ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ ν. HAPPY APARTMENTS LIMITED, Αρ. Αίτησης: Ε21/2021, 31/10/2023

(1)(α) του Ν.23/1983 και βασίζεται στην ισχυριζόμενη συστηματική παράλειψη καταβολής δεδουλευμένων ενοικίων. Ζητείται επίσης η εφαρμογή του διατάγματος και εναντίον οποιουδήποτε υπενοικιαστή. Περαιτέρω, ο Αιτητής αξιώνει την έκδοση απόφασης εναντίον της Καθ' ης η αίτηση για:

1. Το ποσό των €2.940,00, ως οφειλόμενα ενοίκια για την χρονική περίοδο από την 01/03/2020 μέχρι την 30/06/
3. Το ποσό των €183,75 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την απόδοση της κατοχής του μίσθιου στον Αιτητή.
4. Τόκους, έξοδα και ΦΠΑ. Απάντηση: Με την Απάντηση της, η Καθ' ης η αίτηση αρνείται όλες τις αιτούμενες θεραπείες και όλους τους ισχυρισμούς του Αιτητή (με εξαίρεση την περιγραφή του μίσθιου, την σύναψη της σύμβασης ενοικίασης, την παραλαβή της ειδοποίησης ημερ. 26.04.2021 και την διατήρηση της κατοχής του μίσθιου από μέρους της). Υποστηρίζει ότι κανένα ποσό οφείλεται στον Αιτητή, διότι από τον Μάρτιο του 2020 έχουν επέλθει γεγονότα πέραν από τον έλεγχο της Καθ' ης η αίτηση (ανωτέρα βία και/ή force majeure). Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν (α) Η διεύθυνση και η περιγραφή του μίσθιου, οι λεπτομέρειες του τίτλου ιδιοκτησίας του, ο χρόνος αποπεράτωσης του, το αρχικό και το τελικό ενοίκιο (€175,00 και €183,75, αντίστοιχα μηνιαίως). (β) το γεγονός ότι η Καθ' ης η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μίσθιου μέχρι και την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. (γ) Ότι τα ενοίκια που αξιώνει ο Αιτητής δεν έχουν καταβληθεί. (δ) την αποστολή και παραλαβή της ειδοποίησης ημερ. 26.04.
5. Ακροαματική διαδικασία: Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία του Αιτητή και στην συνέχεια αυτή της Καθ' ης η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε μάρτυρα και οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους. Στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι το ζήτημα της δικαιοδοσίας του δεν έχει αναπτυχθεί επαρκώς (και ειδικά το κατά πόσον το μίσθιο ενέπιπτε στην έννοια του "ακινήτου", του άρθρου 2 του Ν.23/1983). Υπήρξε διαφωνία, τότε, μεταξύ των συνηγόρων και μετά από ακρόαση σχετικού αιτήματος, επιτράπηκε η παρουσίαση περαιτέρω μαρτυρίας, ειδικά για το ζήτημα αυτό. Μαρτυρία και αξιολόγηση Για τον Αιτητή Μοναδικός μάρτυρας για τον Αιτητή υπήρξε ο ίδιος ο Αιτητής 1 (Μ.Α.). Παρουσίασε ένορκη δήλωση, στην οποία αναφέρει τα πιο κάτω: Tο μίσθιο ενοικιάστηκε στην Καθ' ης η αίτηση, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 24/2/2016, για περίοδο 3 ετών με δικαίωμα ανανέωσης. Το αρχικό ενοίκιο καθορίστηκε σε €175 μηνιαίως, από την 01/03/2016 και ακολούθως σε €183,75 από την 1/3/
6. Η Καθ' ης η αίτηση ασχολείται με την διαχείριση ξενοδοχείων και διαμερισμάτων, τα οποία ενοικιάζει σε τουρίστες και για τον σκοπό αυτό νοίκιασε και άλλα διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο, πέρα από το μίσθιο. Από το δεύτερο έτος της ενοικίασης μέχρι και το Μάρτιο του 2020, η καταβολή του ενοικίου καθυστερείτο συστηματικά και οι πληρωμές σταμάτησαν εντελώς τον Μάρτιο του
7. Ως αποτέλεσμα, κατά την 31/6/2021 τα οφειλόμενα από την Καθ' ης αίτηση ενοίκια ανέρχονταν σε €2.
8. Το ποσό αυτό τελικά αυξήθηκε τον Απρίλιο του 2022 σε €4.777,50 (για την περίοδο από 01/03/20 μέχρι 30/04/2022). Την 1/7/2020, επιδόθηκε στην Καθ' ης η αίτηση επιστολή των δικηγόρων του Αιτητή με την οποία η τελευταία κλήθηκε να καταβάλει τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων με σκοπό την εξεύρεση κάποιας εξώδικης διευθέτησης, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Εφόσον δεν συμμορφώθηκε η Καθ' ης η αίτηση με την απαίτηση του Αιτητή για εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων, στις 24/6/2021 επιδόθηκε σε αυτήν η επιστολή ημερ. 23/6/2021 με την οποία ο Αιτητής τερμάτισε την επίδικη ενοικίαση και κάλεσε την Καθ' ης η αίτηση να του καταβάλει τα οφειλόμενα ποσά και να παραδώσει την κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Δεν συμμορφώθηκε ούτε με αυτή την ειδοποίηση η Καθ' ης η αίτηση και επομένως διατηρεί μέχρι τώρα την κατοχή του μίσθιου ως θέσμια ενοικιάστρια. Συμπληρωματική μαρτυρία Αιτητή Στην συμπληρωματική του μαρτυρία, ο Αιτητής αναφέρθηκε στο γεγονός της μετοίκησης του από την Αφρική στην Κύπρο (στο έτος 1993) και την εγκατάσταση του στο ιδιόκτητο πατρικό του σπίτι στο Κίτι. Η επίδικη πολυκατοικία όπου βρίσκεται το μίσθιο ανεγέρθηκε στο έτος 1993, με κεφάλαια του ιδίου και ενός τρίτου προσώπου, με σκοπό την ενοικίαση των διαμερισμάτων και την εξασφάλιση εισοδήματος στην Κυπριακή Δημοκρατία. Στο έτος 1995 εκδόθηκαν οι χωριστοί τίτλοι των διαμερισμάτων. Είναι ο ιδιοκτήτης των τεσσάρων από τα εννέα διαμερίσματα του κτιρίου τα οποία έκτοτε νοικιάζονται και καταβάλλεται στην Δημοκρατία και ο σχετικός φόρος επί των εισπραχθέντων ενοικίων. Ο ίδιος από τον επαναπατρισμό του στην Κύπρο το 1993, ανέκαθεν διέμενε στην ιδιόκτητη του κατοικία στο Κίτι. Δεν αντεξετάστηκε ο μάρτυρας επί των δηλώσεων του αυτών. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτητή Από τα όσα ο Αιτητής αναφέρει, δεν αμφισβητούνται τα εξής γεγονότα: η σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης, το ύψος του μηνιαίου ενοικίου και η διατήρηση της κατοχής του μίσθιου μέχρι τώρα από την Καθ' ης η αίτηση. Αυτά τα γεγονότα θα αποτελέσουν, επομένως και ευρήματα του Δικαστηρίου. Δεν αποτελεί αποδεκτή μαρτυρία και δεν θα σχολιαστεί η προσπάθεια των διαδίκων να διευθετήσουν εξώδικα την διαφορά τους. Τα όσα επίσης ανέφερε ο μάρτυρας για να αιτιολογήσει την απόρριψη των προτάσεων της Καθ' ης η αίτηση, επίσης δεν αποτελούν σχετική με τα επίδικα θέματα μαρτυρία και επομένως δεν θα σχολιαστεί. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Αιτητή, αυτή γίνεται αποδεκτή εφόσον παρουσιάζει συνοχή και δεν περιέχει ασάφειες, ούτε παρουσιάζει κενά. Υποστηρίζεται επίσης και από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί. Μαρτυρία για την Καθ' ης η αίτηση: Ο Μάρτυρας της Καθ' ης η αίτηση, Λουκάς Π. Λουκά, (στο εξής αναφερόμενος ως "Μ.Κ.") είναι ο διευθυντής του νομικού προσώπου που είναι μοναδικός αξιωματούχος της Καθ' ης η αίτηση. Στην γραπτή κατάθεσή του, αναφέρθηκε καταρχήν στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης, στην διάρκεια αυτής και στην πρόνοια ανανέωσης της. Πέραν από το μίσθιο, η Καθ' ης η αίτηση νοίκιασε και άλλα διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο, από τον Αιτητή. Τόσο το επίδικο όσο και τα υπόλοιπα διαμερίσματα βρίσκονταν σε κακή κατάσταση και έτσι έγινε πλήρης ανακαίνιση του κτιρίου και των διαμερισμάτων από την Καθ' ης η αίτηση, με συνολικό κόστος πέραν των €200.
9. Το μίσθιο χρησιμοποιείτο για τουριστικούς σκοπούς και ενοικιαζόταν ημερησίως σε τουρίστες. Το ενοίκιο καταβαλλόταν από την Καθ' ης η αίτηση, ως προνοείτο από την συμφωνία ενοικίασης, μέχρι το ξέσπασμα της πανδημίας και την απαγόρευση της καθόδου των ξένων επισκεπτών στην Κύπρο. Λόγω των διαταγμάτων που εξέδωσε η Κυπριακή Δημοκρατία, η Καθ' ης η αίτηση ανέστειλε τις εργασίες της. Εφόσον η Καθ' ης η αίτηση διαχειρίζονταν και άλλα διαμερίσματα με τον ίδιο τρόπο προσπάθησαν στην διάρκεια της πανδημίας να εξεύρουν μια λύση συνομιλώντας με όλους τους συνεργαζόμενους ιδιοκτήτες περιλαμβανομένου και του Αιτητή. Δεν βρέθηκε λύση στο πρόβλημα με τον Αιτητή, ο οποίος επιδιώκει να καρπωθεί την αξία των ανακαινισμένων διαμερισμάτων. Η επιστολή ημερ. 01/07/2020 επιδόθηκε στις 08/07/2020, ενώ βρίσκονταν ακόμα σε ισχύ τα, σχετικά με τον τουρισμό, Υπουργικά διατάγματα. Το οφειλόμενο ποσό δεν αμφισβητείται από την Καθ' ης η αίτηση, η οποία έχει πρόθεση να το εξοφλήσει, εξ' ου και κατέβαλε στο λογιστήριο του Δικαστηρίου όλα τα οφειλόμενα δυνάμει της Αίτησης έξωσης ποσά. Το ποσό προέκυψε εξαιτίας της πανδημίας του κορονοϊού που επηρέασε τις τουριστικές επιχειρήσεις και η Καθ' ης η αίτηση είχε υποστεί κατά το έτος 2020 τεράστιες ζημιές. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Κ. Η μαρτυρία του Μ.Κ. μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση, με εξαίρεση (α) την γνώμη που ο μάρτυρας εξέφρασε αναφορικά με τα κίνητρα του Αιτητή για την προώθηση της Αίτησης έξωσης (οικειοποίηση της ανακαίνισης του μίσθιου, χωρίς κόστος) και (β) την αναφορά του σε κόστος ανακαίνισης του μίσθιου (η οποία παρέμεινε μετέωρη, αφού κανένα υποστηρικτικό στοιχείο έχει παρουσιαστεί). Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του, αυτή γίνεται αποδεκτή, αφού υποστηρίζεται και από τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα. Ευρήματα Δικαστηρίου Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μίσθιου και ζούσε μόνιμα στην Αφρική μέχρι το μέχρι το έτος 1993, οπότε και μετοίκησε στην Κύπρο. Η ανέγερση του κτιρίου όπου βρίσκεται στο μίσθιο αποτελεί την οικονομική επένδυση του Αιτητή, προκειμένου αυτό να προσφέρεται προς ενοικίαση και να του αποφέρει ένα εισόδημα στην Κύπρο. Το κτίριο συμπληρώθηκε πριν το έτος 1999 και προσφερόταν ανέκαθεν προς ενοικίαση. Βρίσκεται σε ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχής. Το μίσθιο ενοικίασε, με γραπτή συμφωνία ενοικίασης, η Καθ' ης η αίτηση. Η συμφωνία συνάφθηκε την 24.02.2016 και είχε αρχική διάρκεια 3 έτη (από την 01.03.2016) και δυνητική διάρκεια εννέα έτη (αφού προνοούσε αυτόματη, υπό όρους, ανανέωση για άλλα έξη έτη μετά το πέρας της αρχικής ενοικιαστικής περιόδου). Το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε σε €183,75 από την 01.03.
10. Από τον Μάρτιο του 2020 και ακόλουθα, η Καθ' ης η αίτηση δεν κατέβαλλε τα μηνιαία ενοίκια στον Αιτητή και στις 31.06.2021 το οφειλόμενο ποσό ανήλθε σε €2.940,
11. Κατά την 08.07.2020 επιδόθηκε στην Καθ' ης η αίτηση, ειδοποίηση ημερομηνίας 01.07.2020, με την οποία ζητήθηκε η εξόφληση του τότε οφειλόμενου ποσού των €918,75 (ενοίκια μηνών Μαρτίου 2020 μέχρι και Ιουλίου 2020). Έγινε στη συνέχεια προσπάθεια για εξώδικη διευθέτηση της διαφοράς των διαδίκων, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Ακολούθησε η επίδοση στην Καθ' ης η αίτηση, της ειδοποίησης ημερ.23.06.2021, με την οποία καλείτο η τελευταία όπως καταβάλει, εντός 21 ημερών, τα ενοίκια της περιόδου από τον Μάρτιο του 2020 μέχρι και τον Ιούνιο του 2021 (€2.940,00) και να παραδώσει την κατοχή του μίσθιου σε αυτούς, εντός της ίδιας προθεσμίας. Δεν υπήρξε συμμόρφωση της Καθ' ης η αίτηση με τα πιο πάνω και ακολούθησε η καταχώρηση στις 27.07.2021, της παρούσας Αίτησης έξωσης. Καμία πληρωμή, από μέρους της Καθ' ης η αίτηση, μεσολάβησε από την καταχώρηση της Αίτησης μέχρι και την εκδίκαση της. Νομική πτυχή: Βάρος Απόδειξης: Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων τους φέρουν οι Αιτητής (βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου,

(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Ο μεν Αιτητής υποστηρίζει ότι η Καθ' ης η αίτηση οφείλει σε αυτόν δεδουλευμένα ενοίκια και τέλη, ενώ η Καθ' ης η αίτηση υποστηρίζει ότι κανένα ποσό οφείλει. Ανάκτηση κατοχής Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση, είναι οι εξής:

1. Ο Αιτητής να είναι ιδιοκτήτης του μίσθιου.
2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
3. Η Καθ' ης η αίτηση να είναι θέσμια ενοικιάστρια.
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στη θέσμια ενοικιάστρια.
5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης, να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στην Καθ' ης η αίτηση, χωρίς η τελευταία να έχει πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. 1,
7. Ιδιοκτησία, ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, ιδιοκτήτης του μίσθιου είναι ο Αιτητής. Αυτό βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (Δήμο Λάρνακας), έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και προσφερόταν έκτοτε προς ενοικίαση Επομένως, βρίσκω ότι οι πρώτες δύο πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, πληρούνται.
8. Θέσμιος ενοικιαστής Ο ορισμός του "Θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο προνοεί: θέσμιος ενοικιαστής "σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [.]" Η Καθ' ης η αίτηση με την διατήρηση της κατοχής του μίσθιου μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και την εκπνοή της προθεσμίας των 21 ημερών στις 14.07.2021, έχει καταστεί από την 15.07.2021, θέσμια ενοικιάστρια του μίσθιου.
9. Καθυστέρηση καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου και επίδοση έγγραφης ειδοποίησης: Η οφειλή είναι παραδεκτή από την Καθ' ης αίτηση, ως και η "επίδοση έγγραφης ειδοποίησης". 5,
10. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί και πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης: Παραδεκτές είναι και αυτές οι προϋποθέσεις. Ο μάρτυρας της Καθ' ης η αίτηση στην αποδεκτή του μαρτυρία παραδέχθηκε ότι καμία πληρωμή έχει γίνει στον Αιτητή, μετά την επίδοση της ειδοποίησης ημερ. 01.07.
11. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί ότι η κατάθεση οποιουδήποτε ποσού στο Λογιστήριο του Δικαστηρίου, δεν αποτελεί αποδεκτό τρόπο προσφοράς του ενοικίου[1] στον ιδιοκτήτη παρά μόνο προϋπόθεση για την έγκριση της καταχώρησης της Απάντησης. Συμπέρασμα Εφόσον έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου, οι οποίες απαιτείται όπως συντρέχουν προκειμένου να εκδοθεί σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση διάταγμα έξωσης, απομένει να εξεταστεί η Υπεράσπιση της Καθ' ης η αίτηση και συγκεκριμένα ο ισχυρισμός περί της αδυναμίας εκπλήρωσης της σύμβασης, λόγω ανωτέρας βίας. Ανωτέρα βία / Force majeure Όσο λακωνική υπήρξε η δικογράφηση αυτού του ισχυρισμού, το ίδιο λακωνική ήταν και η ανάπτυξη στην γραπτή αγόρευση της Καθ' ης η αίτηση είναι πολύ, χωρίς παράθεση αυθεντιών που να την υποστηρίζουν. Είναι δεδομένο ότι στη σύμβαση που υπέγραψαν οι διάδικοι δεν υπήρχε οποιοσδήποτε όρος αναφορικά με την τύχη αυτής στην περίπτωση όπου προκύψουν γεγονότα "ανωτέρας βίας" που εμποδίζουν την Καθ' ης η αίτηση να τηρήσει τις υποχρεώσεις της. Στην σχετική αυθεντία, CYPRUS CINEMA & THEATRE CO LTD ν. CHRISTODOULOS KARMIOTIS

(1967)1 CLR 42, κρίθηκε ότι η έννοια της ανωτέρας βίας που η σύμβαση προνοούσε, δεν καλύπτονταν από τα γεγονότα της υπόθεσης και επομένως το ζήτημα της αδυναμίας εκτέλεσης της σύμβασης θα έπρεπε να εξεταστεί μέσα από την πρόνοια του άρθρου 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, το οποίο ορίζει τα εξής: 56.-

(1)Συμφωνία προς τέλεση πράξης αφ' εαυτής αδύνατης είναι άκυρη.

(2)Σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.

(3)Αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής, ο δε δανειστής δεν γνώριζε ότι αυτή ήταν αδύνατη ή παράνομη, ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει το δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης. Στην ίδια απόφαση, κρίθηκε περαιτέρω ότι παρά την ανάληψη της κατοχής του μίσθιου από την εθνική φρουρά (χωρίς την προηγούμενη έκδοση διατάγματος επίταξης), ο ενοικιαστής δεν απαλλάχθηκε από την υποχρέωση καταβολής του ενοικίου, διότι θα μπορούσε ένα τέτοιο ενδεχόμενο να ρυθμιστεί με σχετική πρόνοια στη σύμβαση. Λέχθηκαν, συγκεκριμένα, τα εξής: "In formulating a test with particular reference to contracts of lease we would rule that On rare Occasions a contract of lease may become impossible of performance, as, for instance, if some vast convulsion of nature swallowed up the property altogether, or buried it in the depths of the sea (as suggested by Viscount Simon and Lord Wright in the Cricklewood. case). But this is not the case in the present appeal. The tenant is bound to pay the rent as, by his own contract, he has created such a duty or charge on himself, notwithstanding that occupation of the premises was taken over by a military force pf volunteers and members of the National Guard of the Republic from the 12th February, 1964, until the expiry of the lease on the 31st December, 1964, without any legal requisition order; because the tenant might have provided against such eventuality by his contract. There was no eviction by title paramount nor was the landlord in any way responsible for the eviction of the tenant; and in these circumstances the performance of the obligation, that is to say, the payment of the rent, was not rendered impossible, and, therefore, the tenant was not freed, by reason of the eviction, from liability under the covenant in the contract of lease. He bound himself to pay rent and it is no excuse that circumstances which he could not control and for which the landlord was not responsible, had happened and prevented his compliance." Ερχόμενη στα γεγονότα της παρούσα υπόθεσης, διαπιστώνω ότι πέραν από την επιλογή της Καθ' ης η αίτηση να μην περιλάβει σχετική πρόνοια στη σύμβαση που είχε συνάψει με τον Αιτητή, βρίσκω ότι ούτε στην παρούσα περίπτωση υπήρξε αδυναμία εκπλήρωσης της σύμβασης (λόγω απρόβλεπτου ή άλλου γεγονότος). Το αντικείμενο της σύμβασης ήταν η κατοχή του μίσθιου, η οποία παραδόθηκε στην Καθ' ης η αίτηση (και εξακολουθεί να διατηρείται από αυτήν), με αντάλλαγμα την καταβολή του ενοικίου. Η Καθ' ης η αίτηση, τον Μάρτιο του 2020 επέλεξε να σταματήσει να καταβάλλει το αντάλλαγμα. Δεν μου διαφεύγει ότι αυτή η παύση δεν είναι άσχετη με την έλευση της πανδημίας covid - 19 στην Κύπρο και την λήψη μέτρων αναφορικά με το τουριστικό ρεύμα στο νησί μας. Αυτό όμως που παρατηρώ είναι ότι η πανδημία από μόνη της δεν κατέστησε αδύνατη την εκπλήρωση της υποχρέωσης της Καθ' ης η αίτηση, δηλαδή την καταβολή του ενοικίου. Επομένως, δεν απαλλάχθηκε η Καθ' ης η αίτηση από την υποχρέωση της αυτή. (Υπενθυμίζω ότι οι όροι της σύμβασης συνεχίζουν να δεσμεύουν τα μέρη και στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης[2]). Τέλος, σημειώνω ότι η Καθ' ης η αίτηση δεν έχει καν επικαλεστεί την ακυρότητα της σύμβασης, λόγω αδυναμίας εκπλήρωσης της. Κατάληξη: Στην βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδονται: Α. Διάταγμα, με το οποίο διατάζεται η Καθ' ης η αίτηση και/ή οι υπηρέτες και/ή οι αντιπρόσωποι της και/ή οποιοιδήποτε υπενοικιαστές αυτής, να εκκενώσουν και παραδώσουν την ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος αρ. 13 [ ] στη Λάρνακα, εντός 30 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. Β. Απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση, για: i. Το ποσό των €2.940,00 οφειλόμενα ενοίκια για την χρονική περίοδο από την 01.03.2020 μέχρι την 30.06.2021, με νόμιμο τόκο. ii. Το ποσό των €183,75 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη, από 01.07.2021, μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος στον Αιτητή. iii. Τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα εξόδων €2.000 - €10.000. (Υπ.) .............. Χρ. Ραγουζαίου, Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση - οφειλόμενα ενοίκια - covid 19 - force majeure [1] Βλ. Πρώτη επιφύλαξη του άρθρου 11

(1)(α) του Ν.23/1983. [2] Βλ. άρθρο 27

(1)του Ν.23/1983. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο