KRAMVIS ESTATES LTD ν. ΦΡΟΣΩΣ ΣΑΒΒΑ, Αίτηση Αρ.: Ε143/18, 23/6/2023

KRAMVIS ESTATES LTD ν. ΦΡΟΣΩΣ ΣΑΒΒΑ, Αίτηση Αρ.: Ε143/18, 23/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Μ. Μαύρου και Γ. Ελληνίδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε143/18 Μεταξύ: KRAMVIS ESTATES LTD (HE 14387) Αιτητών και ΦΡΟΣΩΣ ΣΑΒΒΑ Καθ' ης η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------------- 23 Ιουνίου 2023 Για τους Αιτητές: κ. Κ.Γ. Πανάγος για κ.κ. Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κ. Ε. Ευσταθίου για κ.κ. Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμόν και τίτλον Αίτηση, καταχωρήθηκε την 15.11.2018 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται Απόφασης και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου, ανάκτησης κατοχής και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου που να διατάζει όπως η Καθ' ης η Αίτηση και/ή οι υπάλληλοι και/ή υπηρέτες και/ή αντιπρόσωποι αυτής και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει εξ' αυτής δικαιώματα και/ή γενικά κάθε πρόσωπο το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό της υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και ένα έκαστο εξ' αυτών, όπως εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου και/ή υποστατικού στην οδό Πινδάρου & Θουκυδίδου αριθμός 16Α και 16Β, 1060 Λευκωσία που ενοικιάζει η Καθ' ης η Αίτηση και χρησιμοποιεί ως κατάστημα και/ή πρακτορείο στοιχημάτων και/ή για συναφείς εργασίες δια το λόγο ότι οι Αιτητές απαιτούν λογικώς το υποστατικό ως ιδιοκτήτες διά την κατεδάφισίν τούτου. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες και/ή κάτοχοι και/ή δικαιούχοι και/ή τα πρόσωπα που δικαιούνται να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες, του ακινήτου και/ή υποστατικού που βρίσκεται στην οδό Πινδάρου & Θουκυδίδου αριθμός 16Α και 16Β, 1060 Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»), το οποίο κατέχει η Καθ' ης η Αίτηση. Η ιδιότητα των Αιτητών είναι παραδεκτή. Το επίδικο ανήκει σε οικοδομή και/ή κτιριακό συγκρότημα, το οποίο αποτελείται από καταστήματα και/ή γραφεία (εν τοις εφεξής «το κτιριακό συγκρότημα») και χρησιμοποιείται ως πρακτορείο στοιχημάτων και/ή κατάστημα από την Καθ' ης η Αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους της. Το επίδικο έχει ανεγερθεί πολύ πριν την 31.12.1999 και ευρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν την εννοία της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας. Κατά ή περί την 13.11.2012, το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή κατόπιν συμφωνίας μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και των Αιτητών και/ή των αντιπροσώπων των. Το συμφωνηθέν και/ή καταβαλλόμενο ενοίκιο από την Καθ' ης η Αίτηση, ήταν και είναι €740.- και ήταν προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Οι Αιτητές δικογραφούν ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο είχε διάρκεια 2 ετών, συγκεκριμένα από 20.12.2012 μέχρι 19.12.2014 και θα ανανεωνόταν για ακόμα ένα έτος, εκτός εάν οι διάδικοι απέστελλαν επιστολή τερματισμού. Ουδέποτε στάλθηκε επιστολή τερματισμού και το ενοικιαστήριο έγγραφο έληξε την 20.12.

Έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο υποστατικό ως θέσμια ενοικιάστρια, όπου παρέμεινε και κατέβαλε το μηνιαίο ενοίκιο. Οι Καθ' ων η Αίτηση [αντιλαμβάνομαι ότι εννοεί τους Αιτητές] συστάθηκαν κατά ή περί την 21.7.1980 και εγγράφηκαν με αριθμό εγγραφής ΗΕ14387, σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο, ως εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές. Οι μέτοχοι της εταιρείας ήταν συγγενικά πρόσωπα. Οι σκοποί της ίδρυσης των Καθ' ων η Αίτηση [αντιλαμβάνομαι εννοεί τους Αιτητές] ήταν, μεταξύ άλλων, η διαχείριση των οικογενειακών περιουσιακών στοιχείων των μετόχων που κληρονόμησαν από τους γονείς των. Εκ των προαναφερθέντων περιουσιακών στοιχείων ήταν και το επίδικο υποστατικό. Με την πάροδο των χρόνων, οι Αιτητές αντιμετώπιζαν διάφορα προβλήματα αναφορικά με το επίδικο, ένεκα των πράξεων και/ή παραλείψεων της Καθ' ης η Αίτηση και/ή των υπόλοιπων ενοίκων που κατείχαν υποστατικά στο κτιριακό συγκρότημα. Συγκεκριμένα, το κτιριακό συγκρότημα και/ή το επίδικο υποστατικό, είναι παλαιό και ενέχει κινδύνους και/ή οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος και/ή η Καθ' ης η Αίτηση, κατά παράβασην των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, προέβησαν σε μετατροπές και/ή αλλαγές χρήσης των καταστημάτων ή υποστατικών που κατείχαν και/ή σε εγκατάσταση αποθηκών οι οποίες είναι παράνομες και/ή προκαλούν δημόσια οχληρία, με αποτέλεσμα οι αρμόδιες Αρχές να απαιτούν τη συμμόρφωση των Αιτητών και των κατόχων των υποστατικών με ειδικούς όρους ώστε, να εκδοθεί η απαραίτητη Πολεοδομική Άδεια και να αρθεί η παρανομία και/ή οχληρία. Οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος και/ή η Καθ' ης η Αίτηση, αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με τα πιο πάνω, με αποτέλεσμα η χρήση του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου, να καθίσταται παράνομη. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι οι αρμόδιες Αρχές τους προειδοποίησαν επανειλημμένα, τόσο γραπτώς όσο και προφορικά, αναφορικά με την υποχρέωση τους και/ή των κατόχων των καταστημάτων του κτιριακού συγκροτήματος και/ή της Καθ' ης η Αίτηση, για συμμόρφωση με τους όρους που τέθηκαν προς νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου, αλλά χωρίς ανταπόκριση. Η Καθ' ης η Αίτηση και/ή οι ένοικοι, παρέλειψαν να συμμορφωθούν με τις οδηγίες των Αιτητών που αφορούσαν στα πιο πάνω. Οι Αιτητές αδυνατούσαν και/ή ήταν οικονομικά ασύμφορο να προβούν στις μετατροπές που οι αρμόδιες Αρχές έθεσαν για νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος και/ή του επίδικου υποστατικού. Κατόπιν συμβουλής από επαγγελματίες εκτιμητές ακινήτων, το ακίνητο όπου βρίσκεται το κτιριακό συγκρότημα, εκτιμήθηκε ότι η αξία του είναι τετραπλάσια εάν πωληθεί χωρίς το κτιριακό συγκρότημα και/ή αν το κτιριακό συγκρότημα κατεδαφιστεί, ένεκα της κακής κατάστασης στην οποία είναι. Ως εκ των ανωτέρω, κατά ή περί την 26.7.2017, οι Αιτητές κάλεσαν την Καθ' ης η Αίτηση και/ή όλους τους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος, ώστε να τους ενημερώσουν για την πρόθεση των και/ή προς εξεύρεση κοινής και αποδεχτής λύσης, χωρίς όμως ανταπόκριση από την Καθ' ης η Αίτηση. Ορισμένοι εκ των ενοίκων του κτιριακού συγκροτήματος, συμφώνησαν με τις απόψεις των Αιτητών και των αντιπροσώπων των, με αποτέλεσμα να εγκαταλείψουν το κτιριακό συγκρότημα και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή των καταστημάτων που ήταν στην κατοχή των. Λόγω των πιο πάνω προβλημάτων που προκλήθηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση και/ή τους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος και/ή ένεκα της αδυναμίας να εξευρεθεί κοινή και αποδεκτή λύση και/ή να υπάρξει συμμόρφωση με τους όρους των αρμόδιων Αρχών και/ή για το λόγο ότι, οι μέτοχοι των Αιτητών δεν επιθυμούν να κατέχουν από κοινού οποιαδήποτε περιουσιακά στοιχεία, αποφασίστηκε όπως αυτά πωληθούν και εν τέλει, οι Αιτητές να εκκαθαριστούν και διαλυθούν. Στις 6.10.2017, οι Αιτητές προέβησαν στις απαραίτητες ενέργειες και εξασφάλισαν την απαραίτητη από τις αρμόδιες Αρχές, Άδεια Κατεδάφισης. Σε διάφορες ημερομηνίες, οι μέτοχοι των Αιτητών που δεν επιθυμούν πλέον να έχουν οποιαδήποτε κοινά περιουσιακά στοιχεία και/ή να είναι μέτοχοι στους Αιτητές και/ή επιθυμούν να εκκαθαρίσουν τους Αιτητές, έλαβαν αποφάσεις στις συνελεύσεις των Αιτητών, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να πωλήσουν τα άλλα περιουσιακά των στοιχεία και/ή προσπαθούν να πωλήσουν τα άλλα περιουσιακά των στοιχεία. Στις 20.12.2017, οι Αιτητές επέδωσαν επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία την ενημέρωναν ότι, τερματιζόταν η οποιαδήποτε νομική σχέση των διαδίκων και έπρεπε να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού, μέχρι την 1.5.2018, για το λόγο ότι το κτιριακό συγκρότημα θα κατεδαφιστεί. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνήθηκε να παραδώσει το επίδικο, το οποίο συνεχίζει να κατέχει μέχρι σήμερα, παράνομα. Παρά την άρνηση της Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει το επίδικο, οι Αιτητές ανέμεναν μέχρι σήμερα να καταχωρήσουν την παρούσα, δίνοντας της χρόνο πέραν των 10 μηνών για να το παραδώσει. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι η σημερινή χρήση του ακινήτου όπου βρίσκεται το επίδικο, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου. Οι Αιτητές επιθυμούν να κατεδαφίσουν και/ή πωλήσουν το επίδικο υποστατικό και να εκκαθαριστούν και/ή διαλυθούν. Το ποσό που χρειάζεται για την κατεδάφιση του κτιρίου έχει εξασφαλιστεί από τους Αιτητές μέσω πώλησης άλλων περιουσιακών των στοιχείων, παραλαβής ενοικίων από τα υποστατικά που βρίσκονται στο κτιριακό συγκρότημα και χρηματοδότησης από τους μετόχους. Οι Αιτητές ανηύραν πρόσωπα που επιθυμούν να αγοράσουν το ακίνητο όπου βρίσκεται το επίδικο, αλλά οι αγοραστές επιθυμούν να το αγοράσουν αφού πρώτα κατεδαφιστεί το κτιριακό συγκρότημα. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι έλαβαν επιστολή από την Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία τους ζητούσε να συναινέσουν στην έκδοση Άδειας παροχής υπηρεσιών στοιχημάτων. Οι Αιτητές αρνήθηκαν και ενημέρωσαν ανάλογα την Εθνική Αρχή Στοιχημάτων. Η συγκατάθεση των Αιτητών ως ιδιοκτητών του επίδικο υποστατικού, είναι απαραίτητη για την έκδοση της Άδειας. Απάντηση: Το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 20.12.2018 και μ' αυτό εγείρει προδικαστικώς ότι η παρούσα Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί, καθότι υποβάλλεται καταχρηστικώς και/ή για αλλότριους σκοπούς και/ή ότι αυτή είναι πρόωρη και παράτυπη και εν πάση περιπτώσει, ότι αυτή ευρίσκεται σε προφανή αντίθεση με τον Νόμο. Περαιτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση προβάλλει προδικαστικώς ότι οι Αιτητές κωλύονται δια συμπεριφοράς και/ή εγγράφου στην αξίωσή τους και/ή στην απόδειξη αυτής εναντίον της (estoppel by conduct and/or deed). Η Καθ' ης η Αίτηση εγείρει περαιτέρω προδικαστικώς, ότι οι Αιτητές κωλύονται και/ή δεν νομιμοποιούνται στην αξίωσή τους περί ανάκτησης του υποστατικού, καθότι λόγο έξωσης σε αυτή την περίπτωση, έχει μόνον ο ιδιοκτήτης ο οποίος έχει σκοπό να διατηρήσει το ακίνητο και όχι εκείνος που προτίθεται να το πωλήσει. Η Καθ' ης η Αίτηση λέγει ότι η παρούσα υπόθεση είναι res inter alios acta και για το λόγο αυτό, θα πρέπει να απορριφθεί. Άνευ βλάβης της ανωτέρω θέσης, η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω και απορρίπτει τις αιτούμενες θεραπείες, υποστηρίζοντας ότι η Αίτηση συνιστά κατάχρηση δικαιώματος. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι ουδέποτε προέβη σε μετατροπές και/ή αλλαγή χρήσης του καταστήματος που ενοικιάζει, ούτε και εγκατέστησε παρανόμως αποθήκες και δεν δημιουργεί δημόσια οχληρία. Αρνείται και απορρίπτει τους ισχυρισμούς των Αιτητών περί προειδοποίησης τους από τις αρμόδιες Αρχές για δήθεν παρανομίες στο επίδικο υποστατικό. Η χρήση του επίδικου γίνεται από την Καθ' ης η Αίτηση συμφώνως του ενοικιαστηρίου εγγράφου και με βάση τους όρους που συμφωνήθηκαν μεταξύ των μερών και εν πάση περιπτώσει, με την έγκριση και/ή συγκατάθεση των Αιτητών. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο κατάστημα από το έτος 2012 και το χρησιμοποιεί για τη διεξαγωγή της επιχείρησης της, εν γνώσει και με τη συγκατάθεση των Αιτητών. Καθ' όλην τη διάρκεια της παραμονής της Καθ' ης η Αίτηση στο επίδικο υποστατικό, από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι και σήμερα, δεν προέβη σε παρανομίες και/ή παράνομες μετατροπές επί του υποστατικού και ως εκ τούτου απορρίπτει τους σχετικούς ισχυρισμούς των Αιτητών ως αναληθείς. Οι Αιτητές κωλύονται λόγω εγγράφου και/ή συμπεριφοράς να επικαλούνται ή να αποδείξουν ισχυριζόμενες παρανομίες της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν συγκεκριμενοποιεί ποιο είναι αυτό το έγγραφο και ποια είναι αυτή η συμπεριφορά. Κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, οι Αιτητές γνώριζαν και αποδέχθηκαν ότι το πρακτορείο στοιχημάτων «ΟΠΑΠ», προκειμένου να λειτουργήσει, θα πρέπει να τηρεί προϋποθέσεις και όρους οι οποίοι σχετίζονται με την τοποθεσία, τα τεχνικά και φυσικά χαρακτηριστικά του υποστατικού. Το επίδικο υποστατικό αποτελούσε και αποτελεί, το μόνο υποστατικό στην περιοχή που δύναται να ασκηθεί η εν λόγω επιχείρηση και το οποίο πληροί της προϋποθέσεις και τυχόν ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού, θα είχε ως αποτέλεσμα την πλήρη απώλεια της επιχείρησης και της δυνατότητας της αλλαχού. Τοιουτοτρόπως είναι άδικη και καταστρεπτική και δεν είναι εύλογη η έκδοση των αιτούμενων Διαταγμάτων. Τόσο με βάση τη συμφωνία ενοικίασης και από την έναρξη της ενοικίασης του επίδικου υποστατικού, η Καθ' ης η Αίτηση το λειτουργεί ως πρακτορείο στοιχημάτων «ΟΠΑΠ» και έχει πλέον εδραιωθεί στην ευρύτερη περιοχή, έχοντας αποκτήσει φήμη και/ή εμπορική εύνοια και ευρύ πελατολόγιο. Η αιτούμενη θεραπεία θα δημιουργήσει ανεπανόρθωτη ζημία στην επιχείρηση της Καθ' ης η Αίτηση. Η επιχείρηση πρακτορείου αποτελεί οικογενειακή επιχείρηση από την οποία η Καθ' ης η Αίτηση κερδίζει €5.500 μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές δεν προβάλλουν εύλογη αιτία για την απόφαση τους για κατεδάφιση του επίδικου και καταχώρισαν την Αίτηση για αλλότριους σκοπούς. Δεν προβάλλουν συγκεκριμένο λόγο για τον οποίο αξιώνουν την αιτούμενη θεραπεία και/ή δεν προκύπτει τελικά ο αληθής λόγος. Οι αναφορές των Αιτητών περί δήθεν συστάσεις τους προς την Καθ' ης η Αίτηση για παρανομίες και/ή δημόσια οχληρία, δεν ανταποκρίνονται στα αληθή γεγονότα. Η Καθ' ης η Αίτηση αγνοεί και απορρίπτει τους ισχυρισμούς των Αιτητών περί εξασφάλισης Άδειας Κατεδάφισης, καθώς και τις αναφορές τους περί αξίας του επίδικου ακινήτου, παραδέχεται ωστόσο τη λήψη επιστολής στις 20.12.2017, από τους δικηγόρους των Αιτητών, το περιεχόμενο της οποίας απορρίπτει. Η ενοικίαση του υποστατικού δεν τερματίσθηκε νομίμως με την εν λόγω επιστολή, η οποία δεν επιφέρει έννομα αποτελέσματα. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε με επιστολή του δικηγόρου της, ημερομηνίας 31.1.
Επιπλέον, η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι οι Αιτητές είναι σε θέση να χρηματοδοτήσουν την κατεδάφιση του κτιριακού συγκροτήματος, για το κόστος της οποίας ουδεμία αναφορά γίνεται στην Αίτηση. Αρνείται επίσης ότι η εν λόγω επιστολή αποτελεί τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και ως εκ τούτου, η Αίτηση είναι πρόωρη. Τα όσα αναφέρουν οι Αιτητές περί μη επιθυμίας τους για κατοχή κοινών περιουσιακών στοιχείων και οι εσωτερικές λεπτομέρειες λειτουργίας αυτών, αποτελούν interna corporis και δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο. Πριν την ενοικίαση του επίδικου, η Καθ' ης η Αίτηση προέβη σε εκτενή έρευνα, προκειμένου να εξεύρει τον καταλληλότερο χώρο για την εγκατάσταση της επιχείρησης της και οι Αιτητές, κατά τις διαπραγματεύσεις, της είχαν υποσχεθεί λόγοις και έργοις και/ή είχαν παραστήσει και/ή συγκατατεθεί ότι δεν θα μεταβληθεί οτιδήποτε στην υπάρχουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο κατάσταση πραγμάτων και ότι η επιχείρηση πρακτορείου ΟΠΑΠ θα ασκείτο στο επίδικο, το μόνο σημείο της περιοχής όπου εδύνατο και/ή δύναται να λειτουργήσει. Λόγω του ότι οι επιχειρήσεις πρακτορείων ΟΠΑΠ, πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα χωροταξικά και χωρομετρικά κριτήρια, η Καθ' ης η Αίτηση, με τη συγκατάθεση των Αιτητών, προέβη στις απαραίτητες ενέργειες, προκειμένου να λειτουργήσει το πρακτορείο στο επίδικο και υπέστη έξοδα και δαπάνες ανερχόμενα σε €100.
Οι Αιτητές δεν είναι σε θέση να πληρώσουν την οποιαδήποτε αποζημίωση που το Δικαστήριο δυνατόν να επιδικάσει σύμφωνα με τον Νόμο, αλλά ούτε και έχουν συμμορφωθεί με τις προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος. Αν επιτύχει η αιτούμενη θεραπεία και δεδομένης της απώλειας της επιχείρησης πρακτορείου, η Καθ' ης η Αίτηση δικαιούται αποζημίωσης την οποία καθορίζει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος και άλλες αποζημιώσεις για εμπορική εύνοια (GOOD WILL), τόσο για την επιτυχημένη επιχείρηση πρακτορείου στοιχημάτων «ΟΠΑΠ» που διεξάγει και/ή για απώλεια επιχείρησης και/ή επαγγέλματος και/ή επιτηδεύματος. Ουδέν περαιτέρω δικογραφεί η Καθ' ης η Αίτηση αναφορικά με την εμπορική εύνοια και ουδόλως εξειδικεύει το ύψος της. Οι Αιτητές δεν προτίθενται να κατεδαφίσουν το επίδικο, αλλά σκοπός τους είναι απλώς η έξωση της Καθ' ης η Αίτηση και/ή άσκηση πίεσης σ' αυτήν, προκειμένου να πάρουν αυξημένο ενοίκιο και/ή να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο τους οι ίδιοι για σκοπούς επιχείρησης και/ή για άλλους σκοπούς. Σε περίπτωση που το Δικαστήριο ήθελε εκδώσει Διάταγμα εξώσεως, η Καθ' ης η Αίτηση αξιώνει αποζημιώσεις πολύ πέραν του ποσού των ενοικίων 18 μηνών, για την απώλεια επιχείρησης πρακτορείου ΟΠΑΠ και/ή της πελατείας της και/ή εμπορικής εύνοιας και/ή αποζημιώσεις για απώλεια επιχείρησης και/ή επαγγέλματος και/ή επιτηδεύματος. Η Καθ' ης η Αίτηση αξιώνει ανταπαιτητικώς: «Α. Αποζημιώσεις στο ύψος δεκαοκτώ

(18)συνολικά ενοικίων ύψους €740/μήνα. Β. Αποζημιώσεις για απώλεια εμπορικής εύνοιας και/ή απώλεια επιχείρησης και/ή επαγγέλματος και/ή επιτηδεύματος. Γ. Ειδικές αποζημιώσεις ύψους €100.000.- Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρήθηκε την 11.10.2019 και μ' αυτό εγείρουν προδικαστική ένταση και ισχυρίζονται ότι, το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση δεν συμμορφώνεται με τους σχετικούς Κανονισμούς, δεν συντάχθηκε σύμφωνα με τον ορθό Τύπο και θα πρέπει να απορριφθεί. Άνευ βλάβης της προδικαστικής ένστασης, οι Αιτητές συνενώνουν επίδικα θέματα με την Καθ' ης η Αίτηση και αρνούνται το περιεχόμενο της Απάντησης και Ανταπαίτησης στο μέρος που αντιφάσκει και/ή αντίκειται και/ή δεν συνάδει με την Αίτηση. Ισχυρίζονται δε ότι η Αίτηση δεν είναι πρόωρη και/ή παράτυπη και/ή καταχρηστική και δεν κωλύονται να την προωθούν. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν παρέχει λεπτομέρειες αναφορικά με το εξ' υποσχέσεως κώλυμα, ως όφειλε, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να μην είναι σε θέση να προβάλουν οποιαδήποτε υπεράσπιση περί τούτου και/ή οι Αιτητές δήλωσαν ευθέως την επιθυμία των για εκκένωση του επίδικου υποστατικού και/ή ουδέποτε προέβησαν σε παραστάσεις προς την Καθ' ης η Αίτηση που να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι εφαρμόζεται το προαναφερθέν δόγμα. Επιπρόσθετα, η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε βασίστηκε στις παραστάσεις των Αιτητών και/ή δεν μεταβλήθηκε η θέση της, με τρόπο που θα ήταν άδικο (λόγω δυσμενούς επηρεασμού της θέσης της) να κληθεί να επιστρέψει στην προγενέστερη θέση της και να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της. Ομοίως, δεν παρέχονται λεπτομέρειες για την αρχή res inter alios acta. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν παρέχει λεπτομέρειες και/ή δεν προσδιορίζει με σαφήνεια τους λόγους που θεωρεί ότι η Αίτηση συνιστά κατάχρηση δικαιώματος. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν έχει πλέον άδεια από τον ΟΠΑΠ και/ή την Εθνική Αρχή Στοιχημάτων, ως προνοείται από τη συμφωνία ενοικίασης και/ή κατέχει το επίδικο για άλλους από τους συμφωνηθέντες σκοπούς και/ή για παράνομους σκοπούς. Σε περίπτωση που αποδειχθεί ότι η Καθ' ης η Αίτηση έχει άδεια για πρακτορείο στοιχημάτων, αυτή εξασφαλίστηκε δόλια και χωρίς τη συγκατάθεση των Αιτητών. Οι Αιτητές δικογραφούν ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και/ή σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης, οποιαδήποτε τροποποίηση ή έξοδα για μετατροπή του επίδικου, δεν επιβαρύνουν τους Αιτητές. Το επίδικο δεν επηρεάστηκε λόγω της διεξαγωγής της δραστηριότητας της Καθ' ης η Αίτηση και/ή η ενοικιαστική αξία του δεν έχει αυξηθεί και/ή ο ιδιοκτήτης δεν προσκόμισε οποιοδήποτε όφελος και/ή η Καθ' ης η Αίτηση δεν υπέστη οποιαδήποτε ζημιά. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες, τόσο για την απαίτηση όσο και για την Ανταπαίτηση, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο εξέδωσε Διατάγματα εκατέρωθεν για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες για την καταχώρηση γραπτής μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων και από τις δύο πλευρές, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης. Οι οδηγίες και τα Διατάγματα του Δικαστηρίου, αφορούσαν τόσο την απαίτηση, όσο και την Ανταπαίτηση. Την 28.4.2023, κατατέθηκε εκ συμφώνου, η ανανέωση της Άδειας Κατεδάφισης, αρ. 1063/2017, η οποία ισχύει μέχρι την 5.10.2023 (Τεκμήριο 1 στη διαδικασία). Μαρτυρία: Αιτητών: Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε η κα. Αγνή Κραμβή - Ιακωβίδου, από τη Λευκωσία. Είναι μία εκ των διευθυντών και μετόχων των Αιτητών και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένη απ' αυτούς να προβεί στη δήλωση της. Γνωρίζει δε προσωπικά και έχει θετική γνώση των γεγονότων στα οποία αναφέρεται. Οι Αιτητές είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές, η οποία συστάθηκε και εγγράφηκε την 21.7.1980, σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο, Κεφ. 113, με αριθμό εγγραφής HE

Κατά την ημερομηνία ίδρυσης των Αιτητών, διευθυντές αυτών ήταν η κα. Ηλέκτρα Κραμβή και ο κ. Ανδρέας Κραμβής. Γραμματέας των Αιτητών είναι η μάρτυρας, μέχρι σήμερα. Σε διαφορετικές ημερομηνίες, κατόπιν καταχώρησης σχετικών εγγράφων στο Έφορο Εταιρειών και Επίσημο Παραλήπτη, έγινε αλλαγή στους αξιωματούχους των Αιτητών και διορίστηκαν ως διευθυντές, η κα. Ιακωβίδου και η κα. Καίτη Κραμβή ASAD. Μέτοχοι των Αιτητών, κατά την ημερομηνία ίδρυσης τους, ήταν η κα. Ηλέκτρα Κραμβή, ο κ. Ανδρέας Κράμβής, η κα. Καίτη Κράμβή ASAD και η κα. Ιακωβίδου. Ο κ. Ανδρέας Κραμβής πώλησε τις μετοχές του στην κα. Καίτη Κραμβή AS'AD και στην κα. Ιακωβίδου, συνεπώς μέτοχοι των Αιτητών σήμερα είναι οι δύο προαναφερθείσες κυρίες. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε ότι η κα. Ηλέκτρα Κράμβή είναι η μητέρα της, η οποία απεβίωσε και οι Ανδρέας Κραμβής και Καίτη Κραμβή AS'AD, είναι αδέλφια της. Ο πατέρας τους απεβίωσε στις 23.8.1974, όταν τα αδέλφια ήταν σε νεαρή ηλικία και φοιτούσαν στο Πανεπιστήμιο. Ο κ. Ανδρέας Κραμβής διαμένει μόνιμα στις Η.Π.Α. και κα. Καίτη Κραμβή AS'AD, στο Ηνωμένο Βασίλειο. Έξι χρόνια μετά το θάνατο του πατέρα τους, ιδρύθηκαν οι Αιτητές, στους οποίους μεταβιβάστηκαν τα πλείστα εκ των περιουσιακών στοιχείων του πατέρα τους, τα οποία κληρονόμησαν όλοι οι προαναφερθέντες. Κύριος σκοπός της ίδρυσης των Αιτητών ήταν, μεταξύ άλλων, η διαχείριση και επένδυση των οικογενειακών περιουσιακών στοιχείων που κληρονόμησαν ή θα κληρονομούσαν, από τους γονείς τους. Στην ουσία, οι Αιτητές διαχειρίζονταν και επένδυαν την περιουσία που κληρονόμησαν οι μέτοχοι και η οποία τους παραδόθηκε με τη συναίνεση των πρώτων, ώστε να υπάρχουν χρήματα για τις μελλοντικές τους ανάγκες, αλλά και της μητέρας τους, κας. Ηλέκτρας Κραμβή. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού, το οποίο ενοικιάζεται από την Καθ' ης η Αίτηση. Το επίδικο ανήκει σε κτιριακό συγκρότημα, το οποίο αποτελείται και από άλλα καταστήματα και χρησιμοποιείται ως γραφείο ή κατάστημα από την Καθ' ης η Αίτηση. Το κτιριακό συγκρότημα είναι ενιαίο κτίριο, το οποίο χωρίστηκε σε καταστήματα και ένα εξ' αυτών, είναι το επίδικο υποστατικό. Τα στοιχεία του ακινήτου όπου βρίσκεται το κτιριακό συγκρότημα είναι τα ακόλουθα: αριθμός εγγραφής: 24/1231, Φ/Σχ. 21/460604, Τμήμα 24, Τεμάχιο
Το επίδικο υποστατικό έχει ανεγερθεί και βρισκόταν υπό ενοικίασην, πολύ πριν την 31.12.1999, ενώ ευρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν την εννοία της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας. Στο ακίνητο υπήρχε Κλινική, αλλά μετά που απεβίωσε ο πατέρας της μάρτυρος, ο οποίος ήταν ιατρός στο επάγγελμα, αυτή κατεδαφίστηκε και ανεγέρθηκε το κτιριακό συγκρότημα. Δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας των καταστημάτων, περιλαμβανομένου και του επίδικου υποστατικού. Το ακίνητο και το επίδικο, από την ημερομηνία κατασκευής του, ενοικιαζόταν σε τρίτους και ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε από τους Αιτητές. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε ότι, την 13.11.2012, το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και των Αιτητών. Το συμφωνηθέν και/ή καταβαλλόμενο ενοίκιο ήταν προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Σήμερα το ενοίκιο είναι €740.-, προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Το ενοικιαστήριο έγγραφο είχε διάρκεια δύο ετών, από 20.12.2012 μέχρι 19.12.
Ακολούθως, το ενοικιαστήριο έγγραφο θα ανανεωνόταν για ακόμα ένα έτος, εκτός εάν τα μέρη έστελναν σχετική ειδοποίηση τερματισμού. Το έγγραφο έληξε την 20.12.2015 και έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Το ενοικιαστήριο έγγραφο είναι πανομοιότυπο με τα ενοικιαστήρια έγγραφα που συνάφθηκαν με τους υπόλοιπους ενοικιαστές, με κύριες διαφορές στις ημερομηνίες και στις υπογραφές από μάρτυρες. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, με την πάροδο των χρόνων, αντιμετωπίζονταν πολλά προβλήματα αναφορικά με το κτιριακό συγκρότημα. Όλοι οι ενοικιαστές που κατείχαν καταστήματα, περιλαμβανομένης και της Καθ' ης η Αίτηση, προέβησαν σε αλλαγές στη χρήση των υποστατικών, για τις οποίες οι Αιτητές δεν είχαν γνώση, με αποτέλεσμα ο Δήμος Λευκωσίας να επιβαρύνει το ακίνητο με Πιστοποιητικά Έκδοσης Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών και Πιστοποιητικά Έγκρισης με σημειώσεις. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει τα καταστήματα υπ' αριθμούς 5 και 6, σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που βρίσκονται κατατεθειμένα στο Δήμο Λευκωσίας. Βάσει της επιστολής του Δήμου Λευκωσίας, η Καθ' ης η Αίτηση παράνομα, προχώρησε στην κατασκευή υποστέγου από ευτελή υλικά και στην τοποθέτηση σταθερής τέντας με υποστυλώματα στην πρόσοψη του καταστήματος
Όπως φαίνεται από την επιστολή του Δήμου Λευκωσίας, τα καταστήματα στο κτιριακό συγκρότημα είναι παλαιά και ενέχουν κινδύνους. Επιπλέον, δημιουργούνται κίνδυνοι λόγω των μετατροπών στις οποίες προέβησαν οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος, περιλαμβανομένης και της Καθ' ης η Αίτηση. Κατά παράβασην των όρων των ενοικιαστηρίων εγγράφων, προέβησαν σε μετατροπές, αλλαγές χρήσης των καταστημάτων ή υποστατικών που κατείχαν, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται παρανομίες και δημόσια οχληρία. Ως εκ τούτου, οι αρμόδιες Αρχές απαιτούν τη συμμόρφωση των Αιτητών και των κατόχων των υποστατικών με ειδικούς όρους, ώστε να εκδοθεί η απαραίτητη Πολεοδομική Άδεια και να αρθούν οι παρανομίες και οχληρία. Η κατάσταση αυτή συνεχίζει για πολλά έτη και διατηρείται μέχρι σήμερα για τους πλείστους ενοικιαστές, περιλαμβανομένης και της Καθ' ης η Αίτηση. Κατόπιν επικοινωνίας με αρμόδιο υπάλληλο του Δήμου Λευκωσίας, αναφέρθηκε στους Αιτητές ότι, εάν δεν προέβαιναν στις δέουσες τροποποιήσεις, θα καταχωρούνταν Ποινικές υποθέσεις εναντίον των ενοικιαστών και των Αιτητών. Οι Αιτητές, μέσω του προσώπου που προσέλαβαν για να χειρίζεται θέματα που αφορούν στο κτίριο και το επίδικο υποστατικό, ΧΜ, κάλεσαν την Καθ' ης η Αίτηση και τους ενοικιαστές, να επιλύσουν τα πιο πάνω ζητήματα, χωρίς όμως ανταπόκριση. Λόγω της συνεχούς παράλειψης των εμπλεκομένων να συμμορφωθούν με τις προφορικές υποδείξεις των Αιτητών και των αντιπροσώπων τους, οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή ημερομηνίας 18.5.2016 σε όλους τους κατόχους των καταστημάτων και στην Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση, καθώς επίσης και οι υπόλοιποι ένοικοι, δεν προέβησαν στις αλλαγές, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να αναγκαστούν να προχωρήσουν τουλάχιστον στις μετατροπές που ήταν εφικτές, χωρίς να χρειάζεται να εγκαταλείψει η Καθ' ης η Αίτηση ή οποιοσδήποτε άλλος ενοικιαστής, το ακίνητο. Όμως, αυτό δεν ήταν αρκετό και το μεγαλύτερος μέρος των προβλημάτων δεν έχει μέχρι σήμερα επιλυθεί, αφού η Καθ' ης η αίτηση αρνείται να συμμορφωθεί με τις υποδείξεις του Δήμου Λευκωσίας. Εν τω μεταξύ, η μάρτυρας σημειώνει ότι, ακόμα και εάν συμμορφωνόταν ένας εκ των ενοίκων, τούτο δε θα είχε σημασία διότι έπρεπε να αρθούν όλες οι παρανομίες από όλους τους ενοικιαστές των καταστημάτων. Εντούτοις, οι πλείστοι εκ των ενοίκων του κτιριακού συγκροτήματος, περιλαμβανομένης και της Καθ' ης η Αίτηση, αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με τα πιο πάνω, με αποτέλεσμα η χρήση του κτιριακού συγκροτήματος να καθίσταται παράνομη και οποιαδήποτε μεταβίβαση ή υποθήκευση του ακινήτου, να καθίσταται ανέφικτη. Οι πλείστες αλλαγές που χρειάζεται να γίνουν είναι χρονοβόρες και δαπανηρές, όπως να διαχωριστούν ξανά τα καταστήματα ή να ενοποιηθούν τα μεσοπατώματα και να γίνει αλλαγή χρήσης. Επιπλέον, ενώ οι Αιτητές είχαν κατεδαφίσει τα στέγαστρα που χρησιμοποιούνταν για στάθμευση αυτοκινήτων, η Καθ' ης η αίτηση έχει αναγείρει νέα, χωρίς την έγκριση των Αιτητών. Οι Αιτητές, με αντιπρόσωπο τη μάρτυρα, αποτάθηκαν σε διάφορους επαγγελματίες, όπως αρχιτέκτονες, εργολάβους κτλ., με σκοπό να μελετήσουν το ενδεχόμενο να προβούν σε εργασίες επί του ακινήτου, ώστε να διορθώσουν όλες τις παρατυπίες και παρανομίες. Περί το 2016, οι Αιτητές αποφάσισαν, κατόπιν ομόφωνης απόφασης των μετόχων τους, να εξετάσουν το ενδεχόμενο και το κόστος για άρση των παρανομιών, έστω και αν δεν συγκατατίθεται η Καθ' ης η Αίτηση. Ως εκ τούτου, οι Αιτητές έδωσαν οδηγίες σε αρχιτεκτονικό γραφείο, ώστε να ετοιμαστούν και να κατατεθούν σχέδια, στο Δήμο Λευκωσίας και στην Πολεοδομία. Αρχικά, ξεκίνησαν με την αλλαγή χρήσης σε ένα από τα υποστατικά, το οποίο λειτουργούσε ως λέσχη. Ο κάτοχος του αρνείται να συνεργαστεί και δεν προχώρησε στην έκδοση Αδειών χρήσης. Το ίδιο συμβαίνει και με την Καθ' ης η Αίτηση, η οποία δεν αποδέχεται να εξασφαλίσει άδειες από το Δήμο ή να συμμορφωθεί με τις υποδείξεις του. Το αίτημα των Αιτητών για χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας δεν έγινε αποδεκτό. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε ότι, ακολούθως, προσπάθησαν να προβούν σε τροποποιήσεις σχετικά με το επίδικο υποστατικό. Σύμφωνα με το Δήμο Λευκωσίας, για να καταστεί νόμιμη η λειτουργία του υποστατικού και κατ' επέκτασην, του κτιριακού συγκροτήματος, θα έπρεπε να δημιουργηθούν πέντε νέοι χώροι στάθμευσης και θα κόστιζε €42.
Εάν οι Αιτητές ενεργούσαν εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, τότε το ποσό θα ήταν €21.
Η Καθ' ης η Αίτηση δεν ήταν διατεθειμένη να προβεί στις εν λόγω τροποποιήσεις, παρόλο που αποτελεί δική της υποχρέωση. Αποτάθηκαν σε διάφορους εργολάβους και στους αρχιτέκτονες τους, ήτοι τους Gabrielides architects C.C. Ltd και Formit architects 11c, με σκοπό να μελετήσουν το ενδεχόμενο να προβούμε σε τροποποιήσεις. Το κόστος των εργασιών για το ακίνητο ανέρχεται σε περίπου €70.000 - €80.
Όταν οι Αιτητές ενημερώθηκαν γι' αυτό, θεώρησαν ότι πλέον είναι οικονομικά ασύμφορο για τους Αιτητές να προβούν στις αλλαγές και να επωμιστούν τέτοιο ποσό, ειδικότερα όταν το μηνιαίο ενοίκιο που λαμβανόταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €3.
Σημειώνεται ότι πλέον δεν εισπράττεται το ίδιο ποσό, καθότι κάποιοι ενοικιαστές αποδέχθηκαν να εγκαταλείψουν το ακίνητο έναντι εύλογης αποζημίωσης. Αποχώρησαν ή θα αποχωρήσουν, ή δεν καταβάλλουν πλέον ενοίκιο, οι ακόλουθοι: η εταιρεία Εντυποκίνηση, ο κ. Μ., η εταιρεία Τρόοδος Λτδ, η CAS ENERGY και C & Ν Philippou Ltd. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι σήμερα, το μηναίο ενοίκιο που λαμβάνουν οι Αιτητές από όλο το κτιριακό συγκρότημα ανέρχεται, εδώ και ένα με δύο έτη, περίπου σε €2.000 και από τον Ιούλιο 2022, θα μειωνόταν σε περίπου €1.
Οι Αιτητές δεν έχουν οποιοδήποτε άλλο εισόδημα ή περιουσιακό στοιχείο. Αναφορικά με αυτούς τούτους τους Αιτητές, η μάρτυρας έχει πληροφορηθεί από τον κ. Ανδρέα Κραμβή, ότι είναι πλέον πολίτης των Η.Π.Α. Σταμάτησε να ασχολείται με τους Αιτητές, τα οικονομικά τους και οποιαδήποτε ζητήματα τους αφορούν, ειδικότερα για το λόγο ότι διέμενε σε άλλη χώρα και των ειλημμένων προσωπικών και επαγγελματικών του υποχρεώσεων. Η κα. Καίτη Κραμβή AS'AD ζει στο Λονδίνο και λαμβάνει σύνταξη μαζί με τον άνδρα της. Λαμβάνοντας υπόψην το ποσό που καταβάλλεται ως ενοίκιο, τα έξοδα τα οποία επωμίζονται οι Αιτητές, όπως έξοδα λογιστών κτλ., καθώς επίσης και το μικρό ποσό που λαμβάνει η κα. AS'AD ως μέτοχος, δεν υπάρχει λόγος ύπαρξης των Αιτητών. Επίσης, η κα. Καίτη Κράμβή AS'AD επιθυμεί να ζήσει μία καλύτερη ζωή και να είναι σε θέση να προσφέρει στο μοναχογιό της κάποια περιουσία. Επιπρόσθετα, τα παιδιά του κάθε μέτοχου ζουν σε διαφορετική χώρα και υπό διαφορετικές συνθήκες, δεν επιθυμούν να έχουν περιουσιακά στοιχεία στην Κύπρο ή από κοινού, είτε υπό μορφή μετοχών στους Αιτητές ή άλλως πως. Προς αποφυγήν οποιασδήποτε αντιμαχίας μεταξύ των παιδιών των δύο αδελφών, δεν επιθυμούν πλέον να υπάρχουν οποιαδήποτε κοινά περιουσιακά στοιχεία. Δεν αξίζει δε, να καταβάλουν τέτοια ποσά που απαιτούνται, για να ανακαινίσουν ή νομιμοποιήσουν τη χρήση του ακινήτου, ειδικότερα όταν δεν θα ανεβεί η αξία του, παρά μόνο θα διορθωθούν οι ατασθαλίες στις οποίες προέβησαν οι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος. Δόθηκαν οδηγίες σε ειδικούς εμπειρογνώμονες, οι οποίοι ενεργούν ως εκτιμητές ακινήτων, όπως προβούν σε έκθεση εκτίμησης του ακινήτου, ώστε να μάθουν την αξία του εάν αυτό πωληθεί με το κτιριακό συγκρότημα, εάν υπάρχει κάποιος τρόπος να αξιοποιήσουν το κτίριο, ώστε να ανέβει η αξία του ή με κάποιο τρόπο να μελετήσουν το ενδεχόμενο ανέγερσης νέων ορόφων. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε, ότι σύμφωνα με την εκτίμηση, η αξία του ακινήτου ανέρχεται σε €1.105,425 εάν πωληθεί το ακίνητο με το κτίριο. Ακολούθως, κατόπιν δικών της οδηγιών εκ μέρους των Αιτητών, προχώρησαν σε δεύτερη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, χωρίς το υποστατικό. Σύμφωνα μ' αυτή, η αξία ακινήτου χωρίς το κτίριο και με ελεύθερη κατοχή (ως οικόπεδο) ανέρχεται σε τουλάχιστον €4.300.
Οι μέτοχοι των Αιτητών κατέληξαν στο ότι οι Αιτητές δεν είναι σε θέση να κτίσουν καινούριο κτίριο διότι δεν έχουν τέτοια οικονομική δυνατότητα, το ακίνητο δεν μπορεί να υποθηκευθεί χωρίς να αρθούν οι παρανομίες και κυριότερο, οι Αιτητές δεν έχουν την τεχνογνωσία ή το προσωπικό για να ανεγείρουν νέο κτίριο στο ακίνητο. Ο κ. Ανδρέας Κραμβής, αποφάσισε ότι δεν επιθυμεί πλέον να έχει οποιαδήποτε ανάμειξη και πώλησε τις μετοχές του στις αδελφές του. Η κα. Καίτη Κραμβή AS'AD, θέλει να πωλήσει το ακίνητο το γρηγορότερο δυνατό και για φορολογικούς σκοπούς. Ως πληροφορήθηκαν από τις Αγγλικές αρχές, ο Φόρος κληρονομιάς ανέρχεται σε 40% της αξίας της περιουσίας που κληρονομείται και υπερβαίνει τις £325.000, περιλαμβανομένης και περιουσίας η οποία μεταβιβάστηκε στους κληρονόμους εντός επτά ετών από την ημερομηνία θανάτου. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω, οι μέτοχοι των Αιτητών αποφάσισαν ότι δεν υπάρχει πλέον λόγος ύπαρξης των Αιτητών, το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο τους θα πρέπει να πωληθεί και οι Αιτητές να διαλυθούν, εκτός και αν υπήρχε κάποιος άλλος ικανοποιητικός λόγος, τον οποίο θα τους πρότειναν οι ενοικιαστές ή κάποιος τρίτος. Με τη κατεδάφιση δε του κτιρίου και την πώληση του, θα λυθούν όλα τα προβλήματα που αντιμετωπίζονται με το επίδικο υποστατικό και το ακίνητο και οι Αιτητές θα λάβουν το μεγαλύτερο, υπό τις περιστάσεις, κέρδος. Διαφορετικά, το ακίνητο θα πωληθεί σε εξευτελιστική τιμή και θα πρέπει να πληρώσουν και μεγάλα ποσά για την νομιμοποίηση του κτιρίου. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε ότι, στις 26.7.2017, οι Αιτητές κάλεσαν την Καθ' ης η Αίτηση και τους υπόλοιπους ένοικους σε συνάντηση, ώστε να συζητήσουν τα διάφορα ενδεχόμενα που δύναται να προκύψουν. Οι πλείστοι εκ των ενοίκων του κτιριακού συγκροτήματος, παρουσιάστηκαν στη συνάντηση. Κατά τη διάρκεια της συνάντησης, εξήγησαν στους κατόχους των υποστατικών τα πιο πάνω θέματα και πως η επιθυμία τους είναι να κατεδαφίσουν το κτιριακό συγκρότημα και να «κλείσουν» τους Αιτητές. Όλοι οι ένοικοι των υποστατικών αντέδρασαν πολύ έντονα και εχθρικά και κάποιοι φώναζαν. Αναφέρθηκε από τους ένοικους, πως δεν είναι διατεθειμένοι να εγκαταλείψουν το ακίνητο διότι δεν θα βρουν πουθενά αλλού να ενοικιάσουν σε τέτοια τιμή. Αναφέρθηκε από τους δικηγόρους των Αιτητών πως οι ενοικιαστές δικαιούνται σε εύλογη αποζημίωση, ως προνοείται από την Νομοθεσία. Οι ένοικοι του κτιρίου φώναζαν και είπαν ότι δεν τους ενδιαφέρει τι θα κάνουν οι Αιτητές, αλλά αυτοί δεν θα φύγουν από το ακίνητο. Ως εκ τούτου και εν όψει της άρνησης, τόσο της Καθ' ης η Αίτηση όσο και των υπολοίπων, να συνεργαστούν ή να ανταποκριθούν, αποστάλθηκε εκ νέου επιστολή σε όλους τους ένοικους, με την οποία τους δόθηκε συγκεκριμένη χρονική περίοδος για να εγκαταλείψουν το ακίνητο. Οι Αιτητές επέδωσαν στην Καθ' ης η Αίτηση την 20.12.2017, επιστολή ημερομηνίας 14.12.
Με την εν λόγω επιστολή, δόθηκε ειδοποίηση πέραν των 4 μηνών στην Καθ' ης η Αίτηση για να εγκαταλείψει το ακίνητο. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε ότι δεν θα εγκαταλείψει το επίδικο υποστατικό. Κάποιοι εκ των ενοίκων του κτιρίου, αποτάθηκαν προσωπικά ή μέσω δικηγόρων, στους Αιτητές, για την εξεύρεση κοινής και αποδεκτής λύσης. Αποχώρησαν, τους δόθηκε αποζημίωση και ενοικίασαν άλλα υποστατικά. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι η πρόθεση των Αιτητών να κατεδαφίσουν το κτίριο, είναι γνήσια και επιτακτική. Οι Αιτητές έχουν τα εχέγγυα να καταβάλουν αποζημιώσεις σύμφωνα με την κείμενη Νομοθεσία. Υπάρχουν δε πολλά άλλα καταστήματα προς ενοικίαση, τα οποία είναι διαθέσιμα. Η Καθ' ης η Αίτηση ζήτησε αποζημίωση περί τις €70.000 για να εγκαταλείψει το επίδικο και ισχυρίστηκε ότι κατέβαλε €100.000 για να το ανακαινίσει, ποσό το οποίο επίσης ζητεί. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε ότι αυτό είναι παράλογο και αντίκειται στους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου το οποίο υπέγραψε η Καθ' ης η Αίτηση. Τα ποσά τα οποία ζητούνται από την Καθ' ης η Αίτηση και ορισμένους άλλους ενοικιαστές, είναι υπέρογκα και αναιτιολόγητα. Οι Αιτητές εξασφάλισαν Άδεια Κατεδάφισης του κτιρίου, η οποία έληγε στις 5.10.2020, ανανεώθηκε μέχρι τις 5.10.2021 και μετά, μέχρι τις 5.10.
Κατόπιν επικοινωνίας με το Δήμο Λευκωσίας, συγκεκριμένα τον κ. Ιταλό, οι Αιτητές ενημερώθηκαν ότι ο λόγος που δεν καταχωρήθηκε Ποινική υπόθεση εναντίον των Αιτητών και όλων των κατόχων του κτιρίου, είναι η αίτηση για κατεδάφιση, με την οποία συνεπάγεται πως θα αρθούν και όλες οι παρανομίες. Ως το προς τα ποσά που χρειάζονται για την κατεδάφιση του κτιρίου, της αμοιβής του εκκαθαριστή, οποιαδήποτε αποζημίωση ήθελε διατάξει το Δικαστήριο κτλ., οι Αιτητές έχουν εξασφαλίσει τους απαραίτητους οικονομικούς πόρους μέσω πώλησης άλλων περιουσιακών των στοιχείων, παραλαβής ενοικίων από τα υποστατικά που βρίσκονται στο κτιριακό συγκρότημα ή χρηματοδότησης από τους μετόχους. Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε επίσης ο Δρ. Θωμάς Δημόπουλος, από τη Λευκωσία. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι είναι ένας εκ των διευθυντών της εταιρείας Τ. DIMOPOULOS & ASSOCIATES PROPERTY VALUERS LLC και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη δήλωση του. Είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων και μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου και του RICS, όπως εγγεγραμμένη είναι και η προαναφερθείσα εταιρεία. Είναι κατάλληλα καταρτισμένος και εγκεκριμένος εκτιμητής, με πολλά χρόνια εμπειρία και γνώση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο. Στις 10.11.2018, του δόθηκαν οδηγίες από τον κ. Ανδρέα Κραμβή, πρώην διευθυντή και μέτοχο των Αιτητών, ώστε να προβεί σε εκτίμηση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 24/
Παρουσίασε την Έκθεση του ως Τεκμήριο. Συγκεκριμένα, του δόθηκαν οδηγίες να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου και να υπολογίσει επίσης την αξία του μεριδίου που είχε τότε ο κ. Ανδρέας Κραμβής. Σύμφωνα με τη μελέτη που διεκπεραιώθηκε από τον ίδιο, εκ μέρους της Τ. DIMOPOULOS & ASSOCIATES PROPERTY VALUERS LLC, η αξία του ακινήτου με το κτίριο, είναι €1.105.
Τέλος, καταχώρισε ένορκο δήλωση για την πλευρά των Αιτητών, ο κ. Κυριάκος Αθηνοδώρου, από τη Λευκωσία. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι είναι ο διευθυντής της εταιρείας KIKIS ATHINODOROU & ASSOCIATES LLC και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη δήλωση του. Είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων και μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου και του RICS, όπως εγγεγραμμένη είναι και η προαναφερθείσα εταιρεία. Είναι δε κατάλληλα καταρτισμένος και εγκεκριμένος εκτιμητής, με πολλά χρόνια εμπειρία και γνώση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο. Στις 10.11.2018, του δόθηκαν οδηγίες από τον κ. Ανδρέα Κραμβή, πρώην διευθυντή και μέτοχο των Αιτητών, να προβεί σε εκτίμηση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 24/
Συγκεκριμένα, δόθηκαν οδηγίες στο μάρτυρα να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου και να υπολογίσει επίσης την αξία του μεριδίου που είχε τότε ο κ. Ανδρέας Κραμβής. Σύμφωνα με τη μελέτη που διεκπεραιώθηκε από τον ίδιο, εκ μέρους της KIKIS ATHINODOROU & ASSOCIATES LLC, η αξία του ακινήτου με το κτίριο, είναι €4.300.
Καθ' ης η Αίτηση: Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση κα. Φρόσω Σάββα, από τη Λευκωσία. Είναι 59 ετών, μητέρα δύο παιδιών και διαμένει με το σύζυγό της στο Στρόβολο. Η ίδια και ο σύζυγός της, είναι συνιδιοκτήτες του Πρακτορείου ΟΠΑΠ επί της οδού Πινδάρου - Θουκιδίδου, στη Λευκωσία. Δραστηριοποιούνται στο χώρο των στοιχημάτων, από το
Στην αρχή, δούλευαν μόνο με τα ιπποδρομιακά στοιχήματα, αλλά από το 1989 και έπειτα, συνεργάζονται και με τον ΟΠΑΠ. Για τη λειτουργία του πρακτορείου κατέχουμε τρεις διαφορετικές Άδειες: μία ιπποδρομιακών στοιχημάτων, μία ΟΠΑΠ SPORTS (ποδόσφαιρο) και μία ΟΠΑΠ. Από το 1992 μέχρι το 2012, το πρακτορείο βρισκόταν στη Λεωφόρο Βύρωνος, στους Αγίους Ομολογητές. Μετά από το τραγικό συμβάν της 1.7.2012, με τους 14 εμπρησμούς πρακτορείων στοιχημάτων ΟΠΑΠ, συμπεριλαμβανομένου και του δικού τους, οι οποίοι έλαβαν χώρα μετά από απόφαση της Κυβέρνησης να κλείσει τα παράνομα καζίνο, αναγκάστηκαν να μετακινηθούν. Για να πετύχουν τη μετακίνηση και την επαναλειτουργία του πρακτορείου, πέρασαν από πολλά κύματα. Η αναζήτηση νέου υποστατικού, το οποίο θα πληρούσε όλες τις προδιαγραφές και τους όρους που θέτει ο ΟΠΑΠ, ήταν πραγματικά δυσχερής και γολγοθάς για τους ιδίους, όπως είπε. Το κάθε πρακτορείο πρέπει να πληροί συγκεκριμένα χωροταξικά και χωρομετρικά κριτήρια, να βρίσκεται σε καλή περιοχή και να έχει όλα εκείνα τα φυσικά και τεχνικά χαρακτηριστικά που προνοούν οι Κανονισμοί. Παρόλο που ο Κανονισμός του ΟΠΑΠ προβλέπει ότι, για να επιτραπεί η μεταφορά ενός πρακτορείου, πρέπει να τηρείται αυστηρώς η απόσταση ενός χιλιομέτρου από τη τελευταία διεύθυνση, εντούτοις, λόγω της ιδιάζουσας κατάστασης, ο ΟΠΑΠ τους επέτρεψε την επαναλειτουργία του πρακτορείου κατ' εξαίρεσην, στην οδό που βρίσκονται σήμερα. Μετά από πολλές προσπάθειες, κατέληξαν ότι ήταν η μόνη περιοχή διαθέσιμη όπου μπορούσαν να εξεύρουν πρακτορείο το οποίο, έστω και κατ' εξαίρεσην, να μπορούσε να λειτουργήσει. Ευτυχώς, ο ΟΠΑΠ τους στήριξε με κάθε τρόπο, οικονομικό και πρακτικό. Η κα. Σάββα κατέθεσε ότι έχει συνάψει με τους Αιτητές, ενοικιαστήριο έγγραφο για περίοδο δύο ετών, από 20.12.2012 μέχρι 19.12.
Όπως προκύπτει από τη συμφωνία, η ενοικίαση έγινε αποκλειστικά για λειτουργία πρακτορείου στοιχημάτων, εν γνώσει των ιδιοκτητών. Η συμφωνία με τους Αιτητές αφορούσε την ενοικίαση του ισόγειου καταστήματος υπ' αρ. 16Α και 16Β, επί της οδού Πινδάρου και Θουκιδίδου, έναντι του συμφωνηθέντος ποσού των €740.- μηνιαίως, προπληρωτέο την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το κατάστημα και διεξάγει την επιχείρησή της. Οι Άδειες του πρακτορείου δόθηκαν για το συγκεκριμένο υποστατικό, γεγονός το οποίο γνώριζαν οι Αιτητές, όπως κατέθεσε η Μ.Κ.
Κατ' επανάληψην είχαν ενημερωθεί ότι το πρακτορείο θα έπρεπε να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια για τη λειτουργία του. Γνώριζαν δηλαδή την ιδιαιτερότητα της κατάστασης, την οποία αποδέχθηκαν. Εάν οι Αιτητές τους έλεγαν ότι προτίθεντο μετά από 5 χρόνια να τους διώξουν, τότε θα έψαχναν αλλού. Με τα σημερινά δεδομένα, είναι αδύνατο να εξευρεθούν παρόμοια καταστήματα. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν εξηγεί, γιατί είναι αδύνατον να εξευρεθούν παρόμοια καταστήματα, αντιλαμβανόμαστε εννοεί στη συγκεκριμένη περιοχή. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι, μετά την καταχώρηση της Αίτησης, οι Αιτητές άρχισαν να τους δημιουργούν διάφορα προβλήματα. Συγκεκριμένα, κάθε δύο χρόνια, η Εθνική Αρχή Στοιχημάτων, προκειμένου να ανανεώσει την άδεια λειτουργίας των ποδοσφαιρικών στοιχημάτων της ΟΠΑΠ SPORTS, ήθελε σχετική δήλωση από τον ιδιοκτήτη ότι γνωρίζει και συγκατατίθεται στη λειτουργία πρακτορείου στοιχημάτων. Ενώ στην αρχή οι Αιτητές έδιναν τη συγκατάθεσή τους, αργότερα αρνήθηκαν να το πράξουν και για αρκετούς μήνες, ανεστάλη η άδεια ποδοσφαιρικών στοιχημάτων. Σήμερα όμως, μετά από τροποποίηση του Νόμου, κατάφεραν να την επανακτήσουν και ως εκ τούτου, το πρακτορείο λειτουργεί κανονικά και με τις τρεις Άδειες. Κατόπιν επιστολής-πρόσκλησης των Αιτητών, τον Ιούλιο 2017, προς όλους τους ενοικιαστές του κτιριακού συγκροτήματος, κληθήκαν να παρευρεθούν στα γραφεία των δικηγόρων των Αιτητών, προκειμένου να θέσουν τις απόψεις τους επί ζητημάτων που αφορούσαν το κτίριο, όπως τους λέχθηκε. Κατά την ημερομηνία της συνάντησης, παρών ήταν ο σύζυγός της Καθ' ης η Αίτηση. Το μόνο που ειπώθηκε, ήταν ότι η KRAMVIS ESTATES LTD αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα. Συγκεκριμένα, τους ανέφεραν ότι δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να καταβάλουν στο Δημαρχείο το ποσό των €60.000.- για το σκοπό έκδοσης Άδειας Οικοδομής. Πέραν αυτού, τίποτε άλλο δεν τους ανέφεραν, ούτε για επενδυτές-αγοραστές, ούτε για παράνομες μετατροπές στα υποστατικά, όπως αναληθώς αναφέρει η κα. Αγνή Κραμβή - Ιακωβίδου, αλλά ούτε και για την επιθυμία τους να κατεδαφίσουν το κτιριακό συγκρότημα. Επίσης, ουδέποτε ζητήθηκε από τους ενοικιαστές να πράξουν το οτιδήποτε. Η κα. Σάββα κατέθεσε ακόμα ότι, την 20.12.2017, οι Αιτητές με επιστολή τους, τους ενημέρωσαν ότι θα κατεδάφιζαν το επίδικο υποστατικό, χωρίς ωστόσο να διευκρινίζουν το λόγο για τον οποίο θα το έπρατταν. Οι επιστολές αυτές απαντήθηκαν μέσω των δικηγόρων της. Είναι η θέση της ότι ο λόγος για τον οποίον επιδιώκεται από τους Αιτητές η έξωση τους, δεν είναι άλλος από το να εξυπηρετήσουν τους δικούς τους εταιρικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι ουδέποτε προχώρησε σε παράνομες μετατροπές και αλλαγές, είτε εντός, είτε εκτός, του επίδικου υποστατικού. Η χρήση του καταστήματος γίνεται σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, στη βάση των όσων έχουν συμφωνηθεί με τους Αιτητές και στη βάση των όσων οι ίδιοι έχουν παραστήσει, ότι δηλαδή το κατάστημα ήταν απολύτως νόμιμο για να ενοικιαστεί και να λειτουργήσει ως πρακτορείο στοιχημάτων. Η κα. Σάββα αρνήθηκε κατηγορηματικά ότι προκαλεί δημόσια οχληρία. Εκτελούν την εργασία τους (αντιλαμβάνομαι ο πληθυντικός αφορά την ίδια και το σύζυγο της), με κάθε σεβασμό απέναντι στους γείτονες τους. Αναφορικά με την παλαιότητα του κτιρίου, η Καθ' ης η Αίτηση διαφωνεί ότι ενέχει κινδύνους. Δεν έχει παρατηρήσει ποτέ το οτιδήποτε που να θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια τους και ουδέποτε τους λέχθηκε από τον οποιοδήποτε, ιδιαίτερα από τους Αιτητές, οτιδήποτε αναφορικά με την επικινδυνότητα του κτιρίου. Αγνοεί δε παντελώς την ύπαρξη απαίτησης από πλευράς αρμοδίων Αρχών, σχετικά με όρους που τέθηκαν προς νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος. Δεν γνωρίζει ποιοι είναι αυτοί οι ειδικοί όροι, οι μετατροπές και η ανάγκη έκδοσης Πολεοδομικής Άδειας. Ούτε οι Αιτητές, ούτε οι αρμόδιες Αρχές τους ενημέρωσαν ποτέ σχετικά με τα πιο πάνω. Οι επιστολές του Δήμου Λευκωσίας που επισυνάπτει η κα. Αγνή Κραμβή-Ιακωβίδου ως Τεκμήριο 11, ουδέποτε ήλθαν στην κατοχή και στη γνώση τους. Μέσω της επιστολής αυτής, αποδεικνύεται ότι οι Αιτητές παρέλειψαν να υποβάλουν ολοκληρωμένη αρχιτεκτονική πρόταση, ως η επιστολή του Δήμου. Περαιτέρω, η επιστολή αυτή απευθύνεται στον Α.Γ. Η επιστολή του Δήμου Λευκωσίας ημερομηνίας 30.11.2015, Τεκμήριο 4 της ενόρκου δηλώσεως της κας. Αγνής Κραμβή-Ιακωβίδου, ουδέποτε τους επιδόθηκε. Περαιτέρω, οι οποιεσδήποτε εκκρεμότητες στο χώρο ή η οποιαδήποτε μη συμμόρφωση προς τους Νόμους και τους Κανονισμούς και/ή την πολιτική του Δήμου Λευκωσίας, είναι αποκλειστικά θέματα των Αιτητών. Δεν δύνανται να ισχυρίζονται οι Αιτητές, ότι μπορούν να καταλογίζουν σε καλόπιστους ενοικιαστές, τις δικές τους πράξεις ή παραλείψεις. Η Καθ' ης η Αίτηση διαβεβαίωσε το Δικαστήριο ότι, εάν γνώριζε πως χρειάζεται η συμβολή τους για να αρθεί η οποιαδήποτε παρανομία, θα το είχε πράξει, προκειμένου να κρατήσει ανοικτή την επιχείρηση τους. Οι Αιτητές, από τη μια ισχυρίζονται ότι είναι οικονομικά ασύμφορο να προβούν στις μετατροπές που οι αρμόδιες Αρχές έθεσαν για την νομιμοποίηση της χρήσης του κτιριακού συγκροτήματος και από την άλλη, ισχυρίζονται ότι έχουν εξασφαλίσει χρήματα για την κατεδάφιση του συγκροτήματος. Η κα. Σάββα κατέθεσε ότι για τη λειτουργία του πρακτορείου, προέβησαν σε έξοδα και δαπάνες, ανερχόμενες σε €100.
Δεν έχει κρατήσει τις αποδείξεις, παρά μόνο αυτές ορισμένες τις οποίες παρουσιάζει. Το ποσό των €25.575,74 που δόθηκε από τον ΟΠΑΠ, λόγω της ιδιάζουσας τότε κατάστασης, σε καμία περίπτωση καλύπτει το ποσό που απαιτείται για τη λειτουργία ενός πρακτορείου. Όπως της έχει αναφέρει ο Διευθυντής του Δικτύου των Πρακτορείων, κ. Σωτήρης Μεσαρίτης, για τη λειτουργία ενός καταστήματος ΟΠΑΠ, χρειάζονται τουλάχιστον €60.000.- Το Δικαστήριο σημειώνει ότι μαρτυρία η οποία είναι εξ' ακοής, δεν λαμβάνεται υπόψην. Η συγκεκριμένη μαρτυρία μπορεί να γίνει αποδεκτή ως προς το ότι λέχθηκε, όχι ως προς την αλήθεια του περιεχόμενου της δήλωσης. Η δαπάνη των €100.000.- από τη δική της πλευρά, έγκειται στο γεγονός ότι το δικό της κατάστημα είναι μεγάλης χωρητικότητας. Μόνο για τις τέντες, έχει καταβάλει το ποσό των €12.500.-. Επίσης, για τις πέντε δορυφορικές κούπες, έχει καταβάλει άλλες €7.000.- Τα υπόλοιπα, αφορούν ηλεκτρολογικές και φωτιστικές εγκαταστάσεις, φωτεινές ταμπέλες, γυψοσανίδες, panel αποκωδικοποιητών, καινούργια αλουμίνια, τηλεοράσεις και πολλά άλλα. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν εξήγησε την οποιαδήποτε ευθύνη θεωρεί ότι φέρουν οι Αιτητές σε σχέση μ' αυτά τα έξοδα και γιατί αυτά θα χαθούν εξ' ολοκλήρου, εάν θα χαθούν εξ' ολοκλήρου, σε περίπτωση μετακόμισης της επιχείρησης της. Κατέθεσε ακόμα ότι, κατόπιν τηλεφωνικής επικοινωνίας με τον κ. Σωτήρη Μεσαρίτη, του εξέφρασαν την επιθυμία τους, σε περίπτωση έξωσης τους, να μεταφερθούν στην περιοχή Σταυρού, όπου διαμένουν. Έλαβαν αρνητική απάντηση, για το λόγο ότι θα πρέπει αυστηρώς να τηρείται η απόσταση ενός χιλιομέτρου από την τελευταία διεύθυνση. Σε περίπτωση ανάκτησης της κατοχής του υποστατικού από τους Αιτητές, είναι αδύνατον, λαμβανομένων υπόψη των χωροταξικών περιορισμών που θέτουν η Λέσχη Ιπποδρομιών και ο ΟΠΑΠ, να βρουν άλλο υποστατικό στην ίδια περιοχή, με ανάλογο ενοίκιο, γεγονός το οποίο τους εξαναγκάζει σε κλείσιμο της επιχείρησής τους. Το πρακτορείο τους, όπως και άλλα πρακτορεία, δημιουργούν φήμη και πελατεία κατά τρόπο σταθερό, δηλαδή σ' ένα τεράστιο ποσοστό, οι εισπράξεις του πρακτορείου οφείλονται στους πελάτες που έχουν στην περιοχή του πρακτορείου. Ενδεχόμενη μετακίνηση θα ισοδυναμεί με πλήρη απώλεια φήμης, πελατείας και εισοδημάτων. Η κα. Σάββα τυγχάνει νομικής συμβουλής ότι οι Αιτητές καταχρώνται το δικαίωμα που τους παρέχει ο Νόμος και η απαίτηση τους για ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού, δεν είναι λογική και καθαρή. Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε επίσης ο κ. Φάνος Μαλλούππας, από τη Λευκωσία. Κατέθεσε ότι εργάζεται ως ελεγκτής στον Ελεγκτικό Οίκο Stelios Chr. Kozakos FCCA. Η Καθ' ης η Αίτηση είναι πελάτιδα τους εδώ και αρκετά χρόνια. Ασκούν τους λογιστικούς ελέγχους της επιχείρησης πρακτορείου στοιχημάτων και ΟΠΑΠ, που διατηρεί στη Λευκωσία. Με βάση τα στοιχεία τα οποία αντλούν μέσα από σχετικούς ελέγχους, τις δηλώσεις και τους φακέλους, η κα. Φρόσω Σάββα είχε για τα έτη 2013-2022 τις προμήθειες από τον ΟΠΑΠ και τη Λέσχη Ιπποδρομιών, ως η επισυνημμένη στη δήλωση του Κατάσταση. Τρίτος μάρτυρας για την Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Σωτήρης Μεσαρίτης από τη Λευκωσία. Ο κ. Μεσαρίτης εργάζεται στον ΟΠΑΠ ΚΥΠΡΟΥ ΛΤΔ, από το 1984 και είναι ο Διευθυντής του Δικτύου των Πρακτορείων, δηλαδή ο υπεύθυνος για το στήσιμο και την ομαλή λειτουργία των καταστημάτων του ΟΠΑΠ σ' όλη την Κύπρο. Η συνεισφορά του όλα αυτά τα χρόνια θεωρείται σημαντική, αφού από το σύνολο των 200 πρακτορείων που λειτουργούν σήμερα στην Κύπρο, έχει στήσει τα
Σε συνεργασία με την κα. Α.Μ., Διευθύντρια του Τμήματος Μάρκετινγκ του ΟΠΑΠ, έχουν ετοιμάσει σχετική Βεβαίωση εκ μέρους της κας. Φρόσω Σάββα, ιδιοκτήτριας της επιχείρησης πρακτορείου στοιχημάτων ΟΠΑΠ στην οδό Πινδάρου - Θουκυδίδου. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, αρχικά, για την έκδοση Άδειας λειτουργείας των καταστημάτων, υποβάλλεται αίτηση από τον εκάστοτε ενδιαφερόμενο πράκτορα. Ακολούθως, το Διοικητικό Συμβούλιο της εταιρείας, αποφαίνεται επί της αιτήσεως, αφού προηγουμένως τεθεί ενώπιον τους εισήγηση του κ. Μεσαρίτη, μετά από ενδελεχή μελέτη χωρομετρικών και χωροταξικών κριτηρίων και ειδικών προδιαγραφών, που πρέπει αυστηρώς να τηρούνται. Πχ., το κάθε κατάστημα πρέπει να είναι πέραν των 60 τ.μ., να έχει εξωτερικό χώρο και να τηρείται η απόσταση των 500 μ. εντός της πόλεως μεταξύ των καταστημάτων. Για την ομαλή λειτουργεία των πρακτορείων, προτιμώνται περιοχές με αυξημένη κινητικότητα, ήτοι περιοχές με χώρους εστίασης και καταστήματα πρώτης ανάγκης. Ουκ ολίγες φορές, η εισήγηση του ήταν αρνητική, όπως είπε, τις περισσότερες φορές για λόγους που αφορούν στη γειτνίαση των καταστημάτων. Εάν και εφόσον εγκριθεί η αίτηση από το Διοικητικό Συμβούλιο, ο κ. Μεσαρίτης αρχίζει να λαμβάνει προσφορές από διάφορους εργολάβους, αρχιτέκτονες, ηλεκτρολόγους και επιπλοποιούς, προς υλοποίησην και σχεδίασμα των καταστημάτων. Προς επίτευξην του σκοπού αυτού, ακολουθείται πιστά ο Οδηγός Διαμόρφωσης Λειτουργίας των πρακτορείων. Σε καμιά περίπτωση δεν αφήνεται το στήσιμο κάθε πρακτορείου στις προτιμήσεις εκάστου πράκτορα. Ορισμένες από τις εργασίες που πρέπει να υλοποιούνται σε κάθε πρακτορείο, αφορούν πρωτίστως την τοποθέτηση αλουμινίων, δαπέδων, τοιχοποιίας εξ' ολοκλήρου γύρω - γύρω με γυψοσανίδα, για την τοποθέτηση αποκωδικοποιητών, τοποθέτηση νέων ηλεκτρικών, ηλεκτρολογικών και φωτιστικών εγκαταστάσεων. Όλα αυτά τα έξοδα τα επωμίζονται εξ' ολοκλήρου οι πράκτορες. Γνωρίζει το πρακτορείο της Καθ' ης η Αίτηση γιατί ήταν ένα από τα πρακτορεία που υπέστησαν εμπρησμό τον Ιούλιο
Για την επαναλειτουργία του συγκεκριμένου πρακτορείου, η ΟΠΑΠ Κύπρου Λτδ κατέβαλε χαριστικώς το ποσό των €25.575,74.- για την κάλυψη μόνο μερικών αναγκών. Το ποσό αυτό, σε καμία περίπτωση δεν καλύπτει όλα τα αναγκαία έξοδα που χρειάζονται για το στήσιμο ενός πρακτορείου. Με βάση τα σημερινά δεδομένα, το κόστος λειτουργείας ενός νέου καταστήματος, ανέρχεται σε πέραν των €60.
Συγκεκριμένα, το κόστος λειτουργίας του τελευταίου πρακτορείου το Δεκέμβριο 2021, στην περιοχή Αγίου Παύλου στη Λευκωσία, ανήλθε σε €60.
Ο συγκεκριμένος χώρος ήταν πολύ μικρότερος από αυτόν της Καθ' ης η Αίτηση. Η άδεια λειτουργίας του πρακτορείου της Καθ' ης η Αίτηση, εκδόθηκε για τη συγκεκριμένη οικοδομή και για τη συγκεκριμένη περιοχή. Ο Κανονισμός προβλέπει ότι η μεταφορά ενός πρακτορείου από ένα χώρο σε άλλο πρέπει να γίνεται σε απόσταση ακτίνας ενός χιλιομέτρου από το προηγούμενο υποστατικό. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι αυτό καθιστά το έργο τους πολύ δύσκολο, ειδικότερα στην περιοχή της Λευκωσίας, όπου σήμερα λειτουργούν 77 καταστήματα. Εάν τελικώς η Καθ' η Αίτηση διαταχθεί να εγκαταλείψει το μίσθιο, αρχικά θα πρέπει να εξεύρει νέο χώρο. Ακολούθως, θα πρέπει να προχωρήσει στη διαμόρφωση του χώρου, μ' όλες τις αναγκαίες δαπάνες και έξοδα που απαιτούνται για τη λειτουργία του καταστήματος. Το ποσό των €60.000.- είναι το ελάχιστο ποσό που απαιτείται. Παρατηρείται επίσης σε πολλές περιπτώσεις, ο πράκτορας να πληρώνει αέρα για να μπει σε ένα υποστατικό. Από την πείρα του, έχει παρατηρήσει ότι το ποσό αυτό κυμαίνεται από €5.000.- μέχρι €20.
Για την εκπόνηση των πιο πάνω, θεωρεί εύλογο χρονικό διάστημα, την περίοδο των 10 μηνών. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετοχές, η οποία ενεγράφη την 21.7.1980, με αριθμό εγγραφής HE
Κατά την ημερομηνία ίδρυσης των Αιτητών, Διευθυντές ήταν η κα. Ηλέκτρα Κραμβή και ο κ. Ανδρέας Κραμβής. Σήμερα, Διευθύντριες των Αιτητών είναι οι κυρίες Καίτη Κραμβή AS'AD και Αγνή Κραμβή Ιακωβίδου. Γραμματέας των Αιτητών είναι η κα. Αγνή Κραμβή Ιακωβίδου. Μέτοχοι των Αιτητών σήμερα είναι οι κυρίες Καίτη Κραμβή AS'AD και Αγνή Κραμβή Ιακωβίδου. Προηγούμενοι μέτοχοι ήταν οι κυρίες Καίτη Κραμβή AS'AD και Αγνή Κραμβή Ιακωβίδου και ο κ. Ανδρέας Κραμβής. Ο κ. Ανδρέας Κραμβής πώλησε τις μετοχές του στις κυρίες Καίτη Κραμβή AS'AD και Αγνή Κραμβή Ιακωβίδου. Οι σκοποί ίδρυσης των Αιτητών αφορούν στην αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η κα. Ηλέκτρα Κραμβή, η οποία απεβίωσε, είναι η μητέρα των Ανδρέα, Καίτης και Αγνής Κραμβή. Ο κ. Ανδρέας Κραμβής διαμένει μόνιμα στις Η.Π.Α και κα. Καίτη Κραμβή AS'AD διαμένει μόνιμα στο Ηνωμένο Βασίλειο. Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ολοκλήρου του μεριδίου σε ακίνητο το οποίο χαρακτηρίζεται ως «οικόπεδο, κλινική και αυλή», Φύλλο 21, Σχέδιο 460604, Τμήμα 21, Τεμάχιο 429, επί της οδού Πινδάρου 12, Ενορία Άγιος Αντώνιος, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
Από το τοπογραφικό σχέδιο στο Πιστοποιητικό Ακινήτου Ιδιοκτησίας, φαίνεται ότι το Τεμάχιο είναι γωνιακό και συνορεύει και με την οδό Θουκυδίδη. Η εγγραφή επ' ονόματι των Αιτητών έλαβεν χώραν την 11.1.
Η κα. Ιακωβίδη είχε καταθέσει ότι ο πατέρας της είχε αποβιώσει το 1974 και ότι μετά το θάνατο του, κατεδαφίστηκε το προηγούμενο κτίριο και κτίστηκε το υφιστάμενο κτίριο, το
Ο Δρ. Δημόπουλος σημειώνει στην Έκθεση Εκτίμησης του ότι το κτίριο κτίστηκε τη δεκαετία 1980 (σελίδα 10, παράγραφος 5.5.2). Έχουμε ικανοποιηθεί ότι το κτίριο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
Στο Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακινήτου Ιδιοκτησίας, σημειώνεται ότι απαγορεύεται η εκούσια μεταβίβαση ή/και υποθήκευση, λόγω Πιστοποιητικών μη εξουσιοδοτημένων εργασιών και το ακίνητο έχει παρατυπίες, ώστε να εκδοθούν Πιστοποιητικά Έγκρισης με σημειώσεις. Περαιτέρω, από την ενώπιον μας μαρτυρία έχουμε ικανοποιηθεί ότι το κτίριο προσφερόταν προς ενοικίασην κατά την 31.12.1999 και δεν χρησιμοποιείτο ή χρησιμοποιήθηκε από τους Αιτητές για ιδίαν χρήσην. Το κτίριο αποτελείται από καταστήματα και/ή γραφεία, για τα οποία δεν υπάρχουν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Τα καταστήματα υπ' αρ. 16Α και 16Β στην οδό Πινδάρου και Θουκυδίδου, ενοικιάστηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13.11.2012 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου και Τεκμήριο Γ στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα). Η διάρκεια ενοικίασης συμφωνήθηκε σε δύο έτη, από 20.12.2012 μέχρι 19.12.
Η συγκεκριμένη ρήτρα, η οποία είναι τυπωμένη και έχει χειρόγραφες συμπληρώσεις και/ή προσθήκες, προνοούσε ως εξής: «ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ: 2 έτη αρχομένης της ενοικιάσεως την 20/12/2012 και ληγούσης την 19/12/2014 και μετά ταύτα επί εν εισέτι έτος υπό τους ιδίους όρους εκτός του παρόντος, εκτός εάν εκάτερος των συμβαλλομένων ήθελεν ειδοποιήσει τον έτερον δι' ησφαλισμένης επιστολής δύο τουλάχιστον μήνας προ της λήξεως ότι δεν επιθυμεί την συνέχισιν της παρούσης ενοικιάσεως. Εάν ο ενοικιαστής παρά την δοθείσαν έγγραφον προειδοποίησιν περί τερματισμού της ενοικιάσεως, εξακολουθή να κατέχη το ενοικιασθέν υποστατικόν θα υποχρεούται εις την πληρωμήν πάση ζημίας ην θα υφίστατο ο ιδιοκτήτης συνεπεία της τοιαύτης παραβάσεως. Η αύξηση ενοικίου θα είναι μέχρι 8% κάθε 2 έτη.» Το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα και συμφωνήθηκε σε €740.- μηνιαίως. Το επίδικο ενοικιάστηκε για να χρησιμοποιηθεί ως πρακτορείο στοιχημάτων. Οι ρήτρες 3, 5 και 6 του ενοικιαστηρίου εγγράφου προνοούσαν ως ακολούθως: «
Ο ενοικιαστής υποχρεούται να χρησιμοποιή το ειρημένον υποστατικόν με τοιαύτον τρόπον ώστε να μη προξενεί οχληρίαν εις τους παρακείμενους γείτονας, και να μη διατηρεί κατοικίδια ζώα.» «
Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να κάμνη οιανδήποτε τροποποίησιν ή προσθήκην ή επισκευήν άνευ της γραπτής συγκαταθέσεως του ιδιοκτήτου. Οιαδήποτε προσθήκη, τροποποίησις ή επισκευή ούτω γενομένη, θα γίνεται εξόδοις του ενοικιαστού και θα παραμένη ιδιοκτησία του ιδιοκτήτου, άνευ υποχρεώσεως του όπως αποζημιώση τον ενοικιαστήν. Ο ενοικιαστής θα υποχρεούται εν τούτοις να μετακινήση οιανδήποτε τοιαύτην τροποποίησιν, προσθήκην ή επισκευήν ή και να επαναφέρη το ενοικιασθέν υποστατικόν εις την προτέραν αυτού κατάστασιν εάν ήθελεν ούτω αποφασίση ο ιδιοκτήτης κατά την παράδοσιν αυτού. Ο ιδιοκτήτης εις ουδεμίαν ευθύνεται επιδιόρθωσιν εκτός του υδατοστεγούς της στέγης.» «
Ο ενοικιαστής οφείλει κατά την λήξιν της ενοικιάσεως να παραδώση εις τον ιδιοκτήτην το ειρημένον υποστατικόν ως ανωτέρω περιγράφεται εις την το παρέλαβε καλήν κατάστασιν εξαιρουμένης λογικής φυσικής φθοράς και χρήσεως, καταστροφής ή ζημίας προξενηθείσης εκ πυρκαϊάς, ανωτέρας βίας, οχλαγωγίας, εχθρικών πράξεων και στοιχείων της φύσεως.» Το ενοικιαστήριο έγγραφο φέρει τις υπογραφές των συμβαλλομένων και δύο μαρτύρων. Το σημερινό πληρωτέο ενοίκιο είναι €740.- μηνιαίως και δεν επήλθε αύξηση. Στην απουσία οποιασδήποτε επιστολής από οποιονδήποτε εκ των συμβαλλομένων αναφορικά με τη μη συνέχιση της ενοικίασης στη λήξη των δύο πρώτων ετών, κρίνουμε ότι, η συμβατική ενοικίαση ανανεώθηκε αυτόματα για ακόμα ένα έτος και αυτή έληξε τελικώς την 19.12.
Η Καθ' ης η Αίτηση παρέλαβε την κατοχή του επίδικου καταστήματος δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου και τη διατήρησε μετά την 19.12.2015, μέχρι και σήμερα. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέμεινε στο επίδικο υποστατικό και ούτως κατέστη θέσμια ενοικιάστρια από την 20.12.
Στα δικόγραφα των μερών, αλλά και στη γραπτή μαρτυρία τους, αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Σύμφωνα με το άρθρο 27

(1)[1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, οι πρόνοιες του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, πλην των όρων που αφορούν τη διάρκεια της ενοικίασης και το ύψος του ενοικίου. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι λειτουργούσε επιχείρηση πρακτορείου στοιχημάτων σε άλλη περιοχή της Λευκωσίας και συγκεκριμένα, στη Λεωφόρο Βύρωνος, μεταξύ των ετών 1992 και

Το πρακτορείο καταστράφηκε συνεπεία πυρκαγιάς, η οποία ήταν το αποτέλεσμα εμπρησμού, τον Ιούλιο
Η Καθ' ης η Αίτηση επαναλειτούργησε την επιχείρηση της στο επίδικο υποστατικό προς το τέλος του
Συνεργάζεται με τον Οργανισμό ΟΠΑΠ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ. Για την επαναλειτουργία του πρακτορείου, ο ΟΠΑΠ κατέβαλε στην Καθ' ης η Αίτηση το ποσό των €25.575,74, για κάλυψη εξόδων εξωτερικής σήμανσης, πάγκου εργασίας, αγοράς εξοπλισμού και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων (Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα και Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση του κ. Μεσαρίτη). Η Καθ' ης η Αίτηση είναι επίσης Αντιπρόσωπος Ιπποδρομιακών Στοιχημάτων της Λέσχης Ιπποδρομιών Λευκωσίας, από την 31.1.2003 (Τεκμήριο Β στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα). Τα όσα αναφέρονται στις δύο Βεβαιώσεις, περί δυσκολιών και εσωτερικών Κανονισμών των εταιρειών ή Λεσχών, δεν δύνανται να αποτελέσουν μαρτυρία, εφόσον τα πρόσωπα τα οποία έχουν προβεί στις δηλώσεις, δεν έχουν καταθέσει ενώπιον του Δικαστηρίου ως μάρτυρες. Επιπλέον, η Καθ' ης η Αίτηση είναι εξουσιοδοτημένη αντιπρόσωπος της Εθνικής Αρχής Στοιχημάτων. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Κατέθεσε ότι εργάζεται στην επιχείρηση με το σύζυγο της, εξ' ου και στη μαρτυρία της χρησιμοποιεί, ως επί το πλείστον, τον πληθυντικό αριθμό. Ο Μ.Κ.2, ο οποίος εργάζεται ως ελεγκτής στον Ελεγκτικό Οίκο Stelios Chr. Kozakos FCCA, ελεγκτές της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε Βεβαίωση (Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση του), αναφορικά με τις προμήθειες τις οποίες έλαβε η Καθ' ης η Αίτηση από τον ΟΠΑΠ και τη Λέσχη Ιπποδρομιών, μεταξύ 2013 και
Αφενός μεν δεχόμαστε τον κ. Μαλλούπα ως εμπειρογνώμονα - ελεγκτή, παρόλο που δεν κατέθεσε λεπτομερώς περί των προσόντων του, εφόσον δεν υπήρξε αμφισβήτηση της πραγματογνωμοσύνης του από την άλλη πλευρά. Αφετέρου, παρατηρούμε ότι η Καθ' ης η Αίτηση λαμβάνει προμήθειες από τον ΟΠΑΠ και τη Λέσχη Ιπποδρομιών, ένα αρκετά σταθερό ποσό κάθε χρόνο, το οποίο κυμαίνεται χονδρικά, μεταξύ €97.000 και €120.
Ο μέσος όρος των λαμβανομένων προμηθειών για τα πάνω έτη, ανέρχεται σε €101.365,10 ετησίως, δηλαδή €8.447 μηνιαίως. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογράφησε στην Απάντηση και Ανταπαίτηση, ότι η επιχείρηση πρακτορείου αποτελεί οικογενειακή επιχείρηση από την οποία κερδίζει €5.500 μηνιαίως, υποδηλούται πριν την αφαίρεση των εξόδων, δήλωση η οποία συνάδει με τα πιο πάνω. Δεν εξήγησε όμως γιατί είναι δύσκολο να μετακομίσει την επικερδή επιχείρηση της σε άλλο υποστατικό, σε περίπτωση που εκδοθεί εναντίον της Διάταγμα έξωσης και γιατί θα χάσει, εάν θα χάσει, οποιοδήποτε μέρος από τα μηνιαία κέρδη της, σε τέτοιο ενδεχόμενο. Έχω παρατηρήσει ότι τη Βεβαίωση υπογράφει ο κ. Στέλιος Χρ. Κοζάκος και εκ πρώτης όψεως, ισχύουν τα όσα καταγράψαμε πιο πάνω σχετικά με τα Τεκμήρια Α και Β στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα. Επειδή όμως δεχόμαστε τον ίδιο τον ενόρκως δηλούντα, ως εμπειρογνώμονα (κάτι που δεν ισχύει για τον κ. Μεσαρίτη), ο οποίος εργάζεται στον ίδιο Ελεγκτικό Οίκο, δεχόμαστε το περιεχόμενο της Βεβαίωσης, Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση του κ. Μαλούπα. Περαιτέρω, όπως καταγράφουμε πιο πάνω, μέρος του περιεχομένου των Τεκμηρίων Α και Β στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα, δεν δύναται να γίνει αποδεκτό ως μαρτυρία, εφόσον αποτελεί εξ' ακοής μαρτυρία. Η κα. Σάββα κατέθεσε ότι το κάθε πρακτορείο πρέπει να πληροί συγκεκριμένα χωροταξικά και χωρομετρικά κριτήρια, να βρίσκεται σε καλή περιοχή, να έχει όλα εκείνα τα φυσικά και τεχνικά χαρακτηριστικά που προνοούν οι Κανονισμοί και να τηρείται αυστηρώς η απόσταση ενός χιλιομέτρου από τη τελευταία διεύθυνση. Ο κ. Μεσαρίτης κατέθεσε ότι, μελετώνται τα χωρομετρικά και χωροταξικά κριτήρια και ειδικές προδιαγραφές, που πρέπει αυστηρώς να τηρούνται, όπως το κάθε κατάστημα πρέπει να είναι πέραν των 60 τ.μ., να έχει εξωτερικό χώρο και να τηρείται η απόσταση των 500 μ. εντός της πόλεως μεταξύ των καταστημάτων. Για την ομαλή λειτουργεία των πρακτορείων, προτιμώνται περιοχές με αυξημένη κινητικότητα, ήτοι περιοχές με χώρους εστίασης και καταστήματα πρώτης ανάγκης. Αφού εγκριθεί η αίτηση για τη λειτουργία πρακτορείου από το Διοικητικό Συμβούλιο του ΟΠΑΠ, λαμβάνονται προσφορές από εργολάβους, αρχιτέκτονες, ηλεκτρολόγους και επιπλοποιούς, προς υλοποίησην και σχεδίασμα των καταστημάτων και προς επίτευξην του σκοπού αυτού, ακολουθείται πιστά ο Οδηγός Διαμόρφωσης Λειτουργίας των Πρακτορείων, το Τεκμήριο Β στην ένορκο δήλωση του κ. Μεσαρίτη. Τα έξοδα επωμίζεται ο πράκτορας. Το Τεκμήριο Β δεν αναφέρει οποιαδήποτε από τα κριτήρια και τις προδιαγραφές που πρέπει να τηρεί ένας χώρος για να εγκριθεί από τον ΟΠΑΠ, προς χρήσην ως πρακτορείο στοιχημάτων. Ο Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι το κόστος λειτουργίας είναι πρακτορείου σήμερα, είναι περίπου €60.
Περί τούτου δεν κατέθεσε οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία ή εξήγηση. Περαιτέρω, ούτε ο κ. Μεσαρίτης, ούτε η Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσαν κατά πόσον όλα τα αντικείμενα, κινητά και όχι σταθερά (chattels not fixtures) τα οποία εγκαταστάθηκαν στο επίδικο υποστατικό, δυνατόν να μεταφερθούν σε άλλο χώρο και εάν, όχι, εξήγησαν γιατί. Πέραν της πιο πάνω διαπίστωσης, η Καθ' ης η Αίτηση δεν εξήγησε τη σύνδεση και συνάφεια, μεταξύ των εξόδων που θα κληθεί να υποστεί, εάν κληθεί να υποστεί, σε περίπτωση έξωσης της από το επίδικο υποστατικό και της υποχρέωσης των Αιτητών, συμβατικής ή άλλως πως, να την αποζημιώσουν γι' αυτά τα έξοδα. Έτι περαιτέρω, ούτε η Καθ' ης η Αίτηση, ούτε ο κ. Μεσαρίτης, κατέθεσαν ικανοποιητική μαρτυρία σχετική με την αδυναμία της λειτουργίας πρακτορείου στοιχημάτων ΟΠΑΠ στην ίδια περιοχή με το επίδικο υποστατικό και το λόγο γι' αυτή την αδυναμία. Επανερχόμενη στην χρονολογική σειρά των γεγονότων, σημειώνω ότι, η Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου Λευκωσίας, απέστειλε επιστολή στους Αιτητές, ημερομηνίας 30.11.2015, με την οποία τους πληροφορούσε ότι εκδόθηκαν Πιστοποιητικά Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών και Πιστοποιητικά Έγκρισης με Σημειώσεις, σύμφωνα με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο και λόγω της μη προσαρμογής της ανεγερθείσας οικοδομής στους Οικοδομικούς Κανονισμούς, στα σχέδια και τους Όρους των Αδειών που εκδόθηκαν (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η έκδοση των Πιστοποιητικών είχε ως επακόλουθο την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της εν λόγω ιδιοκτησίας επί του Τεμαχίου
Οι Αιτητές κλήθηκαν όπως προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες για την επίλυση των παρατηρήσεων του Δήμου και στην υποβολή νέας αίτησης για εξασφάλιση Πιστοποιητικού Έγκρισης, εντός 3 μηνών. Η κα. Ιακωβίδου κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε (βλέπετε επίσης Τεκμήρια 5 και 6 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου), ότι το επίδικο υποστατικό το οποίο κατέχει η Καθ' ης η Αίτηση, είναι τα καταστήματα υπ' αρ. 5 και 6 σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που βρίσκονται κατατεθειμένα στο Δήμο Λευκωσίας. Ανάμεσα στα προβλήματα τα οποία επισημαίνονται στην πιο πάνω επιστολή, είναι η ενοποίηση των καταστημάτων 5 και 6 και η αλλαγής χρήσης σε πρακτορείο στοιχημάτων, η τοποθέτηση σταθερής τέντας με υποστυλώματα στην πρόσοψη του καταστήματος 6 και η ενοποίηση των μεσοπατωμάτων των καταστημάτων 5 και
Η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση αναφέρει στη μαρτυρία της, περί της τοποθέτησης τέντας στο επίδικο υποστατικό. Παρουσίασε δε σχετικές φωτογραφίες (Τεκμήριο Η στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα). Βλέπετε επίσης Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου και Τεκμήριο ΣΤ στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα. Οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή στους ενοικιαστές του κτιρίου, ημερομηνίας 18.5.2016, με την οποία τους πληροφόρησαν για την επιστολή του Δήμου Λευκωσίας και ότι, συνεπεία αυτής, είναι αναγκασμένοι να προβούν σε τροποποιήσεις στο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο. Κάλεσαν τους ενοικιαστές να προβούν στις τροποποιήσεις που αφορούσαν στο υποστατικό του καθενός, σε συνεργασία με τους Αιτητές, μέχρι την 15.6.2016, άλλως οι Αιτητές θα προχωρούσαν μόνοι τους (Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Το Μάρτιο 2017, οι Αιτητές υπέβαλαν αίτηση για την έκδοση Πολεοδομικής Άδειας για την αλλαγή χρήσης του καταστήματος με αρ. 12 στο Τεμάχιο 429, δηλαδή στο εν λόγω κτίριο, σε Λέσχη, η οποία απορρίφθηκε από το Δήμο Λευκωσίας την 26.6.2017 (Τεκμήριο 10 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η Αίτηση έφερε αριθμό ΠΑ/75/
Φαίνεται ότι το ίδιο διάστημα υπεβλήθη και άλλη Αίτηση από τους Αιτητές, προς το Δήμο Λευκωσίας, υπ' αρ. ΠΠΑ 74/17 και ο Δήμος Λευκωσίας πληροφόρησε τους Αιτητές και τον κ. Α.Γ., με επιστολή της Τεχνικής Υπηρεσίας ημερομηνίας 26.6.2017, ότι η αιτηθείσα Πολεοδομική Άδεια μπορούσε να εκδοθεί, αφού διευθετούνταν προηγούμενα ορισμένα θέματα (Τεκμήριο 11 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η Αίτηση αφορούσε την αλλαγή χρήσης των καταστημάτων αρ. 5 και 6, δηλαδή του επίδικου υποστατικού, σε πρακτορείο στοιχημάτων. Με άλλη επιστολή του Δήμου Λευκωσίας, της ιδίας ημερομηνίας, οι Αιτητές πληροφορήθηκαν ότι θα μπορούσε να εκδοθεί άλλη αιτηθείσα Άδεια, η οποία αφορούσε αλλαγή χρήση των καταστημάτων αρ. 7, 9, 10, 13 & 14 σε πέντε γραφεία, ενοποίηση των καταστημάτων αρ. 2, 3 & 4 και τροποποιήσεις, εφόσον διευθετούνταν προηγούμενα ορισμένα θέματα, μεταξύ των οποίων η έκδοση της Πολεοδομικής Άδειας στην Αίτηση ΠΠΑ 74/17, δηλαδή η ως άνω που αφορούσε το επίδικο υποστατικό (Τεκμήριο 11 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Κατόπιν οδηγιών της κας. Αγνής Ιακωβίδου για τους Αιτητές, η εταιρεία Kikis Athinodorou & Associates LLC (Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση του κ. Αθηνοδώρου) και ο κ. Κυριάκος Αθηνοδώρου, εγγεγραμμένοι εκτιμητές ακινήτων, τους οποίους δεχόμαστε ως εμπειρογνώμονες - εκτιμητές ακινήτων, συνέταξαν Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 8.8.2017, σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία του όλου μεριδίου του ακινήτου ως κενό οικόπεδο με ελεύθερη κατοχή, ανέρχεται σε €4.300.000 (Τεκμήριο 14 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου και Τεκμήριο Β στην ένορκο δήλωση του κ. Αθηνοδώρου). Κατόπιν οδηγιών του κ. Ανδρέα Κραμβή, η εταιρεία T. DIMOPOULOS & ASSOCIATES PROPERTY VALUERS L.L.C. (Τεκμήριο Α στην ένορκο δήλωση του Δρ. Δημόπουλου) και ο Δρ. Θωμάς Δημόπουλος, εγγεγραμμένοι εκτιμητές ακινήτων, τους οποίους δεχόμαστε ως εμπειρογνώμονες - εκτιμητές ακινήτων, συνέταξαν Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 27.11.2018, σύμφωνα με την οποία η αξία του κτιρίου επί του ακινήτου ανέρχεται σε €1.105.425 (Τεκμήριο 13 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου και Τεκμήριο Β στην ένορκο δήλωση του Δρ. Δημόπουλου). Η Έκθεση Εκτίμησης είναι στην Αγγλική γλώσσα. Σύμφωνα με το άρθρο 5

(1)του περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου, Ν.67/88 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, «σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία γίνεται αποδεκτό ως αποδεικτικό μέσο και έγγραφο συνταγμένο σε οποιαδήποτε ξένη γλώσσα». Οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 26.7.2017, με την οποία την κάλεσαν σε συνάντηση στα γραφεία των δικηγόρων τους στις 31.8.2017 (Τεκμήριο 15 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου και Τεκμήριο Β στην ένορκο δήλωση της κας. Στυλιανίδου). Στη συνάντηση κλήθηκαν και οι υπόλοιποι ενοικιαστές υποστατικών στο κτίριο των Αιτητών. Η συνάντηση πραγματοποιήθηκε. Στη συνέχεια, ορισμένοι από τους ενοικιαστές κατέληξαν σε συμφωνία με τους Αιτητές, αποζημιώθηκαν και εγκατέλειψαν τα υποστατικά τα οποία ενοικίαζαν στο κτίριο. Άλλοι, μεταξύ των οποίων και η Καθ' ης η Αίτηση, παρέμειναν στο κτίριο και στα υποστατικά τους. Εγκατέλειψαν τα υποστατικά τα οποία ενοικίαζαν από τους Αιτητές στο κτίριο, ο κ. Μ., η εταιρεία Τρόοδος Λτδ και οι εταιρείες CAS ENERGY και Εκτυποκίνηση (Τεκμήρια 6 και 17 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Με επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών προς την Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 14.12.2017 (Τεκμήριο Ε στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα), την πληροφόρησαν ότι οι Αιτητές έχουν πρόθεση να κατεδαφίσουν το επίδικο υποστατικό, τερμάτισαν την οποιαδήποτε συμφωνία και/ή νομική σχέση με τους Αιτητές και κάλεσαν την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει την κατοχή του επίδικου υποστατικού μέχρι την 1.5.2018, δηλαδή πάνω από 4 μήνες αργότερα. Η επιστολή επιδόθηκε στο σύζυγο και συγκάτοικο της Καθ' ης η Αίτηση, την 20.12.2017 (Τεκμήριο 16 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η επιστολή απαντήθηκε με επιστολή των δικηγόρων της Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 31.1.2018 (Τεκμήριο ΣΤ στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα), με την οποία απέρριψε ως μη λογική και αναίτια την πρόθεση των Αιτητών να κατεδαφίσουν το επίδικο και αναφέρθηκε σε τεράστιες δαπάνες για τη μεταστέγαση της επιχείρησης της στο επίδικο υποστατικό, μετά από έρευνα καθότι τα πρακτορεία ΟΠΑΠ τηρούν συγκεκριμένα χωρομετρικά και χωροταξικά κριτήρια. Σήμερα, το μοναδικό εισόδημα των Αιτητών, είναι το ποσό των €2.000 μηνιαίως, το οποίο λαμβάνουν από τους εναπομείναντες ενοικιαστές του κτιρίου, μεταξύ άλλων και από την Καθ' ης η Αίτηση. Οι μέτοχοι των Αιτητών έλαβαν απόφαση όπως, επειδή υπάρχουν προβλήματα στο κτίριο με τις αρμόδιες Αρχές και επειδή δεν επιθυμούν να κατέχουν από κοινού οποιαδήποτε περιουσιακά στοιχεία, να πωληθούν τα περιουσιακά τους στοιχεία και οι Αιτητές να εκκαθαριστούν και διαλυθούν. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι τα όσα αναφέρουν οι Αιτητές περί μη επιθυμίας τους για κατοχή κοινών περιουσιακών στοιχείων και οι εσωτερικές λεπτομέρειες λειτουργίας αυτών, αποτελούν interna corporis και δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψην από το Δικαστήριο. Δεν συμφωνούμε μ' αυτή τη θέση. Τα όσα περιγράφουν και καταγράφουν οι Αιτητές, σχετίζονται με την πρόθεση τους και το λογικό της απαιτήσεως τους. Οι Αιτητές εξασφάλισαν Άδεια Κατεδάφισης του κτιρίου επί του Τεμαχίου 429, με αρ. 1063/2017 και ημερομηνία έκδοσης την 6.10.2017 (Τεκμήριο 18 στην ένορκο δήλωση της κας. Ιακωβίδου). Η άδεια είχε ισχύι μέχρι την 5.10.2020. Ανανεώθηκε από 6.10.2020 μέχρι 5.10.2021 και στη συνέχεια από 6.10.2021 μέχρι 5.10.2022 και είναι σε ισχύι μέχρι την 5.10.2023 (Τεκμήριο 1 στη διαδικασία). Η Καθ' ης η Αίτηση παραμένει σε κατοχή του επίδικου υποστατικού μέχρι σήμερα. Δεχόμαστε ότι οι Αιτητές έχουν εξασφαλίσει την απαιτούμενη Άδεια Κατεδάφισης και αυτή ήταν σε ισχύι κατά την ακρόαση της υπόθεσης. Σύμφωνα με την νομολογία, ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να έχει στα χέρια του και σε ισχύι τις απαραίτητες άδειες, κατά τον χρόνο της ακρόασης (βλέπετε σχετικά Αντωνιάδης v. Γεροντίδη

(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 147), όχι κατά το χρόνο αποστολής της ειδοποίησης σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Κρίνουμε ότι οι Αιτητές έχουν την πρόθεση κατεδάφισης του κτιρίου επί του Τεμαχίου 429, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό. Φαίνεται ότι μετά την καταχώρηση της κυρίως Αίτησης, οι Αιτητές δεν αποδέχθηκαν να αποστείλουν στην Εθνική Αρχή Στοιχημάτων, σχετική Βεβαίωση ότι γνωρίζουν πως η Καθ' ης η Αίτηση λειτουργεί πρακτορείο στοιχημάτων στο επίδικο υποστατικό και δημιουργήθηκαν προβλήματα με την ανανέωση Άδειας Εξουσιοδοτημένου Αντιπρόσωπου της Καθ' ης η Αίτηση. Περί τούτου, υπάρχει σχετική δικογράφηση και από τις δύο πλευρές και μνεία στη μαρτυρία της κας. Ιακωβίδου και της κας. Σάββα. Σχετικές είναι επίσης οι επιστολές των δικηγόρων της Καθ' ης η Αίτηση προς την Εθνική Αρχή Στοιχημάτων και της Εθνικής Αρχής Στοιχημάτων προς την Καθ' ης η Αίτηση (Τεκμήριο Δ στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα). Η Καθ' ης η Αίτηση παρουσίασε αντίγραφα τιμολογίων και αποδείξεων, τα οποία αφορούν στην αγορά μηχανημάτων, επίπλων και τεντών, από την Καθ' ης η Αίτηση και χρονολογούνται τα έτη 2015 - 2018, με ορισμένες εξαιρέσεις που αφορούν στο έτος 2013 (Τεκμήριο Ζ στην ένορκο δήλωση της κας. Σάββα). Εκ πρώτης όψεως, πρόκειται περί κινητών (chattels not fixtures). Βλέπετε σχετικά και πιο πάνω. Προσωπικά κινητά αντικείμενα (chattels personal) είναι τα αντικείμενα που δυνατόν να μεταφερθούν. Βλέπετε το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 35, παράγραφος 1204, κάτω από την επικεφαλίδα Chattels Personal: "Chattels personal are, strictly speaking, things movable, but in modern times the expression is used to denote any kind of property other than real property and chattels real." Στην παράγραφο 1205 του ιδίου συγγράμματος, εξηγείται ότι: "Corporeal and incorporeal chattels. Property in chattels personal may be in possession or in action. It is in possession where the possessor has not only the right to enjoy, but the actual enjoyment of, the chattels, the chattels being in that case sometimes called 'corporeal chattels'. Where only a bare right to enjoy exists, the property is said to be 'in action', and the chattels are called 'incorporeal'. Personal property may also be partly in possession and partly in action, for example bills of exchange and promissory notes. The debt secured by them is a chose in action, but the actual document is a chose in possession. Choses or things in possession include all things which are at once tangible, movable and visible, and of which possession can be taken, for example animals, household articles, money, jewels, corn, garments, and everything else that can properly be put in motion and transferred from place to place." Δεχόμαστε ότι η Καθ' ης η Αίτηση υπέστη έξοδα για να λειτουργήσει πρακτορείο στοιχημάτων στο επίδικο υποστατικό. Δεν δεχόμαστε ότι αυτά ανέρχονται στο ποσό το οποίο διεκδικεί, επειδή δεν τα δικογράφησε ειδικά και δεν τα απέδειξε ειδικά και δεν δεχόμαστε ότι οι Αιτητές έχουν την οποιαδήποτε ευθύνη γι' αυτά τα έξοδα και είναι υπόλογοι να καταβάλουν αποζημιώσεις στην Καθ' ης η Αίτηση, σε περίπτωση έκδοσης Διατάγματος έξωσης. Επιπλέον, δεν έχουμε πεισθεί ότι τα έξοδα τα οποία παρουσίασε, καίτοι δεν τα δικογράφησε ειδικά, θα απωλεσθούν εξ' ολοκλήρου σε περίπτωση μετακόμισης της επιχείρησης της Καθ' ης η Αίτηση από το επίδικο υποστατικό. Νομική πτυχή: Λόγος έξωσης - Οχληρία: Οι Αιτητές εγείρουν στην κυρίως Αίτηση, ζήτημα πρόκλησης οχληρίας από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, όμως αυτό δεν προωθήθηκε περαιτέρω και/ή επαρκώς κατά την κατάθεση της μαρτυρίας ενώπιον του Δικαστηρίου και φαίνεται ότι δεν είχε σταλεί ειδοποίηση για τέτοιο λόγο έξωσης. Το Δικαστήριο δεν εξετάζει ζήτημα πρόκλησης ή μη οχληρίας από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, ως λόγο έξωσης. Λόγος έξωσης - Κατεδάφιση: Το άρθρο 11

(1)(η)(i) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί τα ακόλουθα: «11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (η) Εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητο απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου;- (

i)Δια την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος, και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε δια τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι), (ιιι) και (
iv)διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητο.» Αυτός ο λόγος έξωσης απαντάται σε όλες τις προηγούμενες νομοθεσίες. Στο Rent Control Law, Ν.13/1954, που δημοσιεύεται ως Κεφ. 86 στην έκδοση του 1959 της Νομοθεσίας της Κύπρου, ως άρθρο 18

(1)(i) και ως αναριθμήθηκε από τον Τροποποιητικό Νόμο 8/1968, ως άρθρο 16

(1)(i): «16

(1)No judgment or order for the recovery of possession of any premises, to which this Law applies, or for the ejectment of a tenant therefrom, shall be given or made except in the following cases:- (i) where the premises are required by the landlord for the substantial alteration or reconstruction thereof in such a way as to affect the premises or for the demolition thereof, and the Court is satisfied that the landlord has, where necessary, obtained the necessary permit for such alteration, reconstruction or demolition and has given to the tenant not less than three months notice in writing to vacate the premises». Στο Rent Control (Business Premises) Law, Ν.17/1961, ως άρθρο 10

(1)(η): «10

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιωνδήποτε υποστατικών εργασίας, δια τα οποία ισχύει ο παρών νόμος, ή δια την εκ τούτων έξωσιν ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:- (η) εις περίπτωσιν καθ' ην τα υποστατικά εργασίας απαιτούνται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου δια την ουσιαστικήν μετατροπήν ή την επανοικοδόμησιν τούτων, κατά τοιούτον τρόπον ώστε να επηρεάζονται τα υποστατικά εργασίας ή δια την κατεδάφισιν τούτων, το δε Δικαστήριο είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισεν, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν άδειαν δια την τοιαύτην μετατροπήν, επανοικοδόμησιν ή κατεδάφισιν και παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τριών μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση τα υποστατικά εργασίας». Στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 1975, Ν.36/75, ως άρθρο 16

(1)(η), το οποίο είναι πανομοιότυπο με το άρθρο 10

(1)(η) του Ν.17/61, αλλά αφορά κατοικία ή κατάστημα και όχι υποστατικό εργασίας. Παραθέτω την προηγούμενη νομοθεσία για να υπάρχει το υπόβαθρο της αναφοράς σε σχετική Νομολογία πριν το 1983. Ακριβώς, και ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης παρατήρησε ότι: «Η φρασεολογία αυτή υπάρχει σε όλη την προηγούμενη νομοθεσία και έχει ερμηνευθεί σε προηγούμενες υποθέσεις» (βλέπετε σχετικά Κασάπης v. Χριστοδούλου

(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 233, στη σελίδα 239). Ακόμα, στην Xenophontos v. Papasian

(1987)1 C.L.R. 154, αποφασίστηκε ότι υπάρχει η δυνατότητα εφαρμογής των αποφάσεων που αφορούν το αντίστοιχο άρθρο σε προηγούμενες νομοθεσίες. Οι προϋποθέσεις της Νομοθεσίας σήμερα είναι οι ίδιες με τις προϋποθέσεις για το εδάφιο (iii) του άρθρου 11

(1)(η), εκτός από την τελευταία και διαμορφώνονται ως ακολούθως:

Ο Αιτητής ή Αιτητές να είναι ο ιδιοκτήτης ή οι ιδιοκτήτες του επίδικου.
Η ενοικιάστρια να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
Το επίδικο να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.
Το επίδικο να κείται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Ο ιδιοκτήτης να προτίθεται να κατεδαφίσει το υφιστάμενο ακίνητο του.
Ο ιδιοκτήτης να έχει εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες για την κατεδάφιση.
Να έχει σταλεί έγγραφη προειδοποίηση τουλάχιστον τεσσάρων μηνών στην ενοικιάστρια για να εκκενώσει το ακίνητο.
Ο ιδιοκτήτης δε δύναται λογικά να προβεί στην κατεδάφιση χωρίς να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου.
Να είναι λογική η απαίτηση του ιδιοκτήτη για την ανάκτηση της κατοχής για κατεδάφιση.
Η τοιαύτη κατεδάφιση να μη συνιστά κατάχρηση δικαιώματος. Σύμφωνα με τα ήδη καταγραφέντα ευρήματα μας, οι πρώτες οκτώ προϋποθέσεις ικανοποιούνται (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Έχουμε καταγράψει την κρίση μας ότι οι Αιτητές έχουν την πρόθεση να κατεδαφίσουν το κτίριο, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό. Η απαραίτητη άδεια έχει εκδοθεί και ίσχυε κατά την ακρόαση της υπόθεσης, έχει δε κατατεθεί ενώπιον μας. Δεν εξετάζουμε την εγκυρότητα της, παρά μόνο τις πρόνοιες της (βλέπετε σχετικά Poyiatzis v. Pilavakis & Another

(1988)1 C.L.R. 411). Έβδομη προϋπόθεση - Αποστολή προειδοποίησης: Επανερχόμαστε και υπογραμμίζουμε ότι η προβλεπόμενη υπό του Νόμου προειδοποίηση, έχει δοθεί με την επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 14.12.

Δόθηκε χρόνος πέραν των τεσσάρων μηνών, δηλαδή μέχρι την 1.5.
Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 15.11.2018, δηλαδή σχεδόν 11 μήνες από τη λήψη της επιστολής. Ο Νόμος δεν προβλέπει οποιοδήποτε συγκεκριμένο λεκτικό. Είναι αρκετό να γίνεται αναφορά στις πρόνοιες του Νόμου, να είναι καθαρή η απαίτηση για την ανάκτηση κατοχής, η χρονική προθεσμία προς τούτο και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται το ακίνητο. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Housleys Ltd. v. Bloomer-Holt Ltd.

(1966)2 All ER 966. Επιπλέον, σύμφωνα με την αυθεντία The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgallettos and Others

(1972)1 C.L.R. 77, η προειδοποίηση δέον όπως είναι πλήρεις μήνες και όχι καθαροί μήνες (full months not clear months). Ένατη προϋπόθεση - Λογικό απαίτησης ιδιοκτητών και Δέκατη προϋπόθεση - Κατάχρηση δικαιώματος: Στην αυθεντία Georghiades and Others v. Lambi

(1976)8 JSC 1332, ο έντιμος Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, αποφάσισε (στη σελίδα 1345) ότι είναι καθαρά θέμα γεγονότων για το Δικαστήριο κατά πόσον το επίδικο απαιτείται λογικά για επανοικοδόμηση και ο κρίσιμος χρόνος να διαπιστωθεί κατά πόσον ο ιδιοκτήτης προτίθεται να επανοικοδομήσει και, εάν ναι, κατά πόσον η απαίτηση του είναι λογική, είναι η ημερομηνία της ακρόασης. Ο κ. Πικής παρέπεμψε στην αυθεντία Murude Mehmet Ali v. Hassan Remzi Shenikli 20 C.L.R. 68 και είπε ότι το Δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος του λογικού της απαίτησης του ιδιοκτήτη, πρέπει να λάβει υπόψη όλες τις περιστάσεις, περιλαμβανομένων διαβημάτων στα οποία προέβη ο ιδιοκτήτης πριν και μετά την καταχώριση της υπόθεσης, για την εξασφάλιση των απαιτούμενων αδειών. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση κατεδάφισης, ακόμα και χωρίς την επανοικοδόμηση. Η επόμενη αναφορά του έντιμου Δικαστή, φανερώνει την άμεση σχέση μεταξύ του κριτηρίου της λογικότητας για το συγκεκριμένο λόγο έξωσης, με το κριτήριο της λογικότητας για την έξωση λόγω ιδιόχρησης (βλέπετε σελίδα 1348). Πρόκειται για την ίδια ερμηνεία που δόθηκε στην αυθεντία Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 604, από τον έντιμο Δικαστή κ. Φρ. Νικολαϊδη, με αναφορά στο άρθρο 11

(1)(ζ): «Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύθηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερο της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou v. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.» Το Ανώτατο Δικαστήριο έδωσε κατευθυντήριες γραμμές στην αυθεντία Kontou v. Solomou

(1978)1 C.L.R. 425, που αφορούσε το άρθρο 16

(1)(η) του Νόμου 36/75, όπου στη σελίδα 428 ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου, κ. Μ. Τριανταφυλλίδης, είπε: «A corresponding, but not identical and not fully analogous, provision in England is section 30

(1)(f) of the Landlord and Tenant Act, 1954; and case-law in relation to the construction of that provision, such as Fisher v. Taylors Furnishing Stores, Ltd.

(1956)2 All ER 78, Fernandez v. Walding

(1968)1 All ER 994 and Heath v. Drown

(1972)2 All ER 561, shows that the notion of 'reasonable requirement' in a case of a claim for possession for the purpose of substantial alteration or reconstruction is linked only to whether or not it is reasonable for the landlord to obtain possession for that purpose having regard to the nature and extent of the proposed alteration or reconstruction, and that it is unrelated to factors such as those mentioned in the above quoted passages from the judgment of the trial Judge.» [υπογράμμιση του Δικαστηρίου] Το ίδιο και στην Nicolaides v. Chrysochou

(1988)1 C.L.R. 687, στη σελίδα 690: «. the notion of 'reasonable requirement' is linked only to whether or not it is reasonable for the landlord to obtain possession for the purpose of the reconstruction and it is unrelated to any other factor.» Στην Κασάπης v. Χριστοδούλου (πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης είπε ότι: «Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει γνήσια ανάγκη κατοχής του υποστατικού. Η ανάγκη και η λογικότητα της εξετάζονται με αντικειμενικά και όχι υποκειμενικά κριτήρια.» Κρίνουμε ότι οι Αιτητές απαιτούν λογικά την κατοχή του επίδικου υποστατικού για το σκοπό κατεδάφισης του κτιρίου, μέρος του οποίου αυτό αποτελεί. Κρίνουμε ότι οι Αιτητές δεν δύνανται να προχωρήσουν στην κατεδάφιση του κτιρίου χωρίς να ανακτήσουν κατοχή του επίδικου υποστατικού και ότι έχουν γνήσια ανάγκη κατοχής του κτιριακού συγκροτήματος και του επίδικου υποστατικού. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Xenophontos v. Papasian (πιο πάνω). Λαμβάνοντας υπόψη την ηλικία του υφιστάμενου κτιρίου, τους σκοπούς ίδρυσης και ύπαρξης των Αιτητών, το σημερινό εισόδημα από την ενοικίαση του κτιρίου, την αγοραία αξία του κτιρίου, την αγοραία αξία του ακινήτου χωρίς το υφιστάμενο κτίριο, τους περιορισμούς που έχουν τεθεί στον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου σε σχέση με τη διάθεση του λόγω παρανομιών οι οποίες πρέπει να διορθωθούν και να τύχουν έγκρισης, την πρόθεση των Αιτητών να διαθέσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία και να εκκαθαριστούν, η απαίτηση των ιδιοκτητών καθίσταται δικαιολογημένη. Κρίνουμε ότι στην προκείμενη περίπτωση οι ιδιοκτήτες δεν καταχρώνται του δικαιώματος ιδιοκτησίας τους, ούτε του δικαιώματος αιτήματος για την ανάκτηση της κατοχής αυτής. Παίρνω την ερμηνεία του Καθηγητή κ. Γ. Μπαμπινιώτη του όρου «κατάχρηση δικαιώματος» από το «Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας», 3η έκδοση [2]. Είναι η κρίση μου ότι στην προκείμενη περίπτωση, η άσκηση του δικαιώματος των Αιτητών, δικαιώματος δηλαδή ιδιοκτησίας και υποβολής αιτήματος για την ανάκτηση κατοχής, δεν παραβιάζει τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κρίνουμε ότι ικανοποιούνται και οι δύο προϋποθέσεις. Προδικαστικές ενστάσεις: Με το δικόγραφο της η Καθ' ης η Αίτηση εγείρει αριθμό προδικαστικών ενστάσεων. Η πρώτη αφορά την καταχρηστική και/ή για αλλότριους σκοπούς υποβολή της κυρίως Αίτησης και/ή ότι αυτή είναι πρόωρη και παράτυπη και σε προφανή αντίθεση με τον Νόμο. Δεν υπάρχει μαρτυρία και/ή στοιχεία ενώπιον του Δικαστηρίου, τα οποία να υποστηρίζουν την εν λόγω προδικαστική ένσταση. Το ίδιο ισχύει και για τη δεύτερη προδικαστική ένσταση, με την οποία εγείρεται ζήτημα κωλήματος των Αιτητών δια συμπεριφοράς και/ή εγγράφου, στην αξίωση τους και/ή στην απόδειξη αυτής εναντίον του (estoppel by conduct and/or deed). Η τρίτη προδικαστική ένσταση της Καθ' ης η Αίτηση αφορά σε κώλυμα και/ή μη νομιμοποίηση των Αιτητών στην αξίωση τους περί ανάκτησης του επίδικου υποστατικού, καθότι λόγο έξωσης σε αυτή την περίπτωση έχει μόνον ο ιδιοκτήτης ο οποίος έχει σκοπό να διατηρήσει το ακίνητο και όχι εκείνος που προτίθεται να το πωλήσει. Η ένσταση αυτή δεν βρίσκει έρεισμα στον Νόμο ή την νομολογία. Τέλος, η Καθ' ης η Αίτηση προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η παρούσα υπόθεση είναι res inter alios acta και για το λόγο αυτό, θα πρέπει να απορριφθεί, χωρίς όμως να υποστηρίζει επαρκώς αυτό τον ισχυρισμό. Αναφορικά με την προδικαστική ένσταση των Αιτητών, σχετικά με τον Τύπο που ακολουθήθηκε από την Καθ' ης η Αίτηση στην Απάντηση και Ανταπαίτηση της, κρίνουμε ότι, ενόψει του συνόλου της αποφάσεως του Δικαστηρίου, περιττεύει η έκδοση κρίσης μας επ' αυτής και δεν την εξετάζουμε περαιτέρω. Αναστολή διατάγματος έξωσης: Σχετικό είναι το άρθρο 11

(5)[3] του Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Κρίνουμε ότι είναι δίκαιο όπως δοθεί κάποιος χρόνος στην Καθ' ης η Αίτηση να μετακινήσει την επιχείρηση της σε άλλο υποστατικό και ως εκ τούτου, υπάρχει λόγος άσκησης της διακριτικής μας ευχέρειας υπέρ της αναστολής του διατάγματος έξωσης. Λαμβάνουμε υπόψην ότι η Καθ' ης η Αίτηση λειτουργεί επιχείρηση εντός του επίδικου υποστατικού από το 2012 και ότι θα χρειαστεί κάποιο χρόνο για να εξεύρει και να διαμορφώσει κατάλληλα, άλλο υποστατικό. Ανταπαίτηση: Ειδικές αποζημιώσεις: Το βάρος απόδειξης ειδικών αποζημιώσεων ανήκει στον αξιούντα, δηλαδή την Καθ' ης η Αίτηση. Οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία (βλέπετε Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους

(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Ηρακλέους v. Πίτρου

(1994)1 Α.Α.Δ. 239, Αλεξάνδρου v. Ιωάννου

(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 1157, Χριστοδούλου v. Αγαθοκλέους

(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 396, Μαίττα v. Γεωργίου κ.ά.

(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 1, Παναγιώτου v. Φραγκέσκου κ.ά.

(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 687, Λοϊζου v. Μουρτζή

(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 883, Ζήνων Μερκής Λτδ v. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ

(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1923, Πίριλλος v. Κονναρή

(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153 και Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας

(2003)1(Α) Α.Α.Δ. 467). Η Καθ' ης η Αίτηση δεν δικογράφησε ειδικά τα οποιαδήποτε έξοδα και/ή δαπάνες υπέστη, προκειμένου να λειτουργήσει το πρακτορείο της στο επίδικο υποστατικό, ούτε κατέδειξε την υποχρέωση των Αιτητών να την αποζημιώσουν για τέτοια έξοδα και δαπάνες. Στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης, απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης το οποίο φέρει και να τις αποδείξει ειδικά και συγκεκριμένα. Τα τιμολόγια και οι αποδείξεις τα οποία προσκόμισε (βλέπετε σχετικά και πιο πάνω), καίτοι δεν δικογραφούνται ειδικά, αφενός αφορούν κινητά αντικείμενα τα οποία δυνατόν να μεταφερθούν από το επίδικο υποστατικό και αφετέρου, δεν αποδείχθηκε η οποιαδήποτε ευθύνη των Αιτητών σε σχέση τα συγκεκριμένα αντικείμενα και συνεπώς, έξοδα. Το μέρος αυτό της Ανταπαίτησης, παράγραφος (Γ), αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Αποζημίωση ενοικιαστού: Το άρθρο 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί τα ακόλουθα: «Στις περιπτώσεις έκδοσης απόφασης ή διατάγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων (ζ) και (η) του άρθρου 11, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική εξουσία να διατάξει τον αιτητή να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση, η οποία δε θα υπερβαίνει ποσό που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, αν η απόφαση ή το διάταγμα αφορά κατάστημα.» Εφόσον το επίδικο χρησιμοποιείται για επαγγελματικό σκοπό, αυτό είναι κατάστημα, εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ασκούμε τη διακριτική μας ευχέρεια υπέρ της απόδοσης αποζημίωσης στην Καθ' ης η Αίτηση, ποσού ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Το μέρος αυτό της Ανταπαίτησης, παράγραφος (Α), επιτυγχάνει. Οι Αιτητές, ούτως ή άλλως, το αποδέχθηκαν. Εμπορική Εύνοια / Αέρας (Goodwill): Η Καθ' ης η Αίτηση αναφέρεται σε εμπορική εύνοια και την απώλεια αυτής αλλά δεν ανταπαιτεί οποιοδήποτε συγκεκριμένο ποσό, ούτε έχει θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου σχετική μαρτυρία. Η Καθ' ης η Αίτηση ουδεμία λεπτομέρεια έχει δώσει για το χρηματικό ποσό στο οποίο αποτιμά την εμπορική εύνοια της επιχείρησης της. Εξετάζουμε το άρθρο 13 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «13. Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστημα από τον ενοικιαστή επιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχει εμπορική εύνοια (αέρας) την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή μερικώς σε περίπτωση μετακίνησης του σε άλλο κατάστημα, το Δικαστήριο, κατά την έκδοση απόφασης ή διατάγματος δυνάμει οποιασδήποτε από τις παραγράφους (ζ) και (η) του εδαφίου

(1)του άρθρου 11, μπορεί αν δε θεωρεί επαρκή την προβλεπόμενη από το άρθρο 12 αποζημίωση, να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζημίωσης στον ενοικιαστή, που να μην υπερβαίνει την απώλεια της εμπορικής εύνοιας, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες του ενοικιαστή, καθώς και την πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας της εμπορικής εύνοιας, ενώ δεν είναι εκτελεστό το διάταγμα ή η απόφαση, μέχρις ότου πληρωθεί το ανωτέρω ποσό της αποζημίωσης.» Το άρθρο 13, πριν τροποποιηθεί από τον Ν.102(I)/95, ανέφερε άμεσα ότι ο ιδιοκτήτης καρπούται το όφελος της αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου ενώ ο ενοικιαστής υφίσταται ζημία. Όπως το άρθρο έχει τροποποιηθεί, η αύξηση της ενοικιαστικής αξίας εις χείρας του ιδιοκτήτη, είναι ένα από τα σημεία που το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη για να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια να επιδικάσει αποζημιώσεις στον ενοικιαστή για την απώλεια εμπορικής εύνοιας. Πόσο αυτή η τροποποίηση επηρεάζει το είδος της μαρτυρίας που το Δικαστήριο πρέπει να έχει ενώπιον του και την άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας; Τι λέει παλαιότερη νομολογία: Στην αυθεντία, επί του άρθρου 13 ως είχε, Nicolaides v. Chrysochou (πιο πάνω), το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι το άρθρο 13 έκαμε την πρώτη του εμφάνιση στην Κυπριακή Νομοθεσία, στο Κεφ. 86 και ότι είναι πανομοιότυπο με το άρθρο 4

(1)του Αγγλικού Landlord and Tenant Act 1927. Η Αγγλική λέξη η οποία χρησιμοποιείται είναι η λέξη «goodwill». Ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης, με αναφορά στις Αγγλικές αυθεντίες Whiteman Smith Motor Company Limited v. Chaplin and Another

(1934)2 K.B. 35, Charrington & Co. v. Simpson

(1935)A.C. 325 και Ireland v. Taylor

(1948)2 All ER 450 και στην Κυπριακή Mehmet Ali Sulay v. Ananinya Kazandjian 24 C.L.R. 37, εδραίωσε ως αρχές της νομολογίας επί του άρθρου 13, πάντα κατά την αντίληψη μου, ότι: · Η εμπορική εύνοια προσμετράται ως η διαφορά μεταξύ του ενοικίου του επίδικου όπου δεν ασκείτο προηγούμενα ουδεμία επιχείρηση, και του ενοικίου του επίδικου όπου αυτό στέγαζε μία παρόμοια επιχείρηση για πολλά χρόνια. · Η εμπορική εύνοια που προσθέτει στην αξία ακινήτου είναι η εύνοια που προσκολλήθηκε και συνυπάρχει τώρα με το ακίνητο (adherent goodwill), ανεξαρτήτως της τοποθεσίας του και που φυσιολογικά αντικαθρεφτίζεται στο υψηλότερο ενοίκιο που θα πλήρωνε ενοικιαστής για να ασκήσει στο ακίνητο παρόμοια επιχείρηση. · Αλλαγές που έχουν επέλθει στην περιοχή ή στη φύση του επιτηδεύματος του ενοικιαστή, που δεν απορρέουν άμεσα από την άσκηση της επιχείρησης του ενοικιαστή, πρέπει να παραβλέπονται στον υπολογισμό της αύξησης της ενοικιαστικής αξίας. · Το μέτρο της αποζημίωσης του ενοικιαστή είναι τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης και όχι τι χάνει ο ίδιος. · Η εμπορική εύνοια δυνάμει του Νόμου δεν έχει καμία σχέση με τον 'αέρα' που καταβάλλεται από το νέο στον αποχωρούντα ενοικιαστή. Στην αυθεντία Mehmet Ali Sulay v. Ananiya Kazandjian (πιο πάνω), στη σελίδα 38, ο έντιμος Δικαστής Ζεκιά κατέγραψε τις κύριες προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής για αποζημίωση: (a) that goodwill became attached to the business premises in question by reason of the carrying thereon by the tenant of some trade or business; (b) that the rental value has increased owing to such business having been carried on by the tenant; (c) that the landlord shall get the benefit of such increase; and (d) that the tenant shall suffer a loss by giving up possession of such business premises.» Ότι οι πιο πάνω προϋποθέσεις είναι αυτές που πρέπει να ικανοποιηθούν για να αποδειχθεί απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης δυνάμει του άρθρου 13, επιβεβαιώθηκε στην Κόσμος Λτδ κ.ά. v. Φυλακτού Λτδ

(1992)1(Β) Α.Α.Δ. 1086. Στην σελίδα 1102, ο έντιμος Δικαστής κ. Ι. Πογιατζής είπε: «Η επιχείρηση της πώλησης παπουτσιών από τους εφεσείοντες μέσα στο επίδικο κατάστημα για πολλά χρόνια δεν συνεπάγεται αυτόματα τη δημιουργία εμπορικής εύνοιας δυνάμενης να αποτιμηθεί σε κάποιο ποσό, έστω κατά προσέγγιση, το οποίο το Δικαστήριο να μπορεί μόνο του να εκτιμήσει στην απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας αναφορικά με την αξία του. Και αν ακόμα υποθέσουμε ότι το Δικαστήριο θα μπορούσε, με την ενώπιον του μαρτυρία, να προβεί σε εύρημα αναφορικά με την αξία της εμπορικής αυτής εύνοιας και σε περαιτέρω εύρημα ότι οι εφεσείοντες, εγκαταλείποντας το κατάστημα, υφίστανται απώλεια ισάξια με την εύνοια αυτή, η αξίωση των εφεσειόντων θα ήταν και πάλιν να ικανοποιήσουν το Δικαστήριο ότι οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες καρπώθηκαν είτε όλο είτε μέρος του ποσού που αντιπροσωπεύει την απώλεια αυτή. Σε τέτοια περίπτωση το Δικαστήριο θα επεδίκαζε στους εφεσείοντες ως αποζημιώσεις μόνο το ποσό που καρπώθηκαν οι εφεσίβλητοι ως αποτέλεσμα της αύξησης στην ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου που επήλθε αποκλειστικά από την εμπορική εύνοια που δημιούργησαν οι εφεσείοντες και ακολούθως την απώλεσαν μαζί με την απώλεια της κατοχής του καταστήματος.» [υπογράμμιση του Δικαστηρίου] Περαιτέρω και σε σχέση ακριβώς με τον υπολογισμό αυτής της απώλειας, στην Nicolaides τονίστηκε η ανάγκη μαρτυρίας ενώπιον του Δικαστηρίου από εμπειρογνώμονα αναφορικά με την εμπορική εύνοια του ενοικιαστή (σελίδα 704). Απαντώντας το ερώτημα που θέσαμε πιο πάνω, παραπέμπουμε στα όσα είπε ο έντιμος Δικαστής κ. Μ. Κρονίδης, στην αυθεντία Ιωάννου v. Θεοδούλου κ.ά.,

(2001)1 Α.Α.Δ. 113: «Η νομολογία, όπως έχει καθοριστεί με τις αποφάσεις Κόσμος Λτδ. και Nicolaides, δε διαφοροποιείται, σε σχέση με τα εξεταζόμενα θέματα, από την τροποποίηση του άρθρου 13 που έγινε με το Νόμο 102(I)/95.» Δεν έχουμε ενώπιον μας μαρτυρία εμπειρογνώμονα, ο οποία προβαίνει στη νοητική εικασία (intelligent guess), της αποζημιωτέας εμπορικής εύνοιας της Καθ' ης η Αίτηση, δυνάμει του άρθρου 13 και υπό το φως της νομολογίας. Κρίνουμε ότι οι αρχές είναι ξεκάθαρες και λαμβάνοντας υπόψη τα ενώπιον μας αποδειχθέντα γεγονότα, η Καθ' ης η Αίτηση ίσως ζημιώσει από την απώλεια της κατοχής του επίδικου, αλλά δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης που η ίδια φέρει, σε σχέση με το δικαίωμα της σε αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 13. Δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία για την προσκόλληση εμπορικής εύνοιας στο επίδικο, για την πραγματική αύξηση στην ενοικιαστική αξία του επίδικου που προκύπτει από την άσκηση της επιχείρησης της Καθ' ης η Αίτηση σ' αυτό, για το κέρδος εις χείρας του ιδιοκτήτη δια της αύξησης στην ενοικιαστική αξία του καταστήματος από την άσκηση της εν λόγω επιχείρησης και, ούτως ή άλλως, το επίδικο θα κατεδαφιστεί και δεν θα ενοικιάζεται. Αναφορικά με την περιοχή του επίδικου υποστατικού και τον οποιοδήποτε αέρα τοποθεσίας (location ή site goodwill), σημειώνουμε ότι ο θέσμιος ενοικιαστής δικαιούται αποζημίωσης, εφόσον πρόκειται για εμπορική εύνοια που προσκολλήθηκε στο ακίνητο λόγω της άσκησης σ' αυτό επιχείρησης από τον ενοικιαστή (adherent goodwill) αλλά όχι για εμπορική εύνοια που συνυπάρχει με το ακίνητο (inherent goodwill). Βλέπετε Whiteman Smith Motor Company Limited v. Chaplin and Another (πιο πάνω), στις σελίδες 48, 49 και 52, όπως γίνεται αναφορά και στην Nicolaides v. Chrysohou (πιο πάνω), στη σελίδα 695 [4]. Το Δικαστήριο δεν δύναται να αποδώσει οποιοδήποτε ποσό στην Καθ' ης η Αίτηση δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου. Το μέρος αυτό της Ανταπαίτησης, παράγραφος (Β), αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση και/ή υπαλλήλων και/ή υπηρετών και/ή αντιπροσώπων αυτής και/ή οποιουδήποτε άλλου προσώπου έλκει εξ' αυτής δικαιώματα και/ή γενικά κάθε προσώπου το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό της Καθ' ης η Αίτηση υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και ένα έκαστο εξ' αυτών, ανάκτησης κατοχής του υποστατικού στην οδό Πινδάρου & Θουκυδίδου αριθμός 16Α και 16Β, 1060 Λευκωσία, για το λόγο ότι οι Αιτητές απαιτούν λογικώς το υποστατικό για σκοπούς κατεδάφισης του. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση για τα πιο κάτω ποσά: (α) €740.- μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη, από την 1.7.2023 μέχρι παράδοσης της κατοχής, πλέον νόμιμο τόκο επί εκάστου ποσού εκ €740.- από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο μέχρις εξόφλησης. (β) Δικηγορικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α., ως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000, πλέον νόμιμο τόκο. Η εκτέλεση του Διατάγματος αναστέλλεται από μήνα σε μήνα για συνολική περίοδο οκτώ

(8)μηνών από σήμερα, δηλαδή μέχρι την 29.2.2024, νοουμένου ότι την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός, αρχής γενομένης από την 1.7.2023, με επτά

(7)μέρες χάρη, η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει στους Αιτητές το ενδιάμεσο όφελος ύψους €740.- Παράλειψη καταβολής οιουδήποτε ενδιάμεσου οφέλους πέραν της περιόδου χάριτος, καθιστά το Διάταγμα άμεσα εκτελεστό. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση και εναντίον των Αιτητών για το ποσό των €13.320.- ως αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 12 και το οποίο να πληρωθεί ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «27

(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίησης, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως: Νοείται ότι εις περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.» [2] σελίδα 866 «κατάχρηση δικαιώματος η άσκηση δικαιώματος έτσι ώστε να παραβιάζονται τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.» [3] "Το Δικαστήριο, εκδίδον απόφασις ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίο νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλει την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλει την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει κατάλληλους." [4] «The only kind of goodwill which can be an addition to the value of the premises in the hands of the landlord is that kind which has become attached to the premises, irrespective of their position, and which would naturally be reflected in a higher rent payable by a person carrying on a similar business. .If the term 'adherent goodwill', is used, it is essential to define it. I shall use the phrase 'net adherent goodwill' as meaning the goodwill, if any, which will remain attached to the premises, not including the 'site goodwill', that is, irrespective of customers who would come to a new tenant, starting a new business, simply because of their convenient situation. In a sentence it is important not to confuse site goodwill, which is inherent, with net adherent goodwill.» «.I think it is clear that under s.4 of that Act changes in the neighbourhood or in the nature of the trade, not being the direct result of the carrying on of the trade, must be disregarded in determining the increment in value of the premises at the end of the term.» [υπογράμμιση του Δικαστηρίου] cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.