προνομιούχα περιοχή, εξαιρετική από εμπορικής άποψης και με μεγάλη εμπορική ανάπτυξη. Προς ενίσχυση των ισχυρισμών του, παραπέμπει σε ιδιωτική έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 12/06/2018, την οποία επισυνάπτει ως (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4). (β) Η μαρτυρία της Ενοικιάστριας. Στη δική της μαρτυρία, η Ενοικιάστρια ισχυρίζεται ότι το ενοίκιο από τον Ιούνιο του 2018 αυξήθηκε στο ποσό των €300,00 μηνιαίως, γεγονός που καθιστά πρόωρη την παρούσα διαδικασία. Πέραν αυτού, διατείνεται ότι καταβάλλει και το ποσό των €120,00 μηνιαίως ως κοινόχρηστα και προς απόδειξη τούτου του ισχυρισμού παρουσιάζει αντίγραφα εισφορών προς τις κοινωνικές ασφαλίσεις που αφορούν τις απολαβές της καθαρίστριας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1). Εν συνεχεία, αμφισβητεί ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε προνομιούχα περιοχή, αλλά υποβαθμισμένη. Από το 2013 υπάρχουν εγκαταλελειμμένα κτήρια και τόσο το Υποστατικό, όσο και η ίδια η πολυκατοικία επί της οποίας αυτό βρίσκεται είναι σε «κάκιστη κατάσταση» και χαρακτηρίζονται ως «από τις χειρότερες της περιοχής». Τονίζει ακόμη την απουσία χώρων στάθμευσης σε συνδυασμό με την πυκνή κυκλοφοριακή κίνηση. Το γεγονός ότι η πολυκατοικία που βρίσκεται το Υποστατικό δεν διαθέτει ανελκυστήρα επηρεάζει τους επισκέπτες/πελάτες/ασθενείς της και κατ' επέκταση την ίδια την εργασία της. Επαναλαμβάνονται οι δικογραφημένοι ισχυρισμοί ότι το ίδιο το Υποστατικό περιγράφεται ως «ετοιμόρροπο», η δε πολυκατοικία, ως «πεπαλαιωμένη» και «επικίνδυνη», με ειδική αναφορά στην έλλειψη επαρκούς φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους και στη μη καθαριότητα της εισόδου της πολυκατοικίας. Υποστηρίζει ακόμη πως στο κτήριο έχουν «εγκατασταθεί και διακινούνται ποντίκια» και πως «κάποιος ένοικος ή τρίτος ανήγειρε περιστερώνα με τα ανάλογα προβλήματα καθαριότητας, κακοσμίας και οχληρίας». Σημειώνει ότι ο Ιδιοκτήτης δεν διενεργεί ούτε καν τις αναγκαίες επιδιορθώσεις, με αποτέλεσμα να υποβάλλεται η ίδια σε μεγάλα έξοδα. Παραπέμπει τόσο σε δική της επιστολή ημερομηνίας 25/04/2018 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2), όσο και του δικηγόρου της ημερομηνίας 07/01/2016 και 29/02/2016 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 3 και 4) μαζί με φωτογραφίες προς απόδειξη των ισχυρισμών της. (γ) Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία της Λειτουργού του Δικαστηρίου κας Σκεύης Χριστοφόρου δόθηκε μέσω γραπτής έκθεσης ημερομηνίας 24/09/
  4. Η Λειτουργός μέσω της Έκθεσής της, αφού προηγουμένως συγκρίνει το επίδικο Υποστατικό με άλλα πέντε διαμερίσματα επί της ίδιας πολυκατοικίας που αυτό βρίσκεται, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δικαιολογείται αύξηση του μηνιαίου ενοικίου, το οποίο σήμερα είναι €300 μηνιαίως. Ειδικότερα, τα ευρήματά της είναι τα εξής: « ΕΜΒΑΔΟ ΣΕ Α' ΖΩΝΗ 125 Τ.Μ.
  5. ΚΑΤΑΒΑΛΛΟΜΕΝΟ ΕΝΟΙΚΙΟ : ....@ € 2,40 € 300,00 ΛΕΓΕ €300,00/ΜΗΝΑ
  6. ΜΕΣΟΣ ΟΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΜΙΚΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ

(5)ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΙΣ : .....@ € 3,46 € 432,50 ΛΕΓΕ €430,00/ΜΗΝΑ
  1. ΤΡΕΧΟΝ ΕΝΟΙΚΙΟ: .....@ € 6,00 €750,00 ΛΕΓΕ €750,00/ΜΗΝΑ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ
  2. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΕΙΤΑΙ ΑΥΞΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΜΕ ΤΟ 90% ΤΟΥ ΜΕΣΟΥ ΟΡΟΥ ΤΗΣ ΜΙΚΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ.
  3. ΤΟ 90% ΤΟΥ ΜΕΣΟΥ ΟΡΟΥ ΤΗΣ ΜΙΚΡΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΕΙΝΑΙ: ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟ 8
(4)(Α) € 430,00/ ΜΗΝΑ 0,9 €387,00 €390,00/ΜΗΝΑ
  1. ΣΤΟ ΚΤΙΡΙΟ ΔΕΝ ΠΛΗΡΩΝΟΝΤΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ & ΔΕΝ ΚΑΘΑΡΙΖΕΤΑΙ Η ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ.
  2. Η ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΡΙΑ ΑΝΑΦΕΡΕ ΟΤΙ Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΔΕΝ ΕΠΙΔΙΟΡΘΩΝΕΙ ΖΗΜΙΕΣ ΣΤΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ.
  3. ΤΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΕΙΝΑΙ ΣΕ ΚΑΛΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΡΙΑΣ.
  4. ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΑΝΣΑΝΣΕΡ ΚΑΙ ΧΩΡΟΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ. » (ι) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα και ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις των μερών, σε αυτές όμως θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ. (α) Η δικαιοδοσία του Δικαστήριου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. (β) Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στο άρθρο 8
(1)του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα: « Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται. » Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας, ή πλέον το 90%[6] του εκάστοτε μέσου όρου[7] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο
(5)του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (γ) Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. (δ) Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[8] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. [9] Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ & ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Προχωρώντας στην υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στο σχετικό νομικό πλαίσιο, προέχει η εξέταση της θέσης της Ενοικιάστριας ότι η επίδικη Αίτηση είναι πρόωρη. Η εν λόγω θέση βασίζεται στον ισχυρισμό ότι η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε τον Σεπτέμβριο του 2018, παρά το γεγονός ότι το ενοίκιο του Υποστατικού είχε εκ συμφώνου αναπροσαρμοστεί τον Ιούνιο του 2018 στο ποσό των €
  1. Ο αντίλογος του ιδιοκτήτη (δείτε: Εναρκτήρια Αίτηση και τη έγγραφή του μαρτυρία) είναι ότι ενοίκιο είναι €279,
  2. Υπενθυμίζω πως, ως προαναφέρεται υπό το νομικό πλαίσιο, για την καταχώριση αίτησης για αναπροσαρμογή ενοικίου, απαραίτητη προϋπόθεση, ως αναφέρεται στη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 8 του Νόμου, είναι η σχετική αίτηση να καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο
(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Το σχετικό κείμενο έχει ως εξής: « Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. » Εν προκειμένω, ενδιαφέρει το διαζευκτικό μέρος της πιο πάνω πρόβλεψης. Έχοντας αξιολογήσει[10] και δεόντως[11] αντιπαραβάλει όλα όσα τέθηκαν προς το Δικαστήριο, με βάση τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[12] δεν έχω ικανοποιηθεί ότι ο Ιδιοκτήτης μπορεί, υπό τις περιστάσεις, να αξιώσει την αναπροσαρμογή του ενοικίου. Κατ' αρχάς, η δικογράφηση κρίνεται ανεπαρκής.[13] Ο Ιδιοκτήτης όφειλε να δικογραφήσει ότι πληρούνται οι αναγκαίες εκ του άρθρου 8 του Νόμου προϋποθέσεις και ειδικότερα να προσδιορίσει πότε έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή του ενοικίου. Επί τούτου, στην Κυρίως Αίτηση, αναφέρεται μόνο ότι το αρχικό ενοίκιο ήταν Λ.Κ.80,00 το οποίο αυξήθηκε σε €279,00 «κατόπιν μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας, ποσό που αποτέλεσε την τελευταία αύξηση του ενοικίου [.] και εξακολουθεί μέχρι σήμερα να παραμένει το ίδιο ποσό δίχως την επιβολή οποιασδήποτε αύξησης», δίχως όμως να επεξηγείται πότε έγινε η αύξηση από Λ.Κ. 80,00 σε €279,00, με αποτέλεσμα η δικογράφηση να στερείται της απαραίτητης σαφήνειας και είναι εκ προοιμίου ανεπαρκής. Όταν μάλιστα στην Απάντησή της, η Ενοικιάστρια υποστήριξε ότι υπήρξε αύξηση του ενοικίου λίγους μόλις μήνες πριν την καταχώριση της παρούσας Αίτησης, η πλευρά του Ιδιοκτήτη Ανταπαντώντας, τοποθετήθηκε, κατά λέξη, ως εξής: « .ουδεμία σχέση έχει το γεγονός καταβολή οποιουδήποτε μεγαλύτερου ενοικίου από την Καθ' ης η Αίτηση η καθότι η παρούσα διαδικασία αφορά καθορισμού ενοικίου. Είναι επιπλέον θέση του Αιτητή ότι το ενοίκιο των €279 καταβαλλόταν για πάρα πολλά χρόνια από την Καθ' ης η Αίτηση και υπήρξε η μοναδική αύξηση ενοικίου από το 1988 που η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε το Υποστατικό. » (η αναπαραγωγή του κείμενου έγινε κατά λέξη) Η πιο πάνω δήλωση, στο μέτρο βεβαίως που σχετίζεται με την τέλεση του γεγονότος, και ιδίως μέσω της λέξης «καταβαλλόταν», συνιστά ευθεία και ρητή παραδοχή ότι όντως τον Ιούνιο του 2018 υπήρξε, έστω μικρή, αύξηση του ενοικίου στα €300 μηνιαίως, γεγονός καταλυτικό για την έκβαση της παρούσας διαδικασίας. Το ύψος της αναπροσαρμογής του ενοικίου είναι στοιχείο άσχετο ως προς την πλήρωση των προϋποθέσεων, η ουσία είναι ότι έχει γίνει αναπροσαρμογή, έστω μικρή. Κατά συνέπεια, η αναδίπλωση του Ιδιοκτήτη μέσω της έγγραφης του μαρτυρίας και συγκεκριμένα η θέση του ότι το ενοίκιο από παλαιά καθορίστηκε και παραμένει στο ποσό των €279,00, ταξινομείται ως προϊόν εκ των υστέρων σκέψης και συγκρουόμενη με την αντίθετη προαναφερθείσα δικογραφημένη του παραδοχή. Εν πάση περιπτώσει, ακόμη και εάν ο Ιδιοκτήτης μπορούσε να προσπεράσει τον πιο πάνω δικογραφικό σκόπελο, η θέση του ότι το ενοίκιο παραμένει στο ποσό των €279,00 δεν έχει πείσει, αφού τα δεδομένα που παρουσιάστηκαν προς το Δικαστήριο καταδεικνύουν μια διαφορετική πραγματικότητα. Είναι αξιοσημείωτο ότι ουδείς εκ των διαδίκων μερίμνησε να παρουσιάσει προς το Δικαστήριο αποδείξεις είσπραξης του ενοικίου για την κρίσιμη περίοδο, γεγονός που θα διευκόλυνε το δικαστικό έργο. Παρόλα αυτά, η περιστατική μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί, συγκλίνει στην επιβεβαίωση της θέσης της Ενοικιάστριας. Ειδικότερα, η επιστολή της Ενοικιάστριας ημερομηνίας 25/04/2018, επιβεβαιώνει ότι προσέφερε από την 01/06/2018 μικρή αύξηση στο ενοίκιο της τάξης των €21.00, αιτιολογώντας το ύψος της αύξησης στα διάφορα προβλήματα που αντιμετωπίζει το Υποστατικό. Ο Ιδιοκτήτης βεβαίως θα μπορούσε είτε να αποδεχθεί τούτη την αύξηση με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του, είτε να μην την αποδεχθεί, ως είναι η εισήγηση που υποβάλλεται εκ μέρους του, μέσω της τελικής αγόρευσής του. Εντούτοις, η δική μου κατάληξη είναι ότι εν τέλει δεν έπραξε τίποτα από τα δύο, αλλά φαίνεται ότι αποδέχθηκε την πιο πάνω αύξηση. Αυτό το συμπέρασμα προκύπτει τόσο μέσω της προαναφερθείσας παραδοχής που έγινε στην Απάντηση στην Απάντησή του, όσο και από την αξιολόγηση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε προς το Δικαστήριο. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και ο δικός του εκτιμητής διαφωνεί ότι το ποσό του ενοικίου παραμένει στο ποσό των €279,00. Αντιθέτως, στην Εκτίμησή του (δηλαδή, το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στην έγγραφη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη), προσδιορίζεται το ενοίκιο του Υποστατικού στα €300 μηνιαίως (δείτε: συγκριτικό αρ. 3 στο «Παράρτημα Α» του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 4). Η εν λόγω Εκτίμηση θέτει ημερομηνία επιθεώρησης του Υποστατικού την 12η Ιουνίου 2018.[14] Ίδια, και μη αμφισβητούμενη θέση, ότι δηλαδή το ενοίκιο είναι τα €300 μηνιαίως έχει και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, στη δική της Έκθεση, η οποία υπενθυμίζω δεν αντεξετάστηκε. Κατά συνέπεια, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε όντως τον Ιούνιο του 2018. Ως εκ τούτου, η καταχώριση της παρούσας Αίτησης δεν μπορούσε παρά να λάβει χώρα δύο χρόνια αργότερα. Εντούτοις, καταχωρήθηκε πρόωρα, ήτοι τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους. Η διαφορετική μαρτυρία του Ιδιοκτήτη, για τους πιο πάνω λόγους, απορρίπτεται καθότι δεν επέσεισε το βάρος που ο ίδιος έφερε για να ικανοποιήσει[15] ως προς την πλήρωση των προϋποθέσεων που απαιτούνται για την επίκληση της ειδικής δικαιοδοσίας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και ιδιαίτερα των καθοριζόμενων στο άρθρο 8 αυτού προϋποθέσεων που αφορούν το δικαίωμα για αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου. Αναπόδραστα, η Κυρίως Αίτηση θα απορριφθεί. Τα λεχθέντα στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189, δεν μπορούν να οδηγήσουν σε άλλη κατεύθυνση: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » Τα πιο πάνω αρκούν. Οτιδήποτε περισσότερο λεχθεί, θα ήταν μάλλον πλεονασμός. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται ως πρόωρη. Τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)____________________________ Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος ______________ __________________ (Υπ.) Α. Γεωργίου (Υπ.) Α. Κωστή Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ
  1. [6] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [7] Δείτε: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/2015, ECLI:CY:AD:2015:D
  2. [8] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
  3. [9] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:D
  4. [10] Η παρούσα υπόθεση εμπίπτει εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή
  5. Συνεπώς, η ακροαματική της εκδίκαση έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώρηση έγγραφης μαρτυρίας δίχως να υπάρξει οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Ούτε ζητήθηκε να αντεξεταστεί η Λειτουργός. Κατά συνέπεια, οι μάρτυρες των διαδίκων δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης ούτε να έχουν υποστεί το βάσανο της αντεξέτασης και συνακόλουθα δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά τους (δείτε: Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας
(1995)2 Α.Α.Δ. 174) και, αναπόφευκτα, πρωταγωνιστικό ρόλο κατά την αξιολόγηση διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρων θέσεων. [11] Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. [12] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [13] Ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας τούτης της δικαιοδοσίας, ούτε η ευελιξία ως προς τους κανόνες απόδειξης επιτρέπουν οποιανδήποτε απόκλιση ως προς την τήρηση των δικονομικών κανόνων. Δείτε: Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1635 και Pantazis and Sons co Ltd ν. Νικολάου
(2002)1Α Α.Α.Δ
  1. [14] Η εξόφληση του σχετικού τιμολογίου της Εκτίμησης έγινε στις 14/06/2018 και η ημερομηνία σύνταξης της έκθεσης είναι η 30η Αυγούστου
  2. [15] Δείτε: Κατ' αναλογία Κόσμος Λτδ κ.α. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ
(1992)1 ΑΑΔ 1086. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.