Λ.Π. - Κ. κ.α. ν. GOLDEN STAR SUPERMARKET LTD, Αίτηση Αρ. Κ 7/18, 9/10/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Ευτ. Παπαμιχαήλ, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ 7/18 Μεταξύ:
- Λ.Π. - Κ. από τη Λευκωσία
- Ρ.Π. από τη Λευκωσία Αιτητριών και GOLDEN STAR SUPERMARKET LTD Καθ' ης η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------- 9.10.2023 Για τις Αιτήτριες 1 και 2: κ. Κ. Καντούνας για κ.κ. Δικηγορικό Γραφείο Κωνσταντή Καντούνα Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία: κ. Μ.Γ. Ιωάννου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 22.5.2018 και μ' αυτήν οι Αιτήτριες 1 και 2 εξαιτούνται Διατάγματος του Δικαστηρίου καθορίζον το δίκαιο ενοίκιο, ούτως ώστε να ανέλθει στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι Αιτήτριες ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτριες ενός καταστήματος στην οδό Ιφιγένειας 88-90, στη Λευκωσία, που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και μεσοπάτωμα και είναι μέρος τριώροφου κτιρίου, ως επίσης και 8 χώρους στάθμευσης στο ισόγειο του κτιρίου, με στοιχεία πιστοποιητικού εγγραφής αρ. 13/3641, Φύλλο/Σχέδιο 21/54Ε2, Τμήμα 13, Τεμάχιο 1943, εμβαδόν 1139 τ.μ., Ενορία Άγιος Δημήτριος (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Η ιδιότητα των Αιτητριών είναι παραδεκτή, καθώς και το καθεστώς της Καθ' ης η Αίτηση ως θέσμιας ενοικιάστριας. Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιείται ως υπεραγορά, γνωστή ως "Golden Star". Αποτελείται από 533 τ.μ. υπόγειο, 400 τ.μ. ισόγειο και 232 τ.μ. μεσοπάτωμα και βρίσκεται σε προνομιακή τοποθεσία, με περί τα 55 μέτρα πρόσοψη επί της εμπορικής οδού Ιφιγενείας. Το κτίριο αποπερατώθηκε περί τις αρχές της δεκαετίας του 1980 και βρίσκεται σε καλή κατάσταση. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε το επίδικο υποστατικό από τον πατέρα των Αιτητριών (αποβιώσαντα), δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 25.11.1981, για το ποσό των £
- Έκτοτε, η συμφωνία, μετά από τροποποιήσεις και ανανεώσεις και συμπληρωματικές συμφωνίες, έχει λήξει. Από το 1996 μέχρι και σήμερα, δεν έχει γίνει οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Το πληρωτέο ενοίκιο σήμερα ανέρχεται στις €4.100.-. Στο επίδικο υποστατικό παρέχονται οι ακόλουθες διευκολύνσεις: 8 χώροι στάθμευσης, υπόγειοι αποθηκευτικοί χώροι 533 τ.μ., βεράντα 138 τ.μ. στην οποία εκτίθενται φθαρτά. Το εμβαδόν της βεράντας δεν λήφθηκε υπόψη στον υπολογισμό του ενοικίου κατά την εκτίμηση του αγοραίου ενοικίου του υποστατικού. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι, βάσει Έκθεσης Εκτίμησης αγοραίου ενοικίου του υποστατικού, για την οποία χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, το 90% του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής, ανέρχεται στις €5.713.-. Το αιτούμενο ενοίκιο είναι δίκαιο και λογικό, λαμβάνοντας υπ' όψην όλα τα περιστατικά της ενοικίασης και ειδικότερα, της περιοχής και του μεγέθους του καταστήματος και των ενοικίων των καταβαλλομένων υπό των ενοικιαστών των παρακειμένων καταστημάτων. Στις 26.1.2018 οι Αιτήτριες απέστειλαν μέσω του δικηγόρου τους, επιστολή με την οποία ενημέρωναν την Καθ' ης η Αίτηση ότι το ενοίκιο αυξανόταν από την 1.3.2018 σε €5.766.00.- (90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής) και ότι σε περίπτωση που αυτή αρνείτο να καταβάλει το αυξημένο ενοίκιο, οι Αιτήτριες θα προχωρούσαν δικαστικώς για να διεκδικήσουν την επίδικη αύξηση. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Η εκτίμηση μετέπειτα επικαιροποιήθηκε και το ποσό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, διαφάνηκε πως ανέρχεται στις €5.713.-. Η Καθ' ης η Αίτηση, μέσω του δικηγόρου της, με επιστολή ημερομηνίας 6.2.2018, απάντησε στους δικηγόρους των Αιτητριών, ότι προτίθεται να ζητήσει μείωση του ενοικίου. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 8.6.2018 και μ' αυτό προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 88/17, ημερομηνίας 17.3.2017, οι Αιτήτριες δεν δικαιούνται σε οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου. Είναι η θέση της ότι το επίδικο υποστατικό ευρίσκεται σε σχετικά καλή κατάσταση και τούτο οφείλεται αποκλειστικά και μόνο στην Καθ' ης η Αίτηση, η οποία φροντίζει για οποιεσδήποτε επιδιορθώσεις, επισκευές και συντήρηση απαιτείται, αφού οι Αιτήτριες ουδέποτε πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό για τη συντήρηση του κτιρίου και τη διατήρηση του σε καλή κατάσταση. Μόνο για βάψιμο του κτιρίου, η Καθ' ης η Αίτηση έχει πληρώσει κατά καιρούς, ποσό €15.000, το οποίο αξιώνει ανταπαιτητικά. Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι με το νομικό καθεστώς της Τελικής Έγκρισης του 1987, εδικαιούτο 12 χώρους στάθμευσης, ενώ της δόθηκαν μόνο οκτώ. Είναι όμως ισχυρισμός της, ότι οι 8 αυτοί χώροι στάθμευσης ουσιαστικά δεν προσφέρονται για χρήση, αφού από τη μία είσοδο υπάρχουν απαγορευτικές πινακίδες που καθορίζουν ότι ο χώρος αποτελεί χώρο στάθμευσης για το οδοντιατρείο της Αιτήτριας 1 και ότι οι παραβάτες θα διώκονται. Από την άλλη είσοδο δε, υπάρχουν δένδρα και ανθοδόχες που εμποδίζουν την είσοδο και τη στάθμευση. Ακόμα, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι στους χώρους αυτούς, σταθμεύουν οι πελάτες του οδοντιατρείου της Αιτήτριας 1 και οι οικογένειες των Αιτητριών. Η Καθ' ης Αίτηση αρνείται ότι χρησιμοποιεί τη βεράντα για πώληση φθαρτών, επειδή, σύμφωνα και με τη συμπληρωματική συμφωνία, θα έπρεπε να προσαρμόσει τέντες όπου θα εκτίθενται φθαρτά. Προς τον σκοπό τούτο όμως, απαιτείται η σχετική άδεια του Δήμου, την οποία δεν μπορεί να εξασφαλίσει. Είναι ο ισχυρισμός της Καθ' ης η Αίτηση ότι για να εξασφαλίσει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τις βεράντες με τέντες για πώληση φθαρτών, αποδέχθηκε την αύξηση του ενοικίου κατά Λ.Κ.75, ήτοι €
- Από την υπογραφή της πρώτης συμφωνίας, που όριζε το ενοίκιο σε Λ.Κ.700, μέχρις ότου το ενοίκιο καθορίστηκε σε €4.100, μεσολάβησαν και άλλες συμφωνίες. Δυνάμει συμφωνίας 15.1.1990, το ενοίκιο καθορίστηκε σε Λ.Κ.1.300 και στο ποσό τούτο προστέθηκαν και άλλες Λ.Κ.300.-, ήτοι συνολικά Λ.Κ.1.
- Με τη διευθέτηση αυτή, οι Αιτήτριες παρείχαν το δικαίωμα στην Καθ' ης η Αίτηση να κατασκευάζει φαγητά σε χώρο του μεσοπατώματος για πώληση take-away. Προς το σκοπό αυτό, κατασκεύασε κουζίνα, καταβάλλοντας το ποσό των €25.000 για τη μετατροπή του χώρου σε κουζίνα και τον εξοπλισμό της και εξασφάλισε όλες τις απαιτούμενες Άδειες από τις Υγειονομικές και άλλες Υπηρεσίες. Αφού λειτούργησε την κουζίνα για αρκετά χρόνια, οι Αιτήτριες κατάγγειλαν την Καθ' ης η Αίτηση στο Δήμο Στροβόλου, με την αιτιολογία ότι η λειτουργία της κουζίνας ήταν παράνομη, αφού δεν είχε Πολεοδομική Άδεια. Ως αποτέλεσμα και μετά από Διάταγμα του Δικαστηρίου, η Καθ' ης η Αίτηση αναγκάστηκε να κατεδαφίσει την κουζίνα. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι, με την ίδια συμπληρωματική συμφωνία, συμφωνήθηκε όπως οι ιδιοκτήτες παραχωρήσουν στην Καθ' ης η Αίτηση όλους τους στεγασμένους χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος του υποστατικού και επί πλέον, παρεχώρησαν το δικαίωμα μετατροπής των μπροστινών βιτρινών, με αντάλλαγμα την αύξηση του ενοικίου κατά Λ.Κ.600.- μηνιαίως, με αποτέλεσμα το ενοίκιο να ανέλθει σε Λ.Κ.2.200 μηνιαίως. Κατόπιν της πιο πάνω συμφωνίας, η Καθ' ης η Αίτηση προχώρησε στην ενσωμάτωση των μπροστινών βεραντών και των στεγασμένων χώρων στάθμευσης στην υπόλοιπη υπεραγορά, καταβάλλοντας το ποσό των €80.000 για τα έξοδα που απαιτήθηκαν. Μετά την πάροδο ορισμένων χρόνων, οι Αιτήτριες κατάγγειλαν την Καθ' ης η Αίτηση στο Δήμο Στροβόλου και αναγκάστηκαν να επαναφέρουν την οικοδομή στη κατάσταση της Άδειας του
- Η Καθ' ης η Αίτηση επαναλαμβάνει τους πιο πάνω ισχυρισμούς της και αξιώνει ανταπαιτητικά εναντίον των Αιτητριών: «Α. Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου για πληρωμή από τις Αιτήτριες στους Καθ' ων η Αίτηση του ποσού των €15.000, όπως στη παράγραφο 5(α) ανωτέρω εξετέθη. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να αναγκάζονται οι Αιτήτριες να παραχωρήσουν στους Καθ' ων η Αίτηση 12 χώρους στάθμευσης, όπως στη παράγραφο 5(β) αναφέρθηκε. Γ. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διάτασσον την μείωση του ενοικίου κατά €128, όπως στη παράγραφο 5(δ) εξετέθη. Δ. Απόφαση κα/ή διάταγμα του Δικαστηρίου για πληρωμή από τις Αιτήτριες στους Καθ' ων η Αίτηση του ποσού των €25.000, όπως στη παράγραφο 6(ε) ανωτέρω. Ε. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου για μείωση του ενοικίου κατά €512 μηνιαίως, όπως στη παράγραφο 6(ε) πιο πάνω. Στ. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου για την πληρωμή από τις Αιτήτριες στους Καθ' ων η Αίτηση του ποσού των €80.000 όπως στη παράγραφο 10 ανωτέρω. Ζ. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου για την μείωση του ενοικίου κατά €1.025 μηνιαίως, όπως στη παρ.10 πιο πάνω.» Ανταπάντηση στην Απάντηση: Το δικόγραφο των Αιτητριών καταχωρήθηκε την 4.9.2018 και μ' αυτό υιοθετούν και επαναλαμβάνουν τους ισχυρισμούς τους όπως αυτοί φαίνονται στη Αίτηση και απορρίπτουν όλους τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση όπως αυτοί εκτίθενται στην Απάντηση και Ανταπαίτηση της και είναι αντίθετοι με τους ισχυρισμούς των Αιτητριών. Οι Αιτήτριες αρνούνται ότι δεν δικαιούνται σε οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου και ισχυρίζονται ότι η ερμηνεία που έδωσε η Καθ' ης η Αίτηση στην Κ.Δ.Π. 88/17, είναι λανθασμένη. Οι Αιτήτριες παραδέχονται ότι η Καθ' ης η Αίτηση τις πληροφόρησε μέσω του δικηγόρου της, ότι προτίθετο να ζητήσει μείωση του ενοικίου. Αγνοούν και συνεπώς αρνούνται, κατά πόσον η Καθ' ης η Αίτηση έχει προβεί σε οποιεσδήποτε επιδιορθώσεις, επισκευές και συντήρηση του επίδικου κτιρίου, για διατήρηση του σε καλή κατάσταση. Άνευ βλάβης των ανωτέρω, βάσει του όρου 5 του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου, η Καθ' ης η Αίτηση δεν είχε δικαίωμα να κάνει οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή στο κτίριο, άνευ της γραπτής συγκατάθεσης του ιδιοκτήτη. Επιπλέον, στον ίδιο όρο προνοείται ότι οποιαδήποτε προσθήκη, τροποποίηση ή επισκευή γινόταν στο κτίριο, θα γινόταν με έξοδα των ενοικιαστών και θα παρέμενε ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη, χωρίς καμία υποχρέωση από τον τελευταίο να αποζημιώσει τους ενοικιαστές. Οι Αιτήτριες αρνούνται ότι η Καθ' ης η Αίτηση δικαιούται 12 χώρους στάθμευσης αντί 8, που της έχουν παραχωρηθεί. Αρνούνται επίσης ότι αυτοί οι χώροι στάθμευσης δεν προφέρονται για χρήση και ότι τα δέντρα και οι ανθοδόχες που βρίσκονται στον χώρο, εμποδίζουν την ελεύθερη είσοδο και στάθμευση, καθώς και ότι στους χώρους στάθμευσης που παραχωρήθηκαν στην Καθ' ης η Αίτηση, σταθμεύουν πελάτες των Αιτητριών. Είναι η θέση των Αιτητριών ότι η Καθ' ης η Αίτηση χρησιμοποιεί τη βεράντα για να εκθέτει φθαρτά, να πουλά φθαρτά όταν οι καιρικές συνθήκες το επιτρέπουν, να σταθμεύει καρότσια ψωνίσματος και να στοιβάζει κασόνια και κιβώτια. Αρνούνται κατηγορηματικά ότι καρπώνονται αδικαιολόγητα το οποιοδήποτε ποσό από την Καθ' ης η Αίτηση. Όποια και να ήταν τα συμφωνημένα ποσά βάσει συμπληρωματικών συμφωνιών, η αιτούμενη θεραπεία στην παρούσα Αίτηση, είναι η αύξηση του μηνιαίου ενοικίου βάσει των χαρακτηριστικών και/ή υπηρεσιών που παρέχονται στο επίδικο υποστατικό, ώστε το ποσό του ενοικίου να ανέρχεται στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Η Καθ' ης η Αίτηση προσφέρει υπηρεσίες take-away μέχρι και σήμερα. Οι Αιτήτριες παραδέχονται ότι η Καθ' ης η Αίτηση, με δικά της έξοδα, όπως προνοείτο από το αρχικό ενοικιαστήριο έγγραφο, έκαμε κουζίνα. Το ποσό το οποίο επένδυσε δεν αφορά τις Αιτήτριες. Ο λόγος που έκλεισε η κουζίνα, δεν ήταν οι Αιτήτριες, αλλά ότι δεν διέθετε τα απαραίτητα μέτρα ασφάλειας, εφόσον δεν διέθετε έξοδο κινδύνου και η Καθ' ης η Αίτηση δεν είχε εξασφαλίσει Πολεοδομική Άδεια. Οι Αιτήτριες αρνούνται ότι οφείλουν το οποιοδήποτε ποσό προς την Καθ' ης η Αίτηση. Η κουζίνα λειτουργούσε παράνομα μεν, πλήρως δε, από το 1990 μέχρι και το 2016, ενώ παρέχονται μέχρι και την καταχώριση της παρούσας, υπηρεσίες take away. Ακόμα και μετά το κλείσιμο της κουζίνας ο εξοπλισμός μπορούσε να είχε πωληθεί και/ή τον έχουν πωλήσει και/ή μπορούσε να χρησιμοποιηθεί αλλού, επομένως τα ποσά τα οποία ζητούν, δεν βρίσκουν κανένα έρεισμα στην πραγματικότητα. Εφόσον συνεχίζονται να προσφέρονται υπηρεσίες take away, ο εξοπλισμός κάλλιστα δύναται να χρησιμοποιείται στον χώρο που παρασκευάζονται τα φαγητά και τα οποία πωλούνται στον επίδικο χώρο. Εν πάση περιπτώσει, ο εξοπλισμός στον οποίο η Καθ' ης η Αίτηση αναφέρεται, έχει αποσβεστεί από το
- Οι Αιτήτριες λέγουν ότι η Καθ' ης η Αίτηση, κατά παράβασην της συμφωνίας, έχει αφαιρέσει τις βιτρίνες και έχειν ενσωματώσει τη βεράντα, με τρόπο που να συμπεριλαμβάνεται στο κατάστημα. Υπήρχε προφορική συμφωνία ότι η μετατροπή θα συνίστατο στην τοποθέτηση τέντας για να μπορεί η Καθ' ης η Αίτηση να εκθέτει προς πώληση τα φθαρτά, που ήταν και η μόνη νόμιμη μετατροπή που μπορούσε να γίνει. Η Καθ' ης η Αίτηση ενσωμάτωσε τις μπροστινές βεράντες και το στεγασμένο χώρο στάθμευσης. Ενώ δεν δόθηκε ποτέ άδεια για τη δημιουργία των στεγάστρων, προχώρησε με τη δημιουργία τους και ενσωμάτωσε τους 8 χώρους στάθμευσης με το κατάστημα. Η Καθ' ης η Αίτηση επανάφερε την οικοδομή μετά από έκδοση Δικαστικού Διατάγματος και μετά από μεγάλη καθυστέρηση και κωλυσιεργία. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες και ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Την 24.5.2022, ο ευπαίδευτος συνήγορος της Καθ' ης η Αίτηση, απέσυρε το αιτητικό (ΣΤ) στην Ανταπαίτηση, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της Καθ' ης η Αίτηση. Έκθεση Λειτουργού: Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 13.2.
- Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Φ. Κουκουλαρίδου, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι κατάστημα, επί της οδού Ιφιγενείας 88-90, στη Λευκωσία. · Έχει εμβαδόν 400 τ.μ. σε Α' ζώνη, 232 τ.μ. σε μεσοπάτωμα και 533 τ.μ. σε υπόγειο. Το συνολικό εμβαδόν το οποίο λήφθηκε υπόψην για σκοπούς υπολογισμού του ενοικίου, είναι 576,20 τ.μ. · Το επίδικο ενοικιάστηκε το έτος
- · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €4.100.- μηνιαίως. · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €7,11/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2018, από 5 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το επίδικο υποστατικό) είναι €9,45/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €10,00/τ.μ. με βάση τα συγκριτικά 2 και
- · Όλα τα συγκριτικά χρησιμοποιούνται ως καταστήματα. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €4.900,50 μηνιαίως. Μαρτυρία: Αιτητριών: Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά των Αιτητριών, κατέθεσε ο κ. Άντης Τηλεμάχου. Ο κ. Τηλεμάχου κατέθεσε το βιογραφικό του και το Δικαστήριο τον δέχεται ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Είναι ο διευθυντής της Andys Telemachou Appraisal LLC. Κατέθεσε δε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Οι Αιτήτριες είναι ιδιοκτήτριες του επίδικου ακινήτου. Η Andys Telemachou Appraisal LLC, ανέλαβε την ετοιμασία Έκθεσης Εκτίμησης του αγοραίου ενοικίου αναφορικά με το ακίνητο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, στις 18.4.2018 (Τεκμήριο 2), ετοίμασε επικαιροποιημένη Εκτίμηση, όταν διαπίστωσε ότι είχε λάβει υπόψην το καθαρό εμπορεύσιμο εμβαδόν του υποστατικού περί τα 1.192 τ.μ., ενώ στην πραγματικότητα ανέρχεται περί τα 1.165 τ.μ. Το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανήλθε στο ποσό των €5.713.-. Ο μάρτυρας το κρίνει ως δίκαιο και λογικό. Το επίδικο διαθέτει ισόγειο, μεσοπάτωμα, υπόγειο και οκτώ χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος του ισογείου. Ο μάρτυρας χρησιμοποίησε 9 συγκριτικές ενοικιάσεις, πολύ κοντά στο επίδικο. Υιοθέτησε επίσης αναπροσαρμογές λόγω διαφορετικών χαρακτηριστικών με το επίδικο υποστατικό, κυρίως σε σχέση με το εμβαδόν. Όσο μεγαλύτερο είναι το ακίνητο, τόσο μειώνεται η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με μικρότερο ακίνητο. Ο μάρτυρας εξήγησε το σκεπτικό του σε σχέση με ορισμένα συγκριτικά τα οποία εν τέλει δεν έλαβε υπόψην και εξήγησε το λόγο. Το Δικαστήριο δεν θα ασχοληθεί περαιτέρω με τα εν λόγω ακίνητα, εφόσον δεν έχουν υιοθετηθεί ούτε από τον Μ.Α.1, ούτε από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Παρέμεινε ένα ερωτηματικό σχετικά με τη συμπερίληψη του συγκριτικού αρ. 7, το οποίο σχολιάζουμε πιο κάτω. Κατά την αντεξέταση του, ο κ. Τηλεμάχου κατέθεσε ότι για να καταλήξει στα συγκριτικά, έλαβε υπόψην την περιοχή, εάν είναι κοντά στο επίδικο, τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά, το εμβαδόν και τη χρονολογία που κτίστηκαν. Επιθεώρησε όλα τα συγκριτικά και θεωρεί ότι είναι σε ικανοποιητική και συγκρίσιμη κατάσταση, ως το επίδικο υποστατικό. Χρησιμοποίησε συγκρίσιμα υποστατικά στην ίδια περιοχή. Ένα στην οδό Στασίνου, στα 50 μέτρα και άλλα στην οδό Ιφιγενείας, στην ίδια αρτηρία. Το πιο μακρινό είναι σε απόσταση 340 μέτρων από το επίδικο υποστατικά. Αυτά χαρακτηρίζονται ως «μικρή περιοχή». Ο Νόμος δεν καθορίζει απόσταση. Η μικρή περιοχή σημαίνει συγκρίσιμα συγκριτικά στην ίδια περιοχή, τα οποία λαμβάνει υπόψην ο εκτιμητής. Το 2018, ήταν η καλύτερη χρονιά στην κτηματαγορά, μετά το
- Υπήρχαν πολλές πωλήσεις και αυξητικές τάσεις ενοικίων και αξιών. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι επισκέφθηκε το επίδικο υποστατικό. Εισήλθε στο ισόγειο, ως καταναλωτής, όχι στο υπόγειο, για να έχει άποψη για την κατάσταση του ακινήτου εσωτερικά. Δεν έχει πάει στους πίσω χώρους. Είναι 8 χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με τον πελάτη αλλά δεν τους έχει επισκεφθεί και δεν είχε άποψη. Δεν γνωρίζει εάν οι οκτώ χώροι στάθμευσης είναι προσβάσιμοι στους ενοικιαστές. Η υπεραγορά έχει χώρο στάθμευσης στο δρόμο ή στους παρακείμενους δρόμους, όπως είπε ο κ. Τηλεμάχου. Δεν γνωρίζει το ενοίκιο που καταβάλλεται σήμερα. Όλοι οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες αξιολογούνται λαμβάνοντας υπόψην τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1071. Όπως τέθηκε και από τον έντιμο Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου, κ. Μ. Φωτίου στην αυθεντία Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481, στη σελίδα 1495: «Είναι σαφώς νομολογημένο ότι η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα (βλ. μεταξύ άλλων Cross on Evidence 5η έκδοση, σελ. 446, Phipson on Evidence 11η έκδοση σελ. 510, παραγρ.1286, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Khadar v. Republic
(1977)2 C.L.R. 132 και Vasilico Cement Works Ltd. v. Stavrou
(1976)1 C.L.R. 389). Το Δικαστήριο δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μη δεχθεί τη μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα, νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη (βλ. R. v. Matheson
(1958)2 All E.R. 87)». Έχουμε λάβει υπόψην την επιστημονική γνώμη του κ. Τηλεμάχου. Σε ορισμένα σημεία δεν τον υιοθετούμε και εξηγούμε πιο κάτω τους λόγους, στην ανάλυση της μαρτυρίας και των δύο εμπειρογνωμόνων και σε άλλα σημεία τον υιοθετούμε. Η μαρτυρία του ήταν βοηθητική για το Δικαστήριο. Δεύτερη μάρτυρας για την πλευρά των Αιτητριών, κατέθεσε η κα. Λητώ Πηλείδου Καλλή. Η κα. Πηλείδου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέτασης της. Η μάρτυρας είναι η Αιτήτρια
- Η ίδια και η αδελφή της, είναι ιδιοκτήτριες του καταστήματος, μέρος τριώροφου κτηρίου, στην οδό Ιφιγένειας 88-90, στη Λευκωσία, που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και μεσοπάτωμα και 8 χώρους στάθμευσης στο ισόγειο του κτηρίου, με αρ. εγγραφής 13/3641, Φ/Σχ. 21/54Ε2, Τμήμα 13, Τεμάχιο 1943, εμβαδόν 1139 τ.μ., Ενορία Άγιος Δημήτριος. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε το επίδικο υποστατικό από τον πατέρα των Αιτητριών, ο οποίος έχει αποβιώσει, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 25.11.1981, για το ποσό των £
- Έκτοτε, η συμφωνία, μετά από τροποποιήσεις και ανανεώσεις και συμπληρωματικές συμφωνίες, έχει λήξει και η Καθ' ης η Αίτηση έχει καταστεί θέσμια ενοικιάστρια. Το ενοίκιο σήμερα ανέρχεται €4.100.- Από το 1996 μέχρι σήμερα, δεν υπήρξε οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Τον Οκτώβριο 2017, οι Αιτήτριες απευθύνθηκαν στον Μ.Α.1, ο οποίος, μετά από έρευνα, ετοίμασε σχετική Έκθεση Εκτίμησης του μέσου όρου ενοικίου του υποστατικού της μικρής περιοχής. Στις 26.1.2018, οι Αιτήτριες απέστειλαν επιστολή, μέσω του δικηγόρου τους, με την οποία ενημέρωναν την Καθ' ης η Αίτηση ότι το ενοίκιο αυξανόταν από την 1.3.2018, σε €5.766.- και ότι σε περίπτωση που αρνείτο να καταβάλει το αυξημένο ενοίκιο, θα προχωρούσαν Δικαστικώς για να διεκδικήσουν την αύξηση. Η Καθ' ης η Αίτηση, μέσω του δικηγόρου της, με επιστολή ημερομηνίας 6.2.2018, απάντησε στο δικηγόρο των Αιτητριών, ότι προτίθεται να ζητήσει μείωση του ενοικίου. Η κα. Πηλείδου κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Εξ' όσων γνωρίζει, η Καθ' ης η Αίτηση δεν έχει προβεί σε οποιαδήποτε εργασία επιδιόρθωσης, επισκευής ή συντήρησης. Έχει προβεί σε παράνομες επεμβάσεις, τις οποίες, μετά από Διάταγμα του Δικαστηρίου, υποχρεώθηκε να αφαιρέσει με αποτέλεσμα να αναγκαστεί να μπογιατίσει το υποστατικό. Αυτά έχει υπόψην της η μάρτυρας. Αναφορικά με τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση, ότι προβαίνει σε εργασίες συντήρησης του κτηρίου, όχι μόνο δεν γίνεται οποιαδήποτε συντήρηση, αλλά αντιθέτως, οι ζημιές που παρουσιάζονται τακτικά, προκαλούνται από την Καθ' ης η Αίτηση. Π.χ. έχει προκαλέσει ζημιά στην πλάκα της οικοδομής, μεταξύ υπογείου και ισογείου, αφού άνοιξε τρύπα για την τοποθέτηση ασανσέρ για μεταφορά προϊόντων. Οι Αιτήτριες ουδέποτε ενοικίασαν στην Καθ' ης η Αίτηση 12 χώρους στάθμευσης. Η Καθ' ης η Αίτηση γνωρίζει ότι δεν έχουν 12 χώρους στάθμευσης, ούτε ισχυρίστηκαν ποτέ ότι έχουν, ούτε υποσχέθηκαν ποτέ ότι θα δώσουν 12 χώρους στάθμευσης. Είναι η θέση της μάρτυρος ότι η Καθ' ης η Αίτηση ήξερε τι ενοικίαζε. Υπάρχουν 8 χώροι στάθμευσης στο πίσω μέρος του κτηρίου και η Καθ' ης η Αίτηση τους έχει όλους. Οι 8 χώροι στάθμευσης είναι προσβάσιμοι. Η Καθ' ης η Αίτηση αναφέρει ότι δεν χρησιμοποιεί τη βεράντα για πώληση φθαρτών, αλλά αυτό δεν είναι αλήθεια. Ούτως ή άλλως, ακόμη και μη λαμβάνοντας υπόψην τη βεράντα, το ενοίκιο είναι πολύ χαμηλό. Ακόμη και χωρίς τη χρήση της βεράντας, δεν τίθεται θέμα μείωσης του ενοικίου. Η βεράντα χρησιμοποιείται για πώληση φθαρτών και ως αποθηκευτικός χώρος και για συλλογή σκουπιδιών, προκαλώντας απίστευτη οχληρία, κατά παράβασην του άρθρου 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας, που ορίζει όπως η καθαριότητα στη βεράντα πρέπει να είναι άψογη. Οι Αιτήτριες δεν έχουν οποιοδήποτε πρόβλημα με το τι κάνει η Καθ' ης η Αίτηση. Έχουν όμως όντως προβεί σε καταγγελία για την παρασκευή φαγητού, για το λόγο ότι, παρόλο που η τεχνολογία προσφέρει διάφορα μέσα για αποφυγή οχληρίας, όταν η Καθ' ης η Αίτηση προέβαινε στην παρασκευή φαγητού, ολόκληρη η πολυκατοικία, η οποία αποτελείται από ισόγειο και 3 ορόφους με 4 διαμερίσματα και 1 γραφείο και 1 εργαστήριο, ήταν ωσάν να ζούσαν πάνω από ένα τηγάνι στη φωτιά. Η Καθ' ης η Αίτηση προκαλεί βρωμιά, την οποία καθαρίζουν οι Αιτήτριες. Οι Αιτήτριες έχασαν ενοικιαστές. Έρχονται να ενοικιάσουν, βλέπουν την κατάσταση και φεύγουν. Η κα. Πηλείδου κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση ζητά αποζημίωση €25.000.- για τη μετατροπή του χώρου. Πέραν των προνοιών της συμφωνίας, οι Αιτήτριες ουδέποτε συναίνεσαν να λειτουργήσει η Καθ' ης η Αίτηση το υποστατικό με τρόπο που να προκαλεί οχληρία και ουδέποτε συναίνεσαν σε οποιαδήποτε παρανομία. Αν η Καθ' ης η Αίτηση ήθελε να έχει εκεί κουζίνα, θα έπρεπε να ετοιμάσει σχέδια και αιτήσεις για τις απαραίτητες Άδειες με τη βοήθεια ειδικών, να τα πάρει στις Αιτήτριες να τα ελέγξουν, να υπογράψουν, να υποβληθούν αιτήσεις κανονικά στις αρμόδιες Αρχές, να περιμένει να εκδοθούν οι άδειες κανονικά, να δουν αν υπήρχαν τυχόν παρατηρήσεις στις Άδειες και μετά να προβεί σε οποιαδήποτε έργα. Αντ' αυτού, και ενώ γνώριζε η Καθ' ης η Αίτηση ότι οποιαδήποτε προσθήκη, τροποποίηση ή επισκευή θα γινόταν με δικά της έξοδα αλλά θα παρέμενε ιδιοκτησία των Αιτητριών, προχώρησε χωρίς αίτηση, χωρίς Άδεια και δημιούργησε μία κουζίνα η οποία βρώμισε ολόκληρη την πολυκατοικία και λειτουργούσε και τόσα χρόνια χωρίς την απαραίτητη έξοδο κινδύνου. Η Καθ' ης η Αίτηση λειτούργησε παράνομα την κουζίνα της περί τα 26 χρόνια. Οποιαδήποτε έξοδα έκανε, τα έχει σαφώς αποσβέσει. Ούτως ή άλλως, ο εξοπλισμός θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και ίσως χρησιμοποιείται στον καινούργιο χώρο που έκανε την κουζίνα της η Καθ' ης η Αίτηση, ή και να τον πωλήσει ως μεταχειρισμένο. Εν πάση περιπτώσει, ουδέποτε ενημέρωσε σχετικά τις Αιτήτριες κατά τον ουσιώδη χρόνο, για να μπορέσουν να λάβουν οποιαδήποτε μέτρα. Η Μ.Α.2 κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση ακόμη κατέχει και ακόμη χρησιμοποιεί, τόσο τους στεγασμένους χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος του κτηρίου, όσο και τη βεράντα μπροστά. Οι Αιτήτριες ουδέποτε συναίνεσαν και ουδέποτε συμφώνησαν με την Καθ' ης η Αίτηση, να ενσωματώσει, είτε τους στεγασμένους χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος του κτηρίου, είτε τη βεράντα μπροστά, με το κυρίως κτίριο. Η Καθ' ης η Αίτηση και οι πελάτες της παρκάρουν και κλείνουν την πρόσβαση στους χώρους στάθμευσης και στην είσοδο του οδοντιατρείου και δεν είναι δυνατή η πρόσβαση, ούτε με τα πόδια καμμιά φορά. Επίσης, χρησιμοποιούν το μοναδικό χώρο στάθμευσης μαρκαρισμένο για τους ασθενείς της μάρτυρος. Η κα. Πηλείδου κατέθεσε φωτογραφίες και βίντεο σχετικά με τη χρήση των χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος του κτιρίου και αντεξετάστηκε επ' αυτών. Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας διευκρίνισε ότι είχε δοθεί αύξηση στο ενοίκιο μία φορά σ' ένα από τα συμβόλαια. Τις άλλες φορές που δόθηκε αύξηση, ήταν ως αντάλλαγμα για κάτι επιπρόσθετο, στη χρήση του υποστατικού. Οι αυξήσεις δόθηκαν μετά που οι ενοικιαστές κατέκτησαν παράνομα το δικαίωμα χρήσης και όχι προηγούμενα. Π.χ. οι 8 χώροι στάθμευσης χρησιμοποιούνταν από το 1986 χωρίς άδεια των ιδιοκτητών και η συμφωνία έγινε μεταγενέστερα. Το ίδιο συνέβη και με το φαγητό take away και τη χρήση της βεράντας. Οι ενοικιαστές ενεργούσαν χωρίς την άδεια των ιδιοκτητών και των αρμοδίων Αρχών. Η κα. Πηλείδου διατηρεί ιατρείο στο κτίριο και το επισκέπτεται καθημερινά. Επίσης, η μητέρα και η αδελφή της κατοικούν στο ίδιο κτίριο. Βλέπει ότι οι ενοικιαστές χρησιμοποιούν τους χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος του κτιρίου. Βάζουν τα αυτοκίνητα τους και ξεφορτώνουν. Το φορτηγό που βιντεογράφησε, εισήλθε από τη δεξιά είσοδο και βγήκε από την αριστερή, έχοντας κάνει το γύρο. Στην αριστερή πλευρά, υπήρχαν παλιά ανθοδόχες, που δεν υπάρχουν πλέον, αλλά η μάρτυρας έχει φωτογραφίες από τότε που υπήρχαν οι ανθοδόχες και είχε αρκετό χώρο να περάσει το βαν και να στρίψει. Δεν τους υπεβλήθη παράπονο από τους ενοικιαστές ότι οι Αιτήτριες ή οι πελάτες τους, τους εμποδίζουν να χρησιμοποιούν τους οκτώ χώρους στάθμευσης. Ούτε τους ζητήθηκε από τους ενοικιαστές να μετακινηθούν για να παρκάρουν οι ίδιοι. Οι πελάτες της μάρτυρος συνήθως σταθμεύουν στο δρόμο ή στο χώρο στάθμευσης του ιατρείου. Κάποτε τυχαίνει να σταθμεύσουν στη δίοδο επειδή ο χώρος στάθμευσης του ιατρείου είναι κατειλημμένος από τους ιδιοκτήτες, πελάτες ή προμηθευτές της υπεραγοράς. Το κτίριο διαθέτει 20 χώρους στάθμευσης, εκ των οποίων είναι οριοθετημένοι οι 12 και έχουν εξαγοραστεί οι
- Η Μ.Α.2 δέχθηκε ότι οι χώροι στάθμευσης είχαν κλείσει και μετά επανήλθαν ως ανοικτοί. Όταν ενοικιάστηκε το επίδικο, δεν συμπεριλαμβάνονταν οι χώροι στάθμευσης. Οι ενοικιαστές τότε επέλεξαν να ενοικιάζουν ή χρησιμοποιούν χώρους σε παρακείμενα οικόπεδα. Σε σύντομο χρονικό διάστημα, άρχισαν να χρησιμοποιούν αυθαίρετα τους 8 υπόστεγους χώρους στάθμευσης, με αποτέλεσμα να γίνει συμφωνία να ενοικιαστούν στους ενοικιαστές οι 8 χώροι, για να σταθμεύουν. Εξ' όσων η μάρτυρας γνωρίζει, δεν συμφωνήθηκε να γίνει κουζίνα και να μετατραπεί το κτίριο. Δεν υπήρχε συμφωνία για να παρασκευάζεται φαγητό στο χώρο. Οι ενοικιαστές πωλούν φαγητό, αλλά εξ' όσων η Μ.Α.2 γνωρίζει, σήμερα δεν παρασκευάζεται φαγητό στο χώρο. Οι βεράντες χρησιμοποιούνται για την τοποθέτηση φθαρτών και ως αποθηκευτικός χώρος. Υπάρχει εκεί ομπρέλα και παραμένουν προς έκθεσην καθ' όλη τη διάρκεια της ημέρας. Η μάρτυρας δέχθηκε ότι η 1.11.2020 και η 8.11.2020, ήταν ημέρα Κυριακή και ήταν περίοδος κορωνοϊού, οπότε το βίντεο πιθανόν να μην είναι αντιπροσωπευτικό σχετικά με τη χρήση της βεράντας. Επί του ενοικίου καταβάλλεται φόρος για την Άμυνα, ο οποίος αφαιρείται από τον ενοικιαστή. Οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν €3.938,67 ενώ το ενοίκιο είναι €4.100.-. Η Μ.Α.2 αξιολογείται θετικά. Η μαρτυρία της ήταν στρωτή, λεπτομερής, λογική, είχε συνοχή και υποστηρίχθηκε ικανά από διάφορα Τεκμήρια. Στρωτή μαρτυρία, χωρίς εξάρσεις και ξεσπάσματα, ευθύς τρόπος και εύκολο να την παρακολουθήσεις. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Πανίκος Θεοφάνους. Ο κ. Θεοφάνους κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Γ, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Είναι ο διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας, Golden Star Supermarket Ltd., η οποία είναι υπεραγορά και βρίσκεται στην οδό Ιφιγένειας 88, στην Ακρόπολη. Το 1990, ο μάρτυρας νυμφεύθηκε τη θυγατέρα του ζεύγους Τάκη Πηλαβά και άρχισε από τότε να εργάζεται στην υπεραγορά τους. Το 1999 έγινε Διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας και εξακολουθεί να είναι διευθυντής μέχρι σήμερα. Ο Μ.Κ.1 τυγχάνει νομικής συμβουλής ότι με Διατάγματα τα οποία εξεδόθησαν στα πλαίσια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, καθορίζεται το ποσοστό του 0% ως το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίων. Είναι η θέση της Καθ' ης η Αίτηση, ότι οι Αιτήτριες δεν δικαιούνται σε αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε το ακίνητο από τον πατέρα των Αιτητριών, στις 25.11.1981, για περίοδο δύο χρόνων, από 1.2.1982 μέχρι 31.1.1984, με ενοίκιο Λ.Κ.700 μηνιαίως για τον πρώτο χρόνο της ενοικίασης και Λ.Κ.750 μηνιαίως για το δεύτερο χρόνο. Ακολούθησαν διάφορα άλλα ενοικιαστήρια και ανανεώσεις, τα οποία υπέγραφε για λογαριασμό της εταιρείας η κα. Σούλα Πηλαβά, η οποία απεβίωσε πριν από λίγα χρόνια. Αναφορικά με το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 15.1.1990, Τεκμήριο 8, το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε Λ.Κ.1.300.- αλλά στο ποσό προστέθηκαν Λ.Κ.300.- μηνιαίως για take-away. Αυτό σήμαινε απλά ότι η Καθ' ης η Αίτηση είχε το δικαίωμα να κατασκευάζει και πουλά έτοιμο φαγητό. Οι Αιτήτριες γνώριζαν ότι η Καθ' ης η Αίτηση κατασκεύαζε φαγητό, αφού πολλές φορές τηλεφωνούσαν στο Δήμο ότι μύριζε η οικοδομή. Ακόμα, κάποιες φορές ψώνιζαν από την υπεραγορά και ήξεραν πολύ καλά ότι κατασκεύαζε φαγητό. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι δεν χρειάζονται άδεια για να πωλούν φαγητά, πρόκειται περί υπεραγοράς και συνεπώς, μπορούν να πωλούν ό,τι θέλουν. Έτσι, το ποσό των Λ.Κ.300 που προστέθηκε τότε στο ενοίκιο, δεν τους έδωσε κάτι αφού, συμμορφούμενοι με τους όρους της τελικής έγκρισης, σταμάτησαν να κατασκευάζουν φαγητό. Οι Αιτήτριες, με τη σειρά τους, εισπράττουν το ποσό χωρίς να τους προσφέρουν αυτό που συμφωνήθηκε. Συμφωνήθηκε να τους δοθεί κάτι, κατά το μάρτυρα ή δεν συμφωνήθηκε, ή συμφωνήθηκε και δεν τους δόθηκε και τι ήταν αυτό; Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι με συμπληρωματική συμφωνία της ιδίας ημερομηνίας, συμφωνήθηκε όπως οι ιδιοκτήτες παραχωρήσουν στους ενοικιαστές, άδεια μετατροπής όλων των στεγασμένων χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος της οικοδομής, ούτως ώστε να ενσωματωθεί ως ενιαίος χώρος με τον υπόλοιπο χώρο της υπεραγοράς, όπως επίσης και το δικαίωμα μετατροπής των μπροστινών βιτρινών, έναντι επιπρόσθετου ποσού Λ.Κ.600 μηνιαίως. Μ' αυτό τον τρόπο, το ενοίκιο ανήλθε στο ποσό των Λ.Κ.2.200 συνολικά, μέχρι την 31.1.
- Μετά πάροδο κάποιων χρόνων, οι Αιτήτριες κατήγγειλαν την Καθ' ης η Αίτηση στο Δήμο, με αποτέλεσμα να επαναφέρει την οικοδομή στη κατάσταση της Άδειας του
- Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης, σύμφωνα με το νομικό καθεστώς της Τελικής Έγκρισης του 1987, η Καθ' ης η Αίτηση δικαιούται σε 12 χώρους στάθμευσης, ενώ της δόθηκαν μόνο
- Στη πορεία της μαρτυρίας του, διαφάνηκε ότι ο κ. Θεοφάνους διεκδικεί 12 χώρους στάθμευσης σύμφωνα με το εμβαδόν το οποίο ενοικιάζει, όπως το καθορίζει η Πολεοδομία, όχι όπως του δόθηκε ή εδύνατο να του δοθεί ή συμφωνήθηκε να του δοθεί. Όμως, οι χώροι αυτοί δεν προσφέρονται για χρήση, όμως είπε, αφού από τη μία είσοδο υπάρχουν απαγορευτικές πινακίδες που καθορίζουν ότι ο χώρος αποτελεί χώρο στάθμευσης του οδοντιατρείου της Αιτήτριας 1 και ότι οι παραβάτες θα διώκονται, από την άλλη δε, υπάρχουν δένδρα και ανθοδόχες που εμποδίζουν την είσοδο και τη στάθμευση. Στους χώρους αυτούς, σταθμεύουν οι πελάτες του οδοντιατρείου της Αιτήτριας 1 και οι οικογένειες των Αιτητριών. Ούτως ή άλλως, οι χώροι στάθμευσης πίσω, λόγω στενότητας του χώρου, είναι σχεδόν ακατάλληλοι για χρήση. Συνήθως, η έξοδος από αριστερά είναι κλειστή, διότι παρκάρουν ο σύζυγος της Αιτήτριας 2 και οι ενοικιαστές τους των πιο πάνω ορόφων. Απομένει για χρήση ο δρόμος μπροστά από το κατάστημα, όμως εκεί παρκάρουν οι πελάτες της υπεραγοράς, ελλείψει άλλου χώρου. Οι εργαζόμενοι παρκάρουν όπου τούτο είναι δυνατό. Αλλά και οι πελάτες έχουν πρόβλημα, αφού στο δρόμο παρκάρει η μητέρα των Αιτητριών και οι ίδιες οι Αιτήτριες, από το πρωί μέχρι το βράδυ. Ο κ. Θεοφάνους κατέθεσε ότι για σειρά ετών, οι Αιτήτριες τηλεφωνούσαν σχεδόν καθημερινά στο Δήμο ή στην Αστυνομία και κατάγγελλαν τους πελάτες της υπεραγοράς για παράνομη στάθμευση, με αποτέλεσμα να χάνουν πελάτες. Όταν ο μάρτυρας δεν είχε πλέον άλλο τρόπο αντίδρασης, επισκέφθηκε Αστυνόμο στο Αρχηγείο Αστυνομίας, στον οποίο εξέθεσε τα καθέκαστα. Μ' αυτό τον τρόπο, λύθηκε το πρόβλημα της στάθμευσης των πελατών στο δρόμο μπροστά από το κατάστημα και οι Αιτήτριες σταμάτησαν τις καταγγελίες, αφού τώρα παρκάρουν και οι ίδιες. Ενόσω ζούσε ο πατέρας των Αιτητριών, οι σχέσεις των μερών ήταν αρμονικές. Από τότε που ανέλαβαν οι ίδιες οι Αιτήτριες, οι σχέσεις διαταράχθηκαν και καταγγέλλουν τους ενοικιαστές στο Δήμο για εντελώς επουσιώδεις λόγους. Είναι η θέση του κ. Θεοφάνους, ότι εκείνο που ήθελαν πάντα οι Αιτήτριες, ήταν να τους εξώσουν. Όσον αφορά το θέμα της καθαριότητας των χώρων της υπεραγοράς, η Καθ' ης η Αίτηση εργοδοτεί επί καθημερινής βάσης καθαρίστρια, για να καθαρίζει όλους τους χώρους της υπεραγοράς, μέσα και έξω. Η πολυκατοικία δεν έχει δικά της σκυβαλοδοχεία για το πέταμα των σκουπιδιών και κάθε βράδυ, όταν η υπεραγορά κλείσει, οι ένοικοι πετούν τα σκουπίδια τους στα σκυβαλοδοχεία της υπεραγοράς. Με βάση τη συμπληρωματική συμφωνία στο αρχικό ενοικιαστήριο έγγραφο, τα μέρη συμφώνησαν να καταβάλλουν ποσό Λ.Κ.75 από 1.11.1986, για την παραχώρηση της βεράντας με τέντες για πώληση φθαρτών. Αυτό όμως δεν δούλεψε ποτέ, με αποτέλεσμα οι Αιτήτριες να καρπώνονται αδικαιολόγητα το ποσό των Λ.Κ.75, ήτοι €128.- μηνιαίως. Απαιτείτο σχετική άδεια από το Δήμο, η οποία δεν μπορούσε να εξασφαλισθεί. Όταν υπεγράφη το ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο 8, το οποίο έδινε στην Καθ' ης η Αίτηση το δικαίωμα να κατασκευάζει και πουλά φαγητά, χρειάστηκε να κατασκευάσει κουζίνα. Προς τον σκοπό αυτό, μετέτρεψε κάποιο χώρο σε κουζίνα και αγόρασε το σχετικό εξοπλισμό, αφού εξασφάλισε όλες τις απαιτούμενες Άδειες, καταβάλλοντας συνολικά το ποσό των €25.
- Εξαιτίας των Αιτητριών, η Καθ' ης η Αίτηση έπαυσε να κατασκευάζει φαγητό. Εκτός απ' αυτό το ποσό, η Καθ' ης η Αίτηση ζητεί και μείωση ενοικίου κατά Λ.Κ.300, δηλαδή €512.-, αφού δεν λειτουργεί την κουζίνα, όπως η συμφωνία τους, από υπαιτιότητα των Αιτητριών. Η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει επίσης το Φόρο για την Άμυνα, περίπου €100.- μηνιαίως. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι Αιτήτριες ουδέποτε πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό για επιδιόρθωση του καταστήματος, οτιδήποτε χρειάζεται το επιδιορθώνει η Καθ' ης η Αίτηση με δικά της έξοδα, ακόμα και αν πρόκειται για βάψιμο ή άλλες εργασίες που εκ της φύσεως τους, αποτελούν υποχρέωση των Αιτητριών. Μόνο για το βάψιμο του κτιρίου, η Καθ' ης η Αίτηση έχει καταβάλει κατά καιρούς το ποσό των €15.
- Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι πωλούν έτοιμο φαγητό για take away, το οποίο παρασκευάζεται σε άλλο χώρο. Η συμφωνία με βάση την οποία έδωσαν τις Λ.Κ.300.-, ήταν για να το κατασκευάζουν και να το πωλούν στον ίδιο χώρο. Είπε ότι είχαν όλες τις σχετικές άδειες, αλλά ο μάρτυρας δεν τις παρουσίασε. Άδεια για γκάζια δεν χρειάζεται, όπως είπε. Είχαν άδεια από τις Υγειονομικές Υπηρεσίες του Δημαρχείου. Το υποστατικό πληρούσε όλους Κανονισμούς, αλλιώς θα τους έκλειναν. Οι Αιτήτριες είχαν την υποχρέωση να τους εξασφαλίσουν όλες τις Πολεοδομικές Άδειες, από τη στιγμή που έκαμαν τη συμπληρωματική συμφωνία. Οι Αιτήτριες τους είπαν ότι θα έκαναν όλες τις ενέργειες. Με τον πατέρα των Αιτητριών δεν είχαν πρόβλημα. Ήταν δική του ευθύνη να ετοιμάσει σχέδια για το θέμα της κουζίνας. Η Καθ' ης η Αίτηση έπαυσε να παρασκευάζει φαγητό στο χώρο το
- Η Καθ' ης η Αίτηση δεν έστειλε επιστολή στις Αιτήτριες γι' αυτό το θέμα. Αυτό που γράφει στη συμφωνία Τεκμήριο 8, για τους χώρους στάθμευσης, αφορά τη μετατροπή τους, εφόσον οι χώροι ανήκαν ήδη στους ενοικιαστές, δεν τους ενοικίασαν μ' αυτή τη συμφωνία. Αυτό υπονοεί, κατά το μάρτυρα. Αν η ερμηνεία της Καθ' ης η Αίτηση ήταν λανθασμένη, θα τους κατάγγελλαν αμέσως και όχι μετά από 20 χρόνια. Αυτή ήταν η θέση του, όταν του υπεβλήθη ότι το δικαίωμα χρήσης των χώρων στάθμευσης, δεν σημαίνει να τους κλείσει και να τους ενσωματώσει με τον ενιαίο χώρο του καταστήματος. Όταν δε μετέτρεψαν τις βιτρίνες, οι ιδιοκτήτες ήταν εκεί και δεν έφεραν αντίρρηση. Το δικαίωμα της Καθ' ης η Αίτηση ήταν για 12 χώρους στάθμευσης, εφόσον τόσοι αναλογούν στο εμβαδόν που ενοικιάζει. Η συμπληρωματική συμφωνία έγινε για να ενσωματωθούν οι χώροι στάθμευσης οι οποίοι ανήκαν ήδη στον ενοικιαστή, νοουμένου ότι θα εξασφάλιζαν άδεια. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι το προηγούμενο συμβόλαιο δεν περιλάμβανε χώρους στάθμευσης στην ενοικίαση. Ο κ. Θεοφάνους είπε ότι αυτό ήταν ψέμα, επειδή ο πατέρας των Αιτητριών ενοικίαζε οικόπεδο για να σταθμεύουν τα αυτοκίνητα τους. Ο Μ.Κ.1 επέμεινε ότι υπάρχει ανθοδόχος στην είσοδο της πολυκατοικίας και δυτικά, υπάρχουν λεμονιές, φυτεμένες εδώ και 20 χρόνια και ότι υπάρχει στενότητα χώρου στους χώρους στάθμευσης και είναι σχεδόν ακατάλληλοι για χρήση. Όσοι δοκίμασαν να παρκάρουν, δεν ξαναδοκίμασαν και από τη μια μεριά είναι παρκαρισμένα αυτοκίνητα, οπότε υπάρχει δυσκολία στην κίνηση. Στη συνέχεια, συμφώνησε ότι απεικονίζεται σε φωτογραφία οδηγός της υπεραγοράς με φορτηγό, ο οποίος πήγε πίσω στο χώρο στάθμευσης και ξεφόρτωσε, μπήκε και βγήκε. Όταν του υποδείχθηκαν και άλλες φωτογραφίες από το χώρο στάθμευσης, ο μάρτυρας δέχθηκε ότι εκεί υπάρχουν αντικείμενα που ανήκουν στην Καθ' ης η Αίτηση, όπως χαρτοκιβώτια και ένα κλουβί στο οποίο τα τοποθετούν, κασόνια και άλλα. Επέμενε ότι χρησιμοποιούν μ' αυτό τον τρόπο τους χώρους στάθμευσης γιατί είναι πολύ δύσκολη η χρήση τους για στάθμευση. Ο κ. Θεοφάνους δέχθηκε ότι τον ενδιαφέρει η δική του δουλειά και όχι η δουλειά των Αιτητριών και με τον ίδιο τρόπο συμπεριφέρονται και οι ίδιες προς την Καθ' ης η Αίτηση. Υπάρχει αντιπαράθεση. Όταν συμμορφώθηκε η Καθ' ης η Αίτηση και επανάφερε την οικοδομή στην τελική έγκριση του 1987, οι χώροι στάθμευσης πίσω είναι της Καθ' ης η Αίτηση και η πρόσβαση σ' αυτούς είναι της Καθ' ης η Αίτηση. Οι πράσινοι κάλαθοι σκουπιδιών που φαίνονται στο Τεκμήριο 18, είναι της Καθ' ης η Αίτηση. Όσον αφορά τις βεράντες, η αρμόδια Αρχή του είπε να σηκώσει τις τέντες. Απαγορεύεται από το Δήμο να στηριχθεί τέντα στο κτίριο. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν χρησιμοποιεί τη βεράντα όπως προνοείται στη συμπληρωματική συμφωνία, επειδή δεν μπορεί, είναι παράνομη η χρήση της τέντας. Εάν υπάρχουν πράγματα στη βεράντα, η βεράντα είναι της Καθ' ης η Αίτηση, αλλά δεν υπάρχει τέντα, ούτε χαλί. Αυτή ήταν η τοποθέτηση του μάρτυρα. Το δε δικαίωμα να κατασκευάζει φαγητά στο χώρο, του το δίδει το Δημαρχείο και το Υπουργείο Υγείας. Ο ιδιοκτήτης του δίδει το δικαίωμα στο χώρο. Η Καθ' ης η Αίτηση είχε εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες για την κουζίνα. Στη συνέχεια, ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι ήταν υποχρέωση των Αιτητριών να εξασφαλίσουν Πολεοδομική Άδεια, επειδή υπέγραψαν τη συμπληρωματική συμφωνία. Ο κ. Θεοφάνους κατέθεσε ότι οι λογιστές πληρώνουν την Άμυνα, που αποκόπτεται από το ενοίκιο, αλλά η Καθ' ης η Αίτηση δεν πληρώνει το ΓεΣΥ, το καταβάλλει στις Αιτήτριες. Είναι η θέση του ότι οι ιδιοκτήτριες έπρεπε να βάφουν το επίδικο και ότι το έβαφε με δικά της έξοδα η Καθ' ης η Αίτηση, κάθε 8, 10 χρόνια, αλλά δεν έχει τις σχετικές αποδείξεις. Δέχθηκε ότι η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει το ίδιο ενοίκιο από το
- Συμφωνεί με τη δικογράφηση των Αιτητριών στην παράγραφο Γ της κυρίως Αίτησης, πλην την προνομιακής θέσης του επίδικου υποστατικού. Το επίδικο δεν είναι αυτή τη στιγμή σε πολύ καλή κατάσταση. Το 2018, ήταν σε καλή κατάσταση αλλά αυτό οφείλετο στους ενοικιαστές. Ο μάρτυρας προέβη σε διάφορες πομπώδεις δηλώσεις, οι οποίες διαφάνηκε ότι στερούνται βάσης και παρέθεσε μία εικόνα των γεγονότων της ενοικίασης, που δεν φαίνεται να στηρίζεται στις διάφορες συμφωνίες που έγιναν κατά καιρούς αλλά στη δική του θεώρηση της ενοικιαστικής σχέσης. Πλείστα όσα κατέθεσε αφορούν σε ζητήματα που δεν λαμβάνονται υπόψην για τον καθορισμό ενοικίου αλλά αφορούν τις διαχρονικές σχέσεις των μερών και τις μεταξύ τους ισορροπίες. Η ουσία είναι ότι καταβάλλεται ένα συγκεκριμένο ποσό από το 1996, ως ενοίκιο για ένα συγκεκριμένο χώρο με συγκεκριμένες διευκολύνσεις, ο οποίος κατέχεται και χρησιμοποιείται για το σκοπό που ενοικιάστηκε. Προφορική μαρτυρία Λειτουργού: Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης της, την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τους ευπαιδεύτους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται μεν από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα, κρίνεται δε από το Δικαστήριο. Η Έκθεση της Λειτουργού ημερομηνίας 13.2.2020, αφορά κατάστημα με μεσοπάτωμα και υπόγειο. Το επίδικο, εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, είναι κατάστημα. Ως εκ τούτου, κρίνουμε σωστή την κρίση της Λειτουργού να χρησιμοποιήσει ως συγκριτικά άλλα καταστήματα. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι το εμβαδόν μετρήθηκε επί τόπου. Πρόκειται για 400 τ.μ. σε Α' ζώνη που φορά το κατάστημα στο ισόγειο, 232 τ.μ. στο μεσοπάτωμα και 533 τ.μ. στο υπόγειο. Το μεσοπάτωμα υπολογίζεται στο 30% του ισογείου και το υπόγειο στο 20% του ισογείου. Συνεπώς, το συνολικό εμβαδόν το επίδικου υπολογίστηκε σε 576,2 τ.μ. Οι πέντε συγκριτικές ενοικιάσεις είναι στην ίδια σειρά οικοδομών με το επίδικο υποστατικό. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €9,45/τ.μ., δηλαδή €5.445 μηνιαίως για το εμβαδόν του επίδικου υποστατικού. Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €7,11/τ.μ. δηλαδή σε €4.100 μηνιαίως. Οι νέες ενοικιάσεις ανέρχονται σε €10/τ.μ., δηλαδή σε €5.762 μηνιαίως για το εμβαδόν του επίδικου. Ο υπολογισμός του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €4.900,50 μηνιαίως. Η Λειτουργός περιέλαβε το επίδικο υποστατικό στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι νέες ενοικιάσεις αφορούν στα συγκριτικά αρ. 2 και 4, που ενοικιάστηκαν το
- Οι τιμές που λήφθηκαν υπόψην ήταν σε ημερομηνία 22.5.
- Η Λειτουργός κατέθεσε ότι θεωρεί πως τα συγκριτικά υποστατικά τα οποία χρησιμοποίησε, είναι συγκρίσιμα με το επίδικο υποστατικό. Πρόκειται για ακριβώς διπλανά καταστήματα, στον ίδιο δρόμο. Απέναντι από το επίδικο δεν υπάρχουν καταστήματα. Μία φρουταρία στην ίδια περιοχή είναι λυόμενη και ενοικιάζεται το οικόπεδο. Η κα. Κουκουλαρίδου δεν προέβη σε αναπροσαρμογές επειδή τα συγκριτικά υποστατικά είναι περίπου της ίδιας ηλικίας. Το επίδικο είναι σε κτίσμα του
- Σε σχέση με την εκτίμηση του κ. Τηλεμάχου, η Λειτουργός κατέθεσε ότι ο πρώτος δεν έλαβε υπόψην το επίδικο στο μέσο όρο της μικρής περιοχής. Τα υπόλοιπα συγκριτικά της υπάρχουν στον Πίνακα του, αλλά όχι το 3 και
- Ο αρ. 2 είναι ο αρ. 2 του κ. Τηλεμάχου. Η κα. Κουκουλαρίδου έβαλε ένα φαρμακείο και μία αισθητικό που δεν είναι στην εκτίμηση του κ. Τηλεμάχου. Έβαλε την κρεαταγορά ως αρ. 5, που την έχει και ίδιος ως αρ.
- Άλλα τα οποία χρησιμοποίησε ο κ. Τηλεμάχου, όπως το συγκριτικό αρ. 1, μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και από την ίδια αλλά δεν το βρήκε τότε. Το συγκριτικό του αρ. 5 θα μπορούσε να το χρησιμοποιήσει λόγω εγγύτητας. Το Ιφιγενείας 63 είναι λίγο πιο απομακρυσμένο, αλλά αν είναι της ίδια ηλικίας και κατάστασης, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί. Στην Ιφιγενείας 63Α είναι ταβέρνα και αυτό διαφοροποιείται, έχουν άλλες άδειες, ποτού κλπ. Εξάλλου, η Λειτουργός δεν το βρήκε για να το χρησιμοποιήσει. Για το συγκριτικό αρ. 8 του κ. Τηλεμάχου, η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι δεν πήγε σε άλλο δρόμο, αυτή είναι η τακτική που ακολουθεί. Έβαλε συγκριτικά μόνο από την οδό Ιφιγενείας και γι' αυτό δεν θα το χρησιμοποιούσε. Είναι και γωνιακό και η αξία του αλλάζει. Όσον αφορά το κτίριο στο οποίο στεγάζεται ο φούρνος «Ζορπάς», η Λειτουργός κατέθεσε ότι κτίστηκε το 2011, είναι και γωνιακό και δεν είναι ενοικιοστασιακό. Δεν χρησιμοποιεί ως συγκριτικά κτίρια που δεν είναι ενοικιοστασιακά. Είναι σαν να συγκρίνεις δύο ανόμοια πράγματα, όπως εξήγησε. Είναι μία από τις εκτιμητικές αρχές που ακολουθούν στο Κτηματολόγιο. Όταν βλέπεις μία τιμή €22,90/τ.μ., πρέπει να σκεφτείς εάν έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Είναι γωνιακό, είναι πολύ πιο καινούργιο, είναι σε απόσταση με το επίδικο και δεν είναι ενοικιοστασιακό. Έχει χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την αξία του και γι' αυτό δεν θα το περιλάμβανε στα συγκριτικά, ούτε με αναπροσαρμογή. Εξάλλου την αναπροσαρμογή πρέπει να μπορείς να την αποδείξεις, δεν μπορεί να είναι αυθαίρετη. Δεν χρησιμοποίησε επίσης ποτέ σε Έκθεση, κτήμα σε δυσπραγούσα περιοχή, επειδή το καθεστώς είναι διαφορετικό. Ο εσωτερικός χώρος του επίδικου είναι καλός, είναι ότι χρειάζεται για τέτοια υπεραγορά. Ο ενοικιαστής της είπε ότι κάνει τα έξοδα ο ίδιος. Αυτό δεν το λαμβάνει υπόψην εκτός εάν το δει γραπτώς. Μπορεί να κάνει έξοδα για καλυτέρευση του καταστήματος του. Αν κάνει βασικά πράγματα, πρέπει να προσκομίσει αποδείξεις. Η κα. Κουκουλαρίδου θυμάται ότι υπήρχε ταμπέλα για χώρο στάθμευσης οδοντιατρείου αλλά αυτό δεν είναι δουλειά του Κτηματολογίου, όπως είπε, είναι δουλειά του Δημαρχείου. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτήτριες 1 και 2 είναι συνιδιοκτήτριες ενός καταστήματος επί της οδού Ιφιγένειας 88-90, στη Λευκωσία, το οποίο αποτελείται από υπόγειο χώρο, ισόγειο χώρο και μεσοπάτωμα και είναι μέρος τριώροφου κτιρίου, καθώς και 8 χώρους στάθμευσης στο ισόγειο του κτιρίου. Το κτίριο έχει αρ. εγγραφής 13/3641, Φύλλο/Σχέδιο 21/54Ε2, Τμήμα 13, Τεμάχιο 1943, Ενορία Άγιος Δημήτριος, Λευκωσία, κείται δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/
- Το κτίριο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, περί το έτος 1980 και το επίδικο υποστατικό ενοικιαζόταν από την Καθ' ης η Αίτηση κατά την 31.12.
- Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιείται ως υπεραγορά, γνωστή ως "Golden Star". Αποτελείται από 533 τ.μ. υπόγειο, 400 τ.μ. ισόγειο και 232 τ.μ. μεσοπάτωμα, με περί τα 55 μέτρα πρόσοψη επί της οδού Ιφιγενείας. Ενοικιάστηκε από την 1.2.1982, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ του κ. Λεωνίδα Πηλείδη, ιατρού, αποβιώσαντα πατέρα των Αιτητριών και προηγούμενου συνιδιοκτήτη και της κας. Σούλλας (Χρυστάλλας) Πηλαβά, αποβιώσασας, τέως διευθύντριας της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας (Τεκμήριο 22). Η ενοικίαση αφορούσε ολόκληρο το ισόγειο και υπόγειο της οικοδομής επί της οδού Ιφιγενείας αρ. 86, στο Στρόβολο, για την περίοδο από 1.2.1982 έως 31.1.1984, για να χρησιμοποιηθεί ως υπεραγορά (Τεκμήριο 3). Το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε Λ.Κ.700.- για το πρώτο έτος και Λ.Κ.750.- για το δεύτερο έτος. Με τις ρήτρες 5, 11 και 13 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, συμφωνήθηκαν τα ακόλουθα: «
- Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να κάμνη οιανδήποτε τροποποίησιν ή προσθήκην ή επισκευήν άνευ της γραπτής συγκαταθέσεως του ιδιοκτήτου. Οιαδήποτε προσθήκη, τροποποίησις ή επισκευή ούτε γενομένη, θα γίνεται εξόδοις του ενοικιαστού και θα παραμένη ιδιοκτησία του ιδιοκτήτου, άνευ υποχρεώσεως του όπως αποζημιώση τον ενοικιαστήν.» «Εις περίπτωσιν κατά την οποίαν είτε η ενοικιάστρια είτε ο σύζυγος αυτής σχηματίζουν εταιρείαν μεθ' οιουδήποτε τρίτου προσώπου η οποία θα αναλάβη την επιχείρησην υπεραγοράς την στεγαζομένην εις το ενοικιαζόμενον ακίνητον τότε το παρόν συμβόλαιον θα τερματίζεται και αμφότερα τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωσιν όπως συμφωνήσουν δια την υπογραφήν νέου συμβολαίου υπό τους αυτούς όρους μεταξύ του ιδιοκτήτου και της νέας Εταιρείας.» «
- Η ενοικιάστρια επιπροσθέτως του μηνιαίου ενοικίου θα πληρώνη προς τον ιδιοκτήτην £50 μηνιαίως δια την χρήσιν χώρου σταθμεύσεως όπισθεν των ενοικιαζομένων υποστατικών τον οποίον ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει παρά της Ιεράς Αρχιεπισκοπής Κύπρου και παραχωρεί εις την ενοικιάστριαν. Η τοιαύτη διευθέτησις θα ισχύη εφ' όσον η Ιερά Αρχιεπισκοπή συνεχίζει να παραχωρή τον χώρον προς τον ιδιοκτήτην.» Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία συστάθηκε την 18.1.1982 (Τεκμήριο 22) και φαίνεται ότι σε κάποια χρονική στιγμή κατέστη ενοικιάστρια του επίδικου υποστατικού, αφού με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 10.1.1985, ανανεώθηκε το συμβόλαιο μεταξύ των κ.κ. Λεωνίδα και Ήβης Πηλείδου (μητέρας των Αιτητριών και προηγούμενης συνιδιοκτήτριας) και της εταιρείας GOLDEN STAR SUPERMARKET, για νέα περίοδο δύο ετών, από 1.2.1986 μέχρι 31.1.1988 με τους όρους του αρχικού συμβολαίου και ενοίκιο ύψους £1.025 (Τεκμήριο 5). Με συμπληρωματική του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου συμφωνία, μεταξύ των Λεωνίδα και Ήβης Πηλείδου και της Καθ' ης η Αίτηση, οι ιδιοκτήτες παραχώρησαν στους ενοικιαστές το δικαίωμα χρήσης της πρόσθιας βεράντας του κτιρίου, η οποία δεν περιλαμβανόταν στην αρχική ενοικίαση, για την έκθεση και πώληση φθαρτών. Συμφωνήθηκε αύξηση στο ενοίκιο κατά £75.- μηνιαίως από 1.11.1986 έως 31.1.1988, άνευ επηρεασμού της αύξησης του ενοικίου για την ανανέωση του συμβολαίου μετά την 31.1.1988 (Τεκμήριο 4). Με ενοικιαστήριο έγγραφο άνευ ημερομηνίας, ανανεώθηκε το συμβόλαιο μεταξύ των κ.κ. Λεωνίδα και Ήβης Πηλείδου και της εταιρείας GOLDEN STAR SUPERMARKET, για νέα περίοδο δύο ετών, από 1.2.1988 μέχρι 31.1.1990 με τους όρους του αρχικού συμβολαίου και ενοίκιο ύψους £1.300 (Τεκμήριο 6), ως εξής £1.025 το ενοίκιο ως είχε, συν £100.- για την αποκλειστική χρήση της μπροστινής βεράντας, £100.- για μεταφορά των ψυγείων από το υπόγειο στο ισόγειο και £75.- αύξηση ενοικίου. Με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 15.1.1990, ανανεώθηκε το συμβόλαιο μεταξύ των κ.κ. Λεωνίδα και Ήβης Πηλείδου και της εταιρείας GOLDEN STAR SUPERMARKET, για νέα περίοδο δύο ετών, από 1.2.1990 μέχρι 31.1.1992 με τους όρους του αρχικού συμβολαίου και ενοίκιο £1.300 (Τεκμήριο 7). Στη συνέχεια, υπεγράφη ξανά έγγραφο με το ίδιο κείμενο, την ίδια ημερομηνία και προσθήκη ότι στο ενοίκιο προστίθενται £300.- μηνιαίως για take away, σύνολο £1.600.- (Τεκμήριο 8). Στο ίδιο έγγραφο συνομολογήθηκε και συμπληρωματική συμφωνία, όπως οι ιδιοκτήτες παραχωρήσουν τη χρήση όλων των στεγασμένων χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος της οικοδομής και το δικαίωμα μετατροπή των μπροστινών βεραντών έναντι £600.- μηνιαίως, σύνολο £2.200 μηνιαίως μέχρι 31.1.
- Με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.2.1992, ανανεώθηκε το συμβόλαιο μεταξύ των κ.κ. Λεωνίδα και Ήβης Πηλείδου και της εταιρείας GOLDEN STAR SUPERMARKET, για νέα περίοδο ενός έτους, από 1.2.1992 μέχρι 31.1.1993 με τους όρους του αρχικού συμβολαίου ως αναφέρεται στην ανανέωση 15.1.1992 και τη συμπληρωματική συμφωνία. Συμφωνήθηκε αύξηση στο ενοίκιο από 1.2.1993 μέχρι 31.1.1994 κατά £100.- (Τεκμήριο 9). Συνεπώς, φαίνεται ότι το ενοίκιο από 1.2.1993 διαμορφώθηκε σε £2.300, ήτοι €3.930 μηνιαίως. Το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια της Αίτησης αρ. Ε14/03 υπό των Αιτητριών 1 και 2 και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση, εξέδωσε αριθμό Διαταγμάτων την 26.10.2007, εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας (Τεκμήριο 21): «(α) Διάταγμα απαγορεύον στους Καθ' ων η Αίτηση ενοικιαστές όπως χρησιμοποιούν την πρόσθια βεράντα της οικοδομής ειμί μόνο για την έκθεση και πώληση φθαρτών, με δικαίωμα επίστρωσης της με χαλί, τοποθέτησης στην περίμετρο καλλωπιστικών φυτών, τοποθέτησης ειδικών πάγκων (stands) για την πώληση των φθαρτών, που μετακινούνται όταν δε λειτουργεί η υπεραγορά και προσαρμογής τεντών οι οποίες θα είναι ανοικτές μόνο κατά τη διάρκεια των ωρών λειτουργίας της υπεραγοράς των Καθ' ων η Αίτηση. (β) Διάταγμα διατάττον τους Καθ' ων η Αίτηση ενοικιαστές να κατεδαφίσουν και απομακρύνουν αμέσως από την πρόσθια βεράντα της οικοδομής όλες τις κατασκευές που ανήγειραν και/ή κατασκεύασαν κατά παράβαση της τελικής έγκρισης της οικοδομής και του λήξαντος ενοικιαστηρίου εγγράφου των και να επαναφέρουν αμέσως με δικά τους έξοδα την πρόσθια βεράντα της οικοδομής σε κατάσταση που να συνάδει με το πιο πάνω διάταγμα του Δικαστηρίου. (γ) Διάταγμα διατάττον τους Καθ' ων η Αίτηση ενοικιαστές να επαναφέρουν αμέσως τους στεγασμένους χώρους στάθμευσης στο πίσω μέρος της οικοδομής σε κατάσταση που να συνάδει με την τελική έγκριση της οικοδομής και το λήξαν ενοικιαστήριο έγγραφο των. (δ) Διάταγμα απαγορεύουν στους Καθ' ων η Αίτηση ενοικιαστές, είτε οι ίδιοι είτε μέσω οποιουδήποτε τρίτου ή οποιωνδήποτε τρίτων, να χρησιμοποιούν τις προσβάσεις της πολυκατοικίας ως χώρο στάθμευσης οχημάτων των ιδίων, των προμηθευτών και/ή των πελατών τους.» Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι οι συμβατικές ενοικιάσεις έχουν λήξει και η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Σύμφωνα με το άρθρο 27
(1)[1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, οι πρόνοιες του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, πλην των όρων που αφορούν τη διάρκεια της ενοικίασης και το ύψος του ενοικίου. Διαφαίνεται από τα έγγραφα, ότι η τοποθέτηση της Μ.Α.2 πως κάθε φορά που παραχωρείτο κάποιο δικαίωμα ή χώρος, προστίθετο ένα ποσό στο ποσό του ενοικίου ως αντάλλαγμα, είναι ορθή. Αποτέλεσε επίσης κοινό έδαφος ότι από το 1996 μέχρι και σήμερα, δεν έχει γίνει οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο. Το πληρωτέο ενοίκιο σήμερα ανέρχεται σε €4.100 μηνιαίως και αφορά την ενοικίαση, κατοχή και χρήση του ισογείου, του υπογείου, του μεσοπατώματος και 8 καλυμμένων χώρων στάθμευσης στο πίσω μέρος της οικοδομής. Οι ενοικιαστές έχουν τη χρήση της πρόσθιας βεράντας, αλλά αυτή δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό ενοικίου και η οποιαδήποτε περαιτέρω ενασχόληση του Δικαστηρίου μ' αυτήν, καθίσταται ακαδημαϊκή. Πρόκειται δε για ακάλυπτο χώρο. Το ίδιο ισχύει και για την κουζίνα, τη δημιουργία της, τη χρήση της και την κατάργηση της. Το Δικαστήριο δεν έχει επαρκή πληροφόρηση ενώπιον του. Κατά καθολικήν ομολογίαν και παραδοχήν, η κουζίνα στο επίδικο λειτούργησε πριν από το 1990 (Τεκμήριο 25) και το 2016 και τα οποιαδήποτε έξοδα τα οποία έγιναν, πρώτον καλύπτονται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ρήτρα 5 (βλέπετε πιο πάνω), δεύτερον δεν έχουν αποδειχθεί και τρίτον έχουν αποσβεστεί. Περιπλέον, σήμερα πωλείται έτοιμο φαγητό στην υπεραγορά, αλλά δεν παρασκευάζεται επί τόπου. Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι οι 8 χώροι ουσιαστικά δεν προσφέρονται για χρήση, αφού από τη μία είσοδο υπάρχουν απαγορευτικές πινακίδες που καθορίζουν ότι ο χώρος αποτελεί χώρο στάθμευσης για το οδοντιατρείο της Αιτήτριας 1 και ότι οι παραβάτες θα διώκονται και από την άλλη είσοδο, υπάρχουν δένδρα και ανθοδόχες που εμποδίζουν την είσοδο και τη στάθμευση. Ακόμα, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι στους χώρους αυτούς, σταθμεύουν οι πελάτες του οδοντιατρείου της Αιτήτριας 1 και οι οικογένειες των Αιτητριών. Οι ισχυρισμοί της Καθ' ης η Αίτηση έχουν ικανοποιητικά απαντηθεί και αντικρουστεί από την Αιτήτρια 1 κατά την κατάθεση της, καθώς και από τα Τεκμήρια 14, 15, 19 και
- Το μεγαλύτερο βάρος και τη μεγαλύτερη σημασία όμως, έχουν τα απλά και βασικά γεγονότα: η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει τους οκτώ χώρους στάθμευσης και τους χρησιμοποιεί, είναι δικοί της ως γλαφυρώς κατέθεσε και ο Μ.Κ.
- Εάν τους χρησιμοποιεί για να αποθηκεύει χρήσιμα ή άχρηστα αντικείμενα, περιστασιακά ή μόνιμα ή προσωρινά, ή ως χώρους στάθμευσης, ή ως χώρο φορτοεκφόρτωσης, τους χρησιμοποιεί και γι' αυτούς πληρώνει ενοίκιο. Αποτελούν διευκόλυνση (amenity), είναι διαθέσιμοι και κατέχονται. Οι Αιτήτριες απέστειλαν επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, μέσω του δικηγόρου τους, ημερομηνίας 26.1.2018 με την οποία ζήτησαν αύξηση του ενοικίου του επίδικου υποστατικού. Η επιστολή επιδόθηκε στον Μ.Κ.1, διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση εταιρείας (Τεκμήριο 10). Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε μέσω του δικηγόρου της, με επιστολή ημερομηνίας 6.2.2018, ότι, μεταξύ άλλων, προτίθεται να ζητήσει μείωση του ενοικίου (Τεκμήριο 11). Ο Μ.Α.1 εμπειρογνώμονας - μάρτυρας, ετοίμασε και κατέθεσε το Τεκμήριο
- Η πρώτη παρατήρηση του Δικαστηρίου είναι ότι η Έκθεση Εκτίμησης αφορά τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού, ενώ ο σκοπός της Αίτησης Καθορισμού είναι ο υπολογισμός του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού. Το αγοραίο ενοίκιο είναι ένας από τους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψην κατά την υπολογισμό (βλέπετε πιο κάτω). Το εμβαδόν του επίδικου το οποίο λήφθηκε υπόψην σε 100% είναι το ίδιο με τη Λειτουργό του Δικαστηρίου, δηλαδή 576,20 τ.μ. Ο κ. Τηλεμάχου δεν υπολόγισε το επίδικο στο μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, ενώ υιοθετείται από το Δικαστήριο η πρακτική της Λειτουργού να το συμπεριλάβει, εφόσον ακριβώς κείται εντός της μικρής περιοχής. Ο μάρτυρας χρησιμοποίησε εννέα συγκριτικές ενοικιάσεις. Το συγκριτικό Α δεν λαμβάνεται υπόψην εφόσον προσφερόταν προς ενοικίασην και δεν ήταν ενοικιασμένο κατά τον ουσιώδη χρόνο. Το συγκριτικό υπ' αρ. 2 είναι το ίδιο με της Λειτουργού υπ' αρ. 2 και το συγκριτικό υπ' αρ. 4 είναι το ίδιο με το υπ' αρ. 5 της Λειτουργού. Το συγκριτικό υπ' αρ. 1 θα μπορούσε να είχε χρησιμοποιηθεί και από την ίδια, όπως κατέθεσε η Λειτουργός. Υπάρχει εγγύτητα και παρόμοια χαρακτηριστικά. Το ίδιο ισχύει και για το συγκριτικό υπ' αρ.
- Το συγκριτικό υπ' αρ. 6 του κ. Τηλεμάχου διαφοροποιείται επειδή πρόκειται για χώρο εστίασης με άλλες προδιαγραφές και άδειες, ενώ τα συγκριτικά υπ' αρ. 8 και 9, κείτονται σε άλλο δρόμο και επί του ζητήματος αυτού, δεχόμαστε την εξήγηση και επιχειρηματολογία της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Εξάλλου, ο αριθμός συγκριτικών ενοικίων και χωρίς αυτά, κρίνεται ως επαρκής και ικανοποιητικός. Το ίδιο ισχύει και για το συγκριτικό υπ' αρ. 7, το οποίο αφορά σε μη ενοικιοστασιακό κτίριο, με καταφανώς υψηλότερο ενοίκιο για το οποίο ασφαλώς υπάρχει εξήγηση που το διαφοροποιεί από το μέσο όρο της αγοράς και την οποία παρέθεσε ικανά η Λειτουργός. H Λειτουργός είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη η Λειτουργός του Δικαστηρίου, επειδή σ' αυτά περιέλαβε το επίδικο υποστατικό για σκοπούς υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο. Κρίνουμε ότι ορισμένα εκ των συγκριτικών ενοικίων του κ. Τηλεμάχου δυνατόν να ληφθούν υπόψην εφόσον κείτονται στην ίδια περιοχή και κρίνονται ως συγκρίσιμα ακίνητα. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάιο
- Μεταξύ των συγκριτικών, πρέπει να υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Κρίνουμε ότι η Λειτουργός και ο Μ.Α.1 έχουν λάβει υπόψην ως επί το πλείστον, σχετικά περιστατικά για να καταλήξουν στη γνώμη τους και ότι κινήθηκαν αυστηρά εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία είναι κάτοχος των επίδικων υποστατικών από πριν το 1985, ως εταιρεία. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value - Comparison of Rents»: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Νομική πτυχή: Καθορισμός: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [2] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ήταν €4.100.- μηνιαίως, ποσό που ισχύει από το 1996. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 18.5.2018, δηλαδή μετά την πάροδο δύο ετών από την τελευταία αύξηση του ενοικίου. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο
(3)[3]). Το εδάφιο
(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «
(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 17.3.2017 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 88/2017, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2017 μέχρι 21.4.2019 είναι 0%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου για το επίδικο υποστατικό, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ' ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον σήμερα το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ισχύει πλέον, αλλά ισχύει το 0%, το αποτέλεσμα της απόφασης είναι ότι, αφ' ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο
(5)[4]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8
(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102
(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο
(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Μικρή περιοχή: Ο όρος «μικρή περιοχή» στην νομοθεσία, φαίνεται ότι αποτελεί μετάφραση στην Ελληνική γλώσσα του όρου «locality» που χρησιμοποιείται στο Αγγλικό Rent Act 1965, άρθρο 27 ("Determination of fair rent"). Δεν υπάρχει ερμηνεία του όρου στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/83 ούτε και στην αντίστοιχη Αγγλική νομοθεσία, από την οποία θα μπορούσαμε να καθοδηγηθούμε. Η ερμηνεία ενός Νόμου είναι δικαστική πράξη (βλέπετε Diagoras Development v. National Bank
(1985)1 C.L.R. 581) και εκ των κανόνων ερμηνείας, ο κανόνας για την απόδοση στις λέξεις της γραμματικής τους έννοιας (grammatical meaning), εφαρμόζεται, εκτός όπου οδηγεί σε παράλογα αποτελέσματα (Vamasia Estates Limited v. Singer Sewing Machine Company
(1985)1 C.L.R. 707). Στο 'Μονοτονικό Λεξικό Δημοτικής, Ορθογραφικό, Ερμηνευτικό, Ετυμολογικό', στη σελίδα 562, η λέξη «περιοχή» ερμηνεύεται ως: «η περιφέρεια, ο χώρος δικαιοδοσίας μίας υπηρεσίας, έκταση γης μικρή ή μεγάλη». Κατά την άποψη μας, η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης. Θεωρούμε ότι, ουσιαστικά, μικρή περιοχή σημαίνει η γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο. Βλέπε σχετικά τη χρήση της λέξης «neighbourhood» από τον έντιμο Δικαστή κ. Βασιλειάδη στην αυθεντία Level Tachexcavs Ltd. v. Kyriacos Kargotis
(1970)1 C.L.R. 163, στην σελίδα 169 και τη χρήση της λέξης «area» από τον έντιμο Δικαστή, ως ήταν τότε, κ. Α. Λοϊζου, στην αυθεντία Nina P. Iacovidou v. Andreas Constantinou
(1976)1 C.L.R. 99, στη σελίδα 103. Ο έντιμος Δικαστής, Πρόεδρος Επαρχιακού Δικαστηρίου, ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, στην απόφαση του στην υπόθεση Nicolaou v. Kassou
(1978)2 J.S.C. 342, στη σελίδα 345 είπε: «The state of the rent market: Evidence may be adduced with a view to enlightening the Court about the rentals that are being paid in a particular locality or in a wider area such as a quarter of a town». Ο ίδιος ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή 'comparable' (βλέπετε, μεταξύ άλλων Branco & Others v. Fandousis
(1978)2 J.S.C. 200, στη σελίδα 203), και συνεπώς παρόμοια σε ηλικία, χαρακτήρα, μέγεθος, τοποθεσία, κατάσταση και παρεχόμενες διευκολύνσεις (βλέπε άρθρο 8
(5)). Αυτές είναι, ενδεικτικά μόνο, οι περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη. Η άποψη μας αυτή ενισχύεται από την υπόθεση Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 483, υπόθεση απαλλοτρίωσης γης, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο είπε ότι: «Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους.» [δική μας υπογράμμιση] Εάν στον ίδιο δρόμο, στην ίδια γειτονιά, δεν εντοπίζεται ικανοποιητικός αριθμός συγκρίσιμων, ομοιογενών κτιρίων, τότε η έρευνα επεκτείνεται σε τέτοια περιοχή ώστε να συμπεριλάβει συγκρίσιμα κτίρια και έτσι οριοθετείται η «μικρή περιοχή» για την κάθε περίπτωση. Τα πιο πάνω καταγράφηκαν ως κρίση του Δικαστηρίου και στην υπόθεση Κ2/01 Έλσα Χριστοδούλου κ.ά. v. Κώστα Αθανασίου κ.ά. του Τμήματος Πάφου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου, ημερομηνίας 27.11.2003. Η απόφαση αυτή ήταν το αντικείμενο της αυθεντίας, Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά.,
(2006)1(A) Α.Α.Δ.
- Η πρωτόδικη απόφαση δεν ανετράπη επί του σημείου τούτου. Επιπλέον, προσθέτουμε και υπογραμμίζουμε, ότι η οριοθέτηση της μικρής περιοχής με σκοπό την εκτίμηση καταστημάτων, αποτελεί σημαντική, λεπτή και ακριβή εργασία, εφόσον, όπως υπογραμμίζεται στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, σελίδα 263: «Shops only a short distance apart can vary considerably in rental value because of vital differences in their positions. Any factor influencing pedestrian flow past the shop has its effect on value, such as proximity to 'multiples', adequate and easy car parking or public transport, the position of shopping 'breaks' (for example a brick wall in the middle of an otherwise continuous parade of shops), bus stops and traffic lights and the widths of pavements and streets.» Υπολογισμός: Το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό είναι €7,11/τ.μ.. Το αγοραίο ενοίκιο καταγράφεται από τη Λειτουργό ως €10,00/τ.μ. με βάση τα συγκριτικά της υ' αρ. 2 και
- Αφού λάβουμε υπόψην το επίδικο, τα συγκριτικά της Λειτουργού υπ' αρ. 2, 3, 4 και 5, τα συγκριτικά του κ. Τηλεμάχου υπ' αρ. 1, 2, 3, 4 και 5 (σύνολο 8 ενοικιάσεις εφόσον δύο συμπίπτουν), ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €9,43/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου είναι €8,49/τ.μ.. Ο υπολογισμός του ενοικίου του επίδικου υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €4.891,94, έστω €4.892.- μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού. Αναφορικά με την καταβολή της εισφοράς για το ΓεΣΥ και της έκτακτης εισφοράς για την Άμυνα, υπάρχει σχετική Νομοθεσία και Κανονισμοί, οι οποίοι πρέπει να ακολουθηθούν. Ανταπαίτηση: Η Καθ' ης η Αίτηση αξιώνει Ανταπαίτηση (βλέπετε πιο πάνω). Η παράγραφος 12Α δεν έχει αποδειχθεί με οποιαδήποτε μαρτυρία και επιπλέον, καλύπτεται από τη ρήτρα 5 του λήξαντος ενοικιαστηρίου εγγράφου. Οι παράγραφοι 12Β, 12Δ και 12Ε δεν υποστηρίχθηκαν επαρκώς από μαρτυρία, εφαρμόζεται η ρήτρα 5 του εγγράφου και εδόθη αντάλλαγμα (βλέπετε πιο πάνω). Η παράγραφος 12Γ αφορά τη βεράντα η χρήση της οποίας ανήκει στην Καθ' ης η Αίτηση, αλλά δεν υπολογίσθηκε το εμβαδόν στον ενοικιαζόμενο χώρο, οπότε ελλείπει εντελώς το υπόβαθρο. Η παράγραφος 12Στ αποσύρθηκε και η παράγραφος 12Ζ εκ των πραγμάτων, αποτυγχάνει. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του καταστήματος επί της οδού Ιφιγενείας 88-90, στη Λευκωσία, στο ποσό των €4.892.- από την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης. Η Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει τα έξοδα των Αιτητριών 1 και 2, ως αυτά θα υπολογισθούν από το Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.
- Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Η Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει τα έξοδα των Αιτητριών 1 και 2, ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €100.000 - €500.000.- (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «27
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίησης, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως: Νοείται ότι εις περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.» [2] «
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [3] «8
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [4] «8
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο