Γιάννας Ιωαννίδου ν. Κυριακής Χαραλάμπους, Αίτηση Αρ.: Ε127/20, 26/4/2023

(1)(η)(iν) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση όπως παραδώσει την κατοχή του υποστατικού στην Αιτήτρια, το αργότερο εντός 4 μηνών από την ημερομηνία λήψης της επιστολής. Κατά ή περί την 6.12.2019, εκδόθηκαν οι σχετικές Άδειες για τη συντήρηση - αποκατάσταση της διατηρητέας οικοδομής, η έκδοση των οποίων γνωστοποιήθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση, μέσω επιστολής των δικηγόρων της, ημερομηνίας 2.6.

1. Με την ίδια επιστολή, ζητήθηκε η παράδοση της κατοχής του καταστήματος επί της οδού Πλατείας Δημαρχείας 5, στη Λευκωσία, εντός 4 μηνών από την ημερομηνία λήψης της επιστολής. Σημειώθηκαν επίσης, οι σοβαρότατες ζημιές που προκλήθηκαν στην οικοδομή λόγω των επεμβάσεων στις οποίες προέβη η Καθ' ης η Αίτηση για την τοποθέτηση κλιματιστικού και ότι η ανάκτηση κατοχής είναι απαραίτητη για ιδιόχρηση, συγκεκριμένα για διεξαγωγή επιχείρησης από τους υιούς της ιδιοκτήτριας. Το επίδικο υποστατικό στην ολότητα του, μαζί με δύο από τα άλλα καταστήματα / μέρη του ακινήτου που είναι ιδιοκτησία της Αιτήτριας, πρόκειται να ενοποιηθούν για τη διεξαγωγή της εν λόγω επιχείρησης των υιών της Αιτήτριας, συγκεκριμένα τη λειτουργεία βιβλιοπωλείου/σνακ/μπαρ. Παρόλες τις προσπάθειες τους, οι υιοί της Αιτήτριας δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, για τη διεξαγωγή της επιχείρησης τους. Η Αιτήτρια έχει τους οικονομικούς πόρους για εκτέλεση των έργων αναπαλαίωσης, επιδιόρθωσης και αποκατάστασης του επίδικου κτιρίου. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 14.12.2020 και τροποποιημένη την 22.4.2021 μ' αυτήν αρνείται όλους και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας, εκτός όπου προβαίνει ρητά σε παραδοχή. Αρνείται επίσης τις αιτούμενες θεραπείες. Η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές, τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Ισχυρίζεται ότι οι αιτούμενες θεραπείες δεν είναι δικαιολογημένες ή λογικές, είναι εκδικητικές και δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτουμένων Διαταγμάτων. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται και αμφισβητεί τους λόγους έξωσης της και ισχυρίζεται ότι το αίτημα της Αιτήτριας για την ανάκτηση κατοχής του καταστήματος για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή, δεν είναι γνήσιο, είναι προσχηματικό και αποσκοπεί σέ έξωση θέσμιου ενοικιαστή και περαιτέρω, η εκτέλεση έργων στο κατάστημα δεν προϋποθέτει ανάκτηση κατοχής του. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται τον ισχυρισμό της Αιτήτριας ότι, δήθεν λόγω καταστρεπτικών έργων, έχει προξενήσει ζημίες στο ενοικιαζόμενο κατάστημα και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι διατηρεί τούτο σε καλή κατάσταση. Αρνείται και αμφισβητεί το αίτημα της Αιτήτριας για την ανάκτηση κατοχής του καταστήματος για ιδιόχρηση από τους υιούς της Αιτήτριας για την επιχείρηση τους, ή για σκοπούς επιχειρήσεως και ισχυρίζεται ότι είναι προσχηματικό και αποσκοπεί σε έξωση θέσμιου ενοικιαστή. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το επίδικο υποστατικό βρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή. Το ενοικιάζει και το χρησιμοποιεί ως κατάστημα για λιανικό εμπόριο υποδημάτων και/ή με την ονομασία «MODERNO SHOES». Είναι δε η μόνη επαγγελματική της στέγη και το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €48.- μηνιαίως, το οποίο πληρώνει με τραπεζική εντολή. Το επίδικο κατάστημα είναι ισόγειο και αποτελείται από δύο δωμάτια και υπόγειο, όπου αποθηκεύονται τα υποδήματα και άλλα σχετικά εμπορεύματα του καταστήματος. Έχει γυάλινες βιτρίνες στην πρόσοψη και εξωτερικές μεταλλικές πόρτες. Το όλο κτίριο, εκτός από το επίδικο κατάστημα της Καθ' ης η Αίτηση, αποτελείται από ανώγεια κατοικία και άλλα καταστήματα στο ισόγειο, ένα εκ των οποίων επίσης διαθέτει υπόγειο. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το επίδικο είναι ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο, όσον αφορά την πρόσβαση. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι το κτήριο στο οποίο βρίσκεται το επίδικο, είχε τύχει εκτενούς ανάπλασης περί το έτος 2015, από το Δήμο Λευκωσίας και/ή με κονδύλια από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Δικογραφεί επίσης τα της συναντήσεως της με την Αιτήτρια και τα της μεταξύ των αλληλογραφίας. Αποδέχεται ότι η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή περί τις 12.4.2018, ζητώντας ενοίκια για το υποστατικό και παράδοση του και ισχυρίζεται ότι η επιστολή της Αιτήτριας αναφερόταν σε διεύθυνση του υποστατικού ως Τρικούπη 58Α και περιείχε Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας, το οποίο είχε επίσης ως διεύθυνση την Τρικούπη 58Α, χωρίς καμία αναφορά σε Πλατεία Δημαρχείας
2. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η αναφορά στη σωστή διεύθυνση είναι ουσιώδες στοιχείο, γιατί βεβαιώνει τον ορθό ιδιοκτήτη, αλλά και γιατί η ακριβής διεύθυνση καθορίζει ότι το υποστατικό βρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή. Περαιτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η τοποθεσία του καταστήματος σε δυσπραγούσα περιοχή, καθορίζει το ενοίκιο του καταστήματος. Η Καθ' ης η Αίτηση, με επιστολή της, πληροφόρησε την Αιτήτρια ότι αντιτίθεται σε ανακαίνιση του καταστήματος της και ζήτησε διευκρινίσεις για το συγκεκριμένο σκοπό προτεινόμενης επίσκεψης από την Αιτήτρια και τον αρχιτέκτονα της, για το τι ακριβώς αυτή η επίσκεψη συμπεριλαμβάνει και πόσο θα διαρκέσει. Στις 2.6.2020, ο δικηγόρος της Αιτήτριας, της απέστειλε επιστολή στην οποία αναφερόταν ότι η Αιτήτρια είχε πάρει άδεια για μετατροπή χρήσης μέρους του καταστήματος, σε καφενείο σνακ/μπαρ. Επίσης, στην επιστολή αναφερόταν ότι η Αιτήτρια ζητούσε επιστροφή του καταστήματος για ιδιόχρηση και συγκεκριμένα, για διεξαγωγή επιχείρησης από τους δύο υιούς. Ισχυρίστηκε ακόμα, ότι η Καθ' ης η Αίτηση είχε κάνει ζημίες στο κτίριο, λόγω επεμβάσεων για τοποθέτηση κλιματιστικού. Στις 10.9.2020, η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε γραπτώς ότι αντιτίθεται σε παράδοση του επίδικου υποστατικού, ότι δεν αναγνωρίζει αυτά που της καταλογίζονταν για ζημίες στο κτίριο και ζήτησε παραπάνω λεπτομέρειες, έτσι ώστε να μπορέσει να διερευνήσει αυτούς τους ισχυρισμούς. Είχε αποστείλει συστημένη επιστολή προς την Αιτήτρια, αλλά δεν την είχε παραλάβει και η επιστολή επιστράφηκε. Η Καθ' ης η Αίτηση δηλώνει πρόθυμη να συνεργάζεται με την Αιτήτρια για επιδιορθώσεις στο κτίριο λόγω φθοράς και/ή για την εκτέλεση των έργων που επιθυμεί, χωρίς να είναι απαραίτητη η έξωση της από το επίδικο κατάστημα. Οποιαδήποτε εκτεταμένη ανακαίνιση θα επηρεάσει αρνητικά το επίδικο, με χάσιμο πόρων. Το επίδικο αποτελεί τη μοναδική επαγγελματική στέγη της Καθ' ης η Αίτηση, που συνεχίζει από περίπου το έτος 1987 και η μη συνέχιση της θα ήταν καταστροφική για την επιχείρηση. Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιούνταν ως οικογενειακή επαγγελματική στέγη από πριν το
3. Η Καθ' ης η Αίτηση είναι πρόσφυγας από το χωριό Κάτω Δίκωμο, της επαρχία Κερύνειας. Ανταπάντηση: Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 12.5.2021 και μ' αυτό υιοθετεί και επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της, όπως αυτοί φαίνονται στην Αίτηση της και απορρίπτει όλους τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση οι οποίοι είναι αντίθετοι με τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας. Το ακίνητο χρήζει εκ βάθρων ανακαίνισης, οι δε απαραίτητες εργασίες είναι αδύνατον να πραγματοποιηθούν χωρίς την ανάκτηση κατοχής του υποστατικού. Η Καθ' ης η Αίτηση έχει προκαλέσει σοβαρές ζημιές στο υποστατικό, για τις οποίες έχει επιδείξει παντελή αδιαφορία. Όντως το επίδικο κατάστημα είναι ανεξάρτητο, πλην όμως είναι απαραίτητο, αφού θα ενοποιηθεί μαζί με το διπλανό, τόσο στο υπόγειο, όσο και στο ισόγειο, για να αποτελέσουν τον ενιαίο χώρο που θα χρησιμοποιηθεί για τους επαγγελματικούς σκοπούς των παιδιών της Αιτήτριας. Οι όποιες εργασίες έγιναν στο κτίριο, αφορούν τις εξωτερικές προσόψεις μόνο. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης. Στις 13.12.2022, το Δικαστήριο εξέδωσε Ενδιάμεση Απόφαση, με την οποία απέρριψε αίτηση δια κλήσεως της Αιτήτριας για την καταχώρηση συμπληρωματικής γραπτής μαρτυρίας. Η υπόθεση ορίστηκε για Διευκρινήσεις στις 24.2.2023 και το Δικαστήριο επιφύλαξε την απόφαση του. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά της κατέθεσε η ίδια η Αιτήτρια, κα. Γιάννα Ιωαννίδου, από τη Λευκωσία. Είναι ιδιοκτήτρια του διώροφου κτηρίου, στο οποίο βρίσκεται και το επίδικο, επί της οδού Τρικούπη 95, 97 & Πλατείας Δημαρχείας 5, 6, Λευκωσία 1016, Επαρχία, Λευκωσίας, Ενορία Ομεριέ, αρ. εγγρ. 2/551, Τεμάχιο 19, Φύλλο/Σχέδιο 21/
4. Ολόκληρο το κτήριο είναι διατηρητέα οικοδομή. Η αναπαλαίωση ολόκληρου του διατηρητέου κτιρίου, είναι απαραίτητη και αναγκαία και εξασφαλιστήκαν οι νενομισμένες άδειες για το σκοπό αυτό. Το επίδικο υποστατικό, του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής με την παρούσα Αίτηση, είναι κατάστημα και βρίσκεται στο ισόγειο της διώροφης οικοδομής, επί της οδού Πλατεία Δημαρχείας 5,1016 Λευκωσία. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι απέκτησε την κυριότητα ολόκληρης της διώροφης οικοδομής, μετά από διαδικασία πλειστηριασμού, κατά ή περί την 27.9.
5. Δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και της Αιτήτριας και εξ' όσων η τελευταία γνωρίζει, ούτε και με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη και η ενοικίαση ήταν από μήνα σε μήνα. Κατά το χρόνο που το επίδικο κατάστημα κατέστη ιδιοκτησία της κας. Ιωαννίδου, το ενοίκιο ήταν €48.- μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί το επίδικο αποκλειστικά και μόνο ως κατάστημα. Το επίδικο κατάστημα ελέγχεται υπό των περί Ενοικιοστασίου Νόμων 1983 - 2020 και η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Όπως προκύπτει από τις σχετικές Άδειες, η οικοδομή η οποία περιλαμβάνει και το επίδικο έχει κηρυχθεί διατηρητέα. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι, με επιστολή της ημερομηνίας 12.4.2018, πληροφόρησε την Καθ' ης η Αίτηση πως είναι η ιδιοκτήτρια ολοκλήρου της οικοδομής και της ζήτησε όπως πληρώσει το ποσό των €336.- το οποίο αντιστοιχούσε στα ενοίκια για τους μήνες από Οκτώβριο 2017 μέχρι και Απρίλιο
6. Επιπλέον, την ενημέρωσε πως τερματίζεται η από μήνα σε μήνα ενοικίαση και της ζήτησε να παραδώσει την κατοχή του υποστατικού μέχρι το τέλος Μαΐου
7. Η Καθ' ης η Αίτηση, με επιστολές ημερομηνίας 20.4.2018 και 25.6.2018, αμφισβήτησε ότι η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του καταστήματος, με πρόφαση ότι στον επισυνημμένο τίτλο ιδιοκτησίας, δεν αναγραφόταν η σωστή διεύθυνση του καταστήματος και ζήτησε διευκρινίσεις για την ιδιοκτησία του ακινήτου. Δήλωσε δε πως αντιτίθεται σε οποιαδήποτε διακοπή της ενοικίασης και ζήτησε λεπτομέρειες του τραπεζικού λογαριασμού της Αιτήτριας για να εξοφλήσει το οφειλόμενα ενοίκια, σε περίπτωση που πειθόταν ότι η Αιτήτρια όντως ήταν η ιδιοκτήτρια. Μετά από διαδικασία μέσω των αρμόδιων Φορέων, η Αιτήτρια εξασφάλισε τίτλο επί του οποίου αναφέρεται η ορθή διεύθυνση, δηλαδή Πλατεία Δημαρχείας 5, 1016, Λευκωσία. Η συμπεριφορά της Καθ' ης η Αίτηση έδειχνε την κακή της πίστη, αφενός αφού τόσα χρόνια πλήρωνε στους προηγούμενους ιδιοκτήτες το ενοίκιο, ασχέτως διεύθυνσης στον τίτλο ιδιοκτησίας και αφετέρου, αφού η Αιτήτρια ήταν ιδιοκτήτρια ολόκληρου του κτιρίου, δεν είχε σημασία ποιος αριθμός αποδιδόταν στο κάθε κατάστημα. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 10.8.2018 προς την Καθ' ης η Αίτηση, ζήτησε όπως πληρώσει αμέσως το ποσό των €528.- το οποίο αντιστοιχούσε στα ενοίκια για τους μήνες από Οκτώβριο 2017 μέχρι και Αύγουστο
8. Περαιτέρω, ενημέρωσε την Καθ' ης η Αίτηση σχετικά με την πρόθεση της να ανακαινίσει εκ βάθρων τη διατηρητέα οικοδομή και της ζήτησε όπως υποδείξει ημερομηνία και ώρα για να επιθεωρηθεί το κτίριο από αρχιτέκτονα και να γίνει σχεδιαστική απογραφή. Η Καθ' ης η Αίτηση προχώρησε σε αποπληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων μέσω τραπεζικής κατάθεσης. Είναι η θέση της Αιτήτριας ότι, η Καθ' ης η Αίτηση, συμπεριφερόμενη πάντοτε με κακή πίστη, με νέα επιστολή ημερομηνίας 23.9.2019, ζήτησε όπως της διευκρινιστεί ο σκοπός επίσκεψης της Αιτήτριας και/ή του Αρχιτέκτονα, τι θα περιλαμβάνει αυτή, καθώς και πόση ώρα θα διαρκέσει. Ενημέρωσε επιπρόσθετα την Αιτήτρια, πως δεν συμφωνεί με την ανακαίνιση του καταστήματος και ουδέποτε της επέτρεψε να επιθεωρήσει το επίδικο κατάστημα. Σε απάντηση, οι δικηγόροι της Αιτήτριας, με επιστολή τους ημερομηνίας 5.10.2018, ενημέρωσαν την Καθ' ης η Αίτηση ότι ο σκοπός της επίσκεψης της Αιτήτριας και του Αρχιτέκτονα, αφορά την επιθεώρηση / αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και θα διαρκέσει τρεις ώρες, ενώ παράλληλα της ζήτησαν τρεις εναλλακτικές ημερομηνίες και ώρες που την βολεύουν για τη διευθέτηση της επίσκεψης. Η Καθ' ης η Αίτηση, με νέα επιστολή ημερομηνίας 27.10.2018, εξακολούθησε να μην είναι συνεργάσιμη. Επιπρόσθετα ανέφερε ότι έγινε εξωτερική ανάπλαση όλου του κτιρίου από κονδύλια της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με την εποπτεία του Δήμου Λευκωσίας. Ανέφερε δε ψευδώς πως το εσωτερικό του καταστήματος το διατηρεί η ίδια σε καλή κατάσταση. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι όντως έγιναν εργασίες για εξωτερική ανάπλαση όλου του κτιρίου από κονδύλια της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με την εποπτεία του Δήμου Λευκωσίας, πλην όμως το εσωτερικό του κτηρίου χρειάζεται κατεπειγόντως ανακαίνιση και επιδιόρθωση. Στη συνέχεια, ο δικηγόρος της Αιτήτριας απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 9.1.2019, με την οποία η Αιτήτρια αρνήθηκε τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση. Τόνισε ότι η ανακαίνιση της οικοδομής είναι αδύνατη άνευ ανακτήσεως της κατοχής της και κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση όπως της παραδώσει την κατοχή του υποστατικού το αργότερο εντός 4 μηνών από την ημερομηνία λήψης της επιστολής. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι, κατά ή περί την 6.12.2019, εκδόθηκαν οι σχετικές Άδειες για τη συντήρηση - αποκατάσταση ολόκληρης της διατηρητέας οικοδομής. Η έκδοση της Άδειας γνωστοποιήθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση μέσω επιστολής των δικηγόρων της Αιτήτριας, ημερομηνίας 2.6.
9. Με την ίδια επιστολή, ζητήθηκε η παράδοση της κατοχής του επίδικου καταστήματος εντός 4 μηνών από την ημερομηνία λήψης της επιστολής, για την ανακαίνιση του. Σημειώθηκαν επίσης οι σοβαρότατες ζημιές που προκλήθηκαν στην οικοδομή λόγω των επεμβάσεων στις οποίες προέβη η Καθ' ης η Αίτηση για την τοποθέτηση κλιματιστικού. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν προέβη σε καμία απολύτως επιδιόρθωση. Η Αιτήτρια έχει δύο υιούς: τον Αλέξανδρο, 38 ετών και τον Καρμέλο, 29 ετών. Στην επιστολή ημερομηνίας 2.6.2020, σημειώθηκε επίσης ότι η ανάκτηση κατοχής είναι απαραίτητη για ιδιόχρηση, συγκεκριμένα για διεξαγωγή επιχείρησης από τους υιούς της. Τα παιδιά της είναι άνεργοι και επιθυμούν να διεξάγουν επιχείρηση βιβλιοπωλείου/σνακ - μπαρ. Παρόλες τις προσπάθειες τους, δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο, στέγη για τη διεξαγωγή της επιχείρησης τους. Από τον Ιανουάριο 2020, ψάχνουν για να εξεύρουν άλλο, ανάλογο χώρο, αλλά αυτό δεν κατέστη δυνατόν, ούτε με λογικό, ούτε με ακριβό ενοίκιο. Έχουν επίσης απευθυνθεί ανεπιτυχώς, σε κτηματομεσίτες και γνωστούς τους, ακόμα και στο Τμήμα Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Στο κτίριο, εκτός από το επίδικο κατάστημα στο ισόγειο, υπάρχουν ακόμη άλλα δύο καταστήματα. Ολόκληρο το επίδικο κατάστημα, μαζί με ένα από τα άλλα δύο καταστήματα του ισογείου, ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, συγκεκριμένα το κατάστημα στην οδό Δημαρχείας 6, πρόκειται να ενοποιηθούν για τη διεξαγωγή της επιχείρησης των υιών της Αιτήτριας. Έχει ανακτήσει κατοχή των δύο άλλων καταστημάτων του ισογείου. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι έχει τους οικονομικούς πόρους για εκτέλεση των έργων αναπαλαίωσης, επιδιόρθωσης και αποκατάστασης, όχι μόνο του επίδικου καταστήματος, αλλά ολόκληρου του κτιρίου. Η προσφορά την οποία επέλεξε για επιδιόρθωση της οικοδομής, ανέρχεται σε €439.000.00 πλέον Φ.Π.Α. Οι εργασίες αποκατάστασης του υπόλοιπου κτιρίου, άρχισαν κατά ή περί τον Οκτώβριο 2020 και έχουν πλέον σταματήσει, διότι δεν μπορούν να προχωρήσουν αν δεν ανακτηθεί η κατοχή και του επίδικου καταστήματος. Η κα. Ιωαννίδου έχει μέχρι στιγμής καταβάλει €63.357,62 και έχει διαθέσιμα €249.079,
10. Μαζί με τα χρήματα τα οποία έχει ήδη καταβάλει, το σύνολο είναι €312.437,
11. Τα υπόλοιπα τα δικαιούται ως επιχορήγηση από τη Δημοκρατία, ως η σχετική νομοθεσία για διατηρητέες οικοδομές. Ούτως ή άλλως, το κόστος που αφορά το επίδικο είναι μόνο €60.000.- ποσό το οποίο υπερκαλύπτεται από τα δικά της κεφάλαια. Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε επίσης ο κ. Γιώργος Καλαβάς, από τη Λευκωσία. Ο κ. Καλαβάς κατέθεσε ότι είναι απόφοιτος του Τμήματος Αρχιτεκτόνων της Πολυτεχνικής Σχολής του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης και ασκεί το επάγγελμα του Αρχιτέκτονα από το
12. Είναι εγγεγραμμένος αρχιτέκτονας στο Ε.Τ.Ε.Κ. και από το 1994, διατηρεί μαζί με το συνεταίρο του, κ. Ιωάννη Αγησιλάου, το αρχιτεκτονικό γραφείο «Αρχιτεκτονικό Εργαστήρι Αγησιλάου & Καλαβάς», στην Πλατεία Δημαρχίας 7, Λευκωσία
13. Δεχόμαστε τον κ. Καλαβά ως εμπειρογνώμονα - αρχιτέκτονα. Ο Μ.Α.2 κατέθεσε ότι, το 2018, η Αιτήτρια ανέθεσε στο γραφείο τους τη μελέτη για την εκπόνηση σχεδίων για την επιδιόρθωση και αποκατάσταση ολόκληρου του διώροφου κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται και το επίδικο, επί της οδού Τρικούπη 95, 97 & Πλατείας Δημαρχίας 5, 6, Λευκωσία
14. Το κτήριο έχει κηρυχθεί ως διατηρητέα οικοδομή με την Κ.Δ.Π. 282/1979, ως η δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας αρ. 1567, ημερομηνίας 30.11.
15. Αποτελείτο από τρία καταστήματα στο ισόγειο, μία κατοικία στον όροφο με χωλ εισόδου/ καθιστικό, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα, δύο αποθήκες, χώρο υγιεινής, χώρο μπάνιου και δύο υπνοδωμάτια, απόληξη κλιμακοστασίου και αποθήκη / πλυσταριό στην ταράτσα και υπόγειους χώρους κάτω από τα καταστήματα. Η κατάσταση του κτιρίου ήταν κακή και χρειαζόταν άμεσα τη διεξαγωγή εργασιών συντήρησης / αποκατάστασης και ανακαίνισης για τη διάσωση / διατήρηση του. Η Αιτήτρια τους έδωσε οδηγίες για: ετοιμασία μελέτης και σχεδίων, εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Συναίνεσης σχετικά με οικοδομικές εργασίες και μετατροπές σε διατηρητέα οικοδομή, Πολεοδομική Άδεια και Συναίνεση για αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2, του ισογείου και των αντίστοιχων υπογείων χώρων, Άδειες Οικοδομής, την ετοιμασία όλων των απαραίτητων σχεδίων, όρων και εγγράφων για την προσφοροδότηση, ανάθεση σε κατάλληλο εργολάβο και πλήρη επίβλεψη των οικοδομικών εργασιών, για ολοκληρωμένη αποκατάσταση και επιδιόρθωση, καθώς και μετατροπή της κατοικίας του ορόφου σε τρεις οικιστικές μονάδες, αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2 και μέρους των υπογείων σε σνακ μπαρ και συντήρηση των δύο άλλων καταστημάτων. Για την καλύτερη ετοιμασία της μελέτης και των σχεδίων, επιβαλλόταν, όπως κατέθεσε ο μάρτυρας, η επιτόπια επίσκεψη και μελέτη. Αυτό κατέστη δυνατό σε όλο το κτίριο, με εξαίρεση το επίδικο κατάστημα. Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα να μην καταστεί δυνατή η αποτύπωση των χώρων που καταλαμβάνει το επίδικο κατάστημα στο ισόγειο και στο υπόγειο. Οι αρχιτέκτονες έχουν ετοιμάσει και υποβάλει τις απαραίτητες Αιτήσεις στο Δήμο Λευκωσίας, ο οποίος είναι η αρμόδια Αρχή και έχουν εκδοθεί δύο Πολεοδομικές Άδειες και Συναινέσης, με βάση το άρθρο 38

(4)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, με αρ. 8621 και 8622 και ημερομηνία 20.6.2019 και δύο Άδειες Οικοδομής, με αρ. 9662/2019 και 9664/2019 και ημερομηνίες 4.12.2019 και 6.12.

1. Μετά την εξασφάλιση των Αδειών, οι αρχιτέκτονες προκήρυξαν προσφορές και η ιδιοκτήτρια επέλεξε την προσφορά του εργολάβου Μ. EFTHIMOUDES CONSTRUCTIONS LTD, για το συνολικό ποσό €439.000.00 πλέον Φ.Π.Α. Ο μάρτυρας επιβεβαιώνει ότι το κόστος που αφορά το επίδικο είναι μόνο €60.000.-. Λέγει δε ότι υπήρχαν ενοικιαστές σ' ολόκληρο το κτήριο, πλην όμως ανακτήθηκε η κατοχή όλων των χώρων, με εξαίρεση το επίδικο κατάστημα. Οι εργασίες αποκατάστασης και επιδιόρθωσης, άρχισαν σ' όλο το υπόλοιπο κτίριο και μέχρι στιγμής έχουν ολοκληρωθεί ορισμένες εργασίες τις οποίες ο μάρτυρας επεξήγησε. Οι εργασίες δεν δύναται να συνεχίσουν, διότι χρειάζονται την κατοχή του επίδικου καταστήματος και του αντίστοιχου υπογείου του. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η εκκένωση του επίδικου καταστήματος από την ενοικιάστρια, είναι απαραίτητη για τη συνέχιση των εργασιών από τον εργολάβο για την επιδιόρθωση του κτιρίου, για τους συγκεκριμένους λόγους, τους οποίους απαρίθμησε. Ο κ. Καλαβάς κατέθεσε ότι, εάν δεν παραδοθεί κατοχή του υποστατικού στην ιδιοκτήτρια, θα έχει ως αποτέλεσμα να δοθεί εντολή για αναστολή εργασιών, γιατί ο Εργολάβος δεν θα μπορεί να συνεχίσει τις εργασίες, κάτι που θα συνεπάγεται, εκτός από την καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του Έργου, οικονομικές απαιτήσεις για αποζημιώσεις από τον Εργολάβο και καθυστέρηση στην έναρξη λειτουργίας της επιχείρησης του ιδιοκτήτη. Κατά τη μελέτη του κτιρίου για την ετοιμασία των σχεδίων και των σχετικών Αιτήσεων, ο κ. Καλαβάς διαπίστωσε ότι, για την εγκατάσταση του κλιματιστικού που εξυπηρετεί το επίδικο κατάστημα, προκλήθηκαν στο κτίριο οι εξής ζημιές: για τη σύνδεση του αεροσυμπιεστή (κομπρεσσόρου) του κλιματιστικού που τοποθετήθηκε στην ταράτσα της οικοδομής, ανοίχτηκε τρύπα στην πλάκα του ισογείου και στην πλάκα του ορόφου / ταράτσας, από την οποία εισέρχονταν νερά στην οικοδομή, με αποτέλεσμα την πρόκληση σοβαρών ζημιών στην πλάκα του ορόφου / ταράτσας (οξείδωση οπλισμού, ρηγμάτωση του μπετόν λόγω διόγκωσης του οπλισμού από τη διάβρωση) και στην τοιχοποιία του ορόφου στην περιοχή των κατεβασιών (υγρασίες, αποκόλληση σοβάδων κλπ.). Οι ζημιές που πιθανόν να προκλήθηκαν στο ισόγειο και στην πλάκα του ισογείου, δεν ήταν δυνατόν να διαπιστωθούν, καθότι δεν τους έχει επιτραπεί η είσοδος στο επίδικο κατάστημα. Οι συγκεκριμένες ζημιές, όσον αφορά στον όροφο, ήταν από τα σημεία που αντιμετωπίστηκαν πρώτα με την έναρξη εργασιών από τον Εργολάβο, για να μην επιβαρυνθεί περισσότερο η κατάσταση του κτηρίου. Οι ζημιές αυτές καθιστούσαν το κτίριο επικίνδυνο, διότι προκαλούσαν διάβρωση του οπλισμού της πλάκας του ορόφου / ταράτσας, με κίνδυνο κατάρρευσης περιοχής της πλάκας. Οι υγρασίες δε στις τοιχοποιίες του ορόφου στην περιοχή της κατεβασιάς, θα μπορούσε, αν δεν αντιμετωπίζονταν άμεσα, να προκαλέσουν μέχρι και μερική κατάρρευση τμημάτων της τοιχοποιίας που είχαν επηρεαστεί. Καθ' ης η Αίτηση: Για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε γραπτή μαρτυρία ο κ. Λουκάς Βαρνάβα. Ο κ. Βαρνάβα κατέθεσε ότι είναι Πολιτικός Μηχανικός και το γραφείο του είναι στην οδό Αλεξάνδρου Υψηλάντη 9α, Έγκωμη, Λευκωσία,
2. Δεν κατέθεσε οτιδήποτε σε σχέση με τα προσόντα και την πείρα του και δεν τα έθεσε υπόψην του Δικαστηρίου, ώστε να τοποθετηθεί η άλλη πλευρά, εάν επιθυμούσε και ώστε να κριθεί εάν θα αξιολογηθεί ως μάρτυρας - εμπειρογνώμονας. Υπό τας περιστάσεις, επί του προκειμένου, δεν δεχόμαστε τον κ. Βαρνάβα ως εμπειρογνώμονα μάρτυρα. Κατέθεσε ότι, στις 22.1.2022, επισκέφθηκε το κατάστημα αρ. 5 στην οδό Πλατείας Δημαρχείας, στη Λευκωσία, Τ.Κ. 1016, κατόπιν αιτήματος της ενοικιάστριας, με σκοπό τον οπτικό έλεγχο της στατικής του επάρκειας. Επιθεωρώντας το υποστατικό, τόσο εσωτερικά όσο και εξωτερικά, δεν παρατηρήθηκαν οποιεσδήποτε καθιζήσεις, ταλαντώσεις πλακών, ρωγμές, οξειδώσεις οπλισμού ή αποσάθρωση σκυροδέματος. Η κατάσταση του φέροντος οργανισμού δεν εμπνέει ανησυχίες για την στατική του επάρκεια. Αντίθετα, το κτίριο βρίσκεται σε ικανοποιητική κατάσταση και επαρκώς συντηρημένο. Ως εκ τούτου, δεν θεωρείται αναγκαία η λήψη οποιωνδήποτε διορθωτικών, επισκευαστικών έργων στο παρόν στάδιο. Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε επίσης ο κ. Χρύσανθος Θεράποντος, εκ Λευκωσίας. Ο κ. Θεράποντος κατέθεσε ότι είναι αρχιτέκτονας / product designer, απόφοιτος του Πανεπιστημίου της Γλασκόβης (Mackintosh School of Architecture-Glasgow University), στο Ηνωμένο Βασίλειο. Έχει εργαστεί σε αρχιτεκτονικά γραφεία στη Σκωτία, Ιρλανδία και Κύπρο, με συνολική εμπειρία πάνω από 11 χρόνια. Δεχόμαστε τον κ. Θεράποντος ως εμπειρογνώμονα - αρχιτέκτονα. Του ανέθεσε η Καθ' ης η Αίτηση να μελετήσει την Αίτηση, Απάντηση και έγγραφα που έχουν αποκαλυφθεί. Προέβη επίσης σε επί τόπου επιθεώρηση του υποστατικού. Ο μάρτυρας δεν ανέφερε ποιες ήταν οι οδηγίες τις οποίες έλαβε από την Καθ' ης η Αίτηση, ποιος ο σκοπός της επιθεώρησης και σε ποια εργασία χρειαζόταν να προβεί ο ίδιος, εάν χρειαζόταν. Κατέθεσε ότι η Αίτηση σχετίζεται με το κατάστημα στην οδό Πλατείας Δημαρχίας 5, Λευκωσία 1016, το οποίο η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί ως κατάστημα για λιανικό εμπόριο υποδημάτων, με την ονομασία «MODERNO SHOES». Το υποστατικό βρίσκεται στο κτίριο με Πιστοποιητικό Εγγραφής 2/551, Τεμάχιο 19, Φύλλο/Σχέδιο 21/
3. Το κτίριο έχει τρία καταστήματα στο ισόγειο και κατοικία στον πρώτο όροφο. Δύο από τα καταστήματα στο ισόγειο, έχουν υπόγειο. Το κατάστημα της Καθ' ης η Αίτηση αποτελείται από δύο δωμάτια στο ισόγειο και έχει και υπόγειο, όπου αποθηκεύονται τα εμπορεύματα του καταστήματος της. Είναι ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο, όσον αφορά πρόσβαση στα δύο διπλανά καταστήματα και την πρόσβαση στον πρώτο όροφο. Το κατάστημα έχει γυάλινες βιτρίνες στην πρόσοψη του υποστατικού και εξωτερικές μεταλλικές συρτές πόρτες, οι οποίες συνάδουν με τις προσόψεις άλλων καταστημάτων της περιοχής, αφού έγινε εξωραϊσμός του χώρου της Πλατείας και των προσόψεων των κτιρίων της περιοχής, από το Δημαρχείο Λευκωσίας. Από την τοπική επιθεώρηση που διεξήγαγε ο μάρτυρας στις 24.1.2022, βρίσκει ότι το εξωτερικό και το εσωτερικό του υποστατικού της Καθ' ης η Αίτηση, είναι σε καλή κατάσταση. Δεν διαπίστωσε οποιαδήποτε διάβρωση, ή οποιοδήποτε σημάδι ρωγμών στα τοιχώματα και κυρίως, στις κολόνες και δοκούς του υποστατικού ή του υπογείου του. Ο μάρτυρας μελέτησε και έλαβε υπόψην την κυρίως Αίτηση, τη γραπτή μαρτυρία της Αιτήτριας και του Αρχιτέκτονα της, τα έγγραφα που έχουν αποκαλύψει, και ιδιαίτερα τα έγγραφα και αρχιτεκτονικά σχέδια έγκρισης Πολεοδομικής Άδειας και έγγραφα Αδειών Οικοδομής. Σημείωσε παρατήρηση του ότι δεν αποκαλύφθηκαν κάποια στοιχεία από την Πολεοδομική Αρχή. Σημαντικά στοιχεία που δεν αποκαλύφθηκαν, είναι στοιχεία από την αίτηση για Άδεια Οικοδομής και ιδιαίτερα, λεπτομέρειες σχεδίων, στατική μελέτη και στατικά σχέδια της Άδειας Οικοδομής, ούτε ακόμη την ηλεκτρολογική ή μηχανολογική μελέτη που σχετίζεται με το έργο. Αυτά θα ήταν διαφωτιστικά ως προς τις προθέσεις της Αιτήτριας σχετικά με το χρονοδιάγραμμα και τη μέθοδο οποιωνδήποτε προτεινόμενων επεμβάσεων. Θεωρεί ότι η Αίτηση δεν αναφέρει ότι υπάρχουν οποιαδήποτε αναγκαία έργα συντήρησης και ποια είναι αυτά. Τα έργα που προτείνει η Αιτήτρια για ενοποίηση μέρους του υποστατικού Πλατείας Δημαρχίας 5 και του υποστατικού Πλατείας Δημαρχίας 6, δεν είναι απαραίτητα ή αναγκαία για συντήρηση ή διατήρηση του κτηρίου, αλλά αποτελούν επιθυμία της ιδιοκτήτριας. Θεωρεί ακόμα, ότι αξιοποίηση του κτιρίου μπορεί να γίνει χωρίς την ένωση καταστημάτων, αφού ήδη υπάρχουν τρία καταστήματα. Διερωτήθηκε πώς, εφόσον δεν έγινε καμία επιθεώρηση του εν λόγω καταστήματος και υπογείου του, μπόρεσε να γίνει ολοκληρωμένη στατική μελέτη για την αίτηση για Άδεια Οικοδομής και μετά, πώς εγκρίθηκε αυτή η Άδεια; Ο μάρτυρας παραγνωρίζει ότι αφενός, επιθεώρηση δεν έγινε επειδή δεν το επέτρεψε η Καθ' ης η Αίτηση / εντολέας του, κάτι που δεν αρνήθηκε η ίδια και αφετέρου, υπάρχουν Άδειες της αρμόδιας Αρχής, τις οποίες το Δικαστήριο δεν δύναται να εξετάσει ούτε εξετάζει, σύμφωνα με την νομολογία. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι πρέπει να γίνει διαχωρισμός του είδους εργασιών που μπορεί να διεξαχθούν σε ένα κτίριο. Οι εργασίες αυτές μπορεί να είναι εργασίες συντήρησης του κτηρίου που αντιμετωπίζουν θέματα φθοράς ή ζημιάς, για να διατηρηθεί σε καλή κατάσταση και εργασίες για ανακαίνιση όσο αφορά τελειώματα και εσωτερική διακόσμηση για να καλυτερέψει η εμφάνιση των χωρών, ή αναδιάρθρωση των χώρων του κτιρίου που αφορά συγχώνευση ή αλλαγή των χώρων. Αυτά δεν είναι έργα αναγκαία για τη συντήρηση και διατήρηση ενός κτιρίου, αλλά έργα που ένας ιδιοκτήτης επιθυμεί να εφαρμόσει. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός του Αρχιτέκτονα της Αιτήτριας, πως η εκκένωση του επίδικου καταστήματος και η παράδοση κατοχής, είναι απαραίτητη για να γίνουν στατικές εργασίες στο υπόγειο του υποστατικού ή για να περάσουν διασωληνώσεις υπηρεσιών του ορόφου. Δεν είναι απαραίτητο να γίνει έξωση κάποιου ενοικιαστή για να γίνει συντήρηση κτηρίου ή για να γίνουν στατικές εργασίες σ' ένα κτήριο ή για να περάσουν διασωληνώσεις από τον ένα όροφο σε άλλο, ιδίως όταν ένα υποστατικό, όπως το επίδικο κατάστημα, είναι αρκετά μεγάλο ή διαθέτει αρκετούς χώρους για να μεταφερθεί το περιεχόμενο του σε κάποιους απ' αυτούς, καθώς μέρος του χώρου επισκευάζεται. Ο μάρτυρας δεν ανέφερε οτιδήποτε σε σχέση με τις δονήσεις ή τους κραδασμούς στον υπόγειο χώρο και τις πιθανές συνέπειες στην οικοδομή και τα πρόσωπα εντός αυτής. Περαιτέρω, δεν αναφέρει εάν είναι δυνατόν να μεταφέρονται προϊόντα από το ένα μέρος του επίδικου σε άλλο, τόσο στο ισόγειο όσο και στο υπόγειο, εφόσον οι εργασίες διεξαχθούν ταυτόχρονα, ούτε εάν ο Εργολάβος δύναται να ασφαλίσει το εργοτάξιο και αναλαμβάνει ευθύνη, εάν υπάρχουν μέσα ενοικιαστές αλλά και πελάτες τους. Ο μάρτυρας σημείωσε ότι, στο κτήριο στο οποίο βρίσκεται το ενοικιαζόμενο κατάστημα, έγινε εκτενής ανάπλαση των προσόψεων περί το έτος 2013, από το Δήμο Λευκωσίας. Η Καθ' ης η Αίτηση και ο υιός της αναφέρθηκαν στο έτος
4. Οι εργασίες συμπεριλάμβαναν συντήρηση εξωτερικής πέτρας, σοβάτισμα και μπογιάτισμα εξωτερικών κολόνων, αλλαγή φεγγιτών, αλλαγή εξωτερικών παραθύρων, αλλαγή τεντών και νέα ή/και αναβαθμισμένα, εξωτερικά πεζοδρόμια. Αυτά τα έργα έγιναν με κονδύλια από την Ευρωπαϊκή Ένωση, ως μέρος γενικής ανάπλασης των προσόψεων των κτιρίων της περιοχής. Για να έχουν γίνει εργασίες ανάπλασης από το Δήμο Λευκωσίας στο κτίριο και για να έχουν ήδη εκτελεστεί εκτενείς εργασίες στον πρώτο όροφο από τον εργολάβο της ιδιοκτήτριας, δεν θα ήταν αναμενόμενο να χρειάζονται εκτενείς εργασίες συντήρησης στο υπόγειο του εν λόγω καταστήματος, κατά την άποψη του. Αυτό είναι συμβατό με τα ευρήματα της επί τόπου επιθεώρησης του μάρτυρα. Είναι όμως συμπερασματική δήλωση και ο μάρτυρας δεν αξιολόγησε το γεγονός ότι η αρμόδια Αρχή εξέδωσε Πολεοδομικές Άδειας και Συναινέσεις και Άδειες Οικοδομής, παρόλο των εξωραϊσμό των προσόψεων. Επόμενος μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε δια γραπτής μαρτυρίας, ο κ. Χαράλαμπος Χαραλάμπους, από τη Λευκωσία, ο οποίος κατέθεσε και συμπληρωματική ένορκο δήλωση. Είναι υιός της Καθ' ης η Αίτηση και εργάζεται ως Consultant Ορθοπαιδικός χειρουργός σε νοσοκομείο στο Ηνωμένο Βασίλειο. Είναι επίσης Επίτιμος Καθηγητής στην Ιατρική Σχολή του University of Central Lancashire, στο Ηνωμένο Βασίλειο. Πηγαινοέρχεται στην Κύπρο και μιλά σχεδόν καθημερινά με τη μητέρα του. Γνωρίζει τα όσα διαδραματίζονται σε σχέση με την εργασία και το κατάστημα της, καθώς και τα γεγονότα σε σχέση με το επίδικο κτίριο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι βοηθά τη μητέρα του, στην ετοιμασία επιστολών προς την Αιτήτρια και άλλα πρόσωπα και Αρχές, σε σχέση με το υποστατικό που ενοικιάζει στην Πλατεία Δημαρχείας 5, Λευκωσία,
5. Η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί το επίδικο κατάστημα για λιανικό εμπόριο υποδημάτων, με την ονομασία «MODERNO SHOES». Το κατάστημα είναι η μόνη επαγγελματική της στέγη και το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €48.- μηνιαίως, το οποίο πληρώνει κανονικά, μέσω τραπεζικής εντολής. Το υποστατικό χρησιμοποιείται από τους γονείς του μάρτυρα ως οικογενειακή επαγγελματική στέγη, από πριν το 1974, την οποία η μητέρα του συνέχισε μετά το θάνατο του πατέρα του, το
6. Η οικογένεια είναι πρόσφυγες από το χωριό Κάτω Δίκωμο, της Επαρχίας Κερύνειας. Το κτίριο στο οποίο βρίσκεται το επίδικο κατάστημα, έχει κηρυχθεί διατηρητέο, και η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Το κατάστημα βρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή. Είναι ισόγειο και αποτελείται από δύο δωμάτια και υπόγειο, όπου αποθηκεύονται τα εμπορεύματα του καταστήματος. Είναι ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο, όσον αφορά την πρόσβαση. Ο κ. Χαραλάμπους γνωρίζει ότι τα γεγονότα που η μητέρα του αναφέρει στην κατάθεση της σχετικά με την επίσκεψη της Αιτήτριας στο κατάστημα, περί τις 11.12.2017 και 16.3.2018, είναι ακριβής περιγραφή του τι έγινε. Περί τις 27.3.2018, επισκέφθηκε τη μητέρα του στο ενοικιαζόμενο κατάστημα, ο δικηγόρος της Αιτήτριας, ο οποίος της ζήτησε τα στοιχεία της. Ο κ. Χαραλάμπους, μέσω τηλεφώνου, μίλησε εκείνη τη στιγμή με τη μητέρα του και με το δικηγόρο της Αιτήτριας, τον οποίο παρακάλεσε όπως στέλνουν γραπτώς ότι έχουν να ζητήσουν από τη μητέρα του, για να μην επιβαρύνουν την υγεία της. Ο ίδιος αισθανόταν ότι οι συνεχείς πιέσεις που έβαζε η Αιτήτρια, με την εχθρική της και μη συνεργάσιμη στάση, προκαλούσαν άγχος στη μητέρα του και γι' αυτό το λόγο, ζήτησε να της στέλνουν οτιδήποτε γραπτώς, παρά να την επισκέπτονται επανειλημμένα στο κατάστημα. Ο μάρτυρας δεν εξήγησε ποιες ήταν οι πιέσεις που δεχόταν η μητέρα του, με ποιο τρόπο πιεζόταν και γιατί και τη συχνότητα, εάν υπήρξε τέτοιων οχλήσεων από πλευράς της Αιτήτριας ώστε να συνιστούν πίεση και/ή να έχουν επιπτώσεις στην υγεία της μητέρας του και ποιες ήταν αυτές. Ο Μ.Α.3 ως και η Καθ' ης η Αίτηση, αναφέρθηκαν σε διάφορα σημεία της κατάθεσης τους, σε εξ' ακοής μαρτυρία, την οποία δεν λαμβάνουμε υπόψην. Στις 2.6.2020, ο δικηγόρος της Αιτήτριας απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η μητέρα του δεν της απάντησε, όμως, στις 10.9.2020, η μητέρα του απάντησε γραπτώς σ' αυτή την επιστολή, με συστημένη επιστολή προς την Αιτήτρια, μέσω του Κυπριακού Ταχυδρομείου, αλλά η φερόμενη ως ιδιοκτήτρια δεν την παράλαβε και η επιστολή επιστράφηκε. Επικοινώνησε ο ίδιος τηλεφωνικώς με το Ταχυδρομείο και ο υπεύθυνος για συστημένες επιστολές, του εξήγησε ότι η επιστολή επιστράφηκε γιατί η Αιτήτρια δεν πήγε να την παραλάβει. Τους έστειλε επίσης γραπτώς, την όλη διαδρομή της επιστολής. Είναι η θέση του κ. Χαραλάμπους πως είναι λογικό, ο ενοικιαστής να βεβαιώνεται ότι πληρώνει τα ενοίκια για το σωστό υποστατικό και στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Θεωρεί ότι η επιμονή της Αιτήτριας όταν αγόρασε το κτίριο, να μην αναφερθεί στην ορθή διεύθυνση του καταστήματος, ήταν παράδειγμα της κακής πίστης με την οποία αντιμετώπισε τη μητέρα του. Η μητέρα του ήταν συνεπής στην πληρωμή ενοικίων στους προηγούμενους ιδιοκτήτες και ήθελε να συνεχίσει την πληρωμή ενοικίων στην Αιτήτρια, χωρίς καμία διακοπή ή καθυστέρηση. Ο μάρτυρας δεν σχολιάζει και σαφώς ούτε ανατρέπει, τη θέση της Αιτήτριας ότι η μητέρα του κατέβαλλε ενοίκια στον προηγούμενο ιδιοκτήτη ενώ γνώριζε ζητήματα που αφορούσαν στη διεύθυνση του επίδικου καταστήματος και ότι αυτή αναφερόταν ως οδός Τρικούπη
7. Είναι η θέση του ότι η αναπαλαίωση ολόκληρου του διατηρητέου κτιρίου, δεν είναι απαραίτητη ή αναγκαία. Το κτίριο είχε εκτενή ανάπλαση από το Δήμο Λευκωσίας το 2015, με κονδύλια της Ευρωπαϊκής Ένωσης και είναι σε καλή κατάσταση, όπως φαίνεται σε φωτογραφίες. Η Καθ' ης η Αίτηση διατηρεί το εσωτερικό του καταστήματος σε καλή κατάσταση. Είναι η θέση του ότι η ανάκτηση του υποστατικού δεν απαιτείται λογικώς για ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου. Το κτίριο ήδη αποτελείται από τρία καταστήματα. Η ανακαίνιση του υπόλοιπου κτιρίου, μπορεί να γίνει χωρίς να χρειάζεται να επηρεαστεί το επίδικο κατάστημα της μητέρας του, αφού είναι ανεξάρτητο όσον αφορά πρόσβαση στο υπόλοιπο κτήριο. Αυτό φαίνεται από το ότι η Αιτήτρια έχει ήδη προχωρήσει σε εργασίες στον πρώτο όροφο και σε γειτονικό κατάστημα. Περαιτέρω, η Αιτήτρια δεν έχει αποκαλύψει τα σχέδια που έχουν εγκριθεί για τις Άδειες Οικοδομής, όπως δεν έχει αποκαλύψει τη στατική μελέτη, την ηλεκτρολογική μελέτη και τη μηχανολογική μελέτη, που σχετίζονται μ' αυτά τα σχέδια. Επικοινώνησε ο ίδιος στις 12.1.2022, με ηλεκτρονικό μήνυμα εκ μέρους της μητέρας του και τηλεφωνικώς στις 14.1.2022, με τις Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Λευκωσίας, ζητώντας αντίγραφο των σχεδίων για την Πολεοδομική και Οικιστικές Άδειες, αλλά του ανέφεραν ότι δεν μπορούν να του τα δώσουν, λόγω προσωπικών δεδομένων. Επίσης, έστειλε επιστολή προς το Δήμαρχο Λευκωσίας, εκ μέρους της μητέρας του, με ηλεκτρονικό μήνυμα στις 17.3.2021 και ζήτησε εξήγηση ως προς την έγκριση αλλαγής χρήσης του υποστατικού της μητέρας του. Ο Δήμος Λευκωσίας του απάντησε πως, σύμφωνα με τον Νόμο, δεν μπορεί να αρνηθεί σε ιδιοκτήτη να εκδοθεί Άδεια έγκρισης αλλά η έγκριση δεν εξυπακούει έξωση του ενοικιαστή. Ο μάρτυρας παραγνωρίζει ότι το Δικαστήριο δεν εξετάζει το βάσιμο ή μη της έκδοσης Άδειας από την αρμόδια Αρχή, αλλά μόνο την ύπαρξη, τις πρόνοιες και την ημερομηνία έκδοσης και ισχύς της. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Ο κ. Χαραλάμπους κατέθεσε ότι η Αιτήτρια ισχυρίζεται πως έχει τους οικονομικούς πόρους για τα έργα που προτείνει στο κτίριο και ισχυρίζεται ότι έχει διαθέσιμα σε λογαριασμό τράπεζας €151.
8. Σύμφωνα με τα έγγραφα που αποκάλυψε, αυτός ο λογαριασμός είναι CASH GUARANTEE στην Τράπεζα Κύπρου. Επικοινώνησε ο ίδιος με ηλεκτρονικό μήνυμα και τηλεφώνησε στην Τράπεζα Κύπρου στις 12.1.2022 και πληροφορήθηκε ότι ένας λογαριασμός του είδους CASH GUARANTEE, είναι λογαριασμός σε εγγύηση, όπου τα λεφτά της κατάθεσης δεσμεύτηκαν για εξασφάλιση άλλης χρηματοδότησης. Του είπαν ότι, ενόσω λεφτά είναι δεσμευμένα σ' ένα τέτοιο λογαριασμό, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Η μαρτυρία είναι εξ' ακοής. Τέλος, η Αιτήτρια δεν έχει αποδείξει ότι όντως δεν κατάφερε να βρει άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για τη διεξαγωγή της επιχείρησης των υιών της. Ο μάρτυρας γνωρίζει ότι υπάρχουν αρκετά υποστατικά προς ενοικίαση, τόσο στην περιοχή της Παλαιάς Λευκωσίας, όσο και στην ευρύτερη περιοχή Λευκωσίας. Αυτό το γνωρίζει από πρώτο χέρι, αφού έχει δει τέτοια υποστατικά και έβγαλε φωτογραφίες. Διεξήγαγε επίσης έρευνα σε ιστοσελίδες στο διαδίκτυο, που δείχνουν πάμπολλα υποστατικά για ενοικίαση. Τηλεφώνησε σε ιδιοκτήτη καταστημάτων στην Παλαιά Λευκωσία, στις 12.1.2022, στην οδό Διογένους, στα 50 μέτρα από το κτίριο της Αιτήτριας, ο οποίος τον βεβαίωσε ότι έχει τρία υποστατικά προς ενοικίαση. Κατά το χρονικό διάστημα που η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι έψαχνε για άλλη, ανάλογη στέγη για την επιχείρηση της, κατάστημα ακριβώς απέναντι από το κτίριο της Αιτήτριας ήταν προς ενοικίαση, στις 14.9.
9. Ένα από τα καταστήματα του κτιρίου της Αιτήτριας, στην οδό Τρικούπη 95, χρησιμοποιούνταν για πολλά χρόνια ως κατάστημα για σάντουιτς/σνακ. Το υποστατικό το χρησιμοποιούσε ο θείος του μάρτυρα, ο αδελφός της μητέρας του. Είναι η θέση του και γνωρίζει πως η Καθ' ης η Αίτηση είναι πρόθυμη να συνεργαστεί με την Αιτήτρια για επιδιορθώσεις στο κτίριο λόγω φθοράς και για συντήρηση του κτηρίου, χωρίς να είναι απαραίτητη η έξωση της από το επίδικο κατάστημα. Οποιαδήποτε εκτεταμένη ανακαίνιση που αφορά το επίδικο υποστατικό, θα το επηρεάσει αρνητικά, με χάσιμο πόρων, αφού το κατάστημα είναι η μοναδική της επαγγελματική στέγη. Προηγούμενα, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι επειδή το επίδικο είναι μεγάλο, δυνατόν να γίνουν εργασίες χωρίς την εκκένωση του, με τη μεταφορά προϊόντων και αγαθών από το ένα μέρος σε άλλο, άρα θα μπορούσε να γίνει και ανακαίνιση του επίδικου, σύμφωνα με το δικό του συλλογισμό. Αυτό άλλωστε, κατέθεσε και ο αρχιτέκτονας της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση επιθυμεί συνέχιση της ενοικίασης, η οποία αποτελεί τη μοναδική της επαγγελματική στέγη και η μη συνέχιση της θα ήταν καταστροφική για την επιχείρηση. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €48.- μηνιαίως διότι ελέγχεται από το Διάταγμα για τις δυσπραγούσες περιοχές, αφού η οικογένεια τους ενοικιάζει το υποστατικό από πριν το
10. Ο μάρτυρας κατέθεσε συμπληρωματική ένορκο δήλωση και κατέγραψε ότι η Αιτήτρια προβαίνει σε ισχυρισμούς πως έχει τους οικονομικούς πόρους για τα έργα που προτείνει στο κτίριο. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι τα προτεινόμενα έργα θα στοιχίσουν €439.000 συν Φ.Π.Α., ότι έχει διαθέσιμα σε λογαριασμό τράπεζας €151.500 και €97.579,59 και ότι έχει καταβάλει €63,357.62, σύνολο €312.437,21 (ο μαθηματικός υπολογισμός του μάρτυρα είναι κατά τι λανθασμένος, αφού τα τρία ποσά αθροισμένα, ανέρχονται σε €311.937,21). Κατέθεσε πως η Αιτήτρια αναφέρει ότι τα υπόλοιπα τα δικαιούται ως επιχορήγηση από την Κυπριακή Δημοκρατία για διατηρητέες οικοδομές, δηλαδή ισχυρίζεται ότι δικαιούται τουλάχιστον €126.562,79 χωρίς τον υπολογισμό του Φ.Π.Α. Η Αιτήτρια όμως δεν έχει αποκαλύψει οποιαδήποτε έγγραφα έγκρισης γι' αυτή την επιχορήγηση. Ο μάρτυρας διεξήγαγε έρευνα στο διαδίκτυο και βρήκε πληροφορίες για το Σχέδιο Επιχορήγησης Διατηρητέων Οικοδόμων, το οποίο αναφέρει ότι το μέγιστο ποσό επιχορήγησης είναι €90.
11. Επικοινώνησε τηλεφωνικώς με το Επαρχιακό Τμήμα Πολεοδομίας Λευκωσίας, στις 4.2.2022 και η Λειτουργός του βεβαίωσε ότι το ανώτατο ποσό είναι €90.
12. Αυτό το ποσό είναι τουλάχιστον περί €36.562,79 λιγότερα απ' αυτά που ισχυρίζεται ότι δικαιούται η Αιτήτρια. Ο μάρτυρας δεν σχολιάζει ότι το ποσό αυτό είναι πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού ποσού του έργου. Ο κ. Χαραλάμπους κατέθεσε περαιτέρω, πως η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι σκοπός της είναι να ανακαινίσει εκ βάθρων ολόκληρη τη διατηρητέα οικοδομή και πως είναι αδύνατο να προβεί σε ανακαίνιση χωρίς την ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού της Καθ' ης η Αίτηση. Όμως μετά, δηλώνει ότι το κόστος που αφορά το επίδικο είναι €60.000, το οποίο καλύπτεται από δικά της κεφάλαια και παραγνωρίζει το κόστος για το όλο κτίριο. Ο μάρτυρας παραγνωρίζει ότι η κυρίως Αίτηση ενώπιον του Δικαστηρίου, αφορά στο επίδικο και όχι σε ολόκληρο το κτίριο. Κατέθεσε επίσης γραπτώς, η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση, κα. Κυριακή Χαραλάμπους, εκ Λευκωσίας. Ενοικιάζει το κατάστημα στην οδό Πλατείας Δημαρχείας 5, Λευκωσία 1016, από την Αιτήτρια και το χρησιμοποιεί ως κατάστημα για λιανικό εμπόριο υποδημάτων, με την ονομασία «MODERNO SHOES». Το κατάστημα αυτό είναι η μόνη επαγγελματική της στέγη και το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €48.- μηνιαίως, το οποίο πληρώνει κανονικά στην Αιτήτρια μέσω τραπεζικής εντολής. Το κτίριο στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα, έχει κηρυχθεί διατηρητέο και η ίδια είναι θέσμια ενοικιάστρια. Βρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή και το ενοίκιο του ελέγχεται από το περί Δυσπραγουσών Περιοχών Διάταγμα. Η κα. Χαραλάμπους κατέθεσε ότι το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιούνταν ως οικογενειακή επαγγελματική στέγη από πριν το 1974, την οποία συνέχισε μετά το θάνατο του συζύγου της το
13. Δηλαδή, η ενοικίαση αυτή υφίστατο πολύ πριν το κτίριο κηρυχθεί ως διατηρητέο και η περιοχή στην οποία ευρίσκεται, κηρυχθεί δυσπραγούσα. Η Αιτήτρια όμως, αγόρασε το κτίριο μετά που είχε κηρυχθεί ως διατηρητέο και μετά που η περιοχή είχε κηρυχθεί ως δυσπραγούσα. Η Καθ' ης η Αίτηση και η οικογένεια της, είναι πρόσφυγες από το χωριό Κάτω Δίκωμο, της Επαρχίας Κερύνειας. Το επίδικο κατάστημα είναι στο ισόγειο και αποτελείται από δύο δωμάτια και υπόγειο, όπου αποθηκεύονται τα υποδήματα και άλλα σχετικά εμπορεύματα. Έχει γυάλινες βιτρίνες στην πρόσοψη και εξωτερικές μεταλλικές πόρτες. Το όλο κτίριο, εκτός από το επίδικο κατάστημα, αποτελείται από ανώγεια κατοικία και άλλα δυο καταστήματα στο ισόγειο, ένα εκ των οποίων επίσης διαθέτει υπόγειο. Το επίδικο είναι ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο και όσον αφορά την πρόσβαση και ανακαίνιση ή συντήρηση στο υπόλοιπο κτίριο, δεν απαιτεί πρόσβαση σ' αυτό. Στο κτίριο είχε γίνει εκτενής ανάπλαση περί το έτος 2015, από το Δήμο Λευκωσίας και με κονδύλια από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η κα. Χαραλάμπους κατέθεσε ότι, περί την 11.12.2017, η Αιτήτρια επισκέφθηκε το επίδικο, συνοδευόμενη από ένα κύριο αγνώστων στοιχείων, την πληροφόρησε ότι αγόρασε το κατάστημα σε πλειστηριασμό και της ζήτησε να το εκκενώσει μέχρι το τέλος του Δεκέμβρη
14. Η Καθ' ης η Αίτηση ζήτησε από τη φερόμενη νέα ιδιοκτήτρια, να της δώσει τα στοιχεία της και τον αριθμό του τραπεζικού λογαριασμού της, για να συνεχίσει να πληρώνει τα ενοίκια, αλλά εκείνη δήλωσε πως δεν θέλει ενοίκια, αλλά θέλει πίσω το κατάστημα. Περαιτέρω, είπε ότι θα την ειδοποιήσει με το δικηγόρο της και έφυγε. Η Αιτήτρια δεν έδωσε το όνομα της στην Καθ' ης η Αίτηση, ή οποιαδήποτε άλλα στοιχεία ταυτοποίησης. Περί τις 16.3.2018, η Αιτήτρια επισκέφθηκε την Καθ' ης η Αίτηση στο κατάστημα της και η δεύτερη της ζήτησε να πάρει βεβαίωση ιδιοκτησίας, ώστε να της πληρώσει τα ενοίκια, αλλά η Αιτήτρια απλώς απάντησε ότι είχε βάλει δικηγόρο. Η Καθ' ης η Αίτηση θεωρεί ότι η όλη συμπεριφορά της Αιτήτριας ήταν εχθρική, με κακή πίστη και μη συνεργάσιμη. Δεν εξηγεί όπως που βασίζει αυτή τη θεώρηση της, αφού από την περιγραφή της στιχομυθίας ή συνάντησης, την οποία έδωσε, αντικειμενικά δεν φαίνεται να προκύπτει. Η Καθ' ης η Αίτηση αναφέρθηκε σε πληροφορίες από τρίτα πρόσωπα, οι οποίες αποτελούν εξ' ακοής μαρτυρία και δεν τις λαμβάνουμε υπόψην, αλλά η μαρτυρία της Αιτήτριας ότι ανέκτησε την κατοχή του υπολοίπου κτιρίου, δεν αμφισβητήθηκε. Στη συνέχεια, η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε ότι, περί την 27.3.2018 την επισκέφθηκε στο ενοικιαζόμενο κατάστημα, ο δικηγόρος της Αιτήτριας, ο οποίος της ζήτησε τα στοιχεία της. Ο υιός της Καθ' ης η Αίτηση, Χαράλαμπος, που ήταν στο τηλέφωνο εκείνη τη στιγμή, παρακάλεσε το δικηγόρο της Αιτήτριας να στέλνουν γραπτώς ότι έχουν να ζητήσουν από την ίδια, για να μην επιβαρύνουν την υγεία της. Ούτε η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση εξηγεί περαιτέρω αυτό τον ισχυρισμό ή θέση της. Η Αιτήτρια της απέστειλε επιστολή περί τις 12.4.2018, ζητώντας ενοίκια για το υποστατικό και παράδοση του υποστατικού. Η επιστολή αναφερόταν σε διεύθυνση του υποστατικού ως Τρικούπη 58Α και περιείχε Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας, το οποίο είχε επίσης ως διεύθυνση την Τρικούπη 58Α, χωρίς καμία αναφορά σε Πλατεία Δημαρχείας
15. Είναι η θέση της Καθ' ης η Αίτηση πως η αναφορά στη σωστή διεύθυνση, είναι ουσιώδες στοιχείο γιατί βεβαιώνει τον ορθό ιδιοκτήτη. Θεωρεί λογικό ένας ενοικιαστής, όταν πληρώνει το ενοίκιο, να αναφέρεται στη σωστή διεύθυνση του υποστατικού που ενοικιάζει και να πληρώνει το ενοίκιο στο σωστό ιδιοκτήτη. Επίσης, στη δική της περίπτωση, η αναφορά στη σωστή διεύθυνση είναι ουσιώδες στοιχείο γιατί η ακριβής διεύθυνση καθορίζει ότι το υποστατικό που ενοικιάζει, βρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή, η οποία με τη σειρά της, ελέγχει το ενοίκιο που πληρώνει. Η Καθ' ης η Αίτηση προβάλλει μία διαφοροποιημένη από την ισχύουσα στην κείμενη νομοθεσία, εικόνα για τις δυσπραγούσες περιοχές. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε γραπτώς στις 20.4.2018 και ευχαρίστησε την Αιτήτρια που της είχε αποστείλει τα στοιχεία του τραπεζικού λογαριασμού της για την πληρωμή των ενοικίων. Ενημέρωσε δε την Αιτήτρια ότι όλα τα ενοίκια μέχρι τον Οκτώβρη 2017, ήταν πληρωμένα στον προηγούμενο ιδιοκτήτη και ότι ήταν έτοιμη να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια και να συνεχίζει να πληρώνει, αφού πρώτα η Αιτήτρια βεβαιώσει ότι ήταν η ιδιοκτήτρια του υποστατικού στην Πλατεία Δημαρχείας
16. Επίσης, ανέφερε ότι επιθυμεί τη συνέχιση της ενοικίασης και αντιτίθεται σε διακοπή της. Τέλος, ζήτησε από την Αιτήτρια να της στείλει αριθμό τηλεφώνου επικοινωνίας για περίπτωση έκτακτης ανάγκης σχετικά με το επίδικο υποστατικό. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν έλαβε καμία απάντηση από την Αιτήτρια. Έτσι, επικοινώνησε ξανά γραπτώς, στις 25.6.2018, για τα ίδια ζητήματα. Η Αιτήτρια απάντησε με επιστολή των δικηγόρων της στις 10.8.2018, αλλά κι αυτή η επιστολή αναφερόταν σε διεύθυνση Τρικούπη 58Α και Τρικούπη 95, χωρίς αναφορά σε Πλατεία Δημαρχείας
17. Επίσης, δεν έδωσε προσωπικό αριθμό τηλεφώνου για την περίπτωση έκτακτης ανάγκης σε σχέση με το κατάστημα, αλλά απέστειλε τη διεύθυνση του ηλεκτρονικού της ταχυδρομείου και τη διεύθυνση και τηλέφωνο του γραφείου του δικηγόρου της. Με την επιστολή, ο δικηγόρος της Αιτήτριας ζητούσε ημερομηνία και ώρα για να προσέλθει η Αιτήτρια και ο αρχιτέκτονας της στο κατάστημα, για επιθεώρηση και σχεδιαστική απογραφή. Η κα. Χαραλάμπους απάντησε γραπτώς περί τις 23.9.2018, εκφράζοντας τη δυσαρέσκεια της προς την Αιτήτρια, γιατί δεν είχε δώσει τις διευκρινίσεις που ζητήθηκαν. Την ενημέρωσε επίσης ότι είχε διαβιβάσει μέσω τράπεζας, τα ενοίκια για το ενοικιαζόμενο κατάστημα για τους μήνες Νοέμβριο 2017 μέχρι Σεπτέμβριο 2018 και ότι είχε δώσει τραπεζική εντολή να πληρώνεται το ενοίκιο κάθε πρώτη του μήνα, στον ίδιο λογαριασμό. Η πληρωμή ενοικίων συνεχίζεται από τότε. Με δικές της ενέργειες βεβαιώθηκε ότι η Αιτήτρια ήταν πράγματι η νέα ιδιοκτήτρια του υποστατικού, γι' αυτό προχώρησε στην αποπληρωμή των ενοικίων. Η Καθ' ης η Αίτηση πληροφόρησε την Αιτήτρια ότι αντιτίθεται σε ανακαίνιση του επίδικου και ζήτησε διευκρινίσεις για το συγκεκριμένο σκοπό της προτεινόμενης επίσκεψης, για το τι ακριβώς συμπεριλαμβάνει αυτή η επίσκεψη και πόσο θα διαρκέσει. Ο δικηγόρος της Αιτήτριας, απέστειλε επιστολή στις 5.10.2018, ζητώντας επίσκεψη της ιδιοκτήτριας και/ή του αρχιτέκτονα της. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε γραπτώς στις 27.10.2018 και εξήγησε ότι αντιτίθεται σε ανακαίνιση του επίδικου, επειδή πολύ πρόσφατα, είχε γίνει εξωτερική ανάπλαση όλου του κτιρίου. Επίσης, εξήγησε ότι διατηρεί σε καλή κατάσταση το εσωτερικό του υποστατικού. Θεωρούσε πως η πρόταση για ανακαίνιση του κτιρίου, είναι απλά μια πρόφαση για τερματισμό της ενοικίασης, κάτι που η ίδια η Αιτήτρια της είχε αναφέρει πως επιθυμούσε όταν συναντήθηκαν για πρώτη φορά. Είναι η θέση της Καθ' ης η Αίτηση ότι, με καλή πίστη και πνεύμα συνεργασίας, ανέφερε ότι, αν η Αιτήτρια ήθελε να έρθει ως ιδιοκτήτρια να επιθεωρήσει το υποστατικό, για ένα λογικό χρόνο, δεν θα υπήρχε πρόβλημα. Ο δικηγόρος της Αιτήτριας απάντησε με επιστολή ημερομηνίας 9.1.2019, η οποία περιείχε Πιστοποιητικό Ιδιοκτησίας που αναφερόταν στην Πλατεία Δημαρχείας
18. Στις 2.6.2020, ο δικηγόρος της Αιτήτριας απέστειλε άλλη επιστολή, στην οποία αναφερόταν ότι η Αιτήτρια είχε πάρει άδεια για μετατροπή της χρήσης μέρους του επίδικου καταστήματος, σε καφενείο σνακ/μπαρ. Επίσης, στην επιστολή αναφερόταν ότι η Αιτήτρια ζητούσε επιστροφή του καταστήματος για ιδιόχρηση και συγκεκριμένα, για διεξαγωγή επιχείρησης από τους δύο υιούς της. Περιλαμβανόταν και ισχυρισμός περί πρόκλησης ζημιών στο κτίριο από την Καθ' ης η Αίτηση, λόγω επεμβάσεων για τοποθέτηση κλιματιστικού. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε γραπτώς στις 10.9.2020, ότι αντιτίθεται σε παράδοση του υποστατικού, για τους πιο πάνω αναφερθέντες λόγους. Επίσης, ότι δεν αναγνωρίζει αυτά που της καταλογίζονταν για ζημίες στο κτίριο και ζήτησε παραπάνω λεπτομέρειες για να διερευνήσει αυτούς τους ισχυρισμούς. Η επιστολή εστάλη συστημένη επιστολή μέσω του Κυπριακού Ταχυδρομείου, αλλά η ιδιοκτήτρια δεν την παρέλαβε και επιστράφηκε. Είναι η θέση της Καθ' ης η Αίτηση πως η αναπαλαίωση ολόκληρου του διατηρητέου κτιρίου, δεν είναι απαραίτητη ή αναγκαία. Δεν απαιτείται λογικώς η ανάκτηση του υποστατικού για δήθεν ριζική και ολική μετατροπή του. Το κτίριο ήδη αποτελείται από τρία καταστήματα. Η ανακαίνιση του υπόλοιπου κτιρίου μπορεί να γίνει χωρίς να χρειάζεται να επηρεαστεί το επίδικο, αφού ήδη η Αιτήτρια άρχισε τη διεξαγωγή ανακαίνισης της κατοικίας που βρίσκεται στον πρώτο όροφο και των διπλανών καταστημάτων που βρίσκονται στο ισόγειο. Θεωρεί ότι η Αίτηση για ανάκτηση κατοχής λόγω εκτέλεσης έργων σε διατηρητέα οικοδομή, είναι πρόσχημα για να την εξώσουν. Ο δικηγόρος της Αιτήτριας, με επιστολή του ημερομηνίας 9.1.2019, της ανέφερε ότι η Αιτήτρια ζητούσε το υποστατικό για ανακαίνιση. Φαίνεται από την αποκάλυψη εγγράφων, ότι από τις 5.12.2018, η Αιτήτρια είχε κάνει αίτηση για Πολεοδομική Άδεια που αφορούσε αλλαγή χρήσης μέρους του επίδικου καταστήματος, σε σνακ μπαρ. Η Καθ' ης η Αίτηση διερωτάται πώς, αφού δεν έγινε καμία επιθεώρηση του επίδικου καταστήματος και του υπογείου του, ισχυρίζεται ο Αρχιτέκτονας της Αιτήτριας ότι η εκκένωση του καταστήματος και η παράδοση κατοχής, είναι απαραίτητη για να γίνουν εργασίες στο υπόγειο του υποστατικού και για να περάσουν διασωληνώσεις υπηρεσιών του ορόφου. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν τοποθετείται επί του γεγονότος ότι οι εργασίες αυτές περιλαμβάνονται στις εκδοθείσες Άδειες. Όσον αφορά τους ισχυρισμούς ότι η Καθ' ης η Αίτηση δήθεν έκανε ζημιές στο επίδικο κατάστημα, είναι αβάσιμοι και ανυπόστατες προφάσεις, για να τερματιστεί η ενοικίαση. Η μετακίνηση του αποσυμπιεστή του κλιματιστικού στην οροφή του κτιρίου, έγινε χρόνια πριν η Αιτήτρια αγοράσει το κτίριο. Επίσης, η μετακίνηση έγινε από το Δήμο Λευκωσίας. Περαιτέρω, η κα. Χαραλάμπους θεωρεί ότι οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας για ανάκτηση του υποστατικού για ιδιόχρηση, είναι επίσης ανυπόστατες προφάσεις για να τερματιστεί η ενοικίαση και δεν αποτελούν γνήσια υφιστάμενη ανάγκη. Το ίδιο ισχύει και για τους ισχυρισμούς ότι οι υιοί της Αιτήτριας δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη. Η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση γνωρίζει αρκετά παραδείγματα υποστατικών προς ενοικίασην, σε κοντινή απόσταση από το δικό της. Επίσης, μια απλή περιδιάβαση στη Λευκωσία, αποκαλύπτει, όπως είπε, αρκετά υποστατικά προς ενοικίαση. Κατά το χρονικό διάστημα που η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι έψαχνε για να εξεύρει ανάλογο χώρο, υποστατικό που βρίσκεται ακριβώς απέναντι από το κτίριο της Αιτήτριας, ήταν προς ενοικίαση. Η Αιτήτρια δεν έχει αποδείξει ότι όντως, δεν κατάφερε να βρει ανάλογο χώρο για τη διεξαγωγή της επιχείρησης των. Ένα από τα ήδη υπάρχοντα καταστήματα του κτιρίου, το κατάστημα στην οδό Τρικούπη 95, χρησιμοποιούνταν ως κατάστημα για σάντουιτς/σνακ, για πολλά χρόνια από τον αδελφό της Καθ' ης η Αίτηση και μετά, από άλλο ενοικιαστή. Παρ' όλα ταύτα, η Αιτήτρια φαίνεται πως αγνοεί αυτό το γεγονός και προχώρησε σε αίτηση για την έκδοση Άδειας για αλλαγής χρήσης μέρους του επίδικου υποστατικού και του διπλανού υποστατικού, με διεύθυνση Πλατεία Δημαρχείας 6, σε σνακ μπαρ. Είναι η θέση της κας. Χαραλάμπους, πως και τα πιο κάτω γεγονότα δείχνουν ότι ο ισχυρισμός της Αιτήτριας για ιδιόχρηση, είναι αβάσιμη πρόφαση για ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού. Η Αιτήτρια καταχώρισε αρχική Αίτηση για ανάκτηση του ακινήτου στις 20.11.2020, χωρίς καμία αναφορά σε ιδιόχρηση. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι έψαχνε ανάλογη στέγη για τη διεξαγωγή της προτεινόμενης επιχείρησης της, από τον Ιανουάριο 2020, αλλά όταν υπέβαλε την αρχική της Αίτηση στις 20.11.2020, δεν έκανε καμία αναφορά σε ιδιόχρηση. Η Αιτήτρια υπέβαλε τροποποιημένη Αίτηση στις 9.4.2021, όπου αναφέρεται στο σωστό ταχυδρομικό κώδικα του υποστατικού ως 1016 και στην οποία επίσης πρόσθεσε την υποτιθέμενη ιδιόχρηση ως ισχυρισμό για ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού. Για πρώτη και μόνη φορά, ο δικηγόρος της Αιτήτριας αναφέρθηκε σε ιδιόχρηση για διεξαγωγή επιχείρησης από τους δυο γιους της Αιτήτριας και ότι εγκρίθηκε η αλλαγή χρήσης μέρους του συγκεκριμένου χώρου, στην επιστολή του με ημερομηνία 2.6.
19. Όμως, η Αιτήτρια για πρώτη φορά με την τροποποιημένη Αίτηση της, ημερομηνίας 9.4.2021, αναφέρθηκε σε προτεινόμενη δημιουργία βιβλιοπωλείου και για πρώτη φορά αναφέρθηκε σε προτεινόμενη ένωση του επίδικου υποστατικού με παρακείμενα καταστήματα. Η Καθ' ης η Αίτηση υποδεικνύει ότι στις εγκρίσεις για Άδειες Οικοδομής, δεν γίνεται αναφορά σε βιβλιοπωλείο, παρά μόνο σε σνακ/μπαρ. Αναφορά μόνο σε σνακ/μπαρ, γίνεται και στην κατάθεση του αρχιτέκτονα της Αιτήτριας. Η κα. Χαραλάμπους αναφέρθηκε και σε γεγονότα τα οποία θεωρεί ότι αμφισβητούν τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας και του αρχιτέκτονα της, σχετικά με την ανακαίνιση και τον εργολάβο στον οποίο του έχουν αναθέσει το έργο. Δήλωσε πρόθυμη και με καλή πίστη, να συνεργαστεί με την Αιτήτρια, για επιδιορθώσεις στο κτίριο λόγω φθοράς και/ή για την εκτέλεση έργων που επιθυμεί η Αιτήτρια, χωρίς να είναι απαραίτητη η έξωση της Καθ' ης η Αίτηση από το κατάστημα. Αρνείται τον τερματισμό της ενοικίασης με οποιοδήποτε τρόπο και δηλώνει ότι επιθυμεί συνέχιση της ενοικίασης. Η μη συνέχιση της ενοικίασης του υποστατικού, θα είναι καταστροφική για την επιχείρηση της, μεταξύ άλλων και για το λόγο ότι θα χάσει την προστασία του ύψους του ενοικίου. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: H Αιτήτρια είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ενός ακινήτου το οποίο κείται επί της οδού Τρικούπη 58 Α, 59 Α, 61 & Πλατείας Δημαρχείου 17, 18, στην Ενορία Ομεριέ, με αρ. εγγραφής 2/551, επί του Τεμαχίου 19, Φύλλο/Σχέδιο 21/460602, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας, με ημερομηνία έκδοσης 1.12.2017), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 519/
20. Σε επιστολή του Δήμου Λευκωσίας προς τον προηγούμενο δικηγόρο της Αιτήτριας, η οποία αποτελεί μέρος αλληλογραφίας (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας) με το Δήμο Λευκωσίας, το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, η ορθή διεύθυνση της ακινήτου επί του Τεμαχίου 19, Φύλλο/Σχέδιο 460602, Τμήμα 2, Ενορία Ομεριέ, είναι οδός Τρικούπη 95 & 97 και Πλατείας Δημαρχείας αρ. 5 & 6 (Τεκμήριο 4Ε στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Η ορθή διεύθυνση αποτυπώθηκε, όπως φαίνεται, σε Τίτλο Ιδιοκτησίας, ο οποίος εκδόθηκε την 11.9.2018 και αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 9 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και το Τεκμήριο 13 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση. Η ΗΤο ακίνητο, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και το επίδικο υποστατικό, κατά την εν λόγω ημερομηνία ήταν ενοικιασμένο. Το ακίνητο αποτελείται από τρία καταστήματα, τρεις αποθήκες και μία ανώγεια κατοικία. Δύο από τα καταστήματα διαθέτουν υπόγειο. Η ανώγειος κατοικία αποτελείται από χωλ εισόδου / καθιστικό, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα, δύο αποθήκες, χώρο υγιεινής, χώρο μπάνιου και δύο υπνοδωμάτια, απόληξη κλιμακοστασίου και αποθήκη / πλυσταριό στην ταράτσα. Το ακίνητο είναι διατηρητέα οικοδομή, η οποία εμπίπτει σε δυσπραγούσα περιοχή (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Το κτήριο κηρύχθηκε ως διατηρητέα οικοδομή με την Κ.Δ.Π. 282/1979, ως η δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας αρ. 1567, ημερομηνίας 30.11.1979 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Η Αιτήτρια κατέστη ιδιοκτήτρια κατά ή περί την 1.12.2017, αφού αγόρασε το ακίνητο σε πλειστηριασμό, στη δημοσίευση της Ειδοποίησης για τον οποίο, αναφέρεται και η Καθ' ης η Αίτηση (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση). Έγινε πολύς λόγος για την ακριβή διεύθυνση του επίδικου καταστήματος. Το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψην τη διεύθυνση η οποία αναφέρεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Ουδείς αμφισβήτησε ότι η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει νομίμως το συγκεκριμένο κατάστημα και ουδείς αμφισβήτησε ότι το συγκεκριμένο κατάστημα αποτελεί μέρος του συγκεκριμένου ακινήτου. Το ακίνητο έχει διεύθυνση επί της οδού Τρικούπη και Πλατείας Δημαρχείου. Το ότι εμπίπτει σε δυσπραγούσα περιοχή, αναφέρεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Οι δυσπραγούσες περιοχές καθορίζονται με Διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, σύμφωνα με το άρθρο 18

(2)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το τελευταίο Διάταγμα δημοσιεύθηκε ως Κ.Δ.Π. 200/2003 και στο Δεύτερο Πίνακα αυτού, καθορίζεται ως δυσπραγούσα στην εντός των Τειχών Λευκωσία, Τμήμα της οδού Τρικούπη, από την ένωσης της με την οδό Λεύκωνος, μέχρι το σημείου ελέγχου της Εθνικής Φρουράς, όπως φαίνεται με πορτοκαλί χρώμα στο χάρτη με αύξοντα αριθμό

1. Το προηγούμενο Διάταγμα, το οποίο επισυνάπτει στην ένορκο δήλωση της η Καθ' ης η Αίτηση, ως Τεκμήριο 2 και ο κ. Χαραλάμπους στην ένορκο δήλωση της ημερομηνίας 26.1.2022 ως Τεκμήριο 1, (Κ.Δ.Π.129/97), αντικαταστάθηκε από το πιο πάνω Διάταγμα, το οποίο δεν περιλαμβάνει την Πλατεία Δημαρχείου, στις περιοχές τις οποίες κηρύσσει ως δυσπραγούσες στην εντός των Τειχών Λευκωσία. Το επίδικο εμπίπτει σε δυσπραγούσα περιοχή ελέω της διεύθυνσης επί της οδού Τρικούπη και όχι επί της Πλατείας Δημαρχείου. Αναλώθηκε χρόνος και μελάνι, χωρίς προφανή λόγο και ανώφελα. Εξάλλου, ουδείς αμφισβήτησε ότι το επίδικο κατάστημα ευρίσκεται σε δυσπραγούσα περιοχή. Ποιο είναι το αποτέλεσμα τέτοιου χαρακτηρισμού περιοχής; Ο καθορισμός του ενοικίου των ενοικιαζόμενων υποστατικών από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (άρθρο 19 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου [1]). Το θέμα αυτό δεν είναι επίδικο. Το επίδικο ακίνητο είναι ισόγειο κατάστημα, το οποίο αποτελείται από δύο δωμάτια και διαθέτει υπόγειο. Η ακριβής διεύθυνση του φέρεται να είναι Πλατεία Δημαρχείας
2. Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιούνταν ως οικογενειακή επαγγελματική στέγη της Καθ' ης η Αίτηση από πριν το
3. Ο σύζυγος της Καθ' ης η Αίτηση απεβίωσε το 1987 και συνέχισε η ίδια την οικογενειακή επιχείρηση η οποία στεγαζόταν και στεγάζεται στο επίδικο κατάστημα. Η Καθ' ης η Αίτηση και η οικογένεια της, είναι πρόσφυγες από το χωριό Κάτω Δίκωμο, της Επαρχίας Κερύνειας. Η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί το επίδικο ως κατάστημα λιανικού εμπορίου υποδημάτων, με την ονομασία «MODERNO SHOES». Είναι η μοναδική επαγγελματική της στέγη. Η Καθ' ης η Αίτηση έχει τρεις ενήλικους γιους, εκ των οποίων ο ένας εργάζεται στο εξωτερικό ως ιατρός και οι άλλοι δύο κατοικούν στην Κύπρο. Δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και της Αιτήτριας, ούτε μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Κατά το χρόνο που το επίδικο υποστατικό κατέστη ιδιοκτησία της Αιτήτριας και μέχρι σήμερα, το πληρωτέο ενοίκιο είναι €48.00 μηνιαίως. Το επίδικο κατάστημα έχει γυάλινες βιτρίνες στην πρόσοψη και εξωτερικές μεταλλικές πόρτες. Είναι ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο, όσον αφορά την πρόσβαση. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι στο κτίριο έγινε ανάπλαση των προσόψεων, πριν η Αιτήτρια καταστεί ιδιοκτήτρια, από το Δήμο Λευκωσίας, με κονδύλια από την Ευρωπαϊκή Ένωση, ως μέρος γενικότερης ανάπλασης των προσόψεων των κτιρίων της περιοχής. Η κυρίως Αίτηση περιλαμβάνει τρεις λόγους έξωσης της Καθ' ης η Αίτηση: την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή (άρθρο 11

(1)(η)(iv)), την ιδιόχρηση από τους υιούς της Αιτήτριας (άρθρο 11

(1)(ζ)) και την επιδείνωση της κατάστασης του καταστήματος λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένες σοβαρής αμέλειας της ενοικιάστριας ή λόγω του ότι η ενοικιάστρια αδίκως προξένησε ή επέτρεψε την πρόκληση σημαντικής ζημιάς στο επίδικο (άρθρο 11

(1)(γ)). Βλέπετε σχετικά πιο κάτω. Η Αιτήτρια έδωσε οδηγίες σε Αρχιτεκτονικό γραφείο για: ετοιμασία μελέτης και σχεδίων, εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Συναίνεσης σχετικά με οικοδομικές εργασίες και μετατροπές σε διατηρητέα οικοδομή, Πολεοδομική Άδεια και Συναίνεση για αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2, του ισογείου και των αντίστοιχων υπογείων χώρων, Άδειες Οικοδομής, την ετοιμασία όλων των απαραίτητων σχεδίων, όρων και εγγράφων για την προσφοροδότηση, ανάθεση σε κατάλληλο εργολάβο και πλήρη επίβλεψη των οικοδομικών εργασιών, για ολοκληρωμένη αποκατάσταση και επιδιόρθωση, καθώς και μετατροπή της κατοικίας του ορόφου σε τρεις οικιστικές μονάδες, αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2 και μέρους των υπογείων σε σνακ μπαρ και συντήρηση των δύο άλλων καταστημάτων. Ο αρχιτέκτονας της Αιτήτριας προέβη σε επιτόπια επίσκεψη και μελέτη σε ολόκληρο το κτίριο, με εξαίρεση το επίδικο κατάστημα, εφόσον δεν το επέτρεψε η Καθ' ης η Αίτηση. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Ως αποτέλεσμα, δεν κατέστη δυνατή η αποτύπωση των χώρων που καταλαμβάνει το επίδικο κατάστημα στο ισόγειο και στο υπόγειο. Μετά την εγγραφή της ως ιδιοκτήτριας ολοκλήρου του ακινήτου, κατά ή περί την 11.12.2017, η Αιτήτρια επισκέφθηκε το επίδικο κατάστημα, συνοδευόμενη από ένα άλλο πρόσωπο και πληροφόρησε την Καθ' ης η Αίτηση ότι το αγόρασε σε πλειστηριασμό. Ζήτησε από την Καθ' ης η Αίτηση προφορικά, να το εκκενώσει μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου 2017. Η Καθ' ης η Αίτηση ζήτησε από την Αιτήτρια να της δώσει τα στοιχεία της και τον αριθμό του τραπεζικού λογαριασμού της, για να συνεχίσει να πληρώνει τα ενοίκια. Η Αιτήτρια δεν έδωσε τα στοιχεία της. Κατά ή περί την 16.3.2018, η Αιτήτρια επισκέφθηκε ξανά το επίδικο κατάστημα. Η Καθ' ης η Αίτηση της ζήτησε Βεβαίωση ότι είναι η ιδιοκτήτρια, ώστε να της πληρώσει τα ενοίκια. Η Αιτήτρια ανέφερε ότι είχε βάλει δικηγόρο. Κατά ή περί την 27.3.2018, επισκέφθηκε το επίδικο κατάστημα ο δικηγόρος της Αιτήτριας, ο οποίος ζήτησε τα στοιχεία της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση μιλούσε τηλεφωνικά με την υιό της εκείνη τη στιγμή και μίλησε μαζί του και ο δικηγόρος της Αιτήτριας. Ο υιός της Καθ' ης η Αίτηση ζήτησε από το δικηγόρο να στέλνουν γραπτώς ότι έχουν να ζητήσουν από τη μητέρα του, για να μην επιβαρύνουν την υγεία της. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, στη διεύθυνση Τρικούπη 95, Πλατεία Παλαιού Δημαρχείου, ημερομηνίας 12.4.2018 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), στην οποία εσώκλεισε, όπως αναφέρει, αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας «στην οδό Τρικούπη, αρ. 58Α (επί του τίτλου ιδιοκτησίας) και αρ. 95 στην επί της οδού σήμανση, τοποθεσία Πλατείας Δημαρχείου». Η Αιτήτρια κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση όπως εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια της περιόδου από 1.10.2017, ύψους €336.- Τερμάτισε την από μήνα σε μήνα ενοικίαση και κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει κενή κατοχή του επίδικου στο τέλος του επόμενο μήνα. Η Αιτήτρια εσώκλεισε επίσης τραπεζικό έγγραφο με τον αριθμό του λογαριασμού της. Η επιστολή επιδόθηκε από ιδιώτη επιδότη, στην Καθ' ης η Αίτηση προσωπικά, την ίδια ημέρα, αλλά αρνήθηκε να υπογράψει. Απάντησε η Καθ' ης η Αίτηση με δική της επιστολή προς την Αιτήτρια, ημερομηνίας 20.4.2018 (Τεκμήριο 3Α στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 6 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία την πληροφόρησε ότι δεν ενοικιάζει κατάστημα την οδό Τρικούπη 95 αλλά στην οδό Πλατεία Παλαιού Δημαρχείου Νο5 και ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας τον οποίο επισύναψε η Αιτήτρια, είχε εντελώς διαφορετικές διευθύνσεις. Η Καθ' ης η Αίτηση ζήτησε γραπτή διαβεβαίωση ότι η Αιτήτρια είναι η νέα ιδιοκτήτρια του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το επίδικο και πως τα ενοίκια είναι για το κατάστημα Πλατεία Παλαιού Δημαρχείου Νο5 και όχι για άλλο υποστατικό. Η Καθ' ης η Αίτηση πληροφόρησε επίσης την Αιτήτρια ότι είχε πληρώσει τα ενοίκια της μέχρι το τέλος Οκτωβρίου 2017 και ότι θα κατέθετε άμεσα τα οφειλόμενα ενοίκια μόλις είχε τις διευκρινήσεις που ζήτησε. Δήλωσε επίσης ότι επιθυμούσε τη συνέχιση του «ενοικιοστασίου» της και αντιτίθετο σε οποιαδήποτε διακοπή του. Ακολούθησε δεύτερη επιστολή της Καθ' ης η Αίτηση προς την Αιτήτρια, ημερομηνίας 25.6.2018 (Τεκμήριο 3Β στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία ζήτησε ξανά τις διευκρινήσεις που κατέγραψε στην επιστολή της ημερομηνίας 20.4.2018, ώστε να προχωρήσει με την εξόφληση των ενοικίων της. Την επιστολή της Καθ' ης η Αίτηση απάντησε ο δικηγόρος της Αιτήτριας, με δική του επιστολή ημερομηνίας 10.8.2018 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), η οποία επιδόθηκε από ιδιώτη επιδότη, στην Καθ' ης η Αίτηση την 3.9.2018, χωρίς την υπογραφή της. Με την εν λόγω επιστολή, η Καθ' ης η Αίτηση κλήθηκε να καταβάλει τα ενοίκια για τους μήνες Οκτώβριο 2017 - Αύγουστο 2018, να δηλώσει ημερομηνία και ώρα που εδύναντο να επισκεφθούν το επίδικο η ιδιοκτήτρια και ο αρχιτέκτονας της, για επιθεώρηση και σχεδιαστική απογραφή και ενημερώθηκε ότι η Αιτήτρια προτίθεται να ανακαινίσει εκ βάθρων ολόκληρη την οικοδομή. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε με δική της επιστολή προς την Αιτήτρια, ημερομηνίας 12.9.2018 (Τεκμήριο 9 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία την πληροφόρησε ότι διαβίβασε τα ενοίκια της περιόδου Νοεμβρίου 2017 - Σεπτεμβρίου 2018, μέσω τραπέζης, στο λογαριασμό της Αιτήτριας, ότι κατέβαλε τα ενοίκια μέχρι τον Οκτώβριο 2017 στον προηγούμενο ιδιοκτήτη και ότι έδωσε εντολή να καταβάλλεται το ενοίκιο από την Τράπεζα της, την πρώτη κάθε μήνα. Η Καθ' ης η Αίτηση δήλωσε ότι αντιτίθεται σε ανακαίνιση του καταστήματος της και ζήτησε το σκοπό της επίσκεψης της Αιτήτριας σ' αυτό, τι θα συμπεριλάμβανε η επίσκεψη και πόσο θα διαρκούσε. Από τον Οκτώβριο 2018, το ενοίκιο καταβάλλεται από την Καθ' ης η Αίτηση με τραπεζική εντολή (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση). Η Καθ' ης η Αίτηση απέστειλε και δεύτερη επιστολή με το αυτό περιεχόμενο και ημερομηνία 23.9.20219 (Τεκμήριο 6 την ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Φαίνεται ότι η ημερομηνία είναι λανθασμένη ως προς το έτος, αφού επιστολή της Καθ' ης η Αίτηση με ημερομηνία 23.9.2018, όπως αναφέρεται, απαντήθηκε από το δικηγόρο της Αιτήτριας με δική του επιστολή ημερομηνίας 5.10.2018 (Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία πληροφόρησε την Καθ' ης η Αίτηση ότι ο σκοπός επίσκεψης της ιδιοκτήτριας και/ή του Αρχιτέκτονα της, είναι η επιθεώρηση / αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και θα έχει διάρκεια περίπου τρεις ώρες. Ζήτησε επίσης από την Καθ' ης η Αίτηση να του αποστείλει τρεις εναλλακτικές ημερομηνίες που τη βολεύουν για σκοπούς της επίσκεψης. Η επιστολή επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση με ιδιώτη επιδότη, την 11.10.2018, άνευ της υπογραφής της. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε με επιστολή προς την Αιτήτρια και πάλιν και όχι το δικηγόρο της, ημερομηνίας 27.10.2018 (Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 11 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία ανέφερε ότι αντιτίθεται σε ανακαίνιση του καταστήματος της, ότι θεωρεί την πρόταση της Αιτήτριας για ανακαίνιση πρόφαση για να την εξώσει, όπως της είχε πει κατά την πρώτη επίσκεψη της στο επίδικο κατάστημα και ότι δεν δέχεται να προσέλθει σ' αυτό ο Αρχιτέκτονας αλλά μόνο η ιδιοκτήτρια, για επιθεώρηση σε λογικό χρόνο. Με επιστολή του δικηγόρου της Αιτήτριας, προς την Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 9.1.2019 (Τεκμήριο 9 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 12 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), η οποία της επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη την 10.4.2019 άνευ της υπογραφής της, της δόθηκε ειδοποίηση 4 μηνών από τη λήψη της επιστολής, όπως παραδώσει την κατοχή, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11

(1)(η)(iv), του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, για σκοπούς της ανακαίνισης της οικοδομής. Εφόσον η επιστολή λήφθηκε την 10.4.2019, ο χρόνος έληξε την 11.8.

1. Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 20.11.
2. Την 20.6.2019, εκδόθηκε Πολεοδομική Άδεια και Συναίνεση με βάση το άρθρο 38

(4)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, από το Δήμο Λευκωσίας, με αρ. 8621, στο όνομα της Αιτήτριας, για οικοδομικές εργασίες στο ισόγειο και υπόγειο διώροφης Διατηρητέας οικοδομής στην Εντός των Τειχών Πόλη, για αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2 και μέρος του υπογείου σε σνακ / μπαρ, εσωτερικές τροποποιήσεις και συντήρηση και ανακαίνιση. Η Άδεια αφορά το ακίνητο επί του Τεμαχίου 19, Φύλλο/Σχέδιο 21/460602/2/19/1 και ισχύει μέχρι την 19.6.2025 (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 2Α στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Την 20.6.2019, εκδόθηκε Πολεοδομική Άδεια και Συναίνεση με βάση το άρθρο 38

(4)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, από το Δήμο Λευκωσίας, με αρ. 8622, στο όνομα της Αιτήτριας, για οικοδομικές εργασίες σε διώροφη Διατηρητέα οικοδομή στην Εντός των Τειχών Πόλη, αποτελούμενη από τρία καταστήματα στο ισόγειο, βοηθητικούς χώρους στο υπόγειο και κατοικία στον όροφο, για, μετατροπή της κατοικίας ορόφου σε τρεις οικιστικές μονάδες, προσθήκες / μετατροπές και συντήρηση / ανακαίνιση. Η Άδεια αφορά το ακίνητο επί του Τεμαχίου 19, Φύλλο/Σχέδιο 21/460602/2/19/1 και ισχύει μέχρι την 19.6.2025 (Τεκμήριο 2Γ στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Την 4.12.2019, εκδόθηκε Άδεια Οικοδομής από το Δήμο Λευκωσίας, με αρ. 9662/2019, στο όνομα της Αιτήτριας, για οικοδομικές εργασίες στο ισόγειο και υπόγειο διώροφης Διατηρητέας οικοδομής στην Εντός των Τειχών Πόλη, για αλλαγή χρήσης του καταστήματος 3, μέρους του καταστήματος 2 και μέρος του υπογείου σε σνακ / μπαρ, εσωτερικές τροποποιήσεις και συντήρηση και ανακαίνιση. Η Άδεια αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 2/551 και ισχύει μέχρι την 19.6.2025 (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 2Δ στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Την 6.12.2019, εκδόθηκε Άδεια Οικοδομής από το Δήμο Λευκωσίας, με αρ. 9664/2019, στο όνομα της Αιτήτριας, για οικοδομικές εργασίες σε διώροφη Διατηρητέα οικοδομή στην Εντός των Τειχών Πόλη, αποτελούμενη από τρία καταστήματα στο ισόγειο, βοηθητικούς χώρους στο υπόγειο και κατοικία στον όροφο, για μετατροπή της κατοικίας ορόφου σε τρεις οικιστικές μονάδες, προσθήκες / μετατροπές και συντήρηση / ανακαίνιση. Η Άδεια αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 2/551 και ισχύει μέχρι την 19.6.2025. (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας και Τεκμήριο 2Β στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Δεν εξετάζουμε την εγκυρότητα των εκδοθεισών Αδειών, παρά μόνο τις πρόνοιες τους (βλέπετε σχετικά Poyiatzis v. Pilavakis & Another

(1988)1 C.L.R. 411). Οι Αρχιτέκτονες της Αιτήτριας, Αγησιλάου & Καλαβάς, είχαν εκπονήσει αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία υπεβλήθησαν περί τον Νοέμβριο 2019 και εγκρίθηκαν από το Δήμο Λευκωσίας, για σκοπούς των Αδειών Οικοδομής αρ. 9662 και αρ. 9664, ημερομηνίας 4.12.2019 και 6.12.2019, αντίστοιχα και της Πολεοδομικής Άδειας αρ. 8621 ημερομηνίας 20.6.2019 (πιο πάνω) (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Καλαβά). Τα αρχιτεκτονικά σχέδια αναφέρονται σε συντήρηση και αποκατάσταση διατηρητέας οικοδομής στη Λευκωσία και σε αλλαγή χρήσης καταστήματος σε σνακ/μπαρ - βιβλιοπωλείο - αναγνωστήριο. Μετά την εξασφάλιση των Αδειών από την αρμόδια Αρχή, οι Αρχιτέκτονες της Αιτήτριας προκήρυξαν προσφορές και επιλέγηκε η προσφορά της εργολαβικής εταιρείας Μ. EFTHIMOUDES CONSTRUCTIONS LTD, για το συνολικό ποσό των €439.000.00, πλέον Φ.Π.Α. Ο Μ.Α.2, εμπειρογνώμονας - μάρτυρας, επιβεβαίωσε ότι το κόστος που αφορά στο επίδικο κατάστημα, είναι €60.000.- Η Αιτήτρια έχει ανακτήσει την κατοχή του υπολοίπου κτιρίου, πλην του επίδικου καταστήματος. Οι εργασίες αποκατάστασης και επιδιόρθωσης στο ακίνητο, άρχισαν περί τον Οκτώβριο 2020 (φαίνεται και στις φωτογραφίες Τεκμήρια 4α και β στην ένορκο δήλωση του κ. Χαραλάμπους ημερομηνίας 26.1.2022) και σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μ.Α.2, ο οποίος δεν αμφισβητήθηκε, μέχρι στιγμής έχουν ολοκληρωθεί οι ακόλουθες εργασίες: · οι κατεδαφίσεις, νέες τοιχοποιίες, σωληνώσεις, κάλυψη σωληνώσεων με σκυρόδεμα επικάλυψης (σκριτ) και ψευδοτάβανα στον όροφο, · κατεδαφίσεις, συντήρηση πλυσταριού / αποθήκης και απόληξης κλιμακοστασίου και υδατοστεγάνωση δώματος, · μέρος των εργασιών σε μέρος του υπογείου του καταστήματος 3 στο οποίο έχουν πρόσβαση Ο Αρχιτέκτονας της Αιτήτριας κατέθεσε ότι οι εργασίες σταμάτησαν και δεν μπορούν να συνεχίσουν, διότι χρειάζονται κατοχή του επίδικου καταστήματος και του αντίστοιχου υπογείου του. Είναι η δική του άποψη ότι η εκκένωση του επίδικου καταστήματος από την ενοικιάστρια, είναι απαραίτητη για τη συνέχιση των εργασιών από τον εργολάβο για την επιδιόρθωση του κτιρίου, για τους εξής λόγους: · το επίδικο κατάστημα καταλαμβάνει το μεγαλύτερο μέρος του ισογείου και του υπογείου και δεν τους έχει επιτραπεί η πρόσβαση μέχρι τώρα, ούτε καν για οπτική επιθεώρηση, · στους υπόγειους χώρους θα πρέπει να γίνουν εκσκαφές σε σκληρό έδαφος και εργασίες ενίσχυσης της στατικής επάρκειας όλου του κτιρίου, κάτι που δυνητικά θα προκαλέσει, λόγω δονήσεων / κραδασμών, ζημιές στις υπερκείμενες στάθμες της οικοδομής (για το λόγο αυτό δεν μπορούν να προχωρήσουν σε τελειώματα σε χώρους που ήδη έχουν γίνει εργασίες), · υπάρχουν διασωληνώσεις υπηρεσιών του ορόφου που θα πρέπει να περάσουν από το επίδικο κατάστημα, στο οποίο δεν τους επιτρέπεται η πρόσβαση. Η Αιτήτρια προτίθεται και αυτό επιβεβαιώθηκε από τον Αρχιτέκτονα της ο οποίος προέβη στην εκπόνηση των σχετικών σχεδίων και την υποβολή τους για σκοπούς της έκδοσης των απαραίτητων Αδειών από την αρμόδια Αρχή (βλέπετε πιο πάνω), όπως το επίδικο υποστατικό στην ολότητα του, μαζί με ένα από τα άλλα δύο καταστήματα, το υπ' αρ. 6 επί της οδού Πλατείας Δημαρχείας, πρόκειται να ενοποιηθούν στο ισόγειο και στο υπόγειο, για τη διεξαγωγή επιχείρησης των υιών της Αιτήτριας, συγκεκριμένα για τη λειτουργεία βιβλιοπωλείου/σνακ - μπαρ. Η κα. Ιωαννίδου έχει μέχρι στιγμής καταβάλει στον εργολάβο συνολικό ποσό €62.597,12 (Τεκμήριο 12 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας) και έχει διαθέσιμα άλλες €151.500 (Τεκμήριο 13 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας) σε τραπεζικό λογαριασμό στην Τράπεζα Κύπρου και €97.579,59 σε άλλο λογαριασμό στην Τράπεζα Κύπρου (Τεκμήριο 14 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), σύνολο €249.079,59. Μαζί με τα χρήματα τα οποία έχει ήδη καταβάλει η Αιτήτρια, το γενικό συνολικό ποσό ανέρχεται σε €311.676,71. Η Αιτήτρια ισχυρίστηκε ότι τα υπόλοιπα τα δικαιούται ως επιχορήγηση από τη Δημοκρατία, ως η σχετική νομοθεσία για διατηρητέες οικοδομές. Η Καθ' ης η Αίτηση, δια της μαρτυρίας του υιού της για την πλευρά της, δέχθηκε ότι όντως το Κράτος προβαίνει σε σχετική χορηγία για τις διατηρητέες οικοδομές, αλλά αμφισβήτησε το ύψος του ποσού αυτής της χορηγίας (Τεκμήριο 1 στη συμπληρωματική ένορκο δήλωση του κ. Χαραλάμπους). Η Αιτήτρια δεν προσκόμισε άλλη, σχετική μαρτυρία. Το Δικαστήριο σημειώνει ότι, το ποσό το οποίο αφορά τις προτεινόμενες και αδειοδοτηθείσες εργασίες στο επίδικο κατάστημα, ανέρχεται σε €60.000.- και ότι το ποσό που θα υπολείπεται για το έργο, εάν θα υπολείπεται, σύμφωνα με τη μαρτυρία του κ. Χαραλάμπους, είναι πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού κόστους για ολόκληρο το κτίριο. Με επιστολή του δικηγόρου της Αιτήτριας προς την Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 2.6.2020, της δόθηκε εκ νέου προειδοποίηση 4 μηνών από τη λήψης της επιστολής, για την παράδοση της κατοχής του επίδικου καταστήματος, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11

(1)(η)(iv) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Τεκμήριο 14 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση). Η ειδοποίηση δόθηκε επίσης για σκοπούς ιδιόχρηση του επίδικου για τη διεξαγωγή επιχείρησης από τους υιούς της Αιτήτριας και λόγω πρόκλησης σοβαρότατων ζημιών στην οικοδομή με επεμβάσεις της Καθ' ης η Αίτηση για την τοποθέτηση κλιματιστικού. Η επιστολή φαίνεται ότι παραδόθηκε την ίδια ημέρα. Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 20.11.2020, δηλαδή πέραν των πέντε μηνών αργότερα. Η πιο πάνω επιστολή απαντήθηκε με επιστολή της Καθ' ης η Αίτηση προς την Αιτήτρια, ημερομηνίας 10.9.2020, απορρίπτοντας, ουσιαστικά, το περιεχόμενο της (Τεκμήριο 15 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση). Η επιστολή δεν παραλήφθηκε από την Αιτήτρια, παρόλο που ταχυδρομήθηκε ως συστημένη στις 18.9.2020 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Χαραλάμπους ημερομηνίας 26.10.2022) και επεστράφη. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε ότι υπάρχουν αρκετά υποστατικά προς ενοικίασην, στην ίδια περιοχή, σε κοντινή απόσταση από το επίδικο κατάστημα, τα οποία θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από τους υιούς της Αιτήτριας για σκοπούς επιχείρησης. Υπάρχει δε και στο ίδιο το κτίριο, άλλο υποστατικό, το οποίο για χρόνια χρησιμοποιούνταν για την πώληση σνακ, το οποίο δεν προτείνεται από την Αιτήτρια για την επιχείρηση των υιών της, αλλά προτείνεται το επίδικο κατάστημα (Τεκμήρια 21, 22 και 23 στην ένορκο δήλωση της κας. Χαραλάμπους και Τεκμήρια 9 και 10 στην ένορκο δήλωση του κ. Χαραλάμπους ημερομηνίας 26.1.2022). Η μαρτυρία από την πλευρά της Αιτήτριας επί του σημείου τούτου, περιορίστηκε στη μισή παράγραφο 22 της ενόρκου δηλώσεως της, ότι δηλαδή έχει ψάξει η ίδια και οι υιοί της, για άλλο, ανάλογο χώρο, από τον Ιανουάριο 2020, αλλά δεν κατέστη δυνατόν να εξεύρουν, παρόλο που απευθύνθηκαν και σε κτηματομεσίτες. Δεν δόθηκαν οποιεσδήποτε περαιτέρω λεπτομέρειες ή στοιχεία. Ο Μ.Α.2 κατέθεσε ότι, κατά τη μελέτη του κτιρίου για την ετοιμασία των σχεδίων και των σχετικών αιτήσεων, διαπίστωσε ότι, για την εγκατάσταση του κλιματιστικού που εξυπηρετεί το επίδικο κατάστημα, προκλήθηκαν στο κτίριο ζημιές. Συγκεκριμένα: για τη σύνδεση του αεροσυμπιεστή του κλιματιστικού στην ταράτσα της οικοδομής, ανοίχτηκε τρύπα στην πλάκα του ισογείου και στην πλάκα του ορόφου / ταράτσας, από την οποία εισέρχονταν νερά στην οικοδομή, με αποτέλεσμα την πρόκληση σοβαρών ζημιών στην πλάκα του ορόφου / ταράτσας και στην τοιχοποιία του ορόφου στην περιοχή των κατεβασιών. Κατέθεσε ακόμα ότι οι ζημιές που πιθανόν να προκλήθηκαν στο ισόγειο και στην πλάκα του ισογείου, δεν ήταν δυνατόν να διαπιστωθούν, καθότι δεν τους έχει επιτραπεί η είσοδος στο επίδικο κατάστημα. Στον αντίποδα, η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε ότι δεν ευθυνόταν η ίδια για οποιεσδήποτε ζημιές και ότι δεν μετακίνησε ή τοποθέτησε η ίδια τον κομπρεσσόρο του κλιματιστικού στην ταράτσα της οικοδομής. Πέραν του ότι ο Μ.Α.2 δεν έχει επιθεωρήσει το επίδικο, η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε επιστολή προς την ίδια από το Δήμο Λευκωσίας, εκ μέρους του Αναπληρωτή Δημοτικού Μηχανικού, ημερομηνίας 9.2.2017 (Τεκμήριο 20 στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση), με την οποία επιβεβαιώνεται η μαρτυρία της κας. Χαραλάμπους, ότι ο αεροσυμπιεστής του κλιματιστικού της, μετακινήθηκε από την πρόσοψη του κτιρίου στην οροφή του, από το Δήμο Λευκωσίας, με συγκατάθεση του τότε ιδιοκτήτη. Οι δε σωληνώσεις του αεροσυμπιεστή, μετακινήθηκαν από εξωτερικά, εσωτερικά του κτιρίου και από τον πρώτο όροφο, στην οροφή του κτιρίου, μέσω υφιστάμενου φουγάρου, ώστε να μην επηρεαστεί η υφιστάμενη υγρομόνωση στην πλάκα οροφής. Ο Δήμος Λευκωσίας καταγράφει ακόμα, ότι διαπιστώθηκε σε επιτόπιο έλεγχο τον Ιανουάριο 2017, ότι η υφιστάμενη, πριν τη διεκπεραίωση του έργου της ανάπλασης του κτιρίου από το Δήμο, υγρομόνωση, είναι ελαττωματική και με επεμβάσεις από τρίτα πρόσωπα. Αποτέλεσμα δε αυτών, είναι να εισρέει το νερό στο διαμέρισμα του πρώτου ορόφου και από εκεί, στον ισόγειο χώρο του επίδικου καταστήματος. Για να λυθεί το πρόβλημα, η Καθ' ης η Αίτηση έπρεπε να αποταθεί, κατά το Δήμο Λευκωσίας, στον ιδιοκτήτη του κτιρίου για να επιληφθεί των προβλημάτων μονώσεων και ρύσεων στην πλάκα οροφής. Αυτά έλαβαν χώραν πριν η Αιτήτρια καταστεί ιδιοκτήτρια του κτιρίου και του επίδικου καταστήματος. Στην απουσία άλλης, αποδεκτής μαρτυρίας, κρίνουμε ότι δεν έχει αποδειχθεί η επιδείνωση της κατάστασης του επίδικου καταστήματος λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένες σοβαρής αμέλειας της Καθ' ης η Αίτηση, ούτε ότι η Καθ' ης η Αίτηση αδίκως προξένησε ή επέτρεψε την πρόκληση σημαντικής ζημιάς στο επίδικο κατάστημα. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Νομική πτυχή: Λόγος έξωσης - Ιδιόχρηση: Η Αιτήτρια βάσισε την απαίτηση της στο άρθρο 11

(1)(ζ) του Νόμου. Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του άρθρου 11

(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί [2], καθώς και των άρθρων 11

(2)και 29

(1)[3] [4], αναφορικά με το χρόνο και την αποστολή ειδοποίησης για έξωση, για να εκδοθεί Διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ιδία χρήση, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις σωρευτικά:

1. Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.
3. Η ενοικιάστρια να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
4. Η ιδιοκτήτρια να έχει επιδώσει στην ενοικιάστρια γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν τη καταχώριση της Αίτησης.
5. Το κατάστημα να απαιτείται λογικά προς κατοχή από την ιδιοκτήτρια.
6. Η ιδιοκτήτρια να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση των υιών της.
7. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική.
8. Η έκδοση του διατάγματος, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Βλέπετε επίσης σχετικά την αυθεντία Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου

(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, απόφαση μειοψηφίας που υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης

(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα 107. Κρίνουμε ότι οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις ικανοποιούνται. Τέταρτη προϋπόθεση - Λογικό απαίτησης ιδιοκτήτη: Στην αυθεντία Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 604, αναφερόμενος στο άρθρο 11

(1)(ζ), ο έντιμος Δικαστής κ. Φρ. Νικολαϊδης, είπε: «Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύθηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερο της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou v. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.» Επιπλέον, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει του άρθρου 11

(1)(ζ), όπως αυτές καταγράφονται στην απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Βλέπετε ακόμα το σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 284. Η Αιτήτρια κατέθεσε περί της επιθυμίας της να χρησιμοποιήσουν το επίδικο κατάστημα, μαζί με άλλο χώρο, δύο από τα παιδιά της. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία περί της ανάγκης αυτής, κάτι περισσότερο από την απλή επιθυμία, ούτε έχει τεθεί ενώπιον μας μαρτυρία από τους υιούς της Αιτήτριας, για να εξηγήσουν την ανάγκη, την πρόθεση και τα σχέδια τους, ώστε να διαπιστωθεί η γνήσια, υφιστάμενη ανάγκη για ιδίαν χρήσην. Κρίνουμε ότι η Αιτήτρια δεν απέδειξε υποκειμενικά γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, η οποία να είναι και αντικειμενικά εύλογη, για ανάκτηση του επίδικου προς χρήσην από τους υιούς της. Η Αιτήτρια δεν έχει ικανοποιήσει το βάρος απόδειξης που φέρει. Το βάρος απόδειξης των υπό του Νόμου τεθέντων προϋποθέσεων, βαρύνει τον ιδιοκτήτη, όχι τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι έχει ανάγκη το επίδικο υποστατικό, για το συγκεκριμένο λόγο, όχι να αποδείξει ο ενοικιαστής τη δική του ανάγκη να παραμείνει σ' αυτό. Συνακόλουθα, δεν καταδεικνύεται ως λογική η απαίτηση της Αιτήτριας να ανακτήσει την κατοχή του επίδικου καταστήματος, για το συγκεκριμένο λόγο. Κρίνεται ότι η τέταρτη προϋπόθεση δεν ικανοποιείται για τους πιο πάνω λόγους. Πέμπτη προϋπόθεση - ανάλογο κατάστημα με λογικό ενοίκιο: Η επόμενη προϋπόθεση αφορά την εξέταση της δυνατότητας εξασφάλισης άλλης, ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης, για τη στέγαση της σχεδιαζόμενης επιχείρησης των υιών της Αιτήτριας. Επανερχόμενη στις προϋποθέσεις του Νόμου, παραπέμπω στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), όπου το Ανώτατο Δικαστήριο απεφάνθη ότι (σελίδα 845): «Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατάσταση, το μέγεθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα.» Σύμφωνα με την προαναφερθείσα αυθεντία, το βάρος απόδειξης φέρει ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα και το αν υπάρχει άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου με σχετική μαρτυρία. Ακόμα, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (βλέπετε πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Γ. Μ. Πικής, είπε (στη σελίδα 108): «Η αναλογία ευρίσκεται στη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι 'comparable', όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο 'ανάλογος' στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας.» Η σύγκριση εξυπακούει προσαγωγή μαρτυρίας για άλλα υποστατικά, τα φυσικά και άλλα χαρακτηριστικά τους, για να καταδειχθεί κατά πόσον είναι 'ανάλογα' ή όχι, του επίδικου. Ας σημειωθεί ότι η νομοθεσία αλλά και η νομολογία ομιλούν για «ανάλογο» κατάστημα, όχι για «πανομοιότυπο» κατάστημα. Βλέπετε τις αυθεντίες A.C.T. Textiles v. Zodhiatis

(1986)1 C.L.R. 89, στη σελίδα 103 [5], Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α. (πιο πάνω) και Καραμάνος v. Φεσσά

(2004)1(Γ) Α.Α.Δ. 1911. Όσον αφορά το ενοίκιο που οι υιοί της Αιτήτριας θα κληθούν να καταβάλουν στην περίπτωση που δεν εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα έξωσης, στην ίδια σελίδα της αυθεντίας Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής είπε: «το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο 'λογικό ενοίκιο' δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο προς εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας.» Βλέπετε επίσης την αυθεντία Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ

(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 1105. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία ότι οι υιοί της Αιτήτριας δεν δύνανται ή δεν έχουν δυνηθεί, να εξασφαλίσουν άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, για τη στέγαση της σχεδιαζόμενης επιχείρησης τους. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μας οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με το ύψους του λογικού ενοικίου για τη σχεδιαζόμενη επιχείρηση. Λαμβάνω επίσης υπόψην, ότι στο ίδιο κτίριο υπάρχουν και άλλα υποστατικά εκτός από το επίδικο κατάστημα, σαφώς ανάλογα μ' αυτό, εφόσον κείτονται στο ίδιο κτίριο και έχουν όμοια χαρακτηριστικά, κατάσταση και ηλικία και είναι ελεύθερα κατοχής. Είναι η κρίση μου ότι η πέμπτη προϋπόθεση δεν ικανοποιείται. Έκτη προϋπόθεση - Λογικότητα έκδοσης διατάγματος και Έβδομη προϋπόθεση - Ταλαιπωρία: Συνεκτιμώντας το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιορίσω αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση Διατάγματος έξωσης, ασκώ τη διακριτική μου ευχέρεια και κρίνω ότι δεν είναι λογική η έκδοση του Διατάγματος έξωσης, ενόψει των πιο πάνω ευρημάτων μου. Αναφορικά με το τι πρέπει να λάβω υπόψην, έχω καθοδηγεί τόσο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, όσο και από την Αγγλική αυθεντία Cumming v. Danson

(1942)2 All ER 653, απόφαση του Αγγλικού Εφετείου επί του άρθρου 3

(1)(b) Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933. Για να καταλήξω στο συμπέρασμα μου, έχω λάβει υπόψη εάν η έκδοση του Διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω ότι δεν είναι λογική η έκδοση του Διατάγματος έξωσης, αφού αυτή δεν είναι εξ' αντικειμένου δικαιολογημένη. Αυτό το εύρημα συνδέεται άμεσα και με την τελευταία προϋπόθεση, δηλαδή εάν η έκδοση του Διατάγματος, κατά τη κρίση μου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω ότι η μετακίνηση της Καθ' ης η Αίτηση από το επίδικο υποστατικό, για το συγκεκριμένο λόγο, θα προκαλέσει περισσότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του Διατάγματος. Κρίνω ότι η ζυγαριά γέρνει υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση. Η έκτη και η έβδομη προϋπόθεση δεν ικανοποιούνται. Ο λόγος έξωσης αποτυγχάνει. Λόγος έξωσης - Καταστρεπτικές Πράξεις: Για να εκδοθεί Διάταγμα ανάκτησης κατοχής δυνάμει της παραγράφου (γ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 11 [6], πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις:

1. Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31/12/
3. Η ενοικιάστρια να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
4. Η ιδιοκτήτρια να έχει επιδώσει στην ενοικιάστρια γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής.
5. Η κατάσταση του επίδικου να έχει επιδεινωθεί λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαρής αμέλειας της ενοικιάστριας ή η ενοικιάστρια άδικα προξένησε ή επέτρεψε τη πρόκληση σημαντικής ζημίας στο επίδικο.
6. Να έχουν παρέλθει δύο μήνες από την επίδοση της Αίτησης και η ενοικιάστρια να μην έχει επανορθώσει πλήρως τη ζημία. Όπως έχουμε ήδη αναφέρει πιο πάνω, οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις πληρούνται. Αναφορικά με την τέταρτη προϋπόθεση, σχετικό είναι το σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, όπου στη σελίδα 273 γίνεται αναφορά στην επιδείνωση του υποστατικού ως λόγο έξωσης δυνάμει των προνοιών του Αγγλικού Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933, που είναι πανομοιότυπες με τους αντίστοιχους λόγους έξωσης στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Κάτω από την επικεφαλίδα «Deterioration by waste or neglect», αναφέρονται τα ακόλουθα: «The third limb includes causing the floor of a house to sag by using a room for storing heavy bales of cloth, and allowing a substantial deterioration in the house to be caused by damp due to the tenant's failure to occupy the house during the winter. But it is not enough, it seems, merely to permit the premises to become dirty without causing them to deteriorate. 'The word 'neglect' is used in the context of tenant-like conduct'; and an order for possession may be made even if the tenant is guilty of no breach of legal obligation and has been given no warning. In the case of ameliorating waste, difficult questions may arise if the alterations or additions, though beneficial to the tenant, are prejudicial to the landlord, e.g., works subdividing premises which the landlord wishes to maintain as a single unit. In this particular context it seems doubtful whether ameliorating waste is included at all.» [η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου] Κρίνουμε ότι δεν έχει αποδειχθεί ότι η Καθ' ης η Αίτηση έχει προβεί σε καταστρεπτικές πράξεις στο επίδικο κατάστημα ή σε πράξεις που έχουν επιδεινώσει την κατάσταση του. Ούτε αυτή η προϋπόθεση ικανοποιείται. Ο λόγος έξωσης αποτυγχάνει. Λόγος έξωσης - Εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή: Το άρθρο 11

(1)(η)(iv) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, προνοεί τα ακόλουθα: «11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (η) Εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητο απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου;- (

1. iv)για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή, και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε δια τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι), (ιιι) και (
2. iv)διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητο.» Αυτός ο λόγος έξωσης εισήχθη με τον τροποποιητικό Νόμο 70(Ι)/99 και δεν απαντάται σε προηγούμενες νομοθεσίες. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα: « 'διατηρητέα οικοδομή' σημαίνει οικοδομή για την οποία έχει εκδοθεί Διάταγμα Διατήρησης, σύμφωνα με το άρθρο 38 των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων του 1972 μέχρι 1999» « 'έργα' σημαίνει μετατροπές ή άλλες οικοδομικές εργασίες σε διατηρητέα οικοδομή για τις οποίες έχει εξασφαλισθεί η αναγκαία συγκατάθεση δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου

(1)του άρθρου 38 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.» Οι προϋποθέσεις της Νομοθεσίας για την έκδοση διατάγματος έξωσης για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή, διαμορφώνονται ως ακολούθως:

1. Η Αιτήτρια να είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου.
2. Η ενοικιάστρια να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
3. Το επίδικο να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.
5. Το επίδικο να κείται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
6. Το επίδικο να είναι διατηρητέα οικοδομή ή μέρος διατηρητέας οικοδομής.
7. Η ιδιοκτήτρια να προτίθεται να εκτελέσει έργα στο επίδικο ή στη διατηρητέα οικοδομή μέρος της οποίας είναι το επίδικο.
8. Η ιδιοκτήτρια να έχει εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες για την εκτέλεση των έργων.
9. Να έχει σταλεί έγγραφη προειδοποίηση τουλάχιστον τεσσάρων μηνών στην ενοικιάστρια για να εκκενώσει το ακίνητο.
10. Η ιδιοκτήτρια δεν δύναται λογικά να προβεί στην εκτέλεση των έργων χωρίς να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου.
11. Να είναι λογική η απαίτηση της ιδιοκτήτριας για την ανάκτηση της κατοχής για να εκτελέσει έργα. Σύμφωνα με τα ήδη καταγραφέντα ευρήματα μας, οι προϋποθέσεις 1 έως 8 ικανοποιούνται. Ειδικότερα και επικουρικά, αναφορικά με την προειδοποίηση, ο Νόμος δεν προβλέπει οποιοδήποτε συγκεκριμένο λεκτικό. Είναι αρκετό να γίνεται αναφορά στις πρόνοιες του Νόμου, να είναι καθαρή η απαίτηση για την ανάκτηση κατοχής, η χρονική προθεσμία προς τούτο και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται το ακίνητο. Βλέπετε σχετικά Housleys Ltd. v. Bloomer-Holt Ltd.

(1966)2 All ER 966. Επιπλέον, σύμφωνα με την αυθεντία The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgallettos and Others

(1972)1 C.L.R. 77, η προειδοποίηση δέον όπως είναι πλήρεις μήνες και όχι καθαροί μήνες (full months not clear months). Η κυρίως Αίτηση περιλαμβάνει τρεις λόγους έξωσης. Αναφέρονται στις έγγραφες προτάσεις της Αιτήτριας ως ανεξάρτητοι και αυτοτελείς λόγοι ανάκτησης της κατοχής του μισθίου (βλέπετε σχετικά Στασή v. Παπασάββα κ.α.

(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1048) και δόθηκε προειδοποίηση 4 μηνών προς την Καθ' ης η Αίτηση. Ένατη προϋπόθεση - Η ιδιοκτήτρια δεν δύναται να προβεί στην εκτέλεση των έργων χωρίς να ανακτήσει κατοχή: Η ιδιοκτήτρια ήδη έχει προβεί στην εκτέλεση ορισμένων έργων στη διατηρητέα οικοδομή, πλην του επίδικου υποστατικού. Ο εμπειρογνώμονας της Αιτήτριας, ο οποίος είναι ο μελετητής του έργου και η μαρτυρία του έχει γίνει αποδεκτή, κατέθεσε ότι οι εργασίες δεν δύναται να συνεχίσουν χωρίς να ανακτηθεί η κατοχή του επίδικου καταστήματος και του υπογείου του. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η εκκένωση του επίδικου καταστήματος από την ενοικιάστρια, ως επίσης και η παράδοση κατοχής από την ιδιοκτήτρια, είναι απαραίτητη για τη συνέχιση των εργασιών από τον εργολάβο για την επιδιόρθωση του κτιρίου, επειδή, το επίδικο κατάστημα καταλαμβάνει το μεγαλύτερο μέρος του ισογείου και του υπογείου και δεν έχει καν επιθεωρηθεί ακόμα, επειδή στους υπόγειους χώρους θα πρέπει να γίνουν εκσκαφές σε σκληρό έδαφος και εργασίες ενίσχυσης της στατικής επάρκειας όλου του κτιρίου, κάτι που δυνητικά θα προκαλέσει, λόγω δονήσεων / κραδασμών, ζημιές στις υπερκείμενες στάθμες της οικοδομής και επειδή υπάρχουν διασωληνώσεις υπηρεσιών του ορόφου που θα πρέπει να περάσουν από το επίδικο κατάστημα. Δεχόμαστε τη μαρτυρία του Μ.Α.2 και αποτελεί εύρημα μας ότι δεν δύνανται να γίνουν στο σύνολο της οικοδομής, αλλά και στο επίδικο, οι απαραίτητες εργασίες, σύμφωνα με τις σχετικές Άδειες, χωρίς να ανακτηθεί η κατοχή. Κρίνουμε ότι από την ενώπιον μας μαρτυρία είναι σαφές πως η κενή και ελεύθερη κατοχή είναι απαραίτητη για την ιδιοκτήτρια για να εφαρμόσει τις εγκεκριμένες άδειες στο επίδικο και στο σύνολο της οικοδομής. Δέκατη προϋπόθεση - Λογικό απαίτησης ιδιοκτήτριας: Αναφορικά μ' αυτή την προϋπόθεση, στην απουσία ειδικής νομολογίας που αφορά την υποπαράγραφο (iv) της παραγράφου (η) του άρθρου 11

(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, εφαρμόζοντας κατ' αναλογίαν νομολογία που αφορά την υποπαράγραφο (ii) του ιδίου άρθρου. Στην αυθεντία Georghiades and Others v. Lambi

(1976)8 JSC 1332, ο έντιμος Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, αποφάσισε (στη σελίδα 1345) ότι είναι καθαρά θέμα γεγονότων για το Δικαστήριο κατά πόσον το επίδικο απαιτείται λογικά για επανοικοδόμηση και ο κρίσιμος χρόνος να διαπιστωθεί κατά πόσον ο ιδιοκτήτης προτίθεται να επανοικοδομήσει και, εάν ναι, κατά πόσον η απαίτηση του είναι λογική, είναι η ημερομηνία της ακρόασης. Ο κ. Πικής παρέπεμψε στην αυθεντία Murude Mehmet Ali v. Hassan Remzi Shenikli 20 C.L.R. 68 και είπε ότι το Δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος του λογικού της απαίτησης του ιδιοκτήτη, πρέπει να λάβει υπόψην όλες τις περιστάσεις, περιλαμβανομένων διαβημάτων στα οποία προέβη ο ιδιοκτήτης πριν και μετά την καταχώριση της υπόθεσης, για την εξασφάλιση των απαιτούμενων αδειών. Η επόμενη αναφορά του έντιμου Δικαστή, φανερώνει την άμεση σχέση μεταξύ του κριτηρίου της λογικότητας για εκείνο το λόγο έξωσης, με το κριτήριο της λογικότητας για την έξωση λόγω ιδιόχρησης (βλέπετε σελίδα 1348). Πρόκειται για την ίδια ερμηνεία που δόθηκε στην αυθεντία Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α. (πιο πάνω), από τον έντιμο Δικαστή κ. Φρ. Νικολαϊδη, με αναφορά στο άρθρο 11

(1)(ζ) και κρίνουμε ότι η ίδια ερμηνεία πρέπει να δοθεί με αναφορά στο άρθρο 11

(1)(η)(ii): Το Ανώτατο Δικαστήριο έδωσε επίσης κατευθυντήριες γραμμές στην αυθεντία Kontou v. Solomou

(1978)1 C.L.R. 425, που αφορούσε το άρθρο 16

(1)(η) του Νόμου 36/75, όπου στη σελίδα 428 ο έντιμος Πρόεδρος κ. Τριανταφυλλίδης, είπε: «A corresponding, but not identical and not fully analogous, provision in England is section 30

(1)(f) of the Landlord and Tenant Act, 1954; and case-law in relation to the construction of that provision, such as Fisher v. Taylors Furnishing Stores, Ltd.

(1956)2 All ER 78, Fernandez v. Walding

(1968)1 All ER 994 and Heath v. Drown

(1972)2 All ER 561, shows that the notion of 'reasonable requirement' in a case of a claim for possession for the purpose of substantial alteration or reconstruction is linked only to whether or not it is reasonable for the landlord to obtain possession for that purpose having regard to the nature and extent of the proposed alteration or reconstruction, and that it is unrelated to factors such as those mentioned in the above quoted passages from the judgment of the trial Judge.» Το ίδιο και στην Nicolaides v. Chrysochou

(1988)1 C.L.R. 687, στη σελίδα 690: «. the notion of 'reasonable requirement' is linked only to whether or not it is reasonable for the landlord to obtain possession for the purpose of the reconstruction and it is unrelated to any other factor.» Στην Κασάπης v. Χριστοδούλου

(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 233, ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης είπε ότι: «Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει γνήσια ανάγκη κατοχής του υποστατικού. Η ανάγκη και η λογικότητα της εξετάζονται με αντικειμενικά και όχι υποκειμενικά κριτήρια.» Κρίνουμε ότι οι αρχές είναι οι ίδιες και για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή. Κρίνουμε ότι η Αιτήτρια έχει γνήσια ανάγκη κατοχής του επίδικου υποστατικού, για σκοπούς εκτέλεσης έργων που έχουν εγκριθεί με τις εκδοθείσες Άδειες. Είναι λογικό μία παλαιά, διατηρητέα οικοδομής, η οποία έχει τύχει αναπαλαίωσης ή εξωραϊσμού, μόνο στην πρόσοψη, να έχει το δικαίωμα ο νέος ιδιοκτήτης να την αναπαλαιώσει και να την εκμεταλλευτεί, π.χ. με την διαμόρφωση του ανωγείου σε οικιστικές μονάδες. Υπάρχει εδώ μία ειδοποιός διαφορά: σχετικά με τον πρώτο λόγο έξωσης, κρίναμε πιο πάνω, ότι η Αιτήτρια δεν είχε γνήσια ανάγκη κατοχής του επίδικου υποστατικού, για σκοπούς ιδίας χρήσης από τους υιούς της. Εδώ είναι διαφορετικός λόγος έξωσης και η γνήσια ανάγκη η οποία πρέπει να διαπιστωθεί για να ικανοποιηθεί η προϋπόθεση του Νόμου, αφορά στην ανάγκη για το συγκεκριμένο λόγο έξωσης, δηλαδή την εκτέλεση έργων στη διατηρητέα οικοδομή. Σ' αυτή την περίπτωση, αυτή η ανάγκη, έχει αποδειχθεί ικανοποιητικά ως λογική και έχει κριθεί ως ούτη με αντικειμενικά κριτήρια. Αναστολή διατάγματος έξωσης: Το άρθρο 11

(5)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί ως ακολούθως: «Το Δικαστήριον, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίο νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλει την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλει την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσα το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελαν συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει κατάλληλους.» Κρίνουμε ότι είναι δίκαιο όπως δοθεί κάποιος χρόνος στην Καθ' ης η Αίτηση να μεταφέρει την επιχείρηση της ή τουλάχιστον το στοκ της και ως εκ τούτου, υπάρχει λόγος άσκησης της διακριτικής μας ευχέρειας υπέρ της αναστολής του διατάγματος έξωσης για περίοδο τεσσάρων

(4)μηνών. Αποζημίωση ενοικιαστού: Το άρθρο 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί τα ακόλουθα: «Στις περιπτώσεις έκδοσης απόφασης ή διατάγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων (ζ) και (η) του άρθρου 11, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική εξουσία να διατάξει τον αιτητή να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση, η οποία δε θα υπερβαίνει ποσό που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, αν η απόφαση ή το διάταγμα αφορά κατάστημα.» Εφόσον το επίδικο κατάστημα χρησιμοποιείται για επαγγελματικό σκοπό, αυτό είναι κατάστημα, εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ασκούμε τη διακριτική μας ευχέρεια υπέρ της απόδοσης αποζημίωσης στην Καθ' ης η Αίτηση από την Αιτήτρια, ποσού ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Παραχώρηση νέας ενοικίασης: Το άρθρο 14 [7] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, προνοεί για την παραχώρηση νέας ενοικίασης στον ενοικιαστή σε ορισμένες περιπτώσεις. Η έκδοση Διατάγματος έξωσης με βάση το άρθρο 11

(1)(η)(iv), για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή, είναι μία εξ' αυτών των περιπτώσεων. Η Καθ' ης η Αίτηση έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την παραχώρηση νέας ενοικίασης καταστήματος στο κτίριο της Αιτήτριας, σύμφωνα με τον Νόμο και όπως προνοεί το άρθρο, είτε του επίδικου καταστήματος, είτε άλλου καταστήματος εκ των τριών στο κτίριο. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση, ανάκτησης κατοχής του καταστήματος επί της οδού Πλατείας Δημαρχείας 5, 1016, Λευκωσία, Ενορία Ομεριέ, αρ. εγγραφής 2/551, επί του Τεμαχίου 19, Φύλλο / Σχέδιο 21/460602, για το σκοπό εκτέλεσης έργων σε διατηρητέα οικοδομή και μόνον, με την υλοποίηση των Αδειών της αρμόδιας Αρχής που έχουν εκδοθεί για το σκοπό αυτό. Η εκτέλεση του Διατάγματος αναστέλλεται από σήμερα για περίοδο τεσσάρων μηνών, ήτοι μέχρι 26.8.2023, περιλαμβανομένης. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση για το ποσό των €48.- μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη, από 1.5.2023 μέχρι παράδοσης της κατοχής του επίδικου καταστήματος, πλέον νόμιμο τόκο επί εκάστου ποσού εκ €48.- από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο μέχρις εξόφλησης. Οι λοιπές θεραπείες της κυρίως Αίτησης αποτυγχάνουν και απορρίπτονται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας, για το ποσό των €864.-, ως αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο ποσό θα καταβληθεί ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής και δεν φέρει τόκο μέχρι την 26.8.2023. Υπό του συνόλου των περιστάσεων της υπόθεσης, κρίνουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] 19

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(2)ουδεμία αύξησις ενοικίου δύναται να επιβληθή εφ' οιουδήποτε ενοικιαστού καταστήματος εντός δυσπραγούσης περιοχής πέραν του καθορισθέντος υπό του Δικαστηρίου ή συμφωνηθέντος ή καταβαλλομένου ενοικίου προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.

(2)Άμα τη ενάρξει της ισχύος του παρόντος Νόμου και εφεξής ανά διετίαν το Υπουργικόν Συμβούλιον, τη συστάσει του Υπουργού, κέκτηται εξουσίαν όπως, διά διατάγματος αυτού δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας, καθορίζη ποσοστιαίαν αναλογίαν αυξομειώσεως των υπό των ενοικιαστών καταστημάτων εις δυσπραγούσαν περιοχήν ή περιοχάς καταβαλλομένων ενοικίων και το ούτω αυξομειούμενον ενοίκιον θα θεωρήται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. [2] «11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.» [3] «11

(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995.» [4] «29

(1)Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς είτε δια της παραδόσεως τούτου δι' αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονή ή εργασίας του εν Κύπρο ή δια της αποστολή τούτου δια του ταχυδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής απευθυνόμενης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτο.» [5] «The words 'δεν ηδυνήθη' (in English 'was not able' or 'could not') imports the notion of exerting endeavours to find other accommodation, to look for another shop, but without success. If the landlord does not give evidence of any endeavours made by him to find other analogous and with reasonable rent accommodation, this is an insurmountable obstacle for the Court to proceed to the third step -the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgement - and to the ultimate step in the judicial process, i.e. the balance of hardship.» [6] «(γ) Εις περίπτωσιν καθ' ην η κατάστασις της κατοικίας ή του καταστήματος έχει κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαράς αμελείας του ενοικιαστού ή εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής αδίκως επροξένησε ή επέτρεψε την πρόκλησιν σημαντικής ζημίας εις το ακίνητον: Νοείται ότι το Δικαστήριο δεν διατάσσει έξωσιν ενοικιαστού οσάκις ο ενοικιαστής εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της αιτήσεως δι' ανάκτησιν της κατοχής επανορθώση πλήρως τας ζημίας». [7] «14

(1)Ενοικιαστής καταστήματος - (α) εναντίον του οποίου εξεδόθη απόφασις ή διάταγμα δυνάμει των διατάξεων της παραγράφου (η) του εδαφίου

(1)του άρθρου 11, και (β) του οποίου το επιτήδευμα ή η εργασία συνεδέθη κατά τα τελευταία πέντε έτη με το κατάστημα, κατά τοιούτον τρόπον ώστε να υποστή ζημίαν εάν μεταφέρη και συνεχίση το επιτήδευμα ή την εργασίαν του εις άλλο κατάστημα, δύναται, εν περιπτώσει τα νέα ακίνητα περιλαμβάνουν οιονδήποτε κατάστημα, να απαιτήση δια της επί τούτω επιδόσεως ειδοποιήσεως εις τον ιδιοκτήτην, εντός τριών μηνών από της εκδόσεως της αποφάσεως ή του διατάγματος, την εις αυτόν παραχώρησιν νέας ενοικιάσεως τοιούτου καταστήματος, εάν υπάρχη, επί προσφορά δικαίου ενοικίου και ο ως άνω ενοικιαστής μετά τον τερματισμόν ή λήξιν της νέας εις αυτόν ενοικιάσεως του καταστήματος, καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής και εις περίπτωσιν ελλείψεως συμφωνίας μεταξύ των μερών ως προς το ενοίκιον, το Δικαστήριον καθορίζει ανά διετίαν το δίκαιον ενοίκιον χωρίς να περιορίζηται υφ' οιουδήποτε ορίου: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρείται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας του καθορισμού του δικαίου ενοικίου υπό του Δικαστηρίου.

(2)Εις περίπτωσιν καθ' ην ο ιδιοκτήτης- (α) αρνηθή να προβή εις παραχώρησιν τοιαύτης ενοικιάσεως ως εν τω εδαφίω

(1)προβλέπεται, ή (β) δεν γνωστοποιήση εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της ειδοποιήσεως την επιθυμίαν του να πράξη ούτω, ο ενοικιαστής δύναται να αποταθή εις το Δικαστήριον διά την παραχώρησιν της τοιαύτης ενοικιάσεως, και εάν το Δικαστήριον κρίνη ότι η παραχώρησις νέας ενοικιάσεως είναι υφ' όλας τα περιστάσεις λογική δύναται να διατάξη την παραχώρησιν τοιαύτης ενοικιάσεως επί πληρωμή δικαίου ενοικίου και διά τοιαύτην περίοδον και υπό τοιούτους όρους το Δικαστήριον ήθελε, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ των μερών, κρίνει κατάλληλους και υπό τον όρον ότι ο ενοικιαστής θα επιστρέψη πάραυτα την εις αυτόν καταβληθείσαν αποζημίωσιν δυνάμει των άρθρων 12 και 13 του παρόντος Νόμου.

(3)Διά τους σκοπούς του παρόντος άρθρου «δίκαιον ενοίκιον» σημαίνει ενοίκιον το οποίον, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ των μερών, θα καθορίζηται υπό του Δικαστηρίου ως προνοείται εις το εδάφιον

(5)του άρθρου 8.

(4)Ο ενοικιαστής δικαιούται να απαιτήσει την παραχώρηση νέας ενοικίασης με ανταπαίτηση του που περιλαμβάνεται στην αίτηση για ανάκτηση της κατοχής, αφού εφαρμοστούν ανάλογα τα προηγούμενα εδάφια του άρθρου αυτού. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται να σταλεί ειδοποίηση.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο