Χάρις Σκούλλου ν. Ασημένιας Λόμη, Αίτηση Αρ. Κ11/20, 25/2/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2023:18 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ11/20 Μεταξύ: Χάρις Σκούλλου, εκ [ ], Λευκωσία Αιτήτριας -και- Ασημένιας Λόμη, [ ], Λευκωσία Καθ' ης η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------ 24 Φεβρουαρίου 2023 Για την Αιτήτρια: κα. Τάνια Τοφαρίδου για κ.κ. Προύντζος & Προύντζος Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κα. Χ. Μεττή για κ.κ. Ορφανίδης, Χριστοφίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 11.3.2020 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως: «
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την Καθ' ης η Αίτηση όπως καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο αυτής το ποσό των €3.774,40- πλέον νόμιμο τόκο, που αφορά καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019, Οκτώβριο 2019, Νοέμβριο 2019, Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο 2020, Φεβρουάριο 2020 και μέρος του μηνός Μαρτίου.
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο αυτής το ποσό των €158,00- ως οφειλή για το λογαριασμό και/ή υπόλοιπο λογαριασμού κατανάλωσης νερού για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019, Οκτώβριο 2019, Νοέμβριο 2019, Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο 2020, Φεβρουάριο 2020 και μέρος Μαρτίου
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο αυτής το ποσό που αντιστοιχεί στο λογαριασμό και/ή υπόλοιπο λογαριασμού κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019, Οκτώβριο 2019, Νοέμβριο 2019, Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο 2020, Φεβρουάριο 2020 και μέρος Μαρτίου
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο αυτής το ποσό των €126,00- ως οφειλή για το λογαριασμό και/ή υπόλοιπο λογαριασμού για τα τέλη σκυβάλων για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019, Οκτώβριο 2019, Νοέμβριο 2019, Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο 2020, Φεβρουάριο 2020 και μέρος Μαρτίου
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο το ποσό των €80,00- ως οφειλή για το λογαριασμό και/ή υπόλοιπο λογαριασμού για τα κοινόχρηστα για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019, Οκτώβριο 2019, Νοέμβριο 2019, Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο 2020, Φεβρουάριο 2020 και μέρος Μαρτίου
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει στην Αιτήτρια και/ή σε αντιπρόσωπο και/ή σε πληρεξούσιο αυτής οποιοδήποτε άλλο ποσό και/ή κέρδος έλαβαν από το Γραφείο Ευημερίας και/ή από οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο δυνάμει παράνομης υπενοικίασης του Διαμερίσματος.
- Αποζημιώσεις για τις ζημιές και/ή φθορές που προκλήθηκαν συνεπεία της συμπεριφοράς και/ή των ενεργειών των Καθ' ων η Αίτηση και/ή των υπενοικιαστούν στο Διαμέρισμα της Αιτήτριας.
- Νόμιμο Τόκο
- Οιανδήποτε άλλη διαταγή ή θεραπεία την οποίαν το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δικαία και εύλογο υπό τις περιστάσεις.
- Τα έξοδα της παρούσας Αιτήσεως πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης.» Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτρια του Διαμερίσματος υπ' αριθμόν 3, επί της οδού [ ] 26, 2370, στον Άγιο Δομέτιο, στη Λευκωσία, με αριθμό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας 2/3098, Φ/Σχ. 21/45W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 1089 (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Το επίδικο ανεγέρθη κατά ή περί το 1980 και/ή σε κάθε περίπτωση πριν τις 31.12.1999 και εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το επίδικο ενοικιάστηκε από την Αιτήτρια στην Καθ' ης η Αίτηση, έπειτα από συνομολόγηση γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 13.6.
- Η περίοδος ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος άρχισε στις 13.6.2019 και θα έληγε στις 12.6.
- Το συμφωνηθέν ενοίκιο ανερχόταν στο ποσό των €600.- μηνιαίως. Κατά ή περί τον Αύγουστο 2019, περιήλθε στην αντίληψη της Αιτήτριας ότι, κατά παράβασην των όρων της συμφωνίας, το επίδικο διαμέρισμα δεν κατέχετο και δεν χρησιμοποιείτο για τους σκοπούς για τους οποίους ενοικιάστηκε, αλλά διαμένουν σ' αυτό τρίτα πρόσωπα, για τα οποία ουδέποτε δόθηκε συγκατάθεση από την Αιτήτρια. Έλαβε παράπονα τόσο από τη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, όσο και από το Γραφείο Ευημερίας, ότι τα άτομα που διαμέναν στο επίδικο προκαλούσαν οχληρία και δεν σέβονταν τους κοινόχρηστους χώρους. Η Αιτήτρια επισκέφθηκε άμεσα το διαμέρισμα, όπου διαπίστωσε ότι σ' αυτό διέμεναν 10 αλλοδαποί, οι οποίοι είναι Αιτητές ασύλου, μεταξύ των οποίων και βρέφη, γεγονός που επιβεβαιώθηκε από το Γραφείο Ευημερίας. Η Αιτήτρια επικοινώνησε με το Γραφείο Ευημερίας, όπου ενημερώθηκε ότι όταν ιδιοκτήτες ακινήτων ή ενοικιαστές, οι οποίοι έχουν λάβει συγκατάθεση από τον ιδιοκτήτη για υπενοικίαση του ακινήτου, παραχωρούν το ακίνητο για στέγαση Αιτητών ασύλου, το Γραφείο Ευημερίας καταβάλλει στον παραχωρητή και/ή σε έκαστο Αιτητή ασύλου, επίδομα ενοικίου ύψους €100.- μηνιαίως για κάθε Αιτητή. Η Αιτήτρια ζήτησε από το Γραφείο Ευημερίας και/ή τους Αιτητές ασύλου, τα φερόμενα συμβόλαια ενοικίασης για το επίδικο διαμέρισμα, όπου διαπίστωσε ότι σ' αυτά δηλωνόταν ως ιδιοκτήτης του διαμερίσματος η Καθ' ης η Αίτηση και/ή ο κ. Αθανάσιος (Νάσος) Μαλίδης, ο οποίος συστήθηκε στην Αιτήτρια ως ο υιός της Καθ' ης η Αίτηση. Συνεπεία της παράνομης υπενοικίασης και ενόψει του ότι στο επίδικο διέμεναν 10 Αιτητές ασύλου, ενδεχομένως η Καθ' ης η Αίτηση και/ή ο κ. Αθανάσιος (Νάσος) Μαλίδης, να έχουν λάβει κέρδος και/ή όφελος εις βάρος της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η Καθ' ης η Αίτηση οφείλει τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο - Δεκέμβριο 2019 και Ιανουάριο - Φεβρουάριο 2020 και μέρος του μηνός Μαρτίου
- Το συνολικό οφειλόμενο ποσό των ενοικίων μέχρι και σήμερα ανέρχεται στα €3.774.- Με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνία 25.11.2019, η Αιτήτρια τερμάτισε τη συμφωνία και κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση όπως, εντός 30 ημερών από την επίδοση της εν λόγω επιστολής, παραδώσει ελευθέρα και κενή την κατοχή του επίδικου, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές και/ή φθορές που τυχόν έχουν προκληθεί σ' αυτό και καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια και τις οφειλές σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα. Η απαίτηση της Αιτήτριας εδράζεται στο άρθρο 11
(1)(α),(δ) και (ε) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/1983), ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, σύμφωνα με τη δικογράφηση της Αιτήτριας. Σημειώνεται όμως, ότι τα εν λόγω άρθρα αφορούν την έκδοση Διατάγματος έξωσης και συνεπώς Αιτήσεις Έξωσης και όχι εναρκτήριες Αιτήσεις ως η παρούσα, η οποία αφορά άλλες θεραπείες. Στις 25.11.2019, η Αιτήτρια μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή προς το Επαρχιακό Γραφείο Ευημερίας Λευκωσίας, με την οποία ενημέρωσε για το καθεστώς της παράνομης υπενοικίασης του επίδικου, ότι η ενοικίαση με την Καθ' ης η Αίτηση είχε τερματιστεί και κάλεσε το Γραφείο Ευημερίας όπως διακόψει άμεσα την καταβολή οποιουδήποτε ποσού προς την Καθ' ης η Αίτηση και/ή τον κ. Αθανάσιο (Νάσο) Μαλίδη, αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα. Για το ζήτημα της υπενοικίασης, η Αιτήτρια προέβη δύο φορές σε καταγγελία στον Αστυνομικό Σταθμό Αγίου Δομετίου. Πρόσθετα, η Αιτήτρια μέσω των δικηγόρων της απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 7.2.2020 προς όλα τα πρόσωπα τα οποία διαμένουν στο επίδικο, με την οποία τους ενημέρωσε, μεταξύ άλλων, για την παράνομη υπενοικίαση. Περαιτέρω, τους έδωσε ειδοποίηση ένα μήνα από τη λήψη της εν λόγω επιστολής, για εξεύρεση νέας κατοικίας και παράδοσης του διαμερίσματος. Η Αιτήτρια απέστειλε τελευταία ειδοποίηση προς την Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 27.2.020, με την οποία την κάλεσε όπως καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια καθώς και όλες τις λοιπές οφειλές που εκκρεμούν αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα και όπως παραδώσει άμεσα ελευθέρα και κενή την κατοχή του, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές και/ή φθορές. Η Αιτήτρια δικογραφεί ότι, τις αρχές Μαρτίου 2020, τα πρόσωπα τα οποία διέμεναν στο επίδικο και/ή οι υπενοικιαστές, το εγκατέλειψαν και συνεπώς αυτό δεν κατέχετο από κανένα άλλο πρόσωπο και/ή την Καθ' ης η Αίτηση. Ως εκ τούτου, η Αιτήτρια προχώρησε σε ανάκτηση της κατοχής του. Η Καθ' ης η Αίτηση εξακολουθεί να οφείλει ποσό €3.774.- ως οφειλόμενα ενοίκια, €158.- για το λογαριασμό κατανάλωσης νερού, €126.- για τα τέλη σκυβάλων, €80.- για τα κοινόχρηστα και το ποσό που αντιστοιχεί στην κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος για την περίοδο από το Σεπτέμβριο 2019 μέχρι την παράδοση του επίδικου, ενώ το διαμέρισμα υπέστη ζημιές και/ή φθορές για τις οποίες απαιτούνται έξοδα για επιδιόρθωση του. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρίστηκε την 1.9.2020 και μ' αυτήν εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται αρμοδιότητας προς εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, καθώς το επίδικο διαμέρισμα δεν είχε ολοκληρωθεί μέχρι την 31.12.1999 και/ή δεν προσφερόταν προς ενοικίασην ή δεν ενοικιαζόταν πριν την 31.12.
- Ανεξάρτητα από την προδικαστική ένσταση, η Καθ' ης η αίτηση αρνείται όλους μαζί και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας, ως αυτοί εκτίθενται στην Αίτησή της, εκτός όπου ρητά προβαίνει σε παραδοχή, καθώς και τις αιτούμενες θεραπείες. Ισχυρίζεται ότι ήταν ρητός όρος και/ή ήταν εις γνώσην της Αιτήτριας, ότι το επίδικο διαμέρισμα ενοικιάστηκε με σκοπό να φιλοξενούνται πολιτικοί πρόσφυγες και/ή δικαιούχοι φιλοξενίας και/ή άτομα που τηρούσαν τους όρους και τις προϋποθέσεις του Γραφείου Ευημερίας για παροχή στέγης. Ουδέν ποσό οφείλει η Καθ' ης η Αίτηση , καθώς η Αιτήτρια πληρωνόταν όταν το Γραφείο Ευημερίας πλήρωνε για την φιλοξενία των πολιτικών προσφύγων. Το γεγονός αυτό το γνώριζε η Αιτήτρια, αλλά προέβη σε ψευδή καταγγελία στο Γραφείο Ευημερίας, με αποτέλεσμα να παγώσουν τις όποιες πληρωμές. Το επίδικο παραδόθηκε στην Αιτήτρια περί το τέλος Σεπτεμβρίου 2019, καθώς με τη συμπεριφορά της προκάλεσε προβλήματα στη διαμονή των πολιτικών προσφύγων και/ή των δικαιούμενων από το Γραφείο Ευημερίας σε παροχή στέγης. Περαιτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι ουδεμία φθορά υπάρχει στο επίδικο διαμέρισμα και ότι υπήρχε μεταξύ τους συνεννόηση για την καταβολή του ενοικίου. Η Αιτήτρια το παρέλαβε χωρίς καμία επιφύλαξη δικαιώματος και/ή χωρίς καμία απαίτηση. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρισαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για την καταχώρηση Ενόρκων Δηλώσεων Αποκάλυψης Εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον συμφωνήθηκε όπως η υπόθεση προχωρήσει και εκδικαστεί ως υπόθεση ταχείας εκδίκασης. Στη συνέχεια, το Δικαστήριο άκουσε τους ευπαιδεύτους συνηγόρους σε αγορεύσεις/διευκρινήσεις. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά της ήταν η ίδια η Αιτήτρια, κα. Χάρις Σκούλλου, εκ Λευκωσίας, η οποία κατέθεσε γραπτή μαρτυρία. Κατέθεσε ότι γνωρίζει τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης λόγω προσωπικής της εμπλοκής, μέσα από έγγραφα που κατέχει, από μελέτη τους φακέλου και από πληροφορίες που συνέλεξε. Είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος, υπ' αριθμόν 3, επί της οδού [ ] 26, 2370 στον Άγιο Δομέτιο, στη Λευκωσία, με αριθμό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας 2/3098, Φ/Σχ. 21/45W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ
- Εξ' όσων γνωρίζει, το επίδικο ανεγέρθη περί το 1980 και εμπίπτει στο πλαίσιο δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το επίδικο διαμέρισμα ενοικιάστηκε στην Καθ' ης η Αίτηση, έπειτα από σύναψη γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 13.6.2019, με συμφωνηθέν ενοίκιο €600.- μηνιαίως και για χρονική περίοδο από 13.6.2019 μέχρι 12.6.
- Το ενοίκιο θα καταβαλλόταν την 1η ημέρα κάθε μήνα. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τον όρο 12 της συμφωνίας ενοικίασης, η ενοικιάστρια όφειλε να πληρώνει τους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, κοινοχρήστων, σκυβάλων και οποιεσδήποτε άλλες επιβαρύνσεις ή τέλη που αφορούν το επίδικο, εκτός από το Φόρο ακίνητης περιουσίας. Το ποσό των κοινοχρήστων κατά τον ουσιώδη χρόνο, ανερχόταν σε €6.- μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλε κανονικά το ενοίκιο για το επίδικο για τους μήνες Ιούνιο - Αύγουστο
- Περί τον Αύγουστο 2019, άρχισαν τα προβλήματα, όταν περιήλθε στην αντίληψη της Αιτήτριας, όπως είπε, ότι, κατά παράβασην των όρων της συμφωνίας ενοικίασης, το επίδικο δεν κατέχετο και δεν χρησιμοποιείτο για τους σκοπούς για τους οποίους ενοικιάστηκε, αλλά διέμεναν σ' αυτό τρίτα πρόσωπα, για τα οποία ουδέποτε είχε δώσει τη συγκατάθεση της. Ειδικότερα, έλαβε παράπονα, τόσο από τη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, όσο και από το Γραφείο Ευημερίας, ότι τα άτομα που διέμεναν στο επίδικο προκαλούσαν οχληρία και δεν σέβονταν τους κοινόχρηστους χώρους. Η κα. Σκούλλου επισκέφθηκε άμεσα το επίδικο διαμέρισμα, όπου διαπίστωσε ότι σ' αυτό διέμεναν 10 αλλοδαποί, οι οποίοι ήταν Αιτητές ασύλου, ως της επιβεβαίωσε το Γραφείο Ευημερίας σε επικοινωνία που είχε μαζί τους. Κατά την επίσκεψη της στο επίδικο, οι Αιτητές ασύλου που ζούσαν εκεί, ενημέρωσαν την Αιτήτρια, ότι η Καθ' ης η Αίτηση τους παρουσιάστηκε ως ιδιοκτήτρια του επίδικου και ως εκ τούτου, υπόγραψαν μαζί της συμβόλαια ενοικίασης. Η ίδια ζήτησε από τους Αιτητές ασύλου τα φερόμενα συμβόλαια ενοικίασης και της έδειξαν ορισμένα αντίγραφα αυτών που είχαν στη κατοχή τους, καθότι τα πρωτότυπα είχαν καταχωρηθεί στο Γραφείο Ευημερίας, ούτως ώστε να εγκριθούν για λήψη επιδόματος ενοικίασης. Μελετώντας τα συμβόλαια, η Αιτήτρια διαπίστωσε ότι σ' αυτά δηλωνόταν ως ιδιοκτήτες, είτε η Καθ' ης η Αίτηση, είτε ο Αθανάσιος (Νάσος) Μαλίδης, ο οποίος της συστήθηκε ως ο υιός της η Καθ' ης η Αίτηση. Από τα εν λόγω συμβόλαια, διαφαίνεται ότι η Καθ' ης η Αίτηση, ουδέποτε είχε σκοπό να κατοικήσει η ίδια στο επίδικο διαμέρισμα. Η Αιτήτρια ισχυρίστηκε ότι η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε αρνήθηκε ότι προέβη στην παράνομη υπενοικίαση, αλλά προβαίνει σε παραδοχή των πράξεων της στην Απάντηση της. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι προσπάθησε να επικοινωνήσει με την Καθ' ης η Αίτηση, με σκοπό να της ζητήσει να διακόψει άμεσα τις παράνομες και αντισυμβατικές της ενέργειες. Η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε την ενημέρωσε και ουδέποτε ζήτησε τη συγκατάθεση της, ως όφειλε δυνάμει του όρου 3 της συμφωνίας ενοικίασης, για να προβεί σε υπενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος, την οποία σε κάθε περίπτωση δεν θα έδινε. Η οποιαδήποτε προσπάθεια επικοινωνίας της με την Καθ' ης η Αίτηση, δεν ήταν επιτυχής, αφού δεν απαντούσε στα τηλεφωνήματα της και στα μηνύματα που της έστελνε. Η Καθ' ης η Αίτηση, από το Σεπτέμβριο 2019 και αφότου η Αιτήτρια διαπίστωσε τις παράνομες ενέργειες στις οποίες προέβη, σταμάτησε να συμμορφώνονται με τη συμβατική της υποχρέωση για καταβολή του ενοικίου για το επίδικο διαμέρισμα. Η κα. Σκούλλου κατέθεσε ότι στην προσπάθεια της να μάθει πώς και γιατί διέμεναν στο επίδικο τρίτα πρόσωπα, αποτάθηκε στο Γραφείο Ευημερίας, όπου ενημερώθηκε ότι όταν ιδιοκτήτες ακινήτων ή ενοικιαστές, οι οποίοι είχαν λάβει συγκατάθεση από τον ιδιοκτήτη για υπενοικίαση του ακινήτου, παραχωρούν το ακίνητο για στέγαση Αιτητών ασύλου, το Γραφείο Ευημερίας καταβάλλει, είτε στον παραχωρητή είτε σε έκαστο Αιτητή ασύλου, επίδομα ενοικίου ύψους €100.- μηνιαίως για κάθε Αιτητή. Ως εκ τούτου, και ενόψει του ότι στο επίδικο διαμέρισμα διέμεναν 10 Αιτητές ασύλου, ενδεχομένως η Καθ' ης η Αίτηση και ο κ. Αθανάσιος (Νάσος) Μαλίδης, να έχουν λάβει κέρδος ή όφελος εις βάρος της Αιτήτριας. Στις 25.11.2019, απέστειλε μέσω των δικηγόρων της, επιστολή προς την Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία τερματίστηκε η συμφωνία ενοικίασης και κλήθηκε όπως, εντός 30 ημερών από την επίδοση της εν λόγω επιστολής, παραδώσει ελευθέρα και κενή την κατοχή του διαμερίσματος, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές και φθορές που έχουν προκληθεί και να της καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια και τις οφειλές. Η επιστολή επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση. Επιπρόσθετα, στις 25.11.2019 απέστειλε μέσω των δικηγόρων της, επιστολή προς το Επαρχιακό Γραφείο Ευημερίας Λευκωσίας, με κοινοποίηση στην Υπουργό Εργασίας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, με την οποία τους ενημέρωνε και επίσημα για το παράνομο καθεστώς υπενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος, καθώς και για τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και τους καλούσε όπως διακόψουν άμεσα την καταβολή οποιουδήποτε ποσού προς την Καθ' ης η Αίτηση και τον κ. Αθανάσιο (Νάσο) Μαλίδη, αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα. Δεν έλαβε οποιαδήποτε απάντηση στην εν λόγω επιστολή. Αναφορικά με το ζήτημα της υπενοικίασης, η Αιτήτρια προέβη δύο φορές σε καταγγελία στον Αστυνομικό Σταθμό Αγίου Δομετίου. Η Καθ' η Αίτηση, μετά την επίδοση της επιστολής ημερομηνίας 25.11.2019, προσέγγισε την Αιτήτρια, με σκοπό να διαπραγματευτεί τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Η Αιτήτρια της είπε ότι η θέση της παρέμεινε ως αυτή καταγράφηκε με την επιστολή των δικηγόρων της. Παρά την ταχθείσα προθεσμία, η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε συμμορφώθηκε με το περιεχόμενο της επιστολής. Αντιθέτως, εξακολούθησε να υπενοικιάζει και να κατέχει παράνομα το επίδικο, χωρίς να καταβάλλει ενοίκια και χωρίς να εξοφλήσει τις προηγούμενες οφειλές της, τα κοινόχρηστα ή τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας και παράλληλα, συνέχισε να λαμβάνει κέρδος εις βάρος της Αιτήτριας, από την παράνομη υπενοικίαση. Η κα. Σκούλλου κατέθεσε ότι, σε μια ύστατη προσπάθεια για ανάκτηση της περιουσίας της, στις 7.2.2020, απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, προς όλα τα πρόσωπα τα οποία διέμεναν στο επίδικο, η οποία επιδόθηκε δεόντως μέσω ιδιώτη δικαστικού επιδότη στις 10.2.2020, αναφορικά με την παράνομη υπενοικίαση του. Επίσης, ειδοποιούνταν για την εξεύρεση νέας κατοικίας και παράδοσης του επίδικου εντός ενός μηνός από τη λήψη της εν λόγω επιστολής. Στις 27.2.2020, απέστειλε εκ νέου επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία της δόθηκε τελευταία ειδοποίηση να καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι και την ημερομηνία παράδοσης του επίδικου, να εξοφλήσει τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, τα τέλη σκυβάλων και οποιεσδήποτε άλλες οφειλές που εκκρεμούσαν και να παραδώσει άμεσα ελεύθερη κατοχή του επίδικου, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές και φθορές. Στις 9.3.2020, ενημερώθηκε από άλλους ένοικους ότι οι Αιτητές ασύλου που διέμεναν στο επίδικο, το εγκατέλειψαν και συνεπώς, δεν κατέχετο πλέον από κανένα άλλο τρίτο πρόσωπο, αλλά ούτε από την Καθ' ης η Αίτηση. Έτσι, η Αιτήτρια προχώρησε άμεσα σε ανάκτηση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος. Η Καθ' ης η Αίτηση εξακολουθεί, αδικαιολόγητα και παράνομα, να οφείλει τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο - Δεκέμβριο 2019, Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2020 και μέρους του Μαρτίου 2020, τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας και τέλη σκυβάλων σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα. Στις 9.3.2020 η Αιτήτρια μετέβη στο επίδικο και αντίκρισε τεράστιες υλικές ζημιές στους τοίχους, στο πάτωμα και τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά της κατέθεσε η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση, κα. Ασημένια Λόμη, εξ' Ελλάδος. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης από προσωπικό χειρισμό και εμπλοκή. Προχώρησε στην ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος, αφού πρώτα είχε προηγηθεί η ενοικίαση διαμερίσματος ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, από τον υιό της Καθ' ης η Αίτηση, στην ίδια οικοδομή. Ισχυρίστηκε ότι, επειδή η Αιτήτρια ήταν ευχαριστημένη από τη συνεργασία τους, της πρότεινε να ενοικιάσει η ίδια το άλλο διαμέρισμα της. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι, κατά τη σύναψη του ενοικιαστηρίου εγγράφου, είχε ενημερώσει την Αιτήτρια ότι το επίδικο θα χρησιμοποιείτο με σκοπό να φιλοξενούνται πολιτικοί πρόσφυγες, οι οποίοι δικαιούνταν σε φιλοξενία και τηρούσαν τους όρους και τις προϋποθέσεις του Γραφείου Ευημερίας για παροχή στέγης. Είχε ζητήσει από την Αιτήτρια να ενταχθεί ο όρος αυτός στο συμβόλαιο, κάτι που η Αιτήτρια διπλωματικά απέφυγε. Εν τω μεταξύ, η Καθ' ης η Αίτηση διέμενε στην Έγκωμη, κάτι που γνώριζε η Αιτήτρια, συνεπώς δεν είχε την ανάγκη να ενοικιάσει άλλο διαμέρισμα για σκοπούς στέγασης της. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε ότι, όταν ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα, αυτό ήταν σε πολύ άσχημη κατάσταση. Η κα. Λόμη είχε πει στην Αιτήτρια ότι θα το έφτιαχνε, όπως κι έγινε, αφού προέβη, με δικά της έξοδα, σε πολλές βελτιωτικές εργασίες και αγορές επίπλων και ηλεκτρικών συσκευών, ώστε να είναι κατάλληλο για το σκοπό που το ενοικίασε. Καθ' όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, ήταν συνεχώς σε επικοινωνία με την Αιτήτρια, η οποία ήταν πλήρως ενήμερη για τους λόγους ενοικίασης του ακινήτου και η σχέση τους στην αρχή ήταν καλή, έως και φιλική. Η Αιτήτρια είχε πλήρη γνώση της κατάστασης και τα όσα αναφέρει με την Αίτηση της, αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις και κατασκευασμένες αναφορές. Η κα. Λόμη ισχυρίστηκε ότι τήρησε τη συμφωνία με την Αιτήτρια και σε συνάφεια με τη συνεννόηση τους, ότι το επίδικο ενοικιάστηκε με σκοπό την ενοικίαση του σε άτομα που τηρούσαν τους όρους και τις προϋποθέσεις του Γραφείου Ευημερίας για παροχή στέγης, κατέβαλλε τα ενοίκια στην Αιτήτρια, όταν το Γραφείο Ευημερίας προέβαινε σε πληρωμές προς την ίδια, για τη φιλοξενία των πολιτικών προσφύγων. Περί τον Αύγουστο 2019, σταμάτησαν οι πληρωμές του Γραφείου Ευημερίας προς τον Καθ' ης η Αίτηση. Η Αιτήτρια προέβη σε ψευδή καταγγελία στο Γραφείο Ευημερίας, ότι δήθεν δεν γνώριζε πως το επίδικο διαμέρισμα ενοικιάστηκε μ' αυτό το σκοπό, με αποτέλεσμα να παγώσουν οι πληρωμές από το Γραφείο Ευημερίας. Επομένως, η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό προς την Αιτήτρια, εφόσον η ευθύνη για το πάγωμα των πληρωμών οφείλεται αποκλειστικά και μόνο στη συμπεριφορά της ιδίας και στη ψευδή καταγγελία στην οποία προέβη προς το Γραφείο Ευημερίας. Εκείνο το διάστημα, η Αιτήτρια ξεκίνησε να επισκέπτεται συχνά τα διαμερίσματα, να μιλά με τους δικαιούχους φιλοξενίας και να τους μεταφέρει ψεύδη για την Καθ' ης η Αίτηση, όπως κατέθεσε, να τη διαβάλλει και να λαμβάνει από τους δικαιούχους φιλοξενίας τα ποσά που θα έπρεπε να λαμβάνονται από την Καθ' ης η Αίτηση για το νερό και το ρεύμα, χωρίς όμως η Αιτήτρια να τα καταβάλλει για να πληρώνονται οι εν λόγω λογαριασμοί κοινής ωφελείας. Όταν η Καθ' ης η Αίτηση είπε στην Αιτήτρια να αναλάβει η ίδια, αν επιθυμεί, τη φιλοξενία των δικαιούχων φιλοξενίας, αυτή έδειξε ότι δεν ενδιαφέρεται διότι, το Γραφείο Ευημερίας, ως ισχυρίστηκε η Αιτήτρια, δεν έδινε πλέον €100.- για κάθε δικαιούχο αλλά μόνο €364.- για κάθε διαμέρισμα. Δηλαδή, η Αιτήτρια, αφού ισχυρίστηκε ψευδώς στο Γραφείο Ευημερίας ότι δεν γνώριζε για την υπενοικίαση ώστε να επωφεληθεί αυτή της συνεργασίας με το Γραφείο, ερεύνησε το θέμα, αποφάσισε ότι δεν τη συνέφερε οικονομικά και άρχισε να επιμένει να φύγουν οι δικαιούχοι φιλοξενίας. Ουδέποτε ανακάλεσε τη ψευδή καταγγελία της προς το Γραφείο Ευημερίας, παρά την υπόσχεση της ότι θα το έκανε. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι, από το Σεπτέμβριο 2019, κατέστη απλή θεατής στην κατάσταση, μη μπορώντας να διαχειριστεί την υπενοικίαση, εξαιτίας του παγώματος των πληρωμών και της λήψης από την Αιτήτρια, από τους δικαιούχους φιλοξενίας των €25.- από τον καθένα, τα οποία ήταν για το ρεύμα και το διαδίκτυο, οι οποίοι λογαριασμοί πληρώνονταν από την Καθ' ης η Αίτηση. Η κα. Λόμη ισχυρίστηκε ότι, όταν το διαμέρισμα παραδόθηκε στην Αιτήτρια, παραδόθηκε με τις βελτιώσεις και τις αγορές στις οποίες η Καθ' ης η Αίτηση είχε προβεί όταν το ενοικίασε και δεν τίθεται θέμα οποιασδήποτε φθοράς ή άσχημης κατάστασης του κατά τον εν λόγω χρόνο. Σημειώνουμε ότι από την ενώπιον μας μαρτυρία, καταδεικνύεται πως το επίδικο ουδέποτε παρεδόθη στην Αιτήτρια από την Καθ' ης η Αίτηση. Πραγματικά γεγονότα και ευρήματα: Από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, κρίνουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα έχουν ως ακολούθως: Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος με αριθμό 3, επί της οδού Προμηθέως 26, στην Ενορία Αγίου Γεωργίου, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Αγίου Δομετίου, στη Λευκωσία, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/2007, με αριθμό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας 2/3098, Φ/Σχ. 21/45W2, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 1089 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Το επίδικο διαμέρισμα ανεγέρθη το έτος 1979 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Η Αιτήτρια ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια την 31.1.
- Δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε μαρτυρία σχετικά με το κατά πόσον το επίδικο ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίασην κατά την 31.12.
- Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Κωστάκη Φυσεντζίδη v. K & C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/19, Απόφαση ημερομηνίας 1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A
- Η παράλειψη αυτή αγγίζει αυτή τούτη την καθ' ύλην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου και αποτελεί από μόνη της θανάσιμο πλήγμα για την υπόθεση της Αιτήτριας. Η προδικαστική ένσταση της Καθ' ης η Αίτηση επιτυγχάνει. Το Δικαστήριο δεν παραπέμπει την υπόθεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας δυνάμει του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, διότι δεν διαπιστώνει ότι δεν έχει δικαιοδοσία και ότι έχει δικαιοδοσία το Επαρχιακό Δικαστήριο. Δεν γνωρίζει εάν έχει δικαιοδοσία επειδή δεν τέθηκε ενώπιον του η απαιτούμενη, αποδεκτή μαρτυρία. Η παράλειψη της Αιτήτριας αποτελεί πλήγμα για την υπόθεση της ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου. Από μόνη της δεν είναι αρκετή για να δικαιολογήσει παραπομπή της υπόθεσης σε άλλο Δικαστήριο, αφού δεν διαπιστώνεται ποίο Δικαστήριο κέκτηται καθ' ύλην αρμοδιότητας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Αξιολογούμε το σύνολο της ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, σε περίπτωση όπου το πιο πάνω εύρημα, ανατραπεί κατ' Έφεσην. Η Αιτήτρια συνομολόγησε ενοικιαστήριο έγγραφο με την Καθ' ης η Αίτηση, με το οποίο συμφωνήθηκε όπως η τελευταία ενοικιάσει το επίδικο διαμέρισμα για περίοδο ενός έτους, από 13.6.2019 μέχρι την 12.6.2020, με μηνιαίο ενοίκιο €600, προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Το επίδικο ενοικιάστηκε για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία μόνο από την ενοικιάστρια. Το ενοικιαστήριο έγγραφο δεν φέρει τις υπογραφές μαρτύρων. Αναφορικά με τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση 2, ότι το επίδικο δεν ήταν σε καλή κατάσταση κατά την έναρξη της ενοικίασης και ότι προέβη σε επιδιορθώσεις ή έξοδα σε σχέση μ' αυτό, σχετικές είναι οι ρήτρες 2 και 7 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, οι οποίες αντικρούουν άμεσα αυτούς τους ισχυρισμούς. Αναφορικά με τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση ότι το επίδικο ενοικιάστηκε για να χρησιμοποιηθεί για την κατοίκηση αλλοδαπών Αιτητών ασύλου, σχετική είναι η ρήτρα 3, η οποία αντικρούει αυτό τον ισχυρισμό. Η ρήτρα 3 προνοεί ως ακολούθως: «
- Ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ δεν θα έχει το δικαίωμα μετενοικίασης, υπενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρησιμοποίησης από τρίτο πρόσωπο, του όλου ή μέρους του υποστατικού, εκτός αν λάβει προηγουμένως τη γραπτή συγκατάθεση του ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ.» Όπου υπάρχει γραπτή συμφωνία, προφορική μαρτυρία δεν γίνεται αποδεκτή για να προσθέσει, να αφαιρέσει ή άλλως πώς να τροποποιήσει τη γραπτή συμφωνία (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Τα τηλεφωνικά μηνύματα μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αίτηση, τα οποία επισυνάπτονται σε έντυπη μορφή στην ένορκο δήλωση της Καθ' ης η Αίτηση (Τεκμήριο 1), δεν αποδεικνύουν ότι η Αιτήτρια γνώριζε ευθύς εξ' αρχής ότι το επίδικο θα χρησιμοποιείτο από τρίτα πρόσωπα και θα υπενοικιαζόταν, ούτε είναι δυνατόν να αλλοιώσουν ή προσθέσουν στο κείμενο της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης. Μάλιστα, στα εν λόγω μηνύματα φαίνεται ότι η Αιτήτρια ζήτησε όπως κενωθεί το επίδικο από τα τρίτα πρόσωπα. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι μεταξύ των μερών δεν συνομολογήθηκε οποιαδήποτε άλλη συμφωνία πέραν του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας. Οι ρήτρες 5 και 6 του εγγράφου, προνοούσαν ως ακολούθως: «
- Ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ μπορεί να τερματίσει την παρούσα συμφωνία και να αναλάβει κατοχή των εν λόγω υποστατικών σε περίπτωση κατά την οποία καθυστερήσει οποιοδήποτε ενοίκιο για την περίοδο επτά
(7)ημερών ή και σε περίπτωση κατά την οποία ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ ήθελε παραβεί οποιονδήποτε όρο ή όρους της συμφωνίας αυτής.» «
- Αν ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο ενός οποιουδήποτε μήνα ή μέρος αυτού για περίοδο 21 ημερών μετά την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης εκ μέρους του ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ, ο τελευταίος θα έχει το δικαίωμα να προβεί σε όλα τα απαραίτητα δικαστικά διαβήματα για την έξωση του ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ.» Η ρήτρα 10 του ενοικιαστηρίου εγγράφου προνοούσε για την ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης. Επειδή όμως δεν συμπληρώθηκε το ποσό της ετήσιας αύξησης, κρίνουμε ότι δεν συμφωνήθηκε στην πράξη, η ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης μεταξύ των μερών και η εν λόγω ρήτρα κατέστη ανενεργή. Σύμφωνα με τη ρήτρα 12, ο ενοικιαστής όφειλε να πληρώνει τους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ρεύματος και του νερού, καθώς και τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων, των σκυβάλων και άλλες επιβαρύνσεις, πλην του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας. Στο ενοικιαστήριο έγγραφο δεν συμπληρώθηκαν ποσά για τα κοινόχρηστα και τα σκύβαλα, ώστε το Δικαστήριο να αποδώσει οποιαδήποτε ποσά. Ούτε παρουσιάστηκε κατάσταση από τη Διαχειριστική Επιτροπή του κτιρίου, ή άλλως πως. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέλαβε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Κάποιος κ. Αθανάσιος Μαλλίδης, για τον οποίο η Αιτήτρια ισχυρίστηκε χωρίς να αντικρουστεί, ότι είναι υιός της Καθ' ης η Αίτηση, ενοικίασε ένα δωμάτιο στο επίδικο διαμέρισμα σε δύο πρόσωπα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 15.6.2019, για την περίοδο από 15.6.2019 μέχρι 15.6.2020, δεύτερο δωμάτιο στο επίδικο διαμέρισμα σε άλλα δύο πρόσωπα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου της ιδίας ημερομηνίας, για την ίδια ενοικιαστική περίοδο, τρίτο δωμάτιο στο επίδικο διαμέρισμα σε άλλα δύο πρόσωπα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου της ιδίας ημερομηνίας, για την ίδια ενοικιαστική περίοδο και τέταρτο δωμάτιο στο επίδικο διαμέρισμα σε άλλα δύο πρόσωπα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου της ίδιας ημερομηνίας, για την ίδια ενοικιαστική περίοδο. Ο κ. Μαλλίδης ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα, σε τρίτο πρόσωπο, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, χωρίς ημερομηνία ή διάρκεια ενοικίασης. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε ένα δωμάτιο στο επίδικο διαμέρισμα, σε δύο πρόσωπα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 19.6.2019, για την περίοδο από 16.9.2019 μέχρι 19.6.
- (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας) Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της, στην Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 25.11.2019, η οποία επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση την 3.12.2019 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), με την οποία την πληροφορούσε ότι περιήλθε στην αντίληψη της περί τον Αύγουστο 2019, ότι το επίδικο δεν κατέχεται και δεν χρησιμοποιείται για τους σκοπούς για τους οποίους ενοικιάστηκε, αλλά σ' αυτό διαμένουν τρίτα πρόσωπα, κάτι για το οποίο δεν έδωσε τη συγκατάθεση της. Ταυτόχρονα, ειδοποίησε την Καθ' ης η Αίτηση ότι όφειλε τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο έως Νοέμβριο 2019 και τα τέλη κατανάλωσης νερού ύψους €344,52 και σκυβάλων για το έτος
- Η Αιτήτρια τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει το επίδικο εντός 30 ημερών από τη λήψη της επιστολής, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές ή φθορές και να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, σκύβαλα και τέλη κατανάλωσης νερού. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή της ιδίας ημερομηνίας και στο Επαρχιακό Γραφείο Ευημερίας Λευκωσίας, η οποία κοινοποιήθηκε στο Υπουργείο Εργασίας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Τεκμήριο 6 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), με την οποία, μεταξύ άλλων, ζήτησε όπως διακοπεί άμεσα η καταβολή οποιουδήποτε ποσού αναφορικά με το επίδικο και άλλο ένα διαμέρισμα, με αριθμό 4, στο ίδιο κτίριο. Η Αιτήτρια απέστειλε επίσης, επιστολή στους χρήστες του επίδικου διαμερίσματος, με ημερομηνία 7.2.2020 (Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), με την οποία τους δόθηκε ένας μήνας για την παράδοση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι 30 ημέρες οι οποίες δόθηκαν ως προειδοποίηση στην Καθ' ης η Αίτηση, έληξαν την 2.1.
- Η Καθ' ης η Αίτηση δεν παρέδωσε την κατοχή στην Αιτήτρια, φυσική ή νομική, μετά τη λήξη των 30 ημερών από την επίδοση της επιστολής ημερομηνίας 25.11.
- Κρίνουμε ότι η εν λόγω επιστολή αποτελεί νόμιμο τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέμεινε σε κατοχή, τουλάχιστον νομική εάν όχι φυσική, του επίδικου διαμερίσματος και ούτως κατέστη θέσμια ενοικιάστρια μετά την 2.1.
- Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 27.2.2020, μέσω των δικηγόρων της, με την οποία της δόθηκε ειδοποίηση 21 ημερών όπως καταβάλει τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια, το ποσό του λογαριασμού νερού και των τελών σκυβάλων και οποιεσδήποτε άλλες οφειλές που εκκρεμούσαν και όπως παραδώσει την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, επιδιορθωμένο από οποιεσδήποτε ζημιές και φθορές (Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Η Αιτήτρια ανέκτησε φυσική κατοχή του επίδικου διαμερίσματος το Μάρτιο
- Η Καθ' ης η Αίτηση οφείλει ενοίκια για το επίδικο διαμέρισμα για τους μήνες Σεπτέμβριο 2019 έως Φεβρουάριο και μέρος του Μαρτίου 2020, σύνολο €3.
- Η Καθ' ης η Αίτηση οφείλει επίσης ποσό εκ €114,70 για τέλη κατανάλωσης νερού στο επίδικο υποστατικό, για την περίοδο από 3.12.2019 έως 4.2.2020 (Τεκμήριο 9(α) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), το οποίο κατέβαλε η ίδια (Τεκμήριο 9(β) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), €79,50.- ως αναλογία για τα τέλη σκυβάλων για το έτος 2019 (Τεκμήριο 10(α) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), τα οποία κατέβαλε η ίδια (Τεκμήριο 11(α) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας) και €39,75 ως αναλογία για τα τέλη σκυβάλων του έτους 2020 (Τεκμήριο 10(β) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας), τα οποία κατέβαλε η ίδια (Τεκμήριο 11(β) στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας). Η Αιτήτρια απαιτεί ποσό €158.- για τέλη κατανάλωσης νερού αλλά επιδικάζεται ποσό €114,70 και συνολικά ποσό €126.- για τα τέλη σκυβάλων και επιδικάζεται ποσό €119,
- Διεκδικείται ποσό για την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος στο επίδικο διαμέρισμα, το οποίο δεν συγκεκριμενοποιείται στο δικόγραφο της Αιτήτριας και δεν αποδείχθηκε. Ουδέν ποσόν επιδικάζεται. Τυχόν φθορές οι οποίες έχουν προκληθεί στο επίδικο διαμέρισμα κατά τη διάρκεια της ενοικίασης αυτού από τους Καθ' ων η Αίτηση, δεν έχουν δικογραφηθεί ειδικά, ούτε έχουν αποδειχθεί ειδικά και σε συγκεκριμένο ποσό και δεν αποδίδονται. Το Τεκμήριο 13 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας, δεν αντιστοιχεί σε οποιαδήποτε δικογράφηση στην κυρίως Αίτηση. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Αναφορικά με οφειλόμενα κοινόχρηστα και ποσά τα οποία λήφθηκαν από το Γραφείο Ευημερίας, δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ικανοποιητική, αποδεκτή ή καθόλου μαρτυρία και, κατ' ακολουθίαν, ουδέν ποσό επιδικάζεται. Νομική πτυχή: Ερμηνεία γραπτών συμβάσεων και εξωγενής μαρτυρία: Έχω μελετήσει και λάβει υπόψη αυθεντίες και συγγράμματα σχετικά με την ερμηνεία γραπτών συμβάσεων. Βλέπετε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Petrolina Ltd. v. Vassiliades, 1 C.L.R. 289, EPCO v. Lartico,
(1978)1 C.L.R. 201, Polykarpou v. Polykarpou,
(1982)1 C.L.R. 182, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos,
(1982)1 C.L.R. 499, Mavrou v. Theodorou,
(1984)1 C.L.R. 635, Panayiotou v. Island Beach Development Ltd.,
(1985)1 C.L.R. 623, Georghiades v. Georgiades,
(1988)1 C.L.R. 428, Εθνική Τράπεζα v. Χατζηνέστορος,
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 204, Λαζούρας v. Σκυλλουριώτου,
(1992)1 Α.Α.Δ. 168, Γεωργ. Ετ. Φούτας v. Ετ. Βάσος Λτδ.,
(1993)1 Α.Α.Δ. 168, Πούκουρου κ.ά. v. Κώστα,
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1618, Τάκη Λευκαρίτη κ.α. v. LONG BEACH HOTELS LTD κ.α.,
(2000)1 (Α) Α.Α.Δ. 194, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G & C Exhaust Systems Ltd.,
(2001)1 (Α) Α.Α.Δ. 500. Σ' όλες αυτές τις αυθεντίες γίνεται αναφορά και σε ιδιαίτερα χρήσιμη Αγγλική νομολογία από το 1837 και εντεύθεν. Καταγράφω τους κανόνες που έχω σημειώσει στις αυθεντίες και από τους οποίους αντλώ καθοδήγηση για την παρούσα υπόθεση: · Η ερμηνεία εγγράφων είναι γενικά νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζει το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών όπως αυτή διακηρύττεται στο έγγραφο. · Η πρόθεση των μερών πρέπει να αντιμετωπίζεται με αντικειμενικά κριτήρια. Η βασική προϋπόθεση είναι ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά που στην πραγματικότητα κατέγραψαν και τα λόγια τους πρέπει να ερμηνευθούν ως έχουν. Η ερμηνεία μέρους ενός εγγράφου πρέπει να αναζητηθεί στο ίδιο το έγγραφο, στην σημασία των λέξεων που έχουν χρησιμοποιηθεί και όχι στο τι ένας δυνατόν να υποθέσει ότι ήταν η πρόθεση των μερών. · Η ερμηνεία εγγράφων προϋποθέτει δύο τινά: πρώτο τη σημασία των λέξεων και δεύτερο το νομικό τους αποτέλεσμα. · Το εναρκτήριο σημείο για την ερμηνεία ενός εγγράφου είναι η απόδοση της συνήθους και φυσικής ερμηνείας στις λέξεις, δηλαδή η ερμηνεία με την οποία μία λέξη εν γένει γίνεται κατανοητή. · Εάν οι πρόνοιες ενός εγγράφου είναι ξεκάθαρες, δηλαδή η εξακρίβωση της πρόθεσης των συμβαλλομένων βρίσκει έκφραση στην εξωτερικευμένη δήλωση τους στη γραπτή συμφωνία, είναι επιτρεπτή μόνο η αντικειμενική ερμηνεία της δήλωσης. Εάν υπάρχουν αντιφατικές πρόνοιες και εκφράσεις και εάν φαίνεται από το έγγραφο ποια ήταν η πραγματική πρόθεση των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων (βλέπετε Lloyd v. Lloyd
(1837)2 My. & Cr. 192, στη σελίδα 202 και Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ v. G & C Exhaust Systems Ltd, πιο πάνω). · Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ολόκληρο το έγγραφο, το αντικείμενο του και το σύνολο των όρων του, για να γίνει αντιληπτή η πρόθεση των μερών και να ερμηνευθεί μία ρήτρα του. · Όπου υπάρχει γραπτή συμφωνία, προφορική μαρτυρία δεν γίνεται αποδεκτή για να προσθέσει, να αφαιρέσει ή άλλως πώς να τροποποιήσει τη γραπτή συμφωνία. Ο κανόνας αυτός είναι γνωστός ως parole evidence rule και υπόκειται σε εξαιρέσεις. Μία εξαίρεση είναι όπου δεν υπήρχε η πρόθεση το γραπτό κείμενο να περιλαμβάνει ολόκληρη τη συμφωνία μεταξύ των μερών. Δεύτερη εξαίρεση είναι η συνακόλουθη συμφωνία (collateral contract), όπου ο κανόνας δεν ισχύει γιατί η προφορική μαρτυρία περί της συνακόλουθης συμφωνίας δεν τροποποιεί ή προσθέτει στην γραπτή συμφωνία αλλά πρόκειται περί ανεξάρτητης σύμβασης. Τέτοια μαρτυρία είναι επιτρεπτή σε σχέση με ένα θέμα επί του οποίου η γραπτή συμφωνία δεν περιλαμβάνει πρόνοια. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα αποδοχής μαρτυρίας προς απόδειξη μίας υπερισχύουσας προφορικής συμφωνίας ή προς απόδειξη προφορικής υπόσχεσης ότι η γραπτή σύμβαση δεν θα εφαρμοστεί σύμφωνα με τους όρους της (βλέπετε City of Westminster Properties
(1934)Ltd v. Mudd
(1959)Ch. 129). Ακόμα, εξαίρεση στον κανόνα υπάρχει σε περίπτωση κενού ή αμφιβολίας στην ερμηνευόμενη σύμβαση. Είναι η κρίση μου ότι οι διάδικοι και συμβαλλόμενοι στο Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της Αιτήτριας, εννοούσαν ακριβώς αυτά που κατέγραψαν και ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο πρέπει να ερμηνευθεί αντικειμενικά και να αποδοθεί στις λέξεις η φυσική και γραμματική τους ερμηνεία, ενώ δεν έχει ενώπιον μου αποδειχθεί ότι κατέληξαν σε οποιαδήποτε άλλη προφορική ή γραπτή συμφωνία, έξω και πέραν απ' αυτό, συνακόλουθη, τροποποιητική, ή άλλως πως. Ειδικές αποζημιώσεις: Το βάρος απόδειξης ειδικών αποζημιώσεων ανήκει στον αξιούντα, δηλαδή την Αιτήτρια. Οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία (βλέπετε σχετικά Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Ηρακλέους v. Πίτρου
(1994)1 Α.Α.Δ. 239, Αλεξάνδρου v. Ιωάννου
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1157, Χριστοδούλου v. Αγαθοκλέους
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 396, Μαίττα v. Γεωργίου κ.ά.
(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 1, Παναγιώτου v. Φραγκέσκου κ.ά.
(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 687, Λοϊζου v. Μουρτζή
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 883, Ζήνων Μερκής Λτδ v. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1923, Πίριλλος v. Κονναρή
(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153 και Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας
(2003)1(Α) Α.Α.Δ. 467). Η Αιτήτρια δεν δικογράφησε ειδικά τις αιτούμενες αποζημιώσεις και απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης το οποίο φέρει και να τις αποδείξει ειδικά και συγκεκριμένα. Αυτή η απαίτηση αποτυγχάνει. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η απαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Υπό τις περιστάσεις και επειδή η Καθ' ης η Αίτηση δεν υποστήριξε επαρκώς τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της με ικανοποιητική, αποδεκτή μαρτυρία, παρά μόνο η απαίτηση αποτυγχάνει λόγω παράλειψης της Αιτήτριας να προβάλει και αποδείξει ότι το επίδικο ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση κατά την 31.12.1999, κρίνουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστόν Αντίγραφον Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο