ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. EΛΕΝΑ ΙΩΑΝΝΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Αίτηση αρ. Ε22/2018, 30/3/2023

(1)Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας. Η Ιδιοκτήτρια παρουσίασε γραπτή δήλωση, η οποία καταχωρήθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Α. Παρουσίασε τίτλο ιδιοκτησίας του υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), αναφέρθηκε στην αρχική συμφωνία ενοικίασης, διευκρινίζοντας ότι το έγγραφο που συνήφθη περί το 1991 το έχει απωλέσει. Από τις 02/05/2008, αντικατέστησε τη μητέρα της δυνάμει δωρεάς, ως Ιδιοκτήτρια του Υποστατικού. Το Υποστατικό είναι κατοικία και όχι κατάστημα ή βρεφικός σταθμός. Το τελευταίο ενοίκιο είναι €833 μηνιαίως, από το 2010. Παρουσίασε τη σχετική επιστολή, ημερομηνίας 02/12/2017 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3), μέσω της οποίας έδωσε προθεσμία ενός μηνός στην Καθ' ης η Αίτηση, για να της παραδώσει την κατοχή, λόγω ιδιοκατοίκησης. Παρά τη λήψη της επιστολής, η Καθ' ης αρνήθηκε να συμμορφωθεί, αξιώνοντας πέραν των €200.000, για να της επιστρέψει την κατοχή. Διατείνεται ότι όταν το 1991, η μητέρα της ενοικίασε στην Ενοικιάστρια το Υποστατικό, συμφώνησε μ' αυτήν ότι, όταν χρειαστεί το Υποστατικό, θα της το παραδώσει άμεσα, δίχως όμως να τηρήσει την υπόσχεσή της. Αναφέρθηκε στις προσωπικές της περιστάσεις. Είναι μητέρα 4 παιδιών και μαζί με το σύντροφό της και την εξαρτώμενη απ' αυτήν μητέρα της, διαμένουν σε ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων, το οποίο δεν αρκεί για να ικανοποιήσει τις οικογενειακές τους ανάγκες. Προς τούτο, παρουσίασε οπτικοακουστικό υλικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5), μέσω του οποίου προβλήθηκε στο Δικαστήριο η κατάσταση του διαμερίσματος στο οποίο διαμένει μαζί με την οικογένειά της. Ο σύντροφός της δεν έχει περιουσία στην Κύπρο, η ίδια δεν εργάζεται και η κατάσταση την οποία βιώνουν είναι τραγική, απελπιστική. Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στην ταλαιπωρία των παιδιών της, τα οποία στερούνται χώρους για να διαβάσουν, να κοιμηθούν και να ξεκουραστούν, με αποτέλεσμα να βιώνουν μια πολύ δύσκολη καθημερινότητα. Παρά το γεγονός ότι υπέδειξαν στην Ενοικιάστρια άλλα υποστατικά που θα μπορούσε να μεταστεγαστεί, εκείνη τους αντιμετώπιζε με απαξίωση και εξέφραζε την πεποίθηση πως «δεν μπορούσαν να την βγάλουν έξω». Διατείνεται, ότι δεν θα προξενηθεί οποιαδήποτε ταλαιπωρία στην Ενοικιάστρια, η οποία μπορεί να εξασφαλίσει άλλο υποστατικό, με ανάλογο ενοίκιο. Αντιθέτως, η ίδια και η οικογένεια της θα υποστούν τεράστια ταλαιπωρία εάν το αιτούμενο διάταγμα δεν εκδοθεί. Θεωρεί πως η δική της απαίτηση είναι άμεση, εύλογη και λογική. Δεν υποκινείται από αλλότρια κίνητρα, διότι εάν ήθελε αυξημένο ενοίκιο δεν θα δεχόταν το ενοίκιο εδώ και τόσα χρόνια να παραμένει το ίδιο. Κατά την άποψή της, είναι η Ενοικιάστρια που προσπαθεί να την εκμεταλλευτεί, αξιώνοντας το παράλογο ποσό των €200.000 για να μετακομίσει.

(2)Η μαρτυρία του κ. Αδάμου Καραντώνη (Μ.Α.2). Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια ήταν ο κ. Καραντώνης, ο οποίος είναι εκτιμητής ακινήτων και ο συντάκτης των εκθέσεων εκτίμησης ημερομηνίας 01/02/2018 και 24/01/2022 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 και 12). Η μαρτυρία του σκοπό είχε να επιβεβαιώσει τη θέση της Ιδιοκτήτριας ότι υπάρχουν στην περιοχή άλλα διαθέσιμα υποστατικά, όπου θα μπορούσε να στεγάσει την επιχείρησή της η Ενοικιάστρια. Αναφέρθηκε συναφώς στα κριτήρια που έθεσε, ήτοι ότι θα έπρεπε να ήταν ισόγειο, με αυλή και διαθέσιμο για να χρησιμοποιηθεί ως νηπιαγωγείο. Αναγνώρισε συναφώς τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 6 και 14, ήτοι επιστολές της δικηγόρου της Ιδιοκτήτριας, μέσω των οποίων παρουσιάζονται συνολικά έξι επιλογές για τη μεταστέγαση της Ενοικιάστριας, επιλογές τις οποίες ο ίδιος εφοδίασε την αναφερόμενη δικηγόρο. Κατά την αντεξέτασή του, διευκρίνισε ότι θεωρεί το Υποστατικό ως οικία και όχι ως επαγγελματικό υποστατικό και με αυτό το δεδομένο υπολόγισε το ενοίκιο. Αξιολογεί ως την καλύτερη περίπτωση, το ακίνητο αρ, 2 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6, με ενοίκιο προς €1,200 μηνιαίως, το οποίο προσομοιάζει με το επίδικο, αναγνωρίζοντας εντούτοις ότι το επίδικο έχει διπλάσια αυλή. (β) Η μαρτυρία της πλευράς της Ενοικιάστριας.

(1)Η μαρτυρία της Ενοικιάστριας. Η Ενοικιάστρια είναι πτυχιούχος της Βρεφονηπιοκομικής Σχολής Ιωαννίνων. Ολοκλήρωσε τις σπουδές της το 1991 και, επιστρέφοντας στην Κύπρο, εργαζόταν μέχρι και το 1992 ως υπάλληλος σε ιδιωτικό παιδοκομικό και βρεφικό σταθμό στη Λεμεσό. Τον Απρίλιο του 1992 αναζήτησε χώρο για να δημιουργήσει τη δική της επιχείρηση. Προς τον σκοπό αυτό, την 01/05/1992 συμφώνησε με την πρώην ιδιοκτήτρια και μητέρα της νυν Ιδιοκτήτριας, για την ενοικίαση του Υποστατικού. Η Ενοικιάστρια μαζί με την Ιδιοκτήτρια έπρεπε να προβούν σε αρκετές ενέργειες για να διαμορφωθεί το υποστατικό σε παιδικό/βρεφικό σταθμό. Η προηγούμενη ιδιοκτήτρια γνώριζε, από την πρώτη στιγμή, ποιος ήταν ο σκοπός της ενοικίασης του Υποστατικού. Ακολούθως, παρουσίασε διάφορα έγγραφα, τα οποία αφορούν τη μετατροπή του Υποστατικού από κατοικία σε παιδικό και βρεφικό σταθμό και την εξασφάλιση σχετικών αδειών λειτουργίας, σημειώνοντας ότι τα εν λόγω έγγραφα κατατέθηκαν από την τότε ιδιοκτήτρια προς το Δήμο Λεμεσού, για να συντελεστεί η μετατροπή της χρήσης. Είναι η άποψή της ότι η εκτέλεση των πιο πάνω ενεργειών, η οποία διήρκησε από τον Μάρτιο του 1993 έως και τον Ιούλιο του 1994, καταδεικνύει ότι η ενοικίαση του Υποστατικού είχε μακροχρόνιο ορίζοντα. Πρόσθεσε, πως κάθε χρόνο, πρέπει να συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις του Γραφείου Ευημερίας, για να εξασφαλίζει ετήσια άδεια λειτουργίας. Επίσης, γίνονται ετησίως έλεγχοι από διάφορες υπηρεσίες, έτσι ώστε να εκδίδονται τα απαραίτητα πιστοποιητικά καταλληλότητας του Υποστατικού. Αναφέρθηκε στις διαφοροποιήσεις που έχει επιφέρει επί του Υποστατικού, κατόπιν υποδείξεων των σχετικών αρχών. Υποστήριξε πως, κατά καιρούς, έχει προβεί σε συντήρηση τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά του Υποστατικού. Σήμερα το Υποστατικό κατέχει όλες τις απαραίτητες άδειες από τις αρμόδιες αρχές, για να λειτουργεί ως παιδικός και βρεφικός σταθμός. Αναφέρθηκε και στο ιστορικό των σχέσεων της τόσο με την υφιστάμενη, όσο και με την προηγούμενη ιδιοκτήτρια, για να ισχυριστεί ότι η πρόθεση της Ιδιοκτήτριας δεν είναι ούτε ειλικρινής, ούτε αληθής. Ο πραγματικός σκοπός της δεν είναι η ιδιοκατοίκηση αλλά είτε να το πωλήσει σε τρίτους, είτε να το ενοικιάσει με υψηλότερο ενοίκιο και ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση του Υποστατικού από τη μητέρα της Ιδιοκτήτριας, έγινε με σκοπό να «δημιουργηθεί ανάγκη» από την Ιδιοκτήτρια, για την ανάκτηση της κατοχής. Κατά την κρίση της, η φύση του Υποστατικού καθιστά τη μεταστέγασή της σε ένα πολύπλοκο ζήτημα καθότι το νέο υποστατικό που θα πρέπει να εξευρεθεί θα πρέπει να πληροί όλες τις αναγκαίες εκ του Νόμου προϋποθέσεις, για τη συνέχιση της λειτουργίας της επιχείρησής της. Η ίδια σε δύο περιπτώσεις, το 2011 και το 2022, προσπάθησε να εξασφαλίσει από το Δήμο Λεμεσού, μέσω προκαταρκτικού ερωτήματος, αντίστοιχου είδους έγκριση για υποστατικά που εντόπισε στην περιοχή, δίχως όμως επιτυχία. Ως προς τα υποστατικά που της υποδείχθηκαν από την πλευρά της Ιδιοκτήτριας για τη μεταστέγασή της, δήλωσε πως είτε δεν ήταν πράγματι διαθέσιμα, είτε δεν προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση. Τα δε ενοίκια ήταν υπερβολικά. Στο Υποστατικό λειτουργεί μια επικερδής επιχείρηση με μεγάλο πελατολόγιο και ετησίως οι αιτήσεις που δέχεται είναι περισσότερες από τις διαθέσιμες θέσεις που μπορεί να προσφέρει. Προς επίρρωση της εν λόγω θέσης, παρουσίασε αντίγραφα των οικονομικών καταστάσεων από το έτος 2017 έως και 2020, οι οποίες δείχνουν την κερδοφορία της επιχείρησής της. Το δε κόστος μεταστέγασής της το κοστολογεί σε €48.600. Ολοκληρώνει, λέγοντας πως η ταλαιπωρία που θα υποστεί, από την έκδοση του διατάγματος, θα είναι πολύ μεγάλη και θα προκαλέσει σ' αυτήν πολύ μεγαλύτερη ζημιά απ' ότι η μη έκδοσή του.

(2)Η μαρτυρία του κ. Ανδρέα Κυριάκου (Μ.Κ.2). Ο δεύτερος μάρτυρας για την Καθ' ης ήταν ο κ. Κυριάκου. Είναι εγκεκριμένος Λογιστής και εγγεγραμμένος Εκλεκτής. Επέβλεψε την ετοιμασία των οικονομικών καταστάσεων της επιχείρησης της Ενοικιάστριας. Η μαρτυρία του σκοπό είχε να επιβεβαιώσει το θετικό πρόσημο της επιχείρησης της Ενοικιάστριας μέσω της κατάθεσης και επεξήγησης των σχετικών εξελεγμένων οικονομικών καταστάσεων της περιόδου 2011 - 2020, δια των οποίων, παρουσιάζεται μια ετήσια κερδοφορία που κυμαίνεται από €8.000 έως €29.000. Από το 2011 μέχρι το και 2019, παρουσίασαν αυξητική τάση και οι μεικτές πωλήσεις από τις εργασίες της Ενοικιάστριας. Εξαίρεση αποτέλεσε το 2020, όπου υπήρξε σαφής μείωση του κύκλου εργασιών της (€88.433 έναντι €132.232 για το 2019), αλλά τούτη η μείωση αποδίδεται στην πανδημία του Κορωνοϊού και στα μέτρα που λήφθηκαν για τον περιορισμό εξάπλωσής της, αφού το νηπιαγωγείο παρέμεινε κλειστό για περίπου 3 μήνες συνεπεία σχετικών διαταγμάτων του Υπουργείου Υγείας. Περαιτέρω, διευκρίνισε προφορικώς ότι δεν θα ήταν δόκιμο να εξαχθεί ένας μέσος όρος κερδοφορίας της αναφερόμενης επιχείρησης, λόγω των αστάθμητων παραγόντων που υπάρχουν, όπως ήταν η πανδημία και ο τρόπος οικονομικής διαχείρισης. Όμως θεωρεί πως καταλληλότερη ένδειξη παρέχουν τα δύο με τρία τελευταία οικονομικά έτη και όχι στοιχεία προ δεκαετίας.

(3)Η μαρτυρία του κ. Μάριου Αριστείδου (Μ.Κ.3). Ο τρίτος μάρτυρας για την Ενοικιάστρια ήταν ο κ. Αριστείδου. Είναι πολιτικός μηχανικός και τεχνικός, στο τεχνικό τμήμα του Δήμου Λεμεσού. Παρουσιάστηκε για να επιβεβαιώσει ότι από το 1994 το Υποστατικό εξασφάλισε άδεια λειτουργίας βρεφοκομικού σταθμού. Επιπλέον, εξήγησε τη διαδικασία μετατροπής μιας κατοικίας σε βρεφοκομικό σταθμό, αναφέροντας ότι προαπαιτείται η υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας για αλλαγή χρήσης του Υποστατικού και ακολούθως η υποβολή και έκδοση σχετικής άδειας οικοδομής. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 08/11/2022, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[4] ενοικιάσεις[5] και τους όρους αυτών,[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[7] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. Αναμφίβολα, η ανάκτηση της κατοχής μιας προστατευόμενης θέσμιας ενοικίασης είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Τούτο επειδή, η έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα. Είναι για τούτο το λόγο που η αναφερόμενη ενέργεια έχει χαρακτηρισθεί ως η πιο ακραία παρέμβαση[8] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[9] και της επαγγελματικής στέγης.[10] Κατά συνέπεια, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά η οποία φέρει το γενικό βάρος απόδειξης, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες, δίχως βεβαίως να εναποτίθεται σε αυτήν βάρος μεγαλύτερο από αυτό που ισχύει γενικώς σε αστικές υποθέσεις. Συναφώς, στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. » · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[11] Όμως η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος. Στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών» και εάν υπάρχει για αυτόν[12] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. Στην Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου

(1993)1 Α.Α.Δ 358 επιβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.

(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[13] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, όλα όσα έχουν παρουσιαστεί ως κοινά παραδεκτά γεγονότα, θα καταστούν και μέρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου. Για σκοπούς οικονομίας, δεν παρατίθενται στο στάδιο αυτό, αλλά θα συμπεριληφθούν στο κατοπινό στάδιο της παράθεσης των πραγματικών γεγονότων, κατά την παράθεση των δικαστικών συμπερασμάτων. Αρκούμαι μόνο να σημειώσω ότι, ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς ούτε ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Το ίδιο ισχύει και για την αποστολή των αναγκαίων προειδοποιητικών επιστολών, με αποτέλεσμα τούτη η τυπική προϋπόθεση να ικανοποιείται, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω για τούτο το ζήτημα. Επί της ουσίας, προμετωπίδα της υπερασπιστικής γραμμής της Ενοικιάστριας είναι ότι η Ιδιοκτήτρια εμποδίζεται να αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής για ιδιοκατοίκηση, καθότι πρόκειται πλέον για επαγγελματικό υποστατικό, ζήτημα το οποίο είναι νομικό. Εφόσον η ιδιοκτησιακή πλευρά προσπεράσει τούτο τον σκόπελο, εκείνο που θα απομένει να εξεταστεί, θα είναι το κατά πόσο πληρούνται οι εκ του νόμου προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης, ζήτημα που συναρτάται με το εάν η πλευρά της Ιδιοκτήτριας έχει παρουσιάσει όλη την αναγκαία και πειστική μαρτυρία προς απόσειση του σχετικού βάρους απόδειξης, σε συνδυασμό με την ταλαιπωρία που θα υποστεί κάθε πλευρά από μια τέτοια εξέλιξη. Σε περίπτωση καταφατικής απάντησης, θα εξεταστεί η Ανταπαίτηση της Ενοικιάστριας, η τελεσφόρηση της οποίας, προϋποθέτει την επιτυχία της Κυρίως Αίτησης. Όσον αφορά τα περί παλαιότερης συμφωνίας μεταξύ της προηγούμενης Ιδιοκτήτριας και της Ενοικιάστριας για να της επιστρέψει την κατοχή, αυτά δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο, καθότι μια τέτοια συμφωνία και να υπήρχε, θα αντίκειτο στο Νόμο και δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί, δοθέντος ότι οι εκ του Νόμου προϋποθέσεις δεν μπορούν να υπερκεραστούν είτε δυνάμει συμφωνίας[14] είτε στη βάση των αρχών της απεμπόλησης δικαιώματος.[15] Επίσης, οι υποβολές της δικηγόρου της Ιδιοκτήτριας που αποσκοπούσαν να αμφισβητήσουν τόσο την πληρότητα της επιχείρησης της Ενοικιάστριας, όσο και το αληθές περιεχόμενο των εξελεγμένων λογαριασμών που παρουσίασε, δεν υποστηρίχθηκαν από αντίθετη μαρτυρία και ως εκ τούτου παρέμειναν μετέωρες,[16] δίχως αποδεικτική αξία. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και ο ισχυρισμός της Ενοικιάστριας, ότι η Ιδιοκτήτρια, έχει δήθεν αλλότρια κίνητρα που συνίστανται στο να πωλήσει το Υποστατικό ή να το ενοικιάσει με πιο ψηλό ενοίκιο. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων. Αναφορικά με τη μαρτυρία που δίδεται από πραγματογνώμονα, πρόκειται για μαρτυρία άποψης (opinion). Τούτου του είδους η μαρτυρία θεωρείται ανεξάρτητη,[17] αντικειμενική και βοηθητική προς το Δικαστήριο. Όχι όμως δεσμευτική. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[18] Το Δικαστήριο, δίχως να μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[19] αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[20] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[21] Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[22] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Σαν γενικό σχόλιο, αναφέρεται ότι ουδείς εκ των μαρτύρων προκάλεσε τέτοια αρνητική εντύπωση στο Δικαστήριο, ώστε να απορριφθεί πλήρως η μαρτυρία του, δίχως όμως να μπορώ να αποδεχθώ ανεπιφύλακτα, είτε τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, είτε της Ενοικιάστριας. Κατ' αρχάς, παρατηρώ ότι τόσο η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, όσο και της Ενοικιάστριας, χαρακτηρίζονταν από το στοιχείο της υπερβολής. Για παράδειγμα, η Ιδιοκτήτρια, παντελώς ατυχώς, παρομοίασε την Ενοικιάστρια ως «Τούρκο εισβολέα», επειδή δεν της επιστρέφει οικειοθελώς την κατοχή του Υποστατικού. Από την άλλη, οι ανταπαιτήσεις της Ενοικιάστριας και φαίνονταν εξ αρχής και εν τέλει αποδείχτηκαν πως βρίσκονται πολύ μακριά από το λογικό και πραγματικό πλαίσιο. Συγκεκριμενοποιώντας τα πιο πάνω και ξεκινώντας από τη λογικότητα του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας, σημειώνω τα εξής. Η μαρτυρία που δόθηκε σε σχέση με τις υφιστάμενες συνθήκες διαβίωσης της οικογένειας της Ιδιοκτήτριας, γίνεται αποδεκτή. Από τη μία, το σχετικό οπτικό υλικό (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5) καταδεικνύει ότι η καθημερινότητα της πολυμελούς οικογένειας της Ιδιοκτήτριας σε ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Από την άλλη, η κατάσταση του επίδικου Υποστατικού είναι γνωστή στο Δικαστήριο, λόγω της διενηργηθείσας επιτόπιας εξέτασης, γνώση η οποία συνεπικουρείται και από τα δεδομένα που παρουσιάζονται στις σχετικές με αυτό εκθέσεις εκτίμησης (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 και 12). Η σύγκριση των δύο, αναμφίβολα οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η μεταστέγαση της οικογένειας της Ιδιοκτήτριας στο επίδικο Υποστατικό θα αποτελέσει σημαντική για αυτούς βελτίωση. Εξάλλου, ως ορθώς, επισημαίνει η συνήγορος της Ιδιοκτήτριας, η μαρτυρία της πελάτισσάς της δεν αμφισβητήθηκε επί τούτου του θέματος. Κατά συνέπεια, η αξίωση για ανάκτηση της κατοχής της με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, αξιολογείται ως λογική[23] και εύλογη, ήτοι συνιστά κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία, δίχως να αποτελεί απόλυτη ανάγκη. Αυτό που δεν μπορώ να αποδεχθώ από τη μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, είναι τον ισχυρισμό της ότι το Υποστατικό αποτελεί «κατοικία», επειδή ως τέτοια ενοικιάστηκε. Διότι, αυτή δεν είναι δήλωση γεγονός, αλλά εισήγηση η οποία, με τον προσήκοντα σεβασμό, παραγνωρίζει την πραγματικότητα. Είναι γεγονός ότι αρχικώς η επίδικη ενοικίαση αφορούσε κατοικία. Όμως, δεν παρέμεινε τέτοια. Όπως σαφώς προκύπτει από τη σχετική μαρτυρία, από τα πρώτα χρόνια της ενοικίασης έγιναν, όχι απλώς με την ανοχή, αλλά με την υπογραφή της μητέρας της Ιδιοκτήτριας (και προηγούμενης ιδιοκτήτριας), όλες οι απαραίτητες διεργασίες για να γίνει η μετατροπή της κατοικίας σε επαγγελματικό υποστατικό, ως προκύπτει από την αίτηση για πολεοδομική άδεια ημερομηνίας 31/3/1993 και από τη σχετική άδεια οικοδομής που ακολούθησε στις 26/04/1994 (Δείτε: δέσμη ΤΕΚΜΗΡΙΟ 18). Τι σημαίνει αυτό, θα απαντηθεί στη συνέχεια. Από την άλλη, δέχομαι τη θέση της Ενοικιάστριας, ότι εδώ και δεκαετίες, εντός του Υποστατικού υπάρχει μια δρώσα, επικερδής επιχείρηση και ότι η έξωσή της θα προκαλέσει και σε αυτήν μεγάλη ταλαιπωρία και έξοδα. Και σε αυτό το ζήτημα θα επανέλθω αργότερα. Αποτέλεσε σημαντικό σημείο στη μαρτυρία που παρουσιάστηκε προς το Δικαστήριο, το κατά πόσον υπάρχει άλλο διαθέσιμο υποστατικό στο οποίο μπορεί να μεταφερθεί η επιχείρηση της Ενοικιάστριας. Η Ενοικιάστρια δεν έπεισε το Δικαστήριο ότι κατέβαλε κάθε δυνατή προσπάθεια για να εξεύρει νέα επαγγελματική στέγη. Το ότι αποτάθηκε δύο φορές στο Δήμο Λεμεσού μέσω προκαταρκτικών ερωτημάτων για πιθανή μεταστέγασή της, δεν αποδεικνύει οτιδήποτε διαφορετικό. Προφανώς, η Ενοικιάστρια επαναπαύθηκε στο γεγονός ότι το «κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν» αποτελεί βάρος που όφειλε να αποσείσει η Ιδιοκτήτρια. Από την άλλη, η πλευρά της Ιδιοκτήτριας επιχείρησε να ικανοποιήσει την εν λόγω προϋπόθεση, μέσω της μαρτυρίας του εκτιμητή της (Μ.Α.2), η μαρτυρία του οποίου αξιολογείται ως αληθής και ειλικρινής. Δέχομαι, συναφώς, ότι κατά καιρούς υπήρχαν διαθέσιμα τα υποστατικά που παρουσιάζονται στα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 6 και 14 και αποδέχομαι ακόμη την εισήγησή του, ότι η πλησιέστερη περίπτωση στο επίδικο, είναι το ακίνητο αρ. 2 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6, με ενοίκιο προς €1.200 μηνιαίως. Εντούτοις, η μαρτυρία του Μ.Α.2 υπήρξε αδύναμη ως προς την αποδεικτική της αξία, αφού το εν λόγω υποστατικό διαθέτει μόνο τη μισή αυλή από το επίδικο Υποστατικό, με αποτέλεσμα, να μην μπορεί να θεωρηθεί «ανάλογο» του Υποστατικού, διότι, όπως εξήγησε[24] η Ενοικιάστρια, μαρτυρία την οποία αποδέχομαι, ο αριθμός των παιδιών και βρεφών που μπορεί να απασχολεί στο νηπιαγωγείο προκύπτει με βάση τον διαθέσιμο εξωτερικό χώρο της αυλής. Συγκεκριμένα, οι υφιστάμενες ανάγκες της επιχείρησης της Ιδιοκτήτριας απαιτούν 200 τ.μ. εξωτερικό χώρο, ενώ το ακίνητο αρ. 2 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6, διέθετε μόνο 140 τ.μ. εξωτερικών χώρων. Στο σημείο αυτό, θεωρώ χρήσιμο να παρεμβάλω τα εξής, σε σχέση με την αναφορά στο άρθρο 11 του Νόμου σε «έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως» για τον ενοικιαστή, διατύπωση που ισχύει είτε η ανάκτηση της κατοχής αφορά ιδιοκατοίκηση, είτε για άσκηση επιχείρησης. Εν προκειμένω, τόσο οι διάδικοι όσο και ο Μ.Α.2 έχουν μάλλον εκλάβει ως δεδομένο πως η λογικότητα του «έτερου και ανάλογου» υποστατικού ανευρίσκεται με αναφορά στο υφιστάμενο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Το αποτέλεσμα τούτης της διεργασίας είναι ότι, από τη μια, η Ενοικιάστρια να θεωρεί ότι άλλα υποστατικά που πληρούν τις προϋποθέσεις για τη μεταστέγασή της έχουν «υπερβολικό» ενοίκιο, και από την άλλη, ο Μ.Α.2 κατ' ουσία να αυτοεγκλωβίζεται εντός παραμέτρων οι οποίες, εξ αντικειμένου, καθιστούσαν από εξαιρετικά δύσκολο, έως αδύνατο το εγχείρημά του να εξεύρει στην ελεύθερη αγορά κάποιο πραγματικά ανάλογο υποστατικό, με οικονομική βάση το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Το Δικαστήριο διατηρεί σοβαρές επιφυλάξεις σε σχέση με την πιο πάνω μεθοδολογία, η οποία παραγνωρίζει ότι το θέσμιο ενοίκιο, και ιδίως όταν αυτό παραμένει στάσιμο για πολλά χρόνια, ως εν προκειμένω, κατά κανόνα απομακρύνεται από την έννοια του «λογικού» και του «δίκαιου».[25] Εξ ου, η διαδικασία αναπροσαρμογής του ενοικίου που προβλέπεται στο άρθρο 8, αποσκοπεί, ως επί το πλείστον, να γεφυρώσει τις διαφορές μεταξύ των παλαιών και των πρόσφατων θέσμιων ενοικιάσεων. Επανερχόμενος στη μαρτυρία του Μ.Α.2, αποδέχομαι ότι τα έξοδα μεταστέγασης της επιχείρησης της Ενοικιάστριας, θα είναι πέριξ των €10.000 με €15.000, πλέον περί τις €2.000 για τη μετακόμισή της και απορρίπτω τα ποσά που ισχυρίζεται η Ενοικιάστρια. Τέλος, απορρίπτω την εισήγησή του ότι μια επιχείρηση αυτής της φύσης δεν μπορεί εξ ορισμού να έχει εμπορική εύνοια (goodwill), αφού τέτοιο περιορισμό δεν θέτει ούτε το άρθρο 13 του Νόμου, ούτε η νομολογία. Επί τούτου, σημειώνω πως ούτε η μαρτυρία της Ενοικιάστριας ήταν πλήρης, αφού εξίσωσε την επικερδότητα με την εμπορική εύνοια.[26] Ως μάρτυρες της αλήθειας, αξιολογούνται τόσο ο λογιστής της Ενοικιάστριας (Μ.Κ.2) όσο και ο τεχνικός του Δήμου Λεμεσού, κ. Αριστείδου (Μ.Κ.3). Από τη μαρτυρία του δεύτερου δέχομαι ότι από το 1994 το Υποστατικό εξασφάλισε άδεια λειτουργίας βρεφοκομικού σταθμού και ότι για τη διαδικασία μετατροπής μιας κατοικίας σε βρεφοκομικό σταθμό, προαπαιτείται η υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας για αλλαγή χρήσης του Υποστατικού και ακολούθως να υποβληθεί και να εκδοθεί σχετική άδεια οικοδομής. Όσον αφορά τον λογιστή (Μ.Κ.2), αποδέχομαι πως η επιχείρηση της Ενοικιάστριας είναι κερδοφόρα, με καθαρό κέρδος που κυμαίνεται από €8.000 έως €29.000. Δέχομαι ακόμη ότι η πτώση το 2020 στην κερδοφορία οφείλεται στην πανδημία του κορωνοϊού. Επίσης, αποδέχομαι ότι τα τελευταία δύο με τρία οικονομικά έτη παρέχουν το καταλληλότερο πλαίσιο για εξαγωγή συμπερασμάτων για την κερδοφορία της Ενοικιάστριας, καθώς και ότι το μέγιστο της κερδοφορίας της επιχείρησης της Ενοικιάστριας είναι €28.679 (το 2018) και €25.821 (το 2019). Επαναλαμβάνω όμως ότι το άρθρο 13 του Νόμου δεν αναφέρεται μόνο σε κύκλο εργασιών και κερδοφορία, αλλά σε «μερική ή ολική απώλεια της εμπορικής εύνοιας» καθώς και στην «πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας τής». Τούτα τα ζητήματα δεν τα κάλυψε με τη μαρτυρία του ο εν λόγω μάρτυρας. Συνεπώς, δεν συμμερίζομαι τη φιλόδοξη προσέγγιση της κας Βασιλείου ότι η πιο πάνω μαρτυρία υπήρξε «τέλεια». VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, επί των οποίων έχουν ενσωματωθεί, ως προαναφέρεται και τα συμφωνηθέντα παραδεκτά γεγονότα, έχουν ως εξής. (α) Τα πραγματικά γεγονότα. Η ανέγερση του Υποστατικού ολοκληρώθηκε περί το 1990 και καλύπτεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Αρχικώς, κατά/ή περί το έτος 1991-1992, ενοικιάστηκε στην Ενοικιάστρια ως κατοικία από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια κα Β. Γεωργίου μητέρα της Ιδιοκτήτριας, με αρχικό ενοίκιο τις Λ.Κ.140. Η ιδιοκτησία του Υποστατικού περιήλθε στην Ιδιοκτήτρια περί τις 02/05/2008. Στο μεσοδιάστημα, η Ενοικιάστρια κατέστη θέσμια. Από το 1994, το Υποστατικό χρησιμοποιείται ως παιδικός και βρεφικός σταθμός υπό την ονομασία «η μικρή Γοργόνα» και έως τουλάχιστον και το 2022 που ολοκληρώθηκε η ακροαματική διαδικασία, το επίδικο Υποστατικό λειτουργεί νόμιμα και διαθέτει όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά για τη νόμιμη επαγγελματική του λειτουργία και όχι ως κατοικία. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €833 μηνιαίως. Η Ενοικιάστρια είναι υποχρεωμένη να πληρώνει τα τέλη υδατοπρομήθειας, ρεύματος και σκυβάλων. Η Ιδιοκτήτρια είναι μητέρα τεσσάρων παιδιών εκ των οποίων, τα τρία παραμένουν σήμερα ανήλικα. Η Ιδιοκτήτρια έχει την οικονομική δυνατότητα να αποζημιώσει την Ενοικιάστρια για την έξωσή της από το Υποστατικό, έως και το διεκδικούμενο από εκείνη ποσό των €75.000,00. Ως διαφάνηκε και από την επιτόπια επιθεώρηση του Δικαστηρίου και επιβεβαιώνεται και από το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12, το Υποστατικό είναι μια κατοικία πέριξ των 130 τ.μ. που συμπληρώθηκε πριν 50 περίπου έτη, επί οικοπέδου 521 τ.μ. (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) το οποίο έχει διαμορφωθεί σε επαγγελματικό υποστατικό. Διαθέτει περιμετρικά μεγάλη αυλή. Βρίσκεται σε κεντρική, οικιστική περιοχή της Λεμεσού, (ζώνη Κα4), και η κατάστασή του, δεν είναι η καλύτερη δυνατή, αφού είναι εμφανή τα σημάδια του χρόνου σε αυτό και η απουσία πρόσφατων, ουσιαστικών ανακαινίσεων και συντηρήσεων. Η απαίτηση της πλευράς της Ιδιοκτήτριας για ανάκτηση της κατοχής, χρονολογείται από παλαιά. Έχει συναφώς σταλεί η απαραίτητη προειδοποιητική επιστολή, δίχως προφανώς συμμόρφωση. Επίσης, η Ιδιοκτήτρια, κατά καιρούς, έχει προτείνει κάποια υποστατικά στην Ενοικιάστρια, τα οποία θεώρησε ότι θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για τη μεταστέγαση της επιχείρησής της, ουδέν όμως εξ αυτών κρίθηκε ως ικανοποιητικό από την Ενοικιάστρια. Ο βασικός αποτρεπτικός παράγοντας για την Ενοικιάστρια ήταν το γεγονός ότι καμία εκ των προτάσεων της άλλης πλευράς διέθετε ανάλογο με το επίδικο εξωτερικό χώρο, ζήτημα ουσιαστικό, αφού οι διαθέσιμες θέσεις στην επιχείρηση της Ενοικιάστριας τελούν σε αναλογία με τον διαθέσιμο εξωτερικό χώρο και συνεπώς ένα υποστατικό με μικρότερο διαθέσιμο εξωτερικό χώρο θα μείωνε τις διαθέσιμες θέσεις για νήπια και παιδιά στην επιχείρηση της Ενοικιάστριας και κατ' επέκταση τον κύκλο εργασιών και την κερδοφορία της. Η επικερδότητα της εν λόγω επιχείρησης, επιβεβαιώνεται από τις σχετικές καταστάσεις των εξελεγμένων λογαριασμών που έχουν παρουσιαστεί από την Ενοικιάστρια και κατά μέσο όρο, τα τελευταία χρόνια, εξαιρούμενου του 2020 που επηρέασε η πανδημία, ανέρχεται πέριξ τις €24.500 ετησίως,[27] δίχως όμως να μπορεί να εξαχθεί κάποιο συμπέρασμα για το πως η εν λόγω κερδοφορία θα επηρεαστεί εάν συνεχιστεί σε άλλο χώρο η επιχείρηση της Ενοικιάστριας. Και εάν όντως αυτή θα είναι η εξέλιξη των πραγμάτων, στην περίπτωση έξωσής της, η Ενοικιάστρια θα έχει ένα πραγματικό κόστος μεταστέγασης της, πέριξ τις €10.000 με €15.000 πλέον €2.000 για έξοδα μετακόμισης. Η Ενοικιάστρια δεν έχει αποδείξει τα ισχυριζόμενα έξοδα συντήρησης του Υποστατικού. (β) Κατά πόσον η Ιδιοκτήτρια εμποδίζεται να αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής για ιδιοκατοίκηση καθότι πρόκειται για επαγγελματικό υποστατικό. Προχωρώ στην εξέταση της εισήγησης της πλευράς της Ενοικιάστριας ότι η Ιδιοκτήτρια εμποδίζεται να αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής για ιδιοκατοίκηση καθότι πρόκειται για επαγγελματικό υποστατικό, με αναφορά στην υπόθεση Kannides v. Ayiomammitis

(1985)1 C.L.R. 30. Στην Kannides το εκεί υποστατικό είχε ενοικιαστεί για τη λειτουργία κλινικής, παρόλο που αρχικώς είχε κατασκευαστεί για να χρησιμοποιηθεί ως οικία. Το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε την πρωτόδικη απόφαση, μέσω της οποίας είχε επιτραπεί η ανάκτηση της κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης, ακριβώς επειδή το εκεί υποστατικό, ανεξαρτήτως του αρχικού του χαρακτήρα, είχε ενοικιαστεί και χρησιμοποιούταν έκτοτε ως κλινική. Συναφώς, απέρριψε και την αντίθετη εισήγηση του δικηγόρου της ιδιοκτήτριας ότι θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν πως το εν λόγω υποστατικό είχε αρχικώς κτιστεί για να χρησιμοποιείται ως κατοικία. Επισημάνθηκε, επ' αυτού, ότι σε τέτοιες περιπτώσεις θα πρέπει να εξετάζεται ο σκοπός για τον οποίο ενοικιάστηκε. Τούτο το δεδομένο, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι όντως το υποστατικό χρησιμοποιείτο έκτοτε ως επαγγελματικός χώρος, καθιστούσε εσφαλμένη την πρωτόδικη κρίση, μέσω της οποίας εκδόθηκε διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ιδιοκατοίκηση, αφού το υποστατικό θα έπρεπε να θεωρηθεί ως κατάστημα (shop) με βάση το ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου και όχι ως κατοικία. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « The trial Court in the present case, in determining the nature of the premises in question and whether they were a "dwelling house" or a "shop" within the meaning of the Rent Control Law; 1983; had to examine the purpose for which they were let and used and not their intrinsic character for which they were originally constructed. It was a common ground that the premises in question were let for use as a clinic, that is for business purposes within the definition of "shop" under section 2 of Law 23/83, and that in. fact they had been so used ever since and, therefore, they could not be considered and treated as falling within the definition of a "dwelling house". In our opinion the trial Court wrongly applied section 11

(1)(f) in making the eviction order on the ground that the premises in question were a "dwelling house" .reasonably required for occupation by the landlord, her spouse and children. Recovery of possession of the said premises could only be achieved under section 11

(1)(g) provided that they were reasonably required for occupation for business purposes and provided also that the requirements of section 11

(1)(g) were satisfied, which is not the case in these proceedings. Therefore, the application of the respondent. should have been dismissed with costs and the eviction order refused. » Η αγγλική επί του θέματος νομολογία κινείται στο ίδιο πλαίσιο. Η σημαντικότητα της πραγματικής χρήσης του Υποστατικού τονίζεται στο Woodfall - Τόμος 2 - Business Tenancies - Παρ. 22.020.1. Τόσο ο δικαστής Denning στην Wolfe v. Hogan [1949] 2 K.B. 194 όσο και ο δικαστής Slade L.J. στη Russel v. Booker

(1982)263 E.G. 513, τόνισαν ότι, εφόσον ο σκοπός της ενοικίασης και η χρήση ήταν καθορισμένη, αυτό δεν μπορεί να διαφοροποιηθεί. Στην πρώτη περίπτωση απορρίφθηκε η εισήγηση ότι υποστατικό που ενοικιάστηκε και χρησιμοποιείτο ως κατάστημα μπορεί να θεωρηθεί ως κατοικία και στη δεύτερη απορρίφθηκε εισήγηση ότι υποστατικό που χρησιμοποιείτο για αγροτικούς σκοπούς, μπορούσε στην πορεία του χρόνου να καταστεί προστατευόμενο με βάση τα εκεί Rent Acts. Ο αντίλογος της Ιδιοκτήτριας είναι ότι το Υποστατικό ήταν κατοικία όταν ενοικιάστηκε και μέχρι σήμερα στο κτηματολόγιο παρουσιάζεται ως τέτοια. Επίσης, αντιπαραβάλλει τα λεχθέντα στην Paphos Stone C. Estates Ltd ν. 1. Victoria Ann Ζαβρού κ.α.

(1998)1Γ Α.Α.Δ 1854 προς υποστήριξη των θέσεών της. Δεν μπορώ όμως να συμφωνήσω. Κατ' αρχάς, ως προαναφέρεται, το καθοριστικό είναι ο πραγματικός χαρακτήρας του Υποστατικού. Το γεγονός είναι ότι το Υποστατικό, εδώ και σχεδόν τρεις δεκαετίες, χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγη. Συνεπώς, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως κατοικία. Σημειώνω ότι η μετατροπή του σε νηπιαγωγείο/παιδικό/βρεφικό σταθμό δεν θα μπορούσε να συντελεστεί δίχως την υπογραφή από την ιδιοκτησιακή πλευρά, των σχετικών πολεοδομικών και οικοδομικών αλλαγών, δεδομένο που υποδηλώνει και γνώση και συναίνεση της ιδιοκτησιακής πλευράς. Πέραν αυτού, η Paphos Stone C. Estates Ltd πραγματεύεται εντελώς διαφορετικό ζήτημα, αφού δεν αφορούσε αίτημα για ιδιοκατοίκηση με βάση το άρθρο 11(στ), αλλά για άσκηση επιχείρησης με βάση το άρθρο 11(ζ). Η δε ουσία της Paphos Stone C. Estates Ltd είναι ότι η λογικότητα της ανάκτησης ενός καταστήματος δεν μπορεί παρά να εξετάζεται σε συνάρτηση με τη θέση του στο σύμπλεγμα, αφού εκεί αφορούσε το τρίτο στη σειρά κατάστημα και ο σκοπός ήταν να ενοποιηθεί και να επεκταθεί η επιχείρηση εστιατορίου. Συνεπώς, η Paphos Stone C. Estates Ltd δεν έχει ανατρέψει το λόγο της Kannides η οποία εφαρμόζεται πλήρως στην παρούσα υπόθεση, αφού πρόκειται για όμοια γεγονότα. Κατά συνέπεια, η εισήγηση της πλευράς της Ενοικιάστριας ότι πρόκειται πλέον για επαγγελματική στέγη είναι ορθή και γίνεται αποδεκτή. Συνεπακόλουθα, το αίτημα για ιδιοκατοίκηση καθίσταται εκ προοιμίου αβάσιμο και η Αίτηση θα απορριφθεί. (γ) Κατά πόσον η Ιδιοκτήτρια θα αποδείκνυε την υπόθεσή της, εάν το Υποστατικό θεωρείτο ως κατοικία. Για σκοπούς πληρότητας και μόνο, προσθέτω επιγραμματικά και τα ακόλουθα, ως προς την ουσία του αιτήματος, εάν το Υποστατικό ήθελε θεωρηθεί ως κατοικία. Επαναλαμβάνω ότι οι τυπικές προϋποθέσεις ικανοποιούνται. Η ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης δεν αμφισβητείται. Το ίδιο ισχύει και για την προϋπόθεση της αποστολής της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής. Έχω εξηγήσει ότι η Ιδιοκτήτρια έχει ικανοποιήσει το κριτήριο της «λογικότητας» ήτοι ότι δεν πρόκειται μόνο για «απλή επιθυμία» για ανάκτηση του Υποστατικού. Από την άλλη, δίχως ουδόλως να υποτιμώ την ταλαιπωρία τόσο της ίδιας, όσο και της οικογένειάς της, συμπεραίνω ότι, υπό τις περιστάσεις, η Ενοικιάστρια θα υποστεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία, εάν διαταχθεί η έξωσή της. Διότι, πρόκειται για μια επιχείρηση που υφίσταται εδώ και 30 χρόνια, ενεργή και κερδοφόρα, με ισχυρό πελατολόγιο και αντίστοιχη πληρότητα, γεγονός που αντανακλάται στις οικονομικές της καταστάσεις, εκ των οποίων προκύπτουν όχι αμελητέα, καθαρά κέρδη. Η εξαιρετική τοποθεσία του Υποστατικού στην καρδιά της Λεμεσού, το πλεονέκτημα της μεγάλης αυλής που διαθέτει, καθιστά από εξαιρετικά δύσκολο έως αδύνατο, να βρεθεί κάτι πραγματικά ανάλογο προς αυτό, στη γύρω περιοχή. Είναι για τούτο τον λόγο, που παρά τις φιλότιμες προσπάθειές της, η πλευρά της Ιδιοκτήτριας δεν κατάφερε να πείσει[28] το Δικαστήριο για το αντίθετο. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση έξωσης της Ενοικιάστριας, αναδεικνύεται ως το πλέον ορατό σενάριο, αυτή να μην μπορέσει να εξεύρει ανάλογο χώρο για την άσκηση της επιχείρησής της. Τέτοια εξέλιξη θα έχει ως αποτέλεσμα, είτε να παύσει τις εργασίες της και να αποστερηθεί το μέσο βιοπορισμού της, είτε, έστω εάν εξεύρει κάποιο υποστατικό με μικρότερη αυλή, να περιοριστούν δραστικά οι διαθέσιμες θέσεις και κατ' επέκταση ο κύκλος εργασιών και η κερδοφορία της επιχείρησής της. Η δε παροχή σε αυτήν της μέγιστης εκ του Νόμου περιόδου αναστολής, δεν διαφοροποιεί οτιδήποτε, αφού δεν διαφαίνεται κάποια προοπτική για αυτήν στον ορίζοντα. Επ' αυτού του θέματος, όπως στο Woodfall's Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105 υποδεικνύεται, το τι θα απογίνει ο ενοικιαστής αποτελεί για το Δικαστήριο ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance). Θυμίζω ακόμη ότι στη Μακρίδη ν. Μιχαηλίδου αρ. 2 (ανωτέρω) επισημάνθηκε ότι απαιτείται «συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης» ενώ και στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου (ανωτέρω) επαναβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Στην ίδια γραμμή κινείται και η αγγλική νομολογία, η οποία, ερμηνεύοντας το κριτήριο της ταλαιπωρίας («hardship») που θα υποστεί κάθε πλευρά και υπογραμμίζοντας την ανάγκη για εξέταση του εν λόγω κριτηρίου με βάση τα πραγματικά δεδομένα,[29] υποδεικνύει ότι θα πρέπει να συνυπολογίζονται οι συνέπειες της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής και σε τρίτα[30] πρόσωπα που επηρεάζονται ευθέως από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Ως τρίτος μπορεί να θεωρηθεί οποιοσδήποτε επηρεαζόμενος (to all who may affected), με στάθμιση βεβαίως της εγγύτητάς του (proximity) προς τον επηρεαζόμενο διάδικο,[31] όπως για παράδειγμα τα άλλα πρόσωπα και τις οικογένειες τους, που εργοδοτούνται[32] στο νηπιαγωγείο, τα οποία πρόσωπα, θα κινδυνεύσουν να απωλέσουν την εργοδότησή τους, εάν σταματήσουν οι εργασίες της επιχείρησης της Ενοικιάστριας. Ως εκ των ανωτέρω, ακόμη και εάν η Ιδιοκτήτρια προσπερνούσε το εμπόδιο της Kannides, ούτε επί της ουσίας θα μπορούσε στην υπόθεσή της, λόγω της μεγαλύτερης ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί με την έκδοση του διατάγματος. Τα προαναφερόμενα καθιστούν αχρείαστη την εξέταση της Ανταπαίτησης. Θα ήταν όμως παράλειψη, ο μη σχολιασμός του υπερβολικού χαρακτήρα της Ανταπαίτησης. Θυμίζω πως η Ενοικιάστρια αξίωνε αρχικά πέραν των €215.000,00 (δείτε: στοιχεία «β», και «δ» έως και «η») και κατά την ακρόαση «περιορίστηκε» στις €75.000,00. Πρόκειται όμως για ποσά που φαίνονταν εξ' αρχής[33] και εν τέλει επιβεβαιώθηκαν, είτε ως ανυπόστατα, είτε ως πολύ μακριά από το λογικό πλαίσιο. Η έγερση και η δίχως έρεισμα επιμονή σε τέτοιες υπερβολικές αξιώσεις, αντιστρατεύεται τον κατά κανόνα συναινετικό και συνοπτικό χαρακτήρα τούτης της δικαιοδοσίας, προκαλώντας αδικαιολόγητη διαιώνιση της ακρόασης καθώς και καθυστέρηση στη διεκπεραίωση της διαδικασίας. Αναπόδραστα, θα υπάρξει ανάλογη επίπτωση ως προς τα έξοδα. Κατά συνέπεια, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης. Συνεπακόλουθα, η Κυρίως Αίτηση θα απορριφθεί. Αντίστοιχη πορεία θα έχει η Ανταπαίτηση. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[34] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται εναντίον της Αιτήτριας και υπέρ της Καθ' ης, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Ως προς τα έξοδα της Ανταπαίτησης, για τους λόγους που έχουν ήδη εξηγηθεί, κρίνεται ορθότερο πως η πλευρά της Ενοικιάστριας επωμιστεί το 1/2 των εξόδων της Ανταπαίτησής της, στην κλίμακα της αξιώσής της, ήτοι στις €100.000 - €500.000, ως αυτά υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο και εκδίδεται ανάλογη διαταγή. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Πάρεδρος Πάρεδρος Ντ. Σολωμονίδης Α. Κωστή Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Συγκεκριμένα, ως τελευταία μάρτυρας για την Ενοικιάστρια, παρουσιάστηκε η κα Α. Χρίστου. Εντούτοις, δυνάμει ενδιάμεσης απόφασης του Δικαστηρίου, δεν επιτράπηκε σε αυτήν να δώσει μαρτυρία επειδή, αφενός, επρόκειτο για μάρτυρα εκτός του καταλόγου μαρτύρων και της σύνοψης μαρτυρίας που καταχώρισε η πλευρά της Ενοικιάστριας, και αφετέρου, επειδή η προτιθέμενη μαρτυρία της αξιολογήθηκε ως μη σχετική με τη μαρτυρία που περιγραφόταν στον εν λόγο κατάλογο. [2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [3] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [4] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [5] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [6] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [7]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014, ECLI:CY:AD:2014:A

1. [8] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. [9] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου). [10] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ.
2. [11] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου

(1989)1E Α.Α.Δ 233. [12] Πριν την τροποποίηση του 1995( Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [13] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [14] Δείτε Άρθρο 27 του Νόμου. Επίσης, Katsikides v. Constantinides

(1969)1 C.L.R. 31 όπου λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [..] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς, σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts [15] Δείτε: The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική. [16]Μεταξύ άλλων, δείτε: T.A.S Ophthalmos Laser Center Ltd κ.α. ν. Π. Φ. κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 283/2012, ημερομηνίας 27/09/2019, ECLI:CY:AD:2019:D402, Έλληνας κ.α. ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 87/2013, ημερ.3/12/2019 και Στέγη Ευγηρίας «Αρχάγγελος Μιχαήλ» Καϊμακλίου ν. Αργυρίδου, Πολιτική Έφεση αρ. 32/2014, ημερομηνίας 29/09/2021. [17] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου

(2003)1Γ

1. [18] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ.
2. [19] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [20] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [21] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ

(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [22] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, ECLI:CY:AD:2016:A546, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/

1. [23] Δείτε: Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (ανωτέρω). [24] Δείτε: Γραπτή μαρτυρία της Ενοικιάστριας, παράγραφος
2. [25] Το «λογικό» και το «δίκαιο» ενοίκιο αποτελούν μεταξύ τους εγγύτερες έννοιες, έναντι του θέσμιου ενοικίου, δίχως όμως να είναι και μεταξύ τους ταυτόσημες, εξ ου και στο συγκεκριμένο άρθρο επιλέχθηκε η αναφορά σε «λογικό» αντί σε «δίκαιο» ενοίκιο. [26] Για την έννοια της εμπορικής εύνοιας (goodwill) δείτε, μεταξύ άλλων: την Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω), Γ. Ιωάννου, Κέντρο Dreamland, Ν.Α. Θεοδούλου κλπ

(2001)1α Α.Α.Δ 113 καθώς και το σύγγραμμα Handbook of Rent Review, παρ. 19.6.3, Vacant possession and disregard of occupation and goodwill. [27] Συγκεκριμένα: €18.829

(2017)+ €28.679 (το 2018) + €25.821 (το 2019)/3 = €24.443. [28] Επαναλαμβάνω ότι ο εκτιμητής της Ιδιοκτήτριας περιορίστηκε σε έρευνα για κατοικία που θα μπορούσε να διαμορφωθεί σε επαγγελματικό υποστατικό και όχι για την εξεύρεση επαγγελματικού υποστατικού. [29] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3

(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account. [.] The appellant, as I have said, was living in the cottage with a family of refugees, and she was proposing to take in—and there is no reason to doubt her word—both her invalid sister and the sister's husband to live with her. The county court judge said that he was not entitled to consider those persons at all in addressing his mind to the question as to whether the appellant needed the house. He rules them all out because, as he says, they are not persons within sufficient proximity to her from a family point of view. With all respect to him, that has nothing in the world to do with the question. He must look at the facts as they exist.» [30] Στη Harte and Another v Frampton [1947] 2 All ER 604, λέχθηκε: «To attempt to define classes, hardship to whom and to whom alone (apart from the parties) can be taken into account (whether as an element entering into the party's hardship, or on its own account) appears to us an unhelpful line of approach to the construction of the proviso. The true view, we think, is that the county court judge should take into account hardship to all who may be affected by the grant or refusal of an order for possession—relatives, dependants, lodgers, guests, and the stranger within the gates—but should weigh such hardship with due regard to the status of the persons affected and their "proximity" to the tenant or landlord, and the extent to which, consequently, hardship to them would be hardship to him» [31] Δείτε: Σύγγραμμα Woodfall' Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105. [32] Δείτε: Την παρ. 42 της γραπτής μαρτυρίας της Ενοικιάστριας. Η ύπαρξη της εργοδότησής τους επαληθεύεται μέσω των οικονομικών καταστάσεων του 2020 που παρουσίασε η Ενοικιάστρια - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 39, σελ 16, και των κονδυλίων που σχετίζονται με τη μισθοδοσία τους, όπου φαίνεται ότι απασχολούνται 6 με 7 άτομα. [33] Λόγω, τόσο της δικογραφικής, όσο και της μαρτυρικής ανεπάρκειας της υπόθεσης της Καθ' ης. [34] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη

(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd

(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο