← Κύπρος

ELDARY HOLDINGS LIMITED ν. HAGOP G. BOHDJELIAN & SONS LIMITED, Αίτηση αρ.: Κ16/2018, 31/5/2022

ELDARY HOLDINGS LIMITED ν. HAGOP G. BOHDJELIAN & SONS LIMITED, Αίτηση αρ.: Κ16/2018, 31/5/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2022:8 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ-ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Μ. Κοσμά και Γ. Παναγιώτου, Μελών Αίτηση αρ.: Κ16/2018 Μεταξύ: ELDARY HOLDINGS LIMITED, HE 311630, Πήλιου

  1. G. MATHEOU TOWER, Floor 3, FLAT 301 Αιτητών και HAGOP G. BOHDJELIAN & SONS LIMITED, HE 6627, Ανδρέα Ζάκου, 18, Αραδίππου, 7101, Λάρνακα Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 31/05/2022 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κα Χ. Θεοδούλου για κκ. Χάρης Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ων η αίτηση: Δρ. Ανδρέας Ποιητής Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 13.11.2018, οι Αιτητές (υπό την ιδιότητα των ιδιοκτητών του επίδικου υποστατικού) ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο των καταστημάτων με αριθμούς 24, 25 και 26 που βρίσκονται στο κτηριακό συγκρότημα με την ονομασία "Q City Centre" στην οδό Δ. Δημητρίου στην Επαρχία Λάρνακας, στο Δήμο Λάρνακας, (και που στο εξής θα αναφέρονται, ως "το μίσθιο" ή "τα καταστήματα"). Απάντηση Οι Καθ' ων η αίτηση στην Απάντηση τους αρνούνται τους πλείστους ισχυρισμούς των Αιτητών, καθώς και την απαίτηση τους για καθορισμό του ενοικίου του μίσθιου. (Η Ανταπαίτηση για επιστροφή αχρεωστήτως καταβληθέντων ενοικίων, δεν προωθήθηκε). Διαδικασία: Το Δικαστήριο, στα πλαίσια της Δ.30, εξέδωσε στις 14.02.2019 (μεταξύ άλλων) οδηγίες για την ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μίσθιου. H έκθεση εκτίμησης ετοιμάστηκε και κατατέθηκε στις 23.05.2019 και αντίγραφα παραδόθηκαν αυθημερόν στις δύο πλευρές. Εφόσον η παρούσα υπόθεση εμπίπτει στην κατηγορία των υποθέσεων ταχείας εκδίκασης, εκδόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση της γραπτής μαρτυρίας της κάθε πλευράς. Από τους διάδικους, τελικά κατέθεσαν μαρτυρία μόνο οι Αιτητές, ενώ την μέρα της ακρόασης παρουσιάστηκε ως μάρτυρας ο Λειτουργός εκτιμήσεων, ο οποίος αντεξετάστηκε από τις δυο πλευρές. Κανένα αίτημα για αντεξέταση άλλου μάρτυρα υποβλήθηκε. Στην συνέχεια κατατέθηκαν οι τελικές αγορεύσεις και επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Σε αυτές θα γίνει αναφορά όπου κρίνεται απαραίτητο. Παραδεκτά γεγονότα
  2. Η θέσμια ενοικίαση.
  3. Η τοποθεσία των ακινήτων και η χαρακτήρας της περιοχής.
  4. Η χρήση του μίσθιου από τους Καθ' ων η αίτηση ως κατάστημα πώλησης ειδών ένδυσης και συναφών εμπορευμάτων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών Ο Χ. Στρ. δικηγόρος στη δικηγορική εταιρεία που εκπροσωπεί τους Aιτητές αναφέρει στην γραπτή του μαρτυρία ότι ο μοναδικός διευθυντής των Αιτητών απουσιάζει στο εξωτερικό και η κατάθεση ένορκης δήλωσης από μέρους του δεν ήταν δυνατή. Αναφέρεται στα τρία καταστήματα και περιγράφει τα κτηματολογικά τους στοιχεία, υποστηρίζοντας ότι αυτά εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, ανήκουν στους Αιτητές και χρησιμοποιούνται από τους Καθ' ων η αίτηση για εμπορικούς σκοπούς και συγκεκριμένα για την πώληση ειδών ένδυσης. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης, στις 04.09.2013, ιδιοκτήτης των καταστημάτων ήταν ο τωρινός διευθυντής των Αιτητών. Κατά το έτος 2016, η ιδιοκτησία μεταβιβάστηκε στους Αιτητές και αυτοί υποκατέστησαν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη στη συμφωνία ενοικίασης (με την αποδοχή των Καθ' ων η αίτηση, οι οποίοι συνέχισαν να κατέχουν υφιστάμενες τα επίδικα καταστήματα στη βάση των όρων της συμφωνίας ενοικιάσης). Οι Καθ' ων η αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Το συμφωνηθέν ενοίκιο είναι (από την έναρξη της ενοικίασης) €1.129,74 ευρώ μηνιαίως (για το κατάστημα αριθμός 24) πλέον €1.250 ευρώ μηνιαίως, (για τα καταστήματα με αριθμούς 25 και 26). Με δεδομένη την παράλειψη αντεξέτασης του μάρτυρα, η μαρτυρία του παρέμεινε αναντίλεκτη και εφόσον συνάδει με τα δικόγραφα θα γίνει αποδεκτή, με εξαίρεση τα πιο κάτω. Διαπιστώνω ότι ο μάρτυρας έχει εκφράσει ανεπίτρεπτη γνώμη για ζητήματα όπου δεν φαίνεται να έχει ειδικότητα, όπως το αν είναι χαμηλό το ενοίκιο. Πέραν αυτού, η μαρτυρία αναφορικά με την Ανταπαίτηση δεν είναι σχετική, αφού η Ανταπαίτηση δεν προωθήθηκε τελικά. Η μαρτυρία του ως προς αυτά τα ζητήματα, δεν γίνεται αποδεκτή, ενώ η υπόλοιπη μαρτυρία του Χρ. Στρ. γίνεται αποδεκτή. Ο Μ.Λ.Π., επίσης μάρτυρας των Αιτητών, είναι προσοντούχος εκτιμητής γης με πανεπιστημιακά διπλώματα και επαγγελματικούς τίτλους. Είναι εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. από το έτος
  5. Στη βάση οδηγιών που έλαβε από τους αιτητές ετοίμασε και παρουσίασε έκθεση εκτίμησης αναφορικα με τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου του μίσθιου. Στην έκθεση εκτίμησής που παρουσίασε Περιγράφει τα χαρακτηριστικά του μίσθιου και υποστηρίζει ότι σε αυτό δημιουργούνται ειδικές συνθήκες εκτίμησης διότι ενοικιαστής επωφελείται αυτό ως ένα ενιαίο κατάστημα και έτσι δημιουργείται υπεραξία ως προς τη χρήση των συνεχόμενων αυτών καταστημάτων. Καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το αγοραίο ενοίκιο ανέρχεται σε €5.000 μηνιαίως και η ενοικιαστική αξία του μίσθιου υπερβαίνει αυτό κατά 15%. Η παράλειψη αντεξέτασης και αυτού του μάρτυρα καθιστά μεν αναντίλεκτα τα γεγονότα που αυτός περιγράφει στην έκθεση εκτίμησης που έχει παρουσιάσει, ωστόσο δεν συνεπάγεται αυτόματα την αποδοχή των συμπερασμάτων του. Το Δικαστήριο έχει καθήκον να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων κάθε εμπειρογνώμονα προτού αυτά γίνουν ή όχι τελικά αποδεκτά [βλ. Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd

(1979)1 A.A.Δ. 814]. Ο εκτιμητής των Αιτητών δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Εξετάζοντας την έκθεση εκτίμησης του, διαπιστώνω ότι αυτή βρίσκεται εκτός του πλαισίου του άρθρου 8 του Ν. 23/
  1. Και εξηγώ.
  2. Ενώ η νομοθεσία επιβάλλει την αναζήτηση του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και καθορίζει το μέγιστο ποσοστό που μπορεί να ληφθεί υπόψη, ο μαρτυράς δεν προβαίνει σε οποιαδήποτε αναφορά στον «μέσο όρο των ενοικίων», ούτε και στην «μικρή περιοχή».
  3. Ενώ η νομοθεσία και η νομολογία καθορίζουν, για σκοπούς εντοπισμού της ενοικιαστικής αξίας (ενδεικτικά και όχι περιοριστικά) τους παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη, ο μάρτυρας περιορίστηκε στην αγοραία αξία και στο μέγεθος του μίσθιου, χωρίς όμως να υποστηρίζει με συγκεκριμένα στοιχειά τη γνώμη του περί της δημιουργίας υπεράξιας στο μίσθιο. Η αναφορά στη χρήση των τριών υποστατικών ως ενιαίο κατάστημα, δεν εξηγεί τη λογική της δημιουργίας υπεραξίας (στην απουσία κάποιας αυθεντίας ή διαζευκτικών λοιπών στοιχείων).
  4. Αναφέρει ότι χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και συγκριτικά ενοίκια στην περιοχή, χωρίς όμως να παραθέτει τα κτηματολογικά χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών ώστε να είναι δυνατός ο έλεγχος αυτών (όπως π.χ. αρ. τεμαχίου, φύλλο/σχέδιο κτλ). Οι αναφορές του είναι γενικές και η παρουσίαση ενός κτηματικού σχεδίου δεν διευκρινίζει το ζήτημα αφού δεν υποδεικνύει μία προς μία, τις συγκριτικές ενοικιάσεις, όπως θα ανέμενε κάποιος. Βρίσκω ότι ο μάρτυρας επικεντρώθηκε στον εντοπισμό του αγοραίου μόνο ενοικίου και όχι του «μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής» και επομένως βρίσκεται εκτός της επιταγής του νομοθέτη. Δεν αποδέχομαι για όλους τους πιο πάνω λόγους την έκθεση εκτίμησης του μάρτυρα αυτού. Δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από τους Καθ' ων η αίτηση, οι όποιοι αρκέστηκαν στην αντεξέταση του Λειτουργού εκτιμήσεων. Τα αναντίλεκτα γεγονότα Αξίζει να σημειωθεί ότι αρκετά από τα βασικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν αμφισβητήθηκαν: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του μίσθιου. Οι Καθ' ων η αίτηση είναι οι ενοικιαστές του μίσθιου και η τελευταία γραπτή συμφωνία μεταξύ των διαδίκων συνάφθηκε στις 04.09.2013 με τον τότε ιδιοκτήτη του μίσθιου (σημερινό διευθυντή των Αιτητών). Η ιδιοκτησία του μίσθιου μεταβιβάστηκε στους Αιτητές στο έτος 2016 και αυτοί υποκατέστησαν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη στη σύμβαση μίσθωσης. Η διαμόρφωση των καταστημάτων και τη χρήση τους από τους Καθ' ων η αίτηση, ως εμπορικό κατάστημα πώλησης ειδών ένδυσης και συναφών εμπορευμάτων. Η δικαιοδοσία του παρόντος δικαστήριου και η ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης Δεν υπήρξε μεταβολή στο ενοίκιο του μίσθιου, από την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης. Γ. Έκθεση εκτίμησης Λειτουργού Εκτιμήσεων: Στις υποθέσεις καθορισμού ενοικίου, το Δικαστήριο καλείται (από τη νομοθεσία) να καθορίσει το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζοντας "το αγοραίο ενοίκιο και το μέσο όρο των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή", διεξάγοντας προς τούτου έρευνα (αν το θεωρήσει κατάλληλο)[1]. Στα πλαίσια αυτής της διεξαγωγής έρευνας, το Δ.Ε.Ε. έχει στη διάθεση του την βοήθεια των Λειτουργών εκτιμήσεων, οι οποίοι έχουν "προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων"[2]. Στα πλαίσια της νομοθεσίας (πρωτογενούς και δευτερογενούς), ετοιμάστηκε δυνάμει σχετικών οδηγιών του Δικαστηρίου, η έκθεση του Λειτουργού Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, η οποία αφορά στο ύψος του δίκαιου ενοικίου του επίδικου υποστατικού. Σύμφωνα με το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης (Τεκμήριο αρ. 1), ο Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη του, ως συγκριτικές, έξη συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του μίσθιου. Ως προς τον καθορισμό της μικρής περιοχής, έχουν επιλεγεί μόνο τα κοντινά στο μίσθιο ενοικιασμένα υποστατικά (όπως προκύπτει από τα σχέδια που περιλαμβάνονται στην έκθεση εκτίμησης και στα οποία υποδεικνύονται τα συγκριτικά ακίνητα). Σε αυτές τις συγκριτικές ενοικιάσεις, ο Λειτουργός έχει προβεί σε αναπροσαρμογές και ζωνοποίηση των εμβαδών των υποστατικών, καταλήγοντας έτσι στα πιο κάτω συμπεράσματα: · Το ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €12,62 ανά τ.μ., · Ο μέσος όρος των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μίσθιου ανέρχεται σε €14,87 ανά τ.μ., · Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή (τρέχον ενοίκιο) ανέρχεται σε €16,36 ανά τ.μ. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας από την συνήγορο των Αιτητών, διευκρίνισε τον χρόνο διενέργειας της επιτόπιας επιθεώρησης και εξήγησε τη διαδικασία λήψης των λεπτομερειών των συγκριτικών ενοικιάσεων. Ανέφερε ότι δεν έλαβε υπόψη του όλες τις ενοικιάσεις της μικρής περιοχής, αλλά μόνο αυτές για τις οποίες κατείχε επιβεβαιωμένα στοιχεία. Χρησιμοποίησε τόσες συγκριτικές ενοικιάσεις, ώστε να καταλήξει σε ένα ασφαλές και αξιόπιστο συμπέρασμα. Αξιολόγηση μαρτυρίας Λειτουργού εκτιμήσεων Ο Λειτουργός εκτιμήσεων μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της αντεξέτασης του, ήταν σε θέση να υποστηρίξει το Τεκμήριο 1 και έχω πειστεί για το αξιόπιστο των στοιχείων που έλαβε υπόψη. Σημειώνω ότι έχει προβεί σε επιτόπια έρευνα και ότι υπήρξε τόσο ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι δεν περιέλαβε όλες τις ενοικιάσεις της μικρής περιοχής στην έρευνα του, λόγω έλλειψης αξιόπιστων στοιχείων. Για τους πιο πάνω λόγους, αποδέχομαι το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης του Λειτουργού εκτιμήσεων και τους υπολογισμούς του αναφορικά με τον μέσο όρο των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μίσθιου και το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής αυτής. Τελικές αγορεύσεις Στις τελικές τους αγορεύσεις, οι μεν Αιτητές προωθούν το αίτημα τους για αύξηση του ενοικίου, ενώ οι Καθ' ων η αίτηση απορρίπτουν τις θέσεις των Αιτητών υποστηρίζοντας ότι: (α) το μηδενικό ποσοστό του άρθρου 8
(4)(α), ως καθορίζεται στα Υπουργικά διατάγματα, με τελευταία (πριν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης) την Κ.Δ.Π. 88/2017, αφορά ολόκληρο το άρθρο 8
(4)(α) και δεν επιτρέπει οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο του μίσθιου και (β) αν το Δικαστήριο αποφασίσει ότι είναι επιτρεπτή η αύξηση στο ενοίκιο, αυτή θα πρέπει να περιοριστεί στο ποσό της εκτίμησης του Λειτουργού εκτιμήσεων, μειωμένο κατά 10%, λόγω της λειτουργίας του εμπορικού κέντρου (mall) στην Λάρνακα. Αναφορά στις αγορεύσεις των δυο πλευρών θα γίνει όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών των δύο πλευρών, των μη αμφισβητούμενων γεγονότων και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Καθ' ων η αίτηση είναι οι ενοικιαστές του μίσθιου, ιδιοκτησίας της Αιτήτριας εταιρείας, τουλάχιστον από το έτος
  1. Στις 04.09.2013, συνάφθηκε συμφωνία μεταξύ του τότε ιδιοκτήτη και των Καθ' ων η αίτηση. Στις 05.07.2016, η ιδιοκτησία του μίσθιου μεταβιβάστηκε στους Αιτητές και αυτοί υποκατέστησαν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη στη σύμβαση μίσθωσης. Οι Καθ' ων η αίτηση διατηρούν την κατοχή του μίσθιου ως θέσμιοι ενοικιαστής. Το μίσθιο χρησιμοποιείται ως εμπορικό κατάστημα πώλησης ειδών ένδυσης και συναφών εμπορευμάτων. Έχει συνολικό εμβαδό 253τ.μ. και βρίσκεται εντός των ορίων του Δήμου Λάρνακας, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/
  2. Το μίσθιο αποτελεί ενοικιοστασιακό ακίνητο, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  3. Το ενοίκιο του ανέρχεται στα €2.379,74 μηνιαίως, από την 04.09.
  4. Νομική Πτυχή: Εφόσον η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, ως έχει τροποποιηθεί, ο καθορισμός του ενοικίου της διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου.
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας. Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Το ανώτατον όριον του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμιά περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω
(4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι "εκτοπισθείς" και "παθών" κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου.
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. [.] " Το ποσοστό αύξησης και η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) Ενώ στην παράγραφο (α) του άρθρου 8 υπάρχει ρητή πρόνοια για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου με ποσοστό που "θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου", στην αμέσως επόμενη παράγραφο (δηλαδή στην επιφύλαξη του άρθρου αυτού)[3] υπάρχει μια διαφορετική πρόνοια. Στην επιφύλαξη αυτή, γίνεται αναφορά στο "μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής" και στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου. Βλέπουμε έτσι ότι ο νομοθέτης στην πρώτη παράγραφο του άρθρου 8
(4)(α) ανέθεσε στην εκτελεστική εξουσία την αναθεώρηση του ποσοστού της αύξησης των ενοικίων. Αυτό καθορίζεται, σύμφωνα πάντα με τη νομοθεσία, ανά δυο έτη από το Υπουργικό Συμβούλιο και επομένως αναθεωρείται ανάλογα με τις ισχύουσες περιστάσεις (οικονομικές, κοινωνικές κ.ο.κ.). Από την θέσπιση του Νόμου 23/1983, το ποσοστό αυτό παρέμεινε αναλλοίωτο στο 14%, μέχρι την 21.4.
  1. Από την 22.4.2009[4] μειώθηκε σε 8% και παρέμεινε έτσι μέχρι την 21.4.
  2. Στις 21.4.2013[5] το ποσοστό μηδενίστηκε και δεν έχει έκτοτε μεταβληθεί. Κατά τον χρόνο καταχώρησης της παρούσας Αίτησης (στις 13.11.2018), βρισκόταν σε ισχύ το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου που έχει δημοσιευτεί ως Κ.Δ.Π.88/2017 το οποίο διατηρεί και πάλι το ποσοστό αυτό σε 0% μέχρι και την 21.4.
  3. Είναι προφανές ότι το ποσοστό του πρώτου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, έχει παραμείνει μηδενικό από την 21.4.2013, σε μια προσπάθεια περιορισμού των αρνητικών συνεπειών της γνωστής σε όλους οικονομικής ύφεσης του έτους 2013 (και ακόλουθα), που βίωνε η Κυπριακή Δημοκρατία. Η περίπτωση όμως της επιφύλαξης του άρθρου 8
(4)(α) είναι διαφορετική αφού σε αυτήν γίνεται αναφορά στο "μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής" και στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου. Η πρόνοια για καθορισμό του ενοικίου με βάση τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής μπορεί να τροποποιηθεί ή να καταργηθεί μόνο με νομοθετική πράξη. Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι την ίδια εποχή (και αυτό αποτελεί δικαστική γνώση), που βίωνε η Κύπρος την οικονομική ύφεση του έτους 2013 και αργότερα (όταν το Υπουργικό Συμβούλιο μηδένισε με τα διατάγματα του το ποσοστό της αύξησης), κατατέθηκαν στη Βουλή, διαδοχικά, αντίστοιχες προτάσεις Νόμου για την κατάργηση της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου. Καμία όμως από αυτές τις προτάσεις νόμου εξασφάλισε την απαιτούμενη πλειοψηφία και έτσι οι πρόνοιες του εδαφίου 2 του άρθρου 8
(4)(α) δεν έχουν μεταβληθεί μέχρι σήμερα. Ως εκ τούτου, η αγορά των ακινήτων έχει πλέον αφεθεί από την πολιτεία, να προσαρμόζει μόνη της τις ενοικιαστικές της αξίες. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, στις περιπτώσεις Αιτήσεων Καθορισμού ενοικίου, εφαρμόζει ελεύθερα τις πρόνοιες της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) (αναζητώντας τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, καθώς και το αγοραίο ενοίκιο της ίδιας περιοχής, κτλ.), προκειμένου να εξάγει συμπέρασμα για το ύψος του δίκαιου ενοικίου. Στην έρευνα αυτή του Δικαστηρίου, συνδράμει ο εκάστοτε Λειτουργός εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου της κάθε επαρχίας. O κάθε διάδικος είναι ελεύθερος, εφόσον διαφωνεί με τα συμπεράσματα του Λειτουργού εκτιμήσεων, να παρουσιάσει τη μαρτυρία εμπειρογνώμονα δικής του επιλογής και όλοι οι μάρτυρες (περιλαμβανόμενου και του Λειτουργού εκτιμήσεων), αξιολογούνται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες της απόδειξης. Δεν βρίσκω ορθό να επεκταθώ περισσότερο. Η εισήγηση των Καθ' ων η αίτηση περί της καθολικής απαγόρευσης των αυξήσεων στα ενοίκια των θέσμιων ενοικιάσεων, είναι ανεδαφική και ως εκ τούτου απορριπτέα. Η παρούσα περίπτωση Ο τελευταίος καθορισμός του ενοικίου του μίσθιου, ανατρέχει στην 04.09.2013, ενώ η παρούσα Αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 13.11.2018. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο των καταστημάτων, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, (βλ. άρθρο 8
(3)του Νόμου)[6]. Με δεδομένο ότι, κατά τον χρόνο καταχώρησης της παρούσας Αίτησης, το ανώτατο ποσοστό αυξήσεως, δυνάμει του πρώτου εδαφίου του άρθρου 4(α) ανερχόταν (για την χρονική περίοδο από την 22/4/2017 μέχρι και την 21/4/2019), σε 0%, ανατρέχω στην πρόνοια της επιφύλαξης του εδαφίου 4(α): "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά, αλλά όχι περιοριστικά, στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." (Δική μου υπογράμμιση) Η πιο πάνω πρόνοια της νομοθεσίας επιβάλλει όπως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου λάβει υπόψη του εκτός από τον μέσο όρο των ενοικίων, το αγοραίο ενοίκιο της μικρής περιοχής και όλες τις περιστάσεις του επίδικου ακινήτου. Σχετικές είναι και η αποφάσεις στις υποθέσεις Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41, Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750, Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:D
  1. Θα πρέπει τέλος να σημειωθεί, ότι η προσπάθεια των Aiτητών να συνδέσουν το γεγονός της δημιουργίας εμπορικού κέντρου στη Λάρνακα με τον επηρεασμό της ενοικιαστικής αξίας του μίσθιου, δεν υποστηρίχτηκε από αξιόπιστη μαρτυρία και γι' αυτό δεν εξετάστηκε περαιτέρω. Αποδεχόμενη το περιεχόμενο του Τεκμηρίου αρ.1, βρίσκω ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής του μίσθιου ανέρχεται σε €14,87 ανά τ.μ. μηνιαίως και το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής ανέρχεται σε €16,36 ανά τ.μ. Ο μέσος όρος των δύο αυτών ποσών είναι €15,61 και το 90% αυτού €14.05 ανά τ.μ. Εφαρμόζοντας το ποσό αυτό στο (αναπροσαρμοσμένο) εμβαδόν του μίσθιου[7] (189 τ.μ. x €14,05 = 2.655,45) καταλήγω στο συμπέρασμα ότι το δίκαιο ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €2.655,45 μηνιαίως. Στην βάση του πιο πάνω υπολογισμού, βρίσκω ότι δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο του μίσθιου, στο ποσό των €2.655,45 μηνιαίως, από τον χρόνο καταχώρησης της Αίτησης (από την 13.11.2018). Κατάληξη: Eκδίδεται με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, διάταγμα με το οποίο το ενοίκιο των καταστημάτων με αριθμούς 24, 25 και 26 που βρίσκονται στο κτηριακό συγκρότημα με την ονομασία "Q City Centre" στην οδό Δ. Δημητρίου στο Δήμο Λάρνακας, καθορίζεται σε €2.655,45 μηνιαίως (από το ποσό των €2.379,74) από την 13.11.
  2. Με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση των Καθ' ων η αίτηση απορρίπτεται (ως μη προωθηθείσα), χωρίς διαταγή για έξοδα, αφού δεν εκδικάστηκε χωριστά. Εξαιρείται η καταχώρηση της Ανταπάντησης και Απάντησης στην Ανταπαίτηση, τα έξοδα της οποίας θα βαρύνουν τους Καθ' ων η αίτηση. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Βλ. άρθρο 8 του Ν.23/
  3. [2] Βλ. κανονισμό 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού
  4. [3] Βλ. πιο πάνω: "Νοείται ότι [.]". [4] δυνάμει της Κ.Δ.Π.115/2009 [5] δυνάμει της Κ.Δ.Π.116/2013 [6] "
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, [.] καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην." [7] Βλ. Τεκμήριο αρ. 1 (πίνακας συγκριτικών ενοικιάσεων) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.