ΧΡΥΣΑΝΘΟΣ ΜΟΝΙΑΤΗΣ ν. ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΕΣΑΡΙΤΗΣ, Αίτηση αρ.: E55/2023, 4/10/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2023:39 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου Αίτηση αρ.: E55/2023 (I-Justice) Μεταξύ: ΧΡΥΣΑΝΘΟΣ ΜΟΝΙΑΤΗΣ, από την Πάφο Αιτητής και ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΕΣΑΡΙΤΗΣ, από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 04/10/2023 Για τον Αιτητή: κα Ρ. Ευσταθίου για Ανδρέας Γ. Ζύμπηλος Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κ. Χ. Λαφαζάνης Ενδιάμεση Απόφαση (Αναφορικά με την αποδεκτότητα της Απάντησης) H παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε στις 16/5/2023. Αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός διαμερίσματος που περιγράφεται στο αιτητικό της εν λόγω Εναρκτήριας Αίτησης, κατ' επίκληση καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων συνολικού ύψους €4.200,00, που αφορούν καθυστερήσεις 7 μηνών, μεταξύ της περιόδου Σεπτεμβρίου του 2022 έως και Μαρτίου του 2023, προς €600,00 μηνιαίως. Περαιτέρω, αξιώνονται ενδιάμεσα οφέλη, καθώς και ποσά που αφορούν απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, σχετικούς με την κατοχή του Υποστατικού.[1] Συναφώς, γίνεται αναφορά στην ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης στη βάση συμφωνίας που άρχισε τον Απρίλιο του 2021 καθώς και σε επανειλημμένες προφορικές και γραπτές ειδοποιήσεις προς τον Καθ' ου η Αίτηση και θέσμιο ενοικιαστή, για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα, δίχως όμως ανταπόκριση. Μέσω της Απάντησης που επιχειρήθηκε να καταχωρηθεί, ο Ενοικιαστής, ισχυρίζεται ότι «όλα τα ενοίκια μέχρι σήμερα είναι καταβεβλημένα και/ή εξοφλημένα». Εντούτοις, το δικόγραφό του δεν συνοδεύεται από κατάλληλες εξοφλητικές αποδείξεις. Στις 08/06/2023, το Δικαστήριο, όρισε την υπόθεση στις 22/06/2023, για ακρόαση, αναφέροντας, παράλληλα, ότι το νέο άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, επιβάλλει όπως η Απάντηση πρέπει να συνοδεύεται είτε: · από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναθεωρημένο στην αίτηση ως οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρησης αυτής, είτε · από απόδειξη είσπραξης ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού, είτε · από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού. Ακόμη, σημειώθηκε πως η παρουσιασθείσα Απάντηση, λόγω ακριβώς της μη επισύναψης αποδείξεων, δεν φαινόταν να αποκαλύπτει ουσιαστική υπεράσπιση. Την ημέρα της ακρόασης, η υπόθεση επαναορίστηκε στις 04/07/2023, με σκοπό να παρουσιαστούν αποδείξεις εξόφλησης των διεκδικούμενων ενοικίων. Στις 04/07/2023, επειδή δεν βρέθηκε κοινή συνισταμένη μεταξύ των συνηγόρων των διαδίκων σε σχέση με το εάν υπήρξε όντως εξόφληση, το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες όπως καταχωρηθούν ένορκες δηλώσεις εκ μέρους των διαδίκων, όπως και έγινε.[2] Στις 28/09/2023, οι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν επί του θέματος και ακολούθως η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στις 12/07/2023, η πλευρά του Ενοικιαστή, έναντι του διεκδικούμενου ποσού των €4.200,00, προχώρησε σε πληρωμή προς το Δικαστήριο ποσού ύψους €1.800,
- Με δύο λόγια, αυτό που καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο, είναι εάν ο Καθ' ου, μέσω των αποδείξεων που επισύναψε στην ένορκη δήλωσή του, παρουσιάζει ικανοποιητική υπεράσπιση για την αξίωση του υπολειπόμενου ποσού των €2.400,
- Υπενθυμίζω πως η αξίωση αφορά 7 μήνες μεταξύ της περιόδου Σεπτεμβρίου 2022 έως και Μαρτίου
- Η πληρωμή προς το Δικαστήριο, αφορά 3 μήνες, άρα αναζητούνται ακόμη 4 πληρωμές ενοικίων που να αφορούν τούτη την περίοδο. Μελετώντας λοιπόν τα σχετικά έγγραφα, εντοπίζονται 4 αποδείξεις κατάθεσης σε τραπεζικό λογαριασμό του Ιδιοκτήτη, ύψους €600,00 έκαστη, στις 04/10/2022, στις 02/11/2022, στις 03/01/2023 και στις 02/03/
- Επίσης, υπάρχει ακόμα μια απόδειξη, ημερομηνίας 02/02/2023, για το ποσό των €650,
- Επιπλέον, εντοπίζονται αποδείξεις ύψους €600,00 έκαστη, για πληρωμή των ενοικίων από τον Μάιο του 2023 έως και τον Σεπτέμβριο του
- Ο Ιδιοκτήτης, μέσω των δικών του ένορκων δηλώσεων, δεν αμφισβητεί την ύπαρξη των εν λόγω πληρωμών, αλλά αντιτείνει ότι το ποσό που διεκδικεί δεν έχει εξοφληθεί, διότι, έχει πιστώσει κάποιες εκ των πληρωμών έναντι παλαιότερων οφειλών του Ενοικιαστή. Προβαίνει σε μαθηματικές πράξεις για να εξηγήσει πως προκύπτουν οι οφειλές του Ενοικιαστή, από την αρχή της ενοικίασης τον Απρίλιο του 2021 μέχρι σήμερα και, παράλληλα, παραπέμπει σε δικές του χειρόγραφες σημειώσεις επί καταστάσεων λογαριασμού που επισυνάπτει. Ουσιαστικά, επικαλείται την αρχή που δημιούργησε η υπόθεση Devynes a.ο. v. Noble a.o., Baring a.ο. v. Noble a.ο., Clayton's case [1814-1823] All E.R. Rep. 1,[3] γνωστή ως «κανόνας Clayton». Στη βάση του πιο πάνω πλαισίου γεγονότων, το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει εάν μέσω της προτιθέμενης Απάντησης προκύπτει, εκ πρώτης όψεως, υπεράσπιση. Η απάντηση είναι καταφατική. Κατ' αρχάς, και ως η επί του θέματος νομολογία επιτάσσει, ο Ενοικιαστής δεν μπορεί να αποστερείται το δικαίωμα καταχώρισης Απάντησης, δίχως την ύπαρξη εύλογης αιτίας,[4] καθότι το όλο ζήτημα συναρτάται με τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και το δικαίωμα του κάθε προσώπου να απευθυνθεί προς το Δικαστήριο. Εν προκειμένω, το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι νομικά τόσο απλό, ως επιχειρείται να παρουσιαστεί από την πλευρά του Ιδιοκτήτη. Συναρτάται με τους κανόνες που άπτονται του καταλογισμού πληρωμών (appropriation of payment), ως αυτοί καθορίζονται στα άρθρα 59 έως και 61 του περί Συμβάσεων Νόμου, του Κεφ. 149, όπου προβλέπεται ότι: «
- Αν ο οφειλέτης χρέους, ο οποίος χρωστεί διάφορα συγκεκριμένα χρέη στο ίδιο πρόσωπο, διενεργήσει οποιαδήποτε πληρωμή σε αυτό, είτε ορίζοντας ρητά είτε υπό περιστάσεις από τις οποίες συνάγεται ότι η πληρωμή πρέπει να καταλογιστεί προς εξόφληση ειδικού χρέους, η πληρωμή, αν γίνει αποδεκτή, πρέπει να καταλογιστεί προς εξόφληση του χρέους αυτού.
- Αν ο οφειλέτης δεν ορίσει το χρέος το οποίο αφορά η πληρωμή που έγινε και αυτό δεν δύναται να συναχθεί από άλλες περιστάσεις, ο πιστωτής δύναται κατά βούληση να καταλογίσει την πληρωμή αυτή σε οποιοδήποτε νόμιμο χρέος του οφειλέτη αυτού, το οποίο είναι πληρωτέο προς αυτόν και απαιτητό, ανεξάρτητα αν η ανάκτηση αυτού εμποδίζεται ή όχι από τον εκάστοτε σε ισχύ νόμο που αφορά την παραγραφή.
- Αν κανένας από τους ενδιαφερόμενους δεν προβεί στον καταλογισμό πληρωμής που έγινε, αυτή καταλογίζεται προς εξόφληση των χρεών κατά σειρά αρχαιότητας, ανεξάρτητα αν αυτά δύνανται ή όχι να ανακτηθούν κατ' εφαρμογή του εκάστοτε σε ισχύ νόμου που αφορά την παραγραφή. Αν τα χρέη έχουν την ίδια σειρά αρχαιότητας, ο καταλογισμός της πληρωμής γίνεται συμμετρικά. » Συνεπώς, δεν μπορεί σε αυτό το στάδιο να αποφασιστεί εάν όντως είναι πληρωμένα τα επίδικα διεκδικούμενα ενοίκια. Μια τέτοια διεργασία προϋποθέτει την αξιολόγηση των διαφορετικών ισχυρισμών των διαδίκων, την υπαγωγή τους στους αντίστοιχους προαναφερθέντες κανόνες που άπτονται του καταλογισμού πληρωμών (appropriation of payment) και την εξαγωγή συμπερασμάτων, στη βάση πάντοτε της δικογραφίας, η οποία, ως γνωστό, καθορίζει αυστηρά τα επίδικα θέματα. Δεν είναι τώρα το πλαίσιο για την ουσιαστική επίλυση του ζητήματος. Συνειδητά, δεν θα επεκταθώ περισσότερο. Συνεπώς, ο Ενοικιαστής δεν θα στερηθεί του δικαιώματός του να υπερασπιστεί, δοθέντος μάλιστα ότι η συμπεριφορά του, με αναφορά στις μέχρι σήμερα πληρωμές του ενοικίου, ούτε παραπέμπει σε περίπτωση κακοπροαίρετου ενοικιαστή, ούτε θα προκαλέσει αδικαιολόγητη διαιώνιση της εκκρεμοδικίας. Η απόφαση της Γραμματέως διαφοροποιείται. Η Απάντηση γίνεται αποδεκτή. Τα έξοδα των εμφανίσεων στη διαδικασία αποδεκτότητας, να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της Κυρίως Αίτησης. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος Πιστόν Αντίγραφον. Πρωτοκολλητής [1] Προφανώς, τέτοιες οφειλές δεν αποτελούν λόγο για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αφού το άρθρο 11 του Νόμου, προσδιορίζει σαφώς και περιοριστικά, τους λόγους έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. Συνεπακόλουθα, δεν νοείται να απαγορευθεί σε ενοικιαστή να καταχωρήσει Απάντηση, κατ' επίκληση τέτοιων διεκδικήσεων. [2]Ο Ενοικιαστής αρχικά δεν συμμορφώθηκε, επικαλούμενος λόγους υγείας. Ο Ιδιοκτήτης καταχώρησε τη δική του ένορκη δήλωση στις 13/09/
- Εν τέλει, ήτοι στις 18/09/2023, ο Ενοικιαστής καταχώρησε σχετική ένορκη δήλωση, μαζί με τα έγγραφα που υποστηρίζουν το αίτημά του. Στις 25/09/2023, ο Ιδιοκτήτης, μέσω νέας δικής του ένορκης δήλωσης, για την καταχώριση της οποίας είχε εκ των προτέρων λάβει άδεια, απάντησε σε όσα υποστηρίζει ο Ενοικιαστής. [3] Η εν λόγω υπόθεση αφορούσε τον τρόπο του καταλογισμού πληρωμών σε τρεχούμενο τραπεζικό λογαριασμό. Ο εν λόγω λογαριασμός θα θεωρείτο εξοφλημένος, αναλόγως πότε θα θεωρείτο ότι είχαν πιστωθεί κάποιες πληρωμές. [4] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Μάρκου κ.λ.π., Πολιτική Αίτηση αρ. 82/2021, ημερ. 24/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D272, Αναφορικά με την Αίτηση του Ιωάννου, Πολιτική Αίτηση αρ. 102/2021, ημερ. 09/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D247, Αναφορικά με την Αίτηση του Θωμά, Πολιτική Αίτηση αρ. 94/2021, ημερομηνίας 07/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D224, Αναφορικά με την Αίτηση της Admage Market Ltd, Πολιτική Αίτηση αρ. 89/2021, ημερ. 24/05/2021, ECLI:CY:AD:2021:D203 και Αναφορικά με την Αίτηση του Παπαδόπουλου, Πολιτική Αίτηση αρ. 42/2021, ημερ. 22/03/2021, ECLI:CY:AD:2021:D
- cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο