ΜΑΡΙΑ-ΚΑΤΕΡΙΝΑ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ν. Λίζα Κίτσι, Συνενωμένες Αιτήσεις αρ: Ε15/2020, Ε26/2020, Ε4/2021, 29/12/2022

(1)(α) του Ν.23/1983[1] και υποστηρίζει επίσης ότι η Καθ' ης η αίτηση είναι ένοχη "συστηματικής" μη καταβολής δεδουλευμένων ενοικίων. Περαιτέρω, η Αιτήτρια αξιώνει την έκδοση απόφασης εναντίον της Καθ' ης η αίτηση για:

1. τα ποσά των €1.600.- (Αίτηση Ε15/2020), €1.800.- (Αίτηση Ε26/2020) και €2.250.- (Αίτηση Ε4/2021) ως οφειλόμενα ενοίκια, πλέον
2. ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την απόδοση σε αυτήν, της κατοχής του μίσθιου.
3. τόκους, έξοδα και ΦΠΑ. Απαντήσεις: Στις, πανομοιότυπες, Απαντήσεις της, η Καθ' ης η αίτηση αρνείται όλες τις αιτούμενες θεραπείες και υποστηρίζει ότι: · Υπήρξε πάντοτε συνεπής με την καταβολή του συμφωνηθέντος ενοικίου των €400 και η όποια καθυστέρηση πιθανόν να παρουσιάστηκε, αφορά την περίοδο της πανδημίας και οφείλεται στις συνέπειες που αυτή προκάλεσε στην επιχείρηση λιανικού εμπορίου που διεξάγεται στο μίσθιο. · Παρά της προσπάθειες που κατέβαλε για πληρωμή των οφειλόμενων ποσών, μετά την λήψη της ειδοποίησης για καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων, αυτό δεν κατέστηκε δυνατό, για λόγους που αφορούν μόνο την Αιτήτρια. · Η αξία του μίσθιου έχει αυξηθεί σημαντικά, λόγω των μετατροπών που έγιναν από την Καθ' ης η αίτηση, ενώ το μίσθιο έχει επίσης αποκτήσει εμπορική εύνοια λόγω της επιχείρησης που ασκείται εκεί. · Σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης, θα πρέπει να επιδικαστούν υπέρ της, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις. · Οι Αιτήσεις αποτελούν κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας. Προβάλλει επίσης, η Καθ' ης η αίτηση, ένσταση καθ' ύλην αναρμοδιότητας. Ανταπάντηση Στις Ανταπαντήσεις της, η Αιτήτρια εμμένει στους ισχυρισμούς και στις αξιώσεις της. Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν στην ακροαματική διαδικασία (α) Η ιδιοκτησία του μίσθιου. (β) Η διεύθυνση του μίσθιου, η περιγραφή του και ο χρόνος αποπεράτωσης του. (γ) Η σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης και το μηνιαίο ενοίκιο. (δ) Η διατήρηση από την Καθ' ης η αίτηση, της κατοχής του μίσθιου μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, η οποία δεν ανανεώθηκε. (ε) Η αποστολή ειδοποιήσεων με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Ν.23/1983 στην Καθ' ης η αίτηση. (στ) Η πληρωμή από την Καθ' ης η αίτηση, των ποσών που αξιώνονται με την καθεμιά από τις συνενωμένες Αιτήσεις έξωσης, εντός της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της κάθε Αίτησης. Το Δικαστήριο καλείται στην παρούσα υπόθεση να αποφασίσει: κατά πόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Ν.23/1983, αν υπήρξε εκ μέρους της Καθ' ης η αίτηση "συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων". Ακροαματική διαδικασία: Οι Αιτήσεις εμπίπτουν στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και ως οι πρόνοιες της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας, για την κάθε πλευρά. Κατατέθηκαν αρχικά οι ένορκες δηλώσεις των μαρτύρων της Αιτήτριας και στην συνέχεια αυτή της Καθ' ης η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε μάρτυρα και αφού συνενώθηκαν οι Αιτήσεις (για εξοικονόμηση χρόνου και εξόδων), οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους και η απόφαση επιφυλάχθηκε στις 07.06.

1. Μαρτυρία και αξιολόγηση Σημειώνω ότι οι μάρτυρες υπήρξαν κοινοί σε όλες τις Αιτήσεις. Μάρτυρες Αιτήτριας Για την πλευρά της Αιτήτριας κατέθεσαν γραπτώς, τρεις μάρτυρες. Η πρώτη μάρτυρας (Μ.Α.1), Ευανθία Γεωργίου Μάτσουκου (μητέρα της Αιτήτριας), αναφέρεται στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καταστήματος. Αυτό ανεγέρθηκε, κατά το έτος 1990, σε τεμάχιο γης, το οποίο ανήκε αρχικά στην ίδια και στην αδερφή της, κατά ½ μερίδιο η καθεμιά και είχε αγοραστεί στο έτος
2. Μετά την ανέγερση των οικοδομών και διαμερισμάτων στο ακίνητο αυτό (στα οποία περιλαμβανόταν και το κατάστημα), το κατάστημα, νοικιαζόταν ανελλιπώς. Κατά την 3/10/2014, το κατάστημα μεταβιβάστηκε στην Αιτήτρια, η οποία συνέχισε να το προσφέρει προς ενοικίαση. Αξιολόγηση Μ.Α.1 Η κατάθεση της Μ.Α.1 προφανώς παρουσιάστηκε για τον περιορισμένο σκοπό της απόδειξης της ύπαρξης καθ' ύλην αρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου. Τα όσα η μάρτυρας κατέθεσε προκύπτουν από ην δική της ίδια γνώση, ενώ υποστηρίζονται και από ανάλογα έγγραφα. Μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση η κατάθεση της Μ.Α.1, αφού είναι λογική και έχει συνοχή. Αποδέχομαι την μαρτυρία της στο σύνολο της. Η δεύτερη μάρτυρας (Μ.Α.2), Ελένη Αδάμου Λευτέρη, αδερφή της πρώτης μάρτυρος, επανέλαβε στην γραπτή μαρτυρία της τα όσα η Μ.Α.1 ανέφερε σχετικά με με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του καταστήματος. Αξιολογηση Μ.Α.2 Αποδεχομαι την μαρτυρία της Μ.Α.2, αφού ισχύουν και στη δική της περίπτωση, τα όσα αναφέρω πιο πάνω, για την μαρτυρία της Μ.Α.
3. Η Αιτήτρια (ως Μ.Α.3), στην γραπτή της μαρτυρία επανέλαβε ότι στις 03/10/2014 απέκτησε την κυριότητα του μεριδίου της μητέρας της, στο τεμάχιο όπου ανεγέρθηκε το κατάστημα. Συνεχίζει έκτοτε να ενοικιάζει το κατάστημα το οποίο από το έτος 1990 μέχρι και σήμερα βρισκόταν στην κατοχή διάφορων ενοικιαστών. Η τελευταία ενοικίαση είναι η επίδικη, που συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων, με την συμφωνία ενοικίασης ημερ. 01/09/2017, διάρκειας ενός έτους. Το μηνιαίο ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των €400 και η συμφωνία περιλάμβανε πρόνοια για αύξηση του ενοικίου στα €450 μηνιαίως, (εφόσον αυτή ανανεωνόταν). Παρά το γεγονός ότι η Καθ' ης η αίτηση διατήρησε την κατοχή του καταστήματος μετά την εκπνοή της συμφωνίας, η σύμβαση δεν ανανεώθηκε (λόγω άρνησης της Καθ' ης η Αίτηση). Συνέχισε η Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλλει το ποσό των €400 μηνιαίως μέχρι και τον μήνα Φεβρουάριο του 2020, αλλά με καθυστέρηση και όχι σύμφωνα με τις πρόνοιες της αρχικής συμφωνίας. Εξουσιοδοτημένα, από την ίδια, άτομα εισέπρατταν το ενοίκιο από τον σύζυγο της Καθ' ης η Αίτηση, στο μίσθιο. Μετά τον Φεβρουάριο του 2020 καμία πληρωμή έγινε και έτσι την 01/07/2020 στάληκε, μέσω του συνηγόρου της, επιστολή για

(1)καταβολή των ενοίκων των μηνών Μαρτίου - Απριλίου 2020 και

(2)παράδοση της κατοχής του καταστήματος. Τέτοιες επιστολές στάληκαν και σε κατοπινό στάδιο (πριν την καταχώρηση των Αιτήσεων Ε26/2020 και Ε4/2021). Ανταλλάγηκαν επιστολές μεταξύ των διαδίκων, αλλά η Αιτήτρια δεν ξόφλησε το οφειλόμενο ποσό, με αποτέλεσμα την καταχώριση των Αιτήσεων Ενοικιοστασίου (όπως φαίνονται στο πιο πάνω τίτλο) εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση για το ίδιο ζήτημα (έξωση και οφειλόμενα ενοίκια). Η Καθ' ης η Αίτηση δεν ασκεί εργασία στο επίδικο κατάστημα, αφού η μόνιμη εργασία της είναι σε μια ιδιωτική εταιρεία. Στο κατάστημα δραστηριοποιείται άλλο άτομο. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτήτριας Από τα όσα η Αιτήτρια αναφέρει, δεν αμφισβητούνται τα εξής γεγονότα: § η σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης, § το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, § η διατήρηση της κατοχής από την Καθ' ης η αίτηση, μετά την εκπνοή της συμφωνίας, § η παράλειψη ανανέωσης της συμφωνία ενοικίασης, § Η παράλειψη καταβολής ενοικίων από τον Φεβρουάριο 2020 και ακόλουθα, § η αποστολή ειδοποιήσεων στην Καθ' ης η αίτηση, § οι πληρωμές που ακολούθησαν τις επιδόσεις των Αιτήσεων. Αυτά τα γεγονότα θα αποτελέσουν, επομένως και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παρατηρώ όμως ότι η υπόλοιπη μαρτυρία της Αιτήτριας, είναι διάσπαρτη από την έκφραση γνώμης για νομικά ζητήματα, όπως ο χρόνος καταβολής του ενοικίου και το κατά πόσο υπήρξε από μέρους της Καθ' ης η αίτηση συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή των δεδουλευμένων ενοικίων. Αυτά όμως αποτελούν μόνο συμπεράσματά και εκφεύγουν της αποδεκτής μαρτυρίας (με δεδομένο ότι η Αιτήτρια δεν είναι ειδική επί νομικών ζητημάτων). Σημειώνω επίσης ότι η αναφορά της Αιτήτριας σε παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης σε χρόνο πριν τον Φεβρουάριο 2020 (καταβολή των ενοικίων με καθυστέρηση) δεν υποστηρίχθηκε με οποιοδήποτε τρόπο και παρέμεινε μετέωρη. Με εξαίρεση την πιο πάνω παρατήρηση μου, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της Αιτήτριας, καθότι δεν αμφισβητείται και υποστηρίζεται από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί. Μαρτυρία για την Καθ' ης η αίτηση: Στην δική της γραπτή μαρτυρία, η Καθ΄ ης η Αίτηση, επιβεβαιώνει την σύναψη της σύμβασης ημερ. 01/09/2017, υποστηρίζοντας περαιτέρω ότι κατέχει το μίσθιο από το έτος 2016 και ότι σε αυτό διατηρείται επιχείρηση από το σύζυγό της. Από την εκπνοή της συμφωνίας, την 01/09/2018, συνέχισαν να καταβάλλουν το ενοίκιο των €400, μηνιαίως. Στις 04/10/2019 η Αιτήτρια μέσω των δικηγόρων της απαίτησε τη σύναψη νέου ενοικιαστηρίου εγγράφου καθώς και την καταβολή του ενοικίου του μηνός Σεπτεμβρίου

1. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ ων δικηγόρων των διαδίκων, όπου απορρίφθηκε η απαίτηση διότι δεν εκκρεμούσε κάποιο οφειλόμενο ενοίκιο. Η Αιτήτρια ζήτησε τότε την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου, για την ίδια χρήση και το αίτημα της απορρίφθηκε ως καταχρηστικό και καταπιεστικό. Την 01/07/2020, η Αιτήτρια απαίτησε τα οφειλόμενα ενοίκια για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο και Ιούνιο του
2. Αυτή την περίοδο λόγω της πανδημίας δεν είχε έσοδα το κατάστημα, αλλά παρόλα αυτά ενημέρωσε την Αιτήτρια ότι τα ενοίκια ήταν διαθέσιμα. Κατά παράβαση, όμως, της πρακτικής που η Αιτήτρια ακολουθούσε ως προς την είσπραξη των ενοικίων, κανείς από τους αντιπροσώπους της, ούτε και η ίδια παρουσιάστηκε στο κατάστημα για να εισπράξει το ποσό. Ούτε επικοινώνησε με την Καθ' ης η Αίτηση ή τον σύζυγό της για να διευθετήσουν συνάντηση. Ζήτησε τότε η ίδια να της δοθεί αριθμός τραπεζικού λογαριασμού για να καταθέσει το οφειλόμενο ποσό. Όχι μόνο δεν απάντησε η Αιτήτρια, αλλά καταχώρησε Αίτηση έξωσης. Λόγω της παράλειψης της Αιτήτριας να παραλάβει τα οφειλόμενα ενοίκια, αυτά κατατέθηκαν στο λογιστήριο του Δικαστηρίου, εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης. Περαιτέρω η Αιτήτρια καταχώρησε εναντίον της και άλλες Αιτήσεις έξωσης, με τα ίδια γεγονότα. Σκόπιμα η Αιτήτρια δεν επισκεπτόταν το μίσθιο για να παραλάβει τα ενοίκια, διότι είχε σκοπό την έξωσή της. Σε περίπτωση έκδοσης τέτοιου διατάγματος, η ζημιά που θα υποστεί η ίδια θα είναι μεγάλη διότι η επιχείρηση λειτουργεί εδώ και 6 χρόνια με σταθερούς πελάτες. Η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί ως καταχρηστική διότι η Αιτήτρια δεν επιθυμεί την ανάκτηση της κατοχής, αλλά την αύξηση του ενοικίου, ενώ παράλληλα καταχώρησε πέντε συνολικά Αιτήσεις εναντίον της, αδικαιολόγητα, με αποτέλεσμα την πρόκληση υπέρογκων εξόδων. Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ' ης η αίτηση Η Καθ' ης η αίτηση μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Δεν έχει όμως περιοριστεί ούτε αυτή η μάρτυρας στην παράθεση των γεγονότων της υπόθεσης. Προβαίνει στην διατύπωση συμπερασμάτων και στην έκφραση γνώμης αναφορικά με το κατά πόσον υπήρξε συνεπής με την υποχρέωση της για έγκαιρη καταβολή των ενοικίων. Τα συμπεράσματα όπως αυτά δεν θα ληφθούν υπόψη αφού αποτελούν ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης. Με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο πάνω, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της Καθ' ης η αίτηση, διότι ενώ τα γεγονότα που παραθέτει, ειδικά ως προς τον τρόπο καταβολής των μηνιαίων ενοικίων, δεν αμφισβητήθηκαν από την Αιτήτρια. Συγκεκριμένα, αποδέχομαι την μαρτυρία της σχετικά με τον τρόπο καταβολής των ενοικίων και ότι αυτός βρισκόταν ανέκαθεν στον έλεγχο της Αιτήτριας. Ευρήματα Δικαστηρίου Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του μίσθιου από την 3.10.
3. Αυτό συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε περί το έτος 1990 (δηλαδή πριν την 31.12.99) και βρίσκεται στο Δήμο Λάρνακας, ο οποίος αποτελεί ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχή. Προσφερόταν δε προς ενοικίαση από το έτος της συμπλήρωσης του και ακόλουθα. Το μίσθιο νοίκιασε, η Καθ' ης η αίτηση, αρχικά με προφορική συμφωνία (στο έτος 2016) και ακολούθως με γραπτή (την 01/09/2017). Η γραπτή συμφωνία εξέπνευσε την 01/09/2018 και η Καθ' ης αίτηση συνέχισε, έκτοτε, να κατέχει το μίσθιο χωρίς την σύναψη νέας συμφωνίας. Το τελευταίο ενοίκιο του μίσθιου είχε καθοριστεί σε €400,00 μηνιαίως, από το έτος
4. Στην συμφωνία ενοικίασης περιέχεται ο εξής όρος αναφορικά με το καταβλητέο ενοίκιο: "
5. Το ενοίκιο που θα καταβάλει ο ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη έχει συμφωνηθεί και θα ανέρχεται στο ποσό των €400,00 (Τετρακοσίων ΕΥΡΩ) μηνιαίως το οποίο θα καταβάλλεται κάθε (1η) ημέρα εκάστου μήνα. Ρητώς συμφωνείται ότι σε περίπτωση ανανέωσης μετά την 01/09/2018 το εν λόγο ποσό ενοικίου θα ανέρχεται στα €450,00 (Τετρακόσια Πενήντα ΕΥΡΩ) μηνιαίος και θα αυξάνεται κάθε χρόνο από την έναρξη της συμφωνίας κατά 8%.
6. Το Ενοίκιο θα αρχίσει να καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη στις 01/09/2017." Καμία άλλη πρόνοια υφίσταται στην εν λόγω συμφωνία, είτε αναφορικά με τον χρόνο ή με τον τρόπο καταβολής του ενοικίου. Το ζήτημα της είσπραξης των ενοικίων, είχε υπό τον έλεγχο της η Ιδιοκτήτρια, η οποία μέσω των αντιπροσώπων της επισκεπτόταν το μίσθιο, προκειμένου να εισπράξει τα ενοίκια, σε χρόνο που αυτή επέλεγε. Η Αιτήτρια απέστειλε (μέσω των συνηγόρων της), στην Καθ' ης η αίτηση τις πιο κάτω ειδοποιήσεις: Ειδοποίηση ημερ. 30.09.
7. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να εξοφλήσει άμεσα το ενοίκιο μηνός Σεπτεμβρίου και να συνάψει νέα γραπτή συμφωνία ενοικίασης. Ειδοποίηση ημερ. 4.11.
8. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να της παραδώσει την κατοχή του μίσθιου διότι αυτό απαιτείται για ίδια χρήση από την ιδιοκτήτρια και/ή τον σύζυγο αυτής. Ειδοποίηση ημερ. 1.07.
9. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να εξοφλήσει το ποσό των €1.600 (ως καθυστερημένα ενοίκια Μαρτίου, Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου 2020). Ακολούθησε η καταχώρηση της Αίτησης έξωσης Ε15/
10. Ειδοποίηση ημερ. 24.07.
11. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να εξοφλήσει το ποσό των €1.600 και την ενημέρωσε ότι "από το μήνα Ιούλιο του 2020 [.] το ποσό ενοικίασης του καταστήματος θα ανέρχεται στο ποσό των €450 ως η αρχική συμφωνία". Ειδοποίηση ημερ. 17.09.
12. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να εξοφλήσει το ποσό των €1.350 (ως καθυστερημένα ενοίκια Ιουλίου, Αυγούστου, Σεπτεμβρίου 2020, προς €450 κάθε μήνα) εντός 21 ημερών. Ακολούθησε η καταχώρηση της Αίτησης έξωσης Ε26/
13. Ειδοποίηση ημερ. 01.02.
14. Με αυτήν, κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να εξοφλήσει το ποσό των €1.800 (ως καθυστερημένα ενοίκια Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2020 και Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου 2021, προς €450 κάθε μήνα) και να παραδώσει την κατοχή του μίσθιου εντός 21 ημερών. Ακολούθησε η καταχώρηση της Αίτησης έξωσης Ε4/
15. Η Καθ' ης η αίτηση (μέσω των συνηγόρων της) απάντησε στις πιο πάνω ειδοποιήσεις. Δεν εξόφλησε όμως τα ποσά που η Αιτήτρια απαιτούσε, εντός των 21 ημερών από την επίδοση των ειδοποιήσεων. Καταχωρήθηκαν και επιδόθηκαν οι Αιτήσεις στην Καθ' ης η αίτηση και εντός της προθεσμίας των 14 ημερών, η Καθ' ης η αίτηση κατέθεσε στο λογιστήριο του Δικαστηρίου τα ποσά που απαιτούνται με την κάθε Αίτηση ξεχωριστά. Αποδέχθηκε η Αιτήτρια της καταθέσεις αυτές ως "πληρωμή εντός της περιόδου των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης". Προώθησε, ωστόσο, τις Αιτήσεις στην βάση της ύπαρξης "συστηματικής παράλειψης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου" από μέρους της Καθ' ης η αίτηση. Νομική πτυχή: Βάρος Απόδειξης: Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων του, φέρει ο Αιτητής (βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου,

(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Η μεν Αιτήτρια υποστηρίζει ότι συστηματικά καθυστερείται η καταβολή των ενοικίων, ενώ η Καθ' ης η αίτηση υποστηρίζει ότι κανένα ποσό οφείλει και αντικρούει τον ισχυρισμό περί της συστηματικής καθυστέρησης. Α. Ανάκτηση κατοχής Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." (Δική μου υπογράμμιση) Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον της Καθ' ης η αίτηση, είναι οι εξής:

1. Η Αιτήτρια να είναι ιδιοκτήτρια του μίσθιου.
2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
3. Η Καθ' ης η αίτηση να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στη Καθ' ης η αίτηση.
5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στην Καθ' ης η αίτηση, χωρίς η τελευταία να έχει πληρώσει "παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν". Εξετάζονται πιο κάτω, αναλυτικά, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α): 1.

1. Ιδιοκτησία, ενοικιοστασιακό ακίνητο: Δεν αμφισβητήθηκε η ιδιοκτησία του μίσθιου, ούτε η τοποθεσία του. Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, ιδιοκτήτης του μίσθιου είναι η Αιτήτρια. Αυτό βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (Δήμος Λάρνακας) και έχει συμπληρωθεί και ενοικιάζεται από το έτος
2. Επομένως, βρίσκω ότι οι πρώτες δύο πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, πληρούνται.
3. Θέσμιος ενοικιαστής Ο ορισμός του "Θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής: "θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [.]" Εφόσον η Καθ' ης η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου, μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, αυτή έχει καταστεί από την 02.09.2018, θέσμια ενοικιάστρια του μίσθιου.
4. Καθυστέρηση καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και επίδοση έγγραφης ειδοποίησης: Προκειμένου να εξεταστεί αυτή η πρόνοια της νομοθεσίας, θα πρέπει πρώτα να εξαχθεί νομικό συμπέρασμα αναφορικά την εκπλήρωση της συμβατικής υποχρέωσης για καταβολή του ενοικίου. Ο όρος αναφορικά με το καταβλητέο ενοίκιο, καταγράφεται στη σελίδα 8 (πιο πάνω) και καμία άλλη πρόνοια υφίσταται στην εν λόγω συμφωνία, είτε αναφορικά με τον χρόνο ή με τον τρόπο καταβολής του ενοικίου. Όπως έχω διαπιστώσει, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, το ζήτημα της είσπραξης των ενοικίων, είχε υπό τον έλεγχο της η Αιτήτρια, αντιπρόσωποι της οποίας επισκέπτονταν το μίσθιο σε χρόνο που επέλεγαν, προκειμένου να εισπράξουν τα ενοίκια κάθε μήνα. Ως προς το ζήτημα αυτό, σχετικές είναι οι πρόνοιες του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 που αφορούν τον "χρόνο και τρόπο εκπλήρωσης" άρθρα 46 - 50, "
5. Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου.
6. Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί σε ορισμένη ημέρα και ο οφειλέτης ανέλαβε να εκπληρώσει αυτή χωρίς όχληση του δανειστή, η εκπλήρωση δύναται να γίνει σε οποιοδήποτε χρόνο κατά τις συνήθεις ώρες εργασίας της ημέρας αυτής και στον τόπο στον οποίο πρέπει να εκπληρωθεί.
7. Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί σε ορισμένη ημέρα και ο οφειλέτης δεν ανέλαβε να εκπληρώσει αυτήν χωρίς όχληση του δανειστή, ο δανειστής υποχρεούται να οχλήσει τον οφειλέτη προς εκπλήρωση στον κατάλληλο τόπο και κατά τις συνηθισμένες ώρες εργασίας.
8. Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίστηκε τόπος εκπλήρωσης, ο οφειλέτης υποχρεούται να οχλήσει το δανειστή για να ορίσει εύλογο τόπο για την εκπλήρωση της υπόσχεσης και εκπληρώσει αυτήν στον τόπο αυτό.
9. Η εκπλήρωση της υπόσχεσης δύναται να γίνει κατ' οποιοδήποτε τρόπο ή σε οποιοδήποτε χρόνο τον οποίο ορίζει ή εγκρίνει ο δανειστής." Στην παρούσα υπόθεση και σύμφωνα με τα αποδεκτά γεγονότα, εφόσον στη συμφωνία δεν καθορίστηκε ο τρόπος εκπλήρωσης της υπόσχεσης αναφορικά με την καταβολή του ενοικίου, τα μέρη καθόρισαν το τρόπο εκπλήρωσης με την πρακτική που ακολούθησαν, όπου η ιδιοκτήτρια (δανειστής), μέσω των αντιπροσώπων της, επισκέπτονταν την Καθ' ης η αίτηση (οφειλέτη) στο μίσθιο και με την όχληση (της ιδίας ή του αντιπροσώπου της) εισέπραττε το ενοίκιο (χρέος). Η συμπεριφορά αυτή της ιδιοκτήτριας, όχι μόνο καθόρισε τον τρόπο εκπλήρωσης της υπόσχεσης, αλλά η πρόνοια αναφορικά με τον χρόνο εκπλήρωσης ("κάθε (1η) ημέρα έκαστου μήνα") ατόνησε, αφού πλέον ο χρόνος εκπλήρωσης δεν βρισκόταν στον έλεγχο του οφειλέτη αλλά του δανειστή. Έτσι έπαψε να αποτελεί "ουσιώδη όρο" αυτή η πρόνοια της συμφωνίας ενοικίασης. Οι ειδοποιήσεις Προκύπτει από τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου ότι κατά τον χρόνο αποστολής των ειδοποιήσεων του άρθρου 11

(1)(α), τα ενοίκια των μηνών που καταγράφονται σε αυτές δεν είχαν εξοφληθεί. Με δεδομένη, ωστόσο, την παράλειψη της Αιτήτριας να αναφέρει, στη μαρτυρία της, τον χρόνο και τον τρόπο όχλησης της Καθ' ης η αίτηση (σύμφωνα με την πρακτική που είχαν καθιερώσει οι συμβαλλόμενοι), δεν μπορεί να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα αναφορικά με τον χρόνο που είχαν καταστεί πληρωτέα, τα ενοίκια των ειδοποιήσεων. Επαναλαμβάνω ότι η πρακτική που ακολουθούσαν οι διάδικοι ήταν συγκεκριμένη και η οποιαδήποτε αλλαγή όφειλε να είχε συμφωνηθεί. Πέραν από τα πιο πάνω, ειδικά όσον αφορά τις ειδοποιήσεις που σταληκαν στην Καθ' ης η αίτηση στις 17.09.2020 (Αίτηση Ε26/2020) και 01.02.2021 (Αίτηση Ε4/2021), βρίσκω ότι το ποσό της απαίτησης της Αιτήτριας, δεν ανταποκρίνεται καν στο καθορισμένο από την τελευταία σύμβαση μηνιαίο ενοίκιο των €400. Κατά παράβαση, επομένως, των όρων της θέσμιας ενοικίασης, η Αιτήτρια αξιώνει αυξημένο ενοίκιο, χωρίς να έχει προηγηθεί η νόμιμη αύξηση αυτού (δηλαδή είτε με συμφωνία των διαδίκων ή με καθορισμό από το Δικαστήριο). Για όλους τους πιο πάνω λόγους, οι έγγραφες ειδοποιήσεις απαίτησης της Αιτήτριας πάσχουν και στερούνται νομιμότητας (αφού δεν έχει αποδειχθεί, ότι τα ποσά που απαιτούνται ήταν πράγματι "νομίμως οφειλόμενα"). Η απουσία επίδοσης έγκυρης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, εμποδίζει την ενεργοποίηση του άρθρου 11

(1)(α) για την καταχώρηση της Αίτησης έξωσης σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση (Βλ. Maximos Court Ltd. v. Πιερή κ.ά.

(2001)1 Α.Α.Δ. 875). Η διαπίστωση μου αυτή, ως προς την εγκυρότητα των ειδοποιήσεων απαίτησης, επηρεάζει αναπόφευκτα και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α). Παρόλα αυτά, θα εξετάσω και τις προϋποθέσεις υπό 5 και 6, ως εάν οι ειδοποιήσεις ήταν έγκυρες, για να υπάρχει πληρότητα στην απόφαση για σκοπούς εξέτασης από το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο. 5. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί: Μετά την επίδοση των ειδοποιήσεων σε αυτήν, η Καθ' ης η αίτηση παρέλειψε να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια, ενώ της δόθηκε η επιλογή της καταβολής των ενοικίων στο συνήγορο της Αιτήτριας. Επομένως, εάν η ειδοποίηση ήταν έγκυρη, θα συνέτρεχε και αυτή η προϋπόθεση του άρθρου 11

(1)(α).

1. Πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης: Οι Αιτήσεις έξωσης καταχωρήθηκαν στις 28.07.2020, 09.10.2020 και 02.03.2021, αντίστοιχα και επιδόθηκαν στην Καθ' ης η αίτηση στις 29.07.2020, 15.10.2020 και 04.03.
2. Αυτές είχαν ως αντικείμενο τα κατ' ισχυρισμό οφειλόμενα ενοίκια των κάτωθι τριών περιόδων: · Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο και Ιούνιο 2020, €1.600 (Αίτηση Ε15/2020) · Ιούλιο, Αύγουστο, Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, €1.800 (Αίτηση Ε26/2020) · Νοέμβριο, Δεκέμβριο 2020 και Ιανουάριο, Φεβρουάριο, Μάρτιο 2021, €2.250 (Αίτηση Ε4/2021) Η Καθ' ης η αίτηση κατέθεσε στο λογιστήριο του Δικαστηρίου το ποσό της αξίωσης της Αιτήτριας, στην κάθε Αίτηση ξεχωριστά, εντός της προθεσμίας των 14 ημερών. Αυτές έχουν γίνει αποδεκτές από την Αιτήτρια ως πληρωμή "παν οφειλόμενου ποσού". Αυτή η εξόφληση, ενεργοποίησε την δεύτερη επιφύλαξη του άρθρου 11

(1)(α) (πιο πάνω), η οποία προνοεί ότι "το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών [.] εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον". Σε αυτό το πραγματικό και νομικό σημείο έχουν επικεντρωθεί οι ευπαίδευτοι συνήγοροι στις τελικές τους αγορεύσεις. Συστηματική μη καταβολή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου Η πληρωμή εντός της προθεσμίας των 14 ημερών, από την επίδοση της Αίτησης, "αναμφίβολα ενεργοποιεί τη σχετική επιφύλαξη, τηρουμένης βέβαια της ουσιαστικής προϋπόθεσης που αφορά την συστηματική μη συμμόρφωση του ενοικιαστή στο παρελθόν"[2]. Σημειώνω ότι η έννοια "συστηματικά" υποδηλώνει μια συμπεριφορά που επαναλαμβάνεται τακτικά ή κατ' εξακολούθηση στο παρελθόν και η οποία θα πρέπει να εξεταστεί σε συνάρτηση με την διάρκεια της επίδικης ενοικίασης. Με τα πιο πάνω ως δεδομένα, εξετάζω τις υποδείξεις της Αιτήτριας και διαπιστώνω ότι η εισήγηση της αναφορικά με αυτό το ζήτημα δεν αφορά περιόδους προγενέστερες της επίδικης, αλλά την χρονική περίοδο Φεβρουαρίου 2020 και ακόλουθα, δηλαδή τον επίδικο χρόνο και μεταγενέστερα (στο χρονικό διάστημα που ακολούθησε την καταχώρηση της πρώτης Αίτησης έξωσης - Ε15/2020). Συγκεκριμένα,

1. στην Αίτηση Ε15/2020 το επιχείρημα για συστηματική καθυστέρηση εδράζεται στην καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων που αξιώνονται με την Αίτηση έξωσης, δηλαδή των 4 μηνών που προηγήθηκαν της καταχώρησης της Αίτησης και των μηνών που ακολούθησαν την καταχώρηση αυτή. Αυτή η περίπτωση είναι φανερό ότι δεν καλύπτεται από την προαναφερόμενη επιφύλαξη, αφού δεν αφορά το παρελθόν της ενοικίασης.
2. Στην Αίτηση Ε26/2020, το επιχείρημα αυτό αφορά στα ποσά που εισπράχθηκαν καθυστερημένα για τα ενοίκια Δεκεμβρίου 2019 και Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου 2020, δηλαδή ανατρέχουν στον χρόνο έναρξης της αντιδικίας των διάδικων (αφού οι μήνες αυτοί αποτελούν την βάση του αγώγιμου δικαιώματος στην Αίτηση Ε15/
4. Στην Αίτηση Ε4/2021, το επιχείρημα για συστηματική καθυστέρηση αφορά και πάλι τον χρόνο έναρξης της αντιδικίας των διάδικων (αφού επικαλείται τους μήνες που αποτελούν την βάση του αγώγιμου δικαιώματος στις Αιτήσεις Ε15/2020 και Ε26/2020), αλλά και τους μήνες που ακολούθησαν την καταχώρηση της Αίτησης Ε4/
5. Με δεδομένο τον τρόπο καταβολής του ενοικίου (όπως σχολιάζεται πιο πάνω, στη σελ. ..) βρίσκω ότι δεν έχει αποδειχθεί, στο βαθμό που απαιτείται, η η "τακτική και κατ' εξακολούθηση" καθυστέρηση της εκπλήρωσης της υπόσχεσης της Καθ' ης η αίτηση, σε σχέση με το μηνιαίο ενοίκιο. Κατάληξη: Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των συνενωμένων Αιτήσεων. Η διαπίστωση μου, πιο πάνω, ότι δεν έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, ούτε επίσης η οφειλή οποιωνδήποτε ποσών στην Αιτήτρια, αναπόφευκτα οδηγεί όλες τις Αιτήσεις σε απόρριψη. Α. Αίτηση Ε15/2020 Η Αίτηση απορρίπτεται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. Β. Αίτηση Ε26/2020 Η Αίτηση απορρίπτεται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. Γ. Αίτηση Ε4/2021 Η Αίτηση απορρίπτεται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. Έξοδα Ως προς τα έξοδα των Αιτήσεων, δεν βρίσκω τον λόγο γιατί αυτά να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα των Αιτήσεων. Έφοσον όμως οι Αιτήσεις συνεκδικάστηκαν στο στάδιο της ακρόασης και εφόσον τα δικόγραφα και η μαρτυρία ήταν πανομοιότυπη σε όλες τις Αιτήσεις, βρίσκω ορθό να επιδικάσω υπέρ της Καθ' ης η αίτηση μόνο το ½ των εξόδων, σε κάθε μια από τις Αιτήσεις. Με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιδικάζεται σε κάθε μια από τις πιο Αιτήσεις, Ε15/2020, Ε26/2020 και Ε4/2021, υπέρ της Καθ' ης η αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας, το ήμισυ των εξόδων, όπως αυτά θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην Κλίμακα €500 - €2.

1. (Υπ.) .............................................. Χρ. Ραγουζαίου, Π.Δ.Ε.Ε. Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δηλαδή στην παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων. "Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον [.]" [2] Βλ. Μιχαλάκη Σ. Σχίζα ν. Μάριου Αδάμου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, 3/11/
2. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο