CHRISTINA-AMANDA PETIT κ.α. ν. ΕΥΤΥΧΙΑ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ κ.α., Αίτηση αρ. Ε123/2020, 29/9/2023

(2)χρόνων δια να δυνηθούν Καθ' ων η Αίτηση να ανεύρουν νέο σπίτι. » (γ) Η Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση. Στην Απάντηση στην Απάντηση, επαναλαμβάνονται οι αρχικές θέσεις των Ιδιοκτητριών. Αναφέρεται πως η πανδημία συνιστά πρόφαση για τη μη πληρωμή των ενοικίων καθότι καθυστερήσεις υφίστανται από το

1. Η μη καταβολή ενοικίων δεν ήταν ένα μεμονωμένο περιστατικό, αλλά συστηματική. Ως προς την Ανταπαίτηση, μεταξύ άλλων, οι Ιδιοκτήτριες αρνούνται ότι έχουν οποιανδήποτε υποχρέωση να αποζημιώσουν τους Καθ' ων για εκτελεσθείσες από εκείνους εργασίες, οι οποίες «έγιναν δίχως τη συγκατάθεση των Αιτητρίων και με αποκλειστική πρωτοβουλία των Καθ ων η αίτηση». Προς επιβεβαίωση των πιο πάνω, παραπέμπουν σε συγκεκριμένους όρους των επίδικων συμφωνιών. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη νέα Διαταγή 30 και κατόπιν σχετικών αιτημάτων, οι δύο μάρτυρες, ένας για κάθε πλευρά, αντεξετάστηκαν επί των δηλώσεών τους. Θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, ως επίσης και τα λεχθέντα κατά την αντεξέταση των μαρτύρων και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Ιδιοκτητριών. Η μαρτυρία του κ. Π. Κωνσταντίνου. Για τις ιδιοκτήτριες έδωσε μαρτυρία ο κ. Κωνσταντίνου. Στην έγγραφη του μαρτυρία, αναφέρει ότι είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από τις Ιδιοκτήτριες για να δώσει μαρτυρία για λογαριασμό τους, οι οποίες είναι πρώτες του εξαδέλφες και μένουν μόνιμα στο εξωτερικό. Ο ίδιος χειρίζεται προ πολλού τα θέματα που απορρέουν από την επίδικη ενοικίαση. Το επίδικο υποστατικό είναι ισόγειος κατοικία που αποτελείται από τρία υπνοδωμάτια, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα, μπάνιο και αυλή. Παραδόθηκε στους Καθ' ων σε «καλή κατάσταση και/ή την βρήκαν, κατά την έναρξη της ενοικίασης, πλήρως της αρεσκείας τους». Παρουσίασε τίτλο ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) καθώς και τα επίδικα ενοικιαστήρια, ημερομηνίας 01/08/2017 και 09/06/2015 (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 και 3, αντίστοιχα). Η Καθ' ης η Αίτηση 1 είναι Κύπρια υπήκοος και ο Καθ' ου η Αίτηση 2 είναι Σύριος και σύζυγός της. Αφού αναφέρθηκε στους όρους της ενοικίασης, επισήμανε ότι οι Ενοικιαστές ήταν λήπτες επιδομάτων από την Κυπριακή Δημοκρατία και μέρος του ενοικίου, ήτοι το ποσό των €280,00 καταβαλλόταν απ' ευθείας από τη Δημοκρατία. Οι Ενοικιαστές συμπλήρωναν το ποσό των €70,00 μηνιαίως. Η επιδότηση του ενοικίου σταμάτησε στις 16/10/2019 και έκτοτε οι Ενοικιαστές οφείλουν να καταβάλλουν πλήρως το ποσό των €350,00 μηνιαίως. Χαρακτηρίζει ως προφάσεις τις θέσεις των Ενοικιαστών, μέσω των οποίων παραπέμπουν στις συνθήκες της πανδημίας, για να δικαιολογήσουν κάποια περίοδο παράλειψης καταβολής του ενοικίου. Επιμένει ότι οι Ενοικιαστές συστηματικά παρέλειπαν να καταβάλλουν το ενοίκιο ή μέρος αυτού, που τους αναλογούσε. Χαρακτηριστικά είναι τα πιο κάτω απόσπασματα από τη μαρτυρία του. «
2. Οι καθ' ων η αίτηση συστηματικά παραλείπουν και/ή συστηματικά καθυστερούν να καταβάλουν το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο και/ή μέρος αυτού με αποτέλεσμα οι Αιτήτριες να αναγκάζονται διά των δικηγόρων τους στο παρελθόν από το έτος 2015 μέχρι το 2019 όπου ίσχυαν οι δύο διετείς συμφωνίες ενοικιάσεων (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 ΚΑΙ 3), να αποστέλλουν συνεχώς επιστολές με τις οποίες καλούσαν τους καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν τα καθυστερημένα ενοίκια. Συγκεκριμένα οι Αιτήτριες απέστειλαν στο παρελθόν διά του Δικηγόρου τους, επιστολές με ιδιώτη επιδότη και/ή συστημένες και/ή άλλως, ημερομηνίας 12/10/2015, 23/05/2017, 23/02/2018, 19/06/2019 με τις οποίες καλούσαν τους καθ' ων η αίτηση να συμμορφωθούν με τις υποχρεώσεις τους και να καταβάλουν τα καθυστερημένα ενοίκια καθώς και τα τέλη συγκομιδής σκυβάλων και αποχετευτικά τέλη, τερματίζοντας τους την συμφωνία ενοικιάσεως επανειλημμένα. Παρουσιάζω στο Σεβαστό Δικαστήριο αντίγραφα των πιο πάνω επιστολών ημερομηνίας 12/10/2015, 23/05/2017, 23/02/2018, 19/06/2019 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4). [..]
3. Περαιτέρω η πιο πάνω θέση μου περί συνεχούς και καθ' όλη την διάρκεια ενοικίασης συστηματικής παράλειψης καταβολής των μηνιαίων οφειλόμενων ενοικίων από μέρους των καθ' ων η αίτηση αποδεικνύεται ως εξής: α) Μετέπειτα της ημερομηνίας παύσης πληρωμής μέρους του ενοικίου από την Κυπριακή Δημοκρατία (19/10/2019) οι καθ' ων η αίτηση όφειλαν να καταβάλουν μηνιαίως το ποσό των €
4. Μελετώντας το τεκμήριο 7 ήτοι τους τραπεζικούς λογαριασμούς των αιτητριών φαίνεται έγινε πληρωμή από τους καθ' ων η αίτηση την 04/08/2020 ποσού €3500 και ακολούθως πληρωμή €700 την 22/09/
5. Είναι προφανές ότι συστηματικά και για περίοδο πέραν των 10 συνεχόμενων μηνών οι καθ' ων η αίτηση παρέλειπαν να καταβάλουν το μηνιαίο ενοίκιο των €
6. β) Ακόμα και μετά την επίδοση της αίτησης προς τους καθ' ων η αίτηση στις 16/11/2020 σε μία μέρα ήτοι 17/11/2020 προέβησαν σε πληρωμή ποσού €1400 (4 εμβάσματα των €350) πράγμα που αποδεικνύει την συστηματική παράλειψη τακτικής πληρωμής των ενοικίων, πράγμα το οποίο αποδεικνύει ότι όφειλαν τα πιο πάνω ποσά που αξιώνονταν με την αίτηση των αιτητριών. γ) Περαιτέρω απόδειξη προς τα πιο πάνω αποτελούν και οι διάφορες επιστολές που απέστελλαν οι αιτήτριες μέσω των Δικηγόρων τους στους καθ' ων η αίτηση (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 4 ΚΑΙ 5) και που αφορούν όχι μόνο την πρώτη συμφωνία ενοικιάσεως (τεκμήριο 3) αλλά και την επίδικη (τεκμήριο 2). Η ανάγκη για αποστολή του υφίστατο γιατί υπήρχε συστηματική καθυστέρηση καταβολής ενοικίων. » Επισυνάπτει, σχετικά, αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών των Ιδιοκτητριών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) και προβαίνει σε σχετική ανάλυση προς επιβεβαίωση της ισχυριζόμενης συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφληση του ενοικίου. Επιπρόσθετα, υποστηρίζει πως οι Ενοικιαστές αρνούνται να καταβάλουν και τα αναλογούντα, στο επίδικο υποστατικό, τέλη αποκομιδής σκυβάλων και αποχετευτικά τέλη και προς απόδειξη του ισχυρισμού του αυτού, παρουσιάζει σχετικά τιμολόγια και καταστάσεις λογαριασμού του Δήμου Λεμεσού, ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
7. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνει απόφαση για ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού, πλέον το ποσό των €1.250,00 ως υπόλοιπα καθυστερημένων ενοικίων Νοεμβρίου, 2021 έως Φεβρουαρίου, 2022 καθώς και το ποσό των €1.183,35 και €416,40 για τέλη αποκομιδής σκυβάλων και αποχετευτικά τέλη αντίστοιχα, που αφορούν το επίδικο υποστατικό. Κατά την αντεξέτασή του, δέχθηκε ότι κατά την έναρξη της ενοικίασης το 2015 το υποστατικό δεν είχε συνδεδεμένες παροχές νερού και ρεύματος. Επίσης, δέχθηκε ότι περί το 2015, υπήρξε προφορική συμφωνία για να χαριστούν κάποια ενοίκια στους Ενοικιαστές, ώστε να επαναφερθεί το νερό και το ρεύμα. Σε υπόδειξη ότι, ενώ προηγήθηκε επιστολή τερματισμού εκ μέρους των Ιδιοκτητριών, ακολούθησε η σύναψη νέου ενοικιαστηρίου εγγράφου, εξήγησε ότι οι Ιδιοκτήτριες αποφάσισαν να δώσουν μια δεύτερη ευκαιρία στους Ενοικιαστές και αποδεχόμενες τη διενέργεια κάποιων τροποποιήσεων στο Υποστατικό, ως φαίνεται από το ίδιο το περιεχόμενο του δεύτερου ενοικιαστηρίου εγγράφου, δέχθηκαν όπως κάποια ενοίκια έως την 01/01/2018 χαριστούν, λόγω των επιδιορθώσεων και από εκείνη την ημέρα θα πρέπει το ενοίκιο να καταβάλλεται. Αποδέχθηκε ότι είχαν γίνει κάποιες διαπραγματεύσεις για την αγορά του επίδικου υποστατικού μεταξύ των διαδίκων, δίχως όμως ο ίδιος να γνωρίζει λεπτομέρειες. Σε σχέση με τις ισχυριζόμενες τροποποιήσεις, δήλωσε ότι δεν γνωρίζει ούτε αν έγιναν, ούτε την έκταση αυτών, πλην όμως παρέπεμψε στους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η μαρτυρία του Καθ' ου
8. Για τους Ενοικιαστές, έδωσε μαρτυρία ο Καθ' ου η Αίτηση
9. Στη δική του έγγραφη μαρτυρία δέχεται την ύπαρξη της επίδικης ενοικιαστικής σχέσης, σημειώνοντας ότι, όταν παρέλαβαν την κατοχή την 01/08/2015, το επίδικο υποστατικό δεν ήταν σε κατοικήσιμη κατάσταση, επειδή ήταν εγκαταλειμμένο για χρόνια. Προχώρησε στην ενοικίαση λόγω της ύπαρξης χαμηλού ενοικίου, ήτοι προς €350,00 μηνιαίως. Συμφωνεί ότι αυτός και η σύζυγός του (Καθ' ης 1) υπήρξαν λήπτες δημοσίου βοηθήματος και ότι μέχρι τις 16/10/2019 το ποσό των €280,00 καταβαλλόταν απ' ευθείας από τη Δημοκρατία στις Ιδιοκτήτριες. Έκτοτε, καταβάλλει ο ίδιος πλήρως το ενοίκιο στις Ιδιοκτήτριες. Δέχεται ότι υπήρξε μια περίοδος όπου δεν καταβαλλόταν το ενοίκιο, αλλά αποδίδει την καθυστέρηση αυτή στην ύπαρξη διαπραγματεύσεων για την αγορά της οικίας, οι οποίες όμως διαπραγματεύσεις εν τέλει ματαιώθηκαν, επειδή εκ των υστέρων ζητήθηκε εξωφρενικό ποσό από τις Ιδιοκτήτριες. Αναφέρεται στην ύπαρξη προφορικής συμφωνίας μεταξύ του ιδίου και των Ιδιοκτητριών, παραθέτοντας, κατά λέξη, τα ακόλουθα: « Κατόπιν προφορικής συμφωνίας που είχαμε με τις Αιτήτριες σε διάφορες ημερομηνίες ένεκα της φύσης της εργασίας μου προχώρησα σε επιδιορθώσεις εντός της υφιστάμενης κατοικίας και/ή ανακαίνιση στην εν λόγω κατοικία πάντοτε με την σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητριών. Τονίζω ότι οι Αιτήτριες ζουν μόνιμα στο Ηνωμένο Βασίλειο και επισκέπτονται συχνά την Κύπρο. Επισκέφτηκαν αρκετές φορές την ενοικιαζόμενη κατοικία και γνωρίζουν τις μετατροπές που έγιναν σ' αυτή. Προχώρησα σε έξοδα επί της ισόγειου κατοικίας λόγω του ότι η κατοικία όπως ανέφερα δεν ήταν σε κατάσταση ενοικίασης. Έχρηζε άμεσης μετατροπής, μετατροπή η οποία έγινε με λεφτά τα οποία μας δόθηκαν από τους γονείς μας. Περαιτέρω, όλες οι μετατροπές γίνονταν με την σύμφωνο γνώμη και/ή την προφορική συγκατάθεση των Αιτητριών γι' αυτό τον λόγο προβήκαμε στις αλλαγές επί της υφιστάμενης επίδικης κατοικίας με κύριο σκοπό την αγορά της, έχοντας πάντα ως γνώμονα τις μεταξύ μας συστηματικές συζητήσεις για την αγορά της κατοικίας. Από τις αρχικές αλλαγές που έγιναν κατόπιν συμφωνίας με τις Αιτήτριες, αποκόπηκαν μερικά ενοίκια κατά το έτος 2016, όμως λόγω της παλαιότητας αυτής προέκυψαν αρκετές και πολυέξοδες μετατροπές σε μεταγενέστερο στάδιο, έξοδα τα οποία δεν αποκόπηκαν από τα ενοίκια και είναι εις γνώση των αιτητριών. Θα παραθέσω κάτωθι τα έξοδα στα οποία προχώρησα τα οποία εμπίπταν στην περίοδο που αναγράφεται στα ενοικιαστήρια έγγραφα, όμως τα ποσά είναι υπέρογκα και δεν καλύπτονταν από τα χαριστικά ενοίκια. Επίσης, αρκετά έξοδα έγιναν μετά την λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημ. 01/08/2017, πάντοτε με την σύμφωνη γνώμη των Αιτητριών και επιπλέον με την προοπτική αγοράς της κατοικίας, σύμφωνα με τις διαπραγματεύσεις που έγιναν κατά τον εκάστοτε χρόνο μεταξύ μας. » Προσθέτει, ακόμη, ότι το επίδικο υποστατικό «είχε απώλεια πορτών, παραθύρων» και προς τούτο παρουσίασε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α δέσμη φωτογραφικού υλικού του επίδικου υποστατικού, για το
10. Αναφέρεται στις αλλαγές που διενήργησε όταν ανέλαβε την κατοχή του υποστατικού, παρουσιάζοντας σχετικά έγγραφα ως τεκμήρια, τα οποία συμποσούνται στο συνολικό ποσό των €31.500,
11. Σε σχέση με τους ισχυρισμούς της πλευράς των Ιδιοκτητριών, περί συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφληση των ενοικίων, απαντά ως εξής: «
12. Επιπρόσθετα, τονίζω ότι αρνούμαι και απορρίπτω τους ισχυρισμούς των Αιτητριών που περιέχονται στην παράγραφο 10 της γραπτής τους δήλωσης και δηλώνω ότι στην επιστολή τους ημερομηνίας 07/10/2020 αναφέρεται ότι τερμάτιζαν την ενοικίαση και μας καλούσαν να καταβάλουμε το ποσό των €2.660 ως οφειλόμενα ενοίκια για τους μήνες μέρος Μαρτίου και Απριλίου μέχρι τον Οκτώβριο του
13. Στις 9/10/2020 δύο μέρες αργότερα στάλθηκε εκ νέου επιστολή προς εμάς η οποία μας επιδόθηκε στις 10/10/2020 στην οποία είχαν επαναλάβει το περιεχόμενο της επιστολής ημ. 09/10/2020 και μας καλούσαν να καταβάλουμε άμεσα το ως άνω ποσό εντός 21 ημερών και να παραδώσουμε την ελεύθερη κατοχή της ισόγειας κατοικίας. Στις 16/11/2020 οι Αιτήτριες προχώρησαν στην καταχώρηση της παρούσας αίτησης με την οποία αξιούσαν το ποσό των 1.600,00 ευρώ ως οφειλόμενα ενοίκια. Κατ' ουσία, σε καμία περίπτωση δεν οφείλαμε προς τις Αιτήτριες το απαιτητό ποσό των προαναφερθέντων επιστολών τους και θεωρούμε ότι οι επιστολές τους ήταν παραπλανητικές με σκοπό να μας πείσουν να εγκαταλείψουμε την ενοικιαζόμενη οικία.
14. Επίσης, αρνούμαι όλες τις αιτούμενες θεραπείες και αντ' αυτών ισχυρίζομαι ότι οι Αιτήτριες δεν δικαιούνται σε διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάττει όπως εκκενώσουμε και παραδώσουμε την επίδικη ισόγεια οικία στις Αιτήτριες. Ως έχω προαναφέρει κατέχουμε την ισόγεια οικία από το 2015 και ουδέποτε δεν καθυστερήσαμε άνευ λόγου την έγκαιρη καταβολή των ενοικίων. Αναφορικά με την επίδικη περίοδο της παρούσας αίτησης για τους μήνες Ιούλιο 2020 μέχρι τον Νοέμβριο του 2020 δεν καταβλήθηκαν τα ενοίκια που οφείλονταν στην ανασταλτική περίοδο της πανδημίας του COVID 19 και επιπλέον τονίζω ότι κατά τον εκάστοτε χρόνο ήταν μειωμένα τα εισοδήματα της οικογένειας μας. Τα ως άνω αναφερόμενα καθυστερημένα ενοίκια τα πληρώσαμε στις 17 Νοεμβρίου του
15. Επισυνάπτετε απόδειξη καταβολής ενοικίων για τους μήνες Ιούλιο του 2020 μέχρι Νοέμβριο του
16. » Χαρακτηρίζει ως καταστροφική τυχόν έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, καθότι εκεί διαμένει μαζί με τη σύζυγό του και τα 4 ανήλικα τέκνα του, χώρο τον οποίο έχει ανακαινίσει με αρκετό κόπο και μόχθο. Ισχυρίζεται ότι έχει ξοδέψει αρκετά χρήματα για να καταστεί «βιώσιμη» η ενοικιαζόμενη οικία. Θεωρεί πως οι Ιδιοκτήτριες ενήργησαν δόλια εναντίον του, διότι όταν αντιλήφθηκαν τις αλλαγές που έγιναν στο επίδικο υποστατικό, προσπάθησαν να τους εξαναγκάσουν να αποχωρήσουν από αυτό και να το αξιοποιήσουν, για να έχουν μεγαλύτερα κέρδη-εισοδήματα. Κατά την αντεξέτασή του, είπε ότι αρχικώς είχε συμφωνήσει όπως τα €70,00 αποκόπτονται έναντι επιδιορθώσεων που διενήργησε στο υποστατικό. Εν συνεχεία, κατέβαλλε στον κ. Πέτρο, εννοώντας προφανώς το μάρτυρα των Ιδιοκτητριών, τα €70,00 και ακολούθως, το 2017 και μετά, παραπέμφθηκε στον δικηγόρο των Ιδιοκτητριών. Με εκείνον συμφώνησε πως, αντί κάθε μήνα να προσέρχεται στο γραφείο του, να πηγαίνει κάθε 3 με 4 μήνες για να εξοφλεί το ποσό που δημιουργείτο στο μεσοδιάστημα. Επέμεινε, ότι όλα τα ποσά που αναφέρονται στα τιμολόγια, αφορούν εργασίες που έγιναν εντός του επίδικου υποστατικού. Επέμεινε ακόμη ότι υπήρξε θύμα κοροϊδίας εκ μέρους της πλευράς των Ιδιοκτητριών διότι, ενώ αρχικώς συμφώνησε για την αγορά του Υποστατικού σε συγκεκριμένο ποσό και έλαβε τις σχετικές εγκρίσεις από τραπεζικό οργανισμό για εξασφάλιση δανείου, οι Ιδιοκτήτριες εν τέλει αξίωσαν περί τις €100.000,00 περισσότερα από την τιμή που είχαν αρχικώς συμφωνήσει μαζί του, συγκεκριμένα από €240.000,00, ζήτησαν €350.000,00, επειδή ο δικηγόρος τους εξασφάλισε στο μεσοδιάστημα εκτίμηση για τέτοιο αυξημένο ποσό. Όσον αφορά τις κατά καιρούς επιστολές που έστελνε ο δικηγόρος των Ιδιοκτητριών, είπε ότι μετέβαινε κάθε φορά στο γραφείο του εν λόγω δικηγόρου, ο οποίος τον καθησύχαζε, λέγοντάς του να αναμένει να έλθουν οι ίδιες οι Ιδιοκτήτριες στην Κύπρο, για να συζητήσουν μαζί του. Ισχυρίστηκε, επιπλέον, ότι ο λόγος που για ένα διάστημα παρέμειναν απλήρωτα τα ενοίκια, ήταν γιατί η ίδια η πλευρά των Ιδιοκτητριών του έλεγε να περιμένει για να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, λόγω των εν εξελίξει διαπραγματεύσεων για την αγορά της επίδικης οικίας. Όταν, στο τέλος, συνειδητοποίησε ότι τον κοροϊδεύαν, εξόφλησε πλήρως όλα τα οφειλόμενα ενοίκια. Αν και δέχθηκε ότι υπήρξε κάποια καθυστέρηση εξόφλησης ενοικίων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αναφέρθηκε στις δύσκολες συνθήκες που υφίσταντο τότε και την οικογενειακή του κατάσταση, ότι δηλαδή είναι πατέρας 4 ανήλικων παιδιών και ότι η σύζυγος του έχει ένα πολύ μικρό εισόδημα. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 04/05/2023, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4

(1)του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6] Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. H έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής επιφέρει από δραστικές έως ανεπανόρθωτες επιπτώσεις στον κάτοχο του υποστατικού και στα εξαρτώμενα προς αυτόν πρόσωπα. Κατά συνέπεια, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά, η οποία φέρει το γενικό βάρος απόδειξης, πρέπει να είναι ξεκάθαρη και απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες, δίχως βεβαίως να εναποτίθεται σε αυτήν βάρος μεγαλύτερο από αυτό που ισχύει γενικώς σε αστικές υποθέσεις. Συναφώς, στη Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. » Η Ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου. Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:

(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,

(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,

(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης,

(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Η πλήρωση των πιο πάνω προϋποθέσεων, αναπόδραστα, οδηγεί στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αφού το Δικαστήριο στερείται[7] διακριτικής εξουσίας να υπερκεράσει τις προαναφερθείσες θεσμικές προϋποθέσεις. Η Ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου. Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, συνεπεία συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, όπως επιβεβαιώθηκε στη Δ. Γιάγκου κ.α. ν. Δ. Γεωργίου

(1995)1 Α.Α.Δ. 506, αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016 διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε παραλείψει να αποφανθεί για το κατά ποσό υφίστατο ζήτημα συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης. Ο σκοπός αυτής της υπό εξέταση ρύθμισης είναι να εξισορροπήσει με δίκαιο και λογικό τρόπο την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός περαιτέρω 14 ημέρων από την επίδοση της Αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντας στον τελευταίο μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής ενεργήσει ως ανωτέρω, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής «εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον». Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής στη βάση των πιο πάνω, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης στο εν λόγω άρθρο έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή, ως υποδείχθηκε στη Maximos Court Ltd ν 1. Χρ. Πιερή κ.α.

(2001)1Β Α.Α.Δ 875, όπου ερμηνεύθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Σημειώνεται, ότι η αναφορά ότι «εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον», αφορά επιφύλαξη[8] και όχι επέκταση του βασικού κανόνα. Μέσω της εν λόγω πρότασης, υποδηλώνεται και απαιτείται η ύπαρξη εξακολουθητικής συμπεριφοράς, διάρκειας. Τούτο συνάγεται τόσο μέσω της λέξης «καταβάλλει» όσο και μέσω της φράσης «διαρκούσης της μισθώσεως». Το ίδιο νόημα έχει και η λέξη «συστηματικός», η οποία σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Δ Έκδοση, του Γ. Μπαμπινιώτη, σελ. 1889, σημαίνει, μεταξύ άλλων, «αυτός του οποίου οι ενέργειες γίνονται με καθορισμένο και οργανωμένο τρόπο» και «αυτός που γίνεται με σταθερό και επαναλαμβανόμενο τρόπο». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα αξιολόγησης των ιδιαίτερων περιστάσεων έκαστης υπόθεσης. Συνεπώς, σταθερές, είναι δύσκολο να προκαθοριστούν. Εντούτοις, η έννοια της «συστηματικότητας» παρουσιάζεται να συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τυχόν ειδικούς λόγους που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή (π.χ. λόγοι υγείας, οικονομικοί λόγοι κ.α.) και οι οποίοι προκάλεσαν ή συνέβαλαν στην επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Άλλως πως, θα υπήρχε ο κίνδυνος η περιουσία του ιδιοκτήτη να καταστεί υποχείριο του όποιου κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ο οποίος, επικαλούμενος προσωπικές περιστάσεις, θα μπορούσε να υπεκφύγει την όποια ευθύνη. Όμως, από την άλλη, το νόημα της εν λόγω νομοθετικής πρόβλεψης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν του γραμματικού και του τελολογικού σκοπού που επιτελεί, ήτοι δηλαδή, να αποτρέψει την καταχρηστική συμπεριφορά του ενοικιαστή, εις βάρος του ιδιοκτήτη. Δηλαδή, δεν δημιουργεί, προς όφελος του ιδιοκτήτη, δικαιώματα που δεν υπάρχουν, ούτε επιτρέπει σε αυτόν τη μεθόδευση καταστάσεων που να οδηγούν στην καταστρατήγηση[9] του προστατευόμενου δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση. IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ. Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[10] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα. Κατ' αρχάς, η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης συνιστούν παραδεκτά γεγονότα, ως ο σχετικός κατάλογος ημερομηνίας 25/04/2023 που παρουσιάστηκε προς το Δικαστήριο και θα ενσωματωθούν ανάλογα στα ευρήματα του Δικαστηρίου, δίχως οποιανδήποτε άλλη αναφορά. Η ύπαρξη και το περιεχόμενο των δύο επίδικων ενοικιαστηρίων εγγράφων αποτελεί κοινό τόπο. Ούτε αμφισβητείται η αποστολή και η παραλαβή των επιστολών που έχουν παρουσιαστεί. Ως προς την Αίτηση, θα εξεταστεί κατά πόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για ανάκτηση κατοχής, είτε λόγω παράλειψης καταβολής ενοικίων, είτε λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην εξόφλησή τους. Επίσης, θα εξεταστεί η αξίωση για τα τέλη αποκομιδής σκυβάλων και τα αποχετευτικά τέλη. Αναφορικά με την Ανταπαίτηση, θα εξεταστεί κατά πόσο στοιχειοθετούνται, νομικά και ουσιαστικά, οι χρηματικές διεκδικήσεις των Ενοικιαστών. V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικά αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[11] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα, όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Σαν γενικό σχόλιο, αναφέρεται ότι ουδείς εκ των μαρτύρων έχει προκαλέσει αρνητική εντύπωση, προς το Δικαστήριο. Οι απαντήσεις τους, κατά την αντεξέτασή τους, ήταν άμεσες, δίχως ουσιαστικές αντιφάσεις και χωρίς να επιχειρούν να υπεκφύγουν ή να παραπλανήσουν. Αμφότεροι αξιολογούνται ως ειλικρινείς και μάρτυρες της αλήθειας, στη βάση βεβαίως της δικής τους οπτικής προσέγγισης των πραγμάτων. Για αυτό, αντιπαραβαλλόμενες οι θέσεις των μαρτύρων, καταδεικνύουν πως οι διαφορές των διαδίκων σχετίζονται περισσότερο με τις συνέπειες των γεγονότων και όχι με τα ίδια τα γεγονότα, τα περισσότερα εκ των οποίων δεν αμφισβητούνται. Για παράδειγμα, η ιδιοκτησιακή ιδιότητα, η ενοικιαστική σχέση, η κατάσταση του Υποστατικού κατά την έναρξη της ενοικίασης, οι διαπραγματεύσεις για την αγορά του, ο τρόπος καταβολής και πληρωμής του ενοικίου καθώς και η αποστολή και παραλαβή της σχετικής αλληλογραφίας, δεν αποτέλεσαν αντικείμενο αντιπαράθεσης των διαδίκων. Για σκοπούς οικονομίας, δεν θα αναφερθώ στο σημείο αυτό αναλυτικά στα πιο πάνω θέματα, αλλά θα τα ενσωματώσω, ανάλογα, κατά το στάδιο της παράθεσης των πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης. Βεβαίως, είναι ένα θέμα η φιλαλήθεια και σαφώς διακριτό η επάρκεια και η αποδεικτική[12] αξία της μαρτυρίας, ζήτημα το οποίο αμφότερες πλευρές δεν αντιμετώπισαν με επάρκεια. Αλλά, επ' αυτού του θέματος, θα επανέλθω αργότερα. Νοείται βεβαίως, ότι οι νομικές προεκτάσεις που έχουν εμφιλοχωρήσει στη μαρτυρία των μαρτύρων, δεν υιοθετούνται από το Δικαστήριο, είτε αυτές αφορούν την αξίωση για ανάκτηση της κατοχής λόγω της ισχυριζόμενης συστηματικής καθυστέρησης, είτε την αξίωση για αποζημιώσεις στη βάση της Ανταπαίτησης. VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, επί των οποίων έχουν ενσωματωθεί και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, έχουν ως εξής. (α) Τα πραγματικά γεγονότα. Οι Αιτήτριες είναι οι Ιδιοκτήτριες και συνιδιοκτήτριες του επίδικου Υποστατικού. Πρόκειται για ισόγεια κατοικία που αποτελείται από τρία υπνοδωμάτια, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα, μπάνιο και αυλή. Οι Καθ' ων 1 και 2 είναι οι θέσμιοι ενοικιαστές. Η μεταξύ τους συνεργασία ξεκίνησε δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 09/06/2015, με συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο τα €350,00 και διετή διάρκεια ενοικίασης, ήτοι μέχρι τις 31/07/2017. Μεταξύ των όρων του πρώτου ενοικιαστήριου εγγράφου ήταν ότι «όλες εν γένει οι επιδιορθώσεις βαρύνουν τον ενοικιαστή χωρίς καμία ευθύνη του ιδιοκτήτη». Επίσης, αναφέρεται ότι «ο ενοικιαστής θα καταβάλει το ηλεκτρικό ρεύμα, νερό που καταναλώνεται καθώς και τα αναλογούντα σε αυτόν κοινόχρηστα του κτηρίου» καθώς επίσης ότι βαρύνουν αυτόν «τα έξοδα εκκενώσεως των αποχετευτικών». Την 01/08/2017 υπογράφηκε νέα, με ίδιο ενοίκιο, σχεδόν πανομοιότυπη σύμβαση ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων, η οποία, παρόλο που προσδιορίζει ως διάρκεια της ενοικίασης το ένα έτος, παράλληλα, θέτει ως ημερομηνία ολοκλήρωσής της, την 31/07/2019. Επαναλαμβάνεται ότι οι επιδιορθώσεις επιβαρύνουν τον ενοικιαστή, δίχως οποιανδήποτε ευθύνη του ιδιοκτήτη. Σε σχέση με το πρώτο συμβόλαιο, προστίθεται η υποχρέωση του ενοικιαστή για καταβολή των τελών αποκομιδής σκυβάλων, ως επίσης και ότι ο ενοικιαστής θα επιβαρύνεται με όλα τα αποχετευτικά έξοδα. Ακόμη, αναφέρονται τα εξής: « Επειδή ο ενοικιαστής έχει κάνει έξοδα εντός της πιο πάνω κατοικίας χωρίς τη συγκατάθεση των ιδιοκτητριών και χωρίς να έχουν οποιανδήποτε ευθύνη ιδιοκτήτριες, θα χαρίσουν μέρος των ενοικίων μέχρι 31/12/2017. Από την 01/01/2018, θα καταβάλουν πλήρως το ενοίκιο €350. » Αρχικώς και μέχρι περί τα τέλη Ιουλίου του 2019, μέρος του ενοικίου (€280,00) καταβαλλόταν από την Κυπριακή Δημοκρατία επειδή οι Ενοικιαστές ήταν λήπτες δημόσιου βοηθήματος και οι ίδιοι συμπλήρωναν τα υπόλοιπα €70,00. Αργότερα, αντί μηνιαίως, οι Καθ' ων κατέβαλλαν κάθε τριμηνία ή τετραμηνία την εν λόγω συμπληρωμή. Το Υποστατικό όταν ενοικιάστηκε πρώτη φορά έχρηζε ανακαίνισης και συντήρησης, λόγω του ότι ήταν για χρόνια εγκαταλειμμένο και είχε απωλέσει πόρτες και παράθυρα, ενώ δεν ήταν συνδεδεμένο με παροχές νερού και ρεύματος. Οι Ενοικιαστές έχουν προβεί σε τροποποιήσεις και βελτιώσεις στο Υποστατικό, δίχως όμως να εξασφαλίσουν άδεια από τις Ιδιοκτήτριες. Δεν τέθηκε προς το Δικαστήριο μαρτυρία αναφορικά με το ποια ήταν η αξία του Υποστατικού πριν και μετά την εκτέλεση των βελτιωτικών εργασιών και αλλαγών. Περί το 2020, έγιναν διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων για την αγορά του Υποστατικού, αλλά εν τέλει δεν πραγματοποιήθηκε η αγοραπωλησία. Κατά καιρούς υπήρξαν καθυστερήσεις στην εξόφληση του ενοικίου (όπως π.χ. από 01/07/2020 μέχρι και 01/11/2020) και έχουν αποσταλεί επιστολές μέσω των οποίων αξιώνεται η επιστροφή της κατοχής. Τα διεκδικούμενα με την παρούσα Αίτηση ενοίκια, πληρώθηκαν στις 17/11/2021, ήτοι την επόμενη της καταχώρισης και επίδοσής της. (β) Κατά πόσο υφίσταται μη καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου. Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά σε σχέση με αυτό το ζήτημα. Είναι αδιαμφισβήτητο ότι οι Καθ' ων εξόφλησαν το διεκδικούμενο μέσω της Εναρκτήριας Αίτησης ποσό, ήτοι το ποσό των €1.600,00, πριν την παρέλευση της θεσμοθετημένης εκ του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου προθεσμίας των 14 ημερών, εξ ου και το Δικαστήριο επέτρεψε σε αυτούς να καταχωρήσουν Απάντηση. Αυτό το ποσό ζήτησαν οι Ιδιοκτήτριες, αυτό εξοφλήθηκε. Συνεπώς, προδήλως αβάσιμη είναι η εισήγηση της πλευράς των Ιδιοκτητριών, ότι δηλαδή πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου επειδή το ποσό που οφειλόταν ήταν στην πραγματικότητα μεγαλύτερο. Όχι μόνο θα έπρεπε να είχε δικογραφηθεί η εν λόγω μεγαλύτερη αξίωση αλλά, επιπλέον, θα έπρεπε να επιδιωχθεί, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ο παραμερισμός της αποδεχθείσας Απάντησης, μέσω της αναλογικής εφαρμογής των σχετικών διατάξεων των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως υποδείχθηκε και στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Στυλιανού, Πολιτική αίτηση αρ. 71/2021, ημερομηνίας 26/04/2021. Συνεπώς, δεν πληρούνται, σωρευτικώς, όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου και δεν μπορεί στη βάση αυτού να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων. (γ) Κατά πόσο υφίσταται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή του ενοικίου. Προχωρώ στην αξίωση για ανάκτηση της κατοχής λόγω της επικαλούμενης συστηματικής καθυστέρησης. Επ' αυτού, η συνήγορος των Ιδιοκτητριών υποστηρίζει ότι η «συστηματική» καθυστέρηση υφίσταται από την έναρξη της ενοικίασης, το 2015, έως και σήμερα. Όντως, δεν αμφισβητείται ότι κατά καιρούς υπήρξαν καθυστερήσεις στην εξόφληση των ενοικίων. Εντούτοις, το όλο θέμα δεν εξαντλείται, στη διαπίστωση αυτού, ως δεδομένου. Η δημιουργία καθυστερήσεων δεν υποδηλώνει, δίχως άλλο, την ευθύνη του ενοικιαστή ότι «δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον [ενοίκιο]». Για παράδειγμα, μικρές καθυστερήσεις, εν μέσω της πανδημίας του κορωνοϊού, θα ήταν παράλογο να ενεργοποιούν, αυτοτελώς, την αναφερόμενη επιφύλαξη, ως εμμέσως πλην σαφώς, αναγνωρίζει και η ιδιοκτησιακή πλευρά. Η παρούσα απόφαση δεν είναι ο χώρος για να αναπτυχθούν οι ολέθριες συνέπειες που προκάλεσε η πανδημία. Αρκεί μόνο να σημειωθεί ότι η πανδημική περίοδος έπληξε διαστρωματικά και πολυεπίπεδα το σύνολο του πληθυσμού, προκαλώντας, μεταξύ πολλών άλλων, τη μεγαλύτερη συρρίκνωση της παγκόσμιας οικονομίας, μετά την περίοδο της Μεγάλης Ύφεσης του 1929. Επί του θέματος, η πλευρά των Ενοικιαστών αναφέρθηκε τόσο σε συγκεκριμένα γεγονότα, όσο και σε συμπεριφορές της άλλης πλευράς, που συνέβαλαν στη δημιουργία των καθυστερήσεων. Συνεπώς, η στοιχειοθέτηση της «συστηματικής καθυστέρησης» στην εξόφληση του ενοικίου, είναι θέμα στάθμισης των εν λόγω εξηγήσεων, για τους λόγους που ήδη έχουν αναφερθεί προηγουμένως, υπό το νομικό πλαίσιο. Προσεκτική ανάλυση του σχετικού ιστορικού, αποτελεί τον οδηγό για τις ζητούμενες απαντήσεις. (

1. i)Η περίοδος μεταξύ 01/08/2015 - 31/07/2017. Χωρίζοντας λοιπόν την υπό εξέταση περίοδο ουσιαστικά στα δύο χρονικά μέρη που αφορούν τα δύο ενοικιαστήρια έγγραφα, θυμίζω ότι η πρώτη περίοδος ενοικίασης ολοκληρώθηκε στις 31/07/2017, ήτοι με τη λήξη της πρώτης γραπτής συμφωνίας, με περίοδο χάριτος έως και τις 31/12/2017, ως προέβλεπε το επόμενο ενοικιαστήριο. Γι' αυτή την περίοδο, οι Ιδιοκτήτριες δεν μπορούν καν να επικαλούνται συστηματική καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων. Τούτο διότι, ως προκύπτει τόσο από το επόμενο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στη μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου), όσο και από το ίδιο το περιεχόμενο της μαρτυρίας του μάρτυρα των Αιτητριών, το Υποστατικό έχρηζε επιδιορθώσεων και βελτιώσεων, οι οποίες και έγιναν. Οι Ιδιοκτήτριες τις αποδέχθηκαν, ως ρητώς αναφέρεται στον όρο 8 του εν λόγω δεύτερου ενοικιαστηρίου, με αντάλλαγμα να απαλλάξουν τους Ενοικιαστές από πληρωμές ενοικίων, έως και τις 31/12/2017. Η ακόλουθη, χαρακτηριστική, αναφορά του κ. Κωνσταντίνου κατά την αντεξέτασή του, έχει αυτόδηλο περιεχόμενο: « Ότι έχει γίνει μέχρι τώρα, τελειώσαμε εδώ. Από 01/01/2018 και εντεύθεν θα καταβάλλεται πλήρως το ενοίκιο των €350 και είναι καθαρό καθώς επίσης τα έξοδα τα αποχετευτικά και του Δήμου, τους φόρους των σκυβάλων του Δημαρχείου. » Ως εκ τούτου, οι Ιδιοκτήτριες δεν μπορούν σήμερα να ισχυρίζονται συστηματική καθυστέρηση για την περίοδο που προηγήθηκε εκείνης της ημερομηνίας, διότι, αφενός, έχουν ανεπιφύλακτα αποδεχθεί την ύπαρξη εύλογης αιτίας για τη μη καταβολή κάποιων ενοικίων και, αφετέρου, έχουν λάβει και αντάλλαγμα, ήτοι τη βελτίωση της ακίνητής τους περιουσίας. Ούτε, βεβαίως, από την άλλη, οι Ενοικιαστές μπορούν να αξιώνουν οτιδήποτε περισσότερο, εν είδει ανταπαίτησης, αλλά αυτό είναι άλλο ζήτημα, στο οποίο θα επανέλθω αργότερα. (
2. ii)Η περίοδος από 01/01/2018 έως και τις 16/11/2020. Συνεπώς, η περίοδος η οποία απομένει προς εξέταση, είναι από την 1/01/2018 έως και τις 16/11/2020, που καταχωρήθηκε[13] η παρούσα εναρκτήρια αίτηση. Δηλαδή, τρία περίπου έτη. Επανερχόμενος στο ζήτημα της αποδεικτικής αξίας της μαρτυρίας, υπενθυμίζω τον βασικό αποδεικτικό κανόνα, που επιβάλλει σε εκείνον που προβάλλει έναν ισχυρισμό να τον αποδείξει.[14] Αυτό ήταν το πρόβλημα της μαρτυρίας του μάρτυρα των Ιδιοκτητριών. Αν και ήταν το πρόσωπο που αρχικώς ενεπλάκη στη σύναψη του πρώτου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ως διαφάνηκε, στη πορεία του χρόνου, η εμπλοκή του στα όσα μεταγενέστερα διαδραματίστηκαν και αφορούν την υπό εξέταση χρονική περίοδο, ήταν περιορισμένη, αφού από κάποιο χρονικό σημείο οι Ιδιοκτήτριες επικοινωνούσαν με τον Καθ' ου 2, μέσω των δικηγόρων τους και όχι μέσω του εν λόγω μάρτυρα. Για αυτό και η έγγραφή του μαρτυρία, σχετικά με το ζήτημα της συστηματικής καθυστέρησης, είχε ουδέτερο χαρακτήρα, ενώ και οι απαντήσεις του, κατά την αντεξέτασή του, εδράζονταν και εξαντλούνταν στην ερμηνεία των εγγράφων που παρουσίασε και όχι σε γεγονότα για τα οποία είχε ο ίδιος προσωπική γνώση. Προχωρώντας στα δεδομένα αυτής της περιόδου, είναι γεγονός ότι υπήρξαν κάποιες καθυστερήσεις στην καταβολή των ενοικίων. Επίσης, είναι ορθή η θέση του μάρτυρα των Ιδιοκτητριών ότι δεν τηρείτο ο όρος για προκαταβολή του ενοικίου την «1η μέρα έκαστου επόμενου μηνός». Επιπλέον, προκύπτει ότι, εντός τούτης της περιόδου έχουν αποσταλεί συνολικά 4 επιστολές εκ μέρους των Ιδιοκτητριών ( ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 (δέσμη) στην έγγραφη μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου), σε σχέση με την επίδικη ενοικίαση. Εντούτοις, τα προαναφερόμενα, παρουσιάζουν μόνο τη μια όψη το νομίσματος. Η μαρτυρία αξιολογείται σφαιρικά και όχι μικροσκοπικά, ως συναφώς επιβεβαιώθηκε στη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443. Η αποστολή των προαναφερθέντων προειδοποιητικών επιστολών, δεν αποδεικνύει αυτομάτως την υπόθεση των Ιδιοκτητριών. Και η αντιπαραβολή τους με την υπόλοιπη μαρτυρία, αντί να πείσει, έχει προβληματίσει ιδιαιτέρως το Δικαστήριο. Επεξηγώ. Η πρώτη προειδοποιητική επιστολή, φέρει ημερομηνία 23/02/2018. Αξιώνονται ενοίκια ύψους €1.700,00. Παρόλα αυτά, οι σχετικές καταστάσεις λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 στη γραπτή μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου), είναι εκ μεταφοράς, αρχίζουν μόλις στις 16/05/2018 και 04/04/2018 αντίστοιχα, δίχως μέσω αυτών να επιβεβαιώνεται τι έγινε με το διεκδικούμενο ποσό των €1.700,00. Εισπράχθηκαν τα κατ' ισχυρισμόν καθυστερημένα ενοίκια και πότε; Ή μήπως υπήρξε ξανά συμφωνία των διαδίκων για πίστωση ενοικίων έναντι επιδιορθώσεων στο Υποστατικό; Ή άραγε επρόκειτο για λανθασμένη αξίωση;[15] Αλλά, ούτε μέσω των επιστολών, ούτε μέσω της έγγραφης μαρτυρίας δίδονται οποιεσδήποτε διασαφηνίσεις επ' αυτού. Εκείνο όμως που συνάγεται με ευκολία, είναι ότι τούτη η αξίωση έπαυσε σύντομα να υφίσταται, καθότι δεν υπήρξε συνέχεια. Αντιθέτως, στις 19/06/2019, ο δικηγόρος των Ιδιοκτητριών με επιστολή του προς τους Ενοικιαστές περιορίστηκε στο ότι «οι πελάτισσες μου δεν προτίθενται να σας ανανεώσουν την πιο πάνω συμφωνία» και τους κάλεσε, όπως μέχρι τις 31/07/2019, παραδώσουν την ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού, δίχως την παραμικρή αναφορά, είτε στην ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων, είτε σε συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή τους. Ακολούθως και έως και τις 7/10/2020, υπάρχει ένα, όχι επουσιώδες, χρονικό κενό, το οποίο επιβεβαιώνει τη θέση των Καθ' ων η Αίτηση, ότι μεσολάβησαν διαπραγματεύσεις για την αγορά του επίδικου υποστατικού, οι οποίες μάλιστα τον Ιανουάριο του 2020 οδήγησαν στην επίτευξη κατ' αρχήν συμφωνίας. Εξάλλου, την ύπαρξη των εν λόγω διαπραγματεύσεων την επιβεβαίωσε και ο κ. Κωνσταντίνου. Όταν οι διαπραγματεύσεις κατέρρευσαν, οι Ιδιοκτήτριες επανήλθαν αξιώνοντας €2.660,00 ως καθυστερημένα ενοίκια από τον Μάρτιο έως και τον Οκτώβριο του 2020. Σε σχέση μ' αυτή την περίοδο, η θέση του Καθ' ου 2 ήταν ότι του ζητήθηκε να μην καταβάλει ενοίκια στο μεσοδιάστημα, έως ότου υπογραφεί το αγοραπωλητήριο έγγραφο, θέση η οποία, όχι μόνο παρέμεινε αδιαμφισβήτητη αλλά και υπό το φως του πιο πάνω πλαισίου γεγονότων, παρουσιάζει λογική συνέπεια και καθίσταται δικαστικό εύρημα. Ομοίως, ικανοποιητική ήταν η εξήγηση που έδωσε ο Καθ' ου 2 σε σχέση με τις καθυστερήσεις στην καταβολή των €70,00 μηνιαίως, που αρχικώς κατέβαλλε έναντι του ενοικίου. Η θέση του, ότι επειδή επρόκειτο για μικρό ποσό, συμφώνησε με την πλευρά των Ιδιοκτητριών να το καταβάλλει συνολικά κάθε 3 με 4 μήνες, παρέμεινε και αυτή δίχως απάντηση, θέση που επαληθεύεται από το περιεχόμενο των καταστάσεων λογαριασμού των Ιδιοκτητριών, όπου για μια μακρά περίοδο καταβάλλεται, αδιαμαρτύρητα, αντί το ποσό των €70,00, είτε το ποσό των €210,00, είτε το ποσό των €280,00, ανά τριμηνία ή τετραμηνία. Φαίνεται, δηλαδή, ότι στην πορεία του χρόνου, ο όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου για την προκαταβολή του ενοικίου, ή έστω για το μέρος των €70,00 αυτού, ατόνησε και επήλθε διαφοροποίησή του με τη δημιουργία της προαναφερόμενης νέας ρύθμισης, που είτε συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων, είτε έστω έγινε ανεκτή από την πλευρά των Ιδιοκτητριών (δείτε: Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016), αφού ουδεμία διαμαρτυρία εντοπίζεται σε σχέση με το ζήτημα της υποχρέωσης για προκαταβολή του ενοικίου την 1η έκαστου μηνός. Συνεπώς, ορθώς οι συνήγοροι των Ενοικιαστών, επικαλούνται την ύπαρξη μεταγενέστερης προφορικής συμφωνίας που δικαιολογεί τη συμπεριφορά των πελατών τους. Ούτε όμως με την επιστολή ημερομηνίας 07/10/2020 γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στην ύπαρξη συστηματικής καθυστέρησης. Παρόλα αυτά, μόλις δύο μέρες αργότερα, ήτοι στις 09/10/2020, στάλθηκε πανομοιότυπη επιστολή με την επιστολή ημερ. 07/10/2020, μέσω της οποίας, ουσιαστικά, προστέθηκε η αναφορά σε συστηματική καθυστέρηση και αξιώθηκε το ποσό των €2.660,00 ως καθυστερημένα ενοίκια. Η Εναρκτήρια Αίτηση καταχωρήθηκε στις 16/11/2020, δίχως να γίνει οποιαδήποτε πληρωμή στο μεσοδιάστημα, ως επιβεβαιώνεται δια της παρουσιασθείσας κατάστασης λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 στη μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου). Μέσω όμως της Εναρκτήριας Αίτησης, αντί για €2.660,00 που αξιώνονταν μέσω της προειδοποιητικής επιστολής, αξιώνονται πλέον μόλις €1.600,00, γεγονός που καταδεικνύει ότι το ποσό των €2.660,00, που αξιώθηκε μέσω της προβλεπόμενης στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου προειδοποιητικής επιστολής, δεν ήταν το «νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον». Οι Ενοικιαστές, την επόμενη ημέρα της επίδοσης σ' αυτούς της παρούσας Αίτησης, κατέβαλαν το αξιούμενο ποσό των €1.600,00, εξ' ου και τους δόθηκε το δικαίωμα να καταχωρήσουν Απάντηση. Κατά συνέπεια, το καίριο ερώτημα που, εν τέλει, αναφύεται, είναι εάν η πλευρά των Ιδιοκτητριών έχει παρουσιάσει εκείνη την επαρκή μαρτυρία, μέσω της οποίας να αποδεικνύεται είτε ότι η παρούσα περίπτωση αφορά κακοπροαίρετο ενοικιαστή, είτε παράλειψη καταβολής ενοικίων τέτοιας συστηματικότητας, η οποία ενεργοποιεί την αντίστοιχη επιφύλαξη του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου. Η απάντηση είναι αρνητική. Η ανάκτηση κατοχής είναι πολύ σοβαρή υπόθεση. Συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση[16] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας.[17] Δεν είναι «απλά μαθηματικά», ως διατείνεται η πλευρά των Ιδιοκτητριών. Αφορά μια οικογένεια, με τέσσερα εξαρτώμενα ανήλικα τέκνα. Για αυτό, ως στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) υποδεικνύεται, απαιτείται η προσαγωγή από την ιδιοκτησιακή πλευρά συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας. Εν προκειμένω, τέτοιου είδους μαρτυρία, ως έχει εξηγηθεί, δεν υφίσταται. Τουναντίον, εκ της παρουσιασθείσας μαρτυρίας επιβεβαιώνονται σημαντικές παράμετροι της υπερασπιστικής γραμμής των Ενοικιαστών, οι οποίες, λακωνικά, συνοψίζονται τα εξής: · Ότι υπήρξε συμφωνία για να χαριστούν ενοίκια έως και τις 31/12/2017, λόγω βελτιώσεων που οι Ενοικιαστές επέφεραν στο Υποστατικό. · Ότι διαφοροποιήθηκε, προφορικώς, ο όρος για την προκαταβολή την 1η έκαστου μηνός του ενοικίου, ή έστω για το μέρος του ενοικίου που αναλογούσε στους Ενοικιαστές. · Ότι μόνο για μια μικρή περίοδο και λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας, οι Ενοικιαστές έφεραν την αποκλειστική ευθύνη για τη μη εμπρόθεσμη καταβολή του ενοικίου. · Ότι μεσολάβησαν διαπραγματεύσεις για την αγορά του Υποστατικού, που επέφεραν για ένα διάστημα την εκ συμφώνου αναστολή στην καταβολή του ενοικίου. · Ότι μετά την κατάρρευση των διαπραγματεύσεων, μέσω σχετικής προειδοποιητικής επιστολής, αξιώθηκε από τις Ιδιοκτήτριες, μεγαλύτερο ποσό από το πραγματικά οφειλόμενο. · Ότι το πραγματικά οφειλόμενο ποσό ξοφλήθηκε άμεσα και εμπρόθεσμα από τους Ενοικιαστές. Ως εκ των ανωτέρω, ο σχετικός λόγος έξωσης απορρίπτεται. (δ) Οι αξιώσεις για τα αποχετευτικά τέλη και τα τέλη σκυβάλων. Προχωρώ στην εξέταση των αξιώσεων για τα αποχετευτικά τέλη και τα τέλη σκυβάλων. Δεν έχουν αμφισβητηθεί αυτές οι αξιώσεις, οι οποίες, ως ειδικές ζημίες έχουν σαφώς δικογραφηθεί και έχει επαρκώς στοιχειοθετηθεί, με βάση την υποχρέωση των Ενοικιαστών που απορρέει από τον όρο 9 του ενοικιαστήριου έγγραφου ημερ. 01/08/2017, καθώς και τα τιμολόγια και τις καταστάσεις λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 και 6) που έχουν επισυναφθεί στη μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου. Θα εκδοθεί σχετική απόφαση[18] υπέρ των Ιδιοκτητριών, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περισσότερο επί του θέματος. (ε) Η Ανταπαίτηση. Ούτε για την Ανταπαίτηση χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Κατ' αρχάς, λόγω της μη έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, το αίτημα για αναστολή έχει καταστεί άνευ αντικειμένου, ως επίσης και τα έξοδα μετακόμισης. Κατά τα λοιπά και ανεξαρτήτως των πιο πάνω, οι διεκδικούμενες χρηματικές αξιώσεις είναι παντελώς αβάσιμες, ως βεβαιώνεται από την ανάγνωση των επίδικων ενοικιαστηρίων εγγράφων, με βάση τους γνωστούς κανόνες ερμηνείας.[19] Η πλευρά των Ενοικιαστών εμποδίζεται συμβατικώς, να εγείρει την υπό συζήτηση Ανταπαίτηση, διότι ο όρος 2 είναι σαφέστατος. Ουδεμία «ευθύνη και υποχρέωση» εναποτίθεται στις Ιδιοκτήτριες για οποιεσδήποτε επιδιορθώσεις. Το δε αντάλλαγμα για τις όποιες βελτιώσεις και ανακαινίσεις του Υποστατικού, έχει ήδη αποδοθεί στους Ενοικιαστές, τόσο μέσω του αρχικώς χαμηλού ενοικίου, όσο και μέσω της απαλλαγής τους από την καταβολή ενοικίων έως τις 31/12/2017, ως ο όρος 8 του ενοικιαστηρίου ημερομηνίας 01/08/2017 διαλαμβάνει. Δεν δικαιούνται τίποτα περισσότερο. Πέραν όμως του συμβατικού εμποδίου, η Ανταπαίτηση στερείται αποδεικτικής επάρκειας. Ως γνωστό, τέτοιου είδους αξιώσεις αφορούν αποκρυσταλλωμένες ζημιές, οι οποίες πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με την ανάλογη ακρίβεια, βεβαιότητα και αυστηρότητα.[20] Και όχι μόνο αυτό. Θα πρέπει να καταδειχθεί η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της χρηματικής δαπάνης και της αντισυμβατικής[21] ή άδικης πράξης.[22] Εδώ, δεν έχει καταδειχθεί, με την απαραίτητη λεπτομέρεια και εξειδικευμένη μαρτυρία, το ύψος και η έκταση των ισχυριζόμενων βελτιώσεων. Η επισύναψη κάποιων φωτογραφιών και τιμολογίων, που όπως ορθά υποστήριξε η συνήγορος των Ιδιοκτητριών, πιθανότητα να αφορούν άλλες εργασίες, προφανώς δεν αρκεί, αφού απουσιάζει η σύνδεση μεταξύ των ποσών των τιμολογίων και των κατ' ισχυρισμόν εργασιών. Ούτε δόθηκε σαφής μαρτυρία ως προς το πως ακριβώς ήταν και το πως άλλαξε η επί τόπου κατάσταση, με αναφορά σε υλικά, ποσότητες και εκτελεσθείσες εργασίες. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, η Κυρίως Αίτηση, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιτυγχάνει μόνο μερικώς. Εκδίδεται απόφαση, υπέρ των Αιτητριών 1 και 2 και εναντίον των Καθ' ων 1 και 2, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα για το ποσό των €1.183,35 και για το ποσό των €416,40, ως υπόλοιπα οφειλόμενων λογαριασμών κοινής ωφελείας (τέλη συγκομιδής σκυβάλων και αποχετευτικά τέλη) που σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του επίδικου Υποστατικού, πλέον νόμιμο τόκο. Επίσης, διατάσσεται ο Πρωτοκολλητής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, όπως προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για να αποδοθεί στις Ιδιοκτήτριες και/ή στους αντιπροσώπους τους, το ποσό που κατατέθηκε προς όφελός τους, εκ μέρους των Ενοικιαστών/Καθ' ων για να τους επιτραπεί να καταχωρήσουν Απάντηση. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης και της Ανταπαίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[23] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητριών, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, μειωμένα όμως κατά 1/3 λόγω της αποτυχίας του λόγου έξωσης που αφορούσε την ισχυριζόμενη συστηματική καθυστέρηση καταβολής ενοικίων. Η κλίμακα των εξόδων, λαμβανομένου του ύψους και της Ανταπαίτησης, καθορίζεται στο ποσό των €10.000 - €50.000. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)........... (Υπ.)........... Λ. Μιχαηλίδης Π. Χαραλάμπους Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390. [2] Το υπό αναφορά άρθρο 4

(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward

(2001)1Β Α.Α.Δ 1480. [6]Δείτε: Petsas v. Pavlides

(1980)3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others

(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη

(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου

(1995)1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α.

(2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014. [7] Δείτε: Katsiantonis v. Frantzeskou

(1981)1 C.L.R. 566. [8] Ως προς την ερμηνεία των επιφυλάξεων/εξαιρέσεων (provisos) δείτε τη Γεωργίου κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)3 Α.Α.Δ 883 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Ανέκαθεν ίσχυσαν συγκεκριμένοι κανόνες σε σχέση με την εμβέλεια των επιφυλάξεων (provisos). [.] Η επιφύλαξη αποτελεί συνήθη μέθοδο εξαίρεσης από την εμβέλεια της βασικής νομοθετικής διάταξης προς την οποία συναρτάται ή περιορισμού της έκτασης εφαρμογής της. Σε τέτοια περίπτωση ερμηνεύεται με αναφορά στη βασική νομοθετική διάταξη στην οποία υπόκειται, δεν την επεκτείνει, και δεν θεωρείται ότι αποβλέπει στη θέσπιση ιδιαίτερου αυτοτελούς κανόνα δικαίου.» [9] Στη Katsikides v. Constantinides

(1969)1 C.L.R. 31 λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [..] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act.The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants». [10] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [11] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.

(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.

(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [12] Κατ' αναλογία δείτε: ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ V. Σαλούμη

(2006)1Β Α.Α.Δ 1347 και Γεωργίου Γρηγορίου ν Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ

(2010)1Β Α.Α.Δ 846. [13] Σε σχέση με την περίοδο από την καταχώριση της αίτησης μέχρι και την ακρόαση, δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε αποδεκτή μαρτυρία, που να καταδεικνύει ότι δεν καταβάλλεται εμπρόθεσμα το ενοίκιο. Οι δε ισχυρισμοί και μαθηματικοί υπολογισμοί στην παρ. 13 της μαρτυρίας του κ. Κωνσταντίνου, βρίσκονται εκτός του δικογραφημένου πλαισίου, αφού το αποτέλεσμά τους απολήγει να υπερβαίνει το ύψος του ποσού που αξιώθηκε ως οφειλόμενα ενοίκια με την καταχώριση της Αίτησης. [14] Δείτε, κατ' αναλογία: Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ

(2001)1(Γ) ΑΑΔ 1858 και Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. ν. Λάμπρος Χαριλάου Λτδ κ.ά.

(2009)1 Α.Α.Δ.

1. [15] Ως δηλαδή έγινε στη μεταγενέστερη επιστολή των Ιδιοκτητριών, ημερομηνίας 09/10/
2. [16] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. [17] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου). [18] Προφανώς, τέτοιες οφειλές δεν αποτελούν λόγο για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αφού το άρθρο 11 του Νόμου, προσδιορίζει σαφώς και περιοριστικά, τους λόγους έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. [19] Στη Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημερομηνίας 08/03/2015 σημειώθηκε: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας

(1999)1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας

(2001)1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά.

(2001)1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd

(2002)1 A.A.Δ. 1156).» [20] Δείτε: Κολάνη ν. Ταμπούρα

(2010)1 Α.Α.Δ.

1. [21] Στο άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου αναφέρεται: «Καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.» [22] Στο σύγγραμμα Clerk and Lindsell on Tords, 19η Έκδοση, Causation in Tort: General Principles -
2. Remoteness of Damages εξηγείται: «The faction of the test of remoteness is to set an outer limit to the damage for which the defendant will be held responsible. The possible consequences of any human contact are potentially endless [..] The law does not, however, impose indefinite liability. A line must be drawn to confine the responsibility of the defendant to those consequences of this wrongdoing which it is proper for him to shoulder. » [23] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou

(1981)1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη

(1990)1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd

(1983)1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο