← Κύπρος

ΔΙΟΓΕΝΗΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ & ΥΙΟΙ ΛΤΔ ν. K.M.K. MEDIA ADMINISTRATION SERVICES LIMITED, Αίτηση αρ.: Ε169/21, E58/22, 29/9/2023

ΔΙΟΓΕΝΗΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ & ΥΙΟΙ ΛΤΔ ν. K.M.K. MEDIA ADMINISTRATION SERVICES LIMITED, Αίτηση αρ.: Ε169/21, E58/22, 29/9/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2023:38 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου, και Γ. Χριστοδούλου, Π. Αγιομαμίτης, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Ε169/21 Μεταξύ: ΔΙΟΓΕΝΗΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ & ΥΙΟΙ ΛΤΔ Αιτητών και K.M.K. MEDIA ADMINISTRATION SERVICES LIMITED Καθ' ων η Αίτηση ---------------------------------------------------------- Αίτηση αρ.: E58/22 (I - justice) Μεταξύ: ΔΙΟΓΕΝΗΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ & ΥΙΟΙ ΛΤΔ Αιτητών και K.M.K. MEDIA ADMINISTRATION SERVICES LTD Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 29/09/2023 Για Αιτητές: κα Μ. Κέστωρος για Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π.Ε. Για Καθ' ων η αίτηση: κ. Α. Αντωνέλλος για Ηλίας Νεοκλέους & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Το κεντρικό ζήτημα της παρούσας υπόθεσης είναι το κατά πόσον η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία ημερομηνίας 13/01/2014, που τιτλοφορείται ως «Συμφωνία για Άδεια Χρήσης», (στο εξής: «η επίδικη σύμβαση») αφορά όντως άδεια χρήσης ή εάν, στην πραγματικότητα, πρόκειται για σύμβαση ενοικίασης. Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ / ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ. Στις 22/12/2021, οι Αιτητές και Ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού, με νομιμοποιητική βάση την επίδικη σύμβαση, καταχώρησαν στο παρόν[1] Δικαστήριο την Κυρίως Αίτηση υπ' αριθμό Ε169/21 αξιώνοντας, εναντίον των Καθ' ων, τα ακόλουθα: «

  1. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου ανάκτησης κατοχής και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση και/ή τους υπαλλήλους και/ή αντιπροσώπους και/ή εκπροσώπους και/ή υπηρέτες αυτών και/ή ένα έκαστον εξ αυτών όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στην αιτήτρια, ελευθέρα και κενή την κατοχή ου ενοικιαζομένου ακινήτου επί του κτιρίου επί της οδού Θεσσαλονίκης 19 στη Λεμεσό.
  2. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν στην αιτήτρια το ποσό των €84.000.- πλέον Φ.Π.Α. καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια από 1.5.2018 έως 31.10.2021 ήτοι 41 μήνες @ €2.000 μηνιαίως πλέον ΦΠΑ.
  3. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν στην αιτήτρια το ποσό των €2.000.- πλέον Φ.Π.Α. μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.11.2021 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελευθέρας κατοχής του ακινήτου.
  4. Οιανδήποτε άλλη θεραπεία την οποία ο Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαια και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις.
  5. Έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης. » Στις 07/07/2022, με τη νέα Αίτηση αρ. E58/22 οι Αιτητές αξιώνουν, ουσιαστικά επιπλέον, από τους Καθ' ων, απόφαση για ενοίκια της περιόδου 2014 -
  6. Συγκεκριμένα, αξιώνεται: «
  7. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου ανάκτησης κατοχής και/ή διάταγμα ου Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση και/ή τους υπαλλήλους και/ή αντιπροσώπους και/ή εκπροσώπους και/ή υπηρέτες αυτών και/ή ένα έκαστον εξ αυτών όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στην αιτήτρια, ελευθέρα και κενή την κατοχή του ενοικιαζομένου ακινήτου επί του κτιρίου επί της οδού Θεσσαλονίκης 19 στη Λεμεσό.
  8. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν στην αιτήτρια το ποσό των €72.000.- πλέον Φ.Π.Α. καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια από 1.1.2014 έως 1.4.
  10. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν στην αιτήτρια το ποσό των €2.000.- πλέον Φ.Π.Α. μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.6.2022, μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελευθέρας κατοχής του ακινήτου.
  11. Οποιανδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαια και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις.
  12. Έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., πλέον έξοδα επίδοσης. » Δυνάμει ενδιάμεσων αποφάσεων του Δικαστηρίου, επιτράπηκε στους Καθ' ων να καταχωρίσουν Απάντηση και στις δύο προαναφερόμενες Αιτήσεις, δίχως να προηγηθεί η συμμόρφωσή τους με την προϋπόθεση εξόφλησης που θέτει το νέο άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν. 23/1983), επειδή κρίθηκε πως η επικαλούμενη ανυπαρξία ενοικιαστικής σχέσης παρείχε σε αυτούς επαρκές υπόβαθρο για να ακουστούν επί της ουσίας. Αξίζει να σημειωθεί ότι το Δικαστήριο στις 21/10/2021, αφότου επέτρεψε στους Καθ' ων να καταχωρήσουν Απάντηση, προχώρησε αυτεπάγγελτα στη συνένωση και συνεκδίκαση των δύο αιτήσεων. Ως προς τους δικογραφημένους ισχυρισμούς, οι Αιτητές και στις δύο Αιτήσεις αναφέρουν ότι είναι οι Ιδιοκτήτες του ακίνητου που περιγράφεται στην παράγραφο Γ
(1)των εναρκτήριων τους Αιτήσεων, το οποίο συμπληρώθηκε πριν το 1999 και προοριζόταν προς ενοικίαση. Στη βάση της επίδικης συμφωνίας, ισχυρίζονται ότι ενοικίασαν στους Καθ΄ ων το επίδικο υποστατικό ως μέρος ακίνητου, δικής τους Ιδιοκτησίας. Η κατ' ισχυρισμόν ενοικίαση αφορά υπόγειο χώρο θεάτρου και διεξαγωγής καλλιτεχνικών, κινηματογραφικών και άλλων ψυχαγωγικών εκδηλώσεων, υπό την ονομασία «ΟΘΕΛΛΟΣ 1». Οι Καθ' ων παραλείπουν συστηματικώς να καταβάλλουν τα συμφωνηθέντα ενοίκια, τα οποία εδώ και χρόνια παραμένουν απλήρωτα. Γίνεται αναφορά σε αποστολή και επίδοση σχετικών προειδοποιητικών επιστολών, μέσω των οποίων ζητήθηκε η καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων και η παράδοση της κατοχής του Υποστατικού, δίχως όμως ανταπόκριση. Στις πανομοιότυπες Απαντήσεις τους, οι Καθ' ων, μεταξύ άλλων, ισχυρίζονται πως το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία για να εκδικάσει την επίδικη αίτηση, καθότι η επίδικη σύμβαση αφορά άδεια χρήσης και όχι ενοικίαση και αναφέρονται με λεπτομέρεια στους όρους της επίδικης συμφωνίας, οι οποίοι, κατ' αυτούς, επιβεβαιώνουν την ανυπαρξία ενοικίασης. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ. Η προώθηση των αιτήσεων έγινε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης. Καταχωρήθηκαν γραπτές μαρτυρίες εκ μέρους των διαδίκων. Για τους Αιτητές έδωσαν μαρτυρία δύο πρόσωπα, ενώ οι Καθ' ων καταχώρισαν τη μαρτυρία ενός προσώπου. Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω, εκ των προτέρων, πως κατά την αξιολόγηση έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές, όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, σε αυτό το στάδιο και για σκοπούς οικονομίας θα αναφερθώ συνοπτικά στους ισχυρισμούς που παρουσιάστηκαν προς το Δικαστήριο, δίχως αναφορά σε κάθε ένα επιμέρους ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά, αλλά μόνο σε ό,τι είναι πραγματικά σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα.[2] (α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών.
(1)Η μαρτυρία του κ. Μάριου Ηροδότου. Ο πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν ο κ. Ηροδότου. Είναι ο κύριος μέτοχος και διευθυντής της εταιρείας των Αιτητών. Μεταξύ άλλων, περιέγραψε το επίδικο ακίνητο το οποίο ανεγέρθηκε πριν το 1999 και προοριζόταν και προορίζεται για τη διοργάνωση θεατρικών, καλλιτεχνικών, κινηματογραφικών και άλλων εκδηλώσεων. Αναφέρθηκε στους όρους της επίδικης συμφωνίας, την οποία και επισύναψε (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α). Παρουσίασε κατόψεις αρχιτεκτονικών σχεδίων, μέσω των οποίων προσδιορίζονται με σαφήνεια και με κίτρινο περίγραμμα οι ενοικιαζόμενοι χώροι (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β), ως δηλαδή αναφέρεται στον όρο 2.1 της επίδικης σύμβασης. Επιπλέον, παρουσίασε και σχετικές φωτογραφίες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Γ) του χώρου στον οποίο αναφέρθηκε. Ισχυρίστηκε ότι η επίδικη σύμβαση αφορά ενοικίαση και όχι άδεια χρήσης, επισημαίνοντας ότι οι Καθ' ων διατηρούν τον πλήρη έλεγχο του επίδικου Υποστατικού, μη επιτρέποντας πρόσβαση ούτε στους Ιδιοκτήτες, αλλά ούτε στις υπηρεσίες του Δήμου Λεμεσού και της Πυροσβεστικής. Προς επιβεβαίωση των προηγουμένων, επισύναψε δέσμη σχετικών επιστολών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Δ). Υπέδειξε ότι, με βάση το συμφωνηθέν πλαίσιο, οι Καθ' ων είχαν υποχρέωση να καταβάλλουν συγκεκριμένο αντάλλαγμα για την κατοχή του Υποστατικού, σε μηνιαία βάση, δίχως όμως να συμμορφώνονται σχετικά. Επικοινώνησε κατ' επανάληψη με τους Καθ' ων, δίχως όμως ανταπόκριση. Ακολούθησε η αποστολή, μέσω των δικηγόρων του, σχετικών προειδοποιητικών επιστολών, τις οποίες και παρουσίασε (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Ε). Τέλος, επισύναψε στη μαρτυρία του και τα δικόγραφα της διακοπείσας Αγωγής (ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΣΤ). Αναφέρει πως το σημερινό οφειλόμενο από τους Καθ' ων ποσό, ανέρχεται στις €205.275,00.
(2)Η μαρτυρία της κας Δημοσθένους. Η δεύτερη μάρτυρας για τους Αιτητές ήταν η κα Δημοσθένους, η οποία είναι η λογίστρια της Αιτήτριας εταιρείας. Διατηρεί αρχείο με αποδείξεις και τιμολόγια των Αιτητών, καθώς επίσης, έχει στην κατοχή της όλες τις συναλλαγές μεταξύ Αιτητών και Καθ' ων. Είναι σε θέση να γνωρίζει πολύ καλά τα ποσά που οφείλονται στους Αιτητές από τους Καθ' ων. Αναφέρθηκε στις κατά καιρούς πληρωμές των Καθ' ων προς τους Αιτητές, παρουσιάζοντας σχετικές καταστάσεις λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α). Σημείωσε πως από τις 29/09/2015 οι Καθ' ων δεν έχουν καταβάλει οποιοδήποτε ποσό. Αναφερόμενη με λεπτομέρεια στα ποσά που οφείλονται κατά έτος, από το 2014 και εντεύθεν, από τους Καθ' ων, κατέληξε πως το συνολικό οφειλόμενο προς τους Αιτητές ποσό, πλέον Φ.Π.Α., ανέρχεται στις €205.275,00. Σημειώσε, μεταξύ άλλων, πως οι Καθ' ων οφείλουν μόλις €15,00 για το 2014, €12.495,00 για το 2015 και €21.420,00 για το 2016. Από το 2017 έως και το 2022, το συνολικό ποσό, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α. ανέρχεται στις €144.000,00. (β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ' ων.
(1)Η μαρτυρία του κ. Κωνσταντίνου. Για τους Καθ' ων έδωσε μαρτυρία ο κ. Κωνσταντίνου, ο οποίος είναι ο διευθυντής τους. Δέχεται ότι οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού, το οποίο αποτελεί χώρο θεάτρου και διεξαγωγής καλλιτεχνικών, κινηματογραφικών και άλλων ψυχαγωγικών εκδηλώσεων. Οι Καθ' ων είναι εταιρεία που ασχολείται με τη διοργάνωση και παραγωγή τέτοιων καλλιτεχνικών εκδηλώσεων και συνδέεται με τον τηλεοπτικό σταθμό «New Extra Channel». Δέχεται την ύπαρξη της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 13/10/2014 και επισυνάπτει και ο ίδιος αντίγραφό της. Αναφέρεται στους όρους της εν λόγω συμφωνίας, σημειώνοντας πως «κινητήριος μοχλός για τη συνομολόγηση της Συμφωνίας ήταν οι εκατέρωθεν ιδιότητες των μερών». Αναφέρει πως το επίδικο ακίνητο θα παραχωρείτο στους Καθ' ων «για ένα πολύ συγκεκριμένο σκοπό, ήτοι για τη διοργάνωση καλλιτεχνικών εκδηλώσεων». Ισχυρίζεται πως, στη βάση και συμβουλών που έλαβε από τους δικηγόρους του, η επίδικη συμφωνία δεν αποτελεί σύμβαση ενοικίασης, αλλά συμφωνία για άδεια χρήσης και, ως εκ τούτου, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία για να εκδικάσει τις εν λόγω διαφορές των διαδίκων. Παρουσιάζει και αυτός αντίγραφα των δικογράφων της Αγωγής και υποστηρίζει πως οι Αιτητές κατέφυγαν στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καταχρηστικά και αβάσιμα, με σκοπό να εκμεταλλευθούν την πρόσφατη τροποποίηση του άρθρου 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο δεν επιτρέπει την καταχώριση Απάντησης δίχως την εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων. (γ) Οι Αγορεύσεις. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων οι συνήγοροι καταχώρησαν γραπτά κείμενα προς υποστήριξη των αντίθετων τους θέσεων, στο ειδικό περιεχόμενο των οποίων θα αναφερθώ μόνο εφόσον κρίνω σκόπιμο. Ακολούθως, ήτοι στις 03/05/2023, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. (δ) Περιορισμός / Προσδιορισμός επίδικων θεμάτων. Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, τα παραδεκτά γεγονότα, αλλά και το πώς οι συνήγοροι των διαδίκων έχουν επιχειρηματολογήσει μέσω των τελικών αγορεύσεών τους,[3] προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς, το ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν τελεί υπό αμφισβήτηση. Επίσης, αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Περαιτέρω, η ύπαρξη και το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας αποτελεί κοινό τόπο. Σε σχέση δε με αυτήν, η δημιουργία και το ύψος των διεκδικούμενων ποσών, δεν αμφισβητείται από τους Καθ' ων. Επιπλέον, οι Καθ' ων δεν αμφισβητούν πως μέχρι σήμερα διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του επίδικου Υποστατικού. Ουσιαστικά, το μοναδικό ζήτημα που παραμένει προς εξέταση είναι νομικό και άπτεται της ερμηνείας της επίδικης σύμβασης και, κατ' επέκταση, της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου, αφού, ως γνωστό, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάζει συμβάσεις που αφορούν άδειες χρήσης. IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (στο εξής: «ΔΕΕ»), εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου,[4] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[5] ενοικιάσεις[6] και τους όρους αυτών,[7] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Η κατοχή υποστατικού δυνάμει ενοικιαστικής σχέσης δημιουργεί αντίστοιχη και αλληλένδετη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου.[8] (α) Η έννοια της ενοικίασης και η μετατροπή της σε θέσμια. Η ενοικίαση[9] είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία που αφορά πραγματικό γεγονός και απαιτεί στην πράξη ενέργειες που να τη στοιχειοθετούν. Μια συμφωνία ενοικίασης, κατά κύριο λόγο, συνάπτεται ρητώς και ως επί το πλείστον, γραπτώς. Είναι όμως πιθανόν μια ενοικίαση να εγκαθιδρυθεί στη βάση της πρόθεσης και της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων (by conduct).[10] Με βάση το δόγμα της συμβατικής σχέσης (privity of contract) η ενοικίαση δεσμεύει μόνο τους συμβαλλόμενους, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων όπως, λόγου χάρη, η αντιπροσωπεία (agency), η εκχώρηση δικαιωμάτων (assignment) και η αντικατάσταση (novation).[11] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή.[12] Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης,[13] η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου (statutory right of irremovability).[14] (β) Η έννοια της «άδειας χρήσης» και οι διαφορές της από την ενοικίαση. Η άδεια χρήσης αφορά ουσιαστικά τη νομιμοποίηση εκείνης της κατάστασης που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. Στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ ν. C & S American Heart Institute Ltd κ.α.
(2011)1 Α.Α.Δ. 379, αναφέρθηκε πως η κατηγοριοποίηση[15] μιας σύμβασης ως ενοικίασης ή ως άδειας χρήσης, αποτελεί λεπτό έργο επί του οποίου απόλυτοι παράμετροι δεν είναι δυνατό να τεθούν ως σταθερές. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « Η παραδοσιακή έννοια της άδειας χρήσης παραπέμπει ακριβώς σε άδεια ή ανοχή ώστε να νομιμοποιείται εκείνο που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. [.] Η πρώτη κατηγορία της απλής άδειας αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα και μπορεί να ανακληθεί οποτεδήποτε. Η δεύτερη κατηγορία αφορά τη δυνατότητα παραχώρησης άδειας χρήσης με ταυτόχρονη παροχή κάποιου περιορισμένου δικαιώματος επί της γης, όπως, για παράδειγμα, άδεια εισόδου σε γη με σκοπό την αγορά ξυλείας. Η άδεια εισόδου στη γη υπό τις περιστάσεις αυτές δεν μπορεί να ανακληθεί. [..] Όσον αφορά την ενοικίαση, η παραδοσιακή αντίληψη, διαχρονικά καταξιωμένη, συναρτά την έννοια της με (
  1. i)την αποκλειστικότητα της κατοχής του χώρου (
  2. ii)με συγκεκριμένη διάρκεια και (iii) με την καταβολή αντιτίμου ή ανταλλάγματος καλουμένου συνήθως «ενοικίου». » Η ύπαρξη καθορισμένης περιόδου, δηλαδή ο καθορισμός ημερομηνίας έναρξης και ημερομηνίας λήξης της σύμβασης, καθώς επίσης και η ύπαρξη συμφωνηθέντος ανταλλάγματος,[16] αποτελούν δεδομένα που παραπέμπουν στην ύπαρξη ενοικίασης παρά σε άδεια χρήσης. Το πλέον δε καθοριστικότερο στοιχείο, ως προς το εάν υφίσταται άδεια χρήσης ή ενοικίαση, αποτελεί το κατά πόσον δόθηκε δικαίωμα «αποκλειστικής κατοχής» (exclusive possession). Δίχως δικαίωμα αποκλειστικής κατοχής δεν νοείται ενοικίαση. Η έννοια της «κατοχής» δεν εξαντλείται μόνο στη διαπίστωση της φυσικής κατοχής (actual possession), αλλά έχει ευρύτερη[17] διάσταση και σημαίνει το νόμιμο δικαίωμα στην κατοχή (right of possession / legal possession / possession in law). Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως ο ενοικιαστής, ως κατέχων το νόμιμο δικαίωμα στην κατοχή, έχει τη δυνατότητα να εκδιώξει οποιονδήποτε από το ενοικιαζόμενο υποστατικό, είτε αυτός είναι κάποιος τρίτος που παράνομα νέμεται της φυσικής κατοχής, είτε ακόμη και τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, στοιχείο που δεν ισχύει στην περίπτωση όπου παραχωρείται άδεια χρήσης. Στο σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant - Division A General Law Κεφ. 1, The relationship of landlord and tenant, D: Licences, 1: Distinction between lease and licence, αναφέρονται τα εξής: « It is essential to the creation of a tenancy of a corporeal hereditament that the tenant should be granted the right to the exclusive possession of the premise. A grant under which the grantee takes only the right to use the premises without being entitled to exclusive possession must operate as a licence and not as a lease. The general principle is that if the true legal effect of the arrangement entered into is that the occupier of property has exclusive possession of the property for an ascertainable period in return for periodical money payments a tenancy is created, whatever the label the parties may have chosen to attach to it. [...] It may not always be easy to ascertain whether exclusive possession has been conferred. The most important consideration is likely to be the degree of control over the premises and their use retained by the owner. [.] to give exclusive possession there need not be express words to that effect; it is sufficient if the nature of the acts to be done by the grantee require that he should have exclusive possession » Η επί του θέματος απόφαση οδηγός στο κοινοδίκαιο, είναι η Street v. Mountford
(1985)2 All ER
  1. Τα γεγονότα αυτής, συνοπτικά, έχουν ως εξής. Ο κ. Street συμφώνησε με την κα Mountford και τον σύζυγό της να τους παραχωρήσει την κατοχή επιπλωμένων δωματίων, προς £37 εβδομαδιαίως. Το έγγραφο τιτλοφορείτο ως «Licence Agreement» και περιελάβανε όρο[18] πως η εν λόγω σύμβαση δεν έδινε στην κα Mountford δικαίωμα να επικαλεστεί την προστασία που παρείχε το Rent Act
  2. Παρά όμως την ύπαρξη του εν λόγω όρου, εν τέλει, η κα Mountford επιδίωξε, κατ' επίκληση της προαναφερθείσας νομοθεσίας, τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. Η αντίδραση του αντιδίκου της ήταν ότι δεν μπορούσε να αποδοθεί μια τέτοια θεραπεία επειδή επρόκειτο για άδεια χρήσης και όχι για ενοικίαση. Η υπόθεση έφθασε στο House of Lords, όπου, ανάμεσα σε άλλα, διασαφηνίστηκε ότι δεν μπορεί να υπερκεραστεί η νομοθετική προστασία που παρέχεται στον θέσμιο ενοικιαστή, στη βάση του περιγραφικού χαρακτήρα της σύμβασης. Συναφώς, τονίστηκε πως τα Δικαστήρια πρέπει να είναι ιδιαιτέρως προσεκτικά, εξετάζοντας με ουσιαστικό τρόπο το περιεχόμενο τέτοιων συμβάσεων και να μην υιοθετούν απροβλημάτιστα εικονικές (sham) συμβάσεις. Παρατίθεται, ένα ενδεικτικό απόσπασμα: « But in my opinion, in order to ascertain the nature and quality of the occupancy and to see whether the occupier has or has not a stake in the room or only permission for himself personally to occupy, the court must decide whether on its true construction the agreement confers on the occupier exclusive possession. If exclusive possession at a rent for a term does not constitute a tenancy then the distinction between a contractual tenancy and a contractual licence of land becomes wholly unidentifiable. In Somma v Hazelhurst [1978] 2 All ER 1011, [1978] 1 WLR 1014 a young unmarried couple, H and S, occupied a double bed-sitting room for which they paid a weekly rent. The landlord did not provide services or attendance and the couple were not lodgers but tenants enjoying exclusive possession. But the Court of Appeal did not ask itself whether H and S were lodgers or tenants and did not draw the correct conclusion from the fact that H and S enjoyed exclusive possession. The Court of Appeal was diverted from the correct inquiries by the fact that the landlord obliged H and S to enterinto separate agreements and reserved power to determine each agreement separately. The landlord also insisted that the room should not in form be let to either H or S or to both H and S but that each should sign an agreement to share the room in common with such other persons as the landlord might from time to time nominate. The sham nature of this obligation would have been only slightly more obvious if H and S had been married or if the room had been furnished with a double bed instead of two single beds. If the landlord had served notice on H to leave and had required S to share the room with a strange man, the notice would only have been a disguised notice to quit on both H and S. The room was let and taken as residential accommodation with exclusive possession in order that H and S might live together in undisturbed quasi-connubial bliss making weekly payments. The agreements signed by H and S constituted the grant to H and S jointly of exclusive possession at a rent for a term for the purposes for which the room was taken and the agreement therefore created a tenancy. Although the Rent Acts must not be allowed to alter or influence the construction of an agreement, the court should, in my opinion, be astute to detect and frustrate sham devices and artificial transactions whose only object is to disguise the grant of a tenancy and to evade the Rent Acts. I would disapprove of the decision in this case that H and S were only licensees and for the same reason would disapprove of the decision in Aldrington Garages Ltd v Fielder
(1978)37 P & CR 461 and Sturolson & Co v Weniz
(1984)272 EG 326. » Συναφώς, στο σύγγραμμα The Law of Real Property, των Meggary & Wade, 8η Έκδοση, Creation of Leases, Essentials of a lease, σελ. 751 - 752, αναλύονται, ως εξής, οι σχετικές αρχές που προκύπτουν από την πιο πάνω απόφαση: « In Street v Mountford, a decision that was much welcomed, the House of Lords restored the law to its former more principled position. Where as a matter of fact a person was granted exclusive possession of land "for a term at a rent", that grant created a lease. This was so whatever label the parties might attach to the arrangement. The test was one of substance not of form; the legal consequences of what has been agreed is therefore "a matter of law rather than dependent on what the parties intended." Although there could be no tenancy in the absence of exclusive possession, an occupier who had exclusive possession would not be a tenant in three circumstances: (
  1. i)if there was no intention to create legal relations; (
  2. ii)if the occupier's occupation was referable to some other legal relationship, as where he was a freeholder, a trespasser, a purchaser in possession under a contract of sale, an object of charity or where he occupied under a contract of employment or by reason of some office; or (iii) where the owner of the land had no power to grant a tenancy. » Περαιτέρω, αξίζει να επισημανθεί πως στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ λέχθηκε πως θα πρέπει να συνυπολογίζεται και το εάν η σύμβαση «εμποτίζεται από μια διακριτική προσωποπαγή σχέση». (γ) Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω μη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων. Το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής λόγω οφειλόμενων ενοικίων και συνεπεία συστηματικής μη καταβολής του οφειλόμενου ενοικίου προβλέπεται στο άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου («ο Νόμος»), το οποίο, υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων», έχει ως εξής: « Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. » Συνεπώς, με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, σωρευτικά πρέπει να:
(1)υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου,
(2)αποσταλεί προς τούτο σχετική γραπτή ειδοποίηση απαίτησης,
(3)υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση της εν λόγω απαίτησης και
(4)παρέλθουν, περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση της Αίτησης για Ανάκτηση Κατοχής. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. Υπενθυμίζεται ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη νέα Διαταγή 30, έλαβε χώρα μόνο με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας. Σχετικό αίτημα της πλευράς των Καθ' ων για να αντεξετάσουν τον μάρτυρα των Αιτητών, απορρίφθηκε από το Δικαστήριο, για τους λόγους που εκτίθενται στη σχετική ενδιάμεση δικαστική απόφαση. Ως προς την αξιολόγηση, υπενθυμίζω ότι το ζήτημα είναι νομικό. Δηλαδή, δεν υφίστανται κρίσιμα αμφισβητούμενα γεγονότα. Ούτε η ιδιοκτησιακή ιδιότητα αμφισβητείται, ούτε η ύπαρξη και το ύψος των διεκδικούμενων ποσών. Ο δε βασικός ισχυρισμός των Αιτητών, ότι οι Καθ' ων διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του επίδικου Υποστατικού, τόσο με βάση τα δικόγραφα, όσο και τη μαρτυρία, έχει παραμείνει αναντίλεκτος. Ούτε ασφαλώς θα αξιολογηθούν οι υποκειμενικές θέσεις των διαδίκων, δηλαδή το πως οι ίδιοι αντιλαμβάνονται τη φύση της μεταξύ τους σύμβασης. Εν πάση περιπτώσει και έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[19] αρκούμαι να σημειώσω πως η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών συνάδει σχεδόν πλήρως με τα δικόγραφα και επιβεβαιώνεται από τα έγγραφα που έχουν παρουσιαστεί. Συγκεκριμένα, η ύπαρξη της ιδιοκτησιακής ιδιότητας και η σύναψη της επίδικης σύμβασης, αποτελούν παραδεκτά γεγονότα. Η θέση ότι το Υποστατικό ανεγέρθηκε πριν το 1999 και ότι προοριζόταν και προορίζεται για τη διοργάνωση θεατρικών, καλλιτεχνικών, κινηματογραφικών και άλλων εκδηλώσεων, δεν έχει αμφισβητηθεί. Το ίδιο ισχύει και για τη μαρτυρία για τις κατά καιρούς πληρωμές και καθυστερήσεις στην καταβολή του ανταλλάγματος για την παραχώρηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού και συνεπώς έχει καταστεί αναντίλεκτη. Ομοίως, ο ισχυρισμός τους ότι οι Καθ' ων διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του Υποστατικού, έχει παραμείνει δίχως αντίλογο. Παραδεκτή είναι και η αποστολή και η παραλαβή των προειδοποιητικών επιστολών προς τους Καθ' ων. Το μοναδικό επί του οποίου εντοπίζεται ασυμφωνία μεταξύ δικογράφων και μαρτυρίας είναι ότι στην Ε58/2022 διεκδικούνται όλα τα ενοίκια από 01/01/2014 έως και 01/04/2018, ενώ μέσω της μαρτυρίας της, η κα Δημοσθένους παραδέχεται ότι οι Καθ' ων έχουν πληρώσει κάποια ποσά έως και τον Μάιο του 2015 και κατ' επέκταση περιορίζει ανάλογα την αξίωσή της. Συνεπώς, η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών, ως η αξίωσή τους έχει περιοριστεί αναφορικά με την Ε58/2022, γίνεται πλήρως αποδεκτή από το Δικαστήριο. Από την άλλη, η μαρτυρία του διευθυντή των Καθ' ων δεν χρήζει οποιασδήποτε αξιολόγησης, αφού αυτή, έχοντας επικεντρωθεί στο ζήτημα της ερμηνείας της επίδικης σύμβασης, ως προς τα γεγονότα, δεν προσθέτει οτιδήποτε σημαντικό που να χρήζει στάθμισης και αξιολόγησης. Διευκρινίζω ότι δεν γίνονται αποδεκτές από το Δικαστήριο οποιεσδήποτε αναφορές των μαρτύρων που επιχειρούν να ερμηνεύσουν όρους της επίδικης σύμβασης. Ούτε πρόκειται να απασχολήσει το Δικαστήριο οποιαδήποτε εξωγενής μαρτυρία σε σχέση με τις προθέσεις των μερών, πριν την υπογραφή της επίδικης σύμβασης. Διότι, οι προθέσεις των μερών τεκμαίρεται ότι έχουν ενσωματωθεί στο γραπτό κείμενο. [20] Ως γνωστό, η ύπαρξη γραπτού κειμένου προσδίδει βεβαιότητα στις καθημερινές συναλλαγές, εξ ου και κατά κανόνα,[21] είναι ανεπίτρεπτη η παρουσίαση εξωγενούς μαρτυρίας[22] που να αντιστρατεύεται το περιεχόμενο όσων εγγράφως συμφωνήθηκαν. V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τα ακόλουθα. (α) Τα Πραγματικά Γεγονότα. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου Υποστατικού, που περιγράφεται στην παράγραφο Γ
(1)των υπό εξέταση εναρκτήριων τους Αιτήσεων. Το ακίνητο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Το υποστατικό, το οποίο φέρει την ονομασία «ΟΘΕΛΛΟΣ 1», αποτελεί υπόγειο χώρο θεάτρου και προοριζόταν και προορίζεται για τη διεξαγωγή καλλιτεχνικών, κινηματογραφικών και άλλων ψυχαγωγικών εκδηλώσεων. Οι Καθ' ων είναι εταιρεία που ασχολείται με τη διοργάνωση και παραγωγή τέτοιων καλλιτεχνικών εκδηλώσεων και συνδέεται με τον τηλεοπτικό σταθμό «New Extra Channel». Στη βάση της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 13/01/2014, που τιτλοφορείται ως «Συμφωνία για Άδεια Χρήσης» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α που επισυνάπτεται στη μαρτυρία του κ. Ηροδότου), οι Αιτητές παραχώρησαν στους Καθ' ων η Αίτηση το επίδικο υποστατικό, που αποτελεί μέρος ακίνητου μεγαλύτερης ακίνητης ιδιοκτησίας των Αιτητών. Ο χώρος που παραχωρήθηκε στους Καθ' ων προσδιορίζεται με σαφήνεια στη δέσμη αρχιτεκτονικών κατόψεων που επισυνάπτονται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β στη μαρτυρία του κ. Ηροδότου. Έκτοτε, οι Καθ' ων διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του επίδικου Υποστατικού. Οι Καθ' ων παραλείπουν συστηματικώς να καταβάλλουν το συμφωνηθέν για την κατοχή του επίδικου Υποστατικού αντάλλαγμα, το οποίο αρχικώς ήταν €1.500,00 μηνιαίως και από την 01/01/2017 ανήλθε στα €2.000,00. Από τις 29/09/2015, οι Καθ' ων δεν έχουν καταβάλει οποιοδήποτε ποσό έναντι των διεκδικούμενων «ενοικίων». Κατά καιρούς έχουν αποσταλεί και επιδοθεί σχετικές προειδοποιητικές επιστολές από τους Αιτητές προς τους Καθ' ων, μέσω των οποίων ζητήθηκε η καταβολή των οφειλόμενων και η παράδοση της κατοχής του Υποστατικού, δίχως όμως ανταπόκριση. Συγκεκριμένα, σε σχέση με την απαίτηση των Αιτητών για τα ποσά από την 01/05/2018 και μεταγενέστερα, σχετική είναι η προειδοποιητική επιστολή των 21 ημερών, ημερομηνίας 31/10/2021, ενώ, όσον αφορά τα ποσά που αξιώνονται για την περίοδο από 01/2/2014 έως και 01/04/2018, σχετική είναι η επιστολή που φέρει ημερομηνία 24/03/2022 (δείτε τη δέσμη επιστολών, ΤΕΚΜΗΡΙΟ Ε στη μαρτυρία του κ. Ηροδότου). (β) Η εισήγηση των Καθ' ων ότι το Υποστατικό δεν εμπίπτει εντός της έννοιας του «ακινήτου» με βάση το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983). Στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983) δίδεται η ακόλουθη ερμηνεία ως προς την έννοια του «ακινήτου»: « «ακίνητο» σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31η Δεκεμβρίου 1999· » Οι Καθ' ων, κατ' επίκληση προφανώς της αναφοράς τους στην παρ. Γ
(2)της Απάντησής τους στην Ε58/22, ότι δηλαδή «αρνούνται ότι το επίδικο ακίνητο προσφέρετο για ενοικίαση πριν την 31/12/1999», μέσω της τελικής τους αγόρευσης και με αναφορά την υπόθεση Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/2019 ημ. 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171,[23] εισηγούνται ότι η υπόθεση των Αιτητών πρέπει να απορριφθεί, επειδή το Υποστατικό δεν ενοικιαζόταν, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, πριν το 2000. Η εν λόγω εισήγηση δεν μπορεί να πετύχει. Η γενική άρνηση δικογραφημένου ισχυρισμού, ούτε αποτελεί υπεράσπιση, ούτε συνιστά μαρτυρία[24] επί της οποίας μπορεί αυτοτελώς να οικοδομηθεί δικαστική κρίση.[25] Είναι δε καλά θεμελιωμένο ότι η νομική επιχειρηματολογία συνιστά τη νομική υποστύλωση εκείνων των γεγονότων που έχουν προηγουμένως αποδειχθεί στο πλαίσιο της ακροαματικής διαδικασίας και όχι το όχημα για την εισαγωγή τους. Εν προκειμένω, οι Καθ' ων δεν παρουσίασαν προς το Δικαστήριο οποιαδήποτε γεγονότα υπό τη μορφή έστω υπόνοιας, επί των οποίων θα μπορούσε να θεμελιωθεί ότι το επίδικο Υποστατικό μέχρι το 2000, ουδέποτε ενοικιάστηκε και ουδέποτε ήταν διαθέσιμο προς ενοικίαση. Κατ' επέκταση, δεν τέθηκε προς το Δικαστήριο το υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε να αξιολογηθεί η εν λόγω εισήγηση των Καθ' ων. Ως σημειώθηκε στη R.C.K. Sports κ.λπ. ν. Persona Advertising Ltd
(1996)1Β Α.Α.Δ 1074: « ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο. » Θυμίζω ακόμη ότι στη Φυσεντζίδης αποτέλεσε αναντίλεκτο γεγονός ότι το εκεί υποστατικό, έως και την 31/12/1999, δεν ήταν ενοικιασμένο, ούτε είχε προσφερθεί προς ενοικίαση. Στην παρούσα περίπτωση, δεν υπάρχει αυτό ως δεδομένο. Εδώ, εν αντιθέσει με τους Καθ' ων, οι Αιτητές, στην παρ. Γ
(2)της Αίτησης Ε58/2022, ρητώς αναφέρουν ότι το Υποστατικό πέραν του ότι ανεγέρθηκε πριν το 1999, «προοριζόταν προς ενοικίαση», αναφορά η οποία καλύπτει την περίπτωση υποστατικών διαθέσιμων «προς ενοικίαση» με βάση τα λεχθέντα στο άρθρο 2 του Νόμου και τη Φυσεντζίδης. Οι δε θέσεις στην παράγραφο 2 της γραπτής μαρτυρίας του κ. Ηρόδοτου, ότι δηλαδή το Υποστατικό «προοριζόταν και προορίζεται» για τη διοργάνωση διάφορων εκδηλώσεων και ότι αυτό «παρέχεται προς ενοικίαση είτε περιοδικώς είτε τακτικώς σε επιχειρηματίες ή θεατρικά σύνολα ή κινηματογραφιστές», εν τη απουσία αντίλογου, θεμελιώνει, επαρκώς, τόσο την προαναφερθείσα δικογραφημένη θέση, όσο και τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου σε σχέση με το υπό εξέταση ζήτημα. Η εισήγηση απορρίπτεται. (γ) Κατά πόσο υφίσταται θέσμια ενοικίαση ή άδεια χρήσης. Προχωρώντας στο πραγματικό επίδικο ζήτημα, η συνήγορος των Αιτητών παραπέμποντας στην ερμηνεία που αποδίδεται στο λεξικό «Word and Phrases», 2η Έκδοση, στις έννοιες της «ενοικίασης» και της «άδειας χρήσης», εισηγείται την ύπαρξη ενοικίασης, τονίζοντας ότι η ύπαρξη αποκλειστικής κατοχής του επίδικου υποστατικού δεν αμφισβητείται από τους Καθ' ων. Επίσης, αναφέρεται στην ύπαρξη συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου. Ακόμη, απορρίπτει τα περί ύπαρξης «διακριτής προσωποπαγούς σχέσης» σημειώνοντας ότι στο κτήριο ασκείται επιχείρηση θεάτρου και κινηματογράφου και ότι η παρούσα διακρίνεται σαφώς από τα δεδομένα της Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ. Από την άλλη, ο συνήγορος των Καθ' ων, επιχειρηματολογεί για το αντίθετο, ως ακολούθως: «
  1. Το ανωτέρω επιχείρημα, δεν στοιχειοθετείται αποκλειστικά και μόνον επί τη βάσει του νοηματικού περιεχομένου των λέξεων / φράσεων που εμπεριέχονται στην επίδικη συμφωνία οι οποίες ασφαλώς, δεν παρέχουν 'per se', ένα στέρεο υπόβαθρο καθορισμού του είδους και της νομικής φύσης της συμφωνίας. Τουναντίον, τούτο επιρρώνεται κατόπιν διενέργειας μιας σφαιρικής θεώρησης και συνεκτίμησης ορισμένων στοιχείων, τα οποία συνολικά ιδωμένα, υποδηλώνουν ότι η επίδικη συμφωνία διαπνέεται από έντονο προσωπικό στοιχείο και εμποτίζεται από μια διακριτή προσωποπαγή σχέση (βλ. Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ (ανωτέρω)).
  2. Ειδικότερα, το στοιχείο της ιδιαίτερης προσωποπαγούς σχέσης, ευσεβάστως υποβάλλω ότι τούτο, προκύπτει από τα ακόλουθα: - Κινητήριος μοχλός για τη συνομολόγηση της Συμφωνίας ήταν οι εκατέρωθεν ιδιότητες των μερών, καθώς, η Αιτήτρια επέλεξε συνειδητά τους Καθ' ων η Αίτηση για να τους παραχωρήσει άδεια χρήσης μέρους του επίδικου ακινήτου τόσο επειδή οι Καθ' ων η Αίτηση ασχολούνται με τον τομέα των καλλιτεχνικών δραστηριοτήτων και ήταν ιδανικοί για να εξασφαλίσουν στην Αιτήτρια ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα, ενώ ταυτόχρονα για να εκμεταλλευτούν το τηλεοπτικό κανάλι το οποίο διαθέτουν και με το οποίο συνδέονται οι Καθ' ων η Αίτηση για σκοπούς διαφήμισής τους, γεγονός, που αποτυπώθηκε και ρητά στο προοιμιακό Μέρος της Συμφωνίας, στο οποίο αναφέρονται τόσο οι τομείς δραστηριοποίησης και ενασχόλησης των διαδίκων, αλλά και το γεγονός ότι οι Καθ' ων η Αίτηση, υπό την ονομασία 'Δεύτερος Συμβαλλόμενος', «διαθέτει τον τηλεοπτικό σταθμό New Extra Channel» (βλ. παραγράφους 6 και 7 της Ε/Δ του ΓΚ). - Η αμοιβή της Αιτήτριας δεν θα εξαντλείτο αποκλειστικά και μόνον στην απλή καταβολή ενός μηνιαίου ποσού. Αυτή θα επεκτεινόταν και στο ότι οι Καθ' ων η Αίτηση θα είχαν και την επιπρόσθετη υποχρέωση να παρέχουν στην Αιτήτρια διαφημιστικό χρόνο αξίας €3.000 στον τηλεοπτικό σταθμό "New Extra Channel", πρόνοια, που αποτυπώθηκε κατά τρόπο ρητό και αναντίλεκτο στον όρο 4 της Συμφωνίας (βλ. παραγράφους 8 και 9 της Ε/Δ του ΓΚ). - Περαιτέρω, στο πλαίσιο συνομολόγησης της επίδικης Συμφωνίας με τους αξιωματούχους της Αιτήτριας, συμφωνήθηκε ότι η τελευταία θα παραχωρούσε το ακίνητο στους Καθ' ων η Αίτηση για ένα πολύ συγκεκριμένο σκοπό, ήτοι για τη διοργάνωση καλλιτεχνικών εκδηλώσεων λόγω του είδους και της φύσεως των δραστηριοτήτων των Καθ' ων η Αίτηση. - Περαιτέρω, συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών ότι η Αιτήτρια δεν θα παραχωρούσε αποκλειστική κατοχή ολόκληρου του ακινήτου, αλλά μόνο συγκεκριμένου και καθορισμένου χώρου εντός αυτού. Τα προαναφερθέντα, αποτυπώθηκαν και ρητώς στον όρο 2 της Συμφωνίας (βλ. παραγράφους 9 και 10 της Ε/Δ του ΓΚ).
  3. Πέραν των ανωτέρω, αποτελεί θέση μου ότι η επίδικη Συμφωνία περιλαμβάνει αριθμό όρων, το περιεχόμενο των οποίων παρέχει ένα ασφαλές ερμηνευτικό πλαίσιο, προκειμένου τούτη να θεωρηθεί από το σεβαστό Δικαστήριο ως Συμφωνία για Άδεια Χρήσης και όχι ως Συμφωνία ενοικίασης.
  4. Ενδεικτικά και όχι περιοριστικά, παραπέμπω το σεβαστό Δικαστήριο στο λεκτικό του όρου 7.10 της επίδικης Συμφωνίας, σύμφωνα με τον οποίο οι Καθ' ων η Αίτηση δεν είχαν δικαίωμα για οποιεσδήποτε μετατροπές ή τροποποιήσεις ή προσθήκες εις το Ακίνητο, χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση της Αιτήτριας (βλ. Χ Μ ΜΑΡΤΗΣ ΛΤΔ (ανωτέρω) σε συνδυασμό με London College of Business (ανωτέρω)). » Η κρίση του Δικαστηρίου συγκλίνει με την εισήγηση της πλευράς των Αιτητών. Αδιαμφισβήτητα, η επίδικη σύμβαση συνιστά ενοικίαση και όχι άδεια χρήσης. Το περιεχόμενο της επίδικης σύμβασης είναι αυτόδηλο, ως στη συνέχεια επεξηγείται. Πρώτον, ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης δεν αποτελεί καθοριστικό στοιχείο στάθμισης. Είναι η ουσία που εξετάζεται. Όπως εύσχημα υποδείχθηκε στην προαναφερθείσα Street v. Mountford:[26] « If the agreement satisfied all the requirements of a tenancy, then the agreement produced a tenancy and the parties cannot alter the effect of the agreement by insisting that they only created a licence. The manufacture of a five-pronged implement for manual digging results in a fork even if the manufacturer, unfamiliar with the English language, insists that he intended to make and has made a spade. » Δεύτερον, όλες οι προϋποθέσεις για την ύπαρξη έγκυρης σύμβασης ενοικίασης ικανοποιούνται. Συγκεκριμένα, η επίδικη σύμβαση, μέσω της αναφοράς «αρχόμενη την 1ην Ιανουαρίου 2014 και λήγουσας την 31ην Δεκεμβρίου 2019» (όρος 3.1), έχει προσδιορισθείσα διάρκεια (δείτε: Scottish Widows plc v Stewart - [2006] All ER (D) 191). Επιπλέον, όχι μόνο καθορίζεται συγκεκριμένο αντάλλαγμα (όρος 4.1), αλλά, περαιτέρω, και μέσω της αναφοράς ότι «το προαναφερόμενο τίμημα άδειας χρήσης θα προπληρώνεται την 1ην ημέρα εκάστους μηνός» (όρος 5.1), υφίσταται υποχρέωση για την προπληρωμή του, στοιχείο που ενισχύει τη θέση ότι πρόκειται για ενοικίαση. Σχετικά, στο σύγγραμμα Woodfall - Rent - παρ. 1.030, Relationship of Landlord and Tenant, Nature of Relationship, Rent, υποδεικνύεται ότι: « The payment of rent is one indication of the grant of tenancy, for it is evidence that the parties intended to enter into legal relations. No doubt the evidence is stronger if the rent is paid in advance. » Επιπρόσθετα, είναι ιδιαιτέρως καθοριστικό ότι οι Καθ' ων κατ' ουσία παραδέχονται ότι διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του επίδικου Υποστατικού. Ως εξηγείται ανωτέρω υπό το νομικό πλαίσιο, όταν καταδειχθεί η ύπαρξη αποκλειστικής κατοχής για συγκεκριμένη περίοδο έναντι συμφωνηθέντος ανταλλάγματος, τεκμαίρεται η ύπαρξη ενοικίασης, εκτός εάν: · δεν υπήρχε πρόθεση μεταξύ των μερών για τη δημιουργία νομικής σχέσης, είτε · ο Ιδιοκτήτης δεν είχε τη δυνατότητα να ενοικιάσει το υποστατικό, είτε · η κατοχή προέκυψε ως αποτέλεσμα μιας άλλης σχέσης, όπως για παράδειγμα λόγω παράνομης επέμβασης, ή είχε παραχωρηθεί αφιλοκερδώς λόγω φιλανθρωπίας. Ουδεμία από τις πιο πάνω περιπτώσεις ισχύει στην περίπτωση της επίδικης σύμβασης. Τουναντίον, κατ' ουσία, μόνο ο τίτλος της σύμβασης αναφέρεται σε άδεια χρήσης. Τα υπόλοιπα δεδομένα οδηγούν στο αντίθετο συμπέρασμα, όπως για παράδειγμα: · Η υποχρέωση των Καθ' ων να καταβάλουν τα αναλογούντα στο υποστατικό έξοδα λειτουργίας, τα τέλη κοινής ωφελείας (όρος 7.5) καθώς και τους αναγκαίους χώρους στάθμευσης (όρος 7.8), αποτελούν στοιχεία που παραπέμπουν ξεκάθαρα στη σύναψη ενοικιαστικής σχέσης και όχι σε άδεια χρήσης. · Περαιτέρω, οι Καθ' ων έχουν αφενός υποχρέωση να προβούν «σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για την εξασφάλιση όλων των σχετικών αδειών από τις αρμόδιες αρχές για τη νόμιμη λειτουργία» του Υποστατικού (όρος 7.6) και αφετέρου, δικαίωμα για προσθήκες, μετατροπές ή επεμβάσεις στο Υποστατικό, νοουμένου ότι εξασφαλίσουν συγκατάθεση των Αιτητών (όρος 7.10). Δηλαδή, δεν υπάρχει απόλυτη απαγόρευση για τη διενέργεια αλλαγών στο Υποστατικό, ενέργεια που πάλι σαφώς παραπέμπει σε ενοικίαση και όχι σε άδεια χρήσης. Συναφώς, παραπέμπω στη London College of Business Ltd v Tareem Ltd and another - [2018] All ER (D) 46 (May), όπου η ρητώς περιγραφείσα ως άδεια χρήσης συνεχόμενων υποστατικών, κρίθηκε ότι στην πραγματικότητα αφορούσε ενοικίαση, ακριβώς επειδή επιτρέπονταν οι προσθήκες και οι μετατροπές στα εκεί υποστατικά. · Επιπρόσθετα, δεν εναποτίθεται στους Καθ' ων οποιαδήποτε υποχρέωση ως προς το ωράριο λειτουργίας, ούτε οποιοιδήποτε άλλοι αυστηροί ή ουσιαστικοί περιορισμοί, ως προς τον τρόπο αξιοποίησης του ενοικιαζόμενου χώρου, παρά μόνο ότι τα δύο μπαρ/καντίνες που υπήρχαν στο επίδικο Υποστατικό, θα παρέμεναν υπό τη διαχείριση των Αιτητών. · Η δε αναφορά ότι οι Καθ' ων δεν έχουν δικαίωμα να «υπενοικιάσουν» (όρος 6.4) το υποστατικό, ομιλεί αφ' εαυτής. · Ακόμη, η απαλλαγή των Καθ' ων από την υποχρέωση να αποκαταστήσουν οποιανδήποτε ζημιά, απορρέει και «εκ της χρήσεως φυσικής φθοράς της μη προερχόμενης εξ' αμελείας ή απροσεξίας», αποτελεί ακόμη ένα όρο που υποδηλώνει ενοικίαση και όχι άδεια χρήσης. Οι εναπομείνασες αιτιάσεις των Καθ' ων δεν διαφοροποιούν οτιδήποτε. Το γεγονός ότι, πέραν του ενοικίου, υπήρχε και υποχρέωση των Καθ' ων για παροχή διαφημιστικού χρόνου στους Αιτητές συγκεκριμένης χρηματικής αποτίμησης, δεν διαφοροποιεί το παραμικρό, αφού είναι δεδομένη η ύπαρξη συγκεκριμένου ανταλλάγματος. Αδιάφορο προς το επίδικο ζήτημα είναι και το γεγονός ότι το υποστατικό αποτελεί μέρος ενός μεγαλύτερου συγκροτήματος, ιδιοκτησίας των Αιτητών. Πέραν του ότι ο ενοικιαζόμενος χώρος έχει σαφώς προσδιορισθεί στην ίδια την επίδικη συμφωνία, η αυτοτέλεια και η αυτονομία του επίδικου υποστατικού δεν αμφισβητείται. Δεν είναι δηλαδή η περίπτωση ένοικου (lodger),[27] όπως για παράδειγμα η περίπτωση της Abbeyfield (Harpenden) Society Ltd v. Woods [1968] 1 All E.R. 352,[28] στην οποία έγινε αναφορά στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ. Ούτε ασφαλώς εντοπίζεται στην επίδικη σύμβαση το ισχυριζόμενο από τους Καθ' ων «έντονο προσωπικό στοιχείο», μήτε αυτή «εμποτίζεται από μια διακριτή προσωποπαγή σχέση» ως είχε, υπό τις δικές της ιδιαίτερες περιστάσεις χαρακτηριστεί[29] το πλαίσιο της σύμβασης στην Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ. Εκείνη η απόφαση αφορούσε μια «ιδιότυπη» σύμβαση παροχής ιατρικών υπηρεσιών, χαρακτηρισμός που προέκυψε, μεταξύ άλλων, από την παροχή μονομερούς δικαιώματος για τερματισμό, εφόσον συγκεκριμένοι ιατροί αποφάσιζαν να αποχωρήσουν από την Κύπρο, στοιχείο που οδήγησε και στην επισήμανση της ύπαρξης ενός εκδήλως προσωποπαγούς στοιχείου, παντελώς ξένου προς μια σύμβαση ενοικίασης. Αλλά, στην παρούσα περίπτωση, τέτοια δεδομένα ουδόλως υφίστανται. Ο «προσωποπαγής», ως εξηγεί ο Μπαμπινιώτης, είναι αυτός που συνδέεται αποκλειστικά με συγκεκριμένο πρόσωπο, με δικαιώματα που δεν μεταβιβάζονται σε άλλο πρόσωπο και με θέση που παύει να υπάρχει όταν αποχωρεί αυτός που την κατέχει. Εν προκειμένω, πρόκειται για δύο νομικά πρόσωπα, που το πρώτο παραχωρεί ένα υποστατικό και το δεύτερο το παραλαμβάνει, έναντι ανταλλάγματος, για να εκτελέσει τις επιχειρηματικές του δραστηριότητες. Τίποτα περισσότερο. Η προσπάθεια να εξισωθούν τα περιστατικά της επίδικης σύμβασης με τα δεδομένα της Απολλώνειο Ιδιωτικό Νοσοκομείο Λτδ είναι, επιεικώς, άστοχη, ως επιβεβαιώνεται και από την παράγραφο 11.2 των συμφωνηθέντων, όπου αναφέρεται ότι η επίδικη σύμβαση δεσμεύει τόσο τους διαδίκους, όσο και τους «κληρονόμους, διαδόχους και/ή εκδοχείς τους», όρος που ρητά εμποδίζει τους Καθ' ων να ισχυρίζονται ότι δήθεν η επίδικη σύμβαση «εμποτίζεται από μια διακριτή προσωποπαγή σχέση». Όλα τα προηγούμενα επιβεβαιώνουν ότι η επίδικη σύμβαση είναι σύμβαση ενοικίασης. (δ) Η αξίωση για έξωση και για καθυστερημένα ενοίκια. Δοθέντος λοιπόν των προαναφερόμενων, προχωρώ στην εξέταση του κατά πόσο δικαιολογείται η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων. Θυμίζω ότι δεν αμφισβητείται ούτε η ύπαρξη, ούτε το ύψος των καθυστερημένων ενοικίων που αξιώνουν οι Αιτητές. Εντούτοις, η υπόθεση των Αιτητών δεν καθίσταται αυταπόδεικτη, καθότι, όπως επισημάνθηκε στην C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, Πολιτική Έφεση αρ. 366/09, ημερομηνίας 30/01/2015, η στοιχειοθέτηση της οφειλής των ενοικίων βαραίνει την πλευρά των Ιδιοκτητών/Αιτητών. Ξεκινώντας από τις διεκδικήσεις στην Αίτηση αρ. Ε169/21, τα πράγματα είναι απλά, αφού οι Καθ' ων σταμάτησαν να καταβάλλουν οποιοδήποτε ενοίκιο πολύ πριν το
  5. Συνεπώς, οι χρηματικές αξιώσεις των Αιτητών, με βάση την επίδικη συμφωνία και τη μαρτυρία της κας Δημοσθένους, επαληθεύονται, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί κάτι περισσότερο. Προχωρώ στις διεκδικήσεις των Αιτητών που φορούν την Αίτηση αρ. Ε58/
  6. Διεκδικούνται €72.000, πλέον Φ.Π.Α., ως υπόλοιπο καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων από την 01/01/2014 έως και 01/04/
  7. Ως όμως προκύπτει από τη μαρτυρία της κας Δημοσθένους, εντός τούτου του διαστήματος έχουν διενεργηθεί κάποιες πληρωμές από τους Καθ' ων, οι οποίες είναι δίκαιο να τους πιστωθούν και να αφαιρεθούν, έστω και εάν οι ίδιοι δεν διεκδικούν κάτι τέτοιο. Συγκεκριμένα, τα ενοίκια για το 2014 είναι ουσιαστικά εξοφλημένα, αφού παραμένει υπόλοιπο μόνο €15,00, ενώ και για το 2015 μόνο 7 μήνες παραμένουν απλήρωτοι. Συνεπώς, οι οφειλές των Καθ' ων για την εν λόγω περίοδο, διαμορφώνονται ως ακολούθως: - 7 μήνες Χ €1.500, για το 2015, πλέον - 12 μήνες Χ €1.500, για το 2016, πλέον - 12 μήνες Χ €2.000 (συμβατική αύξηση ενοικίου από 01/01/2017), για το 2017, πλέον - 4 μήνες Χ €2.000 για το
  8. Δηλαδή, προκύπτει το ποσό των €28.500,00 (19 μήνες Χ €1.500) και το ποσό των €32.000,00 (16 μήνες Χ €2.000) που συμποσούνται στις €60.500,00, πλέον Φ.Π.Α. και όχι στις €72.000,00, πλέον Φ.Π.Α., που αξιώνονται. Συνεπώς, θα υπάρξει αντίστοιχος περιορισμός στην απόφαση που θα εκδοθεί. Κατά τα λοιπά, δόθηκαν οι προβλεπόμενες εκ του Νόμου προειδοποιήσεις των 21 ημερών. Συνεπώς, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, ικανοποιούνται αφού: · υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, · έχουν αποσταλεί προς τούτο σχετικές γραπτές ειδοποίησεις απαίτησης, · υφίσταται καθυστέρηση 21 τουλάχιστον ημερών του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου από την επίδοση έκαστης απαίτησης, και · παρήλθαν περαιτέρω 14 μέρες από την επίδοση έκαστης Αίτησης για ανάκτηση κατοχής, δίχως να πληρωθούν τα οφειλόμενα ενοίκια. Κατά συνέπεια, θα εκδοθούν ανάλογες αποφάσεις. Διευκρινίζεται ότι, όσον αφορά την Αίτηση αρ. E58/22, θα εκδοθεί απόφαση μόνο για τα διεκδικούμενα ενοίκια, ως έχει εξηγηθεί προηγουμένως, αφού οι υπόλοιπες θεραπείες υπερκαλύπτονται από το αιτητικό της Αίτησης αρ. Ε169/21. VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ. Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, οι Αιτήσεις επιτυγχάνουν. Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των Αιτήσεων, για τον σκοπό της έκδοσης ξεχωριστών αποφάσεων, ως ακολούθως: 1. Όσον αφορά την Αίτηση αρ. Ε169/21: (α) Εκδίδεται Διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου Υποστατικού, που βρίσκεται επί της οδού και επί του ακίνητου που περιγράφονται στην παράγραφο Γ
(1)της Κυρίως Αίτησης και προσδιορίζεται με ακρίβεια και με κίτρινο περίγραμμα στη δέσμη αρχιτεκτονικών κατόψεων που επισυνάπτονται ως το ΤΕΚΜΗΡΙΟ Β στη μαρτυρία του κ. Ηροδότου. (β) Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Καθ' ων και/ή οποιοσδήποτε τυχόν αντιπρόσωπος και/ή υπάλληλος και/ή υπηρέτης τους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει συμφέρον ή δικαίωμα από αυτούς, να εκκενώσουν και να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του προαναφερόμενου υπό «α» υποστατικού. (γ) Ως χρόνος συμμόρφωσης των Καθ' ων καθορίζεται η περίοδος των 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. (δ) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων για το ποσό των €84.000, πλέον Φ.Π.Α., ως υπόλοιπο καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων από 01/05/2018 έως και 31/10/2021, ήτοι για 41 μήνες προς €2.000,00 μηνιαίως, πλέον Φ.Π.Α. (ε) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση προς €2.000,00 μηνιαίως, πλέον Φ.Π.Α., για ενδιάμεσα κέρδη από 01/11/2021 και κάθε 1η μέρα κάθε επόμενου μήνα, μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. (στ) Όσα από τα πιο πάνω ποσά ενοικίων, είχαν ήδη καταστεί οφειλόμενα κατά την καταχώρηση της αναφερόμενης Αίτησης, θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησής της. Τα υπόλοιπα ποσά ενοικίων θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία που το κάθε ένα εξ' αυτών καθίσταται οφειλόμενο.
  1. Όσον αφορά την Αίτηση αρ. Ε58/22: Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων για το ποσό των €60.500,00, πλέον Φ.Π.Α., ως υπόλοιπο καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων από 01/01/2014 έως και 01/04/2018, με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρισης της εν λόγω εναρκτήριας αίτησης. Τα έξοδα και των δύο διαδικασιών, λαμβάνοντας υπόψιν τις σχετικές αρχές[30] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ο υπολογισμός αυτών να γίνει στην κλίμακα €50.000 - €100.
  2. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............. Γ. Χριστοδούλου Π. Αγιομαμίτης Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Πριν οι Αιτητές αποταθούν στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων,για το ίδιο επίδικο θέμα και μέσω της Αγωγής υπ' αριθμό 1826/2018 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού (στο εξής: «η Αγωγή»), επιχείρησαν να εξασφαλίσουν εναντίον των Καθ' ων, διάταγμα για άρση παράνομη επέμβαση και αποζημιώσεις, διαδικασία όμως που στη συνέχεια διέκοψαν, δυνάμει σχετικού διατάγματος διακοπής που εξασφάλισαν στις 22/10/
  3. [2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A
  4. [3] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.» [4] Το υπό αναφορά άρθρο 4
(1)του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [5] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. [6] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.» [7] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington -Ward
(2001)1Β Α.Α.Δ
  1. [8] Σχετικά: P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 300/2012, ημερομηνίας 14/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:A
  2. [9] Η έννοια της «ενοικίασης» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο (Ν. 23/83) (ο «Νόμος») δεν αναλύεται ιδιαίτερα. Στη σχετική ερμηνευτική αναφορά στο άρθρο 2 του Νόμου αναγράφονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού [..]» [10] Δείτε: σύγγραμμα των Megarry & Wade, The Law of Real Property, 7η Έκδοση υπό τον τίτλο The nature and Creation of Leases - Types of Leases and Tenancies -
(2)Periodic Tenancies
(3)By Conduct - σελ. 785 παρ. 17-
  1. [11] Δείτε άρθρο 62 του περί Συμβάσεων Νόμου και Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-
  2. [12] Συναφώς Polycast v. Vourkas Fabrics
(1986)1 C.L.R. 107 και Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.
(1986)1 C.L.R. 173. [13] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Χρ. Πετεινού
(1992)1 Α.Α.Δ. 1467. [14] Δείτε: Αναφορικά με τις Αιτήσεις του Αβραάμ Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365. [15] Δείτε επίσης: Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας,
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 18, Καρεσίου v. Καραπίττα κ.α.
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 338, Αγγελίδης και Φιλίππου Λτδ ν. Σπύρος Κολοκασίδης Εστέιτς Λτδ
(1991)1 Α.Α.Δ. 327, Ναυτικός Ομιλος Πάφου ν Αρχή Λιμένων Κύπρου 1992 1 Α.Α.Δ. 882, κ.α. [16]Δείτε: Street v. Mountford
(1985)2 All ER 289. Η ύπαρξη ενοικίου αποτελεί σαφή ένδειξη για τη στοιχειοθέτηση μιας ενοικίασης. Η ανυπαρξία όμως ενοικίου δεν υποδηλώνει, άνευ ετέρου το αντίθετο, ως διευκρινίστηκε την Ashburn Anstalt v Arnold [1988] 2 All ER 147, όπου απορρίφθηκε η ύπαρξη κανόνα που να επιτάσσει ότι «no rent, no lease». [17] Δείτε: Margarita Ikosi v. Andreas Karayiannis and Others
(1971)1 CLR 189. [18]Ο όρος είχε ως εξής: «I understand and accept that a licence in the above form does not and is not intended to give me a tenancy protected under the Rent Acts». [19] Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018, και ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018. [20] Δείτε: Street v. Mountford (ανωτέρω) και Woodfall Landlord & Tenant, Τόμος 1, παρ. 11.007, Covenants (B) Construction of Covenants - General approach to construction. [21] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016, λέχθηκαν τα εξής: «Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας.» [22] Για τα περί της δυνατότητας και τις προϋποθέσεις παρουσίασης εξωγενούς μαρτυρίας προς ερμηνεία έγγραφης συμφωνίας, δείτε το Δίκαιο της Απόδειξης
(2014), Κεφ. 8, Έγγραφη Μαρτυρία, Ζ - Εξωγενής Μαρτυρία, σελ.374, όπου γίνεται πλήρης ανάλυση του εν λόγω θέματος. [23] Στην υπόθεση Φυσεντζίδης το Ανώτατο Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τον πιο πάνω ορισμό, αποφάσισε πως για τη στοιχειοθέτηση της παρούσας δικαιοδοσίας δεν αρκεί το υποστατικό να είχε συμπληρωθεί μέχρι τις 31/12/1999 αλλά θα πρέπει τότε να ήταν ενοικιασμένο ή να προσφερόταν προς ενοικίαση. Το σχετικό απόσπασμα της Φυσεντζίδης έχει ως εξής: «Η διαφωνία του Εφεσείοντα με την πρωτόδικη απόφαση αφορά στην ερμηνεία του ακινήτου στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου [..] Δεν αμφισβητούνται τα πρωτόδικα ευρήματα ότι το επίδικο κατάστημα βρισκόταν μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι είχε συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999. Αντίθετα όμως με την κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου η θέση του Εφεσείοντα ήταν πως για να εφαρμοζόταν ο νόμος του ενοικιοστασίου θα έπρεπε, κατά την 31.12.1999 το επίδικο υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα. Δοθείσης δε της αναντίλεκτης θέσης του, την οποία και αποδέχτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατά την 31.12.1999 το κατάστημα δεν ήταν ούτε ενοικιασμένο, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού το κατείχε και το χρησιμοποιούσε ο ίδιος ο Εφεσείοντας ιδιοκτήτης του, θα έπρεπε να είχε καταλήξει πως αυτό δεν ενέπιπτε εντός του ορισμού του άρθρου 2, κατ' ακολουθία ότι η περίπτωση δεν καλυπτόταν από το νόμο του ενοικιοστασίου και εν κατακλείδι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή του. [..] Η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μας βρίσκει σύμφωνους. [..] Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση.» [24] Δείτε: Διαταγή 19 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. [25] Δείτε: Νίνος Β. Μιχαηλίδης Λτδ v. Δρουσιώτη κ.ά.
(1995)1 Α.Α.Δ.
  1. [26] Επίσης δείτε: Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386, CA και Holland v Oxford CC [2017] 1 P & CR DG
  2. [27] Όπως λέχθηκε στη Street v. Mountford (ανωτέρω): «The occupier is a lodger if the landlord provides attendance or services which require the landlord or his servants to exercise unrestricted access to and use of the premises». [28] Εκείνη η υπόθεση αφορούσε την, έναντι ανταλλάγματος, παραχώρηση ενός μη επιπλωμένου δωματίου σε οίκο ευγηρίας και την παροχή στον κάτοχο κοινόχρηστων γευμάτων. Όταν αργότερα η ιδιοκτήτρια εταιρεία έκρινε ότι ο κάτοχος δεν ήταν σε θέση να φροντίζει ορθά τον εαυτό του, επιδίωξε την ανάκτηση της κατοχής, ανακαλώντας την παραχωρηθείσα σε αυτόν άδεια. Η υπερασπιστική γραμμή του κατόχου, ότι κατέστη θέσμιος προστευόμενος ενοικιαστής απέτυχε, επειδή ακριβώς θεωρήθηκε ότι επρόκειτο για ένοικο (lodger) και όχι ενοικιαστή (tenant). [29] Συγκεκριμένα, στην παρ. 8(γ) της εκεί σύμβασης αναφερόταν ότι: «οι εφεσίβλητοι θα αναλάμβαναν να πληροφορούν το κοινό ότι η Κλινική λειτουργεί εντός του Απολλωνείου, προβάλλοντας έτσι ταυτόχρονα και τα δύο, ενώ θα υπήρχε και ευρύτερη μεταξύ των διαδίκων συνεργασία εφόσον με τις υποπαρ. (δ) και (ε), οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν υποχρέωση να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες ιατρών που ασκούν το επάγγελμα τους στο Απολλώνειο, αλλά και γενικότερα να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες που προσφέρονται από το Απολλώνειο και τις θυγατρικές αυτού εταιρείες» [30] Δείτε: Κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, Katsiantonis ν. Fragkeskou
(1981)1 CLR 566 κ.α. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.