ΛΟΙΖΟΣ ΓΙΑΝΝΑΚΗ & ΥΙΟΙ ΕΠΙΧΙΡΗΣΕΙΣ ΛΤΔ κ.α. ν. Α/ΦΟΙ Α & Σ ΚΟΚΚΙΝΟΥ (ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ) ΛΤΔ, Αίτηση αρ.: Κ4/2018, 3/10/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2022:20 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Μ. Κοσμά, Γ. Παναγιώτου, Μελών Αίτηση αρ.: Κ4/2018 Μεταξύ:
- ΛΟΙΖΟΣ ΓΙΑΝΝΑΚΗ & ΥΙΟΙ ΕΠΙΧΙΡΗΣΕΙΣ ΛΤΔ, ΗΕ47991 [ ]
- ΛΟΙΖΟΣ ΓΙΑΝΝΑΚΗ, [ ] Αιτητές Και Α/ΦΟΙ Α & Σ ΚΟΚΚΙΝΟΥ (ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ) ΛΤΔ, ΗΕ 18684 [ ] Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 03.
- 2022 Εμφανίσεις: Για Αιτητές: κα Γ. Ζαχαρίου, για κκ. Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ων η αίτηση: κος Γ. Πιττάτζης, για κκ. Γιώργος Φ. Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Οι Αιτητές υπό την ιδιότητα των ενοικιαστών καταστήματος σε κτιριακό συγκρότημα οργανωμένων - τουριστικών διαμερισμάτων, ζητούν από το Δικαστήριο να αναγνωρίσει το δικαίωμα τους να κατέχουν και να χρησιμοποιούν ως θέσμιοι ενοικιαστές, τόσο το κατάστημα, όσο και χώρους πέραν του καταστήματος[1], οι οποίοι έχουν ανακτηθεί από τους Καθ' ων η αίτηση (ιδιοκτήτες του όλου κτιριακού συγκροτήματος) χωρίς την συγκατάθεση των Αιτητών. Πέραν από την αναγνωριστική απόφαση, οι Αιτητές ζητούν και την έκδοση διαταγμάτων[2] που (α) να διατάζουν τους Καθ' ων η αίτηση να παρέχουν στους Αιτητές τη δυνατότητα απρόσκοπτης λειτουργίας και χρήσης της καφετέριας και των λοιπών χώρων με ασφάλεια και (β) να διατάζει τους Καθ' ων η αίτηση να συμμορφωθούν με τις υποχρεώσεις τους όπως αυτές αναφέρονται στη συμφωνία ημερ. 12.03.1998 και σε περίπτωση παράλειψής, να επιτραπεί στους Αιτητές να υποβάλουν προς τις αρμόδιες Αρχές αιτήσεις προς εξασφάλιση άδειας λειτουργίας από τον Κ.Ο.Τ. και το Δήμο Παραλιμνίου. Στην προσπάθεια τους να πετύχουν το σκοπό τους, οι Αιτητές εξασφάλισαν και προσωρινά διατάγματα, τα οποία έγιναν στη συνέχεια απόλυτα[3]. Στην βάση αυτών των διαταγμάτων, προωθήθηκε και αίτηση παρακοής. Πέραν τούτου, μεταξύ των ιδίων διαδίκων εκκρεμούν και άλλες διαδικασίες, σε διάφορα Δικαστήρια. Όλες τα πιο πάνω, καταδεικνύουν την ένταση της αντιδικίας των διαδίκων. Στην παρούσα διαδικασία, τα περισσότερα γεγονότα δεν αμφισβητούνται. Η διαφωνία των διαδίκων, εστιάζεται περισσότερο στα νομικά παρά στα πραγματικά ζητήματα της υπόθεσης. Παραδεκτά Γεγονότα Οι Καθ' ων η αίτηση είναι οι ιδιοκτήτες συγκροτήματος οργανωμένων διαμερισμάτων, που βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Παραλιμνίου. Αυτό το συγκρότημα περιλαμβάνει και δυο συνενωμένα καταστήματα, τα οποία οι Αιτητές νοίκιασαν, δυνάμει της συμφωνίας ημερ. 12.03.1998, (στο εξής αναφερόμενα ως "το κατάστημα" ή "το μίσθιο"). Παραδεκτή είναι η ενοικίαση του καταστήματος, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 12/03/1998 και η ανανέωση αυτής με συμπληρωματική γραπτή συμφωνία, ημερομηνίας 31/05/2001, καθώς και η κατοχή και χρήση από τους Αιτητές, κοινόχρηστων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος των Καθ' ων η αίτηση, πέραν και εκτός από το κατάστημα, χωρίς διαμαρτυρία από τους τελευταίους, μέχρι τις αρχές του έτους
- Αυτοί οι χώροι (κουζίνα, αποχωρητήρια, αποθήκες και ο υπαίθριος χώρος στην πρόσοψη του συγκροτήματος), στο εξής θα αναφέρονται και ως "οι λοιποί χώροι". Η συμφωνηθείσα χρήση του καταστήματος ήταν «καφετέρια και μπυραρία». Η αποστολή ειδοποίησης από τους Καθ' ων η αίτηση με την οποία ανακάλεσαν την ανοχή στην χρήση των χώρων πέραν του καταστήματος. Η ανάκτηση της κατοχής των λοιπών χώρων και του υπαίθριου χώρου και ο αποκλεισμός των Αιτητών από την άμεση πρόσβαση στην κουζίνα και στα αποχωρητήρια, με το κλείσιμο των ανοιγμάτων (από τους Καθ' ων η αίτηση, στο πλαίσιο της ανακαίνισης του συγκροτήματος τους). Αμφισβητείται το καθεστώς υπό το οποίο κατείχαν και χρησιμοποιούσαν οι Αιτητές το κατάστημα και τους λοιπούς χώρους στο κτίριο των Καθ' ων η αίτηση. Αυτό αποτελεί τη βάση της παρούσας αντιδικίας, όπου οι Αιτητές ισχυρίζονται, ότι όλοι αυτοί οι χώροι τους παραδόθηκαν από τους Καθ' ων η αίτηση και αποτέλεσαν μέρος της μεταξύ τους συμφωνίας, ενώ οι Καθ' ων η αίτηση παραδέχονται μόνο την ενοικίαση του καταστήματος, ενώ υποστηρίζουν ότι επέδειξαν απλά ανοχή στην κατοχή και χρήση από τους Αιτητές, των λοιπών χώρων του συγκροτήματος τους. Διαδικασία Η ακρόαση της Αίτησης ξεκίνησε στις 05.10.2021 και ολοκληρώθηκε στις 03.03.2022, με την παρουσίαση των τελικών αγορεύσεων, οπότε και επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, παρουσιάστηκαν τέσσερεις μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών Ο πρώτος μάρτυρας των Αιτητών, Λοΐζος Γιαννάκη (Μ.Α.1), στη γραπτή δήλωση που κατέθεσε αναφέρθηκε στην ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου και στη σύμβαση ενοικίασης ημερομηνίας 12.03.
- Υποστηρίζει ότι στην ενοικίαση αυτή, περιλαμβάνονταν: κατάστημα, κουζίνα, δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων και αποχωρητηρίων και ο υπαίθριος χώρος πού βρίσκεται μεταξύ δημοσίου χρόνου και καταστήματος. Το κατάστημα αποτελεί μέρος συγκροτήματος που έχει ανεγερθεί στο έτος 1984 και περιλάμβανε οργανωμένα διαμερίσματα και δύο καταστήματα (που ενοποιήθηκαν). Το κατάστημα, πριν την επίδικη ενοικίαση, ήταν νοικιασμένο σε τρίτο πρόσωπο (τον Μ.Α.3). Οι Αιτητές ανέλαβαν την κατοχή του ενοποιημένου καταστήματος την 1/1/998 και αμέσως το εξόπλισαν και κατασκεύασαν πέργολα μπροστά από αυτό. Διατηρήθηκε σε αυτή τη μορφή, μέχρι πρόσφατα. Οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν και όλο τον υπαίθριο χώρο, έκτασης 240 τετραγωνικών μέτρων, που υπήρχε μπροστά από το κατάστημα και εκεί λειτουργούσαν με επιτυχία την επιχείρηση μπυραρίας, με την ονομασία [ ]. Αυτό συνεχίστηκε μέχρι την 31/12/2016, οπόταν με επιστολή των Καθ' ων η αίτηση, ενημερώθηκαν οι Αιτητές ότι επρόκειτο να ξεκινήσουν έργα ανακαίνισης και επέκτασης του συγκροτήματος, την 01/11/
- Με επόμενη επιστολή τους, ημερομηνίας 07/07/2017, οι Καθ' ων η αίτηση αναφέρθηκαν σε ανοχή που επέδειξαν στην τοποθέτηση τραπεζοκαθισμάτων στο μπροστινό μέρος των διαμερισμάτων, την οποία τερμάτισαν καλώντας τους Αιτητές να "περιοριστούν στο χώρο που νοίκιασαν". Οι Αιτητές εξέφρασαν πρόθεση συνεργασίας ως προς τις αλλαγές, υπό τον όρο ότι θα εξασφαλίζονταν οι αναγκαίες άδειες εκ των προτέρων και ότι τα δικά τους δικαιώματα και η περιουσία τους δεν θα επηρεάζονταν. Αντ' αυτού, ακολούθησε η καταχώρηση από τους Καθ' ων η αίτηση, ιδιωτικής ποινικής υπόθεσης με κατηγορίες, μεταξύ άλλων, της ανέγερσης οικοδομής χωρίς άδεια από την αρμόδια αρχή. Ταυτόχρονα, κλήθηκαν οι Αιτητές να παραδώσουν την κατοχή του καταστήματος,
(1)διότι αποτελούσε αναγκαίο μέρος του υπό ανέγερση ξενοδοχείου και
(2)λόγω παράνομων αλλαγών που κατ' ισχυρισμό προκάλεσαν σε αυτό οι Αιτητές. Στις 08/02/2018 οι Αιτητές ενημέρωσαν τους Καθ' ων η αίτηση ότι προετοιμάζονταν για την επανέναρξη της λειτουργίας της εποχιακής επιχείρησης τους και κάλεσαν τους τελευταίους να επανασυνδέσουν την παροχή ρεύματος και νερού, ως επίσης να τους αποδώσουν την κατοχή όλων των χώρων, που κατείχαν από την έναρξη της ενοικίασης (στο έτος 1998). Όταν στις 22/02/2018 επισκέφθηκε ο ίδιος το συγκρότημα, διαπίστωσε ότι δεν είχαν συνδεθεί οι πιο πάνω υπηρεσίες στο κατάστημα, ούτε οι χώροι στους οποίους γίνονταν εργασίες κατεδάφισης, είχαν καθαριστεί. Πέραν τούτου, τα αντικείμενα των Αιτητών που βρίσκονταν στην αποθήκη, είχαν απομακρυνθεί και η πρόσβαση στις αποθήκες, στα αποχωρητήρια και στην κουζίνα είχε αποκλειστεί, με την τοποθέτηση πλακάζ. Ο υπαίθριος χώρος, των 240 τ.μ. περιορίστηκε σε 60τμ, διότι εκεί κατασκευάστηκε ράμπα αναπήρων και στάση λεωφορείου. Επειδή παραβίασαν οι Καθ' ων η αίτηση το δικαίωμα των Αιτητών για κατοχή των λοιπών χώρων, καταχωρήθηκε αίτηση για προσωρινό διάταγμα. Η αίτηση εγκρίθηκε και οι Καθ' ων η αίτηση διατάχθηκαν να συνδέσουν το κατάστημα με ρεύμα, νερό και με το αποχετευτικό σύστημα, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει η καφετέρια και μπυραρία. Απαγορεύθηκε επίσης στους Καθ' ων η αίτηση να εμποδίζουν την απρόσκοπτη από τους Αιτητές κατοχή «του καταστήματος, της κουζίνας, των αποχωρητηρίων, των αποθηκών και του χώρου έμπροσθεν του καταστήματος". Δεν συμμορφώθηκαν οι Καθ' ων η αίτηση. Ενώ εκκρεμεί η παρούσα διαδικασία και παρά τον αποκλεισμό της πρόσβασης των Αιτητών στο μίσθιο (από το έτος 2018), οι Καθ' ων η αίτηση καταχώρησαν αίτηση έξωσης εναντίον των Αιτητών (με αρ. Ε7/2021), στην οποία υποστηρίζουν ότι το μίσθιο είναι ενοικιοστασιακό (ενώ στην παρούσα αίτηση υποστηρίζουν το αντίθετο). Αξιολόγηση Στο βαθμό που ο μάρτυρας προβαίνει σε ερμηνεία της γραπτής συμφωνίας και εξάγει συμπεράσματα, χωρίς να έχει γνώσεις νομικές, η μαρτυρία του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Το βασικό επιχείρημα του μάρτυρα, ότι στην ενοικίαση περιλαμβάνονταν «το κατάστημα, η κουζίνα, το δικαίωμα χρήσης κοινόχρηστων χώρων, αποχωρητηρίων και του υπαίθριου χώρου μεταξύ δημόσιου δρόμου και κτιρίου», αποτελεί ένα τέτοιο συμπέρασμα. Το νομικό αυτό ζήτημα του τι περιλάμβανε η συμφωνία ενοικίασης αναλύεται πιο κάτω (όπου προκύπτει και το αβάσιμο των θέσεων του μάρτυρα αυτού). Η μαρτυρία του Μ.Α.1, ως προς το σημείο αυτό, δεν γίνεται δεκτή. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1, διαπιστώνω ότι υπήρξε σαφής, κατανοητή, φυσική και δεν περιέχει αντιφάσεις. Με εξαίρεση την πιο πάνω παρατήρηση μου, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.
- Ο δεύτερος μάρτυρας των Αιτητών (Μ.Α.2) Γιώργος Γεωργαλλίδης είναι Αρχιτέκτονας και Πολιτικός μηχανικός και η εμπειρογνωμοσύνη του είναι παραδεκτή. Παρουσίασε και σχολίασε αρχιτεκτονικά σχέδια του επίδικου συγκροτήματος, συγκρίνοντας τα εγκεκριμένα στο έτος 1984 αρχιτεκτονικά σχέδια, με αυτά της νέας άδειας οικοδομής που εκδόθηκε το
- Σύμφωνα με τα σχέδια υπήρξε αναβάθμιση στο κατάστημα, με την τοποθέτηση υποστυλώματος στο μπροστινό μέρος του και το κατάστημα επαναδιαρθρώθηκε στο εσωτερικό του. Μετακινήθηκε επίσης το κομμάτι της εξόδου ενώ εισάχθηκε κλιμακοστάσιο προς το υπόγειο. Η γνώμη του είναι ότι είναι πλέον διαφορετικά χωροθετημένη η προσέγγιση στην είσοδο του καταστήματος. Οι εμφανείς μικροαλλαγές, στο ισόγειο δεν επηρεάζουν όμως τη λειτουργία ή την άδεια του καταστήματος. Στο υπόγειο, όμως, τα παλαιά και νέα σχέδια έχουν ουσιώδη διαφορά. Εκεί υπήρχε, στα αρχικά σχέδια, αποθηκευτικός χώρος ο οποίος έχει μετατραπεί, στα πρόσφατα σχέδια, σε μηχανοστάσιο κολυμβητικής δεξαμενής, με πρόσβαση από ξεχωριστή σκάλα, εξωτερικά. Σχολίασε επίσης ότι, ενώ όλα τα κέντρα αναψυχής οφείλουν να συμμορώνονται με την απαίτηση του Κ.Ο.Τ. για αποδυτήρια ανδρών και γυναικών, στην παρούσα περίπτωση αυτά δεν υπάρχουν ούτε στα πρώτα ούτε στα πρόσφατα σχέδια. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας παραδέχτηκε ότι δεν έχει προβεί ο ίδιος σε έρευνα. Τα σχέδια του δόθηκαν από το διευθυντή των Αιτητών. Η σφραγίδα του Κ.Ο.Τ., ωστόσο, καταδεικνύει ότι αυτά είναι εγκεκριμένα. Συμφώνησε με την υποβολή ότι οι αποθηκευτικοί χώροι στο υπόγειο του ξενοδοχείου αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της άδειας λειτουργίας του ξενοδοχείου και ότι τυχούσα αφαίρεση των αποθηκευτικών χώρων του ξενοδοχείου θα προκαλέσει πρόβλημα στην άδεια λειτουργίας αυτού. Αξιολόγηση Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Ως ειδικός, περιέγραψε αυτά που διαπίστωσε από την μελέτη των αρχιτεκτονικών σχεδίων που του υποδείχθηκαν. Δεν διαπιστώνω αντιφάσεις, υπεκφυγές ή κάποια ανεπίτρεπτη μαρτυρία σε αυτά που ο μάρτυρας κατέθεσε. Αποδέχομαι στο σύνολο της την μαρτυρία του Μ.Α.
- Ο τρίτος μάρτυρας (Μ.Α.3) Δημήτρης Γιαννάκη, είναι επιχειρηματίας στον τουριστικό τομέα και αδερφός του Μ.Α.
- Ο ίδιος είχε νοικιάσει, κατά το έτος 1991, τον χώρο όπου λειτουργούσε η επιχείρηση μπυραρίας, από τους Καθ' ων η αίτηση και το 1992 συνάφθηκε μία συμφωνία μεταξύ των Αιτητών και της εταιρείας Yiannaki Bros Hotel Management. Τότε, ο χώρος που καταλαμβάνε η επιχειρήση της μπυραρίας με τα τραπεζάκια της, δεν ήταν μόνο ο εσωτερικός χώρος του καταστήματος, αλλά και ολόκληρος ο υπαίθριος χώρος, από την είσοδο του ξενοδοχείου μέχρι και τον τοίχο στο αριστερό πλάι του καταστήματος. Επίσης, στο υπόγειο κάτω από τα καταστήματα υπήρχε αποθήκη που εξυπηρετούσε τις ανάγκες της μπυραρίας και η πρόσβαση βρισκόταν εντός του καταστήματος. Αυτή η κατάσταση διήρκεσε μέχρι και το έτος 2018, όταν τα δεδομένα άλλαξαν και ο υπαίθριος χώρος της μπυραρίας μετατράπηκε σε χώρο στάσης λεωφορείου και ράμπας αναπήρων, ενώ το κατάστημα αποκλείστηκε από τον υπόλοιπο υπαίθριο χώρο με τοίχο. Ο ίδιος, κατά την χρονική περίοδο Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου 2019, έβλεπε τους εργολάβους να κατεδαφίζουν το ισόγειο αλλά και την βεράντα έξω από την μπυραρία και να χτίζουν στο χώρο όπου προηγουμένως βρίσκονταν τοποθετημένα τα τραπεζάκια της μπυραρίας. Το αποχωρητήριο εντός του καταστήματος δεν βρισκόταν σε λειτουργία (δεν είχε είδη υγιεινής και έτσι χρησιμοποιείτο μόνο ως αποθήκη). Στη μπυραρία υπήρχε εσωτερική πόρτα, για πρόσβαση στο εσωτερικό και στα κοινόχρηστα αποχωρητήρια του ξενοδοχείου (δίπλα από την υποδοχή). Αυτή η πρόσβαση πλέον διακόπηκε, αφού η πόρτα είναι κλειστή με πλακάζ. Στο κατάστημα είχε επίσης διακοπεί η ηλεκτροδότηση και η παροχή νερού. Άντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, περιέγραψε τον εξωτερικό χώρο μπροστά από το κατάστημα. Αξιολόγηση Η παράλειψη αντεξέτασης του μάρτυρα με οδηγεί στο συμπέρασμα, ότι η πλευρά των Καθ' ων η αίτηση αποδέχεται τα γεγονότα που ο μάρτυρας εξέθεσε. Στην απόφαση Olympic Insurance Agencies v. Lexus Insurance Agencies Limited κ.α.
(2010)1 ΑΑΔ 1440, λέχθηκαν τα εξής: "Σύμφωνα με τους κανόνες απόδειξης και νομολογία (βλ. μεταξύ άλλων A.C.T. Textiles v. Zodhiatis
(1986)1 C.L.R. 89, 105, Adidas v. Jonitexo Ltd.
(1987)1 C.L.R. 383, 388, 389 και Philippou General Bonded Warehouse Ltd. v. Νικολαΐδη
(2006)1 Α.Α.Δ. 1057, 1060), εκεί όπου ένας διάδικος παραλείπει να αντεξετάσει ένα μάρτυρα πάνω σε ουσιώδη μέρη της μαρτυρίας του, τότε το Δικαστήριο μπορεί (δηλαδή δεν είναι υπόχρεο) να καταλήξει ότι η πλευρά που παρέλειψε να αντεξετάσει, δέχεται τα γεγονότα όπως τα κατέθεσε ο μάρτυρας." Αποδέχομαι μεν την μαρτυρία του Μ.Α.3, αλλά μόνο στο βαθμό που είναι σχετική με τα επίδικα θέματα, δηλ. τα γεγονότα που ανατρέχουν στον χρόνο σύναψης της, μεταξύ των διαδίκων, σύμβασης ενοικίασης και μετέπειτα. Μάρτυρας Καθ' ων η αίτηση Ο μοναδικός μάρτυρας των Καθ' ων η αίτηση, Νικόλας Οικονόμου (αρχιτέκτονας) στην γραπτή του δήλωση ανέφερε ότι διατηρεί στην Λευκωσία το αρχιτεκτονικό γραφείο Economou Architects & Engineers, το οποίο ετοίμασε τα αρχιτεκτονικά σχέδια του συγκροτήματος [ ] HOTEL APARTMENTS, του οποίου ιδιοκτήτες είναι οι Καθ' ων η αίτηση. Αφού εγκρίθηκαν τα σχέδια και εκδόθηκε άδεια οικοδομής, το συγκρότημα αποπερατώθηκε και λειτούργησε κατά το έτος 1976, σύμφωνα με τις απαιτήσεις της νομοθεσίας. Κατά τα έτη 2018 και 2019 το συγκρότημα μετατράπηκε σε ξενοδοχείο 2 αστέρων, μετά από ανακαίνιση. Οι εργασίες ανακαίνισης αποπερατώθηκαν, με εξαίρεση αυτές που εμποδίζονται από τους Αιτητές. Στα αρχικά σχέδια προβλέπονταν 2 καταστήματα. Αυτά ενοποιήθηκαν και είχαν εκμισθωθεί στους Αιτητές. Κάτω από το κατάστημα, στον υπόγειο χώρο, υπάρχουν αποθήκες οι οποίες είναι αναπόσπαστο μέρους του συγκροτήματος. Μπροστά από το κατάστημα και σε όλο το μήκος της πρόσοψης του ξενοδοχείου, υπάρχει πλακόστρωτο πλάτους 10 μέτρων. Αυτό, όπως και οι αποθήκες, αποτελεί κοινόχρηστο χώρο και αναπόσπαστο μέρος της ξενοδοχειακής μονάδας. Το επίδικο κατάστημα αποτελεί επίσης μέρος της ξενοδοχειακής μονάδας και δεν διαθέτει δικές του (ξεχωριστές) αποθήκες, χώρους στάθμευσης και αποχωρητήρια. Δεν έχει ούτε ανεξάρτητη παροχή νερού και ρεύματος, ενώ δεν εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο. Για να εισέλθει κάποιος σε αυτό θα πρέπει να διασχίσει τους εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους του ξενοδοχείου. Το κατάστημα δεν μπορεί να λειτουργήσει ανεξάρτητα από το ξενοδοχείο, ούτε είναι δυνατή η αποκλειστική χρήση, από αυτό, του πλακόστρωτου κοινόχρηστου χώρου. Η χρήση αυτού του χώρου είναι επιτρεπτή μεν στο κατάστημα, αλλά είναι επίσης επιτρεπτή, στους ιδιοκτήτες, το προσωπικό και τους πελάτες του ξενοδοχείου. Οι Αιτητές, σε χρόνο άγνωστο στον ίδιο, είχαν κατασκευάσει οικοδομή που καταλάβανε μεγάλο μέρος της πρόσοψης του συγκροτήματος. Αυτή κατεδαφίστηκε μετά από σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου. Η ανέγερση της, δεν μπορούσε να νομιμοποιηθεί με την έκδοση άδειας οικοδομής διότι: (α) εκτελέστηκε σε κοινόχρηστο χώρο ξενοδοχειακής μονάδας και (β) ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης του ξενοδοχείου είχε ήδη εξαντληθεί. Κατά την ανακαίνιση του συγκροτήματος δεν έγιναν μεν αλλαγές στο κατάστημα, αλλά σε χρόνο που αυτό δεν χρησιμοποιείτο διακόπηκε, για λόγους ασφάλειας, η παροχή νερού και ρεύματος. Αυτά θα επανέρχονταν μόλις τίθετο σε λειτουργία ο γενικός διακόπτης. Ο μάρτυρας αναγνώρισε επίσης τα αρχιτεκτονικά σχέδια που κατατέθηκαν και αντεξεταζόμενος υπέδειξε ότι τα Τεκμήρια 42 και 44 αφορούσαν την αρχική άδεια οικοδομής, του έτους
- Στην πορεία της αντεξέτασης ο μάρτυρας εξήγησε ότι σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια αυτό που ενοικίασαν οι Αιτητές ήταν μόνο το κατάστημα, χωρίς κουζίνα ή οτιδήποτε άλλο. Τα όσα του υποδείχθηκαν από την σύμβαση ενοικίασης (εξοπλισμός, επίπλωση, κουζίνα κτλ) δεν ανταποκρίνονταν στα εκδομένα σχέδια. Για να χρησιμοποιηθεί το κατάστημα για οποιαδήποτε άλλη χρήση, πέραν από αυτήν του καταστήματος, απαιτείται η αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης. Καμία τέτοια αίτηση για αλλαγή χρήσης έγινε μέσω του ιδίου. Συμφώνησε ότι για τη λειτουργία της μπυραρίας, απαιτείτο οπωσδήποτε πρόσβαση σε αποχωρητήρια και κουζίνα, εφόσον όμως θα είχε εξασφαλιστεί η σχετική άδεια. Σε σχετική ερώτηση, ο μάρτυρας απάντησε ότι δεν γνωρίζει το περιεχόμενο της συμφωνίας των διαδίκων, αλλά είναι γνώστης της επιτόπου κατάστασης και του τι αποτελούσε παράνομη και τι νόμιμη χρήση. Στα αρχιτεκτονικά σχέδια περιλαμβάνεται ένα αποχωρητήριο εντός του καταστήματος (το οποίο υπέδειξε στο Τεκμήριο 41). Γνωρίζει ότι κατά την ανακαίνιση η πόρτα του καταστήματος που οδηγεί στα αποχωρητήρια του ξενοδοχείου έκλεισε, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής. Όσον αφορά το κλιμακοστάσιο προς το υπόγειο, ο μάρτυρας υπέδειξε ότι αυτό δεν είχε κατασκευαστεί εντός του καταστήματος, ως προνοούσαν τα σχέδια, αλλά εκτός. Αποδέχτηκε ότι σε κάποια σημεία η επί τόπου κατάσταση δεν αντικατοπτριζόταν στα αρχικά σχέδια. Διαπιστώθηκε, κατά την ανακαίνιση, ότι οι αποθηκευτικοί χώροι στο υπόγειο του ξενοδοχείου, χρησιμοποιούνταν μερικώς από τον ενοικιαστή. Οι χώροι αυτοί μετατράπηκαν σε μηχανοστάσιο κολυμβητικής δεξαμενής. Διαφώνησε ότι, το κατάστημα είχε άμεση πρόσβαση σε αυτές τις αποθήκες, αφού η σκάλα που οδηγούσε στο υπόγειο βρισκόταν εκτός του καταστήματος. Αναγνωρίζοντας την πρόσοψη του συγκροτήματος στα Τεκμήρια, ανέφερε ότι τα τραπεζοκαθίσματα και η ξύλινη κατασκευή βρίσκονταν στο χώρο ο οποίος, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής του 1984, αποτελούσε χώρο στάθμευσης λεωφορείων. Δεν θυμόταν εάν ο χώρος στάθμευσης είχε κατασκευαστεί τότε, αλλά στον σχεδιασμό της ανακαίνισης, ο χώρος αυτός μετακινήθηκε ελαφρώς. Στην επανεξέταση ο μάρτυρας ανέφερε ότι το κατάστημα εξακολουθεί να διαθέτει πρόσβαση (πέραν από το αποχωρητήριο που υπάρχει σχεδιαστικά σε αυτό) στα κοινόχρηστα αποχωρητήρια και στους κοινόχρηστους χώρους του ξενοδοχείου. Αξιολόγηση Ο Μ.Κ. μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Αποδέχομαι ότι αυτός είναι εμπειρογνώμονας και ότι έχει γνώση των αρχικών αρχιτεκτονικών σχεδίων του συγκροτήματος των Καθ' ων η αίτηση και των πρόσφατων σχεδίων της ανακαίνισης αυτού (και την επίβλεψη της ανακαίνισης). Διαπιστώνω όμως υπερβολή στον ισχυρισμό του ότι δεν έγιναν αλλαγές στο κατάστημα. Αυτή του η θέση ανατρέπεται από τα αρχιτεκτονικά σχέδια που είναι αποδεκτά από τις δυο πλευρές[4], καθώς και από την υπόλοιπη αποδεκτή μαρτυρία. Δεν αποδέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Κ., όπως ούτε τις αναφορές του στην συμφωνία των διαδίκων (διότι αυτές αποτελούν γνώμη που εκπίπτει της ειδικότητας του). Την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ. την αποδέχομαι, διότι αφορά ζητήματα για τα οποία ο μάρτυρας έχει ίδια γνώση και δεν διαπιστώνω σε αυτήν σημαντικές αντιφάσεις. Ευρήματα του Δικαστηρίου Οι Καθ' ων η αίτηση είναι ιδιοκτήτες συγκροτήματος τουριστικών-οργανωμένων διαμερισμάτων εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Παραλιμνίου. Στο συγκρότημα περιλαμβάνονται και 2 καταστήματα, τα οποία είχαν ενοποιηθεί ("το κατάστημα"). Το κατάστημα νοίκιασαν οι Αιτητές, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 12.03.
- Η συμφωνηθείσα χρήση του καταστήματος ήταν «καφετέρια και μπυραρία» και η συμφωνία είχε διάρκεια μέχρι και 31/12/
- Πριν την λήξη της ισχύος της συμφωνίας, οι διάδικοι σύναψαν συμπληρωματική γραπτή συμφωνία στις 31/05/2001, με αποτέλεσμα την παράταση της ισχύος την ενοικίασης μέχρι την 31/12/
- Στην σύμβαση ενοικίασης πέραν από το κατάστημα, γίνεται αναφορά και σε "εξοπλισμό και επίπλωση". Δεν υπάρχει, ωστόσο, αναφορά στην αρχική ή στη συμπληρωματική σύμβαση σε άλλους χώρους του συγκροτήματος. Από την έναρξη της ενοικίασης οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν, χωρίς διαμαρτυρία από τους Καθ' ων η αίτηση και άλλους χώρους του συγκροτήματος (κοινόχρηστους). Συγκεκριμένα, χρησιμοποιούσαν την κουζίνα, τα αποχωρητήρια, τις αποθήκες στο υπόγειο καθώς και τον υπαίθριο χώρο στην πρόσοψη του συγκροτήματος όπου τοποθέτησαν τραπεζοκαθίσματα και κατασκεύασαν οικοδομή τύπου πέργολας. Στην πορεία της ενοικίασης, περί το τέλος του έτους 2016, οι Καθ' ων η αίτηση ενημέρωσαν τους Αιτητές ότι προτίθενται να προβούν σε ανακαίνιση του κτιριακού συγκροτήματος, με σκοπό την αναβάθμιση αυτού σε ξενοδοχείο 2 αστέρων και ότι η ανακαίνιση αυτή θα περιλαμβάνει και το κατάστημα. Με επόμενη επιστολή τους, οι Καθ' ων η αίτηση ανακάλεσαν την ανοχή που επιδείκνυαν στην χρήση από τους Καθ' ων η αίτηση των χώρων πέραν του καταστήματος και ειδικά του υπαίθριου χώρου στην πρόσοψη του συγκροτήματος. Ακολούθησε αλληλογραφία όπου οι Αιτητές δήλωσαν την συνεργασία τους στο ζήτημα της ανακαίνισης[5], θέτοντας ως όρους την εξασφάλιση των απαραίτητων αδειών, τον μη επηρεασμό των δικαιωμάτων και της περιουσίας των Αιτητών, την λήψη έγκρισης από τους Αιτητές για τις κατασκευές ώστε να διατηρηθεί η επιχείρηση Καφετέριας - μπυραρίας, κ.α. Κατά τις αρχές του έτους 2018 και ενώ οι Αιτητές είχαν ενημερώσει τους Καθ' ων η αίτηση για την πρόθεση τους να επαναλειτουργήσουν την εποχιακή τους επιχείρηση, διαπίστωσαν ότι (πέραν από τις οικοδομικές εργασίες) στο κατάστημα είχε διακοπεί η παροχή νερού και ρεύματος, λόγω της ανακαίνισης. Οι εργασίες ανακαίνισης έλαβαν χώρα στις αρχές του έτους 2018 και είχαν ως αποτέλεσμα την ανάκτηση από τους Καθ' ων η αίτηση των χώρων των υπόγειων αποθηκών καθώς και του υπαίθριου χώρου που οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν, ενώ με τις τροποποιήσεις που έγιναν στο κατάστημα αποκλείστηκε η άμεση πρόσβαση αυτών στην κουζίνα και στα κοινά αποχωρητήρια. Συγκεκριμένα, τα ανοίγματα που έδιναν την πρόσβαση στην κουζίνα και στα αποχωρητήρια, έκλεισαν. Εντωμεταξύ, μετά την προώθηση ποινικής υπόθεσης, το Επαρχιακό Δικαστήριο διέταξε την κατεδάφιση της οικοδομής - πέργολας που οι Αιτητές ανέγειραν στην πρόσοψη του καταστήματος. Έχοντας πλέον την κατοχή του καταστήματος και στερούμενοι την χρήση των λοιπών χώρων (στο εσωτερικό του συγκροτήματος και τον υπαίθριο χώρο), οι Αιτητές καταχώρησαν την παρούσα Αίτηση. Νομική πτυχή Η σύμβαση ενοικίασης και το εκμισθωμένο ακίνητο Για να διαπιστωθεί ποιο χώρο μίσθωσαν οι Αιτητές, θα ανατρέξω στην προσφερθείσα μαρτυρία, με αρχική αναφορά στην γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 12/03/
- Σε αυτήν, η περιγραφή του ακινήτου έχει ως εξής: "Α. ΔΕΔΟΜΕΝΟΥ ότι ο Ιδιοκτήτης είναι δικαιούχος και/ή κάτοχος και/ή ιδιοκτήτης του τεμαχίου με αριθόν [ ], Φ/ΣΧ XLII 8Ε1 & 8Ε2, χωρίον Παραλίμνι (εν της εφ' εξής και δια τους σκοπούς του παρόντος καλουμένου ως το ΚΤΗΜΑ) και Β. ΔΕΔΟΜΕΝΟΥ ότι ο Ιδιοκτήτης έχει αναγείρει εντός του κτήματος ένα κατάστημα, και Γ. ΔΕΔΟΜΕΝΟΥ ότι ο Ιδιοκτήτης προτίθεται όπως ενοικιάσει εις τον Ενοικιαστήν το Κατάστημα (εν της εφ' εξής και δια τους σκοπούς του παρόντος καλουμένου ως το ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ) και [.]
- Τα Μέρη συμφωνούν και αμοιβαίως αποδέχονται όπως ο Ιδιοκτήτης ενοικιάσει εις τον Ενοικιαστήν και διά του παρόντος ενοικιάζει και ο Ενοικιαστής να ενοικιάσει παρά του ιδιοκτήτου και δια του παρόντος ενοικιάζει το ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ το οποίο ευρίσκεται επί του τεμαχίου [ ], Φ/Σχεδίου XLII 8Ε1 & 8Ε2, χωρίον Παραλίμνι.
- Το ανωτέρω Ενοικιαζόμενο κατάστημα ομού μετά του εξοπλισμού και της επιπλώσεως ως περιγράφονται στον επισυναπτόμενον Πίνακα Α και που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσης Συμφωνίας, εχει ήδη παραδοθεί από τον ιδιοκτήτη προς τον Ενοικιαστήν από την 1η Ιανουαρίου
- [.]" Καμία άλλη λεπτομέρεια για το «ενοικιαζόμενο κατάστημα» υπάρχει στην συμφωνία. Είναι όμως παραδεκτό, ότι αυτό αποτελείτο από τα 2 καταστήματα που υπήρχαν στο συγκρότημα τουριστικών διαμερισμάτων (και τα οποία είχαν συνενωθεί). Χαρακτηριστική είναι η έλλειψη αναφοράς, στην επίδικη σύμβαση, σε "κοινόχρηστους" ή στους λοιπούς χώρους. Το ζήτημα δεν διασαφηνίζει ούτε η συμπληρωματική συμφωνία ημερομηνίας 31/05/2001, η οποία παραπέμπει απλά στην αρχική συμφωνία και στο «ενοικιαζόμενο ακίνητο». Είναι προφανές ότι για το κατάστημα υπήρξε έγκυρη σύμβαση ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων (ημερομηνίας 12.03.1998), με διάρκεια αρχικά μέχρι την 31.12.2002, η οποία στη συνέχεια παρατάθηκε (με συμπληρωματική συμφωνία) μέχρι την 31.12.
- Έκτοτε, καμία νέα συμφωνία συνάφθηκε και οι Αιτητές συνέχισαν να κατέχουν το κατάστημα. Επομένως είχαν καταστεί (ως προς αυτό το ακίνητο) θέσμιοι ενοικιαστές του, από την 01.01.
- Σύμφωνα δε με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/1983, οι όροι της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης, συνεχίζουν να δεσμεύουν τα μέρη στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. (Βλ. άρθ. 27 Ν.23/1983[6]). Η διαφωνία των διαδίκων, όμως, εστιάζεται κυρίως τους λοιπούς χώρους και όχι το κατάστημα (του οποίου την κατοχή εξακολουθούν να διατηρούν οι Αιτητές). Οι Αιτητές υποστηρίζουν ότι στην ενοικίαση περιλαμβάνονταν, εκτός από το κατάστημα, "η κουζίνα, το δικαίωμα χρήσης κοινόχρηστων χώρων, αποχωρητηρίων και του υπαίθριου χώρου μεταξύ δημόσιου δρόμου και κτιρίου». Περαιτέρω, στο δικόγραφο[7] και στην τελική αγόρευση τους οι Αιτητές υποστηρίζουν ότι όλα τα πιο πάνω περιλαμβάνονται στην συμφωνία ημερ. 12.03.
- Αυτή όμως η θέση έχει ανατραπεί από το ίδιο το περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας (όπως σχολιάζεται πιο πάνω). Καμία άλλη αναφορά γίνεται στο ζήτημα αυτό από τους Αιτητές. Θα ανέμενε κάποιος ότι, με δεδομένο το περιεχόμενο της συμφωνίας και την πιο πάνω δικογραφημένη θέση των Αιτητών, θα γίνονταν μια εμβάθυνση στο νομικό αυτό ζήτημα από τους ευπαίδευτους συνηγόρους, προκειμένου να προωθήσουν την θέση των Αιτητών. Η σχετική όμως, λακωνική, αναφορά στην αγόρευση τους, δεν προσφέρει την απαιτούμενη βοήθεια στο Δικαστήριο. Παραθέτω αυτούσιο το απόσπασμα από την τελική αγόρευση των Αιτητών: "Βασική θέση των αιτητών μεσα από την ακροαματική διαδικασία είναι ότι οι αιτητές ενοικίασαν από τους καθ' ων η αίτηση το κατάστημα, με την κουζίνα και με δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, των αποχωρητηρίων και του υπαίθριου χώρου που περικλείεται ανάμεσα στο δημόσιο δρόμο και στο κτίριο όπου βρίσκεται το κατάστημα, το οποίο ευρίσκεται στην κατοχή των Αιτητών μέχρι σήμερα ως Θέσμιων Ενοικιαστών.[8] [.] ΟΙ ΚΑΘΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ ΣΥΜΦΩΝΗΣΑΝ ΚΑΙ ΠΑΡΕΣΤΗΣΑΝ ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ ΣΤΟΥΣ ΑΙΤΗΤΕΣ ΟΤΙ ΜΠΟΡΟΥΣΑΝ ΝΑ ΚΑΤΕΧΟΥΝ ΝΟΜΙΜΑ ΤΟ ΥΠΟΣΤΑΤΙΚΟ, ΓΙΑ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΟΙ ΚΑΘ' ΩΝ Η ΑΙΤΗΣΗ ΕΛΑΜΒΑΝΑΝ ΕΝΟΙΚΙΟ/ΟΦΕΛΟΣ[9]". (Δική μου υπογράμμιση) Χωρίς να δοθεί, από τους Αιτητές, κάποια εξήγηση για την διάσταση μεταξύ της πιο πάνω θέσης και του περιεχομένου της συμφωνίας ενοικίασης, προχωρούν στην τελική τους αγόρευση σε συγκεκριμενοποίηση της κατ' ισχυρισμό παραβίασης του δικαιώματος των Αιτητών για ειρηνική κατοχή και απόλαυση του μίσθιου: · κατάργηση της μίας εκ των δύο αποθηκών που κατείχαν οι Αιτητές, · αποκοπή της πρόσβασης προς την κουζίνα και το αποχωρητήριο (διότι πλέον οι πελάτες της μπυραρίας θα πρέπει να εξέλθουν του καταστήματος για να επισκευθούν τα αποχωρητήρια του ξενοδοχείου, ως οποιοσδήποτε περαστικός, ενώ προηγούμενα υπήρχε πόρτα που έδινε άμεση πρόσβαση στο αποχωρητήριο, χωρίς να εξέλθει κάποιος του κτιρίου), · αποκοπή ρεύματος και νερού, · παράλειψη έκδοσης των αναγκαίων αδειών. Στον αντίποδα, οι Καθ' ων η αίτηση, υποστηρίζουν σθεναρά το νομικό επιχείρημα τους, όπως διατυπώνεται στις τελικές γραπτές τους αγορεύσεις, ότι ναι μεν οι Αιτητές κατείχαν, με την συγκατάθεση των Καθ' ων η αίτηση, τους κοινόχρηστους χώρους που ζητούν να ανακτήσουν, ωστόσο αυτοί οι χώροι δεν αποτελούσαν αντικείμενο της ενοικίασης, αλλά άδειας χρήσης. Εάν αυτή η θέση γίνει τελικά αποδεκτή, θα συνεπάγεται ότι οι Αιτητές δεν είναι θέσμιοι ενοικιαστές αυτών των χώρων-υποστατικών (δηλ., της κουζίνας, των αποχωρητηρίων, των αποθηκών και του υπαίθριου χώρου) και ότι η κατοχή αυτών δεν διέπεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Είναι, επομένως σημαντικό και χρήζει εξέτασης η πραγματική νομική σχέση μεταξύ των διαδίκων. Ενοικίαση ή άδεια χρήσης Αυτή η διάκριση έχει απασχολήσει πολλάκις την νομολογία. Χαρακτηριστικές είναι οι αποφάσεις στις υποθέσεις Αγγελίδης & Φιλίππου v. Κολοκασίδης Εστεϊτς (πιο πάνω), Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 18 και Καρεσίου v. Καραπίττα κ.α.
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 338. Ειδικά στην Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας (πιο πάνω), αναφέρονται τα εξής: «Είναι θεμελιωμένο ότι για τη διακρίβωση της φύσης της σύμβασης, όταν το ζητούμενο συνίσταται στο κατά πόσο πρόκειται περί άδειας χρήσεως ή ενοικιάσεως, το αποφασιστικό κριτήριο είναι η πρόθεση των μερών. Ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης είναι αδιάφορος αν από την εξέταση του συνόλου των περιστατικών της κάθε περίπτωσης προκύπτει ότι η αληθινή σχέση που δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών είναι διαφορετική. Οι διάφοροι όροι αναφορικά με τα δικαιώματα των μερών και τις υποχρεώσεις τους και ο τρόπος διατύπωσης τους δεν προσφέρουν σταθερή βάση για τον προσδιορισμό της αληθινής σχέσης μεταξύ των διαδίκων. Καθοριστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών σε υποθέσεις αυτής της μορφής είναι η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος (Βλέπε Street v. Mountford
(1985)2All ER 289). Τα τρία αυτά στοιχεία αποτελούν τη σωστή βάση για τη διάκριση μεταξύ των δύο εννοιών, της άδειας χρήσεως ή της ενοικίασης». (Δική μου υπογράμμιση) Στην απόφαση ROYAL RIS v. ΔΗΜΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
(2005)1 Α.Α.Δ. 1149, ο έντιμος Αρτέμης Δ. (όπως ήταν τότε) παραπέμπει στην αγγλική νομολογία[10], για να τονίσει ότι ενώ η αποκλειστική κατοχή «παραμένει κριτήριο πρώτης σπουδαιότητας για την ύπαρξη ενοικίασης [.] το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη του όλα τα περιβάλλοντα γεγονότα για να καταλήξει στη φύση και το είδος της κατοχής.» Παραπέμπει σχετικά και στην "υπόθεση Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289, [όπου] λέχθηκε ότι το κύριο κριτήριο περί του αν πρόκειται για ενοικίαση ή άδεια, ήταν το κατά πόσο, με βάση την ορθή ερμηνεία της συμφωνίας, στον κάτοχο είχε δοθεί αποκλειστική κατοχή για συγκεκριμένη περίοδο και έναντι ενοικίου, εκτός εάν υπήρχαν περιστάσεις που ήταν αντίθετες με τέτοια κατάληξη." Ακόμα όμως και σε κάποιες περιπτώσεις αποκλειστικής κατοχής, έχει κριθεί (στην αγγλική, κυρίως νομολογία) ότι ο κάτοχος δεν ήταν ενοικιαστής αλλά μόνο αδειούχος[11]. (Αυτές δεν θα σχολιαστούν καθότι αφορούσαν πολύπλοκες σχέσεις, κυρίως μεταξύ συγγενών). Είναι επομένως ασφαλές να συμπεράνουμε ότι, εκτός εάν υπάρχουν περιστάσεις που οδηγούν σε αντίθετο συμπέρασμα, τότε η αποκλειστικότητα της κατοχής είναι ο καθοριστικός παράγοντας για να διακρίνουμε αν η σχέση των συμβαλλομένων αφορά ενοικίαση η άδεια χρήσης. Έχει επίσης κριθεί (βλ. Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας και Street v. Mountford) ότι στις περιπτώσεις όπου η σύμβαση διασφαλίζει ρητά το δικαίωμα του ιδιοκτήτη για είσοδο και επιθεώρηση του υποστατικού συνάγεται ότι ο ενοικιαστής έχει αποκλειστική κατοχή. Ερχόμενη στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, διαπιστώνω ότι: · Η γραπτή συμφωνία των διαδίκων περιλαμβάνει μόνο το κατάστημα · Καμία αναφορά γίνεται στους λοιπούς χώρους που οι Αιτητές κατείχαν, παρά το γεγονός ότι η κατοχή ήταν αποδεκτή και καμία εξήγηση έχει δοθεί για αυτή την παράλειψη. · Αυτή η παράλειψη παρατηρείται και στην συμπληρωματική συμφωνία που συνάφθηκε τρία και πλέον έτη μετά. · Είναι κοινά αποδεκτό ότι αυτοί οι χώροι ήταν κοινόχρηστοι. Προκύπτει από τα πιο πάνω, ότι το επιχείρημα των Αιτητών δεν βρίσκει έρεισμα στις συμφωνίες που υπογράφηκαν μεταξύ των διαδίκων. Εάν αυτοί οι κοινόχρηστοι χώροι περιλαμβάνονταν στην ενοικίαση γιατί δεν αναφέρθηκαν στην συμφωνία (είτε στην αρχική, είτε ακόλουθα στην συμπληρωματική); Αυτό το κενό δεν έχει συμπληρωθεί αφού καμία εξήγηση έχει δοθεί για αυτή την παράλειψη. Γι' αυτό το ζήτημα δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από τους Καθ' ων η αίτηση. Τι συνεπάγεται όμως, η ανοχή των Καθ' ων η αίτηση στην πολύχρονη χρήση από τους Αιτητές, των κοινόχρηστων και υπαίθριων χώρων; Εξ' ορισμού, η χρήση των κοινόχρηστων χώρων δεν θα μπορούσε να δημιουργήσει "αποκλειστική κατοχή", αφού αυτοί οι χώροι προορίζονται για χρήση από κοινού, των ενοίκων και ιδιοκτητών του συγκροτήματος. Ούτε το γεγονός ότι οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν αυτούς τους χώρους από την έναρξη της ενοικίασης, συνεπάγεται αυτοδίκαια ότι η χρήση αυτή διέπονταν από το καθεστώς ενοικίασης. Αξιοσημείωτο είναι και το γεγονός ότι ούτε οι Αιτητές επικαλούνται την αποκλειστική κατοχή των κοινόχρηστων χώρων. Στην απουσία οποιασδήποτε ρητής συμφωνίας, αναφορικά με τους όρους της κατοχής των κοινόχρηστών χώρων, βρίσκω ότι το συμπέρασμα που διαμορφώνεται δεν μπορεί να είναι άλλο από το γεγονός ότι με την άδεια των Καθ' ων η αίτηση, οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν κοινόχρηστους χώρους για τους σκοπούς της επιχείρησης τους, οι οποίοι δεν περιλαμβάνονταν στην ενοικίαση και για τους οποίους ουδέποτε δημιουργήθηκε καθεστώς «αποκλειστικής κατοχής». Χωρίς την συνδρομή των προϋποθέσεων δημιουργίας καθεστώτος ενοικίασης και με δεδομένη την έγκριση των Καθ' ων η αίτηση, βρίσκω ότι η χρήση από τους Αιτητές των "λοιπών χώρων", γινόταν υπό καθεστώς άδειας χρήσης. Το ζήτημα δεν είναι πρωτοφανές. Έχει απασχολήσει την νομολογία (μεταξύ άλλων) στην απόφαση Αγγελίδης και Φιλίππου Λτδ ν. Σπύρος Κολοκασίδης Εστέιτς Λτδ
(1991)Α.Α.Δ. 327, όπου κρίθηκε ότι η άδεια που δόθηκε στον ενοικιαστή, για χρήση των κοινόχρηστων χώρων αποτελούσε απλή άδεια (bare lincence) η οποία μπορούσε να ανακληθεί από τον ιδιοκτήτη. Στην νομολογία καταγράφονται και εξηγούνται οι διάφορες έννοιες της άδειας χρήσης. Σχετική είναι η απόφαση Απολλώνιο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ ν. C. & S. American Heart Institute Ltd κ.ά.
(2011)1 AAΔ 379), όπου λέχθηκαν τα εξής: "Η παραδοσιακή έννοια της άδειας χρήσης παραπέμπει ακριβώς σε άδεια ή ανοχή ώστε να νομιμοποιείται εκείνο που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. (Winter Garden Theatre (London) Ltd v. Millennium Productions Ltd [1946] 1 All E.R. 678, σελ. 680). Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα των Hanbury and Martin: Modern Equity 16η έκδ.
(2001), η παροχή άδειας δυνατόν να αναδύεται μέσα από μια πληθώρα διαφορετικών καταστάσεων. Στο κοινοδίκαιο οι βασικές κατηγορίες της άδειας χρήσης ήταν και εξακολουθούν να είναι, η απλή ή κατά χάριν άδεια («bare or gratuitous licence»), η άδεια χρήσης που συνοδεύεται από παροχή δικαιώματος («licence coupled with a grant (or an interest») και η συμβατική άδεια («contractual licence»). Στην πορεία του χρόνου έχει αναπτυχθεί και τέταρτη κατηγορία αυτή του «licence by estoppel», που θεωρείται ως ένα νέο δικαίωμα in alieno solo, της άδειας χρήσης θεωρούμενης δηλαδή όχι ως εναλλακτικής λύσης ή υποκατάστατο της ενοικίασης, αλλά ως αυτόνομο δικαίωμα. (Cedric D. Bell: Land: The Law of Real Property 3η έκδ. σελ. 213 και Pascoe v. Turner [1979] 2 All E.R. 945). Η πρώτη κατηγορία της απλής άδειας αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα και μπορεί να ανακληθεί οποτεδήποτε. Η δεύτερη κατηγορία αφορά τη δυνατότητα παραχώρησης άδειας χρήσης με ταυτόχρονη παροχή κάποιου περιορισμένου δικαιώματος επί της γης, όπως, για παράδειγμα, άδεια εισόδου σε γη με σκοπό την αγορά ξυλείας. [.] Όσον αφορά την ενοικίαση, η παραδοσιακή αντίληψη, διαχρονικά καταξιωμένη, συναρτά την έννοια της με (i) την αποκλειστικότητα της κατοχής του χώρου (ii) με συγκεκριμένη διάρκεια και (iii) με την καταβολή αντιτίμου ή ανταλλάγματος καλουμένου συνήθως «ενοικίου». (Δέστε Θέλμα Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας
(1997)1 Α.Α.Δ. 18, Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289 και Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882). Για την ανεύρεση όμως της ουσίας της συμφωνίας και της ορθής ταξινόμησης της, η περιγραφή που δίνεται από τους ιδίους τους διαδίκους ή ακόμη και οι λέξεις που χρησιμοποιούνται δεν παρέχουν αφ' εαυτών και κατ' ανάγκην στερεά βάση. Σημασία αποκτά όχι μόνο η κοινή πρόθεση των μερών για την απόδοση αποκλειστικής χρήσης (Antoniades v. Villiers [1988] 2 All E.R. 309), και Πιριπίτσης κ.ά. v. Δήμου Λευκωσίας
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 385, αλλά και η εν γένει φύση, σκοπός και στόχος της συμφωνίας, οι όλες συνθήκες που την περιβάλλουν και το ευρύτερο πλαίσιο στο οποίο αυτή συνομολογήθηκε. Η νομολογία έχει καθορίσει επίσης ότι ακόμη και εν μέσω μιας αποκλειστικότητας στην κατοχή, ή και ρητής χρήσης της λέξης ενοικίασης, είναι το σύνολο της συμφωνίας που πρέπει να εξεταστεί ώστε να αναδυθεί η αληθινή φύση της. (Abbeyfield (Harpenden) Society Ltd v. Woods [1968] 1 All E.R. 352). [.]" Ανατρέχοντας στα δεδομένα της παρούσας περίπτωσης, διαπιστώνω ότι η άδεια που δόθηκε στους Αιτητές, δεν θα μπορούσε να ήταν οτιδήποτε άλλο από απλή άδεια, με δεδομένο ότι (α) αφορούσε κοινόχρηστους χώρους και (β) αυτοί δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο ενοικίασης ή συμβατικής ή άλλης άδειας. (βλ. Αγγελίδης και Φιλίππου, πιο πάνω). Η απλή αυτή άδεια, ήταν δυνατό να ανακληθεί και οι Καθ' ων η αίτηση την ανακάλεσαν γραπτώς. Επομένως, η απαίτηση των Αιτητών για να αναγνωριστεί ότι αυτοί είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές και οι νόμιμοι κάτοχοι των κοινόχρηστων χώρων που περιγράφονται πιο πάνω, δεν μπορεί να πετύχει αφού η σύμβαση ενοικίασης δεν κάλυπτε τους κοινόχρηστους χώρους. Οι Αιτητές είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές του καταστήματος ως αυτό περιγράφεται στην σύμβαση ημερομηνίας 12/03/1998 και έτσι το Δικαστήριο θα μπορεί να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις των Αιτητών, μόνο σε σχέση με το κατάστημα. Κατάληξη Στην βάση των πιο πάνω συμπερασμάτων μου, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδονται τα εξής: Απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται (α) η ιδιότητα των Αιτητών ως θέσμιων ενοικιαστών του καταστήματος (ενοποιημένου) που βρίσκεται στο κτιριακό συγκρότημα των Καθ' ων η αίτηση στο κτήμα [ ] στο Δήμο Παραλιμνίου (με παλαιά στοιχεία εγγραφής: [ ]), και (β) το δικαίωμα των Αιτητών να κατέχουν το προαναφερόμενο κατάστημα ανεμπόδιστα και με ασφάλεια. Διάταγμα με το οποίο διατάζονται οι Καθ' ων η αίτηση να παρέχουν στους Αιτητές τη δυνατότητα να χρησιμοποιούν το προαναφερόμενο κατάστημα ως καφετέρια - μπυραρία, με ασφάλεια και να λάβουν όλα τα αναγκαία μέτρα ώστε να μην εμποδίζεται η λειτουργία της καφετέριας, από τους Αιτητές ή τους πελάτες αυτών. Διάταγμα με το οποίο διατάζονται οι Καθ' ων η αίτηση (α) να συμμορφωθούν με όλες τις υποχρεώσεις τους προς στους Αιτητές, ως αυτές καθορίζονται από την (μεταξύ των διαδίκων) συμφωνία ημερ, 12.03.1998, και ειδικά με την υποχρέωση εξασφάλισης άδειας λειτουργίας από τον Κ.Ο.Τ, μέχρι την 31.12.2022. Όσον αφορά τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, με δεδομένη την μερική μόνο επιτυχία της Αίτησης, αυτά επιδικάζονται (με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων) υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση στο ½ των εξόδων που θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000. Οι υπόλοιπες αιτούμενες θεραπείες, δια της παρούσης, απορρίπτονται. (Υπ.) ........... Χρ. Ραγουζαίου, Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1][1] Κοινόχρηστους χώρους εντός του κτιρίου και τον υπαίθριο χώρο που περικλείεται από το δημόσιο δρόμο μέχρι το κτίριο όπου βρίσκεται το κατάστημα. [2] Η αίτηση για αποζημιώσεις αποσύρθηκε στην πορεία της δίκης. [3] Με αυτά διατάχθηκαν οι Καθ' ων η αίτηση να (α) συνδέσουν με ρεύμα, νερό και με αποχετευτικό σύστημα το κατάστημα ώστε να μπορεί να λειτουργήσει ως καφετέρια και /ή μπυραρία, (β) λάβουν όλα τα απαραίτητα μέτρα ώστε η εκτέλεση των εργασιών ανακαίνισης στο συγκρότημα να μην εμποδίζει την καλή λειτουργία της καφετέριας-μπυραρίας και να μην κινδυνεύουν οι Αιτητές και άλλα πρόσωπα που χρησιμοποιούν τους χώρους της επιχείρησης των Αιτητών. Επίσης (γ) απαγορεύθηκε επίσης στους Καθ' ων η αίτηση να επεμβαίνουν στην απρόσκοπτη κατοχή του καταστήματος, της κουζίνας, των αποχωρητηρίων, των αποθηκών και του χώρου έμπροσθεν του καταστήματος. [4] Βλ. σχετικά την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Α.3. [5] Βλ. Τεκμήριο 9. [6]"27.-
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, [.]" [7] Βλ. Παράγραφο Δ.4(α) στην κυρίως Αίτηση. [8] Βλ. Σελίδα 2 της τελικής αγόρευσης των Αιτητών. [9] Βλ. Σελίδα 10 στην τελική αγόρευση των Αιτητών. [10] Errington v. Errington & Woods [1952] 1 All E.R. 149 [11] Οι περιπτώσεις καταγράφονται από τον Lord Justice Denning, στην υπόθεση Errington (πάνω). cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο