PARASKEVAS LARNACA CENTER LTD ν. ΜΑΙΡΗΣ Ι. ΚΑΛΛΙΑ, Αίτηση αρ.: Κ12/2019, 30/6/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2022:15 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ-ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Μ. Κοσμά και B. Πιτσιλίδη, Μελών Αίτηση αρ.: Κ12/2019 Μεταξύ: PARASKEVAS LARNACA CENTER LTD Αιτητών και ΜΑΙΡΗΣ Ι. ΚΑΛΛΙΑ Καθ' ης η Αίτηση Ημερομηνία: 30/06/2022 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κος Γ. Κουκούνης για κκ. Γεώργιος Κουκούνης Δ.ΕΠ.Ε. Για την Καθ' ης η αίτηση: κος Ανδρέας Ζαχαρίου για κκ. Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σια ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την Αίτησή τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 18.06.2019, οι Αιτητές (υπό την ιδιότητα των ιδιοκτητών του επίδικου υποστατικού) ζητούν από το Δικαστήριο[1] να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του "[ ], επαρχία Λάρνακας, κατάστημα [ ])", που στο εξής θα αναφέρεται, ως "το μίσθιο" ή "το κατάστημα". Απάντηση Η Καθ' ης η αίτηση στην Απάντησή της, αρνείται την απαίτηση για αύξηση του ενοικίου του μίσθιου. Διαδικασία: Το Δικαστήριο, στα πλαίσια της Δ.30, εξέδωσε στις 12.12.2019 (μεταξύ άλλων) οδηγίες για την ετοιμασία, από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μίσθιου. H έκθεση εκτίμησης ετοιμάστηκε στις 25.06.2020 και κατατέθηκε στις 13.08.
- Αντίγραφα παραδόθηκαν αυθημερόν στις δύο πλευρές. Εφόσον η παρούσα υπόθεση εμπίπτει στην κατηγορία των υποθέσεων ταχείας εκδίκασης, εκδόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση της γραπτής μαρτυρίας της κάθε πλευράς. Στην πορεία της υπόθεσης, εγκρίθηκε αίτημα των Αιτητών για αντεξέταση ενός εκ των μαρτύρων της Καθ' ης η αίτηση (του Ι.Κ.) Κατά τη μέρα της ακρόασης (αφού αντεξετάστηκε ο Ι.Κ.) παρουσιάστηκε ως μάρτυρας ο Λειτουργός Εκτιμήσεων, ο οποίος αντεξετάστηκε από τις δυο πλευρές. Σε επόμενη δικάσιμο παρουσιάστηκαν οι τελικές αγορεύσεις και επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Στις αγορεύσεις θα γίνει αναφορά όπου κριθεί απαραίτητο. Παραδεκτά γεγονότα
- Η ενοικιαστική σχέση των διαδίκων.
- Η ιδιοκτησία του μίσθιου.
- Η εκπνοή της, μεταξύ των διαδίκων, σύμβασης μίσθωσης, η διατήρηση της κατοχής του μίσθιου από την Καθ' ης η αίτηση και η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης.
- Ο χρόνος ανέγερσης και ενοικίασης του μίσθιου (1980 - 1982), η τοποθεσία του και ο χαρακτήρας της περιοχής.
- Η χρήση του μίσθιου από τους Καθ' ων η αίτηση, ως κατάστημα πώλησης οπτικών ειδών.
- Το ύψος του ενοικίου του μίσθιου και ο χρόνος καθορισμού του τελευταίου ενοικίου. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρας Αιτητών Στη γραπτή μαρτυρία της, η Αυγή Παρασκευά, διευθύντρια και γραμματέας των Αιτητών αναφέρει τα εξής: Οι Aιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του μίσθιου το οποίο ενοικιάζει η Καθ' ης η Αίτηση από τα έτη 1980 - 1982 μέχρι σήμερα. Η ενοικίαση δημιουργήθηκε με γραπτή συμφωνία, η οποία έχει εκπνεύσει. Το τελευταίο ενοίκιο του μίσθιου (€720 μηνιαίως), παρέμεινε αναλλοίωτο από το έτος 2013, ενώ οι συνθήκες της αγοράς έχουν διαφοροποιηθεί και επομένως ενδείκνυται αύξηση του. Αποδέχονται οι Αιτητές την εκτίμηση του Λειτουργού Εκτιμήσεων. Το ποσό των €1.440, το οποίο αντιπροσωπεύει τα δύο μηνιαία ενοίκια της χρονικής περιόδου από 15/5/2019 μέχρι 14/7/2019, εξοφλήθηκε από την Καθ΄ ης η αίτηση μετά την επίδοση της Αίτησης, σταδιακά, στις 18/6/19 και στις 20/6/
- Απορρίπτει, τέλος, η μάρτυρας την έκθεση του μάρτυρα της Καθ' ης η αίτηση (Ι.Κ.), υποστηρίζοντας ότι αυτός είναι ο σύζυγος της Καθ' ης η Αίτηση, δεν είναι εμπειρογνώμονας και τα όσα αναφέρει δεν δικογραφούνται. Αξιολόγηση H μαρτυρία της Α.Π. παρουσιάζει συνοχή και βρίσκεται σε αρμονία με το δικόγραφο των Αιτητών. Τα γεγονότα στα οποία αναφέρθηκε υποστηρίζονται και από τα έγγραφα που έχει καταθέσει. Παρόλο που η κατάθεση της παρέμεινε αναντίλεκτη, διαπιστώνω ότι η μάρτυρας αυτή έχει εκφράσει ανεπίτρεπτη γνώμη για ζητήματα όπου δεν φαίνεται να έχει ειδικότητα, όπως "οι συνθήκες" της αγοράς, το εάν ενδείκνυται αύξηση στο ενοίκιο και κατά πόσον η μαρτυρία του Ι.Κ. είναι αξιόπιστη ή όχι. Η μαρτυρία της Α.Π. γίνεται αποδεκτή, με εξαίρεση τα πιο πάνω σημεία. Μάρτυρες Καθ' ης η αίτηση Ως πρώτη μάρτυρας, η Καθ' ης η Αίτηση, στη γραπτή μαρτυρία της υποστηρίζει ότι στην πορεία της ενοικίασης είχαν επιβληθεί, επανειλημμένα, αυξήσεις στο ενοίκιο και δεν δικαιολογείται επιπλέον αύξηση, διότι οι συνθήκες διαφοροποιήθηκαν προς το χειρότερο. Παραπέμπει στην έκθεση του μάρτυρα Ι.Κ., πολιτικού μηχανικού, την οποία υιοθετεί. Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ' ης Πέραν από τα γεγονότα που είναι παραδεκτά, η Καθ' ης η αίτηση δεν προσέφερε άλλη ουσιαστική μαρτυρία στην υπόθεση αυτή. Το κατά πόσον δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο του μίσθιου, είναι το ζήτημα που καλείται το δικαστήριο να αποφασίσει και η γνώμη της μάρτυρος δεν αποτελεί επιτρεπτή μαρτυρία. Η δε αναφορά της σε διαφοροποίηση των συνθηκών παρέμεινε μετέωρη. Από την μαρτυρία της Καθ' ης η αίτηση αποδέχομαι μόνο τα γεγονότα που είναι παραδεκτά. Ο δεύτερος μάρτυρας για την Καθ' ης η αίτηση, Ιερόθεος Καλλίας, στη γραπτή του μαρτυρία αναφέρει ότι είναι πολιτικός μηχανικός και με αυτή την ιδιότητα έχει αξιολογήσει την εκτίμηση του Λειτουργού Εκτιμήσεων. Παρουσίασε τη δική του γνώμη ως προς τον υπολογισμό του εμβαδού του μίσθιου αξιολόγηση του, σύμφωνα με την οποία, το ενοίκιο του μίσθιου δεν πρέπει να ξεπερνά το ποσό των €752,90 ενώ θα μπορούσε να παραμείνει το ίδιο. (Δεν θα σχολιαστεί η γνώμη του αναφορικά με τη δυνατότητα μείωσης του ενοικίου, αφού δεν δικογραφείται τέτοια Απαίτηση από μέρους της Καθ' ης η αίτηση). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, διευκρίνισε ότι είναι πολιτικός μηχανικός με εμπειρία στην ανέγερση πολυκατοικιών και μεμονωμένων κατοικιών. Η διαφωνία του ως προς την εκτίμηση του Λειτουργού Εκτιμήσεων εστιάζεται στην εμβαδομέτρηση του μίσθιου. Ο ίδιος υπολογίζει το εμβαδό του μίσθιου σε 55 και όχι 65 τ.μ., παρουσιάζοντας τους υπολογισμούς του. Εφαρμόζει στα 55 τ.μ. τη μέθοδο της ζωνοποίησης και υπολογίζει ότι τα 13,30 τ.μ. βρίσκονται στην Ζώνη Β και επομένως αυτά μειώνονται στο 70%, με αποτέλεσμα το αναπροσαρμοσμένο εμβαδό του μίσθιου να υπολογίζεται σε 51 τ.μ. μόνο. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε σε περαιτέρω ζωνοποίηση του εμβαδού αυτού, καθότι το εμβαδό της αποθήκης και του αποχωρητηρίου θα πρέπει να υπολογιστούν ως Ζώνη Γ και να μειωθούν στο 30%. Ο μάρτυρας αυτός δεν αναφέρθηκε στα τυπικά προσόντα ούτε στην πείρα του. Παρόλα αυτά αποδέχομαι ότι είναι πολιτικός μηχανικός με σχετική εμπειρία (αφού δεν έχει αμφισβητηθεί αυτή του η αναφορά). Στην απουσία όμως σχετικής αναφοράς, δεν είναι δυνατή η διαπίστωση κατά πόσον, τα ζητήματα στα οποία κλήθηκε να παρουσιάσει μαρτυρία εμπίπτουν στην ειδικότητά του. Αναφέρομαι, ειδικά, στο ζήτημα: (α) Της εμβαδομέτρησης του μίσθιου. Αυτή έχει παραμείνει μετέωρη, αφού ο μάρτυρας δεν έχει εξηγήσει τη μέθοδο της μέτρησής του, αν π.χ., έχει χρησιμοποιήσει αρχιτεκτονικά σχέδια ή αν προέβηκε σε επί τόπου μετρήσεις και με ποιο τρόπο. Η βάση, επομένως, των μαθηματικών του υπολογισμών δεν έχει παρουσιαστεί. (β) Της ζωνοποίησης του εμβαδού του μίσθιου, καθώς δεν έχει εξηγήσει πώς αυτό το θέμα εμπίπτει στην ειδικότητα της πολιτικής μηχανικής. Σημειώνω ότι το Δικαστήριο έχει καθήκον να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων κάθε εμπειρογνώμονα προτού αυτά γίνουν ή όχι τελικά αποδεκτά [βλ. Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd
(1979)1 A.A.Δ. 814]. Όπως επιβεβαιώθηκε στην απόφαση Αυγουστή κ.α. ν. Ιωάννου
(2005)1 Α.Α.Δ. 1498, η γνώμη του πραγματογνώμονα πρέπει να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. Σε αντίθετη περίπτωση, το Δικαστήριο δεν θα αποδεχθεί την μαρτυρία του, ακόμα και εάν ήταν ο μοναδικός εμπειρογνώμονας που έχει παρουσιαστεί. Δεν αποδέχομαι για όλους τους πιο πάνω λόγους την γνώμη του μάρτυρα αυτού και κατ' επέκταση την γραπτή έκθεση ("αξιολόγηση") του. Γ. Έκθεση εκτίμησης Λειτουργού Εκτιμήσεων: Στις υποθέσεις καθορισμού ενοικίου, το Δικαστήριο καλείται (από τη νομοθεσία) να καθορίσει το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζοντας "το αγοραίο ενοίκιο και τον μέσο όρο των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή", διεξάγοντας προς τούτου έρευνα (αν το θεωρήσει κατάλληλο)[2]. Στα πλαίσια αυτής της διεξαγωγής έρευνας, το Δ.Ε.Ε. έχει στη διάθεσή του τη βοήθεια των Λειτουργών Εκτιμήσεων, οι οποίοι έχουν "προσόντα πραγματογνώμονα στον Κλάδο Εκτιμήσεως Γης και Ενοικίων"[3]. Στα πλαίσια της νομοθεσίας (πρωτογενούς και δευτερογενούς), ετοιμάστηκε, δυνάμει σχετικών οδηγιών του Δικαστηρίου, η έκθεση του Λειτουργού Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, η οποία αφορά στο ύψος του δίκαιου ενοικίου του επίδικου υποστατικού. Σύμφωνα με το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης (Τεκμήριο αρ. 1), ο Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη του, ως συγκριτικές, έξι συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του μίσθιου. Ως προς τον καθορισμό της μικρής περιοχής, έχουν επιλεγεί κοντινά στο μίσθιο (στον ίδιο δρόμο) ενοικιασμένα υποστατικά (όπως προκύπτει από τα σχέδια που περιλαμβάνονται στην έκθεση εκτίμησης και στα οποία υποδεικνύονται οι συγκριτικές ενοικιάσεις). Σε αυτές τις συγκριτικές ενοικιάσεις, ο Λειτουργός έχει προβεί σε αναπροσαρμογές. Όλα τα εμβαδά που λήφθηκαν υπόψη ήταν επιβεβαιωμένα και εγκεκριμένα από Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας και λήφθηκαν από το σχετικό αρχείο. Βασίζονται στα ειδικά σχέδια με βάση τα οποία έχουν εκδοθεί οι τίτλοι ιδιοκτησίας. Τα εμβαδά αυτά έχουν επιβεβαιωθεί με επί τόπου μετρήσεις οι οποίες εκπονήθηκαν από ειδικούς χωρομέτρες. Παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο τα εγκεκριμένα αυτά εμβαδά (στην έκθεση εκτίμησης Τεκμήριο αρ. 1). Τα συμπεράσματα στα οποία ο μάρτυρας αυτός καταλήγει είναι: · Το τελευταίο ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €12,52 ανά τ.μ., · Ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή του μίσθιου ανέρχεται σε €16,43 ανά τ.μ., · Το αγοραίο ενοίκιο στη μικρή περιοχή (τρέχον ενοίκιο) ανέρχεται σε €16,43 ανά τ.μ. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας από τη συνήγορο των Αιτητών, διευκρίνισε τον χρόνο διενέργειας της επιτόπιας επιθεώρησης (16.06.2020) και εξήγησε ότι δεν υπήρξε διαφοροποίηση των ενοικίων που έχει λάβει υπόψη του από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης μέχρι την επιτόπια επιθεώρηση (με εξαίρεση τη συγκριτική ενοικίαση αρ.3, η οποία συνάφθηκε στο έτος 2020). Εξήγησε ότι ως "ημερομηνία συμφωνίας" εννοεί τον χρόνο της τελευταίας μεταβολής στο ενοίκιο της κάθε ενοικίασης που έχει λάβει υπόψη του. Έχει λάβει υπόψη του τόσες συγκριτικές ενοικιάσεις όσες θεώρησε αρκετές για να καταλήξει σε ασφαλές συμπέρασμα. Κάποιες ενοικιάσεις της μικρής περιοχής δεν λήφθηκαν υπόψη, διότι δεν ήταν δυνατή η εξασφάλιση των απαιτούμενων στοιχείων, αλλά όλες οι συγκριτικές ενοικιάσεις βρίσκονται κοντά στο μίσθιο στον ίδιο δρόμο και σε σημείο με την ίδια εμπορικότητα. Οι αναπροσαρμογές που έγιναν ήταν ποσοτικές μόνο και όχι ποιοτικές. Αξιολόγηση μαρτυρίας Λειτουργού Εκτιμήσεων Ο Λειτουργός Εκτιμήσεων μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της αντεξέτασης του. Ήταν σε θέση να υποστηρίξει το Τεκμήριο 1 και έχω πειστεί για το αξιόπιστο των στοιχείων που έλαβε υπόψη του και ειδικά το εμβαδόν του μίσθιου και των συγκριτικών ενοικιάσεων. Σημειώνω ότι έχει προβεί σε επιτόπια έρευνα και ότι υπήρξε τόσο ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι δεν περιέλαβε όλες τις ενοικιάσεις της μικρής περιοχής στην έρευνα του, λόγω έλλειψης αξιόπιστων στοιχείων. Το γεγονός ότι η έρευνα του έλαβε χώρα τις 16.06.2020 δεν ανατρέπει την εικόνα του ουσιώδους χρόνου εφόσον τα στοιχεία που έλαβε υπόψη του, δεν είχαν αλλοιωθεί από τον ουσιώδη χρόνο, μέχρι τότε. Η συμπερίληψη της συγκριτικής ενοικίασης αρ. 3 είναι η πιο κοντινή, χρονικά, ενοικίαση στον ουσιώδη χρόνο και παρόλο ότι συνάφθηκε στο έτος 2020, βρίσκω λογική την συμπερίληψη της στις συγκριτικές ενοικιάσεις, για σκοπούς αντικειμενικότητας. Για τους πιο πάνω λόγους, αποδέχομαι το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης του Λειτουργού Εκτιμήσεων, τις αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις[4] και τους υπολογισμούς του αναφορικά με τον μέσο όρο των ενοικίων στη μικρή περιοχή του μίσθιου και το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής αυτής. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών των δύο πλευρών, των μη αμφισβητούμενων γεγονότων και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Η Καθ' ης η αίτηση είναι η ενοικιάστρια του μίσθιου, ιδιοκτησίας ων Αιτητών, τουλάχιστον από τη χρονική περίοδο 1980 - 1982. Η γραπτή συμφωνία που είχε τότε συναφθεί μεταξύ των διαδίκων εξέπνευσε στην πορεία και η ενοικιαστική τους σχέση συνεχίστηκε, με την Καθ' ης η αίτηση να διατηρεί την κατοχή του μίσθιου ως θέσμια ενοικιάστρια. Το μίσθιο χρησιμοποιείται ως εμπορικό κατάστημα πώλησης Γ.Δ.. Έχει συνολικό εμβαδό 65τ.μ. και βρίσκεται εντός των ορίων του Δήμου Λάρνακας, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/2007. Το μίσθιο αποτελεί ενοικιοστασιακό ακίνητο, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/1983, αφού συμπληρώθηκε και ενοικιάζεται αδιάκοπα από τη δεκαετία του 1980. Το ενοίκιό του ανέρχεται στα €720,00 μηνιαίως, από το έτος 2013. Νομική Πτυχή: Οφειλόμενα ενοίκια Καταρχήν θα πρέπει να αναφερθεί ότι η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια έχει ικανοποιηθεί και δεν προωθήθηκε με την ακρόαση της Αίτησης αυτής, παρά μόνο στο βαθμό που υποστηρίζεται (για σκοπούς εξόδων) ότι η εν λόγω απαίτηση ήταν υπαρκτή κατά την καταχώρηση της Αίτησης αυτής. Καθορισμός ενοικίου Εφόσον η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, ως έχει τροποποιηθεί, ο καθορισμός του ενοικίου της διέπεται από το άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου.
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας. Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Το ανώτατον όριον του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμιά περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω
(4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι "εκτοπισθείς" και "παθών" κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου.
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. [.] " Το ποσοστό αύξησης και η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) Ενώ στην παράγραφο (α) του άρθρου 8 υπάρχει ρητή πρόνοια για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου με ποσοστό που "θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου", στην αμέσως επόμενη παράγραφο (δηλαδή στην επιφύλαξη του άρθρου αυτού)[5] υπάρχει μια διαφορετική πρόνοια. Στην επιφύλαξη αυτή γίνεται αναφορά στον "μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής" και στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου. Βλέπουμε, έτσι, ότι ο νομοθέτης στην πρώτη παράγραφο του άρθρου 8
(4)(α) ανέθεσε στην εκτελεστική εξουσία την αναθεώρηση του ποσοστού της αύξησης των ενοικίων. Αυτό καθορίζεται, σύμφωνα πάντα με τη νομοθεσία, ανά δύο έτη από το Υπουργικό Συμβούλιο και επομένως αναθεωρείται ανάλογα με τις ισχύουσες περιστάσεις (οικονομικές, κοινωνικές κ.ο.κ.). Από τη θέσπιση του Νόμου 23/1983, το ποσοστό αυτό παρέμεινε αναλλοίωτο στο 14% μέχρι την 21.4.
- Από την 22.4.2009[6] μειώθηκε σε 8% και παρέμεινε έτσι μέχρι την 21.4.
- Στις 21.4.2013[7] το ποσοστό μηδενίστηκε και δεν έχει έκτοτε μεταβληθεί. Κατά τον χρόνο καταχώρισης της παρούσας Αίτησης (στις 18.06.2019), βρισκόταν σε ισχύ το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου που έχει δημοσιευτεί ως Κ.Δ.Π.120/2019 το οποίο διατήρησε και πάλι το ποσοστό αυτό σε 0% μέχρι και την 21.4.
- Είναι προφανές ότι το ποσοστό του πρώτου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου έχει παραμείνει μηδενικό από την 21.4.2013, σε μια προσπάθεια περιορισμού των αρνητικών συνεπειών της γνωστής σε όλους οικονομικής ύφεσης του έτους 2013 (και ακόλουθα) που βίωνε η Κυπριακή Δημοκρατία. Η περίπτωση, όμως, της επιφύλαξης του άρθρου 8
(4)(α) είναι διαφορετική αφού σε αυτήν γίνεται αναφορά στον "μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής" και στον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου δυνάμει αυτού του μέσου όρου. Η πρόνοια για καθορισμό του ενοικίου, με βάση τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, μπορεί να τροποποιηθεί ή να καταργηθεί μόνο με νομοθετική πράξη. Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι την ίδια εποχή (και αυτό αποτελεί δικαστική γνώση) που βίωνε η Κύπρος την οικονομική ύφεση του έτους 2013 και ακόλουθα (όταν το Υπουργικό Συμβούλιο μηδένισε με διάταγμα το ποσοστό της αύξησης) κατατέθηκαν στη Βουλή, διαδοχικά, αντίστοιχες προτάσεις Νόμου για την κατάργηση της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου. Καμία όμως από αυτές τις προτάσεις νόμου εξασφάλισε την απαιτούμενη πλειοψηφία και έτσι οι πρόνοιες του εδαφίου 2 του άρθρου 8
(4)(α) έχουν παραμείνει αμετάβλητες μέχρι σήμερα. Ως εκ τούτου, η αγορά των ακινήτων έχει πλέον αφεθεί από την πολιτεία να προσαρμόζει μόνη της τις ενοικιαστικές της αξίες. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, στις περιπτώσεις Αιτήσεων Καθορισμού ενοικίου, εφαρμόζει ελεύθερα τις πρόνοιες της επιφύλαξης του δεύτερου εδαφίου του άρθρου 8
(4)(α) (αναζητώντας τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, καθώς και το αγοραίο ενοίκιο της ίδιας περιοχής, κτλ.), προκειμένου να εξάγει συμπέρασμα για το ύψος του δίκαιου ενοικίου. Στην έρευνα αυτή του Δικαστηρίου συνδράμει ο εκάστοτε Λειτουργός Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου της κάθε επαρχίας. O κάθε διάδικος, εφόσον διαφωνεί με τα συμπεράσματα του Λειτουργού Εκτιμήσεων, έχει τη δυνατότητα να παρουσιάσει τη μαρτυρία εμπειρογνώμονα δικής του επιλογής και όλοι οι μάρτυρες (περιλαμβανόμενου και του Λειτουργού Εκτιμήσεων), αξιολογούνται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες της απόδειξης. Δεν βρίσκω ορθό να επεκταθώ περισσότερο. Απομένει ο σχολιασμός των επιχειρημάτων που η Καθ' ης η αίτηση προβάλλει στην τελική της αγόρευση Η εισήγηση της Καθ' ης η αίτηση, (όπως διατυπώνεται στην τελική αγόρευση των ευπαιδεύτων συνηγόρων της) περί της καθολικής απαγόρευσης των αυξήσεων στα ενοίκια των θέσμιων ενοικιάσεων, στην βάση της πιο πάνω ανάλυσης μου, είναι ανεδαφική και ως εκ τούτου απορριπτέα. Ούτε η επίκληση της απόφασης Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ
(2015)1 Α.Α.Δ. 2598, βοηθά την υπόθεση της Καθ' ης η αίτηση. Στη νομολογία αυτή γίνεται αρχικά σύγκριση των δυο προνοιών του άρθρου 8
(4)και ακολούθως κρίνεται ότι η εφαρμοστέα στην περίπτωση εκείνη πρόνοια είναι το πρώτο εδάφιο του άρθρου αυτού (δηλαδή η πρόνοια όπου η αύξηση καθορίζεται με ποσοστό που δεν υπερβαίνει το 14%). Έχουν όμως διαφοροποιηθεί ουσιωδώς οι συνθήκες έκτοτε, αφού με τον μηδενισμό του ποσοστού του πρώτου εδαφίου του άρθρου 8
(4), ουσιαστικά, καταργήθηκε η πρόνοια αυτή και ο μοναδικός μηχανισμός καθορισμού του ενοικίου είναι πλέον αυτός του υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Σημειώνω, τέλος, ότι το επιχείρημα της Καθ' ης η αίτηση αναφορικά με τις περιστάσεις που έχει λάβει υπόψη του ο Λειτουργός Εκτιμήσεων δεν ευσταθεί, αφού δεν υποστηρίζεται από αποδεκτή μαρτυρία. Η παρούσα περίπτωση - υπαγωγή των ευρημάτων του δικαστηρίου στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου Ο τελευταίος καθορισμός του ενοικίου του μίσθιου ανάγεται στο έτος 2013, ενώ η παρούσα Αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 18.06.2019. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο των καταστημάτων θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, (βλ. άρθρο 8
(3)του Νόμου)[8]. Με δεδομένο ότι, κατά τον χρόνο καταχώρισης της παρούσας Αίτησης, το ανώτατο ποσοστό αυξήσεως, δυνάμει του πρώτου εδαφίου του άρθρου 4(α) ανερχόταν (για την χρονική περίοδο από την 22/4/2017 μέχρι και την 21/4/2019), σε 0%, ανατρέχω στην πρόνοια της επιφύλαξης του εδαφίου 4(α): "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά, αλλά όχι περιοριστικά, στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." (Δική μου υπογράμμιση) Η πιο πάνω πρόνοια της νομοθεσίας επιβάλλει όπως το Δικαστήριο, κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, λάβει υπόψη του, εκτός από τον μέσο όρο των ενοικίων, το αγοραίο ενοίκιο της μικρής περιοχής και όλες τις περιστάσεις του επίδικου ακινήτου. Σχετικές είναι και οι αποφάσεις στις υποθέσεις Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41, Γεωργιάδης v. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750, Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:D
- Αποδεχόμενη το περιεχόμενο του Τεκμηρίου αρ.1, βρίσκω ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής του μίσθιου και το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής συμπίπτουν και κατά τον χρόνο της καταχώρησης της παρούσας Αίτησης ανέρχονταν σε €16,43 ανά τ.μ. μηνιαίως. Το 90% του μέσου αυτού όρου είναι €14,79 ανά τ.μ. Εφαρμόζοντας το 90% αυτού στο (αναπροσαρμοσμένο) εμβαδόν του μίσθιου[9] (58 τ.μ.), καταλήγω στο συμπέρασμα ότι το δίκαιο ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €857 μηνιαίως. Στη βάση του πιο πάνω υπολογισμού, βρίσκω ότι δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο του μίσθιου στο ποσό των €857 μηνιαίως, από τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης (δηλαδή από την 18.06.2019). Κατάληξη: Eκδίδεται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, διάταγμα με το οποίο το ενοίκιο του [ ] κατάστημα αρ. Α στο ισόγειο), καθορίζεται σε €857 μηνιαίως (από το ποσό των €720,00) από την 18.06.
- Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Οι υπόλοιπες απαιτήσεις απορρίπτονται. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια δεν προωθήθηκε από τους Αιτητές, ως διευθετηθείσα. [2] Βλ. άρθρο 8 του Ν.23/
- [3] Βλ. κανονισμό 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού
- [4] Βλ. Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41. [5] Βλ. πιο πάνω: "Νοείται ότι [.]". [6] Δυνάμει της Κ.Δ.Π.115/2009 [7] Δυνάμει της Κ.Δ.Π.116/2013 [8] "
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, [.] καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην." [9] Βλ. Τεκμήριο αρ. 1 (πίνακας συγκριτικών ενοικιάσεων) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο