LOUCIS L. LOUCA & SONS LIMITED ν. G&P LAZAROU ESTATE AGENTS LTD, Αίτηση Αρ.: Κ30/20, 9/3/2023

(4)(α), η αύξηση σε θέσμιους ενοικιαστές από τις 22.4.2019 μέχρι την 21.4.2021, είναι μηδενική. Ως εκ τούτου, η παρούσα Αίτηση είναι πρόωρη και άνευ αντικειμένου και ως τέτοια, θα πρέπει να απορριφθεί, με έξοδα εις βάρος της Αιτήτριας. Διαζευκτικά και/ή ανεξάρτητα και/ή επιπρόσθετα, η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται παντελώς και κατηγορηματικά, τις αιτούμενες θεραπείες και ζητά την απόρριψη της Αίτησης, ως νόμω και ουσία αβάσιμη, ανυπόστατη και/ή αδικαιολόγητη, σύμφωνα με τον Νόμο και/ή την Νομολογία και/ή πρόωρη και άνευ αντικειμένου, με έξοδα εις βάρος της Αιτήτριας. Περαιτέρω και/ή διαζευκτικά, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η παρούσα Αίτηση συνιστά κατάχρηση δικαιώματος. Η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η ενοικίαση εκ μέρους της, αφορούσε δύο γραφεία και όχι διαμερίσματα, τα οποία θα ενοικίαζε η Καθ' ης η Αίτηση από την Αιτήτρια, ενώ ο τίτλος ακίνητης ιδιοκτησίας της Αιτήτριας αναφέρεται σε διαμερίσματα και όχι γραφεία, πράγμα το οποίο καθιστά την ενοικίαση παράνομη, καθότι εάν ήταν γραφεία και όχι διαμερίσματα, η Αιτήτρια είχε υποχρέωση να παραδώσει στην Καθ' ης η Αίτηση περισσότερους από δύο χώρους στάθμευσης που έχει η Καθ' ης η Αίτηση αυτή τη στιγμή. Αναφορικά με τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας σε σχέση με το καταβαλλόμενο ενοίκιο, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι παρόλο που συμφώνησε με την Αιτήτρια, να καταβάλλει σ' αυτήν, το ποσό των €350.- μηνιαίως και ότι από το ποσό αυτό, θα έπρεπε να αποκόπτεται το ΓεΣΥ και η Άμυνα, εντούτοις, η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει στην Αιτήτρια το ποσό των €400.- το μήνα για το κάθε ένα διαμέρισμα και επιβαρύνεται εδώ και χρόνια και την πληρωμή του ΓεΣΥ και της Άμυνας. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται επίσης ότι, τα επίδικα γραφεία είναι κακώς φτιαγμένα και κάθε χρόνο προκαλούνται φυσικές φθορές και υγρασίες, τις οποίες αναγκάζεται να επιδιορθώνει με δικά της έξοδα και να συντηρεί καθ' αυτόν τον τρόπο τα δύο γραφεία, χωρίς ωστόσο η Αιτήτρια να της πληρώσει οτιδήποτε μέχρι σήμερα. Τα επίδικα υποστατικά δεν είναι 175 τ.μ., ως αναληθώς ισχυρίζεται η Αιτήτρια αλλά 125 τ.μ. Η πρώτη ενοικίαση έγινε το 2008 και όχι από την Αιτήτρια εταιρεία αλλά από άλλη εταιρεία με την οποία η Αιτήτρια σχετιζόταν. Το ενοικιαστήριο έγγραφο που αφορά την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία, έγινε την 1.10.

1. Σε καμία απολύτως περίπτωση η Καθ' ης η Αίτηση είχε συνάψει συμφωνία ενοικιάσεως με την Αιτήτρια το 2012, καθότι η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία ιδρύθηκε το έτος
2. Εάν υπάρχει τέτοια συμφωνία, η Καθ' ης η Αίτηση καλεί την Αιτήτρια να την παρουσιάσει. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι, ουδέποτε αποδέχθηκε ότι η επίδικη συμφωνία ενοικιάσεως έληξε, αλλά ούτε και έγινε οποιοσδήποτε νομότυπος τερματισμός της εν λόγω συμφωνίας από την Αιτήτρια. Εν πάση περιπτώσει, είναι ισχυρισμός της Καθ' ης η Αίτηση ότι ακόμη και να έγινε τερματισμός της επίδικης συμφωνίας ενοικιάσεως, όπως ισχυρίζεται η Αιτήτρια, αυτός είναι παράνομος. Προς τούτο δε, υπάρχει και σχετική αλληλογραφία. Πέραν του ότι τα επίδικα γραφεία παρουσιάζουν σοβαρά προβλήματα υγρασίας και φυσικές φθορές, η Καθ' ης η Αίτηση έχει αναλάβει επίσης όλα τα έξοδα ανακαίνισης των δύο επίδικων υποστατικών, προκειμένου αυτά να μετατραπούν σε γραφεία, με όλες τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και να μπορούν να χρησιμοποιηθούν από την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία ως τέτοια. Η Καθ' ης η Αίτηση προκαταβάλλει ανελλιπώς τα ενοίκια και τα κοινόχρηστα της, για ολόκληρο το χρόνο, όπως έχει γίνει για το έτος 2020 αλλά και για το έτος 2021, όπου υπάρχουν και σχετικές αποδείξεις πληρωμής, τα οποία ενοίκια, η Αιτήτρια παρέλαβε ανεπιφύλακτα. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν οδηγίες και ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου και δόθηκαν οδηγίες για την καταχώριση γραπτής μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης. Έκθεση Λειτουργού: Οι Εκθέσεις Εκτίμησης φέρουν ημερομηνία 20.9.
3. Η κάθε μία αφορά ένα έκαστο εκ των υποστατικών αρ. 101 και αρ.
4. Η Λειτουργός περιέλαβε το ένα επίδικο υποστατικό στα συγκριτικά του άλλου υποστατικού, όπως φαίνεται στον Πίνακα της Έκθεσης της. Σύμφωνα με την Αιτήτρια εταιρεία και όπως φαίνεται από τον Πίνακα Συγκριτικών Ενοικίων, τα δύο επίδικα υποστατικά είναι γειτονικά, στον ίδιο όροφο και πανομοιότυπα στα χαρακτηριστικά τους. Ως εκ τούτου, παραθέτω την Έκθεση Εκτίμησης για το υποστατικό αρ.
5. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο βρίσκεται στον πρώτο όροφο ενός κτιρίου, εντός του Τεμαχίου 736, Φ/Σχ. 21/63W2, με αριθμός εγγραφής 10/739, Λεωφόρος [ ] 176, 2025, Στρόβολος, Δήμος Στροβόλου, Ενορία Αποστόλου Βαρνάβα & Αγίου Μακαρίου. · Έχει εμβαδόν 160 τ.μ. σε Α' ζώνη. · Το επίδικο ενοικιάστηκε το έτος
6. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €400.- · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €2,50/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2020, από 9 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και τα δύο επίδικα υποστατικά) είναι €6,62/τ.μ. Ο υπολογισμός αυτός είναι λανθασμένος. Μαθηματικά, η πράξη αποκαλύπτει €4,41/τ.μ. Η Λειτουργός φαίνεται ότι διαίρεσε δια 6 υποστατικά ενώ τα συγκριτικά της είναι
7. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €5,50/τ.μ. αλλά δεν προσδιορίστηκε με βάση ποίο εκ των συγκριτικών. · Όλα τα συγκριτικά χρησιμοποιούνται ως γραφεία, αλλά ορισμένα είναι διαμερίσματα. · Το επίδικο αποτελεί μέρος κτιρίου το οποίο ανεγέρθη το
8. · Κατά την επιτόπια έρευνα στις 17.9.2021, διαπιστώθηκε ότι η χρήση του είναι ως γραφείο. · Η Λειτουργός σημειώνει στις παρατηρήσεις της, ότι η κατάσταση του είναι καλή αφού διαπιστώθηκαν ίχνη από φυσικές φθορές από υγρασίες κατά μήκος τόσο των εσωτερικών τοίχων όσο και στους εξωτερικούς. Παρατηρήθηκαν επίσης φυσικές φθορές στα πατώματα και στα είδη υγιεινής. Οι αναφορές αυτές είναι αντιφατικές. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €585,49 μηνιαίως. Εδώ περιλαμβάνεται ένας λανθασμένος υπολογισμός, εφόσον το 90% του €6,62, ήτοι €5,96/τ.μ., επί του εμβαδού του επίδικου ισούται με €953,
9. Εάν δε χρησιμοποιηθεί το 4,41/τ.μ. ως μέσος όρος της μικρής περιοχής, το 90% του μέσου όρου είναι €3,97/τ.μ., συνεπώς για το επίδικο υποστατικό ισούται με €635,20 μηνιαίως. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Για την πλευρά της Αιτήτριας εταιρείας, κατέθεσε ένορκο δήλωση ο κ. Παναγιώτης Μαραθοβουνιώτης, από τη Λευκωσία. Κατέθεσε ότι είναι ο Διαχειριστής της οικοδομής «[ ] 176», στη Λεωφόρο [ ] 176, 2025 Στρόβολος, όπου βρίσκονται και τα επίδικα γραφεία, γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της παρούσης υπόθεσης και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος από την Αιτήτρια να προβεί στη δήλωση του. Σημειώνουμε ότι πλείστα όσα αναφέρει ο κ. Μαραθοβουνιώτης αποτελούν εξ' ακοής μαρτυρία, για την οποία είτε δηλώνει ότι δεν έχει προσωπική γνώση, είτε είναι φανερόν ότι δεν δύναται να έχει προσωπική γνώση. Η Αιτήτρια είναι και ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, η νόμιμη ιδιοκτήτρια των διαμερισμάτων / Γραφείων 101 και 102, στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας, στη Λεωφόρο [ ] 176, 2025 Στρόβολος, στη Λευκωσία. Τα ακίνητα έχουν εμβαδόν 160-175 τ.μ. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικιάζει τα δύο διαμερίσματα με αριθμούς 101 και 102, τα οποία χρησιμοποιεί ως γραφεία για τις επαγγελματικές της δραστηριότητες. Κατά την 11.11.2008, η Αιτήτρια ενοικίασε τα επίδικα, με ενοίκιο που ανερχόταν σε €683,00 μηνιαίως για έκαστο διαμέρισμα, στην G&P LAZAROU REAL ESTATES AGENCIES (CYPRUS) LTD, (HE 133879) η οποία αργότερα φαίνεται να μετονομάστηκε σε SPRINGSEAS OPERATIONS LIMITED. Παρ' όλο που η πιο πάνω εταιρεία αποτελεί ξεχωριστό νομικό πρόσωπο από την Καθ' ης η Αίτηση, το φυσικό πρόσωπο που βρίσκεται πίσω από τις δύο εταιρείες, είναι ακριβώς το ίδιο, συγκεκριμένα ο κ. Πέτρος Λαζάρου. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, αναφέρει εκ παραδρομής ως ιδιοκτήτρια, την κα. Φαίδρα Λουκά. Η κα Φαίδρα Λουκά ήταν και είναι η Διευθύντρια της ιδιοκτήτριας εταιρείας και Αιτήτριας και υπό την ιδιότητα της αυτή, συνήψε την αρχική συμφωνία ενοικίασης με την Καθ' ης η Αίτηση. Η αρχική συμφωνία ενοικίασης, όπως περιγράφεται, δεν ήταν με την Καθ' ης η Αίτηση, όπως μόλις κατέθεσε ο μάρτυρας, αλλά με άλλο νομικό πρόσωπο. Περί το έτος 2012, η Αιτήτρια αποδέχθηκε μείωση του ενοικίου στα €600.- μηνιαίως για κάθε διαμέρισμα. Την 1.10.2014 και ένεκα της οικονομικής κρίσης και κατόπιν παρακλήσεων του διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση, η Αιτήτρια αποδέχτηκε πολύ μεγάλη μείωση του ενοικίου για ένα μόνο έτος. Επί του προκειμένου υπογράφτηκε νέα συμφωνία ενοικίασης, με το ενοίκιο για το κάθε ένα από τα επίδικα να ανέρχεται στο ποσό των €350.- Ο κ. Μαραθοβουνιώτης κατέθεσε ακόμα, ότι κατόπιν απαίτησης του κ. Πέτρου Λαζάρου, από την 1.10.2014, σημειώθηκε ως ενοικιάστρια η Καθ' ης η Αίτηση. Συνεπώς, η ενοικίαση με τη σημερινή ενοικιάστρια, δηλαδή την Καθ' ης η Αίτηση, άρχισε το
10. Η σύμβαση ενοικίασης των επιδίκων έληξε στις 31.10.
11. Ένεκα του όρου 12 του συμβολαίου, ο δικηγόρος της Αιτήτριας, στις 8.5.2020, απέστειλε επιστολή προς την Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία την ενημέρωνε ότι με τη λήξη της παρούσας περιόδου ενοικίασης, ήτοι στις 31.10.2020, η Αιτήτρια δεν επιθυμεί την ανανέωση της σύμβασης ενοικίασης. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε μέσω των δικηγόρων της, με επιστολή ημερομηνίας 27.5.2020, όπου αναφέρεται ξεκάθαρα ότι οι Καθ' ων η Αίτηση θεωρούν τους εαυτούς τους θέσμιους και όχι συμβατικούς, ενοικιαστές των επίδικων υποστατικών. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ακολούθησαν νέες επιστολές των δικηγόρων της Αιτήτριας, ημερομηνίας 21.7.2020 και 19.10.
12. Η τελευταία επιστολή εστάλη ως διπλοσυστημένη. Η Αιτήτρια προσπάθησε να βρει μία έντιμη συμβιβαστική λύση με την Καθ' ης η Αίτηση, όσον αφορά μία λογική αύξηση των ενοικίων για τα επίδικα υποστατικά. Στις 23.11.2017, η διευθύντρια της Αιτήτριας απέστειλε επιστολή προς την Καθ' ης η Αίτηση για να επανέλθει το ενοίκιο σε λογικά πλαίσια και η Καθ' ης η Αίτηση ξεκίνησε να καταβάλλει €50.- περισσότερα για το κάθε υποστατικό, δηλαδή €400,00 μηνιαίως για έκαστο υποστατικό, αρχίζοντας από 1.1.
13. Ακολούθως, η διευθύντρια της Αιτήτριας απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση ημερομηνίας 18.3.2020, με την οποία απαιτούσε λογική αύξηση ενοικίου. Σε συμπληρωματική ένορκο δήλωση του, μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου, ο κ. Μαραθοβουνιώτης αναφέρει ότι η οικοδομή εντός της οποίας βρίσκονται τα επίδικα υποστατικά, έχει ανεγερθεί πριν το έτος
14. Εξ' όσων ενημερώθηκε από την κα. Φαίδρα Λουκά, η οποία αποτελούσε κατά τον ουσιώδη χρόνο το φυσικό πρόσωπό (Διευθύντρια και μέτοχος) πίσω από την Αιτήτρια εταιρεία, τα επίδικα διαμερίσματα όχι μόνο ανεγέρθηκαν πριν την 31.12.1999, αλλά βρίσκονταν υπό ενοικίαση πριν την 31.12.
15. Επίσης, η πολυκατοικία και τα επίδικα διαμερίσματα βρίσκονται εντός περιοχής ελεγχόμενης υπό του Ενοικιοστασίου. Συγκεκριμένα, βρίσκονται εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Στροβόλου. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, ήταν ο κ. Πέτρος Λαζάρου, από τη Λευκωσία, ο οποίος καταχώρισε ένορκο δήλωση. Κατέθεσε ότι είναι ο διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση, γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος από την Καθ' ης η Αίτηση, να προβεί στη δήλωση του. Η Καθ' ης η Αίτηση, εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι η παρούσα Αίτηση δεν μπορεί να προχωρήσει εναντίον της, καθ' ότι είναι πρόωρη και ως εκ τούτου, θα πρέπει να απορριφθεί. Ειδικότερα, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι σύμφωνα με την Κ.Δ.Π.120/2019, που αφορά τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Διάταγμα δυνάμει του άρθρου 8

(4)(α), η αύξηση σε θέσμιους ενοικιαστές από τις 22.4.2019 μέχρι 21.4.2021, είναι μηδενική. Διαζευκτικά, δηλώνει ότι η Καθ' ης η Αίτηση είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, δεόντως εγγεγραμμένη στον Έφορο Εταιρειών, με αριθμό εγγραφής ΗΕ330381, με έδρα τη Λευκωσία. Η Αιτήτρια είναι πράγματι η ιδιοκτήτρια των δύο επίδικων ακινήτων, τα οποία ενοικίασε η Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 1.10.

1. Η πρώτη ενοικίαση έγινε το 2008, όχι από την Αιτήτρια εταιρεία αλλά από άλλη εταιρεία με την οποία η Αιτήτρια σχετιζόταν [αντιλαμβάνομαι ότι η αναφορά είναι στην Καθ' ης η Αίτηση και όχι την Αιτήτρια, ως η λοιπή σχετική μαρτυρία]. Το ενοικιαστήριο έγγραφο που αφορά την Καθ' ης η Αίτηση Εταιρεία έγινε την 1.10.
2. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν είχε συνάψει συμφωνία ενοικιάσεως με την Αιτήτρια το 2012, καθότι η Καθ' ης η Αίτηση ιδρύθηκε το έτος
3. Τα επίδικα χρησιμοποιούνται από την Καθ' ης η Αίτηση ως γραφεία για τις επαγγελματικές δραστηριότητες της. Η ενοικίαση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση, αφορούσε δύο γραφεία και όχι διαμερίσματα, ενώ ο τίτλος ακίνητης ιδιοκτησίας της Αιτήτριας αναφέρεται σε διαμερίσματα, πράγμα το οποίο καθιστά την ενοικίαση παράνομη. Εάν ήταν γραφεία, η Αιτήτρια είχε υποχρέωση να παραδώσει στην Καθ' ης η Αίτηση περισσότερους από δύο χώρους στάθμευσης. Τα δε επίδικα υποστατικά δεν έχουν εμβαδόν 175 τ.μ. αλλά 125 τ.μ. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, παρόλο που η Καθ' ης η Αίτηση συμφώνησε με την Αιτήτρια, να καταβάλλει το ποσό των €350.- μηνιαίως και ότι από το ποσό αυτό θα έπρεπε να αποκόπτεται το ΓεΣΥ και η Άμυνα, εντούτοις η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει στην Αιτήτρια το ποσό των €400.- το μήνα για το κάθε ένα διαμέρισμα και επιβαρύνεται εδώ και χρόνια και την πληρωμή του ΓεΣΥ και της Άμυνας. Επίσης, τα επίδικα είναι κακοφτιαγμένα και κάθε χρόνο προκαλούνται φυσικές φθορές και υγρασίες, τις οποίες η Καθ' ης η Αίτηση αναγκάζεται να επιδιορθώνει με δικά της έξοδα και να συντηρεί τα δύο γραφεία, χωρίς ωστόσο η Αιτήτρια να της πληρώσει οτιδήποτε μέχρι σήμερα. Ο κ. Λαζάρου κατέθεσε επιπρόσθετα ότι η Καθ' ης η Αίτηση έχει αναλάβει όλα τα έξοδα ανακαίνισης των δύο επίδικων υποστατικών, προκειμένου αυτά να μετατραπούν σε γραφεία με όλες τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και να μπορούν να χρησιμοποιηθούν από την Καθ' ης η Αίτηση ως τέτοια. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν αποδέχθηκε ότι η επίδικη συμφωνία ενοικιάσεως έληξε, αλλά ούτε και έγινε οποιοσδήποτε νομότυπος τερματισμός της. Εν πάση περιπτώσει, ακόμη και να έγινε τερματισμός της επίδικης συμφωνίας ενοικιάσεως, αυτός είναι παράνομος. Ο κ. Λαζάρου κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση προκαταβάλλει ανελλιπώς, τα ενοίκια και τα κοινόχρηστα, για ολόκληρο το χρόνο, όπως έχει γίνει, για το έτος 2020 αλλά και για το έτος 2021, τα οποία ενοίκια, η Αιτήτρια παρέλαβε ανεπιφύλακτα. Συνεπώς, η παρούσα Αίτηση, δεν μπορεί να προχωρήσει και θα πρέπει να απορριφθεί ως νόμω και ουσία αβάσιμη και/ή αστήρικτη και/ή πρόωρη, με έξοδα εις βάρος της Αιτήτριας. Προφορική μαρτυρία Λειτουργού: Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί των Εκθέσεων Εκτίμησης τις οποίες καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τους ευπαιδεύτους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται μεν από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα, κρίνεται δε από το Δικαστήριο. Ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν υπάρχει μαρτυρία από άλλο πραγματογνώμονα. Οι Εκθέσεις της ημερομηνίας 20.9.2021, αφορούν δύο διαμερίσματα, τα οποία έχουν γραφειακή χρήση και ευρίσκονται σε εμπορική ζώνη. Έχουμε λάβει υπόψη την αυθεντία Kannides v. Ayiomammitis

(1985)1 C.L.R. 30, όπου αποφασίστηκε ότι λαμβάνεται υπόψην η χρήση του επίδικου, ο σκοπός για τον οποίο μισθώθηκε και όχι ο χαρακτήρας του επίδικου κατά την οικοδόμηση του. Η απόφαση αφορούσε υποστατικό που οικοδομήθηκε ως κατοικία και μισθώθηκε για χρήση ως κλινική, δηλαδή υποστατικό εργασίας. Πρόκειται για επαγγελματική στέγη, τόσον όσον αφορά την πρωτεύουσα χρήση (dominant user), όσον και το σκοπό της ενοικίασης (purpose of the letting). Βλέπετε απόσπασμα από την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Λ. Σαββίδη, στη σελίδα 39: «The trial Court in the present case, in determining the nature of the premises in question and whether they were a 'dwelling house' or a 'shop' within the meaning of the Rent Control Law, 1983, had to examine the purpose for which they were let and used and not their intrinsic character for which they were originally constructed. It was a common ground that the premises in question were let for use as a clinic, that is for business purposes within the definition of 'shop' under section 2 of Law 23/83, and that in fact they had been so used ever sine and, therefore, they could not be considered and treated as falling within the definition of a 'dwelling house'.» Τα επίδικα, εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, είναι γραφεία. Ως εκ τούτου, κρίνουμε σωστή την κρίση της Λειτουργού να χρησιμοποιήσει ως συγκριτικά άλλα γραφεία. Σημειώνουμε όμως ότι, όπως έχει κατατεθεί και δεν έχει αμφισβητηθεί, προκύπτει ένα ζήτημα με τους χώρους στάθμευσης, εφόσον η οικοδομή αφενός δεν είναι οριζόντια διαχωρισμένη και αφετέρου, η χρήση της ως έχει οικοδομηθεί και εγγραφεί, είναι οικιστική και όχι επαγγελματική. Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε ότι τα επίδικα υποστατικά είναι σε καλή, αλλά όχι πολύ κατάσταση. Υπάρχουν φθορές και έλλειψη συντήρησης, όπως υγρασίες και σπασμένα πλακάκια. Είναι αναμενόμενο για ένα κτίριο του 1993, το οποίο έχει φυσικές φθορές, εφόσον δεν συντηρείται. Οι γραφειακοί χώροι πάνω από τα επίδικα είναι ανακαινισμένοι από τους ενοικιαστές. Εδώ παρατηρούμε ότι ακόμα και για τα υποστατικά στο ίδιο κτίριο τα οποία είναι ανακαινισμένα από τους ενοικιαστές και σε καλύτερη κατάσταση από τα επίδικα, το ενοίκιο είναι σχεδόν το ίδιο με τα επίδικα, δηλαδή €2,81/τ.μ. Η Λειτουργός κατέθεσε ότι παρατηρείται μεγάλη διαφορά στα ενοίκια από άλλα γραφεία στην περιοχή, σε κτίρια που συντηρούνται από τους ιδιοκτήτες. Σε τέτοιες περιπτώσεις, αναμένεται ψηλή απαίτηση στο ενοίκιο. Εάν οι ανακαινίσεις γίνονται από τους ενοικιαστές, η απαίτηση του ιδιοκτήτη είναι για υποστατικό μη ανακαινισμένο από τον ιδιοκτήτη. Η αναπροσαρμογή όμως κρίθηκε από την ίδια ως αχρείαστη, παρόλο που η Λειτουργός κατέθεσε ότι τα κτίρια τα οποία έλαβε υπόψην μπορεί να έχουν και δεκαετία διαφορά σε ηλικία, από το κτίριο στο οποίο ευρίσκονται τα επίδικα υποστατικά. Η θέση αυτή κρίνεται ως λανθασμένη. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Οι αξίες για γραφειακούς χώρους δεν επηρεάστηκαν από την πανδημία του κορωνοϊού. Περισσότερο επηρεάστηκαν του λιανικού εμπορίου και τα οικιστικά. Έχει επισκεφθεί το κτίριο και διαπίστωσε την κατάσταση του, η οποία είναι καλή. Από τα συγκριτικά ενοίκια που χρησιμοποίησε, τα έξι είναι στην ίδια πολυκατοικία. Τα δύο πρώτα είναι τα επίδικα και το ενοίκιο ανέρχεται σε €2,50/τ.μ. Τέσσερα διαμερίσματα αφορούν ανακαινισμένο γραφειακό χώρο, κάτι που δεν μπορεί να πει για τα επίδικα υποστατικά. Για τα επίδικα υποστατικά, δεν έκανε κανένας έξοδα ανακαίνισης. Αυτό το λαμβάνει υπόψην στα συγκριτικά της, αφού τα έξοδα τα έκαναν οι ενοικιαστές, τότε το ενοίκιο θα πρέπει να είναι παρόμοιο με των επίδικων υποστατικών, που όντως είναι. Τα έξι ενοίκια είναι στην ίδια πολυκατοικία και τα άλλα τρία ενοίκια είναι ήδη ψηλά, όπως είπε. Στο κτίριο που είναι τα επίδικα, είναι ήδη χαμηλά τα ενοίκια. Οι άλλες τρεις ενοικιάσεις είναι ένα τετράγωνο πιο πάνω από τα επίδικα, περίπου 500, 600 μέτρα. Υπάρχουν πολλά κτίρια στην περιοχή. Τα τρία που έλαβε υπόψην είναι έγκυρες ενοικιάσεις, όπως τις χαρακτήρισε. Το ένα χρησιμοποιείται από το Υπουργείο Δικαιοσύνης και είναι καλές οι εγκαταστάσεις. Δέχθηκε ως λογικό ότι σ' αυτά έγιναν και άλλες εγκαταστάσεις που δεν πληρούνται στα επίδικα υποστατικά και γι' αυτό το ενοίκιο είναι €8,00/τ.μ. Το δε υποστατικό της Υπηρεσίας Αλλοδαπών είναι σε εξαιρετική κατάσταση, με λίγο πιο χαμηλό ενοίκιο. Είναι η άποψη της Λειτουργού ότι μπορούν να συγκριθούν με τα επίδικα υποστατικά. Τα περιέλαβε, όπως είπε, για να δείξει πόσο θα ήταν το κόστος ενοικίασης, εάν ήταν ανακαινισμένα τα υποστατικά από τον ιδιοκτήτη και τα άλλα, πάνω από τα επίδικα, που είναι ανακαινισμένα από τον ενοικιαστή. Η Λειτουργός ερωτήθηκε πώς ερμηνεύει τη μικρή περιοχή και αποκρίθηκε ότι υπάρχει συζήτηση στη Γενική Εισαγγελία. Η νομοθεσία δεν την καθορίζει και η ίδια θεωρεί μικρή περιοχή ένα με δύο μπλοκ, όπως είπε. Η Λειτουργός παραγνωρίζει ότι «η μικρή περιοχή» ερμηνεύτηκε στην νομολογία. Υπεραμύνθηκε της Έκθεσης της, παρόλο που δεν πήρε συγκριτικά εκτός της ίδιας πολυκατοικίας και των τριών που αναφέρθηκαν προηγουμένως. Επανέλαβε ότι τα τρία εκτός της πολυκατοικίας των επιδίκων, είναι ελεγμένα ενοίκια και τα θεωρεί πιο έγκυρα, γι' αυτό τα έλαβε υπόψην και όχι άλλα, για χάρην ποιότητας, επειδή είναι σίγουρα, όπως είπε. Τα συγκεκριμένα είχαν χρησιμοποιηθεί και σε άλλες εκτιμήσεις και τα θεωρεί αντιπροσωπευτικά. Δεν αντελήφθην γιατί τα ενοίκια αυτά, τα οποία αφορούν σε κτίρια που χρησιμοποιούνται από το Κράτος ή Τραπεζικά Ιδρύματα, είναι πιο σίγουρα, ή πιο ασφαλή από τα ενοίκια άλλων, κατά τα λοιπά, συγκριτικών, με τα επίδικα, υποστατικών. Η ίδια κατέθεσε ότι αποτελούν τεκμηριωμένα ποσά και όχι αυθαίρετες δηλώσεις κάποιων. Αυτή η θεώρηση όμως υποδαυλίζει την όλη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και κρίνεται ως λανθασμένη. Η Λειτουργός κατέθεσε ότι υποστατικά της ίδιας ηλικίας, χαρακτήρα οικοδομής, στην ίδια τοποθεσία, κατάσταση, μέγεθος και διευκολύνσεις, θα ήταν ιδανικά. Παραγνώρισε ότι τα πιο πάνω χαρακτηριστικά κατονομάζονται στον Νόμο και αυτά είναι που πρέπει να λαμβάνονται υπόψην στις εκτιμήσεις με βάση τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Επιπλέον, δεν ανέφερε εάν υπήρχαν τέτοια υποστατικά στη μικρή περιοχή, όπως και να την ερμηνεύει και δεν τα έλαβε υπόψην και γιατί δεν τα έλαβε υπόψην, ή δεν υπήρχαν καθόλου και άρα έπρεπε να διευρύνει τη μικρή περιοχή και όχι να λάβει υπόψην της συγκριτικά που πιθανόν να είναι ανόμοια και όχι συγκρίσιμα. Η κα. Δεληγιάννη ρωτήθηκε για το μαθηματικό σφάλμα το οποίο επισήμανε το Δικαστήριο πιο πάνω και το αναγνώρισε, δηλώνοντας ότι δεν μπορεί να το δικαιολογήσει. Τα επίδικα είναι διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται ως γραφεία. Έχουν υπνοδωμάτια, κουζίνες, μπάνια. Η διαρρύθμιση τους είναι οικιστική και η χρήση γραφειακή. Το κτίριο στο οποίο βρίσκονται τα επίδικα, δεν είναι οριζόντια διαχωρισμένο. Η εγγραφή αναφέρεται σε οικόπεδο και πενταόροφο κτίριο. Αφού δεν υπάρχει οριζόντιος διαχωρισμός, δεν υπάρχει δηλωμένος χώρος στάθμευσης. Της αναφέρθηκε ότι συμφωνήθηκε να χρησιμοποιείται κάποιος χώρος στάθμευσης. Η ίδια δεν μίλησε με τον ιδιοκτήτη. Ο χώρος στάθμευσης αποτελεί μία διευκόλυνση. Για τα τρία συγκριτικά τα οποία έλαβε υπόψην εκτός του συγκεκριμένου κτιρίου, δεν έπαιξε ιδιαίτερο ρόλο ο χώρος στάθμευσης, όπως είπε. Τα τρία αυτά συγκριτικά, είναι σε πολύ καλύτερη κατάσταση. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια ότι είναι ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος υπ' αριθμόν 101 και ενός διαμερίσματος υπ' αριθμόν 102, στον πρώτο όροφο πολυκατοικίας, επί της Λεωφόρου [ ] 176, 2025 Στρόβολος, Λευκωσία, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Στροβόλου, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/

1. Το κτίριο, μέρος του οποίου αποτελούν τα επίδικα διαμερίσματα, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, περί το έτος 1993 και τα επίδικα ήταν υπό ενοικίαση ή προσφέρονταν προς ενοικίαση, πριν την 31.12.
2. Στην απουσία άλλης, αποδεκτής, αντικρουστικής, μαρτυρίας, δεχόμαστε ότι, εφόσον προσφέρονταν προς ενοικίαση ή ήταν υπό ενοικίαση, πριν την 31.12.1999, διατήρησαν αυτό το καθεστώς κατά την 31.12.1999 (βλέπετε σχετικά την αυθεντία Κωστάκης Φυσεντζίδης v. K & C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/19, Απόφαση ημερομηνίας 1.6.2020), ECLI:CY:AD:2020:A
3. Η Αιτήτρια είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και συστάθηκε την 21.9.1979 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Μαραθοβουνιώτη). Η Καθ' ης η Αίτηση είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και συστάθηκε την 10.3.2014 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Μαραθοβουνιώτη και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Λαζάρου). Μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αίτηση με την προηγούμενη εταιρική επωνυμία της (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Μαραθοβουνιώτη και Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Λαζάρου), συνήφθη Ενοικιαστήριο Έγγραφο την 1.10.2014 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Μαραθοβουνιώτη και Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Λαζάρου), για την ενοικίαση των δύο επίδικων υποστατικών, με δύο χώρους στάθμευσης, για την περίοδο από 1.11.2014 μέχρι 31.10.2015, με συνολικό ενοίκιο €700.-, ήτοι €350.- για έκαστο υποστατικό. Τα κοινόχρηστα και ο φόρος ενοικίων δεν περιλαμβάνονται στο ποσό του ενοικίου (ρήτρα 8). Η ρήτρα 12 προνοούσε ως ακολούθως: «
4. Αν έως και δύο μήνες πριν την λήξη του παρόντος συμβολαίου κανένας από τα δύο μέρη δεν ειδοποιήσει γραπτώς το άλλο για τερματισμό ή αλλαγές στο παρόν συμβόλαιο και τους όρους του η ενοικίαση ανανεώνεται αυτόματα για ένα ακόμα χρόνο με τα ίδια δεδομένα πλην του δεδομένου ότι το ενοίκιο θα αυξάνετε κατά 50 Ευρώ για κάθε επόμενο έτος.» Τα επίδικα χρησιμοποιούνται ως γραφεία για τις επαγγελματικές δραστηριότητες της Καθ' ης η Αίτηση. Το ενοίκιο παρέμεινε το ίδιο για το επόμενο έτος και συνεπώς, κρίνουμε ότι η συμβατική ενοικίαση δεν ανανεώθηκε, αλλά έληξε την 31.10.
5. Ακόμα και εάν κριθεί ότι το εύρημα αυτό είναι λανθασμένο και η συμβατική ενοικίαση ανανεώθηκε για ακόμα ένα έτος, με το ίδιο ποσό ενοικίου, τότε η συμβατική ενοικίαση έληξε στη λήξη του επόμενου έτους, ήτοι την 31.10.
6. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέμεινε σε κατοχή και χρήση των επίδικων υποστατικών και ούτως κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Δεχόμαστε ότι το εμβαδόν των επίδικων υποστατικών, είναι 160 τ.μ. έκαστον. Από την 1.11.2018, η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει ενοίκιο προς €400.- μηνιαίως για έκαστο επίδικο υποστατικό και επιβαρύνεται επιπλέον με την πληρωμή του ΓεΣΥ και της έκτακτης εισφοράς για την Άμυνα. Υπάρχει σχετική αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων (Τεκμήρια 6, 7, 8 και 9 στην ένορκο δήλωση του κ. Μαραθοβουνιώτη και Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση του κ. Λαζάρου). Δεν αμφισβητήθηκε ότι η Αιτήτρια δεν έχει προβεί σε οποιαδήποτε έξοδα ανακαίνισης των επίδικων υποστατικών, ούτε ότι η Καθ' ης η Αίτηση προέβη σε έξοδα συντήρησης ή επιδιόρθωσης αυτών, από το 2014 μέχρι σήμερα (Τεκμήρια 5, 6 και 7 στην ένορκο δήλωση του κ. Λαζάρου). Το πληρωτέο ενοίκιο για τα επίδικα υποστατικά είναι €400.- δι' έκαστον, μηνιαίως. H Λειτουργός είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε μερικώς την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός του Δικαστηρίου, επειδή σ' αυτά περιέλαβε τα επίδικα υποστατικά για σκοπούς υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και επειδή έλαβε υπόψην ορισμένα υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο, δηλαδή τα υπ' αριθμόν 1-
7. Το συγκριτικό υπ' αριθμόν 8, κείται μεν στην ίδια μικρή περιοχή με τα επίδικα υποστατικά, αλλά αυτό είναι σε νεότερο κτίριο, το οποίο είναι γωνιακό και άρα υπερτερεί και μερικώς ανακαινισμένο, σε αντίθεση με τα επίδικα υποστατικά, ενώ, κύρια, δεν έχει γίνει αναπροσαρμογή στα ενοίκια ώστε να δύναται να ληφθεί υπόψην. Η αναπροσαρμογή θα έδινε δικαιότερη εικόνα των συγκριτικών ενοικιάσεων (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Δεκέμβριο
8. Κρίνουμε ότι δικαιολογείται μέχρι ενός βαθμού η διαφοροποίηση των ενώπιον μας συγκριτικών υποστατικών όπως έχουν υιοθετηθεί από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου, εφόσον τα υπ' αριθμόν 7 και 9 κείτονται σε τέτοια απόσταση από τα επίδικα υποστατικά, ώστε να θεωρούνται εκτός μικρής περιοχής. Μεταξύ των παρεμβάλλονται μεγάλος αριθμός κτιρίων τα οποία δεν ελήφθησαν υπόψην, χωρίς να δοθεί ικανοποιητική εξήγηση για την παράλειψη αυτή. Αναφέρομαι πιο πάνω στο συγκριτικό υπ' αρ.
9. Τα δε τρία αυτά συγκριτικά ενοίκια, αφορούν σε υποστατικά τα οποία ήταν και είναι γραφεία, ενώ τα επίδικα και τα λοιπά υποστατικά στο ίδιο κτίριο, ήταν διαμερίσματα και χρησιμοποιούνται ως γραφεία και αυτό φαίνεται και στην Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού. Δεν είχαν δηλαδή κτιστεί με σκοπό την επαγγελματική χρήση (purpose built). Μεταξύ των συγκριτικών, πρέπει να υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Κρίνουμε ότι η Λειτουργός δεν έχει λάβει υπόψην μόνο σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι δεν κινήθηκε αυστηρά εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία είναι κάτοχος των επίδικων υποστατικών από το
10. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,

(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value - Comparison of Rents»: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Νομική πτυχή: Καθορισμός: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για τα επίδικα υποστατικά κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €400.- μηνιαίως έκαστον, ποσό που ισχύει από την 1.11.2018. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 17.12.2020, δηλαδή μετά την πάροδο δύο ετών. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο

(3)[2]). Το εδάφιο

(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «

(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 17.3.2017 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 120/2019, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2019 μέχρι 21.4.2021 είναι 0%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου για το επίδικο υποστατικό, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ' ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης είναι ότι, αφ' ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8

(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο

(5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8

(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102

(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο

(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Μικρή περιοχή: Ο όρος «μικρή περιοχή» στην νομοθεσία, φαίνεται ότι αποτελεί μετάφραση στην Ελληνική γλώσσα του όρου «locality» που χρησιμοποιείται στο Αγγλικό Rent Act 1965, άρθρο 27 ("Determination of fair rent"). Δεν υπάρχει ερμηνεία του όρου στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/83 ούτε και στην αντίστοιχη Αγγλική νομοθεσία, από την οποία θα μπορούσαμε να καθοδηγηθούμε. Η ερμηνεία ενός Νόμου είναι δικαστική πράξη (βλέπετε Diagoras Development v. National Bank

(1985)1 C.L.R. 581) και εκ των κανόνων ερμηνείας, ο κανόνας για την απόδοση στις λέξεις της γραμματικής τους έννοιας (grammatical meaning), εφαρμόζεται, εκτός όπου οδηγεί σε παράλογα αποτελέσματα (Vamasia Estates Limited v. Singer Sewing Machine Company

(1985)1 C.L.R. 707). Στο 'Μονοτονικό Λεξικό Δημοτικής, Ορθογραφικό, Ερμηνευτικό, Ετυμολογικό', στη σελίδα 562, η λέξη «περιοχή» ερμηνεύεται ως: «η περιφέρεια, ο χώρος δικαιοδοσίας μίας υπηρεσίας, έκταση γης μικρή ή μεγάλη». Κατά την άποψη μας, η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης. Θεωρούμε ότι, ουσιαστικά, μικρή περιοχή σημαίνει η γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο. Βλέπε σχετικά τη χρήση της λέξης «neighbourhood» από τον έντιμο Δικαστή κ. Βασιλειάδη στην αυθεντία Level Tachexcavs Ltd. v. Kyriacos Kargotis

(1970)1 C.L.R. 163, στην σελίδα 169 και τη χρήση της λέξης «area» από τον έντιμο Δικαστή, ως ήταν τότε, κ. Α. Λοϊζου, στην αυθεντία Nina P. Iacovidou v. Andreas Constantinou

(1976)1 C.L.R. 99, στη σελίδα 103. Ο έντιμος Δικαστής, Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου, ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, στην απόφαση του στην υπόθεση Nicolaou v. Kassou

(1978)2 J.S.C. 342, στη σελίδα 345 είπε: «The state of the rent market: Evidence may be adduced with a view to enlightening the Court about the rentals that are being paid in a particular locality or in a wider area such as a quarter of a town». Ο ίδιος ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή 'comparable' (βλέπετε, μεταξύ άλλων Branco & Others v. Fandousis

(1978)2 J.S.C. 200, στη σελίδα 203), και συνεπώς παρόμοια σε ηλικία, χαρακτήρα, μέγεθος, τοποθεσία, κατάσταση και παρεχόμενες διευκολύνσεις (βλέπε άρθρο 8

(5)). Αυτές είναι, ενδεικτικά μόνο, οι περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη. Η άποψη μας αυτή ενισχύεται από την υπόθεση Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου

(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 483, υπόθεση απαλλοτρίωσης γης, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο είπε ότι: «Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλη κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους.» [δική μας υπογράμμιση] Εάν στον ίδιο δρόμο, στην ίδια γειτονιά, δεν εντοπίζεται ικανοποιητικός αριθμός συγκρίσιμων, ομοιογενών κτιρίων, τότε η έρευνα επεκτείνεται σε τέτοια περιοχή ώστε να συμπεριλάβει συγκρίσιμα κτίρια και έτσι οριοθετείται η «μικρή περιοχή» για την κάθε περίπτωση. Τα πιο πάνω καταγράφηκαν ως κρίση του Δικαστηρίου και στην υπόθεση Κ2/01 Έλσα Χριστοδούλου κ.ά. v. Κώστα Αθανασίου κ.ά. του Τμήματος Πάφου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου, ημερομηνίας 27.11.2003. Η απόφαση αυτή ήταν το αντικείμενο της αυθεντίας, Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά.,

(2006)1(A) Α.Α.Δ. 41. Η πρωτόδικη απόφαση δεν ανετράπη επί του σημείου τούτου. Επιπλέον, προσθέτουμε και υπογραμμίζουμε, ότι η οριοθέτηση της μικρής περιοχής με σκοπό την εκτίμηση καταστημάτων, αποτελεί σημαντική, λεπτή και ακριβή εργασία, εφόσον, όπως υπογραμμίζεται στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, σελίδα 263: «Shops only a short distance apart can vary considerably in rental value because of vital differences in their positions. Any factor influencing pedestrian flow past the shop has its effect on value, such as proximity to 'multiples', adequate and easy car parking or public transport, the position of shopping 'breaks' (for example a brick wall in the middle of an otherwise continuous parade of shops), bus stops and traffic lights and the widths of pavements and streets.» Αναπροσαρμογή: Σε περιπτώσεις όπου ο εμπειρογνώμονας είναι της άποψης ότι ένα συγκριτικό, είτε είναι υποδεέστερο, είτε υπερτερεί, είτε διαφοροποιείται ως προς ένα ή περισσότερα χαρακτηριστικά χωρίς να χάνει την ιδιότητα και δυνατότητα να είναι συγκρίσιμο με το υπό εκτίμηση υποστατικό, πρέπει να προβεί σε αναπροσαρμογή των ενοικίων, σε ποσοστό που θα ορίσει. Οι προσαρμογές στα συγκριτικά, ποιοτικές ή χρονικές, πρέπει να υπολογίζονται ώστε να λαμβάνονται υπόψην δεόντως τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά., (πιο πάνω). Υπολογισμός: Εφόσον, το πληρωτέο ενοίκιο για έκαστο υποστατικό είναι €2,5/τ.μ., το αγοραίο ενοίκιο καταγράφεται ως €5,5/τ.μ. χωρίς όμως να αιτιολογείται, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής εκ των συγκριτικών της Λειτουργού υπ' αρ. 1-6, είναι €2,86/τ.μ., το 90% του μέσου όρου είναι €2,58/τ.μ., ο υπολογισμός του ενοικίου των επίδικων καταστημάτων στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €412,80, έστω €413.- μηνιαίως έκαστον. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους των επίδικων υποστατικών. Αναφορικά με την καταβολή της εισφοράς για το ΓεΣΥ και της έκτακτης εισφοράς για την Άμυνα, υπάρχει σχετική Νομοθεσία και Κανονισμοί, οι οποίοι πρέπει να ακολουθηθούν. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του διαμερίσματος με αρ. 101 και του διαμερίσματος με αρ. 102, επί της Λεωφόρου [ ] 176, 2025 Στρόβολος, Λευκωσία, στο ποσό των €413.- έκαστον, από την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης. Η αύξηση επί του πληρωτέου ενοικίου είναι τόσο αμελητέα, ώστε να μη δικαιολογεί την επιδίκαση εξόδων υπέρ της Αιτήτριας. Ασκώντας τη διακριτική μας ευχέρεια (βλέπετε Κανονισμό 13(β) [4] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών), κρίνουμε δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [2] «8

(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις

(4)και

(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [3] «8

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» [4] 13.(β) «Η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο