← Κύπρος

CHR. PETRIDES TRADELINKS LTD ν. S.T. HEALTHY SUPPLEMENTS LTD, Αίτηση Αρ.: Κ3/19, 24/7/2023

CHR. PETRIDES TRADELINKS LTD ν. S.T. HEALTHY SUPPLEMENTS LTD, Αίτηση Αρ.: Κ3/19, 24/7/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Κ3/19 Μεταξύ: CHR. PETRIDES TRADELINKS LTD Αιτητών και S.T. HEALTHY SUPPLEMENTS LTD Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------------------- 24.7.2023 Οι Αιτητές εμφανίστηκαν προσωπικά δια του Διευθυντή των, κ. Χρ. Πετρίδη Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κα. Ελ. Κάζη και κα. Χ. Γιαγκουλλή για κ.κ. Ε. Φλουρέντζου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 30.1.2019 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «

  1. Διάταγμα του Δικαστηρίου του Σεβαστού Δικαστηρίου που να καθορίζει και/ή αναπροσαρμόζει και/ή αυξάνει το νυν καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο σε ποσό ενοικίου εκ €1.900,- ευρώ και/ή ποσό ίσο προς το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής των υποστατικών και/ή των καταστημάτων A, B, C, D στο ισόγειο με μεσοπάτωμα, γραφειακό χώρο και στεγασμένο χώρο στάθμευσης καθώς και της αποθήκης στο υπόγειο του κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως αρ. 44-46 στη Λευκωσία.
  2. Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το δίκαιο και/ή εύλογο ενοίκιο των καταστημάτων A, B, C, D στο ισόγειο με μεσοπάτωμα, γραφειακό χώρο και στεγασμένο χώρο στάθμευσης καθώς και της αποθήκης στο υπόγειο του κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως αρ. 44-46 στη Λευκωσία.
  3. Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου που να διατάττει τους Καθ' ων η Αίτηση όπως καταβάλουν στους Αιτητές πάσα διαφορά ενοικίου μεταξύ του νυν καταβαλλομένου ενοικίου και του ενοικίου του καθορισθησομένου υπό του Δικαστηρίου δυνάμει της παρούσης αιτήσεως, από της καταχώρησης της παρούσας, πλέον νόμιμο τόκο από την ημέρα κατά την οποία αυτό οφείλεται μέχρι τελείας εξοφλήσεως.
  4. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δίκαιη και/ή εύλογη υπό τις περιστάσεις.
  5. Έξοδα πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης.» Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες των καταστημάτων A, B, C, D στο ισόγειο με μεσοπάτωμα, γραφειακό χώρο και στεγασμένο χώρο στάθμευσης καθώς και της αποθήκης στο υπόγειο του κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως αρ. 44-46 στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «τα επίδικα υποστατικά»). Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές των επιδίκων, τα οποία χρησιμοποιούν ως κατάστημα πώλησης συμπληρωμάτων διατροφής και/ή για τις ανάγκες λειτουργίας της επιχείρησης τους γενικότερα. Τα επίδικο κείτονται σε ελεγχόμενη περιοχή, συμπληρώθηκαν πέραν της 20ετίας και ενοικιάστηκαν από τους Καθ' ων η Αίτηση δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.1.2005, για περίοδο τριών ετών, το οποίο έχει λήξει. Το τελευταίο καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €1.320,08 μηνιαίως, από 4.1.2011, δυνάμει Διατάγματος του Δικαστηρίου. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Τα επίδικα υποστατικά ευρίσκονται σε εξέχουσα και εμπορική θέση, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, κεντρικής οδικής αρτηρίας μέσα στο κέντρο της Λευκωσίας. Είναι σε περιοχή άριστης εμπορικής εκμετάλλευσης και μεγάλης διακίνησης καταναλωτών. Η θέση των επιδίκων είναι ιδανική για τη χρήση τους ως εμπορικό κατάστημα. Το ακίνητο διαθέτει χώρους στάθμευσης και/ή παρέχει ευκολία στη στάθμευση και είναι σε πολύ καλή κατάσταση. Η επίδικη περιοχή είναι ανεπτυγμένη και υπάρχει τεράστια ζήτηση για παρόμοια υποστατικά. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι τα ενοίκια που καταβάλλονται από γειτονικά υποστατικά παρομοίου μεγέθους, είναι κατά πολύ υψηλότερα από το καταβαλλόμενο ενοίκια για τα επίδικα υποστατικά και υπερβαίνουν τα €1.900 μηνιαίως. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση καταχωρήθηκε την 18.2.2019 και μ' αυτήν εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές εμποδίζονται να ζητούν θεραπεία ως η αιτούμενη, αφού μέχρι σήμερα δεν έχουν καταβάλει τα έξοδα της διαδικασίας στην Κ1/11, που αφορά τα επίδικα υποστατικά. Οι Καθ' ων η Αίτηση προβαίνουν σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Ισχυρίζονται ότι η πλειοψηφία των καταστημάτων της μικρής περιοχής είναι ξενοίκιαστα, τόσο λόγω της οικονομικής κρίσης, όσο και της νησίδας που κατασκευάστηκε στη Λεωφόρο Ακροπόλεως και που επηρεάζει την προσβασιμότητα στα καταστήματα που παραμένουν ενοικιασμένα, αφού δεν υπάρχει καθόλου χώρος στάθμευσης. Το ακίνητο δεν διαθέτει κανένα χώρο στάθμευσης, εκτός του στεγασμένου χώρου πίσω από τα καταστήματα και δεν παρέχεται ευκολία στάθμευσης. Οι πελάτες των Καθ' ων η Αίτηση αναγκάζονται να σταθμεύουν πολύ μακριά, σε παρακείμενους δρόμους για να εξυπηρετηθούν. Παρόλο που οι Καθ' ων η Αίτηση ενοικιάζουν τέσσερα καταστήματα, δεν έχουν χώρο στάθμευσης για το προσωπικό τους και πληρώνουν άλλους, ενοικιαζόμενους χώρους στάθμευσης. Υπάρχουν υγρασίες στο πάνω μέρος του παταριού και παρά το γεγονός ότι ειδοποιήθηκαν οι Αιτητές για να διορθώσουν την κατάσταση, ουδέν έπραξαν, με αποτέλεσμα μερικές φορές να καταστραφούν προϊόντα των Καθ' ων η Αίτηση. Η βιτρίνα έχει υποστεί ζημιά λόγω εισροής νερών από φθορά στην ταράτσα που καλύπτει τη βιτρίνα, με αποτέλεσμα να σπάσει το γυαλί και τη ζημιά κάλυψε η ασφαλιστική εταιρεία των Καθ' ων η Αίτηση. Οι Αιτητές κλήθηκαν επανειλημμένα να διορθώσουν τη βλάβη στην ταράτσα πάνω από τη βιτρίνα, αλλά δεν έπραξαν τίποτε και οι Καθ' ων η Αίτηση επιδιόρθωσαν τη μόνωση και απέκοψαν το κόστος επιδιόρθωσης από το ενοίκιο. Όμως, το πρόβλημα παραμένει επειδή χρήζει συνεχούς επίβλεψης και επιδιόρθωσης. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι στα ίδια πλαίσια με τα ενοίκια παρόμοιων καταστημάτων στη μικρή περιοχή. Από 1.3.2019, οι Καθ' ων η Αίτηση τερματίζουν την ενοικίαση της αποθήκης, αφού λόγω πράξεων και ενεργειών των Αιτητών, έχει καταστεί άχρηστη ως μη προσβάσιμη. Οι Αιτητές εμποδίζονται να διεκδικούν οποιαδήποτε αύξηση, αφού τούτο προσκρούει στις πρόνοιες της Κ.Δ.Π. 88/
  6. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων. Καταχωρήθηκαν ένορκες δηλώσεις αποκάλυψης και από τις δύο πλευρές. Το Δικαστήριο έδωσε επίσης οδηγίες στη Λειτουργό του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου διαμερίσματος. Επειδή κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης, δόθηκαν οδηγίες από το Δικαστήριο για την καταχώρηση της μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων. Έκθεση Λειτουργού: Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 4.11.2022, επειδή εν τω μεταξύ, άλλαξε η Λειτουργός του Δικαστηρίου λόγω αφυπηρέτησης της προηγούμενης Λειτουργού και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι κατάστημα στο ισόγειο πενταόροφου κτιρίου, το οποίο ανεγέρθη το
  7. · Ευρίσκεται στη Λεωφόρο Ακροπόλεως, αρ. 44-46, Άγιος Δημήτριος, Στρόβολος, επί του Τεμαχίου 13/2040, Φ/Σχ. 21/62Ε1, αρ. εγγραφής 3/
  8. · Κείται 50 μέτρα περίπου από τη διασταύρωση με την οδό Ιφιγενείας και τον Ιερό Ναό Αγίου Δημητρίου, πλησίον του Μακαρίου Νοσοκομείου. · Έχει εμβαδόν περιτειχισμένου χώρου 110 τ.μ., πρόσοψη 13 τ.μ. και βάθος 9 τ.μ., εμβαδόν μεσοπατώματος 1 και 2, με χρήση ως αποθήκη, σύνολο 65 τ.μ. και μεσοπατώματος 3 με χρήση ως αποθήκη και γραφείο, 25 τ.μ. Το συνολικό εμβαδόν υπολογίστηκε σε 137 τ.μ. · Είναι σε καλή κατάσταση. Στο ταβάνι και τοίχους του μεσοπατώματος παρατηρήθηκαν έντονες φθορές από υγρασίες που χρειάζονται άμεση επιδιόρθωση. · Δεν έχει χώρους στάθμευσης. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €1.334.- μηνιαίως. · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €9,73/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και η ημερομηνία εκτίμησης είναι η 30.1.
  9. · Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2019, από 4 ενοικιάσεις (στις οποίες ΔΕΝ περιέλαβε το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €9,16/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €9,00/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην το συγκριτικό με αρ.
  10. · Όλα τα συγκριτικά είναι καταστήματα. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €1.129,40.- μηνιαίως. Μαρτυρία: Αιτητών: Μοναδική γραπτή μαρτυρία για την πλευρά των Αιτητών, κατατέθηκε από τον ίδιο τον κ. Χρίστο Πετρίδη. Ο κ. Πετρίδης κατέθεσε ότι είναι ένας εκ των Διευθυντών των Αιτητών και γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης από προσωπική του εμπλοκή. Κατά το χρόνο καταχώρησης της κυρίως Αίτησης, οι Καθ' ων η Αίτηση ήταν θέσμιοι ενοικιαστές των καταστημάτων A, B, C, D στο ισόγειο με μεσοπάτωμα, γραφειακό χώρο και στεγασμένο χώρο στάθμευσης, καθώς και της αποθήκης στο υπόγειο του κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως αρ. 44-46 στη Λευκωσία, τα οποία χρησιμοποιούνται απ' αυτούς μέχρι και σήμερα, ως κατάστημα πώλησης συμπληρωμάτων διατροφής και για τις ανάγκες λειτουργίας της επιχείρησης τους γενικότερα. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες των επίδικων υποστατικών. Τα επίδικα ευρίσκονται σε ελεγχόμενη περιοχή, εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, συμπληρώθηκαν πέραν της 20ετίας και ενοικιάστηκαν από τους Καθ' ων η Αίτηση δυνάμει σχετικού ενοικιαστηρίου εγγράφου, το οποίο έχει λήξει. Οι Καθ' ων η Αίτηση παρέμειναν στα επίδικα υποστατικά ως θέσμιοι ενοικιαστές. Το τελευταίο καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται σε €1.320,08 μηνιαίως, από 4.1.2011, δυνάμει Διατάγματος του Δικαστηρίου. Η περιοχή στην οποία ευρίσκονται τα επίδικα υποστατικά, είναι άριστης εμπορικής εκμετάλλευσης και μεγάλης διακίνησης καταναλωτών επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, στη Λευκωσία, από τις εμπορικότερες και γνωστότερες για σκοπούς λιανικής πώλησης και εμπορίας προϊόντων. Είναι δε σε εξέχουσα και εμπορική θέση επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, σε εξαιρετικά προνομιούχα θέση, με πρόσωπο 13,10 μέτρα επί της Λεωφόρου. Η Λεωφόρος Ακροπόλεως είναι κεντρική οδική αρτηρία της Λευκωσίας, επί της οποίας βρίσκονται πολλά εμπορικά καταστήματα, διαφόρων χρήσεων και της οποίας οι κάθετοι δρόμοι χαρακτηρίζονται από έντονη οικιστική ανάπτυξη, με αποτέλεσμα να υπάρχει μεγάλος αριθμός καταναλωτών που διακινούνται στον εν λόγω δρόμο, είτε με οχήματα, είτε πεζοί. Πρόκειται για ανεπτυγμένη περιοχή και υπάρχει τεράστια ζήτηση για υποστατικά όπως τα επίδικα. Ο κ. Πετρίδης παρουσίασε Έκθεση Εκτίμησης η οποία ζητήθηκε για λογαριασμό των Αιτητών. Κατέθεσε ότι η θέση των επιδίκων είναι ιδανική για τη χρήση τους από τους Καθ' ων η Αίτηση ως εμπορικό κατάστημα και ότι αυτά είναι σε καλή κατάσταση. Οι εκπρόσωποι των Καθ' ων η Αίτηση, εδώ και καιρό αρνούνται να συνεργαστούν με τους Αιτητές για κάποιες αναγκαίες μικροεπιδιορθώσεις στο κτίριο. Ο μέσος όρος ενοικίου ανά τετραγωνικό στην περιοχή, είναι €14,71, ενώ το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι €11,29/τ.μ. Το μέσο ενοίκιο για υποστατικά ανάλογα με τα επίδικα, στην περιοχή, ανέρχεται σε €1.720,90 και το αγοραίο ενοίκιο σε €13,50/τ.μ. δηλαδή €1.579,34 μηνιαίως. Παρά τις επανειλημμένες εκκλήσεις του μάρτυρα προς τους Καθ' ων η Αίτηση, για αύξηση του ενοικίου, οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται. Ο κ. Πετρίδης κατέθεσε ακόμα ότι εστάλη επιστολή στους Καθ' ων η Αίτηση από τους δικηγόρους των Αιτητών, ημερομηνίας 17.1.2019, στην οποία δεν απάντησαν. Μετά την επίδοση της κυρίως Αίτηση και σε μία προσπάθεια να αποφύγουν την αύξηση ενοικίου, οι Καθ' ων η Αίτηση είχαν στείλει επιστολή προς τους δικηγόρους των Αιτητών και τους Αιτητές, με την οποία τερμάτιζαν την ενοικίαση της αποθήκης, ημερομηνίας 5.2.2019 και επιστολή προς τους δικηγόρους των Αιτητών με την οποία παρέδωσαν τα κλειδιά της αποθήκης, ημερομηνίας 1.3.
  11. Είναι η θέση του ότι πρόκειται για συμπεριφορά προσώπου που προσπαθεί να αποφύγει τις ευθύνες τους με πλάγια μέσα. Κατά την εκπόνηση της Έκθεσης Εκτίμησης του ιδιώτη εκτιμητή των Αιτητών, δεν λήφθηκε υπόψην ούτε η αποθήκη, ούτε ο χώρος στάθμευσης που ακόμα κατέχεται από τους Καθ' ων η Αίτηση και χρησιμοποιείται απ' αυτούς. Ακόμα κι έτσι, το σημερινό καταβαλλόμενο ενοίκιο, απέχει πολύ από τη μέση τιμή ενοικίων στην περιοχή. Ο κ. Πετρίδης κατέθεσε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων έχει εμφανώς επηρεαστεί προς τα κάτω, από το συγκριτικό 4, το οποίο όμως αφορά ακίνητο που βρίσκεται σε πολύ λιγότερο προνομιακή θέση από το επίδικο, σε πάροδο της Λεωφόρου Ακροπόλεως, είναι περίκλειστο και έχει πολύ μικρό πρόσωπο στο δρόμο επί του οποίου εφάπτεται. Είναι η θέση του ότι γι' αυτό άλλωστε ενοικιάζεται ως κουρείο και όχι ως κατάστημα λιανικής πώλησης. Είναι ορθό και δίκαιο όπως το καταβαλλόμενο ενοίκιο καθοριστεί σε ποσό ίσο με το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ήτοι σε ποσό €1.720,
  12. Σημειώνουμε ότι θα ήταν πρόσφορο η Έκθεση Εκτίμησης του ιδιώτη εκτιμητή, να κατατεθεί ως Τεκμήριο, από το πρόσωπο το οποίο τη συνέταξε και το οποίο θα μπορούσε να δώσει επεξηγήσεις και γνώμη, όπως τα πιο πάνω, έχων πραγματογνωμοσύνη, την οποία δεν έχει ο Διευθυντής των Αιτητών. Ο κ. Πετρίδης δεν κατέθεσε ότι είναι εμπειρογνώμονας εκτιμητής ακινήτων. Η αξία της Έκθεσης, εκ των πραγμάτων, αποδυναμώνεται. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Τέλος, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι τα όποια ποσά τυχόν οφείλουν οι Αιτητές προς τους δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση, όντως δεν έχουν καταβληθεί μέχρι σήμερα, όχι με πρόθεση εξαπάτησης, αλλά από οικονομική αδυναμία των Αιτητών. Δεσμεύτηκε επίσης, πως εάν οι Καθ' ων η Αίτηση συνεργαστούν μαζί του, με την παροχή των αναγκαίων διευκολύνσεων, θα καταβάλει το άπαν των δυνάμεων του για την επιδιόρθωση των όποιων μικροφθορών του κτιρίου. Καθ' ων η Αίτηση: Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Πάνος Δανός, από τη Λευκωσία. Ο κ. Δανός κατέθεσε ότι είναι Εκτιμητής, μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Λευκωσίας και επαγγελματικό μέλος του RICS. Δεχόμαστε τον κ. Δανό ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Μέσω του, έχει διενεργηθεί για την εταιρεία ΔΑΝΟΣ VALUATIONS L.L.C. σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATES, Έκθεση Εκτίμησης για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου με αρ. εγγραφή 13/3170, Φ/Σχ. 21/62Ε1, Τμήμα 13, Τεμάχιο 2040, το οποίο αφορά κατάστημα στο Δήμο Στροβόλου, της Επαρχίας Λευκωσίας, το οποίο ενοικιάζουν οι Καθ' ων η Αίτηση. Ο μάρτυρας επισύναψε ως Τεκμήριο την Έκθεση Εκτίμησης η οποία υπογράφεται από τον ίδιο. Κατέθεσε ότι η εκτίμηση ζητήθηκε από τον κ. Σωκράτη Τίμιννη, διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση και αφορά στο πιο πάνω υποστατικό, το οποίο αναφέρεται ως κατάστημα με μεσοπάτωμα και χρησιμοποιείται ως κατάστημα πώλησης συμπληρωμάτων διατροφής. Αποτελεί τμήμα τετραώροφης οικοδομής που έχει ανεγερθεί επί οικοπέδου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως. Τα στοιχεία τα οποία λήφθηκαν υπόψην για τον υπολογισμό της ενοικιαστής αξίας του επίδικου, καταγράφονται. Η μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε είναι η Συγκριτική Μέθοδος Εκτίμησης. Η ενοικιαστική αξία του ακινήτου προκύπτει, αφού ληφθούν υπόψην συγκριτικά στοιχεία της κτηματαγοράς τα οποία θα αξιολογηθούν με βάση παράγοντες, όπως πιθανοί περιορισμοί στη χρήση, στα στοιχεία τοποθεσίας, στο μέγεθος του ακινήτου κ.α. Η σύγκριση έγινε αφού λήφθηκαν υπόψην αξίες παρεμφερών ακινήτων στην υπό μελέτη περιοχή και αφού υπολογίστηκαν τα εξής: · Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου. · Το πολεοδομικό καθεστώς της άμεσα γύρω περιοχής. · Η προσφορά και ζήτηση στην άμεσα γύρω περιοχή. · Ο χαρακτήρας ως προς τη χρήση της συγκεκριμένης και ευρύτερης περιοχής. Τα συγκριτικά ενοίκια περιγράφονται στον Πίνακα της Έκθεσης και είναι τέσσερα συνολικά. Όλα ευρίσκονται επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως στην οποία ευρίσκονται και τα επίδικα υποστατικά. Είναι τα πλέον συγκρίσιμα και εντός της μικρής περιοχής. Λαμβάνοντας υπόψην το μέσο όρο συγκριτικών ενοικίων στη μικρή περιοχή, το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού κατά την 13.1.2020, ήταν €7,33/τ.μ. και η συνολική μηνιαία μισθωτική αξία του, είναι €1.170.- Δεύτερος μάρτυρας για την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε Γραπτή Μαρτυρία ο κ. Σωκράτης Τίμιννης, από τη Λευκωσία. Ο κ. Τίμιννης κατέθεσε ότι είναι Διευθυντής των Καθ' ων η Αίτηση και γνωρίζει πλήρως τα γεγονότα από προσωπικό χειρισμό. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές των επίδικων υποστατικών A, B, C, D στο ισόγειο με μεσοπάτωμα, γραφειακό χώρο και στεγασμένο χώρο στάθμευσης, καθώς και της αποθήκης στο υπόγειο του ακινήτου, η οποία έχει παραδοθεί στους Αιτητές. Τα επίδικα υποστατικά έχουν εμβαδόν 420 τ.μ., αρ. εγγραφής 13/3170, Φ/Σχ. 21/62Ε1, Τμήμα 13, Τεμάχιο 2040, στη Λεωφόρο Ακροπόλεως, Στρόβολος, Λευκωσία. Οι Καθ' ων η Αίτηση χρησιμοποιούν τα επίδικα για την πώληση συμπληρωμάτων διατροφής. Κατά την 11.4.2011 εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση στα πλαίσια της Αίτησης Κ1/11, την οποία καταχώρησαν οι Αιτητές, σύμφωνα με την οποία το καταβαλλόμενο ενοίκιο για τα επίδικα, καθορίστηκε στο ποσό των €1.320,08 μηνιαίως, από 4.1.
  13. Στο πιο πάνω μηνιαίο ποσού ενοικίου, συμπεριλαμβάνεται η ενοικίαση των επιδίκων και της αποθήκης. Στα πλαίσια της εν λόγω υπόθεσης, καταχωρήθηκε από τους Αιτητές, αίτηση για διόρθωση της εκ συμφώνου Απόφασης, η οποία απορρίφθηκε. Τα επίδικα υποστατικά ευρίσκονται επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, χωρίς διευκολύνσεις πρόσβασης, αφού δεν υπάρχουν χώροι στάθμευσης και οι πελάτες υποχρεώνονται να σταθμεύουν στους παρακείμενους, δευτερούσης σημασίας δρόμους, για να εξυπηρετηθούν ή υποχρεώνονται σε διασταύρωση της Λεωφόρου Ακροπόλεως, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται η ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Η πλειοψηφία των καταστημάτων της μικρής περιοχής είναι ξενοίκιαστα, λόγω νησίδας που κατασκευάστηκε στη Λεωφόρο Ακροπόλεως και επηρεάζει την προσβασιμότητα στα καταστήματα που παραμένουν ενοικιασμένα, αφού δεν υπάρχει καθόλου χώρος στάθμευσης. Περαιτέρω, τα επίδικα υποστατικά δεν διαθέτουν κανένα χώρο στάθμευσης, πέραν ενός στεγασμένου χώρου πίσω από τα καταστήματα. Οι Καθ' ων η Αίτηση αναγκάζονται να πληρώνουν σε καθημερινή βάση, άλλους ενοικιαζόμενους χώρους στάθμευσης για το προσωπικό τους. Ο κ. Τίμιννης κατέθεσε ότι ο ισχυρισμός των Αιτητών περί μεγάλη διακίνησης καταναλωτών επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, δεν ευσταθεί, αφού η διακίνηση γίνεται πάντοτε με αυτοκίνητο. Ανεξαρτήτως αυτού, οι πελάτες των επιδίκων, είναι συγκεκριμένης κατηγορίας, που αφορά στα συμπληρώματα διατροφής, συνεπώς έχουν γνώση για το πώς θα προμηθευτούν τα προϊόντα των Καθ' ων η Αίτηση και δεν θα περάσουν απ' εκεί τυχαία και να εντοπίσουν τα προϊόντα, λόγω της θέσης του καταστήματος. Το γεγονός της μη προσβασιμότητας κοστίζει στους Καθ' ων η Αίτηση. Επιπλέον, τα επίδικα βρίσκονται σε άθλια κατάσταση. Υπάρχουν υγρασίες στο πάνω μέρος του παταριού, η βιτρίνα των καταστημάτων έχει υποστεί ζημιά λόγω εισροής νερού, λόγω φθοράς της ταράτσας που καλύπτει τη βιτρίνα, με αποτέλεσμα να σπάσει το γυαλί, τη δε ζημιά κάλυψε η ασφαλιστική εταιρεία των Καθ' ων η Αίτηση. Ο μάρτυρας παρουσίασε Έκθεση Εκτίμησης των ζημιών του υποστατικού, η οποία διενεργήθηκε, όπως είπε, από τον κ. Ανδρέα Γεωργίου, μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. και την Έκθεση Εκτίμησης της Δανός. Από την Έκθεση Εκτίμησης προκύπτει ότι το μηνιαίο δίκαιο ενοίκιο των επιδίκων, από 13.1.2020, είναι €1.
  14. Οι Καθ' ων η Αίτηση πολλάκοις κάλεσαν τους Αιτητές να διορθώσουν την κακή κατάσταση των επίδικων υποστατικών, ουδέν όμως έπραξαν αυτοί, με αποτέλεσμα μερικές φορές να καταστραφούν προϊόντα των Καθ' ων η Αίτηση. Οι τελευταίοι προέβησαν πολλές φορές σε επιδιορθώσεις, με δικά τους έξοδα. Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι η αποθήκη έχει παραδοθεί στους Αιτητές. Με επιστολή ημερομηνίας 5.2.2019, τους γνωστοποιήθηκε ο τερματισμός της σύμβασης ενοικίασης της αποθήκης και με επιστολή ημερομηνίας 27.2.2019, τους παραδόθηκαν τα κλειδιά. Οι Αιτητές έχουν καταστήσει μη προσβάσιμη την αποθήκη και συνεπώς, άχρηστη για τους Καθ' ων η Αίτηση. Γι' αυτό το λόγο παραδόθηκε, χωρίς να αφαιρεθεί από το μηνιαίο ενοίκιο το οποιοδήποτε αντιστοιχούν ποσό. Οι Καθ' ων η Αίτηση είχαν συμφωνήσει στον καθορισμό του υφιστάμενου ενοικίου και αυτό καταβάλλεται χωρίς καθυστέρηση. Αντίθετα, οι Αιτητές αποφεύγουν τις δικές τους ευθύνες και μέχρι σήμερα δεν έχουν καταβάλει τα έξοδα της προηγούμενης διαδικασίας, στην Κ1/
  15. Ως αποτέλεσμα, εμποδίζονται να προχωρήσουν στην προώθηση των όποιων διαδικασιών σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, αφού καταχρώνται Δικαστικών διαδικασιών για εξυπηρέτηση ιδίων συμφερόντων. Τέλος, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι δεν επιτρέπεται αύξηση ενοικίου. Σύμφωνα με το άρθρο 8

(4), το ανώτατο όριο του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου, δεν θα υπερβαίνει ποσοστό 14% για τα πρώτη δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του σχετικού Νόμου, μετά το πέρα της οποίας περιόδου, το ποσοστό θα καθορίζεται ανά διετία υπό του Υπουργικού Συμβουλίου. Σύμφωνα με το σχετικό Διάταγμα, το ποσοστό αύξησης για την περίοδο 22.4.2017 - 21.4.2019, είναι 0%. Τρίτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Αντρέας Γεωργίου. Ο κ. Γεωργίου κατέθεσε ότι είναι Πολιτικός Μηχανικός και μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου. Δεχόμαστε τον κ. Γεωργίου ως εμπειρογνώμονα - πολιτικό μηχανικό. Ζητήθηκε από τον κ. Σωκράτη Τίμιννη, διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση, εκτίμηση των ζημιών του υποστατικού που ενοικιάζουν οι Καθ' ων η Αίτηση από τους Αιτητές. Ο μάρτυρας παρουσίασε την Έκθεση του ως Τεκμήριο. Σκοπός αυτής, είναι να καταγραφούν οι ζημιές αλλά και οι κίνδυνοι από τη μη συντήρηση και επιδιόρθωση προβλημάτων του κτιρίου. Όπως φαίνεται από την Έκθεση, έχουν καταγραφεί οι ζημιές, τόσο εξωτερικά, όσο και εσωτερικά του κτιρίου, αλλά και ο τρόπος που αυτές μπορούν να αποκατασταθούν. Κατάθεση Λειτουργού: Κατέθεσε προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου, η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη. Εξετάστηκε από το Δικαστήριο και αντεξετάστηκε και από τις δύο πλευρές. Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε ότι χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, αφού προέβη σε επιτόπια επιθεώρηση. Τα συγκριτικά τα επιθεώρησε εξωτερικά, το επίδικο και εσωτερικά, λαμβάνοντας φωτογραφίες. Δεν συμπεριέλαβε το επίδικο στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής. Ζητήθηκε από το Δικαστήριο όπως το περιλάβει και Λειτουργός υπολόγισε ξανά το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής σε €9,27/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €8,35/τ.μ. Είχε δε προβεί σε αναπροσαρμογή των ενοικίων των συγκριτικών, όπως φαίνεται στην Έκθεση της. Εξήγησε ότι λαμβάνει υπόψην το εσωτερικό εμβαδόν, χωρίς την εξωτερική τοιχοποιία και ότι χώροι όπως αποχωρητήρια, μετρούν ως βοηθητικοί χώροι. Η εμβαδομέτρηση του επίδικου έγινε επιτόπου, με ηλεκτρονικά μέσα. Υπάρχει μία μεγάλη αποθήκη στα δεξιά, την οποία αρίθμησε ως μεσοπάτωμα 1 και 2, συνολικού εμβαδού 65 τ.μ. και άλλη μία στα αριστερά, ως και τουαλέτα και γραφείο. Το μεσοπάτωμα δεν έχει το ίδιο εμβαδόν με το ισόγειο, υπάρχει μπαλκόνι και φαίνεται το κατάστημα κάτω. Κατέγραψε ότι το επίδικο δεν έχει χώρο στάθμευσης. Κατά την επιτόπια επίσκεψη της στο επίδικο υποστατικό, η Λειτουργός συνοδεύτηκε σ' όλους τους χώρους που χρησιμοποιεί η επιχείρηση των Καθ' ων η Αίτηση. Είχε σταθμεύσει μακριά η ίδια, ρώτησε εάν υπήρχε χώρος στάθμευσης πίσω και της είπαν όχι. Κατά την κατάθεση της, είπε ότι εάν υπάρχει εκεί χώρος στάθμευσης, ίσως είναι για το προσωπικό. Το κτίριο δεν είναι οριζόντια διαχωρισμένο, με αποτέλεσμα να μην διευκρινίζεται ποιου είναι οι χώροι στάθμευσης. Κτηματολογικά, υπάρχουν χώροι στάθμευσης. Η συγκεκριμένη μονάδα, το επίδικο δηλαδή, δεν έχει χώρο στάθμευσης. Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε ότι λαμβάνει υπόψην τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και σ' αυτά δεν περιλαμβάνονται χώροι στάθμευσης. Στην περιοχή υπήρχαν πολλά κενά καταστήματα και αναγκάστηκε να πάει λίγο πιο ψηλά, όχι απέναντι ή δίπλα, για να βρει διαθέσιμα συγκριτικά. Υπάρχει στην περιοχή κτίριο που ενοικιάζεται από Τράπεζα, αλλά γενικά αποφεύγει να λάβει υπόψην τέτοια κτίρια, επειδή συνήθως τα ενοίκια είναι πιο ψηλά από τα συνηθισμένα εμπορικά καταστήματα. Το επίδικο είναι σε κάπως προβληματική θέση, λόγω του δρόμου. Φαίνεται και από τις γύρω επιχειρήσεις, ότι παρουσιάζει έντονη δυσκολία πρόσβασης και χαμηλή εμπορικότητα για λιανικό εμπόριο. Ίσως είναι πιο μειονεκτικό από καταστήματα πιο πάνω, που έχουν πιο άνετη πρόσβαση. Η Λειτουργός κατέθεσε ότι παρατηρείται γενικά, αύξηση των ενοικίων σε όλη τη Λευκωσία. Σε κάποιες περιοχές και είδη καταστημάτων, παρατηρούνται ορισμένες διαφορές. Ορισμένα είδη λιανικού εμπορίου κτυπήθηκαν και ίσως έγιναν ελαφρύνσεις με μεταξύ των μερών συμφωνίες. Η ίδια θεωρεί ότι το επίδικο, σε σύγκριση με τα γειτονικά ακίνητα, είναι σε μειονεκτικότερη θέση. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα. Δεν έχουμε πεισθεί ότι οι εισηγήσεις του κ. Δανού είναι επιστημονικά ορθότερες από τις θέσεις της κας. Δεληγιάννη, η οποία έλαβε υπόψην και το επί τόπου ορθό και χρησιμοποιούμενο εμβαδόν. Η μαρτυρία της Λειτουργού ήταν ξεκάθαρη, κατανοητή και λογική. Η μέθοδος της ήταν επίσης δίκαιη και ορθή. Η Λειτουργός έλαβε υπόψην επαρκή συγκριτικά, εξήγησε δε στο Δικαστήριο με ικανοποιητικό και σαφή τρόπο, τόσο τη μέθοδο που χρησιμοποίησε, όσο και την κατάληξη της. Έχουμε ικανοποιηθεί περί της ορθότητας της κρίσης της Λειτουργού αναφορικά με την εκτίμηση της μικρής περιοχής του επίδικου, καθώς και τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου, αλλά και του μέσου όρου των ενοικίων, τον οποίο υιοθετούμε ως ανεξάρτητο και αμερόληπτο. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Πετρίδη) και είναι ιδιοκτήτες τεσσάρων ενοποιημένων καταστημάτων με μεσοπάτωμα και γραφειακό χώρο, στο ισόγειο κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως αρ. 44-46, στη Λευκωσία, με αρ. εγγραφής 13/3170, Φ/Σχ. 21/62Ε1, Τμήμα 13, Τεμάχιο 2040 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Δανού. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι οι ενοικιαστές των επίδικων καταστημάτων, τα οποία χρησιμοποιούν ως κατάστημα πώλησης συμπληρωμάτων διατροφής. Τα επίδικα υποστατικά κείτονται εντός των Δημοτικών Ορίων του Δήμου Στροβόλου, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/
  1. Το κτίριο μέρος του οποίου αποτελούν τα επίδικα καταστήματα, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
  2. Οι Καθ' ων η Αίτηση ενοικιάζουν τα επίδικα από το έτος
  3. Το σημερινό καταβαλλόμενο ενοίκιο, ανέρχεται σε €1.320,08 μηνιαίως, από 4.1.2011 και καθορίστηκε με Διάταγμα του παρόντος Δικαστηρίου, ημερομηνίας 11.4.2011, το οποίο εκδόθηκε εκ συμφώνου στα πλαίσια της Αίτησης αρ. Κ1/11 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Πετρίδη και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Τίμιννη). Τόσο ο κ. Δανός, όσο και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, έλαβαν υπόψην ποσό €1.334 μηνιαίως ως το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι η ενοικίαση των επιδίκων είναι θέσμια και οι Καθ' ων η Αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Δεχόμαστε τη μαρτυρία του κ. Τίμιννη και της Λειτουργού του Δικαστηρίου, ότι τα επίδικα δεν διαθέτουν χώρο στάθμευσης. Η κατοχή της αποθήκης, η οποία ενοικιαζόταν με τα επίδικα καταστήματα, έχει παραδοθεί στους Αιτητές, αφού εστάλη σχετική ειδοποίηση από τους Καθ' ων η Αίτηση (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Πετρίδη και Τεκμήρια 6, 7 και 8 στην ένορκο δήλωση του κ. Τίμιννη). Το εμβαδόν της αποθήκης δεν λήφθηκε υπόψην από τους Εκτιμητές και τη Λειτουργό του Δικαστηρίου και, στις παρεχόμενες διευκολύνσεις, δεν λήφθηκε υπόψην οποιοσδήποτε χώρος στάθμευσης. Είχε σταλεί επιστολή από τους τότε δικηγόρους των Αιτητών προς τους Καθ' ων η Αίτηση, ημερομηνίας 17.1.2019 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Πετρίδη), με την οποία οι Καθ' ων η Αίτηση κλήθηκαν να καταβάλλουν αυξημένο ενοίκιο από 1.2.2019, στα €1.900 μηνιαίως. Ο εκτιμητής των Αιτητών, καίτοι η Έκθεση Εκτίμησης του δεν κατατέθηκε με τον προσήκοντα τρόπο ενώπιον του Δικαστηρίου, καταγράφει το εμβαδόν των επιδίκων ως 90 τ.μ. και 77 τ.μ. μεσοπάτωμα, ότι το πρόσωπο στο δρόμο ανέρχεται σε 13,10 μέτρα και το βάθος τους σε 6,90 μέτρα (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Πετρίδη). Τα επίδικα περιγράφονται ως μέτριας φυσικής κατάστασης και συντήρησης. Τα επίδικα δεν έχουν περιληφθεί στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και ο εκτιμητής δεν κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου ως μάρτυρας, ώστε να εξηγήσει την επιλογή των συγκριτικών ενοικίων που χρησιμοποίησε. Ούτε προσφέρεται κάποια εξήγηση στην Έκθεση Εκτίμησης. Το Δικαστήριο δεν λαμβάνει υπόψην οτιδήποτε άλλο από την εν λόγω Έκθεση, η οποία έχει χαμηλή αποδεικτική αξία, για τους λόγους που έχουν παρατεθεί. Ο εμπειρογνώμονας κ. Πάνος Δανός, κατέγραψε ως εμβαδόν των καταστημάτων, 120 τ.μ., όπως φαίνεται στα κτηματολογικά στοιχεία (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Δανού). Στο Κτηματολόγιο, τα καταστήματα φαίνεται να έχουν εμβαδόν 30 τ.μ. έκαστον και άλλα 30 τ.μ. σε μεσοπάτωμα, το οποίο λαμβάνεται υπόψην στο 33% της αξίας του κύριου χώρου, σύνολο 159,60 τ.μ. Η Λειτουργός είχε βρει επί τόπου, ότι το μεσοπάτωμα δεν εκτείνεται σε όλο το εμβαδόν του ισογείου. Ο κ. Δανός καταγράφει την κατάσταση των επιδίκων, ως μέτρια κατάσταση συντήρησης, αφού παρατηρείται σημαντικό πρόβλημα υγρασία σε διάφορα σημεία. Ο Μ.Κ.1 υπολόγισε το καταβαλλόμενο ενοίκιο των επιδίκων σε €8,35/τ.μ., το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής από τέσσερεις συγκριτικές ενοικιάσεις στις οποίες δεν περιέλαβε το επίδικο, σε €8,15/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €7,33/τ.μ., δηλαδή €1.170 μηνιαίως. Οι Αιτητές είχαν προβεί στην καταχώρηση αίτησης δια κλήσεως στα πλαίσια της Αίτησης Κ1/11 του παρόντος Δικαστηρίου, την 16.2017, με την οποία ζητούσαν τη διόρθωση του Διατάγματος ημερομηνίας 11.4.2011, η οποία απορρίφθηκε την 31.5.2018, με έξοδα υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Τίμιννη). Τα δικηγορικά έξοδα (Τεκμήρια 9 και 10 στην ένορκο δήλωση του κ. Τίμιννη), καίτοι υπολογίστηκαν και ζητήθηκαν, εξακολουθούν να οφείλονται από τους Αιτητές, ως παραδέχθηκε ο Διευθυντής των. Πέραν από τις παρατηρήσεις των Εκτιμητών και της Λειτουργού (βλέπετε πιο πάνω), ο κ. Τίμιννης κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι υπάρχουν υγρασίες στο πάνω μέρος του παταριού των επιδίκων και ότι έχει υποστεί ζημιά η βιτρίνα, λόγω εισροής νερών από φθορά στην ταράτσα που την καλύπτει. Τη ζημιά κάλυψε η ασφαλιστική εταιρεία των Καθ' ων η Αίτηση. Οι Καθ' ων η Αίτηση είχαν αποστείλει επιστολή στους Αιτητές, με Εκτίμηση Ζημιών του κ. Αντρέα Γεωργίου, ημερομηνίας 11.12.2019 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Τίμιννη και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Γεωργίου). Το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, που αφορά στους όρους της θέσμιας ενοικίασης, προνοεί τα ακόλουθα, στα εδάφια
(2)και
(3): «
(2)Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.» «
(3)Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.» Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αρωγή του Δικαστηρίου, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του για την επιδιόρθωση του επίδικου, ως ο Νόμος επιτάσσει. Αυτό το δικαίωμα του ενοικιαστή δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα στην ενώπιον μας διαδικασία, το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του οποιαδήποτε σχετική αξίωση ή αίτημα. Λαμβάνουμε υπόψην την κατάσταση των επιδίκων, ως μέτρια και ότι παρουσιάζονται σ' αυτά ορισμένα προβλήματα υγρασίας. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή τον Ιανουάριο 2019. Κρίνουμε ότι δεν δικαιολογείται η με οποιοδήποτε τρόπο διαφοροποίηση ή κατηγοριοποίηση των ενώπιον μας συγκριτικών υποστατικών όπως έχουν υιοθετηθεί από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Αντίθετα, φαίνεται καθαρά ότι ανάμεσα τους υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψην σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Τεκμαίρεται ότι τα συγκριτικά τα οποία έλαβε υπόψην, είναι της ιδίας ηλικίας και κατάστασης ως το επίδικο και ότι όπου έχρηζε αναπροσαρμογή, αυτή έχει γίνει. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά.,
(2006)1(A) Α.Α.Δ.
  1. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι κάτοχοι των επίδικων καταστημάτων από το
  2. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value - Comparison of Rents»: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [υπογράμμιση του Δικαστηρίου]. Νομική πτυχή: Προδικαστική ένσταση: Οι Καθ' ων η Αίτηση εγείρουν προδικαστική ένσταση με την παράγραφο 1 της Απάντησης τους, η οποίο αφορά σε κώλυμα των Αιτητών να προωθήσουν την παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν έχουν καταβάλει τα έξοδα στην Κ1/11 (βλέπετε πιο πάνω). Οι Καθ' ων η Αίτηση εδύναντο να προωθήσουν την ένσταση τους προδικαστικά και ίσως με αίτηση για την αναστολή της παρούσας διαδικασίας μέχρι να καταβληθούν τα έξοδα της Κ1/11, δυνάμει της συμφυούς εξουσίας του Δικαστηρίου (Court's inherent jurisdiction). Κάτι τέτοιο δεν έγινε και, ενόψει της κατάληξης του Δικαστηρίου επί της ουσίας, δεν θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε ή αναλύσουμε περαιτέρω αυτό το ζήτημα. Καθορισμός ενοικίου: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €1.320,08 μηνιαίως, ποσό που ισχύει από τον Ιανουάριο 2011. Η Λειτουργός και ο κ. Δανός υιοθέτησαν ως καταβαλλόμενο ενοίκιο το ποσό των €1.334 μηνιαίως. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 30.1.2019. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο
(3)[2]). Το εδάφιο
(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «
(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 17.3.2017 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 88/2017, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2017 μέχρι 21.4.2019 είναι 0%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Ο καθορισμός στα πλαίσια της Αίτησης Κ1/11, έγινε εκ συμφώνου. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ' ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης είναι ότι, αφ' ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο
(5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8
(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102
(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο
(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Υπολογισμός: Εφόσον, το πληρωτέο ενοίκιο είναι €9,73/τ.μ. το αγοραίο ενοίκιο είναι €9/τ.μ., ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €9,16/τ.μ., το 90% του μέσου όρου είναι €8,24/τ.μ., ο υπολογισμός του ενοικίου του επίδικου καταστήματος στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €1.129.- μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους των επίδικων καταστημάτων. Το ενοίκιο των επιδίκων δεν χρήζει αύξησης, ως το αίτημα των Αιτητών. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν ανταπαιτούν μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η υπό των ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση και εναντίον των Αιτητών, ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [2] «8
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [3] «8
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.