KRAMVIS ESTATES LTD ν. ΚΥΠΡΟΥΛΑΣ ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Αίτηση Αρ.: Ε140/18, 6/4/2023

KRAMVIS ESTATES LTD ν. ΚΥΠΡΟΥΛΑΣ ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Αίτηση Αρ.: Ε140/18, 6/4/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2023:2 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Μ. Μαύρου και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε140/18 Μεταξύ: KRAMVIS ESTATES LTD (HE 14387) Αιτητών - και - ΚΥΠΡΟΥΛΑΣ ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ Καθ' ης η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------------------------------- 6.4.2023 Για τους Αιτητές: κ. Κ. Πανάγος για κ.κ. Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κ. Ε. Ευσταθίου για κ.κ. Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμόν και τίτλον Αίτηση, καταχωρήθηκε την 14.11.2018 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται Απόφασης και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου, ανάκτησης κατοχής και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου που να διατάζει όπως η Καθ' ης η Αίτηση και/ή οι υπάλληλοι και/ή υπηρέτες και/ή αντιπρόσωποι αυτής και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει εξ' αυτής δικαιώματα και/ή γενικά κάθε πρόσωπο το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό της υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και ένα έκαστο εξ' αυτών, όπως εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου και/ή υποστατικού στην οδό Θουκυδίδου αριθμός 8, 1060 Λευκωσία που ενοικιάζει η Καθ' ης η Αίτηση και χρησιμοποιεί ως κατάστημα και/ή ως ανθοπωλείο και/ή για συναφείς εργασίες δια το λόγο ότι οι Αιτητές απαιτούν λογικώς το υποστατικό ως ιδιοκτήτες διά την κατεδάφισίν τούτου και/ή διά το λόγο ότι η Καθ' ης η Αίτηση καθυστερεί συστηματικά να καταβάλει τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια της. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες και/ή κάτοχοι και/ή δικαιούχοι και/ή τα πρόσωπα που δικαιούνται να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες, του ακινήτου και/ή του υποστατικού που βρίσκεται στην οδό Θουκυδίδου αριθμός 8, 1060 Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»), το οποίο κατέχει η Καθ' ης η Αίτηση. Η ιδιότητα των Αιτητών είναι παραδεκτή. Το επίδικο ανήκει σε οικοδομή και/ή κτιριακό συγκρότημα, το οποίο αποτελείται από καταστήματα και/ή γραφεία (εν τοις εφεξής «το κτιριακό συγκρότημα») και χρησιμοποιείται ως ανθοπωλείο και/ή κατάστημα από την Καθ' ης η Αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους της, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Το επίδικο έχει ανεγερθεί πολύ πριν την 31.12.1999 και ευρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν την εννοία της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας. Κατά ή περί τον Νοέμβριο 2004, το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή κατόπιν συμφωνίας μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και των Αιτητών και/ή των αντιπροσώπων των, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Το συμφωνηθέν και/ή καταβαλλόμενο ενοίκιο από το 2004 μέχρι το 2006, ήταν Λ.Κ.160 μηνιαίως (το οποίο αντιστοιχεί σε €273) και ήταν προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα, με δέκα ημέρες χάρη. Σήμερα το ενοίκιο είναι €264.- προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα, ισχυρισμός επίσης παραδεκτός. Οι Αιτητές δικογραφούν ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο είχε διάρκεια 2 ετών, συγκεκριμένα από 10.11.2004 μέχρι 9.11.

1. Ανανεωνόταν δε, πάντοτε με την ελεύθερη και/ή κοινή συναίνεση των Αιτητών και της Καθ' ης η Αίτηση. Η τελευταία ανανέωση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, έλαβε χώραν από την 10.11.2008 μέχρι την 9.11.
2. Έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο υποστατικό ως θέσμια ενοικιάστρια. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί, είναι παραδεκτοί. Οι Καθ' ων η Αίτηση [αντιλαμβάνομαι ότι εννοεί τους Αιτητές] συστάθηκαν κατά ή περί την 21.7.1980 και εγγράφηκαν με αριθμό εγγραφής ΗΕ14387, σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο, ως εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές. Οι μέτοχοι της εταιρείας ήταν συγγενικά πρόσωπα. Οι σκοποί της ίδρυσης των Καθ' ων η Αίτηση [αντιλαμβάνομαι εννοεί τους Αιτητές] ήταν, μεταξύ άλλων, η διαχείριση των οικογενειακών περιουσιακών στοιχείων των μετόχων που κληρονόμησαν από τους γονείς των. Εκ των προαναφερθέντων περιουσιακών στοιχείων ήταν και το επίδικο υποστατικό. Με την πάροδο των χρόνων, οι Αιτητές αντιμετώπιζαν διάφορα προβλήματα αναφορικά με το επίδικο, ένεκα των πράξεων και/ή παραλείψεων της Καθ' ης η Αίτηση και/ή των υπόλοιπων ενοίκων που κατείχαν υποστατικά στο κτιριακό συγκρότημα. Συγκεκριμένα, το κτιριακό συγκρότημα και/ή το επίδικο υποστατικό, είναι παλαιό και ενέχει κινδύνους και/ή οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος και/ή η Καθ' ης η Αίτηση, κατά παράβασην των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, προέβησαν σε μετατροπές και/ή αλλαγές χρήσης των καταστημάτων ή υποστατικών που κατείχαν και/ή σε εγκατάσταση αποθηκών οι οποίες είναι παράνομες και/ή προκαλούν δημόσια οχληρία, με αποτέλεσμα οι αρμόδιες Αρχές να απαιτούν τη συμμόρφωση των Αιτητών και των κατόχων των υποστατικών με ειδικούς όρους ώστε, να εκδοθεί η απαραίτητη Πολεοδομική Άδεια και να αρθεί η παρανομία και/ή οχληρία. Οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος και/ή η Καθ' ης η Αίτηση, αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με τα πιο πάνω, με αποτέλεσμα η χρήση του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου, να καθίσταται παράνομη. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι οι αρμόδιες Αρχές τους προειδοποίησαν επανειλημμένα, τόσο γραπτώς όσο και προφορικά, αναφορικά με την υποχρέωση τους και/ή των κατόχων των καταστημάτων του κτιριακού συγκροτήματος και/ή της Καθ' ης η Αίτηση, για συμμόρφωση με τους όρους που τέθηκαν προς νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου, αλλά χωρίς ανταπόκριση. Οι Αιτητές αδυνατούσαν και/ή ήταν οικονομικά ασύμφορο να προβούν στις μετατροπές που οι αρμόδιες Αρχές έθεσαν για νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου υποστατικού. Κατόπιν συμβουλής από επαγγελματίες εκτιμητές ακινήτων, το ακίνητο όπου βρίσκεται το κτιριακό συγκρότημα, εκτιμήθηκε ότι η αξία του είναι τετραπλάσια εάν πωληθεί χωρίς το κτιριακό συγκρότημα και/ή αν το κτιριακό συγκρότημα κατεδαφιστεί, ένεκα της κακής κατάστασης στην οποία είναι. Ως εκ των ανωτέρω, κατά ή περί την 26.7.2017, οι Αιτητές κάλεσαν την Καθ' ης η Αίτηση και/ή όλους τους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος, ώστε να τους ενημερώσουν για την πρόθεση των και/ή προς εξεύρεση κοινής και αποδεχτής λύσης, χωρίς όμως ανταπόκριση από την Καθ' ης η Αίτηση. Ορισμένοι εκ των ενοίκων του κτιριακού συγκροτήματος, συμφώνησαν με τις απόψεις των Αιτητών και των αντιπροσώπων των, με αποτέλεσμα να εγκαταλείψουν το κτιριακό συγκρότημα και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή των καταστημάτων που ήταν στην κατοχή των. Λόγω των πιο πάνω προβλημάτων που προκλήθηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση και/ή τους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος και/ή ένεκα της αδυναμίας να εξευρεθεί κοινή και αποδεκτή λύση και/ή να υπάρξει συμμόρφωση με τους όρους των αρμόδιων Αρχών και/ή για το λόγο ότι, οι μέτοχοι των Αιτητών δεν επιθυμούν να κατέχουν από κοινού οποιαδήποτε περιουσιακά στοιχεία, αποφασίστηκε όπως αυτά πωληθούν και εν τέλει, οι Αιτητές να εκκαθαριστούν και διαλυθούν. Στις 6.10.2017, οι Αιτητές προέβησαν στις απαραίτητες ενέργειες και εξασφάλισαν την απαραίτητη από τις αρμόδιες Αρχές, Άδεια Κατεδάφισης. Σε διάφορες ημερομηνίες, οι μέτοχοι των Αιτητών που δεν επιθυμούν πλέον να έχουν οποιαδήποτε κοινά περιουσιακά στοιχεία και/ή να είναι μέτοχοι στους Αιτητές και/ή επιθυμούν να εκκαθαρίσουν τους Αιτητές, έλαβαν αποφάσεις στις συνελεύσεις των Αιτητών, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να πωλήσουν τα άλλα περιουσιακά των στοιχεία και/ή προσπαθούν να πωλήσουν τα άλλα περιουσιακά των στοιχεία. Στις 20.12.2017, οι Αιτητές επέδωσαν επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία την ενημέρωναν ότι, τερματιζόταν η οποιαδήποτε νομική σχέση των διαδίκων και έπρεπε να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού, μέχρι την 1.5.2018, για το λόγο ότι το κτιριακό συγκρότημα θα κατεδαφιστεί. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνήθηκε να παραδώσει το επίδικο, το οποίο συνεχίζει να κατέχει μέχρι σήμερα, παράνομα. Παρά την άρνηση της Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει το επίδικο, οι Αιτητές ανέμεναν μέχρι σήμερα να καταχωρήσουν την παρούσα, δίνοντας της χρόνο πέραν των 10 μηνών για να το παραδώσει. Περαιτέρω και/ή διαζευκτικά, η Καθ' ης η Αίτηση παρέλειψε και συνεχίζει να παραλείπει, να καταβάλλει το μηνιαίο ενοίκιο σύμφωνα με τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η Καθ' ης η Αίτηση καθυστερεί συστηματικά και ηθελημένα να καταβάλλει το μηνιαίο ενοίκιο την πρώτη εκάστου μήνα. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις των Αιτητών και/ή των δικηγόρων τους, η Καθ' ης η Αίτηση δεν συμμορφώθηκε, με αποτέλεσμα, στις 28.6.2018, να της επιδοθεί επιστολή, με την οποία οι Αιτητές ζητούσαν την καταβολή των ενοικίων και την παράδοση του επίδικου υποστατικού. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλε, ξανά με καθυστέρηση, τα μηνιαία ενοίκια για την περίοδο μεταξύ Μαρτίου 2018 - Ιουνίου
3. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι η σημερινή χρήση του ακινήτου όπου βρίσκεται το επίδικο, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου. Οι Αιτητές επιθυμούν να κατεδαφίσουν και/ή πωλήσουν το επίδικο υποστατικό και να εκκαθαριστούν και/ή διαλυθούν. Το ποσό που χρειάζεται για την κατεδάφιση του κτιρίου έχει εξασφαλιστεί από τους Αιτητές μέσω πώλησης άλλων περιουσιακών των στοιχείων, παραλαβής ενοικίων από τα υποστατικά που βρίσκονται στο κτιριακό συγκρότημα και χρηματοδότησης από τους μετόχους. Οι Αιτητές ανηύραν πρόσωπα που επιθυμούν να αγοράσουν το ακίνητο όπου βρίσκεται το επίδικο, αλλά οι αγοραστές επιθυμούν να το αγοράσουν αφού πρώτα κατεδαφιστεί το κτιριακό συγκρότημα. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 20.12.2018 και μ' αυτό εγείρει ττροδικαστικώς ότι η παρούσα Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί, καθότι υποβάλλεται καταχρηστικώς και/ή για αλλότριους σκοπούς και/ή ότι αυτή είναι πρόωρη και παράτυπη και εν πάση περιπτώσει, ότι αυτή ευρίσκεται σε προφανή αντίθεση με τον Νόμο. Περαιτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση προβάλλει προδικαστικώς ότι οι Αιτητές κωλύονται δια συμπεριφοράς και/ή εγγράφου στην αξίωσή τους και/ή στην απόδειξη αυτής εναντίον της (estoppel by conduct and/or deed). Η Καθ' ης η Αίτηση εγείρει περαιτέρω προδικαστικώς, ότι οι Αιτητές κωλύονται και/ή δεν νομιμοποιούνται στην αξίωσή τους περί ανάκτησης του υποστατικού, καθότι λόγο έξωσης σε αυτή την περίπτωση, έχει μόνον ο ιδιοκτήτης ο οποίος έχει σκοπό να διατηρήσει το ακίνητο και όχι εκείνος που προτίθεται να το πωλήσει. Η Καθ' ης η Αίτηση λέγει ότι η παρούσα υπόθεση είναι res inter alios acta και για το λόγο αυτό, θα πρέπει να απορριφθεί. Άνευ βλάβης της ανωτέρω θέσης, η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω και απορρίπτει τις αιτούμενες θεραπείες. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι ουδέποτε προέβη σε μετατροπές και/ή αλλαγή χρήσης του καταστήματος που ενοικιάζει, ούτε και εγκατέστησε παρανόμως αποθήκες και δεν δημιουργεί δημόσια οχληρία. Αγνοεί και απορρίπτει τους ισχυρισμούς των Αιτητών περί προειδοποίησης τους από τις αρμόδιες Αρχές για δήθεν παρανομίες στο επίδικο υποστατικό. Η χρήση του επίδικου γίνεται από την Καθ' ης η Αίτηση συμφώνως του ενοικιαστηρίου εγγράφου και με βάση τους όρους που συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών και εν πάση περιπτώσει, με την έγκριση και/ή συγκατάθεση των Αιτητών. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο κατάστημα από το έτος 2004 και το χρησιμοποιεί για τη διεξαγωγή της επιχείρησης της, εν γνώσει και με την συγκατάθεση των Αιτητών. Οι Αιτητές κωλύονται λόγω εγγράφου και/ή συμπεριφοράς να επικαλούνται ή να αποδείξουν ισχυριζόμενες παρανομίες της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν συγκεκριμενοποιεί στο δικόγραφο της ποιο είναι αυτό το έγγραφο και ποια είναι η συμπεριφορά. Τόσο με βάση τη συμφωνία ενοικίασης και από την έναρξη της ενοικίασης του επίδικου υποστατικού, η Καθ' ης η Αίτηση το λειτουργεί ως ανθοπωλείο, με την επωνυμία «ΓΑΡΥΦΑΛΛΟ» και έχει πλέον εδραιωθεί στην τοπική αγορά ανθών στη Λευκωσία, έχοντας αποκτήσει φήμη και/ή εμπορική εύνοια και ευρύ πελατολόγιο. Η αιτούμενη θεραπεία θα δημιουργήσει ανεπανόρθωτη ζημία στην επιχείρηση της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές δεν προβάλλουν συγκεκριμένο λόγο για τον οποίο αξιώνουν την αιτούμενη θεραπεία. Επικαλούνται διαζευκτικά την κατεδάφιση και/ή την καθυστέρηση ενοικίων, ούτως ώστε να είναι αδύνατο η Καθ' ης η Αίτηση να προβάλει, κατά τον καλύτερο δυνατό τρόπο, την υπεράσπισή της. Οι Αιτητές δεν προβάλλουν εύλογη αιτία για την απόφασή τους για κατεδάφιση του επίδικου υποστατικού και καταχωρούν την παρούσα Αίτηση για αλλότριους σκοπούς. Οι αναφορές των Αιτητών περί δήθεν συστάσεις τους προς την Καθ' ης η Αίτηση για δήθεν παρανομίες και/ή δημόσια οχληρία, δεν ανταποκρίνονται στα αληθή γεγονότα. Η Καθ' ης η Αίτηση αγνοεί και απορρίπτει τους ισχυρισμούς των Αιτητών περί εξασφάλισης Άδειας Κατεδάφισης, καθώς και τις αναφορές τους περί αξίας του επίδικου ακινήτου, παραδέχεται ωστόσο τη λήψη επιστολής στις 20.12.2017, από τους δικηγόρους των Αιτητών, το περιεχόμενο της οποίας απορρίπτει. Η ενοικίαση του υποστατικού δεν τερματίσθηκε νομίμως με την εν λόγω επιστολή, η οποία δεν επιφέρει έννομα αποτελέσματα. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε με επιστολή του δικηγόρου της, ημερομηνίας 31.1.
4. Η εν λόγω επιστολή δεν αποτελεί τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης της και ως εκ τούτου, η Αίτηση είναι πρόωρη. Επιπλέον, η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι οι Αιτητές είναι σε θέση να χρηματοδοτήσουν την κατεδάφιση του κτιριακού συγκροτήματος, για το κόστος της οποίας ουδεμία αναφορά γίνεται στην Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση ουδέν ενοίκιο οφείλει στους Αιτητές και εξακολουθεί να καταβάλλει ανελλιπώς το συμφωνηθέν με τους Αιτητές ενοίκιο. Τα όσα αναφέρουν οι Αιτητές περί μη επιθυμίας τους για κατοχή κοινών περιουσιακών στοιχείων και οι εσωτερικές λεπτομέρειες λειτουργίας αυτών, αποτελούν interna corporis και δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο. Οι Αιτητές δεν είναι σε θέση να πληρώσουν την οποιαδήποτε αποζημίωση που το Δικαστήριο δυνατόν να επιδικάσει σύμφωνα με τον Νόμο, αλλά ούτε και έχουν συμμορφωθεί με τις προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος. Αν επιτύχει η αιτούμενη θεραπεία και δεδομένης της απώλειας της επιχείρησης πρακτορείου [προηγούμενα η δικογράφηση αφορούσε σε ανθοπωλείο], η Καθ' ης η Αίτηση δικαιούται αποζημίωσης την οποία καθορίζει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος και άλλες αποζημιώσεις για εμπορική εύνοια (GOOD WILL), τόσο για την επιτυχημένη επιχείρηση ανθοπωλείου που διεξάγει και/ή για απώλεια επιχείρησης και/ή επαγγέλματος και/ή επιτηδεύματος. Ουδέν περαιτέρω δικογραφεί η Καθ' ης η Αίτηση αναφορικά με την εμπορική εύνοια και ουδόλως εξειδικεύει το ύψος της. Σε περίπτωση ανάκτησης κατοχής του επίδικου υποστατικού από τους Αιτητές, η Καθ' ης η Αίτηση δύσκολα θα βρει άλλο υποστατικό στην ίδια περιοχή, για τη διεξαγωγή της επιχείρησης της και/ή να βρει άλλο υποστατικό με ανάλογο ενοίκιο, με αποτέλεσμα να πληγεί ανεπανόρθωτα η βιωσιμότητα της επιχείρησης της. Θα χρειαστεί δε τουλάχιστον 5 μήνες για την εξεύρεση νέου χώρου, αλλά και για τη μετακόμιση και/ή μετακίνηση της επιχείρησης της, γεγονός που θα της προκαλέσει περαιτέρω ζημία και απώλεια εισοδημάτων και/ή κερδών. Ο μέσος όρος κερδών της Καθ' ης η Αίτηση είναι €2.500 μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση αξιώνει ανταπαιτητικώς: Α. Αποζημιώσεις στο ύψος δεκαοκτώ