ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΒΟΣΚΑΡΙΔΗΣ ν. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ, Αίτηση αρ. Ε59/2020, 29/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2023:26 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου Λ. Μιχαηλίδη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Ε59/2020 ΜΕΤΑΞΥ: ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΒΟΣΚΑΡΙΔΗΣ, από τη Λάρνακα Αιτητής και ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ, από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 29/06/2023 Για τον Αιτητή: κα Ρ. Παπαδοπούλου για Π. Αγγελίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κ. Σ. Θεοφάνους για N. Pirilides & Associates LLC Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Με την επίδικη αίτηση αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής, λόγω ιδιοκατοίκησης. Το αίτημα αφορά ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων που βρίσκεται επί της οδού που αναφέρεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»). (α) Η Κυρίως Αίτηση. Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 08/07/
- Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του Υποστατικού (στο εξής: «ο Ιδιοκτήτης»). Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»). Η επίδικη θέσμια ενοικίαση απορρέει από μονοετή σύμβαση ενοικίασης που ξεκίνησε στις 04/12/
- Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €420 μηνιαίως. Ο Ιδιοκτήτης είναι οικογενειάρχης και πατέρας δύο ανήλικων παιδιών, το πρώτο γεννήθηκε το 2016 και το δεύτερο το
- Υποστηρίζεται πως η γέννηση του δεύτερου του παιδιού ανάγκασε τον Ιδιοκτήτη να αναζητήσει μεγαλύτερη οικογενειακή στέγη. Τον Αύγουστο του 2018 μετακόμισε στη Πύλα στη Λάρνακα, όπου τα ενοίκια είναι φθηνότερα από άλλες περιοχές. Η εργασία του είναι βοηθός προπονητή. Κατά την καταχώριση της παρούσας Αίτησης εργαζόταν στη Δόξα Κατωκοπιάς με καθαρό μηνιαίο μισθό τα €700,
- Η σύντροφός του και η μητέρα των δύο του παιδιών, δεν εργάζεται. Προς υποστήριξη της ανάγκης για ανάκτηση της κατοχής, αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής: « Περαιτέρω σχεδόν όλες οι στενές προσωπικές, ήτοι οικογενειακές, συγγενικές και φιλικές σχέσεις του Αιτητή και της συντρόφου του, είναι με άτομα τα οποία διαμένουν στην Λεμεσό ενώ δεν έχουν καμία προσωπική σχέση με κανένα άτομο και/ή οικογένεια που διαμένει στην Λάρνακα. Πέραν όλων των υπόλοιπων συγγενών και/ή φίλων τα μόνα στενά συνδεδεμένα πρόσωπα με τον Αιτητή τα οποία διαμένουν σε άλλη πόλη πλην της Λεμεσού είναι οι γονείς του Αιτητή οι οποίοι διαμένουν στην Πάφο. Ο Αιτητής αναφέρει ότι η μετάβαση αυτού και της οικογένειας του στην Πάφο από την Λάρνακα είναι πολύ δύσκολη και/ή χρονοβόρα με αποτέλεσμα να βλέπει σπάνια τους γονείς του. [..] ο κυριότερος λόγος που το επίδικο υποστατικό και/ή διαμέρισμα απαιτείται λογικώς από τον Αιτητή είναι γιατί ο Αιτητής και η σύντροφος του επιθυμούν να εξασφαλίσουν στα τέκνα τους ένα σταθερό περιβάλλον και να εγκατασταθούν μόνιμα στην Λεμεσό, να μεγαλώσουν την οικογένεια τους στην Λεμεσό και τα τέκνα τους να πάνε σχολείο στην Λεμεσό. Ο μεγαλύτερος υιός του Αιτητή τον Σεπτέμβριο του έτους 2021 θα πρέπει υποχρεωτικά και/ή βάσει Νόμου να ξεκινήσει προδημοτική και σε καμία περίπτωση και για κανένα τέκνο δεν θα ήταν εύλογο και/ή πρόσφορο να διακόψει την σχολική του φοίτηση για συνέχιση σε άλλη πόλη. Περαιτέρω ο Αιτητής αναφέρει ότι το επίδικο υποστατικό και/ή διαμέρισμα είναι πολύ κοντά σε σχολεία στα οποία θα μπορούν να φοιτήσουν τα τέκνα του. » Τέλος, υποστηρίζεται ότι το αίτημα είναι λογικό, η δε απαίτηση περιγράφεται ως «άμεση, αυθεντική γνήσια και πραγματική» και προστίθεται πως η μη έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει δυσανάλογα μεγαλύτερη ταλαιπωρία στον Ιδιοκτήτη, παρά στον Ενοικιαστή. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνεται διάταγμα ανάκτησης κατοχής, ενδιάμεσα οφέλη, τόκοι και έξοδα. Επιπλέον, διεκδικείται η ανάκτηση της κατοχής κατ' επίκληση «συστηματικής καθυστέρησης» και «παραβίασης ουσιωδών όρων», διατυπώνοντας τη σχετική αξίωση, ως εξής: « Περαιτέρω και/ή υπαλλακτικά Απόφαση και/ή Διάταγμα ανάκτησης κατοχής και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τον Καθ' ου η Αίτηση και/ή την σύζυγο αυτού και/ή οικογένεια αυτού και/ή τους υπηρέτες και/ή αντιπροσώπους και/ή υπενοικιαστές αυτού όπως εκκενώσουν και παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού και/ή διαμερίσματος που ενοικιάζει ο Αιτητής στον Καθ' ου η Αίτηση στην Οδό [ ] στην Λεμεσό, λόγω συστηματικής μη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και/ή συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου. Περαιτέρω και/ή υπαλλακτικά Απόφαση και/ή Διάταγμα ανάκτησης κατοχής και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τον Καθ' ου η Αίτηση και/ή την σύζυγο αυτού και/ή οικογένεια αυτού και/ή τους υπηρέτες και/ή αντιπροσώπους και/ή υπενοικιαστές αυτού όπως εκκενώσουν και παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού και/ή διαμερίσματος που ενοικιάζει ο Αιτητής στον Καθ' ου η Αίτηση στην Οδό [ ] στην Λεμεσό, λόγω του ότι ο Καθ' ου η Αίτηση έχει παραβιάσει ουσιώδεις όρους της ενοικίασης. » (β) Η Απάντηση. Στην Απάντησή του, o Ενοικιαστής τονίζει πως καθ' όλη τη διάρκεια της ενοικίασης του Υποστατικού ήταν, και εξακολουθεί να είναι, συνεπής με τις υποχρεώσεις του, καταβάλλοντας «αδιαλείπτως, εγκαίρως και καθ' ολοκληρίαν» το ενοίκιο. Αμφισβητεί τόσο τη λογικότητα όσο και τη γνησιότητα της αξίωσης, υποστηρίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι: « Από τον Απρίλιο του 2019 μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2019, ο Αιτητής εσκεμμένα αρνείτο να εισπράττει το ενοίκιο από τον Καθ' ου η Αίτηση και/ή τον πληρεξούσιο και/ή αντιπρόσωπο του Καθ' ου η Αίτηση παρά την κατ' επανάληψη και σε μηνιαία βάση ετοιμότητα του Καθ' ου η Αίτηση σε σχέση με την καταβολή του μηνιαίου ενοικίου. Ο Καθ' ου η Αίτηση περαιτέρω θα ισχυριστεί ότι η εσκεμμένη άρνηση του Αιτητή να παραλαμβάνει το ενοίκιο αποτελούσε μέρος της επιστάμενης προσπάθειας του Αιτητή να στοιχειοθετήσει λόγο έξωσης εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση και/ή να εξαναγκάσει τον Καθ' ου η Αίτηση σε παράβαση των ανειλημμένων συμβατικών του υποχρεώσεων δυνάμει του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. » Επιπλέον, κατά τον Ενοικιαστή, η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα προκαλέσει περισσότερη ταλαιπωρία στη δική του πλευρά, καθότι, μεταξύ άλλων, τόσο ο ίδιος, όσο και η σύζυγός του με την οποία διαμένει στο Υποστατικό είναι άτομα μεγάλης ηλικίας, με περιορισμένους οικονομικούς πόρους και δεν έχουν άλλη ακίνητη περιουσία. (γ) Η Απάντηση στην Απάντηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση, επαναλαμβάνονται οι αρχικές θέσεις του Ιδιοκτήτη και αναφέρεται ότι η οικογένεια του Ιδιοκτήτη έχει ανάγκη για ένα «σταθερό περιβάλλον και να εγκατασταθούν μόνιμα στην Λεμεσό, να μεγαλώσουν την οικογένεια τους στην Λεμεσό και τα τέκνα τους να πάνε σχολείο στην Λεμεσό» και επειδή «για κανένα τέκνο δεν είναι εύλογο και/ή πρόσφορο και/ή υγιές να μετακινείται και/ή μετακομίζει σε ενοικιαζόμενα υποστατικά με αποτέλεσμα να προκαλείται αστάθεια και/ή ψυχική αστάθεια και/ή σύγχυση». Προστίθεται ότι ο Ενοικιαστής και η σύζυγός του «δεν χρειάζονται δυάρι διαμέρισμα αφού διαμένουν μόνοι τους» ενώ αντιθέτως ο Ιδιοκτήτης «χρειάζεται τουλάχιστον δυάρι διαμέρισμα αφού έχει δύο ανήλικα τέκνα, θα προσπαθήσει εάν και εφόσον είναι εφικτό να δημιουργήσει τρίτο δωμάτιο αποκόπτοντας από άλλους χώρους του διαμερίσματος για να έχει το κάθε τέκνο δικό του δωμάτιο, κάτι που δεν μπορεί να πράξει σε διαμέρισμα που δεν του ανήκει, ούτε έχει την οικονομική ευχέρεια να ενοικιάσει τριάρι διαμέρισμα». ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης με βάση τη νέα Διαταγή
- Κατόπιν σχετικής πρωτοβουλίας του Δικαστηρίου, οι μάρτυρες παρουσιάστηκαν δια ζώσης για να διευκρινίσουν στο Δικαστήριο συγκεκριμένα ζητήματα της έγγραφης τους μαρτυρίας. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, ως επίσης και τα λεχθέντα κατά την αντεξέταση των μαρτύρων και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς του Ιδιοκτήτη.
(1)Η μαρτυρία του Ιδιοκτήτη. Στην έγγραφη του μαρτυρία, ο Ιδιοκτήτης επαναλαμβάνει και αναλύει τους δικογραφημένους του ισχυρισμούς, μέσω των οποίων επιχειρείται να καταδειχθεί η λογικότητα του αιτήματος για ανάκτηση, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Ξεκινά από το 1998 που αγόρασε το Υποστατικό, προχωρεί στο 2013 οπόταν και το ενοικίασε στον Ενοικιαστή και φθάνει στο σήμερα. Ιδιαίτερη έμφαση γίνεται στο ότι στο μεσοδιάστημα, ήτοι το 2016 και το 2018, έγινε πατέρας δύο υιών. Από τους πρώτους μήνες του 2018 είχε ενημερώσει προφορικώς τον Ενοικιαστή ότι στο τέλος του 2018, όταν δηλαδή θα γεννιόταν ο δεύτερος του υιός, θα χρειαζόταν το Υποστατικό με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, αίτημα το οποίο επανέλαβε 2 με 3 φορές μέσα στους επόμενους 2 με 3 μήνες. Στο Υποστατικό διαμένει και η σύζυγος του Ενοικιαστή, η οποία ήταν το πρόσωπο που του έπαιρνε ή του απέστελλε το ενοίκιο. Τότε, δηλαδή το 2018, ο Ιδιοκτήτης με την οικογένεια του, ενοικίαζε διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στη Λευκωσία, προς €450,00, το οποίο, λόγω της επικείμενης γέννησης του δεύτερου του παιδιού, δεν θα κάλυπτε τις στεγαστικές του ανάγκες. Μετακόμισε, οικογενειακώς, στην Πύλα, εξηγώντας την απόφασή του ως εξής: « Για αυτό και κατά ή περί τα μέσα Αυγούστου του έτους 2018 και μετά από μεγάλη έρευνα για να εξεύρω δυάρι υποστατικό σε ύψος ενοικίου που θα μπορούσα να καταβάλλω, αφού είχα και όλα τα υπόλοιπα έξοδα της οικογένειας μου, αναγκάστηκα να μετακομίσω με την οικογένεια μου στην Πύλα, στην Λάρνακα όπου τα ενοίκια είναι πιο φτηνά από άλλες περιοχές αφού λίγος κόσμος ενδιαφέρεται να ενοικιάσει υποστατικά στην εν λόγω περιοχή λόγω του ότι σε αυτήν κατοικούν πολλοί Τουρκοκύπριοι (Τεκμήριο 7 - Δημοσιεύματα από ιστοσελίδες pyla και dialogos). Για αυτό και ενοικίασα ένα δυάρι διαμέρισμα στην Πύλα με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 13/08/2018 (Τεκμήριο 8 - Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 13/08/2018) του οποίου το ενοίκιο είναι €436 Ευρώ τον μήνα πλέον €14 Ευρώ τον μήνα για άλλες παροχές (παράγραφος 4.6 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13/08/2018) άρα συνολικά πληρώνω €450 Ευρώ τον μήνα. » Εργάζεται ως βοηθός προπονητή. Από τον Ιανουάριο του 2018 έως και τον Φεβρουάριο του 2019 εργαζόταν στο Αθλητικό Σωματείο Οθέλλος Αθηαίνου. Από τον Σεπτέμβριο του έτους 2019 μέχρι και τον Οκτώβριο του 2019 εργαζόταν στον ΑΣΙΛ Λύσης και από τον Νοέμβριο του 2019 έως και τον Μάρτιο του 2021 εργαζόταν στη Δόξα Κατωκοπιάς. Από τον Αύγουστο του έτους 2021 και μέχρι τον Δεκέμβριο του 2021 που ετοίμασε τη δήλωσή του, εργαζόταν στην Αλκή Ορόκλινης. Η σύντροφός του δεν εργάζεται. Ως προς την αναγκαιότητα για ιδιοκατοίκηση, χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από τη μαρτυρία του: « Περαιτέρω σχεδόν όλες οι στενές προσωπικές, ήτοι οικογενειακές, συγγενικές και φιλικές σχέσεις μου και της συντρόφου μου, είναι με άτομα τα οποία διαμένουν στην Λεμεσό ενώ δεν έχουμε καμία προσωπική σχέση με κανένα άτομο στην Λάρνακα και κανένα οικογενειακό πρόσωπο μας δεν διαμένει στην Λάρνακα. Πέραν όλων των υπόλοιπων συγγενών και φίλων που διαμένουν στην Λεμεσό τα μόνα στενά συνδεδεμένα πρόσωπα με εμένα και τα οποία διαμένουν σε άλλη πόλη πλην της Λεμεσού είναι οι γονείς μου οι οποίοι διαμένουν στην Πάφο. Και επειδή διαμένουμε στην Λάρνακα και η μετάβαση στην Πάφο από την Λάρνακα είναι πολύ δύσκολη και χρονοβόρα αυτό έχει ως αποτέλεσμα να βλέπω σπάνια τους γονείς μου και τα παιδιά μου να βλέπουν σπάνια τους παππούδες τους. Πέραν των ως άνω σοβαρών οικονομικών λόγων, κοινωνικών λόγων και λόγων υγείας για τους οποίους το επίδικο διαμέρισμα απαιτείται λογικώς από εμένα για ιδιοκατοίκηση με την οικογένεια μου, ο κυριότερος λόγος που το επίδικο διαμέρισμα απαιτείται λογικώς από εμένα είναι γιατί εγώ και η σύντροφος μου επιθυμούμε να εξασφαλίσουμε στα παιδιά μας ένα σταθερό περιβάλλον και να εγκατασταθούμε μόνιμα στην Λεμεσό, να μεγαλώσουμε την οικογένεια μας στην Λεμεσό και τα παιδιά μας να πάνε σχολείο στην Λεμεσό. Ο μεγαλύτερος γιος μου έπρεπε να ξεκινήσει προδημοτική τον Σεπτέμβριο του έτους 2021 και ευελπιστούσα ότι η παρούσα υπόθεση θα τέλειωνε πριν την εν λόγω ημερομηνία καθότι σε καμία περίπτωση και για κανένα παιδί δεν είναι εύλογο, πρόσφορο και υγιές να διακόψει την σχολική του φοίτηση για συνέχιση σε άλλη πόλη. Εντούτοις επειδή ο πρωτότοκος γιος μου ξεκίνησε ήδη προδημοτική τον Σεπτέμβριο του 2021 ευελπιστώ ότι σε κάθε περίπτωση πριν τον Σεπτέμβριο του έτους 2022 θα εκδοθεί Απόφαση στην παρούσα υπόθεση και το Σεβαστό Δικαστήριο θα με δικαιώσει εκδίδοντας Διάταγμα έξωσης του Καθ' ου η Αίτηση για να μπορέσω να μετακομίσω στο επίδικο διαμέρισμα με την οικογένεια μου πριν τον Σεπτέμβριο του έτους 2022 που ο πρωτότοκος γιος μου θα ξεκινήσει Δημοτικό έτσι ώστε να ξεκινήσει Δημοτικό στην Λεμεσό και να μπορέσει να έχει μία υγιή εμπειρία και φοίτηση χωρίς να υποχρεωθεί να ξεκινήσει Δημοτικό σε άλλη επαρχία και να αλλάζει σχολείο μετά. Περαιτέρω αναφέρω ότι το επίδικο διαμέρισμα είναι κοντά σε σχολεία στα οποία θα μπορούν να φοιτήσουν τα παιδία μου. »
(2)Η μαρτυρία του κ. E. Παναγιώτου (Εκτιμητή). Ο δεύτερος και τελευταίος μάρτυρας για τον Ιδιοκτήτη ήταν ο κ. Παναγιώτου ο οποίος είναι εκτιμητής ακινήτων και ο συντάκτης σχετικής έκθεσης εκτίμησης που επισύναψε στη μαρτυρία του. Ο σκοπός της μαρτυρίας τούτου του προσώπου ήταν για να στοιχειοθετήσει πως υφίσταται εναλλακτική στέγη που θα μπορούσε να μετακομίσει ο Ενοικιαστής. Διενήργησε εξωτερική μόνο επιθεώρηση του Υποστατικού. Με αναφορά στις πληροφορίες που έλαβε από τον σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας, προσδιορίζει το εμβαδόν κλειστών χώρων του Υποστατικού σε 84 τ.μ. και σε καλυμμένες βεράντες 11 τ.μ. Υποστηρίζει πως βρήκε 33 διαθέσιμα υποστατικά για τον Ενοικιαστή, στην ευρύτερη περιοχή. Σύνοψη των εισηγήσεών του παρουσιάζεται στον πιο κάτω πίνακα: Περιοχή Τιμές Δήμος Μέσα Γειτονιάς Τιμές από €5/τ.μ. μέχρι €11/τ.μ. με Μ.Ο. €8/τ.μ. Μονάρι διαμέρισμα: €750-€800 (€10/τ.μ.-€11/τ.μ. με Μ.Ο. περί τα €10.7/τ.μ.) Δυάρι διαμέρισμα: €750 - €950 (€8/τ.μ.- €11/τ.μ. με Μ.Ο. €10/τ.μ.) Τριάρι διαμέρισμα: €750-€1,110 (€5/τ.μ.- €8/τ.μ. με Μ.Ο €7/τ.μ.) Ενορία Αγίου Νεκταρίου Τριάρι διαμέρισμα: €940-€1,000 (€8/τ.μ.-€10/τ.μ.) Ενορία Καψάλου Τιμές από €5/τ.μ. μέχρι €12/τ.μ. Μονάρι διαμέρισμα: €700 (€12/τ.μ.) Δυάρι διαμέρισμα: €1,000-€1,050 (€11/τ.μ.) Τριάρι διαμέρισμα: €950-1,050 (€5/τ.μ.-€11/τ.μ.) Ενορία Απ. Πέτρος & Παύλος Τιμές από €7/τ.μ. μέχρι €11/τ.μ. Δυάρι διαμέρισμα: €940-€975 (€8/τ.μ.-€11/τ.μ.) Τριάρι διαμέρισμα: €850 (€7/τ.μ.) Ενορία Αγίου Νικολάου Δυάρι διαμέρισμα: €900 (€10/τ.μ.) Προσδιορίζει ως «λογικές» και συνάδουσες με το «αγοραίο ενοίκιο» τις ακόλουθες τιμές: « o Μονάρι €8-9/τ.μ. μέτριας/καλής κατάστασης συντήρησης. o Μονάρι €9-11/τ.μ. για μικρές μονάδες <60τ.μ., πολύ καλής κατάστασης συντήρησης. o Δυάρι €7-9/τ.μ. μέτριας-καλής κατάστασης συντήρησης. o Δυάρι €9-11/τ.μ. πολύ καλής κατάστασης συντήρησης. o Τριάρι €5-7/τ.μ. μέτριας/καλής κατάστασης συντήρησης. o Τριάρι €7-11/τ.μ. πολύ καλής κατάστασης συντήρησης. » Κατά την ακροαματική διαδικασία, ο Εκτιμητής ανέφερε πως το λογικό ενοίκιο είναι το αγοραίο ενοίκιο. Ακόμη, πρόσθεσε πως σε σχέση με τις τιμές που είχε θέσει στην έκθεσή του, στο μεσοδιάστημα, υπήρξε μια αύξηση περί το 10%. (β) Η μαρτυρία της πλευράς του Ενοικιαστή. Στη δική του μαρτυρία, ο Ενοικιαστής ανάπτυξε, στη βάση των δικογραφημένων του ισχυρισμών, τη δική του θεώρηση των πραγμάτων. Κατά τον χρόνο σύνταξης της μαρτυρίας του ήταν 67 ετών. Διαμένει στο Υποστατικό από τον Δεκέμβριο του 2013 μαζί με την σύζυγό του, η οποία είναι ένα χρόνο μικρότερη από αυτόν. Καταβάλλει ανελλιπώς και αδιαλείπτως το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο, που ανέρχεται στο ποσό των €420,
- Ο τρόπος καταβολής ήταν σε μετρητά, είτε στέλνοντας χρήματα στην αδερφή του Αιτητή στην Πάφο, μέσω της κόρης του, που επίσης διαμένει στην Πάφο, είτε στέλνοντας χρήματα απευθείας στον Ιδιοκτήτη, μέσω υπηρεσιών ταχυμεταφορέων (courier). Αναφέρει πως: «Ο Αιτητής για δικούς του προσωπικούς, φορολογικούς ή άλλους λόγους αρνείτο να εκδώσει σχετικές αποδείξεις, πλην όμως αφότου εισέπραττε το ενοίκιο απέστελνε κατά καιρούς μήνυμα sms στη σύζυγό μου με την οποία είχαν επικοινωνία για όλα τα ζητήματα που αφορούσαν την ενοικίαση του Υποστατικού και επιβεβαίωνε ότι παρέλαβε το ενοίκιο». Χαρακτηρίζει την απαίτηση για ιδιοκατοίκηση ως «εκ των υστέρων επινόημα και μια απλή πρόφαση» του Ιδιοκτήτη, ο οποίος, στην πραγματικότητα επιθυμεί να εξεύρει άλλον ενοικιαστή με ψηλότερο ενοίκιο. Ως προς το ιστορικό της μεταξύ τους σχέσης, υποστηρίζει τα εξής: « Η συνεργασία μας με τον Αιτητή από τον Δεκέμβριο του 2013 μέχρι τον Απρίλιο του 2019 ήταν πολύ καλή. Ωστόσο, από τον Απρίλιο του 2019 μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2019, ο Αιτητής άλλαξε στάση απένταντι μας. Πιο συγκεκριμένα, ο Αιτητής αρνείτο να εισπράττει το ενοίκιο είτε από εμένα, είτε από τη σύζυγό μου, είτε από την κόρη μας, παρά την κατ' επανάληψη και σε μηνιαία βάση ετοιμότητα μας να του το καταβάλουμε, η δε άρνησή του ήταν εσκεμμένη καθότι αποσκοπούσε στο να με εξαναγκάσει να βρεθώ σε παράβαση των υποχρεώσεών μου και κατ' επέκταση να στοιχειοθετήσει λόγο έξωσης εναντίον μου, ως αποδείχθηκε εκ των υστέρων. Η συμπεριφορά του Αιτητή κατά την εν λόγω περίοδο άλλαξε άρδην και ομολογουμένως αδυνατούσαμε να αντιληφθούμε ποια ήταν η αιτία αυτής της αλλαγής, καθότι ουδεμία λογική εξήγηση δόθηκε από την πλευρά του, πλην μιας γενικόλογης αναφοράς ότι θέλει να μείνει ο ίδιος στο Υποστατικό, κάτι που μάθαμε τον Ιούλιο του 2019 και αποτελούσε και εξακολουθεί να αποτελεί μέχρι σήμερα μια φτηνή δικαιολογία, ή έστω μια απλή επιθυμία. [..] Η πιο πάνω απότομη αλλαγή στη στάση του Αιτητή, αλλά και η εσκεμμένη άρνηση του Αιτητή να παραλάβει τα κατ' επανάληψη και σε μηνιαία βάση προσφερθέντα σε αυτόν μηνιαία ενοίκια του Υποστατικού, δεν μου άφηνε άλλη επιλογή από του να ζητήσω στοιχεία του τραπεζικού λογαριασμού του Αιτητή, ώστε να του καταβάλλω το μηναίο ενοίκιο μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Ζήτησα κατά καιρούς από τον Αιτητή, τόσο τηλεφωνικώς όσο και γραπτώς την 18.06.2019, να μου παραδώσει στοιχεία του τραπεζικού του λογαριασμού, πλην όμως δεν υπήρξε καμία ανταπόκριση από την πλευρά του, κάτι που επιβεβαιώνεται και από το Τεκμήριο 18 της Ε/Δ Βοσκαρίδη. » Ισχυρίζεται πως η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει στη δική του πλευρά μεγαλύτερη ταλαιπωρία, αιτιολογώντας ως εξής: « Θεωρώ εξίσου σημαντικό για σκοπούς τάξης να αναφέρω ότι, ακόμα και αν η απαίτηση του Αιτητή ήταν γνήσια, κάτι που δεν είναι η περίπτωση εν προκειμένω, για τους λόγους που ήδη ανέφερα, η ταλαιπωρία που θα υποστώ στην περίπτωση έξωσης θα είναι μεγαλύτερη από την ταλαιπωρία που θα υποστεί ο Αιτητής στην περίπτωση που η Αίτησή του αποτύχει, δοθέντων των ακόλουθων δεδομένων που υφίστανται σήμερα: i. Τόσο εγώ όσο και η σύζυγος μου που διαμένουμε στο Υποστατικό είμαστε άτομα μεγάλα σε ηλικία, 67 και 66 ετών αντίστοιχα, χωρίς να έχουμε κοντά μας στη Λεμεσό οποιοδήποτε στενό μέλος της οικογένειάς μας. ii. Όσον αφορά τα οικονομικά μας δεδομένα σαν οικογένεια, η σύζυγός μου είναι οικοκυρά και κατ' επέκταση δεν έχει εισοδήματα, ενώ εγώ λαμβάνω θεσμοθετημένη σύνταξη που ανέρχεται στο ποσό των 827,91 ευρώ τον μήνα. Επισυνάπτω στην παρούσα μου δύο βεβαιώσεις του Επαρχιακού Γραφείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων Λεμεσού για την περίοδο 05.09.2020 - 31.12.2020 και 01.09.2021 - 30.09.2021, αμφότερες ημερ. 05.10.2021, που επιβεβαιώνουν του λόγου το αληθές, συλλογικά σημειούμενες ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- iii. Πέραν των περιορισμένων οικονομικών μας πόρων, η σύζυγός μου πάσχει από [...] ενώ εγώ αντιμετωπίζω [....]. Επισυνάπτω στην παρούσα μου Ιατρικό Πιστοποιητικό ημερ. 22.09.2021 εκδοθέν από τον Δρα Παναγιώτη Προκοπίου, Παθολόγο - Καρδιολόγο, που επιβεβαιώνει του λόγου το αληθές, σημειούμενο ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Είναι επομένως ξεκάθαρο ότι τυχόν έκδοση του αιτούμενου διατάγματος έξωσης θα αποβεί καταστροφική τόσο για μένα όσο και για τη σύζυγό μου, γιατί πολύ απλά θα βρεθούμε στο δρόμο σε μια αρκετά προχωρημένη ηλικία, χωρίς να έχουμε την οικονομική δυνατότητα να εξεύρουμε άλλο υποστατικό να ενοικιάσουμε στη Λεμεσό ένεκα των υπερβολικά ψηλών ενοικίων, αλλά και με δεδομένη την οικονομική αδυναμία μας και ιατρική ανικανότητά μας να μετακομίσουμε τα υπάρχοντά μας. » (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 08/03/2023, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. Αναμφίβολα, η ανάκτηση της κατοχής μιας προστατευόμενης θέσμιας ενοικίασης είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Τούτο επειδή, η έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα. Είναι για τούτο το λόγο που η αναφερόμενη ενέργεια έχει χαρακτηρισθεί ως η πιο ακραία παρέμβαση[7] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[8] και της επαγγελματικής στέγης.[9] Κατά συνέπεια, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά η οποία φέρει το γενικό βάρος απόδειξης, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες, δίχως βεβαίως να εναποτίθεται σε αυτήν βάρος μεγαλύτερο από αυτό που ισχύει γενικώς σε αστικές υποθέσεις. Συναφώς, στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. » · Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης. Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « (στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου. Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου· ή » Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[10] Όμως η λογικότητα του αιτήματος του ιδιοκτήτη δεν αρκεί. Απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος. Στοιχεία συνυπολογισμού αποτελούν το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι «εκτοπισθείς ή παθών» και εάν υπάρχει για αυτόν[11] άλλο διαθέσιμο «έτερον, ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον» μέρος για να στεγαστεί. Επίσης, λαμβάνεται υπόψιν εάν ο ιδιοκτήτης αγόρασε το ακίνητο μετά που τέθηκε σε εφαρμογή ο Νόμος, ήτοι το 1983, και με σκοπό να αποκτήσει την κατοχή επικαλούμενος την ιδιοκατοίκησή του. Στην Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου
(1993)1 Α.Α.Δ 358 επιβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική. Σε σχέση με τη λογικότητα της αξίωσης, σχετικά είναι τα αναφερόμενα στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α.
(1996)1Α Α.Α.Δ 604: « Η φράση "απαιτείται λογικώς" ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou
(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση. » · Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου. Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,
(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Όσον αφορά ειδικά τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου
(1995)1 Α.Α.Δ. 506, πρόκειται για θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Όπως συναφώς σημειώθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α.
(2001)1Β Α.Α.Δ 875 όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το υπό εξέταση άρθρο, συμπεριλαμβανομένης αξίωσης βασισμένης στη συστηματική μη καταβολή ενοικίων, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά ποσό υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. Ως προς την ερμηνεία της αναφοράς ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», σημειώνονται τα εξής. Πρώτον, πρόκειται για επιφύλαξη[12] και όχι για επέκταση του βασικού κανόνα. Δεύτερον, υποδηλώνει και απαιτεί την ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας∙ τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός», η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Ο σκοπός αυτής της πρόβλεψης είναι να εξισορροπήσει με δίκαιο και λογικό τρόπο την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[13] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς ούτε ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Το ίδιο ισχύει και για την αποστολή της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής ως προς το ζήτημα της ιδιοκατοίκησης, με αποτέλεσμα τούτη η τυπική προϋπόθεση να ικανοποιείται, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω για τούτο το ζήτημα. Επί της ουσίας, η υπερασπιστική γραμμή του Ενοικιαστή έχει δύο άξονες. Πρώτον, ότι το αίτημα είναι προσχηματικό. Δεύτερον, ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει σε αυτόν μεγαλύτερη ταλαιπωρία από ότι στον Ιδιοκτήτη. Με τη σειρά του, ο Ιδιοκτήτης καλείται να πείσει για τη λογικότητα της αξίωσης του για ανάκτηση λόγω ιδιοκατοίκησης. Επίσης, θα εξεταστεί κατά πόσον υφίσταται εναλλακτικός λόγος έξωσης, συνεπεία της ισχυριζόμενης «συστηματικής καθυστέρησης» στην εξόφληση του ενοικίου. Όσον αφορά όμως την αξίωση για ανάκτηση λόγω «παραβίασης ουσιωδών όρων της ενοικίασης» αυτό το θέμα δεν θα απασχολήσει το Δικαστήριο, καθότι τούτο το ζήτημα δεν έχει εν τέλει προωθηθεί από τον Αιτητή. Εξάλλου, η διατύπωση[14] του άρθρου 11
(1)του Νόμου δεν επιτρέπει μια τέτοια προσέγγιση. Ομοίως, παντελώς αβάσιμα, μέσω της τελικής αγόρευσης των δικηγόρων του Ιδιοκτήτη, αξιώνεται η επιδίκαση υπέρ αυτού ενός ποσού για τέλη σκυβάλων, που κατ' ισχυρισμό θα έπρεπε να είχε επωμιστεί ο Ενοικιαστής. Τέτοιο ζήτημα δεν καλύπτεται από τη δικογραφία. Ως γνωστό, τα δικόγραφα καθορίζουν τα επίδικα θέματα. Ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας τούτης της δικαιοδοσίας, ούτε η ευελιξία ως προς τους κανόνες απόδειξης επιτρέπουν οποιανδήποτε απόκλιση.[15] Άστοχη είναι η προσπάθεια κάλυψης της δικογραφικής ανεπάρκειας με παραπομπή στα λεχθέντα στη kennedy Hotels ltd v. Indjirdjian
(1992)1 AAΔ
- Εδώ, δεν πρόκειται για περίπτωση μη δικογράφησης της νομικής συνέπειας δικογραφημένων γεγονότων, αλλά για παντελή απουσία παράθεσης σχετικών γεγονότων με αποτέλεσμα ο Ενοικιαστής να αποστερηθεί της δυνατότητας να εκθέσει τη δική του θέση στην Απάντησή του. Ούτε επί αυτού του ζητήματος χρειάζεται να επανέλθω. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[16] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. * Πριν οτιδήποτε άλλο, σημειώνω ότι τα πλείστα γεγονότα που σχετίζονται με τις προσωπικές περιστάσεις των διαδίκων, δεν αμφισβητούνται, αφού δεν επιχειρήθηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων από τους συνήγορους των διαδίκων. Συνεπώς, δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο ετεροχρονισμένες εισηγήσεις στις αγορεύσεις μέσω των οποίων γίνεται προσπάθεια αμφισβήτησης μαρτυρίας που, λόγω ακριβώς της παράλειψης αντεξέτασης, έχει καταστεί αναντίλεκτη. Στο δια ταύτα. Ουδείς εκ των μαρτύρων έχει προκαλέσει τέτοια αρνητική εντύπωση, έτσι ώστε να απορρίψω πλήρως τη μαρτυρία του. Εξάλλου, ως προαναφέρθηκε, το υπόβαθρο γεγονότων επί των οποίων οι διάδικοι εδράζουν τις διαφορετικές τους θέσεις, δεν αμφισβητείται. Ως αναμενόμενο, η κάθε πλευρά έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στα δεδομένα που ενισχύουν τη δική της υπόθεση, με αναπόδραστη συνέπεια, το στοιχείο της υπερβολής να εμφιλοχωρήσει στη μαρτυρία των διαδίκων, ως απόρροια της έντονης τους επιθυμίας να πετύχουν τον αντικρουόμενο σκοπό τους. Τούτο το στοιχείο ήταν ιδιαίτερα εμφανές στη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη. Ενδεικτικά, ως τέτοιοι ισχυρισμοί ταξινομούνται οι αναφορές του που επιχειρούν να συναρτήσουν την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος με τη ψυχική υγεία και σταθερότητα των παιδιών του. Αλλά και ο Ενοικιαστής παρουσιάζεται ως υπερβολικός, στο μέτρο που έχει επιχειρήσει να συνδέσει την ανάγκη για τη διατήρηση της κατοχής με το γεγονός ότι αντιμετωπίζει [....]. Πέραν αυτού, σταθμίζοντας και αξιολογώντας τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς και ιδίως τα τεκμήρια που έχουν παρουσιαστεί, το γενικότερο συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι το αποτύπωμα της μαρτυρίας του Ενοικιαστή υπήρξε θετικότερο έναντι της μαρτυρίας του Ιδιοκτήτη. Ειδικότερος σχολιασμός της μαρτυρίας, με αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων, θα γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο. Όσον αφορά τον εκτιμητή (στη μαρτυρία και αυτού θα επανέλθω στο κατάλληλο στάδιο) δέχομαι ως αληθή τα δεδομένα που παραθέτει στην Έκθεσή του, δίχως όμως να υιοθετούνται οι νομικές προεκτάσεις αυτών και κυρίως η εισήγησή του ότι το λογικό ενοίκιο ισοδυναμεί με το τρέχον ενοίκιο. VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, επί των οποίων έχουν ενσωματωθεί και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, έχουν ως εξής. (α) Τα πραγματικά γεγονότα. Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του επίδικου υποστατικού, ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής, ως αποτέλεσμα λήξασας σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 04/12/2013, μονοετούς διάρκειας. Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι προς €420,00 μηνιαίως και από τον Οκτώβριο του 2019 καταβάλλεται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Παλαιοτέρα, το ενοίκιο καταβαλλόταν με μετρητά, συνήθως με την αποστολή του, μέσω υπηρεσίας ταχυμεταφοράς (courier), κατόπιν προηγούμενης συνεννόησης των διαδίκων. Ο Ιδιοκτήτης είναι οικογενειάρχης και πατέρας δύο ανήλικων παιδιών, το πρώτο γεννήθηκε το 2016 και το δεύτερο το
- Από τον Αύγουστο του 2018 κατοικούν στην Πύλα στη Λάρνακα. Κατά τον χρόνο καταχώρισης της παρούσας Αίτησης εργαζόταν ως βοηθός προπονητή. Κατά τον χρόνο επιφύλαξης της απόφασης, ήταν άνεργος. Η σύντροφός του και η μητέρα των δύο του παιδιών, δεν εργάζεται. Ο Ιδιοκτήτης αν και μεγάλωσε στη Λεμεσό κατάγεται από την Πάφο, όπου ακόμα διαμένουν οι γονείς του. Ο Ενοικιαστής κατάγεται από τη Λεμεσό και κατά τον χρόνο σύνταξης της μαρτυρίας του ήταν 67 ετών και διαμένει στο Υποστατικό μαζί με την σύζυγό του, η οποία είναι ένα χρόνο μικρότερη από αυτόν. Τα εισοδήματά τους περιορίζονται στη θεσμοθετημένη σύνταξη ύψους €827,91 ευρώ μηνιαίως. Η σύζυγός του πάσχει από [..]. Στις 30/10/2019 επιδόθηκε στον Ενοικιαστή η αναγκαία εκ του Νόμου επιστολή πριν την καταχώριση της παρούσας εναρκτήριας αίτησης, μέσω της οποίας «τερματίστηκε» η ενοικίαση και του δόθηκε προθεσμία για να επιστρέψει κενή και ελεύθερη την κατοχή έως τις 04/12/2019, κατ' επίκληση ιδιοκατοίκησης καθώς και λόγω συστηματικής παράλειψης για την καταβολή του ενοικίου. Την επόμενη ημέρα, εις απάντηση, οι δικηγόροι του Ενοικιαστή χαρακτήρισαν τον «τερματισμό» ως «παράνομο και αυθαίρετο». Πριν την εμπλοκή των δικηγόρων τους, οι διάδικοι αντάλλαξαν τηλεφωνικά γραπτά μηνύματα (sms), στο περιεχόμενο των οποίων θα γίνει αναφορά στην έκταση που κριθεί σκόπιμο στη συνέχεια. (β) Κατά πόσο υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου. Ως προς την αξίωση για ανάκτηση λόγω της επικαλούμενης συστηματικής καθυστέρησης, σημειώνω τα ακόλουθα. Πρόκειται για αβάσιμη αξίωση. Η επ' αυτού παρουσιασθείσα μαρτυρία περί της προβαλλόμενης «συστηματικής»[17] καθυστέρησης στην καταβολή του ενοικίου, υπήρξε παντελώς επιφανειακή και ανεπαρκής. Η ανάκτηση κατοχής είναι σοβαρή υπόθεση και ως στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) υποδεικνύεται, απαιτείται η προσαγωγή από τον Ιδιοκτήτη συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας. Αντί όμως να παρουσιαστεί τέτοια πειστική μαρτυρία, ο Ιδιοκτήτης αρκέστηκε στο να επισυνάψει στη μαρτυρία του κάποιες εκτυπώσεις γραπτών τηλεφωνικών μηνυμάτων (sms), που ο ίδιος απέστειλε είτε στον Ενοικιαστή, είτε στη σύζυγό του. Αυτό, προφανώς, δεν αρκεί. Πέραν του ότι οι εν λόγω εκτυπώσεις αφορούν μαρτυρία αποκλειστικά προερχόμενη από τον ίδιο τον Ιδιοκτήτη, δίχως το περιεχόμενο αυτής να επιβεβαιώνεται, είτε από τον Ενοικιαστή, είτε από άλλη ανεξάρτητη πηγή, επί της ουσίας, από το περιεχόμενο αυτών δεν μπορεί να εξαχθεί οποιοδήποτε ασφαλές συμπέρασμα πότε ακριβώς προσφέρθηκε και πότε ακριβώς εισπράχθηκε έκαστο ενοίκιο. Ο ορθολογικός τρόπος για τον ακριβή υπολογισμό του διαστήματος και της συχνότητας των επικαλούμενων καθυστερήσεων είναι ο εξής. Αφενός, με αναφορά στη νομική υποχρέωση, ήτοι στον σχετικό όρο του ενοικιαστήριου εγγράφου, που εν προκειμένω αναφέρει πως το ενοίκιο είναι πληρωτέο «μέχρι την 5η μέρα έκαστου μηνός». Αφετέρου και προς απόδειξη της παραβίασης της εν λόγω νομικής υποχρέωσης, με αναφορά στις αποδείξεις είσπραξης ενοικίου οι οποίες, σύμφωνα με τη συνήθη πρακτική, συνοδεύονται και από σχετική κατάσταση χρεωπιστωτικού λογαριασμού. Η μη παρουσίαση τέτοιων αποδεικτικών εγγράφων καθιστά ιδιαιτέρως ακροσφαλές το συμπέρασμα για ύπαρξη συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφληση του ενοικίου. Πόσο μάλλον δε, υπό το φως της εντελώς αντίθετης, αλλά πειστικής εκδοχής του Ενοικιαστή. Πριν όμως αναφερθώ στη συμπεριφορά του Ενοικιαστή, παρεμβάλλω πως η δημιουργία καθυστερήσεων δεν υποδηλώνει, άνευ ετέρου, την ευθύνη του Ενοικιαστή για «συστηματική» καθυστέρηση. Διότι η κάθε περίπτωση εξετάζεται στη βάση των δικών της ιδιαίτερων περιστάσεων. Και ως τέτοια περίσταση είναι ο τρόπος που οι διάδικοι είχαν ρυθμίσει την καταβολή του ενοικίου έως και το 2019, ήτοι μέσω μετρητών και αποστολής τους μέσω υπηρεσίας ταχυμεταφοράς (courier), κατόπιν προηγούμενης συνεννόησής τους. Επισημαίνω συναφώς πως όταν δημιουργήθηκαν κάποιες καθυστερήσεις, ήταν ο Ενοικιαστής που ανέλαβε πρωτοβουλία για να εξοφλήσει και όχι ο Ιδιοκτήτης. Συγκεκριμένα, ο Ενοικιαστής, αρχικώς μέσω sms προσπάθησε να εξασφαλίσει τα τραπεζικά στοιχεία του Ιδιοκτήτη για να εμβάζει το ενοίκιο, δίχως ανταπόκριση. Εν συνεχεία, μέσω των δικηγόρων του εξασφάλισε τα τραπεζικά στοιχεία του Ιδιοκτήτη και έκτοτε καταβάλλει πλήρως, εγκαίρως και ανελλιπώς το μηνιαίο ενοίκιο. Μερίμνησε παράλληλα να εξοφλήσει όλα τα ενοίκια που μέχρι τότε είχαν συσσωρευθεί. Τα προαναφερόμενα καταδεικνύουν με πειστικό τρόπο, τη συνετή και καλόπιστη στάση εκ μέρους Ενοικιαστή και όχι συμπεριφορά που θα μπορούσε να ενεργοποιήσει την επιφύλαξη του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου. Ο σχετικός λόγος έξωσης απορρίπτεται. (γ) Κατά πόσον δικαιολογείται το αίτημα για ιδιοκατοίκηση. (
- i)Κατά πόσον το αίτημα είναι προσχηματικό και αν υπάρχει ανάγκη ή απλή επιθυμία. Προχωρώ στα συμπεράσματα ως προς την αξίωση για την ανάκτηση με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Αρχίζω από την αξιολόγηση της λογικότητας του αιτήματος. Θυμίζω πως στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (ανωτέρω) υποδείχθηκε πως η διαπίστωση τούτου γίνεται με αναφορά σε αυτό που υπερβαίνει την επιθυμία και που συναρτάται με την ύπαρξη ανάγκης γνήσιας και υφιστάμενης, όχι όμως απόλυτης. Η πλευρά του Ιδιοκτήτη κατέβαλε μεγάλη προσπάθεια για να πείσει για το δίκαιο του αιτήματός της, δίχως όμως να πείσει το Δικαστήριο. Τουναντίον, ως θα εξηγηθεί στη συνέχεια, το αίτημα παρουσιάζεται ως προσχηματικό, δίχως να υπερβαίνει την απλή επιθυμία. Επιπρόσθετα, η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, λόγω της αδυναμίας του Ενοικιαστή να εξεύρει άλλη στέγη με «λογικό» ενοίκιο, θα προκαλέσει σε αυτόν καταφανώς μεγαλύτερη από την ταλαιπωρία που θα υποστεί ο Ιδιοκτήτης από τη μη έκδοση του διατάγματος. Διασαφηνίζω, ξεκινώντας από το αμφισβητούμενο ζήτημα της γνησιότητας του αιτήματος. Ο Ενοικιαστής υποστηρίζει πως η συμπεριφορά του Ιδιοκτήτη προδίδει προσχηματικότητα, παραπέμποντας τόσο στην απαίτησή του για αύξηση του ενοικίου, όσο και στην άρνησή του να παραλάβει το ενοίκιο, με σκοπό να δημιουργήσει λόγο έξωσης, συνεπεία μη έγκαιρης πληρωμής του ενοικίου. Όντως, οι σκιές είναι εμφανείς, ως προς τον τρόπο που ενήργησε ο Ιδιοκτήτης. Κατ' αρχάς, με βάση το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 18, στη γραπτή μαρτυρία του Ιδιοκτήτη, φαίνεται ότι από τις 18/06/2019 και για αρκετές μέρες, ο Ενοικιαστής αξιώνει από τον Ιδιοκτήτη να του αποστείλει στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού για να του εμβάσει το ενοίκιο, δίχως ανταπόκριση. Ούτε καν στην έγγραφη του μαρτυρία ο Ιδιοκτήτης επεξηγεί τούτη την ολιγωρία, αλλά υπεκφεύγει να τοποθετηθεί επί του θέματος. Παράλληλα, και ελλείψει άλλης έγγραφης μαρτυρίας, είναι σημαντικό να επισημανθεί το περιεχόμενο των τηλεφωνικών μηνυμάτων (sms) που απέστειλε ο Ιδιοκτήτης προς τον Ενοικιαστή πριν την καταχώριση της παρούσας Αίτησης. Πρόκειται για μηνύματα με λακωνικό, επιτακτικό και ουδόλως επεξηγηματικό περιεχόμενο. Ουδεμία αναφορά γίνεται μέσω αυτών σε οτιδήποτε που θα μπορούσε να εκληφθεί ως γνήσια και άμεση ανάγκη για την ανάκτηση της κατοχής. Η δε στάση του Ιδιοκτήτη δεν επιβεβαιώνει την ισχυριζόμενη αμεσότητα της ανάγκης, έννοια η οποία, ως εξηγεί ο Μπαμπινιώτης, αναφέρεται σε αυτό που «συντελείται δίχως να μεσολαβήσει χρονικό διάστημα, δίχως καθυστέρηση». Συγκεκριμένα, ο Ιδιοκτήτης, τον Ιούλιο του 2018, μέσω sms, ανέφερε στον Ενοικιαστή ότι θα επιστρέψει «τελεσίδικα» στη Λεμεσό τον Σεπτέμβριο του 2019, (αξιώνοντας παράλληλα και αύξηση του ενοικίου για το μεσοδιάστημα). Γνώριζε από τότε πως ο Ενοικιαστής δεν ήταν πρόθυμος να επιστρέψει την κατοχή, όπως και οι δικηγόροι του κατέστησαν σαφές και πέραν οποιασδήποτε αμφιβολίας από τον Οκτώβριο του 2019, απαντώντας στη σχετική προειδοποιητική επιστολή που έστειλαν οι δικηγόροι του Ιδιοκτήτη. Εντούτοις, η παρούσα Εναρκτήρια Αίτηση καταχωρήθηκε μόλις στις 08/07/2020. Δηλαδή, με καθυστέρηση πέραν των εννέα μηνών μετά την αποστολή της προειδοποιητικής επιστολής και δύο ολόκληρα χρόνια αφότου ο Ιδιοκτήτης εξέφρασε την «τελεσίδικη» πρόθεσή του να ανακτήσει την κατοχή. Ούτε κατά την ακρόαση, ο Ιδιοκτήτης, ερωτώμενος από το Δικαστήριο, μπόρεσε να υποστηρίξει την αμεσότητα της ανάγκης για ανάκτηση της κατοχής, καταφεύγοντας στην αοριστία και σε υπεκφυγές. Ως εκ των ανωτέρω, ο προβληματισμός του Δικαστηρίου ως προς την ίδια γνησιότητα του αιτήματος, είναι δεδομένος. Δεν παραγνωρίζεται, ούτε υποτιμάται η θέση του Ιδιοκτήτη ότι θέλει να μεγαλώσει τα παιδιά του στην πόλη που ο ίδιος μεγάλωσε. Αυτό όμως, δυστυχώς για αυτόν, δεν αρκεί. Διότι, η εν λόγω επιθυμία του Ιδιοκτήτη δεν μπορεί, όπως και να ιδωθεί, να εξυψωθεί σε «υφιστάμενη ανάγκη». Η λέξη «ανάγκη», ως εξηγεί ξανά ο Μπαμπινιώτης, «είναι η υποχρέωση που επιβάλλεται από συγκεκριμένες συνθήκες». Τέτοιου είδους μαρτυρία στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει. Η έγγραφη μαρτυρία του Ιδιοκτήτη είναι μακροσκελής, λεπτομερής και περιτυλιγμένη με ευφάνταστες αναφορές, δίχως όμως ουσιαστικό περιεχόμενο. Η αναγκαιότητα για έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ουδόλως καταδεικνύεται. Διότι, όταν καταχωρήθηκε η Κυρίως Αίτηση, ο Ιδιοκτήτης διέμενε και εξακολουθεί να διαμένει στην επαρχία Λάρνακας και ούτε εργοδοτείτο στη Λεμεσό. Παρόλο που κατά καιρούς άλλαξε εργοδότη, ουδέποτε ο χώρος εργασίας του ήταν η Λεμεσός, ενώ και κατά τον χρόνο της ακρόασης, ήταν άνεργος. Ούτε η σύζυγός έχει οποιανδήποτε σύνδεση με τη Λεμεσό. Οι δε γονείς του διαμένουν στην Πάφο. Ο ισχυρισμός του ότι εάν θα διαμένει στη Λεμεσό θα έχει περισσότερες ευκαιρίες εργοδότησης, είναι θεωρητικός και κινείται ξεκάθαρα σε επίπεδο πιθανολόγησης. Ο δε ισχυρισμός που προβάλλει ότι η ανάκτηση της κατοχής επιβάλλεται για να εξασφαλιστεί οικογενειακό «σταθερό περιβάλλον» καθώς και «υγιή εμπειρία και φοίτηση» σε σχολεία στη Λεμεσό των ανήλικων του τέκνων, εδράζεται σε ψυχολογικές και κοινωνικές παραμέτρους δίχως να υποστηρίζεται επί ανάλογης εξειδικευμένης ανεξάρτητης μαρτυρίας, κενό, που δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο να αποδεχθεί τον εν λόγω ισχυρισμό. Επίσης, αξιώνεται η ανάκτηση κατοχής ενός διαμερίσματος 2 υπνοδωματίων, με σκοπό τη διαμονή εντός αυτού μιας τετραμελούς οικογένειας, δίχως να έχει καταστεί σαφές ότι όντως το εν λόγω επίδικο διαμέρισμα των 84 τ.μ. θα μπορέσει να ικανοποιήσει τις ανάγκες της οικογένειας του Ιδιοκτήτη. Είναι για αυτό που και ο ίδιος διευκρίνισε προς το Δικαστήριο ότι θα πρέπει να γίνουν «κάποιες μικρές τροποποιήσεις για να μπορέσ[ει] να μείνει με τα παιδία του στο σπίτι», δίχως όμως να παρουσιάσει άλλη στέρεη επί τούτου μαρτυρία (π.χ. αρχιτεκτονικά σχέδια, οικοδομικές άδειες εν ισχύ). Κατά συνέπεια, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι υπάρχει υφιστάμενη ανάγκη. Ως εκ των ανωτέρω, η Αίτηση θα απορριφθεί. (
- ii)Το ζήτημα της ταλαιπωρίας. Ακόμη όμως και εάν τα προαναφερόμενα αποφασίζονταν διαφορετικά και προς όφελος του Ιδιοκτήτη, η υπόθεσή του, δεν θα προσπερνούσε το ζήτημα της μεγαλύτερης ταλαιπωρίας, αφού και αυτή η παράμετρος, ήτοι η ταλαιπωρία που θα υποστεί ο Ενοικιαστής, θα αποτελούσε ένα επιπρόσθετο και αυτοτελή λόγο για την απόρριψη της αξίωσης. Ο Νόμος θέτει ως παράμετρο την ύπαρξη «έτερου» και «ανάλογου» υποστατικού για να μπορεί να μετακομίσει ο θέσμιος ενοικιαστής, το οποίο να διατίθεται σε αυτόν σε «λογικό» ενοίκιο. Η επί τούτου αναντίλεκτη μαρτυρία του Ενοικιαστή είναι ότι δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να εξεύρει άλλο υποστατικό, με ανάλογο για αυτόν ενοίκιο. Η πλευρά του Ιδιοκτήτη, προσπαθώντας να αντιμετωπίσει τούτο το ζήτημα, μέσω του εκτιμητή της, υποβάλλει ότι το λογικό ενοίκιο είναι το αγοραίο[18] ενοίκιο. Προσθέτει μάλιστα ότι έχει εξεύρει πέραν των 20 εναλλακτικών υποστατικών στα οποία θα μπορούσε να μεταστεγαστεί ο Ενοικιαστής. Πριν οτιδήποτε άλλο, σημειώνω ότι η μαρτυρία που δίδεται από πραγματογνώμονα, πρόκειται για μαρτυρία άποψης (opinion). Τούτου του είδους η μαρτυρία θεωρείται ανεξάρτητη,[19] αντικειμενική και βοηθητική προς το Δικαστήριο. Όχι όμως δεσμευτική. Ούτε θεωρείται ως τέτοιου είδους μαρτυρία, η μαρτυρία που βρίσκεται εκτός[20] της πραγματογνωμοσύνης του. Ο εμπειρογνώμονας δίδει μαρτυρία, δεν αποφασίζει εκείνος το επίδικο θέμα.[21] Το Δικαστήριο, δίχως να μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[22] αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[23] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[24] Προχωρώντας στην αξιολόγηση της πιο πάνω εισήγησης του Εκτιμητή, απορρίπτω ως παντελώς ατεκμηρίωτη, την εισήγησή του ότι το λογικό ισοδυναμεί με το αγοραίο ενοίκιο. Κατ' αρχάς, η εν λόγω προσέγγιση δεν συμβαδίζει με την κοινή λογική, η οποία αποτελεί βασικό πυλώνα για την απονομή της δικαιοσύνης. Επιπλέον, αντιστρατεύεται την ίδια τη φιλοσοφία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Οι κανόνες της ελεύθερης αγοράς, δεν εδράζονται, ούτε απορρέουν πάντοτε από τη λογική, εξ ου και η ιστορία[25] έχει κατ' επανάληψη επιβεβαιώσει την κοινωνική ανάγκη για έλεγχο των αυξήσεων στα ενοίκια. Το δε αγοραίο ενοίκιο, ως η ίδια η λέξη υποδηλώνει, προκύπτει ως αποτέλεσμα των κανόνων της αγοράς και της ζήτησης. Υψηλή ζήτηση, οδηγεί σε αύξηση των ενοικίων. Χαμηλή ζήτηση, επιφέρει το αντίθετο αποτέλεσμα. Επιπρόσθετα και συγκεκριμενοποιώντας τα πράγματα, η υπό εξέταση θεώρηση του Εκτιμητή, βρίσκεται σε πλήρη ανακολουθία τόσο προς το γράμμα, όσο και το πνεύμα, του υπό εξέταση άρθρου. Με βάση τους γνωστούς ερμηνευτικούς κανόνες, η ερμηνεία της εν λόγω αναφοράς, κατά κανόνα,[26] γίνεται με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων, δίχως να οδηγεί σε αδικία, ή σε παράλογα αποτελέσματα[27] και χωρίς να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του νομοθέτη, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες.[28] Στον Νόμο κάθε λέξη έχει τη δική της σημασία. Στη Φυσεντζίδης ν. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολιτική Έφεση αρ. 30/2019, ημερομηνίας 01/06/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171, λέχθηκαν τα εξής: « Στους Halsbury's Laws of England, 3η έκδ., Τόμος 36, παρ.583, υπό τον τίτλο «Presumption that words are not used unnecessarily», αναφέρεται ότι τεκμαίρεται ότι λέξεις δεν χρησιμοποιούνται στους νόμους χωρίς κάποιο νόημα και δεν είναι ταυτολογικές ή περιττές. Πρέπει, εάν είναι δυνατό, να αποδίδεται σημασία σε όλες τις λέξεις που χρησιμοποιούνται γιατί θεωρείται ότι ο νομοθέτης δεν σπαταλά τις λέξεις του, ούτε αναφέρει κάτι μάταια. » Εάν ο Νομοθέτης ήθελε να αναφερθεί, είτε σε δίκαιο, είτε σε αγοραίο ενοίκιο, θα το ανέφερε ρητώς, όπως δηλαδή έπραξε στο άρθρο 8 του Νόμου το οποίο αφορά την αναπροσαρμογή του ενοικίου. Εντούτοις, όσον αφορά το αίτημα για ιδιοκατοίκηση, ο Νομοθέτης, αντί των λέξεων δίκαιο ή αγοραίο, επέλεξε, όχι τυχαία, τη λέξη λογικό ενοίκιο. Η λέξη λογικό, ως μέρος της πρότασης «το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν», αντικατοπτρίζει την προφανή πρόθεση του Νομοθέτη,[29] η οποία δεν είναι άλλη από το να διασφαλίσει ότι ο θέσμιος ενοικιαστής δεν θα καταστεί άστεγος εξαιτίας της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Συνεπώς, το «λογικό» ενοίκιο στο πλαίσιο του άρθρου 11(στ) του Νόμου, δεν μπορεί παρά να συνυπολογίζει τις οικονομικές δυνατότητες του θέσμιου ενοικιαστή. Τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης αποτελούν ένα καλό παράδειγμα της προνοητικότητας του Νομοθέτη σε σχέση με το αναφερόμενο άρθρο. Το υφιστάμενο ενοίκιο του επίδικου διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, είναι προς €420,00 μηνιαίως. Τα ανάλογης έκτασης διαθέσιμα προς ενοικίαση υποστατικά, αλλά ακόμη και διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, με βάση τη μαρτυρία του εκτιμητή του Ιδιοκτήτη, σήμερα προσφέρονται προς ενοικίαση στη Λεμεσό για όχι λιγότερα από τα διπλάσια χρήματα. Πως θα μπορούσε ο Ενοικιαστής και η εξαρτώμενη, από αυτόν σύζυγός του, η οποία αντιμετωπίζει και σοβαρό πρόβλημα υγείας, να καλύψουν ένα ενοίκιο τέτοιου ύψους και παράλληλα να έχουν μια αξιοπρεπή διαβίωση, με βάση τα, αναντίλεκτα, χαμηλά εισοδήματά τους; Επ' αυτού του θέματος, όπως στο Woodfall's Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105 υποδεικνύεται, το τι θα απογίνει ο ενοικιαστής αποτελεί για το Δικαστήριο ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance). Θυμίζω ακόμη ότι στη Μακρίδη ν. Μιχαηλίδου αρ. 2 (ανωτέρω) επισημάνθηκε ότι απαιτείται «συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης», ενώ και στη Κολόμπου ν. Κωνσταντίνου (ανωτέρω) επαναβεβαιώθηκε ότι η αναφορά στο Νόμο σε «περιστάσεις της υποθέσεως» δεν είναι εξαντλητική.[30] Στην ίδια γραμμή κινείται και η αγγλική νομολογία, η οποία, ερμηνεύοντας το κριτήριο της ταλαιπωρίας («hardship») που θα υποστεί κάθε πλευρά και υπογραμμίζοντας την ανάγκη για εξέταση του εν λόγω κριτηρίου με βάση τα πραγματικά δεδομένα,[31] υποδεικνύει ότι θα πρέπει να συνυπολογίζονται οι συνέπειες της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής και σε τρίτα[32] πρόσωπα που επηρεάζονται ευθέως από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Ως τρίτος μπορεί να θεωρηθεί οποιοσδήποτε επηρεαζόμενος (to all who may affected), με στάθμιση βεβαίως της εγγύτητάς του (proximity) προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.[33] Η συνήγορος του Ιδιοκτήτη στην αγόρευσή της, επικαλέστηκε, για την απόδειξη του αντίθετου, τα λεχθέντα στην πρωτόδικη απόφαση στην Ε37/2005, ημερομ. 29/03/2007 του ΔΕΕ Λάρνακας - Αμμοχώστου, Τμήματος Λάρνακας. Τι σημαίνει, κατά την κρίση τούτου του Δικαστηρίου «λογικό ενοίκιο», έχει ήδη απαντηθεί, δεν θα επανέλθω. Είναι όμως σημαντικό να επαναληφθεί το τετριμμένο, ότι δηλαδή η κάθε υπόθεση δικάζεται στη βάση των δικών της ιδιαίτερων παραμέτρων. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης ουδεμία[34] σχέση έχουν με τα διαδραματισθέντα στην Ε37/2005. Ομοίως, εντελώς κάτω υπό διαφορετικό πλέγμα γεγονότων υπήρξε το αποτέλεσμα της απόφασης τούτου του Δικαστηρίου στην Ε101/2018, αφού, μεταξύ πολλών άλλων, σε εκείνη την υπόθεση δεν είχε αμφισβητηθεί η ανάγκη της ιδιοκτήτριας. Ούτε βεβαίως τα προαναφερόμενα σημαίνουν ότι ο Ιδιοκτήτης δεν θα μπορέσει να ανακτήσει την κατοχή του Υποστατικού, έως ότου να πεθαίνει ο Ενοικιαστής, ως άκομψα υπεβλήθη καταληκτικά στην αγόρευση του Ιδιοκτήτη. Όταν ο Ιδιοκτήτης, πριν περίπου μια δεκαετία ενοικίασε το Υποστατικό στον Ενοικιαστή, γνώριζε, ή έστω όφειλε να γνωρίζει, για το ενδεχόμενο η ενοικίαση να μετατραπεί σε θέσμια. Το δε αντίτιμο για την ενοικίαση, συμφωνήθηκε στο ποσό που ανταποκρινόταν στις τότε συνθήκες της ελεύθερης αγοράς στη Λεμεσό, το οποίο και καταβάλλεται. Δεν ευθύνεται ο Ενοικιαστής εάν οι συνθήκες της αγοράς έχουν στο μεσοδιάστημα μεταβληθεί και εάν τούτη η εξέλιξη, στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας, επενέργησε προς όφελος του, υπό την έννοια ότι η αυξητική πορεία των ενοικίων στη Λεμεσό δεν τον βοηθά να εξεύρει άλλη στέγη. Ούτε ασφαλώς μπορεί να προβλεφθεί πως στο μέλλον θα διαφοροποιηθούν, είτε οι συνθήκες της αγοράς, είτε οι προσωπικές περιστάσεις των διαδίκων, αφού πρόκειται για μεταβλητούς παράγοντες. Κατά συνέπεια, η Κυρίως Αίτηση θα απορριφθεί, αφού, ακόμη και εάν ο Ιδιοκτήτης μπορούσε να προσπεράσει το κριτήριο της λογικότητας, δεν θα συνέβαινε το ίδιο σε σχέση με το κριτήριο της ταλαιπωρίας, η οποία, υπό τις περιστάσεις, θα ήταν σαφώς μεγαλύτερη για την πλευρά του Ενοικιαστή. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[35] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται εναντίον του Αιτητή και υπέρ του Καθ' ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Λ. Μιχαηλίδης Α. Κωστή Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [6]Δείτε: Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.
(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/
- [7] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. [8] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου). [9] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ.
- [10] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου
(1989)1E Α.Α.Δ 233. [11] Πριν την τροποποίηση του 1995( Ν. 102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου. [12] Είναι σημαντικό ότι το υπό εξέταση εδάφιο αφορά επιφύλαξη. Και όχι μόνο. Επιπλέον, η εισαγωγική στο εδάφιο φράση «Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής.» ακολουθούμενη από τις λέξεις «.εκτός εάν.» απολήγουν μαζί σε δημιουργία και δευτερεύουσας / εσωτερικής επιφύλαξης επί της βασικής επιφύλαξης που τίθεται στο εδάφιο. Ως προς την ερμηνεία των επιφυλάξεων/εξαιρέσεων (provisos) παραπέμπω στη Γεωργίου κ.α. ν. Δημοκρατίας
(1998)3 Α.Α.Δ 883 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Ανέκαθεν ίσχυσαν συγκεκριμένοι κανόνες σε σχέση με την εμβέλεια των επιφυλάξεων (provisos). [.] Η επιφύλαξη αποτελεί συνήθη μέθοδο εξαίρεσης από την εμβέλεια της βασικής νομοθετικής διάταξης προς την οποία συναρτάται ή περιορισμού της έκτασης εφαρμογής της. Σε τέτοια περίπτωση ερμηνεύεται με αναφορά στη βασική νομοθετική διάταξη στην οποία υπόκειται, δεν την επεκτείνει, και δεν θεωρείται ότι αποβλέπει στη θέσπιση ιδιαίτερου αυτοτελούς κανόνα δικαίου.» [13] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [14] Το άρθρο 11
(1)του Νόμου αναφέρει: «Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν τηςκατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:» [15] Δείτε: Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1635 και Pantazis and Sons co Ltd ν. Νικολάου
(2002)1Α Α.Α.Δ 217. [16] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [17] Οι σχετικές αρχές αναλύονται προηγουμένως υπό το νομικό πλαίσιο. [18] Δείτε άρθρο 8
(5)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. [19] Δείτε: Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ
- [20] Δείτε: English Exporters (London) Ltd v Eldonwall Ltd [1973] 1 ALL ER
- [21] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ.
- [22] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [23] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [24] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [25] Ιστορικά, η δημιουργία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων προέκυψε εξ' ανάγκης λόγω μαζικών μετακινήσεων πληθυσμών από αγροτικές περιοχές σε αστικά κέντρα, κυρίως, λόγω πολεμικών συγκρούσεων αλλά και συνεπεία της ραγδαίας εκβιομηχανοποίησης και αστικοποίησης που συντελείται στη σύγχρονη εποχή. Τούτες οι πληθυσμιακές μετακινήσεις προκάλεσαν τη μείωση των διαθέσιμων οικιστικών και επαγγελματικών υποστατικών στα αστικά κέντρα. Η αύξηση της ζήτησης έφερε την αύξηση των τιμών και παράλληλα την εκμετάλλευση των ενοικιαστών από τους ιδιοκτήτες των υποστατικών. Αντίβαρο σε αυτές τις συμπεριφορές άρχισε να επιβάλλεται η νομοθετική ρύθμιση του θέματος με την εγκαθίδρυση των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων και τη δημιουργία προστατευόμενων ενοικιάσεων. Συγκεκριμένα, στον ευρωπαϊκό χώρο, οι πρώτοι τέτοιοι περιορισμοί εμφανίστηκαν κατά την περίοδο του 1ου παγκόσμιου πόλεμου στο Ηνωμένο Βασίλειο. Η θέσπιση του πρωτοπόρου Νόμου «The Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act, 1915 (Rent Restrictions Act)» έγινε το 1915 και προέκυψε ως συνέπεια σοβαρών αναταραχών και μιας μεγάλης κινητοποίησης 20.000 και πλέον ανθρώπων, γνωστής ως «rent strike» που μαινόταν στη Γλασκόβη της Σκωτίας και εξαπλωνόταν στις υπόλοιπες πόλεις, για ένα περίπου χρόνο, η οποία είχε δημιουργηθεί αντιδραστικά στις αυξήσεις στα ενοίκια που επέβαλλαν οι Ιδιοκτήτες λόγω της μεγάλης ζήτησης. Στις Η.Π.Α., οι αντίστοιχες αρχικές νομοθεσίες (Emergency Price Control Act of 1942) προέκυψαν κατά τη διάρκεια του 2ου παγκόσμιου πόλεμου κυρίως στη Νέα Υόρκη, ενώ μέσα στη δεκαετία του 1970 ακολούθησαν ρυθμίσεις σε άλλες μεγάλες αμερικανικές πόλεις. Στην Ινδία, αν και το δικαίωμα του Ιδιοκτήτη να αξιώσει την έξωση ενοικιαστή εντοπίζεται από το μακρινό 1882, (Transfer of Property Act of 1882) και εκεί οι ουσιαστικές ενοικιοστασιακές ρυθμίσεις επήλθαν συνεπεία της καταστροφής που προκάλεσε ο 2ος παγκόσμιος πόλεμος. Στην Κύπρο, αν και η πρώτη συναφής νομοθεσία εντοπίζεται στο 1949 (The Increase of Rent (Restriction) Law 1949) και μαζί με τον περί Ενοικίων (Έλεγχος) Νόμο, Κεφ. 86 που θεσπίστηκε το 1954, υπήρξαν η αρχή του ενοικιοστασίου στην Κύπρο, η σημερινή μορφή της εγχώριας νομοθεσίας άρχισε να διαμορφώνεται με τον Νόμο του 1975 και ακολούθως με τον παρόντα Νόμο 23/83, που εμφανή σκοπό είχε να αντιμετωπίσει τις τραγικές επιπτώσεις της τουρκικής εισβολής του 1974, αποτρέποντας την εκμετάλλευση που μπορούσε να προκύψει από την έλλειψη διαθέσιμων επαγγελματικών και οικιστικών υποστατικών, αφού τότε υπήρξε μετακίνηση του 1/3 του ελληνοκυπριακού πληθυσμού και απώλεια κατά 70% της βιομηχανίας του τόπου και κατά 80% των τουριστικών εγκαταστάσεων. [26] Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στη πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. [27] Μεταξύ άλλων: Δημοκρατίας ν. Ματθαίου
(1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic
(1966)3 C.L.R. 612, 615. [28]Στη Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018 αναφέρθηκε: «το βασικό κριτήριο για την ερμηνεία νομοθετήματος είναι η συνήθης σημασία των λέξεων. Δεν είναι επιτρεπτή προσθήκη λέξεων στο κείμενο του Νόμου και η παρεμβολή επεκτάσεων οι οποίες δεν βρίσκονται στο Νόμο». Δείτε επίσης, μεταξύ άλλων: Papaneophytou v. Republic
(1973)3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων
(1999)1 Α.Α.Δ. 384, και Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α.
(2004)1Γ Α.Α.Δ 1876. [29] Όπως σημειώθηκε και στη Lamarco Ltd v. Kranos
(1987)1 CLR 336, ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, αποτελεί μια από τις βασικότερες συνιστώσες της ημεδαπής κοινωνικής νομοθεσίας. Σχετίζεται με τον έλεγχο των εξώσεων και των αυξήσεων των ενοικίων των προστατευόμενων ενοικιάσεων, μέσω της εναπόθεσης ενός πέπλου εύλογης προστασίας για την κατοικία και την επαγγελματική στέγη. [30] Δεν έχω παραβλέψει ότι ο Ενοικιαστής δεν είναι εκτοπισθείς ή παθών, αλλά ούτε ότι ο ιδιοκτήτης έχει αγοράσει το Υποστατικό μετά την έναρξη της ισχύς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. [31] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3
(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account. [.] The appellant, as I have said, was living in the cottage with a family of refugees, and she was proposing to take in—and there is no reason to doubt her word—both her invalid sister and the sister's husband to live with her. The county court judge said that he was not entitled to consider those persons at all in addressing his mind to the question as to whether the appellant needed the house. He rules them all out because, as he says, they are not persons within sufficient proximity to her from a family point of view. With all respect to him, that has nothing in the world to do with the question. He must look at the facts as they exist.» [32] Στη Harte and Another v Frampton [1947] 2 All ER 604, λέχθηκε: «To attempt to define classes, hardship to whom and to whom alone (apart from the parties) can be taken into account (whether as an element entering into the party's hardship, or on its own account) appears to us an unhelpful line of approach to the construction of the proviso. The true view, we think, is that the county court judge should take into account hardship to all who may be affected by the grant or refusal of an order for possession—relatives, dependants, lodgers, guests, and the stranger within the gates—but should weigh such hardship with due regard to the status of the persons affected and their "proximity" to the tenant or landlord, and the extent to which, consequently, hardship to them would be hardship to him» [33] Δείτε: Σύγγραμμα Woodfall' Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105. [34] Εκεί, ο ενοικιαστής, σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, ήταν πρόσωπο παντελώς αναξιόπιστο. Είχε στο όνομά του ακίνητη περιουσία πέραν των 2.000 τ.μ., και κατά τον επίδικο χρόνο έκτιζε έξι σπίτια με σκοπό να τα πωλήσει. Τα δε χρήματα για την ανοικοδόμηση των εν λόγω σπιτιών, ήτοι ΛΚ.200,000,00, τα είχε εξασφαλίσει μέσω δανείου, παρουσιάζοντας στην τράπεζα εικονική συμφωνία για πώληση κατοικίας. Όσο δε για το υποστατικό που ενοικίαζε, κατέβαλλε ως ενοίκιο ΛΚ.96.90 και προς υπεράσπισή του είπε απλώς ότι δεν θα ήθελε να καταβάλει αυξημένο ενοίκιο. Επίσης, πρόκειται για απόφαση που εκδόθηκε με βάση τις συνθήκες της αγοράς και της ζήτησης που ίσχυαν πριν δύο δεκαετίες, σε μια άλλη επαρχία της Κύπρου. [35] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou
(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη
(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd
(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο