ΑΝΔΡΕΑ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ν. ΑΝΤΡΗΣ ΙΩΑΝΝΙΔΟΥ, Αίτηση αρ. Ε137/19, 30/3/2023

(1)(στ) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 και των τροποποιήσεων αυτού μέχρι σήμερα και για ουσιώδεις σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του βάσει των προνοιών του άρθρου 11

(1)(η)iii) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 και των τροποποιήσεων αυτού μέχρι σήμερα.

1. €425,00 μηνιαίως ως αποζημιώσεις ή/και MESNE PROFITS από την καταχώρηση της παρούσας μέχρι παραδόσεως του ως άνω υποστατικού.
2. Οποιανδήποτε άλλη θεραπεία, την οποία το Δικαστήριο θα θεωρήσει ορθή και δίκαιη υπό τις περιστάσεις.
3. Νόμιμους τόκους.
4. Τα έξοδα της παρούσας αίτησης πλέον Φ.Π.Α. επί των εξόδων.
5. Τα έξοδα επίδοσης του κλητηρίου εντάλματος της παρούσας αίτησης στην Καθ' ης η Αίτηση. » Το Υποστατικό περιγράφεται μέρος διώροφης οικοδομής που βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, περιοχής. Με τις λεπτομέρειες ενοικιάσεως γίνεται αναφορά στο ιστορικό ιδιοκτησίας του Υποστατικού με την επισήμανση ότι ο Αιτητής είναι ο νέος Ιδιοκτήτης του Υποστατικού (στο εξής: «ο Ιδιοκτήτης»). Η Καθ' ης η αίτηση είναι η θέσμια ενοικιάστρια (στο εξής: «η Ενοικιάστρια») του Υποστατικού. Το σημερινό μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €425 μηνιαίως. Ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα που υποστηρίζουν την αξίωση για επιστροφή της κατοχής, αναφέρεται ότι ο Ιδιοκτήτης αναλαμβάνοντας την κατοχή του Υποστατικού σκοπεύει να το ανακαινίσει πλήρως και ακολούθως να το παραχωρήσει στη θυγατέρα του, με σκοπό την ιδιοκατοίκησή της. Η θυγατέρα του είναι άνεργη, μητέρα δύο ανήλικων παιδιών και ο σύζυγός της έχει εισοδήματα της τάξης των €1.100 μηνιαίως. Δεν μπορούν να βρουν άλλη κατοικία, με βάση τις οικονομικές τους δυνατότητες. Σε σχέση με την επίδικη ενοικιαστική σχέση, γίνεται αναφορά πως η έναρξή της έλαβε χώρα το 1998 και πως κατά καιρούς υπήρξε καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου. Το 2018 ο Ιδιοκτήτης απέστειλε επιστολή στην Ενοικιάστρια, αξιώνοντας την επιστροφή του Υποστατικού, λόγω ουσιωδών, σημαντικών αλλαγών, που δεν θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν δίχως την ανάκτηση της κατοχής. Περαιτέρω, περί τις αρχές του 2019, μέσω δεύτερης επιστολής, ζητήθηκε η επιστροφή του Υποστατικού, λόγω ιδιοκατοίκησης της κόρης του Ιδιοκτήτη. H Ενοικιάστρια παράλληλα πληροφορήθηκε ότι είχαν εκδοθεί σχετικές άδειες και ετοιμαστεί αρχιτεκτονικά σχέδια για ουσιαστικές οικοδομικές αλλαγές επί του Υποστατικού. Ο Ιδιοκτήτης διατείνεται πως η ανάγκη για ανάκτηση της κατοχής είναι γνήσια, άμεση και παρούσα. Η ταλαιπωρία που θα υποστεί η Ενοικιάστρια θα είναι μικρότερη. Έχει εξασφαλίσει όλες τις αναγκαίες άδειες και είναι έτοιμος να πληρώσει οποιαδήποτε αποζημίωση επιδικαστεί από το Δικαστήριο. (β) Η Απάντηση. Η Απάντηση της Ενοικιάστριας καταχωρήθηκε στις 10/09/
6. Πέραν κάποιων μη δεόντως προωθημένων προδικαστικών ενστάσεων, βασίζει την άρνησή της να επιστρέψει την κατοχή, στον ισχυρισμό ότι το αίτημα είναι προσχηματικό. Προς τούτο υποστηρίζει πως η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη δεν διαμένει μαζί με εκείνον και αναληθώς εκείνος υποστηρίζει το αντίθετο. Κατά τη δική της άποψη, η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει δυσανάλογα μεγαλύτερη ταλαιπωρία στην ίδια. Σημειώνει πως διαμένει στο Υποστατικό πέραν των δύο δεκαετιών, έχοντας δημιουργήσει σ' αυτό μια βιοποριστική εργασία η οποία είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με αυτό. Έχει δημιουργήσει μεγάλο κύκλο εργασιών και τυχόν μετακίνησή της θα της προκαλέσει μεγάλη ζημιά, επειδή θα είναι, αν όχι αδύνατο, δύσκολο να εξεύρει άλλο κατάλληλο χώρο για να στεγάσει την κατοικία και το ινστιτούτο της. Σε περίπτωση όμως που το Δικαστήριο αποφασίσει διαφορετικά, αξιώνει τα ακόλουθα: « Δ' ΔΙΕΚΔΙΚΗΣΗ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΩΝ ΚΑΙ ΘΕΡΑΠΕΙΩΝ:-
7. Άνευ βλάβης των ως άνω ισχυρισμών της η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι σε περίπτωση κατά την οποίαν ήθελε εκδοθεί διάταγμα έξωσης (γεγονός στο οποίο ενίσταται και που αρνείται), ισχυρίζεται και αξιώνει τις κάτωθι θεραπείες: (α) Γενικές Αποζημιώσεις για μείωση του κύκλου των εργασιών της και/ή κλείσιμο του ινστιτούτου της, αλλά και για άλλες ζημιές που θα υποστεί. (β) Το υπό του Νόμου προβλεπόμενο μέγιστο ποσό αποζημίωσης. (γ) Τα έξοδα τυχόν μετακόμισης και λοιπών ζημιών άτινα η Καθ' ης η Αίηση θα υποστεί. (δ) Τα εισοδήματα και άλλες απώλειες που η Καθ' ης η Αίτηση θα απωλέσει δι' όσο χρόνο θα χρειαστεί να επανεγκατασταθεί και επαναλειτουργήσει την επιχείρηση της (ινστιτούτο), εάν γίνουν και μετά τη περάτωση των αλλαγών. (ε) Αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος δια περίοδο δύο

(2)ετών για να δυνηθεί η Καθ' ης η Αίτηση να ανεύρει νέα κατάλληλη κατοικία και/ή νέο κατάλληλο χώρο για να μεταφερθεί. (στ) Όποιαν άλλη απώλεια, βλάβη ή έξοδο υποστεί ένεκα των αξιώσεων/ενεργειών του Αιτητή. » Η Απάντηση στην Απάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση, ο Ιδιοκτήτης επαναλαμβάνει τους αρχικούς του ισχυρισμούς. Τονίζει εκ νέου πως η θυγατέρα του και η οικογένειά της αντιμετωπίζουν σοβαρό πρόβλημα αναφορικά με το χώρο διαμονής τους, καθότι διαμένουν μαζί με εκείνον και τη σύζυγό του, αφού παρά τις προσπάθειές τους, δεν κατάφεραν να εξεύρουν κατοικία με χαμηλό ενοίκιο. Επιπρόσθετα, αναφέρει ότι «προέβη σε αίτηση δανείου, με σκοπό τις ουσιώδεις, σημαντικές αλλαγές της κατοικίας, με σκοπό την ανακαίνιση της κατοικίας και να βοηθήσει το παιδί του να στεγαστεί». Τέλος, απορρίπτονται οι αιτούμενες αποζημιώσεις. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή

1. Κατόπιν σχετικών αιτημάτων, αντεξετάστηκαν οι διάδικοι καθώς και ο Μ.Α.
2. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, ως επίσης και τα λεχθέντα κατά την αντεξέταση των μαρτύρων και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς του Ιδιοκτήτη.

(1)Η μαρτυρία του Ιδιοκτήτη. Ο Ιδιοκτήτης στη μαρτυρία του παρουσίασε έγγραφα σχετικά με το καθεστώς ιδιοκτησίας, διευκρινίζοντας ότι το Υποστατικό αποτελείται από δύο ανεξάρτητες κατοικίες, την επίδικη ισόγεια και την ανώγεια κατοικία. Η θυγατέρα του παντρεύτηκε τον Οκτώβριο του 2016, έχασε την εργασία της το 2019 και έκτοτε παραμένει άνεργη. Έχει δύο ανήλικα τέκνα και λόγω της οικονομικής στενότητας αρχικώς διέμενε στην πεθερά της και εν συνεχεία διαμένει με την οικογένεια της στο δικό τους σπίτι. Προς υποστήριξη του εν λόγω ισχυρισμού, παρουσίασε και φωτογραφίες. Η θυγατέρα του και ο γαμπρός του δεν έχουν οικονομική δυνατότητα για να ενοικιάσουν κατοικία και να καταβάλλουν οποιοδήποτε ενοίκιο, λόγω ακριβώς επειδή η πρώτη είναι άνεργη και ο δεύτερος χαμηλόμισθος. Τόσο ο ίδιος, όσο και η θυγατέρα του, έψαξαν για να βρουν άλλο ανάλογο υποστατικό, δίχως όμως αποτέλεσμα. Αμφισβητεί ότι η Ενοικιάστρια χρησιμοποιεί το Υποστατικό για επαγγελματικό σκοπό, ως εκείνη διατείνεται, λέγοντας ότι η Ενοικιάστρια δεν έχει εξασφαλίσει τις αναγκαίες προς τούτο άδειες. Σημειώνει, ότι γνωστοποίησε στην Ενοικιάστρια από το 2016 την πρόθεσή του για ιδιοκατοίκηση. Έχει υποβάλει αίτηση δανείου για τη χρηματοδότηση των σκοπούμενων οικοδομικών αλλαγών, η οποία όμως ακόμη δεν έχει εγκριθεί. Εν πάση περιπτώσει, δεν πρόκειται να προχωρήσει σε δανειοδότησή του πριν να ανακτήσει την κατοχή. Δηλώνει έτοιμος να καταβάλει οποιανδήποτε αποζημίωση και απορρίπτει τις αξιώσεις που προβάλλει η Ενοικιάστρια.

(2)Η μαρτυρία του Γεώργιου Δημήτρη Κουδέλλα (Μ.Α.2) Ο κ. Κουδέλλας είναι ο πατέρας του Ιδιοκτήτη και ο τέως Ιδιοκτήτης του επίδικου Υποστατικού. Του το μεταβίβασε στις 08/06/2018, διά δωρεάς, με σκοπό να διαμένει σ' αυτό η εγγονή του και η οικογένειά της, καθότι βρίσκονται σε δύσκολη οικονομική κατάσταση. Η Ενοικιάστρια γνωρίζει από το 2016, για την πιο πάνω πρόθεσή του καθότι την ενημέρωσε τόσο προφορικά όσο και γραπτώς. Δεν θυμάται να υπέγραψε οτιδήποτε για την μετατροπή της κατοικίας σε επαγγελματική στέγη.

(3)Η μαρτυρία της Π. Παναγιώτου (Μ.Α.3) Η Μ.Α.3 εργάζεται στην εταιρεία Prestige Group of Companies, η οποία ασχολείται με κτηματομεσιτικά θέματα. Σε σχέση με το επίδικο Υποστατικό, τον Ιούνιο του 2018 ο Ιδιοκτήτης και η θυγατέρα του, της ζήτησαν όπως εξεύρει κατοικία για την οικογένεια της θυγατέρας, δύο ή και τριών υπνοδωματίων για ενοικίαση, με μηνιαίο ενοίκιο πέριξ των €425. Παρά το γεγονός ότι από τότε μέχρι και τον Ιούλιο του 2019 έψαχνε για να εξεύρει υποστατικό τέτοιων χαρακτηριστικών, κατάφερε να εντοπίσει μόνο ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων με ενοίκιο €800 μηνιαίως, και δύο διαμερίσματα τριών και τεσσάρων υπνοδωματίων αντίστοιχα, προς €900 μηνιαίως έκαστο. Οι εν λόγω επιλογές απορρίφθηκαν από τους πελάτες της, καθότι οι δυνατότητές τους ήταν μόνο προς €450 μηνιαίως. Το συμπέρασμά της είναι ότι ήταν και παραμένει αδύνατο να εξεύρει κατοικία προς €425 μηνιαίως.

(4)Η μαρτυρία του κ. Γιώργου Κοντίδη (Μ.Α.4) Ο Μ.Α.4 είναι αρχιτέκτονας, δεόντως εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Ασκεί την επαγγελματική του δραστηριότητα από το 1984, κυρίως στη Λεμεσό. Μεταξύ άλλων, έχει ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια και άλλα σχέδια και μελέτες, σχετικές με τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, την έκδοση αδειών οικοδομής και την εργασία του πολιτικού μηχανικού. Ο Ιδιοκτήτης του ζήτησε να ετοιμάσει μελέτη για την ανακαίνιση και τη συντήρηση του επίδικου Υποστατικού. Ετοίμασε σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια, μέσω των οποίων παρουσιάζει τις προσθήκες και τις κατεδαφίσεις τοίχων που θα επέλθουν στο επίδικο Υποστατικό. Συναφώς, έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής για προσθηκομετατροπές, με αρχική ισχύ μέχρι τις 24/09/

1. Η κατοικία χρήζει άμεσης συντήρησης. Διατείνεται πως η ύπαρξη της άδειας οικοδομής εξυπακούει την τέλεση ουσιαστικών αλλαγών. Αναφέρεται σε επιτόπια επιθεώρηση, το συμπέρασμα της οποίας είναι ότι το Υποστατικό αντιμετωπίζει προβλήματα υγρασιών και ρηγματώσεις σε κολώνες, δοκάρια και πλάκες ενώ επίσης υφίσταται αποσάθρωση του σκυροδέματος, οξειδώσεις και αποκολλήσεις τμημάτων του. Αναφέρεται στις εργασίες που θα λάβουν χώρα, την τοποθέτηση βοηθητικών στηριγμάτων (σκαλωσιές ξυλότυπου), θα απαιτηθεί η διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και θα αφαιρεθεί το πάτωμα. Θα δημιουργηθεί σκόνη και θόρυβος. Τα πιο πάνω καθιστούν αδύνατη την παραμονή της ενοικιάστριας κατά την εκτέλεση των προτιθέμενων εργασιών. Οι αλλαγές θα εκτελεστούν θα είναι ουσιαστικής φύσης και όχι διακοσμητικού χαρακτήρα, καθότι θα γίνει επέμβαση στο σκελετό της κατοικίας. Επιπροσθέτως, θα υπάρξει ριζική αλλαγή τόσο της όψης, όσο και του εσωτερικού χώρου της κατοικίας. Είναι δε πολύ πιθανόν να απαιτηθεί και ενίσχυση του σκελετού. Έχει συναφώς ετοιμάσει κοστολόγηση των εργασιών, την οποία ο Ιδιοκτήτης θα έδιδε στην τράπεζα για να εξασφαλίσει την αναγκαία χρηματοδότηση για τη διεκπεραίωση των εργασιών. (β) Η μαρτυρία της πλευράς της Ενοικιάστριας. Για την Ενοικιάστρια, μαρτυρία έδωσε μόνο η ίδια. Είναι πτυχιούχος αισθητικός κοσμετολογίας και μανικιούρ. Ασκεί το επάγγελμα της αισθητικού από το
2. Απορρίπτει τις αιτούμενες θεραπείες. Αναφέρεται στην ύπαρξη της επίδικης γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 28/01/
3. Παραπέμπει, με ιδιαίτερη έμφαση, σε χειρόγραφη σημείωση που συνοδεύει το ενοικιαστήριο, ίδιας ημερομηνίας. Η εν λόγω χειρόγραφη σημείωση τιτλοφορείται «ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΣΥΓΚΑΤΑΘΕΣΗ» και ως προς το περιεχόμενό της αφορά δήλωση του τότε Ιδιοκτήτη και πατέρα του Αιτητή (Μ.Α.2), ότι συγκατατίθεται όπως η Ενοικιάστρια «το χρησιμοποιεί πέραν από κατοικία και για σκοπούς της εργασίας της ως αισθητικός». Τονίζει πως ουδέποτε η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη διέμενε μαζί του στην ανώγειο κατοικία και είναι σε θέση να το γνωρίζει αυτό καθότι η ίδια διαμένει στο ισόγειο του ίδιου κτιρίου. Η θυγατέρα του Αιτητή επισκέπτεται, δεν διαμένει στους γονείς της. Μόνο κατά αραιά διαστήματα τα παιδιά της διανυκτερεύουν στο Υποστατικό. Αρνείται ότι καθυστέρησε στην καταβολή οποιουδήποτε ενοικίου. Οι ισχυρισμοί της πλευράς του Ιδιοκτήτη για καθυστερήσεις στην πληρωμή του ενοικίου, κατά την άποψή της είναι κατασκευασμένοι και αποσκοπούσαν στο να δημιουργήσουν λόγο έξωσης εναντίον της. Απορρίπτει ότι οι ισχυριζόμενες αλλαγές είναι ουσιώδεις και σημαντικές αλλά ο απώτερος στόχος είναι να ενοικιαστεί το Υποστατικό με ψηλότερο ενοίκιο. Επισημαίνει το γεγονός ότι μέχρι σήμερα ο Ιδιοκτήτης δεν έχει εξασφαλίσει τη δανειοδότησή του, ούτε έχει στοιχειοθετήσει την οικονομική δυνατότητά του. Τυχόν έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής θα προκαλέσει δυσανάλογα μεγαλύτερη ταλαιπωρία σ' εκείνη και θα καταστρέψει τη βιοποριστική της εργασία. Διατείνεται πως ο Ιδιοκτήτης ούτε έχει την οικονομική δυνατότητα να προβεί στις ισχυριζόμενες από αυτόν, αναγκαίες μετατροπές, ούτε καν γνωρίζει πόσο αυτές θα κοστίσουν. Η ίδια ισχυρίζεται ότι έχει δημιουργήσει μεγάλο κύκλο εργασιών και προς τούτο παρουσιάζει καταστάσεις των ασφαλιστικών της λογαριασμών. Ουδέποτε η πλευρά του Ιδιοκτήτη έχει προβεί σε συντήρηση του Υποστατικού και όλες οι επιδιορθώσεις γίνονταν με δικά της έξοδα. Υποστηρίζει πως η ταλαιπωρία που θα υποστεί θα είναι τεράστια, αν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, αλλά στην περίπτωση που το Δικαστήριο έχει διαφορετική άποψη, αξιώνει διάφορες αποζημιώσεις καθώς και αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 08/12/2022, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. · Ανάκτηση κατοχής λόγω ουσιαστικών αλλαγών Ο λόγος ανάκτησης κατοχής που σχετίζεται με τη διενέργεια ουσιαστικών αλλαγών αφορά το εδάφιο η(iii) του άρθρου 11 και έχει ως εξής: « (η) εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου [...] (iii) για ουσιωδώς σηµαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σηµαντική µετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του[7] [..] και το ∆ικαστήριον είναι πεπεισµένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαµβανόµενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων µηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον· » Η έννοια της «αξιοποίησης» του υποστατικού εξετάστηκε στη Ν. Γιούκκα ν. Α. Μιχαϊλίδη

(2003)1Γ Α.Α.Δ 1476, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση, χαρακτηρίζοντας ως προσχηματική την αξίωση για ανάκτηση της κατοχής. Τονίστηκε ότι η «αξιοποίηση ακινήτου συνεπάγεται αλλαγές και βελτιώσεις προς υλοποίηση των προοπτικών ανάπτυξης του» και επιπλέον επισημάνθηκε πως η λογικότητα, ως αναγκαίο προαπαιτούμενο, συναρτάται με τη φύση των επιδιωκόμενων αλλαγών, η σημαντικότητα των οποίων θα οδηγήσει στην αξιοποίηση του κτηρίου, προϋπόθεση η οποία δεν[8] ίσχυε σε εκείνη την περίπτωση. Από την άλλη, στη Haig G. Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ

(2008)1Β Α.Α.Δ 1105, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι με βάση τη προσφερθείσα μαρτυρία των πραγματογνωμόνων, οι προτιθέμενες αλλαγές, κάλυπταν το κριτήριο του «ουσιωδώς σημαντικού» αφού μέσω αυτών θα προέκυπτε «ριζική αλλαγή της όψης και του εσωτερικού χώρου του καταστήματος, της τοιχοποιίας και του πατώματος και θα απαιτηθεί η ενίσχυση του σκελετού». Στη Ιωάννου ν. Κοκκωνή

(1993)1 Α.Α.Δ. 274 λέχθηκαν τα εξής: « Το πρώτο που φαίνεται πως είναι ανάγκη να τονιστεί, για ακόμα μια φορά, είναι πως το ζήτημα σ' αυτές τις περιπτώσεις είναι πραγματικό και όχι νομικό. Ο Νόμος δεν έχει προσδιορίσει την έννοια των όρων που χρησιμοποίησε. Σε κάθε περίπτωση εξετάζεται το σύνολο των σχετικών στοιχείων με γνώμονα τη συνήθη, όχι απαραίτητα την αυστηρά ετυμολογική, έννοια των όρων που στοιχειοθετούν την προϋπόθεση που θέτει ο Νόμος. Η νομολογία δεν απέβλεψε στη διατύπωση οποιουδήποτε ορισμού, πολύ λιγότερο εξαντλητικού ορισμού. » Στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ

(1992)1 Α.Α.Δ. 1086, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Στις περιπτώσεις, όμως, που το ακίνητο αυτό αποτελεί μέρος ευρύτερου κτιριακού συγκροτήματος που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, οι αλλαγές που ταυτόχρονα προτείνονται να εκτελεστούν γύρω ή πάνω από το ακίνητο, μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη στο βαθμό που επηρεάζουν το υπάρχον κοινό θεμέλιο και την υπάρχουσα δομή, μορφή και χαρακτήρα του επίδικου ακινήτου. Το Δικαστήριο οφείλει να εκφράσει ρητά, σ' όλες ανεξαίρετα τις περιπτώσεις, την ετυμηγορία του κατά πόσο οι αλλαγές είναι "ουσιαστικές και ριζικές", κατά πόσο συνεπάγονται τη "ριζική και ολική μετατροπή" του ακινήτου, κατά πόσο γίνονται "διά σκοπούς αξιοποιήσεως του" και κατά πόσο η κατοχή του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη είναι λογικά αναγκαία για την εκτέλεση τους. Αν η εκτέλεση των προτεινόμενων αλλαγών θα καταστήσει το ακίνητο πιό προσοδοφόρο ή επωφελές στον ιδιοκτήτη του, μπορεί εύλογα να λεχθεί ότι θα γίνουν για σκοπούς αξιοποίησης του ακινήτου, μέσα στην έννοια του άρθρου 11

(1)(η) (ιιι) του Νόμου. Το ίδιο μπορεί να λεχθεί για την ουσιαστική αναπαλαίωση διατηρητέων οικοδομών αν οι προτεινόμενες αλλαγές ικανοποιούν τις άλλες προϋποθέσεις του άρθρου. » Όσον αφορά τη λογικότητα της απαίτησης που αναφέρεται στο άρθρο 11

(1)(η) του Νόμου, αυτή «συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου»[9] και συναρτάται με την οικονομική δυνατότητα ή ευχέρεια δανειοδότησης ή εξεύρεσης πόρων για την ανοικοδόμηση. Περαιτέρω, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει γνήσια, αντικειμενική και όχι υποκειμενική ανάγκη κατοχής του υποστατικού. [10] Αναφορικά με την ύπαρξη των αναγκαίων αδειών, οι σχετικές άδειες κατεδάφισης και ή ανοικοδόμησης, αναλόγως της περίπτωσης, πρέπει να βρίσκονται σε ισχύ[11] κατά τον χρόνο της ακροαματικής διαδικασίας, χωρίς όμως το παρόν Δικαστήριο να υποκαθιστά τη διοίκηση κατά την άσκηση της διοικητικής της λειτουργίας.[12] · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[13] Όμως η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος. Στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών», και εάν υπάρχει για αυτόν[14] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. Στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου

(1993)1 Α.Α.Δ 358 επιβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στη Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[15] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, το ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν τελεί υπό αμφισβήτηση.[16] Είναι κοινός τόπος ότι το ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Το Υποστατικό συμπληρώθηκε αρκετά χρόνια πριν το 1999 και δεν αμφισβητείται ότι τελούσε από τότε προς ενοικίαση, η οποία έχει προ πολλού καταστεί θέσμια. Ούτε η αποστολή των αναγκαίων προειδοποιητικών επιστολών αμφισβητείται, με αποτέλεσμα τούτη η τυπική προϋπόθεση να ικανοποιείται, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω. Έχουν εμφιλοχωρήσει στη διαδικασία, δικογραφημένοι ισχυρισμοί και μαρτυρία σε σχέση με το κατά πόσον υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου. Δοθέντος όμως ότι δεν υφίσταται αυτοτελής λόγος έξωσης για τούτο το ζήτημα, αυτό το θέμα βρίσκεται εκτός δικογράφων και δεν θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο καθότι, ως γνωστό, τα δικόγραφα καθορίζουν, αυστηρά, τα επίδικα θέματα.[17] Τα επίδικα λοιπόν θέματα συναρτώνται και συνοψίζονται στην ικανοποίηση των υπόλοιπων νομικών και ουσιαστικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε λόγω ιδιοκατοίκησης είτε λόγω ουσιαστικών αλλαγών. Συνεπώς, το καθοριστικό ερώτημα είναι το κατά πόσον πληρούνται οι αντίστοιχες προϋποθέσεις για την ανάκτηση της κατοχής, ζήτημα που πρωτίστως συναρτάται με το κατά πόσο η πλευρά του Ιδιοκτήτη έχει παρουσιάσει όλη την αναγκαία και πειστική μαρτυρία προς απόσειση του σχετικού βάρους απόδειξης. Ως προς την Ανταπαίτηση, σημειώνω ότι η εξέταση αυτής, προϋποθέτει την επιτυχία της Κυρίως Αίτησης. Επί της ουσιαστικής διάστασης της Ανταπαίτησης, αμφισβητείται από τον Ιδιοκτήτη ο ισχυρισμός της Ενοικιάστριας ότι το Υποστατικό αποτελεί, πέραν από την κατοικία της, και τον επαγγελματικό της χώρο. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων Αναφορικά με τη μαρτυρία που δίδεται από πραγματογνώμονα, πρόκειται για μαρτυρία άποψης (opinion). Τούτου του είδους η μαρτυρία θεωρείται ανεξάρτητη[18] αντικειμενική και βοηθητική προς το Δικαστήριο. Όχι όμως δεσμευτική. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[19] Το Δικαστήριο, δίχως να μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[20] αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[21] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[22] * Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[23] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Κατ' αρχάς, σημειώνω πως η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη δεν έδωσε μαρτυρία στη διαδικασία, παρά το γεγονός ότι είναι αυτή και η οικογένεια της που παρουσιάζονται ως οι άμεσα ενδιαφερόμενοι και επηρεαζόμενοι από την εξέλιξη της διαδικασίας. Ήταν βεβαίως δικαίωμα της πλευράς του Ιδιοκτήτη να παρουσιάσει με τον τρόπο αυτό την υπόθεσή της στο Δικαστήριο. Εντούτοις, το αποτέλεσμα δεν τους δικαιώνει, αφού, ως θα εξηγηθεί στη συνέχεια, συνολικά εξεταζόμενες οι θέσεις του Ιδιοκτήτη και αντιπαραβαλλόμενες με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό, δεν πείθουν. Ξεκινώ από τον πατέρα του Ιδιοκτήτη, τον Μ.Α.

1. Ο εν λόγω μάρτυρας, κατά την αντεξέτασή του, υπήρξε ειλικρινής προς το Δικαστήριο. Τούτη όμως η ειλικρίνεια του Μ.Α. 2 τελεί σε ευθεία ανακολουθία με τους ισχυρισμούς του υιού του και Ιδιοκτήτη. Θυμίζω πως η βασική δικογραφημένη του θέση και ο πυρήνας του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής είναι ότι η τετραμελής οικογένεια της θυγατέρας του Ιδιοκτήτη (και εγγονής του Μ.Α.2), διαμένουν, εξ ανάγκης, μαζί με αυτόν και τη σύζυγό του, «στριμωγμένα στην ανώγεια κατοικία 3 υπνοδωματίων.» Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι: «
2. Η κόρη του Αιτητή Ιωάννα ετών 27 και ο σύζυγος της Γιάννης ετών 30, κατά την καταχώρηση της παρούσας, διαμένουν με τον Αιτητή, πατέρα της και τη σύζυγο του, μητέρα της, στην ανώγειο κατοικία στην οδό Θεμιστίου 3, μαζί με τα 2 ανήλικα τέκνα του ζεύγους 4 χρονών και 4 μηνών αντίστοιχα, ήτοι 6 άτομα στριμωγμένα στην ανώγεια κατοικία 3 υπνοδωματίων. » Στο ίδιο μοτίβο κινείται και η μαρτυρία του Ιδιοκτήτη, όπου στη παράγραφο 7 της δήλωσής του αναφέρει επί λέξει: «
3. Στην ανώγειο κατοικία διαμένω με τη γυναίκα μου, την κόρη μου, το γαμπρό μου και 2 ανήλικα παιδιά τους, όλοι μαζί στριμωγμένοι. Καταχωρώ ως Τεκμήριο 3 φωτογραφία υπνοδωματίου στην οικία μου, την οποίαν τράβηξα με το κινητό μου με τη βοήθεια της κόρης μου και τύπωσα σε φωτογραφείο, στο οποίο υπνοδωμάτιο διανυκτερεύει η κόρη μου με τα 2 ανήλικα παιδιά της, στην ανώγειο κατοικία μου. » Εντούτοις, ο ίδιος ο πατέρας του Αιτητή (Μ.Α.2), δεν συμμερίζεται αυτή τη θέση. Η πιο κάτω μαρτυρία, που έδωσε αντεξεταζόμενος στις 07/10/2022, υπήρξε αποκαλυπτική της πραγματικής κατάστασης των πραγμάτων: « Ε. Επίσης αναφερθήκατε ότι η εγγονή σας διαμένει με τα πεθερικά της. Α. Ναι. Ε. Η υπόθεση τούτη ξεκίνησε που το 2019 μέχρι σήμερα. Όταν λέτε, διαμένει με τα πεθερικά της, τι εννοείτε; Σήμερα, που το '19 μέχρι σήμερα, να μου διευκρινίσετε τι εννοείτε, διαμένει η εγγονή σας; Α. Μένει. Ε. Μένει μόνο τζιαμαί; Α. Ναι. Ε. Άρα δεν διαμένει καθόλου στο γιο σας; Α. Κάποτε παίρνει τα εγγονάκια. Δικαστήριο προς μάρτυρα: Ε. Κάποτε παίρνει τα εγγονάκια; Α. Και προσέχει τα η γιαγιά τους τζιαμαί. Ε. Αλλά δεν διαμένει, δεν μένει μόνιμα σε εκείνο το υποστατικό; Α. Μόνιμα όχι. » Η επανεξέταση του μάρτυρα, επιβεβαίωσε τα πιο πάνω: « Ε. Εσείς μένετε εκεί για να το γνωρίζετε; Α. Όχι. Ε. Άρα, είστε σε θέση να πείτε που διαμένουν τη νύχτα αυτοί οι άνθρωποι; Α. Στην πεθερά της. » Τα προαναφερόμενα έχουν αυτόδηλο, καταλυτικό, περιεχόμενο. Η βάση της Αίτησης έχει εκθεμελιωθεί. Η πιο πάνω μαρτυρία επιβεβαιώνει, με τρόπο που δεν επιδέχεται την παραμικρή αμφισβήτηση, την αντίθετη και πιο ουσιαστική θέση της Ενοικιάστριας, ότι δηλαδή η θυγατέρα του Ιδιοκτήτη δεν διαμένει μαζί του. Συνεπώς, όλα τα σχετικά περί της ταλαιπωρίας τους και ότι «6 άτομα [είναι] στριμωγμένα στην ανώγεια κατοικία», και οι φωτογραφίες που υποτίθεται επιβεβαιώνουν τα πιο πάνω, δεν μπορούν παρά να ταξινομηθούν ως κατασκευασμένα από την πλευρά του Ιδιοκτήτη. Θυμίζω πως στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. » Με άλλα λόγια, η ανάκτηση της κατοχής μιας προστατευόμενης θέσμιας ενοικίασης είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Για αυτό, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά, με βάση βεβαίως τους κανόνες που ισχύουν για την απόσειση του αποδεικτικού βάρους σε αστικές υποθέσεις, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες. Τούτο επειδή, η έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα, εξ ου η αναφερόμενη ενέργεια έχει χαρακτηρισθεί ως η πιο ακραία παρέμβαση[24] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[25] και της επαγγελματικής στέγης.[26] Εν προκειμένω, η παρουσιασθείσα μαρτυρία όχι μόνο στερείται πειστικότητας αλλά το αίτημα για ανάκτηση της κατοχής παρουσιάζεται ως προδήλως προσχηματικό. Τα λεχθέντα στη Ν. Γιούκκα ν. Α. Μιχαϊλίδη (ανωτέρω) εφαρμόζονται πλήρως στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Αν και τα πιο πάνω αρκούν, για σκοπούς πληρότητας θα αναφερθώ και σε αρκετά άλλα που δεν έπεισαν το Δικαστήριο και τα οποία ενδυναμώνουν το συμπέρασμα ότι η αξίωση δεν είναι άμεση και γνήσια αλλά επιτηδευμένη. Ξεκινώ με τις ισχυριζόμενες προσπάθειες για εξεύρεση εναλλακτικής κατοικίας. Σχετικά έδωσε μαρτυρία η Μ.Α.
4. Δίχως να αμφισβητώ ότι έπραξε ως αναφέρει, διατηρώ ισχυρές επιφυλάξεις ως προς την επάρκεια της εν λόγω μαρτυρίας. Διότι, η αναφερόμενη μαρτυρία δεν συνάδει με την υποχρέωση που προκύπτει από το άρθρο 11(στ) του Νόμου, το οποίο αναφέρεται στο «κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν». Αντί αυτού, η προσκομισθείσα μαρτυρία αφορά αδυναμία εξεύρεσης υποστατικού που να ικανοποιεί τις ανάγκες της θυγατέρας του Ιδιοκτήτη και όχι της Ενοικιάστριας, που ήταν το ζητούμενο. Συνεπώς, πρόκειται για μη σχετική προς το επίδικο ζήτημα μαρτυρία και ως τέτοια απορρίπτεται. Επιπλέον και ανεξαρτήτως των πιο πάνω, οφείλω να σημειώσω και τον προβληματισμό μου ως προς τη μεθοδολογία που εφαρμόστηκε από τη Μ.Α.
5. Ο Νόμος αναφέρεται σε «λογικό» ενοίκιο. Τέτοια μαρτυρία δεν παρουσιάστηκε. Έγινε κάτι εντελώς διαφορετικό. Η πλευρά του Ιδιοκτήτη εξίσωσε το λογικό ενοίκιο με το θέσμιο/καταβαλλόμενο ενοίκιο και εσφαλμένα έθεσε ως μέτρο σύγκρισης το δεύτερο, παραγνωρίζοντας το αυτονόητο, ότι δηλαδή, το θέσμιο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε «λογικό» ή «δίκαιο».[27] Αποτέλεσμα αυτής της εσφαλμένης διεργασίας είναι να επιχειρηθεί να εξευρεθεί διαθέσιμο προς ενοικίαση υποστατικό με ορισθέν κριτήριο το θέσμιο και όχι το «λογικό» ενοίκιο και επειδή ακριβώς δεν υπάρχει ταύτιση των δύο, η αποτυχία της προσπάθειας ήταν προδιαγραμμένη. Προχωρώ στα συμπεράσματά μου σχετικά με τη μαρτυρία του Μ.Α.
6. Θυμίζω πως η εν λόγω μαρτυρία σχετίζεται με την αξίωση για ανάκτηση της κατοχής λόγω διενέργειας ισχυριζόμενων «ουσιαστικών αλλαγών». Ούτε το περιεχόμενο της μαρτυρίας του Μ.Α.4 έχει ικανοποιήσει το Δικαστήριο. Κατ' αρχάς, ο συγκεκριμένος λόγος έξωσης είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την ισχυριζόμενη ιδιοκατοίκηση, αφού οι σκοπούμενες «ουσιαστικές αλλαγές» αποσκοπούν στη διαμόρφωση του Υποστατικού με τέτοιο τρόπο ώστε να χρησιμοποιηθεί/αξιοποιηθεί για την ιδιοκατοίκηση της θυγατέρας του Ιδιοκτήτη. Κατά συνέπεια, έχοντας ήδη αποφασίσει ότι το αίτημα για Ιδιοκατοίκηση είναι προσχηματικό, η υπό εξέταση βάση για ανάκτηση κατοχής καθίσταται εκ προοιμίου αβάσιμη και συμπαρασύρεται στην απόρριψή της. Αλλά και επί της ουσίας, δεν θα μπορούσε αυτοτελώς εξεταζόμενος να πετύχει ο υπό εξέταση λόγος έξωσης, αφού στερείται σαφήνειας και πληρότητας, ως προς τα εξής: Πρώτον, δεν υπάρχει μαρτυρία ότι βρίσκεται εν ισχύ[28] σχετική άδεια, αφού η άδεια οικοδομής ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 στη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη, έληξε στις 24/09/2020, δίχως να προσκομιστεί η ανανέωσή της. · Δεύτερον, δεν έχει αποδειχθεί ότι οι ισχυριζόμενες αλλαγές θα οδηγήσουν στην αξιοποίηση του Υποστατικού, εν τη έννοια του Νόμου. Λανθασμένα η πλευρά του Ιδιοκτήτη θεωρεί ότι η εξασφάλιση οικοδομικών αδειών αρκεί για την πλήρωση των προϋποθέσεων που θέτει ο Νόμος. Ιδίως, η θέση του Μ.Α.4 ότι «η ύπαρξη της άδειας οικοδομής εξυπακούει την τέλεση ουσιαστικών αλλαγών» απορρίπτεται, αφού αφενός πρόκειται για υπεραπλούστευση του όλου ζητήματος και αφετέρου συνιστά προσέγγιση που η υιοθέτησή της θα οδηγούσε στην καταστρατήγηση του Νόμου. Η έννοια της «αξιοποίησης» του επίδικου ακινήτου, ως αυτή τίθεται στο Νόμο, συνεπάγεται την ύπαρξη εμπεριστατωμένης μαρτυρίας για τις «αλλαγές και βελτιώσεις προς υλοποίηση των προοπτικών ανάπτυξης του»[29] μέσω δηλαδή της οποίας να μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η αξία του Υποστατικού μετά τις αλλαγές θα είναι μεγαλύτερη από την υφιστάμενη του αξία. Αλλά τέτοια μαρτυρία δεν δόθηκε προς το Δικαστήριο. · Τρίτον, δεν έχει στοιχειοθετηθεί καν η οικονομική δυνατότητα ή η ευχέρεια δανειοδότησης ή εξεύρεσης πόρων για την τέλεση των ισχυριζόμενων ουσιαστικών αλλαγών, ζήτημα που είναι συνυφασμένο τόσο με τη λογικότητα της απαίτησης όσο και την αντικειμενικότητα της ισχυριζόμενης ανάγκης. Εκείνος που έχει πραγματική και γνήσια ανάγκη για να ανακτήσει την κατοχή στη βάση τέτοιου λόγου, οφείλει να είναι πανέτοιμος να ενεργήσει άμεσα ως ισχυρίζεται. Εάν δεν έχει την αναγκαία ρευστότητα, οφείλει να μεριμνήσει να εξεύρει, εκ των προτέρων, επαρκείς πηγές χρηματοδότησης και να τις παρουσιάσει στο Δικαστήριο για να στοιχειοθετήσει την αξίωσή του. Κατά συνέπεια, εν προκειμένω, για να είχε πιθανότητες επιτυχίας η αιτούμενη αξίωση, θα έπρεπε να είχε παρουσιαστεί μια εμπεριστατωμένη και αναλυτική κοστολόγηση των προτιθέμενων οικοδομικών αλλαγών, μαζί με γραπτή διαβεβαίωση από πιστωτικό οργανισμό που να εγγυάται τη χρηματοδότηση, σε περίπτωση επιτυχίας της Αίτησης. Το πρώτο έγινε με επιφανειακό τρόπο, το δεύτερο δεν έγινε καν. Συγκεκριμένα, ως προς το πρώτο ζήτημα παρουσιάστηκε μονοσέλιδο έγγραφο ημερομηνίας 25/02/2019 (περιγραφόμενο ως «ΤΕΚΜΗΡΙΟ Δ» από τον Μ.Α.4) που τιτλοφορείται «πιστοποιητικό κόστους για ανακαίνιση ισόγειου κατοικίας» και αναφέρει «ότι δια του παρόντος πιστοποιώ ότι για την ανακαίνιση της εν λόγω οικοδομής θα χρειαστ[εί] ένα πόσο πέρι τις €80000,00» και το οποίο επιμερίζεται σε 13 επιμέρους αλλά γενικές κατηγορίες. Αυτό όμως το έγγραφο πόρρω απέχει από το να θεωρηθεί ως εμπεριστατωμένη κοστολόγηση. Υπενθυμίζω πως η παρουσίαση ενός προσώπου που προσδιορίζεται ως ειδικός επί συγκεκριμένου θέματος, δεν προσδίδει αυτόματα και αξία στο περιεχόμενο όσων επικαλείται, αλλά έχει την υποχρέωση να υποστηρίξει τις θέσεις του με λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο. Εν προκειμένω, στο υπό εξέταση έγγραφο, ούτε επιμέρους επιμετρήσεις εντοπίζονται, ούτε ποσότητες αναφέρονται, ούτε υλικά καθορίζονται. Επιπλέον, αναφέρονται κάποια ποσά για «κατεδαφίσεις, ηλεκτρικά είδη και διακόσμηση» δίχως να εξηγείται η συνάφεια και η αναγκαιότητα εκτέλεσής τους. Ούτε έχει δοθεί οποιαδήποτε εξήγηση προς διασαφήνιση της ανακολουθίας που παρουσιάζεται μεταξύ αυτού του εγγράφου και της αναφοράς στην άδεια οικοδομής - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12, όπου στο σημείο όπου αναγράφεται «καθορίζεται ως αξία της προτιθέμενης κατασκευής (όπως αυτή καθορίζεται από τον αρχιτέκτονα)», δηλώνεται μόλις το ποσό των €10.000,
7. Ως προς τη δεύτερη παράμετρο, η μη απόδειξη στοιχείων που να δεικνύουν την οικονομική δυνατότητα του Ιδιοκτήτη να χρηματοδοτήσει τις ισχυριζόμενες ουσιαστικές αλλαγές, αποτελεί ακόμη ένα επιπρόσθετο και αυτοτελή λόγο για απόρριψη του αιτήματός του. · Τέταρτον και σχετικό με τα αμέσως προηγούμενα, ο Ιδιοκτήτης δεν έχει εκπληρώσει την υποχρέωσή του να στοιχειοθετήσει ότι θα είναι σε θέση να αποζημιώσει την Ενοικιάστρια σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος, κατά παράβαση των δικονομικών προβλεπόμενων στον Κανονισμό 7(ε) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του
8. · Πέμπτον, η έγγραφη μαρτυρία του εν λόγω προσώπου επί της ουσίας δεν πείθει ότι οι σκοπούμενες αλλαγές θα είναι «ουσιαστικές». Πρόκειται για μαρτυρία εμφανώς διανθισμένη με εκφράσεις που στοχεύουν να επιβεβαιώσουν την ουσιαστική φύση των αναφερόμενων αλλαγών, στην πράξη όμως δεν πληρούται το σχετικό κριτήριο. Διότι, στα αρχιτεκτονικά σχέδια φαίνεται μόνο η αφαίρεση ενός μεσότοιχου μεταξύ τραπεζαρίας και καθιστικού και ενός δευτέρου έτσι ώστε να επεκταθεί ένα υπνοδωμάτιο, με ταυτόχρονο κλείσιμο κάποιων περιμετρικών κουφωμάτων του Υποστατικού. Αυτά δεν πείθουν ότι αποτελούν ουσιαστικές διαφοροποιήσεις, αφού πρόκειται για περιορισμένης έκτασης αλλαγές μέσω εν μέρει κάποιας συντήρησης και μικρής ανακαίνισης του Υποστατικού, δίχως επί της ουσίας τον επηρεασμό είτε της δομής, είτε της μορφής, είτε του χαρακτήρα του Υποστατικού, με αποτέλεσμα να μην καλύπτεται το σχετικό κριτήριο. Όσον αφορά δε τα περί «ριζικής αλλαγής» στην όψη, στον εσωτερικό χώρο, στην τοιχοποιία και στο πάτωμα του Υποστατικού, αυτά εξαντλούνται σε γενικότητες, αφού δεν παρατίθενται στοιχεία ούτε για την υφιστάμενη κατάσταση, ούτε γίνεται οποιαδήποτε αντιπαραβολή σε σχέση με το πως πρόκειται να διαμορφωθεί το Υποστατικό, μετά την εκτέλεση των ισχυριζόμενων εργασιών. Για παράδειγμα, το πάτωμα θα αφαιρεθεί και γιατί; Και αν ναι, από ποιο υλικό θα είναι το νέο πάτωμα; Περαιτέρω, ο Μ.Α.4, ισχυρίζεται ότι οι εργασίες δεν μπορούν να εκτελεστούν τμηματικά επικαλούμενος την ασφάλεια της Ενοικιάστριας, δίχως να εξηγεί για ποιο λόγο δεν θα μπορούσαν όντως οι εν λόγω εργασίες να γίνουν τμηματικά. Παράλληλα, υποστηρίζει, με γενικό τρόπο, πως θα «γίνει επέμβαση στον σκελετό» του Υποστατικού, ενώ ταυτόχρονα διατείνεται πως η ενίσχυση του σκελετού αποτελεί μόνο μια πιθανότητα. Από την άλλη, όσον αφορά τη μαρτυρία της Ενοικιαστρίας, αποδέχομαι το βασικό και καθοριστικό ισχυρισμό της, ότι δηλαδή, για τους λόγους που έχουν ήδη επεξηγηθεί, η οικογένεια της θυγατέρας του Ιδιοκτήτη δεν διαμένει μαζί του. Επίσης, δέχομαι πως το επίδικο Υποστατικό ή έστω μέρος αυτού, με τη γραπτή συγκατάθεση της ιδιοκτησιακής πλευράς (δείτε: χειρόγραφη δήλωση ημερ. 28/01/2000 που τιτλοφορείται «συμφωνία συγκατάθεση» και επισυνάπτεται μαζί με το ΤΕΚΜΗΡΙΟ Δ στη δήλωσή της), το χρησιμοποιεί και για βιοποριστικούς σκοπούς και συγκεκριμένα για τη λειτουργία «Ινστιτούτου Αισθητικής» (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Γ» [ασφαλιστικός λογαριασμός], ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Η(γ)» [απόδειξη χρήσης επαγγελματικού υποστατικού] και ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Θ(α)» [απόδειξη είσπραξης εισφορών από αυτοτελώς εργαζόμενη] στην έγγραφη μαρτυρία της Ενοικιάστριας). Τα προαναφερόμενα δεν σημαίνουν βεβαίως ότι η Ενοικιάστρια θα μπορούσε να αποδείξει πλήρως την Ανταπαίτησή της και ιδιαίτερα όσον αφορά τις ισχυριζόμενες αποζημιώσεις για «μείωση κύκλου εργασιών», για «έξοδα μετακόμισης» και για «μείωση εισοδημάτων», αφού οι εν λόγω αξιώσεις έχουν παρατεθεί δίχως να υποστηριχθούν από το απαραίτητο αποδεικτικό υλικό με αποτέλεσμα να ταξινομούνται ως υπερβολικές και αναπόδεικτες. Όπως συναφώς υποδείχθηκε στη Nicolaides v. Chrysochou

(1988)1 C.L.R. 687, τέτοιες εξισώσεις απαιτούν[30] την παρουσίαση «νοητικής εικασίας (intelligent guess) εμπειρογνώμονα».[31] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « The evidence adduced by the tenants; an whom the burden of proof lies, falls short of satisfying the requirements for the award of compensation under section

1. There is evidence that the tenants will suffer loss by recovery of possession by the landlord. There is no evidence at all as to the adherent goodwill,[32] no evidence as to the measure of damages, no evidence as to the actual increase in the rental value arising from the exercise by the carrying on of the respondents of their trade or business in the said shops. There is no evidence as to what the landlord will gain by any addition to the rental value due to the carrying on of the business by the tenants. » Στην παρούσα περίπτωση δεν υπάρχουν τέτοια δεδομένα. Αλλά, περαιτέρω ενασχόληση με το ζήτημα δεν έχει οποιανδήποτε πρακτική χρησιμότητα, δεδομένου ότι η Ανταπαίτηση τελεί υπό την αίρεση της επιτυχίας της Κυρίως Αίτησης. Εν πάση περιπτώσει, δέχομαι ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει περισσότερη ταλαιπωρία σε αυτήν παρά μη έκδοσή του, λόγω αφενός της μακροχρόνιας ενοικίασης (πέραν της εικοσαετίας) και αφετέρου λόγω του ότι το εν λόγω Υποστατικό χρησιμοποιείται και ως χώρος για την άσκηση της βιοποριστικής της εργασίας, δεδομένο που η ιδιοκτησιακή πλευρά και γνώριζε και αποδέχθηκε κατά την έναρξη της ενοικίασης. Η δε προαναφερθείσα απόδειξη χρήσης επαγγελματικού υποστατικού που αφορά τη διεύθυνση του επίδικου Υποστατικού απαντά στη θέση του Ιδιοκτήτη ότι δεν υπάρχει τέτοια άδεια. Εξάλλου, το αντίβαρο στην ταλαιπωρία της Ενοικιάστριας έχει ήδη ταξινομηθεί ως προσχηματικό. Κατά συνέπεια, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε λόγω ιδιοκατοίκησης, είτε για ουσιαστικές αλλαγές με σκοπό την αξιοποίησή του. Συνεπακόλουθα, η Κυρίως Αίτηση θα απορριφθεί. Αντίστοιχη πορεία θα έχει η Ανταπαίτηση. VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα, με βάση τις σχετικές αρχές,[33] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται εναντίον του Αιτητή και υπέρ της Καθ' ης, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Έχω προβληματιστεί ως προς τα έξοδα σε σχέση με αυτήν. Διότι ναι μεν η ικανοποίησή της τελούσε υπό την αίρεση της επιτυχίας της Κυρίως Αίτησης, εντούτοις, μέσω της Ανταπαίτησης, η οποία προωθήθηκε μέχρι τέλους, έχουν εγερθεί και απαιτήσεις («μείωση του κύκλου εργασιών», « άλλες ζημιές», « έξοδα τυχόν μετακόμισης», «λοιπές ζημιές», «εισοδήματα και άλλες απώλειες») οι οποίες φαίνονταν εξ' αρχής[34] και εν τέλει επιβεβαιώθηκαν ως ανυπόστατες και ατεκμηρίωτες. Συνεπώς, υπό τις περιστάσεις, είναι ορθότερο πως η πλευρά της Ενοικιάστριας επωμιστεί τη συνέπεια τούτης της αδικαιολόγητης επιμονής της, καταδικάζοντάς στο 1/2 των εξόδων της Ανταπαίτησής της, ως αυτά υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο και εκδίδεται ανάλογη διαταγή. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Πάρεδρος Πάρεδρος Ντ. Σολωμονίδης Π. Αγιομαμίτης Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A
2. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [6]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014, ECLI:CY:AD:2014:A339. [7] Παλαιοτέρα, ήτοι πριν την τροποποίηση μέσω του άρθρου 3 του Ν.119(Ι) του 1999, η διατύπωση ήταν αυστηρότερη και είχε ως εξής: «δι' ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγοµένας την ριζικήν και ολικήν µετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του». Η έννοια των «ριζικών» αλλαγών έχει ερμηνευθεί, μεταξύ άλλων στη Lamarco Ltd v. Heraclis G. Kranos

(1987)1 C.L.R. 336 και στη Γαλίδης και Άλλοι ν. Ζάκο

(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 490 όπου οι αλλαγές δεν κρίθηκαν ότι ικανοποιούσαν το κριτήριο, ενώ αντίθετη ήταν η κατάληξη του Δικαστηρίου στη Poyiatzis v. Pilavakis & Another

(1988)1 C.L.R. 411, [8] Διότι, οι σκοπούμενες μετατροπές, ούτε θα άλλαζαν το χαρακτήρα του υποστατικού (καταστήματος), τουναντίον, η έκτασή του θα μειωνόταν κατά 10 τ.μ. και δεν υπήρχε μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς το θέμα εάν οι αλλαγές θα οδηγούσαν και σε ποιο βαθμό στην αύξηση της ενοικιαστικής του αξίας. [9] Δείτε: Γιούκκα ν. Μιχαηλίδη (ανωτέρω). [10] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου

(1989)1E Α.Α.Δ 233 [11] Δείτε: Δ. Αντωνιάδης Λτδ ν. Λ. Γεροντίδη κ.α.

(1989)1E Α.Α.Δ 147 και Κασάπης ν. Χριστοδούλου (ανωτέρω). [12]Δείτε: Poyiatzis v. Pilavakis a.o.

(1988)1 C.L.R.

1. [13] Δείτε: Κασάπη ν. Χριστοδούλου (ανωτέρω). [14] Πριν την τροποποίηση του 1995( Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [15] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [16] Επί του θέματος, σχετικά δείτε και την ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου, ημερομηνίας 17/12/2021 στο πλαίσιο αίτησης ημερ. 05/07/
2. [17] Δείτε: Κούρτης v. Ιασωνίδης

(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα

(1991)1 Α.Α.Δ. 507. [18] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου

(2003)1Γ

1. [19] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ.
2. [20] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [21] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [22] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ

(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [23] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/

1. [24] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. [25] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου). [26] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ.
2. [27] Το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αυτόν ακριβώς τον σκοπό επιτελεί. [28] Δείτε: Δ. Αντωνιάδης Λτδ ν. Λ. Γεροντίδη και Κασάπης ν. Χριστοδούλου (ανωτέρω). [29] Δείτε: Ν. Γιούκκα ν. Α. Μιχαϊλίδη (ανωτέρω). [30] Δείτε και: Ιωάννου κλπ ν. Θεοδούλου κ.α.

(2001)1Α Α.Α.Δ 113 και Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού (ανωτέρω). [31] Δείτε και: Mehmet Ali Sulay ν. Ananiya Kazandjian Civil Appeal No. 4266. [32] Για την έννοια της προσκολληθείσας εμπορικής εύνοιας (adherent goodwill), δείτε τη Whiteman Smith Motor Co Ltd v Chaplin [1934] 2 KB, όπου λέχθηκαν τα εξής: «I shall use the phrase 'net adherent goodwill' as meaning the goodwill, if any, which will remain attached to the premises, not including the 'site goodwill', that is, irrespective of customers who would come to a new tenant, starting a new business, simply because of their convenient situation.» [33] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη

(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd

(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». [34] Λόγω, τόσο της δικογραφικής, όσο και της μαρτυρικής ανεπάρκειας της υπόθεσης της Καθ' ης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο