ATTIKOURIS ENTERPRISES LTD ν. GKS TRADING LTD, Αρ. Αίτησης: Κ59/2019, 28/7/2023

(2)(iv)). Διατείνονται πως οι Καθ' ων ενήργησαν δόλια εις βάρος τους και συγκεκριμένα πως προέβησαν σε παραστάσεις ότι η ενοικίαση θα είχε μόνο προσωρινό χαρακτήρα. Σύμφωνα με τους Αιτητές, το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου Υποστατικού ανέρχεται σε €2.349 μηνιαίως ή €5,22 ανά τ.μ. Επειδή οι Καθ' ων η Αίτηση αρνήθηκαν την αναπροσαρμογή του ενοικίου, καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση. (β) Η Απάντηση. Οι Καθ' ων η Αίτηση, στην Απάντησή τους, κατ' αρχάς εγείρουν τρεις προδικαστικές ενστάσεις, εκ των οποίων, εν τέλει προώθησαν μόνο τις δύο. Μέσω της πρώτης, υποστηρίζουν ότι δεν υφίσταται θέσμια ενοικίαση διότι δεν έχει ολοκληρωθεί η συμβατική ενοικίαση, αλλά ανανεώνεται αυτόματα, δίχως να έχει τερματιστεί. Η δεύτερη προδικαστική αφορά την κατ' ισχυρισμόν καταχρηστικότητα και παρανομία της παρούσας Αίτησης, συνδέοντας το εν λόγω ζήτημα με το γεγονός ότι οι Αιτητές απέσυραν την συγκατάθεση που είχαν δώσει προς την Κυπριακή Δημοκρατία για την υλοποίηση της υπενοικίασης. Επί της ουσίας, οι Υπενοικιαστές δέχονται ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, ως επίσης δέχονται πως δυνάμει της συμφωνίας υπενοικίασης και τους όρους αυτής ως προς το ενοίκιο, ημερομηνίας 01/07/2016, ενοικίασαν μέρος του ακινήτου. Προς υπεράσπισή τους σημειώνουν ακόμη πως δεν τους ζητήθηκε να διαπραγματευτούν νέο ενοίκιο, παρά μόνο εκβιαστικά και μονομερώς τους υποδείχθηκε ότι για να παραμείνουν στο Υποστατικό θα πρέπει να καταβάλουν διπλάσιο ενοίκιο. Επιπλέον, παραπέμποντας στο μέσο όρο ενοικίων της μικρής περιοχής, υποστηρίζουν πως δεν δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου. Κατ' αυτούς, οι Αιτητές ενεργούν καταχρηστικά, αποσκοπώντας να τους εκδιώξουν από το Υποστατικό. Ισχυρίζονται πως οι ίδιοι καταβάλλουν ετησίως και προκαταβολικά «αυξημένο» ενοίκιο. (γ) Η Ανταπάντηση στην Απάντηση. Ανταπαντώντας, οι Αιτητές, μεταξύ πολλών άλλων, επιμένουν στις δικές τους θέσεις με αναφορά στην ανταλλαγείσα αλληλογραφία. Επιπλέον, αμφισβητούν τη βασιμότητα των προδικαστικών ενστάσεων. Τονίζουν πως η ενοικίαση έχει καταστεί θέσμια. Ιδιαίτερα, αμφισβητούν ότι οι Καθ' ων καταβάλλουν ετησίως «αυξημένο» ενοίκιο, χαρακτηρίζοντας την εν λόγω ενέργεια των Καθ' ων ως μονομερή και ουδέποτε συμφωνηθείσα με αυτούς. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση διεκπεραιώθηκε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώριση έγγραφων μαρτυριών από τους διαδίκους, δίχως να διενεργηθεί αντεξέταση των μαρτύρων. Επιπλέον, οι συνήγοροι των διαδίκων δήλωσαν πως δεν επιθυμούσαν να αντεξετάσουν τη Λειτουργό σε σχέση με το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησής της. Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω, εκ των προτέρων, πως κατά την αξιολόγηση έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές, όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, σε αυτό το στάδιο και για σκοπούς οικονομίας θα αναφερθώ συνοπτικά στους ισχυρισμούς που παρουσιάστηκαν προς το Δικαστήριο, δίχως αναφορά σε κάθε ένα επιμέρους ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά, αλλά μόνο σε ό,τι είναι πραγματικά σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα.[1] (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών. (

1. i)Η μαρτυρία του κ. Κώστα Αττικουρή. Ο κ. Αττικουρής ήταν ο μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές. Είναι διοικητικός σύμβουλος των Αιτητών. Ως προς το ιστορικό, αναφέρει πως από το 1986 οι Αιτητές κατέχουν, δυνάμει σύμβασης μίσθωσης γης με την Κυπριακή Δημοκρατία, το βιομηχανικό γήπεδο που βρίσκεται στη βιομηχανική περιοχή Αγίου Αθανασίου. Στο ακίνητο, με την άδεια της Κυπριακής Δημοκρατίας, έχει ανεγερθεί εργοστάσιο κατασκευής γεωργικών, οικοδομικών και άλλων μηχανημάτων, από τους προηγούμενους κατόχους, την εταιρεία Aritaco Ltd. Από το 2000, οι Αιτητές, με τη συγκατάθεση της Κυπριακής Δημοκρατίας, έχουν αντικαταστήσει την εταιρεία Aritaco Ltd στη Σύμβαση Μίσθωσης Γης και έχουν καταστεί οι μισθωτές του ακινήτου. Την 01/07/2016 οι Αιτητές υπενοικίασαν στους Καθ' ων μέρος του ακινήτου, μια αποθήκη έκτασης 350 τ.μ., ήτοι το επίδικο Υποστατικό. Το αντίτιμο καθορίστηκε σε €12.000 ετησίως, καθαρά, προπληρωτέο με την παράδοση του ακινήτου. Αναφέρεται στους ειδικούς όρους της συμφωνίας υπενοικίασης και ακολούθως αναφέρει πως στις 18/11/2016 οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή προς το Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, αιτούμενοι την χορήγηση έγκρισης για την ενοικίαση μέρους του Υποστατικού, προς τους Καθ' ων η Αίτηση. Παρεμβάλλει, πως το τότε συμφωνηθέν ενοίκιο δεν ανταποκρινόταν προς το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής αλλά προέκυψε ως μια ειδική διευκόλυνση που παρείχε στον διευθυντή των Καθ' ων, λόγω της προσωπικής του γνωριμίας με τη σύζυγό του. Ήταν με την εντύπωση ότι στις 30/6/2017, ήτοι με τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, οι Καθ' ων θα επέστρεφαν το Υποστατικό, ως δηλαδή του είχε υποσχεθεί ο διευθυντής τους. Εντούτοις, οι Καθ' ων τους ενημέρωσαν ότι θα το χρειάζονταν ακόμα ένα χρόνο μέχρι να εξετάσουν άλλες προοπτικές. Υπήρξε συμφωνία για παραμονή των Καθ' ων για ακόμα ένα έτος, με μια αύξηση της τάξης του 3%, με αποτέλεσμα το ενοίκιο να αυξηθεί από την 01/07/2017 και για το επόμενο έτος από €12.000 σε €12.360, υπό την προϋπόθεση ότι οι Καθ' ων θα έμεναν μόνο για ένα έτος. Εν τέλει, αποδείχθηκε πως οι παραστάσεις του διευθυντή των Καθ' ων, κ. Σοφοκλέους, ήταν δόλιες, καθότι δεν ήταν στην πραγματικότητα διατεθειμένος να διαπραγματευθεί αύξηση του ενοικίου για την περίοδο από 01/07/2018 έως 30/06/2019, σύμφωνα με τις τρέχουσες αυξήσεις της αγοράς. Λόγω μη ανταπόκρισης του κ. Σοφοκλέους στα τηλεφωνήματά του, αναγκάστηκε να προειδοποιήσει τους Καθ' ων ότι δεν είχε πρόθεση να ανανεώσει τη συμφωνία υπενοικίασης και τούτο έγινε μέσω επιστολής ημερομηνίας 29/12/2017, εκτός εάν το ενοίκιο αυξανόταν από €12.360 σε €22.097. Ο ίδιος θεωρούσε δικαιολογημένη την εν λόγω αύξηση, με βάση πληροφορίες που είχε λάβει για παρόμοια υποστατικά στη μικρή περιοχή. Επειδή δεν έλαβε οποιανδήποτε απάντηση, θεώρησε πως, κατά τη λήξη της ενοικιαστικής περιόδου, είτε θα γινόταν αποδεκτή αύξηση, είτε θα του επιστρεφόταν η κατοχή του Υποστατικού. Παρ' όλα αυτά, η απάντηση που έλαβε στις 16/05/2018, ήταν μόνο απορριπτική της αξίωσής του για ενοίκιο προς €1.800 μηνιαίως. Προσπάθησε ξανά να επικοινωνήσει με τον κ. Σοφοκλέους, δίχως να έχει επιθυμία να εμπλακεί σε οποιεσδήποτε δικαστικές διαδικασίες. Ακόμη και ο ίδιος προσπάθησε να εξεύρει εναλλακτική στέγη για τους Καθ' ων, αλλά ο κ. Σοφοκλέους απέρριψε τις εισηγήσεις του. Εν τέλει, ο κ. Σοφοκλέους του ανάφερε πως δεν είχε πρόθεση να παραδώσει την κατοχή και απαίτησε εκβιαστικά το ποσό των €50.000, πλέον δύο χρόνια δωρεάν χρήσης, για να αποδεχτεί να ελευθερώσει το Υποστατικό. Ακολούθως, οι Καθ' ων προχώρησαν μονομερώς και δίχως τη δική τους έγκριση, στην κατάθεση του ποσού των €12.360, προς πληρωμή του ενοικίου της περιόδου 01/07/2018 έως 30/06/2019. Η αντίδραση των Αιτητών ήταν να αποστείλουν στις 20/06/2018 επιστολή προς το αρμόδιο Υπουργείο, μέσω της οποίας απέσυραν τη συγκατάθεσή τους για την υπενοικίαση του Υποστατικού. Ο λόγος που απεστάλη η συγκεκριμένη επιστολή είναι επειδή οι Καθ' ων αθέτησαν τη δική τους υποχρέωση για να καταβάλουν στους Αιτητές το αγοραίο ενοίκιο από 30/06/2018 και μετά. Ενημέρωσε παράλληλα τους Καθ' ων ότι το ποσό των €12.360 παραλήφθηκε άνευ βλάβης των δικαιωμάτων του. Έκτοτε, δηλαδή από τις 30/06/2018, οι Καθ' ων διατηρούν την κατοχή του Υποστατικού, καταβάλλοντας το ίδιο ενοίκιο των €12.360, καταστρατηγώντας το γράμμα και πνεύμα της συμφωνίας υπενοικίασης, αρνούμενοι να προσέλθουν σε διαπραγμάτευση ως προς τις τρέχουσες τιμές του ενοικίου. Στις 04/06/2019 κατατέθηκε στον τραπεζικό λογαριασμό των Αιτητών αντίστοιχη επιταγή για το ποσό των €12.360, έναντι του ενοικίου της περιόδου 01/07/2019 - 30/06/2020. Αναγκάστηκε να διορίσει ιδιώτη εκτιμητή, ο οποίος, μέσω έκθεσής του ημερομηνίας 15/07/2019, καθόρισε το ενοίκιο προς €5,22 το τ.μ. που αντιστοιχεί στο ποσό των €2.115 μηνιαίως (€2.349 Χ .90%). Επισυνάπτει την ιδιωτική έκθεση εκτίμησής του.[2] Επιπλέον, αναφέρεται σε δικηγορική αλληλογραφία που ακολούθησε, μέσω της οποίας επιβεβαιώθηκε η αδιαλλαξία των Καθ' ων για την εξεύρεση κοινής διευθέτησης. Ακολούθως σχολιάζει την έκθεση της Λειτουργού του Κτηματολογίου, η οποία καθόρισε το ενοίκιο σε €2.250, ήτοι σε ποσό, πολύ κοντά στο ποσό που εξηύρε ο δικός του εκτιμητής. Η μικρή διαφορά, ήτοι μόλις €100, δεικνύει, κατά την άποψή του, το βάσιμο της δικής του θεώρησης έναντι της εκτίμησης των Καθ' ων, για €1.200, την οποία χαρακτηρίζει ως εκτίμηση «κατά παραγγελία». Ακολούθως, προβαίνει σε διάφορους υπολογισμούς, για να καταλήξει να εισηγηθεί πως το Δικαστήριο θα πρέπει να καθορίσει το ενοίκιο του επίδικου Υποστατικού, με βάση, είτε την εκτίμηση του δικού του εκτιμητή, είτε με βάση αυτήν του Κτηματολογίου. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων. (
2. i)Η μαρτυρία του κ. Κυριάκου Σοφοκλέους. Ο κ. Σοφοκλέους είναι διευθυντής των Καθ' ων η Αίτηση. Δέχεται την ύπαρξη της επίδικης συμφωνίας υπενοικίασης, σε σχέση με το Υποστατικό, αντίγραφο του οποίου επισυνάπτει και αναφέρεται στους όρους αυτής. Ισχυρίζεται ότι η πλευρά των Καθ' ων ενεργεί καλόπιστα, καταβάλλοντας τακτικά το συμφωνηθέν τους ενοίκιο. Από την άλλη, χαρακτηρίζει τις ενέργειες των Αιτητών κακόπιστες, παράνομες, εκβιαστικές και μονομερείς, μέσω των οποίων αξίωσαν τον διπλασιασμό του ενοικίου. Απορρίπτει ότι κατά την έναρξη της ενοικίασης το ενοίκιο δεν ανταποκρινόταν στο ενοίκιο παρόμοιων υποστατικών στη γύρω περιοχή και ότι το αρχικώς συμφωνηθέν ποσό ήταν απόρροια φιλικών σχέσεων μεταξύ των διαδίκων. Τονίζει ότι οι όροι της επίδικης συμφωνίας υπενοικίασης υπήρξαν αποτέλεσμα διαπραγμάτευσης και δεν γίνεται, εκ των υστέρων, να αμφισβητείται το περιεχόμενό της. Απορρίπτει, συναφώς, τα περί προσωρινότητας της υπενοικίασης. Σημειώνει ότι ο σκοπός της υπενοικίασης ήταν για τη στέγαση και τη λειτουργία της επιχείρησης των Καθ' ων και θα ήταν παράλογο και οξύμωρο να ζητήσει να ενοικιάσει ένα χώρο για μικρό διάστημα, λαμβανομένου υπόψη του κόστους για τη μετακίνηση της επιχείρησής του. Εν συνεχεία, αναφέρεται στα γεγονότα από την έναρξη της ενοικίασης και έκτοτε, ταξινομώντας τα ανά έτος, αρχίζοντας από την 01/07/2016 και φθάνοντας έως και τις 30/06/2022. Μεταξύ άλλων, αναφέρει πως οι Αιτητές ανέλαβαν να εξασφαλίσουν την άδεια του αρμόδιου Υπουργείου για την επίδικη υπενοικίαση, ζητώντας σχετική έγκριση μέσω επιστολής ημερομηνίας 28/11/2016. Διαφωνεί ότι η αύξηση που έγινε για την περίοδο 01/07/2017 - 30/06/2018 από €12.000 σε €12.360, συμφωνήθηκε λόγω δικής τους διαβεβαίωσης πως θα παρέδιδαν την κατοχή σε ένα χρόνο. Δέχεται ότι ο κ. Αττικουρής του πρότεινε δύο εναλλακτικές επιλογές για τη μεταστέγασή του, αλλά καμία εξ αυτών πληρούσε τις ελάχιστες προϋποθέσεις για να γίνει αποδεκτή. Ουδέποτε οι Καθ' ων καλέστηκαν από τους Αιτητές για να συμφωνήσουν σε αναπροσαρμογή του ενοικίου. Τουναντίον, οι Αιτητές επιχείρησαν να επιβάλουν ετσιθελικά και μονομερώς την αύξηση που ήθελαν οι ίδιοι. Μέχρι τα τέλη του 2017, οι σχέσεις των διαδίκων ήταν ομαλές αλλά διαταράχθηκαν λόγω ακριβώς της εκβιαστικής αξίωσης των Αιτητών για καταβολή διπλάσιου ενοικίου για την επόμενη περίοδο ενοικίασης, δηλαδή από 01/07/2018 έως τις 30/06/2019, αξίωση την οποία απέρριψε μέσω των δικηγόρων του. Κατά την άποψή του, δεν δικαιολογείτο οποιαδήποτε αύξηση ενοικίου. Περαιτέρω, ισχυρίζεται πως ο διευθυντής των Αιτητών, συμπεριφέρθηκε εις βάρος του υβριστικά και απειλητικά και αναφέρεται σε περιστατικά που έλαβαν χώρα. Σε σχέση με την πληρωμή του μισθώματος, απορρίπτει ότι η κατάθεση του εν λόγω ποσού σε λογαριασμό των Αιτητών ήταν αποτέλεσμα δόλιας συμπεριφοράς, αλλά ως απόρροια της υποχρέωσής τους για πληρωμή του ενοικίου, ανεξαρτήτως των διαφορών που υπήρχαν μεταξύ των διευθυντών των μερών. Τονίζει, με ιδιαίτερη έμφαση, ότι εκ των υστέρων (στις 16/07/2019) πληροφορήθηκε ότι οι Αιτητές αποτάθηκαν στο αρμόδιο Υπουργείο και απέσυραν τη συγκατάθεσή τους για την υπενοικίαση του Υποστατικού. Τούτη η συμπεριφορά, μαζί με άλλες ισχυριζόμενες ενέργειες, οι οποίες διατάραξαν το δικαίωμα των Καθ' ων σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του Υποστατικού, συναποτελούν, κατά τον διευθυντή των Καθ' ων, μέρος του σχεδίου των Αιτητών για να τους εκδιώξουν από το Υποστατικό, επειδή οι Καθ' ων δεν συμφώνησαν στον διπλασιασμό του ενοικίου. Χαρακτηρίζει ως παράνομη τη συμπεριφορά των Αιτητών. Είναι επίσης η θέση του ότι οι Αιτητές δεν δικαιούνται να ζητούν τον καθορισμό/αύξηση του ενοικίου, καθότι υπενοικιάζουν στους Καθ' ων, δίχως να έχουν συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, άρα, σύμφωνα με τον συλλογισμό του, δίχως οποιοδήποτε δικαίωμα για την υπενοικίαση. Όσον αφορά το ύψος του ενοικίου, υιοθετεί την έκθεση του δικού του εκτιμητή, απορρίπτοντας τόσο την εκτίμηση της Λειτουργού του Κτηματολογίου, όσο και την εκτίμηση των Αιτητών. Υποστηρίζει ότι οι εν λόγω εκτιμήσεις εδράζονται σε λανθασμένα ευρήματα, στη βάση μη συγκρίσιμων υποστατικών. Από την άλλη, ο δικός του εκτιμητής έχει προβεί σε συγκρίσεις παρόμοιων με το επίδικο Υποστατικών και καλεί το Δικαστήριο να αποδεχτεί τη δική του εκτίμηση, η οποία δεν έγινε «κατά παραγγελία», αλλά είναι πλήρως τεκμηριωμένη, εν αντιθέσει με τις άλλες δύο εκτιμήσεις. (
3. ii)Η μαρτυρία του κ. Πόλυ Κουρουσίδη. Ο δεύτερος μάρτυρας των Καθ' ων ήταν ο κ. Πόλυς Κουρουσίδης, ο οποίος είναι, μεταξύ άλλων, ιδιώτης εκτιμητής ακινήτων. Ετοίμασε εκ μέρους των Καθ' ων έκθεση εκτίμησης, με σκοπό τον υπολογισμό του «δίκαιου αγοραίου ενοικίου», του επίδικου Υποστατικού. Κατά την ετοιμασία της δικής του έκθεσης είχε υπόψιν τόσο την έκθεση της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, ημερομηνίας 26/03/2021, ως επίσης, την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε ο κ. Γλαύκος Αγαθαγγέλου στις 15/07/2019, καθώς και την επιστολή σε σχέση μ' αυτήν, ημερομηνίας 21/10/2021. Γνωρίζει το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας υπενοικίασης, καθώς και το ύψος του ενοικίου που καταβάλλεται. Προέβη σε επιτόπια επιθεώρηση του Υποστατικού, καθώς και σε εξωτερική επιθεώρηση των συγκριτικών που χρησιμοποίησε η Λειτουργός του Δικαστηρίου και οι Αιτητές. Αναφέρεται στην κατάσταση του Υποστατικού και στο γεγονός ότι ο ίδιος έλαβε υπόψη τέσσερα υποστατικά, τα οποία θεωρεί κατάλληλα, εξηγώντας τους λόγους για κάθε ένα. Διατείνεται ότι τα συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν από τη Λειτουργό του Κτηματολογίου και τον κ. Αγαθαγγέλου, δεν είναι συγκρίσιμα και εξηγεί τους λόγους που βασίζει τούτη την άποψη. Με βάση τα ευρήματά του, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €2.97 το τ.μ., το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι προς €2.67 το τ.μ., δηλαδή €1.200 το μήνα ή €14.400 το χρόνο, συμπεριλαμβανομένης της αμυντικής εισφοράς. Καταλήγει λέγοντας πως θα πρέπει να υιοθετηθεί η δική του εκτίμηση. (γ) Η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, σε σχέση με το επίδικο Υποστατικό, στις 26/03/2021. Στην έκθεσή της αναφέρει ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο αναλογεί σε €2,22 ανά τ.μ. και ανέρχεται στα €1.000 το μήνα. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και σύγκρινε επτά υποστατικά που βρίσκονται στη γύρω μικρή περιοχή προς το επίδικο υποστατικό. Όλα τα συγκριτικά υποστατικά που χρησιμοποίησε, τα προσδιορίζει ως αποθήκες και ενοικιάσεις από το 2015 έως και το 2021, αναγράφοντας και την ημερομηνία έναρξης κάθε ενοικίασης. Υπολογίζει ότι ο μέσος όρος ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €5,59 το τ.μ., που αντιστοιχεί σε €2.500,00 μηνιαίως. Επιπρόσθετα, καθόρισε και το τρέχον/αγοραίο ενοίκιο στο ποσό των €5,80 το τ.μ., που αντιστοιχεί προς €2.600,00 μηνιαίως. Συμπεραίνει ότι δικαιολογείται αύξηση ενοικίου, διότι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €2.250 τον μήνα (€2.500 Χ 0,9). (δ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα και ακολούθως, αφότου οι συνήγοροι απάντησαν σε σχετικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου, η απόφαση επιφυλάχθηκε στις 07/02/2023. Σημειώνω πως, αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις αναλυτικές αγορεύσεις των μερών, στο ειδικό περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ. (α) Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[3] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[4] ενοικιάσεις[5] και τους όρους αυτών,[6] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. (β) Η διαδικασία αναθεώρησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στο άρθρο 8

(1)του Νόμου, προβλέπονται τα ακόλουθα: « Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται. » Όπως αναλύεται στις υπόλοιπες παραγράφους του εν λόγω άρθρου, ως επίσης και στον σχετικό Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, για την καταχώριση σχετικής αίτησης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,

(2002)1 A.A.Δ 189, σχετικά αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8

(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8

(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8

(2). » Η διαδικασία ενώπιον του ΔΕΕ περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα, είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω ετοιμασίας έκθεσης εκτίμησης που ετοιμάζεται από τους υπηρετούντες τον σκοπό αυτό Λειτουργούς Εκτιμήσεων. Ακολούθως, το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, με βάση τα κριτήρια που αναφέρονται στην πέμπτη παράγραφο του ίδιου άρθρου, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο του υποστατικού από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης, με ανώτατο όριο αύξησης εκείνο το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[7] του εκάστοτε μέσου όρου[8] των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο

(5)του άρθρου 8, αναφέρονται τα εξής: «

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (γ) Η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Στην Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων. Στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1 αναφέρονται οι αρχές που σύμφωνα με την αγγλική νομολογία (Spath Holme ανωτέρω) λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. (δ) Η αναφορά στον Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στον Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8

(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46

(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[9] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στην Palmer v. Peabody Trust [1974] 3 All E.R. 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd

(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8

(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. [10] Στη Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου

(2002)1Α Α.Α.Δ. 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8

(5)του Νόμου και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. IV. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν όμως προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[11] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[12] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 2000 και ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση. Η ύπαρξη και το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας υπενοικίασης αποτελεί κοινό τόπο. Παρόλο που τόσο στα δικόγραφα, όσο και στη μαρτυρία επιχειρήθηκε, ουσιαστικά από την πλευρά των Αιτητών, να παρουσιαστεί εξωγενής μαρτυρία σε σχέση με τις προθέσεις των μερών, με αναφορά στις διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν και τις προσωπικές σχέσεις των φυσικών προσώπων που εκπροσωπούν τους διαδίκους, τέτοια ζητήματα δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο. Διότι, ως γνωστό, η ύπαρξη γραπτού κειμένου προσδίδει βεβαιότητα στις καθημερινές συναλλαγές, εξ ου και, κατά κανόνα,[13] είναι ανεπίτρεπτη η παρουσίαση εξωγενούς μαρτυρίας[14] που να αντιστρατεύεται το περιεχόμενο όσων εγγράφως συμφωνήθηκαν. Οι προθέσεις των μερών τεκμαίρεται ότι έχουν ενσωματωθεί στο γραπτό κείμενο. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Woodfall Landlord & Tenant, Τόμος 1, παρ. 11.007, Covenants (B) Construction of Covenants - General approach to construction: « the intention of the parties is not that which it may be supposed the parties wished to effect, but the intention which is expressed by the meaning of the words they have used. » Θα εξεταστούν οι δύο προδικαστικές ενστάσεις των Καθ' ων και αναλόγως της έκβασης αυτών, θα εξεταστεί το πιο ουσιαστικό επίδικο θέμα, που είναι προφανώς το κατά πόσο δικαιολογείται η αναπροσαρμογή του ενοικίου, στη βάση της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί. Στο πλαίσιο τούτου του θέματος, θα εξετασθεί και το πως επιδρά το γεγονός ότι η πλευρά των Αιτητών, αντί να παρουσιάσει την έκθεση του πραγματογνώμονά της μέσω έγγραφης μαρτυρίας του ιδίου, επέλεξε να την επισυνάψει στη μαρτυρία του διευθυντή των Αιτητών, δίχως να δοθεί άμεση μαρτυρία από τον ίδιο. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[15] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Υπενθυμίζεται ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30, έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης και δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων[16] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης. Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας, να διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων. Με βάση το πιο πάνω πλαίσιο, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Διευκρινίζω ακόμη πως, με σκοπό την καλύτερη συνοχή και για την ευκολότερη αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων, θα κατηγοριοποιήσω και θα αξιολογήσω ομαδικά, τόσο την παρουσιασθείσα μαρτυρία εκ μέρους των διευθυντών των διαδίκων, όσο και τη μαρτυρία των πραγματογνωμόνων. (α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διευθυντών των διαδίκων. Ξεκινώντας από τη μαρτυρία που δόθηκε από τους διευθυντές των διαδίκων, αν και είναι εμφανής η διαφορετική οπτική γωνία που τα εν λόγω πρόσωπα προσεγγίζουν την υπόθεση, επί της ουσίας, δεν αναδεικνύεται εξ' αυτής οποιοδήποτε κρίσιμο προς αξιολόγηση στοιχείο. Συγκεκριμένα, τα ουσιαστικά πραγματικά γεγονότα, ήτοι η ιδιότητα διαδίκων, το ύψος και η τελευταία αύξηση του ενοικίου, στη βάση της κοινά αποδεκτής σύμβασης υπενοικίασης, καθώς και η αποστολή των επιστολών που παρουσιάζονται στη μαρτυρία τους, αποτελούν κοινό έδαφος και αναλόγως θα ενσωματωθούν στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως άλλη ιδιαίτερη αναφορά. Μη σχετικοί προς το επίδικο ζήτημα κρίνονται οι ισχυρισμοί και τα συμπεράσματα των διαδίκων σχετικά με τις διαπραγματεύσεις που προηγήθηκαν της σύναψης της επίδικης συμφωνίας. Ως εξηγήθηκε προηγουμένως, τούτα τα θέματα, υπό το φως της γραπτής συμφωνίας υπενοικίασης, είναι άνευ σημασίας. Ούτε είναι σημαντικό να υποδειχθεί ποιος ευθύνεται για τη διατάραξη των σχέσεων των διαδίκων και για το γεγονός ότι η υπόθεση έφθασε στο Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. Το επίδικο πλαίσιο σε σχέση με αυτό είναι σαφώς προσδιορισμένο στο άρθρο 8 του Νόμου. Επίσης, δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο θέσεις των διαδίκων που αφορούν είτε μαρτυρία πραγματογνώμονα, είτε συνιστούν νομικές θεωρήσεις. Ως εκ των ανωτέρω και δεδομένου ότι ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου είναι ζήτημα που αφορά, ως επί το πλείστον, μαρτυρία εμπειρογνώμονα, διαπιστώσεις σχετικά με τη φιλαλήθεια των διευθυντών των διαδίκων θα ήταν άνευ σκοπιμότητας. Εν πάση περιπτώσει, δεν προκύπτει οτιδήποτε που θα μπορούσε να χαρακτηρίσει οποιονδήποτε εκ των διευθυντών των διαδίκων ως αναξιόπιστο. Η μαρτυρία τους, υπό τις προαναφερθείσες αιρέσεις, γίνεται αποδεκτή. Προς αποφυγή άσκοπων επαναλήψεων, δεν θα αναπαραχθούν στο σημείο αυτό οι συγκλίνουσες θέσεις των διαδίκων και τα κοινά μη αμφισβητούμενα έγγραφα, αλλά θα ενσωματωθούν, στο μέτρο που θα κριθεί σκόπιμο, στο πλαίσιο παράθεσης των πραγματικών γεγονότων. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών/εμπειρογνωμόνων. Ως γνωστό, η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων/πραγματογνωμόνων αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων. Οι πραγματογνώμονες/εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών.[17] Η μαρτυρία τους θεωρείται ως ανεξάρτητη.[18] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[19] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα.[20] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[21] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[22] Πριν οτιδήποτε άλλο, σημειώνεται ότι η πλευρά των Αιτητών, επέλεξε να επισυνάψει την έκθεση του εμπειρογνώμονά της ως τεκμήριο στην έγγραφη μαρτυρία του διευθυντή των Αιτητών, δίχως όμως να παρουσιαστεί πρωτογενής μαρτυρία από τον ίδιο τον συντάκτη της έκθεσης. Όπως υποδείχθηκε στην Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας

(2008)2 Α.Α.Δ. 486, πρόσωπο το οποίο παρουσιάζεται ως πραγματογνώμονας, οφείλει να δίδει πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητάς του. Συναφώς, στο Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, Κεφ. 33, Opinion and Expert Evidence-Expert opinion, σελ. 973 αναφέρεται: « An expert witness is in the same position as a witness of fact for many purposes. His evidence is given on oath and he may be cross-examined on it. » Το όλο ζήτημα συνυφαίνεται και με την υποχρέωση για παρουσίαση της καλύτερης δυνατής μαρτυρίας (best evidence rule),[23] καθώς και με την υποχρέωση[24] του Δικαστηρίου αυτού να διασφαλίζει τις αρχές της δίκαιης δίκης και της ισότητας των όπλων, ουσιαστική έκφανση των οποίων είναι η παροχή του δικαιώματος για αντεξέταση σε κάθε πλευρά, δικαίωμα το οποίο, με τον τρόπο που παρουσιάστηκε η εν λόγω μαρτυρία, δεν μπορούσε να ασκήσει η άλλη πλευρά.[25] Εν προκειμένω, δεδομένου ότι απουσιάζει η αναγκαία πρωτογενής μαρτυρία του ίδιου του εμπειρογνώμονα, δεν μπορεί να αποδοθεί οποιαδήποτε αποδεικτική βαρύτητα στην έκθεση που επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 19 στη μαρτυρία του διευθυντή των Αιτητών. Ούτε το άρθρο 26 του περί Aποδείξεως Νόμου, που επικαλέστηκε ο συνήγορος των Αιτητών, διαφοροποιεί οτιδήποτε από τα προαναφερόμενα. Το εν λόγω άρθρο, δεν δίδει δικαίωμα παρουσίασης μαρτυρίας εμπειρογνώμονα εξ' ακοής και, εν πάση περιπτώσει, δεν ακυρώνει τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 27 του ίδιου Νόμου, ήτοι τις παραμέτρους που το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψιν ως προς τη βαρύτητα που θα αποδώσει σε τέτοιας φύσης εξ' ακοής μαρτυρία. Όσα δε δικονομικής φύσης διαλαμβάνονται στο αναφερόμενο άρθρο 26, πρέπει να εξετάζονται υπό το φως της ειδικότερης και μεταγενέστερης δικονομικής ρύθμισης που προβλέπεται στη νέα Διαταγή 30, όσον αφορά τη διαδικασία της «ταχείας εκδίκασης».[26] Ούτε όμως δέχομαι την εισήγηση της πλευράς των Καθ' ων, ότι η μοναδική μαρτυρία που βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αυτή του δικού τους εκτιμητή. Όπως σαφώς επιβεβαιώνεται από τα πρακτικά της διαδικασίας, η Λειτουργός του Κτηματολογίου προσφέρθηκε από το Δικαστήριο για να αντεξεταστεί επί της έκθεσής της, από τους συνηγόρους των διαδίκων, τόσο πριν την ημέρα της ακρόασης, όσο και την ημέρα της ακρόασης. Η πλευρά των Αιτητών δήλωσε ότι δεν θα αντεξετάσει επειδή αποδέχεται το περιεχόμενο της έκθεσής της, η δε πλευρά των Καθ' ων επέλεξε να μην ασκήσει τούτο το δικαίωμα. Η παράλειψη αντεξέτασης, δεν καθιστά βεβαίως αναντίλεκτη τη μαρτυρία της πλευράς που παράλειψε να αντεξετάσει, ως εσφαλμένα κατ' ουσία υποβάλλεται προς το Δικαστήριο. Τουναντίον, μπορεί να επιφέρει ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα, ως υποδεικνύεται στη Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc

(2002)1Γ Α.Α.Δ.

1. Συνεπώς, ενώπιον του Δικαστηρίου παραμένει η μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου και του εμπειρογνώμονα των Καθ' ων. Διευκρινίζω ότι το γεγονός ότι η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών δεν θα ληφθεί υπόψιν από το Δικαστήριο, για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί, δεν παρέχει οποιοδήποτε δικονομικό ή αποδεικτικό πλεονέκτημα στους Καθ' ων. Τούτο, διότι η έκθεση της Λειτουργού κινείται στο ίδιο πλαίσιο με την εξειδικευμένη μαρτυρία που καταχώρισαν οι Αιτητές. Θυμίζω, συναφώς, πως ο χαρακτήρας της δικαιοδοσίας στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είναι αντιπαραθετικός, αλλά αμιγώς εξεταστικός[27] και διερευνητικός, εναποθέτοντας στο ίδιο το Δικαστήριο τη διενέργεια της αναγκαίας έρευνας για επίλυση της αναφυόμενης διαφοράς,[28] ανεξαρτήτως του χειρισμού της υπόθεσης που γίνεται από τα μέρη. Βεβαίως, ως έχουν διαμορφωθεί τα πράγματα, η επιτυχής έκβαση της υπόθεσης των Αιτητών εξαρτάται από το κατά πόσο το Δικαστήριο θα αποδεχθεί τα ευρήματα της Λειτουργού, έναντι της μαρτυρίας του Εκτιμητή των Καθ' ων. Πρόκειται για δύο εκ διαμέτρου αντικρουόμενες θεωρήσεις. Ο Εκτιμητής των Καθ' ων καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο στο ποσό των €1.200,00 μηνιαίως, στη βάση τεσσάρων συγκριτικών υποστατικών, ενώ η Λειτουργός, στη βάση επτά συγκριτικών, καταλήγει σε σχεδόν διπλάσιο ποσό. Προφανώς, δεν μπορεί να είναι ορθές και οι δύο εκτιμήσεις, διότι ένα τέτοιο εύρος απόκλισης μεταξύ αυτών δεν μπορεί να δικαιολογηθεί. Προχωρώντας στα δεδομένα των δύο εκτιμήσεων, προκύπτουν τα εξής: · Και στις δύο περιπτώσεις εφαρμόστηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε 7 (επτά) συγκριτικά υποστατικά, ενώ 4 (τέσσερα) ο Εκτιμητής των Καθ' ων. · Η Λειτουργός έχει προχωρήσει σε αναπροσαρμογή μόνο σε μια περίπτωση εκ των επτά που αναφέρει στην Έκθεσή της, ενώ ο Εκτιμητής των Υπενοικιαστών προχωρεί σε αναπροσαρμογές της τάξης του 10%, 15% και 20% στις τρεις εκ των τεσσάρων περιπτώσεων που αναφέρει. · Ο καθορισμός της μικρής περιοχής δεν αποτελεί ουσιαστικό στοιχείο απόκλισης, καθώς και οι δύο εκτιμήσεις φαίνεται να καθορίζουν, πάνω κάτω, το ίδιο πλαίσιο, με παραπομπή σε συγκριτικά που είτε βρίσκονται στην ίδια οδό με το επίδικο υποστατικό, είτε αρκετά κοντά σε αυτό. Υπενθυμίζω ότι στην Palmer v. Peabody Trust (ανωτέρω) λέχθηκε ότι ο εν λόγω καθορισμός αποτελεί αποκλειστικά[29] έργο εμπειρογνωμοσύνης. Προκύπτει, λοιπόν, ότι η βασική διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, είναι τα διαφορετικά συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν από τους εμπειρογνώμονες. Η Λειτουργός αναφέρει στην έκθεσή της ότι όλα τα δικά της συγκριτικά αφορούν αποθήκες, εμβαδού μεταξύ 245 τ.μ. έως 1000 τ.μ. και ενοικιάσεις που άρχισαν από το 2015 και έπειτα. Εις απάντηση, όσων αναφέρονται στην εκτίμηση της Λειτουργού, ο Εκτιμητής των Καθ΄ ων αντιτείνει τα ακόλουθα: « Σε σχέση με τα συγκριτικά της Εκτίμησης του Κτηματολογίου, αναφέρω τα ακόλουθα: 21.1 Το συγκριτικό υπ' αριθμό 1 (Kataskevastiki ltd): πρόκειται για υποστατικό το οποίο έχει πρόσωπο σε εγγεγραμμένο δρόμο, στεγάζει γραφειακούς και αποθηκευτικούς χώρους της υπό αναφορά επιχείρησης και άρα δεν είναι συγκρίσιμο καθότι αποτελεί διαφορετική χρήση με σαφώς μεγαλύτερη αξία και σε πολύ καλύτερη φυσική κατάσταση. Επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3 δύο φωτογραφίες που μου έχουν δοθεί από τον κ. Κυριάκο Σοφοκλέους και στις οποίες απεικονίζεται το συγκριτικό υπ' αριθμό 1, όπως το είχα επιθεωρήσει στις 15/07/
2. Προφανώς, δεν πρόκειται για αποθήκη, όπως περιγράφεται στην Εκτίμηση του Κτηματολογίου. 21.2 Το συγκριτικό υπ' αριθμό 2 (Pool Star): πρόκειται για υποστατικό το οποίο έχει πρόσωπο σε εγγεγραμμένο δρόμο, στεγάζει επιχείρηση πώλησης πισινών και περιλαμβάνει γραφειακούς και εκθεσιακούς χώρους, καθώς και αποθηκευτικούς χώρους της υπό αναφορά επιχείρησης και άρα δεν είναι συγκρίσιμο, καθότι αποτελεί διαφορετική χρήση με σαφώς μεγαλύτερη αξία και σε πολύ καλύτερη φυσική κατάσταση. Επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 φωτογραφία που μου έχει δοθεί από τον κ. Κυριάκο Σοφοκλέους και στην οποία απεικονίζεται το συγκριτικό υπ' αριθμό 2, όπως το είχα επιθεωρήσει στις 15/07/
3. Προφανώς δεν πρόκειται για αποθήκη, όπως περιγράφεται στην Εκτίμηση του Κτηματολογίου. 21.3 Το συγκριτικό υπ' αριθμό 3 (Α. Τsoukkas Electrical & Lighting Ltd): πρόκειται για υποστατικό το οποίο έχει πρόσωπο σε εγγεγραμμένο δρόμο, στεγάζει επιχείρηση πώλησης ηλεκτρικών ειδών και περιλαμβάνει γραφειακούς και εκθεσιακούς χώρους καθώς και αποθηκευτικούς χώρους της υπό αναφορά επιχείρησης και άρα δεν είναι συγκρίσιμο, καθότι αποτελεί διαφορετική χρήση με σαφώς μεγαλύτερη αξία και σε πολύ καλύτερη φυσική κατάσταση. Επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 φωτογραφία που μου έχει δοθεί από τον κ. Κυριάκο Σοφοκλέους και στην οποία απεικονίζεται το συγκριτικό υπ' αριθμό 3, όπως το είχα επιθεωρήσει στις 15/07/
4. Προφανώς, δεν πρόκειται για αποθήκη, όπως περιγράφεται στην Εκτίμηση του Κτηματολογίου. 21.4 Τα συγκριτικά υπ' αριθμό 4 - 6 (Lord Jeans Ltd): αφορούν υποστατικά, τα οποία αποτελούν μέρος ακινήτου στη συμβολή των οδών Φαλέα και Ματθαίου Ματθαίου. Πρόκειται περί κτιρίου συμβατικής κατασκευής, καλής κατάστασης συντήρησης, το οποίο στεγάζει αριθμό επιχειρήσεων και χρήσεων. Κατόπιν πληροφόρησης που έχουμε, τα συγκριτικά ενοίκια που αναφέρονται στον πίνακα Εκτίμησης του Κτηματολογίου δεν ανταποκρίνονται στην επιτόπου κατάσταση και επιπρόσθετα αποτελούν γραφειακούς χώρους και δεν είναι συγκρίσιμα με το υπό εκτίμηση ακίνητο το οποίο αποτελεί αποθηκευτικό χώρο. Σε αυτό το σημείο επιθυμώ να διευκρινίσω ότι τα συγκριτικά υπ' αριθμούς 4, 5 και 6 της Εκτίμησης του Κτηματολογίου βρίσκονται σε ένα ενιαίο κτίριο και δεν μπορούμε να γνωρίζουμε για ποια συγκεκριμένα υποστατικά/επιχειρήσεις αφορούν. Εν πάση περιπτώσει, επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 δέσμη φωτογραφιών του εν λόγω υποστατικού που μου έχουν δοθεί από τον κ. Κυριάκο Σοφοκλέους και στις οποίες απεικονίζεται το εξωτερικό του συγκεκριμένου κτιρίου και τα υποστατικά/επιχειρήσεις που φαίνονται εξ όψεως, όπως το είχα επιθεωρήσει στις 15/07/
5. Ωστόσο, σημειώνω ότι στο εν λόγω υποστατικό ενδέχεται να λειτουργούν κι άλλες επιχειρήσεις, οι οποίες δεν διακρίνονται από το εξωτερικό του κτιρίου. 21.5 Το συγκριτικό υπ' αριθμό 7, βρίσκεται στο ίδιο ακίνητο με το επίδικο Υποστατικό, στο οποίο υπάρχουν και άλλα διάφορα υποστατικά και δεν μπορώ να γνωρίζω ποιο από αυτά έλαβε υπόψη το Κτηματολόγιο. Όπως αναφέρει η λειτουργός του Κτηματολογίου, υπάρχει ειδική συμφωνία με τον ιδιοκτήτη, με την οποία συμφωνήθηκε αναπροσαρμογή του ενοικίου 120%. » Ως εκ των πιο πάνω, συνάγεται με σαφήνεια, ότι ο Εκτιμητής των Καθ' ων θεωρεί ως καθοριστικό ότι η Λειτουργός χρησιμοποίησε υποστατικά που ο ίδιος δεν θεωρεί συγκρίσιμα. Κατά κύριο λόγο, επειδή αφενός, περιλαμβάνουν εκθεσιακούς/γραφειακούς χώρους και αφετέρου, επειδή διαθέτουν απευθείας πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Προς υποστήριξη των πιο πάνω, ο Εκτιμητής των Καθ' ων επισυνάπτει φωτογραφίες, τόσο του επίδικου, όσο και της πρόσοψης κάποιων εκ των υποστατικών, που αναφέρονται στην Έκθεση της Λειτουργού. Με μια πρώτη ανάγνωση, οι πιο πάνω θέσεις φαίνονται τεκμηριωμένες. Για αυτό, ευθύνεται ο εύσχημος τρόπος παρουσίασης τους. Εντούτοις, διαπερνώντας το κέλυφος της υπό εξέταση μαρτυρίας, ούτε υπόβαθρο, ούτε ουσία εντοπίζεται. Διασαφηνίζω. Κατ' αρχάς, η μαρτυρία που δίδεται για τα συγκριτικά που χρησιμοποιούνται είναι αδικαιολόγητα ανεπαρκής, καθιστώντας αδύνατη την αντιπαραβολή τους προς τα συγκριτικά της Λειτουργού. Δεν προσδιορίζονται ούτε οι διευθύνσεις, ούτε τα κτηματικά στοιχεία των συγκριτικών που ο Εκτιμητής των Καθ' ων χρησιμοποίησε. Επίσης, δεν προσδιορίζεται ούτε το όνομα των ενοικιαστών, ούτε πότε άρχισε η κάθε ενοικίαση. Το δε είδος των εργασιών, αναγράφεται μόνο στις δύο περιπτώσεις. Σε συνάρτηση με τα προαναφερόμενα, δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε φωτογραφία σχετική με τα τέσσερα συγκριτικά που αναφέρονται. Ενώ δηλαδή, από τη μια, παρουσιάζονται φωτογραφίες προσόψεων κάποιων συγκριτικών που ο Εκτιμητής αμφισβητεί στην έκθεση της Λειτουργού, από την άλλη και παραδόξως, δεν έχει παρουσιαστεί το παραμικρό φωτογραφικό υλικό, για τα μόλις τέσσερα δικά του συγκριτικά, τα οποία υποστηρίζει πως θα πρέπει να προτιμηθούν από το Δικαστήριο. Περαιτέρω, ενώ θεωρεί πολύ πιο συγκρίσιμα τα τέσσερα δικά του υποστατικά, έναντι των υποστατικών που χρησιμοποίησε η Λειτουργός, περιέργως, διενεργεί στα πρώτα τρία αναπροσαρμογές έως και 20% ενώ, το τέταρτο, δεν αφορά καν ισχύουσα[30] ενοικίαση, αλλά συμφωνία για μελλοντική ενοικίαση.[31] Διευκρινίζω βεβαίως, το κατά πόσον και σε ποια έκταση θα γίνουν αναπροσαρμογές επί των συγκριτικών, είναι καθαρά ζήτημα εμπειρογνωμοσύνης, υπό την έννοια ότι δεν εναπόκειται στο Δικαστήριο να διαφοροποιήσει τα ποσοστά που καθορίζουν οι πραγματογνώμονες. Εντούτοις, η ανάγκη για αναπροσαρμογές, ως γεγονός, υποδηλώνει ότι το αναπροσαρμοζόμενο συγκριτικό δεν είναι απευθείας συγκρίσιμο, δοθέντος ότι, η διεργασία των αναπροσαρμογών, εμπεριέχει μια ψευδαίσθηση ακρίβειας[32] η οποία τείνει να επισκιάσει τον υποκειμενισμό της ενέργειας. Συνακόλουθα, η «φυσική κατάσταση» και η «συντήρηση» των υποστατικών που φαίνονται στην έκθεση της Λειτουργού, θεωρείται από τον εκτιμητή των Καθ' ων ως λόγος που καθίστανται μη συγκρίσιμα. Όμως, στη δική του εκτίμηση, για τα ίδια ζητήματα, αρκείται σε αναπροσαρμογές επί των συγκριτικών που χρησιμοποίησε. Πέραν των πιο πάνω, δεν εξηγείται ο συλλήβδην αποκλεισμός και των επτά συγκριτικών της Λειτουργού. Γιατί ο Εκτιμητής των Καθ' ων δεν προέβη, σε σχέση με αυτά, σε εκείνες τις αναπροσαρμογές που ο ίδιος θεωρούσε κατάλληλες; Διότι, τα υποστατικά που χρησιμοποίησε η Λειτουργός, όχι μόνο βρίσκονται στη ίδια μικρή περιοχή που καθόρισε ο Εκτιμητής των Καθ' ων, αλλά και όντως χρησιμοποιούνται ως αποθήκες, ως παραδέχεται ο Εκτιμητής των Καθ' ων, αναφέροντας ότι στεγάζουν, μεταξύ άλλων, «αποθηκευτικούς χώρους». Το γεγονός ότι σε κάποια εξ' αυτών έχει μετατραπεί μέρος του αποθηκευτικού τους χώρου σε εκθεσιακό ή και γραφειακό χώρο, δεν επιβάλλει τον a priori αποκλεισμό τους, εκτός εάν ο αποθηκευτικός χώρος είναι επουσιώδης παράμετρος στα υπό εξέταση υποστατικά. Όμως, ένα τέτοιο συμπέρασμα δεν μπορεί να προκύψει μόνο μέσω μιας φωτογραφίας της πρόσοψης των υποστατικών. Επιπρόσθετα, οι ίδιες οι παράμετροι που χρησιμοποιήθηκαν από τον Εκτιμητή των Καθ' ων για να αποκλείσουν τα συγκριτικά της Λειτουργού, δεν πείθουν. Αντιθέτως, συγκρούονται τόσο με τη σχετική νομολογία, όσο και με την κοινή λογική.[33] Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε υποστατικού, ως επίσης και οι παρεχόμενες διευκολύνσεις, εξετάζονται πάντοτε σε συνάφεια[34] με τη χρήση και το καθορισμένο πλαίσιο ενοικίασης. Εν προκειμένω, το Υποστατικό είναι αποθήκη. Το σημαντικό στοιχείο σε σχέση με αυτήν είναι η προσβασιμότητα, είτε αυτή επιτυγχάνεται απευθείας από τον δημόσιο δρόμο, είτε άλλως πως. Δεν αμφισβητείται ότι οι Καθ' ων έχουν ελεύθερη και απρόσκοπτη πρόσβαση στην αποθήκη. Η πρόσοψη ενός υποστατικού, υπό την έννοια που αναφέρεται ο Εκτιμητής των Καθ' ων, θα είχε μάλλον ειδική σημασία εάν η υπόθεση αφορούσε εμπορικό κατάστημα, σε αντίστοιχη περιοχή. Αλλά, η πρόσοψη μιας αποθήκης στη βιομηχανική περιοχή του Αγίου Αθανασίου δεν μπορεί παρά να αποτελεί στοιχείο ήσσονος σημασίας. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ακόμη ότι, εν αντιθέσει με τη μαρτυρία της Λειτουργού,[35] ο Εκτιμητής των Καθ' ων δεν προσδιορίζει το αγοραίο ενοίκιο, ή έστω εσφαλμένα συμπλέκει πληροφορίες που αφορούν τον μέσο όρο ενοικίων και το αγοραίο ενοίκιο. Το αγοραίο ενοίκιο αποτελεί αυτοτελή και καθοριστική[36] προϋπόθεση για τον προσδιορισμό του δίκαιου ενοικίου, ως ένας εκ των δύο βασικότερων παραμέτρων συνυπολογισμού. Στην παράγραφο

(5)του άρθρου 8 του Νόμου αναφέρεται ότι για τον «καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο[37] και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή.». Είναι για τούτο το λόγο που στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη μόνο το αγοραίο ενοίκιο, παραγνωρίζοντας τον μέσο όρο ενοικίων. Το ζήτημα δεν είναι θεωρητικό, αλλά πρακτικό, αφού επηρεάζει πολλές φορές, ουσιωδώς, το τελικό ποσό[38] που προσδιορίζεται από το Δικαστήριο, ως δίκαιο ενοίκιο. Άλλο ένα δεδομένο, που δεν μπορεί να υιοθετηθεί από το Δικαστήριο, είναι ο ισχυρισμός του Εκτιμητή των Καθ' ων ότι το επίδικο Υποστατικό δεν συντηρείται και μπάζει όμβρια ύδατα, αφού ο εν λόγω ισχυρισμός δεν εδράζεται σε δικογραφημένες θέσεις και ως εκ τούτου απορρίπτεται.[39] Επίσης, ο ισχυρισμός του ότι «κατόπιν πληροφόρησης που έχουμε, τα συγκριτικά ενοίκια που αναφέρονται στον πίνακα Εκτίμησης του Κτηματολογίου δεν ανταποκρίνονται στην επιτόπου κατάσταση», αποτελεί εξ' ακοής μαρτυρία επί της οποίας δεν μπορεί να αποδοθεί η παραμικρή βαρύτητα, αφού ούτε η πηγή πληροφόρησης αποκαλύπτεται, ούτε προσδιορίζεται ο εν λόγω ισχυρισμός. Όσον αφορά τα τέσσερα τελευταία συγκριτικά της Λειτουργού, απλά δεν τα αποδέχεται, επειδή δεν είναι σε θέση να τα προσδιορίσει επακριβώς, δίχως όμως στην πραγματικότητα να δίδει οποιονδήποτε βάσιμο λόγο για να αποκλειστούν. Παράλληλα, το τρίτο δικό του Υποστατικό στη σελ. 10 της έκθεσής του, δηλαδή το («γνωστό ως Lord jeans») παρουσιάζεται να αποτελεί και αυτό μέρος του ίδιου συγκροτήματος υποστατικών αρ. 4, 5 και 6 που χρησιμοποίησε η Λειτουργός, δίχως όμως ο Εκτιμητής των Καθ' ων να δίδει οποιεσδήποτε άλλες εξηγήσεις. Καταληκτικά, η υπό εξέταση μαρτυρία παρουσιάζεται να είναι και ασύνδετη προς τη βασική θέση των Καθ' ων, ήτοι ότι το ενοίκιο είναι «αρκούντως ικανοποιητικό» και ότι «σε καμία περίπτωση δεν δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου». Διότι, το καταληκτικό συμπέρασμα του Εκτιμητή τους είναι ότι δικαιολογείται, έστω μικρότερη αύξηση του ενοικίου, προσδιορίζοντας ως δίκαιο ενοίκιο, με βάση το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, το ποσό των €14.400 το χρόνο[40] ή €1.200 το μήνα, δηλαδή προς €2,67 το τ.μ., ενώ το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι προς €12.360 ετησίως, ήτοι προς €1.030 μηνιαίως, δηλαδή €2.22 το τετραγωνικό μέτρο. Σφαιρικά δε εξεταζόμενη η μαρτυρία του Εκτιμητή των Καθ' ων, παρουσιάζεται να έχει βασικό σκοπό να διαβάλει τις άλλες δύο εκθέσεις, παρά, με αντικειμενικό τρόπο, να βοηθήσει το Δικαστήριο να καταλήξει σε ορθά συμπεράσματα. Κατ' επέκταση, το Δικαστήριο δεν θα βασιστεί στην αναφερόμενη μαρτυρία για να υποστυλώσει σχετικά δικαστικά συμπεράσματα. Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της Λειτουργού αποτελεί το μοναδικό ασφαλές πλαίσιο για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και θα προτιμηθεί. VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. (α) Τα πραγματικά δεδομένα. Σε συνάρτηση και σε συνέχεια των πιο πάνω, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι τα ακόλουθα. Από το 1986, στη βάση σύμβασης που συνήφθη μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και της εταιρείας Aritaco Ltd, μισθώθηκε το επίδικο ακίνητο που βρίσκεται στη βιομηχανική περιοχή Αγίου Αθανασίου, εντός του οποίου ανεγέρθηκε εργοστάσιο κατασκευής γεωργικών, οικοδομικών και άλλων μηχανημάτων. Από το 2000, οι Αιτητές έχουν αντικαταστήσει τους προηγούμενους μισθωτές στη σύμβαση με τη Δημοκρατία, η οποία ανανεώθηκε στις 10/07/2014. Σε σχέση με τη σύμβαση μεταξύ Αιτητών και Δημοκρατίας, αυτό που ενδιαφέρει για την παρούσα υπόθεση είναι ο όρος « 5 (xix)» όπου, σε σχέση με τις υποχρεώσεις του μισθωτή (δηλαδή των Αιτητών), αναφέρονται τα εξής: « (α) Ὃπως μή ἐκχωρῇ ἢ ὑπεκμισθοῖ εἰς οἱονδήποτε φυσικόν πρόσωπον ἢ ὀργανισμόν τό μίσθιον ἢ οἱονδήποτε μέρος τούτου, ἂνευ τῆς προηγουμένης ἐγγράφου άδείας τοῦ Ἐκμισθωτοῦ, οὐδέ παραχωρῇ οἱανδήποτε ἐμπράγματον δουλείαν, δικαίωμα διαβάσεως ἢ προνόμιον ἐπί τοῦ μισθίου, πράττῃ ἢ άνέχηται τήν διενέργειαν οἱασδήποτε πράξεως, ἣτις ἐνδέχεται νά παραβλάψῃ τήν άξίαν τούτου. (β) Ὃπως μή ἐκμισθοῖ εἰς οἱονδήποτε φυσικόν πρόσωπον ἢ ὀργανισμόν τά ὺποστατικά ἢ οἱονδήποτε μέρος τούτων, ἂνευ τῆς προηγουμένης ἐγγράφου άδείας τοῦ Ἐκμισθωτοῦ, οὐδέ παραχωρῇ οἱανδήποτε ἐμπράγματον δουλείαν, δικαίωμα διαβάσεως ἢ προνόμιον ἐπί τῶν ὑποστατικῶν, πράττῃ τι ἢ άνέχηται τήν διενέργειαν οἱασδήποτε πράξεως, ἣτις ἐνδέχεται νά παραβλάψῃ τήν άξίαν τούτων. » Την 01/07/2016, στη βάση γραπτής συμφωνίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στη μαρτυρία του κ. Αττικουρή), οι Αιτητές/Ενοικιαστές υπενοικίασαν στους Καθ' ων/Υπενοικιαστές μέρος του ακινήτου, ήτοι το επίδικο Υποστατικό. Το Υποστατικό είναι αποθήκη έκτασης 450 τ.μ., με πρόσβαση, αλλά όχι πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο. Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν από την 01/07/2016 (Commencement Date) έως και την 30/06/2017 (Completion Date) και έναντι του ποσού των €12.000 ετησίως, καθαρά, προπληρωτέο με την παράδοση του ακινήτου. Σημειώνεται ότι, με βάση το επίδικο συμβατικό πλαίσιο, η ευθύνη για καταβολή της έκτακτης αμυντικής εισφοράς βαρύνει την πλευρά των Καθ' ων και δεν αφαιρείται από το ποσό του καταβαλλόμενου ενοικίου. Ως προς το δικαίωμα ανανέωσης, οι σχετικοί όροι προβλέπουν τα εξής: « Term: one year biggening on the period from and including the Commencement Date and including the Completion Date Renewed Term: every one-year following the Term 2.3 In the case of such renewal, the Tenancy Agreement shall be renewed on the same terms as the present Agreement for a further period of one year, subject to the following conditions: a. Upon such renewal the Yearly Rent (as defined below) shall be adjusted according to the laws and market rates in force at the time of renewal and mutually agreed. b. In the event that the two Parties are unable to mutually agree upon the Yearly Rent of the Renewed Term, the Tenancy Agreement will be automatically terminated. » Στις 18/11/2016 οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή προς το Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, αιτούμενοι την χορήγηση έγκρισης για την ενοικίαση μέρους του Υποστατικού προς τους Καθ' ων η Αίτηση. Το ενοίκιο, από 01/07/2017 αυξήθηκε σε €12.360 ετησίως (πλέον την αμυντική εισφορά), που αποτελεί και το ποσό που συνεχίζεται να καταβάλλεται ετησίως έως και σήμερα και παραλαμβάνεται, άνευ βλάβης των δικαιωμάτων των Ενοικιαστών. Δεδομένου ότι η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε στις 10/10/2019, έχουν παρέλθει δύο

(2)χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή του ενοικίου και συνεπώς καλύπτεται η σχετική νομοθετική προϋπόθεση[41] του άρθρου 8

(2)του Νόμου. Στις 29/12/2017, οι Υπενοικιαστές αξίωσαν όπως το ενοίκιο, από 01/07/2018 και για το επόμενο έτος, αυξηθεί από €12.360 σε €22.097 ετησίως (πέριξ τα €1.800,00 μηνιαίως), αίτημα που απορρίφθηκε από τους δικηγόρους των Υπενοικιαστών. Η όξυνση των σχέσεων των διαδίκων και η αδυναμία συμφωνίας νέου ενοικίου οδήγησε στη ανταλλαγή δικηγορικής αλληλογραφίας, καθώς και σε άλλες ενέργειες, οι οποίες δεν έχει αξία να απαριθμηθούν αναλυτικά. Μεταξύ άλλων, στις 20/06/2018 οι Ενοικιαστές απέστειλαν επιστολή προς το αρμόδιο Υπουργείο, μέσω της οποίας ανέφεραν ότι « [.] ζητούμε την απόσυρση της αίτησής μας για έγκριση μέρους του υπό αναφορά εργοστασιακού κτηρίου» προς τους Υπενοικιαστές. Δεν εντοπίζεται στη μαρτυρία οποιαδήποτε αντίδραση εκ μέρους της Δημοκρατίας σε σχέση με την πιο πάνω επιστολή. Επιπλέον, στις 23/04/2019 οι Ενοικιαστές αποτάθηκαν στον Δήμο Αγίου Αθανασίου, αξιώνοντας όπως ο Δήμος λάβει μέτρα για την αναστολή των εργασιών των Υπενοικιαστών στο Υποστατικό, υποστηρίζοντας ότι πρόκειται για «παράνομη χρήση», αίτημα το οποίο απαντήθηκε από τον Δήμο. (β) Οι προδικαστικές ενστάσεις. Προχωρώ στην εξέταση των προδικαστικών ενστάσεων. Ξεκινώντας από την 1η προδικαστική ένσταση, δηλαδή τον ισχυρισμό ότι δεν υφίσταται λήξασα συμβατική σχέση και κατ' επέκταση θέσμια ενοικίαση συνεπεία της «προκαταβολικής πληρωμής του ενοικίου κατά την 04/06/20219», αναφέρω τα εξής. Ο ορισμός του «θέσμιου ενοικιαστή» στον Νόμο έχει ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου » Η έννοια της «πρώτης ενοικίασης» ορίζεται ως: « «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Παρεμβάλλω πως, η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[42] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[43] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου («statutory right of irremovability»).[44] Το σχετικό απόσπασμα από το επίδικο ενοικιαστήριο, που πραγματεύεται το πλαίσιο ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης, έχει προηγουμένως παρατεθεί. Το νόημα του είναι σαφές και ξεκάθαρο. Σε περίπτωση αδυναμίας συμφωνίας για το ετήσιο ενοίκιο της επόμενης περιόδου, επέρχεται, αυτομάτως, ο τερματισμός της σύμβασης ενοικίασης. Που εν προκειμένω, εν πάση περιπτώσει, η πρώτη ενοικίαση παρήλθε με την ολοκλήρωση του πρώτου έτους, καθιστώντας θέσμια, την έως τότε συμβατική ενοικίαση. Δεν είναι δηλαδή η περίπτωση σύμβασης που η συμβατική περίοδος ανανεώνεται, πριν την ολοκλήρωσή της. Η μονομερής ενέργεια των Καθ' ων να προκαταβάλουν το ενοίκιο, ουδεμία σημασία έχει ως προς την επενέργεια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου στην επίδικη συμβατική σχέση. Εξάλλου, οι Αιτητές αποδέχθηκαν τις όποιες πληρωμές, επιφυλάσσοντας πλήρως τα δικαιώματά τους (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 στη μαρτυρία του κ. Αττικουρή). Η υπό εξέταση προδικαστική ένσταση απορρίπτεται, ως αβάσιμη. Προχωρώ στην εξέταση της 2ης προδικαστικής ένστασης και του ισχυρισμού των Καθ' ων ότι η αξίωση των Αιτητών απορρέει από παράνομη συμπεριφορά, εκ της οποίας, δεν μπορούν να αποκομίσουν οποιοδήποτε ωφέλημα. Ξεκινώντας από τη νομική διάσταση του ζητήματος, ως γνωστό, από ανήθικη ή παράνομη συμπεριφορά, δεν απορρέει αγώγιμο δικαίωμα, αρχή που συνήθως εκφράζεται μέσω του γνωστού λατινικού δόγματος «ex turpi causa non oritur action». Οποιοσδήποτε βασίζει την αξίωση του σε ανήθικη ή παράνομη συμπεριφορά ή επιδιώκει την εκτέλεση παράνομης συμφωνίας,[45] δεν πρόκειται να βρει αρωγό το Δικαστήριο,[46] το οποίο, πρωτίστως και πάνω από όλα, ενεργεί ως θεματοφύλακας της νομιμότητας[47] και του κράτους δικαίου. Όπως συναφώς επεξηγείται στην Χριστοδούλου ν. Vraets

(2009)1 A.A.Δ. 802, η εν λόγω αρχή εμπερικλείεται στην αναφορά που έγινε στη Holman v. Johnson [1775] 1 Cowp 341 ότι «no court will lend its aid to a man who founds his cause of action upon an immoral or illegal act». Υποδείχθηκε, ακόμη, ότι το εν λόγω δόγμα δεν μπορεί να τύχει πιο ελαστικής αντιμετώπισης, ανάλογα της σοβαρότητας της παρανομίας.[48] Ό,τι απαγορεύεται ρητώς νομοθετικά δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο νόμιμης σύμβασης. Για παράδειγμα, είχε κριθεί ότι δεν μπορούσε να αξιωθεί το αντίτιμο για υπενοικίαση υποστατικού για τη δημιουργία οίκου ανοχής.[49] Στην Τράπεζα Κύπρου ν. Coudounaris Food Products Ltd κ.α.

(1994)1 Α.Α.Δ 672, με παραπομπή στη Snell ν. Unity Finance Ltd [1963] 3 All E.R. 50, λέχθηκε ότι αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου, όταν περιέλθουν εις γνώση του γεγονότα που καθιστούν μια συμφωνία παράνομη, να αρνηθεί να την εφαρμόσει, είτε η παρανομία είχε εγερθεί από τους διάδικους, είτε όχι. Στη Μ. Τρύφωνος κ.α. ν. Μινέρβα Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ

(2006)1Α Α.Α.Δ 200 έγινε αναφορά στην αρχή της δημόσιας πολιτικής, με βάση την οποία το Δικαστήριο δεν θα βοηθήσει ένα αδικοπραγούντα, ο οποίος προσπαθεί να εισπράξει οποιοδήποτε ωφέλημα ή αποζημίωση από το αδίκημά του, γιατί, αν γινόταν κάτι τέτοιο, «θα παραμεριζόταν μια τροχοπέδη στη διάπραξη αδικημάτων». Στην απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου του Καναδά στη Hall v. Hebert [1993] 4 WWR 113, επισημαίνεται μια επιπρόσθετη διάσταση της υπό εξέταση αρχής, η οποία αφορά τη διαφύλαξη της ακεραιότητας του νομικού συστήματος.[50] Στην παρούσα υπόθεση, οι Υπενοικιαστές ισχυρίζονται πως η μη ύπαρξη συγκατάθεσης για την υπενοικίαση από τη Δημοκρατία, ταξινομεί την περίπτωση εντός της προαναφερθείσας κατηγορίας. Επικαλέστηκαν συναφώς την Cyprus Linen Co Ltd. v. Σωτηρούλλας Ανθούλλη

(2004)1 Α.Α.Δ. 679. Αλλά, η εν λόγω απόφαση, ουδόλως βοηθά την υπόθεση των Καθ' ων, αφού εκεί, δεν υποδείχθηκε ότι συμπεριφορά σαν αυτή που καταλογίζουν οι Καθ' ων στους Αιτητές, είναι παράνομη. Εκείνο που είχε λεχθεί, είναι ότι όταν προκύπτει ζήτημα παράνομης κατοχής, ήτοι αστικό αδίκημα, δικαιοδοσία εξέτασης του θέματος έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Παρά δε την επί τούτου του θέματος μακρά επιχειρηματολογία των Καθ' ων, διαπιστώνω, ευσεβάστως, πως επί της ουσίας εξαντλείται σε γενικές αναφορές, δίχως να προσδιορίζει, ως όφειλε, εκείνη τη ρητή νομοθετική πρόνοια, η παραβίαση της οποίας στοιχειοθετεί την παράνομη πράξη, δηλαδή το ποινικό ή το αστικό αδίκημα.[51] Ατυχώς επιχειρήθηκε η εξίσωση του επίδικου θέματος με τα λεχθέντα στην Ανδρονίκου ν. Μαυρόπουλου Π.Ε. 14/14, ημερομηνίας 30/09/2021, ECLI:CY:AD:2021:A415 όπου η εκεί καταλογισθείσα συμπεριφορά συνιστούσε το κακούργημα της δωροδοκίας, το οποίο, με βάση το άρθρο 4 του περί της Σύµβασης του Συµβουλίου της Ευρώπης για την Ποινικοποίηση της ∆ιαφθοράς Κυρωτικού Νόµου του 2000, ως έχει τροποποιηθεί, τιμωρείται με φυλάκιση μέχρι επτά έτη ή με χρηματική ποινή μέχρι €100.000 ή και με αμφότερες τις ποινές. Εδώ τα πράγματα δεν είναι τα ίδια. Οι ενέργειες των Αιτητών, ως ορθώς επιχειρηματολογούν οι συνήγοροι τους, δεν μπορούν να εξισωθούν με παράνομη συμπεριφορά. Πρόκειται, για κατ' ισχυρισμό αντισυμβατική συμπεριφορά, που δεν αφορά καν τους Καθ' ων, αφού σχετίζεται με τη συμβατική σχέση μεταξύ Δημοκρατίας και Αιτητών. Εξάλλου, εάν η κυρίως σύμβαση κρινόταν ως «παράνομη», οι πρώτοι που θα επηρεάζονταν θα ήταν οι ίδιοι οι Υπενοικιαστές, οι οποίοι κατά τα λοιπά και αντιφατικά, επικαλούνται τον νόμιμο της χαρακτήρα για να αποκομίσουν την προστασία που παρέχει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, τόσο σε σχέση με το ζήτημα της ανάκτησης της κατοχής, η οποία συμβατικώς ολοκληρώθηκε από το 2017, όσο και προς το ζήτημα της αναπροσαρμογής του ενοικίου. Διότι, η σύμβαση υπενοικίασης δεν διαθέτει νομική αυτοτέλεια, απορρέει από την αρχική ενοικίαση, πρόκειται δηλαδή για σχέση παρεπόμενη, άμεσα συνδεδεμένη με την αρχική σύμβαση ενοικίασης, ως συνάγεται και από το άρθρο 28

(1)του Νόμου. Εξ ου, στο σύγγραμμα Woodfall' s Law of Landlord and Tenant - Chapter 16 - Section

1. SUB-LEASE - Effect of determination of superior lease, par. 16.163, υποδεικνύεται ότι, όταν η κύρια ενοικίαση ολοκληρώνεται, οποιαδήποτε υπενοικίαση που πηγάζει από αυτήν αυτομάτως και συγχρόνως τερματίζεται. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « The general rule at common law is that when the head tenancy comes to an end any sub-tenancy derived out of it also automatically and simultaneously ends. This principle applies where the head tenancy ends by effluxion of time, by a landlord's notice to quit or by forfeiture. » Ως εκ των ανωτέρω, και η 2η προδικαστική ένσταση είναι αβάσιμη και απορρίπτεται. (γ) Ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου. Απομένει το ζήτημα καθορισμού του δίκαιου ενοικίου. Θυμίζω, πως το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι προς €12.360 ετησίως, ήτοι προς €1.030,00 μηνιαίως, δηλαδή €2.22 το τετραγωνικό μέτρο. Το θέμα αυτό, ως επιβάλλεται από τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί της αναλυτικής αξιολόγησης της μαρτυρίας των εμπειρογνωμόνων που προηγήθηκε, θα προσδιορισθεί με βάση την έκθεση της Λειτουργού, η οποία εισηγείται αύξηση του ενοικίου. Κατά συνέπεια, με βάση τα δεδομένα και τις διαπιστώσεις της Λειτουργού, συνυπολογίζοντας, τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων, όσο και το αγοραίο ενοίκιο (€5.59 + €5.80), οδηγούμαστε σε μέσο όρο της τάξης των €5.67 ανά τετραγωνικό (€11.39/2). Το 90% του ποσού αυτού αντιστοιχεί σε €5.125 ανά τ.μ. που ισοδυναμεί με €2.300 μηνιαίως, στρογγυλοποιημένα (€5.125 Χ 450 τ.μ. = €2.306,47). Συνεπώς, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, το δίκαιο ενοίκιο του Υποστατικού, θα καθοριστεί στα €2.300,00 μηνιαίως, από την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης, πόσο το οποίο, με βάση το συμβατικό πλαίσιο που ρυθμίζει τις σχέσεις των διαδίκων, δεν περιλαμβάνει την κατά καιρούς ισχύουσα έκτακτη αμυντική εισφορά, η οποία καταβάλλεται επιπρόσθετα από τους Καθ' ων. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €2.300,00 από 01/11/2019, πλέον την κατά καιρούς ισχύουσα έκτακτη αμυντική εισφορά. Η αξίωση των Αιτητών για εκτιμητικά έξοδα, δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται. Αρκούμαι να υποδείξω αφενός ότι η εν λόγω μαρτυρία δεν έχει ληφθεί υπόψιν από το Δικαστήριο και αφετέρου ότι υποχρέωση για ετοιμασία ιδιωτικής εκτίμησης δεν εναποτίθεται στους Αιτητές είτε εκ του άρθρου 8 του Νόμου, είτε από τον σχετικό περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του
2. Ως προς τα έξοδα, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,[52] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)____________________________ Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος _______________ __________________ (Υπ.) Λ. Μιχαηλίδης (Υπ.) Π. Χαραλάμπους Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A
3. [2] Στην Έκθεση εκ μέρους των Αιτητών (Τεκμήριο 19) αναφέρεται (σελ. 4) πως χρησιμοποιήθηκε η «Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης του ενοικίου (The investment Method) σε συνδυασμό με έρευνα και μελέτη της αγοράς στην περιοχή». Εντούτοις, εκ του περιεχομένου της, μάλλον πρόκειται για μη ακριβή αναφορά, αφού τα συμπεράσματα που δηλώνονται, παρουσιάζονται να προκύπτουν αποκλειστικά στη βάση 13 συγκριτικών ενοικιάσεων. [3] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [4] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [5] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [6] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ

1. [7] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [8] Δείτε: Φεραίου ν Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Εφεση αρ. 212/2010, ημερομηνίας 02/12/
2. [9] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
3. [10] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.
4. [11] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [12] Δείτε: Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/2019 ημ. 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 και Apex Ltd v. Argyridou

(1989)1 C.L.R. 265. [13] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016, λέχθηκαν τα εξής: «Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας.» [14] Για τα περί της δυνατότητας και τις προϋποθέσεις παρουσίασης εξωγενούς μαρτυρίας προς ερμηνεία έγγραφης συμφωνίας, δείτε το Δίκαιο της Απόδειξης

(2014), Κεφ. 8, Έγγραφη Μαρτυρία, Ζ - Εξωγενής Μαρτυρία, σελ.374, όπου γίνεται πλήρης ανάλυση του εν λόγω θέματος. [15] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [16] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α.

(1995)1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας

(1995)2 Α.Α.Δ. 174. [17] Δείτε: Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.

(2006)1Α Α.Α.Δ 41. [18] Δείτε: Μελά ν. Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου

(2003)1Γ 1799. [19] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [20] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973. [21] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. [22] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ

(1992)1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.» [23] Δείτε: άρθρο 27

(3)ου περί Αποδείξεως Νόμου. [24] Δείτε: Αθανασίου ν. Reana Manufacturing & Trading Co Ltd κ.ά.

(2001)1 Α.Α.Δ. 1635 και Pantazis and Sons co Ltd ν. Νικολάου

(2002)1Α Α.Α.Δ 217, και Α. Παπά ν Ν. Α. Οικονομίδου κ.α.

(2012)1Β Α.Α.Δ

1. [25] Η αντεξέταση, αποτελεί σημαντικό όπλο που οδηγεί στην αποκάλυψη του ψεύδους και υποβοηθά το Δικαστήριο στην εύρεση της αλήθειας (δείτε: Δίκαιο της Απόδειξης, Εκδόση 2014, Κεφ. 19, Αντεξέταση, σελ. 702 κ.ε.). Γενικότερα, για τις συνέπειες της αποστέρησης του δικαιώματος αντεξέτασης, δείτε το σύγγραμμα Cross on Evidence, 10η Έκδοση, Κεφάλαιο 9 - Course of Evidence, Section 3 -Cross - examination and Re - examination, [17480] loss of right to cross - examine σελ.
2. [26] Στη Νεοφύτου ν. Νεοφύτου, Πολιτική Έφεση αρ. 1/2020, ημερομηνίας 28/09/2021, ECLI:CY:AD:2021:C419, η έγγραφη μαρτυρία που είχε παρουσιαστεί έγινε δίχως ένορκη δήλωση ή νενομισμένη διαβεβαίωση. Λέχθηκαν σχετικά τα ακόλουθα: «Εν πάση όμως περιπτώσει, εφόσον το ζήτημα προχώρησε και η διαδικασία περατώθηκε, ήταν αναπόφευκτη η απόρριψη αίτησης και ανταπαίτησης, εφόσον όντως δεν υπήρχε ενώπιον του δικαστηρίου μαρτυρία. Δεν πρόκειται πλέον για παρατυπία, αλλά για μη θεραπεύσιμη ακυρότητα. Όπως υποδείχθηκε στην Ανδρέας Θεμιστοκλέους & Υιοι Λτδ κ.α. ν. Arizona Trading Co Ltd

(1997)1 Α.Α.Δ. 1354, σε σχέση με το συναφές ζήτημα της απουσίας της βεβαίωσης πρωτοκολλητή (jurat) από ένορκη δήλωση «η Δ.64 δεν αποτελεί πανάκεια για κάθε είδους ελάττωμα, παρανομία ή αντικανονικότητα». Κατόπιν τούτου η ελαττωματική δήλωση κρίθηκε ως έγγραφο χωρίς αποδεικτική αξία και χωρίς δυνατότητα διάσωσης. Θεωρούμε ότι η ίδια προσέγγιση επιβάλλεται και εν προκειμένω. Το δικαστήριο δεν είχε διακριτική ευχέρεια να διασώσει τα πράγματα. Η μαρτυρία εξ ορισμού πρέπει να κατατίθεται ενόρκως ή με τη νενομισμένη διαβεβαίωση. Τούτο κατά γενική αρχή όπως κωδικοποιείται και στο θεμελιακό Άρθρο 50 του περί Δικαστηρίων Νόμου, (Ν. 14/60).» [27] Στη Δημοκρατία ν. Πέτσα

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342, κατά προσόμοιο τρόπο, ως προς τις δυνατότητες του επαρχιακού δικαστηρίου όταν χρησιμοποιεί εν μέρει εξεταστική διαδικασία για καθορισμό αποζημίωσης στις περιπτώσεις απαλλοτρίωσης, σημειώθηκαν τα εξής: «Η εναπόθεση της ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη, με διαδικασία αμιγούς αντιπαράθεσης, θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιης και εύλογης.» [28] Δείτε: Το δικαιοδοτικό άρθρο 4 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (ανωτέρω). [29] Συγκεκριμένα, λέχθηκαν τα εξής:«So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion.» [30] Τουλάχιστον έως τον χρόνο σύνταξης της μαρτυρίας του Εκτιμητή των Καθ' ων τον Φεβρουάριο του

1. [31] Δείτε: παρ. 11 της μαρτυρίας του. [32] Δείτε: Challenger Property Asset Management Pty Ltd & Anor v. Stonnington City Council & Anor [2011] VSC 184; 34 VR
2. [33] Ο Αριστοτέλης προσδιόρισε ως «Δίκαιο» τη «λογική δίχως εμπάθεια». Το δε Δίκαιο και η κοινή λογική αποτελούν στοιχεία που βρίσκονται μεταξύ τους σε άρρηκτη διασύνδεση εξ ου και η κοινή λογική θεωρείται ως συστατικό στοιχείο του κοινοδικαίου, η επίκληση της οποίας «παρατηρείται οριζοντίως σε πολυειδείς εκφάνσεις του Κυπριακού ουσιαστικού, αποδεικτικού και δικονομικού δικαίου». Για περισσότερα, δείτε την ολοκληρωμένη ανάλυση που γίνεται στο Σύγγραμμα «το Δίκαιο της Απόδειξης» Ηλιάδη & Σάντη, Έκδοση 2014, σελ. 5 κ.ε. «Το δίκαιο της Απόδειξης και η Κοινή Λογική». [34] Δείτε: Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd και Pantazis And Sons Co Ltd ν. Νικολάου (ανωτέρω). [35] Η Λειτουργός καθορίζει ρητώς ότι το αγοραίο ενοίκιο είναι €100 ψηλότερο του μέσου όρου των ενοικίων στη γύρω περιοχή. [36] Δείτε συναφώς: Φεραίου ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ (ανωτέρω). Ίδια προσέγγιση ακολουθεί και η σύγχρονη αγγλική νομολογία (Δείτε: Spath Holme ανωτέρω. Επίσης, Curtis v. London Rent Assessment Committee and others - [1997] 4 All ER 842 και Northumberland & Durham Property Trust Ltd v. London Rent Assessment Committee [1998] 24 EG 128) από την οποία εξάγεται ότι το αγοραίο ενοίκιο θεωρείται το καλύτερο σημείο εκκίνησης για τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου. Και ως θέμα λογικής και δικαιοσύνης, η αναπροσαρμογή του ενοικίου κατά δίκαιο τρόπο, με βάση το εν λόγω άρθρο 8 και ιδιαιτέρως η αναφορά σε αγοραίο ενοίκιο, αποσκοπεί να αποτρέψει τη δημιουργία ενοικιάσεων δύο διαφορετικών ταχυτήτων και να συγκλίνει την απόσταση που συνήθως παρουσιάζεται μεταξύ μίας συμβατικής ενοικίασης που μόλις καθίσταται θέσμια με μια ενοικίαση η οποία είχε καταστεί θέσμια προ αρκετών δεκαετιών. [37] Στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, 1η Έκδοση, σελ. 59, του Γ. Μπαμπινιώτη αναφέρεται ότι η λέξη «αγορά» είναι μια από τις πιο σημαντικές λέξεις της Ελληνικής σε διαχρονικό επίπεδο και σημαίνει την απόκτηση (διαφόρων ειδών) με καταβολή χρηματικού ποσού ανάλογα προς την αξία (τους) και ότι ο αγοραίος είναι αυτός που σχετίζεται με την αγορά. Το αγοραίο ενοίκιο είναι το ενοίκιο το οποίο ένας πρόθυμος και λογικός ενοικιαστής είναι έτοιμος να καταβάλει σε ένα πρόθυμο και λογικό ιδιοκτήτη στην ελεύθερη αγορά. [38] Εάν για παράδειγμα, στην παρούσα περίπτωση, τα 3 υποστατικά που χρησιμοποίησε ο Εκτιμητής των Καθ' ων είναι τέτοιες παλαιές ενοικιάσεις, (που δεν ξέρουμε να είναι, επειδή δεν υπάρχει αυτή η πληροφόρηση στην Έκθεση των Καθ' ων), με μέσο όρο 2.95/τ.μ. ενώ το αγοραίο ενοίκιο είναι όντως 5.8/τ.μ., ως εισηγείται η Λειτουργός, στο ποσό που θα έπρεπε να είχε καταλήξει ο Εκτιμητής των Καθ' ων, θα έπρεπε να ανευρεθεί με αναφορά στο 90% του μέσου όρου και των δύο παραμέτρων και όχι παραγνωρίζοντας το αγοραίο ενοίκιο. [39] Ο βασικός κανόνας ότι η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο (Κούρτης v. Ιασωνίδης

(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα

(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,

(2009)1Α Α.Α.Δ 704) ισχύει και στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης, (Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά.

(2012)1Β Α.Α.Δ 928 και Αναφορικά με την Αίτηση των G. F. Melas Leisure & Entertainment Ltd, Πολιτική Αίτηση αρ. 170/2019, ημερομηνίας 15/10/2019), ECLI:CY:AD:2019:D426, ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί τον κανόνα αυτό (PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ

(2002)1Α Α.Α.Δ 217 και ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/2017), ECLI:CY:AD:2017:A250. [40] Αν και ο Εκτιμητής ισχυρίζεται πως στο ποσό αυτό συμπεριλαμβάνει την έκτακτη αμυντική εισφορά, δεν καθορίζει το ποσό που προκύπτει αφαιρουμένης αυτής. [41] Δείτε: Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (ανωτέρω). [42] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics

(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. ν. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.

(1986)1 C.L.R. 173. [43] Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού

(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [44] Στην υπόθεση αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365, λέχθηκε: «Η θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch.707, Marcrοft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271).» Όπως συναφώς αναφέρεται στο σύγγραμμα των Megarry & Wade, The Law of Real Property, Seventh Edition, σελ. 1027, παρ. 22-130, υπό τον τίτλο «1. Statutory Tenancy»: «A statutory tenancy is not really a tenancy at all, in the common law sense of the word: the tenant has no estate or interest in the land, but instead a mere personal right of occupation which has been termed a "status of irremovability"» [45] Δείτε: Davies v. Makuna

(1885)29 Ch. D. 596, 50 JP 5. [46] Δείτε: Κάρκα ν. Γεωργίου κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 228/2011, ημερομηνίας 26/10/2017, ECLI:CY:AD:2017:A374 [47]Απόφαση Ολομέλειας στη Βύρωνας ν. Δημοκρατίας

(1999)3 Α.Α.Δ. 77. [48] Ίδια προσέγγιση ακολουθήθηκε και στη Χλόη Κωνσταντίνου ν. Αθηνά Απλά Π.Ε.55/2010 ημερ. 03/04/2015, όπου μεταξύ άλλων ειπώθηκαν τα εξής: «..η νομική αντιμε­τώπιση τέτοιων ζητημάτων στα αστικά αδικήματα εδράστηκε περισσότερο στην απαγόρευση απόδοσης θεραπείας λόγω της άμεσης συμμετοχής του ενάγοντος σε εγκληματική ενέργεια . » [49] Δείτε: Smith v. White

(1866)L. R. 1 Eq.

1. [50] Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: «The narrow principle illustrated by the foregoing examples of accepted application of the maxim of ex turpi causa non oritur actio in tort, is that a plaintiff will not be allowed to profit from his or her wrongdoing. This explanation, while accurate as far as it goes, may not, however, explain fully why courts have rejected claims in these cases. Indeed, it may have the undesirable effect of tempting judges to focus on the issue of whether the plaintiff is "getting something" out of the tort, thus carrying the maxim into the area of compensatory damages where its use has proved so controversial, and has defeated just claims for compensation. A more satisfactory explanation for these cases, I would venture, is that to allow recovery in these cases would be to allow recovery for what is illegal. It would put the courts in the position of saying that the same conduct is both legal, in the sense of being capable of rectification by the court, and illegal. It would, in short, introduce an inconsistency in the law. It is particularly important in this context that we bear in mind that the law must aspire to be a unified institution, the parts of which ‑‑ contract, tort, the criminal law ‑‑ must be in essential harmony. For the courts to punish conduct with the one hand while rewarding it with the other, would be to "create an intolerable fissure in the law's conceptually seamless web": Weinrib, supra, at p.
2. We thus see that the concern, put at its most fundamental, is with the integrity of the legal system.» [51] Στη Στεφάνου ν. Agrowise Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 371/2014 κ.α., ημερομηνίας 28/03/2023, επισημάνθηκαν τα εξής ενδιαφέροντα: «Το περί αστικών αδικημάτων δίκαιο, στη γενικότερη του μορφή, δεν αποβλέπει σε τιμωρία των αδικοπραξιών αφηρημένα. Αντιθέτως, είναι βασικώς διορθωτικό και συναρτάται προς την αποζημίωση για τη βλάβη που προκαλείται από την αδικαιολόγητη δημιουργία ή και πραγμάτωση συναφούς κινδύνου από τον αδικοπραγήσαντα. Αν μια απλή και τυπική τρόπον τινά παρανομία θα μπορούσε να καταργήσει επί παραδείγματι, το καθήκον επιμέλειας του αδικοπραγήσαντα δίχως άλλο, τούτο, ως δυνητική κατάσταση, θα παρείχε πιθανώς και κάποιας μορφής ασυλία στους αδικοπραγήσαντες από τις συνέπειες της αδικοπραγίας τους, αποκλείοντας τουτέστιν την αποκατάσταση τού θύματος της αδικοπραξίας, ακόμη και όταν ο αδικοπραγήσας φέρει το μεγαλύτερο ή και το αποκλειστικό μερίδιο ευθύνης. Μολονότι μια παράνομη συμπεριφορά μπορεί να αποτελέσει - και αποτελεί - υπεράσπιση σε αδικοπραξία υπό τις περιορισμένες περιπτώσεις που ανά περίπτωση ορίζει η νομολογία και η νομοθεσία (όταν αυτό μπορεί παραδείγματος χάριν να κριθεί απαραίτητο για να διασφαλιστεί έτσι η ακεραιότητα του νομικού συστήματος και της απονομής της δικαιοσύνης) - όπως συνέβη στην Ανδρονίκου ν. Μαυρόπουλου Π.Ε. 14/14, ημ 30.9.21 και στην Κωνσταντίνου ν. Άπλα

(2015)1 (Α) Α.Α.Δ. 802 - αυτή η ανησυχία δεν επικρατεί απαρεγκλίτως υπέρ της αποδοχής τέτοιων περί παρανομίας υπερασπίσεων, ως άφησε να νοηθεί ο Εφεσείων στην παρούσα υπόθεση». [52] Η επιδίκαση εξόδων σε τούτη τη δικαιοδοσία διέπεται από τον Κανονισμό 13(β) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983 και με βάση ό,τι εκεί προβλέπεται καθώς και τη σχετική νομολογία (μεταξύ άλλων: KATSIANTONIS v. FRANTZESKOU

(1981)1 C.L.R. 566), το Δικαστήριο, λόγω της ιδιαίτερης φύσης του, έχει ευρύτατη διακριτική ευχέρεια για να αποκλίνει από την αρχή ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο